Wettbewerbsanalyse Ihrer Immobilie
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Wettbewerbsanalyse Ihrer Immobilie Sehr geehrte Verkäufer, die Ermittlung des Angebotspreises ist die wichtigste Aufgabe beim Verkauf der eigenen Immobilie. Oftmals lassen sich Privatpersonen von selbsternannten Experten weißmachen, dass unrealistische Preisvorstellungen tatsächlich erzielbar sind. Frei nach dem Motto: „Man kann es ja mal versuchen, es schadet ja nicht“. Dieser Satz ist schon vielen Verkäufern zum Verhängnis geworden. Stellen Sie sich vor, Sie suchen eine Immobilie und Ihnen fällt immer wieder eine bestimmte Immobilie auf, die seit Monaten angeboten wird und der Preis wurde bereits dreimal reduziert. Was würden Sie denken? Sie denken richtig, hier stimmt etwas nicht oder der bekommt seine Immobilie nicht weg. Natürlich sollen Sie Ihre Immobilie auch nicht unter Wert verkaufen, aber eines zählt und ist unumstößlich: Eine Immobilie ist genauso viel Wert, wie ein Käufer dafür bereit ist zu zahlen. Aus diesem Grund haben wir den Markt genau analysiert, um Ihnen einen umfangreichen Überblick zu verschaffen. Zusätzlich wird Ihnen unsere individuelle Wertermittlung die Sicherheit geben, mit dem richtigen Kaufpreis an den Start zu gehen. Wir freuen uns, Ihre Immobilie mit unserer 7-Schritte-Erfolgsstrategie anzubieten und versprechen Ihnen unser volles Engagement. Ihr Heinz Bosbach Inhaltsverzeichnis Welche Möglichkeiten bieten sich für die Ermittlung von Immobilienwerten? .................................... 3 Die Eckdaten Ihrer Immobilie .............................................................................................................. 4 Marktanalyse – Was suchen Interessenten ............................................................................................. 5 Welche Immobilien stehen in Konkurrenz zu Ihrer Immobilie ............................................................ 6 Marktpreisangebote der Vergangenheit ............................................................................................. 7 Erzielte Kaufpreise in den letzten Jahren ................................................................................. 8 Marktwertermittlung im Sachwertverfahren ............................................................................................. 9 Marktwertermittlung im Ertragswertverfahren ................................................................................... 10 Welche Werte ergeben sich aus den Berechnungen? ..................................................................... 11 Fazit: ................................................................................................................................................. 12 WELCHE MÖGLICHKEITEN BIETEN SICH FÜR DIE ERMITTLUNG VON IMMOBILIENWERTEN? Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 13 Wertermittlungsverordnung - WertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Sachwertverfahren: Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wird das Sachwertverfahren bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Bodens wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt. Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen). Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet. Das Bieterverfahren: Wenn ein Verkäufer den oben aufgeführten ermittelten Werten keinen Glauben schenken will, so bietet sich das „Bieterverfahren“ an. Hierbei wird die Immobilie ohne einen Preis zu nennen, angeboten. Kaufinteressenten haben im Anschluss an eine Besichtigung die Möglichkeit, dem Verkäufer ein Angebot zu unterbreiten. Durch dieses Verfahren wird dem Verkäufer ein realistisches Bild zum Marktwert seiner Immobilie geliefert. DIE ECKDATEN IHRER IMMOBILIE Wir berücksichtigen lediglich die Daten, die für die Wettbewerbsanalyse und eine Wertermittlung relevanten sind. Dazu gehören ausschließlich die Fakten. Eigentümer: Heike und Peter Mustermann Anschrift: Mustermannstraße 11 53359 Rheinbach Objektdaten Baujahr Bauweise Wohnfläche Nutzfläche Keller Grundstücksgröße Anzahl der Garagen Anzahl der Stellplätze Letzte Renovierung/ Modernisierung Welche Maßnahmen wurden durchgeführt? Besondere Ausstattungsmerkmale Größe und Beschaffenheit 2005 massiv 180 65 Ja 550 2 2 2010 Badezimmer erneuert Sauna Whirlpool Zisterne Außenpool Gartenhaus Kelleraußentreppe Kamin Ermittlung des Bodenwerts relativer b/a-freier Bodenwert (€/m²) 135,00 €/m² Fläche (m²) 1.111 m² b/a-freier Bodenwert = 149.985,00 € MARKTANALYSE – WAS SUCHEN INTERESSENTEN WELCHE IMMOBILIEN STEHEN IN KONKURRENZ ZU IHRER IMMOBILIE Aktuell ist auf dem Markt nur ein Vergleichsobjekt zu finden. Andere Immobilien stehen von der Bauart, Ausstattung und Größe nicht zum Vergleich zur Verfügung. MARKTPREISANGEBOTE DER VERGANGENHEIT Hier haben wir eine Vielzahl von angebotenen Immobilien recherchiert, um Ihnen einen Überblick über die Angebotspreise der Vergangenheit zu ermöglichen. Quelle: Wohnpreis.de ERZIELTE KAUFPREISE IN DEN LETZTEN JAHREN Diese Zahlen ermitteln wir aus dem Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Stadt. MARKTWERTERMITTLUNG IM SACHWERTVERFAHREN Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Wohn-/Nutzfläche (WF/NF) Baupreisindex (BPI) 19.06.2008 (2000 = 100) Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungswert (ohne BNK) Normgebäude Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungswert (ohne BNK) Baunebenkosten (BNK) prozentual Betrag Gebäudeherstellungswert (inkl. BNK) Alterswertminderung Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) prozentual Betrag Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) Einfamilienhaus 250,00 m² 116,1 1.588,00 €/m² 1.843,67 €/m² 460.917,50 € 10.500,00 € 471.417,50 € 16,00 % 75.426,80 € 546.844,30 € nach Ross 90 Jahre 69 Jahre 14,39 % 78.690,89 € 468.153,41 € 468.153,41 € Gebäudewerte insgesamt 468.153,41 € Wert der Außenanlagen 37.452,27 € Wert der Gebäude und Außenanlagen = 505.605,68 € Bodenwert 149.985,00 € vorläufiger Sachwert = 655.590,68 € Marktanpassungsfaktor marktangepasster vorläufiger Sachwert = sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände Sachwert = 406.466,22 € rd. 406.000,00 € 0,62 406.466,22 € 0,00 € MARKTWERTERMITTLUNG IM ERTRAGSWERTVERFAHREN Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Summe Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Mieteinheit Wohnung EG Garage Kfz.-Stellplätze Mieteinheit Wohnung EG Garage Kfz.-Stellplätze Summe Nutz- bzw. tatsächliche Nettokaltmiete Wohnfläche monatlich jährlich n (m²) (€/m²) (€) (€) 250,00 6,00 1.500,00 18.000,00 80,00 960,00 40,00 480,00 0,00 0,00 250,00 1.620,00 19.440,00 Nutz- bzw. nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete Wohnfläche monatlich jährlich n (m²) (€/m²) (€) (€) 250,00 5,50 1.375,00 16.500,00 60,00 720,00 60,00 720,00 0,00 0,00 250,00 1.495,00 17.940,00 Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete jährlich um 1.500,00 € ab. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. § 17 Abs. 2 WertV). Der Einfluss der Mietabweichungen wird als sonstiger wertbeeinflussender Umstand in der Wertermittlung berücksichtigt (vgl. § 19 WertV). Rohertrag (Summe der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 17.940,00 € Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig) (15,00 % der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 2.691,00 € jährlicher Reinertrag = 15.249,00 € Reinertragsanteil des Bodens 3,50 % von 149.985,00 € (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 5.249,48 € Ertrag der baulichen Anlagen Vervielfältiger (Barwertfaktor) bei p = 3,50 % Liegenschaftszinssatz und n = 69 Jahren Restnutzungsdauer = 9.999,52 € Ertragswert der baulichen Anlagen = 259.087,56 € Bodenwert 149.985,00 € vorläufiger Ertragswert = 409.072,56 € sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände Ertragswert = 409.072,56 € rd. 409.000,00 € 25,910 0,00 € WELCHE WERTE ERGEBEN SICH AUS DEN BERECHNUNGEN? Wert 500,000.00 € 450,000.00 € 400,000.00 € 350,000.00 € 300,000.00 € 250,000.00 € 200,000.00 € 150,000.00 € 100,000.00 € 50,000.00 € - € Datenquelle Internetportal**** Wohnpreis.de *** Gutachterausschuss** Marktwertermittlung* Eigene Vorstellung Wert Kaufpreis 456.975,00 € 424.237,50 € 382.500,00 € 406.000,00 € 500.000,00 € Preis qm 2.031,00 € 1.885,50 € 1.700,00 € 1.804,44 € 2.222,22 € *exakt ermittelter Wert der Immobilie **m²-Preis bezogen auf die Wohnfläche ***m²-Preis bezogen auf die Wohnfläche ****m²-Preis bezogen auf die Wohnfläche Ihre Vorstellung weicht um ca. 50.000,00 € bis zu 90.000,00 € von den ermittelten Werten ab. FAZIT: Nach unserer Erfahrung führt eine Abweichung von ca. 10% über den ermittelten Angebotspreisen, zu einem erheblichen Einbruch der Nachfrage und somit zu einer deutlichen Verlängerung der Vermarktungsdauer. Diese können Sie zu einem späteren Zeitpunkt nur durch erhebliche Preisnachlässe regulieren, was wiederum zu weiteren Problemen in der Vermarktung führt. Die Immobilie wird nicht mehr vermarktungsfähig sein. 3 Gründe, warum Sie dies vermeiden sollten: 1. Aktuelle Interessenten werden durch einen zu hohen Kaufpreis irritiert und berücksichtigen das Angebot nicht 2. Ohne Nachfrage muss der Kaufpreis permanent gesenkt werden, was zu einer Abwärtsspirale führt 3. Interessenten nehmen diesen Trend war und vermuten tiefergehende Probleme bei der Immobilie Wir empfehlen Ihnen folgenden Angebotspreis für die Vermarktung Ihrer Immobilie: EURO______________________ Zu diesem Preis und durch unseren Marketingplan sind wir sicher, ausreichend Interessenten für den Verkauf Ihrer Immobilie gewinnen zu können. Mit freundlichen Grüßen
