Beilage 6 - Stadt Kreuzlingen
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Beilage 6 SBK-Teil 2: Empfehlung Projektstudie Parkhaus Seestrasse Sitzung Datum Ort Stadtbildkommission 20. November 2014, 13:30 Uhr Bauverwaltung Kreuzlingen, Pavillon Anwesende Stadtbildkommission - Carl Fingerhuth, Sachverständiger Stadtbildkommission, Vorsitz - Ueli Laedrach, Sachverständiger Stadtbildkommission - Andreas Netzle, Stadtammann - Heinz Theus, Leiter Bauverwaltung - Katja Bissegger, Sachbearbeiterin Stadtplanung, Protokoll Anwesende Gäste - Stephan Frick, Architekt - Robert Urweider, Ostschweiz Parkhaus AG - Thomas Niederberger, Stadtschreiber - Peter Buri, Sachbearbeiter Stadtplanung Der Projektverfasser Stephan Frick stellte die Projektstudie Parkhaus Seestrasse vor, welche im Auftrag der Ostschweiz Parkhaus AG erarbeitet wurde. Ausgangslage Die Stadt Kreuzlingen sucht einen Baurechtsnehmer für ein Parkhaus auf der Parzelle Nr. 1158 an der Seestrasse 8 nahe der Landesgrenze. Das Parkhaus muss öffentlich zugänglich sein und über mindestens 250 Autoabstellplätze verfügen. Bei der Gestaltung des Gebäudes müssen die hohen Anforderungen der prominenten Lage berücksichtigt werden. Als weitere Vorgaben gelten die Vorschriften der Industrie- und Gewerbezone 2. Gebäude: Das 5-geschossige Parkhaus funktioniert im Splitt-Level-System. Mit verschiedenen Lochblech- und Glasplatten wird ein Fassadenraster gestaltet. Durchbrochen wird dieses System mit den in Beton ausgeführten FussgängerVertikalerschliessungen. Erschliessung, Parkierung: Die Ein- und Ausfahrt des Parkhauses ist über die Seestrasse vorgesehen. Gesamthaft sind 316 Parkplätze angeordnet. Fussläufig kann das Parkhaus Richtung Norden, Süden und zur Seestrasse hin verlassen werden. Umgebungsgestaltung: Als Ersatz für die dichte Bepflanzung entlang der Seestrasse sind vier neue Bäume vorgesehen. Diskussion Gebäude: Das Gebäude erscheint als ruhiger Baukörper, welcher sich in das heute industriell geprägte Umfeld integriert. Basierend auf dem Europan-Wettbewerb soll das Gebiet zwischen Bahnlinie und Seestrass zukünftig jedoch der Wohn- und Ge- Seite 2 werbenutzung zugeführt werden. Die Fassadengestaltung sollte sich darum auf die zukünftigen Nutzungen ausrichten und deshalb sehr zurückhaltend und in einer eher dunklen Farbe in Erscheinung treten. Eine begrünte Fassade könnte den Übergang zur Erholungs- und Freizeitzone allenfalls verbessern. Offen ist, ob dieser Ideenansatz auch technisch umgesetzt werden kann. Dank des Splitt-Level-Systems könnte die Präsenz des Parkhauses entlang der Seestrasse optisch auf vier Geschosse reduziert werden. Diese Massnahme würde sich zudem positiv auf die Baumassenziffer auswirken, welche die gemäss Art. 13 BauR vorgeschriebene Baumassenziffer von 8 um ca. 1500 m3 übersteigt. Neben der Tagesansicht ist auch die Nachtansicht relevant. Lichtquellen müssen nach innen und nicht nach aussen strahlen. Nicht nachvollziehbar ist die von der Seestrasse abgedrehte Position des Gebäudes. Um möglichst viele Bäume entlang der Seestrasse erhalten zu können und den Strassencharakter nicht zu stören, empfiehlt es sich, das Gebäude nahe an die SBB-Parzelle sowie parallel zur Seestrasse zu stellen. Eine mündliche Zusage der SBB zu einem Näherbaurecht liegt bereits vor. Des Weiteren regt die Stadt Kreuzlingen an, eine Erweiterung des Parkhauses nach Nordwesten (Parzelle Nr. 225) aufzuzeigen. Erschliessung, Parkierung: Aus verkehrstechnischer Sicht und zum Schutz der bestehenden hochstämmigen Bäume ist zu begrüssen, den motorisierten Verkehr möglichst früh von der Seestrasse in das Parkhaus zu lenken. Dasselbe gilt für den Fussgängerzugang. Umgebungsgestaltung: Entlang der Seestrasse sollte ein möglichst breiter Grünraum erhalten bleiben. Dieser prägt heute massgeblich den Charakter der Seestrasse in diesem Bereich. Überarbeitungsbedarf Gebäude: Die Fassadengestaltung und die Ausrichtung des Gebäudes sind zu überdenken. Für einen gelungenen Übergang zum gegenüberliegenden Bildungscampus erscheint eine begrünte Fassade zweckmässig. Welche Bepflanzung geeignet und ob die Umsetzung technisch möglich ist, gilt es zu überprüfen. Erschliessung, Parkierung, Umgebung: Die Lage der Zufahrt in das Parkhaus und die Fussgängererschliessung sind zu überdenken. Es sollten möglichst viele Bäume erhalten und die Fussgänger aus Sicherheitsgründen direkt auf die neue Fussgängerallee nach Konstanz oder zum Hafen geführt werden. Neben dem motorisierten Verkehr wird auch der Bodensee-Radweg über die Seestrasse geführt. Weiteres Vorgehen Auf Grund der Empfehlungen der Stadtbildkommission ist die Projektstudie zum Parkhaus zu überarbeiten. Danach sollte dieses erneut der Stadtbildkommission vorgestellt werden. Als Termin für die Beurteilung der Konzeptüberarbeitung wird der 22. Januar 2015 vorgesehen. Somit müssten der Bauverwaltung sämtliche Unterlagen bis spätestens am Montag 12. Januar 2015 eingereicht werden. Kreuzlingen, 25.11.2014 Vorsitzender Stadtbildkommission Carl Fingerhuth Seite 3 Geht an - Stadtrat - Stadtbildkommission - Thomas Niederberger, Stadtschreiber Beilage 7 SBK-Teil 3: Empfehlung Projektstudie Parkhaus Seestrasse Sitzung Datum Ort Stadtbildkommission 22. Januar 2015, 13:40 Uhr Bauverwaltung Kreuzlingen, Pavillon Anwesende Stadtbildkommission - Andrea Gebhard, Sachverständige Stadtbildkommission, stv. Vorsitz - Ueli Laedrach, Sachverständiger Stadtbildkommission - Ernst Zülle, Stadtrat - Heinz Theus, Leiter Bauverwaltung - Katja Bissegger, Sachbearbeiterin Stadtplanung, Protokoll Anwesende Gäste - Stephan Frick, Architekt - Robert Urweider, Ostschweiz Parkhaus AG - Thomas Niederberger, Stadtschreiber - Peter Buri, Sachbearbeiter Stadtplanung Der Projektverfasser Stephan Frick stellt die überarbeitete Projektstudie Parkhaus Seestrasse vor, welche im Auftrag der Ostschweiz Parkhaus AG erarbeitet wurde. Die SBK beurteilt die Studie erneut, nachdem an der Sitzung vom 20. November 2014 Empfehlungen zur Überarbeitung der Studie abgegeben wurden. Ausgangslage Die Stadt Kreuzlingen sucht einen Baurechtsnehmer für ein Parkhaus auf der Parzelle Nr. 1158 an der Seestrasse 8 nahe der Landesgrenze. Das Parkhaus muss öffentlich zugänglich sein und über mindestens 250 Autoabstellplätze verfügen. Bei der Gestaltung des Gebäudes müssen die hohen Anforderungen der prominenten Lage berücksichtigt werden. Als weitere Vorgaben gelten die Vorschriften der Industrie- und Gewerbezone 2. Gebäude: Das 4-geschossige (zur Seestrasse) und 5-geschossige (zur Bahnlinie) Parkhaus funktioniert im Splitt-Level-System. Die Fassade wird durch ein Ranknetz gebildet. An vorgesetzten Rankseilen wachsen Kletterpflanzen empor. Durchbrochen wird die Fassadenbegründung mit den in Beton ausgeführten Fussgänger-Vertikalerschliessungen mit einer Verglasung. Erschliessung, Parkierung: Die Ein- und Ausfahrt des Parkhauses ist über die Seestrasse vorgesehen. Gesamthaft sind 316 Parkplätze angeordnet. Fussläufig kann das Parkhaus seitlich Richtung Norden und Süden verlassen werden. Umgebungsgestaltung: Die bestehende Bepflanzung entlang der Seestrasse wird soweit als möglich erhalten und durch Ersatzpflanzungen ergänzt. Seite 2 Diskussion / Überarbeitungsbedarf Gebäude: Das Gebäude erscheint als ruhiger Baukörper, welcher sich dank der Fassadenbegrünung gut in das bestehende Umfeld integriert. Demgegenüber wirken die unterschiedlichen Töne der Bodenplatten und der Stützen störend. Die Geschossigkeit des Parkhauses muss von aussen nicht abgelesen werden können. Es empfiehlt sich für die Bodenplatten denselben dunkleren Ton der Stützen zu übernehmen. Wünschenswert wäre zudem die Verschiebung des Parkhauses an die Grenze der Bahnparzelle. Aufgrund von befürchteten Setzungen stimmt die SBB einem Grenzbaurecht oder noch näheren Näherbaurecht jedoch nicht zu. Für die Fassadenbepflanzung ist eine ganzjährige grüne Pflanze, wie z.B. Efeu zu wählen. Erschliessung, Parkierung: Der südliche Fussgängerzugang erscheint mit zirka 1.5 m - 3 m im Gegensatz zum nördlichen Zugang als zu schmal. Da der südliche Zugang direkt auf die Fussgängerallee führt, ist er wichtiger als der Nordzugang und sollte seiner Bedeutung gerecht ausgestaltet werden. Umgebungsgestaltung: Der Erhalt von möglichst vielen bestehenden Bäumen entlang der Seestrasse ist erforderlich. Während der Bauphase ist auf den Baumschutz entsprechend Rücksicht zu nehmen. Falls während dem Bau oder später einzelne Bäume gefällt werden müssen, sind Ersatzpflanzungen mit standortgerechten Laubbaumarten zwingend vorzusehen. Weiteres Vorgehen Zusammenfassend kommt die Kommission zum Schluss, dass das Projekt seit der letzten Diskussion grundsätzlich gut weiterbearbeitet wurde. Es liegt nun ein Projekt vor, welches mit den besprochenen Korrekturen und Empfehlungen die Anforderungen der prominenten Lage erfüllt. Nach erfolgter Überarbeitung sind die Pläne gefaltet dem Stadtschreiber Thomas Niederberger zur Ausarbeitung des Baurechtsvertrags zu zustellen. Kreuzlingen, 5. Februar 2015 Stv. Vorsitzende Stadtbildkommission Andrea Gebhard Geht an - Stadtrat - Stadtbildkommission - Thomas Niederberger, Stadtschreiber Beilage 8 83 40 87 22 35 157 117 5 10 556 Total Durchschnitt / PP Anzahl PP VIP Einfahrt Bodenseearena Lang Jugendhaus Neuweiler grosser Kiesplatz Hafenareal kleiner Kiesplatz Hafenareal Seestrasse links Seestrasse rechts Uebersicht Ordnungsbussen 180'040.00 323.81 178'000.00 320.14 34'451.69 12'879.14 7'083.53 11'269.24 - keine OB da Schrankensystem 3'219.78 CHF aus OB CHF aus OB CHF aus OB 2013 2014 reduziert Diese Parkflächen ausser dem kleinen Kiesplatz werden weiterhin durch Stadt kontrolliert. Eine Kontrolle des kleinen Kiesplatzes bezüglich Parkzeitüberschreitung ist nicht relvant, da diese Parkfläche mit Schranken ausgerüstet wird. 117 Parkplätze auf dem kleinen Kiesplatz 22 Parkplätze beim Jugendhaus 35 Parkplätze bei Fa. Neuweiler 40 Parkplätze Eingang Bodenseearena (Ertrag hälftig BA und Stadt) 10 Parkplätze an der Seestrasse rechts => Total 224 Parkplätze Grundlagen: Bei Realisation eines Parkhauses an der Seestrassen bleiben folgende Parkflächen im Bereich Hafenanlage West als Parkplätze erhalten: Angaben bezüglich Mindereinnahmen bei reduzierter Parkfläche im Hafenareal West Beilage 9 556 Total Durchschnitt / PP Durchschnitt / PP der letzten 3 Jahre 736'864.00 1325.29 CHF von TA 2012 854'973.00 1537.72 CHF von TA 2013 321.98 785'639.00 1413.02 1425.35 CHF von TA 2014 290'770.45 28'506.91 nur zur Hälfte 31'357.60 49'887.09 166'765.40 14'253.45 CHF von TA reduziert Nicht eingerechnet sind die Parkplatzeinnahmen resultieren aus Vermietungen für GEWA, Zirkus, Seenachtsfest, Anläss der BA, etc. 83 40 87 22 35 157 117 5 10 VIP Einfahrt Bodenseearena Lang Jugendhaus Neuweiler grosser Kiesplatz Hafenareal kleiner Kiesplatz Hafenareal Seestrasse links Seestrasse rechts Anzahl PP Uebersicht Einnahmen aus Parkplatzgebühren (Eurokurs 1.10) Durchschnitt / PP der letzten 2 Jahre Beilage 10 Ostschweiz Parkhaus. R. UMeider. Emil-Bächlerslrasse 0 7, 0r(T. 2015 3. 8280 Kreuzlinoen Stadtverwaltung Kreuzlingen Stadtkanzlei Hauptstrasse 62 8280 Kreuzlingen I 071 671 18 37 I [email protected] Kreuzlingen, 1. Oktober 2015 Anschluss an e¡n zukünftiges Parkleitsystem Sehr geehrte Damen und Herren Wir haben bereits bei der Offerterstellung für das Parkhaus in der Seestrasse vorgegeben, dass ein Zählsystem eingebaut werden muss. Dieses soll den Anschluss an ein allfälliges zukünftiges Parkleitsystem der Stadt Kreuzlingen ermöglichen. Somit können wir lhre Anfrage auf jeden Fall positiv beantworten. Sobald ein Parkleitsystem aufgebaut wird, kann auch das geplante Parkhaus daran angeschlossen werden. Mit freundlichen Grüssen Robert Unryeider, Geschäftsführer www. ostschweizpa rkhaus.ch 17 Asphaltbelag neu Weg neu (Mergelbelag) 8 bestehende Ufergestaltung bestehende Ufermauer (Blocksteine) Erlenweg 20 8302 Kloten Fax: ++41 (0)43 255 62 75 Bottighoferstrasse 1 8280 Kreuzlingen tel.: ++41 (0)71 672 65 55 fax.: ++41 (0)71 672 65 33 WMG GARTENARCHITEKTUR GMBH 20.04.2015 mst 1:1000 email: [email protected] internet: www.wmg.ch Hafenplatz Kreuzlingen Beilage 11 Beilage 12 \ öffentliche Beu rku ndu ng über Baurechtsvertrag Zwischen der Stadt Kreuzl i n gen, Hauptstrasse 62, 8280 Kreuzlin gen (Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin) : vertreten durch Andreas Netzle, Stadtpräsident, und Thomas Niederberger, Stadtschreiber und der Ostschweiz Parkhaus (OSP) AG, mit Sitz in 8280 Kreuzlingen, Ebenalpstr. 39 (Baurechtsnehmerin) mit Vollmacht vertreten durch den Kollektivzeichnungsbelrechtigten Robert Urweider, in Kreuzlingen wird folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen l. Baurechtsbelastetes Grundstück Grundbuch Kreuzlingen Liegenschaft Nr. 1158 2'634 m2 wohnhaus vers.Nr. 39.5.1 11, Seestrasse 8 Gartenânlage [2'51 9 m2] Erwerbstitel Kauf 06.10.1999 Beleg 1074 [1 15 m'z] (Abbruchobjekt) -2- Anmerkungen 2482 Näherbaurecht zulasten Nr. 2056 03.10.1 995 Beleg 11 17 Vormerkungen Keine Dienstbarkeiten und Grundlasten 3447 Recht: Recht auf Errichtung und Fortbestand einer Grenzmauer zulasten Nr. 2056 29.11.1960 Beleg 569 Grundpfandrechte Keine Grenzen laut Grundbuchplan Blatt 8 Dem Vertreter der Baurechtsnehmerin ist der lnhalt der vorstehenden Eintragungen bekannt. Er verzichtet auf die Bekanntgabe des vollen Wortlautes in dieser Urkunde tl. 1. Baurechtsbestimmungen Art Die Stadt Kreuzlingen als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin räumt zugunsten der Baurechtsnehmeriri und zulasten dês vorstehend erwähnten Grundstückes ein selbständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675 sowie Art. 779ff. ZGB sowie der nachfolgenden Bestimmungen ein. Dieses Baurecht ist übertragbar unð vererblich. Die (ganze oder teilweise) Übertragung bedarf der vorgängigen schriftlichen Genehmigung der Baurechtsgeberin' Dlege Genehmigung darf jedoch nur-vérweigert werden, wenn der Enrverber des Baurechts nicht sämtliche Verptti.t¡tung"n der bisheñgen Baurechtsnehmerin zu übernehmen bereit oder in der Lage ist, kreditwürãig ist oder wenn andere, wichtige lnteressen der Baurechtsgeberin *"nn (Art. "r-ni.ht entgegenstehen. Diese Úbertragungsbeschränkung ist im Grundbuch vozumerken 77 9a und 779b Abs. 2 ZGB). -3- Dieses Baurecht ist als selbständiges und dauerndes Baurecht entsprechend als Grundstück Nr. Dg135 ins Grundbuch Kreuzlingen aufzunehmen. Auf dem baurechtsbelasteten Grundstück ist es als Dienstbarkeit wie folgt einzutragen: (Last) Selbständiges und dauerndes Baurecht fur ein Parkhaus. 2. Umfang Das Baurecht umfasst die gesamte Fläche der Pazelle Nr. 1 158. Bis zum Grundbucheintrag dieses Vertrages ist das neu gebildete Baurechtsgrundstück durch den Geometer aufnehmen zu lassen. Alle im Zeitpunkt der Errichtung des Baurechts auf dem baurechtsbelasteten Grundstück bereits erstellten Bauten und Anlagen gehen unentgeltlich in das Eigentum der Baurechtsnehmerin über. 3. lnhalt Die Baurechtsnehmerin ist grundsätzlich berechtigt, auf dem Baurechtsgrundstück im Rahmen aller einschlägigen öffentlich-rechtlicher Vorschriften sowie allfälliger behördlicher Bewilligungen auf eigéñe Kosten ein öffentlich zugängliches Parkhaus mit mindestens 250 öffentäch-zugänglicñen Plätzen zu erstellen, beizubehalten und fortan zu nutzen. Sie hat im parterre des Parkhauses eine direkt von der Seestrasse öffentlich zugängliche WC-Anlage in vandalensicherer Ausführung mit zwei separaten Toiletten (inkl. IV-WC) zu errichten und zu erhalten. Für die Erstellung und den zukünftigen baulichen Unterhalt leistet die Stadt Kreuzlingen pauschal und einmalig einen Betrag von Fr. 75'000.--. Der betriebliche Unterhalt (pflege und Reinigung) geht zulasten der Stadt Kreuzlingen. Andere Bauten sind nicht zunss¡õ. Bei der Celtattung des Gebäudes müssen die hohen Anforderungen der prominenten Ùage berücksichtigt werden. Allfällige zum Vorschein kommende Leitungen o.ä. hat die Baurechtsnehmerin auf eigene Kosten zu verlegen Die Errichtung von Bauten und Anlagen wie auch alle späteren baulichen Vorkehrungen oder Veränderungen dieser Bauten und Anlagen (inklusive Nutzungsänderungen) dürfen während der gesãmten Vertragsdauer nur mit vorgängiger schriftlicher Genehmigung der Baurechtsgebãrin vorgenommen werden. Diese Genehmigung ist zu e.rteilen, sofern die Vorkehrunlen oder Veränderungen dem Sinn und Zweck des vorliegenden Baurechts entsprechen und keine überwiegenden schützenswerten lnteressen der Baurechtsgeberin entgägenstehen. Die Erteilung einer Baubewilligung im Sinne des Planungs- und Baugesetzes ãuicfi die Stadt Kreuzlingen ersetzt diese Genehmigung nicht, umgekehrt vermittelt die erteilte Genehmigung keinen Rechtsanspruch auf die Erteilung einer Baubewilligung. Konkret geplant ist der Bau eines Parkhauses gemäss den Plänen und Unterlagen der Baurechtsneñmerin vom 27.10.2014 (vgl. Anhang I zu diesem Vertrag). Die Baurechtsgeberin stimmt diesem Projekt gemäss Anhang 1 ausdrücklich zu. Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, das Baurechtsgrundstück sowie alle darauf errichteten Bauten und Anlagen während der gesamten Vertragsdauer stets den hohen Anforderungen der prominenten tage entsprechend zu unterhalten und alle behördlichen Verpflichtungen zu erfüllen. Diese Bestimmungen über den Zweck und den lnhalt des Baurechts (ll. Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2ZGB). Zrtf . 3) sind im -4- 4. Beginn und Dauer des Baurechts (vgl' Das Baurecht beginnt mit der Eintragung dieses Baurechtsvertrages im Grundbuch nachfolgen dV. Zilf .5) und dauert 50 Jahre. Fünf Jahre vor Ablauf der Vertragsdauer treten die Parteien in Verhandlungen über eine Erneuerung des Baurechis ein. Beide Pa¡teien erklären, dass sie eine Verlänge"liailiéã ,rng ã", Baurechts'einem Heimfall voziehen Dieser Erklärung kommt im Sinne von AÉ. 7791ZGB keine verbindliche Wirkung zu. 5. Heimfall i Das Baurecht kann durch Zeitablauf (Art.779cZGB; vgl. Ziffer 4 hiervor) oderdurch vozeitigen Heimfall (Art. 779f ZGB) untergehen: 5.1 Ordentlicher Heimfall Sofern keine Verlängerung des Baurechts erfolgt, gehen nach Ablauf der Vertragsdauer sämliche auf dem aãurecnlsgrundstück vorhandenen Bauten und Anlagen ins Eigentum der Baurechtsgeberin über. Ausgênommen sind Mobilien und Einrichtungen, die mit den Bauten und Anlagen nicht.fest verbunden sind. Die Baurechtsgeberin (Grundeigentümerin) hat der Baurechtsnehmerin für die heimfallenden Bauten und Añlagen èin" EntJchädigung in Höhe des dannzumaligen Zustandswertes zu leisten. Dieser Zustandswert hat dem Altãr und dem Zustand der Bauten und Anlagen sowie der Zeitgemässheit der Bauweise im Zeitpunkt des Heimfalls Rechnung zu tragen. Zusätzlich sind deren weitere Venruendungsmöglichkeiten (Rendite und Verkäuflichkeit derartiger Bauten und Anlagen) und ihre voraùssichtliche wirtschaftliche Lebensdauer zu berücksichtigen. Diese Entsðfraá¡gung wird auf dên Tag des Erl_öschens des Baurechts fällig. Aus ihr õ¡no in erster Linie die-Gru-ndpfandgläubiger 2u befriedigen. Zudem kann die Baurechtsgebehat nur ,.¡n ál¡ta¡ig" Guthaben mit dieser Eñtschaiigung verrechnen. Die Baurechtsnehmerin Anspruch auf den Überschuss. Die parteien vereinbaren, dass die Höhe der Entschädigung durch zwei einvernehmlich zu Könbestimmende, unabhängige und fachkundige Liegenschaftenschätzer festgesetzt wird. Partei einer Antrag auf diese parteien sind so ni.ñt auf zwei Schätier einigen, nen sich die vom präsidenten des obergerichts des Kantons Thurgau zu bezeichnen. Wenn die belden Schätzer die Höhe der Entðchädigung nicht einvernehmlich festlegen können, so entscheije zur Hälfte zu Lasten der det das ordenfliche Gericht. Die Kbstèn der Schätzungen gehen Grundeigentümerin und der Baurechtsnehmerin' sind Diese Vereinbarungen über die Höhe und die Festsetzung der Heimfallsentschädigung im Grundbuch vorzumerken (Art.779a und 779b Abs' 2 ZGB)' 5.2 Vorzeitiger Heimfall Falls die Baurechtsnehmerin das Baurecht in grober Weise überschreitet oder ihre.vertraglichen Verpflichtungen verletzt, kann die Baurechtsgeberin nach vorgängiger schriftlicher Mahnung mit eineiangemessenen Frist und Androhung den vorzeitigen Heimfallverlangen' Die Baurechtsgeberin hat der Baurechtsnehmerin diesfalls eine Entschädigung zu leisten' Diese berechnét sich gemäss ll. Ziff. 5.1. Zudem wird die Bemessung der angemessenen Entschädigung das scñuldhafte Verhalten der Baurechtsnehmerin berücksichtigt (Art. 779g Abs. 1 ZeA¡. bie Entsohädigung kann dabei bis auf 40 % des nach ll. Ziff . S.l festgesetzten Wertes reduziert werden. Beim Hei mfall nach lV . Ztff . 7 ist keine Heimfallsentschädig un g zu zahlen Aus dieser beim vorzeitigen Heimfall geschuldeten Entschädigung sind in erster Linie die Grundpfandgläubiger. zu befriedigen. Zudem kann die Baurechtsgeberin allfällige Guthaben mit dieser Entschädigung verreðhnen. Die Bauiechtsnehmerin hat nur Anspruch auf den Überrest. Diese Vereinbarungen über den vozeitigen Heimfall sind im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). 6. Vorkaufsrecht Es gilt die gesetzliche Regelung gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB (gegenseitiges Vorkaufsrectr-t). Die Frist zur GefteñOmaðnung des Vorkaufsrechts beträgt in Abwejchung von Art. 216e OR sechs Monate. Die Frist beginnt mit Kenntnis von Abschluss und lnhalt des Kaufvertrages. Diese Anilerung ist im Grundbuch vorzumerken. 7. Unterbaurecht lm Sinne einer obligationenrechtlichen Bestimmung vereinbaren die Parteien, dass es der Baurechtsnehmerin-untersagt ist, Teile des Baurechtes im Sinne eines Unterbaurechts (Art. 655 und 943 in Verbindung mit Art. 779 lll. . 1, Höhe / Zahlungsbedingungen tf . ZGB) an Dritte zu übertragen. Baurechtszins Die Baurechtsnehmerin zahlt der Baurechtsgeberin, beginnend ab Eintragung dieses Baujährlirechtsvertrages im Grundbuch, während der gesamten Dauer des Baurechts einen chen Baureðhtszins, zahlbarjeweils per 30. Juni eines Jahres. Ein nicht volles Kalenderjahr wird pro rata temporis abgerechnet. Der Baurechtszins bestimmt sich anhand des nachfolgend festgelegten Werts des baurechtsbelasteten Grundstücks multipliziert mit dem zum Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch geltenden, um 0.25 o/o erhöhten Zinssatz der Thurgauer Kantonalbank für die 1. variable Hyóothek für Gewerbe lndustrie. Der Verkehrswert des baurechtsbelasteten Grundstuckå (ohne das bestehende, aber abzubrechende Gebäude) zum Zeitpunki der Errichtung dieses Baurechts wird aufgrund einer durchgeführten Schätzung einvernehmlich auf Fr. 1'035'000.- festgelegt. / -6- Der festgesetzte Baurechtszins wird jährlich auf der Basis des schweizerischen Landesinde'ieuerung angepasst. Die Anpassung_ erfolgt jeweils auf xes der Konsumentenpreise an die Beginn des Kalenderjahres. Massgebend ist der lndexstand des Monats Oktober des vorang"jrng"n"n Jahres. Die erste Anþassung erfolgt auf den übernächsten 1. Januar, nachdem der Baurechtsvertrag im Grundbuch eingêtragen wurde, auf der Basis des lndexstandes im Oktober 2015 mit 97.8 Punkte (Basisindex: Dezembef 2010 = 100 Punkte). Der Anfangsbaurechtszins gilt als Minimalbaurechtszins, der nicht unterschritten werden kann. Jeweils nach zehn Jahren, gerechnet ab dem 31. Dezember des Jahres, in dem der Grundbucheintrag erfolgt ist, wirdier Wert der baurechtsbelasteten Grundstucke von zwei unabhängigen ðchatzãrn neu festgelegt. Diese haben den Zeitwert des Grundstücks (ohne Gebauãel) zu bestimmen. Massgédich ist der Durchschnittswert der beiden Schätzungen. Können s¡ôh die parteien nicht a-uf zwei Schätzer einigen, so sind diese a.uf Antrag einer Partei vom präsidenten des Obergerichts des Kantons Thurgau zu bezeichnen. Die Kosten für die Schätzung werden von den Parteien ie zur Hälfe getragen. Zusätzlich zum vorstehenden vereinbarten Baurechtszins hat die Baurechtsberechtigte aufgrund der Erträge aus dem gemäss ll. Ziff . 3 erstellten Parkhaus jährliche Zahlungen zu ãrbringen, soferñ der Umsatz des Vorjahres den Betrag von Fr. 450'000.-- übersteigt. Die Zahluñg beträgt 10 o/o .des Umsatzes des Vorjahrçs, welcher de¡ Betrag von CHF 450,000.00 übersteigt. Zur Berechnung dieser allfälligen zusätzlichen Zahlung legt die Baurechtsnehmerin die MLhnruertsteuererklárung für das Parkhaus Seestrasse des Vorjahres jeweils bis Ende März jedes Jahres der Baurechtsgeberin vor. lm übrigen sind ab Beginn des Baurechts sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Gebühren, Beñräge und Steuérn, welche Grund- und Hauseigentümern auferlegt werden, von der Baurechtsnehmerin zu bezahlen. Dies betrifft insbesondere, aber nicht abschliessend, die Liegenschaftensteuer fur die Bauten, Beiträge und Gebuhren an Erschliessungsanlagen wie Strãssen, Kanalisation etc., nicht aber Einkommens-, Vermögens- und Liegenschaftensteuer für das Grundstück selbst. Diese Bestimmungen über den Baurechtszins sind im Grundbuch vorzumerken (Art. 779a und 779b Abs. 2 ZGB). 2. Sicherungspfandrecht . Die Baurechtsgeberin (Grundeigentümerin) hat Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts jährlichen an dem in dal Grundbuch aufgenommenen Baurecht, im Höchstbetrag von drei Baurechtszinsen. Die Baurechtsgeberin (Grundeigentumerin) verzichtet vorläufig auf die Eintragung eines pfandrechtes. Gemäss Àrt. TTgkZGB kann das Pfandrecht allerdings jederzeit eingetragen werden, solange das Baurecht besteht. -7 - Weite IV 1. Bestimm nden Gewährleistung für das Baurechtsgrundstück Die übernahme des Baurechtsgrundstückes (inklusive der bestehenden Bauten und Anlagen) erfolgt im heutigen Zustañd; die Baurechtsberechtigte bestätigt, das Grundstück und die bestehenden Lielenschaften eingehend besichtigt und geprüft zu habe.n. und von.der Baurechtsgeberin kJinerlei Zusicherungen trber den Zustand des Baurechtsgrundstücks erhalten zu haben. Die parteien schliesãen jegliche Rechts- und Sachgewährleistungspflicht der Grundeigentümerin aus. die Dies gilt insbesondere, aber nicht abschliessend, für die Qualität des Baugrundes, für sowie Nutzung beabsichtigte Eignu-ng des Baugrundes für die von der Baurechtsnehmerin für Fläche und MaSs. Bezüglich Sachmängel bedeutet dies insbesondere, aber wiederum Baunicht abschliessend, dass dié Grundeigentümerin weder für offenê noch für versteckte mängel oder Konstruktionsschwächen haftet, auch wenn diese erheblich oder unenruartet sind. Die parteien schliessen zudem alle weiteren Haftungsansprüche und Rechtsbehelfe der von Baurechtsnehmerin fär Rechts- und Sachmängel aus. Die Baurechtsnehmerin erklärt, geder Urkundsperson auf die Bedeutung und Tragweite dieser Bestimmung aufmerksam macht worden zu sein. 2. Kostentragung sowie Haftung während der Dauer des Baurechts des BauDie Baurechtsnehmerin hat alle aus dem Bestand der Bauten und Anlagen sowie Verpflichprivatrechtlichen und rechtsgrundsttickes sich ergebenden öffentlich-rechtlichen haftet für alle tungen-,.insbesondere aus nrt. oa¿ ZGB und. Art. 58 OR, zu übernehmen und die BauSollte Schäden, die mit der Ausübung des Baurechts in Zusammenhang stehen. Schäden, r".tirg"b"rin für Verpflichtungãn der Baurechtsnehmerin direkt belangt oder für hat die durch die Ausübung des Èaurechts entstehen, in Anspruch genommen.werden, so zu schadlos hin Aufforderung erste auf die Baurechtsnehmeririo¡e Baurechtsgeberin dafür halten. zu Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, sich gegen alle Haftungsrisiken stets angemessen entspreversichern. Sie hat der Baurechtsgeberin auf Verlangen jederzeit ejne Kopie der zu übergeben. Prämienzahlung der chenden Versicherungsunterlagen inklusive Nachweis 3. Überbindungsklausel Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, sämtliche von ihr übernommenen Verpflichtungen allfälligen Rechtsnachfolgerñ zu überbinden (inklusive dieser Überbindungsklausel). 4. Abbruch bestehender Altbauten Bestehende Altbauten müssen durch die Baurechtsnehmerin auf eigene Kosten ordnungsgemäss abgebrochen und den Vorschriften gemäss entsorgt werden. -8- 5. Parkregime der Stadt Kreuzlingen Die Baurechtsnehmerin nimmt zur Kenntnis, dass die Stadt Kreuzlingen keinerlei Verpflichtungen hat, das Parkplatzregime in der Umgebung des Parkhauses den Wünschen' und Vor:"t"ttrngän der Baurechtsnèhmerin anzupassen (2.8. Anzahl Parkplätze, Gebührenpflicht, Höhe der Gebühren etc.) 6. Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland Die Baurechtsnehmerin erklärt hiermit gegenüber der Urkundsperson ausdrt¡cklich, dass sich das gesamte Aktienpaket der Baurechtsnehmerin im Besitze von Schweizern befindet' Auf ein Bãwilligungsverfahren gemäss dem Bundesgesetz über'den Enryerb von Grundstücken durch Peisonen im Ausland (BewG) kann somit verzichtet werden. Die Baurechtsnehmerin bestätigt, auf die Strafbestimmungen gemäss Art. 28 ff. BewG aufmerksam gemacht worden zu sein. 7. Rücktritt vom Baurechtsvertrag lm Sinne einer obligationenrechtlichen Bestimmung vereinbaren die Parteien folgendes Die Baurechtnehmerin verpflichtet sich: a. b. c. innert 3 Monaten nach Eintritt der Gültigkeitsbedingungen gemäss V. Ziff' 4 das Baugesuch für das Bauvorhaben gemäss Anhang 1 bei der Bauven¡valtung der Stadt Kreuzlingen zur Bewilligung einzureichen; das parkhaus innert 18 Monaten nach dem Vorliegen der rechtskräftigén Baubewilligung in Betrieb zu nehmen und während der gesamten Dauer des Baurechts zu betreiben;. bei der preisgestaltung für die Miete der öffentlich zugänglichen Parkplätze im Parkhaus mindestens den PreiJder öffentlichen Parkplätze der Stadt Kreuzlingen im Areal Klein Venedig zu verlangen. Die Stadt Kreuzlingen setzt die Baurechtsnehmerin über allfällige entspre-chende Preisanderungen unaufgefordert und schriftlich in Kenntnis' Bei Nichteinhalten einer dieser Bestimmungen ist die Baurechtsgeberin berechtigt, mit sch¡f¡icher Erklärung von diesem Baurechtsvertrag zurückzutreten und von der Baurechtsnehmerin die Zustimmung zur Löschung im Grundbuch zu verlangen. Bei Nichteinhaltung der Vorschrift zur preisgestaltung (lit. c vorstehend) ist der Bauréchtsnehmerin vorab eine kurze Frist zur vertragJkonformèn Anpassung anzusetzen. Für die Aufhebung des Baurechts gelten die Bestimmungen des vorzeitigen Heimfalls (ll. Ziff. 5.2). Sämtliche durch diesen Ruãktritt und die Löschuñg entstehenden Kosten gehen.zulasten der Baurechtsnehmerin. Der Baurechtszins ist bis zum Vollzug des Heimfalles geschuldet' 8. öffentlicher D.urchgahg lm Sinne einer obligationenrechtlichen Bestimmung vereinbaren die Parteien folgendes Die Stadt Kreuzlingen beabsichtigt, während der Vertragsdauer einen öffentlich zugänglichen Steg vom HÑetiaplatz in dás Gebiet Seestrasse zu erstellen. Die Baurechtnehmerin ist bereit, zugunsten Oei StaOt an der Ankunftsstelle des Steges eine Offnung im Gebäude zuzulassen und einen öffentlichen Durchgang, insbesondere auch die Nutzung der benötigten parkplätze als Verbindung zur Vertikalerschliessung des Parkhauses, zu dulden. -9- Entsprechend verpflichtet sich die Baurechtsnehmerin: einen öffentlichen Durchgang für Fussgänger gemäss den Angaben der Stadt Kreuzlingen zu dulden und unentgeltiich als Dienstbarkeit im Grundbuch eintragenzu lassen, sofern für die Stadt Kreuzlingen ein Bedart dazu besteht (2. B. im Zusammenhang mit einer direkten Fussgängerverbindung zwischen Zentrum und See); - .- bereits bei der Erstellung des Parkhauses die Liftkonstruktion auf eigene Kosten so zu dimensionieren, dass ein kUnftiger Velotranspott vom enryähnten Steg zum Ausgang des Parkhauses möglich ist. Die Kosten fUr die baulichen Anpassungen werden von der Stadt Kreuzlingen getragen; für die allenfalls notwendige Aufhebung von Parkplätzen wird die Baurechtnehmerin entschädigt. V Rechts eoe / Uberqanqs- und Schlussbesti munoen 1. Vermittlung Sollten sich aus Anwendung und Vollzug dieses Baurechtsvertrages und damit im Zusammenhang stehender Zusatziereinbarungèn zwischen den Parteien irgendwelche Uneinigkeiten erge-ben, so ist vor Betretung des Rechtswegs ein neutraler und fachkundiger Vermittler zur eiñvernehmlichen Bereiniguñg beizuziehen. Die Parteien verpflichten sich, an einer solchen Vermittlung teilzunehmen. 2. Streitigkeiten Gerichtsstand fijr sämiliche Streitigkeiten aus dem vorliegenden Vertrag bilden die ordentlichen Zivilgerichtsinstanzen zustãndig für Kreuzlingen. Anwendbar ist schweizerisches Recht. 3. Kostentragung Sämiliche Grundbuch- und weitere Gebühren und Kosten (inkl. Vermessungskosten, Eintragungskosten usw.), die für die Errichtung und Eintragung dieses Baurechts anfallen, tragen die Vertragsparteien gemeinsam ie zur Hälfte. 4. Gültigkeitsvorbehalte Der Stadtrat der Stadt Kreuzlingen hat dem vorliegenden Vertrag anlässlich seiner Sitzung vom 15. September 2015 zugestimmt. Dieser Vertrag tritt in Kraft nach: - Genehmigung durch den Gemeinderat gemäss Art 32 lit. e und Fristablauf gemäss Art. 33 nns. i der Gemeindeordnung vom 15.12.1988 (fakultatives Referendum) beziehungsweise Zustimmung in der Volksabstimmung Dem Grundbuchamt sind die entsprechenden Protokollauszüge zuzustellen. -10- Stimmt der Gemeinderat oder das Volk dem Vertrag nicht innerhalb von 12 Monaten nach dér gegenseitigen Untezeichnung dieses Vertrages zu, so entfällt er ohne jede weitere fin"nrl"ä" VerpfÍchtung oder Entschädigung zulasten der einen oder anderen Partei. 5. Grundbucheintrag des Baurechtsvertrages Der Grundbucheintrag hat nach Eintritt der Gúltigkeitsbedingungen gemäss_V. Ziff. 4 sowie nach dem Vorliegen éiner rechtskräftigen Baubewilligung für den Bau des Parkhauses gemäss ll. ZifÍ.3 zu erfolgen. Sollte dei Baurechtsberechtigten bis zum 31. Dezember 2017 eine solche Baubewilligung fur ein von der Baurechtsgeberin genehmigtes Projekt (vgl. Ziff. ll. 3) nicht rechtskräftig erteilt worden sein, so ist jedã Partei berechtigt, unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten und mit schrifflicher Erklârung entschädigungslos von diesem Baurechtsvertrag zurückzutreten. 6. Vormerkungen Da in diesem Vertrag diverse Bestimmungen vorgemerkt werden sollen, wird im Sinne einer Sammelvormerkung folgende Vormerkung auf der Liegenschaft Nr. 1 158 und dem Baurechtsgrundstück Nr. D91 35 Grundbuch Kreuzlingen vorgenommen: "Vertrag liche Besti m m u n g en gem äss Ba u rechtsve rtrag" -11- So vereinbart und abgeschlossen: Kreuzlingen, 16. November 201 5 Die Grundeigent(imerin: Die Baurechtsnehmerin: STADT KREUZLINGEN oSTSCHWETZ PARKHAUS (OSP) Ac Für mich und in Vollmacht: ì Å,í"'u (Andreas Netzle, Stadtpräsident) il (Thomas (Robert Urweider) w öffentliche Beurkundung Nr. å9+ Als Urkundsperson des Kreises Kreuzlingen beurkunde ich, dass diese Urkunde den mir mitgeteilten Parteiwillen enthält und von den Parteien in meiner Gegenwart selbst gelesen wurde. Die im EG ZGB und in der RRV über das Grundbuch: und Notariatswesen.vorgeschriebenen Formen wurden eingehalten. Kreuzlingen, 1 6. November 2015 GRUNDBUCHAMT Der Gru NGEN [1 Beilage 13 Beilage 14 Beilage 15
