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Immobilien Kaufen und verwalten Karl-Heinz Offenhäuser 5.7.06 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Anlageformen • Zeithorizont: ab mehrere Jahre • Volatilität: meist gering • Rendite: meist etwas besser wie Sparbuch, aber Verdoppelung in wenigen Jahren möglich • Risiko: normal gering, aber Totalverlust möglich • Emotionaler Bezug: wenig Gier und Angst, Bindung kann blind machen • Besonderheit bei der Immobilie: 3,5% Grunderwerbssteuer und Notargebühren 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Investition – ein Rechenbeispiel • Kauf in Vorort von Heidelberg: 500 qm Grund, 200 qm Wohnfläche: 300.000 € • Netto-Miete 15.000 €/pa = 5% • Erhaltungsaufwand: 3000 € pa • Umgestaltung als Luxus-Immobilie und Verkauf für 500.000 € 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Rechenbeispiel 2 • Einsicht in Regional-Entwicklungspläne und Diskussionen im Stadtrat über Ausweisung von Baugebieten • Kauf von Ackerland für 5 € / qm • 10 Jahre warten • Verkauf für 200 Euro / qm 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Wertsteigerung • Andere Art der Nutzung z.B. Ackerland in Wohngebiet • Verbesserung der Infrastruktur z.B. neue Anbindung an die U-Bahn oder Verkehrsberuhigung durch Umgehungsstrasse • Viel Wohnraum auf geringer Grundfläche 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Wertminderung • Die Flodders ziehen ins Nachbarhaus • Überangebot durch Neubauten in der Nachbarschaft 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Worauf kommt es an • Die Lage, die Lage, die Lage • Aufteilung des Gebäudes, Architektur • Substanz: Statik, wasserdicht im Dach und im Keller, wärmedicht • Das gewisse Etwas: schöner Garten, alter Baumbestand, ... • Die Menschen, die drin wohnen 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Die Lage • Wo die Wirtschaft wächst, gehen die Mengen hin z.B. China, Indien,... • Deutsche Immobilien sind im internationalen Vergleich moderat bewertet. Ausländer kaufen sich ein • Hohe Bewertung und Zuwächse in den Zentren: München, Stuttgart usw. und deren Einzugsgebiete. Nicht z.B. in Mecklenburg-Vorpommern 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Nochmal die Lage • Verkehrsanbindung (ins Zentrum) • Ruhe vor Verkehrslärm • Einkaufsstätten, Schulen, Vereine, Gaststätten, kulturelles Angebot • die Nachbarn (will ich so sein wie die?) 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Und nochmal die Lage • Preis für Grund können an einem Ort stark schwanken (Altbau, Neubaugebiet) • Ebene ist praktisch • Hanglage kann landschaftlich reizvoll sein, jedoch teuer zu bebauen und für Alte / Bedinderte nicht zu meistern • Nach Feng Shui: den Hang im Rücken und das Wasser vor dem Haus (wie in Hongkong) 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Wie suchen • • • • • • • Anzeigen in der Samstagsausgabe www.immoblienscout24.de Makler Banken Mund-zu-Mund-Propaganda Rathaus Gemeindeblatt 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Zahlen für Beispiel • Kaufpreis: 419.000 € • Mieteinnahmen: 12 * 2650 € = 31.800 • Rendite: 31.800 / 4.190 = 7,6% 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Altbau oder Neubau • Neubau bedeutet Stress und Ärger • Altbau ist ein Dauerjob 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Checkliste bei Kauf eines „Altbaus“ • • • • • Dachbalken verwurmt Feuchte Wände z.B. im Keller Altlasten wie Asbest, Holzschutzmittel Aufteilung OK oder änderbar Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Abwasser, Heizung) • Wärmedämmung 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Neubau • Architektenhaus: Stein auf Stein • Fertighaus aus der Fabrik • Individuel gestaltetes Fertighaus 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Architekten • Honorarordnung verführt zu teueren Lösungen, da nach Bausumme abgerechnet wird • Individuelle Vereinbarungen sind möglich und empfehlenswert z.B. mit Bonus, wenn preiswert gebaut wird • Grundlage sind Gespräche über Lebensentwurf (Garten und/oder Bibliothek) und Stil (nüchtern / verspielt) 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Raumaufteilung im 21.Jahrhundert • Garage neben Eingang • Eingang, Gäste-WC, Küche, Treppe • Esszimmer, Wohnzimmer mit mind. 50 qm, Terasse • im OG Bad, Schlafzimmer, Kinderzimmer • im DG Büro • im Keller: Heizung, Hobbyraum • gähn ... 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Eigener Herd ... • Die Feuerstelle ist, seit es Feuer gibt, der zentrale Ort in der Wohnung, daher sind bei einer Party die meisten Gäste in der Küche • Arbeitsküche ist eine neue Erfindung für Menschen, die Arbeit mit den Händen für etwas Unanständiges halten • Wohnküche z.B. mit Theke und Kochinsel ist eine moderne Alternative 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Goethe-Haus • Zur Strasse ein repräsentativer Bau mit „Prunktreppe“, Wohnzimmer, Kamin • Zum Hof kleine – gut heizbare – bescheidene Zimmer mit Büro und angeschlossenem Magazin für Bücher • Zwei Seelen wohnen – ach – in meiner Brust ... 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Eine Bühne für die Kommödie des Lebens • Architektur will beeindrucken, heute mit Glas und Stahl • Eingang wie in einen Tempel • Großes Treppenhaus und Wohnzimmer • Schwimmbad oder Whirlpool • Kosten Heizung und Reinigung nicht vergessen 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 800.000 Euro 180 qm 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Wohnmaschine • • • • Bauhaus-Siedlung in Stuttgart Arbeiter-Siedlungen Emmertsgrund Plattenbau 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Bauwerke sind Zeichen • Herrscher zerstören die Bauwerke ihrer Vorgänger (Palast der Republik) • Zeigen Stärke und Einstellung der Erbauer z.B. durch Proportionen – große Tür für „kleine“ Menschen – Gebäude in der Umgebung • In Thailand dürfen keine Gebäude gebaut werden, die höher wie eine Kokospalme sind 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Farben • Weniger ist mehr • Ein Grundton und 5% der Fläche in der Komplementärfarbe • Gedeckte Farben, die in der Natur vorkommen sind leichter zu ertragen (Sand, Erde, Stein) 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Was sonst in ist .. • Begehbarer Kleiderschrank • Gemauerter Kamin im Wohnzimmer mit Feuer hinter Glas • Auf der Sonnenseite hohe, breite Fensterfront möglichst bis auf den Boden • Ballustrade, Wohnzimmer über zwei Etagen • Rückzugsräume z.B. wenn der Sohn Schlagzeug üben möchte 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Baustile • • • • • Klassisch (goldener Schnitt) Modern (Form follows function) Postmodern Glas und Stahl (Palazzo prozzi) Moden kommen und gehen, lieber zeitlos, konservativ 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Postmodern 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Klassisch, zurückhaltende Farbgebung 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Handwerker • Mind. 3 Angebote einholen oder reverse auction z.B. my-hammer.de • In der Ausschreibung Leistung genau beschreiben. Nichts ist selbstverständlich. Handwerker muss vor Ort ausmessen • Während der Ausführung regelmäßig den Fortschritt prüfen, um Mängel sofort anzuzeigen, dann lassen sie sich am einfachsten beheben 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Handwerker • Üblich ist Anzahlung bei Auftragsvergabe, Zahlungen nach Baufortschritt und 5% Garantie-Einbehalt bei größeren Projekten. • Am Ende die ausgeführten Arbeiten sorgfältig prüfen und alle Mängel notieren und mitteilen • Wer sich kundig gemacht hat, findet leichter versteckte Mängel 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Wärmedämmung • • • • Fenster, Türen Dach Fassade Heizungsanlage 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Versorgungsleitungen • Zentraler Schacht für alle Leitungen ist praktisch • Man legt Wasserrohre nicht mehr unter Putz, sondern macht Vorbau • Leerrohre mit Schnur versehen 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Zukunft der Haustechnik • Vernetzung aller Komponenten: Türschlösser, Rollläden, Heizung, Fenster, Beleuchtung • Zentrale Steuerung und Überwachung und Fernsteuerung • Elektronische Bilderrahmen und Musik, die dem Hörer durch die Räume folgt, wird evaluiert 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Wohnqualität steigern • Vision bilden und kommunizieren • Freiraum schaffen: wegwerfen, Gewohnheiten ändern, mehr verfügbare Zeit (4D) • Pakete planen: Gleichartiges zusammenfassen, erreichbare Zwischenziele bestimmen • Dranbleiben, durchziehen, nicht ablenken lassen, Hauptsache regelmäßig was tun (lassen) • Sich selber belohnen (ein anderer tuts ja doch nicht) 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Vermietung • Normal, möbliert oder Ferienwohnung • Raucher oder Nichtraucher (in den Vertrag) • Angestrebter Gebäude-Energie-Pass kostet 500 Euro • Extras (z.B. WLAN, Vollholzschrank) machen die Wohnung attraktiv 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Checkliste Mieterauswahl • Grossspurige Versprechungen • Besonders grosse Begeisterung für die Wohnung • Besonderes „Fachwissen“ über Bautechnik und Mietrecht • Unklare Beschreibung der persönlichen und beruflichen Verhältnisse • Auseinandersetzungen mit dem jetztigen Vermieter 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Nebenkosten • Pauschalen führen zur Verschwendung • Schnee beseitigen ist Pflicht des Vermieters, er sollte im Vertrag das auf die Mieter übertragen und ggf. einen Profi beauftragen und die Kosten umlegen • Kleinreparaturen: Sache des Mieters, sonst dauernd Arbeit 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde Zum Schluss • Haus kann man wie ein Lebenwesen betrachten: – es braucht dauernde Fürsorge – es altert – es hat eine Seele: das sind die feinen Spuren, die Bewohner hinterlassen z.B. schöner Garten oder Trümmer von Wutanfällen 5.7.2006 Heidelberger Investoren-Runde
