Der Weg zum eigenen Haus
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DER WEG ZUM EIGENEN HAUS Die Baufibel des Landkreises Traunstein Ratschläge, Tipps und Informationen rund ums Bauen und Sanieren Sparkassen-Finanzgruppe Mehr Spielraum mit der Sparkassen-Baufinanzierung. Bauen. Modernisieren. Renovieren. Von Ausbauen über Energiesparen bis hin zu Wohn-Riester: Egal was Sie beschäftigt – zusammen mit unserem Partner LBS stehen wir Ihnen in allen Fragen kompetent zur Seite und sorgen für genügend Spielraum bei der Erfüllung Ihrer Wohnwünsche. Mehr Infos in Ihrer Geschäftsstelle oder unter www.spk-ts.de. Wenn’s um Geld geht – Sparkasse. INHALTSVERZEICHNIS Vorwort von Landrat Herman Steinmaßl ...........................................................................................................2 Der Traum vom eigenen Haus ...........................................................................................................................3 Baugrundstück ..................................................................................................................................................5 Bauplanung .......................................................................................................................................................7 Baugestaltung ...................................................................................................................................................9 Bauen und Umwelt ..........................................................................................................................................15 Energieeinsparungsverordnung und Energiebedarfsausweis .........................................................................19 Vorbildliches Beispiel zur energetischen Gebäudesanierung..........................................................................23 Altbausanierung ..............................................................................................................................................24 Denkmalschutz ................................................................................................................................................28 Gartengestaltung .............................................................................................................................................31 Finanzierung und Förderung ...........................................................................................................................37 Baurecht ..........................................................................................................................................................42 Notizen ........................................................................................................................................................... U3 U = Umschlagseite IMPRESSUM: Herausgegeben vom Landkreis Traunstein, Kreisbauamt in Zusammenarbeit mit dem mediaprint WEKA info verlag gmbh, Mering Fotos: Landratsamt Traunstein (Kreisbauamt) 1 VORWORT DES LANDRATS Liebe Bürgerinnen und Bürger, der Hausbau ist eine der wichtigsten großen Ent- verfahren und über Wissenswertes aus dem Bau- scheidungen im Leben. Wer vor diesem großen recht informieren möchten. Die Baubroschüre ent- Schritt steht, hat viel zu bedenken. Es sollen mög- hält auch nützliche Informationen zu den Themen lichst alle Wünsche und Ansprüche an die eigenen Sanieren, Umwelt und Energie. vier Wände realisiert werden. Die Baubroschüre führt Sie durch den FachbegriffsDiese sollen zudem im Einklang mit den wirtschaft- und Paragraphendschungel, um Verständnisproble- lichen Möglichkeiten und dem rechtlich Machbaren, me aus dem Weg zu räumen. also den Baugesetzen, stehen. Zudem soll sich jeder Bürger seiner Verantwortung Das Landratsamt Traunstein als Genehmigungsbe- bewusst werden, das Vorhaben im Einklang mit der hörde will Sie optimal beraten und insbesondere im Umwelt sowie dem Orts- und Landschaftsbild zu persönlichen Gespräch mit Ihnen nach geeigneten planen und zu verwirklichen. Wir begrüßen ein ener- Lösungen suchen. gie- und ressourcensparendes Bauen. Eine frühzeitige Information darüber, welche Schrit- Ich wünsche Ihnen nun viel Freude beim Lesen und te zu beachten sind, wer Ihnen als Ansprechpartner dass sich viele offene Fragen schon im Vorfeld be- und Anlaufstelle zur Seite steht, hilft bereits bei den antworten lassen. Planungen, Zeit, Ärger und Kosten zu sparen. Ihr Das Landratsamt Traunstein gibt Ihnen mit der vorliegenden Baubroschüre einen ausführlichen Wegweiser an die Hand. Er richtet sich an alle, die sich über das Bauen, das dazu nötige Genehmigungs- 2 Hermann Steinmaßl, Landrat DER TRAUM VOM EIGENEN HAUS „Drei Dinge sind an einem Gebäude zu beachten: gepflanzten Bäume haben eine ordentliche Größe dass es am rechten Fleck stehe, dass es wohlge- erreicht. Das Leben in der Nachbarschaft hat sich gründet, dass es vollkommen ausgeführt sei.“ eingespielt, es ist Ruhe eingekehrt im Viertel, das 20 Jahre davor vielleicht noch eine einzige große Diesen Worten des deutschen Dichters Johann Baustelle war. Der Nachteil: Es gibt auf dem Grund- Wolfgang von Goethe möchte man eigentlich nur stück und vor allem im Haus selber weniger Gestal- eins hinzufügen: Wenn das alles so einfach wäre! tungsraum als bei einem Neubau. Unsere Broschüre „Der Weg zum eigenen Heim“ versucht, eine grundsätzliche Einführung in die Hier ist der Bauherr nicht festgelegt und kann sich Welt des Bauens und praktikable Entscheidungs- sein Lebensumfeld so schaffen, wie er sich das grundlagen zu vermitteln. vorstellt. Grenzen setzen nur der Bebauungsplan und der eigene Geldbeutel. Allerdings: Rund um Finanzierung, Baugrundstück, Planung, Bauaus- das eigene Haus wird in einem typischen Neubau- führung, Altbausanierung, Nutzung erneuerbarer gebiet ebenfalls gebaut. Es gibt Lärm, und bis aus Energien sind nur einige der Schlagworte, die im- den Lehmhaufen um die Häuser ansehnliche grüne mer dann auftauchen, wenn es darum geht, Wohn- Gärten werden, wird noch einige Zeit vergehen. eigentum zu schaffen. Deshalb muss jeder zukünftige Hausbesitzer, unabhängig davon, ob er sich zum Die Baubiologie nimmt inzwischen im modernen Neubau oder zum Kauf entscheidet, vorab genau Wohnbau eine zentrale Stellung ein. Der Zusam- klären, was er am Ende haben will und wie er zu die- menhang zwischen unserer Wohnumwelt und un- sem Ziel gelangt. Damit stellt sich schon die erste serer Gesundheit ist unbestritten. Gesundheitliche Gewissensfrage: Risiken lassen sich beim Hausbau weitgehend vermeiden Altbausanierung oder Neubau? durch sorgfältige Auswahl eines Bauplatzes Für beide Entscheidungen gibt es gute Argumente. ohne Industrie- und Verkehrsbelastungen, Beim Kauf eines älteren Hauses profitiert der Neu- durch Verwendung von baubiologisch günstigen besitzer vor allem von bestehenden Strukturen. Im Baustoffen, gesamten Umfeld sind die Bauarbeiten abgeschlos- durch Verwendung von schadstofffreien Materia- sen, die Gärten sind gut bewachsen, die vor Jahren lien beim Innenausbau. 3 Wohnqualität ist Lebensqualität Prüfen Sie Sonderangebote von Baumärkten Auch die Form des Hauses trägt entscheidend zum und Baustoffhändlern. Kaufen Sie zum richtigen Wohlbefinden der Bewohner bei. Es lohnt sich, zu- Zeitpunkt. sammen mit Ihrem Planer ein maßgeschneider- Bringen Sie – nur wenn es auch in der Praxis tes eigenständiges Konzept zu erarbeiten. Ebenso möglich und machbar ist – Ihre Eigenleistung ein. wichtig ist es, sich intensiv mit der Raumplanung zu befassen. Schließlich gehört der Bau eines Hauses Basis für das Gelingen Ihres Bauvorhabens ist eine meist zu den einmaligen Dingen des Lebens. Eine solide und langfristig gesicherte Finanzierung. Als zu geringe Anzahl an Zimmern oder eine zu geringe Faustregel gilt, dass zumindest ein Drittel der Kauf- Raumgröße kann schnell die Wohnqualität mindern. summe beziehungsweise der Gesamtbaukosten So kann ein zunächst sehr großzügig geplantes durch Eigenkapital abgedeckt sein sollte. Auch Wohn- Haus bei Familienzuwachs schnell zu klein werden. bauförderungen sollten unbedingt einbezogen wer- Aber auch eine zu großzügige Planung sollte vermie- den. Nutzen Sie diese öffentlichen Förderungen! Wel- den werden. Denn jeder Quadratmeter mehr kostet che Förderungsmöglichkeiten und Steuervorteile Sie Sie sowohl in der Bauphase als auch nach dem Ein- im einzelnen beanspruchen können, haben wir für Sie zug durch steigende Heizkosten zusätzliches Geld. in kompakter Form im Kapitel „Baufinanzierung“ zusammengefasst. Auch hier gilt wie in allen anderen 4 Eine umsichtige Planung spart Geld Bauphasen auch: Holen Sie den Rat eines Fachman- Eine von Beginn an umsichtige Planung ist Voraus- nes ein. Die Ersparnis durch eine professionelle Bera- setzung für wirtschaftliches und kostengünstiges tung und Ausführung ist in aller Regel immer höher als Bauen. die damit verbundenen zusätzlichen Kosten. Einige Grundsätze zur Umsetzung Ihres Bau- oder Ein Tipp, um vor Überraschungen sicher zu sein: Sanierungsvorhabens: Halten Sie die anfallenden Darlehensrückzahlungen Eine kompakte Hausform spart Material und in einer realistischen und auch machbaren Größen- Energie. ordnung. Gehen Sie nicht an Ihre persönliche finan- Sparen Sie nicht beim Rohbau. Die Ausgaben zielle Schmerzgrenze, behalten Sie sich finanzielle für Außenmauern mit optimalem Wärmeschutz Reserven vor! Dann kann bei Ihren Hausbauplänen und ein gutes Dach rentieren sich. nichts schief gehen. BAUGRUNDSTÜCK Das richtige Grundstück ausbauen, das Bad großzügig einrichten, wenn sich die Kassenlage später bessert. „Baugrund, 800 Quadratmeter, sonnige Lage“ – die Anzeige im Immobilienteil der Tageszeitung klingt Was bei der Standortsuche vor allem zu beachten ist: verlockend. Grundstückssuche und -kauf sind ne- Gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz ben der soliden Finanzierung die ersten großen (erspart manchen Zweitwagen). Schritte zum eigenen Haus. Und eine Entschei- Gute Infrastruktur; insbesondere sollten ärztli- dung von besonderer Reichweite. Schließlich legen che Versorgung, kirchliche und soziale Einrich- Sie damit den Mittelpunkt ihres zukünftigen Lebens tungen, Geschäfte, Banken und öffentliche Ver- fest. waltungsgebäude in angemessener Entfernung erreichbar sein. Für Familien mit Kindern sollten Bei der Suche nach einem Baugrundstück gibt es Kindergärten, Kinderspielplätze und Schulen in zwei entscheidende Richtpunkte: der Nähe sein. Preisvorstellungen und Preislimit ergeben sich Freizeit- und Sportmöglichkeiten können die aus Ihrem Finanzierungsrahmen. Wohnqualität wesentlich erhöhen. Entsprechen- Das Grundstück muss bebaubar und für Ihre des gilt, wenn Naherholungsgebiete gut erreich- konkreten Bauabsichten geeignet sein. bar sind. Äußere Gestaltung und Gesamtcharakter des Standortfrage ist entscheidend Wohngebiets sind von Bedeutung. Kaum weniger bedeutsam ist die Standortfrage. Nicht zuletzt sollten Sie wissen, ob in der Nähe Bitte bedenken Sie, dass die Entscheidung für Immissionen verursachende Einrichtungen (Ge- einen bestimmten Standort nicht korrigierbar ist. werbebetriebe, überregionale Straßen) vorhan- Hier sollte man bei der Kalkulation der einzelnen den oder geplant sind. Bedenken Sie, dass in Posten besonders flexibel sein. einem Dorfgebiet landwirtschaftliche Betriebe ansässig und auch künftig zulässig sind. Entscheiden Sie sich eher für einen günstigeren, aber etwas teureren Standort, und machen Sie da- Es empfiehlt sich immer Einblick in den Flächennut- für lieber entsprechende Abstriche bei der Bau- zungsplan der Gemeinde zu nehmen und sich bei ausführung. Der Hobbyraum lässt sich immer noch der Gemeinde nach den Möglichkeiten einer Bebau- 5 ung zu erkundigen. Gibt es z. B. einen Bebauungs- Nordlage erhöht Energiekosten plan, so sind dessen Festsetzungen zu beachten. Wer ein Grundstück in Nordlage ins Auge fasst, dem sollte klar sein, dass er mit weniger Sonne und mehr Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtig- Wind zu rechnen hat – und damit auch mit deutlich te künftige Entwicklung der Gemeinde dar, gibt vor höheren Energiekosten. Bei der Auswahl des Grund- allem Aufschluss über die wichtigsten Planungen. stückes sollte bedacht werden, dass auch gute Bau- Der Flächennutzungsplan kann jederzeit bei der plätze ihre Schattenseiten haben. Wer im Sommer Gemeinde eingesehen werden. In Bebauungsplä- ein Grundstück aussucht, sollte die Besonnung auch nen und Satzungen können z. B. Festsetzungen zur im Frühjahr, Herbst und Winter prüfen. Bedingt durch Lage, Größe und Gestaltung der Bebauung getrof- den jahreszeitlich unterschiedlichen Sonneneinfalls- fen sein. Hier wird Ihnen die Gemeinde wie auch winkel kann ein im Sommer sonniges Grundstück zu das Landratsamt, soweit möglich, Auskunft erteilen. anderen Jahreszeiten im Schatten liegen. Schlecht tragfähiger Boden oder Felsboden, hoher Grund- Die Lage beeinflusst die Kosten wasserspiegel und Quellen können für unangenehme Die Lage des Grundstückes ist von ganz entschei- Überraschungen und stark erhöhte Kosten für Fun- dender Bedeutung. Am Hang oder in der Ebene? Am dierungsarbeiten sorgen. Waldrand oder in der Nähe einer Staats- oder Bundesstraße? Als Einzelhaus, in einer Siedlung oder Und noch etwas ist wichtig, ehe Sie sich entschei- möglichst nahe dem Ortszentrum? Ein ganz typi- den: Besichtigen Sie das Grundstück öfter. Schau- sches Beispiel ist ein Grundstück in Hanglage. Das en Sie sich alles in Ruhe an. So können Sie feststel- kann toll sein, wenn die Aussicht passt, das kann len, ob Lärm- oder Geruchsbelästigungen auftreten aber teuer und mühsam sein, wenn Hangneigung oder andere Besonderheiten auffallen. und Bodenverhältnisse die Bauarbeiten erschweren. 6 Aus klimatischen Gründen empfehlen sich Grundstü- Kosten des Grunderwerbs cke in Südlage oder in Südhanglage. Optimal sind Beim Grundstückskauf kommen neben den Grund- windgeschützte Bauplätze, auf denen das Haus nach stückskosten noch weitere Kosten hinzu, die man der Sonne orientiert werden kann. Denn die klima- bei der Finanzplanung nicht vernachlässigen sollte tische Lage des Grundstückes hat entscheidenden und die beim Thema Baufinanzierung noch ausführ- Einfluss auf den späteren Energieverbrauch. lich erläutert werden. BAUPLANUNG Vom Vorentwurf zum Bauplan te) Baugenehmigungsverfahren in Frage kommt. Wenn die Finanzierung steht und ein Baugrund- Das heißt vor allem, dass die genauen Abstände stück gefunden ist, beginnt ein weiterer Schritt auf und Maße, auch in Bezug auf die Geländeober- Ihrem Weg zum neuen Haus: die Bauplanung. Je- fläche, eingetragen sein müssen. des Gebäude, jedes Haus ist eine Einzelanfertigung. Im Gegensatz zur Serienproduktion, zum Beispiel Baupläne sind Arbeitsanweisungen von Autos, steht jedes Gebäude auf einem be- Die Baupläne dienen den ausführenden Baufirmen stimmten Grundstück, in seiner eigenen Umgebung. und Handwerkern als gezeichnete Handlungsan- Jeder Bauherr hat zudem eigene Vorstellungen von weisung. Wichtig ist: Die Bauplanung muss im We- Größe, äußerer Gestaltung und Raumverteilung. sentlichen vor Baubeginn abgeschlossen sein, damit Sie bei späteren Änderungen keine unliebsamen Kein Haus gleicht dem anderen Überraschungen erleben. So gleicht fast kein Haus dem anderen. Selbst die meisten Hersteller von Fertighäusern bieten Ände- Grundsätzlich gilt auch: Je besser die Qualität der rungsmöglichkeiten an. Damit so ein Haus nach Planung, umso weniger Probleme und Rückfragen den Wünschen des Bauherrn geplant werden kann, sind bei der Ausführung zu erwarten. Dies wirkt sich muss vorher – wie für alle anderen Produkte auch – günstig auf die Baukosten aus und kann unter Um- ein gehöriges Maß an Entwicklungsarbeit geleistet ständen höhere Planungskosten leicht ausgleichen. werden. Selbstverständlich werden Sie für die Fertigung Ergebnis dieser Arbeit sind die Baupläne. Diese die- der Baupläne einen Fachmann zu beauftragen. Sie nen dazu, das fertige Gebäude vorwegzunehmen müssen das sogar, da die Bayerische Bauordnung – und Außenstehenden zu zeigen, wie es aussehen nicht zuletzt im Interesse des Bauherrn – besondere soll. Dies gilt auch für die Mitarbeiter der Gemeinde. Anforderungen stellt. Erst mit Hilfe übersichtlich dargestellter und genau- Durch den Rückzug des Staates aus der hoheitli- er Baupläne kann die Gemeinde schnell und sicher chen Prüfung benötigt der Bauherr je nach Schwie- erkennen, ob für das Bauvorhaben die Freistellung rigkeit des Bauvorhabens einzelne Nachweise, vom Genehmigungsverfahren oder das (vereinfach- zumindest zur Standsicherheit und Feuerwider- 7 standsdauer tragender Bauteile. Fragen Sie deshalb Passive Sonnenergienutzung vorher Ihren Planer nach der Berechtigung. Die Sonne scheint für uns alle. Sie ist eine kostenlose Energiequelle, die einen Schönheitsfehler hat Architekten sind Fachleute – je nach Tageszeit, Jahreszeit, Witterung, Lage des Die Fachleute für den Entwurf von Gebäuden al- Grundstücks und Ausrichtung des Gebäudes nach ler Art sind Architekten und bauvorlageberechtigte den Himmelsrichtungen bekommt man nicht gleich- Bauingenieure (Mitglieder der Bayerischen Ingeni- mäßig viel Energie von der Sonne. eurekammer Bau). Passive Sonnenenergienutzung bedeutet den EinFür kleine Wohngebäude bis zu zwei Wohnungen satz baulicher Maßnahmen zur Nutzbarmachung und maximal einer zusätzlichen Wohnung in der auf das Gebäude eingestrahlter Sonnenenergie für ersten Ebene des Dachgeschosses sowie für klei- die Raumtemperierung unter weitgehendem Ver- ne eingeschossige gewerblich genutzte Gebäu- zicht auf technische Einrichtungen. de bis zu 250 Quadratmeter und einer Spannweite bis zu zwölf Meter, Garagen bis 100 Quadratmeter Das Gebäude selbst bzw. Teile des Gebäudes Nutzfläche und einige weitere kleinere Bauvorhaben dienen dem Sammeln, Verteilen und Speichern können auch andere Entwurfsverfasser (z. B. Bau- von Sonnenenergie. techniker, Maurermeister, Zimmermeister) beauftragt werden. Die wichtigste Maßnahme zur passiven Sonnenenergienutzung sind zur Sonne hin orientierte Fens- Gebäudeorientierung und Grundrissform ter. Auch im „sonnenarmen“ Mitteleuropa trägt die Eine gute Zuordnung zusammengehöriger Räume direkte und diffuse Sonneneinstrahlung in Gebäu- und die richtige Orientierung der Raumanordnung den dazu bei, den Heizenergieverbrauch beträcht- an den Himmelsrichtungen erhöhen den Nutzwert lich zu reduzieren. des Gebäudes. Eine vernünftige Größe und ein gu- 8 ter Zuschnitt der Räume ohne überflüssige Ecken Die Lage eines Hauses wird durch die Richtung der sowie Rück- und Vorsprünge wirken sich positiv auf Straße, vom „Sicheinfügen“ in die vorhandene Be- die Fassadengestaltung und den Heizenergiebedarf bauung oder durch die Festsetzungen eines Bebau- aus. ungsplanes bestimmt. Ein Haus erfährt die längste Besonnungsdauer Für eine junge Familie mit engem Finanzrahmen durch die Ausrichtung des Gebäudes in Ost-West- mag es sinnvoll sein, zuerst ein kleineres Gebäude Lage. Das Sonnenlicht erreicht fast ganzjährig die zu errichten, jedoch bereits bei der Planung Erwei- sinnvollerweise im Süden des Gebäudes angeord- terungsmöglichkeiten einzubeziehen. neten Wohnräume. Ebenso sollte frühzeitig an die Anforderungen ei- Flexible Grundrisse ner seniorengerechten Nutzung gedacht werden, Bei der Grundrissplanung ist es wichtig, die sich im schließlich möchten Sie Ihr Wohnhaus sicher auch Laufe der Jahre verändernden Nutzungsanforderun- noch in hohem Alter nutzen können. Kann z. B. ein- gen zu berücksichtigen. Für eine junge Familie mit fach eine barrierefreie Wohnung im Erdgeschoss Kindern sind z. B. eine große Wohnküche, großzügi- eingerichtet werden? Sind die Treppen breit genug ge Kinderzimmer und Spielflächen wichtig. Sind die für die vielleicht später erforderliche Installation Kinder größer, sollte vielleicht mit einem einfachen eines Treppenliftes? Auch die Türen z. B. von Bä- Umbau die Schaffung einer separaten Wohneinheit dern und Toiletten sollten immer breit genug für eine möglich sein. mögliche Rollstuhlnutzung sein. BAUGESTALTUNG Gestaltung ist die Visitenkarte eines Hauses maßgeblich durch landschaftliche und Das äußere Erscheinungsbild eines Hauses ist die klimatische Gegebenheiten, durch örtlich verfügbare Visitenkarte seines Bauherrn. Es versteht sich da- Baustoffe, durch das Geschick und die handwerkli- bei von selbst, dass jeder Bauherr ein Interesse dar- chen Fähigkeiten einheimischer, traditionsbewusster an hat, sein Haus ansprechend zu gestalten und gut Handwerker und Baumeister bestimmt. Das Ergebnis in die Landschaft einzufügen. Dass dies aber nicht waren meist harmonisch in die vorhandene Bebau- ganz einfach ist, zeigen leider nicht wenige Beispie- ung eingefügte Neubauten, die wesentlich zur Ent- le in Stadt und Land. Früher wurde die äußere Form stehung der heute so hoch geschätzten geschlosse- 9 nen Ortsbilder in unseren alten Städten und Dörfern 6. Sichtbare Sparren im Vordachbereich. beitrugen. Als Oberbayern sind wir stolz auf unsere 7. Bretter- bzw. Balusterbalkone, sogenannte Lau- Heimat und unsere Kultur. Auf unsere historischen ben, die entweder an ein oder zwei Wänden an- Dörfer und ländliche Siedlungen, die – eingebun- gebracht sind oder gar um drei Hausseiten laufen. den in ihre Umgebung – seit Jahrhunderten unsere 8. Sprossenfenster und Fensterläden aus Holz. Landschaft geprägt und unverwechselbar gemacht 9. Weiße Kalkputzflächen, Putzbänderungen, haben. Es liegt in der Verantwortung aller Bürger, diese hohe Qualität zu erhalten und weiterentwickeln, aufgemalte Haussprüche. 10. Holzblockbauweise: Blockwerkobergeschoss damit auch die nachfolgenden Generationen sich auf gemauertem Erdgeschoss, im Wohnteil als in dieser Kulturlandschaft heimisch fühlen und den Blockwerk-Konstruktion, über dem Stall die ländlichen Raum mit Leben erfüllen können. Tennenwände mit senkrechter, überlukter Bretterschalung. Zehn Wesensmerkmale der oberbayerischen Bauweise 1. Einfirsthöfe und -anlagen: rechteckige, lang- Typische Bauformen werden selten Die Abkehr von ortsüblichen Baustoffen und nicht gestreckte Baukörper, die alle Funktionen un- zuletzt tiefgreifende Veränderungen in den hand- ter einem Dach, also Wohnen und Wirtschaf- werklichen Berufen haben teilweise zu einer völligen ten, vereinen. Mittelflurhäuser mit Hauseingang Aufgabe der überkommenen, für unsere Landschaft in der Mitte der Giebelseite. Giebelfassade mit typischen Bauformen geführt. Nicht mehr der Bau- strenger Symmetrie. meister, sondern das Material bestimmt vielfach die 2. Flachsatteldächer als Pfettendächer mit einem First ausgebildet. 3. Große Dachüberstände an den beiden Giebeln Planung. Das Ergebnis ist dann ein Haus, das ohne Rücksicht auf Landschaft und Umgebung nur nach Zweckmäßigkeitserwägungen und nach den Vorga- sowie an den Traufen. Dabei kaum Dachüber- ben der Baustoffindustrie gebaut wird, oder – fast stände unter einem Meter, eher darüber. noch schlimmer – kurzlebige Ideen oder Gestal- 4. Dachdeckung mit roten oder rotbraunen tungselemente aus aller Herren Länder übernimmt. Farben, früher aus Holzschindeln. 5. Ortgangverkleidung aus Holz, die sogenannten Windläden. 10 Durch die stürmische Entwicklung der Bautechnik steht eine Fülle neuer, nicht mehr standortgebunde- ner Baustoffe zur Verfügung. Für das Erscheinungs- Einige praktische Hinweise, die Sie bei der Gestal- bild eines Hauses wesentliche Einzelteile – wie Türen, tung beachten sollten: Fenster, Zäune – werden fabrikmäßig vorgefertigt. Bei älteren Häusern fällt auf, wie sorgfältig diese meist in das vorgegebene, natürliche Gelände ein- Was ist zu tun, damit Sie eine ansprechende Ge- gebunden sind. Da alle Erdbewegungen von Hand staltung Ihres Hauses erreichen? Die Lösung ist ein- ausgeführt werden mussten, wurden Veränderun- fach und doch sehr kompliziert: Entscheidend für gen der natürlichen Geländeoberfläche so weit wie eine angemessene Gestaltung ist die Wahl eines möglich vermieden. Aufschüttungen, Abgrabungen guten Entwurfsverfassers, der nach Ausbildung und und Stützmauern wurden nur ausgeführt, wenn dies praktischer Erfahrung in derart schwer zu beurtei- unbedingt erforderlich war. lenden Gestaltungsfragen das richtige Gespür hat. Bereiten Sie diese Entscheidung mit großer Sorgfalt Grundstücke zu oft umgeformt vor. Sehen Sie sich im Landkreis Traunstein nach Heute hingegen kann man mit Hilfe moderner Ma- besonders gut gestalteten Wohnhäusern um und schinen die Oberfläche eines Grundstücks prak- erkundigen Sie sich danach, wer das Haus entwor- tisch vollständig verändern. Die Folge ist, dass fen hat. Wenn Sie sich für einen Entwurfsverfasser häufig Hanggrundstücke gewaltsam zu ebenen entschieden haben, so verlangen Sie von ihm Bau- Grundstücken umgeformt werden. Die Nachteile: pläne für ein Haus, in dem Sie sich auch viele Jahre Für den Bauherrn verteuern umfangreiche Erdbe- und Jahrzehnte wohl fühlen können. wegungen und aufwändige Stützmauern nicht selten das Bauvorhaben. Das Grundstück wie die um- Fehler sind schwer korrigierbar liegende Landschaft werden durch die künstlichen Bedenken Sie, dass sich einmal begangene Fehler bei Erdbewegungen und mächtigen Stützmauern ent- der Gestaltung später kaum mehr oder nur unter gro- stellt und entwertet. Der gestaltungsbewusste Bau- ßem finanziellen Aufwand beheben lassen. Eine an- herr kann solche Nachteile vermeiden, indem er von sprechende Gestaltung muss nicht zwangsläufig mehr seinem Planer eine sorgfältige, auf die jeweiligen Geld kosten. So wirken zum Beispiel einfache, zu- Geländeverhältnisse abgestimmte Planung verlangt. rückhaltend gestaltete Häuser häufig viel vornehmer, überzeugender und zeitloser als überladene oder einer Weit verbreitet ist auch die Mode, das Kellerge- gerade aktuellen Moderichtung folgende Bauten. schoss möglichst weit aus dem Erdreich herausra- 11 gen zu lassen. Der vermeintliche Vorteil, durch eine bäudes soll zu guten Proportionen führen. Die Län- geringere Tiefe der Baugrube Kosten zu sparen und genausdehnung parallel zum Dachfirst sollte des- auf Lichtschächte vor den Kellerfenstern verzichten halb stets merklich größer sein als die Hausbreite. zu können, wird durch schwer wiegende Nachteile Auch verschachtelte und ausgeschnittene Baufor- erkauft. So müssen vor den Wohnräumen Terrassen men mit allen möglichen Vor- und Rücksprüngen aufgeschüttet werden. Ein ungestörtes Wohnen ist sollten, nicht zuletzt auch wegen der energetischen auf solchen Terrassenhügeln aber kaum möglich, da Nachteile, vermieden werden. Sofern Anbauten Sie wie auf einem Präsentierteller den Blicken von und sonstige Hausergänzungen trotzdem notwen- Passanten und Nachbarn ausgesetzt sind. dig werden, sollten sich diese dem Hauptbaukörper deutlich unterordnen. Die umliegende Bebauung berücksichtigen Übrigens: Ein Gebäude kann nicht isoliert von seinem Stand- Bitte lassen Sie das Toskanahaus in der Toskana. ort und seiner umliegenden Bebauung geplant wer- Niemand käme auf die Idee, in der Toskana ein den. Andernfalls läuft es Gefahr, ein Fremdkörper oberbayerisches Bauernhaus zu errichten. Warum in seinem Gebiet zu werden und damit auch den also umgekehrt? Bauherrn zu isolieren. Verlangt wird aber nicht eine sklavische Angleichung an die Umgebung, sondern Das Dach: die Krone des Hauses ein gewisses Mindestmaß an Rücksichtnahme und Das Dach als „fünfte Fassade“ des Hauses ist mit gestalterischer Harmonie. Das bedeutet zum Bei- das prägendste Element eines Baukörpers. Die spiel, dass Hausformen, die in den Einfamilienhaus- Vielzahl im Grundsatz ähnlich gestalteter Dächer gebieten städtischer Vororte bevorzugt werden, bildet die typischen ortsbildprägenden Dachland- nicht in Dörfer mit ländlichem Charakter passen. schaften. Die vorherrschende Dachform im Landkreis Traunstein ist das symmetrische längsgerich- 12 Baukörper tete Satteldach. Die Neigung der Dächer ist auf die Zum Wesentlichen im bodenständigen Bauen ge- Umgebungsbebauung abzustimmen; in der traditi- hören vor allem Ruhe und Klarheit des Baukörpers. onellen Bauweise sind Dachneigungen zwischen 18 Die Relation von Länge, Breite und Höhe eines Ge- und 24 Grad üblich. Als Dacheindeckungsmaterial sollte im Regelfall der naturrote Tonziegel Verwen- Licht einlassen, Kälte, Feuchtigkeit und Lärm abhal- dung finden. Je nach Gebäudestandort und Dachn- ten – das sind die Grundfunktionen eines Fensters. eigung werden aber auch materialfarbene Blechein- Fenster waren früher einfachste Holzrahmen mit deckungen zugelassen. Dachaufbauten sollten bei Einfachglas, die ihre Funktionen mehr schlecht als dieser flachen Neigung vermieden werden. Gauben recht erfüllten. Moderne Fenster sind aufwändig setzen in der Regel eine Mindestdachneigung von konstruiert, sehr gut gedämmt und bieten zudem 30 Grad voraus, Quergiebel sollten aus der Traufe noch Sicherheit und Komfort. Zudem: Fenster sind entwickelt sein und deutlich unter dem First anset- markante Blickfänge, die das Erscheinungsbild zen. Die Breite des Quergiebels sollte maximal ein eines Hauses entscheidend beeinflussen. Drittel der Gebäudelänge betragen. Aufgeständerte Photovoltaik- und Solaranlagen sollten deutlich un- Die Augen des Hauses terhalb des Firstes und nur parallel zum First ange- Vor allem stehende rechteckige Fensterformate, in ordnet sein. Gestalterisch verträglicher sind jedoch einem ausgewogenen Verhältnis zur geschlossenen immer in der Dachneigung angebrachte Anlagen. Wandfläche gesetzt, eignen sich gut, um der Fassade ein harmonisches Aussehen zu geben. Mehrteili- Fassadengestaltung ge Fenster sind einflügeligen Fenstern vorzuziehen; Jedes alte Bauernhaus hat ein Gesicht, eine Haupt- große Fensterflügel ragen weit in den Raum und front, die Fassade. Meist ist es die Giebelseite. Sie belasten die Beschläge stark. Sofern Fensterläden lebt vom Rhythmus, von der Zahl und von der Pro- – nach Möglichkeit aus glatten verleimten Brettern portion der Fenster. – Verwendung finden, sollten diese auch funktionstüchtig sein. Fenster und Türen Um ein harmonisches Bild der Fassade zu erhalten, Einzelne Fenstergewände, die aus Naturstein stein- sollten Tür- und Fensteröffnungen in einem ausge- metzmäßig bearbeitet und in Ausnahmefällen auch wogenen Verhältnis zur Wandfläche stehen, wobei künstlerisch gestaltet sind, insbesondere auch um- die Wandfläche deutlich überwiegen sollte; danach laufende in der Struktur abgesetzte Einfassungen, richtet sich auch die Größe und Anordnung der so genannte Putzfaschen (12 bis 16 cm breit), sind Wandöffnungen. im Landkreisgebiet bei Mauerwerksbauten seit je- 13 her ein charakteristisches Gestaltungselement. Far- te ist überwiegend Mauerwerk üblich, das durch big abgesetzt, auf Wand und Fenster abgestimmt, Mehrlagenputz geschützt wird und harmonische, in geben sie dem Fenster erst den richtigen Rahmen. regelmäßigen Abständen und übereinander in Ach- Dies gilt sinngemäß natürlich auch für Türen; jedoch sen angeordnete Fensteröffnungen aufweist. Ge- sollten diese Einfassungen gegenüber den Fens- bietstypisch ist eine glatte Putzoberfläche. Wahl- tern etwas breiter angesetzt werden. Haustüren sind weise schützt ein senkrechter Brettermantel vor die Visitenkarten der Häuser. Ihnen kommt bei der Verwitterung, Kniestockbereiche sind an der Ver- Gestaltung eine besondere Bedeutung zu. Durch schalung zu erkennen. In den letzten Jahren hat die Haustür betritt und verlässt man ein Gebäude. sich auch die Holzständerbauweise etabliert. Hauseingänge riegeln ab, sollten aber gleichzeitig einladend auf Gäste und Freunde wirken. Mit der Die Farbe der Fassade ist Bestandteil der Oberflä- Eingangstür präsentiert der Bewohner sein Haus, che. Sie wirkt entweder als Eigenfarbe des Materi- sie stellt eine Willkommensgeste dar und sollte mit als oder als Ergebnis einer Oberflächenbehandlung. Sorgfalt ausgesucht werden. Früher wurden häufig Bei Farbanstrichen sollten Sie im Regelfall weiße Inschriften, Jahreszahlen, aber auch die Namen oder oder pastellfarbige Farbtöne für Putzflächen ver- Initialen der Erbauer über der Haustür angebracht. wenden. Holzbauteile sollten naturbelassen oder Damit wurde eine gut gestaltete Haustür auch zur lasiert werden, damit die natürliche Maserung er- persönlichen Mitteilung an ihre Umwelt. Achten Sie halten bleibt. Wichtig ist, dass die Farben aller Bau- deshalb bei der Haustür auf eine klare und einfache teile in sich abgestimmt sind. Nur so ergibt sich ein Formensprache. ausgewogenes Gesamtbild Ihres Hauses. Das Gebäude soll sich aber auch farblich harmonisch in Die Wandgestaltung seine Umgebung einpassen. Vergessen Sie deshalb Gute wertbeständige Gestaltung ist durch die Ver- nicht den Bezug Ihres Hauses zur Umgebungsbe- wendung möglichst weniger Materialien zu errei- bauung und zum Ortsbild. chen. Qualitätsvolles Bauen heißt handwerkliches 14 Bauen. In früheren Zeiten wurden überwiegend Holz Ein Haus steht nicht für sich allein in Blockbauweise mit kleinen Öffnungen, dann zu- Erst Nebenanlagen wie Garage, Terrasse oder nehmend verputzte Steinwände verwendet. Heu- Wintergarten komplettieren das Ensemble. Neben- gebäude und Garagen sollten das Hauptgebäude Balkon: Ein Platz für die Seele lediglich harmonisch ergänzen, Flickwerk zerstört Balkone sollten sich harmonisch in ein Gebäude leicht das Erscheinungsbild eines Anwesens. einfügen. Ein Hauptgesichtspunkt ist die Gestaltung der Balkonbrüstung. Einfache, schlichte und senk- Garage: Mehr als ein Autoabstellplatz recht gestaltete Holzgeländer wirken zurückhaltend Meist ist die Garage auch Unterstellplatz für Fahr- und filigran. räder, Gartengeräte und vieles mehr. Die Garage Proportionen des Wohnhauses zu sehen und sollte Terrasse: Das Sommer-SonnenWohnzimmer sich deutlich unterordnen. Schließlich soll nicht der Eine großzügige Terrasse spielt beim vielzitierten Eindruck einer „Garage mit Haus“ entstehen. Traum vom eigenen Haus oft eine zentrale Rolle. ist in enger Verbindung mit der Architektur und den Auf der Terrasse zu frühstücken, im Liegestuhl da- Wintergärten: Glashäuser zum Wohnen hinzudösen und an lauen Sommerabenden gemein- Wintergärten erfreuen sich großer Beliebtheit. sam mit Freunden draußen zu sitzen gilt als Inbe- Sie sind zum einen eine gute Möglichkeit, den griff der Lebensqualität, die viele Menschen mit Wohnraum zu vergrößern, zum anderen tragen einem eigenen Haus verbinden. Entscheidend ist sie wesentlich zur Erhöhung der Wohnqualität die Lage: Die Wege zwischen Wohnbereich, Küche bei. Dabei sollte eine erdgeschossige Bauweise in und Terrasse sollten möglichst kurz sein, auf Son- Holz vorgezogen werden, damit der Wintergarten ne und Wind ist besonders zu achten. Bei einer sich an die Materialien und die Proportionen des Südterrasse muss für gute und ausreichende Be- Hauptgebäudes anpasst. schattung gesorgt werden. BAUEN UND UMWELT Jedes Bauen belastet, verändert und verbraucht brauchen. Es sollte schon zur gesundheitlichen ein Stück Natur. Ökologisches Bauen heißt des- Vorsorge der Bewohner aus möglichst natürlichen halb, das Gleichgewicht ökologischer Kreisläufe so Materialien gebaut werden, die auch bei Renovie- zu beachten, dass die Belastungsgrenzen der Na- rungen, Austausch und Abriss nicht zu Abfallproble- tur nicht überschritten werden. Gebäude und Sied- men führen. lungen sollen möglichst schonend, die gegebenen natürlichen Verhältnisse nutzend, in die Landschaft Biologisch Bauen oder die vorhandene Bebauung eingefügt werden. Der Trend zu gesünderem Bauen ist unverkennbar. Dabei müssen wir sparsam mit dem vorhandenen Die Gesundheitsgefährdung durch bestimmte Bau- Grund und Boden und den natürlichen Mineralien materialien und Bauweisen ist in den vergangenen umgehen. Bauabfälle sind sachgemäß zu entsor- Jahren stark diskutiert worden. Es konnten immer gen. Das Gebäude sollte Luft, Wasser und Boden häufiger Wirkungen nachgewiesen werden, die das nicht belasten und möglichst wenig Energie ver- Wohlbefinden der Bewohner deutlich beeinträchtigt 15 haben oder gar gesundheitsschädlich waren. Ihre cenverbrauch (endliche Vorräte oder nachwach- Aufmerksamkeit sollten Sie deshalb hauptsächlich sende Rohstoffe), Schadstoffemissionen bei auf folgende Baustoffgruppen richten: der Herstellung, Benutzung und Beseitigung Schweb- und Faserstoffe aus bestimmten Materi- und die Recyclingfähigkeit. alien (Asbestfasern oder künstliche Mineralfasern) Chemische Substanzen in Baustoffen (z.B. Denken Sie daran: Formaldehyd in Spanplatten, Dämmstoffen, Ein Mitteleuropäer verbringt im Durchschnitt rund 90 Belägen, Tapeten, PCB und Lindan in Holz- Prozent eines Tages in Gebäuden. Das sollte für Sie schutzmitteln, Lösungsmittel in Farben, Grund genug sein, dafür zu sorgen, dass zumindest Lacken, Klebern, usw.) in ihrem Haus ein gesundes Wohnklima herrscht. Strahlenexposition aus Baustoffen, z.B. durch Radon und Radonzerfallsprodukte. Gesund- Energiesparendes Bauen heitliche Beeinträchtigungen konnten sich vor Der Stand der Technik erlaubt es heute, Wohnge- allem deshalb einstellen, weil zum einen lange bäude zu bauen, die bis zu 70 Prozent weniger Zeit die Wirkungszusammenhänge mancher Energie verbrauchen als der Gebäudebestand. Das gefährlicher Stoffe nicht bekannt waren. Zum ist ein gewaltiges Einsparungspotential. Dennoch anderen deshalb, weil gerade im Heimwerker- setzen sich energieeffiziente Techniken im Woh- bereich bei der Anwendung und Verarbeitung nungsbau nur sehr langsam durch. von Baustoffen manche Regeln nicht beachtet wurden, die dem Bauprofi vertraut sind. Beim 16 Die Gründe dafür sind vielfältig: biologischen Bauen wendet man sich deshalb Fehlendes Problembewusstsein wieder verstärkt den altbewährten Materiali- Unkenntnis und teilweise unzureichende Aus- en wie z. B. Ziegel, Holz, Kalk, Gips, Wolle und bildung bei Planern und Handwerkern Kork zu. Das gilt sowohl für den Rohbau als Investitionen als einzige und alleinige Entschei- auch für den Innenausbau. Ob Baustoffe um- dungsgrundlage für Bauprojekte, fehlende Ein- weltverträglich sind, hängt von verschiedenen beziehung von Betriebskosten, fehlende Voll- Aspekten ab. Zu berücksichtigen sind insbe- kostenrechnung sondere ihr Primärenergiegehalt, der Ressour- Nutzer-Investor-Problematik bei Mietobjekten Mangelnde Transparenz über Förderprogram- der ergänzen und nicht durch fehlende Koordinie- me und immer noch unzureichender finanzieller rung einander entgegenwirken. Anreiz für Bauherren und Hausbesitzer Parameter aufeinander abstimmen Deshalb verbrauchen die Gebäude im Bestand Um den optimalen Effekt zu erreichen, sollten alle durchschnittlich 200 bis 300 Kilowattstunden pro beschriebenen Parameter aufeinander abgestimmt Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) Heizenergie für werden. Mit dieser Betrachtungsweise wird deut- die Raumwärme. Das entspricht 20 bis 30 Litern Öl. lich, dass eine gute Planung eine wichtige Voraus- Ab den achtziger Jahren wurden zehn- bis 15-Liter- setzung für das definierte Ziel darstellt. Häuser gebaut. Die bis vor kurzem noch geförderten Niedrigenergiehäuser verbrauchen vier bis sie- Moderne Heiztechnik ben Liter pro Quadratmeter und Jahr. 1991 wurden In der Vergangenheit hat man die Heizung aus bereits die ersten Passiv- oder 1,5 Liter-Häuser rea- Sicherheitsgründen gerne einige Nummern zu groß lisiert. Eine weitere Steigerung sind das in den 90er gewählt. Dieses „Darf es ein bisschen mehr sein?“ Jahren realisierte „Null-Energie-Haus“ oder das ist für einen guten Heizungsbauer heute keine Fra- „Energieautarke Solarhaus“ in Freiburg. ge mehr. Es muss die richtige Heizung sein, berechnet nach dem tatsächlichen Wärmebedarf der Parameter für Energieverbrauch jeweiligen Wohnung. Fachleute fordern von moder- Dieser geschichtliche Rückblick vergegenwärtigt die nen Heizungen die problemlose Eignung für Nie- zeitliche Entwicklung des energiesparenden Bauens dertemperaturbetrieb. Im Sommer sollten Sie die und verdeutlicht, dass der Gebäudebestand bis in Warmwasserbereitung von der Heizung trennen. Die die achtziger Jahre hinein aus energetischer Sicht Auswahl des optimalen Heizsystems wird von einer als Altbau bezeichnet werden kann. Prinzipiell wird ganzen Reihe von Kriterien beeinflusst: der Energieverbrauch eines Gebäudes durch drei Dimensionierung der Heizung: Sie richtet sich Parameter bestimmt: die baulichen Voraussetzun- nach dem Wärmebedarf des Gebäudes. gen, die Anlagentechnik und das Nutzerverhalten. Kamin: Energieträger, Heizkessel und Kamin müs- Um möglichst gute Verbrauchswerte zu erzielen, sen aufeinander abgestimmt sein. Das gilt vor allem müssen die verschiedenen Einflussfaktoren einan- im Hinblick auf Kaminquerschnitt und Kaminhöhe. 17 Heizungsregelung: Die Regelung der Heizung ser Energieform die Wertschöpfung in der Region, die sollte möglichst einfach und automatisch erfol- Transportkosten sind gering, und die Restasche ist als gen. Der Heizkessel ist das Herz des Systems. Naturdünger verwertbar. Gleichzeitig ist die Biomasse Spezialkessel für den jeweiligen Brennstoff ge- ein heimischer Energieträger, der nachhaltig produ- währleisten eine schadstoffarme Verbrennung mit ziert wird und nicht importiert werden muss. hohem Wirkungsgrad. Grundsätzlich gilt: Moderne Technologie bedeutet geringe Emissionen und Solarenergie hohen Nutzungsgrad. Nach Ansicht des Verbrau- Verbrennungsprozesse sind für den CO2-Anstieg in cherzentralen-Bundesverbandes (VZBV) gilt unter der Atmosphäre und den Treibhauseffekt verant- den modernen Heizkesseln der Brennwertkes- wortlich. Die verstärkte Nutzung der Sonnenener- sel als „besonders energiesparende und umwelt- gie ist ein Weg, die Umweltbelastungen im priva- schonende Wärmeerzeugung“. Entscheidend für ten Bereich zu reduzieren. Die Sonnenenergie wird den Wirkungsgrad und die saubere Verbrennung in den meisten Fällen zur Warmwasseraufbereitung sind jedoch nicht zuletzt die optimale Einstellung oder zur Beheizung genutzt. Oder sie wird passiv und eine regelmäßige Wartung der Geräte. geerntet, indem zur Südseite große Fensterflächen mit Wärmeschutzverglasung eingeplant werden. Die Holz und Biomasse Wärmegewinnung durch die Sonnenenergie ist da- Die Verbrennung von Stückholz oder Hackgut liegt bei deutlich größer als der Wärmeverlust über die heute im Trend. Moderne Spezialkessel mit Gebläse- Fensterflächen. Zur direkten Nutzung der Sonnen- unterstützung sorgen für eine schadstoffarme Holz- einstrahlung erfreuen sich auch Glasvorbauten und verbrennung bei hohen Temperaturen. Vorausset- Wintergärten zunehmender Beliebtheit. Selbstver- zung für eine schadstoffarme Verbrennung ist jedoch ständlich dürfte sein, dass beheizte Wintergärten trockenes Holz. Neben Stückholz und Hackschnit- nicht zum Energiesparen beitragen. zeln sind Holzbriketts und Pellets ideale Brennstof- 18 fe. Insgesamt stellt die Biomasse-Heizung auch eine Erdwärme vernünftige Alternative für den Klimaschutz dar: Beim Erdwärmenutzungen sind gestattungs- bzw. anzei- Verbrennen von Holz entsteht nämlich nur genau so gepflichtig. Für die Gestattungspflicht ist zu unter- viel Kohlendioxid (CO2), wie der Baum während sei- scheiden zwischen oberflächennahen Anlagen und ner Wachstumsphase der Luft entnommen hat. Die solchen in größeren Tiefen, mit und ohne Nutzung CO2-Bilanz ist also neutral. Zusätzlich bleibt bei die- des Grundwassers. ENERGIEEINSPARUNGSVERORDNUNG UND ENERGIEBEDARFSAUSWEIS Energiebedarfsausweis ist Pflicht der EnEV entsprechen der heutigen Baupraxis. Zu Am 1. Februar 2002 trat die erste Energieeinspar- empfehlen ist im Hinblick auf Wertsicherung, Wohn- verordnung (EnEV) in Kraft. Erstmalig wurden darin komfort und die Senkung laufender Betriebskos- Bauhülle und Energieversorgung als Einheit be- ten eine optimale Abstimmung des Gesamtsystems trachtet. Wichtige Anforderungsgrößen bei dem und dabei die Verwendung effizienter Bauteile und Nachweisverfahren sind der Endenergie- und der Komponenten gemäß den heutigen technischen Primärenergiebedarf. Der Endenergiebedarf be- Möglichkeiten. schreibt den tatsächlichen Energieverbrauch einer Immobilie in kWh/m²a. Der Primärenergiebedarf Große Chance für Einfamilienhaus berücksichtigt noch zusätzlich die Verluste, die Die technische Entwicklung ist beim Bau von Ein- bei einem bestimmten Energieträger durch Trans- familienhäusern am weitesten fortgeschritten. Der port, Gewinnung und Umwandlung entstehen. klassische Niedrig-Energiehausstandard hat sich Je nach verwendetem Energieträger fallen diese vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern viel- Werte unterschiedlich aus. Die Anforderungen der fach bewährt und ist eine Mindestempfehlung für Energieeinsparverordnung sind für den Bauherrn die bauliche Ausführung. 2004 und 2007 wurde die grundsätzlich zwingend; der Bauherr ist allerdings Energieeinsparverordnung novelliert. Die nächs- frei in der Wahl der hierfür zu verwendenden te Novelle ist bereits von der Bundesregierung be- Baustoffe und Bauteile. Einen Nachweis über die schlossen und tritt am 1. Oktober 2009 in Kraft. Einhaltung der Anforderungen, den Energiebedarfsausweis, hat der Bauherr vor Baubeginn erstellen Energieausweis für den Baubestand zu lassen. Die Einführung von Energieausweisen für den Gebäudebestand ist durch die am 1. Oktober 2007 Für den Neubau ist der Energiebedarfsausweis in Kraft getretene novellierte EnEV 2007 geregelt. zwingend vorgeschrieben. Die Grenzwerte für den Gerade bestehende Gebäude bieten das größte Primärenergiebedarf liegen bei der zentralen Warm- Einsparpotential. Jeder einzelne kann seinen per- wasserbereitung für Reihenhäuser bei 100 bis 120 sönlichen Beitrag dazu leisten. Allein Heizung und kWh/m²a, für freistehende Einfamilienhäuser bei Warmwasserbereitung haben einen Anteil von rund 140 kWh/m²a und bei Mehrfamilienhäusern bei 70 40 Prozent am gesamten Energieverbrauch in Bay- bis 90 kWh/m²a. Diese Mindestanforderungen nach ern. 19 Am 1. Juli 2008 wurde der Energieausweis für eine lage ein Energieausweis erforderlich. Der Energie- Vielzahl von bestehenden Gebäuden eingeführt. ausweis ist in der Regel für das gesamte Gebäude, Seit 1. Januar 2009 muss nahezu für jedes Wohn- nicht jedoch für einzelne Wohn- oder Nutzungsein- gebäude bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung heiten auszustellen. ein Energieausweis erstellt werden. Die Energieausweise für bestehende Gebäude werden zusätzlich Dabei sind folgende Unterschiede zu beachten: ein neues Bewusstsein für den Energieverbrauch schaffen. Für Eigentümer, Käufer, Vermieter und Bei größeren Gebäuden ab fünf Wohneinheiten Mieter von Immobilien entsteht dadurch ein Mehr sowie für Nichtwohngebäude besteht die Wahlmög- an Transparenz. Somit stellen die Energieauswei- lichkeit zwischen dem Energiebedarfsausweis, der se eine große Chance dar, Energieeinsparpotentia- den unter normierten Bedingungen errechneten le von Gebäuden zu erkennen und zu nutzen sowie theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes zu- maßgeblich zum Klimaschutz beizutragen. grunde legt, und dem Energieverbrauchsausweis, basierend auf dem tatsächlich gemessenen, aller- Je nach Gebäudetyp sind dabei unterschiedliche dings nutzerabhängigen Energieverbrauch eines Fristen zu beachten: Gebäudes. Für Wohngebäude mit Baufertigstellung bis Ende 1965 ab dem 1. Juli 2008 Bei kleineren älteren Gebäuden mit weniger als Für später errichtete Wohngebäude ab dem fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. Januar 2009 1. November 1977 eingereicht wurde (Inkrafttre- Für Nichtwohnbebäude ab dem 1. Juli 2009 ten der ersten Wärmeschutzverordnung), bestand diese Wahlfreiheit nur noch bis zum 30. Semptem- Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig, da- ber 2008. Seit dem 1. Oktober 2008 darf für die- nach müssen sie neu ausgestellt werden. se Gebäude nur noch ein Energiebedarfsausweis ausgestellt werden. Wahlfreiheit besteht nur dann 20 Welcher Ausweis für welches Gebäude? weiterhin, wenn diese Gebäude bereits seit der In Abhängigkeit von Größe, Nutzung, Alter und Baufertigstellung oder seit einer späteren Sanierung energetischer Qualität des Gebäudes ist bei Ver- den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung kauf, Neuvermietung oder Neuverpachtung die Vor- von 1977 entsprechen. ENERGIEAUSWEIS ENERGIEAUSWEIS für Nichtwohngebäude Gültig bis: für Wohngebäude gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV) gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV) 1 25.04.2017 Gültig bis: 1 25.04.2017 Gebäude Gebäude Hauptnutzung/ Gebäudekategorie Fachhochschule Gebäudetyp Mehrfamilienhaus Adresse Musterstraße 99, 12345 Musterstadt Adresse Musterstr. 123, 12345 Musterstadt Gebäudeteil Hauptgebäude Gebäudeteil Vorderhaus Baujahr Gebäude 1965 Baujahr Gebäude 1928 Baujahr Wärmeerzeuger 1996/97 Baujahr Anlagentechnik 1982 Baujahr Klimaanlage 1996 Anzahl Wohnungen 9 Nettogrundfläche 11.940 m² Gebäudenutzfläche (AN) 575 m² Anlass der Ausstellung des Energieausweises Gebäudefoto (freiwillig) Neubau Vermietung / Verkauf Modernisierung (Änderung / Erweiterung) Aushang bei öffentl. Gebäuden Sonstiges (freiwillig) Anlass der Ausstellung des Energieausweises Gebäudefoto (freiwillig) Neubau Vermietung/Verkauf Modernisierung (Änderung/Erweiterung) Sonstiges (freiwillig) Hinweise zu den Angaben über die energetische Qualität des Gebäudes Hinweise zu den Angaben über die energetische Qualität des Gebäudes Die energetische Qualität eines Gebäudes kann durch die Berechnung des Energiebedarfs unter standardisierten Randbedingungen oder durch die Auswertung des Energieverbrauchs ermittelt werden. Als Bezugsfläche dient die Nettogrundfläche. Die energetische Qualität eines Gebäudes kann durch die Berechnung des Energiebedarfs unter standardisierten Randbedingungen oder durch die Auswertung des Energieverbrauchs ermittelt werden. Als Bezugsfläche dient die energetische Gebäudenutzfläche nach der EnEV, die sich in der Regel von den allgemeinen Wohnflächenangaben unterscheidet. Die angegebenen Vergleichswerte sollen überschlägige Vergleiche ermöglichen (Erläuterungen – siehe Seite 4). Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 2 dargestellt. Zusätzliche Informationen zum Verbrauch sind freiwillig. Diese Art der Ausstellung ist Pflicht bei Neubauten und bestimmten Modernisierungen. Die angegebenen Vergleichswerte sind die Anforderungen der EnEV zum Zeitpunkt der Erstellung des Energieausweises (Erläuterungen – siehe Seite 4). Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Auswertungen des Energieverbrauchs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 3 dargestellt. Die Vergleichswerte beruhen auf statistischen Auswertungen. Datenerhebung Bedarf/Verbrauch durch Eigentümer Aussteller Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 2 dargestellt. Zusätzliche Informationen zum Verbrauch sind freiwillig. Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Auswertungen des Energieverbrauchs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 3 dargestellt. Datenerhebung Bedarf/Verbrauch durch: Eigentümer Aussteller Dem Energieausweis sind zusätzliche Informationen zur energetischen Qualität beigefügt (freiwillige Angabe). Dem Energieausweis sind zusätzliche Informationen zur energetischen Qualität beigefügt (freiwillige Angabe). Hinweise zur Verwendung des Energieausweises Hinweise zur Verwendung des Energieausweises Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Gebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen. Aussteller Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen. Aussteller Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 123 12345 Musterstadt Paul Mustermann Ingenieurbüro Mustermann Musterstraße 45 12345 Musterstadt Datum Unterschrift des Ausstellers 26.04.2007 Datum Unterschrift des Ausstellers Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Aus- gilt für wesentliche Änderungen an Häusern und weispflicht bei Verkauf, Vermietung oder Verpach- Wohnungen im Gebäudebestand. Hinzu kommen tung ausgenommen. verschiedene Nachrüstpflichten für Anlagen und Gebäude, unabhängig von Umbauten. Wer stellt Energieausweise aus? Wenn es sich um einen Energieausweis für einen Langfristig und stufenweise sollen die verbrauchin- Bestandsbau handelt, der verkauft oder neu ver- tensiven Nachtstromspeicherheizungen außer Be- mietet wird, regelt die EnEV selbst, wer ausstel- trieb genommen werden, abhängig von der Größe lungsberechtigt ist. Dabei unterscheidet die EnEV des Gebäudes, seiner Dämmqualität und der Zahl wiederum, wer für den Wohn- und auch für den der Wohneinheiten. Nichtwohnbestand ausstellungsberechtigt ist. Im Übrigen berechtigt die Bayerische Bauordnung mit Den Vollzug sollen die Nachweispflichten, Kontrol- der Bauvorlage- u. Nachweisberechtigung auch zur len durch die Bezirkskaminkehrermeister sowie Buß- Ausstellung der Energieausweise. geldvorschriften bei erheblichen Verstößen sichern. Die Bundesregierung hat die Novelle zur Energieein- Die energetischen Anforderungen an Neubauten sol- sparverordnung bereits beschlossen. Die neue ENEV len um durchschnittlich 30 Prozent steigen. Gleiches tritt zum 1. Oktober 2009 in Kraft. 21 0LWGHU6RQQH*HOGYHUGLHQHQ PLW,KUHP3KRWRYROWDLN)LQDQ]LHUHU 1ULQGHU5HJLRQ 8PZHOWVFKXW]=XNXQIWVLQYHVWLWLRQXQG*HOGYHUGLHQHQ 8QYHUELQGOLFKH,QYHVWLWLRQVEHUHFKQXQJXQGLQGLYLGXHOOH )LQDQ]LHUXQJVDQJHERWHXQWHU(LQEH]LHKXQJGHU|IIHQWO)|UGHUSURJUDPPH 5XQGXP6RUJORV9HUVLFKHUXQJVSDNHW ]XP:HUWHUKDOW,KUHU$QODJH :LUEHDQWZRUWHQ,KUH)UDJHQ 6GOLFKHU/DQGNUHLV7UDXQVWHLQXQG&KLHPLQJ 1LFROH-XUNRYLWV /XGZLJ7KRPD6WU7UDXQVWHLQ 7HO)D[ (0DLOQLFROHMXUNRYLWV#VSNWVGH 1|UGOLFKHU/DQGNUHLV 7URVWEHUJ7UDXQUHXW:DJLQJ7LWWPRQLQJ 6HEDVWLDQ0H\HU .DQWVWUDH7UDXQUHXW 7HO)D[ (0DLOVHEDVWLDQPH\HU#VSNWVGH ,KUH(QHUJLH6SDUNDVVHYRU2UW ZZZVSNWVGHHQHUJLHVSDUNDVVH .UHLVVSDUNDVVH 7UDXQVWHLQ7URVWEHUJ ,FK:LUELWWHQXPXQYHUELQGOLFKH.RQWDNWDXIQDKPH%HUDWXQJKLQVLFKWOLFKGHU)LQDQ]LHUXQJ HLQHU3KRWRYROWDLNDQODJH 1DPHBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB7HOHIRQBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB $QVFKULIWBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB *U|HGHUJHSODQWHQ$QODJHBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB %LWWHJHEHQ6LHGLHVHQ$EVFKQLWWLKUHP$QODJHQEDXHUPLW$EJDEHDXFKLQHLQHU6SDUNDVVHQ *HVFKlIWVVWHOOHGHU.UHLVVSDUNDVVH7UDXQVWHLQ7URVWEHUJP|JOLFK 22 VORBILDLICHES BEISPIEL ZUR ENERGETISCHEN GEBÄUDESANIERUNG Nicht nur mit der landkreisweiten Vortragsreihe zum entschloss sich die Sparkasse im Jahr 1987, schräg Thema Energiesparen hat die Kreissparkasse Traun- gegenüber in der St. Oswald-Straße ein neues Verwal- stein-Trostberg gezeigt, dass ihr der Klimaschutz tungsgebäude zu errichten. Als auch hier die Platzver- vor Ort am Herzen liegt. Seit dem Umbau präsen- hältnisse beengt waren, wurde 1996 noch ein fünftes tiert sich auch die Hauptgeschäftsstelle an der Ro- Stockwerk auf das Gebäude in der Rosenheimer Straße senheimer Straße von der Energieeffizienz her auf aufgesetzt. Im Jahr 2000 entstand schließlich das neue dem neuesten Stand. Im sechsstelligen Bereich in- Hauptstellengebäude gegenüber in der Ludwig-Thoma- vestierte die Kreissparkasse Traunstein-Trostberg im Straße. Nach der Innenmodernisierung der Beratungs- Rahmen der energetischen Gebäudesanierung am und Servicebereiche sowie der Kasse im Erdgeschoß Gebäude an der Rosenheimer Straße 1. Dazu Vor- im Jahr 1998 erstrahlt auch die Außenfront im neuen standsvorsitzender Werner Linhardt: „Unseren Kun- Glanz. In den Obergeschossen wurde ein Wärmever- den raten wir ebenfalls, alte Gebäude energetisch bundsystem aufgebracht. zu sanieren. Dabei spart man auf Dauer bares Geld, schont die natürlichen Ressourcen und unsere Um- Im Erdgeschoß wurden die bereits teilweise kaputte welt. Zudem profitiert die heimische Wirtschaft, an und undichte Natursteinfassade abgebaut und eine zu- die sämtliche Aufträge vergeben wurden. An dieser sätzliche Wärmedämmung mit Mineralwolle sowie einer Stelle ein Dankeschön an die beteiligten Firmen für Sockeldämmung aufgebracht. Auch die neuen Kas- die reibungslose Abwicklung.“ Durch die neue Fas- tenfenster mit innen liegendem Sonnenschutz tragen sadendämmung samt der Erneuerung von Fens- deutlich zur Energieeinsparung und zum Schallschutz ter und Türen erhofft man sich 14 Tonnen CO2-Ein- bei. Die gesamte Außenfront erhielt eine Pfosten-Rie- sparung pro Jahr. Dazu kommt noch die Einsparung gel-Fassade mit blau schimmerndem emaillierten Glas über die neu installierte Photovoltaikanlage, die mit im unteren Bereich. An der Fassadensüdseite wurde ca. 3,5 Tonnen CO2 zu Buche schlägt. eine große Photovoltaikanlage installiert sowie ein feststehender Sonnenschutz über der Schaufensterfront. 1965 wurde das altehrwürdige Gebäude errichtet. In Damit auch auswärtige Kunden ihre Sparkasse finden, den ersten Jahren waren hier die Verwaltung und der wurde die alte Leuchtschrift über dem Eingang durch Kundenbereich untergebracht. Die sprunghafte Ge- eine neue ersetzt. Dank moderner LED-Technik ver- schäftsausweitung sorgte dafür, dass die Räumlichkei- braucht diese Anlage nur 1/20 (64Wh) im Vergleich zu ten im Laufe der Jahre aus allen Nähten platzten. So der alten Version. 23 ALTBAUSANIERUNG Altbauten statt Neubau von Fenstern und Türen, eine neue Sanitär-, Elektro- Beim Kauf eines älteren Hauses profitiert der Neu- oder Heizungsinstallation sowie eine Verbesserung besitzer vor allem von bestehenden Strukturen. Der des Wärmeschutzes. Besonderes Kennzeichen der Nachteil: Es gibt auf dem Grundstück und vor allem Modernisierung ist, dass der Gebrauchswert einer im Haus selber weniger Gestaltungsraum als bei Immobilie nachhaltig erhöht wird. einem Neubau. Die schwierigste Stufe baulicher Maßnahmen an Bereits über die Hälfte aller Baumaßnahmen betrifft Altbauten ist die Sanierung. Sie ist dann erforder- heute dennoch den Altbaubereich. Immer mehr lich, wenn ein Gebäude bereits erhebliche Schäden Architekten, Handwerker und Baustoffhändler stel- aufweist. Feuchte oder rissige Mauern, stark durch- len sich auf diesen Trend ein. In besonderer Weise hängende Decken, unzureichende Fundamentie- nehmen sich immer mehr Heimwerker der Altbauten rung oder zerstörte Holzkonstruktionen gehören zu an. Wenn die Grundsubstanz noch intakt ist, lassen den häufigsten Schadensbildern. sich oft schon mit kleinen Renovierungsarbeiten beachtliche Erfolge erzielen. Zudem lockt viele Bau- Neben den ausführenden Fachfirmen müssen Sie herren die besondere Atmosphäre von Altbauten. dann in aller Regel auch Sachverständige, z.B. einen Architekten, hinzuziehen. Dies gilt umso mehr, wenn Sehr oft bleibt es aber nicht bei vergleichsweise denkmalschützerische Belange eine Rolle spielen. harmlosen Renovierungsarbeiten wie einem neuen Dann müssen Sie die Sanierung in enger Zusammen- Farbanstrich oder neuen Bodenbelägen. Wird eine arbeit mit der Denkmalschutzbehörde durchführen. regelrechte Instandsetzung fällig, so ist der Auf- Denkmalgeschützte Gebäude sind in der Denkmal- wand an Kosten und Zeit deutlich größer. Dann gilt topograhie für den Landkreis Traunstein eingetragen. es bauliche Mängel und Schäden zu beseitigen, die Nähere Informationen dazu erhalten Sie bei der Denk- durch Alterungs- und Witterungseinflüsse oder an- malschutzbehörde im Landratsamt Traunstein. dere Einwirkungen entstanden sind. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden sind 24 Die Instandsetzung ist meist gleichzeitig mit einer oftmals genehmigungspflichtig. Bitte informieren Modernisierung des Gebäudes verbunden. Typische Sie sich rechtzeitig bei der Baugenehmigungsbe- Modernisierungsmaßnahmen sind die Erneuerung hörde im Landratsamt Traunstein. Erfolgreich sanieren 80/90er-Jahre: Haus bei Dachausbauten undicht; Im Altbau ist es ungleich anspruchsvoller als im Unterspannbahnen nicht UV-beständig (Folie Neubau, den Heizwärmebedarf zu minimieren, da zerstört, Feuchtigkeit bildet sich in Dämmwolle), traditionelle Gebäude nicht auf Energieeinsparung Blasenbildung und Ablösung von Anstrichen. ausgelegt sind. Ein großer Erfolg sind Drei- oder VierLiter-Häuser nach der Sanierung. Um dieses Ziel zu Der Schlüssel zum Erfolg erreichen, werden die im Neubau erprobten Passiv- Eine gute Wärmedämmung sorgt in erster Linie für hauskomponenten eingesetzt. Dach, Fassade und ein behagliches Raumklima und körperliches Wohl- Fenster sind meist die ersten Ansatzpunkte, wenn es befinden, indem im Winter die Kälte draußen bleibt um die energetische Sanierung geht. und im Sommer möglichst wenig Hitze durch Dach oder Wand dringt. Nebenbei bewahrt sie auch die Dabei gibt es je nach Baujahr einer Immobilie typische Baukonstruktion vor extremen Temperaturschwan- Schwachpunkte, die erhebliche Auswirkungen auf den kungen und Feuchteeinwirkungen mit den damit Energieverbrauch und das Raumklima haben: verbundenen Folgeschäden. Gründerzeit (1890–1930): An Fenstern und Balkonen rostender Stahl (nicht immer sichtbar); Dabei funktionieren die heute marktüblichen Däm- Schallschutz und Wärmedämmung mangelhaft; mungen nach dem Prinzip einer in hohem Maße Schimmelpilz oder Schädlingsbefall (Holzbock, wärmedämmenden Struktur, die Platz lässt für Luft Mauerschwamm); Hohlstellen unter dem Putz oder Gaseinschlüsse. (Fassade und innen). 50er-Jahre: Baumaterialien manchmal min- Gebäude als Ganzes betrachten derwertig; Wärme- und Schallschutz schlecht; Bei allen bauphysikalischen Details darf das Ge- Schäden an Fassade und Dach. bäude als Ganzes nicht aus den Augen verloren 60er-Jahre: Wärmeschutz unzureichend und werden. Neben den tragenden Wänden und dem viele Wärmebrücken; Schäden an Balkonen Dach treten noch weitere Bauteile in Kontakt mit und vorgehängten Fassaden. der Außenluft: die erdberührten Bauteile, die Ge- 70er-Jahre: Wärmedämmputzfassaden von schossdecken im Bereich von Auflagern und Ein- schlechter Qualität; elastische Fugen sind schnitten wie zum Beispiel bei einer Loggia. Und inzwischen spröde. natürlich Fenster, Rollladenkästen oder Türen. 25 Der beste Wärmeschutz ist dabei eine konstrukti- einzige Möglichkeit bleibt damit nur die Dämmung ve thermische Trennung, sprich: Durchbrüche durch von innen, sofern diese Maßnahme denkmalverträg- die Wand sollten vermieden werden. Was bei einem lich ist. Wichtig ist hier das sorgfältige Anbringen vorgehängten Balkon oder beim außen angebrach- eine Dampfsperre, um Feuchteschäden zu vermei- ten Rollladenkasten kein Problem ist, lässt sich den. Aus diesem Grund sollte die Innendämmung bei anderen Bauteilen gar nicht oder nur mit gro- nur von Fachleuten ausgeführt werden. ßem Aufwand und höchster handwerklicher Sorgfalt erreichen. Selbst Innenbauteile benötigen eine Dächer von außen dämmen Dämmung, nämlich dann, wenn sie an Räume an- Neben der Außenwand bietet auch die nachträgli- grenzen, zu denen ein starkes Temperaturgefäl- che Dachdämmung erhebliches Energieeinspar- le besteht. Neben Energieverlusten drohen bei der potenzial. Am besten wird die Dämmschicht wie Auskühlung von Bauteilen die gefürchteten Wärme- bei der Fassade als Außenhaut angebracht. Hier brücken und in deren Folge Feuchtigkeitsbildung, bildet die Dämmschicht eine durchgehende Ebe- Stockflecken und Schimmelbefall. ne direkt unter der Dacheindeckung. Wenn ohnehin eine neue Dacheindeckung ansteht, ist die Aufspar- Außenhülle vor Wetter schützen rendämmung die beste Lösung. Die Außenhülle des Hauses ist dem Wetter gnadenlos ausgesetzt. Das führt dazu, dass im Lauf der Dach-Dämmung von innen Zeit die Farben verblassen und der Putz spröde und Die Innendämmung ist vor allem zur Komplettierung schmutzig wird. Lediglich ein neuer Anstrich und des Wärmeschutzes beim Dachausbau sinnvoll. Am eine Ausbesserung des schadhaften Putzes sind aus häufigsten wird dabei die Dämmung zwischen den energietechnischer Sicht viel zu wenig. Sanieren Sie Sparren angewendet. Da hier die Dämmstoffstärke gleich richtig – und versehen Sie Ihre alten Fassade oft durch die Sparrentiefe begrenzt wird, sollte eine mit einer Wärmedämmung. Denn allein das kann Ihre Zwischensparrendämmung mit einer Dämmung un- jährlichen Heizkosten deutlich senken. ter den Sparren kombiniert werden. Die Sparren bilden sonst Wärmebrücken, die den Wärmeschutz 26 Einzige Chance: Innendämmung deutlich verschlechtern. Diese Verpflichtung besteht Bei denkmalgeschützten Fassaden darf häufig kei- nicht bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen, so- ne Dämmung von außen aufgebracht werden. Als fern eine der Wohnungen vom Eigentümer selbst bewohnt wird. In diesem Fall muss nur bei einem Fenster, Rollläden, Haustechnik Eigentümerwechsels nachträglich gedämmt wer- Besonders hohe Wärmeverluste treten an den Fens- den. tern auf. So strömt beispielsweise durch einfach verglaste Fenster nahezu doppelt so viel Wärme nach Kellerdecken richtig isolieren außen wie durch zweifach verglaste Fenster. Daher Spätestens beim Spielen mit dem Nachwuchs auf sind gute Fenster die effizienteste Methode, Energie dem Wohnzimmerfußboden fällt in schlecht ge- zu sparen. dämmten Gebäuden die Fußkälte auf. Weil die Kellerdecke häufig gar nicht oder nur gering gedämmt Eine weitere Schwachstelle in der Außenwand stel- ist, entstehen relativ niedrige Temperaturen an der len die Rollladenkästen dar. Hier können durch den Fußbodenoberfläche. nachträglichen Einbau von Dämmstoffen Energieverluste reduziert und Zugluft ins Rauminnere ver- Die einfachste Art der nachträglichen Wärmedäm- mieden werden. mung von ebenen Massivdecken ist das Ankleben oder Andübeln von Styroporplatten an der Decken- Neben der Sanierung der Gebäudehülle können unterseite. Die Dämmstoffdicke richtet sich häufig auch durch die Modernisierung der Haustechnik er- nach der vorhandenen Raumhöhe im Keller und der hebliche Einspareffekte erzielt werden (siehe Kapitel verbleibenden Höhe von Fenster- und Türstützen. Bauen und Umwelt). 27 DENKMALSCHUTZ Denkmal umfasst verschiedene Denkmalgruppen wie etwa die Baudenkmäler mit den historischen Ausstattungsstücken, Ensembles, technische Baudenkmäler, historische Gartenanlagen, bewegliche Denkmäler und Bodendenkmäler. Baudenkmäler sind bauliche Anlagen (oder Teile davon) einschließlich dafür bestimmter historischer Ausstattungsstücke wie etwa Türen, Fenster, Böden und Decken. Auch bewegliche Objekte wie beispiels- Denkmalpflege und Denkmalschutz weise Möbel oder Teppiche können historische Oft wird der Begriff Denkmalschutz nur mit strengen Ausstattungsstücke sein, wenn sie mit dem Raum Auflagen, hohen Zusatzkosten und Einschränkun- eine Einheit von Denkmalwert bilden. Zu den Bau- gen der persönlichen Freizügigkeit in Verbindung denkmälern kann auch eine Mehrheit von baulichen gebracht. Die positiven Aspekte wie etwa kosten- Anlagen gehören, und zwar selbst dann, wenn lose Beratung vor Ort und finanzielle Unterstützung nicht jedes Einzelgebäude schützenswert, aber das von Seiten des Staates und der Kommunen werden Orts-, Platz- oder Straßenbild insgesamt erhaltens- dabei übersehen. würdig ist. Diese Form des Denkmals wird als Ensemble bezeichnet. Das Landratsamt als Untere Denkmalschutzbehörde im Landkreis Traunstein ist immer bemüht, ge- Technische Baudenkmäler können u.a. Verkehrs- meinsam mit dem Denkmaleigentümer und dem anlagen, Fabrikationsstätten sowie Maschinen Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege sinn- und Gerätschaften sein. Auch historische Park- volle und denkmalgerechte Konzepte zu entwickeln oder Gartenanlagen als eigenständiges Werk und die darauf basierende Umsetzung der Maßnah- der Gartenbaukunst oder als Bestandteil eines men zu begleiten. Einzeldenkmals sind Denkmäler. Bewegliche Denkmäler sind zum Beispiel Gemälde, Skulpturen, 28 Was ist ein Denkmal? Möbel usw., sofern sie keine historischen Aus- Das Bayerische Denkmalschutzgesetz definiert stattungsstücke sind. Bodendenkmäler sind be- Denkmäler als „von Menschen geschaffene Sa- wegliche und unbewegliche Denkmäler, die sich im chen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Boden befinden oder befanden. Allein im Land- Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstleri- kreis Traunstein befinden sich rund 2500 Baudenk- schen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder mäler, und jedes für sich, vom Bildstock bis zur volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allge- Klosteranlage, ist ein Zeugnis unserer Kultur und meinheit liegt“ (Art.1Abs.1DSchG). Oft erschließt Tradition. Dieses nachhaltige Erbe wird in der 2007 sich die Bedeutung eines Denkmals nicht auf den erschienen Denkmaltopographie (Denkmäler in ersten Blick, da bei der Beurteilung der Denkmal- Bayern: Landkreis Traunstein Band 1 und 2) aus- eigenschaft die Größe oder der Wert des Objekts führlich in Wort und Bild dokumentiert und vorge- keine entscheidenden Rollen spielen. Der Begriff stellt. auf den Bestand oder das Erscheinungsbild auswirken. Bitte wenden Sie sich zur Abklärung deshalb rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten an uns. Beschreiben Sie Ihr Vorhaben und fragen Sie nach, ob dafür eine Baugenehmigung oder eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich ist. Das Landratsamt stellt im Regelfall den Kontakt zum Landesamt Die Denkmalliste für Denkmalpflege her. Die Beratung und Betreu- Die bekannten Bau- und Kunstdenkmäler, Boden- ung von Denkmaleigentümern und Behörden erfolgt denkmäler und beweglichen Denkmäler sind in der im Rahmen regelmäßig stattfindender Sprechtage bayerischen Denkmalliste verzeichnet. Sie kann im zwischen dem Bayerischen Landesamt für Denk- Landratsamt oder bei den Gemeinden eingesehen malpflege und dem Landratsamt Traunstein. Den werden. Unabhängig davon kann es sein, dass ein zuständigen Referenten der Praktischen Bau- und Gebäude Denkmaleigenschaft besitzt, obwohl es Kunstdenkmalpflege werden die aktuellen Bauan- (noch) nicht in der Liste eingetragen ist. träge bzw. Erlaubnisanträge zur fachlichen Beurteilung vorgelegt, die denkmalpflegerische Stellung- Die endgültige Beurteilung, ob es sich bei einem nahme fließt dann in die Entscheidung der Unteren Gegenstand oder einer baulichen Anlage um ein Denkmalschutzbehörde ein. Gegebenenfalls werden Denkmal handelt, obliegt dem Bayerischen Landes- bei Veränderungs- oder Restaurierungsmaßnahmen amt für Denkmalpflege, das die Denkmalliste von Ortsbesichtigungen durchgeführt, in denen auch Amts wegen führt und fortschreibt. Seit kurzem ist persönliche Beratungen von Bauherrn und Architek- es auch im Internet mit dem BayernViewer-Denkmal ten stattfinden. (http://www.blfd.bayern.de) möglich, die kartografische Darstellung der Bau- und Bodendenkmäler Als Leitfaden kann Ihnen folgende Vorgehensweise des Landkreises samt Listentext und Bildmaterial dienen: einzusehen. 1. Definieren Sie für sich Ihre Ziele oder Planung. 2. Informieren Sie das Landratsamt Traunstein von Der richtige Weg zum denkmalpflegerischen Bescheid Ihren Absichten. 3. Es folgt ein Beratungsgespräch vor Ort mit dem Wer an einem Denkmal Instandsetzungs- oder zuständigen Gebietsreferenten des Landesamts Änderungsmaßnahmen vornehmen will, braucht für Denkmalpflege und des Landratsamts Traun- eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis und/oder stein. eine Baugenehmigung. Dies gilt sowohl für das 4. Lassen Sie darauf basierend ein Planungskon- Äußere wie auch im Inneren. Auch Maßnahmen zept bzw. eine Kostenermittlung durch ein Archi- in der Nähe von Baudenkmälern oder im Ensem- tekturbüro oder einen Handwerksbetrieb erstel- ble bedürfen einer Erlaubnis, wenn sich diese len. 29 ge und natürlich auch nach den bereitstehenden Haushaltsmitteln. Außerdem werden Maßnahmen an Denkmälern durch Steuererleichterungen in Form von Abschreibungsmöglichkeiten gefördert. Die Abschreibungsmöglichkeiten richten sich nach den Nutzungsverhältnissen. Auskünfte darüber können das zuständige Finanzamt und das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege er5. Es folgt gegebenenfalls eine Abstimmung des teilen. Wenn ausnahmsweise die Grenze der Zumut- endgültigen Konzepts mit dem Landratsamt barkeit für die Erhaltung eines besonders bedeutenden Traunstein und dem Gebietsreferenten des Denkmals überschritten wird, kann das Bayerische Landesamts für Denkmalpflege. Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und 6. Reichen Sie den Bau- oder Erlaubnisantrag über die Gemeinde ein. Kunst aus dem so genannten Entschädigungsfonds eine finanzielle Beteiligung in Betracht ziehen. 7. Darauf folgt der Genehmigungs- oder Erlaubnisbescheid durch das Landratsamt. 8. Die Durchführung der Maßnahme erfolgt gege- Wichtig im Zusammenhang mit Förderungen ist: Es werden nur die Kosten bezuschusst, die bedingt benenfalls mit einer Betreuung durch den zu- durch denkmalpflegerische Auflagen den üblichen ständigen Gebietsreferenten vom Landesamt. Erhaltungsaufwand übersteigen. Außerdem können Finanzierungshilfen nur gewährt werden, wenn die Förderung denkmalpflegerischer Maßnahmen Maßnahmen vor ihrer Durchführung mit dem Baye- Für die Erhaltung, Sicherung und Restaurierung und die Anträge für Zuschüsse vor Beginn der Maß- von Denkmälern, die sich nicht im Eigentum des nahmen bewilligt sind bzw. die Freigabe des vorzei- Staates befinden, können direkte Zuschüsse über tigen Baubeginns schriftlich vorliegt. rischen Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt das Landratsamt vom Staat beantragt werden. Auch die Gemeinden, der Landkreis Traunstein und der Bezirk Oberbayern beteiligen sich im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten. Die Zuschüsse kommen Privatpersonen, aber auch kommuna- Ihre Ansprechpartner im Landratsamt Traunstein sind: Herr Seeholzer (Bautechnik), Tel.: 0861/58-262 [email protected] len Gebietskörperschaften oder Kirchen zugute. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht allerdings nicht, die Entscheidung erfolgt vielmehr nach Herr Disterer (Verwaltung), Tel.: 0861/58-420 [email protected] pflichtgemäßem Ermessen. Die Höhe der Zuschüsse richtet sich vor allem nach der Bedeutung und Dringlichkeit des Einzelfalls, der Finanzkraft des Eigentümers, nach der Zahl der vorliegenden Anträ- 30 Frau Nitsch (Zuschusswesen), Tel.: 0861/58-226 [email protected] GARTENGESTALTUNG Allgemein Bodenmodellierung Wesentlich an einem gelungenen Garten ist ein von Ein ebenes Grundstück ist am leichtesten zu Pflanzen gebildeter Raum. Nur in einem solchen gestalten, wirkt aber dadurch auch schnell lang- Außenbereich fühlen wir uns geborgen und der Na- weilig. Durch eine leichte Modellierung kann es tur nahe. So verschieden auch die Gestaltungsauf- interessanter und abwechslungsreicher gestaltet fassungen sein mögen, der Weg dahin ist nur selten werden. ohne vorherige Planung zu erreichen. Ein Gartenraum wirkt wesentlich größer, wenn er Welche Grundgedanken bei Gartenplanungen wich- leicht ausgemuldet ist. Mit einem sanft geformten tig sind, auf was es im wesentlichen dabei an- Erdwall schaffen Sie räumliche Geborgenheit, und kommt, das sollen Ihnen die folgenden Informatio- größere Gärten können Sie mit kleinen Anhöhen ge- nen nahe bringen. schickt gliedern. Wünsche Allerdings müssen Sie die natürlichen Geländege- Sehr wichtig ist, dass Sie sich vor der Planung dar- gebenheiten berücksichtigen und die Dimensionen über im Klaren sind, welchen Funktionen der Garten wahren. Zu hohe und steile Aufschüttungen wirken dienen soll: meist unharmonisch. Wohn- und Ziergarten? – Kindgerecht? – Wasser im Garten? – Obst? – Gemüse? – Terrasse? – Sicht- Die Grundstücksgestaltung bei Hanglangen ist da- schutz? – Formale Vorstellungen? – Abgrenzungen? gegen oft problematischer. Auf alle Fälle sollten – Zeitaufwand für Pflege? usw. Sie hohe und steile Böschungen oder Stützmauern möglichst vermeiden. Besser ist es, ebene Flächen Umsetzung im Plan nur so groß wie nötig anzulegen (z.B. Terrasse) und Sinnvoll ist es, wenn Sie sich eine maßstabsgerechte die Höhenunterschiede durch leicht fallendes Ge- Skizze des Grundstücks mind. im Maßstab 1:200 mit lände und Terrassierungen auszugleichen. Trocken- dem vorhandenen Bestand anfertigen. Damit können mauern, mit blühenden Posterstauden bepflanzt, Sie dann verschiedene Möglichkeiten in Bezug auf sind für diese Zwecke hervorragend geeignet und Geländeeinteilung, Wegeführung, Bepflanzung und bieten zusätzlichen Lebensraum für Eidechsen und sonstige Garteneinrichtungen ausprobieren. zahlreiche Insektenarten. 31 Bodenbehandlung wo sie es wünschen, Geborgenheit, Privatsphäre Der Mutterboden ist kostbar und muss sorgfältig und eine gewisse Abgrenzung schaffen. abgetragen und in Mieten von nicht mehr als drei Meter Breite und 1,5 Meter Höhe gelagert werden. Gartenräume können Sie durch Bäume, Sträucher Zum Schutz vor Sonne und Erosion empfiehlt es und Hecken bilden, allerdings brauchen diese eine sich, die Erdmiete mit Gründüngungspflanzen (z.B. gewisse Zeit, bis die erwünschte Raumwirkung er- Senf, Ölrettich und Phazelia) einzusäen. reicht wird. Die häufigsten Pflanzenschäden entstehen durch Zusätzlich können Sie bei größeren Grundstücken verdichtete, staunasse Böden. Deshalb ist es sehr Erdwälle, Hügel oder Mulden zur Gliederung ver- wichtig, von Baumaschinen verdichtete Böden vor wenden. Aufbringen der Humusschicht tiefgründig zu lockern. Es genügt, den Oberboden (Humus) in einer Schicht- Bei beengten Situationen können Sie auch freiste- dicke von 10–15 Zentimeter bei Rasen und 25–50 hende Trennwände mauern oder aus Holz sowie Zentimeter bei sonstigen Pflanzflächen aufzubringen. Rankgitter und Pergolen gute Elemente zur Raumbildung einsetzen. Zu schwere Böden können mit Sand durchlässiger und zu leichte oder humusarme Böden mit Grün- Der Vorgarten gutkompost (20–30 l/qm) verbessert werden. Vorgärten fallen, besonders in Siedlungen, oft sehr schmal aus. Doch sie sind Teil des Straßenraums Grundsätzlich ist es ratsam, den Nährstoffgehalt und deshalb für das Ortsbild sehr wichtig. Wenn der des Bodens, vor der Anlage des Gartens durch ei- Verkehr dies zulässt, sollten Sie Vorgärten möglichst ne Bodenuntersuchung bestimmen zu lassen. nicht einzäunen. Dadurch können diese wie ein Teil der öffentlichen Grünflächen wirken. Besonders der 32 Raumbildende Elemente Eingangsbereich eignet sich gut für die Bepflanzung Die ein Haus umgebenden Freiflächen sind anfangs mit Blütenstauden. Sowohl für schattige als auch im Regelfall von allen Seiten einsehbar. Man fühlt für sonnige Bereiche gibt es geeignete Stauden, die sich wie auf dem Präsentierteller. Um dem entge- über das ganze Jahr immer wieder neue Blühas- genzuwirken, müssen Sie Räume schaffen, die dort, pekte bieten. Meist reicht der Platz auch noch für einen kleinkro- Die Befestigung können Sie je nach Nutzungsinten- nigen Baum, der den Vorgarten beschirmt. Dafür sität wählen: Rasenwege, Trittplatten, Schotter, Rin- eigenen sich z.B. halbstämmige Obstbäume, Rot- de, Pflaster- oder Plattenbeläge. Nach Möglichkeit dorn, Eberesche oder Zieräpfel. sollten Sie hier in der Region vorkommende Materialien verwenden. Eher fremd wirken rote und sehr Sitzplätze helle Belagoberflächen. Geschwungene Wege wir- Den Hauptsitzplatz sollten Sie direkt am Haus, ken immer gefälliger als geradlinige. möglichst geschützt in einem Gebäudewinkel, anlegen. Größer als drei mal vier Meter muss die be- Wasseranlage festigte Fläche in der Regel nicht sein. Zu große Wasser ist nicht nur für das Wachstum der Pflan- Flächen wirken monoton und sollten durch Kübel- zen wichtig, sondern auch als belebendes Garten- pflanzen aufgelockert werden. element. Ob Brunnen sprudeln oder Libellen über einem Gartenteich schwirren sollen, hängt ganz von Um sich vor zu starker Besonnung zu schützen, Ihren persönlichen Wünschen ab. Trinkwasser wird bietet es sich an, einen geeigneten Baum zu pflan- in Zukunft ein immer kostbareres Gut, deshalb lohnt zen oder eine berankte Pergola zu integrieren. es sich für Sie auf alle Fälle, eine Regenwassersammelanlage einzuplanen. Sehr schön ist es, noch weitere kleinere Sitzmöglichkeiten im Garten anzulegen – z.B. ein Früh- Einfriedungen stücksplatz, eine Feierabendbank oder einen Zäune sollten Sie nur dann aufstellen, wenn sie schattigen Kaffeetisch unterm Apfelbaum. wirklich notwendig sind. Wege Als Material kommt im ländlichen Raum nur Holz Wege im Garten sind notwendig, sollten aber in Betracht, sei es in Form von Latten, Halbrund- so unauffällig wie möglich integriert sein. Sie dür- hölzern oder Hanicheln. Eine chemische Imprä- fen einen Gartenraum nicht zerteilen, sondern gnierung oder ein Anstrich ist aus Gründen des sollen ihn einfassen. Hauptwege sollten ca. Holzschutzes nicht erforderlich, weil dadurch die 1,2 Meter und Nebenwege max. 80 Zentimeter Lebensdauer nur unwesentlich verlängert werden breit sein. 33 kann. Viel wirksamer ist die Beachtung des kons- Nutzgarten truktiven Holzschutzes, z.B. abgeschrägte Kanten Gemüse- und Kräuterbeete brauchen viel Licht. Sie oder Pfostenschuhe. In geschlossenen Baugebie- sollten sie deshalb auf der Südseite des Grund- ten ist die Zaunverwendung in der Regel im Bebau- stücks, nicht zu weit vom Haus entfernt, anlegen. ungsplan festgelegt. Zur Bodenvorbereitung empfiehlt es sich, im ersten Kompostplatz Jahr tiefwurzelnde Gründüngungspflanzen anzu- Der Kompostplatz sollte nicht zu klein und leicht bauen (z.B. Landsberger Gemenge). Sehr wichtig beschattet sein sowie in der Nähe des Küchen- ist es, besonders im Nutzgarten, vor der Pflanzung gartens liegen. Notwendig ist ein Sammelbehälter eine Bodenuntersuchung durchführen zu lassen. aus Holzlatten, Drahtgitter oder Recyclingkunststoff und daneben genügend Platz, um das ge- Bepflanzung sammelte Material zu Mieten auf- und umsetzen Je nach Grundstücksgröße ist Platz für freiwach- zu können. Nehmen Sie bei der Aufstellung der sende Hecken und bestimmt auch für einen mar- Kompostbehälter auch Rücksicht auf den Nach- kanten Hausbaum. barn. Zuerst legen Sie die Standorte der Bäume und Kinder im Garten Großsträucher fest. Dabei ist wichtig, dass Sie die Je nach Alter sollten Sie Sandkasten, Schaukel, erreichbare Endgröße eines Gehölzes beachten. Die Spielhaus, Feuerstelle oder Kinderbeet mit einpla- wachsenden Gehölze verändern auch die Lichtver- nen. Für das Herumtoben muss jedoch noch ge- hältnisse im Garten oder Haus. All dies sollten Sie nügend Freiraum bleiben, denn in erster Linie brau- vor der Festlegung des Pflanzortes berücksichtigen. chen Kinder Plätze zum Spielen und keine So kann z.B. ein Ahorn im Alter einen Kronendurch- vorgefertigten Spielplätze. messer von mehr als zehn Meter und eine Höhe von 20 Meter erreichen. Nisthilfen, Steinhaufen, flache Wassertümpel, Blü- 34 tenstauden und Wildfruchtgehölze bieten reichlich Für kleinere Gärten eigenen sich eher Arten wie die Gelegenheit zum Experimentieren und um Natur zu Eberesche, Hainbuche, Rotdorn, Feldahorn und vor erleben. allem Obstgehölze. Apfel-, Pflaumen- und Birnenhoch- oder -halbstäm- die auf Dauer unter diesem Maß bleiben, können me benötigen ca. sechs bis acht Meter Standraum. Sie auch Zierquitte, Forsythie, Kolkwitzie, Spier- Süßkirschen werden etwas größer und wachsen straucharten, Zierjohannisbeere oder Strauchrosen sehr schnell, dies gilt es bei der Standortwahl zu verwenden. Nadelgehölze wirken düster und lang- berücksichtigen. Wer wenig Platz hat und trotzdem weilig, da sie im Laufe des Jahres immer den glei- auf Obst nicht verzichten will, kann schwachwach- chen Anblick bieten. sende Buschbäume und Spaliere verwenden. Zweifarbige und buntlaubige Gehölze sollten Sie, Hecken, die das Grundstück einrahmen, bieten wenn überhaupt, nur sehr sparsam pflanzen. Das Sicht- und Windschutz und schmücken den Garten gleiche gilt auch für Trauer-, Korkenzieher- und über das Jahr mit Blüten, Früchten und farbigem Säulenformen, die in einem Hausgarten meist zu Herbstlaub. Bei richtiger Artenwahl bieten sie auch dominant und im ländlichen Siedlungsbereich Vögel und Insekten reichlich Nahrung und Nistraum. fremdartig wirken. Für die heimische Tierwelt am wertvollsten sowie an Geschnittene Hecken stören vor allem in Ortsrand- Boden und Klima am besten angepasst sind Wild- lage das Landschaftsbild erheblich. Besonders gehölze. Liguster, Heckenkirsche, Alpenjohannis- Thujenhecken wirken kalt und eintönig und sind ne- beere und Schlehe eigenen sich z.B. als Füllsträu- benbei auch stark giftig. Aus Platzgründen kann es cher, die von Flieder, Kornelkirsche, Bluthartriegel, allerdings erforderlich sein, eine Schnitthecke zu Holunder, Schneeball, Wildrose und Haselnuss pflanzen. Empfehlenswerte Pflanzen dafür sind Kor- überragt werden. nelkirsche, Liguster, Hain- und Rotbuche oder Feldahorn. Am schönsten sind freiwachsende Hecken mit Buchten und Vorsprüngen an den Rändern. Solche Rasen und Wiese Hecken benötigen allerdings eine Breite von min- Auf dem Rasen spielt sich ein Großteil des Garten- destens drei Meter. Oft lassen aber die Platzverhält- lebens ab, und der optische Eindruck einer grünen nisse nur eine einreihige, maximal zwei Meter hohe Fläche vermittelt die notwendige Ruhe. Um vielfäl- Hecke zu. Da es nur wenige heimische Arten gibt, tige Nutzungen zu ermöglichen, sollte er allerdings 35 auch belastbar sein. Makelloser Zierrasen erfordert ge Farbenzusammenstellung ermöglichen, wüchsig, sehr viel Pflege und damit auch Zeit- und Kosten- reichblühend und robust sind. aufwand. Für gutes Gedeihen brauchen Rosen unbedingt eiDie Alternative „Blumenwiese“ ist im Garten nicht nen sonnigen und luftigen Standort. Der Boden so einfach zu verwirklichen, da der Boden meist zu muss tiefgründig sein, d.h. mindestens 50 Zenti- nährstoffreich ist und so eine Fläche nicht zu oft be- meter Gartenerde sind notwendig. Weiter spielt die treten werden sollte. Besser ist im Normalfall eine geeignete Sortenwahl eine entscheidende Rolle. Rasenwiese aus strapazierfähigem Gebrauchsra- Verwenden Sie Rosen mit dem Prädikat „ADR-Ro- sen mit Kräutern wie Klee, Ehrenpreis oder Brau- se“ (Allgemeine Deutsche Rosenneuheitenprüfung). nelle, die nur bei Bedarf gemäht wird und auch eine Diese sind robust und kaum anfällig gegen Pilz- sommerliche Trockenperiode verkraftet. Die späte- krankheiten. Neben der klassischen Verwendung re Pflege der Rasenfläche erleichtern Sie ungemein, von Rosen als Beet- oder Flächenrosen hat sich wenn Sie als Mähkante Pflastersteine, Bruchsteine auch die Verwendung der neueren Kleinstrauch- oder Klinker entlang von Wegen und Stauden oder oder Bodendecker-rosen bewährt. Für Sichtschutz- Gemüsebeeten ebenerdig verlegen. pflanzungen können öfterblühende Strauchrosen und einmalblühende Wildrosen verwendet werden. Stauden im Garten Die Bepflanzung von Eingängen, Torbögen oder Stauden sind ausdauernde Blütenpflanzen, de- Rankgerüsten ist mit öfterblühenden Kletterrosen ren oberirdische Teile nach der Vegetationszeit gut möglich. Extrem heiße Südwände sollten aber meist völlig absterben, während die unterirdischen wegen Befall durch Schädlinge möglichst gemieden den Winter überdauern und im nächsten Früh- werden. Als weitere Möglichkeit, Rosen im Garten jahr neu austreiben. Die besonders üppigen und einzusetzen, bietet sich eine frei wachsende He- farbenprächtigen unter ihnen sind die Beet- oder cke aus unterschiedlichen Strauchrosen und stark Prachtstauden, wie z.B. Pfingstrosen, Rittersporn, wüchsigen Beetrosen an. Hier kann durch gezielte Phlox, Sonnenbraut, Taglilien, Astern und Gräser. Arten- und Sortenwahl ein Blütenflor von Ende Mai Für sie sucht man einen sonnigen Platz aus und bis Anfang/Mitte Oktober erzielt werden. Auch die sorgt für tiefgründigen, humosen Boden. Ist der Hagebutte, die es in vielen Formen und Farben gibt Standort schattig bis halbschattig, dann eignen sich und die bis spät in den Winter hängen bleiben, ver- Frauenmantel, Astilben, Storchschnabel, Funkien leiht einer Rosenhecke einen hohen Zierwert. und Herbstanemonen. Bei der Auswahl der Arten und Sorten sollten Sie darauf achten, dass zu jeder Jahreszeit etwas blüht. Sollten Sie noch weitere Fragen rund um das Thema Garten haben, können Sie sich an Herrn Rosen Georg Unterhauser, Kreisfachberater für Gar- Seit der Antike gilt die Rose als Königin der Blu- tenkultur und Landespflege, Tel. 0861-58 385, men. Bei der naturnahen Gestaltung eines Gartens wenden. sollten Sie Rosen verwenden, die eine wohlgefälli- 36 FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG Die Baufinanzierung Gesamtkosten Wohnen in den eigenen vier Wänden? Der Wunsch Ausgangspunkt jeder Finanzierungsplanung ist die danach ist heute größer denn je. An erster Stel- Ermittlung der Gesamtkosten. Nicht selten werden le steht das Einfamilienhaus. Es verkörpert Freiheit, bei der Planung einzelne Kosten übersehen oder zu Sicherheit, Unabhängigkeit, entspanntes Wohnen gering eingeschätzt. Denken Sie nur an die Vielzahl und ist eine solide Vermögensanlage. Für junge Fa- an Entscheidungen, die während der Bauphase zu milien bedeutet das Eigenheim in erster Linie Raum treffen sind und die meist mit der teureren Variante für den Nachwuchs. abschließen. Ein wesentlicher Schritt zum Eigenheim ist die Fi- Um ein Höchstmaß an Kostensicherheit zu erlan- nanzierung. Die Anschaffung der Wohnimmobilie ist gen, bietet es sich an, einen Generalunternehmer in der Regel die größte Investition eines Privathaus- mit der Erstellung des Eigenheimes zu beauftragen halts. Wer sich zu diesem Schritt entschließt, soll- oder sich sehr detailliert die Kostenangebote der te sich daher über die finanziellen Folgen genau im Unternehmer vorlegen und von einem Architekten Klaren sein. prüfen zu lassen. Eine sorgsame Überprüfung der Unterlagen schützt Sie vor unliebsamen Überra- Die Finanzierung der Immobilie ist eine langfristige An- schungen. gelegenheit. Sie muss daher auf Ihre Ansprüche und Möglichkeiten zugeschnitten sein. Im Wesentlichen Die nachfolgende Aufstellung möglicher Kosten- stellen sich für Sie zwei konkrete Fragen: „Welche Ge- punkte bei der Errichtung eines Wohnhauses soll samtkosten fallen für die Investition an?“ und „Welche Ihnen als Anhaltspunkt bei der Fixierung der Ge- finanzielle Belastung kann ich tragen?“ samtkosten dienen: 37 Finanzierungsplan / Kapitaldienstfähigkeit Kosten des Grundstücks Nachdem Sie sich einen Überblick über die Ge- Wert des Grundstücks (Kaufpreis) Grundstücksfläche samtkosten Ihres Investitionsvorhabens verschafft m² je Euro Erwerbskosten (z.B. Grunderwerbssteuer, Maklercourtage) haben, müssen Sie sich auch Gedanken über die benötigten Finanzierungsmitteln machen. Dafür müssen Sie sich vor allem folgende Fragen stellen Erschließungskosten und beantworten: Herrichten des Bauplatzes Öffentliche Entwässerungs- und Versorgungsleitungen sowie Straßen „Welche Eigenmittel stehen mir in welcher Höhe Nichtöffentliche Entwässerungs- und Versor- zur Verfügung?“ und „In welcher Höhe brauche ich gungsleitungen und Straßen dann noch Fremdmittel?“ Baukosten Die Eigenmittel können aus bereits angesparten Reine Baukosten m³ X Garagen Euro Stück X Guthaben oder aus Schenkungen von Eltern oder Euro Kosten der Außenanlagen Großeltern herrühren. Sie sind in Ihrem Vorhaben eine verlässliche und damit gut kalkulierbare Größe. Entwässerungs- und Versorgungsanlagen ab Neben den tatsächlichen Eigenmitteln besteht auch Hausanschluss die Möglichkeit, Eigenleistungen zur Verwirklichung Hofbefestigungen, Einfriedungen Gartenanlagen Sonstige Außenanlagen Baunebenkosten Architekten- und Ingenieurleistungen Verwaltungsleistungen Behördenleistungen Beschaffung der Finanzierungsmittel Sonstige Nebenkosten des Eigenheimtraums einzubringen. Entscheidend ist, diese Form der Eigenmittel auch realistisch zu bewerten. Überlegen Sie also gut, welche Bauarbeiten Sie tatsächlich selbst in zeitlicher wie auch fachlicher Hinsicht ausführen können. Vor allem darf dieser Posten im ureigensten Interesse nicht dazu verwandt werden, bestehende Finanzierungslücken zu verschleiern. Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen = Gesamtkosten Ist die Höhe der Eigenmittel aus tatsächlichen Barmitteln und realistischen Eigenleistungen fixiert, 38 kann zur Bestimmung der benötigten Fremdmittel übergegangen werden. Versicherung, Rundfunk/Fernsehen/Pay-TV, Telefon/Handy, Zeitschriften/Tageszeitungen, Finanzierungsbausteine können sein: Bankdarlehen in verschiedenen Varianten, Bausparvor- und zwischenfinanzierungen, Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen oder Verwandtendarlehen. Die Art und Versicherungen, Sparraten, Bestehende Darlehensverpflichtungen/Leasing, Unterhaltsleistungen, Sonstige Lebenshaltungskosten (Kindergarten, Kleidung etc.) = Gesamtausgaben Form der auf Ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse zugeschnittenen Fremdmittel wird Ihnen der Finanzierungsberater Ihres Vertrauens vorstellen und erklären. Neben dem Finanzierungsaufbau Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit (zur Begleichung der Fremdfinanzierungskosten): Gesamteinnahmen gilt es jedoch auch die finanzielle Situation genau + eingesparte Miete zu beleuchten und heraus zu finden, welche monat- – Gesamtausgaben liche Belastung (Kapitaldienstfähigkeit) derzeit für = Kapitaldienstfähigkeit den Bauherrn wirtschaftlich noch konkret tragbar ist. Hierzu kann Ihnen die folgende Einnahmen- und Die Kapitaldienstfähigkeit, also Ihre monatliche Ausgabenrechnung nützliche Dienste leisten: tragbare Belastung, ist eine der wichtigsten Größen in Ihrer Finanzierungsplanung. Das Kunststück Monatliche Einnahmen besteht nun darin, die tatsächlich entstehenden Lohn/Gehalt, Rente, Kindergeld, Mieteinnahmen, monatlichen Kosten aus Ihrem individuellen Finan- BAföG/Wohngeld/Grundsicherungsleistungen, zierungsaufbau für Zins und Tilgung einschließlich Nebentätigkeit, Unterhalt, Sonstige Einnahmen der Bewirtschaftungskosten für das neue Haus so (Unterstützung durch Familie, Zinseinnahmen) = Gesamteinnahmen abzustimmen, dass sie Ihre Kapitaldienstfähigkeit nicht übersteigen. Der Kapitaldienst ist im Regelfall nachhaltig über viele Jahre zu erbringen und bedarf Monatliche Ausgaben Miete, Nebenkosten, Gas/Heizöl/andere Energieträger, Wasser, Strom, Müllabfuhr, Kaminkehrer, KfZ-Kosten, KfZ-Steuer und daher eines ausgewogenen Verhältnisses zum monatlich zur Verfügung stehenden Betrag. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten kleine Puffer für auftretende Eventualitäten geschaffen werden. 39 schiedenen Programmen und Zuschüssen den priva- Wohnungsbauförderung durch den Freistaat Bayern ten Wohnungsbau. Wenn Sie ein Einfamilienhaus bauen oder erwerben Der Bund und der Freistaat Bayern fördern mit ver- wollen oder eine Eigentumswohnung kaufen möch- KfW Förderbank ten, sollten Sie sich auf alle Fälle über die Förder- Die Beantragung der Förderkredite des Bundes möglichkeiten des Freistaates Bayern im Rahmen der bei der KfW Förderbank erfolgt über die jeweilige Wohnungsbauförderung informieren. Gefördert wird Hausbank. die Wohneigentumsbildung im Sozialen Wohnungsbau mit zinslosen Darlehen, deren Tilgung in den ers- Eine direkte Beantragung bei der KfW ist nicht mög- ten drei Jahren ausgesetzt wird. Die Darlehenshöhe lich. Derzeit stehen folgende Förderprogramme zur ist nach Regionen und Wohnungsgrößen gestaffelt. Verfügung: Als familienfreundliche Komponente sieht das Pro- Wohnhausneubau: gramm den Erlass einer Darlehensschuld bei der KfW-Wohneigentumsprogramm Geburt eines jeden Kindes nach der Darlehensge- und währung vor. Zusätzlich zur Eigentumsförderung Ökologisches Bauen des Sozialen Wohnungsbaues können Bauherrn (im Zuge der Errichtung von KfW-Energie- auch ein zinsverbilligtes Darlehen aus dem Ergän- sparhäusern und Passivhäusern oder bei zungsprogramm der Bayerischen Landesbodenkre- Einbau von Heiztechnik auf Basis erneuer- ditanstalt erhalten. barer Energien) Ansprechpartner ist das Landratsamt Traunstein, Renovieren, Energie Wohnraum-Modernisierung Frau Schuhbeck (Telefon 0861/58-241) oder Frau Parzinger (Telefon 0861/58-237). CO2-Gebäudesanierungsprogramm Solarstrom-Erzeugung Unsere Mitarbeiterinnen geben Ihnen gerne in allen Fragen rund um die Wohnungsbauförderung Weitere Informationen hierzu unter www.kfw.de. 40 Auskunft. Sofern Sie weitere Informationen nachlesen möch- bunden mit einer individuell auf Ihre Wünsche und ten, können Sie auch folgende Adressen im Internet Möglichkeiten zugeschnittenen Finanzierungsbera- besuchen: tung. • www.wohnen.bayern.de • www.innenministerium.bayern.de/bauen/ wohnungswesen • www.labo-bayern.de Seriöse und gute Beratungen bei Ansprechpartnern Ihres Vertrauens enthalten ergänzend das Angebot der Förderprogramme der KfW Förderbank und verweisen zudem an die Beratungsstelle Entscheidend für den gesicherten Erfolg Ihres Fi- im Landratsamt Traunstein hinsichtlich der Möglich- nanzierungsvorhabens ist eine sorgsame, durch- keiten der Wohnungsbauförderung im Freistaat dachte und vorsichtige Planung im Vorfeld, ver- Bayern. 41 BAURECHT Das Bauverfahren Grundsätzliche Voraussetzung für die Genehmigung Wenn Sie an dieser Stelle unserer Baubroschüre eines Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstim- angelangt sind, haben Sie sich bereits intensiv mung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem über Ihr beabsichtigtes Bauvorhaben Gedanken Bauordnungsrecht. gemacht. Was jetzt noch fehlt, ist die Baugenehmigung, aber keine Angst, auch diese Hürde Als Teil des Bauplanungsrechts kennt die Bau- kann gemeistert werden, zumal der Gesetzgeber leitplanung zwei Stufen, und zwar die vorberei- in den letzten Jahren das Bauverfahrensrecht stark tende Bauleitplanung, die im Flächennutzungs- vereinfacht und gestrafft hat. plan dargestellt wird, und die verbindliche Bauleitplanung, die sich in den Bebauungsplänen nieder- Wir wollen Ihnen den Weg bis zum konkreten Baube- schlägt. Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde. ginn dabei so einfach wie möglich machen. Gleich- Der Gemeinderat ist also zuständig für die Verab- wohl müssen die gesetzlichen Rahmenbedingungen, schiedung der Flächennutzungs- und Bebauungs- die im nachfolgenden Überblick dargestellt sind, be- pläne. achtet werden. Bebaubarkeit des Grundstücks Baurecht Bevor ein Grundstück bebaut werden soll, gilt es Beim Baurecht unterscheidet man nach dem vom Bauherrn zu klären, ob das Grundstück über- Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht. haupt bebaubar ist. Nicht jedes Grundstück kann als Das Bauplanungsrecht, das im Baugesetzbuch Bauland bezeichnet werden. Im Baugesetzbuch wer- (BauGB) geregelt ist, entscheidet über die Frage, den drei planungsrechtliche Bereiche unterschieden: ob überhaupt und was gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht klärt, wann und wie gebaut wer- 1. Das Grundstück liegt in einem durch Be- den darf, konzentriert sich also auf die Ausführung bauungsplan ausgewiesenen Baugebiet des Bauvorhabens auf dem Grundstück, und be- (§ 30 BauGB). stimmt über das jeweils zu beachtende Bauverfahren. Dieses Recht ist in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) geregelt. 42 2. Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, dem sogenannten Innenbereich, für den kein Bebauungsplan exis- Genehmigungsfreistellung tiert (§ 34 BauGB). Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, das im Geltungsbereich eines qualifizierten Be- 3. Das Grundstück liegt im Außenbereich, also we- bauungsplans liegt, ist der Bau Ihres Hauses unter der im Bereich eines Bebauungsplans noch in- bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei, nerhalb eines im Zusammenhang bebauten Orts- d.h. Sie brauchen überhaupt keine Baugenehmi- teils (§ 35 BauGB). gung. Es lässt sich generell feststellen, dass in den ersten Der Anwendungsbereich der Genehmigungsfrei- beiden Fällen grundsätzlich eine Bebaubarkeit der stellung wurde mit der Änderung der BayBO zum Grundstücke vorliegt, während im dritten Fall – bis auf 1. Januar 2008 bis zur Sonderbaugrenze und damit wenige Ausnahmen für sogenannte privilegierte Vor- insbesondere auch grundsätzlich auf gewerbliche haben – die Grundstücke als nicht bebaubar anzuse- Bauvorhaben ausgeweitet. hen sind. Im Regelfall stellt das übliche Ein- bzw. ZweifamiliWie gebaut werden kann, richtet sich im ersten Fall enhaus keinen Sonderbau im Sinne des Art. 2 Abs. nach den Festsetzungen des Bebauungsplans oder 4 BayBO dar und kann damit von der Genehmigung im zweiten Fall nach der Umgebungsbebauung. freigestellt werden. Nachdem die planungsrechtliche Einordnung nicht immer leicht ist, sollte in Zweifelsfällen möglichst Im Fall der Genehmigungsfreistellung müssen Sie frühzeitig im Bauamt der zuständigen Gemeinde keine Baugenehmigung beantragen, sondern ledig- oder bei der Bauaufsichtsbehörde im Landratsamt lich die Gemeinde vom Bauvorhaben informieren. Traunstein nachgefragt werden. Eine Baugenehmigungsgebühr fällt deshalb hier nicht an. In rechtlich schwierigen Fällen können Sie auch über einen sogenannten Vorbescheid (Art. 71 BayBO) eine Stattdessen kann die Gemeinde für die Sachbe- verbindliche Klärung der planungsrechtlichen Zuläs- handlung (geringe) Kosten erheben. Die Unterrich- sigkeit Ihres Vorhabens beantragen. tung der Gemeinde geschieht mit dem normalen 43 Bauantragsformular, auf dem „ Vorlage im Geneh- • Die Erschließung muss gesichert sein, also eine migungsfreistellungsverfahren“ angekreuzt und die ordnungsgemäße Wasserversorgung und Ab- erforderlichen Unterlagen beigefügt werden (siehe wasserbeseitigung sowie eine straßenmäßige Abschnitt „Die richtigen Unterlagen“ – S. 38). Anbindung müssen vorhanden sein. Spätestens mit dem Einreichen der Unterlagen bei • Die Gemeinde hat nicht innerhalb eines Mo- der Gemeinde müssen Sie auch Ihre Nachbarn be- nats nach Eingang der erforderlichen Unterlagen nachrichtigen. Der Gesetzgeber schreibt hier keine verlangt, dass ein Baugenehmigungsverfahren bestimmte Form vor. Es empfiehlt sich allerdings, durchgeführt werden soll. Sie kann aber die Frei- den Eigentümern der benachbarten Grundstücke stellung an Auflagen und Bedingungen knüpfen. den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen. Damit schaffen Sie nicht nur die Liegen diese Voraussetzungen vor, so dürfen Sie ei- Grundlagen für ein zukünftiges gedeihliches Nach- nen Monat nach Vorlage der vollständigen Unterla- barschaftsverhältnis, sondern Sie können auch gen mit dem Bau beginnen. Den Beginn bzw. den Rechtsstreitigkeiten oft vermeiden; denn die Un- Ablauf der Monatsfrist klären Sie am besten mit der terschrift des Nachbarn gilt als Zustimmung mit Gemeinde. Teilt die Gemeinde schon vorher mit, der Folge, dass er später nur sehr eingeschränkt dass sie mit Ihrem Bauvorhaben einverstanden ist, Rechtsmittel einlegen kann. können Sie sofort anfangen. Bitte beachten Sie: Die Genehmigungsfreistellung führt nur dazu, dass kein Voraussetzungen für das Freistellungsverfahren Genehmigungsverfahren durchzuführen ist. Die für • Das Grundstück muss sich innerhalb eines qua- Baugesetzbuches und der Bayerischen Bauordnung Ihr Bauvorhaben einschlägigen Bestimmungen des lifizierten Bebauungsplans im Sinn des § 30 Abs. sowie der übrigen rechtlichen Vorschriften gelten 1 BauGB befinden. selbstverständlich weiterhin. Für deren Einhaltung • Das Bauvorhaben darf den Festsetzungen des Bebauungsplans und den Regelungen sind Sie als Bauherrin oder als Bauherr zusammen mit Ihrem Planer aber selbst verantwortlich. eventuell vorhandener örtlicher Bauvorschriften 44 im Sinn des Art. 81 Abs. 1 BayBO – z.B. einer Der Wegfall der behördlichen Prüfung wird da- gemeindlichen Gestaltungssatzung – nicht durch ausgeglichen, dass bestimmte bautechni- widersprechen. sche Nachweise – nämlich über Standsicherheit, Schall-, Wärme- und baulichen Brandschutz – von Vorhaben im „vereinfachten Baugenehmigungs- einer dafür geeigneten Person erstellt werden müs- verfahren“ nach Art. 59 BayBO zu erteilen. Dieses sen. Sie müssen diese Nachweise weder der Ge- Verfahren läuft wie ein normales Baugenehmigungs- meinde noch dem Landratsamt Traunstein vorlegen, verfahren ab, jedoch ist der Prüfungsumfang, also sie müssen diese aber spätestens bei Baubeginn das, was vom Landratsamt Traunstein als zustän- auf der Baustelle vorliegen haben. diger Baugenehmigungsbehörde geprüft wird, auf einen Kernbereich von Vorschriften eingeschränkt. Ebenso müssen Sie sich vom Bezirkskaminkehrer- Geprüft werden nur noch folgende Punkte: meister die Tauglichkeit und sichere Benutzbarkeit Ihrer Abgasanlagen bescheinigen lassen, bevor Sie • die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Ihre Feuerstätten in Betrieb setzen. Dem Landrats- Vorschriften des Bauplanungsrechts und den amt Traunstein ist lediglich der Baubeginn und die Regelungen örtlicher Bauvorschriften wie z.B. beabsichtigte Aufnahme der Nutzung anzuzeigen. einer Gestaltungssatzung, Allerdings kann vor Ort die Rechtmäßigkeit des Vorhabens bei entsprechendem Anlass kontrolliert werden. Spätestens mit der Baubeginnsanzeige ist • beantragte Abweichungen von Vorschriften der Bayerischen Bauordnung, • andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, auch eine Erklärung des jeweiligen bautechnischen wenn die Baugenehmigung eine Entscheidung Nachweiserstellers vorzulegen. nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ersetzt oder diese wegen der Baugenehmigung Vereinfachte Genehmigungsverfahren entfällt (z.B. im Denkmalschutzrecht). Wenn Ihr Grundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt oder das Das gesamte Bauordnungsrecht ist also nicht mehr Vorhaben sich nicht im vollen Umfang an dessen Gegenstand der behördlichen Prüfung, Das bedeu- Festsetzungen hält, müssen Sie eine Baugenehmi- tet aber keinesfalls, dass diese Vorschriften nun gung beantragen. nicht mehr gelten würden! Da Ein- und Zweifamilienhäuser im Regelfall kei- Selbstverständlich müssen Sie diese rechtlichen ne Sonderbauten im Sinne des Art. 2 Abs. 4 Bay- Vorgaben weiter beachten und zum Beispiel die BO darstellen, ist die Baugenehmigung für derartige vorgeschriebenen Abstandsflächen einhalten. Ver- 45 antwortlich dafür sind aber Sie selbst zusammen tigt werden dürfen. Dazu kommen noch Auslagen der mit den am Bau Beteiligten (Entwurfsverfasser und Behörde wie etwa die Kosten für die Zustellung. Bauunternehmer), nicht mehr das Landratsamt Traunstein. Die notwendigen Unterlagen Ein vollständiger Bauantrag hilft Zeit und Geld spa- Wie im Freistellungsverfahren bereits dargestellt, ren und ist die Grundvoraussetzung für eine zügige wird der eingeschränkte Prüfungsumfang dadurch Bearbeitung. ausgeglichen, dass bestimmte bautechnische Nachweise – Standsicherheit, Schall-, Wärme- und In der sogenannten Bauvorlagenverordnung (Bau- baulicher Brandschutz – von einer dafür geeigne- VorlV) hat der Gesetzgeber genau geregelt, wel- ten Person erstellt werden und diese spätestens che Unterlagen für die Bearbeitung eines Bauge- bei Baubeginn auf der Baustelle vorliegen müs- suchs vorgelegt werden müssen. Dabei werden die sen. Ebenso müssen Sie sich die Tauglichkeit und verschiedenen Verfahren vom Grundsatz her gleich sichere Benutzbarkeit Ihrer Abgasanlagen durch behandelt, d.h. die Bauvorlagen sind sowohl im Ge- den Bezirkskaminkehrermeister bescheinigen las- nehmigungsfreistellungs- als auch im vereinfachten sen, bevor Sie Ihre Feuerstätten in Betrieb nehmen. Baugenehmigungsverfahren vorzulegen. Dem Landratsamt Traunstein ist lediglich der Baubeginn und die beabsichtigte Aufnahme der Nut- Einzureichen sind die erforderlichen Unterlagen zung anzuzeigen sowie spätestens mit der Bau- grundsätzlich bei der Gemeinde, in deren Gebiet beginnsanzeige die Erklärung des bautechnischen das Baugrundstück liegt. Die Gemeinde führt eine Nachweiserstellers. Vorprüfung durch und entscheidet, sofern erforderlich, über die Erteilung des sogenannten gemeindli- 46 Die Baugenehmigungsgebühr im vereinfachten Ver- chen Einvernehmens im Sinne des § 36 BauGB. fahren beträgt im allgemeinen zwei Promille der Bau- Sofern keine Genehmigungsfreistellung möglich kosten, bei Vorhaben im Geltungsbereich eines Be- ist, wird Ihr Antrag unverzüglich mit der gemeind- bauungsplans ein Promille, wobei Eigenleistungen bei lichen Stellungnahme an das Landratsamt Traun- der Festlegung der Baukosten nach den Vorgaben stein als zuständige Baugenehmigungsbehörde des Bayerischen Kostengesetzes nicht berücksich- weitergeleitet. Welche Unterlagen? 4. Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 bestehend Für den Bau oder Umbau eines Wohnhauses sind aus Grundrissen mit Angabe der Nutzung, Schnitte nach der Bau-Vorlagenverordnung folgende Unter- und Ansichten (werden vom Bauplaner erstellt). lagen grundsätzlich in dreifacher Ausfertigung vorzulegen: 5. Baubeschreibung (Anlage zum Antragsformular). 1. Antragsformular (erhältlich im Buch- und 6. Berechnung der Wohnflächen und des umbau- Schreibwarenhandel, im Internetangebot des ten Raums mit Baukosten (wird vom Bauplaner Landkreises Traunstein unter www. traunstein. erstellt). com, im Internetangebot des Bayerischen Staatsministerium des Innern unter www.stmi. 7. Berechnung des zulässigen, des vorhandenen bayern.de/service/formulare/ oder bei den und des geplanten Maßes der baulichen Nut- Bauplanern. zung, wenn das Bauvorhaben im Bereich eines Bebauungsplans liegt, der darüber Festsetzun- 2. Auszug aus dem Katasterwerk (Ausschnitt gen enthält. aus der Flurkarte) – wird nur einmal benötigt –, nicht älter als ein halbes Jahr, Maßstab 1:1000 8. Sofern die für Ihr Bauvorhaben notwendigen Ab- (erhältlich beim Vermessungsamt oder bei der standsflächen auf das Grundstück des Nachbarn Gemeinde, sofern diese am automatisierten reichen und dieser bereit ist, diese Abstandsflächen Abrufverfahren nach dem Vermessungs- und zu akzeptieren, ist eine Abstandsflächen-Übernah- Katastergesetz teilnimmt). meerklärung nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 Halbsatz 1 BayBO erforderlich (wird vom Bauplaner erstellt). 3. Lageplan im Maßstab 1:1000 mit Angabe der bestehenden und geplanten Gebäude, ihrer Abstände zu den Grundstücksgrenzen und zu be- 9. Angaben für die Baustatistik (Anlage zum Antragsformular). stehenden Gebäuden auf dem Baugrundstück (wird vom Bauplaner auf der Grundlage der amt- Im Einzellfall können weitere Unterlagen zur Beur- lichen Flurkarte erstellt). teilung des Bauvorhabens erforderlich sein, so z.B. 47 48 der Nachweis einer gesicherten Abwasserentsor- auch – für kleinere Vorhaben wie etwa Wohngebäu- gung bei fehlendem Kanalanschluss. Bitte beach- de mit bis zu je drei Wohnungen – Bautechniker oder ten Sie zum Schluss, dass die Bauvorlagen grund- Handwerksmeister des Bau- und Zimmereifaches. sätzlich von einem Bauvorlageberechtigten erstellt Wenn Sie selbst über diese Qualifikation nicht verfü- und unterschrieben sein müssen. Bauvorlagebe- gen, müssen Sie zur Erstellung der Bauvorlagen einen rechtigt sind z.B. Architekten und Bauingenieure, aber Bauvorlageberechtigten beauftragen. NOTIZEN Sparkassen-Finanzgruppe Jetzt modernisieren. Sie und das Handwerk vor Ort profitieren davon! Allein schon aus finanziellen Gründen lohnt es sich, Ihr Modernisierungsvorhaben jetzt zu realisieren. Unser Förderprogramm und Ihre Modernisierungsmaßnahme sorgen für doppelte Vorteile: Sie profitieren von den einmalig günstigen Sonderkonditionen – die Handwerksbetriebe in unserer Region verbessern ihre Auftragslage und sichern damit Arbeitsplätze. Wenn’s um Geld geht – Sparkasse.
