Wettbewerbsanalyse Ihrer Immobilie

Wettbewerbsanalyse Ihrer
Immobilie
Sehr geehrte Verkäufer,
die Ermittlung des Angebotspreises ist die
wichtigste Aufgabe beim Verkauf der eigenen
Immobilie. Oftmals lassen sich Privatpersonen
von selbsternannten Experten weißmachen,
dass unrealistische Preisvorstellungen
tatsächlich erzielbar sind.
Frei nach dem Motto: „Man kann es ja mal
versuchen, es schadet ja nicht“.
Dieser Satz ist schon vielen Verkäufern zum
Verhängnis geworden. Stellen Sie sich vor, Sie
suchen eine Immobilie und Ihnen fällt immer wieder eine bestimmte Immobilie
auf, die seit Monaten angeboten wird und der Preis wurde bereits dreimal
reduziert. Was würden Sie denken?
Sie denken richtig, hier stimmt etwas nicht oder der bekommt seine Immobilie
nicht weg. Natürlich sollen Sie Ihre Immobilie auch nicht unter Wert verkaufen,
aber eines zählt und ist unumstößlich: Eine Immobilie ist genauso viel Wert,
wie ein Käufer dafür bereit ist zu zahlen. Aus diesem Grund haben wir den
Markt genau analysiert, um Ihnen einen umfangreichen Überblick zu
verschaffen. Zusätzlich wird Ihnen unsere individuelle Wertermittlung die
Sicherheit geben, mit dem richtigen Kaufpreis an den Start zu gehen.
Wir freuen uns, Ihre Immobilie mit unserer 7-Schritte-Erfolgsstrategie
anzubieten und versprechen Ihnen unser volles Engagement.
Ihr
Heinz Bosbach
Inhaltsverzeichnis
Welche Möglichkeiten bieten sich für die Ermittlung von Immobilienwerten? .................................... 3
Die Eckdaten Ihrer Immobilie .............................................................................................................. 4
Marktanalyse – Was suchen Interessenten ............................................................................................. 5
Welche Immobilien stehen in Konkurrenz zu Ihrer Immobilie ............................................................ 6
Marktpreisangebote der Vergangenheit ............................................................................................. 7
Erzielte Kaufpreise in den letzten Jahren ................................................................................. 8
Marktwertermittlung im Sachwertverfahren ............................................................................................. 9
Marktwertermittlung im Ertragswertverfahren ................................................................................... 10
Welche Werte ergeben sich aus den Berechnungen? ..................................................................... 11
Fazit: ................................................................................................................................................. 12
WELCHE MÖGLICHKEITEN BIETEN SICH FÜR DIE ERMITTLUNG VON
IMMOBILIENWERTEN?
Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 13
Wertermittlungsverordnung - WertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines
Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet,
die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit
hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist
der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw.
wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die
Ausnahme.
Sachwertverfahren: Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt
gehandelten Immobilien angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der
Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung
bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wird das Sachwertverfahren bei eigen
genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt.
Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau
(Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung
bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu
berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der
Wert des Grund und Bodens wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.
Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch
Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet
werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw.
Einzahlungen und Auszahlungen). Es wird insbesondere bei der Bewertung eines
Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.
Das Bieterverfahren: Wenn ein Verkäufer den oben aufgeführten ermittelten Werten
keinen Glauben schenken will, so bietet sich das „Bieterverfahren“ an.
Hierbei wird die Immobilie ohne einen Preis zu nennen, angeboten. Kaufinteressenten
haben im Anschluss an eine Besichtigung die Möglichkeit, dem Verkäufer ein Angebot zu
unterbreiten. Durch dieses Verfahren wird dem Verkäufer ein realistisches Bild zum
Marktwert seiner Immobilie geliefert.
DIE ECKDATEN IHRER IMMOBILIE
Wir berücksichtigen lediglich die Daten, die für die Wettbewerbsanalyse und
eine Wertermittlung relevanten sind. Dazu gehören ausschließlich die Fakten.
Eigentümer:
Heike und Peter Mustermann
Anschrift:
Mustermannstraße 11
53359 Rheinbach
Objektdaten
Baujahr
Bauweise
Wohnfläche
Nutzfläche
Keller
Grundstücksgröße
Anzahl der Garagen
Anzahl der Stellplätze
Letzte Renovierung/ Modernisierung
Welche Maßnahmen wurden
durchgeführt?
Besondere Ausstattungsmerkmale
Größe und Beschaffenheit
2005
massiv
180
65
Ja
550
2
2
2010
Badezimmer erneuert
Sauna
Whirlpool
Zisterne
Außenpool
Gartenhaus
Kelleraußentreppe
Kamin
Ermittlung des Bodenwerts
relativer b/a-freier Bodenwert (€/m²)
135,00 €/m²
Fläche (m²)

1.111 m²
b/a-freier Bodenwert
=
149.985,00 €
MARKTANALYSE – WAS SUCHEN INTERESSENTEN
WELCHE IMMOBILIEN STEHEN IN KONKURRENZ ZU IHRER IMMOBILIE
Aktuell ist auf dem Markt nur ein Vergleichsobjekt zu finden. Andere Immobilien stehen von
der Bauart, Ausstattung und Größe nicht zum Vergleich zur Verfügung.
MARKTPREISANGEBOTE DER VERGANGENHEIT
Hier haben wir eine Vielzahl von angebotenen Immobilien recherchiert, um Ihnen einen
Überblick über die Angebotspreise der Vergangenheit zu ermöglichen.
Quelle: Wohnpreis.de
ERZIELTE KAUFPREISE IN DEN LETZTEN JAHREN
Diese Zahlen ermitteln wir aus dem Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Stadt.
MARKTWERTERMITTLUNG IM SACHWERTVERFAHREN
Gebäudebezeichnung
Berechnungsbasis
 Wohn-/Nutzfläche (WF/NF)
Baupreisindex (BPI) 19.06.2008 (2000 =
100)
Normalherstellungskosten (ohne BNK)
 NHK im Basisjahr (2000)
 NHK am Wertermittlungsstichtag
Herstellungswert (ohne BNK)
 Normgebäude
 Zu-/Abschläge
 besondere Bauteile
 besondere Einrichtungen
Gebäudeherstellungswert (ohne BNK)
Baunebenkosten (BNK)
 prozentual
 Betrag
Gebäudeherstellungswert (inkl. BNK)
Alterswertminderung
 Gesamtnutzungsdauer (GND)
 Restnutzungsdauer (RND)
 prozentual
 Betrag
Zeitwert (inkl. BNK)
 Gebäude (bzw. Normgebäude)
 besondere Bauteile
 besondere Einrichtungen
Gebäudewert (inkl. BNK)
Einfamilienhaus
250,00 m²
116,1
1.588,00 €/m²
1.843,67 €/m²
460.917,50 €
10.500,00 €
471.417,50 €
16,00 %
75.426,80 €
546.844,30 €
nach Ross
90 Jahre
69 Jahre
14,39 %
78.690,89 €
468.153,41 €
468.153,41 €
Gebäudewerte insgesamt
468.153,41 €
Wert der Außenanlagen

37.452,27 €
Wert der Gebäude und Außenanlagen
=
505.605,68 €
Bodenwert

149.985,00 €
vorläufiger Sachwert
=
655.590,68 €
Marktanpassungsfaktor

marktangepasster vorläufiger Sachwert
=
sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände

Sachwert
=
406.466,22 €
rd.
406.000,00 €
0,62
406.466,22 €
0,00 €
MARKTWERTERMITTLUNG IM ERTRAGSWERTVERFAHREN
Gebäudebezeichnung
Einfamilienhaus
Summe
Gebäudebezeichnung
Einfamilienhaus
Mieteinheit
Wohnung EG
Garage
Kfz.-Stellplätze
Mieteinheit
Wohnung EG
Garage
Kfz.-Stellplätze
Summe
Nutz- bzw.
tatsächliche Nettokaltmiete
Wohnfläche
monatlich
jährlich
n
(m²)
(€/m²)
(€)
(€)
250,00
6,00
1.500,00
18.000,00
80,00
960,00
40,00
480,00
0,00
0,00
250,00
1.620,00
19.440,00
Nutz- bzw. nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete
Wohnfläche
monatlich
jährlich
n
(m²)
(€/m²)
(€)
(€)
250,00
5,50
1.375,00
16.500,00
60,00
720,00
60,00
720,00
0,00
0,00
250,00
1.495,00
17.940,00
Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete
jährlich um 1.500,00 € ab. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der nachhaltig
erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. § 17 Abs. 2 WertV). Der Einfluss der Mietabweichungen wird als sonstiger wertbeeinflussender Umstand in der Wertermittlung
berücksichtigt (vgl. § 19 WertV).
Rohertrag (Summe der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten)
17.940,00 €
Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig)
(15,00 % der nachhaltig erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete)

2.691,00 €
jährlicher Reinertrag
=
15.249,00 €
Reinertragsanteil des Bodens
3,50 % von 149.985,00 € (Liegenschaftszinssatz  Bodenwert)

5.249,48 €
Ertrag der baulichen Anlagen
Vervielfältiger (Barwertfaktor)
bei p = 3,50 % Liegenschaftszinssatz
und n = 69 Jahren Restnutzungsdauer
=
9.999,52 €
Ertragswert der baulichen Anlagen
=
259.087,56 €
Bodenwert

149.985,00 €
vorläufiger Ertragswert
=
409.072,56 €
sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände

Ertragswert
=
409.072,56 €
rd.
409.000,00 €

25,910
0,00 €
WELCHE WERTE ERGEBEN SICH AUS DEN BERECHNUNGEN?
Wert
500,000.00 €
450,000.00 €
400,000.00 €
350,000.00 €
300,000.00 €
250,000.00 €
200,000.00 €
150,000.00 €
100,000.00 €
50,000.00 €
- €
Datenquelle
Internetportal****
Wohnpreis.de ***
Gutachterausschuss**
Marktwertermittlung*
Eigene Vorstellung
Wert
Kaufpreis
456.975,00 €
424.237,50 €
382.500,00 €
406.000,00 €
500.000,00 €
Preis qm
2.031,00 €
1.885,50 €
1.700,00 €
1.804,44 €
2.222,22 €
*exakt ermittelter Wert der Immobilie **m²-Preis bezogen auf die Wohnfläche
***m²-Preis bezogen auf die Wohnfläche ****m²-Preis bezogen auf die Wohnfläche
Ihre Vorstellung weicht um ca. 50.000,00 € bis zu 90.000,00 €
von den ermittelten Werten ab.
FAZIT:
Nach unserer Erfahrung führt eine Abweichung von ca. 10% über den
ermittelten Angebotspreisen, zu einem erheblichen Einbruch der Nachfrage
und somit zu einer deutlichen Verlängerung der Vermarktungsdauer. Diese
können Sie zu einem späteren Zeitpunkt nur durch erhebliche Preisnachlässe
regulieren, was wiederum zu weiteren Problemen in der Vermarktung führt.
Die Immobilie wird nicht mehr vermarktungsfähig sein.
3 Gründe, warum Sie dies vermeiden sollten:
1. Aktuelle Interessenten werden durch einen zu hohen Kaufpreis irritiert
und berücksichtigen das Angebot nicht
2. Ohne Nachfrage muss der Kaufpreis permanent gesenkt werden, was zu
einer Abwärtsspirale führt
3. Interessenten nehmen diesen Trend war und vermuten tiefergehende
Probleme bei der Immobilie
Wir empfehlen Ihnen folgenden Angebotspreis für die Vermarktung Ihrer
Immobilie:
EURO______________________
Zu diesem Preis und durch unseren Marketingplan sind wir sicher, ausreichend
Interessenten für den Verkauf Ihrer Immobilie gewinnen zu können.
Mit freundlichen Grüßen