Beschlussentwurf und Anlagen
Werbung
Telefon 233-28567 Telefax 233-24213 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung PLAN HA II/22V Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b Hansastraße, Josef-Rank-Weg (nordwestlich) und Bahnlinie - ADAC - Satzungsbeschluss Stadtbezirk 7 – Sendling-Westpark Sitzungsvorlagen Nr. 02 – 08 / V 09573 Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 28.02.2007 (SB) Öffentliche Sitzung Kurzübersicht zur beiliegenden Beschlussvorlage Anlass Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Hauptverwaltung ADAC Inhalte Satzung mit Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der Hauptverwaltung des ADAC auf seinem ca. 2,7 ha großen Grundstück unter Einbindung des denkmalgeschützten „SanderHauses“ Festsetzung von Kerngebietsnutzungen, einer Grünvernetzungszone mit integriertem Fuß- und Radweg entlang der Bahn, einer Grün- und Wegeverbindung in Verlängerung der Dillwächterstraße und einer Bikeand Ride-Anlage Entscheidungsvor- Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b schlag wird als Satzung beschlossen. Gesucht werden kann im RIS auch nach - Hansastraße - ADAC Telefon: 233 - 28567 Telefax: 233 - 24213 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung PLAN HA II/22 V Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b Hansastraße, Josef-Rank-Weg (nordwestlich) und Bahnlinie - ADAC - - Satzungsbeschluss - Stadtbezirk 7 – Sendling-Westpark Sitzungsvorlagen Nr. 02 – 08 / V 09573 Vorblatt zur Beschlussvorlage des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 28.02.2007 (SB) Öffentliche Sitzung Inhaltsverzeichnis I. Vortrag der Referentin A) Billigungsbeschluss B) Beteiligung der Behörden C) Öffentliche Auslegung D) Beteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB E) Gutachten II. Antrag der Referentin A) Satzungstext B) Begründung zum Bebauungsplan III. Beschluss Seite 1 1 3 3 3 4 4 5 11 54 Telefon 233 – 28567 233 – 28649 233 – 24306 Telefax 233 – 24213 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung PLAN HA II/22 V PLAN HA II/22 P PLAN HA II/52 Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b Hansastraße, Josef-Rank-Weg (nordwestlich) und Bahnlinie - ADAC - Stadtbezirk 7 – Sendling-Westpark Satzungsbeschluss Sitzungsvorlagen Nr. 02 – 08 / V 09573 Anlagen: 1. Übersichtsplan 2. Plan Lage im Stadtgebiet 3. Bebauungsplan (ohne Maßstab) 4. Zusammenfassende Erklärung Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 28.02.2007 (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Wie nachstehende Satzung und Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b. (S. 5 ff) A) Billigungsbeschluss Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b am 08.11.2006 gebilligt und zur Auslegung beschlossen sowie dem Durchführungsvertrag zugestimmt. Im Rahmen der Diskussion zur Beschlussvorlage vom 08.11.2006 wurde vom Stadtrat vorgebracht hinsichtlich der geplanten Verkehrsführung über die Tübinger /Dillwächterstraße noch einmal zu überprüfen, ob die durch das Vorhaben ausgelöste zusätzliche Verkehrsbe- Seite 2 lastung nicht vorwiegend über die Hansastraße bewältigt werden könnte. Das Planungsreferat überprüfte daraufhin nochmals die geplante Verkehrsführung, insbesondere im Hinblick auf die Belastbarkeit der Hansastraße, an Hand der vorliegenden Gutachten. Zusammenfassend stellt sich die künftige Verkehrsbelastung folgendermaßen dar: Für das Bauvorhaben des ADAC wird mit einem Verkehrsaufkommen von ca. 2 500 Kfz/24 h gerechnet. Zwar ist die Hansastraße im Bereich des geplanten ADAC-Standortes hinsichtlich der Streckenleistungsfähigkeit tagsüber noch aufnahmefähig, allerdings haben Untersuchungen der Leistungsfähigkeit der benachbarten Knotenpunkte Leistungsdefizite in den Spitzenzeiten ergeben. Es wurden deshalb Lösungen erarbeitet, die dazu beitragen, eine Verschlechterung der Leistungsfähigkeit der betroffenen Knotenpunkte aufgrund der vom ADAC zukünftig erzeugten Verkehre zu vermeiden. (s.a. Kap.B. Nr. 4.8 und Durchführungsvertrag). - Gezielte Verkehrsführung über Tübinger / Dillwächterstraße Aufgrund fehlender Fahrbeziehungen vom Trappentreu-Tunnel (Mittlerer Ring) zur Hansastraße müssen diese Fahrbeziehungen über den Knoten Tübinger Straße/Mittlerer Ring abgewickelt werden. Dies bedeutet, dass auch die Verkehre vom Trappentreu-Tunnel zur künftigen ADAC-Zentrale über die Tübinger und die Dillwächterstraße fließen. Zur Vermeidung einer Mehrbelastung des Knotens Westend-/Elsenheimer-/Hansastraße sollen ADAC-bezogene Verkehre von und nach Südwesten (Westendstraße, Zschokkestraße) verstärkt über die Tübinger Straße und die Dillwächterstraße geführt werden. Die Dillwächterstraße liegt entsprechend dem Flächennutzungsplan in einem Kerngebiet. Sie ist durch angrenzende Büronutzungen gekennzeichnet. Der Begegnungsfall Lkw/Lkw soll durch ein straßenbegleitendes einseitiges Halteverbot ermöglicht werden. - Entlastung des Knotenpunktes Westend-/Elsenheimer-/Hansastraße Der Knotenpunkt Westend-/ Elsenheimer-/ Hansastraße weist in der maßgebenden morgendlichen Spitzenstunde derzeit eine Leistungsreserve von + 1% auf. Allerdings würde ohne eine frühzeitige Ableitung des Verkehrs von der Westendstraße zum ADAC über die Tübinger und die Dillwächterstraße die Leistungsfähigkeit dieses Knotens, verursacht durch den Neuverkehr, auf ein künftiges Defizit von –1 % absinken. Mit der Verkehrsableitung über die Tübinger und die Dillwächterstraße kann die derzeitige Leistungsreserve gehalten werden. - Geplante Errichtung einer Lichtsignalanlage am Knotenpunkt Dillwächter-/ Hansastraße/ Zufahrt ADAC Ohne Lichtsignalanlage am Knotenpunkt Dillwächter-/Hansastraße mit der, der Dillwächterstraße schräg gegenüberliegenden Zu-/Abfahrt der ADAC-Tiefgarage, könnte das Verkehrsaufkommen aus den Nebenrichtungen (Dillwächterstraße, ADAC-Ausfahrt) sowohl in der vormittäglichen als auch in der nachmittäglichen Spitzenstunde nicht mehr leistungsgerecht abgewickelt werden. Es käme zu hohen Wartezeiten und wachsenden Rückstaus. Aufgrund der oben beschriebenen mangelnden Leistungsfähigkeit haben sowohl der Gutachter als insbesondere auch die im Verfahren beteiligten Fachdienststellen die Errichtung einer Lichtsignalanlage gefordert. Um Störungen in der Nebenverkehrszeit für die Hauptrichtungsverkehre in der Hansastraße möglichst gering zu halten, sollten die Nebenrichtungszufahrten und die Fußgänger über die Hauptrichtung verkehrsabhängig auf Anforderung die Freigabe erhalten. Im Übrigen wäre jedes Kraftfahrzeug, das nach links zur künftigen ADAC-Hauptverwaltung abbiegen wollte, in Abhängigkeit von der Stärke des Gegenverkehrs eine Behinderung für den Verkehrsfluss in der Hansastraße, da nur ein Fahrstreifen je Richtung vorhanden ist. Die Verkehrsführung über die Tübinger / Dillwächterstraße soll die Anzahl der Linksabbieger reduzieren. Seite 3 Durch die gezielte Verkehrsführung und die Errichtung der Lichtsignalanlage können die Verkehre aus den Nebenrichtungen ohne längere Wartezeiten die Hansastraße kreuzen, bzw. in sie eingeführt werden. B) Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB (Erneute Behördenbeteiligung) Die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte im Anschluss an die Billigung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes parallel mit der Auslegung vom 11.12.2006 mit 11.01.2007. Im Rahmen dieses Verfahrensschrittes wurde vom Eisenbahn-Bundesamt mit Schreiben vom 02.01.2007 die nachstehende Stellungnahme zur Planung abgegeben: Im Umgriff des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 1619 b befinde sich eine Fläche, die als Baustelleneinrichtungsfläche im Planfeststellungsverfahren „Ausbau der S 20, Ausbau des Haltepunktes Heimeranplatz“ vorgesehen sei. Die Pläne hierzu lagen vom 07.04.2004 bis 06.05.2004 öffentlich aus. Für die betroffene Fläche dürfen formell gemäß § 19 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) keine wesentlich wertsteigernden oder die geplanten Baumaßnahmen erheblich erschwerenden Veränderungen vorgenommen werden. Daraufhin hat der ADAC als Grundstückseigentümer dieser Fläche mit der DB Netz AG als Vorhabenträgerin der geplanten Baumaßnahme der Bahn eine Vereinbarung getroffen, die die Vorhaltung und Sicherung der Baustelleneinrichtungsfläche zugunsten der Bahn regelt und festlegt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1619 b stellt daher für die DB Netz AG keine wesentlich wertsteigernde Maßnahme und keine erheblich erschwerende Veränderung i.S.d. § 19 Abs. 1 AEG dar und steht der geplanten Baustelleneinrichtungsfläche nicht entgegen. § 19 AEG greift daher im vorliegenden Fall nicht. C) Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Öffentlichkeit durch die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) des gebilligten vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes mit Satzungstext und Begründung wurde vom 11.12.2006 mit 11.01.2007 durchgeführt. Die Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung erfolgte form- und fristgerecht im Amtsblatt der Landeshauptstadt München Nummer 33 vom 30.11.2006. Während der öffentlichen Auslegung wurden keine Anregungen vorgetragen. D) Beteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB Nach Durchführung der Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB hat sich die Notwendigkeit aufgezeigt textliche Festsetzungen anzupassen bzw. klarer und verständlicher zu formulieren. Es handelte sich lediglich um geringfügige Änderungen und Ergänzungen. In der Satzung wurde § 15 Abs. 6 - Grünordnung - dahingehend angepasst, dass Geländemodellierungen aus funktionalen Gründen auch bis zu einer Höhe von 0,70 m zulässig sein können. Die Begründung zum Bebauungsplan wurde korrespondierend mit der o.a. Änderung überarbeitet und angepasst. Gleichzeitig wurde in der Begründung der Punkt Stellplätze in Kap. B Nr. 4.8.1 verständlicher formuliert. Der Plan wurde rein redaktionell im Sinne einer besseren Lesbarkeit geringfügig angepasst. Durch die vorgenommenen Änderungen und Anpassungen im Text sowie die redaktionelle Überarbeitung im Plan werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Der materielle Regelungsgehalt hat sich in seinem Ergebnis nicht geändert. Eine von den Änderungen, Anpassungen und Berichtigungen betroffene Öffentlichkeit war nicht erkennbar. Ebenso wenig Seite 4 wurden hiervon Behörden und Träger öffentlicher Belange – weder erstmalig oder stärker als bisher – in ihren Belangen berührt. Das Beteiligungsverfahren nach § 4a Abs. 3 BauGB konnte sich deshalb auf den von den vorgenommenen Änderungen, Anpassungen und Berichtigungen betroffenen Grundeigentümer beschränken. Der betroffene Grundeigentümer hat mit Schreiben vom 25.01.2007 den textlichen Korrekturen und Anpassungen zugestimmt. E) Gutachten Zur Erhebung und Bewertung von umweltbezogenen Belangen, Belange der Stadtbildverträglichkeit und des Denkmalschutzes und der jeweiligen Auswirkungen wurden folgende Gutachten bzw. Untersuchungen in Auftrag gegeben: • • • • • • • • • • Historische und orientierende Altlastenuntersuchung Grundwasseruntersuchung Schalltechnische Untersuchung Verkehrsgutachten Untersuchung der elektrischen und magnetischen Umweltverträglichkeit Erschütterungstechnische Untersuchung Fachgutachten zu Klima, Verschattung und Lufthygiene Fachgutachten zur Stadtbildverträglichkeit Ökologische Konfliktabschätzung Denkmalpflegerische Beurteilung und Untersuchung Die Ergebnisse der vorstehenden Gutachten und Untersuchungen waren Grundlage bei der Erarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und sind in die sachgerechte Abwägung eingeflossen. Fristverkürzung für die Vorlage Eine Behandlung der Angelegenheit im Sinne der Ziffer 2.7.2 der AGAM in der heutigen Sitzung ist erforderlich, um umgehend die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der vorgesehenen Bebauung zu schaffen. Eine rechtzeitige Beschlussvorlage war nicht möglich, da zum Zeitpunkt der in der AGAM geforderten Anmeldefrist die zur Vorlage des gegenständlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erforderlichen Verfahrensschritte noch nicht abgeschlossen waren. Ferner musste nach Ende der öffentlichen Auslegung mit Ablauf des 11.01.2007 noch das Beteiligungsverfahren gem. § 4a Abs. 3 BauGB durchgeführt werden. Der Bezirksausschuss des 7. Stadtbezirkes Sendling-Westpark hat Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau Stadträtin Lindner-Schädlich, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. I. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b wird gem. § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung erlassen und ihm die nachfolgende Begründung beigegeben. 2. Der Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. Seite 5 A) SATZUNG Satzungstext des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1619 b der Landeshauptstadt München Hansastraße, Josef-Rank-Weg (nordwestlich) und Bahnlinie -ADAC- vom Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund der §§ 9, 10 und 12 des Baugesetzbuches (BauGB), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO), des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO), der Art. 91 und 7 Abs. 1 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und des Art. 3 des Gesetzes über den Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die Erholung in der freien Natur (BayNatSchG) folgende Satzung: §1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung (1) Für den Bereich Hansastraße, Josef-Rank-Weg (nordwestlich) und Bahnlinie wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Grünordnung gemäß § 12 BauGB als Satzung erlassen. (2) Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b besteht aus dem Plan der Landeshauptstadt München vom 17.10.2006, angefertigt vom Städtischen Vermessungsamt am ................................., und diesem Satzungstext. (3) Der für das Vorgabengebiet geltende einfache Bebauungsplan wird gemäß § 30 Abs. 3 BauGB durch diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan verdrängt. §2 Gliederung des Vorhabengebietes Zur Festsetzung eines unterschiedlichen Nutzungsmaßes wird das Vorhabengebiet in die Teilbereiche MK 1 und MK 2 gegliedert. Seite 6 §3 Art der baulichen Nutzung Im Vorhabengebiet sind folgende Nutzungen zulässig: Büro- und Verwaltungsnutzungen Räume für Veranstaltungen Gaststätten (Casino, Cafeteria) Druckerei Technikräume Werkstätten §4 Maß der baulichen Nutzung (1) Die Fläche von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenhäuser und ihrer Umfassungswände sind bei der Ermittlung der Geschossfläche mitzurechnen. (2) Im Bauraum des Teilbereiches MK 1 ist eine Fläche von ca. 16% (ca. 4400 m²) für einen Innenhof freizuhalten. Hiervon können jedoch bis zu max. 3.000 m² der Grundfläche mit maximal einem Vollgeschoss überbaut werden (Foyer, Casino). (3) Die Abstandsflächen im Innenhof werden auf das sich ergebende notwendige Maß verkürzt. §5 Baugrenzen, überbaubare Grundstücksflächen (1) Die Baugrenzen, mit Ausnahme der rückwärtigen entlang der Bahnlinie, können mit Dachüberständen, offenen Fluchttreppen, die von den Untergeschossen auf die Erdgeschossebene führen und dem Gebäude vorgelagert sind, sowie vereinzelt mit Bauteilen bis zu 3 m überschritten werden. Obige Baugrenzen können ferner von offenen Fluchttreppen, die von den Untergeschossen auf die Erdgeschossebene führen und dem Gebäude vorgelagert sind, mit einer Gesamtfläche von max.100 m², sowie den für die Gebäudetechnik notwendigen Einbring- und Lüftungsschächten und von Oberlichtern mit einer Fläche von insgesamt max. 80 m² überschritten werden, soweit dies technisch und konstruktiv erforderlich und aus gestalterischen Gründen vertretbar ist. (2) Eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze entlang der Bahn für Lüftungs- und Entrauchungsanlagen (Schächte mit Gitterrostabdeckung) ist um bis zu max. 0,60 m Tiefe zulässig. §6 Überbauung im Teilbereich MK 1 (1) Für den Baukörper mit der maximalen Wandhöhe von 87 m (Büroturm) ist, in dem im Plan gekennzeichneten Bereich parallel zur Bahnlinie, eine Überbauung ab dem 5. Obergeschoss des Sockelbaus zulässig. (2) Ausnahmsweise kann von der festgesetzten Lage der Überbauung geringfügig abgewichen werden, wenn konstruktive Belange dies erfordern und Belange der Grünordnung nicht entgegenstehen. Seite 7 §7 Höhenbegrenzung, Wandhöhe im Teilbereich MK 1 Die festgesetzte maximal zulässige Wandhöhe des Büroturmes von 87 m bezieht sich auf die Höhenkote von 528,50 m ü NN. §8 Dächer, Dachaufbauten im Teilbereich MK 1 (1) Zulässig sind nur Flachdächer. (2) Ausnahmsweise ist für die zulässige Überbauung des Innenhofbereiches (vgl. § 4 Abs. 2 der Satzung) auch ein geneigtes Dach mit variierender Neigung, die einen maximalen Neigungswinkel von 40° aufweist, zulässig. (3) Technische Dachaufbauten wie Überfahrten für Aufzüge, Aufzugsmaschinenräume, Lüftungstechnikräume, Kräne für Fassadenbefahranlagen sowie Anlagen zur Energiegewinnung sind zulässig. (4) Eine Überschreitung der zulässigen maximalen Wandhöhe des Büroturmes durch technische Dachaufbauten und Anlagen zur Energiegewinnung ist bis zu max. 5 m zulässig. Dachaufbauten sind gerechnet von der Außenkante des Gebäudes um mindestens das Maß ihrer Höhe zurückzusetzen. (5) Oberhalb der Vollgeschosse des fünfgeschossigen Sockelbaus sind offene Brüstungen bis max. 1,50 m Höhe zulässig. Sie sind gerechnet von der Außenkante des Gebäudes um mindestens das Maß ihrer Höhe zurückzusetzen. Geschlossene Brüstungen (Attika) sind bis max. 0,60 m Höhe zulässig. (6) Oberhalb der maximalen Wandhöhe des Büroturmes sind geschlossene Brüstungen (Attika) bis max. 0,60 m Höhe zulässig. §9 Stellplätze, Tiefgarage (1) Von den nach Art. 52 BayBO erforderlichen Stellplätzen in den Teilbereichen MK 1 und MK 2 dürfen nur 60 % auf dem Baugrundstück in einer Tiefgarage real hergestellt werden. (2) Die Tiefgarage ist in dem sich aus dem Plan ergebenden Umfang im Teilbereich MK 1 zulässig. (3) Ausnahmsweise sind in der Tiefgarage im Teilbereich MK 1 weitere 290 Stellplätze zulässig, wenn der erforderliche Nachweis dieser Stellplätze im Zusammenhang mit einem ordnungsgemäßen Betriebsablauf dargelegt wird. (4) Von den nach Abs. 1 zulässigen Stellplätzen können ausnahmsweise max. 20 als oberirdische Stellplätze für Besucher errichtet werden. Seite 8 (5) Die Decke der Tiefgarage ist außerhalb der Baugrenze um mindestens 1,20 m abzusenken und entsprechend hoch mit einem fachgerechten Bodenaufbau zu überdecken. Ausnahmsweise ist die Absenkung der Decke im nördlichen Bereich der Tiefgarage auf einer Fläche von bis zu 600 m² um nur 0,40 m zulässig. In diesem Bereich sind Oberlichter mit einer Fläche von insgesamt max. 80 m² zulässig. Im Bereich der unbebauten Fläche des Innenhofes ( vgl.§ 4 Abs. 2) ist die Decke der Tiefgarage um mindestens 0,60 m abzusenken und entsprechend hoch mit einem fachgerechten Bodenaufbau zu überdecken. (6) Die Entlüftung der Tiefgarage hat ausschließlich mechanisch zu erfolgen und ist über das Dach des maximal fünfgeschossigen Baukörpers in den freien Windstrom zu führen. Ein Mindestabstand von 20 m zur Fassade des Büroturms ist einzuhalten. (7) In den Untergeschossen sind neben der Garagennutzung ausnahmsweise auch Nutzungen wie z.B. Werkstätten, Lager, Umkleideräume, Rechenzentrum, Technikräume, Fahrradabstellplätze sowie Nutzungen der Ver- und Entsorgung zulässig. § 10 Abstellplätze für Fahrräder (1) Für das Vorhabengebiet sind Fahrradabstellplätze in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit herzustellen, in das Gebäude zu integrieren und dauerhaft bereitzuhalten. (2) Ausnahmsweise sind offene Fahrradabstellplätze für Besucher in geringem Umfang auch außerhalb der Gebäude zulässig. (3) Im östlichen Bereich des Vorhabengebietes sind auf der Dienstbarkeitsfläche (G+R) ca. 35 für die Allgemeinheit zugängliche überdachte Fahrradstellplätze (Bike- and Ride-Anlage) zulässig. § 11 Werbeanlagen (1) Nicht zulässig ist die Errichtung von Werbeanlagen über den Wandhöhen der Gebäude bzw. der Oberkante der Attika. An und über den technischen Dachaufbauten sind Werbeanlagen ausgeschlossen. (2) Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung sowie sich bewegende Werbeanlagen sind unzulässig. (3) Werbeanlagen an der Stätte der Leistung sind nur in Form von Firmenlogos und / oder Firmennamen in Einzelbuchstaben mit einer Schrifthöhe von max. 1 m zulässig. Ausnahmsweise sind an der Fassade des Hochhauses größere Anlagen zulässig, die der Kennzeichnung der Gesamtanlage dienen und einwandfrei in die Architektur eingefügt sind. Diese müssen im Rahmen eines Werbekonzeptes vorgelegt werden. (4) Werbeanlagen müssen sich in Größe, Form und Farbgebung in die Architektur einfügen. Seite 9 (5) Freistehende Werbeanlagen dürfen eine Höhe von 3,50 m nicht überschreiten. Ausnahmsweise sind höhere freistehende Anlagen im Bereich der Hauptzugänge möglich z.B. in Form von Sammelhinweisanlagen in den im Freiflächengestaltungsplan gekennzeichneten Bereichen. § 12 Nebenanlagen (1) Oberirdische Nebenanlagen sind mit Ausnahme der Anlagen nach §§ 9 Abs. 4, 10 Abs. 2 und § 11 dieser Satzung nur innerhalb der Bauräume zulässig. Ausnahmen hiervon können im Einzelfall zugelassen werden, wenn dies aus funktionalen oder technischen Gründen erforderlich ist und keine öffentlichen Belange, insbesondere der Grünordnung, entgegenstehen. (2) Müllräume sind im Gebäude zu integrieren. § 13 Einfriedungen (1) Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 1,50 m sind entlang der Grenzen des Vorhabengebietes zulässig soweit die Durchlässigkeit des Fuß- und Radweges nicht beeinträchtigt wird. An den Eingangsbereichen entlang der Hansastraße sind Einfriedungen nicht zulässig. (2) Die zulässigen Einfriedungen sind offen zu gestalten. § 14 Dienstbarkeitsflächen (Gehrechts- und Radfahrrechtsflächen sowie Bike- and Ride-Anlage) Von der festgesetzten Lage der Gehrechts-, und Radfahrrechtsflächen, sowie der Fläche für die Bike- and Ride- Anlage kann ausnahmsweise abgewichen werden, wenn z.B. technische oder gestalterische Gründe dies erfordern und wenn die Abweichung unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. § 15 Grünordnung (1) Die Freiflächen sind gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes mit Grünordnung zu entwickeln, mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen und zu erhalten. Ausgefallene Bäume und Sträucher sind nachzupflanzen. Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteanforderungen zu entsprechen. Notwendige Zugänge und Zufahrten sind von den Begrünungsfestsetzungen ausgenommen. Von den Festsetzungen kann in Lage und Fläche abgewichen werden, soweit die Abweichung grünordnerisch vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen jeweils mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die angrenzenden grünordnerischen Festsetzungen entsprechend. Seite 10 (2) Pro 300 m² der nicht überbauten Grundstücksflächen ist mindestens ein großer (Endwuchshöhe über 20 m, I. Wuchsordnung) oder mittelgroßer (Endwuchshöhe 10 - 20 m, II. Wuchsordnung) standortgerechter Laubbaum zu pflanzen. Stammumfang für große Bäume mindestens 20 - 25 cm, für mittelgroße Bäume mindestens 18 - 20 cm. Vorhandene Bäume können angerechnet werden, sofern sie die festgesetzten Größen aufweisen. Ausgenommen ist der Bereich, der als „Fläche für besondere Entwicklungsmaßnahmen“ festgesetzt ist ( vgl. Abs. 7). (3) Für Bäume in Belagsflächen ist eine spartenfreie, offene, durchwurzelbare Pflanzfläche von mindestens 24 m² Grundfläche vorzusehen. Ausnahmsweise sind auch überdeckte Baumscheiben zulässig, wenn dies aus gestalterischen oder funktionalen Gründen erforderlich ist. (4) Die Flachdächer des fünfgeschossigen Sockelbaus sind extensiv zu begrünen. (5) Belagsflächen sind nur in dem Umfang zulässig, wie sie für eine funktionsgerechte Grundstücksnutzung unabdingbar sind. Sie sind nach Möglichkeit mit wasserdurchlässigem Aufbau (z.B. Kleinsteinpflaster, Schotter, Schotterrasen, Splitt, Kies) herzustellen (6) Abgrabungen und Aufschüttungen sind nicht zulässig. Ausnahmsweise sind Geländemodellierungen bis zu einer maximalen Höhe von 0,50 m, aus funktionalen Gründen bis maximal 0,70 m Höhe zulässig. (7) Der entlang der nördlichen Grundstücksgrenze an der Bahn als „Fläche mit besonderen Entwicklungsmaßnahmen“ festgesetzte Bereich ist als extensive Vegetationsfläche zu erhalten bzw. wiederherzustellen und durch entsprechende Pflegemaßnahmen in seinem Bestand zu sichern. (8) Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die angrenzenden grünordnerischen Festsetzungen entsprechend. (9) Im Übrigen gilt die Freiflächengestaltungssatzung der Landeshauptstadt München vom 08.05.1996. § 16 In-Kraft-Treten Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB in Kraft. Seite 11 B) Begründung zum Bebauungsplan Inhaltsverzeichnis 1 1.1 1.2 Ausgangslage ............................................................................................................. 13 Anlass und Zweck der Planung .................................................................................... 13 Bisheriges Verfahren .................................................................................................... 13 2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5 2.6.6 2.6.7 2.7 Bestandsaufnahme und Bewertung ......................................................................... 14 Größe des Planungsgebiets, Eigentumsverhältnisse ................................................... 14 Planerische Vorgaben und rechtliche Ausgangslage ................................................... 14 Wettbewerb................................................................................................................... 14 Vorhandenes Baurecht ................................................................................................. 14 Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung .......................................... 14 Denkmalschutz ............................................................................................................. 15 Städtebau Bestand / Bewertung ................................................................................... 15 Verkehrliche Erschließung............................................................................................ 15 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ................................................................... 15 Motorisierter Individualverkehr (MIV)............................................................................ 16 Fuß- und Radverkehr.................................................................................................... 16 Absehbare Verkehrsentwicklungen .............................................................................. 16 Natürliche Grundlagen.................................................................................................. 16 Landschaftsraum, Geologie, Topographie.................................................................... 16 Boden, Auffüllungen ..................................................................................................... 16 Grundwasser ................................................................................................................ 17 Vegetation, Biotope ...................................................................................................... 17 Vorbelastungen............................................................................................................. 17 Altlasten ........................................................................................................................ 17 Kampfmittel................................................................................................................... 17 Lärm.............................................................................................................................. 18 Elektrische und magnetische Felder (Elektrosmog) ..................................................... 18 Erschütterungen und sekundärer Luftschall ................................................................. 18 Klima, thermische Belastung ........................................................................................ 18 Luftschadstoffe ............................................................................................................. 18 Umweltprüfung.............................................................................................................. 18 3 Planungsziele.............................................................................................................. 19 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.8.1 4.8.2 4.9 4.9.1 4.9.2 4.9.3 4.10 4.11 Planungskonzept ........................................................................................................ 19 Vorbemerkungen .......................................................................................................... 19 Art und Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 20 Baugrenzen, überbaubare Grundstücksflächen ........................................................... 21 Abstandsflächen ........................................................................................................... 21 Überbauung .................................................................................................................. 22 Stadtbildverträglichkeit, Höhenbegrenzung .................................................................. 22 Dächer, Dachaufbauten................................................................................................ 23 Verkehrliche Erschließung............................................................................................ 23 Stellplätze, Tiefgarage .................................................................................................. 24 Fahrradabstellplätze ..................................................................................................... 25 Immissionsschutz ......................................................................................................... 26 Schallschutz.................................................................................................................. 26 Erschütterungsschutz ................................................................................................... 26 Elektrische und magnetische Felder............................................................................. 26 Werbeanlagen .............................................................................................................. 26 Nebenanlagen .............................................................................................................. 26 2.2.4 Seite 12 4.12 4.13 Einfriedungen................................................................................................................ 27 Dienstbarkeitsflächen (Gehrechts- und Radfahrrechtsflächen, Bike- and Ride-Anlage)27 5 5.1 5.2 Grünordnung............................................................................................................... 27 Planungskonzept .......................................................................................................... 27 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ....................................................................... 28 6 6.1 6.2 Auswirkungen ............................................................................................................. 28 Städtebau und Grünordnung ........................................................................................ 28 Verkehr ......................................................................................................................... 29 7 Altlasten....................................................................................................................... 29 8 Durchführungsvertrag................................................................................................ 30 9 Kosten.......................................................................................................................... 30 10 10.1 10.1.1 10.1.2 Umweltbericht ............................................................................................................. 30 Einleitung ...................................................................................................................... 30 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans ...................... 30 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes und ihrer Berücksichtigung ......................................................... 30 Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose bei Durchführung der Planung ..................................................................... 31 Schutzgut Mensch ........................................................................................................ 31 Schutzgut Tiere und Pflanzen....................................................................................... 35 Schutzgut Boden .......................................................................................................... 37 Schutzgut Wasser......................................................................................................... 39 Schutzgut Klima/Luft..................................................................................................... 40 Schutzgut Stadtbild....................................................................................................... 42 Schutzgut Kultur- und Sachgüter.................................................................................. 43 Abfälle und Abwässer, Energie..................................................................................... 43 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung......................................................................................................................... 44 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ........................................................................................... 44 Schutzgut Mensch ........................................................................................................ 44 Schutzgut Tiere und Pflanzen....................................................................................... 46 Schutzgut Boden .......................................................................................................... 46 Schutzgut Wasser......................................................................................................... 47 Schutzgut Klima/Luft..................................................................................................... 48 Schutzgut Stadtbild....................................................................................................... 49 Schutzgut Kultur- und Sachgüter.................................................................................. 49 Abfälle und Abwässer, Energie..................................................................................... 49 Ökologischer Ausgleich ................................................................................................ 49 Alternative Planungsmöglichkeiten............................................................................... 49 Beschreibung der verwendeten Methodik und Hinweise auf Schwierigkeiten und Kenntnislücken ............................................................................................................. 50 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring) ................................................................ 50 Allgemein verständliche Zusammenfassung ................................................................ 50 10.2 10.2.1 10.2.2 10.2.3 10.2.4 10.2.5 10.2.6 10.2.7 10.2.8 10.3 10.4 10.4.1 10.4.2 10.4.3 10.4.4 10.4.5 10.4.6 10.4.7 10.4.8 10.4.9 10.5 10.6 10.7 10.8 Seite 13 1 Ausgangslage 1.1 Anlass und Zweck der Planung Der Allgemeine Deutsche Automobil-Club e.V. - im Folgenden „ADAC“ genannt - beabsichtigt, auf den an der Hansastraße in München gelegenen Grundstücken Fl.Nrn. 8478, 8530/3, 8535, 8539/2 und 8531/8, Gemarkung Sendling, mit einer Fläche von insgesamt ca. 2,7 ha eine neue Hauptverwaltung zu errichten. Mit 14,8 Millionen Mitgliedern ist der 1903 gegründete Verein ADAC e.V. der größte Automobil-Club in Europa. Er beschäftigt ca. 7.400 Mitarbeiter/innen. In der ADACZentrale in München sind derzeit ca. 2.400 Mitarbeiter/innen beschäftigt, davon ca. 1.300 beim ADAC e.V. und weitere 1.100 in Tochterunternehmen des ADAC. Die ADAC-Zentrale ist derzeit in München auf sechs Standorte verteilt, was einer optimalen Zusammenarbeit abträglich ist. Außer den beiden im Eigentum des ADAC befindlichen Betriebsgebäuden am Westpark 8 und am Leonard-Moll-Bogen 1-3 (Hansapark) sind alle weiteren Standorte angemietet. Nachdem der ADAC weiter expandieren will, wird angestrebt, alle Mitarbeiter/innen wieder an einen Standort zusammenzuführen. Der ADAC plant für diese zukünftige Hauptverwaltung einen Neubau zu errichten, der seine Bedeutung am Standort München signalisieren soll und genügend Raum zur Unterbringung aller Einrichtungen an einem Standort bietet. Für den ADAC waren bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück folgende Kriterien ausschlaggebend: - Die benötigten Grundstücke sollen im Eigentum des ADAC stehen Sie sollen eine gute öffentliche Verkehrsanbindung haben und für den Großteil der Beschäftigten des ADAC auf kurzem Weg zu erreichen sein Sie sollen im Bereich der bisherigen Verwaltungsgebäude sein, um den Beschäftigten keine weiteren Arbeitswege als bisher zuzumuten Die Errichtung der geplanten Hauptverwaltung soll im Einklang mit der Lage und der Umgebungsbebauung des Grundstücks möglich sein Der Standort an der Hansastraße erfüllt grundsätzlich diese Kriterien. Dort besteht insbesondere über die U- und S-Bahnhaltepunkte Heimeranplatz aus Sicht des Öffentlichen Personennahverkehrs eine sehr gute Verkehrsanbindung. Der ADAC ist Eigentümer der Grundstücke Fl.Nrn. 8478 und 8530/3. Die Grundstücke Fl.Nr. 8535 und 8539/2 (beide früher in städtischem Eigentum) sowie das Grundstück Fl.Nr. 8531/8 („Sander-Haus“) wurden vom ADAC gekauft. Ein Viertel der Mitarbeiter/innen wohnt in unmittelbarer Nähe der ADAC-Zentrale am Westpark. Weitere 20 % der Mitarbeiter/innen wohnen ebenfalls im nahe gelegenen Münchner Westen, so dass die Arbeitswege und damit die Verkehrsbewegungen für einen Großteil der Belegschaft relativ kurz wären. 1.2 Bisheriges Verfahren Der Ausschuss des Stadtrates der Landeshauptstadt München hat am 04.06.2003 einen Eckdatenbeschluss gefasst, der auch als Grundlage des Realisierungswettbewerbs für das Neubauvorhaben des ADAC diente. Auf Antrag des ADAC und auf der Grundlage des Wettbewerbsergebnisses beschloss die Vollversammlung des Stadtrates am 13.10.2004 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung für den Bereich Hansastraße, JosefRank-Weg (nordwestlich) und Bahnlinie. Seite 14 2 Bestandsaufnahme und Bewertung 2.1 Größe des Planungsgebiets, Eigentumsverhältnisse Das Vorhabengebiet hat eine Größe von 26.993 m². Es umfasst folgende Grundstücke der Gemarkung München, Sektion V : Fl.Nr. 8478 (19.310 m²) Fl.Nr. 8530/3 (1.280 m²) Fl.Nr. 8535 (4.953 m²) Fl.Nr. 8539/2 (485 m²) Fl.Nr. 8531/8 (965 m²) Der ADAC ist Eigentümer aller Grundstücke im Planungsumgriff. 2.2 Planerische Vorgaben und rechtliche Ausgangslage 2.2.1 Wettbewerb Um für den Neubau der ADAC-Hauptverwaltung und die weitere städtebauliche und stadtgestalterische Entwicklung des anschließenden Bereichs bis zur Westendstraße eine optimale Lösung zu finden, hat der ADAC ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt, das als einstufiger Realisierungswettbewerb in Form eines Einladungswettbewerbs mit neun Teilnehmern ausgelobt wurde. Der Wettbewerb war dabei in zwei Phasen eingeteilt: Gegenstand des Wettbewerbs in der ersten Phase war die Entwicklung eines städtebaulichen und landschaftsplanerischen Konzepts für den Bereich entlang der Hansastraße und der Bahnlinie München-Rosenheim von der Garmischer Straße zur Westendstraße. In der zweiten Phase des Wettbewerbs kam der Neubau der Hauptverwaltung inklusive Freianlagen hinzu. In der Preisgerichtssitzung vom 23.03.2004 wurde der erste Preis des Wettbewerbes an das Architekturbüro Sauerbruch Hutton, Berlin und Norwich, zusammen mit den Landschaftsarchitekten Schmelzer + Friedemann, Ostfildern/Stuttgart vergeben. Das architektonische Konzept wird aus dem Wettbewerbsentwurf entwickelt. 2.2.2 Vorhandenes Baurecht Für das Vorhabengebiet besteht ein einfacher Bebauungsplan i. S. d. § 30 Abs. 3 BauGB in Form von Straßenbegrenzungslinien entlang des Josef-Rank-Weges und Baulinien entlang der Hansastraße. Im Übrigen ist das Vorhabengebiet nach § 34 BauGB zu beurteilen. Für das Vorhabengebiet bestehen zusätzlich folgende planungsrechtliche Vorgaben: - die Satzung über Einfriedungen und Vorgärten vom 18.04.1990 - die Freiflächengestaltungssatzung vom 08.05.1996 - die Baumschutzverordnung vom 12.05.1992 - die Entwässerungssatzung vom 14.02.1980. 2.2.3 Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung Bereits am 04.11.1987 hat die Vollversammlung des Stadtrats für den Bereich Garmischer Straße, Hansastraße, Westendstraße, Bahnlinie München-Rosenheim die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 1619 beschlossen. Mit Änderung des Flächennutzungsplans vom 20.10.1992 wurden die Grundstücke der Fraunhofer-Gesellschaft und des ADAC sowie ein Teilstück des Grundstückes Fl.Nr. 8479/2 an der Westendstraße Seite 15 in Kerngebiet umgewidmet. Die südöstlich anschließenden Grundstücke Fl.Nrn. 8479/3, 8479/8, 8479/16 und 8479/17 sowie die bis zur nordwestlichen Grundstücksgrenze des ADAC sind als Gewerbegebiet dargestellt. Im Gewerbeflächenentwicklungsprogramm vom 23.11.2000 sind diese Flächen als so genannte A-Flächen (klassisches Gewerbe) ausgewiesen. Der Landschaftsplan stellt entlang der Bahnlinie eine übergeordnete Grünbeziehung und entlang dem Josef-Rank-Weg eine örtliche Grünverbindung dar. Das Arten- und Biotopschutzprogramm München formuliert für diese Grünbeziehung das Entwicklungsziel einer linearen Vernetzungsachse von Trockenlebensräumen. Der gesamte Planungsumgriff ist als Gebiet mit unzureichender Grünausstattung dargestellt, in dem entsprechende Maßnahmen zur Verbesserung der Grünausstattung umzusetzen sind. 2.2.4 Denkmalschutz Im Vorhabengebiet steht das unter Denkmalschutz stehende „Sander-Haus“ mit folgender Eintragung in der Denkmalliste (Denkmäler in Bayern , Band 1, München 1991, S. 211, Hansastraße 27) : “Stattlicher Satteldachbau mit Firstwälmchen und Toreinfahrt mit Nebengebäude, Jugendstilbau aus den Anfängen des 20. Jahrhunderts.“ In die Denkmalliste des Landesamtes für Denkmalpflege sind keine Bodendenkmäler im Planungsgebiet eingetragen. 2.3 Städtebau Bestand / Bewertung Das Vorhabengebiet liegt im Stadtbezirk 7, Sendling-Westpark, südwestlich der Bahnlinie München-Rosenheim, unmittelbar an der S- und U-Bahn-Haltestelle Heimeranplatz und erstreckt sich entlang der nördlichen Hansastraße vom Josef-Rank-Weg bis zum nordwestlichen Ende des ADAC-Grundstückes auf Höhe der Dillwächterstraße. Das Gebiet wird zurzeit gewerblich genutzt. Das Areal ist straßenseitig teilweise mit Lagerhallen und anderen Gewerbebauten bebaut. Der bahnseitige Teil ist nicht bebaut und liegt zurzeit brach. Das Grundstück Fl.Nr. 8535 wird als Fahrzeugabstellplatz genutzt. Auf dem Grundstück des ADAC befindet sich das unter Denkmalschutz stehende „Sander-Haus“ an der Hansastraße 27. In der näheren Umgebung sind in den letzten Jahren Bauvorhaben mit Kern- und Gewerbenutzung entstanden, die beiderseits der Hansastraße bis zur Westendstraße überwiegend gemäß § 34 BauGB genehmigt wurden. Die umliegende nähere Bebauung weist durchschnittlich vier bis sieben Geschosse auf, mit Ausnahme der Hauptverwaltung der Fraunhofer-Gesellschaft (Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 a vom 10.08.1999), die mit 18 Geschossen eine Höhe von 65 m erreicht. Darüber hinaus stehen mit dem Arabella-Westpark-Hotel (ca. 35 m) an der Garmischer Str.2, dem PhilipsBüroturm (ca. 38 m) an der Ridlerstr. 37 und dem DEBA-Hochhaus (ca. 83 m) an der Westendstr. 174 weitere Hochhäuser im Umfeld des Vorhabenbereiches. 2.4 Verkehrliche Erschließung 2.4.1 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) Das Planungsgebiet liegt im Einzugsbereich der U- und S-Bahn-Station Heimeranplatz und ist dadurch sehr gut erreichbar. Zusätzlich ist das Gebiet mit den Buslinien 132 und 133 erschlossen. Seite 16 2.4.2 Motorisierter Individualverkehr (MIV) Die Hansastraße ist entsprechend dem Verkehrsentwicklungsplan (VEP) in dem Bereich zwischen Westendstraße und Leonhard-Moll-Bogen (südliche Garmischer Straße, Mittlerer Ring) Bestandteil des tertiären Straßennetzes, d.h. sie ist nicht Bestandteil des Hauptstraßennetzes. Entgegen der im Verkehrsentwicklungsplan ausgewiesenen Funktionen ist die Hansastraße mit ca. 13 500 Kfz/24 h für eine Erschließungsstraße relativ hoch belastet. Entsprechend dem Ausbau der Hansastraße (eine Fahrspur pro Richtung) sind im o.g. Abschnitt Kapazitätsreserven vorhanden. Sowohl in ihrer nördlichen (Elsenheimer Straße) als auch in ihrer südlichen Fortsetzung ist die Hansastraße entsprechend VEP Bestandteil des Hauptstraßennetzes (Sekundärnetz, örtliche und zwischenörtliche Hauptverkehrsstraße). Die KfZ - Belastung liegt in der nördlichen Fortsetzung bei 18 000 Kfz/24 h (eine Fahrspur pro Richtung) im Süden bei 46 000 Kfz/24 h (zwei Fahrspuren pro Richtung). Die Streckenleistungsfähigkeit ist damit fast ausgelastet (Norden) bzw. erreicht (Süden). Das umliegende Hauptstraßennetz (u.a. der Mittlere Ring, Garmischer Straße) ist in Spitzenstunden ebenfalls weitgehend ausgelastet. 2.4.3 Fuß- und Radverkehr Entsprechend dem Verkehrsentwicklungsplan-Radverkehr (Beschluss des Stadtrats vom 03.07.2002) führt entlang der nördlich verlaufenden Bahnfläche eine Nebenroute des Radverkehrs. An der U-/ S- Bahnstation sind derzeit 28 Radabstellplätze vorhanden. Gemäß Beschluss des Stadtrats vom 24.10.2001 soll im Vorhabengebiet auf einer Fläche nahe des U-/S-Bahn-Zugangs Heimeranplatz eine Bike- and Ride- Anlage für weitere 35 Fahrradstellplätze hergestellt werden. 2.4.4 Absehbare Verkehrsentwicklungen Bereits in den letzten Jahren zeichneten sich im Bereich der Elsenheimer Straße/Hansastraße Umstrukturierungen/Verdichtungen (z.B. ehemaliger Grosso- Markt) ab. Unabhängig vom Neuverkehr durch die ADAC Hauptverwaltung, kann von einer geringfügigen Erhöhung des KfZ- Verkehrs in der Elsenheimer Straße ausgegangen werden. Aufgrund des Neubaus des ADAC wird sich das Verkehrsaufkommen geringfügig erhöhen. Gleichwohl ist aufgrund der Lage am S- und U-Bahn Haltepunkt Heimeranplatz die Möglichkeit gegeben, möglichst viel Verkehr auf den ÖPNV zu verlagern. 2.5 Natürliche Grundlagen 2.5.1 Landschaftsraum, Geologie, Topographie Das Planungsgebiet ist geologisch Bestandteil der Münchener Schotterebene. Das Gelände ist, mit Ausnahme des künstlich geschaffenen nördlichen Bahndammes, nahezu eben mit Höhen von ca. 527,5 – 528,5 m üNN. 2.5.2 Boden, Auffüllungen Laut geologischer Karte von Bayern stehen im Bereich des Planungsgebiets unterhalb der anthropogenen Auffüllungen spätwürmeiszeitliche Schotter an. Ein ca. 1,00 bis 1,30 m mächtiger Auffüllungskörper erstreckt sich über das gesamte Planungsgebiet. Diese Auffüllungen enthalten überwiegend rolliges Material mit geringfügigen Beimengungen von Ziegelresten und Asche. Das Gelände ist zu ca. 12 % Seite 17 durch die U-Bahn-Trasse unterbaut. Der Versiegelungsgrad und die Oberflächenbeschaffenheit des Geländes sind aus folgender Tabelle zu entnehmen: Gebäudeflächen ca.10% Befestigte Beläge ca.10% Kiesiger Rohboden, verdichtet, vegetationsfrei ca. 61% Vegetationsflächen ca.19% Gesamt 100% 2.5.3 Grundwasser Der mittlere Grundwasserstand liegt ca.7,30 m unter Oberkante Gelände bei ca. 520,10 m ü NN. Die zu erwartenden Höchstwasserstände (HW40) liegen bei 522,50 m ü NN bis 5 m unter Oberkante Gelände. 2.5.4 Vegetation, Biotope Auf den Vegetationsflächen überwiegen mageres, teils ruderalisiertes Grünland und wechselfeuchte Pioniervegetation mit einem Vorkommen einer Pflanzenart der Roten Liste Bayern, der Büschelnelke – Dianthus ameria. Auf einem Stück der Kiesfläche leben einige stark gefährdete Ameisenarten. Von den vorhandenen Gehölzbeständen aus Baumweiden, Spitzahorn, Pappeln und Birken fallen 53 Bäume unter die Baumschutzverordnung, hiervon sind 51 aufgrund ihrer Vitalität erhaltenswert. Kartierte Biotope sind nicht vorhanden. Das Arten- und Biotopschutzprogramm München formuliert für die Grünbeziehung das Entwicklungsziel einer linearen Vernetzungsachse von Trockenlebensräumen. Ergänzend wird auf den Umweltbericht verwiesen. 2.6 Vorbelastungen 2.6.1 Altlasten Im Altlastenkataster des Referates für Gesundheit und Umwelt ist das Planungsgebiet nicht als Altlastenverdachtsfläche verzeichnet. Im Rahmen von Altlastenuntersuchungen für das gesamte Planungsgebiet wurden punktuell geringe Mengen von Altlasten festgestellt. Hierzu wird im Umweltbericht Genaueres ausgeführt. 2.6.2 Kampfmittel Im zweiten Weltkrieg war die Umgebung des Planungsgebiets nachweislich Luftangriffen ausgesetzt. Die Auswertung der Kriegsluftbilder und Befliegungspläne von 1945 und 1946 ergab Hinweise auf Kriegseinwirkungen im Planungsgebiet. Die Existenz von Bombenblindgängern im Untergrund kann erst im Zuge einer Kampfmittelsondierung, die vor Beginn der geplanten Baumaßnahme erfolgen muss, abgeklärt werden. Seite 18 2.6.3 Lärm Für das Planungsgebiet liegt eine deutliche Lärmbelastung durch Schienenverkehrsgeräusche der nördlich angrenzenden Bahnstrecken (Südring, Bahnlinie München - Rosenheim, S-Bahn-Linien S 7, S 20 und S 27) sowie den Straßenverkehrslärm der mit ca. 20.000 Kfz/ 24h belasteten Hansastraße vor. Die Orientierungswerte der DIN 18005, Schallschutz im Städtebau, werden teilweise überschritten. Im Umweltbericht wird auf die Lärmproblematik detailliert eingegangen. 2.6.4 Elektrische und magnetische Felder (Elektrosmog) Die Vorsorgewerte der 26. BImSchV (Verordnung über elektromagnetische Felder) sind im Vorhabengebiet deutlich unterschritten. Im Umweltbericht wird diese Thematik ausführlich dargestellt. 2.6.5 Erschütterungen und sekundärer Luftschall Es wird auf den Umweltbericht verwiesen, in dem diese Thematik ausführlich dargestellt wird. 2.6.6 Klima, thermische Belastung Das Gelände ist lokalklimatisch von untergeordneter Bedeutung, da weder besondere positive noch negative Einflüsse davon ausgehen. Das Vorhabengebiet ist aufgrund der vorhandenen Versiegelung in den Tagstunden relativ warm, kühlt jedoch nachts gut ab. Der Gleiskörper der Bahnstrecke dient bodennah als Luftleitbahn, die jedoch aufgrund ihres Nordwest-Südostverlaufs in Bezug zu den Hauptwindrichtungen (West und Ost) wenig relevant ist. 2.6.7 Luftschadstoffe Die lufthygienische Situation wird hauptsächlich durch die Emissionen des KfzVerkehrs bestimmt. Die höchsten Emissionen gehen von der Garmischer Straße (Mittlerer Ring) aus. Die Abstände zu dieser Straße betragen jedoch über 150 m, so dass die von diesem Fahrweg ausgehenden Immissionen schon stark abgeklungen sind. Die Luftbelastung im Ballungsraum München ist bei NO2 (Stickoxide) und PM10 (Feinstaub) recht hoch. Mit Überschreitungen der Grenzwerte der 22. BImSchV ist im Bereich des Vorhabengebietes nicht zu rechnen. 2.7 Umweltprüfung Es wird eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt, deren Umfang und Detaillierungsgrad im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans definiert wird. Der Umweltbericht, als Ergebnis der Umweltprüfung, bildet einen gesonderten Teil dieser Begründung. Deshalb werden die unter Punkt 2.6 genannten Vorbelastungen für das Vorhabengebiet in der Begründung nur in gekürzter Form ausgearbeitet, bzw. auf den nachfolgenden Umweltbericht verwiesen. Seite 19 3 Planungsziele Die wesentlichen städtebaulichen und freiraumplanerischen Ziele lassen sich wie folgt zusammenfassen: - Aufwertung des Vorhabengebietes und des umliegenden Quartiers durch das Bauvorhaben und seiner Nutzung - Schaffung von planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der Hauptverwaltung des ADAC - Städtebauliche Reaktion auf die vorgefundene stadträumliche Situation der Bahnlinie im Norden und der Hansastraße im Süden - Bereicherung des Stadtbildes mit einem zeichenhaften Gebäude, das einen spannungsvollen Dialog mit dem vorhandenen Büroturm der Fraunhofer-Gesellschaft aufnimmt - Einbindung und Integration des denkmalgeschützten „Sander-Hauses“ - Stadträumliche Aufwertung des Bereichs um den U-/S-Bahnhof Heimeranplatz - Nachhaltige Verminderung der Lärmbelastung durch die Bahnlinie MünchenRosenheim für das südwestlich angrenzende Baugebiet - Nutzung der guten ÖPNV-Anbindung zur Minimierung des entstehenden KfzVerkehrs - Ausreichende Versorgung mit nutzbaren Grünflächen für die Beschäftigten im Vorhabengebiet - Sicherung einer Grünvernetzungszone entlang der Bahn von ca. 20 m Breite mit integriertem Fuß- und Radweg - Entwicklung einer Grün- und Wegeverbindung in Verlängerung der Dillwächterstraße 4 Planungskonzept 4.1 Vorbemerkungen Der vorliegende Bebauungsplanentwurf berücksichtigt neben der Neubebauung auch den, dem Denkmalschutz unterliegenden Bestand des „Sander-Hauses“ . Das Vorhabengebiet wird deshalb nur hinsichtlich des Maßes der Nutzung in die Teilbereiche MK 1 (Neubau der Hauptverwaltung des ADAC) und MK 2 (denkmalgeschütztes „Sander-Haus“) gegliedert. Teilbereich MK 1 : Vorhabenplanung ADAC Hauptverwaltung Der Baukörper der ADAC Hauptverwaltung besteht aus zwei Teilen: dem fünfgeschossigen Sockelbau und dem Büroturm, der sich mit einer Gesamthöhe von maximal 87 m über dem Sockelbau erhebt. Der Sockelbau entspricht mit seiner Gebäudehöhe etwa der in der Hansastraße gegenüber liegenden vorhandenen Bebauung und reagiert städtebaulich auf die gegenüber vorhandene aufgelockerte Raumkante. Somit entstehen zwischen der Garmischer und der Westendstraße drei verschiedene, nahezu symmetrische Raumfassungen: die aufgelockerte Straßenrandbebauung im Bereich der Fraunhofer-Gesellschaft, ein bewegtes Raumprofil im Bereich des ADAC und schließlich eine geschlossene Blockrandbebauung im westlichen Abschnitt. Seite 20 Die geschwungene Fassadenabwicklung des Sockelbaus an der Hansastraße und am Josef- Rank-Weg rahmt das denkmalgeschützte „Sander-Haus“ ein und lässt an zwei Seiten Eingangsbereiche entstehen, die in den teilweise überdeckten frei geformten Innenhof führen. Entlang der Bahnlinie ist eine durchgehende Gebäudeseite vorgesehen. Auf dieser Gebäudeseite erhebt sich der Büroturm, der einerseits die Kontur des Sockelbaus im Innenhofbereich aufnimmt, jedoch bahnseitig über die langgestreckte Fassade des Sockelbaus auskragt. Teilbereich MK 2 : Denkmalgeschütztes „Sander-Haus“ Im Planungsumgriff liegt auch das Grundstück mit der Fl.Nr. 8531/8, auf dem das denkmalgeschützte „Sander-Haus“ steht. Die Freifläche des „Sander-Hauses“ kann somit in die Gesamtkonzeption der Freiflächengestaltung integriert werden. Das „Sander-Haus“ ist langfristig vermietet und wird hauptsächlich als Bürogebäude genutzt. 4.2 Art und Maß der baulichen Nutzung Für die Unterbringung der Hauptverwaltung des ADAC in München werden die überplanten Bauflächen als Kerngebiet (MK 1) festgesetzt. Im Vorhabengebiet sind folgende Nutzungen zulässig: Büro- und Verwaltungsnutzungen Räume für Veranstaltungen Gaststätten (Casino, Cafeteria) Druckerei Technikräume Werkstätten Die zulässigen Nutzungen beinhalten die erforderlichen Betriebs-, Technik- und sonstigen Nebenflächen. Hierzu gehören die Tiefgarage und die oberirdischen Stellplätze. Die Büro- und Verwaltungsnutzungen sind in Bereiche unterteilt, die als Organisationseinheiten den Abteilungen des ADAC entsprechen. Die Räume für Veranstaltungen stehen im räumlichen Zusammenhang mit der Cafeteria und dem Casino. Die hauseigene Druckerei befindet sich im bahnzugewandten Bereich des Erdgeschosses. Hierin wird ein Teil der Publikationen des ADAC-Verlags hergestellt. Es wird im Teilbereich MK 1 ein Bürobaukörper, bestehend aus dem „Sockelbau“ und dem „Büroturm“ ermöglicht. Für den Sockelbau werden fünf Vollgeschosse festgesetzt. Innerhalb dieses Bauraumes ist ein Innenhof mit einer Fläche von ca. 4.400 m² vorgesehen. Diese Fläche kann zu max. 67 % für eine Foyer- und Casino-Nutzung bebaut werden. Für den Büroturm wird eine maximale Gebäudehöhe von 87 m festgesetzt. Festgesetzt wird eine maximal zulässige Geschossfläche (GF) von 75.500 m² und eine maximal zulässige Grundfläche (GR) von 21.000 m². Ergänzend wird angemerkt, dass in der Geschossfläche die Fläche des Luftraums im 1. Obergeschoss zwischen den Brücken im Foyerbereich nicht berücksichtigt ist. Im Teilbereich MK 2 befindet sich das denkmalgeschützte „Sander-Haus“ mit einer Geschossfläche von ca. 1.750 m² und einer Grundfläche von ca. 600 m². Für die beiden Teilbereiche MK 1 und MK 2 ergeben sich aus den Summen der oben genannten Geschoss- und Grundflächen bezogen auf das Vorhabengebiet eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,86 und eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8. Die nach § 17 BauNVO maximal zulässigen Obergrenzen für Kerngebiete (GRZ 1,0; GFZ 3,0) Seite 21 mit dem die Nutzungsfestsetzungen des Vorhabens vergleichbar sind, werden damit unterschritten. Es sind Aufenthaltsräume in den Untergeschossen vorgesehen. Im Einzelnen sind dies Umkleide, Büro der Warenannahme, Waschraum und Betriebsräume der Reinigungsfirma. Diese sind entsprechend der Arbeitsstättenrichtlinien herzustellen. 4.3 Baugrenzen, überbaubare Grundstücksflächen Die Baugrenzen können mit Dachüberständen, offenen Fluchttreppen, die von den Untergeschossen auf die Erdgeschossebene führen und dem Gebäude vorgelagert sind sowie vereinzelt mit Bauteilen um bis zu 3 m überschritten werden. Mit Ausnahme der nördlichen Baugrenze können die Baugrenzen ferner von den für die Gebäudetechnik notwendigen Einbring- und Lüftungsschächten, Oberlichtern (max. 80 m²) und Fluchttreppenhäusern mit einer Fläche von max. 100 m² überschritten werden. Die nördliche Baugrenze kann für Lüftungs- und Entrauchungsschächte um max. 0,60 m überschritten werden. Das ist vertretbar, weil es sich um untergeordnete Bauteile handelt, die keine wesentlichen gestalterischen Auswirkungen haben und im Rahmen der Ausformulierung des architektonischen Konzeptes und der Bauausführung noch konkretisiert werden müssen. In den als Tiefgarage festgesetzten Bereichen sind neben der eigentlichen Garagennutzung auch Nutzungen wie z.B. Werkstatt und Lager für Hausmeister sowie Nutzungen für Technik und Werkstätten, Lager, Umkleideräume, Rechenzentrum, Technikräume sowie Nutzungen der Ver- und Entsorgung zulässig. 4.4 Abstandsflächen Bei der Verwirklichung der vorgeschlagenen Form der Baukörper sind die gesetzlichen Abstandsflächen teilweise nicht eingehalten und werden auf das sich aus dem Plan ergebende Maß verkürzt. Dies ist vertretbar, da eine ausreichende Belichtung und Belüftung gewährleistet bleibt. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Verkürzungen: Abstandsflächen außerhalb des Baugrundstücks: Für die Nordostfassade des Turmbaukörpers wird die Abstandsfläche verkürzt. Das ist möglich, weil eine ausreichende Belichtung und Belüftung im Sinne des Art. 7 BayBO gewährleistet wird. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das angrenzende Grundstück der Bahnlinie München-Rosenheim als öffentliche Verkehrsfläche im Sinn von Art. 6 Abs. 7 BayBO anzusehen ist, so dass diese – ungeachtet der Abstandsflächenverkürzung gem. Art. 7 Abs. 1 BayBO – zur Bewältigung der gesetzlichen Abstandsflächen herangezogen werden könnte. Abstandsflächen innerhalb des Baugrundstücks: Zwischen der Südwestfassade des Turmbaukörpers und den Nord- bzw Nordwestfassaden im Innenhofbereich werden die internen Abstandsflächen verkürzt. Das ist möglich, weil der Turmbaukörper im nordöstlichen Rand der Bebauung den Innenhof kaum verschattet. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung im Sinne des Art. 7 BayBO ist gewährleistet. Seite 22 Zwischen der südöstlichen und der nordwestlichen Fassade am südöstlichen Rand des Innenhofs werden die internen Abstandsflächen verkürzt. Eine ausreichende Belichtung und Belüftung im Sinne des Art. 7 BayBO ist gewährleistet. 4.5 Überbauung Für den Baukörper des Büroturmes ist in dem, im Plan gekennzeichneten Bereich parallel zur Bahnlinie, eine Überbauung ab dem 5. Obergeschoss des Sockelbaus zulässig. Dies ermöglicht einerseits die Umsetzung der planerischen Konzeption, den Turm aus dem Sockelgebäude heraustreten zu lassen und erhält gleichzeitig die Durchgängigkeit und die ökologischen Funktionen des Grünzuges entlang der Bahn. Ausnahmsweise kann von der festgesetzten Lage und Größe der Überbauung geringfügig abgewichen werden, wenn konstruktive Belange dies erfordern, da die endgültige Bauform noch nicht feststeht. Dies ist vertretbar soweit die bahnzugewandte Freifläche des Vorhabengebiets dadurch nicht eingeengt wird. 4.6 Stadtbildverträglichkeit, Höhenbegrenzung Die beabsichtigte Höhenentwicklung des Vorhabens von 87 m steht im Einklang mit den allgemeinen Ausführungen der Hochhausstudie von 1997 – „Hochhausstudie Leitlinien zur Raumstruktur und Stadtbild“ (Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 09.04.1997) – von Prof. Ferdinand Stracke vom Institut für Städtebau und Raumplanung der TU. Die Sichtfeldanalyse des Architekturbüros Schreiber aus den Jahren 2002/2003 bestätigt die städtebauliche Verträglichkeit dieser angestrebten Höhenentwicklung mit den Empfehlungen der Hochhausstudie. In der Ergebniskarte der Untersuchungen des Architekten Prof. Stracke ist der Planungsbereich als „potentielle Strukturverdichtung“ und nicht als explizites „Standortpotential für Hochhäuser“ dargestellt. In der Ergebniskarte der Fortschreibung der Hochhausstudie von 1997 des Architekten Schreiber ist der Bereich als „Entwicklungspotenzial ohne Anhebung von Traufhöhen“ vorgesehen. In der vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung im Mai 2000 herausgegebenen Studie „Mittlerer Ring“ ist das Areal als Entwicklungsbereich mit hoher Standortgunst hinsichtlich einer „Adressenbildung“ mit der Möglichkeit zur Verdichtung gekennzeichnet. In diesem Zusammenhang wird gefordert, den Standort aufgrund seiner Lage (Sichtbarkeit vom Ring, U- und S-BahnAnbindung) zu stärken. Insofern ist auch die geplante hohe bauliche Verdichtung in Form eines Hochhauses zu vertreten. Der fünfgeschossige Sockelbau entspricht in seiner Gebäudehöhe etwa den gegenüberliegenden Gebäudehöhen. Außerdem spiegelt er die an der Hansastraße gegenüber vorhandene aufgelockerte Raumkante wieder. Das geplante Gebäude führt die mit dem Hochhaus der Fraunhofer-Gesellschaft begonnene profilüberragende Bebauung fort. Der Hochpunkt mit einer Höhe von 87 m an der nordöstlichen Grundstücksgrenze trägt der Maßstäblichkeit der Bahntrasse Rechnung. Darüber hinaus entsteht zwischen dem Hochhaus der Fraunhofer-Gesellschaft mit einer Höhe von 63 m und dem geplanten Hochhaus der ADAC Hauptverwaltung ein städtebaulich spannungsvoller Dialog. Es passt sich aber auch in die Umgebung mit den weiteren, prägenden Gebäuden in der Westendstraße (Arabella-Westpark-Hotel, 35 m; Philips-Büroturm, 38 m und DEBA-Hochhaus, 83 m) ein, stärkt die „Adressenbildung“ im Münchner Südwesten und wertet das Bauquartier insgesamt auf. Seite 23 Bereits im Wettbewerb wurde die Stadtbildverträglichkeit von der Donnersberger- und der Westpark Brücke sowie vom Maximilianeum aus mit Visualisierungen überprüft. Damit konnte nachgewiesen werden, dass sich das geplante profilüberragende Gebäude sowohl ins Stadtviertel, als auch in die gesamtstädtische Silhouette einfügt. Für den Sockelbau wird die maximale Geschosszahl festgesetzt, um unterschiedliche Raum- und Geschosshöhen im Zuge der Vorhabenplanung zu ermöglichen. 4.7 Dächer, Dachaufbauten Entsprechend dem architektonischen Konzept sind nur Flachdächer zulässig. Für die Bebauung der Eingangshalle ist auch ein geneigtes Dach mit variierender Neigung, die einen maximalen Neigungswinkel von 40° aufweist, zulässig, um ausreichenden konstruktiven und gestalterischen Spielraum zu ermöglichen. Es sind technische Dachaufbauten wie Überfahrten für Aufzüge, Aufzugsmaschinenräume, Lüftungstechnikräume, Krane für Fassadenbefahranlagen sowie Anlagen zur Energiegewinnung zulässig. Dabei handelt es sich um notwendige technische Bestandteile eines zeitgemäßen Bürogebäudes dieser Dimension. Eine Überschreitung der zulässigen maximalen Wandhöhe durch technische Dachaufbauten und Anlagen zur Energiegewinnung ist bis zu max. 5 m zulässig, diese sind von dem Schnittpunkt Außenwand/Dachhaut um mindestens das Ganze ihrer Höhe zurückzusetzen. Dies ist vertretbar, weil diese Aufbauten im Bereich der nahen Umgebung stadträumlich nicht wirksam sind. Oberhalb der Vollgeschosse des Sockelbaus sind zurückgesetzte offene Brüstungen mit max. 1,50 m Höhe und geschlossene Brüstungen (Attika) bis max. 0,60 m Höhe zulässig. Oberhalb der maximalen Wandhöhe des Hochhauses sind geschlossene Brüstungen (Attika) bis max. 0,60 m Höhe zulässig. Dies ist vertretbar, weil offene transparente Geländer und niedrige geschlossene Brüstungen (Attika) eine untergeordnete Wirkung auf die Baukörpervolumetrie haben. 4.8 Verkehrliche Erschließung Im Rahmen eines detaillierten Verkehrsgutachtens im Jahre 2003 wurde das bestehende und zukünftige Verkehrsaufkommen im Bereich der Hansastraße ermittelt und die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens auf die Leistungsfähigkeit der umliegenden Knotenpunkte bewertet. Grundlage für das Verkehrsgutachten war in erster Linie die zu erwartende Anzahl von 2800 Beschäftigten im Jahre 2015. Für den Prognosezeitraum bis 2015 ist laut Fachgutachten Verkehr der Landeshauptstadt München für die Umgebung des Planungsgebiets von relativ unveränderten Belastungen auszugehen. Die Verkehrstärken auf dem Mittleren Ring steigen jedoch weiter an. Der Neuverkehr auf Grund des Neubaus der Fraunhofer-Gesellschaft in der Hansastraße von insgesamt 330 PKW-Fahrten täglich erhöht dabei die Belastungen im Netz des Gebiets nur leicht. Für das Vorhaben des ADAC-Neubaus wird eine Gesamt-Tagesverkehrsmenge von 2.538 Kfz/24h prognostiziert. Ergänzend zum Verkehrsgutachten von 2003 wurden vom ADAC Verkehrszählungen in der Hansastraße im Juli 2006 durchgeführt. Die dabei ermittelten Verkehrszahlen sind um 20% in der Morgenspitze und 15% in der Abendspitze geringer als die dem Verkehrsgutachten von 2003 zugrunde gelegten Verkehrszahlen. Somit gehen die damaligen Leistungsfähigkeitsberechnungen der umliegenden Knotenpunkte vom ungünstigsten Fall aus und können ein Ergebnis auf der sicheren Seite liefern. Seite 24 Im Rahmen des Ergänzungsberichtes vom August/ September 2006 zum Verkehrsgutachten von 2003 wurde die vermehrte Führung des ADAC-Verkehrs über die Tübinger Straße und die Dillwächterstraße, anstelle der Westend- und Hansastraße, untersucht. Dies soll eine Entlastung des Knotenpunktes Elsenheimer- (bzw. Hansa-) / Westendstraße und der Hansastraße selber ermöglichen. Nach einer Überlagerung dieses Neuverkehrs mit dem Bestandsverkehr wurden darauf aufbauend die Leistungsfähigkeitsnachweise der anliegenden Knotenpunkte sowie die Beurteilung der Verkehrsqualität in der Dillwächterstraße vorgenommen. Es wurde folgendes nachgewiesen: - Der Anschlussknotenpunkt Dillwächter- / Hansastraße / Zufahrt ADAC bedarf einer Lichtsignalanlage, um den Verkehrsfluss in diesem Bereich zu regeln - In der Dillwächterstraße ist an Stelle des straßenbegleitenden Parkens ein einseitiges Halteverbot einzurichten. Somit kann die Dillwächterstraße eine dem künftigen Verkehrsaufkommen entsprechende Fahrbahnbreite erhalten - Von der Dillwächterstraße in die Tübingerstraße soll ein Rechtsabbiegegebot eingerichtet werden, um die Leistungsfähigkeit dieses unsignalisierten Knotenpunktes zu erhöhen. Die Linksabbieger können dann über die direkt anschließende Wendeschleife in der Tübinger Straße geleitet werden. Für den Fall, dass Fahrzeuge vermehrt versuchen würden, entgegen des Rechtsabbiegegebots regelwidrig nach links in die Tübinger Straße einzubiegen und dies zum Problem in der Verkehrssicherheit führen würde, müsste dieser Knotenpunkt nachträglich mit einer Lichtsignalanlage ausgestattet werden - Am Knotenpunkt Tübinger Straße / Westendstraße sind eine Anpassung der Signalprogramme und eine geänderte Fahrstreifenaufteilung in der Westendstraße (südwestlicher Ast) unter Wegfall von zwei Längsparkern erforderlich, um die Behinderung des Geradeausverkehrs durch rückstauende Rechtsabbieger weitestgehend zu vermeiden - Die vermehrte Führung des ADAC-Verkehrs über die Tübinger Straße und die Dillwächterstraße soll durch innerbetriebliche Anweisungen und Wegweisung an den umliegenden Knotenpunkten unterstützt werden Bei dieser geänderten Verkehrsführung wäre ein Ausbau des Knotenpunkts Elsenheimer-/Westendstraße, wie im Verkehrsgutachten 2003 vorgeschlagen, nicht mehr zur Abwicklung des ADAC-Verkehrs erforderlich und könnte für weitere bauliche Entwicklungen im Bereich der Hansastraße zwischen Garmischer Straße und Westendstraße herangezogen werden. Die oben beschriebenen Maßnahmen sollen vorgesehen werden, um die Verkehrsverträglichkeit des Vorhabens zu gewährleisten. Entsprechende Regelungen erfolgen im Durchführungsvertrag. 4.8.1 Stellplätze, Tiefgarage Aufgrund der sehr guten Anbindung des Vorhabengebietes an den Öffentlichen Personennahverkehr wird die nach Art. 52 BayBO erforderliche Stellplatzanzahl von 1280 auf eine reale Herstellung von 60 % (entspricht einer Reduzierung auf 50% der erforderlichen Stellplätze plus 10% Mehrung zur Gewährleistung eines geordneten Betriebsablaufes) auf 768 Stellplätze reduziert. Über diesen betrieblichen Bedarf hinaus benötigt der ADAC einen Sonderbedarf von 290 Stellplätzen, der sich gemäß vorliegendem Nachweis wie folgt zusammensetzt: Seite 25 - Dienstfahrzeuge für den Fahrzeug-Verleihpool - Besucherstellplätze bei ADAC-Veranstaltungen - ADAC-Straßenwachtfahrzeuge - Fahrzeuge für die ADAC-Autovermietung GmbH Das Verkehrsgutachten hat erbracht, dass das täglich zu erwartende Verkehrsaufkommen über die internen Erschließungswege und die Hansastraße abgewickelt werden kann, wenn die oben genannten Maßnahmen realisiert werden. Die Tiefgarageneinfahrt für das Kerngebiet, Teilbereiche MK 1 und MK 2 ist an der nordwestlichen Ecke des Planungsgebiets vorgesehen. Die Decke der Tiefgarage ist außerhalb der Baugrenze um mindestens 1,20 m abzusenken und entsprechend hoch mit einem fachgerechten Bodenaufbau zu überdecken, um eine Bepflanzung mit ausdauernden Laubbäumen zu ermöglichen. Aus statischen Gründen kann jedoch die Decke des unterirdischen Anlieferungshofes, im nördlichen Teil der Tiefgarage, für einen Bereich von bis zu 600 m² nur um 0,40 m abgesenkt werden. Eine Pflanzung von Großbäumen ist deshalb hier nicht möglich. In diesem Bereich werden Oberlichter mit einer maximalen Fläche von insgesamt 80 m² für die Belichtung vorgesehen. Im Bereich des Innenhofs ist die Decke der Tiefgarage aus technischen Gründen um nur 0,60 m abzusenken. Dies ist vertretbar, weil der Innenhof aus gestalterischen und funktionalen Gründen nicht mit Großbäumen bepflanzt werden soll. Die Entlüftung der Tiefgarage hat ausschließlich mechanisch zu erfolgen und ist über das Flachdach des maximal fünfgeschossigen Baukörpers in den freien Windstrom zu führen, um die Freiflächen im Vorhabengebiet und die unmittelbare Umgebung nicht durch zusätzliche Luftschadstoffe zu belasten. Die Lage ist so zu wählen (Mindestabstand 20 m entsprechend DIN EN 13779), dass keine Beeinträchtigung des Büroturms erfolgen kann. Zur Vermeidung von Schadstoffemissionen im Bereich der Belüftungsanlagen der Tiefgaragen sind im Vorhaben in einem Radius von mindestens 4,50 m keine Fensterbzw. Lüftungsöffnungen zu schützenswerten Arbeits- oder Wohnräumen angeordnet. 4.8.2 Fahrradabstellplätze Um den Anreiz und die Attraktivität des Fahrrades als individuelles Verkehrsmittel zu erhöhen, wird festgelegt, dass im Teilbereich MK1 Fahrradabstellplätze im Gebäude integriert herzustellen und bereitzuhalten sind. Derzeit sind ca. 240 Stück vorgesehen. Des Weiteren wird die Rechtsgrundlage geschaffen eine überdachte Bike- and RideAnlage für die Allgemeinheit (ÖPNV- Nutzer) in geeigneter Größe und Lage zu errichten. Näheres wird in der Satzung geregelt. Seite 26 4.9 Immissionsschutz 4.9.1 Schallschutz Folgende Bereiche liegen im Lärmeinwirkungsbereich der Bahnstrecke MünchenRosenheim und der Hansastraße: a) Die Nordost-, Nordwest- und Südostfassade des Sockelbaus b) Die Nordostfassade des Büroturms c) Die Südwestfassade des Büroturms d) Südwestfassade des Sockelbaus hinter dem „Sander-Haus“ e) Südwestfassade des Sockelbaus an der Hansastraße nördlich des „Sander-Hauses“ In diesen Bereichen ist bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen der Nachweis der Luftschalldämmung von Außenbauteilen (Tabelle 8 der DIN 4109, November 1989) vor Außenlärm zu führen. Da es sich bei dem vorliegenden Vorhaben um einen Sonderbau im Sinne des Art. 2 Abs. 4 S. 2 BayBO handelt, wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens der Schallschutz gem. Art. 16 BayBO umfassend geprüft, daher ist keine gesonderte Festsetzung nötig. Für die Festlegung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen sind für die genannten Bereiche folgende Lärmpegelwerte zugrunde gelegt: Bereich a) Bereich b) Bereich c) Bereich d) Bereich e) La = 55 - 65 dB(A) La = 60 - 70 dB(A) La = 55 - 65 dB(A) La = 55 - 65 dB(A) La = 65 - 75 dB(A) 4.9.2 Erschütterungsschutz Nach Beurteilung des Fachgutachtens sind im Rahmen des Bauvollzugs Maßnahmen gegen Erschütterungen aus U-Bahn und Eisenbahn erforderlich. 4.9.3 Elektrische und magnetische Felder Nach Beurteilung des Fachgutachtens sind auf der Basis von gesetzlichen Empfehlungen bzw. Grenzwertfestlegungen keine Maßnahmen gegen elektrische und magnetische Felder erforderlich. 4.10 Werbeanlagen Um das architektonische und landschaftsplanerische Konzept zu bewahren und die Stadtbildverträglichkeit zu gewährleisten, darüber hinaus aber eine für die ADACHauptverwaltung angemessene Werbung zu ermöglichen, werden Regelungen zu Werbeanlagen hinsichtlich der Art, der Größe und dem Ort der Anbringung getroffen. Näheres wird in der Satzung geregelt. 4.11 Nebenanlagen Oberirdische Nebenanlagen sind mit Ausnahme von oberirdisch angeordneten KFZund Fahrrad-Stellplätzen für Besucher sowie für Werbeanlagen, wie in der Satzung aufgeführt, nur innerhalb der Bauräume zulässig. Hiervon kann im Einzelfall abgewi- Seite 27 chen werden, wenn dies aus funktionalen oder technischen Gründen erforderlich ist. Dies ist notwendig, um den Anteil der unversiegelten Grünflächen soweit wie möglich zu erhalten und eine ansprechende Freiflächengestaltung zu ermöglichen. 4.12 Einfriedungen Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 1,50 m sind entlang der Grenzen des Vorhabengebietes zulässig. Dies entspricht den Sicherheitsanforderungen des ADAC. Die Durchlässigkeit der Einfriedungen im Bereich des Fuß- und Radweges muss jedoch gewährleistet sein. An den Eingangsbereichen entlang der Hansastraße ist aus gestalterischen Gründen auf eine Einfriedung zu verzichten. Die Ausbildung und der Standort von Einfriedungen sind mit Rücksicht auf die Freiflächengestaltung und das architektonische Konzept in qualitativ hochwertiger Form vorzusehen. Die zulässigen Einfriedungen sollen offen gestaltet werden. 4.13 Dienstbarkeitsflächen (Gehrechts- und Radfahrrechtsflächen, Bike- and RideAnlage) Um das Planungsgebiet für Fußgänger und Radfahrer durchlässig zu gestalten, werden Gehrechts- und Radfahrrechtsflächen zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Von der festgesetzten Lage dieser Flächen, sowie der Bike- and Ride-Anlage, kann ausnahmsweise abgewichen werden, wenn z.B. technische oder gestalterische Gründe dies erfordern und wenn die Abweichung unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Flächen sollen in die Freiflächengestaltung optimal integriert werden. Hierzu ist eine Flexibilität in ihrer Lage erforderlich. 5 Grünordnung 5.1 Planungskonzept Nach Maßgabe der Darstellung des Landschaftsplans sind entlang der Bahnlinie eine Zone ökologischer Vernetzung sowie eine örtliche Grünverbindung entlang des JosefRank-Weges vorgesehen. Zur Verbesserung der Grünausstattung auf dem Grundstück sind Maßnahmen zur Begrünung, wie ein Baumhain um das „Sander-Haus“, Gehölzpflanzungen nach Westen hin und Dachbegrünungen geplant. Im südlichen und östlichen Freibereich des Grundstückes soll durch geringfügige Geländemodellierungen ein charakteristisches Erscheinungsbild erzeugt werden, deshalb sind diese ausnahmsweise bis 0,50 m zulässig. In diesem Bereich können darüber hinaus aus funktionalen Gründen wie z.B. wegen technischer Einbauten wie Fluchttreppen, Schächte und Lüftungsanlagen Geländemodellierungen bis maximal 0,70 m zugelassen werden. Die vorgesehenen Maßnahmen zur Begrünung stehen in einem Verbund mit der Vegetation entlang der Bahnanlagen, den Baumpflanzungen auf dem Fraunhofer Areal, den Bäumen entlang der Hansa-, der Dillwächterstraße und am Sendlinger Feldweg. Der Stadtraum um das Vorhabengebiet ist gekennzeichnet durch die parallele Längsausrichtung von Hansastraße und Bahntrasse. Die Hansastraße ist bereits heute mit Bäu- Seite 28 men bestanden, an der Bahn soll ein öffentlich nutzbarer Grünzug mit durchgängigem Fuß- und Radweg entstehen. Im rechten Winkel dazu soll, in Ergänzung zum JosefRank-Weg, eine weitere örtliche Grün- und Wegeverbindung für Fuß- und Radfahrer entstehen, um die Durchlässigkeit zur übergeordneten Grünbeziehung entlang der Bahn zu gewährleisten. Dadurch entsteht im Stadtgrundriss das Bild einer „Leiter“ von Fuß- und Radwegen, die bestehende Grüngebiete miteinander vernetzt. Der dargelegte Planentwurf weist eine ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen für die dort entstehenden Arbeitsplätze nach. Beläge werden soweit möglich wasserdurchlässig und verdunstungsfreundlich hergestellt. Die Anlage der versiegelten Fläche wird auf ein Minimum beschränkt. Die Dachflächen des Sockelbaus werden gemäß Freiflächengestaltungssatzung extensiv begrünt. Die Dachfläche des Büroturms ist nicht zu begrünen. Die Windsogkräfte sind bei einer vorgesehenen Bebauung mit einer maximalen Höhe von 87 m so groß, dass eine Dachbegrünung auf Dauer nicht möglich ist. 5.2 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird keine Mehrung der zulässigen GRZ zugelassen. Daher gilt die Planung nicht als Eingriff gem. § 1a BauGB. Dennoch werden durch die grünordnerischen Festsetzungen Maßnahmen getroffen, die als Ausgleich für verloren gegangene ökologische Qualitäten zu werten sind. Entlang des Nordost-Randes des Vorhabengebietes soll durch die Festsetzung von besonderen Entwicklungsmaßnahmen neue Lebensräume für naturnahe Vegetation geschaffen werden. Aufgrund der beengten Situation im Baustellenbereich ist davon auszugehen, dass voraussichtlich alle schützenswerten Bäume auf dem Grundstück gefällt werden. Der gemäß Baumschutzverordnung erforderliche Ersatz für diese Fällungen erfolgt durch die Anwendung der Satzungsbestimmung, die die Pflanzung von einem Baum pro 300 m² Freifläche verlangt. 6 Auswirkungen 6.1 Städtebau und Grünordnung - Städtebauliche Neuordnung des Geländes und architektonische Aufwertung des Vorhabengebietes und seiner Umgebung sowie des Bereiches um den U-/SBahnhof Heimeranplatz - Errichtung eines signifikanten und attraktiven Bürogebäudes für die ADACHauptverwaltung und Schaffung von Arbeitsplätzen - Errichtung eines weiteren markanten Orientierungspunktes entlang des Mittleren Ringes von hoher architektonischer Qualität, der in einem spannungsvollen Dialog mit dem vorhandenen Büroturm der Fraunhofer-Gesellschaft steht - Einbindung und Integration des denkmalgeschützten „Sander-Hauses“ in das Vorhabengebiet - Nachhaltige Verminderung der Lärmbelastung durch die Bahnlinie MünchenRosenheim für das südwestlich angrenzende Baugebiet - Öffnung des Quartiers durch den Bau von Fuß- und Radwegen entlang der SBahn, des Josef-Rank-Weges und in Verlängerung des Dillwächterstraße für die Öffentlichkeit Seite 29 - Durchgrünung des Grundstücks mit seinen Anschlüssen an die Vernetzungszone entlang der Bahnanlagen, zum Gelände der Hofpfisterei und zur FraunhoferGesellschaft durch Pflanzung von Großbäumen Planung Gebäude Belagsflächen Vegetationsflächen gesamt ( - davon ohne Unterbauung Gesamtfläche Grundstück ca. 44 % ca. 20 % ca. 36 % ca. 22 %) 100 % Tabellarische Übersicht: Auswirkung der Planung 6.2 Verkehr Durch die nachstehend beschriebenen Maßnahmen kann das aus dem Vorhaben entstehende Verkehrsaufkommen bewältigt werden: 7 - Errichtung einer Lichtsignalanlage beim Anschlussknotenpunkt Dillwächter- / Hansastraße / Zufahrt ADAC - Fahrbahnverbreiterung durch Einrichtung eines einseitigen Halteverbots in der Dillwächterstraße an Stelle des straßenbegleitenden Parkens - Einrichtung eines Rechtsabbiegegebots von der Dillwächterstraße in die Tübingerstraße (bzw. falls erforderlich, Errichtung einer Lichtsignalanlage an der Dillwächter-/Tübingerstraße) - Anpassung der Signalprogramme am Knotenpunkt Tübinger Straße / Westendstraße und geänderte Fahrstreifenaufteilung in der Westendstraße (südwestlicher Ast) unter Wegfall von zwei Längsparkern - Vermehrte Führung des ADAC-Verkehrs über die Tübinger Straße und die Dillwächterstraße durch innerbetriebliche Anweisungen und Wegweisung an den umliegenden Knotenpunkten - Vermehrte Nutzung des ÖPNV durch die Begrenzung der Stellplätze Altlasten Gemäß den Altlastenuntersuchungen liegen keine Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen vor. Die ermittelten geringfügigen Bodenverunreinigungen sind im Rahmen des Bauvollzugs bewältigbar. Im Bereich des „Sander-Hauses“ wurde eine zusätzliche Altlastenerkundung im Rahmen der Umweltprüfung gemäß Vorgabe des Referates für Umwelt und Gesundheit (RGU) durchgeführt, deren Ergebnis in die Abwägung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingestellt wurde. Seite 30 8 Durchführungsvertrag Der ADAC wird als Vorhabenträger die durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ausgelösten Kosten übernehmen. Zwischen der Landeshauptstadt München und dem Vorhabenträger wurde ein Durchführungsvertrag gem. § 12 Abs. 1 S.1 BauGB geschlossen. 9 10 Kosten Für die Landeshauptstadt München fallen folgende Kosten an: - Kosten für die Herstellung der Fläche für die Bike-and Ride-Anlage sowie der Gehund Radfahrrechtsflächen (gesamt 1137 m²) in Höhe von ca.113.700 Euro und deren Unterhalt - Beteiligung an der Hälfte der Kosten für die Lichtsignalanlage an der Hansa-/ Dillwächterstraße/ Zufahrt ADAC in Höhe von ca. 75 000.- Euro - Für den Fall, dass eine weitere Lichtsignalanlage an der Dillwächter-/ Tübingerstraße errichtet werden müsste, beteiligt sich die Landeshauptstadt München an der Hälfte der Kosten, also in Höhe von ca. 100.000.- Euro Umweltbericht 10.1 Einleitung 10.1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans Für den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b ist gemäß Baugesetzbuch eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Dieser wird bei Änderung der Planung fortgeschrieben. Die wichtigsten Ziele des Bauleitplans sind in der Begründung des Satzungstextes mit Grünordnung beschrieben. Diese sind im wesentlich die Bedeutung des ADAC am Standort München zu signalisieren, alle Beschäftigten an einem Standort zusammenzuführen und genügend Raum zur Unterbringung aller Einrichtungen an einem Standort zu schaffen. 10.1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes und ihrer Berücksichtigung Die Bewertung erfolgt gemäß den Fachgesetzen (Baugesetzbuch, Naturschutzgesetzen, Abfall-, Boden- und Wassergesetzgebung, Immissionsschutz-Gesetzgebung etc.) und untergeordneten Regelwerken (DIN-Normen etc.). Für die Ermittlung der Auswirkungen des Vorhabens in den Bereichen Lärm/Erschütterungen sowie Klima/Luft, natürliche und künstliche Belichtung wurden für die Umweltprüfung Fachgutachten erarbeitet. Seite 31 10.2 Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose bei Durchführung der Planung Das Vorhabengebiet liegt im Stadtbezirk 7 Sendling-Westpark südwestlich der Bahnlinie München-Rosenheim, unmittelbar an der S- und U-Bahn-Haltestelle Heimeranplatz und erstreckt sich entlang der nördlichen Hansastraße vom Josef-Rank-Weg bis zum nordwestlichen Ende des ADAC-Grundstücks in Höhe der Dillwächterstraße. Das näherungsweise rechteckige Vorhabengebiet mit einer Größe von ca. 27.000 m² wird nahezu auf seiner gesamten Ost-West Ausdehnung von der U-Bahn der Linien U4/U5 unterfahren. Auf dem Vorhabengebiet befanden sich Lagerhallen, Werkstätten und Bürounterkünfte, von denen im Wesentlichen nur das denkmalgeschützte „Sander-Haus“ erhalten ist. Die Fläche am Josef-Rank-Weg wird als Parkplatz genutzt. Das Vorhabengebiet ist vergleichbar als Kerngebiet (MK) festgesetzt. Die Planung sieht einen fünfgeschossigen Sockelbau mit einem teilweise überdachten Innenhof und einem Büroturm an der Bahnlinie von maximal 87 m sowie Dachaufbauten vor. Nach Maßgabe der Darstellung des Landschaftsplans sind entlang der Bahnlinie eine übergeordnete Grünbeziehung sowie eine örtliche Grünbeziehung entlang des JosefRank-Weges vorgesehen. Das Vorhabengebiet ist mit Fuß- und Radwegen an den U- /S-Bahn-Knoten Heimeranplatz angebunden. Zudem ist es mit den Buslinien 132 und 133 erreichbar. Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern werden in den Beschreibungen der jeweiligen Schutzgüter behandelt. Da aus der Planung keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen resultieren, kann auf eine schutzgutbezogene Gewichtung der zu erwartenden Auswirkungen in den einzelnen Schutzgütern wie auch der Schutzgüter zueinander verzichtet werden. In der Beschreibung der zu erwartenden Umweltauswirkungen der einzelnen Schutzgüter werden soweit möglich anlage-, bau- und betriebsbedingte Wirkungen unterschieden. Die Beurteilung erfolgt verbal argumentativ unter Berücksichtigung der Ergebnisse der vorliegenden Fachgutachten, wobei geringe Auswirkungen nicht detailliert ausgearbeitet werden. 10.2.1 Schutzgut Mensch Beschreibung des Zustandes Lärmschutz U Für das Vorhabengebiet liegt eine deutliche Lärmbelastung durch Schienenverkehrsgeräusche der nördlich angrenzenden Bahnstrecken (Südring, Bahnlinie München Holzkirchen, S-Bahn-Linien S 7, S 20 und S 27) sowie den Straßenverkehrslärm der mit ca. 20.000 Kfz/24h belasteten Hansastraße vor. Der stark befahrene Mittlere Ring liegt bereits in ca. 150 m Abstand und ist für die Beurteilung der Lärmsituation von untergeordneter Bedeutung. Die Beurteilungspegel des Verkehrslärms betragen sowohl bezogen auf den Neubau wie für das „Sander-Haus“ an der der Hansastraße nächstgelegenen Baugrenze 72 dB(A) tags / 62 dB(A) nachts. An der der Bahn nächstgelegenen Baugrenze betragen die Beurteilungspegel bis zu 66 dB(A) tags / 64 dB(A) nachts. Die Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18005, Schallschutz im Städte- Seite 32 bau, Teil 1 vom Mai 1987 für Kerngebiete werden an der Hansastraße um bis zu 7 dB(A) tags und nachts überschritten. Entlang der Bahnlinie betragen die Überschreitungen 1 dB(A) tags und 9 dB(A) nachts. Der Ermittlung der Beurteilungspegel des Schienenverkehrslärms liegen entsprechend den Ansätzen in der schalltechnischen Untersuchung "Sendlinger Spange" in der Summe 513 Züge/24 h zugrunde. Für die Strecke 5530 München-Laim Rbf - Mittersendling (S-Bahn-Linie S 20) ist damit der Prognosezustand nach Ausbau der "Sendlinger Spange" berücksichtigt. Eine gewisse Erhöhung der Zugfrequenz im Zuge der Verlängerung der S-Bahn-Linie S 7 von Wolfratshausen nach Geretsried ist nicht auszuschließen, hat auf die Höhe der Beurteilungspegel jedoch keine nennenswerte Auswirkung. Eine nennenswerte Steigerung der Zugfrequenz über die beschriebenen Ansätze hinaus ist nur unter Annahme eines 4-gleisigen Ausbaus der Isarbrücke und des DB-Südrings vorstellbar. Ein 4-gleisiger Ausbau des Südrings wird im Rahmen der vorliegenden Betrachtung nicht als maßgeblich unterstellt, könnte rechnerisch jedoch eine Erhöhung der Beurteilungspegel entlang der Bahnlinie um ca. 3 dB(A) zur Folge haben (entsprechend einer Verdoppelung der Zugfrequenz). Auf das Vorhabengebiet wirken weiterhin die Anlagengeräusche des nordwestlich benachbarten Gewerbegebietes (Bebauungsplan Nr. 1619, in Aufstellung) und des Gewerbegebietes im Nordosten jenseits der Bahntrasse (Bebauungsplan Nr. 1369) ein. Ausgehend von einer angenommenen Lärmemission entsprechend einem flächenbezogenen Schallleistungspegels von LWA“ = 60 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts ergeben sich an den den Gewerbegebieten zugewandten Fassaden des Vorhabens Beurteilungspegel von bis zu 56 dB(A) tags und 41 dB(A) nachts. Die tatsächliche Nutzung der Gewerbegebiete (Spedition, TÜV - aus diesem Bereich ist ein tonhaltiges Geräusch mäßiger Lautstärke hörbar) lässt jedoch zumindest nachts eine höhere Lärmemission erwarten und an den diesen Gebieten nächstgelegenen Fassaden sind Überschreitungen der maßgeblichen Immissionsrichtwerte nicht auszuschließen. Aufgrund der vorgesehenen Büronutzungen besteht während der Nacht allerdings keine erhöhte Schutzbedürftigkeit. In Verbindung mit den Emissionen der geplanten Tiefgaragenzufahrt des Bauvorhabens sind ohne Schallschutzmaßnahmen jedoch auch tagsüber Überschreitungen des Immissionsrichtwerts entlang der Zufahrt nicht auszuschließen. Relevante Einwirkungen von Sport- und Freizeitanlagengeräuschen sind nicht feststellbar. Die Gesamtlärmsituation wird durch die Verkehrslärmeinwirkungen bestimmt. Erschütterungen und sekundärer Luftschall U U Ausgehend von Messungen des oberirdischen Bahnverkehrs und der U-Bahnen an Oberflächenmesspunkten ist eine maximale bewertete Schwingstärke KBFmax von 0,3 und ein Mittelungspegel des sekundären Luftschalls über die Vorbeifahrzeit eines Zuges von 43 dB(A) zu erwarten. Somit wird der untere Anhaltswert Au der DIN 4150-2 vom Juni 1999 für Kerngebiete von 0,2 tags / 0,15 nachts überschritten. Unter Berücksichtigung der Zugfrequenz ist weiterhin tags und nachts eine Überschreitung des Anhaltswerts für die Beurteilungs-Schwingstärke KBFTr für Kerngebiete wahrscheinlich. Sollten künftige Tiefgeschosse in das Nahfeld der U-Bahn-Röhren reichen, sind darüber hinausgehende Erschütterungseinwirkungen zu erwarten. Hinsichtlich des sekundären Luftschalls ist eine Überschreitung des in Abschnitt 6.2 der TA Lärm vom 26. August 1998 formulierten Kriteriums zur Beurteilung kurzzeitiger Pegelspitzen bei Körperschallübertragung zu erwarten: kurzzeitige Pegelspitzen während einer Zugvorbeifahrt liegen um einige dB(A) höher als der Mittelungspegel über die Vorbeifahrzeit - somit liegt der Spitzenpegel höher als der nach TA Lärm zulässige Wert von 45 dB(A) tags / 35 dB(A) nachts. Seite 33 Elektrische und magnetische Felder U Im Messbereich von 16 Hz bis 100 kHz beträgt die magnetische Flussdichte und die elektrische Feldstärke maximal 1% der in der 26. Verordnung zum BundesImmissionsschutzgesetz vom 16. Dezember 1996 angegebenen Vorsorgewerte von 100 Mikrotesla für die magnetische Feldstärke und 5 Kilovolt pro Meter für die elektrische Feldstärke. Natürliche und künstliche Belichtung U Vom Vorhabengebiet gehen derzeit keine signifikanten Verschattungen und Lichtemissionen aus. Nennenswerte Verschattungswirkungen und Lichtemissionen sind vom benachbarten Hochhaus der Fraunhofer-Gesellschaft zu erwarten. Erholungsflächen U Bei dem Vorhabengebiet handelt es sich um eine ehemals gewerblich genutzte Fläche, die keine Erholungsfunktion hat. Auswirkungen Lärmschutz U Anlage- und betriebsbedingte Wirkungen Verkehr Nach Verwirklichung des Planungsvorhabens wird die Verkehrsbelastung der Hansastraße um ca. 10% ansteigen, resultierend in einer Erhöhung des Emissionspegels dieser Straßen um ca. 0,5 dB(A). Für die unmittelbar an der Hansa- und der Dillwächterstraße gelegenen Gebäude ergibt sich somit eine Erhöhung der Beurteilungspegel des Verkehrslärms von maximal 0,5 dB(A). Auch künftig wird die Verkehrslärmsituation durch den Schienenverkehr sowie die Hansastraße bestimmt. Die Orientierungswerte des Beiblatts 1 zu DIN 18005 für Kerngebiete werden an der Hansastraße um bis zu 7 dB(A) tags und nachts überschritten. Entlang der Bahnlinie betragen die Überschreitungen 1 dB(A) tags und 9 dB(A) nachts. Betriebe und Anlagen Innerhalb der als Kerngebiet ausgewiesenen Flächen des Vorhabengebiets sind gemäß § 7 BauNVO nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig. Dementsprechend werden durch das Planungsvorhaben in der Nachbarschaft keine schädlichen Umwelteinwirkungen durch Anlagengeräusche verursacht. Die Beurteilungspegel in der Nachbarschaft betragen unter Berücksichtigung von 2300 Pkw-Bewegungen je Tag, die gemäß Verkehrsgutachten den ADAC-Mitarbeitern zuzurechnen sind, 220 Pkw-Bewegungen je Tag durch Besucher und 140 Bewegungen je Tag für Liefer-Lkw sowie der Schallabstrahlung von raumlufttechnischen Anlagen im gegenüber der Hansastraße liegenden Kerngebiet maximal 54 dB(A) tags und 36 dB(A) nachts - die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm werden somit um mindestens 6 dB(A) unterschritten. In den Gewerbegebieten betragen die den ADAC-Anlagen zuzurechnenden Beurteilungspegel maximal 52 dB(A) tags und 34 dB(A) nachts - die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm werden um mindestens 13 dB(A) unterschritten. Diese Werte beziehen Seite 34 sich auf eine überschlägige Vorabeinschätzung und können überschritten werden, wenn beispielsweise lautere Lüftungsgeräte eingesetzt werden. Der ausreichende Schallschutz der Nachbarschaft muss durch eine entsprechende schalltechnische Untersuchung nachgewiesen werden. Gesamtlärm Für die Prognose des Gesamtlärms sind die Schallimmissionen aus dem Landverkehr, sowie Anlagen- und Betriebsgeräusche im Berechnungsmodell energetisch summiert worden. Es zeigt sich, dass die Gesamtgeräuschbelastung wesentlich durch die Verkehrslärmeinwirkungen dominiert wird. Die Bebauung entlang der Verkehrswege (Bahnlinie und Hansastraße) ist erheblichen Geräuscheinwirkungen ausgesetzt. Tagsüber besonders von Schallimmissionen belastet sind hierbei die Hausseiten an der Hansastraße. Nachts sind die Hausseiten entlang der Bahntrasse am stärksten belastet. Die Darstellung der Gesamtlärmsituation dient nur der Information; die Beurteilung der Geräuscharten erfolgt weiterhin jeweils getrennt entsprechend der jeweiligen Beurteilungsvorschrift. Baubedingte Wirkungen Zeitlich begrenzte, erhebliche und letztlich auch unvermeidbare Geräuschemissionen können vor allem im Zusammenhang mit Aushub- und Hochbauarbeiten entstehen. Zu den im eigentlichen Baustellenbereich entstehenden Geräuschen treten die Geräusche des zuzurechnenden Schwerlastverkehrs auf öffentlichen Straßen auf. Erschütterungen und sekundärer Luftschall U Nach Realisierung der Planung werden keine nennenswerten anlagen- und betriebsbedingten Erschütterungen (und demzufolge auch kein sekundärer Luftschall) erwartet. Analog dem Lärmschutz ist mit kurzfristigen baubedingten Erschütterungen und Einwirkungen des sekundären Luftschalls zu rechnen. Elektrische und magnetische Felder U Negative Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Natürliche und künstliche Belichtung U Es treten nur anlagebedingte Wirkungen auf. Verschattung Um eine Bewertung der Verschattungssituation durch den geplanten ADAC-Komplex zu ermöglichen, wurde zunächst die Sonnenscheindauer am Stichtag 17. Januar (DIN 5034-1) flächendeckend für den Nullfall und den Planfall berechnet, wobei davon ausgegangen wurde, dass Aufenthaltsräume an mehr als einer Fassade Fensteröffnungen haben. Wenig verschattet werden hindernisarme Bereiche, z.B. die im Südwesten gelegenen Sport- und Kleingartenanlagen. Längere Verschattungszeiten findet man nördlich von Gebäuden, die eine größere Ost-West-Ausdehnung und entsprechende Gebäudehöhen aufweisen oder in Innenhöfen. Dies betrifft auch die Ruderalfluren zwischen der Nord-Ost-Fassade und dem Bahndamm. Die starke Verschattungswirkung des Vorhabens wird hier eine geänderte Artenzusammensetzung bewirken. Unterschiede zwischen Null- und Planfall sind hauptsächlich im nördlich gelegenen Bereich des geplanten Gebäudekomplexes festzustellen. Am 17. Januar treten die stärksten Verschattungen im Bereich der Gleisanlagen auf. Auch an der Südecke eines nörd- Seite 35 lich der Bahn gelegenen Gebäudes verkürzt sich die Sonnenscheindauer bodennah um ca. 4 Stunden. Die Forderungen der DIN 5034-1 (Mindestbesonnung 1 Stunde am 17. Januar in wenigstens einem Raum) werden erfüllt. Blendung Vor allem bei tief stehender Sonne, wie es in den Morgen- und Abendstunden der Fall ist, kann es durch Reflektionen an der Glasfassade des Hochhauses zu Blendwirkungen kommen. Durch die baulichen Gegebenheiten im Verlauf der Hansastraße ist das Hochhaus aus der Sicht des Kraftfahrers nur selten einzusehen. Außerdem erfordert der Verlauf der Hansastraße keine Blickbeziehung zum Hochhaus. Eventuelle Blendungen des in Südostrichtung fahrenden Bahnverkehrs in den Morgenstunden werden dadurch reduziert, dass keine hochreflektierende Sonnenschutzverglasung in den Fassaden verwendet wird. Lichtemissionen Da die Büros zu einem kleinen Teil 24 Stunden besetzt sind, ist mit geringen Lichtemissionen in den Nachstunden zu rechnen. Im nahen Umfeld befinden sich jedoch Gewerbebetriebe. Hier wird eine Raumaufhellung in der Regel nicht störend wahrgenommen. Wohnbezirke, in denen die Nachtruhe durch Raumaufhellung stärker beeinträchtigt wird, sind erst in größerer Entfernung vorhanden. Hier reicht die Beleuchtungsstärke einer normalen Raumbeleuchtung nicht mehr aus, um signifikante Einwirkungen zu erzeugen. Erholungsflächen U Es treten nur anlagebedingte Wirkungen auf. Mit der Planung werden Grün- und Freiflächen für den Bedarf der zukünftigen Nutzer hergestellt. Die Orientierungswerte der LH München für gewerblich genutzte Arbeitsplätze werden eingehalten. 10.2.2 Schutzgut Tiere und Pflanzen Beschreibung des Zustandes Auf den Offenlandflächen überwiegen mageres, teils ruderalisiertes Grünland und wechselfeuchte Pioniervegetation. Besonders in den Randbereichen existieren zudem kleinere Hecken und Gehölzbestände. Auf dem Grundstück stehen 56 Bäume, von denen 53 unter die Baumschutzverordnung der Stadt München fallen und 51 aufgrund ihrer Vitalität als erhaltenswert eingestuft werden. Das Vorhabengebiet liegt nicht innerhalb eines bestehenden oder geplanten Wasser-, Landschafts-, Naturschutz- oder Natura-2000-Gebietes. Es befinden sich weder Naturdenkmäler noch kartierte Biotope der Münchner Stadtbiotopkartierung 2000 auf dem Vorhabengebiet. Artenschutz U Für das Planungsgebiet und dessen Umgriff liegen mehrere faunistische Erhebungen aus den letzten Jahren vor. So wurden auf einer Brachfläche am Heimeranplatz im Jahr 1997 die Heuschreckenarten Gemeiner, Brauner und Nachtigall-Grashüpfer sowie das Grüne Heupferd und der Gemeine Bläuling nachgewiesen, die als ubiquitäre Arten gelten. Aus dem Bereich der benachbarten Gleisanlagen liegen Bruthinweise für einige Seite 36 gefährdete oder in ihrem Bestand rückläufige Vogelarten vor. Kartiert wurden dort im Jahr 1998 u.a. Dorngrasmücke, Klappergrasmücke, Gartenrotschwanz, Hänfling, Sperber und Grünspecht. Aus dem näheren Umfeld gibt es ferner einen Nachweis der Zweifarbenfledermaus aus dem Gebäude Westendstraße 4. Für das Vorhabengebiet selbst wurde im Jahre 2002 ein Gutachten zum Arten- und Biotoppotenzial erstellt, in dem neben einer Vegetationskartierung die Tiergruppen Laufkäfer, Heuschrecken und Tagfalter (inkl. Bei-beobachtungen von Nachtfaltern), Ameisen und Schnecken erhoben wurden. Gemäß diesem Gutachten sind die Nachweise der gefährdeten und besonders geschützten Büschelnelke (Dianthus armeria) und der im Naturraum Tertiär/ Schotterplatte als stark gefährdet eingestuften Ameisenarten Schlanke Urameise und Gelbe Diebsameise hervorzuheben. Nachweise für weitere nach BNatSchG besonders geschützte Arten liegen nur für den ubiquitären Gemeinen Bläuling vor. Für europarechtlich geschützte Arten nach Anhang IV FFH-Richtlinie gibt es keine Nachweise. Möglich sind gelegentliche nächtliche Nährungsflüge durch Fledermäuse, für die jedoch keine geeignete Quartiersstrukturen vorhanden sind. Auch Zauneidechesen, die aus dem Umfeld bekannt sind und die auf grund der strukturellen Ausstattung durchaus zu erwarten wären, konnten nicht nachgewiesen werden. Die europäischen Vogelarten genießen infolge des Rechtsfolgenverweises in Art. 3 und 7 FFH-RL den gleichen Schutz wie die Arten von gemeinschaftlicher Bedeutung nach Anhang IV FFH-RL. Auf die Untersuchung von Brutplätzen von Vögeln wurde dennoch verzichtet, da in Hinblick auf die sehr umfassend gehaltenen Schutzbestimmungen für die Artengruppe Vögel keine Eingrenzung des Untersuchungsrahmens möglich schien. Auch waren aufgrund der Kleinflächigkeit und der erheblichen Vorbelastungen im Gebiet durch die gewerbliche Nutzung der Fläche kaum Ergebnisse von Belang zu erwarten. Das vorhandene Artenspektrum muss als kleiner Teil größerer Vorkommen im Bereich der angrenzenden Gleis(neben)anlagen angesehen werden. Die Vorkommen stehen in Zusammenhang mit benachbarten Vorkommen und sind für sich betrachtet mittel- bis langfristig nicht überlebensfähig. Die Bahnflächen fungieren gleichzeitig als Lieferbiotop und als Verbundachse zwischen den Teilvorkommen im Gleisbereich und auf angrenzenden Flächen. Auswirkungen Anlage- und betriebsbedingte Wirkungen U U Der gesamte vorhandene Baum- und Vegetationsbestand wird infolge der Bebauung beseitigt. Beeinträchtigungen der Standortfunktionen ergeben sich auch hinsichtlich der Verschattung, der benachbarten Vegetation, Lebensräume und der Bodenbeschaffenheit. Durch baubedingte Störungen (z.B. durch Lärm, optische Reize, Erschütterungen etc.) wird eine Besiedelung durch störungsanfällige Tierarten auch auf angrenzenden Flächen temporär verhindert oder erschwert. Mit der Realisierung der Planung sind Flächen- und Funktionsverluste von Vegetations- und Habitatsflächen verbunden. Die Außenanlagen des Vorhabens werden sich als gestaltete, nutzbare Freiflächen darstellen, so dass von einem Verlust der vorhandenen Vegetation und Artvorkommen auszugehen ist. Im nord-östlichen Randbereich des Baugrundstückes ist eine naturnahe Neubesiedelung der Flächen entlang der Bahn, ausgehend vom benachbarten Lieferbiotop „Gleisanlagen“ angestrebt. Seite 37 Auswirkungen auf besonders und streng geschützte Arten U Durch das Vorhaben ergeben sich keine Beeinträchtigungen für Arten von gemeinschaftlicher Bedeutung gemäß Anhang IV FFH-RL. Die nach § 10 Abs.2 BNatSchG besonders bzw. streng geschützte Arten ‚Gemeiner Bläuling’ und ‚Büschelnelke’ werden geringfügig beeinträchtigt. Die Beeinträchtigungen für diese Arten können deshalb als gering eingestuft werden, weil der durch die Planung betroffene Lebensraumtyp ‚Industriebrache’ eine hohe Ähnlichkeit zum Standort der Bahnflächen hat, die unmittelbar an das Planungsgebiet angrenzen. Der Lebensraum für die Büschelnelke soll, ebenso wie die Lebensräume betroffener Tierarten kurz- bis mittelfristig durch die extensive Pflege der Randflächen des Planungsgebietes wieder hergestellt werden. Damit ist der gute Erhaltungszustand der betroffenen Arten gewährleistet . Eine erhebliche Beeinträchtigung des Erhaltungszustands der Populationen der ubiquitären Vogelarten kann ausgeschlossen werden, da es auszuschließen ist, dass ihr Erhaltungszustand durch den Verlust einzelner Brutstandorte verschlechtert wird und zumindest Teile der Lebensräume nach Fertigstellung in geringfügig kleinerer Flächenausdehnung wieder zur Verfügung stehen. Für mögliche Vorkommen seltenerer Vogelarten stehen im benachbarten Umfeld, etwa im Bereich der Gleisanlagen, Ausweichhabitate mit vergleichbarer Eignung zur Verfügung. Es sind somit keine Auswirkungen auf den langfristigen Fortbestand der Artvorkommen auch rückläufiger oder gefährdeter Vogelarten in diesem Gebiet zu erwarten. Der verbleibende Verlust von Lebensraum kann durch die Gestaltung der Außenanlagen, insbesondere der nördlichen, an den Bahnkörper angrenzenden Flächen, verringert und durch eine Aufwertung der dort gelegenen Bestände kurz- bis mittelfristig ausgeglichen werden. Gehölz- und Baumverluste können durch Neupflanzung von Großbäumen und kleinerer Gehölzgruppen aus standortheimischen Arten mittelfristig ausgeglichen werden. Die Wertigkeit der Offenlandflächen kann durch Anlage extensiv genutzter, reich strukturierter Grünflächen verbessert werden und damit auch die Funktions- und Flächenverluste ausgeglichen werden. 10.2.3 Schutzgut Boden Beschreibung des Zustandes Geologische Situation U Der Untergrund besteht aus quartären Schottern (Kiese, Sande) der Würmeiszeit, die von tertiären Sedimenten der sogenannten Oberen Süßwassermolasse unterlagert werden. Die Mächtigkeit der quartären Schotter liegt bei ca. 11 bis 16 m und der Grundwasserflurabstand bei ca. 7 m. Die quartären Sedimente werden von Auffüllungen überlagert, die unter schädlichen Bodenveränderungen erfasst werden. Natürliche Bodenfunktionen gemäß Bundesbodenschutzgesetz U Der Natürlichkeitsgrad des Bodens ist gemäß Konzeptbodenkarte München sehr gering. Die Versiegelung des Vorhabengebietes liegt unter Einbeziehung des hohen Flächenanteils von verdichteter, vegetationsfreier Fläche im Gebiet bei insgesamt ca. 81 % (Tabelle siehe folgende Seite). Seite 38 Schädliche Bodenveränderungen U Das Vorhabengebiet ist mit Ausnahme des Grundstücks mit der Flurstücksnummer 8531/5 (Sander-Haus) nicht im Altlastenverdachtsflächenkataster der Landeshauptstadt München erfasst. In den durchgeführten Altlastenuntersuchungen wurden Auffüllungen (Sand, Kies, Schluff mit Beimengungen an Ziegelbruchstücken, Ascheresten) mit Mächtigkeiten von bis zu ca. 1,4 m festgestellt. Die chemischen Analysen von Bodenproben ergaben in der Regel unauffällige Schadstoffgehalte. Lokal wurden geringe Gehalte an polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK), Arsen, Blei, Quecksilber und Zink bestimmt. Die Bodenluftuntersuchungen ergaben keine relevanten Konzentrationen an leichtflüchtigen Halogenkohlenwasserstoffen (LHKW) und aromatischen Kohlenwasserstoffen (BTEX). Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen, die der geplanten Nutzung entgegenstehen, liegen somit derzeit nicht vor. Auswirkungen Anlage- und betriebsbedingte Wirkungen U Infolge der festgesetzten GR ergibt sich eine GRZ von 0,8. Verbunden mit der Realisierung der Planung ist eine Zunahme von befestigten und überbauten Flächen im Gebiet bzw. eine Erhöhung des Versiegelungsgrades nicht zu erwarten. Durch die geplante Bebauung ist jedoch mit Veränderungen im Bodenaufbau durch Flächeninanspruchnahme bzw. Bodenauftrag/-abtrag zu rechnen. Flächentyp Bestand Planung unversiegelte Flächen verdichtete, vegetationsfreie Flächen befestigte Flächen, Gebäude 5050 m² ca.19% ca. 22% 16451 m² ca.61% entfällt 5492 m² ca.20% ca. 78% Gesamt 26993 m² 100% 100% Baubedingte Wirkungen U Beeinträchtigungen durch mechanische Belastungen, wie Umlagerungen und Befahren – vorwiegend bei verdichtungs- und druckempfindlichen natürlichen Böden – ist im Vorhabengebiet auf Grund des relativ druckunempfindlichen anstehenden Quartärkieses nur untergeordnet bedeutsam. Beeinträchtigungen der Bodenqualität durch temporäre Veränderungen des Bodenwasserhaushalts, z.B. durch Grundwasserabsenkungen, sind dagegen denkbar. Seite 39 10.2.4 Schutzgut Wasser Beschreibung des Zustandes Im Vorhabengebiet und in dessen näheren Umgebung befindet sich kein Oberflächengewässer. Wie zahlreiche Brunnen-, Pegel- und Baugrundbohrungen zeigen, sind im Stadtgebiet von München mehrere Grundwasserstockwerke vorhanden. Nachfolgende Ausführungen sind auf das oberste Grundwasserstockwerk begrenzt. In den quartären Kiesen und tertiären Sanden ist ein freier ungespannter Porengrundwasserleiter ausgebildet. Die Grundwasserfließrichtung ist nach Nordnordost gerichtet. Der höchste bekannte Grundwasserstand (HW 1940) dürfte im Bereich des Grundstücks bei ca. 4,70 m bis 5,20 m und der Mittelgrundwasserstand bei ca. 8,50 m bis 11 m unter Geländeoberkante liegen. Das Grundwassergefälle beträgt ca. 2 bis 3 ‰. Das Grundstück wird nahezu auf seiner gesamten Ost-West-Ausdehnung von der UBahn der Linien U4/U5 unterfahren. Bei vorhandenen Geländeoberkanten von ca. 528 bis 529 mNN ergeben sich Überdeckungen über den U-Bahn-Röhren von ca. 10 m im östlichen und bis zu ca. 17 m im westlichen Grundstücksteil. Eine negative Beeinflussung des Grundwasserstroms wird durch einen Düker im nordöstlichen Grundstücksteil verhindert. In Grundwasseruntersuchungen aus dem Jahr 1990 wurden – mit Ausnahme eines geringfügig erhöhten Bariumgehalts - keine Überschreitungen des Stufe-1-Wertes des Merkblattes 3.8/1 des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft festgestellt. Es ist somit für den Bereich des Vorhabengebietes von keiner Grundwasserverunreinigung auszugehen. Weitere Parameter oder Schadstoffe, wie z.B. elektrische Leitfähigkeit sind als mäßig belastet, AOX als unbelastet, Bor als stark belastet und Sulfat als mäßig belastet einzustufen. Auswirkungen Anlage- und betriebsbedingte Wirkungen U Nach Realisierung der Planung ist durch die Bebauung und Versiegelung mit keinem wesentlichen Flächen- und Funktionsverlust von Grundwasserneubildungsflächen zu rechnen. Durch das Vorhaben wird rechnerisch eine Erhöhung des Grundwasserstandes um 0,66 m erwartet. Zur Bewältigung der geänderten Grundwasserverhältnisse sind für die Errichtung der Gebäude entsprechende bautechnische Vorkehrungen zu treffen („weiße“ Wanne) und je nach entstehendem Grundwasseraufstau ggf. der Einbau einer Grundwasserüberflutungsanlage vorzusehen. Diese technischen Erfordernisse sind grundsätzlich bewältigbar; Details sind im Rahmen der Baugenehmigung zu prüfen und zu veranlassen. Auswirkungen auf die Vegetation durch Veränderungen der Grundwasserverhältnisse werden nicht erwartet. Bei Zugrundelegung einer einmal jährlich anfallenden 15 minütigen Regenspende von 135 l / s * ha errechnet sich eine zu versickernde Regenmenge von ca. 470 l / s, die gemäß städtischer Entwässerungssatzung auf dem Grundstück versickert werden muss. Diese Anforderung ist nach dem derzeitigen Stand der Planung bewältigbar, und wird im Rahmen der Baugenehmigung anhand der dann vorliegenden detaillierten Planungen geprüft. Seite 40 Baubedingte Wirkungen U Baubedingte Beeinträchtigungen sind durch Eingriffe in das Grund- oder Schichtwasser bzw. in die Deckschichten denkbar. Funktionsbeeinträchtigungen des Grundwasserhaushalts oder der Grundwasserqualität können hier entstehen durch das Entfernen oder Durchstoßen von Deckschichten, durch Ein- oder Anschnitte bzw. Offenlegung des Grundwasserkörpers während der Baugrubenerstellung. 10.2.5 Schutzgut Klima/Luft Beschreibung des Zustandes Klima U Das Vorhabengebiet liegt klimatisch im Übergangsbereich zwischen dem Niederbayerischen Hügelland und dem Oberbayerischen Alpenvorland in einer Höhe von ca. 530 m NN. Die klimatischen Verhältnisse im Münchner Raum werden vorwiegend von atlantischen Luftmassen aus westlichen und südwestlichen Richtungen geprägt. Daneben spielen auch kontinentale Luftmassen aus östlichen Richtungen sowie der westöstlich verlaufende Querriegel der Alpen mit seiner Stau- und Föhnwirkung eine Rolle. Das Vorhabengebiet liegt zwischen einem Kerngebiet und einem Gewerbegebiet. Die Nutzung wird überwiegend durch Bürogebäude aber auch produzierende Betriebe bestimmt. Wohnbebauung befindet sich erst in größeren Abständen. Das Vorhabengebiet selbst ist aufgrund der vorhandenen Versiegelung in den Tagstunden relativ warm, kühlt jedoch nachts gut ab. Dies gilt auch für den Bahnbereich (S-Bahn), der das Gebiet im Nordosten tangiert. Zu den Grünflächen nach Süden hin kühlen die Oberflächen in den Nachtstunden ebenfalls gut ab. Die Klimavielfalt im Vorhabengebiet ist insgesamt als gering zu bezeichnen. Es sind jedoch hauptsächlich im Süden in fußläufiger Entfernung für die Naherholung geeignete Flächen vorhanden. Der bodennahe Luftaustausch wird durch die umgebende Bebauung deutlich reduziert. Lediglich der Gleiskörper der Bahnstrecke dient bodennah als Luftleitbahn, die jedoch aufgrund ihres Nordwest-Südostverlaufs in Bezug zu den Hauptwindrichtungen (West und Ost) wenig relevant ist. Luft U Die lufthygienische Situation wird hauptsächlich durch die Emissionen des KfzVerkehrs bestimmt. Die höchsten Emissionen gehen von der Garmischer Straße (Mittlerer Ring) aus. Die Abstände zu dieser Straße betragen jedoch über ca. 150 m, so dass die von diesem Fahrweg ausgehenden Immissionen schon stark abgeklungen sind. Die Luftbelastung im Ballungsraum München ist bei NO2 (Stickoxide) und PM10 (Feinstaub) recht hoch. Mit Überschreitungen der Grenzwerte der 22. BImSchV ist im Bereich des Bebauungsplangebietes nicht zu rechnen. Einwirkungen von umliegenden gewerblichen Emittenten (z.B. Gerüche) sind nicht auszuschließen. Seite 41 Auswirkungen Klima U Thermisches Milieu Das Vorhabengebiet ist aufgrund der vorhandenen Versiegelung in den Tagstunden relativ warm, kühlt jedoch nachts gut ab. Durch den Baukörper treten zum einen Verschattungen auf, zum anderen können sich der Sonne ausgesetzte vertikale Gebäudeflächen erwärmen. Dies führt zu einer heterogenen Oberflächentemperaturverteilung. Im Mittel wird die Lufttemperatur vor allem in den Nachtstunden geringfügig zunehmen, da die langwellige Ausstrahlung durch die Bebauung reduziert wird. In Nachtstunden von Strahlungstagen wird vor allem der Innenhofbereich sehr langsam abkühlen. Dies liegt an den wärmespeichernden Baumaterialien und am reduzierten Luftaustausch in dieser Zone. Der Effekt kann im Winter und in den Übergangsjahreszeiten erwünscht sein, ist nach heißen Tagen aber eher belastend. Durchlüftung / Windkomfort Hindernisse wie Gebäude führen zu einer Verwirbelung der Windströmung. Diese wird dadurch böiger, nimmt aber an Intensität ab. Eine Zunahme der Windgeschwindigkeit durch Ecken- und Düseneffekte sowie das Herabmischen von Luft aus größerer Höhe findet man nur in unmittelbarer Nähe des Gebäudes. Diese reduzierte Durchlüftung ist dann ungünstig, wenn in den betreffenden Bereichen Schadstoffe freigesetzt werden. Dies ist z.B. im Verlauf der Hansastraße der Fall. Aufgrund des großen Abstandes der Gebäude ergibt sich hier jedoch gegenüber dem Nullfall keine wesentliche Verschlechterung. Die höheren Gebäude bewirken vorzugsweise in den Hauptwindrichtungen Reduktionen der Windgeschwindigkeit. Bei freistehenden Gebäuden sind Effekte bis in Entfernungen von ca. dem 20-fachen der Bauhöhe zu beobachten. Bei innerstädtischen Standorten sind die Effekte aufgrund der dort vorhandenen turbulenten Strömung deutlich geringer, so dass bereits in Entfernungen weniger Gebäudehöhen Reduktionen nicht mehr nachweisbar sind. Somit ergeben sich durch das geplante ADAC-Hochhaus vor allem nordöstlich des Gebäudes Windgeschwindigkeitsabnahmen. Da Winde aus südwestlichen Richtungen meist mit hohen Windgeschwindigkeiten verbunden sind, können die Austauschverhältnisse über dem Dachniveau als ausreichend angesehen werden. Neben den windabgeschatteten Bereichen in Lee von Bauwerken gibt es an den Ecken, abhängig von der Anströmung, Bereiche mit erhöhten Windgeschwindigkeiten. Je höher Gebäude aus der Umgebungsbebauung herausragen und je größer deren Fläche quer zum Wind ist, desto höhere Windgeschwindigkeiten können bodennah auftreten. Zugige Zonen werden bodennah an der Nordecke und der Südecke berechnet. Abhängig von der Tätigkeit, z.B. Stehen oder Sitzen in Aufenthaltszonen, werden höhere Windgeschwindigkeiten als unangenehm empfunden. In 25,50m über Grund findet man zugige Zonen an den nordwestlichen und südöstlichen Gebäudekanten des ADAC-Hochhauses. Hier sind Windgeschwindigkeitserhöhungen bis zum Faktor 2 möglich. Bei Westanströmung wird ein Teil der Luft an der Westfassade nach unten geführt und führt im westlich des Hochhauses gelegenen Innenhof zu Turbulenzen. Auch in der Nord-Passage führen Winde aus westlichen Richtungen zu erhöhten Windgeschwindigkeiten und damit zu Beeinträchtigungen der Aufenthaltsbereiche in ihrer Funktion. Seite 42 Luft U Auswirkungen auf die lufthygienische Situation ergeben sich im Wesentlichen durch Änderung der Luftaustauschverhältnisse (Reduktion der Durchlüftung durch die Baukörper) und den induzierten Quell- und Zielverkehr. Die Reduktion der Durchlüftung durch den Gebäudekomplex betrifft auch den Straßenraum der Hansastraße auf Höhe der Planung. Die vorhandene Straßenrandbebauung bewirkt bereits eine reduzierte Durchlüftung, so dass der Straßenraum nicht wesentlich stärker beeinträchtigt wird. Bei einem durch die Planung induzierten Quell- und Zielverkehr von 2538 Kfz/24h gemäß Verkehrsgutachten sind Überschreitungen der Grenzwerte der 22. BImSchV in diesem Bereich nicht zu erwarten. Von den Entlüftungsanlagen der Tiefgarage sind Schadstoffemissionen (insbesondere Benzol und lungengängiger Feinstaub) zu erwarten. Die Entlüftung der Tiefgarage erfolgt jedoch über das Dach des fünfgeschossigen Sockelbaus in den freien Windstrom, so dass entsprechende Schutzmaßnahmen nur für den Büroturm erforderlich sind. Von den Belüftungsanlagen der Tiefgarage sind ebenfalls Schadstoffemissionen zu erwarten. Hierfür sind entsprechende Schutzmaßnahmen erforderlich. 10.2.6 Schutzgut Stadtbild Beschreibung des Zustandes Das nahezu ebene Vorhabengebiet wird im geringen Umfang gewerblich genutzt. In der näheren Umgebung sind in den letzten Jahren Bauvorhaben mit Kern- und Gewerbenutzung mit durchschnittlich vier bis sieben Geschosse entstanden. Das Stadtbild ist durch das Hochhaus der Fraunhofer-Gesellschaft, dem Arabella-Westpark-Hotel etc. sowie durch die nordwest-südost-verlaufende Gleistrasse geprägt, die durch die lineare Struktur der nordwest-südost-verlaufende Hansastraße verstärkt wird. Näheres ist der Begründung Ziffer 2.3 zu entnehmen. Auswirkungen Es treten nur anlagebedingte Wirkungen auf. Der vorgeschlagene Baukörper besteht aus zwei Teilen: dem fünfgeschossigen Sockelbau und dem Büroturm. Der Sockelbau entspricht in seiner Gebäudehöhe etwa der gegenüberliegenden vorhandenen Bebauung und spiegelt die an der Hansastraße gegenüber vorhandene aufgelockerte Raumkante wieder. Die geschwungene Fassadenabwicklung des Sockelbaus an der Hansastraße und am Josef- Rank-Weg rahmt das denkmalgeschützte „Sander-Haus“ ein und lässt an zwei Seiten Eingangsbereiche entstehen, die in den teilweise überdeckten dynamisch geformten Innenhof führen. Entlang der Bahnlinie ist eine durchgehende, dem Maßstab der Bahn entsprechende Gebäudeseite vorgesehen, auf der sich der Büroturm erhebt (siehe auch Ziffer 4.6 der Begründung). Die Untersuchung zur Stadtbildverträglichkeit des Hochhausprojektes führte zu keinen Problemen hinsichtlich der Maßstäblichkeit. Die Stadtbildverträglichkeit eines weiteren Hochpunktes an der Hansastraße wird grundsätzlich bestätigt. Seite 43 10.2.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter Beschreibung des Zustandes Im Südwesten des Vorhabengebietes liegt das unter Denkmalschutz stehende „Sander-Haus“. Zusätzlich sind keine denkmalgeschützten Gebäude bzw. Gebäude in der näheren Umgebung mit Symbolwert zu nennen. Auf dem Vorhabengebiet befinden sich keine unter Ensembleschutz stehenden Baustrukturen. Es weist auch keine schutzwürdigen Bau- oder Grünräume auf. Auf dem Vorhabengebiet wie auch der direkten Umgebung befinden sich keine Bodendenkmäler. Im Vorhabengebiet sind keine erwähnenswerten Sachgüter bekannt. Auswirkungen Es treten nur baubedingte Wirkungen auf. Im Rahmen der Baumaßnahme ist eine Beeinträchtigung der Standsicherheit des denkmalgeschützten Gebäudes durch Erd- und Verbauarbeiten sowie Erschütterungen zu vermeiden. 10.2.8 Abfälle und Abwässer, Energie Beschreibung des Zustandes Das Vorhabengebiet wird derzeit nur in geringem Umfang gewerblich genutzt. Abfälle, Abwässer und Energieverbrauch sind daher gering. Auswirkungen Abfälle und Abwässer U Anlage- und betriebsbedingte Wirkungen Für das im Vorhabengebiet entstehende Aufkommen an Abfällen und Abwässern liegen keine Angaben vor. Die Abfallentsorgung erfolgt gemäß den Anforderungen des Abfallwirtschaftkonzeptes der LH München. Die entstehenden Abwässer werden der Kanalisation zugeführt. Energie U Anlage- und betriebsbedingte Wirkungen Angaben zum geschätzten Energieverbrauch sowie zur Energieversorgung des Standortes liegen bislang nicht vor. Auch liegen bislang keine Angaben vor, ob eine alternative Energieversorgung, z.B. die Nutzung von Sonnenenergie oder der Einsatz regenerativer Energiequellen, geplant ist. Baubedingte Wirkungen Neben dem anlage- und betriebsbedingten Energieverbrauch ist während der Baumaßnahme mit einem zusätzlichen Energieverbrauch zu rechnen. Seite 44 Die nachstehende Tabelle gibt eine Zusammenstellung der durch das Vorhaben zu erwartenden Auswirkungen wieder: Mensch (Lärm) Mensch (Sonstiges) Tiere und Pflanzen Boden Wasser Klima/Luft Stadtbild Kultur- und Sachgüter Abfälle und Abwässer, Energie x xx xxx Anlagebedingte Auswirkungen xx xx xxx xx xx xx xxx x x Baubedingte Auswirkungen xx x xx xx xx xx x x x geringe Auswirkungen mittlere Auswirkungen deutliche Auswirkungen auf das Schutzgut 10.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung Die Fläche würde bei Nichtdurchführung der Planung vermutlich weiter in geringem Umfang gewerblich und als Parkplatz genutzt werden. Die Vegetationsflächen könnten sich aufgrund der relativen Ungestörtheit des Geländes insbesondere entlang der Bahn zu Lebensräumen für Tiere und Pflanzen weiterentwickeln. Die Defizite insbesondere im Stadtbild blieben bestehen. 10.4 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Den folgenden Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen werden in der Satzung geregelt und durch weitere Empfehlungen ergänzt. 10.4.1 Schutzgut Mensch Lärmschutz Verkehr Der geplante Baukörper bietet durch die Ausformung als geschlossene Bebauung mit Innenhof die Möglichkeit, lärmgeschützte Hausseiten durch Abschirmung zu erhalten. An den Außenfassaden sind die Aufenthaltsräume mit passiven Schallschutzmaßnahmen (Fenster der Schallschutzklasse 3) ausgestattet. Seite 45 Betriebe und Anlagen Um Lärmkonflikte durch die geplante Tiefgaragenein- und ausfahrt zu vermeiden, wird in unmittelbarer Nähe keine schutzbedürftige Nutzung untergebracht. In Verbindung mit den Einwirkungen aus Anlagenlärm des nordwestlich und nordöstlich benachbarten Gewerbegebietes und den Emissionen der geplanten Tiefgaragenzufahrt kann es an der nordwestlichen und nordöstlichen Außenfassade des geplanten Baukörpers zu Überschreitungen der maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm kommen. Die Aufenthaltsräume sind mit passiven Schallschutzmaßnahmen (Fenster der Schallschutzklasse 2 und 3) ausgestattet. Zur Beurteilung der Immissionen aus der geplanten Tiefgaragenzu- und ausfahrt und der Anlagentechnik auf den Dächern des ADAC auf die Nachbargrundstücke wurde eine schalltechnische Untersuchung erstellt, deren Ergebnis nachfolgend verkürzt dargestellt wird: Für die betroffenen, ausschließlich gewerblich genutzten Bereiche gelten entsprechend TA Lärm tags ein Mittelungspegel von 65 dB(A) und ein Maximalpegel von 95 dB(A) als Richtwert. Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass die zu erwartenden Beurteilungspegel vor den Fassaden der Nachbargrundstücke, insbesondere die der Tiefgaragenzu- und ausfahrt nächstgelegene Süd-Ost Fassade des auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 8479/3 liegenden eingeschossigen Gebäudes, einen Wert von 54 dB(A) tags nicht überschreiten. Der Richtwert der TA Lärm wird somit um 11 dB(A) unterschritten. Eine Nachtnutzung der Tiefgaragenzu- und ausfahrt ist laut ADAC nicht vorgesehen. Es sind demzufolge keine planerischen Maßnahmen zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte erforderlich. Maßnahmen zu den baubedingten Wirkungen (Empfehlungen) U Um erhebliche Belästigungen der Nachbarschaft zu vermeiden, ist der Einsatz lärmgedämmter Baumaschinen und lärmarmer Bauweise erforderlich. Gegebenenfalls ist die Arbeitszeit auf der Baustelle zeitlich zu beschränken. Grundsätzlich sind die Immissionswerte der AVV Baulärm einzuhalten. Aufgrund der bereits heute ohnehin hohen Verkehrsbelastung der Hansastraße ist die baubedingte Verkehrszunahme, insbesondere des Schwerlastverkehrs, im vorliegenden Fall voraussichtlich von geringer Bedeutung. Erschütterungen und sekundärer Luftschall Maßnahmen zu den anlage- und betriebsbedingten Wirkungen (Empfehlungen) U U Die Immissionen der Erschütterungen und des Sekundärluftschalls sind durch eine geeignete Wahl der Baukonstruktion zu mindern. Hierbei ist bei der späteren Entwurfsund Ausführungsplanung u.a. auf eine Vermeidung von Resonanzüberhöhungen infolge ungünstiger Eigenfrequenzen von Rohdecken und schwimmenden Estrichen zu achten. Gegebenenfalls kann ein höherer Aufwand für Schutzmaßnahmen, z.B. eine elastische Gebäudelagerung erforderlich werden. Besondere Beachtung bedarf der Belang des Schutzes vor Erschütterungen und sekundärem Luftschall, sollten künftige Tiefgeschosse in das Nahfeld der U-Bahn-Röhren reichen. Seite 46 Maßnahmen zu den baubedingten Wirkungen (Empfehlungen) U Bezüglich der baubedingten Erschütterungen sind die Vorgaben der DIN 4150, Erschütterungen im Bauwesen, Teil 2 (Einwirkungen auf Menschen in Gebäuden) und Teil 3 (Einwirkungen auf bauliche Anlagen) einzuhalten. Elektrische und magnetische Felder Zum Schutz vor elektrischen und magnetischen Feldern sind Maßnahmen weder vorgesehen noch erforderlich. Natürliche und künstliche Belichtung Empfehlungen U Blendung Blendungen entlang der Bahnlinie für Zugverkehr in südöstliche Richtung sind nicht auszuschließen. Gegebenenfalls sind zeitlich und räumlich begrenzt Maßnahmen, z.B. Herunterlassen von Jalousien, durchzuführen. Lichtemissionen Raumaufhellung in der unmittelbaren Nachbarschaft durch Raumbeleuchtung ist nicht auszuschließen. Sollten massive Beschwerden aus der Nachbarschaft auftreten, sind die Lichtemissionen aus dem Gebäudekomplex durch geeignete Abdunklungsmaßnahmen (Rollos, Jalousien) zu verhindern. Die Beleuchtung von Wegen, Plätzen und Zufahrten ist so zu gestalten, dass eine Lichtlenkung ausschließlich in die Bereiche gerichtet ist, die künstlich beleuchtet werden müssen. Zum Schutz von Insekten werden als Leuchtmittel Natriumdampf-Niederdrucklampen oder in ihrem Spektrum vergleichbare Lampen empfohlen. Die Leuchten sind ferner so auszulegen, dass Insekten nicht in die Leuchte gelangen oder an heißen Oberflächen verbrennen. 10.4.2 Schutzgut Tiere und Pflanzen Maßnahmen zu den anlage- und betriebsbedingten Wirkungen U Die Festsetzungen der Grünordnung zu Pflanzungen von Bäumen und Entwicklung eines naturnahen, extensiv genutzten Bereichs entlang der Bahnlinie dienen als Ausgleich für die Beeinträchtigungen und Eingriffe auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen. Bei der erforderlichen Fällung der Bäume ist auf Brutzeiten der Vögel Rücksicht zu nehmen. Mit einer geeigneten Entwicklungsplanung für diese Flächen soll auch auf die zu erwartende Verschattung dieses Bereiches reagiert werden. Dadurch wird die Herstellung von Vegetationsflächen auf ca. 37 % der Gesamtfläche des Planungsgebietes ermöglicht. Durch die Festsetzung eines Bodenaufbaus von 1,20 m auf den Tiefgaragen außerhalb der Bauräume wird die Lebensfähigkeit der festgesetzten Bäume 1. Wuchsordnung gewährleistet. 10.4.3 Schutzgut Boden Maßnahmen zu den anlage- und betriebsbedingten Wirkungen U U Die Festsetzungen der Grünordnung zu Umfang und Gestaltung von befestigen Flächen dienen als Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen für die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden. Die festgesetzten Oberbodenhöhen von 1,20 m im Bereich Seite 47 der Tiefgaragen außerhalb der Bauräume dienen dazu, auch hier teilweise Bodenfunktionen wie Wasserhaltung und Bodenleben zu gewährleisten. Empfehlungen Es ist auf den sparsamen Umgang mit Grund und Boden zu achten. Durch Oberbodenschüttungen in den Freiflächen wird die Wasserrückhaltefunktion des Bodens sowie die Lebensraumfunktion für bodenbewohnende Tierarten wieder hergestellt und gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse gesichert. Durch die Einhaltung der Sicherheitsbestimmungen im Umgang mit wassergefährdenden Stoffen können Boden- und Grundwasserverunreinigungen vermieden werden. Maßnahmen zu den baubedingten Wirkungen (Empfehlungen) U Auf das Befahren von zu nassen Böden sollte verzichtet werden. Ausgekofferte Böden sind sachgemäß zu lagern. Bei einer Verfüllung von seitlich gelagertem Aushubmaterial ist auf eine schichtgerechte Wiederverfüllung zu achten. Ein Einbau standortfremder Böden sollte vermieden werden. Für möglicherweise anfallende kontaminierte Aushubmaterialien ist im Vorfeld der Feldarbeiten ein Entsorgungskonzept zu erstellen. Die Erdarbeiten im Nahbereich der U-Bahn-Röhren und der Dükeranlage sind mit dem Baureferat U-Bahn-Bau abzustimmen und ggf. technische Maßnahmen vorzusehen. Maßnahmen zu den betriebsbedingten Wirkungen (Empfehlungen) U Durch die Einhaltung der Sicherheitsbestimmungen im Umgang mit wassergefährdenden Stoffen können Boden- und Grundwasserverunreinigungen vermieden werden. 10.4.4 Schutzgut Wasser Maßnahmen zu den anlage- und betriebsbedingten Wirkungen U Die Festsetzungen der Grünordnung zu Pflanzflächen und zur Gestaltung von befestigten Flächen dienen als Maßnahmen zur Minderung der Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser. Zur Bewältigung der Anforderungen zur Versickerung auf dem Grundstück sind im Zuge der weiteren Planung geeignete Maßnahmen vorzusehen. Empfehlungen Zur Reduzierung des rechnerisch ermittelten Grundwasseraufstaus auf genehmigungsfähige 0,20m sind Düker notwendig. Die Dimensionierung der Dükeranlagen hat im Rahmen des wasserrechtlichen Verfahrens zu erfolgen. Grundwasserverunreinigungen durch unsachgemäßen Umgang mit wassergefährdenden Stoffen können durch die Einhaltung der technischen Vorkehrungen und Sicherheitsbestimmungen gewährleistet werden. Maßnahmen zu den baubedingten Wirkungen (Empfehlungen) U Eine Offenlegung des Grundwasserkörpers durch die Bauarbeiten und Bauwerke sollte vermieden werden. Zudem ist durch die Auswahl geeigneter Baumaterialien sowie die räumliche Einschränkung des Baufeldes und des Baustellenverkehrs eine Reduzierung baubedingter Schadstoffemissionen machbar. Falls eine Bauwasserhaltung erforderlich wird bzw. Injektionsstoffe in das Grundwasser eingebracht werden (z. B. für die Errichtung einer Bohrpfahlwand oder die Herstellung von Unterfangungen) oder eine Spundwand eingebaut wird, ist die Durchführung eines Wasserrechtsverfahren erforderlich. Seite 48 Zur Reduzierung des Grundwasseraufstaus auf einen genehmigungsfähigen 0,20 mAufstau müsste entlang der Anströmseite eine Brunnengalerie hergestellt werden. Weiterhin müsste die Wassermenge von ca. 25 l/s mit einer Leitung von der Anström- auf die Abstromseite des Gebäudes geleitet werden und dort über Versickerungsbrunnen oder Rigolen dem Grundwasser wieder zugeführt werden. In den technisch undurchlässigen Tonen und Schluffen können erfahrungsgemäß Sandschichten mit gespanntem Grundwasser eingelagert sein. Diesen Situationen kann durch Herstellung von Entspannungswasserhaltungen in den eingelagerten Sandschichten entgegengewirkt werden. Eine vergleichbare Situation kann im Bereich des U-Bahn-Tunnels auftreten. Das in die Baugrube einströmende Restwasser muss in der Baugrube mit einer offenen Wasserhaltung gesammelt und einer Versickerungsanlage außerhalb des Troges zugeführt werden. 10.4.5 Schutzgut Klima/Luft Klima Maßnahmen zu den anlage-, bau- und betriebsbedingten Wirkungen U Die Festsetzungen zur Höhenentwicklung, Dächer und Dachaufbauten sowie der Grünordnung zur Gestaltung von befestigten Flächen dienen als Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen. Empfehlungen Der Anteil an versiegelten Flächen sollte so gering wie möglich gehalten werden. Im Innenhof sind Maßnahmen zu ergreifen, die zu einer Verbesserung der kleinklimatischen Situation führen. Auf dem Dach der Sockelbebauung sollten in diesen Zonen keine Aufenthaltsbereiche geschaffen werden. Die vorgesehene Dachbegrünung sollte in diesen Zonen so ausgelegt werden, dass keine Abwehungen stattfinden. Zur Minderung erhöhter Windgeschwindigkeiten im Fußgängerbereich ist darauf zu achten, dass die Wege nicht unmittelbar an der nördlichsten und südlichsten Gebäudeecke vorbeiführen. Ferner sind in diesen Bereichen Schutzmaßnahmen durch dichte Busch- oder Heckenbepflanzung vorzusehen. Luft Maßnahmen zu den anlage- und betriebsbedingten Wirkungen U Zur Vermeidung von Schadstoffemissionen sind im Bereich der Belüftungsanlagen der Tiefgarage in einem Radius von mindestens 4,50 m keine Fenster- bzw. Lüftungsöffnungen zu schützenswerten Arbeits- oder Wohnräumen angeordnet. Die Entlüftung der Tiefgarage erfolgt über das Dach des Flachbaus in den freien Windstrom. Die Lage ist so gewählt, dass keine Beeinträchtigung des Büroturms erfolgen kann. Baubedingte Wirkungen (Empfehlungen) U Die relevanten Auswirkungen während der Bauphase sind Feinsand- und Staubaufwirbelungen durch Aushubarbeiten und Lkw-Transporte auf verschmutzten oder unbefestigten Fahrwegen. Zur Reduktion dieser zum Teil erheblichen Staubemissionen sind befestigte Fahrwege sauber zu halten. Unbefestigte Fahrwege sind in Trockenperioden feucht zu halten. Trockenes Aushub- oder Abbruchmaterial ist zu befeuchten. Seite 49 10.4.6 Schutzgut Stadtbild Die Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu Baugrenzen und überbaubare Grundstücksflächen, zu Höhenentwicklung und Wandhöhe, zu Dächer und Dachaufbauten sowie zu Werbe- und Nebenanlagen dienen als Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen. Nach der Realisierung der Planung kommt es zu einer Bereicherung des Stadtbilds. Empfehlungen zur Vermeidung und Verringerung von Eingriffen sind daher nicht erforderlich. 10.4.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter Maßnahmen zu den baubedingten Wirkungen (Empfehlungen) U Im Rahmen der Erdarbeiten (Aushub, Wiederverfüllung) ist auf die Standsicherheit des denkmalgeschützten Gebäudes zu achten. Hierzu sind die erforderlichen Abstandsflächen einzuhalten. Zudem ist im Rahmen möglicher Verbauarbeiten einschließlich Ankerarbeiten die Standsicherheit des Gebäudes zu gewährleisten. Durch die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben für die Erschütterung, insbesondere der DIN 4150, Erschütterungen im Bauwesen, Teil 3 (Einwirkungen auf bauliche Anlagen) können Schäden des Gebäudes ausgeschlossen werden. 10.4.8 Abfälle und Abwässer, Energie Empfehlungen U Am Standort anfallende Abfälle und Abwässer sind in erster Linie zu vermeiden und umweltgerecht zu beseitigen. Baubedingt anfallende Abfälle sind ordnungsgemäß zu entsorgen, baubedingt anfallende Abwässer sind soweit möglich im Vorhabengebiet zu versickern. Darüber hinausgehende Empfehlungen können zum derzeitigen Planungsstand nicht erarbeitet werden. Nach derzeitigem Planungsstand ist die Heizungsenergieversorgung über das städtische Fernwärmenetz vorgesehen. Allgemein werden eine sparsame und effiziente Nutzung von Energie sowie der Einsatz erneuerbarer Energie empfohlen. Darüber hinausgehende Empfehlungen können zum derzeitigen Planungsstand nicht erarbeitet werden. 10.4.9 Ökologischer Ausgleich Da durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan keine Mehrung der zulässigen GRZ erfolgt, gilt die Planung nicht als Eingriff gem. § 1a BauGB. Dennoch werden durch die grünordnerischen Festsetzungen Maßnahmen getroffen, die als Ausgleich für verloren gegangene ökologische Qualitäten zu werten sind. 10.5 Alternative Planungsmöglichkeiten Um für den Neubau der ADAC-Hauptverwaltung und die weitere städtebauliche und stadtgestalterische Entwicklung des anschließenden Bereichs bis zur Westendstraße Seite 50 eine optimale Lösung zu finden, hat der ADAC ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt. In der Preisgerichtssitzung vom 23.03.2004 wurde der erste Preis des Wettbewerbes an das Architekturbüro Sauerbruch/Hutton, Berlin und Norwich zusammen mit der Landschaftsarchitektin, Prof. Schmelzer, Ostfilden vergeben. Die Bekanntgabe des Wettbewerbsergebnisses im Stadtrat erfolgte am 28.07.2004. Inzwischen hat der ADAC am 15.07.2004 einen Antrag auf Einleitung des Verfahrens für einen Vorhabens- und Erschließungsplan gemäß § 12 BauGB auf Grundlage des städtebaulichen Wettbewerbsentwurfs von Sauerbruch/Hutton und Prof. Schmelzer gestellt. Daraufhin hat die Vollversammlung des Stadtrates am 13.10.2004 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beschlossen. Im Rahmen der Bebauungsplanung ist somit keine Alternativplanung mehr nötig, dies wird durch das Wettbewerbsverfahren abgedeckt. 10.6 Beschreibung der verwendeten Methodik und Hinweise auf Schwierigkeiten und Kenntnislücken Die Analyse und Bewertung der Schutzgüter erfolgte verbal argumentativ und wurde für spezielle Fragestellungen durch Fachgutachten ergänzt. Nach Erwerb des Grundstücks Fl. Nr.8531/8 („Sander-Haus“) durch den ADAC wurde das Vorhabengebiet (Flächenumgriff) erweitert. Im vorliegenden Umweltbericht wurde das „Sander-Haus“ soweit möglich in allen zu prüfenden Schutzgütern berücksichtigt. Die Altlastensituation wurde mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt abgeklärt und durchgeführt. 10.7 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring) Unter Beachtung der oben beschriebenen Umweltschutzmaßnahmen und Empfehlungen sind nach derzeitigem Kenntnisstand in der Summe keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen auf die beschriebenen Schutzgüter erkennbar. Die festgesetzten Maßnahmen sind im Rahmen der Baugenehmigung zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Aussagen zum schutzgutbezogenen Monitoring können sich auf die Bereiche Schienenverkehrslärm (z.B. Erhöhung der Taktfrequenz müsste bei Deutschen Bahn AG abgerufen werden), Straßenverkehrslärm und Luftqualität (z.B. turnusmäßige Verkehrszählungen), Stadtbild (z.B. Fotodokumentation) sowie Flora und Fauna (z.B. Nachkartierung) ergeben. Auf der Basis des derzeitigen Kenntnisstandes können über weitere erforderliche Überwachungsmaßnahmen und die anzuwendenden Prüfmethoden noch keine Aussagen getroffen werden. Die gemäß § 4 Abs. 3 BauGB erforderliche Unterrichtung zu unvorhergesehenen Auswirkungen durch die Behörden müssen trotzdem wahrgenommen werden. 10.8 Allgemein verständliche Zusammenfassung Schutzgut Mensch Lärmschutz U Bereits heute liegt eine deutliche Lärmbelastung des Vorhabengebiets vor. Entlang der Hansastraße und der Bahntrasse werden auch zukünftig die jeweils maßgebenden O- Seite 51 rientierungswerte überschritten werden. Büroräume an den Außenseiten des Baukörpers sind durch passive Schallschutzmaßnahmen zu schützen, um schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche zu vermeiden. Dies erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Da im Bereich der Tiefgaragenzufahrt erhebliche Geräusche entstehen, kann es zweckmäßig sein, in unmittelbarer Nähe keine schutzbedürftige Nutzung unterzubringen. Erschütterungen und sekundärer Luftschall U Innerhalb des Vorhabengebiets sind erhebliche Belästigungen durch Erschütterungen und Sekundärluftschall des ober- und unterirdischen Schienenverkehrs nicht auszuschließen und durch eine geeignete Wahl der Baukonstruktion zu mindern. Hierbei ist auf eine Vermeidung von Resonanzüberhöhungen zu achten. Gegebenenfalls kann ein höherer Aufwand für Schutzmaßnahmen erforderlich werden. Besondere Beachtung bedarf der Belang des Schutzes vor Erschütterungen und sekundärem Luftschall, sollten künftige Tiefgeschosse in das Nahfeld der U-Bahn-Röhren reichen. Elektrische und magnetische Felder U Zum Schutz des Vorhabengebiets vor elektrischen und magnetischen Feldern sind keine Maßnahmen erforderlich. Natürliche und künstliche Belichtung U Verschattung Eine signifikante Verschattung geht derzeit nicht vom Vorhabengebiet aus. Im Planfall ergeben sich vor allem durch das Hochhaus abhängig von Tages- und Jahreszeit unterschiedliche Bereiche, in denen zum Teil längere Verschattungszeiten auftreten. Betroffen sind die im Norden angrenzenden Ruderalflächen am Bahndamm, für die eine Veränderung des Standortes zu erwarten ist, und die Gleisanlagen, die jedoch gegenüber einer Verschattung wenig empfindlich sind. An Gebäuden werden am Stichtag 17. Januar die Anforderungen der DIN 5034-1 eingehalten. Lichtimmissionen/Blendung Derzeit gehen vom Vorhabengebiet keine nennenswerten Lichtemissionen oder Blendungen aus. Da Büros zu einem kleinen Teil 24 Stunden besetzt sind, ist mit geringen Lichtemissionen während der ganzen Nacht zu rechnen. Signifikante Raumaufhellungen kann es in der unmittelbaren Nachbarschaft geben. Aus dem überwiegend gewerblich genutzten Umfeld sind Beschwerden nicht zu erwarten. Erholungsflächen U Öffentliche Freiflächen mit Erholungsfunktion sind im Vorhabengebiet derzeit nicht vorhanden. Mit der Realisierung der Planung verbunden ist eine Verbesserung der Erholungsfunktion. Schutzgut Tiere und Pflanzen Durch das Vorhaben gehen schützenswerter Baumbestand und in geringem Umfang Lebensräume besonders geschützter Arten verloren. Europarechtlich geschützte Arten sind dabei nicht betroffen. Kartierte wertvolle Biotope werden nicht in Anspruch genommen oder beeinträchtigt. Die geringfügigen Beeinträchtigungen wird im Vorhabengebiet durch umfangreiche Neupflanzungen und entsprechende Gestaltung der Außenanlagen kompensiert. Durch die Anlage von kiesigen Standorten, entlang der Bahn soll neuer Lebensaum für die Büschel-Nelke (Dianthus armeria) und die betroffenen Ameisenvorkommen geschaffen werden. Die nach Realisierung des Vorhabens verbleibenden Beeinträchtigungen sind hinnehmbar. Seite 52 Schutzgut Boden Der Untergrund besteht aus quartären Schottern, die von tertiären Sedimenten unterlagert werden. Das Vorhabengebiet ist mit Ausnahme des „Sander-Hauses“ nicht im Altlastenverdachtsflächenkataster der LH München erfasst. Derzeit liegen keine Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen vor. Die ermittelten Bodenverunreinigungen sind im Rahmen der Bebauung zu bewältigen. Mit der Realisierung der Planung ist keine Zunahme der Versiegelung sowie keine Reduzierung der Speicher-, Regler- und Pufferfunktion verbunden. Betriebsbedingte Beeinträchtigungen sind vor allem durch einen unsachgemäßen Umgang mit wassergefährdenden Stoffen denkbar. Durch Oberbodenschüttungen in den Freiflächen werden die Wasserrückhaltefunktion des Bodens sowie die Lebensraumfunktion für bodenbewohnende Tierarten wieder hergestellt und gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse gesichert. Schutzgut Wasser Im Vorhabengebiet und dessen näherer Umgebung befindet sich kein Oberflächengewässer. In den quartären Kiesen und tertiären Sanden ist ein Grundwasserleiter ausgebildet. Die Grundwasserfließrichtung ist nach NNO gerichtet. Der Mittelgrundwasserstand liegt bei ca. 8,5-11 m unter GOK. Das Grundstück wird von der U-Bahn unterfahren. Eine negative Beeinflussung des Grundwasserstroms wird durch einen Düker verhindert. Für das Vorhabengebiet ist von keiner Grundwasserverunreinigung auszugehen. Nach Realisierung der Planung ist aufgrund der unveränderten Versiegelung mit keiner wesentlichen Beeinträchtigung der Grundwasserneubildungsrate und somit der Grundwasserquantität zu rechnen. Für den Grundwasserstand wurde eine Anhebung um 66 cm gegenüber dem Wert des HW 1940 ermittelt, die durch das Vorhaben ausgelöst ist. Zur Reduzierung Grundwasseraufstaus sind für das Vorhaben Düker und während der Bauphase eine Brunnengalerie notwendig. Die Versickerung kann über Rigolen oder alternativ über Sickerschächte erfolgen. Eine Offenlegung des Grundwasserkörpers durch die Bauarbeiten und Bauwerke sollte vermieden werden. Betriebsbedingte Grundwasserverunreinigungen durch unsachgemäßen Umgang mit wassergefährdenden Stoffen können durch die Einhaltung der technischen Vorkehrungen und Sicherheitsbestimmungen verhindert werden. Schutzgut Klima/Luft Klima U Thermisches Milieu Die Fläche besitzt aufgrund der spärlichen Vegetation derzeit keine thermische Ausgleichsfunktion. Durch das Vorhaben nimmt die Durchgrünung des Baugebietes zu, jedoch wird durch den Gebäudekomplex auch mehr Strahlung absorbiert. Lokal ergeben sich tageszeitabhängige und räumliche Differenzierungen. Erhebliche Änderungen sind weder im mikro- noch im makroklimatischen Bereich zu erwarten. Durchlüftung Auf eine ausreichende Durchlüftung ist bei Gebieten zu achten, die unerwünschte Emissionen produzieren. Derzeit geht von der hindernisarmen Fläche keine windbremsende Wirkung aus. Neben Bereichen mit erhöhten Windgeschwindigkeiten wird im Vorhabengebiet auch mit windarmen Bereichen gerechnet, für die jedoch keine Luftschadstoffanreicherungen erwartet werden. Windkomfort Die derzeit vorhandenen Gebäude beeinflussen den Windkomfort nicht. Im Planfall ergeben sich bodennah durch die Sockelbebauung an der Nord- und Südecke Zonen mit erhöhten Windgeschwindigkeiten. Diese sind im Bereich der Wege durch geeignete Bepflanzung zu minimieren. Im Dachniveau ergeben sich durch die Umströmung des Seite 53 Hochhauses an dessen Flanken zugige Bereiche. Hier sollte kein loses Material als Schüttung aufgebracht werden. Durch Verdrängungseffekte und das Herabmischen von Luft aus größerer Höhe wird die Böigkeit bei westlicher Anströmung im Innenhof erhöht. Dies beeinflusst die Aufenthaltsqualität, wobei starker Westwind meist mit schlechter Witterung verbunden ist bei der die Aufenthaltszonen im Freien kaum aufgesucht werden. Luft U Die größte Schadstoffbelastung im Untersuchungsgebiet geht vom Kfz-Verkehr aus. Im Vorhabengebiet sind nach Realisierung der Planung aufgrund des Abstandes zum Mittleren Ring und der Frequentierung der Hansastraße keine Grenzwertüberschreitungen zu erwarten. Beeinträchtigungen durch Emissionen aus der Tiefgarage werden durch die Einhaltung von Schutzflächen ausgeschlossen. Schutzgut Stadtbild Das nahezu ebene Vorhabengebiet wird im geringen Umfang gewerblich genutzt. In der näheren Umgebung sind in den letzten Jahren Bauvorhaben mit Kern- und Gewerbenutzung mit durchschnittlich vier bis sieben Geschosse entstanden. Das Stadtbild ist durch das Hochhaus der Fraunhofer-Gesellschaft, dem Arabella-Westpark-Hotel etc. sowie durch die nordwest-südost-verlaufende Gleistrasse geprägt, die durch die lineare Struktur der nordwest-südost-verlaufende Hansastraße verstärkt wird. Nach der Realisierung der Planung kommt es zu einer Bereicherung des Stadt- und Landschaftsbilds. Die Untersuchung zur Stadtbildverträglichkeit des Hochhausprojektes führte zu keinen Problemen hinsichtlich der Maßstäblichkeit. Schutzgut Kultur- und Sachgüter Kulturgüter U Mit Ausnahme des unter Denkmalschutz stehenden „Sander-Hauses“ liegen im Vorhabengebiet keine unter Ensembleschutz stehende Baustrukturen, schutzwürdige Bauräume oder Bodendenkmäler. Während der Erdarbeiten ist auf die Standsicherheit des denkmalgeschützten Gebäudes zu achten, und es sind die gesetzlichen Vorgaben für die Erschütterung einzuhalten. Sachgüter U Im Vorhabengebiet sind keine erwähnenswerten Sachgüter bekannt. Abfälle und Abwässer, Energie Abfälle und Abwässer fallen aufgrund der Nutzung nur in untergeordneten Mengen an. Eine Betrachtung von Energie kann aufgrund der Nutzung entfallen. Für das im Vorhabengebiet entstehende Aufkommen an Abfällen und Abwässern sowie zum geschätzten Energieverbrauch des Standortes liegen keine Angaben vor. Die Heizungsenergieversorgung erfolgt über das Fernwärmenetz. Am Standort anfallende Abfälle und Abwässer sind in erster Linie zu vermeiden und umweltgerecht zu entsorgen. Allgemein werden eine sparsame und effiziente Nutzung von Energie sowie der Einsatz erneuerbarer Energie empfohlen. Die getroffenen Festsetzungen sind das Ergebnis einer gerechten Abwägung aller erkennbaren öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander. Seite 54 III. Beschluss nach Antrag. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München IV. Der Vorsitzende Die Referentin Ober-/Bürgermeister Prof. Thalgott Stadtbaurätin Abdruck von I. - III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei mit der Bitte um Kenntnis. U U U V. U Wv. Planungsreferat - HA II/22 V zum Vollzug des Beschlusses. U U zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An den Bezirksausschuss 7 3. An das Referat für Gesundheit und Umwelt 4 An das Kommunalreferat 5. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft 6. An das Baureferat 7. An das Schul- und Kultusreferat 8. An das Sozialreferat 9. An das Kreisverwaltungsreferat 10. An das Planungsreferat - HA I 11. An das Planungsreferat - HA II/01 12. An das Planungsreferat - HA III 13. An das Planungsreferat - HA IV 14. An das Planungsreferat - SG 3 mit der Bitte um Kenntnisnahme. U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U Am......................... Planungsreferat - HA II/22V I.A. U Anlage 3 Anlage 4 Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA II/2 Zusammenfassende Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1619 b Hansastraße, Josef-Rank-Weg (nordwestlich) und Bahnlinie - ADAC - 1. Berücksichtigung der Umweltbelange Die Ermittlung der einzelnen Umweltbelange erfolgte bereits auf der Ebene der Vorabstimmung der Planung nach Durchführung des Wettbewerbs und vor Beginn des eigentlichen Bauleitplanverfahrens (s.a. nachstehend Nr. 3). Bereits in der Planfassung bei Verfahrensbeginn waren die einzelnen vorgetragenen Belange weitgehend enthalten. Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens wurde gemäß § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet wurden. Als Eingriff mit einer erheblichen Wirkung auf die Schutzgüter Tiere und Pflanzen ist die Beseitigung des gesamten vorhandenen schützenswerten Baum- und Vegetationsbestandes sowie in geringem Umfang der vorübergehende Verlust besonders geschützter Arten anzusehen. Gehölz- und Baumverluste können durch Neupflanzungen, der Eingriff bzgl. der besonders geschützten Arten kann durch die Gestaltung der Außenanlagen in Form von extensiv genutzter Grünflächen ausgeglichen werden. Die Untersuchung zur Stadtbildverträglichkeit des Hochhausprojektes führte zu keinen Problemen hinsichtlich der Maßstäblichkeit. Die Stadtbildverträglichkeit eines weiteren Hochpunktes an der Hansastraße konnte grundsätzlich bestätigt werden. Das Vorhaben stellt aus umweltfachlicher Sicht eine städtebauliche Maßnahme dar, die dem planerischen Prinzip der geordneten städtebaulichen Entwicklung bei gleichzeitiger Beachtung der umweltschützenden Belange Rechnung trägt. Als Ergebnis des vorliegenden Umweltberichtes ist festzustellen, dass unter Zugrundelegung der formulierten Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung bei der Realisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr.1619 b keine unzumutbaren oder verbleibenden erheblichen und nachhaltigen Umweltauswirkungen im Sinne der einzelnen Umweltfachgesetzgebungen zu erwarten sind. Die einzelnen Gesichtspunkte sind dem Umweltbericht zu entnehmen. Die Feinabstimmung der Umweltbelange wurde im Rahmen der verschiedenen Verfahrensschritte des Bauleitplanverfahrens vorgenommen und erfolgte z.T. als Ergebnis der entsprechenden Beteiligungen. Hier wurde auch die beschlussmäßige Abwägung zwischen vorgetragenen Einzelinteressen und dem öffentlichen Interesse vorgenommen. 2. Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung a) Öffentlichkeitsbeteiligung Die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB (s. Billigungsbeschluss v. 08.11.2006) unter anderem vorgebrachten Äußerungen hinsichtlich Denkmalschutz, geplantes Hochhaus und Verkehr wurden im Billigungsbeschluss ausführlich anhand der vorliegenden Unterlagen z.B. Stadtbildverträglichkeitsstudie und Verkehrsgutachten dargestellt und abgehandelt. Der Bezirksausschuss des 7. Stadtbezirkes begrüßte das Bauvorhaben, regte jedoch die Unterbringung einer kinderbetreuenden Einrichtung an. Dies konnte im gegenständlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren wegen fehlender erforderlicher Freispielflächen nicht berücksichtigt werden. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (s. Satzungsbeschluss) sind keine Stellungnahmen eingegangen. b) Behördenbeteiligung Im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (s. Billigungsbeschluss v. 08.11.2006) wurden nachstehende Stellungnahmen abgegeben : Die DB Services Immobilien GmbH sowie die Bayerische Eisenbahngesellschaft mbH forderten die Berücksichtigung der entsprechenden Fläche für geplante Bahnanlagen im Rahmen des Projektes „Sendlinger Spange“. Dem wurde u.a. durch Vorhaltung der Fläche im Bebauungsplan entsprochen. Weiterhin forderte die DB Services Immobilien GmbH in erster Linie die Berücksichtigung betrieblicher Belange und des Immobilienbesitzes der Bahn. Die betrieblichen Belange der Bahn und deren Eigentum wurden in der Planung durch geeignete Festsetzungen und nachrichtliche Übernahmen berücksichtigt. - Die MVV GmbH forderte für die Beschäftigten des ADAC Fahrradabstellplätze in ausreichender Zahl zu errichten, um einer Zweckentfremdung der für ÖPNV-Kunden geplanten Bike-and Ride-Anlage vorzubeugen. Auf dem Grundstück des ADAC werden ausreichende Fahrradabstellplätze (ca. 240) für die ADAC-Beschäftigten vorgesehen. Die Stellungnahme des Eisenbahn-Bundesamtes, die im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB (s. Satzungsbeschluss) abgegeben wurde, weist auf das laufende Planfeststellungsverfahren für den Ausbau der S 20, Ausbau Haltepunkt Heimeranplatz hin. Die dafür erforderliche Baustelleneinrichtungsfläche liegt im Bereich des Bebauungsplanumgriffs. Die Sicherung und Vorhaltung der Baustelleneinrichtungsfläche konnte durch eine Vereinbarung zwischen dem Grundeigentümer ADAC und der Vorhabenträgerin DB Netz AG gewährleistet werden ohne im Widerspruch zu den Vorschriften des Planfeststellungsverfahrens zu stehen. 3. Abwägung anderweitiger Planungsmöglichkeiten Im März 2004 wurde ein städtebaulicher und landschaftsplanerischer Ideen- und Realisierungswettbewerb in zwei Bearbeitungsphasen durchgeführt. Ziel des Wettbewerbs war es für den Neubau des ADAC und die weitere städtebauliche und stadtgestalterische Entwicklung des anschließenden Bereiches bis zur Westendstraße eine optimale Lösung zu finden. Da die vorliegende Bebauungsplanung auf der Grundlage eines Wettbewerbsergebnisses erstellt wurde, wurden Planungsalternativen bereits im Vorfeld bei der Auswahl der Preisträger vorgestellt und untersucht. Die Auswahl des Entwurfs, auf dessen Grundlage das Bebauungsplanverfahren letztlich durchgeführt wurde, erfolgte nach Beurteilung und Bewertung verschiedenster Gesichtspunkte durch ein unabhängiges Preisgericht. Eingeflossen sind dabei insbesondere folgende Gesichtspunkte: • Aufwertung des Vorhabengebietes und des umliegenden Quartiers • Städtebauliche Reaktion auf die vorgefundene stadträumliche Situation der Bahnlinie im Norden und der Hansastraße im Süden • Bereicherung des Stadtbildes mit einem zeichenhaften Gebäude, das in einem spannungsvollen Dialog mit dem vorhandenen Büroturm der Fraunhofer-Gesellschaft aufnimmt • Denkmalschutz (Einbindung des denkmalgeschützten „Sander-Hauses“) • Grün- und Freiraumgestaltung (u.a. Sicherung einer Grünvernetzungszone mit integriertem Fuß- und Radweg) • Erschließung • Immissionsschutz Nach Prüfung und Abwägung der einzelnen Gesichtspunkte in den überarbeiteten Entwürfen hat sich gezeigt, dass der Entwurf des Büros Sauerbruch Hutton, Berlin / Norwich zusammen mit den Landschaftsarchitekten Friedemann+Schmelzer, Ostfildern den gestellten Anforderungen und geltend gemachten Belangen besser entspricht und somit im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes weiterverfolgt wurde.
