Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung

Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
1. Lage des Plangebietes
Das ca. 2500 qm große Plangebiet liegt am südwestlichen Rand des
Bonner Stadtteils Dottendorf im Hangbereich des Venusberges und ist
Teil des Grundstückes Winzerstraße 111.
Es wird
im Norden durch Gartenflächen des Hauses Winzerstraße 111,
im Osten durch die Gartenflächen der Bebauung am Rochusweg,
im Süden durch die Bebauung im Bereich der Straße Im Dottenberg und
im Westen durch Gartenflächen der Bebauung an der Winzerstraße
begrenzt.
Die Abgrenzung ist im als externes Dokument beigefügten Übersichtsplan
dargestellt.
2. Planungsanlass
Die das Plangebiet betreffenden Grundstücksteile werden seit Jahren
nicht mehr als Gärtnerei mit den entsprechenden Gewächshäusern
genutzt.
Die Eigentümergemeinschaft beabsichtigt stattdessen, dort eine
wohnbauliche Entwicklung mit vier freistehenden Einfamilienhäusern
durchzuführen und einen Beitrag zur Bedarfsbefriedigung von
Eigenheimen in der Bundesstadt Bonn zu leisten.
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, ist die
Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 7818-1 nach den
Vorgaben des § 13a BauGB im Sinne einer Innenentwicklung unter
Schonung der Freiräume am Siedlungsrand erforderlich.
Die Gebäude sollen nicht selbst von der Eigentümergemeinschaft
realisiert werden. Die neu gebildeten Grundstücke sollen unter den
Maßgaben des neuen Planungsrechtes an Einzelerwerber verkauft werden.
Daher bietet es sich an, eine angebotsbezogene Änderung des
vorliegenden Bebauungsplanes durchzuführen.
Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, März 2016
3. Planungsrechtliche Situation
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt für
das Plangebiet Wohnbauflächen dar. Die Bebauungsplanänderung ist daher
aus dem FNP entwickelt.
Für das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr.
7818-1 vom 22.12.1972 vor. Dort werden das Plangebiet und die Umgebung
als Reines bzw. Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Es ist eine 1- bis
2- geschossige Bebauung in offener Bauweise zulässig. Die
Grundflächenzahl (GRZ) wurde mit einem Maß von 0,3 und die
Geschossflächenzahl (GFZ) mit 0,6 bestimmt.
Für ein Baufeld liegt bereits Planungsrecht vor. Da das dazugehörige
Grundstück jedoch nach heutigen Maßstäben ungünstig geschnitten ist,
soll die Bebauungsplanänderung auch dazu dienen, dieses vereinzelte
Baufeld sinnvoll in eine Gesamtkonzeption zu integrieren.
Nördlich dieses einzelnen Baufeldes sind landwirtschaftlich zu
nutzende Flächen für eine Erwerbsgärtnerei festgesetzt. Diese Nutzung
wurde -wie bereits erläutert- in der Zwischenzeit aufgegeben.
Die Festsetzungen des o.g. rechtskräftigen Bebauungsplanes machen zur
Realisierung der Planungsabsicht deren Änderung erforderlich.
4. Bestandssituation
Das Plangebiet liegt am südwestlichen Rand von Dottendorf am Fuße des
Venusberghanges in ruhiger Wohnlage.
Die nähere Umgebung des Plangebietes wird entlang der Winzerstraße,
des Rochusweges sowie der Straße Im Dottenberg von einer ein- bis
zweigeschossigen Wohnbebauung bestehend aus Einzelhäusern in offener
Bauweise geprägt.
Die Flächen des Plangebietes werden von einer aufgelassenen Gärtnerei
mit Gewächshäusern bestimmt, die bereits seit mehreren Jahren nicht
mehr genutzt wird. Das Plangebiet ist dadurch bereits teilweise
versiegelt.
Durch die erfolgten Auffüllungen zur damaligen Realisierung der
Gewächshäuser ist das Plangebiet vergleichsweise eben. Es fällt
jenseits der Gewächshäuser stärker nach Osten hin ab.
Die verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über die Straßen
Im Dottenberg und den Rochusweg zur Winzerstraße.
Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, März 2016
Die nächstgelegenen Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehrs
(ÖPNV) liegen etwa 500 Meter Luftlinie vom Plangebiet im Bereich des
Quirinusplatzes entfernt.
Die beiden nächstgelegenen Kindergärten liegen im Bereich der
Dottendorfer Straße und der Kessenicher Straße. Die Montessorischule
an der Quirinstraße deckt die Grundschulversorgung im Stadtteil
Dottendorf ab.
5. Städtebauliches Konzept
Die Planung sieht vor, eine aufgelockerte Bebauung als Abschluss der
Straße Im Dottenberg bestehend aus vier freistehenden Einzelhäusern zu
realisieren.
Die geplanten Grundstücke haben eine Größe von ca. 520 bis ca. 670 qm
und sind mit den Grundstücksgrößen der Umgebung vergleichbar.
Die Bebauung soll eine maximale Höhe von zwei Vollgeschossen ohne
zusätzliches Dachgeschoss besitzen. Durch die Festsetzung von
Gebäudehöhen werden die Regelungen zu den zulässigen Vollgeschossen
ergänzt. Dabei bildet die umgebende Bebauung Im Dottenberg und am
Rochusweg den städtebaulichen Maßstab.
Die Erschließung des Plangebietes soll weiterhin aus Richtung der
Straße Im Dottenberg erfolgen. Die dortige Wendeanlage bleibt
erhalten.
Von dort aus wird ein befahrbarer, privater Wohnweg für Anlieger in
einer Breite von 4,50 m in das Plangebiet geführt, um die drei
zusätzlichen Wohngebäude zu erschließen.
Der Stellplatznachweis wird auf den jeweiligen Baugrundstücken
geführt. Durch Bewegungsflächen im Bereich der Vorgärten ist ein
Zurückstoßen aus der Garage und ein Befahren des o.g. Wohnweges
möglich.
Am Beginn dieser Planstraße werden Stellplätze für den Besucherverkehr
in Kombination mit einer Standfläche für Müllbehälter, die dort nur am
Abfuhrtag aufgestellt werden sollen, berücksichtigt.
Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, März 2016
6. Technische Infrastruktur
Eine leistungsfähige Versorgung des Plangebietes mit Strom, Gas,
Wasser und Löschwasser ist gewährleistet.
7. Umweltbelange
Das Plangebiet weist keine relevanten Lärm- bzw.
Luftschadstoffbelastungen auf. Entsprechende Begutachtungen dazu sind
daher nicht erforderlich.
Der Planungsraum kann dem Klimatop Stadtrandklima bzw. Hangklima der
Stadtrandlagen zugeordnet werden. Das Plangebiet ist kein Bestandteil
eines größeren Kaltluftentstehungsgebietes, da es verinselt liegt und
durch bestehende Gebäude umschlossen ist. Dennoch werden die
kleinklimatischen Auswirkungen der Planung durch den weitestgehenden
Erhalt des vorhandenen Baumbestandes, die Begrenzung der Wohngebäude
auf 2 Vollgeschosse ohne Dachausbau und eine Begrünung der Flachdächer
gemildert.
Aufgrund der bisherigen Nutzung des Geländes durch eine Gärtnerei mit
Gewächshäusern ist ein größerer Eingriff in die Freiflächensituation
und das Landschaftsbild nicht zu erwarten. Vermeidungs- und
Minimierungsmaßnahmen des Eingriffs durch die geplante bauliche
Entwicklung in die heutige Gebäude- und Freiflächensituation werden in
der Begründung zur Offenlage der Bebauungsplanänderung dargestellt.
Bis zur Offenlage der Bebauungsplanänderung wird ein
Artenschutzgutachten Stufe 1 und ggfs. Stufe 2 erstellt, das bewertet,
inwiefern im Plangebiet Verbotstatbestände für planungsrelevante
Tierarten auftreten können und welche Maßnahmen evt. ergriffen werden
müssen , um diese zu mildern bzw. auszugleichen.
Sofern Bäume beseitigt werden müssen, die unter die Baumschutzsatzung
der Bundesstadt Bonn fallen, werden diese Bäume nach den Vorgaben
dieser Baumschutzsatzung entweder durch eine Ersatzpflanzung auf den
Baugrundstücken oder durch eine Ersatzzahlung ausgeglichen.
Das Plangebiet war Teil einer ehemaligen Gärtnerei. Daher wird dieser
Bereich als Altstandort-Verdachtsfläche unter der Ziffer 7818-300 in
das Altlastenkataster der Bundesstadt Bonn aufgenommen. Vor der
Durchführung von Baumaßnahmen wird im Bereich der ehemaligen Gärtnerei
eine nutzungsbezogene, fachgutachterliche Altlastenbewertung vorgenommen.
Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, März 2016
Außerdem soll im Rahmen der konkreten Baumaßnahmen eine bodenkundliche
Baubegleitung auf der Baustelle erfolgen. Hierbei wird durch einen
Sachverständigen die Planung und Kontrolle von Maßnahmen zum Schutz
des Bodens auf Baustellen übernommen.
Das Niederschlagswasser soll zusammen mit dem Schmutzwasser der
bestehenden Mischwasserkanalisation in der Straße Im Dottenberg
zugeleitet werden. Die Sohltiefen des vorhandenen Kanals liegen so
tief, dass das Niederschlagswasser nicht gepumpt werden muss.
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben in den letzten
Jahren zu erheblichen Überflutungen geführt. Die Erkenntnisse aus den
Schäden sind bei der Objektplanung für neue Bauvorhaben zu
berücksichtigen. Die Forderung entspricht den Vorgaben des
Baugesetzbuches (Beachtung der Anpassung an den Klimawandel, § 1a Abs.
5 BauGB).
Bei der Planung eines Bauvorhabens ist auszuschließen, dass Gefährdungen durch
Überflutungen auf dem eigenen Grundstück entstehen. Auch die Gefährdung
bestehender Baukörper durch geplante Bauvorhaben ist unbedingt zu
verhindern. Neben der Betrachtung von Grundstückslagen ist auf den
objektbezogenen Schutz hinzuweisen. Hierzu gehört die Rückstausicherung des
Kanalhausanschlusses aber auch der Schutz vor oberflächlichen Überflutungen.
Typische Schwachpunkte wie · ebenerdige Eingänge und Terrassen,
· befestigte Flächen und Einfahrten mit Gefälle zum Haus, · Souterrainwohnungen,
· tiefliegende Einfahrten sind zu vermeiden oder mit geeigneten Mitteln zu
sichern. Der konkrete Überflutungsnachweis für die Neubebauung wird im Rahmen
des Bauantragsverfahrens geführt.
Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln und Bodendenkmälern
liegen nicht vor.
Herausgeber: Der Oberbürgermeister der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, März 2016