Zusammenfassung des Referates - haus & grund roth und umgebung

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.07.200
Rechtsanwalt Jens Weber:
Zusammenfassung des Vortrages anlässlich des Vortrages auf der Informationsveranstaltung des Haus- und
Grundeigentümer-Vereins Roth und Umgebung E. V. am 12. Oktober 2007 „Reform des
Wohnungseigentumgesetzes“ in der Stadthalle Roth
Nach über 50 Jahren ist das Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) umfassend reformiert. Es wird viele
Änderungen mit sich bringen, gleichzeitig aber auch eine ganze Reihe Erleichterungen für die Wohnungseigentümer bringen. Folgende Punkte sollen an dieser Stelle betont werden:
1. Die Teilrechtsfähigkeit
Bis zum Jahre 2005 galt die Wohnungseigentümergemeinschaft als nicht rechtsfähig. Der BGH hat der
Wohnungseigentümergemeinschaft nun eine Teilrechtsfähigkeit zuerkannt, und zwar immer dann, wenn sie
bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Also kann die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Rechte erwerben und Pflichten ein gehen: Typische Fälle sind Verträge
mit Handwerkern oder Heizölkauf. Damit wird immer die Wohnungseigentümergemeinschaft, auch als Verband bezeichnet, Vertragspartner. Die Teilrechtsfähigkeit wird durch Reform des Wohnungseigentümerrechts
übernommen und klargestellt. Um die Wo Wohnungseigentümergemeinschaft als
Verband klar zu bezeichnen, reicht es aus, dass sie als Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Grundstück oder der Adresse bezeichnet wird.
2. Auswirkungen der Teilrechtsfähigkeit auf Fragen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft beschränkt sich auf die Teilnahme der Gemeinschaft am Rechtsverkehr. Damit sind Fragen der Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer und ihrer Durchsetzung innerhalb der Gemeinschaft nicht betroffen.
Die so genannten gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, also z. B. die
Beitreibung von Zahlungsansprüchen aus Haushaltsgeldforderungen, aber auch die Rückzahlung aus Jahresberechnungen oder Zahlungsansprüchen standen bislang den Wohnungseigentümers zu, können nach der
Normierung der Teilrechtsfähigkeit aber von der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.
3. Der Verwalter
Der Verwalter vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigen Verband quasi als gesetzlicher Vertreter. Er bleibt dabei aber an die Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden. Die WEG-Novelle unterscheidet streng zwischen den aufgaben des Verwalters, die sich aus seinen Pflichten dem Verband der Wohnungseigentümer gegenüber ergeben und denen, die gegenüber den Wohnungseigentümers bestehen, und
solchen, die aus der internen Organisation der Gemeinschaft heraus erwachsen. Aber die Aufgaben als solches bleiben grundsächlich gleich.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich auch weiterhin selbst verwalten. Die Eigentümer vertreten in diesem Fall alle gemeinsam die Gemeinschaft oder ermächtigen durch einen mehrheitlichen Beschluss
einen oder mehrere Eigentümer zur Vertretung nach außen.
4. Vereinbarungen
Durch die WEG-Reform haben sich bei der Entscheidungsfindung einige Erleichterungen ergeben:
Vereinbarungen können auch durch Beschlüsse geändert werden.
Zukünftig können Vereinbarungen über die Lasten und Kostenverteilung unter bestimmten Bedingungen
auch durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden. Daher ist in Zukunft stets zu prüfen, inwieweit die
Änderung einer Vereinbarung durch einen Beschluss zulässig ist.
Änderungsanspruch
Ein Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen existiert in Zukunft bereits dann, wenn schwerwiegende
Grpünde vorliegen, die es unter Berücksichtigung aller Umstände es Einzelfalles als unbillig erscheinen lassen,
an den geltenden Vereinbarungen festzuhalten. Damit dürften z. B. Stimmrechtsänderungen in Zukunft
leichter durchzusetzen sein.
5. Beschluss-Sammlung
Die Beschluss-Sammlung muss vom Verwalter geführt werden. Aufzunehmen ist der Wortlaut sämtlicher
Beschlüsse der Gemeinschaft, die während einer Versammlung gefasst werden mit Ort und Datums der
Beschlussfassung. Zusätzlich müssen sämtliche gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit nach §43
WEG erfasst werden.
6. Kostenverteilungsschlüssel
Änderungen der Lasten- und Kostenverteilung können durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss geändert
werden. Das setzt jedoch voraus, dass die abweichende Kostenverteilungsregelung dem Verbrauch oder der
Verursachung entspricht und mit einer ordnungsgemäßen Veraltung zu vereinbaren ist.
7. Kostenverteilung bei Instandhaltung/Instandsetzung/baulichen Veränderungen
Auch die Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen kann nach dem
nunmehr beschlossenen Gesetz per Mehrheitsbeschluss geändert werden. Der abweichende Maßstab muss
allerdings dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung tragen.
8. Bauliche Veränderungen
Zu baulichen Veränderungen kann in Zukunft jeder Eigentümer die Zustimmung verlangen, wenn die Rechte
der anderen Eigentümer nicht über das übliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
9. Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung der Wohnlage an den
Stand der Technik. Sie können von der Wohnungseigentümerversammlung auch dann beschlossen werden,
wenn noch keine Instandsetzungsbedürftigkeit vorliegt. Voraussetzung ist jedoch, dass das gemeinschaftliche Eigentum an den Stand der Technik angepasst werden soll oder es sich um eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts handelt. Allerdings bedarf der Beschluss einer Qualifizierenden Mehrheit, also einer Mehrheit von mehr als ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, und gleichzeitig einer Mehrheit aller
Miteigentumsanteile.
10. Haftung
Aufgrund der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft (als Verband) nun Dritten gegenüber für die Begleichung von Forderungen mit ihrem Vermögen.
Wenn das Verwaltungsvermögen nicht ausreicht, kann sich der Gläubiger auch direkt an die Wohnungseigentümer wenden. Sie haften allerdings nur im Verhältnis ihres Miteigentumsanteils für die Forderung.
11. Haftung des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers
Weiterhin haftet jeder Wohnungseigentümer seinem Gläubiger gegenüber für die Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden bzw. fällig geworden sind, aber auch nur in Höhe
seines Miteigentumsanteils. Die Haftung ist zudem auf fünf Jahre begrenzt.