Neues Wohnen in der Stadt

PUTZ + TROCKENBAU
1 In dem ehemaligen
Verwaltungsgebäude
einer Versicherung in
München entstanden
167 Wohnungen.
Neues Wohnen in der Stadt
In vielen Städten wird Wohnraum händeringend gesucht, während Gewerbeobjekte leer
stehen. Umnutzungen bieten sich geradezu an. Trockenbaukonstruktionen sind hierfür ideal.
Schnelle Bauzeiten, geringes Gewicht und schlanke Wandquerschnitte überzeugen ebenso
wie hoher Schall- und Brandschutz und Robustheit. Ein aktuelles Beispiel aus München.
L
eer stehende Gewerbeobjekte, aber
zu wenig Wohnraum: Diese Konstellation ist eine Herausforderung,
der sich viele Ballungsräume zu stellen
haben. Allein in Frankfurt betrug die
Leerstandsrate im Büroflächenmarkt in
den ersten sechs Monaten des Jahres
2014 nach Angaben des Maklerhauses
Savills 11,6 Prozent, in Düsseldorf 10,8
Prozent, in Hamburg 6,9 Prozent und in
München sechs Prozent. Rund 1 305 000
Quadratmeter Bürofläche sind laut Colliers International in der bayerischen
Metropole kurzfristig verfügbar. Viele
davon stammen noch aus den 1960erund 1970er-Jahren.
Potenzielle Mieter verschmähen solche veralteten Büroanlagen zugunsten
moderner Alternativen. Schließlich haben
letztere neben zeitgemäßer Dämm-,
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Lüftungs- und Heiztechnik auch eine
angesagte Optik sowie auf heutige
Arbeitsbedürfnisse abgestimmte Grundrisse zu bieten – alles Eigenschaften, mit
denen die Bestandsbauten in der Regel
nicht aufwarten können. Sie können
daher häufig nicht mehr oder nur noch
zu Niedrigstpreisen belegt werden,
während sich eine Vielzahl von Wohnungssuchenden gleichzeitig um viel zu
wenige Wohnungen bewirbt.
Entkernung? Ja bitte!
In dieser Situation haben Investoren in
Frankfurt, München, Hamburg und
Stuttgart begonnen, Büro- und Gewerbebauten in Wohnhäuser zu verwandeln,
um ihnen so ein zweites Leben zu ermöglichen. Was dafür zu tun ist? »Das ist
unterschiedlich«, verrät Ralf Tapphorn,
Projektleiter der Isaria Wohnbau AG.
Manchmal seien nur interne Veränderungen nötig. Doch häufig müsse die
Fassade erneuert, die Haustechnik
modernisiert und das Gebäude komplett
entkernt werden, um es im Anschluss
wieder neu aufzubauen. Die Kosten für
eine solche Baumaßnahme seien enorm,
räumt Tapphorn ein. »Doch eine Kernsanierung und Entkernung sind meist
immer noch günstiger als komplett neu
zu bauen, da zum Beispiel Abrisskosten
und Entsorgung entfallen.«
So auch beim Projekt Vogelweidestraße 5 in München, dem ehemaligen
Sitz einer Reiseversicherung. Die Living
Bogenhausen GmbH, ein Unternehmen
der Isaria Wohnbau AG, erwarb den
1970er-Jahre-Komplex nach dem Auszug
des letzten Mieters. In einer Bauzeit von
ausbau + fassade 09.2016
Umnutzungen
nur einem Jahr wurde das Gebäude in
ein Wohnhaus mit 167 Eigentumswohnungen umgewandelt. 21 davon sind
Zwei-Zimmer-Einheiten, der Rest Appartements. Zu Preisen von rund 7000 Euro
pro Quadratmeter sicherten sich Münchner Singles und unter der Woche hier
arbeitende Geschäftsleute aus anderen
Städten in dem Restrukturierungsprojekt
ein neues Zuhause für den Eigenbedarf.
Eltern kauften für ihre in der Stadt studierenden Kinder. Und Kapitalanleger
entschieden sich für das Objekt, um die
Wohnungen in bester Lage in Zukunft
weiterzuvermieten. Kleine Wohnungen
wie die in der Vogelweidestraße sind
dafür ideal, da die Nachfrage nach dieser
Kategorie von Mietern am größten ist.
»Im Preis inbegriffen ist in der Vogelweidestraße nicht nur der Wohnraum,
sondern auch die komplette Möblierung«, erklärt Tapphorn. Eine Einbauküche ist ebenso vorhanden wie eine
Schlafcouch sowie Tische, Stühle und
Sideboard. Frei nach dem Motto: Kaufen,
einziehen, fertig. Schneller und bequemer geht es kaum.
Prämisse hoher Schallschutz
Ein ähnliches Motto hat Isaria Wohnbau
auch beim Umbau des Gewerbeobjektes
verfolgt. Die Innenwände des zunächst
vollkommen entkernten Gebäudes hat
der Bauträger fast durchgängig als Trockenbaukonstruktionen realisieren lassen. Lediglich einige statisch notwendige
Massivwände blieben stehen. »Wir
haben uns für diese Bauweise entschieden, da wir damit keine beziehungsweise
kaum Rücksicht auf die Statik nehmen
mussten und bei der Grundrisseinteilung
flexibler sein konnten. Zudem erreichen
schlankere Gipsplattenkonstruktionen
die gleichen akustischen Werte wie stärkere Ziegelwände. Nicht zuletzt kann
man mit Trockenbaukonstruktionen im
wörtlichen Sinn einfach trocken bauen.
Das Problem der nachträglich in den Bau
eingebrachten Feuchtigkeit und der daraus resultierenden Trocknungszeit entfällt somit. Auch das war für das Projekt
in der Vogelweidestraße ein Vorteil.« Der
hat nicht zuletzt dazu geführt, dass der
Umbau binnen zwölf Monaten fertig
gestellt werden konnte.
Die gesamte Wohnanlage wurde unter
der Prämisse realisiert, mit möglichst
www.ausbauundfassade.de
2 Wohnungstrennwände und Wände zu den Fluren sind Trockenbaukonstruktionen.
Neben der kurzen Bauzeit sprachen dafür vor allem der hohe Schall- und Brandschutz
sowie die Einbruchsicherheit.
schlanken Wänden möglichst hohen
Schallschutz zu erreichen. Entsprechend
achteten Bauherr, Planer und ausführende Firmen penibel darauf, Wandkonstruktionen mit optimalen akustischen
Werten zu wählen und Anschlussdetails
extrem sauber auszuführen, um den
Schallschutz nicht durch Ausführungsfehler zu verschlechtern.
Alle Wände in F90 ausgeführt
Sowohl die Wände zum Flur als auch die
Wohnungstrennwände führte die mit
den Trockenbauarbeiten betraute Böhringer GmbH aus Weinstadt als Knauf
W118 WK2-Konstruktion (Anforderung
hinsichtlich Einbruchsicherheit und
Brandschutz) aus. Als Außenhaut dienen
jeweils zwei Lagen 12,5 mm Diamant-
3 Vorteil Trockenbau: Nischen, wie hier im Bad, schaffen praktische Ablageflächen und
verleihen dem Raum gestalterischen Pfiff.
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PUTZ + TROCKENBAU
4 Optimale Ausnutzung
des Raums. Einbaumöbel
sind als Raumteiler
geschickt in die Trockenbaukonstruktion integriert, Installationen
verschwinden in Verkofferungen an der Decke.
platten. Den Einbruchsschutz und damit
die WK2-Klassifizierung stellen die verwendeten Diamantplatten in Verbindung mit Stahlblechen zwischen den
Beplankungslagen sicher. Die Unterkonstruktion besteht aus 75er- beziehungsweise 100er CW-Profilen. Die Zwischenräume sind mit Ecose Glaswolle-Dämmplatten gedämmt.
»Laut Brandschutzkonzept sollten die
Wohnungstrennwände ursprünglich in
F90-Qualität ausgeführt werden und die
Wände zum Flur in F30«, erinnert sich
Bernhard Bredl, der für den Großraum
München zuständige Objektbeauftragte
von Knauf. »Da der Anschluss der F90Wohnungtrennwände an die F30-Flurwände gemäß Prüfzeugnis nicht zulässig
gewesen wäre, wurden auch die Flurwände als F90 definiert.«
Sichere Brandwände
Eine Änderung an der Bauart der Wände
war nicht nötig, da die W118 WK2Konstruktion ohnehin über ein F90-ABP
verfügt. Lediglich die Türleibungen
mussten zusätzlich mit 25 mm GKF-Platten beplankt werden, da die Türen nur
vollwandig dichtschließend ausgeführt
wurden und somit ohne diese Leibungsverkleidung eine ungeregelte Lücke im
Brandschutz der Wände verblieben wäre.
Diese Abweichung wurde in Abstimmung mit dem Brandschutz-Sachver-
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ständigen durch die Bauleitung freigegeben. Um die Brandabschnitte zu unterteilen, führten die Handwerker auch Trockenbau-Brandwände entsprechend der
Knauf Konstruktion W131 mit drei Lagen
12,5 mm Diamant-Platten und einer
Blecheinlage pro Wandseite aus. Diese
erfüllen somit ebenfalls die Voraussetzungen einer WK2-Wand.
5 Platz gespart: Die Schiebetüren laufen
innerhalb der Wandkonstruktion.
Fotos: Knauf/Bernd Ducke
Aus Schallschutzgründen wurden die
aus den Hausfluren in die Wohnungsflure geführten Leitungen und Kabelstränge hinter Verkofferungen beziehungsweise oberhalb von abgehängten
Gipslattendecken verzogen. Gewählt
wurde dabei ebenso wie für die Trennwände zu den Bädern die Diamantplatte
als Beplankung. Sie bot sich als durchgängige Lösung für alle Wände und
Decken an, da sie einerseits Schall- und
Brandschutzqualitäten bietet und gleichzeitig gegen Feuchtigkeit beständig ist.
Statt Raum verschwendende Flügeltüren
wählten die Planer zudem Schiebetüren,
die innerhalb der Wandkonstruktionen
verlaufen und in geöffnetem Zustand
keinen Raum beanspruchen. In die Gipsplattenkonstruktionen integrierte Einbaumöbel und Nischen nutzen angesichts der geringen Wohnfläche der
Appartements jeden Zentimeter Raum
optimal aus. Sogar die Revisionsöffnungen respektive Verteilerkästen der Fußbodenheizung verstecken sich in solchen
Nischen. Sie wurden geschickt mit
Möbelblenden versehen, die wiederum
in die passgenau in die Trockenbaukonstruktionen integrierten Regale eingebunden wurden.
Details werten Wohnraum auf
Solche ausgewogenen Details respektive
die durchdachte Vernetzung der Wandkonstruktionen und der Möblierung lassen die Einheiten trotz ihrer geringen
räumlichen Ausdehnung großzügig und
elegant wirken – eine perfekte Voraussetzung für den Verkauf. Und auch die
Schallschutzqualität ließ sich wie gewünscht umsetzen respektive übertraf
sogar die Anforderungen. Als bewertete
Bau-Schalldämmmaß R'w für die Wohnungstrennwände forderte der Bauherr
56 dB. Diesen Wert konnte die gewählte
Lösung nicht nur einhalten, sondern
sogar übertreffen. Testmessungen auf
der Baustelle ergaben ein Schalldämmmaß R'w von 57 beziehungsweise 58 dB.
Angesichts dieser Ausstattung fanden
fast alle angebotenen Einheiten bereits
innerhalb des Umwandlungszeitraums
Käufer, die für sich oder andere in
Wohnraum im angesagten Stadtteil
Bogenhausen investieren wollten.
Andreas Gabriel,
Knauf Gips KG
ausbau + fassade 09.2016