monatliches update zur europa-recherche
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MONATLICHES UPDATE ZUR EUROPA-RECHERCHE JULI 2017 ZUSAMMENFASSUNG: POSITIVE PRIVATE UND ÖFFENTLICHE PREISSIGNALE Anleger sind zunehmend besorgt über das Rekordtief von Immobilienrenditen für A-Lagen; es gibt jedoch einige allgemeine Preissignale, die erwägenswert sind: ‐ Die durchschnittliche Immobilienrendite und REIT-Dividendenprämien bleiben gegenüber Staatsanleihen auf nahezu historischen Höchstständen ‐ Die Renditedifferenz von B-Lagen nimmt gegenüber A-Lagen zu und bleibt auf einem Niveau, das doppelt so hoch ist wie der Höchststand im Jahr 2007 A-Lage-Transaktionen dominieren nicht länger die gesamte Marktaktivität, wie es direkt nach der weltweiten Finanzkrise der Fall war. Tatsächlich sind Renditen für B-Lagen fast auf das Niveau von durchschnittlichen Marktrenditen gesunken. Mit 4% liegen REIT-Dividenden nun auf dem Niveau von Spitzenrenditen und bestätigt somit, dass REITs hauptsächlich Spitzenimmobilien halten. Aber dies spiegelt auch wider, dass REIT-Investoren Bedenken im Hinblick auf zukünftige Kapitalwerte haben, die teilweise durch die Möglichkeiten der REITs zum Ertragswachstum ausgeglichen werden. RENDITEDIFFERENZEN VON B-LAGEN GEGENÜBER A-LAGEN UND IMMOBILIENRENDITE & REIT-DIVIDENDEN GEGENÜBER ANLEIHERENDITEN 800 bps 500 bps 600 bps 400 bps 400 bps 300 bps 200 bps 200 bps 000 bps 100 bps -200 bps -400 bps 000 bps Premium of Secondary Property Yields over Prime Property Yields [RHS] Premium of REIT Dividend Yields over Eurozone 10y Government Bond Yields [LHS] Premium of Average Property Yields over Eurozone 10y Gov. Bond Yields [LHS] Quellen: AEW, CBRE, EPRA, Oxford Economics, RCA FOCUSED ON THE FUTURE OF REAL ESTATE – MONATSBERICHT FÜR EUROPA STETIGER RÜCKGANG VON ANLEGERBEDENKEN IN BEZUG AUF SPITZENRENDITEN Nach einem anhaltenden und stetigen Rückgang befinden sich die Immobilienrenditen für A-Lagen in Europa auf einem Rekordtief und bereiten einigen Anlegern Bedenken Die Renditen für B-Lagen sind jetzt auf das Niveau von Durchschnittsrenditen, da sich weniger Anleger A-Lagen ankaufen Dies steht im Einklang damit, dass sich die Differenz zwischen Durchschnitt und A-Lagen nahezu auf einem Höchststand befindet Daraus lässt sich schließen, dass mehr Transaktionen im Hinblick auf BLagen stattfinden A-Lagen haben weniger Anteil am gesamten Markt als in den Jahren 2009-2013 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 300 bps 200 bps 100 bps 000 bps -100 bps -200 bps -300 bps Durchschnittliche Immobilienrendite gegenüber Immobilienrendite für A-Lagen [RHS] Durchschnittliche Immobilienrendite gegenüber Immobilienrendite für B-Lagen [RHS] Durchschnittliche Immobilienrendite [LHS] Immobilienrendite für A-Lagen [LHS] Immobilienrendite für B-Lagen [LHS] PRÄMIEN FÜR IMMOBILIENRENDITE BLEIBEN AUF NAHEZU HISTORISCHEM HÖCHSTSTAND GEGENÜBER STAATSANLEIHEN 8% Renditen für Staatsanleihen bleiben trotz kürzlichem Aufwärtstrend auf historischen Tiefstständen Der vorherige Aufwärtstrend im Jahr 2010 verursachte keine Zunahme der Renditedifferenz Immobilien bleiben weiterhin relativ attraktiv 600 bps 500 bps 6% 400 bps 4% 300 bps 200 bps 2% 100 bps 0% 000 bps Prämie für durchschnittliche Immobilienrendite gegenüber Rendite für zehnjährige EuroStaatsanleihen [RHS] Rendite für zehnjährige Euro-Staatsanleihen [LHS] Durchschnittliche Immobilienrendite [LHS] Quellen: AEW, Oxford Economics, RCA DIE RENDITEDIFFERENZ VON B-LAGEN BLEIBT AUF EINEM NIVEAU, DAS ZWEI- BIS DREIMAL SO HOCH IST WIE DER VORHERIGE HÖCHSTSTAND IN 2007 600 bps Die Preisgestaltung der Anleger bleibt diszipliniert, wie die gestiegenen Renditedifferenzen von B-Lagen zeigen Die Renditedifferenz bleibt auf einem Niveau, das zwei- bis dreimal so hoch ist wie der vorherige, im Jahr 2007 beobachtete Höchststand Historisch tiefe Differenzen für Einkaufszentren steigen nun schneller als für Geschäfte und Büros 500 bps 400 bps 300 bps 200 bps 100 bps 000 bps Rendite für Büros in B-Lagen gegenüber Rendite für A-Lagen Rendite für Geschäfte in B-Lagen gegenüber Rendite für A-Lagen Rendite für Einkaufszentren in B-Lagen gegenüber Rendite für A-Lagen Quellen: AEW, CBRE FOCUSED ON THE FUTURE OF REAL ESTATE 2 – MONATSBERICHT FÜR EUROPA DERZEITIGE REIT-PREISBILDUNG POSITIVER ALS DURCHSCHNITTLICHE IMMOBILIENSRENDITEN 10% Die REIT-Preisbildung aus dem 1. Quartal 2015 ließ auf niedrigere Wachstumserwartungen der Aktionäre schließen Prämien für Renditen für direkt gehaltene Immobilien liegen gegenüber REIT-Dividendenrenditen nun unter ihrem Höchststand Dies lässt darauf schließen, dass REIT-Anleger positiver bleiben als Direktanleger, jedoch ist auch dies zurückgegangen 500 bps 400 bps 8% 300 bps 200 bps 6% 100 bps 4% 000 bps -100 bps 2% -200 bps 0% -300 bps Durchschnittliche Immobilienrendite gegenüber REIT-Dividendenrendite [RHS] Durchschnittliche Immobilienrendite [LHS] REIT-Dividendenrendite [LHS] Quellen: AEW, EPRA, RCA PRÄMIEN FÜR REIT-DIVIDENDENRENDITE BLEIBT AUF NAHEZU HISTORISCHEM HÖCHSTSTAND GEGENÜBER STAATSANLEIHEN REITs bieten gegenüber Staatsanleihen weiterhin attraktive Prämien, da sich Dividendenrenditen seit dem Jahr 2015 gesteigert haben Ein einzigartiger historischer Höchststand in Bezug auf Prämien für REIT-Anleger gegenüber einem risikofreien Zinssatz wie im Jahr 2009 wird sich voraussichtlich nicht wiederholen 10% REIT-Dividendenrendite gegenüber Rendite für zehnjährige Euro-Staatsanleihen [RHS] Rendite für zehnjährige Euro-Staatsanleihen [LHS] REIT-Dividendenrendite [LHS] 600 bps 400 bps 200 bps 5% 000 bps -200 bps 0% -400 bps Quellen: AEW, EPRA, Oxford Economics IMMOBILIENRENDITEN FÜR A-LAGEN BEFINDEN SICH AUF DEM NIVEAU VON REIT-DIVIDENDENRENDITEN UND BIETEN GERINGE PRÄMIEN REIT-Dividendenrenditen sind gestiegen und befinden sich nun auf dem Niveau der Immobilienrenditen für A-Lagen Dies spiegelt wahrscheinlich eine hohe Qualität der durch REITs gehaltenen Aktien wider Aber es reflektiert auch dass REITInvestoren besorgt sind im Bereich Kapitalwerten abgesetzt von REITs Einkommenswachstummogilkeiten.. 10% 400 bps 8% 300 bps 6% 200 bps 100 bps 4% 000 bps 2% -100 bps 0% -200 bps REIT-Dividendenrendite gegenüber Immobilienrendite für A-Lagen [RHS] Immobilienrendite für A-Lagen [LHS] Immobilienrendite für B-Lagen [LHS] REIT-Dividendenrendite [LHS] Quellen: AEW, CBRE, EPRA FOCUSED ON THE FUTURE OF REAL ESTATE 3 – MONATSBERICHT FÜR EUROPA ABOUT AEW AEW ist einer der weltweit größten Asset Manager für Immobilien mit ca. 60,2 Mrd. € an verwalteten Vermögenswerten zum 31. März 2017. AEW hat über 600 Angestellte, ihre Hauptniederlassungen befinden sich in Boston, London, Paris und Hongkong und sie bietet eine große Vielfalt an Immobilien-Anlageprodukten, dazu gehören gemischte Fonds, Sonderkonten und Wertpapiermandate für das gesamte Spektrum von Anlagestrategien. AEW repräsentiert die Asset-Management-Plattform für Immobilien von Natixis Global Asset Management, einem der größten Asset Manager weltweit. Zum 31. März 2017 verwaltete AEW 26,6 Mrd. € an Immobilienvermögenswerten in Europa im Auftrag von einer Reihe von Fonds und Sonderkonten. AEW hat fast 400 Angestellte in zehn über ganz Europa verteilten Büros und kann eine langjährige Erfolgsbilanz von erfolgreich umgesetzten Kern-, Mehrwert schaffenden und opportunistischen Anlagestrategien im Auftrag ihrer Kunden vorweisen. In den letzten sechs Jahren belief sich das Anlage- und Veräußerungsvolumen von AEW insgesamt auf über 22,0 Mrd. € an Immobilien auf europäischen Märkten. ANSPRECHPARTNER RECHERCHEN UND STRATEGIE www.aew.com Hans Vrensen MRE, CFA GESCHÄFTSFÜHRER LEITER RECHERCHEN UND STRATEGIE Tel +44 (0)20 7016 4753 [email protected] Ken Baccam MSc DIREKTOR Tel +33 (0)1 78 40 92 66 [email protected] Virginie Wallut MBA STELLVERTRETENDE DIREKTORIN Tel +33 (0)1 78 40 95 07 [email protected] Shan Qi MSc ASSOCIATE Tel +44 (0)20 7016 4853 [email protected] Guillaume Oliveira MSc ANALYST Tel +33 (0)1 78 40 92 60 [email protected] ANSPRECHPARTNERIN ANLEGERBEZIEHUNGEN Alex Griffiths LEITERIN ANLEGERBEZIEHUNGEN EUROPA Tel +44 (0)20 7016 4840 [email protected] LONDON AEW EUROPE | 33 Jermyn Street | London, SW1Y 6DN | UNITED KINGDOM PARIS AEW EUROPE | 8-12 Rue des Pirogues de Bercy | 75012 Paris | FRANCE DÜSSELDORF AEW EUROPE | Steinstraße. 1-3 | D-40212 Düsseldorf | GERMANY Diese Veröffentlichung dient als Informationsquelle, die Anleger bei ihren eigenen Anlageentscheidungen unterstützen soll, und stellt keine Anlageberatung für einen bestimmten Anleger dar. Hierin erwähnte Anlagen und Empfehlungen sind eventuell nicht für sämtliche Anleger geeignet: Die Leser müssen sich ihr eigenes, unabhängiges Urteil im Hinblick auf die Eignung dieser Anlagen und Empfehlungen vor dem Hintergrund ihrer eigenen Anlageziele, ihrer Erfahrung, ihres Steuerstatus und ihrer Finanzlage bilden. Diese Veröffentlichung basiert auf ausgewählten Quellen, die aus unserer Sicht verlässlich sind; es wird jedoch weder im Hinblick auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der hierin vorgestellten Informationen noch anderweitig diesbezüglich eine Gewährleistung oder Garantie abgegeben. Hierin geäußerte Meinungen stellen die aktuelle Einschätzung des Autors dar: Sie stellen nicht zwangsläufig die Meinung von AEW, Tochtergesellschaften von AEW oder anderen mit AEW verbundenen Unternehmen der AEW-Gruppe dar und sie können sich ohne Vorankündigung ändern. Obwohl AEW sich in angemessenen Rahmen bemüht, richtige und aktuelle Information in diese Veröffentlichung aufzunehmen, können manchmal Fehler oder Auslassungen auftreten. AEW lehnt ausdrücklich jede Haftung ab, gleich, ob es sich um vertragliche, deliktische, Gefährdungs- oder anderweitige Haftung handelt, und zwar für aus oder auf beliebige Weise im Zusammenhang mit der Verwendung dieser Veröffentlichung entstehende unmittelbare und mittelbare Schäden oder aus oder auf beliebige Weise im Zusammenhang mit der Verwendung dieser Veröffentlichung entstehenden Ersatz für beiläufig entstandenen Schaden oder Folgeschaden, verschärften Schadenersatz oder Schadenersatz für einen konkreten Schaden. Dieser Bericht darf ohne die ausdrückliche schriftliche Erlaubnis von AEW nicht vervielfältigt oder an eine andere Partei übermittelt oder weitergegeben werden. Zu AEW gehören die AEW Capital Management, L.P. in Nordamerika und ihre 100%-igen Tochtergesellschaften, die AEW Global Advisors (Europe) Ltd. und die AEW Asia Pte. Ltd sowie das verbundene Unternehmen AEW Europe SA und deren Tochtergesellschaften. FOCUSED ON THE FUTURE OF REAL ESTATE 4
