Der Senat von Berlin - Abgeordnetenhaus von Berlin

Der Senat von Berlin
-Stadt IV D GSTelefon: 9012 (912) - 4571
An das
Abgeordnetenhaus von Berlin
über Senatskanzlei - G Sen -
Vorlage
- zur Kenntnisnahme -
gemäß Artikel 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin
Verordnung zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des
städtebaulichen Entwicklungsbereiches Berlin-Rummelsburger Bucht vom 8. April 1994.
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Wir bitten, gemäß Artikel 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin zur Kenntnis zu nehmen, dass
der Senat die nachstehende Verordnung erlassen hat:
Verordnung
zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche
Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches
Berlin-Rummelsburger Bucht vom 8. April 1994
Vom 21.Dezember 2004
Auf Grund des § 169 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit § 162 Abs. 2 Satz 1 des
Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in Verbindung
mit § 27 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der
Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578) wird verordnet:
2
§1
Teilweise Aufhebung der Rechtsverordnung
Die Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches
Berlin–Rummelsburger Bucht vom 8. April 1994 (GVBl. S. 118) wird für die Teilgebiete A
bis E aufgehoben.
Das Teilgebiet A wird wie folgt begrenzt:
beginnend am nordöstlichsten Punkt der Bootsbauerstraße in Richtung Südosten,
Nordostseite der Flurstücke 34 und 39 (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur
34) bis zum Ufer des Rummelsburger Sees, Südufer des Rummelsburger Sees in Richtung
Südosten und Südwesten bis zum östlichsten Punkt des Flurstückes 55 ( Bezirk
Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 34), Südostseite der Flurstücke 55,56,58-60
(Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 34), Nordostseite der Straße Alt
Stralau bis Südostseite der Friedrich-Junge-Straße, Nordwestseite und Nordostseite des
Grundstückes Friedrich-Junge-Straße 2/8, Nordwestseite des Flurstückes 48 (Bezirk
Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 34), Nordostseite der Bahrfeldstraße bis zur
Südostseite der Bootsbauerstraße, Südostseite der Bootsbauerstraße zum Ausgangspunkt.
Das Teilgebiet B wird wie folgt begrenzt:
beginnend am nördlichsten Punkt des Flurstückes 299 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530,
Flur 513) in Richtung Südosten, entlang der Südwestseite der Hauptstraße bis zur
Südostseite des Flurstückes 335 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530, Flur 513),
Südostseite der Flurstücke 335, 339, 340, 342 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530, Flur
513), Südostseite des Flurstückes 4034 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530, Flur 413),
Südostseite und Südwestseite des Flurstückes 4039 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530,
Flur 413), Südwest- und Westseite des Flurstückes 4025 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung
530, Flur 413), Ost- und Nordostufer des Rummelsburger Sees bis zum Schnittpunkt der
Nordostseite des Flurstückes 390 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530, Flur 513) mit der
geradlinigen Verlängerung der Nordwestseite des Flurstückes 322 (Bezirk Lichtenberg,
Gemarkung 530, Flur 513), entlang dieser Verlängerung in nordöstliche Richtung,
Nordwestseiten der Flurstücke 322, 316, 312, 304, 300, 299 (Bezirk Lichtenberg,
Gemarkung 530, Flur 513) zum Ausgangspunkt.
Das Teilgebiet C wird wie folgt begrenzt:
beginnend am nördlichsten Punkt des Flurstückes 162 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530,
Flur 513), Nordostseite der Grundstücke Hauptstraße 91-80, Südostseite des Grundstückes
Hauptstraße 80, Südwestseite der Grundstücke Hauptstraße 80-91, Westseite des
Flurstückes 162 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530, Flur 513) zum Ausgangspunkt.
Das Teilgebiet D wird wie folgt begrenzt:
beginnend am nördlichsten Punkt der Marktstraße weiter in Richtung Südosten, Nordostund Nordseite der Marktstraße, Ostseite der Karlshorster Straße, Westseite des Flurstückes
162 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530, Flur 513), Nordostseite der Hauptstraße in
Richtung Westen, Südwestseite des Flurstückes 44 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530,
Flur 513), Ost- und Südwestseite des Flurstückes 274 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530,
Flur 513 ), Südwestseite des Flurstückes 8038 (Bezirk Lichtenberg, Gemarkung 530,
3
Flur 514), Ostseite und Südwestseite des Flurstückes 94 (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg,
Gemarkung 5, Flur 31), Nordwestseite der Kynaststraße in südwestliche Richtung bis zum
Schnittpunkt mit der gedachten Verlängerung der Südwestseite des Flurstückes 120 (Bezirk
Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 31), entlang dieser Verlängerung in
nordwestliche Richtung, Südwestseite der Flurstücke 120, 102, 103 (Bezirk FriedrichshainKreuzberg, Gemarkung 5, Flur 31), Verlängerung der Südwestseite des Flurstückes 103
(Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 31) in nordwestliche Richtung bis zum
Schnittpunkt mit der Westseite des Markgrafendamm, Westseite des Markgrafendamms in
nördliche Richtung bis zur Nordseite der Hauptstraße, von diesem Punkt geradlinig in
Richtung Norden bis zum Schnittpunkt der Verlängerung der Südwestseite der
Sonntagstraße mit der Südseite der Revaler Straße, nordwestliche Begrenzung der
Bahnanlagen bis zur Boxhagener Straße, südwestliche und südöstliche Begrenzung der
Bahnbrücke über die Boxhagener Straße zum Ausgangspunkt.
Das Teilgebiet E wird wie folgt begrenzt:
beginnend am Schnittpunkt der gedachten Verlängerung der Südwestseite des Flurstückes
103 (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 31) mit der Westseite des
Markgrafendamms, entlang dieser gedachten Verlängerung in südöstliche Richtung,
Südwestseite der Flurstücke 103, 102, 120 (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5,
Flur 31), entlang der gedachten Verlängerung der Südwestseite des Flurstückes 120 (Bezirk
Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 31) in südöstliche Richtung bis zum
Schnittpunkt mit der Nordwestseite der Kynaststraße, Nordwestseite der Kynaststraße,
Südwestseite des Flurstückes 118 (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 33),
Südostseite des Flurstücks 102 (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 33),
Nordost-, Südost- ,Südwestseite des Flurstückes 131 (Bezirk Friedrichshain- Kreuzberg,
Gemarkung 5, Flur 33 ), Nordwestseite des Flurstückes 131 (Bezirk FriedrichshainKreuzberg, Gemarkung 5, Flur 33) bis Flurstück 413 (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg,
Gemarkung 5, Flur 33), Südwestseite der Flurstücke 413 und 414 (Bezirk FriedrichshainKreuzberg, Gemarkung 5, Flur 33), Westseite des Flurstückes 414 (Bezirk FriedrichshainKreuzberg, Gemarkung 5, Flur 33 ), Südwestseite des Flurstückes 100 (Bezirk
Friedrichshain-Kreuzberg, Gemarkung 5, Flur 33) in nordwestlicher Richtung bis zum
Schnittpunkt mit der gedachten Verlängerung der Nordwestseite des Grundstückes Stralauer
Allee 17 E, entlang dieser Verlängerung bis zur nordöstlichen Begrenzung der Stralauer
Allee, Nordostseite der Stralauer Allee in Richtung Osten bis zur Westseite des
Markgrafendamms, Westseite des Markgrafendamms in nördliche Richtung zum
Ausgangspunkt.
Die Abgrenzungen sind in der „Anlage zur Verordnung zur teilweisen Aufhebung der
Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches
Rummelsburger Bucht“ dargestellt.
4
§2
Darstellung in der Karte
In der dieser Verordnung beigefügten Karte (Grundlage ist die Karte von Berlin im Maßstab
1 : 5.000) sind die Grenzen der Teilgebiete dargestellt, für die die Verordnung aufgehoben
wird. Die Karte ist Bestandteil dieser Verordnung. Im Zweifel entscheidet die textlich
umschriebene Grenzziehung gemäß § 1 und nicht die Darstellung in der Karte über die
Zugehörigkeit eines Grundstücks oder eines Teils eines Grundstücks zu einem entlassenen
Teilgebiet.
§3
Unbeachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften
(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss
1.
eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften , die in § 214 Abs.
1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,
2.
nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
3.
eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur
Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,
in den Fällen der Nummern 1 und 2 innerhalb von zwei Jahren, in den Fällen der Nummer 3
innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber der für
städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen zuständigen Senatsverwaltung schriftlich geltend
machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf
der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 3 genannten Mängel gemäß §
215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs unbeachtlich.
(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser
Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.
§4
In-Kraft-Treten
Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für
Berlin in Kraft.
5
A.
Begründung
1.
Vorbemerkung
1.1
Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahmen
1.1.1
Darstellung des stadtweiten Umsteuerungsprozesses
1.1.1.1
Änderung der Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung
1.1.1.2
Grundzüge der Umsteuerungsentscheidung
1.1.2
Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Rummelsburger Bucht
1.1.2.1
Darstellung des Entwicklungsbereichs und der Entwicklungsziele
1.1.2.2
Aktueller Stand der Entwicklung
1.1.2.3
Grundzüge der Umsteuerungsentscheidung in der Entwicklungsmaßnahme
Berlin-Rummelsburger Bucht
1.2
Allgemeine Voraussetzungen für die Aufhebung des Entwicklungsrechts
2.
Zu den Vorschriften im Einzelnen
2.1
Zu § 1 (Teilweise Aufhebung der Rechtsverordnung)
2.1.1
Überblick
2.1.2
Aufhebung des Entwicklungsrechts in den Teilgebieten A und B wegen
Durchführung gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
2.1.2.1
Entwicklungsrechtliche Beurteilung zur Aufhebung des Entwicklungsrechts in
den Teilgebieten A und B
2.1.2.2
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet A
(Stralau Stadt-Friedrich-Junge-Straße)
2.1.2.2.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
2.1.2.2.2
Aktueller Stand der Entwicklung und planungsrechtlicher Status
2.1.2.2.3
Konfliktbewältigung im Rahmen der geänderten Entwicklungsziele
2.1.2.3
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet B
(Rummelsburg 1-Südost)
6
2.1.2.3.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
2.1.2.3.2
Aktueller Stand der Entwicklung und planungsrechtlicher Status
2.1.2.3.3
Konfliktbewältigung im Rahmen der geänderten Entwicklungsziele
2.1.3
Aufhebung des Entwicklungsrechts in den Teilgebieten C bis E wegen Aufgabe
der Entwicklungsabsicht gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
2.1.3.1
Entwicklungsrechtliche Beurteilung zur Aufhebung des Entwicklungsrechts in
den Teilgebieten C bis E
2.1.3.2
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet C
(Rummelsburg 1-Nord)
2.1.3.2.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
2.1.3.2.2
Gründe für die Aufgabe der Entwicklungsabsicht
2.1.3.2.3
Auswirkungen auf Nachbargrundstücke und die Gesamtmaßnahme
2.1.3.3
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet D (Ostkreuz-Nord)
2.1.3.3.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
2.1.3.3.2
Gründe für die Aufgabe der Entwicklungsabsicht
2.1.3.3.3
Auswirkungen auf Nachbargrundstücke und die Gesamtmaßnahme
2.1.3.4
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet E (Markgrafendamm)
2.1.3.4.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
2.1.3.4.2
Gründe für die Aufgabe der Entwicklungsabsicht
2.1.3.4.3
Auswirkungen auf Nachbargrundstücke und die Gesamtmaßnahme
2.1.3.5
Bewertung der Auswirkungen der Aufhebung der Entwicklungsmaßnahme in
den Teilgebieten C bis E
2.1.4
Wirkung der Aufhebung der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs
für die Teilgebiete A bis E
2.1.4.1
Rechtliche Auswirkungen
2.1.4.2
Finanzierung von Maßnahmen nach Aufhebung des Entwicklungsrechts
2.1.4.3
Auswirkungen auf den Entwicklungsträger
2.2
Zu § 2
Darstellung in der Karte
2.3
Zu § 3
Unbeachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften
2.4
Zu § 4
In-Kraft-Treten der Rechtsverordnung
7
B.
Rechtsgrundlage
C.
Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und/ oder Wirtschaftsunternehmen
D.
Gesamtkosten
E.
Auswirkungen auf die Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg
F.
Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung
Anlage zur Begründung
Anlage zur Vorlage an das Abgeordnetenhaus
8
A.
Begründung
1.
Vorbemerkung
1.1
Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahmen
1.1.1
Darstellung des stadtweiten Umsteuerungsprozesses
Die vorliegende Rechtsverordnung vollzieht mit der teilweisen Aufhebung der
Verordnung über den städtebaulichen Entwicklungsbereich Berlin-Rummels-burger
Bucht den ersten Schritt zur rechtsförmlichen Umsetzung des bereits seit 1996
verfolgten, verstärkt aber seit dem Jahr 2002 betriebenen Umsteuerungsprozesses in den
Berliner Entwicklungsbereichen (vgl. Senatsbeschlüsse Nr. 199/1996 vom 11. Juni 1996
und Nr. 1279/2003 vom 1. Juli 2003).
Dieser
Umsteuerungsprozess
wurde
aufgrund
erheblicher
Veränderungen
der
Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung notwendig. Die anhaltende massive
Nachfrageschwäche am Immobilienmarkt belegt, dass der ursprünglich angenommene
erhöhte Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten nicht mehr besteht. Soweit – wie auch bei
der Rummelsburger Bucht – die Entwicklungsmaßnahmen unter anderem zur „Deckung
eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten“ eingeleitet worden sind, soll dieses
Ziel angesichts der gegenwärtigen Nachfragesituation nicht mehr weiterverfolgt werden.
Im Übrigen führt die geringe Nachfrage nach entwickelten Grundstücken dazu, dass das
gesetzliche Gebot zur zügigen Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren
Zeitraums nicht mehr erfüllt werden kann. Darüber hinaus stellt sich die Problematik,
dass weitere Vorbereitungs- und Durchführungsaufwendungen wegen ausbleibender
oder verminderter Einnahmen aus Verkäufen und Ausgleichsbeträgen nicht mehr
gedeckt werden. In dieser Situation ist es finanzpolitisch nicht mehr verantwortbar,
weiterhin Mittel aus dem hoch verschuldeten Landeshaushalt einzubringen.
1.1.1.1
Änderung der Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung
In den Jahren 1992 bis 1994 wurde noch ein Anstieg der Berliner Bevölkerung bis zum
Jahre 2010 von ca. 3,4 Mio. auf bis zu 3,7 Mio. Einwohner und ein Bedarf an
zusätzlichen Flächen für Handel, Büros und Dienstleistungen in einer Größenordnung
von insgesamt 4,2 Mio. m² BGF erwartet (vgl. Prognosen im Erläuterungsbericht zum
Vorentwurf des Flächennutzungsplans vom April 1993). Um den daraus abgeleiteten
erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeits-
9
stätten zu decken, beschloss der Berliner Senat in den Jahren 1992 bis 1994 neben
anderen Projekten der Stadterweiterung und -erneuerung die förmliche Festlegung von
fünf städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
Seit Mitte der 90er Jahre haben sich jedoch die Rahmenbedingungen der
Stadtentwicklung im Land Berlin wesentlich verändert:

Anders als prognostiziert ist die Bevölkerung mit heute 3,39 Mio. unter das
Anfangsniveau von ca. 3,43 Mio. Einwohnern im Jahre 1992 gesunken.

Durch den negativen Saldo bei der Stadt-Umland-Wanderung hat Berlin von 1991
bis 2004 insgesamt ca. 200.000 Einwohner verloren.

Berlin hat seit 1990 einen Großteil seiner Industriearbeitsplätze verloren. Die
Berliner Wirtschaft stagniert seit Jahren auf niedrigem Niveau. Infolgedessen hat
sich die Arbeitslosigkeit seit 1990 fast verdoppelt.

Der Bedarf an zusätzlichen Büro- und Dienstleistungsarbeitsplätzen hat sich als
erheblich geringer herausgestellt als ursprünglich prognostiziert.
Folgen dieser Entwicklung sind ein Ausbleiben der Nachfrage nach Wohnungen im
Geschosswohnungsbau außerhalb innerstädtischer Lagen, Angebotsüberhänge mit hoher
Leerstandsquote
in
Teilmärkten
des
Wohnungsmarkts
und
im
Büro-
und
Dienstleistungssektor, ein Wegfall der Landesförderung des Mietwohnungs- und
Eigenheimbaus, ein erheblicher Rückgang der Bodenpreise sowie die Konzentration der
baulichen Herstellung von Wohn- und Dienstleistungsflächen auf Innenstadtlagen.
Auch in den kommenden Jahren wird sich voraussichtlich kein erhöhter Bedarf an
Wohn- und Arbeitsstätten ergeben. Nach der aktuellen Bevölkerungsprognose für Berlin
2002 bis 2020 ist bis Ende 2010 zwar mit einem leichten Bevölkerungswachstum zu
rechnen. In den Folgejahren bis 2020 wird sich die Bevölkerungszahl jedoch
voraussichtlich wieder auf das heutige Niveau reduzieren. Die Zahl der Haushalte wird
sich bis 2010 voraussichtlich um rd. 60.000 erhöhen. Dem steht allerdings unter
Einbeziehung des heutigen Wohnungsleerstandes sowie des bis 2010 zu erwartenden
privaten Wohnungsneubaus ein ausreichendes Angebotspotenzial gegenüber. Auf die
gesamte Stadt bezogen wird bis zum Jahre 2010 eine maximale Nachfrage von rd.
28.000 Neubauwohnungen erwartet. Dies entspricht einer jährlichen Nachfrage von ca.
4.000 Neubauwohnungen. Die Nachfrage nach Wohnungsneubau wird vor allem durch
10
die Bebauung von Baulücken und kleinteiligen Bauflächen und durch die Verdichtung in
Bestandsgebieten der offenen Bauweise realisiert werden.
Diese gesamtstädtische Einschätzung wird auch die Entwicklungschancen der
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen maßgeblich eingrenzen. Für die fünf
Entwicklungsbereiche Berlins insgesamt ist bis 2010 ein Bedarf von voraussichtlich
maximal 1.000 bis 2.000 Wohnungen zu erwarten, wobei diese in Konkurrenz stehen zu
anderen größeren Vorhaben insbesondere in Innenstadtlagen. Mithin ergibt sich
insgesamt aus wohnungspolitischer Sicht bis 2010 kein erhöhter Bedarf an Wohnstätten
mehr.
Hinsichtlich des Bedarfs an Arbeitsstätten stehen für die vorhandene und zu erwartende
Nachfrage für die Ansiedlung von Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelsnutzungen in
ausreichendem Maße Flächenpotentiale zur Verfügung. Der Markt an Büroflächen ist
nicht mehr durch einen Engpass, sondern durch ein Überangebot gekennzeichnet. Im
Jahr 2004 standen ca. 10% der Büroflächen leer. Büroflächenangebote sind in
differenzierten Qualitäten vorhanden, so dass alle unterschiedlichen Nachfragetypen
entsprechende Angebote an stadtstrukturell geeigneten Standorten finden können. Auch
in Bereichen, in denen Büronutzungen stärker nachgefragt werden, sind in
ausreichendem Maße Flächen verfügbar. Insgesamt kann damit der erwartete Zuwachs
von bis zu 90.000 Bürobeschäftigen bis zum Jahr 2010 flächenmäßig gedeckt werden.
Im Bereich des Einzelhandels wird bis zum Jahr 2015 ein Wachstum der
Verkaufsflächen um ca. 0,5 Mio. m² angenommen. Auch hierfür stehen gesamtstädtisch
ausreichende Entwicklungspotentiale zur Verfügung.
1.1.1.2
Grundzüge der Umsteuerungsentscheidung
Als Konsequenz aus der bisherigen und der für die kommenden Jahre prognostizierten
Bedarfsentwicklung hat der Senat (Senatsbeschluss Nr. 1279/2003 vom 01.07.2003) mit
ausdrücklicher Unterstützung des Abgeordnetenhauses von Berlin (Beschluss vom
16.05.2002, Drs. Nr. 15/199 und 15/401) die aktive Verfolgung des Entwicklungsziels
„Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten“ aufgegeben und die
grundsätzliche Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahmen mit dem Ziel einer
drastischen Ausgabenreduzierung und eines zeitnahen Abschlusses aller fünf
Entwicklungsmaßnahmen spätestens bis Ende 2006 eingeleitet.
11
Zu den zentralen Zielen dieser Umsteuerung gehören die Reduzierung der
Entwicklungskulisse, die Verkürzung der Entwicklungszeiträume und die Reduzierung
der Kosten und künftigen Haushaltsrisiken.
Dazu sollen alle Teilgebiete, in denen die bauliche Entwicklung bereits durchgeführt ist,
zeitnah aus dem Entwicklungsrecht entlassen werden. Darüber hinaus soll für die
Teilgebiete, die nur zur Umsetzung des Ziels der Deckung eines erhöhten Bedarfs an
Wohn- und Arbeitsstätten, nicht aber zur Sicherung weitergehender Entwicklungsziele
benötigt werden, die Entwicklungsabsicht aufgegeben werden.
Für alle übrigen Teilgebiete werden die Entwicklungsziele dahingehend geändert, dass
zwar weiterhin die planungsrechtliche Sicherung, die Erschließung und die
Durchführung wesentlicher Ordnungsmaßnahmen erreicht werden sollen. Das Ziel der
von Privaten durchzuführenden vollständigen Bebauung der beplanten, geordneten und
erschlossenen Flächen wird jedoch nicht mehr unter Geltung des Entwicklungsrechts
weiter verfolgt.
1.1.2
Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahme Berlin-Rummelsburger Bucht
1.1.2.1
Darstellung des Entwicklungsbereichs und der Entwicklungsziele
Der Entwicklungsbereich Berlin-Rummelsburger Bucht umfasst mit ca. 130 ha in den
Berliner Bezirken Lichtenberg und Friedrichshain-Kreuzberg die Flächen der Stralauer
Halbinsel und das gegenüberliegende Nordufer des Rummelsburger Sees. Er wird im
Süden durch die Spree begrenzt, umfasst im Westen über den Ringbahndamm
hinausgehend noch die Flächen bis zum Markgrafendamm, entlang der Spree auch
darüber hinaus gehend, im Nordwesten die Fläche des Ostkreuzes und grenzt im Norden
an die Bahntrasse bzw. die Bebauung nördlich der Hauptstraße an. Bei förmlicher
Festlegung war der Bereich vor allem durch altindustrielle Anlagen, Werft- und
Chemiebetriebe, Lager- und Bauschuttstandorte sowie insbesondere industrielle Brachen
gekennzeichnet, in die einzelne Wohninseln eingestreut waren.
Die Rechtsverordnung über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs BerlinRummelsburger Bucht vom 08. April 1994 nennt in § 1 Abs. 1 als Entwicklungsziele
ausdrücklich die „Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten“ und die
„Wiedernutzung brachliegender Flächen“. Es wurden der Bau von ca. 5.400 Wohnungen
sowie die Schaffung von Arbeitsstät-
12
ten für ca. 12.000 Beschäftigte angestrebt, inklusive der kompletten technischen und
sozialen Infrastruktur. Die besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs wurde mit
der überörtlichen Lagegunst durch die Nähe zur Innenstadt, der guten verkehrlichen
Erreichbarkeit durch zahlreiche S- und Regionalbahn-Linien sowie der Einbindung in
das bestehende und vorgesehene übergeordnete Hauptstadtstraßennetz begründet.
Darüber hinaus wurde auf die landschaftliche Situation aufgrund der Lage am
Rummelsburger See, dem benachbarten Treptower Park sowie dem Plänterwald
hingewiesen.
Die Entwicklungsziele sollten ursprünglich in einem Zeitraum von 12 Jahren bis zum
Jahre
2006
verwirklicht
werden.
Aufgrund
erheblicher
Veränderungen
der
Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt wurde der Durchführungshorizont
zunächst durch den Senatsbeschluss Nr. 199/96 vom 11.06.1996 bis 2010 gestreckt.
1.1.2.2
Aktueller Stand der Entwicklung
Die
ursprünglichen
quantitativen
Versorgungsziele
wurden
im
Laufe
der
Entwicklungsmaßnahme kontinuierlich den veränderten Marktbedingungen angepasst.
Die Zahl der geplanten Wohneinheiten wurde von 5.400 auf ca. 4.300 reduziert, wovon
bis Ende 2004 ca. 1.860 Wohneinheiten bzw. ca. 40 % fertig gestellt sind. Von
ursprünglich 596.000 m², jetzt noch 340.000 m² geplanten BGF neuer Gewerbeflächen
wurden bis Ende 2004 rund 33.000 m² BGF bzw. ca. 10 % fertig gestellt.
Das stadtstrukturelle Ziel, das durch erhebliche Lagegunst ausgezeichnete Gebiet seiner
künftigen Funktion entsprechend zu nutzen und hierzu die altindustriellen Strukturen zu
beseitigen, ist im Wesentlichen erreicht worden. In dem Gebiet sind die altindustriellen
Nutzungen und Brachen fast vollständig beseitigt worden.
Die Erschließung der Stralauer Halbinsel ist durch den Ausbau der Straße Alt Stralau
und weiterer Straßen im Wesentlichen durchgeführt. Lediglich in den Bereichen nördlich
des
Rummelsburger
Sees
sind
noch
umfangreiche
Erschließungsmaßnahmen
erforderlich. Die den Zielen der Entwicklung entsprechende Neubebauung ist auf der
Stralauer Halbinsel bereits in maßgeblichem Umfang begonnen worden. Nördlich des
Rummelsburger Sees ist die Realisierung der Neubebauung im Wesentlichen auf die
Gebiete Rummelsburg 1-Süd und Rummelsburg 2-West beschränkt.
Insgesamt ist festzustellen, dass das Ziel, die stadtstrukturellen Voraussetzungen für eine
Entwicklung des Entwicklungsbereichs entsprechend seiner Lagegunst zu schaffen,
13
bereits weitgehend erreicht worden ist, weil die altindustriellen Nutzungen und die die
Entwicklung störenden Brachen und Altanlagen fast vollständig beseitigt sind. Die
funktionale Umorientierung des Entwicklungsbereichs vom Industriestandort zum
Wohn- und Dienstleistungsquartier ist somit auf das Gesamtgebiet bezogen unumkehrbar
eingeleitet. Von einzelnen Ausnahmen abgesehen, sind lediglich Gebäudekomplexe, die
aus Gründen des Denkmalschutzes und der Stadterhaltung bestehen bleiben sollen, noch
vorhanden.
Allerdings sind die privaten Investitionen insgesamt hinter den Erwartungen
zurückgeblieben,
obwohl
insbesondere
von
Seiten
des
treuhänderischen
Entwicklungsträgers erhebliche Vermarktungsbemühungen angestellt und flexible
Strategien zur Anpassung der bisherigen Konzepte entwickelt wurden1.
1.1.2.3
Grundzüge der Umsteuerungsentscheidung in der Entwicklungsmaßnahme BerlinRummelsburger Bucht
Als Konsequenz dieser Entwicklung und dem für die Zukunft prognostizierten Bedarf an
Wohn- und Gewerbeflächen mussten der stadtweite Umsteuerungsprozess auch für den
Entwicklungsbereich Berlin-Rummelsburger Bucht umgesetzt und die Entwicklungsziele
geändert werden.
Im Entwicklungsbereich Berlin – Rummelsburger Bucht wurde nach Maßgabe der
Grundsätze der Umsteuerungsentscheidung vorgesehen, in den bereits entwickelten
Teilgebieten Stralau Stadt-Friedrich-Junge-Straße und Rummelsburg 1-Südost die
Geltung des städtebaulichen Entwicklungsrechts wegen erfolgter Durchführung
aufzuheben. Ferner wird in den Teilgebieten Rummelsburg 1-Nord, Ostkreuz-Nord und
Markgrafendamm die Entwicklungsabsicht aufgegeben. Damit ist für ca. 1/3 der Fläche
des Entwicklungsbereichs das Entwicklungsrecht aufgehoben, wobei ca. 10 % auf die
Entlassung wegen Durchführung der Entwicklung und weitere 21 % auf die Entlassung
wegen Aufgabe der Entwicklungsabsicht entfallen.
Beispielhaft seien hier genannt: die Entwicklung des städtischen Reihenhaustyps „Berlin Terrace“ für die
Wasserlagen am Nordufer von Stralau-Stadt und am Lichtenberger Ufer im Quartier Rummelsburg 2, die
Entwicklung des Modells „Zukunftsfähiges Bauen“ in Kooperation mit Architekten und der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, die Einführung des endnutzerbezogenen Vermarktungsmodells „Bauen in Baugruppen“,
die Entwicklung des Produkts „Floating Home“ für exklusives Wohnen auf dem Wasser im Zuge eines
europaweiten Investoren-/Architektenauswahlverfahrens und die Entwicklung des Produkts „Ufer-Terrassen“
im Rahmen eines Workshop-Verfahrens in Kooperation mit Investoren.
1
14
Im Entwicklungsbereich verbleiben zunächst die Gebiete Stralau Dorf, Stralau Stadt mit
Ausnahme des Teilgebiets Friedrich-Junge-Straße, Ostkreuz mit Ausnahme des
Teilgebiets Ostkreuz-Nord, Rummelsburg 1-Südwest, Rummelsburg 2, Berlin Campus
und Gewerbepark.
In diesen Gebieten wird die Entwicklungsmaßnahme bis längstens zum Jahre 2006 mit
den geänderten Entwicklungszielen fortgeführt. Insbesondere sollen städtebauliche
Missstände beseitigt, neue verhindert und das Ziel der Umwandlung von einem
Gewerbe- und Industrie- zu einem Wohn- und Dienstleistungsstandort gesichert werden.
In diesem Zusammenhang werden Konflikte der gewerblichen Nutzungen auf den im
Entwicklungsrecht verbleibenden Flächen mit schutzbedürftigen Nutzungen in bereits
entwickelten Wohn- und Mischgebieten durch die Festsetzung entsprechender
Bebauungspläne und ggf. durch weitere Maßnahmen
verhindert. In den im
Entwicklungsrecht verbleibenden Gebieten sollen die planerischen Voraussetzungen und
die für eine Erschließung der Flächen erforderlichen baulichen Maßnahmen realisiert
werden,
um
eine
sich
selbst
tragende
Entwicklung
nach
Abschluss
der
Entwicklungsmaßnahme jederzeit zu ermöglichen.
Im Einzelnen beruhen die nach der Umsteuerung verfolgten Ziele der Entwicklung auf
einer umfassenden Abwägung der Belange aller Betroffenen. Grundstückseigentümer
und –nutzer sowie Investoren wurden mit einer Info-Zeitung von der Umsteuerung
unterrichtet und in einer öffentlichen Erörterungsveranstaltung, zum Teil auch im
Rahmen von Einzelgesprächen, informiert. Gemäß § 137 BauGB wurde Eigentümern,
Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen Gelegenheit zur Erörterung gegeben
(Bekanntmachung vom 16.12.2003 im Amtsblatt von Berlin, Nr. 61 vom 30.12.2003,
Seite 5303).
Auch die Träger öffentlicher Belange, insbesondere die Bezirksämter FriedrichshainKreuzberg und Lichtenberg, wurden gem. §§ 139 BauGB, 27 Abs. 3 AGBauGB
beteiligt. Die umfassende Ermittlung der Belange aller Betroffenen bildete die Grundlage
für die Abwägungsentscheidung, die das städtebauliche Ziel verfolgt, Konflikte
verschiedener Nutzungen innerhalb des Entwicklungsbereichs nach der Umsteuerung zu
vermeiden.
Die einzelnen Umsteuerungsentscheidungen sowie die zusammengefassten Ergebnisse
der Abwägung sind in der Anlage zu dieser Begründung dargestellt.
15
1.2
Allgemeine Voraussetzungen für die Aufhebung des Entwicklungsrechts
Aufgrund
der
Umsteuerungsentscheidung
wurden
Teilflächen
aus
dem
Entwicklungsbereich Berlin-Rummelsburger Bucht entlassen. Nachfolgend werden die
allgemeinen rechtlichen Voraussetzungen hierfür dargelegt.
Die rechtlichen Voraussetzungen für die Aufhebung des Entwicklungsrechts für
Teilgebiete des Entwicklungsbereichs ergeben sich aus den Regelungen des § 162 Abs. 1
BauGB, der für städtebauliche Entwicklungsbereiche gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 8 BauGB
entsprechende Anwendung findet. In Berlin wird die Ausführung dieser Vorschriften
durch § 27 Abs. 1 AGBauGB geregelt.
§ 162 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 169 Abs. 1 Nr. 8 BauGB bestimmt, dass die
Entwicklungssatzung aufzuheben ist, wenn
1. die Entwicklung durchgeführt ist oder
2. die Entwicklung sich als undurchführbar erweist oder
3. die Entwicklungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird.
§ 162 Abs. 2 BauGB bestimmt ausdrücklich, dass diese Regelung auch für Teile des
Entwicklungsbereichs Anwendung findet. Für einzelne Grundstücke richtet sich der
Fortfall der durch die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs begründeten
Rechtswirkungen dagegen nach § 163 BauGB.
Gegenstand der vorliegenden Verordnung ist die Aufhebung des Entwicklungsrechts in
Teilgebieten, in denen entweder nach § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Entwicklung
bereits durchgeführt ist (Stralau Stadt–Friedrich-Junge-Straße und Rummelsburg 1–
Südost) oder nach § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB die Entwicklungsabsicht aufgegeben
wurde (Rummelsburg 1-Nord, Ostkreuz-Nord und Markgrafendamm).
16
2.
Zu den Vorschriften im Einzelnen
2.1
Zu § 1 (Teilweise Aufhebung der Rechtsverordnung)
2.1.1
Überblick
Die
Verordnung
beendet
die
städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme
BerlinRummelsburger Bucht in den auf der der Rechtsverordnung anliegenden Karte
schwarz umrandeten und mit den Buchstaben A bis E gekennzeichneten Teilgebieten:

Teilgebiet A (Stralau Stadt–Friedrich-Junge-Straße)

Teilgebiet B
(Rummelsburg 1–Südost)

Teilgebiet C
(Rummelsburg 1–Nord)

Teilgebiet D (Ostkreuz-Nord)

Teilgebiet E
(Markgrafendamm).
Im Folgenden wird nach den Teilgebieten A und B auf der einen und den Teilgebieten C
bis E auf der anderen Seite unterschieden, da die Aufhebung des Entwicklungsrechts
jeweils aus unterschiedlichen Gründen erfolgt.
2.1.2
Aufhebung des Entwicklungsrechts in den Teilgebieten A und B wegen
Durchführung der Entwicklung gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
2.1.2.1
Entwicklungsrechtliche Beurteilung zur Aufhebung des Entwicklungsrechts in den
Teilgebieten A und B
Rechtsgrundlage für die Aufhebung des Entwicklungsrechts in den Teilgebieten A und B
ist § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Danach ist die förmliche Festlegung eines
städtebaulichen Entwicklungsbereichs oder eines Teilbereichs aufzuheben, wenn die
Entwicklung durchgeführt ist. Die Entwicklungsmaßnahme ist in einem Teilbereich dann
durchgeführt, wenn die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme erreicht sind.
Im Einzelnen setzt die Aufhebung in diesem Fall grundsätzlich voraus, dass die
aufzustellenden Bebauungspläne in Kraft getreten sind, bodenordnende Maßnahmen im
erforderlichen Umfang durchgeführt sind, sonstige Ordnungsmaßnahmen, insbesondere
die Maßnahmen zur Erschließung des Gebiets abgeschlossen sind und das Gebiet
entsprechend den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme bebaut und genutzt
wird. Es ist aber auch
17
zulässig, das Entwicklungsrecht bereits dann aufzuheben, wenn durch die Entwicklung
die wichtigsten Elemente der angestrebten städtebaulichen Neuordnung erreicht wurden,
auch wenn keine vollständige Entwicklung und Bebauung jedes Einzelgrundstücks
erfolgt ist.
Unabhängig davon sind der Maßstab für die Durchführung der Entwicklung in einem
bestimmten Gebiet stets die konkreten Entwicklungsziele. Diese kann - und muss - das
Land den veränderten Umständen anpassen. So hat das Land Berlin für die
Entwicklungsmaßnahme Wasserstadt Berlin-Rummelsburger Bucht das Ziel der
vollständigen Bebauung aller geordneten und beplanten Flächen unter Geltung des
Entwicklungsrechts aufgegeben (vgl. 1.1.2.3 sowie die Anlage zu dieser Begründung).
Somit können auch nicht bebaute Flächen, bei denen die Entwicklungsziele
planungsrechtlich gesichert sind, auf Grundlage von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
aus dem Entwicklungsrecht entlassen werden.
Bei der Entlassung eines Teilgebietes muss angesichts des Charakters der
Entwicklungsmaßnahme als integrierte Gesamtmaßnahme gewährleistet sein, dass die in
den Teilgebieten erreichten Entwicklungsziele nicht durch Konflikte mit angrenzenden
Nutzungen auf den im Entwicklungsbereich verbleibenden Flächen gefährdet werden.
Diese Voraussetzungen sind bei den Teilgebieten A und B erfüllt, wie im Folgenden im
Einzelnen dargelegt wird.
2.1.2.2
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet A
(Stralau Stadt-Friedrich-Junge-Straße)
2.1.2.2.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
Das Teilgebiet hat eine Größe von 69.806 m² und umfasst 41 Flurstücke. Es liegt am
östlichen Ende des breiteren Abschnitts der Stralauer Halbinsel, die sich weiter östlich
deutlich verjüngt. Es wird begrenzt durch den Rummelsburger See im Nordosten, eine
Kleingartenanlage im Südosten, die Straße Alt Stralau, die Friedrich-Junge-Straße,
Bahrfeldstraße im Südwesten und Bootsbauerstraße im Nordwesten. Das Gebiet wies vor
Beginn der Entwicklungsmaßnahme eine heterogene städtebauliche Struktur auf, die
Grundstücke
wurden
Rummelsburger
See
vormals
befindet
überwiegend
sich
ein
industriell
genutzt.
denkmalgeschütztes
Direkt
am
sechsgeschossiges
Speichergebäude aus dem 19. Jahrhundert, das ursprünglich als Speicher für
Palmölkerne genutzt wurde und nun unter Denkmalschutz steht. Außerdem befindet sich
18
in dem Gebiet noch ein Baukomplex, der durch die Bundesanstalt für Wasserbau als
Büro
und Labor genutzt wird. Unmittelbar hierzu benachbart stehen zwei
Wohngebäude, die so genannten Glashütten-Arbeiter-Häuser.
Vor
Beginn
der
Entwicklungsmaßnahme
fanden
sich
in
diesem
Bereich
Bodenverunreinigungen, die auf die langjährige industrielle und gewerbliche Nutzung
zurückzuführen waren. Auch das Grundwasser zeigte aufgrund der Vornutzung deutliche
Belastungen. So lag insbesondere die Phenolkonzentration deutlich über den für die
Bewertung maßgeblichen Eingriffswerten. Die Uferlage war erheblich durch die
Schadstoffbelastung des Rummelsburger Sees beeinträchtigt. Regelmäßig waren
aufschwimmende Ölphasen und Geruchsbelästigungen zu beklagen.
Das Teilgebiet wird vor allem durch die Friedrich-Junge-Straße erschlossen, die das
Gebiet der Länge nach durchquert.
Die Entwicklungsziele für diesen Bereich sahen die Umwidmung der zum großen Teil
brachliegenden, ehemaligen Lagerflächen und gewerblichen Nutzungen zu einem
allgemeinen Wohngebiet vor. Insbesondere war die Schaffung der planungsrechtlichen
Voraussetzungen zur Umsetzung einer zeilenförmigen Bebauungsstruktur vorgesehen. In
Verlängerung der Corinthstraße sollte eine Ost-West-Promenade, am Ufer des
Rummelsburger
Sees
ein
öffentlicher
Uferweg
gesichert
werden.
Der
Palmölkernspeicher sowie die Glasarbeiterhäuser sollten erhalten und wieder genutzt
werden. In diesem Bereich sollten ferner eine Kindertagesstätte und öffentliche
Spielflächen verwirklicht werden.
2.1.2.2.2
Aktueller Stand der Entwicklung und planungsrechtlicher Status
Die Entwicklung ist im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB durchgeführt. Das
Teilgebiet ist deckungsgleich mit dem Geltungsbereich des bereits 1996 festgesetzten
Bebauungsplans V-37. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans ist der weit
überwiegende Teil der festgesetzten Maßnahmen, für deren Umsetzung Berlin zuständig
ist, realisiert. So ist die Verkehrserschließung hergestellt worden, ebenso das
Straßenbegleitgrün, der Ufergrünzug mit Uferwanderweg, ein öffentlicher Spielplatz und
eine Kindertagesstätte mit 140 Plätzen.
19
Außerdem sind die Grundstücke beiderseits der Friedrich-Junge-Straße fast vollständig
mit fünfgeschossigen Wohnhäusern bebaut worden. Die Grundstücke sind nach der
Neuordnung sämtlich veräußert worden. Die bauliche Ausnutzung liegt überwiegend bei
GFZ 1,7.
Das geschaffene Planungsrecht sichert darüber hinaus die spätere Möglichkeit der
Bebauung der bislang noch nicht bebauten bzw. baulich ungenutzten privaten Baufelder.
Der entstandene Neubaukomplex des Wohnparks Stralau bildet zusammen mit der
Wohnanlage der WBF an der Friedrich-Junge-Straße sowie den benachbarten sanierten
ehemaligen Glasarbeiterhäusern den städtischen Kernbereich von Stralau Stadt, dessen
Qualitäten als Wohnstandort von der Bevölkerung stark nachgefragt werden. Der
Belegungsgrad der Mietwohnungen beträgt über 90 %.
Im Teilgebiet wurden damit insgesamt ca. 6.700 m² BGF Gewerbeflächen und ca. 70.280
m²
BGF
Wohnflächen
in
527
Wohneinheiten
hergestellt.
Für
22 % der Flurstücke wurde bereits eine Abschlusserklärung gemäß § 163 BauGB erteilt.
Damit sind die Planungen hinsichtlich des Wohnungsbaus zu 80 %, hinsichtlich der
Herstellung von Gewerbeflächen zu 100 % erreicht. Noch nicht realisiert worden sind
die Umgestaltung einer bestehenden Wegeverbindung zwischen der Bahrfeldtstraße und
Alt Stralau (Austausch bodenversiegelnder Materialien gegen eine wassergebundene
Decke) sowie der endgültige Ausbau der Palmkernzeile. Für beide Maßnahmen zeichnet
sich aber eine Realisierung bis Ende des Jahres 2005 ab. Die Instrumente des
Entwicklungsrechts sind dafür nicht erforderlich.
Dass die Ziele der Entwicklung noch nicht vollständig realisiert wurden, ändert aber
nichts
an
der
Erreichung
des
Entwicklungsziels
als
solchem,
denn
eine
„Totalentwicklung“ wird von § 162 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht vorausgesetzt (vgl.
oben 2.1.2.1).
Die
Altlastensanierung
ist
vollständig
durchgeführt.
Alle
aufgefundenen
kampfmittelverdächtigen Objekte wurden beseitigt. Die Belastungssituation des Bodens
wurde im Rahmen einer flächenhaften Untersuchung erkundet. Der Bereich ist heute frei
von altlastenbedingten Nutzungseinschränkungen. Auch ein nachhaltiger Schutz des
Grundwassers ist hergestellt. Die Seesanierung hat zu einer erheblichen Reduzierung der
negativen Beeinträchtigung der Uferbereiche geführt. Die dadurch eingetretene
Aufwertung der Uferlagen stellt für die Grundstücke eine erhebliche Wertschöpfung dar.
20
2.1.2.2.3
Konfliktbewältigung im Rahmen der geänderten Entwicklungsziele
Im Rahmen der weiteren Durchführung der Entwicklungsmaßnahme in den Bereichen
Stralau Stadt (mit Ausnahme des entlassenen Teilgebiets Friedrich-Junge-Straße) und
Stralau Dorf wird an die erfolgreiche Aufwertung des Gebiets angeknüpft werden und
die Entwicklung entsprechend den geänderten Zielen der Entwicklungsmaßnahme
weiterverfolgt. Im Bereich Stralau Stadt werden hierzu die Bebauungspläne V-13 und V18 festgesetzt und der bereits festgesetzte Bebauungsplan V-14 geändert, um die
Umwandlung des gesamten Bereichs in ein Allgemeines Wohngebiet planungsrechtlich
zu sichern. Darüber hinaus wird - wenn auch mit sparsamen Mitteln - eine Aufwertung
des Eingangsbereichs zur Halbinsel Stralau erfolgen. Im Bereich Stralau Dorf wird mit
der Festsetzung des Bebauungsplans V-16 ebenfalls eine WA-Nutzung planungsrechtlich
gesichert. Für Einzelheiten wird auf die als Anlage beigefügte Zusammenfassung der
Abwägung zur Änderung der Entwicklungsziele verwiesen.
2.1.2.3
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet B
(Rummelsburg 1-Südost)
2.1.2.3.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
Das Teilgebiet hat eine Fläche von 59.800 m² und umfasst 66 Flurstücke. Es befindet
sich
am
Nordufer
des
Rummelsburger
Sees
auf
der
Höhe
des
S-Bahnhofs Rummelsburg und erstreckt sich südlich der Hauptstraße bis hin zum
Seeufer. Bis 1990 war das Teilgebiet überwiegend von einem Industriebetrieb genutzt.
Nach Aufgabe dieser Nutzung lagen die Flächen brach und wurden teilweise an einen
Autohandel, einen Baustoffhandel sowie an ein Fertigbetonwerk untervermietet. Das
Teilgebiet war in seiner Nutzbarkeit erheblich durch Altlasten eingeschränkt. Es fand
sich zum Teil eine tiefgreifende Belastung des Bodens durch Mineralöle, die auf die
frühere baugewerbliche Nutzung zurückzuführen war. Darüber hinaus war eine konkrete
Gefährdung des Grundwassers durch eine aufschwimmende Mineralölphase zu
verzeichnen. Auch hier war die Uferlage erheblich durch Schadstoffe beeinträchtigt.
Die Entwicklungsmaßnahme verfolgte für diesen Bereich das Ziel, eine Neuordnung des
untergenutzten und zum Teil brachliegenden Geländes zu erreichen und ein allgemeines
Wohngebiet festzusetzen. Die Flächen entlang der Hauptstraße sollten zur Unterbringung
21
von Handel und Dienstleistung zur Wohngebietsversorgung gesichert werden. Außerdem
sollte in diesem Bereich die Sicherung eines Kita-Standorts, eines öffentlichen Platzes
als Grünanlage sowie eines Spielplatzes erfolgen. Der öffentliche Ufergrünzug sollte hier
teilweise in Form einer Promenade hergestellt werden.
2.1.2.3.2
Aktueller Stand der Entwicklung und planungsrechtlicher Status
Die Entwicklung ist durchgeführt i.S.v. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Das
Teilgebiet umfasst den Geltungsbereich des im Jahr 2000 festgesetzten Bebauungsplans
XVII-5b.
Im Bebauungsplanbereich sind die generellen Entwicklungsziele erreicht. Die Flächen
entlang der Hauptstraße sind zur Unterbringung von Handel und Dienstleistungen zur
Wohngebietsversorgung gesichert. Es wurde ein allgemeines Wohngebiet zur Schaffung
von Wohnraum festgesetzt. Die bauliche Ausnutzung beträgt an der Hauptstraße GFZ
2,7 und in Richtung Ufer GFZ 1,9.
Die Entwicklungsziele wurden auch baulich umgesetzt: Bis Januar 2004 wurden
insgesamt ca. 2.362 m² BGF an Gewerbeflächen und ca. 42.800 m² BGF an
Wohnflächen hergestellt. In den drei sechsgeschossigen „Hofgärten“ sind 438
Wohneinheiten entstanden, die seit 1998 bezogen sind. In der Erdgeschosszone an der
Hauptstraße haben sich rund 20 Einzelhandelsgeschäfte zur Wohngebietsversorgung
etabliert. Eine Kindertagesstätte mit 100 Plätzen wurde 1999 fertig gestellt. Ein
öffentlicher Kinderspielplatz besteht in unmittelbarer Nachbarschaft der Kita. Die innere
Erschließung ist hergestellt. Die öffentlichen Grünanlagen und der Uferweg sind gebaut
und mit dem Ufergrünzug verknüpft.
Die Baugrundstücke befinden sich nach der Neuordnung sämtlich in Privateigentum. Für
alle privaten Flurstücke wurde bereits eine Abschlusserklärung nach § 163 BauGB
erteilt.
Die Altlastensituation ist grundlegend bereinigt worden. Die auch in diesem Bereich
vorhandenen
Kampfmittel
altlastenbedingten
sind
restlos
beseitigt.
Nutzungseinschränkungen
Ebenso
hinsichtlich
finden
des
sich
keine
Bodens.
Der
Mineralölschaden in diesem Bereich ist saniert worden. Es wurde ein Bodenaustausch
bis ca. 1,50 m unterhalb des Grundwasserspiegels vorgenommen. Ein nachhaltiger
22
Schutz des Grundwassers ist hergestellt. Die Seesanierung hat zu einer erheblichen
Reduzierung der negativen Beeinträchtigung der Uferbereiche geführt. Die dadurch
eingetretene Aufwertung der Uferlagen stellt für die Grundstücke eine erhebliche
Wertschöpfung dar.
Insgesamt sind die Planungen damit sowohl hinsichtlich des Wohnungsbaus als auch
hinsichtlich der Herstellung von Gewerbeflächen erreicht.
Damit ist die Entwicklung in diesem Bereich durchgeführt, denn die Entwicklungsziele
sind sowohl hinsichtlich des quantitativen Versorgungsziels als auch hinsichtlich der
städtebaulichen Neuordnung vollständig erreicht worden. Damit ist eine Durchführung
der Entwicklung im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (vgl. 2.1.2.1) gegeben.
2.1.2.3.3.
Konfliktbewältigung im Rahmen der geänderten Entwicklungsziele
Konflikte mit dem nördlich anschließenden Gebiet Rummelsburg 1-Südwest könne sich
nicht ergeben. Dieses Gebiet ist deckungsgleich mit dem Geltungsbereich des noch
festzusetzenden Bebauungsplans XVII-5a, der unmittelbar an den Bereich Ostkreuz
angrenzt. Dieser Bebauungsplan soll ein allgemeines Wohngebiet, die Flächen für die
innere Erschließung, einen Standort für eine Kindertagesstätte, einen Uferwanderweg,
einen öffentlichen Spielplatz und eine Parkanlage festsetzen. In diesem Bereich sind die
Entwicklungsziele bereits zum größten Teil baulich umgesetzt. Auch die innere
Erschließung ist dort hergestellt. Hier steht zur Durchführung der Entwicklung lediglich
noch die Festsetzung des Bebauungsplans aus.
Da in dem Teilgebiet Rummelsburg 1-Südost vor allem Wohnnutzungen angesiedelt
wurden, wird im Rahmen der weiteren Umsteuerung gewährleistet, dass in den
benachbarten Bereichen auch im Rahmen einer nur eingeschränkten Durchführung der
Entwicklung keine die Wohnnutzung störende gewerbliche oder anderweitig störende
Nutzung verbleibt. Dies betrifft vor allem die Teilfläche „An der Mole“ südlich des
Teilgebiets Ostkreuz-Nord.
Das Gebiet „An der Mole“ hat eine Scharnierfunktion zwischen den Bereichen nördlich
und südlich des Rummelsburger Sees; mit der Festsetzung des Bebauungsplans XVII-4
bis spätestens 2006 wird planungsrechtlich gesichert, dass sich aus dem Gebiet keine
Störungen für angrenzende Wohnnutzungen ergeben. Für Einzelheiten wird auf die als
23
Anlage
beigefügte
Zusammenfassung
der
Abwägung
zur
Änderung
der
Entwicklungsziele verwiesen.
2.1.3
Aufhebung des Entwicklungsrechts in den Teilgebieten C bis E wegen Aufgabe der
Entwicklungsabsicht gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
2.1.3.1
Entwicklungsrechtliche Beurteilung zur Aufhebung des Entwicklungsrechts in den
Teilgebieten C bis E
Nach § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB i.V.m. § 169 Abs. 1 Nr. 8 BauGB ist die
Entwicklungsverordnung auch dann aufzuheben, wenn die Entwicklungsabsicht aus
anderen Gründen aufgegeben wird als denen, dass die Entwicklung entweder bereits
durchgeführt ist oder sich als undurchführbar erweist. Die Entscheidung über die
Aufgabe der Entwicklungsabsicht steht im gesetzlich gebundenen Ermessen des Landes
Berlin. Sie kann sich insbesondere auch darauf stützen, dass bestimmte Einzelziele der
Maßnahme nicht weiter verfolgt werden sollen. So hat der Senat mit Beschluss Nr.
1297/2003 vom 01.07.2003 entschieden, aufgrund der veränderten wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen und des daraus folgenden Überangebots an Neubauwohnungen und
Gewerbeflächen das Ziel der „Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und
Arbeitsstätten“ (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB) aufzugeben, weil es in quantitativer
Hinsicht für die Gesamtstadt Berlin bereits erreicht ist. Darüber hinaus ergibt sich die
Aufgabe der Entwicklungsabsicht auch daraus, dass wegen der fortdauernd
ausbleibenden Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen die ursprünglichen
Entwicklungsziele nicht erreicht werden können. Somit konnten im Rahmen des
Umsteuerungsprozesses diejenigen Flächen aus dem Entwicklungsbereich entlassen
werden, für die die Entwicklungsabsicht aufgegeben wurde, weil ihr Verbleib nicht
erforderlich ist für das Erreichen der weiterhin verfolgten Entwicklungsziele oder bei
denen die ursprünglich verfolgten Entwicklungsziele in dem konkreten Bereich bei
wirtschaftlich vertretbarem Aufwand nicht mehr erreicht werden können.
Diese Voraussetzungen treffen, wie im Folgenden dargelegt wird, sowohl auf das
Teilgebiet C (Rummelsburg 1-Nord) als auch auf die Teilgebiete D (Ostkreuz-Nord) und
E (Markgrafendamm) zu.
24
2.1.3.2
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet C
(Rummelsburg 1-Nord)
2.1.3.2.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
Das Teilgebiet hat eine Fläche von 8.703 m² und umfasst 18 Flurstücke. Die dreieckige
Fläche zwischen Bahndamm und Hauptstraße wird durch eine vier Wohnhäuser
umfassende Wohnzeile aus den 20er-Jahren und einen Garagenhof genutzt. Ferner
befindet sich auf der östlichen, brach liegenden Teilfläche ein Hochspannungsmast. Auf
einem der noch unbebauten Grundstücke zwischen Bahnkörper und Hauptstraße befindet
sich der Eingang zum S-Bahnhof Berlin-Rummelsburg, der gleichzeitig einen
Fußgängerdurchgang zur Nöldnerstraße darstellt.
Die Planungen sahen hier eine bauliche Nutzung als Mischgebiet mit einer GFZ 1,0 bis
1,5 vor. Mit dem Bebauungsplan-Entwurf XVII-5c war die Sicherung eines
Mischgebiets entlang der Hauptstraße zur Förderung der Ansiedlung von gewerblicher
Nutzung im Umfeld des S-Bahnhofs Rummelsburg und die Sicherung der vorhandenen
Wohnnutzung angestrebt. Ferner sollten die Erschließung des S-Bahnhofs Rummelsburg
sowie eine öffentliche Grünfläche als Bestandteil des Bahnhofsvorplatzes gesichert
werden.
2.1.3.2.2
Gründe für die Aufgabe der Entwicklungsabsicht
Die Entwicklungsabsicht für diesen Bereich ist i.S.v. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
aufgegeben worden. Der Bebauungsplan XVII-5c wird nicht mehr festgesetzt. Die
Sicherung eines Mischgebiets ist nach der Änderung der Entwicklungsziele, durch die
das Ziel der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten aufgegeben
wurde, nicht mehr erforderlich. Die Ansiedlung neuer Wohn- und Gewerbenutzungen in
diesem Bereich ist im Übrigen angesichts der mangelnden Nachfrage ohne Aussicht auf
Erfolg. Auch für das weiter verfolgte Entwicklungsziel, die Umwandlung des
Gesamtstandorts Rummelsburger Bucht von einem Industrie- zu einem Wohn- und
Dienstleistungsstandort zu sichern und zu festigen, wird dieses Teilgebiet nicht benötigt.
Es ist angesichts seiner Randlage und seiner relativ kleinen Größe für die
Entwicklungsmaßnahme insgesamt ohne Bedeutung. Die Sicherung des Zugangs zum SBahnhof Rummelsburg kann auch ohne das Instrumentarium des Entwicklungsrechts
erfolgen.
25
2.1.3.2.3
Auswirkungen auf Nachbargrundstücke und die Gesamtmaßnahme
Der Aufgabe der Entwicklungsabsicht in diesem Bereich steht zunächst nicht entgegen,
dass ein städtebaulicher Missstand geschaffen oder aufrechterhalten würde, zumal es sich
bei der vorhandenen Bebauung um eine nicht störende Nutzung handelt. Die Errichtung
eines störenden Vorhabens wäre nach § 34 BauGB auch nach der Aufhebung des
Entwicklungsrechts unzulässig. Negative Auswirkungen auf die angrenzende Bebauung
des Teilgebiets Rummelsburg 1-Südost wie auch im Gebiet Rummelsburg 1-Südwest
sind darüber hinaus auch wegen der städtebaulichen Trennungswirkung der breiten und
an dieser Stelle stark befahrenen Hauptstraße nicht zu befürchten.
Da es sich bezogen auf den gesamten Entwicklungsbereich zudem um eine relative
kleine Fläche (nur ca. 0,6% flächenmäßiger Anteil am gesamten Entwicklungsbereich)
handelt, wird die ausbleibende Entwicklung in diesem Gebiet das Ziel der Umwandlung
des Gesamtgebiets in einen Wohn- und Dienstleistungsstandort kaum berühren.
2.1.3.3
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet D (Ostkreuz-Nord)
2.1.3.3.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
Das Teilgebiet hat eine Fläche von 225.460 m² mit 44 Flurstücken. Es liegt am
nordwestlichen Ende des Entwicklungsbereichs und umfasst den gesamten Bereich
Ostkreuz mit Ausnahme des Gebiets „An der Mole“, das den südöstlichen Quadranten
des Ostkreuzes bildet und am Ende des Rummelsburger Sees von der Kynaststraße und
der Hauptstraße begrenzt wird.
Das Herzstück des aufzuhebenden Teilgebiets stellt der S-Bahnhof Ostkreuz dar, für
dessen Bahnflächen derzeit ein Planfeststellungsverfahren durchgeführt wird. Im nordöstlichen Quadranten des Ostkreuzes befinden sich zwei Gemeinbedarfsstandorte, die
Fachhochschule für Technik und Wirtschaft (FHTW) und eine Polizeidienststelle. Charakteristisch für diesen Bereich sind die auf Bahndämmen und auf Brücken aufliegenden
Gleisanlagen der S- und Fernbahn, die zu einer massiven Barrierewirkung zwischen den
Bezirken Lichtenberg und Friedrichshain-Kreuzberg führen. Des Weiteren wird dieser
Bereich mit diffiziler technischer Bestandsinfrastruktur überlagert wie Fernheizungstrassen, Hochspannungsleitungen und Wassergewinnungsanlagen für den Bahnbetrieb.
Die Planungen sahen für diesen Bereich die Verlagerung der Fachhochschule und eine
Ansiedlung von Kerngebietsnutzungen mit der GFZ 1,4 vor.
26
2.1.3.3.2
Gründe für die Aufgabe der Entwicklungsabsicht
Die Entwicklungsabsicht für dieses Teilgebiet ist i.S.v. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB
aufgegeben worden. Der Umbau des Ostkreuzes selbst stellt in erster Linie ein Projekt
der Infrastrukturverbesserung mit überörtlicher Bedeutung dar. Auf der Grundlage eines
Planfeststellungsverfahrens führt die Bahn weitreichende Umbaumaßnahmen am
Ostkreuz durch. Hierfür ist das Entwicklungsrecht nicht erforderlich. Bei dem
Fachhochschulgelände nordöstlich des Ostkreuzes handelt es sich um ein Grundstück im
Eigentum des Landes Berlin, das nach Umbau des Ostkreuzes und Verlagerung der
FHTW seiner Lage entsprechend als Dienstleistungsstandort vermarktet werden könnte.
Aufgrund des Berliner Eigentums ist der Einsatz des entwicklungsrechtlichen
Instrumentariums hierfür jedoch nicht erforderlich.
2.1.3.3.3
Auswirkungen auf Nachbargrundstücke und die Gesamtmaßnahme
Nachteilige Auswirkungen der Aufhebung des Entwicklungsrechts in diesem Bereich
sind nicht ersichtlich. Die Entwicklung des Ostkreuzes als Verkehrsknotenpunkt erfolgt
unabhängig von der Aufhebung des Entwicklungsrechts, die Entwicklung in dem
Teilbereich auf dem FHTW-Gelände nordöstlich des Ostkreuzes bleibt ohne
Auswirkungen auf die Entwicklungsmaßnahme insgesamt, da dieses Teilgebiet durch die
deutliche Barrierewirkung der Bahntrasse sowie der Hauptstraße von der übrigen
Entwicklungsmaßnahme räumlich klar getrennt ist. Städtebauliche Missstände können
durch die Aufhebung des Entwicklungsrechts in diesem Bereich nicht entstehen, zumal
sich in diesem Gebiet lediglich nicht störende Gemeinbedarfsnutzungen befinden. Die
ausbleibende Entwicklung in diesem Bereich beeinträchtigt die weitere Umwandlung des
Gesamtgebiets in einen Wohn- und Dienstleistungsstandort nicht.
Darüber hinaus steht die Entlassung des Teilgebiets Ostkreuz-Nord auch der
beschlossenen Aufweitung der Hauptstraße im Gesamtbereich Ostkreuz nicht entgegen.
Hierfür ist das Entwicklungsrecht nicht erforderlich.
2.1.3.4
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet E (Markgrafendamm)
2.1.3.4.1
Gebietsdaten und Entwicklungsziele
Das Teilgebiet hat eine Größe von 59.373 m² und besteht aus insgesamt 23 Flurstücken.
Der Bereich wird hauptsächlich gekennzeichnet durch die vorhandenen verkehrlichen
27
Einrichtungen, nämlich die Gleisanlagen der Deutsche Bahn AG und der
Hauptstraßenführung
des
Markgrafendamms.
Westlich
daran
grenzen
einige
Grundstücke an, die durch den Bahndamm zwischen Elsenbrücke und Ostkreuz vom
übrigen Entwicklungsbereich getrennt sind. An der östlichen Straßenseite des
Markgrafendamms
befinden
sich
mehrere
gründerzeitliche
Wohngebäude
mit
Hinterhöfen. Diese waren zum Zeitpunkt des Beginns der Entwicklungsmaßnahme stark
instandsetzungsbedürftig, wurden aber teilweise zwischenzeitlich modernisiert und
instand gesetzt. Mehrere nicht bebaute Grundstücke zwischen den Gebäuden werden von
Gebrauchtwagenhändlern genutzt. Nördlich der Einmündung der Persiusstraße befinden
sich Grundstücke mit einfachen Gewerbenutzungen. Das Gebiet jenseits der Elsenstraße
gehört zum Osthafen und wird entsprechend genutzt. Auf der Fläche befinden sich ein
zweigeschossiges Verwaltungsgebäude der BEHALA sowie Krananlagen am Kaiufer.
Die Planung (Bebauungsplan-Entwurf V-31) sah für diesen Bereich die Sicherung eines
Mischgebietes, die Freihaltung der Trasse der im Flächennutzungsplan 1998
dargestellten Bundesautobahn BAB 100, die Sicherung einer öffentlichen Durchwegung
in
Ost-West-Richtung
und
einer
Blockrandbebauung
an
der
Ostseite
des
Markgrafendamms südlich der Persiusstraße vor.
2.1.3.4.2
Gründe für die Aufgabe der Entwicklungsabsicht
Die Entwicklungsabsicht für diesen Bereich ist im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3
BauGB aufgegeben worden. Der dafür vorgesehene Bebauungsplan V-31 wird nicht
mehr festgesetzt. Nach der Änderung der Entwicklungsziele, durch die die angestrebte
Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten aufgegeben wurde, ist die
Sicherung eines Mischgebietes nicht mehr erforderlich. Die bisher geplante Ansiedlung
neuer Wohn- und Gewerbenutzungen ist im Übrigen angesichts der mangelnden
Nachfrage
ohne
Aussicht
auf
Erfolg.
Das
aufrechterhaltene
Ziel,
den
Entwicklungsbereich Rummelsburger Bucht insgesamt zu einem Wohn- und
Dienstleistungsquartier umzuwandeln, wird durch die Aufgabe der Entwicklungsabsicht
nicht beeinträchtigt. In dem Teilbereich jenseits der Elsenstraße, dessen Grundstücke für
Hafenanlagen der BEHALA genutzt werden, sind bisher keine Maßnahmen durchgeführt
worden. Im übrigen Bereich beschränkt sich die Entwicklung auf einzelne private
Modernisierungsmaßnahmen an den Bestandsgebäuden.
28
Die im Teilgebiet vornehmlich verfolgte Zielsetzung der städtebaulichen Integration der
überörtlichen Infrastrukturmaßnahmen Ringbahn und Autobahn stellen keine primäre
Aufgabe
der
Entwicklungsmaßnahme
dar.
Zur
Flächensicherung
der
im
Flächennutzungsplan festgelegten Trasse bedarf es zukünftig anderer Maßnahmen, die
entsprechend dem Bundesfernstraßengesetz erfolgen werden, sobald sie erforderlich
sind. Der Einsatz des entwicklungsrechtlichen Instrumentariums ist hierfür nicht
erforderlich, auch wenn sich durch den Wegfall der entwicklungsrechtlichen
Sicherungsinstrumente Verteuerungen der Infrastrukturmaßnahmen ergeben können,
solange etwa eine planfeststellungsrechtliche Veränderungssperre in diesem Bereich
noch nicht gilt. Die BEHALA- Fläche kann darüber hinaus städtebaulich ohnehin nur im
Zusammenhang der Entwicklung der westlich angrenzenden Flächen neu geordnet
werden (Bebauungsplan-Entwurf 2-10).
2.1.3.4.3
Auswirkungen auf Nachbargründstücke und die Gesamtmaßnahme
Es ist nicht ersichtlich, dass die Aufhebung des Entwicklungsrechts in diesem Bereich
negative Auswirkungen auf die Entwicklungsmaßnahme insgesamt haben könnte. Das
Teilgebiet ist vom übrigen Entwicklungsbereich durch den vorhandenen Bahndamm
städtebaulich getrennt. Die städtebauliche Entwicklung des Teilgebiets hat stärkere
Bezüge nach Westen in Richtung Stralauer Kiez und Oberbaumbrücke als in Richtung
der Stralauer Halbinsel. Auswirkungen auf die Umwandlung des Gesamtgebiets zu
einem Wohn- und Dienstleistungsquartier sind somit nicht zu erkennen.
2.1.3.5
Bewertung der Auswirkung der Aufhebung der Entwicklungsmaßnahme in den
Teilgebieten C bis E
Bei den wegen der Aufgabe der Entwicklungsabsicht zu entlassenden Gebieten handelt
es sich flächenmäßig zwar insgesamt um ca. 1/5 der Fläche des Gesamtbereichs, die
betreffenden Flächen liegen jedoch ausnahmslos am nordwestlichen Rand der
Entwicklungsmaßnahme und sind für den Kernbereich des Gebiets, nämlich die Flächen
rund um den Rummelsburger See, kaum von Bedeutung. Hinzu kommt, dass große
Flächen der Teilgebiete C bis E durch Verkehrsinfrastruktur genutzt werden und insofern
ohnehin keine bauliche Entwicklung in erheblichem Umfang angestrebt war. Durch die
Reduzierung der Entwicklungskulisse wird das Ziel, den Entwicklungsbereich
koordiniert zu einem Wohn- und Dienstleistungsquartier umzuwandeln, nicht
29
beeinträchtigt. Insbesondere entfällt durch die Entlassung dieser Teilgebiete aus dem
Entwicklungsbereich nicht die besondere Bedeutung der Gesamtmaßnahme für die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung insgesamt.
2.1.4
Wirkungen
der
Aufhebung
des
Entwicklungsrechts
für
die
Teilgebiete
A bis E
2.1.4.1
Rechtliche Auswirkungen
Die Aufhebung des Entwicklungsrechts für die Teilgebiete A bis E hat folgende
Rechtsfolgen:

Die Grundstückseigentümer werden frei von den Beschränkungen des besonderen
Städtebaurechts;
insbesondere
die
entwicklungsrechtlichen
Genehmigungs-
vorbehalte nach §§ 144, 145 BauGB zur Sicherung der Entwicklungsziele entfallen.

Das
Recht
der
Grundstückseigentümer,
ein
Übernahmeverlangen
nach
§ 168 BauGB geltend zu machen, entfällt.

Die entwicklungsrechtliche Pflicht Berlins, die erforderlichen Vorbereitungs- und
Ordnungsmaßnahmen in den Teilgebieten durchzuführen, entfällt.

Soweit es zu einer durch die Entwicklungsmaßnahme bedingten Erhöhung des
Bodenwerts auf privaten Grundstücksflächen gekommen ist, sind die Ausgleichsbeträge nach §§ 154, 155 BauGB festzusetzen und zu erheben, sofern nicht bereits
eine Ablösung des Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 3 BauGB erfolgt ist.

Die Grunderwerbspflicht der Gemeinde bzw. des Entwicklungsträgers gemäß § 166
Abs. 3 BauGB entfällt.

Das Eingriffsrecht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nach § 7 Abs. 1 Nr. 6
AGBauGB (dringendes Gesamtinteresse Berlins) im Bebauungsplanverfahren
entfällt.
2.1.4.2
Finanzierung von Maßnahmen nach Aufhebung des Entwicklungsrechts
In geringem finanziellen Umfang werden einzelne entwicklungsbedingte Maßnahmen,
insbesondere Ordnungsmaßnahmen, im Teilgebiet A bis zu dessen Entlassung nicht
abschließend realisiert sein. Die Finanzierung dieser Maßnahmen ist aber auch nach
Abschluss der Entwicklungsmaßnahme in diesem Teilgebiet im Rahmen der vom Senat
beschlossenen Haushaltsansätze gewährleistet.
30
Ferner können sich Ausgaben für öffentliche Infrastrukturmaßnahmen ergeben, die nicht
bis zur Aufhebung des Entwicklungsrechts hergestellt werden, aber in Bebauungsplänen
festgesetzt wurden. Diese sind grundsätzlich nach Entlassung aus dem Entwicklungsrecht aus dem Globalhaushalt der beiden Bezirke zu finanzieren. Für die Finanzierung
dieser Maßnahmen stehen darüber hinaus grundsätzlich zwei Finanzierungsquellen zur
Verfügung, nämlich Mittel aus Ausgleichsbeträgen, die nach Aufhebung des Entwicklungsrechts erhoben und für die jeweilige Entwicklungsmaßnahme eingesetzt werden
können, ferner Mittel aus der Erlösbeteiligung aus Veräußerungserlösen landeseigener
Grundstücke bei Verkäufen durch den Liegenschaftsfonds Berlin.
2.1.4.3
Auswirkungen auf den Entwicklungsträger
Die Aufhebung des Entwicklungsrechts in Teilgebieten des Entwicklungsbereichs hat
keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Bestand des Vertrages über die
Übertragung kommunaler Aufgaben auf den treuhänderischen Entwicklungsträger.
Dieser Vertrag endet erst nach der Entlassung aller Gebiete des Entwicklungsbereichs.
Im Hinblick auf die mit dieser Rechtsverordnung entlassenen Teilgebiete beschränken
sich die Aufgaben des Entwicklungsträgers jedoch auf die üblicherweise mit der
Abwicklung verbundenen Tätigkeiten.
Die Abrechnung des Treuhandvermögens gemäß § 167 Abs. 2 i.V.m. § 160 Abs. 6
BauGB erfolgt insgesamt nach Aufhebung des Entwicklungsrechts für alle Gebiete des
Entwicklungsbereichs.
2.2
Zu § 2 Darstellung in der Karte
Diese Vorschrift bedarf keiner Begründung.
2.3
Zu § 3 Unbeachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften
Nach § 27 Abs. 1 Satz 4 AGBauGB ist in der Rechtsverordnung über die Aufhebung der
Entwicklungsverordnung auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung
sowie die Rechtsfolgen (§§ 215 Abs. 2 BauGB, 32 Abs. 2 AGBauGB) hinzuweisen.
2.4
Zu § 4 In-Kraft-Treten der Rechtsverordnung
Diese Vorschrift bedarf keiner Begründung.
31
B.
Rechtsgrundlage
§ 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 162 Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der
Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in Verbindung mit
§ 27 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB)
in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578).
C.
Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und/ oder Wirtschaftsunternehmen
Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und/ oder Wirtschaftsunternehmen können sich
ggf. durch die Erhebung von Ausgleichsbeträgen ergeben.
D.
Gesamtkosten
Keine.
E.
Auswirkungen auf die Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg
Keine.
F.
Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung
ca. 0,350 Mio. €
Einnahmen
Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB:
ca. 0,350 Mio .€
Für die Teilgebiete, die wegen durchgeführter Entwicklung aus
dem Entwicklungsrecht entlassen wurden, sind mit Ausnahme
eines Grundstücks bereits Ausgleichsbeträge in Form von Ablösebeträgen von den Eigentümern an das Treuhand-vermögen
entrichtet worden. Für die Teilgebiete, die wegen Aufgabe der
Entwicklungsabsicht
aus
dem
Entwicklungsrecht
entlassen
wurden, sind keine Ausgleichsbeträge zu erwarten.
Der zu erwartende Ausgleichsbetrag wird bei Kapitel 1240, Titel
34193 - zweckgebundene Ausgleichsbeträge nach Aufhebung des
Entwicklungsrechts - vereinnahmt und zweckgebunden zu gegebener Zeit zur anteiligen Finanzierung nicht bis zur Aufhebung des
Entwicklungsrechts hergestellter, aber in einem Bebauungsplan
festgesetzter öffentlicher Infrastrukturmaßnahmen verwendet.
32
ca. 0,135 Mio. €
Ausgaben
Folgekosten der Aufhebung
ca. 0,135 Mio. €
(Ausgaben
ca.
0,135 Mio.
für rechtlich
€
erforderliche Maßnahmen, die nach der
teilweisen Aufhebung der Rechtsverordnung in den entlassenen
Teilgebieten noch durchzuführen sind.)
Die Ausgaben werden im Rahmen der im Doppelhaushaltsplan
2004/2005 bei Kapitel 1240, Titel 89473 - Zuschuss an
Treuhandvermögen für städtebauliche Entwicklungsbereiche veranschlagten Ausgaben finanziert.
Durch Übernahmeverlangen gemäß § 168 BauGB für
Grundstücke in den noch nicht entlassenen Gebieten,
Vertragsanpassungsansprüche
gemäß
§
Verwaltungsverfahrensgesetzes
(VwVfG)
60
sowie
des
durch
Entschädigungsforderungen können weitere Kosten auf den
Landeshaushalt zukommen, die derzeit jedoch nicht beziffert
werden können.
Kosten der Abrechnung für die entlassenen Teilgebiete A bis E
entstehen derzeit nicht, da aus Gründen der Praktikabilität keine
Einzelabrechnung von Teilgebieten durchgeführt wird. Sie
entstehen erst mit der Abrechnung der Entwicklungsmaßnahme
nach vollständiger Aufhebung des Entwicklungsrechts.
b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen:
Keine
Berlin, den 21. Dezember 2004
Klaus Wowereit
I n g e b o r g J u n ge - R e y e r
.....................................................
.................................................
Regierender Bürgermeister
Senatorin für Stadtentwicklung
33
Anlage zur Begründung
Zusammenfassung des Abwägungsergebnisses zur Änderung der Entwicklungsziele für den
Entwicklungsbereich Berlin-Rummelsburger Bucht
Die Entwicklungsziele für den Entwicklungsbereich Berlin-Rummelsburger Bucht werden geändert.
Die Entwicklungsmaßnahme wird nicht mehr zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und
Arbeitsstätten durchgeführt, denn ein solcher erhöhter Bedarf besteht weder für die Gesamtstadt noch
für den betroffenen städtischen Teilraum. Das Ziel der vollständigen Bebauung der beplanten,
geordneten und erschlossenen Flächen des Entwicklungsbereichs unter Geltung des Entwicklungsrechts
wird deshalb nicht weiter verfolgt.
Der mangelnde Bedarf an zusätzlichen Wohn- und Arbeitsstätten wird durch die massive und
anhaltende Nachfrageschwäche am Immobilienmarkt belegt. Zahlreiche Vermarktungsbemühungen des
treuhänderischen Entwicklungsträgers haben nicht in allen Teilgebieten den erhofften Erfolg erzielt.
Die privaten Investitionen in dem Gebiet sind deutlich hinter den Erwartungen zurückgeblieben.
Zahlreiche Grundstückseigentümer und Investoren haben im Rahmen des Beteiligungsverfahrens
bestätigt, dass die ursprüngliche städtebauliche Konzeption und die angestrebte Deckung der
Versorgungsziele im Hinblick auf Wohn- und Gewerbeflächen bei der derzeitigen Marktsituation nicht
erreicht werden können. Wiederholt wurde von Seiten der Investoren darauf hingewiesen, dass auch in
absehbarer Zeit nicht mit einer Änderung der Marktsituation im Immobilienmarkt gerechnet und die
angestrebte Änderung der Entwicklungsziele deshalb begrüßt werde.
Diese Einschätzung wird durch alle immobilienwirtschaftlichen Prognosen bestätigt. In einem
Zeithorizont bis zum Jahre 2010 ist danach ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten nicht zu
erwarten. Nach diesen Prognosen ist mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass
Grundstückseigentümer und potenzielle Bauherren bis zum Jahre 2010 nur in geringem Umfang
weitere Wohn- und Gewerbebauten auf Flächen im Entwicklungsbereich errichten werden. Der
überwiegende Anteil des stadtweiten Wohnungs- und Gewerbeflächenpotenzials wird – in
Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage – außerhalb des Entwicklungsrechts auf der Grundlage des
allgemeinen Städtebaurechts realisiert werden. Deshalb wurde das Ziel der vollständigen Bebauung der
Flächen des Entwicklungsbereichs aufgegeben.
34
Es wird jedoch am städtebaulichen Ziel fest gehalten, die Umwandlung des Gesamtgebiets von einem
Gewerbe- und Industrie- zu einem Wohn- und Dienstleistungsstandort planungsrechtlich zu sichern.
Weiteres Entwicklungsziel ist, städtebauliche Missstände zu verhindern und Konflikte der gewerblichen
Nutzungen auf den im Entwicklungsrecht verbleibenden Flächen mit schutzbedürftigen Nutzungen in
bereits entwickelten Wohn- und Mischgebieten zu vermeiden. Dies wird durch die Festsetzung
entsprechender Bebauungspläne und Durchführung der städtebaulich und rechtlich erforderlichen
Erschließungs- und Ordnungsmaßnahmen gewährleistet. Es werden die planerischen Voraussetzungen
für eine sich selbst tragende Entwicklung nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme geschaffen.
Die Änderung der Entwicklungsziele wurde auch zum Anlass genommen, alle Teilgebiete des
Entwicklungsbereichs, in denen die bauliche Entwicklung bereits durchgeführt ist, zeitnah aus dem
Entwicklungsrecht zu entlassen. Aus der Änderung der Entwicklungsziele resultiert ferner, dass für
diejenigen Teilgebiete die Entwicklungsabsicht aufgegeben wurde, die nur zur Umsetzung des
aufgegebenen Ziels der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, nicht aber zur
Sicherung der Umwandlung des Gesamtstandorts von einem Gewerbe- und Industriequartier zu einem
Wohn- und Dienstleistungsstandort benötigt werden.
Für die einzelnen Gebiete des Entwicklungsbereichs ergeben sich nach dem Ergebnis der
Beteiligungsverfahren nach §§ 137, 139 BauGB sowie § 27 AGBauGB und der auf dieser Grundlage
durchgeführten Abwägung die folgenden Konsequenzen:
35
Karte
1.
Gebiet Stralau Dorf
Für dieses Gebiet wird an dem Entwicklungsziel, hier ein allgemeines Wohngebiet planungsrechtlich zu
sichern, festgehalten. Dies wird mit der Festsetzung des Bebauungsplanes V-16 erfolgen. Der hier
bestehende Betrieb der Hansa-Werft soll jedoch erhalten und in die in unmittelbarer Umgebung
entwickelte WA-Nutzung eingepasst werden. Ein entsprechendes Konzept wurde mit dem Eigentümer
abgestimmt und soll bis zum Jahre 2006 umgesetzt werden. Es wird auch an dem Entwicklungsziel
festgehalten, in diesem Gebiet den durchgängigen Uferwanderweg herzustellen. Hierzu werden der
noch erforderliche Grunderwerb und die Altlastensanierung erfolgen. Darüber hinaus wird der
Sportplatz auf dem Grundstück Alt Stralau 37-39 einschließlich der öffentlichen Durchwegung
zwischen der Straße Alt Stralau und dem Uferwanderweg fertig gestellt.
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange gemäß § 139 BauGB gefordert, dass die Finanzierung einer im Gebiet Stralau Dorf geplanten
und planungsrechtlich gesicherten Kindertagesstätte gewährleistet werden muss, auch wenn diese erst
nach Entlassung des Gebiets aus dem Entwicklungsrecht aufgrund eines später zu deckenden Bedarfs
realisiert wird. Ausgaben für öffentliche Infrastrukturmaßnahmen, die nicht bis zur Aufhebung des
36
Entwicklungsrechts hergestellt werden, aber in Bebauungsplänen festgesetzt wurden, sind grundsätzlich
nach der Entlassung aus dem Entwicklungsrecht aus dem bezirklichen Globalhaushalt zu finanzieren.
Der Forderung des Bezirksamts wird aber insoweit entsprochen, als für die Finanzierung dieser
Maßnahmen darüber hinaus grundsätzlich zwei Finanzierungsquellen zur Verfügung gestellt werden,
nämlich Mittel aus Ausgleichsbeträgen, die nach Aufhebung des Entwicklungsrechts erhoben und für
die jeweilige Entwicklungsmaßnahme eingesetzt werden können, ferner Mittel aus der Erlösbeteiligung
aus Verkaufserlösen landeseigener Grundstücke bei Verkäufen durch den Liegenschaftsfonds Berlin.
Dies gilt für öffentliche Infrastrukturmaßnahmen in anderen Teilgebieten entsprechend.
2.
Gebiet Stralau Stadt
Im Bereich des Gebiets Stralau Stadt wurde das mit dem Geltungsbereich des festgesetzten
Bebauungsplans V-37 identische Teilgebiet Friedrich-Junge-Straße nach durchgeführter Entwicklung
aus dem Entwicklungsrecht entlassen. Im Übrigen wird an dem Entwicklungsziel einer Umwandlung
des gesamten Gebiets in ein allgemeines Wohngebiet festgehalten. Hierzu werden die Bebauungspläne
V-13 und V-18 festgesetzt. Die den Bebauungsplänen zugrunde liegende städtebauliche Konzeption
wird in Abstimmung mit Eigentümern und Investoren überarbeitet, um eine Vermarktbarkeit der
Grundstücke zu verbessern. Aus diesem Grunde wird auch der bereits festgesetzte Bebauungsplan V-14
überarbeitet werden.
Der noch erforderliche Grunderwerb wird durchgeführt werden, um die noch fehlenden Abschnitte des
Uferwanderweges sowie öffentliche Grünflächen herzustellen. Auch die innere Erschließung
(Palmkernzeile, Glasbläserallee, Am Fischzug) wird fertig gestellt.
Noch ungeklärt ist der weitere Umgang mit dem Flaschenturm auf dem ehemaligen Brauereigelände.
Aufgrund der bisher erfolglosen Vermarktungsbemühungen seitens der Eigentümerin ist in
Abstimmung mit der Denkmalpflege der weitere Erhalt erneut abzustimmen. Die Abwägung kann
deshalb zu diesem Punkt noch nicht abgeschlossen werden.
Wegen der städtebaulichen Bedeutung des Eingangsbereichs zur Halbinsel Stralau werden die
Forderungen vieler Grundstückseigentümer sowie von Trägern der öffentlichen Belange aufgenommen
und die in diesem Bereich unbebauten Flächen mit sparsamen Mitteln gestaltet und begrünt.
37
Ebenfalls wird die von vielen Eigentümern und Anwohnern erhobene Forderung aufgenommen,
zusätzliche Stellplätze auf der Halbinsel Stralau zu schaffen. Im Bereich des Bebauungsplans V-14 ist
mit dem Planänderungsverfahren die Ausweisung einer zusätzlichen Stellplatzanlage vorgesehen. Für
den Bebauungsplan V-13 ist die Sicherung eines Standorts für eine Quartiersgarage beabsichtigt. Im
Übrigen ist die Halbinsel Stralau mit zwei Buslinien gut erschlossen und durch die nahe gelegenen SBahnhöfe Ostkreuz und Treptower Park gut erreichbar.
3.
Gebiet Markgrafendamm
Die Entwicklungsabsicht für das gesamte Gebiet wurde aufgegeben. Der Bebauungsplan V-31 wird
nicht mehr festgesetzt. Da das Entwicklungsziel, einen erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu
decken, aufgegeben ist, wird die Sicherung eines Mischgebiets in diesem Bereich nicht mehr
erforderlich. Die Ansiedlung neuer Wohn- und Gewerbenutzungen ist im Übrigen angesichts der
mangelnden Nachfrage auch ohne Aussicht auf Erfolg. Das aufrecht erhaltene Ziel, den
Entwicklungsbereich Rummelsburger Bucht insgesamt zu einem Wohn- und Dienstleistungsquartier
umzuwandeln, wird durch die Aufgabe der Entwicklungsabsicht in diesem Bereich nicht beeinträchtigt.
Die in diesem Gebiet vornehmlich verfolgte Zielsetzung der städtebaulichen Integration der
überörtlichen Infrastrukturmaßnahmen Ringbahn und Autobahn BAB 100 stellt keine primäre Aufgabe
des Entwicklungsrechts dar. Die Flächensicherung und Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen
für diese Projekte erfolgen im Planfeststellungsverfahren. Der Einsatz des entwicklungsrechtlichen
Instrumentariums ist hierbei nicht erforderlich, auch wenn sich durch den Wegfall der
entwicklungsrechtlichen Sicherungsinstrumente Verteuerungen der Infrastrukturmaßnahmen ergeben
können, so lange etwa eine planfeststellungsrechtliche Veränderungssperre in diesem Bereich noch
nicht gilt.
Für die geplante Aufweitung der Hauptstraße auf vier Spuren und die dafür erforderliche Herstellung
entsprechend dimensionierter Tunnel- und Brückenbauwerke bedarf es einer Unterstützung durch das
Entwicklungsrecht nicht. Der von der Deutschen Bahn AG geplante Neubau der Bahnbrücke nach
Stralau erfolgt ebenfalls unabhängig von der Entwicklungsmaßnahme.
38
4.
Gebiet Ostkreuz
Die Entwicklungsabsicht für diesen Bereich wurde – mit Ausnahme der Teilfläche „An der Mole“ aufgegeben. Der Umbau des Ostkreuzes stellt in erster Linie ein Projekt der Infrastrukturverbesserung
mit überörtlicher Bedeutung dar. Auf der Grundlage eines Planfeststellungsverfahrens führt die Bahn
weitreichende Umbaumaßnahmen am Ostkreuz durch. Hierfür ist das Entwicklungsrecht nicht
erforderlich. Bei dem Fachhochschulgelände nordöstlich des Ostkreuzes handelt es sich um ein
Grundstück im Eigentum des Landes Berlin, das nach Umbau des Ostkreuzes und Verlagerung der
Fachhochschule
für
Technik
und
Wirtschaft
(FHTW)
seiner
Lage
entsprechend
als
Dienstleistungsstandort vermarktet werden könnte. Da sich die Flächen im Eigentum des Landes Berlin
befinden, ist der Einsatz des entwicklungsrechtlichen Instrumentariums hierfür nicht erforderlich.
Nachteilige Auswirkungen der Aufhebung des Entwicklungsrechts für Nachbarbereiche sind nicht
ersichtlich. Die Entwicklung des Ostkreuzes als Verkehrsknotenpunkt erfolgt unabhängig von der
Aufhebung des Entwicklungsrechts im Teilgebiet Ostkreuz-Nord. Etwaige Belange Betroffener können
im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens eingebracht werden. Die Entwicklung in dem Bereich auf
dem
FHTW-Gelände
nordöstlich
des
Ostkreuzes
bleibt
ohne
Auswirkung
auf
die
Entwicklungsmaßnahme insgesamt, da das Teilgebiet durch die deutliche Barrierewirkung der
Bahntrasse sowie der Hauptstraße von der übrigen Entwicklungsmaßnahme räumlich klar getrennt ist.
Städtebauliche Missstände können durch die Aufhebung des Entwicklungsrechts in diesem Bereich
nicht entstehen, zumal sich in diesem Bereich lediglich nicht störende Gemeinbedarfsnutzungen
befinden. Die ausbleibende Entwicklung in diesem Bereich beeinträchtigt die Umwandlung des
Gesamtsgebiets in einen Wohn- und Dienstleistungsstandort nicht. Das eingeleitete Verfahren für den
bezirksübergreifenden Bebauungsplan XVII-4 kann ungeachtet der zeitlichen Abfolge der Entlassung
der einzelnen Flächen ohne Änderung der Geltungsbereichsgrenzen weitergeführt werden.
Hinsichtlich der Teilfläche „An der Mole“ wurden die Entwicklungsziele dahingehend geändert,
vordringlich städtebauliche Missstände in diesem Bereich planungsrechtlich durch die spätestens bis
2006 vorgesehene Festsetzung des Bebauungsplans XVII-4 auszuschließen. Wegen der Abhängigkeit
der Bebaubarkeit von der Verlegung der Hochspannungsleitung und den Umbaumaßnahmen am
Bahnhof Ostkreuz sowie den damit im Zusammenhang stehenden verkehrlichen Maßnahmen wird eine
bauliche Umsetzung der ursprünglichen Entwicklungsziele bis 2006 nicht erwartet. Der in diesem
Gebiet vorhandene Sportplatz ist zu verlagern. Die dafür erforderlichen planungsrechtlichen und
finanziellen Voraussetzungen werden gewährleistet. Die Verlagerung des Sportplatzes wird erst
39
erfolgen, wenn Bebauungsabsichten umgesetzt werden sollten. Der Uferwanderweg in diesem Bereich
wird ebenfalls in seinem provisorischen Zustand verbleiben.
Im Rahmen der Eigentümergespräche und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlichen Belange wurde wiederholt gefordert, die den Bereich „An der Mole“ überspannende 110
KV-Hochspannungsleitung unterirdisch zu verlegen. Dieses Ziel wird zwar grundsätzlich weiter
verfolgt, jedoch ist die Finanzierung nur über zusätzliche Einnahmen möglich. Daraus folgt, dass bei
Ausbleiben der zusätzlichen Einnahmen auf die Verlegung der Hochspannungsleitung verzichtet wird.
In diesem Fall wäre die Entwicklung der Teilfläche „An der Mole“ eingeschränkt oder auch gar nicht
möglich. Auch in diesem Falle wäre die Änderung der Entwicklungsziele aber ermessensfehlerfrei
abgewogen. Angesichts der erheblichen Kosten und der Möglichkeit, städtebauliche Missstände in
diesem Bereich mit den Mitteln des Planungsrechts – durch Festsetzung des Bebauungsplans XVII-4 –
auszuschließen sowie im Hinblick auf die auf absehbare Zeit nicht bestehende Nachfrage nach
entsprechenden Nutzungen tritt die Bedeutung des ursprünglichen Entwicklungsziels, in diesem
Bereich eine Kerngebietsnutzung baulich zu realisieren, zurück.
Die im Beteiligungsverfahren oftmals beklagte „Nadelöhr“-Situation durch die Zweispurigkeit der
Hauptstraße im Bereich Ostkreuz wird behoben. Die Hauptstraße wird in diesem Bereich vierspurig
aufgeweitet.
5.
Gebiet Rummelsburg 1
Die südöstliche Teilfläche des Gebiets wurde wegen durchgeführter Entwicklung, die nördliche
Teilfläche wegen Aufgabe der Entwicklungsabsicht aus dem Entwicklungsrecht entlassen. Hiergegen
sind keine Einwendungen im Beteiligungsverfahren geltend gemacht worden.
Die südöstliche Teilfläche (gemeint ist das entlassene Teilgebiet Rummelsburg 1-Südost), in der die
Entwicklung durchgeführt ist, umfasst den Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplans XVII-5b.
Für diesen Bereich wird im Rahmen der weiteren Durchführung der Entwicklungsmaßnahme
gewährleistet, dass in den benachbarten Teilgebieten auch im Rahmen einer nur eingeschränkten
Durchführung keine die Wohnnutzung störenden gewerblichen oder anderweitig störenden Nutzungen
verbleiben.
40
Die südwestliche Teilfläche, die zunächst im Entwicklungsbereich verbleibt, umfasst den
Geltungsbereich des noch festzusetzenden Bebauungsplans XVII-5a. Dieser Bebauungsplan wird ein
allgemeines Wohngebiet festsetzen, darüber hinaus einen Standort für eine Kindertagesstätte, die
Flächen für die innere Erschließung, einen Uferwanderweg, einen öffentlichen Spielplatz und eine
Parkanlage. Hier wurden die Entwicklungsziele zum größten Teil bereits baulich umgesetzt. Die innere
Erschließung ist hergestellt; der Uferweg ist gebaut und mit dem Ufergrünzug, der um den gesamten
See herumführt, verknüpft. Auch der öffentliche Spielplatz ist bereits hergestellt. Von diesem Bereich
können sich damit keine Beeinträchtigungen für das entlassene Teilgebiet Rummelsburg 1-Südost
ergeben. Auch für diese Teilfläche wird
Entwicklungsmaßnahme
gewährleistet
im Rahmen der weiteren Durchführung der
werden,
dass
sich
für
die
bereits
eingetretenen
Entwicklungserfolge keine Störungen ergeben können. Allerdings kann der Forderung, in diesem
Gebiet die planungsrechtlich gesicherte Kindertagesstätte baulich noch unter Geltung des
Entwicklungsrechts zu errichten, nicht entsprochen werden. Die bereits vorhandene Kindertagesstätte
auf
der
südöstlichen
Teilfläche
kann
den
Bedarf
decken,
soweit
dieser
durch
die
Entwicklungsmaßnahme verursacht wurde. Ein zusätzlicher Bedarf darüber hinaus ist nicht aus Mitteln
der Entwicklungsmaßnahme zu finanzieren.
Für die nördliche Teilfläche, nämlich das entlassene Teilgebiet Rummelsburg 1-Nord, für das die
Entwicklungsabsicht aufgegeben wird, wird der Bebauungsplan XVII-5c nicht mehr festgesetzt. Die
Sicherung eines Mischgebiets ist nach der Änderung der Entwicklungsziele, durch die das Ziel der
Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten aufgegeben wurde, nicht mehr
erforderlich. Die Ansiedlung neuer Wohn- und Gewerbenutzungen in diesem Bereich ist im Übrigen
angesichts der mangelnden Nachfrage ohne Aussicht auf Erfolg. Auch für das weiter verfolgte
Entwicklungsziel, die Umwandlung des gesamten Entwicklungsbereichs Rummelsburger Bucht von
einem Industrie- zu einem Wohn- und Dienstleistungsstandort zu sichern, wird dieses Teilgebiet nicht
benötigt. Es ist angesichts seiner Randlage und seiner relativ kleinen Größe für die
Entwicklungsmaßnahme insgesamt ohne Bedeutung. Die Sicherung des Zugangs zum S-Bahnhof
Rummelsburg kann auch ohne das Instrumentarium des Entwicklungsrechts erfolgen. Die Errichtung
eines störenden Vorhabens in diesem Bereich wäre nach § 34 BauGB auch nach der Aufhebung des
Entwicklungsrechts unzulässig. Negative Auswirkungen auf den angrenzenden Bereich des entlassenen
Teilgebiets Rummelsburg 1-Südost sowie die Teilfläche Rummelsburg 1-Süd-west sind darüber hinaus
auch wegen der städtebaulichen Trennungswirkung der breiten und an dieser Stelle stark befahrenen
Hauptstraße nicht zu befürchten.
41
6.
Gebiet Rummelsburg 2
Für das Gebiet Rummelsburg 2 wird am Entwicklungsziel der Errichtung eines allgemeinen
Wohngebiets festgehalten. Hierfür werden die Bebauungspläne XVII-7d und XVII-7e als
Voraussetzung für die weitere städtebauliche und Grundstücksneuordnung festgesetzt werden. In den
noch fehlenden Teilabschnitten wird der öffentliche Uferwanderweg errichtet. Ferner werden die
Altlastensanierungs- und Erschließungsmaßnahmen in dem südlich der Straße An der Bucht gelegenen
Bereich des Bebauungsplans XVII-7d durchgeführt. Da erste Einnahmen aus Kaufverträgen gesichert
sind, wird in diesem Bereich ferner angesichts der Bedeutung des öffentlichen Platzes für das Gebiet
der Schmuckplatz jedenfalls in einfachem Standard realisiert.
7.
Gebiet Berlin Campus
Sollten keine zusätzlichen Einnahmen erzielt werden können, beschränkt sich das Entwicklungsziel für
dieses Gebiet auf die Vermeidung städtebaulicher Missstände und die planungsrechtliche Sicherung
eines allgemeinen Wohn- und Mischgebiets mit dem Bebauungsplan XVII-9. Die Umsetzung
öffentlicher Investitionen auf dem Grundstück wird deshalb von zu erzielenden Einnahmen aus den
Verkäufen von Grundstücksteilen abhängig gemacht. Sollten sich aus der ausbleibenden Entwicklung
in diesem Bereich negative Auswirkungen auf die Vermarktbarkeit benachbarter Grundstücke ergeben,
so müssen diese privaten Vermarktungsinteressen angesichts der fehlenden Nachfrage nach
entsprechenden Flächen und der erheblichen Kosten einer Innenerschließung gegenüber den Belangen
sparsamer Haushaltsführung hintan stehen.
Im Rahmen der Beteiligung der öffentlichen Aufgabenträger wurden für die östlichen Flächen des
Grundstücks Hauptstraße 8 konkurrierende Nutzungsansprüche zwischen Sportflächen und einer
Regenwasserbehandlungsanlage festgestellt. Dieser Konflikt wird durch Ausweisung des vom
Belangträger geforderten Standortes für die Regenwasserbehandlungsanlage im Bebauungsplan XVII-9
südlich der Hauptstraße gelöst. Eine Ersatzfläche für den im Gebiet Ostkreuz-An der Mole entfallenden
Sportplatz
wird
außerhalb
des
Entwicklungsbereichs
gesichert.
Die
dafür
erforderlichen
Voraussetzungen werden zurzeit hergestellt.
8.
Gebiet Gewerbepark
Für dieses Gebiet wird an dem Entwicklungsziel festgehalten, die planungsrechtlichen Voraussetzungen
für die Weiterentwicklung des Gewerbeparks zu schaffen. Hierzu soll der Bebauungsplan XVII-10
42
festgesetzt
werden.
Ferner
werden
die
noch
erforderlichen
Ordnungsmaßnahmen
wie
Altlastensanierung, Erschließung und Grundstücksneuordnung erfolgen, hier insbesondere die
öffentliche Erschließung eines gefangenen Grundstücks am Ufer des Rummelsburger Sees. Der
öffentliche Uferwanderweg soll bis zum Grundstück Köpenicker Straße 1 – 4 hergestellt werden. Der
hierzu noch erforderliche Grunderwerb wird erfolgen. Südlich des Grundstücks Köpenicker Chaussee 1
– 4 wird die bauliche Umsetzung des Uferweges als Entwicklungsziel aufgegeben. Der Weg wird in
diesem Bereich jedoch planungsrechtlich gesichert. Von der Hauptstraße wird eine Linksabbiegespur
aus Richtung Osten errichtet, um die Vermarktbarkeit der Grundstücke an der Hauptstraße zu
verbessern.
43
Anlage zur Vorlage an
das Abgeordnetenhaus
Wortlaut der zitierten Rechtsvorschriften
1.
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I
S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 23. Juli 2002
(BGBl. I S. 2850/2852)
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I
S. 2414).
§ 144
Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge (Gesetzestext in der bis zum 19. Juli 2004
geltenden Fassung)
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
1. die in § 14 Abs. 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2. Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines
Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert
wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
1. die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2. die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der
Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Abs. 2 im Zusammenhang steht;
3. ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten
Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung
dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4. die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5. die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile
desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
1. Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als
Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2. Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nr. 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3. Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt
worden oder auf Grund eines anderen baurechtlichen Verfahrens zulässig sind, sowie Unterhaltungsarbeiten und die
Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4. Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5. der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den
Bedarfsträger.
44
§ 145 Genehmigung (Gesetzestext in der bis zum 19. Juli 2004 geltenden Fassung)
(1) Über die Genehmigung ist binnen eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Gemeinde zu entscheiden. § 19
Abs. 3 Satz 3 bis 5 ist entsprechend anzuwenden.
(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der
Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die
Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der
Sanierung zuwiderlaufen würde.
(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für
den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger
1. in den Fällen des § 144 Abs. 1 Nr. 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen
sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen
werden, verzichten;
2. in den Fällen des § 144 Abs. 1 Nr. 2 oder Abs. 2 Nr. 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie
für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.
(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Abs. 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. §
51 Abs. 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen
Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.
(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen,
wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das
Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines
land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten
Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs
verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die
Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten
Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt
werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des
Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des
Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Abs. 1, 4 und 5 sowie § 44 Abs. 3 u. 4 sind entsprechend anzuwenden.
(6) Auf die Genehmigung nach § 144 Abs. 2 und 3 ist § 20 Abs. 2 bis 4 entsprechend anzuwenden.
§ 154
Ausgleichsbetrag des Eigentümers
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der
Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten
Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht; Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem
gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen
im Sinne des § 127 Abs. 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für
diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 2 gilt
entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a
Abs. 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen
dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt
worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche
Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die
Ablösung im ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der
Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf
Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit
hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
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(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe
des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur
Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach
§ 155 Abs. 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als
öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern
diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die
Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten
Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das
Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung
unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden
Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung,
Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres
Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag
Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende
Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
§ 155
Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen
(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen,
1. die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem
anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für
Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2. die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen
bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Abs. 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfsund Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm
entstandenen Kosten anzurechnen,
3. die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des
Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise
bereits entrichtet hat.
(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Abs.5 durchgeführt worden ist.
(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des
Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn
1. eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2. der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen
steht. Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.
(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies
im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss
der Sanierung erfolgen.
(5) Im übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über
die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.
(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von
Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu
erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht
vertraglich ausgeschlossen wurde.
§ 160
Treuhandvermögen
(1) Ist dem Sanierungsträger eine Aufgabe als Treuhänder der Gemeinde übertragen, erfüllt er sie mit einem
Treuhandvermögen in eigenem Namen für Rechnung der Gemeinde. Der Sanierungsträger erhält von der Gemeinde für
den Rechtsverkehr eine Bescheinigung über die Übertragung der Aufgabe als Treuhänder. Er soll bei Erfüllung der
Aufgabe seinem Namen einen das Treuhandverhältnis kennzeichnenden Zusatz hinzufügen.
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(2) Der als Treuhänder tätige Sanierungsträger hat das in Erfüllung der Aufgabe gebildete Treuhandvermögen getrennt
von anderem Vermögen zu verwalten.
(3) Zum Treuhandvermögen gehören die Mittel, die die Gemeinde dem Sanierungsträger zur Erfüllung der Aufgabe zur
Verfügung stellt. Zum Treuhandvermögen gehört auch, was der Sanierungsträger mit Mitteln des Treuhandvermögens
oder durch ein Rechtsgeschäft, das sich auf das Treuhandvermögen bezieht, oder auf Grund eines zum
Treuhandvermögen gehörenden Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung eines zum
Treuhandvermögen gehörenden Gegenstands erwirbt.
(4) Die Gemeinde gewährleistet die Erfüllung der Verbindlichkeiten, für die der Sanierungsträger mit dem
Treuhandvermögen haftet. Mittel, die der Sanierungsträger darlehensweise von einem Dritten erhält, gehören nur dann
zum Treuhandvermögen, wenn die Gemeinde der Darlehensaufnahme schriftlich zugestimmt hat. Das gleiche gilt für
eigene Mittel, die der Sanierungsträger einbringt.
(5) Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, die der Sanierungsträger vor oder nach Übertragung der
Aufgabe mit Mitteln, die nicht zum Treuhandvermögen gehören, oder unter Hergabe von eigenem Austauschland
erworben hat, hat er auf Verlangen der Gemeinde gegen Ersatz seiner Aufwendungen in das Treuhandvermögen zu
überführen. Dabei sind als Grundstückswerte die Werte zu berücksichtigen, die sich in Anwendung des § 153 Abs. 1
ergeben.
(6) Der als Treuhänder tätige Sanierungsträger hat der Gemeinde nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechenschaft
abzulegen. Er hat nach Beendigung seiner Tätigkeit das Treuhandvermögen einschließlich der Grundstücke, die er nicht
veräußert hat, auf die Gemeinde zu übertragen. Von der Übertragung an haftet die Gemeinde anstelle des
Sanierungsträgers für die noch bestehenden Verbindlichkeiten, für die dieser mit dem Treuhandvermögen gehaftet hat.
(7) Der Sanierungsträger darf vor der Übertragung nach Absatz 6 die Grundstücke des Treuhandvermögens, die er unter
Hergabe von entsprechendem nicht zum Treuhandvermögen gehörendem eigenem Austauschland oder mindestens zwei
Jahre, bevor ihm die Gemeinde einen mit der Sanierung zusammenhängenden Auftrag erteilt hat, erworben und in das
Treuhandvermögen überführt hat, in sein eigenes Vermögen zurück überführen. Sind die von ihm in das
Treuhandvermögen überführten Grundstücke veräußert oder im Rahmen der Ordnungsmaßnahmen zur Bildung neuer
Grundstücke verwendet oder sind ihre Grenzen verändert worden, kann der Sanierungsträger andere Grundstücke, die
wertmäßig seinen in das Treuhandvermögen überführten Grundstücken entsprechen, in sein eigenes Vermögen zurück
überführen; er bedarf hierzu der Genehmigung der Gemeinde. Er hat dem Treuhandvermögen den Verkehrswert der
Grundstücke zu erstatten, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten
Sanierungsgebiets ergibt.
§ 162
Aufhebung der Sanierungssatzung
(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn
1. die Sanierung durchgeführt ist oder
2. die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3. die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird.
Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für
diesen Teil aufzuheben.
(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise
aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich
bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden
ist; § 10 Abs. 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.
(1) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.
§ 163
Fortfall von Rechtswirkungen für einzelne Grundstücke
(1) Die Gemeinde kann die Sanierung für ein Grundstück als abgeschlossen erklären, wenn entsprechend den Zielen und
Zwecken der Sanierung
1. das Grundstück bebaut ist oder in sonstiger Weise genutzt wird oder
2. das Gebäude modernisiert oder instandgesetzt ist.
Auf Antrag des Eigentümers hat die Gemeinde die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen zu erklären.
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(2) Die Gemeinde kann bereits vor dem in Absatz 1 bezeichneten Zeitpunkt die Durchführung der Sanierung für einzelne
Grundstücke durch Bescheid an die Eigentümer für abgeschlossen erklären, wenn die den Zielen und Zwecken der
Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung oder die Modernisierung oder Instandsetzung auch ohne
Gefährdung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist. Ein Rechtsanspruch auf
Abgabe der Erklärung besteht in diesem Fall nicht.
(3) Mit der Erklärung entfällt die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 für dieses Grundstück. Die Gemeinde ersucht das
Grundbuchamt, den Sanierungsvermerk zu löschen.
§ 165
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
(1) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige
Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach Absatz 1 sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets
entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder
entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen
einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden.
(3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll,
durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn
1. die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Absatz 2 entspricht,
2. das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere
zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und
Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
3. die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge
nicht erreicht werden können oder Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender
Berücksichtigung des § 166 Abs. 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr
beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs.
4 ergibt,
4. die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet ist.
Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(4) Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs die vorbereitenden
Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen über die
Festlegungsvoraussetzungen nach Absatz 3 zu gewinnen. Die §§ 137 bis 141 BauGB sind entsprechend anzuwenden.
(5) Der städtebauliche Entwicklungsbereich ist so zu begrenzen, dass sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen
lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Entwicklung nicht betroffen werden, können aus dem Bereich ganz oder
teilweise ausgenommen werden. Grundstücke, die den in § 26 Nr. 2 und § 35 Abs. 1 Nr. 5 bezeichneten Zwecken dienen,
die in § 26 Nr. 3 bezeichneten Grundstücke sowie Grundstücke, für die nach § 1 Abs. 2 des Landbeschaffungsgesetzes
ein Anhörungsverfahren eingeleitet worden ist, und bundeseigene Grundstücke, bei denen die Absicht, sie für Zwecke
der Landesverteidigung zu verwenden, der Gemeinde bekannt ist, dürfen nur mit Zustimmung des Bedarfsträgers in den
städtebaulichen Entwicklungsbereich einbezogen werden. Der Bedarfsträger soll seine Zustimmung erteilen, wenn auch
bei Berücksichtigung seiner Aufgaben ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchführung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme besteht.
(6) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs als Satzung
(Entwicklungssatzung). In der Entwicklungssatzung ist der städtebauliche Entwicklungsbereich zu bezeichnen.
(7) Die Entwicklungssatzung bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde; dem Antrag auf Genehmigung
ist ein Bericht über die Gründe, die die förmliche Festlegung des entwicklungsbedürftigen Bereichs rechtfertigen,
beizufügen. § 6 Abs. 2 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(8) Die Entwicklungssatzung ist zusammen mit der Erteilung der Genehmigung ortsüblich bekannt zu machen. Die
Gemeinde kann sich auch auf die ortsübliche Bekanntmachung der Erteilung der Genehmigung beschränken; § 10 Abs. 3
Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. In der Bekanntmachung nach den Sätzen 1 und 2 ist auf die
Genehmigungspflicht nach den §§ 144, 145 und 153 Abs. 2 hinzuweisen. Mit der Bekanntmachung wird die
Entwicklungssatzung rechtsverbindlich.
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(9) Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Entwicklungssatzung mit. Sie hat hierbei die von der
Entwicklungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser
Grundstücke einzutragen, dass eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt wird (Entwicklungsvermerk). §
54 Abs. 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
§ 166
Zuständigkeit und Aufgaben
(1) Die Entwicklungsmaßnahme wird von der Gemeinde vorbereitet und durchgeführt, sofern nicht nach Absatz 4 eine
abweichende Regelung getroffen wird. Die Gemeinde hat für den städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug
Bebauungspläne aufzustellen und, soweit eine Aufgabe nicht nach sonstigen gesetzlichen Vorschriften einem anderen
obliegt, alle erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um die vorgesehene Entwicklung im städtebaulichen
Entwicklungsbereich zu verwirklichen.
(2) Die Gemeinde hat die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass ein funktionsfähiger Bereich entsprechend der
beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung und Ordnung entsteht, der nach seinem wirtschaftlichen Gefüge und der
Zusammensetzung seiner Bevölkerung den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entspricht
und in dem eine ordnungsgemäße und zweckentsprechende Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und
Dienstleistungen sichergestellt ist.
(3) Die Gemeinde soll die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich erwerben. Dabei soll sie feststellen, ob
und in welcher Rechtsform die bisherigen Eigentümer einen späteren Erwerb von Grundstücken oder Rechten im
Rahmen des § 169 Abs. 6 anstreben. Die Gemeinde soll von dem Erwerb eines Grundstücks absehen, wenn
1. bei einem baulich genutzten Grundstück die Art und das Maß der baulichen Nutzung bei der Durchführung der
Entwicklungsmaßnahme nicht geändert werden sollen oder
2. der Eigentümer eines Grundstücks, dessen Verwendung nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, in der Lage ist, das Grundstück
binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich hierzu verpflichtet.
Erwirbt die Gemeinde ein Grundstück nicht, ist der Eigentümer verpflichtet, einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu
entrichten, der der durch die Entwicklungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks
entspricht.
(4) Die Vorbereitung und Durchführung der Entwicklungsmaßnahme kann einem Planungsverband nach § 205 Abs. 4
übertragen werden.
§ 167
Erfüllung der Aufgaben für die Gemeinde; Entwicklungsträger
(1) Die Gemeinde kann sich zur Erfüllung von Aufgaben, die ihr bei der Vorbereitung oder Durchführung der
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme obliegen, eines geeigneten Beauftragten, insbesondere eines
Entwicklungsträgers, bedienen. § 157 Abs. 1 Satz 2 und § 158 sind entsprechend anzuwenden.
(2) Der Entwicklungsträger erfüllt die ihm von der Gemeinde übertragenen Aufgaben in eigenem Namen für Rechnung
der Gemeinde als deren Treuhänder. § 159 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 sowie die §§ 160 und 161 sind entsprechend
anzuwenden.
(3) Der Entwicklungsträger ist verpflichtet, die Grundstücke des Treuhandvermögens nach Maßgabe des §
169 Abs. 5 bis 8 zu veräußern; er ist dabei an Weisungen der Gemeinde gebunden.
§ 169
Besondere Vorschriften für den städtebaulichen Entwicklungsbereich
(1) Im städtebaulichen Entwicklungsbereich sind entsprechend anzuwenden
1. die §§ 137, 138 und 139 (Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen; Auskunftspflicht; Beteiligung und
Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger),
2. § 142 Abs. 2 (Ersatz- und Ergänzungsgebiete),
3. die §§ 144 und 145 (Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge; Genehmigung),
4. die §§ 146 bis 148 (Durchführung; Ordnungsmaßnahmen; Baumaßnahmen),
5. die §§ 150 und 151 (Ersatz für Änderungen von Einrichtungen, die der öffentlichen Versorgung dienen; Abgabenund Auslagenbefreiung),
6. § 153 Abs. 1 bis 3 (Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen; Kaufpreise),
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7. die §§ 154 bis 156 (Ausgleichsbetrag des Eigentümers; Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen;
Überleitungsvorschriften zur förmlichen Festlegung),
8. §§ 162 bis 164 (Abschluss der Maßnahme),
9. die §§ 164a und 164b (Einsatz von Städtebauförderungsmitteln; Verwaltungsvereinbarung),
10. § 191 (Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken).
(2) Die Vorschriften des Vierten Teils des Ersten Kapitels über die Bodenordnung sind im städtebaulichen
Entwicklungsbereich nicht anzuwenden.
(3) Die Enteignung ist im städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Bebauungsplan zugunsten der Gemeinde oder des
Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig. Sie setzt voraus, dass der Antragsteller sich ernsthaft um den
freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht hat. Die §§ 85, 87, 88 und 89 Abs. 1 bis 3
sind im städtebaulichen Entwicklungsbereich nicht anzuwenden.
(4) Auf land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken ist § 153 Abs. 1 mit der Maßgabe entsprechend
anzuwenden, dass in den Gebieten, in denen sich kein von dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert abweichender
Verkehrswert gebildet hat, der Wert maßgebend ist, der in vergleichbaren Fällen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf
dem allgemeinen Grundstücksmarkt dort zu erzielen wäre, wo keine Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen sind.
(5) Die Gemeinde ist verpflichtet, Grundstücke, die sie zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme freihändig oder
nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs erworben hat, nach Maßgabe der Absätze 6 bis 8 zu veräußern mit Ausnahme
der Flächen, die als Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen in einem
Bebauungsplan festgesetzt sind oder für sonstige öffentliche Zwecke oder als Austauschland oder zur Entschädigung in
Land benötigt werden.
(6) Die Grundstücke sind nach ihrer Neuordnung und Erschließung unter Berücksichtigung weiter Kreise der
Bevölkerung und unter Beachtung der Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme an Bauwillige zu veräußern, die
sich verpflichten, dass sie die Grundstücke innerhalb angemessener Frist entsprechend den Festsetzungen des
Bebauungsplans und den Erfordernissen der Entwicklungsmaßnahme bebauen werden. Dabei sind zunächst die früheren
Eigentümer zu berücksichtigen. Auf die Veräußerungspflicht ist § 89 Abs. 4 anzuwenden. Zur land- oder
forstwirtschaftlichen Nutzung festgesetzte Grundstücke sind Land- oder Forstwirten anzubieten, die zur Durchführung
der Entwicklungsmaßnahme Grundstücke übereignet haben oder abgeben mussten.
(7) Die Gemeinde hat bei der Veräußerung dafür zu sorgen, dass die Bauwilligen die Bebauung in wirtschaftlich
sinnvoller Aufeinanderfolge derart durchführen, dass die Ziele und Zwecke der städtebaulichen Entwicklung erreicht
werden und die Vorhaben sich in den Rahmen der Gesamtmaßnahme einordnen. Sie hat weiter sicherzustellen, dass die
neugeschaffenen baulichen Anlagen entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
dauerhaft genutzt werden.
(8) Zur Finanzierung der Entwicklung ist das Grundstück oder das Recht zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich
durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ergibt. § 154 Abs. 5 ist auf
den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Entwicklung bedingten Werterhöhung des
Grundstücks entspricht.
§ 214
Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der
Satzungen; ergänzendes Verfahren
(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des
Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn
1. entgegen § 2 Abs. 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt
sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel
offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist;
2. die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 2, § 4 Abs.2,
§§ 4a und 13 Abs. 2 Nr. 2 und 3, § 22 Abs. 9 Satz 2, § 34 Abs. 6 Satz 1 sowie § 35 Abs. 6 Satz 5 verletzt worden
sind; dabei ist unbeachtlich, wenn bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige
Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder
in der Entscheidung berücksichtigt worden sind, oder einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener
Informationen verfügbar sind, gefehlt haben, oder bei Anwendung des § 13 Abs. 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass
von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde, oder bei Anwendung des § 4a Abs. 3 Satz 4 oder des §
13 die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;
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3. die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a,
3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Abs. 5, § 9 Abs. 8 und § 22 Abs. 10 verletzt worden sind; dabei ist
unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist;
abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich,
wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist;
4. ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht
erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht
erreicht worden ist.
Soweit in den Fällen des Satzes 1 Nr. 3 die Begründung in wesentlichen Punkten unvollständig ist, hat die Gemeinde auf
Verlangen Auskunft zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird.
(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn
1. die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Abs. 2 Satz 2) oder an die in § 8 Abs.
4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt
worden sind;
2. § 8 Abs. 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist,
ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung
beeinträchtigt worden ist;
3. der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit wegen Verletzung
von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 sich nach Bekanntmachung des Bebauungsplans
herausstellt;
4. im Parallelverfahren gegen § 8 Abs. 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung
beeinträchtigt worden ist.
(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan
oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 sind, können nicht als
Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn
sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch
rückwirkend in Kraft gesetzt werden.
§ 215
Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften
(1) Unbeachtlich werden
1. eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens und
Formvorschriften,
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des
Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und
3. nach § 214 Abs. 3 Satz beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
wenn sie nicht in innerhalb von zwei Jahren seit Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung
schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht
worden sind.
(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung
der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.
2.
Gesetz
zur
Ausführung
des
7. November 1999 (GVBl. S. 578)
Baugesetzbuchs
§ 27
Festlegung von städtebaulichen Entwicklungsbereichen
(AGBauGB)
in
der
Fassung
vom
(1) An die Stelle von Satzungen nach § 165 Abs. 6 und nach § 169 Abs.1 Nr. 8 in Verbindung mit
§ 162 Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuchs treten Rechtsverordnungen des Senats. Mit dem Inkrafttreten der
Rechtsverordnung werden die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs oder deren Aufhebung
rechtsverbindlich. § 162 Abs. 2 Satz 3 und 4 des Baugesetzbuchs finden keine Anwendung. In der Rechtsverordnung ist
auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von
51
Mängeln der Abwägung sowie die Rechtsfolgen (§ 215 Abs. 2 des Baugesetzbuchs, § 32 Abs.2 dieses Gesetzes)
hinzuweisen. Die Verletzung ist bei der für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen zuständigen Senatsverwaltung
geltend zu machen. In der Rechtsverordnung, die den städtebaulichen Entwicklungsbereich förmlich festlegt, ist auf die
Genehmigungspflicht nach den §§ 144, 145 und 153 Abs. 2 des Baugesetzbuchs hinzuweisen.
(2) Die Entwicklungsmaßnahme ist vorzusehen für Bereiche, deren erstmalige Entwicklung oder Umstrukturierung einer
integrierten Gesamtmaßnahme bedarf, zügig durchgeführt werden muss und eine besondere Bedeutung für die
städtebauliche Entwicklung Berlins hat.
(3) Die Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165 bis 171 des
Baugesetzbuchs) wird von der für das Bauwesen zuständigen Senatsverwaltung wahrgenommen. Die Bezirke sind zu
beteiligen. Einzelne Aufgaben können auf die Bezirke übertragen werden.
§ 32
Geltendmachung von Verfahrens- und Formmängeln
(1) Die Verletzung von Verfahrens und Formvorschriften dieses Gesetzes wird für die Wirksamkeit des
Flächennutzungsplans unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Verkündung der Rechtsverordnung
schriftlich geltend gemacht worden ist. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen.
(2) Die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes wird für die Wirksamkeit der
Rechtsverordnungen unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Verkündung der Rechtsverordnung
schriftlich geltend gemacht worden ist. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten nicht, wenn die für die Bekanntmachung oder die Verkündung geltenden Vorschriften
verletzt worden sind.
Ausschuss-Kennung : BauWohnVgcxzqsq