Neue ArbeitswelteN - Architektenkammer NRW
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Neue Arbeitswelten Planen und Bauen für Unternehmer und Freiberufler Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Vorwort Neue Arbeitswelten Bauten für Handel und Handwerk, für Die realisierten Objekte zeigen es: An- und die Bauherren zu Wort kommen Büro und Gewerbe haben in der Vergan- spruchsvolles Bauen ist auch in den Be- lassen. Dabei wird deutlich, dass ein genheit leider oft ein reines Zweckdasein reichen Handel, Handwerk und Gewerbe anspruchsvolles Gebäude immer in zwei gefristet. Als notwendige Gebäudehülle sowie Industrie möglich. Qualitätvolle Richtungen wirkt: nach innen und nach nach wirtschaftlichen Kriterien errichtet, Architektur und kostenbewusstes Bauen außen. wurde ein gestalterischer Anspruch sind kein Widerspruch, ökologische Ver- eher selten erhoben. In der Konsequenz träglichkeit und eine am sozialen Mitein- Es motiviert Mitarbeiter und schafft wurden diese Bauwerke von der Öffent- ander ausgerichtete Gestaltung sind Arbeitszufriedenheit, es wirkt attraktiv lichkeit weitgehend ignoriert oder als auch für gewerbliche Bauten wichtige und Vertrauen einflößend auf Kunden notwendig hingenommen. und richtige Anforderungen. und Geschäftspartner, und es vermittelt Das hat sich geändert! In den vergang- Immer mehr Unternehmer und Unterneh- men unsere Aufgaben ernst. Wir nehmen enen Jahren sind in Nordrhein-Westfalen men nutzen auch die Möglichkeiten zur unsere Verantwortung für die gebaute und an anderen Orten in Deutschland Selbstdarstellung, die ihnen ihr Firmen- Umwelt ernst. Wir nehmen unsere Kun- eine ganze Reihe neuer Bauwerke für sitz, ihre Werkshalle oder ihr Bürogebäude den ernst! kleine und mittelständische Unternehmen bietet. Mithilfe von Architektinnen und entstanden, die ein hohes Maß an gestal- Architekten, von Innenarchitekten, Land- terischer und städtebaulicher Qualität schaftsarchitekten und Stadtplanern kann aufweisen. ein Bauwerk zum Ausdruck der Firmen- dem Betrachter die Botschaft: Wir neh- philosophie, zu einem tragenden Teil der Die Architektenkammer Nordrhein-West- Corporate Identity werden. Ihr Gebäude falen hat vor zehn Jahren erstmals in Ko- kann Ereignis oder Werbeträger sein. Es operation mit dem Land NRW Bauwerke kann Seriosität und Transparenz vermit- Hartmut Miksch aus Handel, Handwerk und Industrie teln, eine Marke symbolisieren oder zur Präsident der Architektenkammer öffentlich als „vorbildlich“ ausgezeichnet. Kommunikation einladen. Nordrhein-Westfalen Seither sind viele neue Objekte hinzugekommen. Immer häufiger entscheiden In dieser Broschüre wollen wir Ihnen sich Investoren und Bauherren dafür, ei- einige aktuelle Beispiele für gelungene nen Architektenwettbewerb auszuloben, Bauwerke für Unternehmer und Frei- um zum optimalen Ergebnis zu kommen. berufler in Nordrhein-Westfalen zeigen Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Impressum Herausgeber Architektenkammer Nordrhein-Westfalen © 2007, 1. Auflage Autoren Veronika Lenze, Kristin Köhler Redaktion Projektgruppe „Publikationen“ des Ausschusses Öffentlichkeitsarbeit: Christoph Usener, Jutta Vermeulen-Linden, Friederike Welter, Christof Rose, Natalie Masche, Tina Gaspard, Melanie Brans Grafik, Layout und Satz alavia gmbh, Düsseldorf: Ingo Schemann, Christian Konnes Druck Moeker Merkur Druck GmbH & Co KG, Köln Fotos Soweit nicht anders angegeben, wurden die Fotos von den benannten Architekturbüros zur Verfügung gestellt. Bildnachweis Titelseite Verwaltungsgebäude, Rommerskirchen; Thelenarchitekten, Düsseldorf; Foto: Architekt (links) Restaurant „Pure“ im Medien-zentrum, Mönchengladbach; Architekten und Innenarchitekten Schwinning und Jammers, Mönchengladbach; Foto: Frank Schwinning (rechts oben) Neubau eines Verwaltungsgebäudes, Bergisch-Gladbach; Franken und Kreft Architekten, Bergisch-Gladbach; Foto: Architekten (rechts unten) Redaktioneller Hinweis Die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen setzt sich für die Gleichstellung von Mann und Frau ein. Sie erachtet es als wichtig, diese Haltung auch in der bewussten Verwendung von Sprache zum Ausdruck zu bringen. Die Architektenkammer achtet deshalb in allen Veröffentlichungen darauf, dass z. B. bei der Nennung von Berufsbezeichnungen nicht allein die maskuline Form verwendet wird. Nach Möglichkeit wird immer wieder im Laufe des Textes auch die feminine Form genannt. Im Interesse der Leserinnen und Leser dieser Publikation wird dem Textfluss und einer guten Lesbarkeit höchste Priorität eingeräumt. Inhalt BüROHAuS Vorwort 3 Impressum 4 Inhalt 5 Das Gebäude als Ganzes sehen 7 Projekt: Schreinerwerkstatt, Köln Interview mit Bauherr Theo Häck 9 Ihr Architekt – Ihr Partner 11 Was leistet Ihr Architekt? 13 Projekt: Technologiezentrum für Zukunftsenergien, Lichtenau EINZELHANDEL/GASTRONOMIE Interview mit Manfred Müller 15 Wie finde ich einen Architekten bzw. eine Architektin? 16 Wie wird das Architektenhonorar berechnet? 18 Grundstücks- und Objektwahl 21 Grundstücks- und Objektsuche 21 Umfeld und Freiflächen einbeziehen 23 Bauen im Bestand: Bestehende Qualitäten nutzen 23 Rechtsvorschriften 25 Planung und Bauablauf 27 Entwurf 29 Projekt: Restaurant „Pure“, Mönchengladbach HANDWERK/PRODuKTION Interview mit Bauherr Oliver Dienst 30 Ausführungsplanung 31 Sicherheit auf der Baustelle – SiGeKo 31 Bauablauf 33 Ausschreibung und Vergabe 33 Bauleitung und Bauüberwachung 34 Abnahme und Dokumentation 35 Immobilienmanagement 37 Kosten eines Gebäudes 38 Facility Management 39 Projekt: Logistikbetrieb, Hückelhoven Interview mit Geschäftsführer Ralf Birschel Energieeffizientes Bauen K ANZLEI/PR A xIS 40 41 Durch Planung Betriebskosten reduzieren 42 Energieeinsparverordnung (EnEV) 42 Projekt: Textilunternehmen, Bergheim Interview mit Bauherrin Renate Blöcker 43 Energieausweis 44 Alternative Energien 44 Umwelt schützen bei Bau und Sanierung 46 Finanzierung – Förderprogramme 47 Basel II 48 Förderprogramme 49 Fachbegriffe 51 5 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Das Gebäude als Ganzes sehen Das Bauen gehört zu den befriedi- Das Thema Architektur spielt nicht nur in neue Definition des Geschäftsfelds er­ den Bereichen Wohnen und Repräsentie­ zielen und mit einer klar umrissenen ren eine Rolle. Auch bei Bauwerken klei- Kommunikationsstrategie darstellen. ner und mittlerer Unternehmer sowie des Um Alleinstellungsmerkmale und damit Mittelstandes muss es nicht allein um die Wettbewerbsvorteile zu entwickeln, Funktionalität von gewerblich genutzten muss im Idealfall das gesamte Ge- (Lebens-)Raum und gestaltet aktiv Gebäuden gehen. Ein Firmengebäude schäftsdesign einer Revision unterzogen die „Kulissen des Lebens“, wie der gezielt in die Unternehmensstrategie ein- werden. Unternehmensstrategie wird so- zubeziehen – das kann ein Anspruch mit zur Innovationsstrategie. Dies betrifft sein, den Gewerbetreibende und Selbst- die Branchen- und Kundenfokussierung, ständige an Architektur stellen. das Produkt, den Service, die Logistik, gendsten Erlebnissen des Menschen. Man gestaltet selber seine unmittelbare Umwelt, schafft niederländische Autor Cees Nooteboom einmal formuliert hat. die Kommunikation sowie die OrganisaDie Zahl der Mitbewerber am Markt tion und Motivation – und somit auch die wächst. Das Bild eines Unternehmens Architektur. wird im Wettbewerb immer wichtiger. › N eubau eines Geschäftshauses mit Weinmuseum, Köln › Schaller / Theodor Architekten, Köln it dem Gebäude sind Weinberg und › M Geschäftshaus zu einer Einheit verschmolzen. Im Erdgeschoss befinden sich Verkaufs-, Betriebs- und Lagerflächen. Aus der Empfangszone des Museums im Ober­ geschoss führt eine Treppe auf den Weinberg. › Foto: Architekten Gewerbebauten dienen heute nicht mehr Die eigene Immobilie kann dabei als eine nur der Zweckmäßigkeit. Sie werden von Art Visitenkarte ein bedeutender Teil der der Öffentlichkeit anders und vielfältiger Corporate Identity sein. Sie spiegelt die wahrgenommen. Immer mehr Unterneh- Unternehmensphilosophie wider und mer erkennen: Durch die ganzheitlichere fungiert als Ausdruck des Selbstver- Betrachtung von Immobilien für Handel ständnisses eines Unternehmens. Die und Büro, Handwerk und Gewerbe ergibt Wahrnehmung einer gewerblich ge- sich ein Mehrwert. nutzten Immobilie prägt bei der Kundschaft die zu erwartende Leistung. Wer sein Produkt oder seine Dienstleis- Kunden sollen sich durch das Mittel der tung nicht nur über den Preis verkaufen Architektur emotional angesprochen füh- will, muss sich in der heutigen Zeit ver- len, neugierig und langfristig fasziniert stärkt mit Marketingkonzepten auseinan- werden. Über die Architektur können dersetzen. Eine positive Abgrenzung von Wirkungen wie Sicherheit, Offenheit, Lu- Wettbewerbern lässt sich etwa über be- xus oder Kompetenz, aber auch ein Mar- sondere Serviceangebote oder über eine kenbewusstsein verkörpert werden. Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Neben Aspekten des Corporate Design sowie die Einrichtung einer zeitgemäßen Nordrhein-Westfalen möchte Sie mit die- und der Marketingstrategie ergeben sich technischen Infrastruktur Effektivitäts- ser Broschüre darüber informieren, wie auch in anderen Bereichen durch den steigerungen von 20 Prozent keine ein Planungs- und Bauprozess mit einem gezielten Einsatz von Architektur Vorteile. Seltenheit. Da amortisieren sich Investi- Architekten beziehungsweise einer Ar- Ein Gebäude verhält sich wie die Unter- tionskosten schnell. chitektin abläuft. Die Publikation stellt nehmenskultur. Es kann Entwicklungen das Leistungsspektrum von Architekten fördern oder verhindern. Eine auf das Schließlich kann die Entscheidung für die dar und gibt Hinweise zu der Kooperati- Geschäftsdesign abgestimmte Architek- Gestaltung und die Lage eines Unterneh- on zwischen Bauherren und Architekten. tur, die die funktionalen Ansprüche erfüllt mensstandorts auch einen positiven Im- Vor allem aber will die Broschüre eine und in der sich die Mitarbeiter wohl füh- puls für weitere Entwicklungen in der Vielzahl von Anregungen, praktischen len, fördert die Wettbewerbsfähigkeit. unmittelbaren Umgebung geben und zur Beispielen und Denkanstößen geben und Der Anspruch auf eine qualitätvolle Pla- Aufwertung ganzer städtischer Bereiche auf diese Weise dazu motivieren, über nung bezieht sich dabei ebenso auf das beitragen. Davon können andere Gewer- eine qualitätvolle Architektur für Projekte Gesamtgebäude wie auf die Innenräume, betreibende und Bürger profitieren. So des Mittelstandes, für kleine und mittlere auf die umgebenden Freiräume wie auf kann ein Unternehmen dazu beitragen, Unternehmen und für Freiberufler nach- Innenhöfe und Dachgärten. das Gesicht der Stadt zu formen. Es zeigt zudenken. Denn von einer hohen Archi- sich mitverantwortlich für dessen Verän- tekturqualität profitieren wir alle! Eine positive unternehmensinterne derungen. Es kann einen aktiven Beitrag Wahrnehmung schlägt sich bei den Be- zur Baukultur in der Stadt und in Deutsch- schäftigten rasch in einer höheren Ar- land leisten und dies auch öffentlich dar- beitszufriedenheit nieder und wirkt sich stellen. Mit klaren Vorstellungen und positiv auf die Produktivität und die Mo- einer definierten Strategie kann ein Bau- tivation der Mitarbeiter aus. Optimierte projekt also ein wichtiges Element für Abläufe in einer neuen Immobilie haben den Unternehmenserfolg sein – sofern einen vergleichbaren Effekt. Im Vorder- man einen passenden Architekten ein- grund stehen daher heute für den Unter- schaltet. nehmer mehr und mehr weiche Faktoren, › E rweiterung einer Textilmaschinenfabrik, Mönchengladbach die sich im Nachhinein monetär bezahlt Gute Architektur muss nicht teurer sein, machen. So sind beispielsweise im setzt aber einen engagierten Architekten Bürobau durch die Einrichtung von voraus, der Verständnis für das Unter- modernen, großzügigen und flexiblen nehmen, die Mitarbeiter und die Kunden Arbeitsplätzen, die Schaffung von infor- sowie für die betrieblichen Prozesse und ie neuen Fertigungshallen geben der › D Fabrik zum öffentlichen Straßenraum hin ein Gesicht. mellen Treffpunkten für die Mitarbeiter Abläufe zeigt. Die Architektenkammer › Foto: Architekten ffermann Sillmanns GmbH Architekten › O Ingenieure, Mönchengladbach INTERview Neubau einer Schreinerwerkstatt, Köln Bauherr: Theo Häck (Schreiner) Architektur kann zur Identitätsstiftung oder Profilierung von der Großzügigkeit der neuen Werkstatt und der ungewöhn- eines Unternehmens beitragen. War dies auch ein Grund lichen und doch so passenden Architektur begeistert. für Sie, eine Architektin zu beauftragen? Ich wollte keinen Einheitsbau von der Stange. Als Geschäftsführer eines holzver- Welche Aspekte waren Ihnen zu Beginn der Planung wich- arbeitenden Betriebes war ich sofort von der Idee begeistert, tig und was gefällt Ihnen heute am besten? Zu Beginn der das neue Werkstattgebäude komplett aus Holz zu errichten. Ein Planung war es mir wichtig, dass ich eine großzügige und gut besseres Aushängeschild für meine Firma könnte ich mir nicht funktionierende Betriebsstätte habe. Heute freue ich mich zu- vorstellen. Außerdem habe ich gelernt: Gute Planung macht sätzlich über die freundliche Atmosphäre und die insgesamt sich qualitativ und wirtschaftlich bezahlt. Wir haben die Arbeits- sehr gelungene Architektur mit den farbenfrohen Fassaden, die abläufe in meinem Betrieb studiert und ein Konzept zur Opti- den Bau zu etwas Besonderem machen und ihn deutlich von mierung entwickelt. Das wurde in die Gebäudeplanung den umliegenden Gewerbebauten abheben. integriert. Wie wirkt sich das Ergebnis auf Ihren Betrieb und Ihre Mitarbeiter aus? Die Arbeitsabläufe sind von der Materialanlieferung bis zur Auslieferung des fertigen Produkts sehr viel effizienter geworden. Meine Mitarbeiter fühlen sich an ihrem hellen, freundlichen und gut durchdachten Arbeitsplatz sehr › Neubau einer Schreinerwerkstatt, Köln › Architektin Renate Häck, Köln tivität steigert. Außerdem bekommen wir erfreuliche Rückmel- ie Schreinerwerkstatt wurde komplett aus Holz errichtet. Die verschie› D denen Funktionen (Werkstatt, Büro- und Ausstellungsräume) sind an den unterschiedlich gestalteten Baukörpern ablesbar. dungen von Besuchern, Kunden oder Lieferanten. Sie alle sind › Foto: Architektin wohl, was natürlich die Motivation und damit auch die Produk- Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ 10 Ihr Architekt – Ihr Partner Die Gründe dafür, einen Architekten oder eine Architektin einzuschalten, können so vielfältig sein wie das Wirtschaftsleben selbst. Ein Ortswechsel, ein Ausbau der Kapazitäten, eine Erweiterung des Volumens, ein Strategiewechsel: Die vorhandenen Gebäude passen nicht länger zu den aktuellen Anforderungen, die Management und Markt stellen. 11 Damit Ihr unternehmerisches Vorhaben Ihre Investition nicht nur kurzfristig Erfolg baulich erfolgreich umgesetzt werden hat, sondern langfristig die richtige Maß- › Praxis in der Lücke, Köln kann, ist die Unterstützung durch eine nahme zur Realisierung Ihrer Wünsche › Luczak Architekten, Köln Architektin oder einen Architekten unver- und Ziele ist. it dem Neubau wurde eine etwa sechs › M Meter breite Baulücke geschlossen. Ent­ standen ist ein Gebäude mit Arztpraxis und Einliegerwohnung, das sich in das historische Ensemble einpasst. zichtbar. Neben einer genauen Analyse › Foto: Anke Schlüter des Bedarfs vor Beginn der Planung Zu Beginn der Konzeptionsphase stellt bedenken Architekten auch langfristige Ihr Architekt in einem intensiven Ge- Entwicklungen Ihres Unternehmens. spräch mit Ihnen, dem Bauherrn, fest, Architekten stellen damit sicher, dass welche Funktionalität das neue oder umzubauende Gebäude erfüllen muss, welche technischen und lokalen Voraus- Projektentwicklung setzungen zu beachten sind und welche Um eine sehr ausführliche und professionelle Bedarfsanalyse zu erhalten, rechtlichen Fragen in diesem Zusam- können Sie einen Architekten oder eine Architektin mit einer Projektentwick­ menhang geklärt werden müssen. In der lung beauftragen. In einer Projektentwicklung werden die drei Faktoren Projekt­ Praxis führt dieser erste Schritt der Pla- idee, Standort und Kapital in einer umfassenden Analyse so aufeinander nung nicht nur dazu, dass die Vorstellun- abgestimmt, dass erfolgreiche, wettbewerbsfähige sowie sozial- und umwelt­ gen des Auftraggebers konkretisiert verträgliche Immobilienkonzepte entstehen, die langfristig rentabel genutzt werden, sondern dass gleichzeitig Opti- werden können. Standort-, Markt-, Funktions- und Risikoanalysen werden in mierungsmöglichkeiten für betriebliche diesem Zusammenhang erstellt und das Bauwerk in seinem gesamten Lebens­ Abläufe erkannt, Produktionsprozesse zyklus betrachtet – von der Erstellung bis zum Abriss. verbessert oder die Qualität von Arbeitsplätzen optimiert werden können. Der Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Architekt ist durch seine technische und geplanten Projekts von immenser Be- unternehmerische Entscheidungen. Dies gestalterische Kompetenz sowie auf- deutung sein wird. erleichtert die Beschaffung von Fremd- grund seiner Berufserfahrung in der kapital für den Unternehmensaufbau und Lage, sich für jedes Bauvorhaben neu Die Architektur muss passend zum Un- die Unternehmensentwicklung. Außer- in die jeweiligen Funktionsabläufe und ternehmenskonzept Flexibilität, Schnel- dem ergeben sich durch Umnutzung, die Unternehmensorganisation hineinzu- ligkeit und Kommunikation unterstützen. Neubau oder Sanierung Einsparpotenzi- denken und Sie in der Ideenfindung kre- So berücksichtigen Architekten zum Bei- ale in Betrieb und Unterhaltung. In Zeiten ativ zu unterstützen. Nur auf diese Weise spiel Aspekte wie eine mögliche spätere ständig steigender Nebenkosten ist auf kann eine realistische Definition und Vergrößerung, Aufstockung oder eine optimierte Konstruktion und Technik zu Festlegung eines abgestimmten Raum- geänderte Aufteilung der Arbeits- und achten. Ihr Architekt bedenkt die oben programms entstehen. Produktionsbereiche bereits in dieser genannten Aspekte ganzheitlich. Seine frühen Phase, so dass der Bauherr flexi- zukunftsorientierte Sichtweise kann Vor- Ausgangspunkt für ein Bauvorhaben bel auf Anforderungen seiner Kunden teile für Ihr Unternehmen sicherstellen. eines kleinen oder mittelständischen beziehungsweise des Marktes reagieren Unternehmens wird in den meisten Fäl- kann. Ziel ist eine Langlebigkeit und len eine neue Aufgabenstellung oder Nachhaltigkeit, damit Folgekosten mög- Projektidee sein, für die entsprechende lichst gering ausfallen und der Bauherr Räumlichkeiten benötigt werden. Ent- sein Gebäude lange wirtschaftlich nutzen sprechend stehen am Anfang jedes Pro- kann. jektes die Fragen nach dem geeigneten 12 Standort und nach der Finanzierung. Der Auch unter ökonomischen Gesichts- Architekt klärt mit Ihnen zunächst die punkten bietet die Investition in eine grundsätzliche Frage: Neubau, Um­ eigengenutzte Immobilie im Verhältnis › Praxis in der Lücke, Köln nutzung eines Altbaus oder Ausbau/Um- zum Anmieten eines Gebäudes finanzielle › Luczak Architekten, Köln bau? Im Falle eines geplanten Neubaus Vorteile, die durch steuerliche Einspa- sollte auch die Entscheidung für ein rungen positiv begleitet werden. Die Grundstück, bei der Entscheidung für Eigenkapitalbildung durch die Errichtung einen Altbau die Objektwahl sehr sorg­ beziehungsweise den Kauf von Immobi- ei der Planung von Raumkonzept und › B -design kam es darauf an, zeitgemäße Ideale zu realisieren. Das Arzthaus sollte von der Atmosphäre eines kalten Labors und blinkender High-Tech-Medizin befreit werden. fältig erfolgen, da sie für den Erfolg des lien ist ein Grundstock für weiterführende › Foto: Anke Schlüter Was leistet Ihr Architekt? Ihr Architekt oder Ihre Architektin ist wäh- Architekten durchlaufen eine umfas- rend des gesamten Bauvorhabens Ihr sende Ausbildung: Neben einem erfolg- Partner und Berater. Architekten sind un- reich abgeschlossenen Fachstudium abhängige Sachwalter des Bauherren; müssen sie mindestens zwei Jahre anders als Bauunternehmer oder Bauträ- Berufspraxis sammeln und sich umfas- ger arbeiten sie unabhängig von Herstel- send weiterbilden, bevor sie den gesetz- lern von Bauprodukten und -materialien lich geschützten Titel „Architekt“ oder und von Handwerkern, so dass allein der „Architektin“ führen dürfen. Ihre um­ Gestaltungswille des Bauherren und sei- fassende, generalistisch angelegte Aus- ne Anforderungen an die Funktionalität bildung verschafft ihnen vielseitige des Gebäudes Maßgabe und Orientie- Kompetenzen in den unterschiedlichen rung für sie sind. Bereichen des Bausektors. Der Leistungsumfang eines Architekten oder einer Architek­ geben für die Genehmigungsplanung weitere sechs tin wird nach der „Honorarordnung für Architekten und In­ Prozent. genieure“ (HOAI) in neun Leistungsphasen eingeteilt, die jeweils aufeinander aufbauen. Bauherren und Bauherrinnen Mit 25 Prozent wird die Ausführungsplanung angesetzt, in können sowohl Teile dieser Gesamtleistung in Anspruch welcher alle zur Ausführung notwendigen Konstruktions- nehmen als auch das Gesamtpaket. und Detailzeichnungen bearbeitet und wichtige Entschei­ dungen festgelegt und abgestimmt werden. Bei Bauwerken macht die Grundlagenermittlung, worunter die Beratungsgespräche zur Klärung der Rahmenbedin­ Das Aufstellen einer Mengenermittlung als Grundlage für die gungen und Definition der Bauaufgabe fallen, drei Prozent Ausschreibung der Handwerkerleistungen in Form von Leis­ der Gesamtleistung eines Architekten aus. Bei sehr umfas­ tungsbeschreibung und -verzeichnis wird in der nachfol­ senden Bauvorhaben werden zu diesem Zeitpunkt eventuell genden Phase, der Vorbereitung der Auftragsvergabe, mit schon andere Fachingenieure kontaktiert. zehn Prozent angesetzt. Diese Ausschreibungsunterlagen werden an die jeweiligen Gewerke versendet. Weitere sieben Prozent des Leistungsumfangs werden für die Vorplanung angesetzt. In dieser Phase werden erste in­ Die Mitwirkung bei der Vergabe schließlich, unter der das dividuell abgestimmte Planungsalternativen erarbeitet, skiz­ Einholen, Prüfen und Werten der eingegangenen Angebote, ziert und besprochen. In diesem Zusammenhang finden in das Verhandeln mit den Unternehmen sowie ein Kosten­ der Regel bereits Vorverhandlungen mit den zuständigen anschlag nach DIN 276 zu verstehen ist, macht weitere vier Behörden statt, da bei gewerblichen Nutzungen mit be­ Prozent des Leistungsumfangs einer Architektin aus. stimmten Auflagen (z. B. zum Schallschutz oder zu Emissi­ onen) zu rechnen ist. Eine Kostenschätzung nach DIN 276 Die Bauüberwachung oder Bauleitung, also die Kontrolle gibt Aufschluss über finanzielle Erfordernisse und erleichtert und Koordination der Ausführungsarbeiten in konstruktiver, wirtschaftliche Vergleiche von Alternativen. gestalterischer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht sowie die Abnahme der Bauleistungen, eine Prüfung der Die darauf aufbauende Entwurfsplanung zur Erarbeitung ei­ eingehenden Rechnungen und eine Kostenfeststellung nach ner endgültigen Konzeption in zeichnerischer Form und un­ DIN 276 wird insgesamt mit 31 Prozent bewertet. ter Einbindung der Fachplaner zählt elf Prozent. Eine Objektbeschreibung und eine Kostenberechnung nach DIN Schließlich ergeben sich noch für die Dokumentation aller 276 ergänzt diese Leistungsphase. objektbezogenen Unterlagen wie Zeichnungen, Abnahmen oder Rechnungen sowie die weitere Objekt­betreuung zur Die Erarbeitung und Zusammenstellung der für einen erfor­ Gewährleistungsüberwachung drei Prozent des Gesamtum­ derlichen Bauantrag notwendigen Planungsunterlagen er­ fangs der Architektenleistung. 13 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Der Architekt bzw. Innenarchitekt ist für Je nach Projekt kann es ratsam sein, Planungsexperten einer speziellen Fach­ den Bauherrn der Ansprechpartner, der richtung zu beauftragen oder ergänzend ins Team zu holen. So sind bei der alle Interessen bündelt, über Koordina- Arbeit im Gebäudebestand Innenarchitekten oftmals die richtigen Ansprech­ tions-, Kommunikations- und Moderati- partner. Sie beschäftigen sich insbesondere mit Fragen der Umnutzung und onskompetenz verfügt und auf diese den damit verbundenen Umbaumöglichkeiten. Ist ein Gebäude von einer Weise den Auftraggeber verantwortlich größeren Freianlage umgeben, sollte die Einschaltung eines Landschaftsarchi­ vertreten kann. Der Architekt sorgt für die tekten erwogen werden. Stadtplaner kommen ins Spiel, wenn für ein Vorhaben Beachtung von Qualitätsanforderungen, noch kein Planungsrecht vorliegt oder zur Realisierung der geplanten Gebäude von Kostenprognosen und Terminpla- Planungsrecht geändert werden muss. In diesen Fällen ist die Neuaufstellung nung. Das Planen und Optimieren unter oder die Änderung eines Bebauungsplanes notwendig. Wenn größere Gebäude­ wirtschaftlichen Aspekten, das beim ensembles entwickelt oder ganze Quartiere umgestaltet werden, muss dieser Bauen für mittelständische Unternehmen städtebauliche Planungsprozess möglichst frühzeitig erfolgen, da für umfang­ von besonderer Bedeutung ist, gehört zu reiche Abstimmungen, unter Umständen auch mit politischen Gremien, Zeit den Hauptaufgaben. benötigt wird. Stadtplanerinnen und Stadtplaner übernehmen auch Projektent­ wicklung und moderieren Gespräche zwischen Investoren und Kommune, Im Bereich der Haftung und Gewährleis- wenn ein Bebauungsplan vorliegt, Planungswünsche des Bauherren jedoch tung bietet die Zusammenarbeit mit dem davon abweichen. Architekten entscheidende Vorteile für den Bauherrn gegenüber der Arbeit mit Bauträgern und Generalunternehmern. 14 Der Architekt ist zum Abschluss einer Berufs-Haftpflichtversicherung verpflichtet, die dem Bauherrn mehr Sicherheit gibt. › N eugestaltung eines Haupteinganges des Unter­nehmens Georg Fischer, Mettmann rchitekten Beucker Hesse Haselhoff, › A Düsseldorf as Gebäude des Automobilzulieferers hat › D durch die Umgestaltung des Haupteinganges ein neues Gesicht bekommen. Mit der Konstruktion aus Stahl und Glas möchte das Unternehmen Offenheit und Transparenz dokumentieren. › Foto: Klaus Brechmann Arbeitsschwerpunkte der Architekten-Fachrichtungen Architektinnen/Architekten › Neubau Landschaftsarchitektinnen/Landschaftsarchitekten › Freianlagen › Umbau › Gärten/Parks › Sanierung › Begrünungen › Ausbau/Anbau › Renaturierung Innenarchitektinnen/Innenarchitekten › Umbau Stadtplanerinnen/Stadtplaner › Bauleitplanung › Sanierung › Stadtplanung › Ausbau › Planung von Quartieren und Plätzen › Einrichtungen › Gestaltung des öffentlichen Raumes INTERview Neubau des Technologiezentrums für Zukunftsenergien (TZL), Lichtenau Bauherrin: Stadt Lichtenau Interviewpartner: Manfred Müller (ehemaliger Bürgermeister von Lichtenau) Wie entstand die Idee, neben einem Architekten auch einen Landschaftsarchitekten in die Planung und Umsetzung des Bauvorhabens einzubeziehen? Das Technologiezentrum für Zukunftsenergien ist hufeisenförmig gebaut, wodurch ein großzügiger Innenhof entsteht. Über den kommt der Besucher in der Regel an. Und es war von vornherein klar: Die Gestaltung des Innenbereichs ist besonders wichtig, weil sie den Gesamteindruck des Besuchers bestimmt. 15 Welche Bereiche wurden insgesamt vom Landschaftsarchitekten beeinflusst? Vor allem natürlich der angesprochene Innenhof. Aber auch die Parkplatzflächen und die Gebäudeseite, die der Bundesstraße 68 zugewandt ist und damit für die Außendarstellung des TZL eine Bedeutung hat. Insgesamt ist das Erscheinungsbild des Komplexes durch die kreative und zugleich funktionale Gestaltung erheblich aufgewertet wor- widerspiegeln. Das konnte nur durch eine enge Kooperation den. der beiden Fachrichtungen erreicht werden. Welche Rolle spielt Ihrer Erfahrung nach die enge Zusam- Wie wirkt sich das Ergebnis auf die Arbeitsplatzqualität und menarbeit von Architekten und Landschaftsarchitekten? die Außenwirkung des Technologiezentrums aus? Das TZL Bei Planung und Bau des Technologiezentrums für Zukunftsener­ spricht Existenzgründer und junge Unternehmen in der Aufbau- gien ging es um eine besondere Thematik: um die Symbiose phase an. Gerade die können in den Anfängen ihrer Tätigkeit von ökologischen und ökonomischen Aspekten. Diese thema- oft keine hohen Mieten zahlen. Im TZL fallen diese auch nicht tische Ausrichtung sollte sich auch im äußeren Erscheinungsbild an. Dabei ist der Komplex nicht nur ein günstiger Standort. Er bietet zugleich ein repräsentatives Umfeld, in dem sich Unternehmer, Arbeitnehmer und Kunden wohl fühlen können. › Technologie- und Gründerzentrum für Zukunftsenergien TZL, Lichtenau rchitektin Christel Hatscher, Lichtenau › A Landschaftsarchitekten Gasse und Schumacher, Paderborn uf 3.700 Quadratmetern finden im TZL junge Unternehmen und › A Existenzgründer Platz. Büro-, Schulungs-, Präsentations-, Werkstatt- und Laborbereiche sind um einen Innenhof angelegt, der vielfältig genutzt werden kann. › Foto: Architekten Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ › E-Center Angerbogen, Duisburg › Architekten Ratka – Kornettka, Duisburg ei der Planung der Shopping Mall wurde › B auf ein markantes Element gesetzt, das den Blick und das Interesse der Besucher auf sich lenken soll: Ein weithin sichtbarer gelber Pylon markiert den Haupteingang. › Foto: Architekt 16 Wie finde ich einen Architekten bzw. eine Architektin? Der Architekt ist über den gesamten Le- Der Buchhandel hält zahlreiche informa- Und schließlich gilt: Halten Sie die Augen benszyklus eines Gebäudes einer der tive, illustrierte Zeitschriften oder Bücher offen. Achten Sie auf Gebäude, die Ihnen wichtigsten Ansprechpartner für Sie, den auch zum Thema Bauen für Handel und besonders gefallen, und fragen Sie dort Bauherrn und Investor. Er ist Ihr Vertreter Büro, Handwerk und Gewerbe bereit. Mit nach dem Namen des Architekten. Der und Sachwalter von der Projektvorberei- diesen können Sie sich ein Bild über zeit- Bauherr ist sicherlich stolz auf die Nach- tung über den gesamten Planungs- und gemäße Architektur und die Arbeit der frage. Ein Gespräch mit einem Alt-Kun- Durchführungszeitraum bis hin zur Bau- Architekten in diesem Bereich machen. den ist übrigens immer hilfreich, um mehr ausführung. Daher ist eine sorgfältige Wahl der Person, die all diese Dienstleistungen gewissenhaft erfüllen soll, sehr Wettbewerbe nach RAW 2004 wichtig. Wettbewerbe im Bauwesen werden ausgelobt, um für Bauaufgaben jeder Art Einen Überblick über alle Architekten, sicher, dass die mit großem ideellen und finanziellen Aufwand erarbeiteten Innenarchitekten, Landschaftsarchitek­ Entwürfe objektiv beurteilt werden. Und sie gewährleisten, dass die Verfasser ten und Stadtplaner in Nordrhein-West- der besten Arbeiten mit einer Beauftragung des Bauherren rechnen können. In und Größe optimale Planungsergebnisse zu erzielen. Faire „Spielregeln“ stellen falen bietet Ihnen die „Architektenliste“ den berufsständischen Gesetzen der Architekten und Ingenieure aller Bundes­ der Architektenkammer Nordrhein-West- länder ist festgelegt, dass sich Architekten und Ingenieure an Wettbewerben falen, die Sie unter www.aknw.de im Inter­ nur beteiligen dürfen, wenn durch die Verfahrensregeln ein fairer Leistungsver­ net abrufen können. Diese Datenbank gleich sichergestellt und in ausgewogener Weise den partnerschaftlichen Be­ ermöglicht nicht nur die Selektion von langen von Auslober und Teilnehmer Rechnung getragen wird. Architekten nach Fachrichtungen und In Nordrhein-Westfalen hat die Architektenkammer NRW im Jahr 2004 die „Re­ Orten, sondern bietet auch die Tätig- geln für die Auslobung von Wettbewerben“ (RAW 2004) eingeführt. Das Land keitsschwerpunkte eines Büros als Aus- NRW hat sich freiwillig dazu verpflichtet, dieses Reglement bei allen Wettbe­ wahlkriterium an. Auch eine Recherche werbsverfahren einzuhalten. über das Internet kann sehr fruchtbar Info: www.aknw.de, Rubrik „Bauherren/Öffentlichkeit“, „Wettbewerbe“. sein. Sicherheit für die eigene Entscheidung zu einem kreativen Wettstreit ein, der von dass die Erwartungen der Auslober voll zur Beauftragung zu gewinnen. einer fachkundigen Jury und Ihnen ge- erfüllt werden und die Bereitschaft vor- meinsam entschieden wird. Der Archi- handen ist, erneut Wettbewerbe auszu- Nach einer Umfrage, die bei 100 Unter- tektenwettbewerb liefert eine Vielzahl loben. nehmen mit einer Größe zwischen 50 von Ideen und Lösungsansätzen für und 500 Mitarbeitern durchgeführt wurde, Ihre Aufgabenstellung und stellt damit wird die Zufriedenheit des Bauherrn nach sicher, dass Sie der besten Lösung für Eine Vielzahl von Beispielen für Realisierung eines Bauvorhabens vor Ihre spezielle Bauaufgabe möglichst qualitätvolle Architektur und Bau­ allem von drei Basisleistungen geprägt: nahe kommen. Die Erstplatzierten eines kunst in Nordrhein-Westfalen fin­ Preis-, Termin- und Qualitätssicherheit. Wettbewerbsverfahrens erhalten ein den Sie im Internet auf der Seite Bitte unterschätzen Sie dennoch bei der Preisgeld. Doch das heißt nicht, dass www.baukunst-nrw.de Auswahl Ihrer Partner für Ihr Bauvorha- die­se Art der Architektensuche teurer ben nicht den zwischenmenschlichen wird. Das Preisgeld entspricht der Sum- Faktor. Eine erfolgreiche Teamarbeit me eines einzigen Vorplanungshonorars, ist nur auf der Basis von Vertrauen und ist also Teil des bei Beauftragung ohne- Respekt möglich. Insofern sollte – neben hin zu entrichtenden Honorars. allen für das Vorhaben wichtigen Qualifikationen Ihres Architekten – eine gewisse Untersuchungen haben außerdem erge- Sympathie zwischen den beteiligten Per- ben, dass nach durchgeführten Architek- sonen herrschen. Denn es steht in der tenwettbewerben und Beauftragung der Regel eine Zusammenarbeit für mehrere ersten Preisträger Einsparungen von Monate oder sogar Jahre an, die span- durchschnittlich 8 bis 9 Prozent des Bau- nend und intensiv werden wird. volumens gegenüber dem Mittel aller › Umbau der Martinikirche zur Gastronomie „Glückundseligkeit“, Bielefeld › brunsarchitekten, Bielefeld Ein etwas anderer Weg der Architekten- Für Architektenwettbewerbe sprechen suche ist der Architektenwettbewerb. insbesondere die vielen realisierten Bau- ie Ende des 19. Jahrhunderts gebaute neu› D gotische Kirche wurde zu einer Erlebnisgastronomie umgebaut. Der alten Bausubstanz steht eine moderne Innenarchitektur gegenüber. Für Küche und WC wurden Gebäude angebaut. Hier laden Sie mehrere Architekturbüros ten von hoher Qualität. Umfragen zeigen, › Foto: Stephan Falk eingereichten Arbeiten erzielt wurden. 17 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Wie wird das Architektenhonorar berechnet? Ihr Architekt erhält für seine Leistungen dies nicht geschieht, gelten die jewei- In einigen Fällen ist durch die HOAI auch eine Vergütung, die auf Grundlage der ligen Mindestsätze, die nur in Ausnah- die Möglichkeit zu einem so genannten „Honorarordnung für Architekten und In- mefällen unterschritten werden dürfen. Zeithonorar gegeben, wobei sich dieses genieure“ (HOAI) gesetzlich geregelt ist. nach festgelegten Stundensätzen richten Die HOAI wurde 1977 aus Gründen des Verbraucherschutzes eingeführt: Sie stellt in einem Bereich, in dem Leistungs- Zur Honorarzone 1 gehören Bauvorhaben mit sehr geringen Planungsan­ vergleiche und Qualitätskontrollen für forderungen wie beispielsweise einfachste Hallen. Den zweiten, etwas kom­ Laien nur schwer leistbar sind, sicher, plexeren Bereich machen einfache Wohnbauten, Garagen oder einfache dass die Qualität der Architektenleistun- Werkstätten aus. gen auf hohem Niveau gehalten werden kann und dass Aufträge im Wettstreit der Wohn- oder Bürobauten mit durchschnittlicher Ausstattung, Gaststätten, Leistungen und nicht über ein Preisdum- Einkaufszentren und Ladenbauten, Ausstellungsgebäude, Wirtschaftsge­bäude, ping vergeben werden. Zudem ist die Werkstätten, Fertigungsgebäude der metallverarbeitenden Industrie, Drucke­ Höhe des Architektenhonorars auf diese reien, Kühlhäuser etc. zählen als Gebäude mit durchschnittlichem Planungs­ Weise für jeden Auftraggeber nachvoll- aufwand zur Honorarzone 3. ziehbar und überprüfbar. Dem 4. Bereich sind Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, 18 In der HOAI sind für die einzelnen Archi- Zentral­werkstätten, Brauereien, Produktionsgebäude der Automobilindustrie tekten- und Ingenieurleistungen Mindest- oder Kraftwerksgebäude zuzuordnen. und Höchstsätze festgelegt, innerhalb derer das Honorar im Einzelfall vereinbart Die Honorarzone 5 beinhaltet Gebäude mit sehr hohem Planungsaufwand wie werden kann. Der Leistungsumfang und Krankenhäuser, Stahlwerksgebäude, Konzerthäuser oder Bauten für die wis­ die Honorarsätze werden bei Auftrags­ senschaftliche Forschung. erteilung bestimmt, so dass Sie als Auftraggeber schon zu Beginn der Zu- Bauvorhaben für mittelständische Unternehmen sind theoretisch den Zonen sammenarbeit wissen, welchen Honorar- 1 - 5, in der Praxis zumeist dem Bereich 2 oder 3 zuzuordnen. anspruch Ihr Planer stellen darf. Falls › Gestaltung eines Modehauses, Minden › Architekturbüro H.- P. Korth, Minden as Modehaus hat sich für ein Design ent› D schieden, das Altes mit Neuem verbindet. Das historische Mauerwerk mit gotischem Bogen wurde offengelegt. Abbruch-Optik trifft auf Holz und graugespritze Vorlage- und Kassentische. › Foto: Architekt 19 muss. Mehrleistungen, die sich erst im festgelegt, die je nach Aufwand und anrechenbaren Kosten von 300.000 Euro Bauablauf ergeben, müssen zusätzlich Schwierigkeitsgrad der Bauaufgabe ge- laut HOAI ein Honorar in einer Höhe zwi- honoriert werden. Auch landschaftspla- staffelt sind. schen 30.650 und 37.643 Euro zu. Wur- nerische und städtebauliche Leistungen den nur Teilleistungen erbracht, erfolgt sowie Ingenieurleistungen für thermische Die anrechenbaren Kosten stellen den die Bezahlung nach Art und Prozentsatz Bauphysik, Schallschutz, Statik oder die zweiten Faktor dar, nach dem sich das der jeweiligen Leistungsphasen. Bei an- technische Gebäudeausrüstung sind in Architektenhonorar errechnet. Verein- rechenbaren Kosten unter dem Mindest- der HOAI festgelegt. facht gesagt sind das die Investitionen, wert von 25.565 Euro und über dem die zur Errichtung eines Gebäudes auf- Höchstwert von 25.564.594 Euro muss Das Architektenhonorar richtet sich ins- zuwenden sind (Nettobaukosten ohne das Honorar frei vereinbart werden. gesamt nach drei Bewertungsmaßstä- Umsatzsteuer). Die anrechenbaren Kos- ben, › der Honorarzone, der das Bauwerk ten werden in den Leistungsphasen (LP) zuzuordnen ist, › d en jeweiligen anrechenbaren Kos- den LP 5 bis 7 nach dem Kostenanschlag ten des Objekts und › d en vertraglich vereinbarten und stellung gemäß DIN 276 ermittelt. tatsächlich erbrachten Leistungen. 1 bis 4 nach der Kostenberechnung, in und in LP 8 bis 9 nach der Kostenfest- Die anrechenbaren Kosten sind in der HOAI tabellarisch den festgelegten › Innenarchitektur eines Augenoptiker- Fachgeschäftes, Geldern Das erste Kriterium für die Errechnung Honorarzonen zugeordnet, die Mindest- › Von der Linde Architekten, Geldern des Architektenhonorars stellt die Hono- und Höchstsätze für das Architektenho- rarzone dar, der das jeweilige zu errich­ norar enthalten. So steht beispielsweise tende Gebäude zugeordnet werden dem Architekten für die Erfüllung des ge- kann. In der HOAI sind für Gebäude, samten Leistungsumfangs beim Bau raumbildende Ausbauten und Freianla- eines Bürogebäudes mit durchschnitt- as Ladenlokal ist klar in die Bereiche › D Empfang, Beratungszone und Werkstatt gegliedert. Die rote Wandscheibe dient als Präsentationsfläche. Ihr wird durch eine Hinterleuchtung ein schwebender Charakter verliehen. gen jeweils insgesamt fünf Honorarzonen licher Ausstattung (Honorarzone 3) und › Foto: Jens Willebrand, Köln Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ 20 Grundstücks- und Objektwahl Lage und Infrastruktur sind die Grundstücks- und Objektsuche „Welches sind die drei wichtigsten Krite- stücksabteilung einiger Banken und rien für ein Grundstück? – Lage, Lage, Sparkassen bekommen Sie ein Gefühl Lage.“ Diese alte Grundstücksmakler- für den Wert des Baulandes in einer Weisheit gilt in vielen Fällen, aber nicht bestimmten Umgebung, was Ihnen Ver- immer. Je nach Unternehmensfeld unter­ gleiche ermöglicht. Anwohner können stückspreis niederschlagen. Die scheidet sich die benötigte Qualität des Ihnen häufig ebenfalls Informationen dar- Wahl des Grundstücks sollte deshalb bevorzugten Ortes maßgeblich. So wie über geben. Das Bodenrichtwert-Infor- es für ein Einzelhandelsgeschäft über­ mationssystem BORIS des Landes NRW gemeinsam mit einer Architektin lebenswichtig ist, im ständigen visuellen bietet Ihnen via Internet (www.boris.nrw. Kontakt mit der Stamm- und Laufkund- de) sogar einen schnellen, umfassenden oder einem Architekten sorgfältig schaft zu sein, ist für ein Logistikunterneh- Überblick über Grundstückswerte landes­ men eine bestmögliche Verkehrsanbindung weit. Um sich einen ersten Eindruck zu sehr bedeutend, während ein Call-Cen- verschaffen, können Sie sich zusätzlich ter allein für die Mitarbeiter gut erreichbar Luftbilder des in Frage kommenden Bau- sein muss. landes über den GeoServer des Landes ausschlaggebenden Faktoren bei der Grundstücks- und Objektsuche, die sich in der Regel auch im Grund- und kompromisslos erfolgen. Sie investieren schließlich viel Geld, die Lage kann entscheidend zum NRW ansehen (www.geoserver.nrw.de). Geschäftserfolg beitragen und Sie, Alle für Ihr Vorhaben relevanten Faktoren Nicht zuletzt bleibt immer die Möglich- Ihre Mitarbeiter und Kunden sollen des Standorts müssen herausgearbeitet, keit, einen Makler oder eine Maklerin überprüft und bewertet werden. Der einzuschalten oder eine Anzeige aufzu- Architekt kann zum Vergleich Objekt- geben. sich an diesem Ort wohl fühlen. › N eubau eines Ausstellungsgebäudes für ein Fliesenunternehmen, Erndtebrück-Schameder oder Grundstücksbewertungen hinsichtlich der Kosten, Lage und Infrastruktur Es ist empfehlenswert, den Architek- zusammenstellen, um Ihnen die Wahl zu ten bzw. die Architektin schon frühzeitig erleichtern und Ihnen das Verfahren bei der Standortwahl mit einzubeziehen transparenter zu gestalten. So prüft er oder die Aufgabe komplett abzugeben. gleichzeitig das Angebot des Verkäufers. Häufig kennt der Planer aufgrund seines Engagements im Baugeschehen den › Architekturbüro Frank Busch, Erndtebrück as Unternehmen liegt besonders verkehrs› D günstig im Industriepark des Ortes. Das in Farbe und Formensprache auffällige Gebäude in zeitgemäßer Architektur erzeugt zusätzlich Aufmerksamkeit. Den aktuellen Preisspiegel von Grund- aktuellen Grundstücksmarkt sehr gut stücken können Sie über die Gutachter- und kann möglicherweise Hinweise ausschüsse der Stadtverwaltung erfahren. auf Baugrundstücke geben. Auch über Durch Anzeigen in Zeitungen oder im In- zukünftige Planungen und Umgestaltun- › Foto: Architekt ternet sowie die Immobilien- und Grund- gen der Region kann er Sie in der Regel 21 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ informieren, was nicht unerheblichen lohnenswert. Vor allem in Fragen der Ein Grundbuchauszug gibt Ihnen Auf- Einfluss auf Ihr Vorhaben haben kann. Umnutzung und des Um- oder Anbaus schluss über eventuelle Hypotheken Falls Sie bereits ein Grundstück bzw. ein sind die Erfahrung und der Sachverstand oder Grunddienstbarkeiten (Rechte Drit- Objekt besitzen, wird Ihr Architekt über- Ihres Architekten gefragt. ter an dem Grundstück wie zum Beispiel prüfen, ob und unter welchen Umständen es sich für Ihr Vorhaben eignet. Überfahrtsrechte). Diesen können Sie bei Um etwaige kostentreibende Überra- Gericht beantragen. Ihr Architekt hat re- schungen im Nachhinein zu vermeiden, gelmäßig mit derartigen Verfahren zu tun, Auch der Kontakt Ihres Architekten zu lassen Sie besser den Baugrund frühzei- unterstützt Sie gerne und kann sachver- Bauämtern und anderen Behörden kann tig auf einige Punkte überprüfen: ständig beurteilen, inwieweit derartige in diesem Zusammenhang hilfreich sein. 22 Einschränkungen Ihre Planung behindern Er kennt die Ansprechpartner und kann Ein Bodengutachten gibt Ihnen Auf- können. auf informellem Weg klären, welcher Pro- schluss über Aspekte wie die Lage des jektzuschnitt auf dem erworbenen oder ins Grundwasserspiegels oder die Boden- Ist schließlich ein Grundstück oder eine Auge gefassten Grundstück möglich ist. beschaffenheit. Ist der Boden zu weich, geeignete bestehende Immobilie gefun- muss entsprechend tief gegründet wer- den, entstehen neben dem Kaufpreis Bei der Suche nach einer geeigneten be- den. Ist er mit Altlasten verunreinigt, weitere Gebühren. stehenden Immobilie ist ebenfalls die fallen Entsorgungsgebühren an. Die Ab- Unterstützung durch eine fachkundige fallbehörde des Kreises führt in der Regel Ein Notar muss den Kaufvertrag inklusive Person ratsam. Ihr Architekt kann die ein Altlastenkataster, das Ihnen bei aller nötigen Karten und Pläne beurkun- Eignung, den Zustand und den Wert Un­sicherheiten Klarheit verschaffen kann den und veranlasst in der Regel die Än- eines Objekts sowie die baurechtlichen – denn vom Kauf eines belasteten Grund- derung der Grundbucheintragung, mit Bedingungen sehr gut bewerten. Eine stücks ist in der Regel abzuraten. der das Grundstück bzw. das Objekt in detaillierte Bestandsanalyse des favori- Ihr Eigentum übergeht. Die Grunder- sierten Objekts gibt Ihnen Auskunft über Weiterhin muss beachtet werden, inwie- werbssteuer beträgt 3,5 Prozent des dessen baulichen Zustand und minimiert weit das Baugrundstück bereits er- Kaufpreises. Die Notars- und Gerichts- Risiken, die während des Bauablaufs zu schlossen ist. Eventuell müssen noch kosten belaufen sich auf weitere ca. 1,5 zeit- und kostenintensiven Umplanungen Wege oder Straßen geschaffen bezie- Prozent. Ein Makler kann für die Vermitt- führen können. Die Investition in eine hungsweise für Wasser, Strom und die lung zwischen 4 und 6 Prozent des Kauf- fachgerechte und professionelle Bera- technische Infrastruktur Leitungen oder preises verlangen, wobei der Verkäufer in tung ist in derartigen Fällen besonders Kanäle verlegt werden. der Regel die Hälfte übernimmt. › Umbau der Stadtapotheke, Detmold öferlin und Höferlin Planungsteam, › H Blomberg er neue Inhaber der rund 30 Jahre alten › D Apotheke mitten in der Innenstadt ließ die Räumlichkeiten umfassend renovieren. Wuchtige dunkle Eichenmöbel wurden durch filigranere, hellere ersetzt. › Foto: Innenarchitekten Bauen im Bestand: Bestehende Qualitäten nutzen Umfeld und Freiflächen einbeziehen Anstatt neu zu bauen, können Sie selbst- weitere Umfeld. Wie bei der Wahl eines privaten Wohnhauses gilt auch bei verständlich auch ein geeignetes beste- Gewerbeimmobilien, dass die Nachbarschaft „stimmen“ muss. Überlegen Sie hendes Gebäude gewerblich nutzen. Vor genau, wie viel Freifläche Sie um Ihr Gebäude benötigen oder für wünschens­ allem in Städten können Altbauten durch wert erachten. Gepflegte Freibereiche, eine großzügige Grünzone rund um das Ein zentrales Kriterium für die Wahl des Grundstücks ist das unmittelbare und ihre zentrale Lage in einer gewachsenen Gebäude werten Ihre Immobilie auf, wirken einladend und sympathisch auf Ihre und frequentierten Umgebung punkten. Kunden und verhelfen Ihren Mitarbeitern zu einer angenehmen, motivierenden Das Arbeiten in einer bestehenden Im- Arbeitsumgebung. Je nach Aufgabenstellung kann der Freiraum auch gezielt mobilie kann sowohl für die Mitarbeiter in die Nutzung des Gebäudes einbezogen werden: als Erholungs- und Ruhe­ als auch für Ihre Kundschaft sehr reizvoll zone, als dezentraler Arbeitsplatz, als Ausstellungsort für Ihre Produkte und sein. Gerade in Zeiten des Struktur­ vieles mehr. Zur Entwicklung eines entsprechenden Konzeptes sollten Sie ei­ wandels stehen viele Gebäude wie nen Landschaftsarchitekten bzw. eine Landschaftsarchitektin einbeziehen. herrschaftliche Wohnhäuser, riesige Industriehallen oder alte Kirchen leer, die durch eine Sanierung oder Umnutzung um eine unmittelbare Verbindung von ein interessantes Ambiente für Handel Wohnen und Arbeiten unter einem Dach und Büro, Handwerk oder Gewerbe bie- zu realisieren. ten können. Bestandsimmobilien bieten gewisse Sicherheiten: Man kennt Archi- Falls Sie ein Gebäude ins Auge gefasst tektur und Ausdruck des Objektes, weiß haben, das unter Denkmalschutz steht, um die Nachbarschaft und die vorhande- sind besondere gesetzliche Bestimmun- ne Infrastruktur und profitiert oft von ei- gen zu beachten. Eine spezielle denk- ner gewissen urbanen Atmosphäre. Viele malrechtliche Genehmigung soll die kleinere Gewerbetreibende und Freibe- Einhaltung der Vorschriften sicherstellen. ei der Revitalisierung der Halle blieb die › B Außenfassade so weit wie möglich im Originalzustand. rufler nutzen gerne Bestandsimmobilien, Ihr Architekt erkundigt sich in dieser An- › Foto: Elke Herrnberger › S anierung/Umbau der Halle Rheinmetall, Düsseldorf etzinka Pink Technologische Architektur, › P Düsseldorf 23 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ gelegenheit für Sie beim zuständigen Denkmalschutzamt. Durch eine geschickte Planung unter Berücksichtigung der Auflagen lässt sich durchaus auch aus denkmalgeschützten Gebäuden ein sehr reizvolles Umfeld für Ihr Unternehmen realisieren. Obgleich die staatliche Förderung von privaten Denkmälern in den vergangenen Jahren zurückgefahren wurde, bestehen weiterhin Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung und die Aussicht auf staatliche Förderung. › S anierung/Umbau der Halle Rheinmetall, Düsseldorf etzinka Pink Technologische Architektur, › P Düsseldorf 24 › Im Innenbereich wurde der Loftcharakter durch einen zusätzlichen Lichtgiebel verstärkt. Betonböden, Stein- und Ziegel­ wände, gezielte Begrünung und Designer­ möbel wurden vor dem Hintergrund der Nutzung gewählt: Ansässige Modeagenturen zeigen ihre Kollektionen. › Foto: Frank Wurzer, Elke Herrnberger › Bei einer Sanierung, auch Instandsetzung genannt, › Umbauten sind Baumaßnahmen, die durch konzeptionelle wird die angegriffene Bausubstanz erneuert bzw. ein und konstruktive Eingriffe in den Bestand zu Verände­ bestehendes Objekt durch bauliche Maßnahmen ver­ rungen von Funktionen führen. Den Ansprüchen Ihrer Un­ bessert, um die Immobilie wieder funktionsgerecht ternehmensidee entsprechend, können Räume nutzbar zu machen und sie zeitgemäßen energetischen zusammengelegt oder in anderer Weise (z. B. um einen Anforderungen anzupassen. Gestiegene Energiepreise barrierefreien Zugang zu ermöglichen) angepasst werden. lassen dazu anraten. Auch der Energiepass (siehe Ka­ In diesem Zusammenhang können auch neue bauliche pitel Energieeffizientes Bauen), der ab 2008 bei Neu­ Elemente in die Substanz integriert werden. Ihr Architekt bauten und im Falle des Verkaufs eines Gebäudes berät Sie in konzeptioneller und statischer Hinsicht. Außer­ offiziell eingefordert wird und dem der genaue Energie­ dem geht er verantwortungsvoll mit der historischen Bau­ verbrauch von Immobilien zu entnehmen ist, macht substanz um und gewährleistet so die Erhaltung eine energetische Instandsetzung lohnenswert. schützenswerter Qualitäten und der besonderen Atmo­ sphäre des Gebäudes. › Die Verbesserung der energetischen Eigenschaften eines Gebäudes wird auch als Modernisierung be­ › Wenn die vorhandenen räumlichen Bedingungen nicht zeichnet. Diese Anpassungen an heutige Standards ausreichen und zusätzlicher Raum gewonnen werden soll, steigern den Gebrauchswert eines Gebäudes und kann eine räumliche Ergänzung eines vorhandenen Ob­ optimieren seinen Aufenthaltswert und ggf. die äußere jekts erfolgen. Der Ausbau, die Aufstockung oder ein An­ Wirkung. bau an eine Immobilie wird als Erweiterung bezeichnet. Derartige Ergänzungsbauten an einen Altbau erfordern ein architektonisches, gestalterisches Feingefühl. Rechtsvorschriften Nicht auf jedem Grundstück ist aus bau- Planung Ihres Vorhabens. Dem Flächen- gelegt. Hierunter sind die maximalen rechtlicher Sicht eine gewerbliche Nut- nutzungsplan kann beispielsweise ent- Ausmaße der geplanten Immobilie be- zung von Grundstücken oder Immobilien nommen werden, ob die einzelnen züglich der bebaubaren Fläche, der erlaubt. Gesetzliche Regelungen aus den Bereiche der Gemeinde oder der Stadt Gebäudehöhe sowie der insgesamt zu- Bauordnungen der Bundesländer, des als Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet lässigen Baumasse bezogen auf die je- Bauplanungsrechts und des Bauneben- genutzt werden sollen und wie die Ver- weilige Grundstücksgröße zu verstehen. rechts stellen den rechtlichen Rahmen kehrsplanung aussieht. Die vorgesehene Bauweise, Vorschriften zu Stellplätzen und Gestaltungsricht­linien für die Planung für Handel und Büro, Handwerk und Gewerbe. Der kleinmaßstäblichere Bebauungsplan ergänzen die Bestimmungen. beinhaltet genaue Informationen zur Die Landesbauordnung NRW klärt im All- Art und zum Maß der zugelassenen Ist kein verbindlicher Bebauungsplan gemeinen die Anforderungen an das baulichen Nutzung sowie zur erlaubten vorhanden, muss sich der Neu- bzw. Baugrundstück und seine Bebauung. Bauweise. Bei der Festlegung einer Umbau in die jeweilige Umgebung, die Außerdem wird hier das Baugenehmi- bebaubaren Fläche beispielsweise als im Flächennutzungsplan näher definiert gungsverfahren geregelt. Der Landes- Gewerbegebiet (GE) oder als Industrie- ist, einpassen. In diesem Fall bestimmt bauordnung können auch Regelungen gebiet (GI) dürfte die Genehmigung eines die Nachbarbebauung in der Regel die zur Bauausführung (Schall-, Brandschutz unternehmerischen Vorhabens kein Pro- Möglichkeiten der Planung. Sind ähnlich etc.) sowie zur Bausicherheit entnom- blem darstellen. In einem reinen Wohn- gewerblich genutzte Flächen im Umfeld men werden. gebiet (WR) ist grundsätzlich nur die vorhanden, ist Ihr Vorhaben sehr wahr- Errichtung von Wohngebäuden erlaubt. scheinlich ebenfalls genehmigungsfähig. Im Bauplanungsrecht sind grundsätz- Ausnahmen sind möglich für Einrich- Eine Ortsbegehung zusammen mit Ihrem liche Regelungen verankert, die Auskunft tungen, die zur Deckung des täglichen Architekten kann einen ersten Eindruck darüber geben, wo, wie und für welche Bedarfs der Bewohner dienen; dies sind darüber vermitteln. Nutzung gebaut werden darf. Ausformu- insbesondere kleine Geschäfte, nicht liert wird das Bauplanungsrecht in den so störende Handwerksbetriebe oder Ge- genannten Bauleitplänen – den Flächen- sundheitseinrichtungen. Auch in Kern- nutzungsplänen und den Bebauungs­ (MK), Misch- (MI) oder Dorfgebieten (MD) › Neubau eines Verwaltungsgebäudes, Lünen plänen. sind nur bestimmte Formen des Handels, › Architekten Hillebrandt und Schulz, Köln der Büronutzung, des Gewerbes oder Entwicklung der Region. Diese Angaben Das erlaubte Maß der baulichen Nutzung as Verwaltungsgebäude liegt am nördlichen › D Rand des Ruhrgebiets in einem durch Biotope gegliederten Hügelgebiet. Das Besondere: Der backsteinerne Kubus grenzt sich klar von der rauhen Landschaft ab. sind elementar für eine zukunftssichere ist gleichfalls im Bebauungsplan fest­ › Foto: Architekten Der Flächennutzungsplan enthält Infor- Handwerks erlaubt. mationen über die geplante längerfristige 25 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Grundstücke in „Außenbereichen“, also Das Baugenehmigungsverfahren soll der Anspruch nehmen, da möglicherweise außerhalb der üblichen Ortsbebauung, Rechts- und Investitionssicherheit des Anlieger oder andere Behörden in das Ver- sind grundsätzlich kein Bauland und dür- Bauherrn dienen. Außerdem kann auf die­ fahren mit einbezogen werden müssen. fen nur in begründeten Ausnahmefällen se Weise sichergestellt werden, dass die bebaut werden. im Flächennutzungsplan oder im Bebauungsplan festgelegten Funktionen einge- 26 Für den Neubau von gewerblich ge- halten werden. Ihr Architekt kann Ihnen nutzten Immobilien muss grundsätzlich frühzeitig sagen, in welchen Stadtberei- eine Baugenehmigung bei der zuständi- chen und auf welchen Grundstücken die gen Behörde (städtisches Bauamt oder von Ihnen angestrebte Nutzung möglich Kreisverwaltung) beantragt werden. Auch ist. Er prüft für Sie die baurechtlichen die Umnutzung oder Erweiterung von be- Fragestellungen, übernimmt die nötigen stehenden Gebäuden zu gewerblichen Recherchen und stellt Pläne und Unter- Zwecken ist genehmigungspflichtig. Rei- lagen für den Baugenehmigungsantrag ne Instandhaltungsarbeiten sind dage- zusammen. Die Einholung einer Bauge- gen in der Regel genehmigungsfrei. nehmigung kann dennoch einige Zeit in Beim Bauen für Handel und Büro, Handwerk und Ge­ › Das Denkmalschutzgesetz dient der Pflege von bau-, kul­ werbe müssen im Rahmen des Baugenehmigungsver­ turhistorisch oder städtebaulich wertvoller Bausubstanz. fahrens in vielen Fällen nicht nur weitere kommunale Ihr Architekt bzw. Ihre Architektin muss im Falle der Verän­ Behörden hinzugezogen werden, sondern auch ergän­ derung eines denkmalgeschützten Gebäudes die zustän­ zende rechtliche Bestimmungen beachtet werden, die in dige Behörde frühzeitig informieren und eine spezielle der Landesbauordnung NRW niedergelegt sind: Genehmigung für das Vorhaben einholen. › Für die Einrichtung von Arbeitsstätten in bestimmten › Beim Bau technischer Anlagen müssen in vielen Fällen Formen des Gewerbes, des Handels oder der Büro­ durch eine Umweltverträglichkeitsprüfung die Auswir­ nutzung muss beispielsweise eine Baugenehmigung kungen des Vorhabens auf die Umwelt frühzeitig und um­ unter Einbezug des Staatlichen Amtes für Arbeits­ fassend ermittelt, beschrieben und bewertet sowie schutz eingeholt werden. Ihr Architekt oder Ihre Archi­ Lösungswege aufgezeigt werden. Dies hilft den Behörden tektin beachtet bei der Planung selbstverständlich die bei der Entscheidung über die Genehmigung. geltenden Arbeitsstättenrichtlinien. So müssen Fak­ toren, die die Ausstattung des Arbeitsplatzes betref­ › Durch die Gefahrstoffverordnung sollen einerseits die Um­ fen, schon bei der Planung berücksichtigt werden; welt, andererseits aber auch die Mitarbeiter eines Unter­ etwa die Ausrichtung der Räume, die Belichtung, die nehmens, das mit der Herstellung, Nutzung oder Lüftung, der Schallschutz sowie Sicherheitsvorrich­ Verpackung von explosionsartigen, gesundheitsschäd­ tungen wie Flucht- und Rettungswege. lichen, giftigen oder brandfördernden Stoffen befasst ist, durch geeignete bauliche Maßnahmen geschützt wer­ › Bei Baumaßnahmen wie Hotels oder Pensionen mit den. mehr als zwölf Betten greift die Beherbergungsstätten­ verordnung. Hier müssen besondere Anforderungen › Das Immissionsschutzgesetz umfasst Regelungen zum an die Rettungswege, an Schall- und Brandschutz er­ Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luft­ füllt werden. verunreinigung, Geräusche oder Erschütterungen. In die­ sem Zusammenhang sind die Errichtung und der Betrieb › Die Versammlungsstättenverordnung kann beispiels­ von gewerblichen Anlagen, die in besonderem Maße Um­ weise für die Errichtung von Gaststätten von Bedeu­ weltschäden hervorrufen und die Nachbarschaft gefähr­ tung sein. den können, speziell genehmigungspflichtig. Planung und Bauablauf 27 Wenn die Grundstücks- oder Die frühzeitige Einbeziehung von Fach- der Realisierung mehrfach aus. Archi- planern und -planerinnen unterstützt tekten und Architektinnen wissen, wor- eine wirtschaftliche und umfassende auf bei der Planung geachtet werden Planung. Wenn Sie mit dem Entwurf muss und wo finanzielle oder zeitliche einverstanden sind und alle rechtlichen Fallen lauern. Anspruchsvolle, komplexe Rahmenbedingungen geklärt wurden, Bauaufgaben erfordern Spezialisten, die Ihr Bauvorhaben gemeinsam mit stellt Ihr Architekt die notwendigen alle Zielformulierungen ganzheitlich be- Ihrer Architektin oder Ihrem Unterlagen, Gutachten und Pläne zu- rücksichtigen können. Erfahrungsgemäß sammen, die für den Bauantrag benötigt ist der Mehrwert einer vorausschauen- werden, und reicht sie in Ihrem Namen den Planung über die Lebensdauer des bei der zuständigen Behörde ein. Gebäudes mit einer Größenordnung von Objektwahl abgeschlossen ist, beginnt die eigentliche Erarbeitung einer individuellen Konzeption für Architekten. Nach einer Bedarfs­ analyse in ausführlichen Beratungsgesprächen entstehen in der etwa 15 Prozent der Baukosten anzusetWurde die Baugenehmigung erteilt, können in der folgenden Ausführungs­ Vorentwurfsphase skizzenhafte planung alle Detailfragen geklärt und Planungsalternativen. Erst wenn Ihr für die Bauunternehmen angefertigt Architekt ein Konzept entwickelt hat, das Ihren Vorstellungen entspricht, werden im Rahmen der Entwurfsplanung Zeichnungen angefertigt. zen. baureife Zeichnungen als Arbeitsvorgabe werden. Aus dem gesamten Entwurfsprozess resultiert eine exakte Terminund Kostenplanung. › Umwelttechnologie- und Gründerzentrum, Höxter › Schaller/Theodor Architekten, Köln Die Zeit und die Kosten, die für die Vor- as architektonische Konzept des Büro­ › D gebäudes besteht darin, verschiedene Nutzungsmöglichkeiten zu vereinen. Die Fassade weicht an zwei Stellen unter das Dach zurück und markiert so den Eingangsund Caféteria-Außenbereich. arbeit investiert werden, zahlen sich bei › Foto: Architekten In einer fachgerechten und sorgfältigen Planung steckt enormes Sparpotenzial. Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Kostenermittlung nach DIN 276 Die DIN 276 regelt die Kostenermittlung im Hochbau. Die jeweiligen Arten der Kostenermittlung sind unterschiedlichen Leistungsphasen zugeordnet und als Grundleistungen des Architekten in der HOAI geregelt. 28 Vorentwurf: Kostenschätzung Entwurf: Kostenberechnung (Kostenkontrolle durch Vergleiche zwischen Kosten­berechnung und Kostenschätzung) Vergabe: Kostenanschlag (Kostenkontrolle durch Vergleiche zwi­ schen Kosten­anschlag und Kostenberechnung) Objektüberwachung: Kostenfeststellung (Kostenkontrolle durch Überprüfung der Leistungs­abrechnungen der ausführenden Unter­ nehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kosten­anschlag) › Anwaltskanzlei, Düsseldorf etzinka Pink Technologische Architektur, › P Düsseldorf ie Kanzlei befindet sich in einem repräsen­ › D tativen Neubau im Bankenviertel. Material und Farbe wirken zurückhaltend. Ein wichtiger Faktor bei der Raumplanung war die Gliederung nach Funktionen. › Foto: Architekten Kosten- und Wirtschaftlichkeitsüberlegungen in der Planungsphase Die Konstruktion und Grundrissplanung eines Gebäudes So können unterschiedliche Konstruktionsarten oder an­ sowie die Auswahl des verwendeten Materials haben fallende Energiekosten auch in finanzieller Hinsicht gut großen Einfluss auf die wirtschaftlichen Eigenschaften miteinander verglichen werden. Beispielsweise ist eine Stahl­ Ihres Bauwerks. konstruktion in der Regel aufgrund des Materials teurer als eine Stahlbetonkonstruktion, dafür aber Platz sparender. Das Eine erste Kostenschätzung auf Basis des umbauten Instrument der Kostenplanung ermöglicht folglich eine früh­ Raums oder der bebauten Geschossflächen gibt Ihnen zeitige und zielführende Einflussnahme auf die Baukosten. schon in der Vorentwurfsphase eine finanzielle Orientie­ rung. Einen noch genaueren Überblick über die Kosten Zur Untersuchung der Wirtschaftlichkeit kann das Verhältnis kann Ihnen Ihr Architekt über die Bauteilkosten vermit­ von der Nettogrundfläche zur Bruttogrundfläche, also das teln. Durch die Berücksichtigung der einzelnen Elemente Verhältnis zwischen nutzbaren Flächen ohne Wände oder (Wände, Decken etc.) schon bei der Kostenschätzung Stützen zur gesamten Grundfläche, analysiert werden. Je werden die möglichen Konstruktionsweisen mit aktu­ geringer der Flächenverbrauch durch die Wahl der Konstruk­ ellen Baupreisen angesetzt; dabei kann das gesamte tion ist, desto wirtschaftlicher ist die Bauweise. Auch das Gebäude über die Baukonstruktion und die Gebäude­ Verhältnis von der Hüllfläche zur Grundfläche kann eine sol­ technik erfasst werden. Auf diese Weise ist schon zu che Untersuchungsgröße sein. Natürlich sind gerade im einem frühen Zeitpunkt eine gewisse Genauigkeit bei der Bereich der Produktion Bewegungsflächen für die Wirt­ Kostenplanung möglich. schaftlichkeit der Arbeitsabläufe von Bedeutung. Entwurf In der Vorentwurfsphase entwickelt der den Ämtern auf, um einen Erfolg der Pla- Planungen qualifiziert unterstützen. Bei- Architekt bzw. die Architektin in enger nung sicherzustellen und gegebenenfalls spielsweise müssen für eine behördliche Zusammenarbeit mit Ihnen zunächst ein Anträge für Ausnahmen oder Befrei- Baugenehmigung zum Teil bauphysika- Gebäudekonzept. Diese Überlegungen ungen einzureichen. Neben baurecht- lische Schallschutz- und Wärmenach- basieren selbstverständlich auf Ihren lichen Anforderungen werden jetzt weise, Brandschutznachweise und Vorstellungen und den individuellen An- selbstverständlich auch alle weiteren für statische Berechnungen vorgelegt wer- forderungen und funktionalen Abläufen Ihr Objekt relevanten Vorschriften in die den. Ihres Unternehmens. In der Konzepti- Planung einbezogen. Außerdem werden onsphase wird auch über eine mögliche nun auch Sachverständige und Fachin- weitere Entwicklung des Unternehmens genieure eingeschaltet, die das Gesamt- gesprochen werden, um Arbeitsabläufe konzept durch separate Gutachten und gegebenenfalls künftig zu optimieren und um spätere Umbaumöglichkeiten schon von Anfang an mit einzuplanen. Trends und Tipps Das erhöht Ihre Flexibilität und kann im Die Entwurfsplanung von Verwaltungsbauten wird stark beeinflusst von aktu­ Verlauf des Lebenszyklus Ihres Bauwerks ellen Theorien und Trends. Das so genannte Kombibüro, eine Mischung aus erhebliche Kosten sparen. zellenartigen und weiträumigen Zonen, prägt die heutige Diskussion. In den offenen Arbeitsbereichen sind Teamarbeit und Kommunikation möglich. Als Steht das Raumprogramm fest, werden Ergänzung dafür werden jedoch auch Rückzugsmöglichkeiten als Zellenbüros die Ergebnisse der Beratungsgespräche für konzentrierte Arbeit angeboten. Durch diese Kombination wird ein anre­ in skizzenhafter Form niedergelegt. Die gender, abwechslungsreicher Arbeitstag ermöglicht, der ermüdungsfreier ist dargestellten Planungsalternativen be- und die Kreativitätsleistung unterstützt. rücksichtigen neben der gewünschten Funktion und Gestalt des Gebäudes Bei der Entwicklung von Produktionsflächen sind vor allem funktionale Para­ auch das Kostenbudget sowie tech- meter bestimmend für die Organisation der Grundrissstruktur. Aspekte wie nische, energetische und terminliche Ge- Arbeitsabläufe oder Gewicht und Größe von Produktionsanlagen bestimmen sichtspunkte. Erst auf Grundlage eines in erster Linie die Kubatur eines Betriebsgebäudes. Die jeweiligen Anord­ von Ihnen als Auftraggeber akzeptierten nungen sind im Sinne der wirtschaftlichen Fertigung und des optimierten Ma­ Vorentwurfs kommt es dann zur Entwurfs­ terialflusses zu planen. Darüber hinaus sind Zwischenlagerflächen in planung. Zuführbereichen und Flächen für die Verarbeitungs-, Lagerungs- und Distri­ butionslogistik in den Produktionsprozess zu integrieren. Ihr Architekt oder Ihre Architektin stellt in dieser Phase ein endgültiges Planungs- Durch innovative Technologien im Bereich des Bauwesens können auch konzept mit einer genauen Kostenbe- Bauvorhaben für Handel, Büro, Handwerk und Gewerbe in Massiv- oder rechnung auf, das alle projektspezifischen Leichtbauweise, aus Stahl, Beton, Holz oder Glas zu anspruchsvollen und Fragestellungen mit einbezieht. Auf die- besonderen Lösungen führen. Wirtschaftliche Baukonstruktionen werden in ser Grundlage werden Ihre Vorstellungen der heutigen Zeit durch die Anwendung von vorgefertigten Konstruktionen in genehmigungsfähige Zeichnungen oder Systembau unterstützt. Es ist sinnvoll, bereits in der Entwurfsphase aus umgesetzt, in der Regel im Maßstab der Vielzahl der Möglichkeiten eine Entscheidung bezüglich Konstruktions­ 1:100. weise und Materialwahl zu treffen. Für ein gewerbliches Bauvorhaben muss Positiv wirken sich auch frühzeitige Überlegungen hinsichtlich effizienter und – abgesehen von wenigen Ausnahmen – alternativer Energieformen oder der Minimierung von Bauschutt durch die ein Bauantrag bei der zuständigen Be- Möglichkeit zur leichten konstruktiven und materialgerechten Trennung von hörde gestellt werden. In NRW dürfen Baumaterialien im Falle von späteren Um- oder Rückbauten aus. Bewusste dies nur bauvorlageberechtigte Personen Materialwahl und überlegte Einbauart fördern die Wiederverwertbarkeit und wie Architektinnen oder Architekten tun. reduzieren die Entsorgungskosten. So stellt sich der Bauherr seiner unterneh­ Ihr Architekt nimmt in diesem Zusam- merischen Verantwortung. menhang schon frühzeitig Kontakt zu 29 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ INTERview Einrichtung des Fast-Food-Restaurants „pure“, Mönchengladbach Bauherr: Oliver Dienst 30 Herr Dienst, Ihre Geschäftsidee war, unter dem Namen zierte, „nüchterne“ Art der Ausstattung vor, woraus schließlich „Pure“ ein besonderes Fast-Food-Restaurant entstehen zu eine helle und gemütliche Einrichtung wurde. Die Architekten lassen. Wollten Sie von Anfang an einen Innenarchitekten haben uns von ihrem Konzept voll und ganz überzeugt. in die Planung einbeziehen? Ja, denn ich bin ja eigentlich Apotheker und hatte von der Gastronomie relativ wenig Ah- Wurden durch die Mitwirkung des Innenarchitekten Ar- nung. Vor allem für die konzeptionelle Umsetzung fehlte uns beitsabläufe vereinfacht und optimiert? Ja, die Küchenein- die Erfahrung. So haben wir uns fast zwangsläufig für die teilung und die Abläufe im Service wurden mit bereits Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Innenarchitekten ent- eingestelltem Personal und in Kooperation mit den Innenarchi- schieden. tekten fixiert – und die Einrichtung daraufhin optimal gestaltet. Wie haben Sie Ihre Innenarchitekten gefunden? Im Umkreis gab es zwei Lokale, die vom Büro “Schwinning und Jammers“ eingerichtet wurden. Diese Lokale liefen sehr gut und waren vor › Restaurant „Pure“ im Medienzentrum, Mönchengladbach allem zeitgemäß ausgestattet. rchitekten und Innenarchitekten Schwinning und Jammers, › A Mönchengladbach Welche Art von Input bekamen Sie durch Ihre Architek­ nung und Umsetzung gelassen. Unser Einfluss kam nur im as Restaurant bietet frische, saisonale Küche. Den Anspruch „Natür­ › D lichkeit“ haben die Entwurfsverfasser in der Einrichtungs- und Gestaltungsfrage aufgegriffen. Warme, helle Farben wurden mit einem Quarzsteinboden und gradlinigen Holzmöbeln kombiniert. Detail zum Tragen. Uns schwebte zunächst eine farblich redu- › Foto: Frank Schwinning ten? Wir haben den Architekten völlig freie Hand bei der Pla- Ausführungsplanung Im Rahmen der Ausführungsplanung fer- an die Handwerker weitergegeben und intensiver Austausch mit allen an der tigt Ihr Architekt bzw. Ihre Architektin sind eine Art Bauanleitung für das Pro- Planung und Ausführung Beteiligten baureife Pläne an, nach denen die betei- jektvorhaben. Zusammen mit der kon- statt. Ihr Architekt bzw. Ihre Architektin ligten Bauunternehmen und andere kretisierten Baubeschreibung ist die stimmt dabei alle nötigen Kontakte mit Fachleute arbeiten können. Viele Ent- Ausführungsplanung die Basis für die Fachfirmen und -planern für Sie ab, um scheidungen des Bauherrn sind jetzt spätere Ausschreibung der Leistungen. eine reibungslose Realisierung Ihres gefragt: Zu verarbeitende Materialien In dieser Phase findet insgesamt ein Bauvorhabens zu gewährleisten. müssen ausgewählt, die Arbeits- und Installationswege festgelegt werden. Alle planerischen Aspekte bis hin zu Detail­ fragen werden verbindlich vereinbart. Je nach Projekt werden Anregungen und Fachbeiträge von Innenarchitekten oder Landschaftsarchitekten in die Planung integriert, werden unter Beratung von Fachingenieuren beispielsweise auch die Lage und Art der Elektro-, Heizungsoder Sanitärinstallationen in die Ausführungszeichnungen eingearbeitet. 31 Diese Werkpläne im Maßstab 1:50 sowie wichtige Details in 1:10 bis 1:1 werden Sicherheit auf der Baustelle – SiGeKo Bereits in der Entwurfs- und Ausfüh- für spätere Bauunterhaltungsarbeiten rungsplanung müssen geeignete Maß- wie Wartungs- und Instandhaltungs­ nahmen vorgesehen werden, um die arbeiten, die frühzeitig mit berücksichtigt Sicherheit der auf der Baustelle Be- werden. Der SiGeKo fertigt schon in der schäftigten zu gewährleisten. Der Bau- Planungsphase einen Sicherheits- und herr ist laut Baustellenverordnung bei Gesundheitsschutzplan an, dem alle In- gleichzeitiger Anwesenheit von mehr als formationen bezüglich geeigneter Maß- 20 Arbeitnehmern auf der Baustelle und nahmen, Vorrichtungen und Ausrüstungen bei einer Dauer der Arbeiten von mehr entnommen werden können. Auf diese als 30 Tagen verpflichtet, für die Sicher- Weise kann der Koordinator bei der Aus- heit auf seiner Baustelle zu sorgen. Ihr schreibung der Sicherheitseinrichtungen Architekt kann Sie dabei als Sicherheits- mitwirken. und Gesundheitsschutz-Koordinator unterstützen. Er kündigt in Ihrem Auftrag In der Ausführungsphase wirkt der SiGe- das Bauvor­haben bei den Staatlichen Koordinator bei der Fortschreibung des Ämtern für Arbeitsschutz vor Baubeginn Bauablaufs mit, passt den SiGe-Plan an, an und sorgt darüber hinaus insgesamt aktualisiert die Unterlagen zur sicheren für einen störungsfreien und sicheren Durchführung von Instandhaltungsar- › F ranken und Kreft Architekten, Bergisch-Gladbach Bauablauf. beiten und überwacht die Anwendung as Gebäude beherbergt Verwaltung und › D Management und ist in konventioneller Bauweise entstanden. Die Außenfassade besteht aus Glas, Putz und Natursteinverkleidungen. Durch die Einbeziehung eines SiGeKo­ heitstechnischen Arbeitsanweisungen. ordinators bereits in der Planungsphase Außerdem koordiniert er die Tätigkeiten kann frühzeitig Gefahren auf der Bau­ der ausführenden Firmen unter Sicher- › Foto: Architekten stelle vorgebeugt werden. Das gilt auch heitsaspekten. › N eubau eines Verwaltungsgebäudes, Bergisch-Gladbach der Sicherheitsvorschriften und sicher- Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Für den Bauherrn lohnt es sich finanziell, den Architekten mit der Sicherheits- und Gesundheitskoordination zu betrauen, denn er kennt das Bauvorhaben sehr Sicherheit und Gesundheitsschutz: Rechte und Pflichten der am Bau beteiligten Bauherr Koordinator Unternehmer genau. Gegenüber der Beauftragung Gesamtverant­wortung Trotz SiGeKo Einsatz einer externen Person können Sie für für Bauvorhaben von Sicherheitsinge­ diese Leistung bis zu 25 % der Kosten nieuren, -fachkräften einsparen. Auf der Homepage der Archi- und Arbeitsmedizinern tektenkammer Nordrhein-Westfalen Delegation der Zusammenarbeit mit (www.aknw.de) finden Sie in der Rubrik Aufgaben und der eingesetzten Fachleuten „Bauherren/Öffentlichkeit“ ausführlichere Verantwortung an Informationen zu diesem Thema. Dritte möglich; z. B. die Beauftragung eines SiGeKo › N eubau der Ausstellungshalle einer Holzfirma, Windeck-Schladern 32 Unterstützung des SiGe-Koordination eingesetzten Koordi­ nach BaustellenVO › Architekturbüro Hoppe, Windeck-Hurst nators ie Ausstellungshalle der Holzfirma wurde in › D Holzrahmenbauweise erstellt. Das Gebäude erfüllt den Niedrigenergiehausstandard. Es wurden bevorzugt ökologische Baumaterialien verwendet. Vorankündigung › Foto: Firma Holz-Langen Befolgung der Anweisungen des SiGe-Koordinators Erstellen des Einhalten des SiGe- SiGe-Plans Plans und Aufklärung der Mitarbeiter Bauablauf Sobald die Planungsphase abgeschlos- Um eine reibungslose Durchführung der wacht. Eventuell auftretende Mängel sen ist, müssen geeignete Baufirmen für Bauarbeiten zu gewährleisten, stellt Ihr können auf diese Weise behoben wer- die Ausführung der Bauarbeiten gefun- Architekt frühzeitig einen Bauablaufplan den, bevor der Bauleiter stellvertretend den werden. Ihr Architekt unterstützt Sie auf. Dieses wichtige Steuerungselement für Sie die Arbeiten nach Fertigstellung bei dieser Suche. Als Fachmann fertigt erleichtert vor allem die Koordinierung abnimmt. Der Architekt dokumentiert er eine genaue Ausschreibung der erfor- der ausführenden Unternehmen und re- schließlich den gesamten Bauablauf und derlichen Bauarbeiten an und hilft Ihnen gelt das Ineinandergreifen der einzelnen leitet Handwerker- und Honorarrech- mit Preis-Leistungs-Vergleichen bei der Gewerke. Reihenfolge und Dauer der Ar- nungen an Sie weiter. Einem erfolg- Auswahl der Handwerker und bei der beiten sind hier genau festgelegt und reichen Start für Ihr Unternehmen steht Vergabe der Aufträge. werden im Rahmen der Bauleitung über- dann nichts mehr im Weg. 33 › Forum Produktdesign, Solingen › Ladleif Architekten, Solingen › Im Rahmen der Regionale 2006 wurde der ehemalige Hauptbahnhof Solingen zum „Forum Produktdesign“ umgebaut, einem Ort für Ausstellung, Gastronomie, Bildung und Forschung › Foto: Manos Meisen Ausschreibung und Vergabe Die Ausschreibung der Bauarbeiten wird auf allerdings im Vertrag gesondert aus, die beauftragt werden sollen. Die auf Grundlage der Ausführungsplanung hingewiesen werden muss. Die VOB er- Berufserfahrung Ihres Architekten hilft unter Berücksichtigung der Objektbe- gänzt die Bedingungen des Werkvertrags­ Ihnen bei der Beurteilung der Angebote. schreibung und der Detailzeichnungen rechts aus dem unzureichend regelnden Vor allem kann er in vielen Fällen die Zu- erarbeitet. Verschiedene geeignete Unter­ “Bürgerlichen Gesetzbuch“ (BGB) und verlässigkeit und die Leistungsfähigkeit nehmen für die einzelnen Gewerke (z. B. klärt das Vertragsrecht zwischen Bau- der Unternehmen einschätzen. Denn nicht Maurer, Maler oder Dachdecker) werden herrn und Unternehmer ausführlicher. nur der Preis, sondern auch die zu erwar- mit einer detaillierten Leistungsbeschrei- tende Qualität der Leistungen der Firmen bung und Massenermittlung aufgefor- Die später zu erwartende Qualität der sollten bei der Auswahl berücksichtigt dert, ihre Angebote für die geforderten auszuführenden Arbeiten wird entschei- werden. Als Auftraggeber bleiben Sie in Leistungen abzugeben. Neben- und Zu- dend durch die Ausschreibung beein- dem gesamten Vergabeprozess Herr des satzleistungen können gesondert be- flusst. Verfahrens: Ihr Architekt schlägt geeig- schrieben werden. nete Unternehmen vor und bereitet die Zusammen mit Ihrem Architekten ver- Verträge auf – die Unterschrift leisten Sie. Als Grundlage für die Werkverträge mit gleichen Sie anhand eines übersicht- den Handwerkern und Firmen dient in lichen Preisspiegels die eingehenden Anhand der ausgewählten Angebote fer- der Regel die „Vergabe- und Vertrags- Angebote und wählen schließlich die tigt Ihr Architekt nun auch den präzisen ordnung für Bauleistungen“ (VOB), wor- Bauunternehmen und Handwerksfirmen Kostenanschlag für Ihr Vorhaben an. Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Bauleitung und Bauüberwachung Nach der Auftragserteilung an die Unter- se Weise gewährleistet die Bauleitung prüfung durch. Bei wichtigen Fortschrit- nehmen der unterschiedlichen Gewerke Terminsicherheit und eine ständige Kon- ten der Bauarbeiten schaut er genau hin; kann nun endlich – dem Bauablaufplan trolle der Budgetentwicklung, denn jede vor allem dann, wenn eine Kontrolle der folgend – mit den Bauarbeiten begonnen Verzögerung kostet zusätzlich Geld und Ausführung zu einem späteren Zeitpunkt werden. Gegebenenfalls muss spätes- zieht nicht selten weitere Rückstände bei aus bautechnischen Gründen nicht mehr tens zu diesem Zeitpunkt auch ein SiGe- den nachfolgenden Gewerken mit sich. möglich ist. Koordinator bestellt werden. 34 Die Begleitung der Bauarbeiten durch Zugleich kann der Architekt Sie in seiner Die Bauleitung ist für jedes Bauprojekt Ihren Architekten stellt auch sicher, dass Funktion als Bauleiter bei der Leistung eine äußerst wichtige Funktion: Der Bau- auf der Baustelle nötige Änderungen von Abschlagszahlungen an die Gewer- leiter koordiniert die Abläufe auf der kurzfristig abgesprochen und vorge­ ke und bei der Einholung von notwen- Baustelle vor Ort und leistet zugleich eine nommen werden. Unvorhersehbare Um- digen Fachunternehmenserklärungen permanente und kontinuierliche Überwa- stände sind vor allem bei der Sanierung beraten. chung der durch die Firmen und Hand- oder Modernisierung von Altbauten kei- werker zu erbringenden Leistungen. ne Seltenheit. In solchen Fällen ist es Seine Präsenz auf der Baustelle signali- für die Handwerker sehr wichtig, dass siert Bauarbeitern und Handwerkern, ein fachkundiger Ansprechpartner vor dass ihre Arbeit einer regelmäßigen Ort ist, der im Sinne und im Auftrag des Überprüfung unterzogen wird. Zugleich Bauherrn kompetent Entscheidungen stellt der bauleitende Architekt durch treffen kann. einen regelmäßigen Soll-Ist-Abgleich sicher, dass der Bauzeitplan eingehalten Ihnen als Bauherr ist natürlich auch die wird, dass der Einsatz der Gewerke auf Qualität der geleisteten Arbeiten wichtig. der Baustelle in einem fließenden Über- Durch eine strikte Abfolge von Prüfungen, gang erfolgt und dass die benötigten Teilabnahmen und schließlich Abnahmen Materialien rechtzeitig vorliegen. Auf die- führt der Bauleiter ständig eine Qualitäts- › Umbau Lohmühlenturm, Mönchengladbach ffermann Sillmanns GmbH Architekten › O Ingenieure, Mönchengladbach as Konzept für den Umbau und die Sanierung › D des alten Turms wurde in Abstimmung mit der Denkmalbehörde erstellt. An den historischen fünfgeschossigen Mühlenturm lehnt sich eine ringförmige eingeschossige Bebauung an. › Foto: Architekten 35 Abnahme und Dokumentation Sind die Arbeiten der Gewerke abge- Am Ende der Bauphase stellt der Archi- schlossen, kontrolliert der Architekt als tekt für Sie alle relevanten Zeichnungen, Ihr Stellvertreter zusammen mit dem ver- Rechnungen, Genehmigungen, Gutach- antwortlichen Handwerker die Erbrin- ten, Abnahmeprotokolle etc. zusammen gung der vertraglich festgelegten und dokumentiert so den Bauablauf. Leistung. Um eine mängelfreie Abnahme Durch die Aufbewahrung der gesamten zu gewährleisten, müssen die Unterneh- Bauunterlagen in einer so genannten men gegebenenfalls festgestellte Fehler Hausakte können Sie bei späteren beheben. Der Architekt stellt als Koordi- Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen nator ein fehlerfreies Gesamtwerk si- schnell und einfach auf alle nötigen Infor- cher. mationen zurückgreifen. Auch im Hinblick auf die Gewährleistungsverpflichtung Erst auf Grundlage der Endabnahme der baubeteiligten Firmen und Handwer- können die Unternehmer ihre Schluss- ker, die in der Regel nach fünf Jahren rechnung stellen. Dabei sind – analog zu verfällt, dienen diese Unterlagen als den Teilabnahmen während der Bauar- Nachweise. Sie können den Architekten beiten – auch Abschlagsrechnungen auch noch für diese Zeit mit der Gewähr- möglich. Ihr Architekt prüft alle Rech- leistungsüberwachung beauftragen. › N eubau Büroetage für eine Anwaltskanzlei, Iserlohn › Architekturbüro Borchmann, Iserlohn sächlich erbrachten Leistungen und gibt in Materialmix, kräftige Farben und › E dynamische Linienführungen prägen das Gesamtkonzept. Das passt zu der jungen Anwaltskanzlei. Eine groß­flächig bedruckte Glaswand trennt die Büro- und Besprechungsräume von der offenen Lobby mit Empfang, Wartebereich und Sekretariat. sie zur Begleichung an Sie weiter. › Foto: Markus Nilling nungen auf Richtigkeit durch Vergleiche mit den vertraglich vereinbarten und tat- Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ 36 Immobilienmanagement 37 Neben den Investitionskosten, die Sie für die Realisierung Ihres Bauvorhabens aufgewendet haben, rücken in jüngster Zeit zunehmend auch die Betriebs- und Unter­ haltungskosten eines Bauwerks in den Fokus von Investoren und Die entsprechenden Arbeiten und Dienst- Der verschärfte Konkurrenzdruck oder leistungen organisiert das „Immobilien- die Verkürzung der Lebenszyklen von management“ (IM). IM-Dienstleister Gebäuden und die damit einhergehende gewährleisten auf lange Sicht den opti- höhere Komplexität und Dynamik in der malen Einsatz der Ressource Immobilie. Planung und Organisation lassen die Sie befassen sich mit der Planung, Rea- Bedeutung des Immobilienmanagements lisierung, Verwaltung, Finanzierung, Nut- ansteigen. Besonders bei komplexen zung und schließlich der Entsorgung von Bauvorhaben und großen gewerblich Gebäuden. genutzten Flächen bietet diese Art des professionellen Managements Wett­ Die Stärken des Immobilienmanagements bewerbsvorteile. Gezielt eingesetztes liegen in der ständigen, genauen Analyse IM kann maßgeblich zur Profilierung des Kundenbedarfs sowie den regelmä- Ihres Unternehmens beitragen, den ßigen und rechtzeitigen Anpassungsnot- Zustand der Gebäude und Anlagen er- Betrieb und die Reinigungsarbeiten, wendigkeiten an Veränderungen. Als ein halten, Folgekosten reduzieren und die die Sicherheit des Gebäudes und Teilbereich des Immobilienmanagements Möglichkeiten und Maßnahmen zur An- befasst sich das Facility Management passung Ihrer Immobilie an veränderte die kontinuierliche technische (FM) in erster Linie mit der Bewirtschaf- Aufgabenstellungen entwickeln. Wartung und Aktualisierung können tragssteigerung und Werterhaltung. Bauherren. Zu Recht: Denn die Pflege und Instandhaltung, der tung von Gebäuden zur langfristigen Er- 80 bis 90 % der Gesamtkosten Durch eine ganzheitliche Betrachtung › G estaltung des Außengeländes eines Bürokomplexes, Bonn können kostenintensive Nebenkosten › RMP Landschaftsarchitekten, Bonn eines Bauwerks ausmachen, wie Betriebs- und Instandhaltungskosten werden durch ein derartiges Manage- › Insgesamt fünf Büroquartiere gruppieren sich um einen gemeinschaftlichen Platz und ein Forum. Entstanden ist eine Art kleine Stadt, bestehend aus Straßen, Wegen, Höfen und Grünanlagen. mentsystem erfolgreich vernetzt. › Foto: Architekt wenn der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes betrachtet wird. reduziert werden. Alle Aspekte, die Ihre gewerblich genutzte Immobilie betreffen, Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Gerade kleine und mittelständische Unternehmen sollten bei Alt- und Neubauten fundierte Angaben über die künftigen Betriebs- und Instandhaltungs­ kosten erwarten. Die bislang im Mittelpunkt stehenden Kriterien wie Baukosten, Bauzeit, Funktionalität und Gestaltung werden bei dieser weitergehenden Betrachtung nicht abgelöst, sondern sinnvoll ergänzt. Während die Kosten für die Erstellung – je nach Bauaufgabe – unter langfristiger Betrachtung nur ca. zehn Prozent der Gesamtkosten ausmachen, fallen die Folgekosten mit etwa 90 Prozent ins Gewicht. Bereits nach sechs bis neun Jahren übersteigen die Nutzungskosten die Investitionskosten. › Neubau einer Werkstatt, Dortmund Leider werden Betriebs- und Instand­ ssmann Beraten und Planen GmbH, › A Dortmund haltungskosten auch heute noch gern 38 vernachlässigt, weil die Summe der Er- sollten Sie aber auf jeden Fall die Nut- ie Werkstätten dienen Ausbildungszwecken. › D Im Zentrum der Nutzung stehen Metall­ bearbeitung, Holzbearbeitung, Schweißen und Lackieren. Angegliedert sind Bereiche für Seminare, die Administration, Umkleiden und Duschen. zungskosten des geplanten Bauwerks › Foto: Architekt stellungskosten zunächst weit über der jährlichen finanziellen Belastung liegt. In Ihren Wirtschaftlichkeitsüber­legungen einkalkulieren und auch den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes mit Ihrem Architekten bzw. Ihrer Architektin besprechen. Kosten eines Gebäudes Investitionskosten benennen die Aufwendungen für die Erstellung eines Bauwerks. Dazu zählen Kosten für das Grundstück, die Erschließung, für die Zu einer Optimierung der zu erwartenden Bauleistungen, für Gutachten, Genehmigungen, Notare sowie die Honorare für Kosten gehört auch ein verantwortungs- Architekten und Ingenieure. voller Umgang mit knappen natürlichen Ressourcen. Zurzeit entfällt ein Drittel Unter Betriebskosten sind Aufwendungen zu verstehen, die durch die Nutzung des Gesamtenergiebedarfs der Bundes- von Grundstücken, Gebäuden oder Anlagen entstehen. Dazu gehört der republik Deutschland auf den Betrieb Gesamtverbrauch von Energie und Ressourcen wie Strom, Gas oder Wasser. von Gebäuden; über die Hälfte des Ab- Betriebskosten umfassen auch Grundsteuern und Ausgaben für Hausmeister- fallaufkommens der Bundesbürger ent- und Wachdienste. steht im Bausektor. Architekten und Bauherren können gemeinsam einen Instandhaltung dient der Behebung oder Vermeidung materieller Abnutzung wertvollen Beitrag zur Reduzierung die- von Gebäuden. Das Instandhaltungsmanagement setzt sich aus den Aspekten ser Kennwerte leisten. Inspektion, Wartung und Instandsetzung zusammen. Diese Maßnahmen bezie­ hen sich zumeist auf Bauelemente, Betriebsmittel oder Geräte, deren funkti­ onsfähiger Zustand erhalten oder wieder hergestellt werden soll. Diese Form der Unterhaltung von Gebäuden vermeidet Schäden, erhöht die Lebensdauer, verbessert die Sicherheit oder reduziert Störungen im Unternehmen. Durch die steigende Technisierung unserer Arbeitswelt hat dieser Aspekt in den letzten Jahren völlig neue Dimensionen erreicht. Facility Management Eine ganzheitliche und umfassende Eine intelligente und professionelle Or- ment ist ein wesentliches Kernelement Immobilienbewirtschaftung nennt man ganisation von Gebäuden und die koor- des FM. „Facility Management“ (FM). Das Facility dinierende Abwicklung von Prozessen Management beinhaltet neben dem kann Kosteneinsparungen von bis zu Auch Ihr Architekt kann Ihre Immobilie in technischen Gebäudemanagement (In- 30 Prozent erzielen. So wird der Wert Hinsicht auf Ausbau oder Modernisie- spektion, Wartung, Modernisierung, Ihrer Investitionsgüter langfristig erhalten. rung dauerhaft begleiten. Auf dem Ge- Dokumentation etc.) auch die kaufmän- biet des Immobilienmanagements oder nische Organisation von Immobilien Auch Facility Management kann am des Facility Managements bewegen sich (Finanzierung, Verwaltung, Vertrags-, In- wirkungsvollsten eingesetzt werden, daneben auch spezialisierte Architek- formations-, Qualitäts- und Projektma- wenn es schon in der Projektentwicklung tinnen und Architekten, die sich professi- nagement, Kundenbetreuung etc.) sowie mitgedacht wird. Wirtschaftlichkeitsbe- onell für die langfristig bestmögliche das infrastrukturelle Management (Haus- rechnungen, die Simulation von Nut- Nutzbarkeit Ihrer Gebäude einsetzen. Es meisterdienste, Flächenmanagement, zungsszenarien sowie die Erarbeitung gibt mittlerweile eigene Studienrich- Reinigung, Sicherheit, Empfang etc.). eines Systems zur Dokumentation soll- tungen in diesem Bereich. Die Beratung Neben baulichen und technischen As- ten in der Planungsphase berücksichtigt eines erfahrenen Immobilienmanagers pekten wird auch die Personalorganisa- werden. Dazu ist eine enge Zusammen- kann die Werterhaltung von Gebäuden tion im Rahmen des FM berücksichtigt. arbeit zwischen den beteiligten Archi- unterstützen und sogar zu Wertsteige- Durch den strategischen Ansatz werden tekten, Ingenieuren und technischen rungen führen. betriebliche Abläufe, Gebäude und Lie- Planern notwendig. Ein durchgängiges genschaften ganzheitlich betrachtet. und umfassendes Informationsmanage- › Grafik aus: Karl-Werner und Barbara Pierschke Facilities Management, Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller GmBH&Co.KG, Köln 2000 39 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ INTERview Neubau eines Logistikbetriebes mit Lager, Hückelhoven Bauherrin: Wenko-Wenselaar GmbH & Co. KG Interviewpartner: Ralph Birschel (Geschäftsführer) 40 Welche Anforderungen hatten Sie zu Beginn der Planung darüber hinaus weitere Optimierungspotenziale aufgezeigt. mit Blick auf die Nachhaltigkeit Ihres Vorhabens? Es sollte Diese wurden in Abstimmung mit uns umgesetzt. So konnten eine Architektur geschaffen werden, die ein Höchstmaß an Fle- zum Beispiel durch das vom Büro Juhr entwickelte Volumen- xibilität im Hinblick auf alle Anforderungen aus unseren Logis- optimierungsmodell insgesamt mehr als zehn Prozent des um- tikprozessen ermöglicht. Uns war wichtig, dass die Gebäude bauten Raumes eingespart werden. Dies hatte geringere theoretisch und praktisch nachträglich erweiterbar sind. Und Investitions- und Betriebskosten zur Folge. wir wollten optimale Arbeitsbedingungen für unsere Mitarbeiter sicherstellen. Zusätzlich sollten ökologische Aspekte bei Bau Sind Sie zufrieden mit dem Ergebnis? Absolut. Wir sind nach und Betrieb berücksichtigt und die Betriebs- und Energie­kosten wie vor sehr stolz auf unser Gebäude. Und unser Architektur- minimiert werden. Nicht zuletzt sollte mit dem Bau eine „Corpo­ büro ist bereits mit der Planung und Realisierung eines zweiten rate Architecture“ für unser Unternehmen geschaffen werden. Bauabschnitts beauftragt. Was war der Grund, einen Architekten zu beauftragen? Damit optimale Ergebnisse erzielt werden, braucht es Spezialisten. Wir haben gezielt einen Architekten gesucht und ausgewählt, dessen Kernkompetenzen in der Planung und Um- › Neubau einer Logistikanlage, Hückelhoven setzung logistischer Gebäude liegen. › Juhr Architekturbüro für Industriebau und Gesamtplanung , Wuppertal Welche Gesichtspunkte hat Ihr Architekturbüro bei der Planung und Realisierung genau berücksichtigt? Das Architek- ie Logistikanlage beinhaltet Wareneingang, Warenausgang, Produktion › D und Lagerung. Die Stahlpylone tragen die Dachkonstruktion. Die innen liegenden Betriebsflächen stehen so hochflexibel für die Produktions- prozesse zur Verfügung. turbüro hat unsere Anforderungen optimal umgesetzt und uns › Foto: Architekt Energieeffizientes Bauen Da die Energie- und Betriebskosten von Gebäuden stetig steigen, sollten Sie das Thema Energie­ effizienz schon in der Planungs­ phase berücksichtigen. Gerade typische Bauwerke der kleinen und mittelständischen Unternehmen haben häufig einen erheblichen Energiebedarf, der durch eine vorausschauende Architektur und baulich-technische Maßnahmen deutlich reduziert werden kann. Das entlastet nicht nur das 41 Budget, sondern dient auch dem Schutz unserer Umwelt und kann in Zeiten einer sensiblen Ökologiediskussion auch als unternehmerisches Statement im Rahmen der Unternehmens­ kommunikation dargestellt werden. Die Nutzung regenerativer Energien ist umfassende und schnelle energetische gegenwärtig ein wichtiges politisches Sanierung solcher Altbestände ist ein Thema und wird zweifellos weiter an Be- zentrales Ziel der Klimaschutzpolitik und deutung gewinnen. Die neue Energie- der Energiepolitik von Bund und Län- einsparverordnung und die Einführung dern. des Energieausweises für Immobilien sind dafür ein deutlicher Beleg. Ein Drittel des gesamten CO2-Ausstoßes wird in Deutschland durch das Beheizen von Gebäuden verursacht; vor allem ältere › Innenarchitektur einer Physiotherapiepraxis, Essen Bauwerke, die vor 1980 errichtet wurden, schlagen hier zu Buche. Die möglichst › Heiderich Hummert Architekten, Dortmund ie Physiotherapiepraxis besteht seit › D 25 Jahren. In ihren neuen Räumen wünschten sich die Bauherren eine ähnliche Atmosphäre wie in einem Wellness-Hotel, das sie besucht hatten. Die Architekten wählten ein reduziertes Farb- und Materialkonzept. Das Ergebnis ist eine individuelle, ruhige und geradlinige Gestaltung. › Foto: Architekten Die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen (AKNW) hält auf ihrer Homepage im Internet (www.aknw.de) Informationen rund um das Thema Energie­effizientes Bauen für Sie bereit. Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Durch Planung Betriebskosten reduzieren Der Energieverbrauch eines Gebäudes Ein weiteres Element zur Reduktion von wird von einer ganzen Reihe von Fak- Energiekosten ist der Einsatz von Wärme­ toren bestimmt: Lage, Architektur, Bau- rückgewinnungsanlagen. Die normale material, handwerkliche Verarbeitung, Raumabluft besitzt in der Regel einen Pflege und Nutzung des Bauwerks. hohen Energiegehalt. Bei der Wärme­ Schon die Lage des Grundstücks und rückgewinnung wird die frisch zugeführte die bewusste Nutzung der Sonnenein- Außenluft einfach mit der Wärme der Ab- strahlung durch eine entsprechende Ar- luft vorbehandelt, um die Temperatur­ chitektur kann die Heizkosten erheblich differenz zwischen Innenraumtemperatur senken. und frischer Außenluft zu reduzieren. Auch die Abwärme von elektronischen Auch durch die Wahl einer bestimmten Geräten wie Kopierern oder Computern Fassade können sich Bauherr und Archi- kann dazu beitragen, die den Räumen tekt für ein Klimakonzept entscheiden, zugefügte Frischluft zu erwärmen, ohne durch das Betriebskosten eingespart dass zusätzliche Kosten anfallen. werden können. So hat die gerade bei größeren Verwaltungsbauten eingesetzte Doppelfassade, bestehend aus zwei Ebe­ nen mit einem Abstand von circa 60 cm, 42 trotz zunächst höherer Investitionskos› Ladengeschäft Königsallee, Düsseldorf › J uhr Architekturbüro für Industriebau und Gesamtplanung , Wuppertal ten den Vorteil der geringen Technik- und Folgekosten im langjährigen Betrieb. Die Doppelfassade dient als Klimapuffer mit as Gebäude in der Häuserzeile wurde › D abgerissen und vollständig neu errichtet. Die vier Hauptmaterialien Teakholz, Naturstein, Glas und Edelstahl ziehen sich von der Fassade in das Gebäude hinein. Kaminwirkung und bietet damit hervor­ › Foto: Architekt durch das Öffnen der inneren Fenster. ragende Lüftungsmöglichkeiten ohne High-Tech-Unterstützung. Zudem erlaubt sie den Nutzern eine natürliche Belüftung EnEV Die Bundesregierung hat mit Einführung Heizungsanlagenverordnung zusam- getreten, die sich stark an der bisher der Energieeinsparverordnung (EnEV) im mengefasst und weiterentwickelt. Die geltenden Verordnung orientiert. Zukünftig Jahr 2002 Grenzwerte für den Heizener- Verluste, die bei der Energieerzeugung, wird es für Nichtwohngebäude wie Ge- giebedarf von Gebäuden festgelegt. beim Speichern und beim Transport von werbe- und Büroimmobilien bestimmte Dadurch soll insgesamt der Energie- Energie entstehen, werden heute in der Anforderungen an die Effizienz von Kli- verbrauch bei Neubauten um etwa ein Energiebilanz einer Immobilie mitberück- ma- und Beleuchtungsanlagen geben. Drittel verringert werden. Mit dieser Fest- sichtigt. Aspekte der Anlagentechnik und Auch die Verfahren für die energetische legung wurde das so genannte Niedrig- baulicher Wärmeschutz können mitein- Bewertung von Nicht-Wohngebäuden energiehaus als bautechnischer Standard ander verrechnet werden und sich aus- werden erstmals definiert. Großflächige vor­gegeben. Die Bestimmungen für neue gleichen. Die festgelegten Anforderungen Betriebsgebäude, die längerfristig offen Gebäude sind in diesem Zusammenhang an den sommerlichen Wärmeschutz gehalten werden, sind von der EnEV strenger als für Altbauten. ermöglichen überdies eine Berücksichti- auch weiterhin nicht betroffen. gung solarer Energiegewinne. In den gesetzlichen Bestimmungen der EnEV wurden die Ansätze der ehema- Mit dem Beginn des Jahres 2008 ist die ligen Wärmeschutzverordnung und der jüngste Novellierung der EnEV in Kraft INTERview Neubau eines Textilbetriebes, Bergheim Bauherrin: Asatex AG Interviewpartnerin: Renate Blöcker (Marketingleiterin) 43 Welche Anforderungen hatten Sie zu Beginn der Planungen wachsen. Deshalb haben wir uns von Anfang an bemüht, eine an die Haustechnik? Die Fassade unseres Bürogebäudes be- Möglichkeit zu finden, die für die Kollegen angenehm ist. Dank steht zum größten Teil aus Glas. Daher benötigten wir eine An- der Beratung durch die Architekten haben wir eine Variante ge- lage, die uns ständig frische Luft und im Sommer kühlere Luft funden, die auch in unseren Kostenrahmen passte. beschert. Das haben wir der mit der Planung beauftragten Planungsgruppe Home mitgegeben. Wie haben die Architekten das dann umgesetzt? Man hat uns drei Konzepte vorgelegt. Dasjenige, das auch umgesetzt wurde, sah eine Umluftanlage vor, die in der Nacht kühlere Luft aufnimmt und diese am Tag in das Gebäude abgibt. Das ist bedeutend preiswerter als eine Klimaanlage. › B üro- und Produktionsgebäude eines Textilunternehmens, Bergheim-Pfaffendorf › Home Architekten, Pulheim einem guten „Betriebsklima“ – und das ist hier wörtlich gemeint er neue Büro- und Produktionskomplex steht am Rande der grünen › D Wiese. Der Bürobau ist verglast. Im Innern finden sich großzügige Arbeitsflächen, die dank unterschiedlicher Höhenstaffelung jedoch nicht wie ein Großraumbüro wirken. – sowohl die Arbeitsplatzzufriedenheit als auch die Effizienz › Foto: Harald Oppermann Wie wichtig ist das Klimakonzept für Betrieb und Mitarbeiter? Sehr wichtig. Wir sind der Meinung, dass mit Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Energieausweis Nach der Novellierung der EnEV 2008 standsgebäuden den gemessenen Ener- Mit der Novellierung der EnEV ist die muss für jeden Neubau ein Energieaus- gieverbrauch. Pflicht zur Erstellung eines Gebäudeaus- weis ausgestellt werden. Der Energie- weises auf den Bereich von bestehenden ausweis – auch Energiebedarfsausweis Diese Entscheidungshilfe bei der Immo- Immobilien ausgeweitet worden. Beim genannt – soll anschaulich Auskunft über biliensuche ermöglicht einen objekti- Verkauf von Gebäuden oder auch bei die wesentlichen energetischen Kenn- vierten Vergleich durch mehr Transparenz Mieterwechseln, Verpachtung oder Lea- werte des Gebäudes geben; das gilt auf dem Immobilienmarkt. Durch den sing muss zukünftig ein Energieausweis insbesondere für den Jahres-Heizener- Energie­ausweis erhält der Interessent übergeben bzw. vorgelegt werden. Der giebedarf- und den Jahres-Primärener- eindeutige Informationen über den Ener- Ausweis ist voraussichtlich zehn Jahre giebedarf. Der Ausweis dokumentiert die gieverbrauch eines Gebäudes, die – wie lang gültig. Ausstellungsberechtigt sind beim Entwurf festgelegte energetische bei einem Autokauf – einen Vergleich ver- u. a. Architekten und Innenarchitekten. Qualität des Gebäudes oder bei Be- schiedener Immobilien möglich machen. ENERGIEAUSWEIS Der in der EnEV vorgeschriebene Energieausweis kann verbrauchs- oder bedarfsbasiert berechnet werden. Die Architektenkammer 44 NRW empfiehlt eine bedarfsorien­ tierte Erstellung des Ausweises, da nur diese objektive Werte er­ gibt. Eine detaillierte Erläuterung dazu finden Sie im Internet unter www.aknw.de in der Rubrik „Öf­ fentlichkeit/Bauherren“, „Energie­ beratung“. Alternative Energien Der weltweit wachsende Energiebedarf Jahren. Trotzdem gibt es mittlerweile führt zu einem relativ raschen Verbrauch umweltverträglichere Alternativen, über unserer natürlichen Energieträger. Es die Bauherren und Architekten sprechen wird davon ausgegangen, dass die glo- sollten. balen Erdölvorräte in 30 bis 50 Jahren ausgebeutet sein werden. Vor diesem Fallen in Ihrem Unternehmen Holzabfälle Hintergrund und aus Gründen des Klima- an, so liegt die Beheizung des Gebäudes schutzes wächst die Bedeutung alterna- durch eine Holz-Heizanlage nahe. Dieser tiver Energieträger kontinuierlich an. Energieträger kann im Einzelfall sehr günstig sein und ist zudem noch CO2- Nachhaltige Energiequellen sind u. a. neutral, da das bei der Verbrennung › N eubau Produktions- und Bürogebäude eines Notlichtherstellers, Ense Sonne, Wind, Wasser, Biomasse sowie entstehende Kohlendioxid durch den Erd- und Luftwärme. Wie im Wohnungs- nachwachsenden Rohstoff wieder ge- › Schüpstuhl und Partner, Wickede/Ruhr bau sind heute auch Gewerbebauten bunden wird. Die Befeuerung mit Holz- m Rande der Stadt ist ein neues Werk › A entstanden. Die Architektur soll den qualitativen Anspruch und die Dynamik des Unternehmens zum Ausdruck bringen. zumeist standardmäßig mit Brennwert- Pellets ist mittlerweile weit verbreitet, heizungen ausgestattet. Diese Gas- oder weshalb der Preis allerdings in den letz- Ölheizungen haben einen weitaus hö- ten Jahren mit der Nachfrage gestiegen › Foto: Architekt heren Nutzungsgrad als noch vor zehn ist. Für mittelständische Gewerbetreibende, können in der Fläche verlegt oder in die gewonnene Energie wird zu besonderen die eine Betriebsdauer von 5000 Stun- Tiefe eingebracht werden. Konditionen vergütet. erzeugung in einer unternehmenseigenen Zur Unterstützung Ihrer bestehenden Der Architekt kann die Rahmenbedin- Heizanlage mit Kraft-Wärme-Kopplung Heizung können auch Sonnenkollektoren gungen Ihres Bauvorhabens prüfen und in Form von Blockheizkraftwerken genutzt werden, die einen Teil der Warm- objektbezogen geeignete Alternativen (BHKW) eine lohnende Investition sein. wasserbereitung ersetzen. Das erwärmte und Kombinationsmöglichkeiten gegen- BHKW bieten den Vorteil, dass sie so- Wasser kann beispielsweise optimal für überstellen. Das enorme Potenzial in der wohl Wärme als auch elektrische Energie eine auf Niedrigtemperatur laufende Fuß- Vielzahl der Varianten sorgt vor allem im erzeugen. Durch die Nutzung von Erdgas bodenheizung eingesetzt werden. Hinblick auf die steigenden Energiepreise den im Jahr aufweisen, kann die Energie- für künftige Einsparmöglichkeiten. Niedrig­ oder Biodiesel für den Betrieb von Blockheizkraftwerken kann auch hier der Zu prüfen ist immer der Einsatz einer So- energie-, Passivhaus- oder sogar Ener- Aspekt der Nachhaltigkeit verfolgt wer- lar- oder Photovoltaikanlage. Die Ein- gie-Plus-Haus-Standards können durch den, da der CO2-Ausstoß beispielsweise speisung der gewonnenen Energie ins eine frühzeitige, ganzheitliche Planung durch den nachwachsenden Rohstoff öffentliche Stromnetz wird derzeit lukra- erreicht werden. Raps wieder kompensiert wird. tiv vergütet. Vor allem bei großen Industriegebäuden ist häufig ausreichend Platz Wärmepumpen nutzen die Wärme des für die Installation solcher Anlagen vor- Erdreichs und sind eine weitere Alter­ handen. Auch gestalterisch sind in den native zur Beheizung bzw. Kühlung von vergangenen Jahren Fortschritte ge- Gebäuden. Die relativ gleichmäßige Tem- macht worden. Teilweise werden Solar- peratur im Erdboden von circa zehn Grad zellen direkt in Sandwichelemente ab einer Tiefe von einem Meter kann über integriert oder können als eine Art Folie einen Wärmetauscher im Winter als vor- aufgeklebt werden. › H andelsbetrieb auf dem Großmarktgelände, Essen › Architekten Robertneun, Berlin luft in das Gebäude eingebracht werden. Auch durch Wind- oder Wasserkraft, De- er Feinkost-Großhandel liegt auf einem › D Gelände, das baulich durch Gewerbehallen aus den 70er Jahren geprägt ist. Auf der Rückseite einer der Hallen ist der zwei- geschossige Anbau entstanden. Er soll dem Frischeparadies ein modernes Erscheinungsbild geben. Die Sonden zur Nutzung der Erdwärme ponie- oder Klärgas sowie Biomasse › Foto: Annette Kisling gewärmte, im Sommer als gekühlte Zu- 45 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Umwelt schützen bei Bau und Sanierung Eine sorgfältige und intelligente Planung wasser durchlässig. Damit das Nieder- verursachen. Landschaftsarchitekten trägt auch beim Bauen und Sanieren zum schlagswasser zum Grundwasser sind die geeigneten Partner, um an- Umweltschutz bei. Durch eine bewusste versickern kann und weil versiegelte spruchsvolle und ansprechende Gestal- Auswahl der eingesetzten Baumateri- Flächen vielerorts mit besonderen Abga- tungen von Freiflächen, Parks und Gärten alien tragen Architekten und Bauherren ben belegt werden, reduziert eine zu erhalten, die den ökologischen und dafür Sorge, dass später die Möglichkeit geschickte Planung die Größe der ver- ökonomischen Ansprüchen des Bau- besteht, im Falle eines Rückbaus die siegelten Fläche auf das unbedingt Not- herrn gerecht werden. Baustoffe zu trennen und ggf. weiterzu- wendige. verwenden. 46 Die Öko-Bilanz eines Bauwerks berückGerade beim Planen und Bauen für den sichtigt außerdem auch den Energiean- Beim Bauen werden immer auch Grund- Mittelstand werden nicht selten groß­ teil, der zur Herstellung der gewählten stücksflächen „versiegelt“, d. h. bebaut; flächige befahr- oder begehbare Areale Produkte sowie für Transport und Logis- sie sind damit nicht mehr für Regen­ geschaffen, die erhebliche Folgekosten tik verbraucht wird. Finanzierung – Förderprogramme Die wenigsten Unternehmen des Mittelstands verfügen über eine Eigenkapitaldecke, die die Errichtung 47 Neben den Standarddarlehen, die bei- Ihre Bank berät Sie bei dieser individu- spielsweise als Annuitätendarlehen oder ellen Entscheidung über die aktuellen als endfällige Darlehen durch Lebens- Möglichkeiten. versicherungen abgesichert angeboten werden, sind je nach Größenordnung Finanzierungen sollten möglichst einen beispielsweise auch Leasingangebote Eigenkapitalanteil haben, damit die Fremdfinanzierung erlaubt. Es gibt interessant. Dabei kann die eigene Im- monatlichen Belastungen überschaubar auf dem Markt eine Vielzahl von mobilie mit hohem Liquiditätsgewinn an bleiben. Höhere Eigenkapitalanteile eine Leasinggesellschaft veräußert und sichern insgesamt das Engagement des Angeboten zur Immobilienfinanzie- dann über Leasingraten zurückgekauft Finanziers ab und führen in der Regel zu werden. Unternehmen, die aufgrund ih- schnelleren Zusagen und verbesserten rung, die zum Teil auch in Kombina- res Wachstumsdrucks und ihrer zu- Konditionen für Kredite, da hierdurch das kunftsweisenden Ausrichtung besondere Risiko des Darlehensgebers verringert Anforderungen befriedigen müssen, kön- wird. von eigenen Immobilien ohne tion eingesetzt werden können. nen auch die Finanzierung von Immobilien über Risikokapital untersuchen lassen. › N eubau eines Unternehmens der Medizintechnik, Aachen Zunehmend verdrängen die Groß- und Hypothekenbanken die ortsansässigen üro für Architektur und Umweltplanung › B Fischer und Partner, Aachen ten in der Regel günstigere Konditionen und sind auf die Beratung von geför­ er Neubau für Produktion und Verwaltung › D entstand im Gewerbegebiet. Die Gebäude wurden in Modulbauweise errichtet, was eine spätere Erweiterung ermöglicht. Im Inneren fällt auf, dass größzügige Fenster viel Tageslicht hinein lassen. › Foto: Olaf Mahlstedt Institute aus dem Geschäft der Finanzierung von Gewerbeimmobilien. Sie bie­ derten Krediten spezialisiert. Dennoch sollte man die Beziehungsebene, die sich aus einer langjährigen Zusammenarbeit mit einer ortsansässigen Bank ergibt, nicht unterschätzen. Gerade wenn es Probleme gibt, sind diese Insti­tute näher am Kunden und ermöglichen Finanzierungsmodelle, die aufgrund der komplexen Entscheidungswege bei Großbanken nur selten möglich sind. Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Basel II Um einen gleichberechtigten Kredithan- einer besseren Liquidität weniger Eigen- hältnismäßig zinsgünstigere Kredite del und eine einheitliche Kreditvergabe kapital zurücklegen als für eine Firma, die gewähren. sicherzustellen, gilt seit dem Jahr 2007 über eine geringe Bonität verfügt. Die für die Bewertung der Kreditwürdigkeit Veränderungen der Kreditvergabepolitik Diese Erleichterungen betreffen Unter- die neue EU-Richtlinie „Basel II“. Sie betreffen sowohl das Bonitäts-Rating nehmen mit einem Jahresumsatz unter beinhaltet Eigenkapitalvereinbarungen, des Kunden als auch das Rating des zu 500 Millionen Euro wie auch Kreditvolu- die vom Basler Ausschuss für Banken- finanzierenden Projekts. men bis zu einer Million Euro. Außerdem aufsicht erarbeitet wurden. Ziel dieser werden Gewerbetreibende und Freibe- Absprache ist die Stabilisierung des in- Unter normalen Umständen gestaltet rufler sowie Privatkunden und kleine Un- ternationalen Finanzsystems, die Her- sich die Finanzierung von Büro-, Han- ternehmen für die Bewertung pauschal stellung von Wettbewerbsgleichheit und dels- und Betriebsimmobilien für Mittel- in einer Risikogruppe zusammengefasst, stärkere Gewichtung von Risiken, die ständler aufgrund der wirtschaftlichen wodurch Einzel-Ratings verhindert und nun zugunsten der Banken stärker in das Situation und der häufig geringen Eigen- Vorteile für die Finanzierung gewährt Verfahren einbezogen werden. kapitaldecke durch ein schlechtes Rating werden. zunehmend schwieriger. Basel II soll 48 Mithilfe von Risikoanalysen, die bankin- allerdings nicht bereits erfolgreiche tern und durch entsprechende Rating- Unternehmen stärken, während es den Gesellschaften durchgeführt werden, Mittelstand benachteiligt. Aus diesem wird nach Basel II die Bonität des Kredit- Grund greift eine Sonderregelung für nehmers geprüft und anhand einer kleine und mittlere Unternehmen, die das Rating-Note klassifiziert. Durch diese Risikogewicht reduziert. Dadurch fällt die Prüfung wird auch die Ausfallwahrschein- Eigenkapitalunterlegung der Banken lichkeit der Kreditrückzahlung der bean- deutlich geringer aus. Auf diese Weise tragenden Unternehmen beurteilt. Eine sparen die Kreditinstitute bei diesen Dar- er Neubau des Ingenieurbüros spiegelt die › D Unternehmensphilosphie wider: Transparenz, Kommunikation, Flexibilität und Dynamik. Bank muss für ein Unternehmen mit lehen an Eigenmitteln und können ver- › Foto: Jörg Brudermanns › Neubau eines Bürogebäudes, Hückelhoven › Architekt Franz Peter Greven, Hückelhoven Seit Basel II gelten bei der Bewertung Damit Basel II greifen kann, müssen not- von Unternehmen nicht mehr nur die Bi- wendige Dokumente erstellt werden. Ihr lanzen der letzten Jahre. Auch viel ver- Architekt stellt Ihnen die notwendigen sprechende, zukunftsgerichtete Aspekte Planunterlagen und Kostenschätzungen wie Strategie und Personalmanagement zusammen. oder auch Krisenszenarien werden in der Trendforschung oder bei Konjunkturanalysen berücksichtigt. Die Unternehmen werden durch die Neu- Basel II besteht aus drei Säulen. erungen von Basel II außerdem gezwun- › An die Kreditinstitute werden Mindestkapitalanforderungen zur Eigenmittel­ gen, sich mehr mit den eigenen Risiken unterlegung aufgrund von Kreditausfallrisiken und Marktpreisrisiken gestellt. auseinanderzusetzen. Sie müssen zur › Weiterhin wurden in diesem Zusammenhang ausführliche Überprüfungsver­ Analyse und Bewertung der eigenen Risiken ein internes Kontrollsystem installieren. So können die Voraussetzungen fahren durch die Bankenaufsicht vorgesehen. › Ferner sind die Banken zu einer Offenlegung ihrer Eigenkapitalstruktur und der eigenen Risikosituation verpflichtet. für ein gutes Rating und damit die Chan- All dies soll zu einer risikogerechteren Eigenkapitalunterlegung von Krediten cen auf günstigere Kredite verbessert führen. werden. 49 Förderprogramme Bei der Finanzierung von Bauten für Han- Die bundeseigene Kreditanstalt für Demonstrationsvorhaben, Programm zur del, Büro, Handwerk und Gewerbe kön- Wiederaufbau (KfW) vermittelt beispiels- Förderung erneuerbarer Energien …). Für nen unterschiedliche Förderprogramme weise für CO2-mindernde Maßnahmen besonders innovative Anwendungen der EU, des Bundes und des jeweiligen durch Sanierungen und Moderni­ oder Anlagen kann ein so genannter In- Bundeslandes in Anspruch genommen sierungen, aber auch für Neubauten novationsbonus beantragt werden. werden. Auch regionale Gebietskörper- zinsgünstige Darlehen und sogar Til- schaften und die Kommunen bieten oft gungszuschüsse. Die KfW sieht sich Die KfW-Kredite sind in der Regel über Programme für bestimmte Zielgruppen nicht als reines Finanzinstitut, sondern die Hausbanken zu beantragen und oder für die Umsetzung bestimmter bau- als Impulsgeber für Wirtschaft und Um- setzen deren Mitwirkung voraus. Aktuelle politischer Ziele an. Häufig beziehen sich welt. Es gibt eigene Kreditprogramme Konditionen, Beispiele und Antrags­ die Maßnahmen auf die Unterstützung der KfW-Mittelstandsbank zur Unterstüt- formulare finden Sie im Internet unter von Unternehmensgründungen oder zung von Unternehmen. Investitionen in http://www.kfw-foerderbank.de. -erweiterungen sowie auf den Umwelt- Deutschland und im Ausland werden zu- schutz. Vor allem zur Aufbesserung der gunsten der Wirtschaftsentwicklung ge- Der Staat unterstützt durch die Regelun- Energiebilanz von bestehenden Gebäu- fördert. Derartige geförderte Kredite g­en des Erneuerbare-Energien-Gesetzes den besteht mittlerweile eine Vielzahl von stellen eine interessante Komponente auch Bauherrn der mittel­ständischen Fördermöglichkeiten. zur Kostenoptimierung im Finanzierungs- Wirtschaft. Gefördert wird in diesem bereich dar. Vor allem umweltfreundliche Zusammenhang die Gewinnung von Modernisierungs- und Sanierungsmaß- Maßnahmen stehen hier im Vordergrund. Ener­gie aus regenerativen Quellen, zum nahmen werden von den verschiedenen Beispielsweise Investitionen zum Schutz Beispiel durch Biomasse- oder Photovol­ staatlichen Ebenen in erster Linie durch von Boden, Luft und Wasser sowie zum taikanlagen bzw. Wärmepumpen. verbilligte Darlehen und steuerliche Ver- sorgsamen Umgang mit Energie werden günstigungen gefördert. Für die Nutzung mit unterschiedlichen Programmen un- Außerdem werden Bauherren von der von denkmalgeschützten Gebäuden ste- terstützt (ERP-Umwelt- und Energiespar- öffentlichen Hand durch steuerliche Ver- hen dabei häufig spezielle Sonderpro- programm, KfW-Umweltprogramm, günstigungen wie beispielsweise Ab- gramme bereit. BMU-Programm zur Förderung von schreibungsmöglichkeiten gefördert. Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Durch eine Recherche in speziellen Datenbanken können Sie sich über die Vielzahl der ständig wechselnden Programme immer aktuell informieren. Einen Überblick über die Fördermöglichkeiten finden Sie auf der Homepage der Architektenkammer unter der Rubrik „Bauherren/Öffentlichkeit“ und „För­ derprogramme“. Dort sind direkte Links zu den Fördergeldgebern hinterlegt. www.aknw.de Auch die Energieagentur NRW (www.ea-nrw.de) und die Deutsche Energie Agentur (www.dena.de) halten umfassende Informationen über staatliche Fördermöglichkeiten für Sie bereit. Eine weitere Datenbank finden Sie auf den Internetseiten des Bundesministe­ riums für Wirtschaft und Technologie, die Informationen über Förderprogramme der EU, des Bundes und der Länder bereithält (www.bmwi.de). Auch eine Re­ cherche über das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktor­ sicherheit (www.bmu.de) kann in diesem Zusammenhang sehr hilfreich sein. › F orschungs- und Entwicklungszentrum eines Zulieferbetriebes der Möbelindustrie, Kirchlengern › Planungsbüro Bauhaus, Löhne Spezielle Förderrechner finden Sie auf Internetseiten wie www.baufoerderer.de. So können Sie sich einen ersten Überblick über finanzielle Möglichkeiten verschaffen. 50 as Gebäude ist mehrmals erweitert worden. › D Dabei wurde die Stahlbeton-Skelett-Konstruktion des ursprünglichen Gebäudes fortgeführt und mit einer zeitgemäßen Fassade versehen. › Foto: Rolf Lang Fachbegriffe Die anrechenbaren Kosten (Nettobau- dination und Steuerung des Bauablaufes Betriebskosten sind die Kosten, die kosten ohne Umsatzsteuer) stellen bei Bauvorhaben. Durch eine sorgfältige dem Eigentümer durch das Eigentum neben dem Leistungsumfang und den Bauablaufplanung soll die Einhaltung der oder durch den bestimmungsgemäßen Honorarzonen eines der drei Kriterien vertraglich vereinbarten Termine sicher- Gebrauch des Gebäudes, der Nebenge- dar, auf deren Grundlage das Architek- gestellt werden. bäude, Anlagen, Einrichtungen und des tenhonorar berechnet wird. Gemeint sind Grundstücks laufend entstehen. Hierzu die Kosten, die zur Errichtung des Bau- Um eine Baugenehmigung zu erhalten, zählen u.a. die Kosten für die Wasserver- werks im Kern aufzuwenden sind. Bei muss beim Bauamt der Stadt oder Ge- sorgung, Heizungsanlagen, Straßenreini- Neubauten sind das u. a. Erdarbeiten, meinde meist in zwei- oder dreifacher gung, Entwässerung, Müllabfuhr, Be- Mauerarbeiten, Beton- und Stahlbe­ Ausfertigung ein Bauantrag eingereicht leuchtung, Gartenpflege, Sach- und tonarbeiten, Naturwerksteinarbeiten, werden. Die Bauvorlagen müssen so- Haftpflichtversicherung. Betonwerksteinarbeiten, Zimmer- und wohl vom Bauherrn als auch von einem Holzbauarbeiten, Stahlbauarbeiten, vorlageberechtigten Architekten unter- Ein Bodengutachten gibt Auskunft über Klempner- und Schlosserarbeiten, Dach- schrieben werden. die Beschaffenheit eines Bodens. Häufig deckungs- und Dachabdichtungsarbei­ wird ein Bodengutachten angefertigt, um ten und andere mehr. Beim Bauen im Das Bauplanungsrecht legt fest, was Aussagen über vorhandene geologische Bestand ist auch die mitverarbeitete vor- wo und wie gebaut werden darf. Die Verhältnisse oder eventuell vorhandene handene Bausubstanz angemessen zu Bestimmungen hierzu sind in Bauleitplä- Altlasten zu bekommen. Beim Bau eines berücksichtigen. Anrechenbar sind fer- nen (Flächennutzungsplan und Bebau- Hauses – insbesondere aber bei Groß- ner auch die Kosten für Installationen ungsplan) festgelegt. Grob unterscheidet bauwerken – benötigt der Statiker ge- und zentrale Betriebstechnik; nicht anre- man zwischen Bauen im Innenbereich naue Aussagen über die Tragfähigkeit chenbar sind hingegen das Grundstück und Bauen im Außenbereich. Der Innen- des Bodens, um die Gründung des Ge- und das Herrichten des Grundstücks, bereich beschreibt die bereits bebaute bäudes zu berechnen (Baugrundgutach- die Außenanlagen und die öffentliche und/oder beplante Fläche einer Kommu- ten). Erschließung (vgl. § 10 HOAI). ne. Die Zulässigkeit des Bauens dort ergibt sich aus den Bauleitplänen oder aus Im Unterschied zu normalen Heizkesseln Mit Aufmaß bezeichnet man die exakte dem Zusammenhang der bebauten Orts- nutzen die Brennwertkessel Abgaswär- geometrische Erfassung bzw. bildliche teile. Der Außenbereich beschreibt die­ me zur Wärmegewinnung. Gegenüber Dokumentation eines Baus (meist im jenige Fläche, für die kein Planungsrecht Standardkesseln besitzen sie den Vorteil Maßstab 1:100). Ein Aufmaß ist zu einer vorliegt (bspw. landwirtschaftliche Flä- geringerer Schadstoffemission bei präzisen Bestandserfassung notwendig, chen). Dort sind Vorhaben nur unter den gleichzeitig besserer Brennstoffausnut- wenn aktuelle Pläne und Zeichnungen engen Voraussetzungen des Baugesetz- zung. Dies wird erreicht, indem die Ab- fehlen. Insbesondere bei Fassaden wer- buches möglich. In der Regel ist Bauen gase nicht direkt in den Schornstein, den z. B. heute digitale Aufmaßverfahren zu gewerblichen Zwecken im Außenbe- sondern zunächst in einen Kondensa­ angewendet. reich nicht zulässig. tionswärmetauscher geleitet werden, Basel II bezeichnet die Gesamtheit der Der Bebauungsplan (lt. Baunutzungs- bei frei werdende Kondenswärme er- Kreditvergabevorschriften für Kreditinsti- verordnung BauNVO) regelt die Art der wärmt zusätzlich das Kesselwasser. tute, die seit dem 1. Januar 2007 ange- baulichen Nutzung von Grundstücken, Brennwertkessel lassen sich, mit einigen wendet werden. Nach den neuen Regeln das Maß der baulichen Nutzung und die Anpassungen, auch an die bestehende müssen Banken und Sparkassen Eigen- Bauweise. So gibt er beispielsweise Aus- Heizungsanlage anschließen. kapital in Abhängigkeit vom individuellen kunft darüber, ob für ein bestimmtes Are- Kreditrisiko des Kreditnehmers hinter­ al ein Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet Bruttogrundfläche (nach DIN 277) ist legen. Für die Kunden der Kreditinstitute vorgesehen ist. Ferner regelt er die Zahl die allseitig umschlossene und über- bedeutet dies, dass ihre Bonität durch der Geschosse von Gebäuden, ggf. auch deckte Grundrissfläche der zugänglichen ein Rating ermittelt wird und dies die Dachneigungen, Firstrichtung, Anzahl Geschosse. Für die Berechnung der Finanzierungskosten beeinflusst. der Garagen und Stellplätze, Einfrie- Grundfläche sind die äußeren Maße der dungen, Grünordnung und einiges Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. mehr. Außenputz in Fußbodenhöhe, anzuset- wo der Wasseranteil kondensiert. Die da- Der Bauablaufplan regelt alle Maßnahmen und Aktivitäten zur Planung, Koor- zen. 51 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Die Anforderungen des Denkmal- renden Wärmeschutz und energiespa- gibt Auskunft über Bauflächen, Bau­ schutzes, das Bewahren wichtiger Bau- rende Anlagentechnik bei Gebäuden. gebiete, Verkehrsflächen und Grünan­ zeugnisse vergangener Epochen, sind in Sie regelt den energiesparenden Wärme- lagen. So kann man aus ihm ersehen, in den Denkmalschutzgesetzen der Bun- schutz in Verbindung mit energie­ welcher Weise die Flächen einer Kom- desländer niedergelegt. Der Schutz er- sparender Anlagentechik für neu zu mune genutzt werden sollen, ob z. B. als haltenswerter Substanz kann sich dabei errichtende und bestehende Gebäude. Wohngebiet, als Mischgebiet oder als auf einzelne Gebäude oder auf Gebäu- Für Wohngebäude bzw. Neubauten wird Gewerbegebiet. Auf Grundlage des Flä- deensembles, Straßenzüge oder ganze darin die Einhaltung eines festgelegten chennutzungsplanes entstehen der oder Stadtviertel beziehen. Voraussetzung Jahres-Primärenergiebedarfs für Heizung die Bebauungspläne. ist, dass die Bauzeugnisse bedeutend und Warmwasser gefordert (gemessen in für die Geschichte des Menschen, für KWh je m3 Gebäudenutzfläche pro Jahr). Städte und Siedlungen oder für die Ent- 52 Die Gewährleistung beschreibt die Pflicht des Verkäufers, für Mängel des wicklung der Arbeits- und Produktions- Als Energie-Plus-Haus wird ein Passiv- Verkaufgegenstandes einzustehen. Auch verhältnisse sind und dass sie in die haus bezeichnet, bei dem mit unter- beim Werkvertrag gibt es eine gesetzlich entsprechenden Denkmallisten der Kom- schiedlichen technischen Systemen vorgeschriebene Haftung für Mängelan- munen eingetragen sind. regenerative Energiequellen wie die Son- sprüche des hergestellten Werks. Die nenenergie effizient nutzbar gemacht Gewährleistung wird seit der Schuld- Die Dokumentation des Bauvorhabens werden. Photovoltaikanlagen und andere rechtsreform im Jahr 2002 als (Sach-) enthält Namen und Anschriften des Bau- gebäudetechnische Anlagen können ei- Mängelhaftung bezeichnet. herrn, des Objektplaners, ggf. auch an- nen Überschuss an Energie erzeugen, derer an der Planung fachlich Beteiligter der in das Stromnetz eingespeist wird. und beschreibt die Art ( Neubau, Erwei- Gewerke sind die einzelnen Bereiche des Bauhandwerks. Im Fachjargon wer- terungsbau, Umbau, Modernisierung) Fachwerk ist eine jahrhundertealte Holz- den damit auch die Arbeiten der Hand- und die Lage des Bauobjekts (Adresse) bauweise. Bei dieser Skelettkonstruktion werker auf der Baustelle bezeichnet, sowie ferner den Nutzungszweck. Auch werden die Druckkräfte durch Holzbal- z. B. Maurer-, Tischler- oder Schlosserar- Baupläne, Bauantragsunterlagen, Bau- ken übertragen. Die Balkenkonstruktion beiten. genehmigung und Gewährleistungsfris- im Außen- und Innenbereich wird mit ten sind Teil der Dokumentation. Baumaterialien ausgefüllt. Dazu benutzte Der Grundlagenermittlung dient die man früher ein Holzgeflecht, Stroh und erste der neun in der HOAI aufgelisteten Der ab 2008 bei einem Nutzerwechsel Lehmbewurf, heute auch Ziegel oder an- Leistungsphasen. Die HOAI nennt hierbei verbindlich zu erstellende Energieaus- dere Mauersteine. Die Lebensdauer im Einzelnen als Aufgaben das Klären der weis (manchmal auch Energiepass ge- eines Fachwerkhauses ist außerordent- Aufgabenstellung, die Beratung zum ge- nannt) stellt den energietechnischen lich lang. samten Leistungsbedarf, das Formulie- Zustand eines Gebäudes oder einer ren von Entscheidungshilfen für die Wohnung dar. Er ermöglicht so bei einem Der Managementansatz Facility Ma- Auswahl anderer an der Planung Beteilig­ Besitzer- oder Mieter-Wechsel einen Ver- nagement (FM) dient der nachhaltigen ter. Hierzu gehören Gespräche mit den gleich des Energieverbrauchs. Nutzung und Renditesteigerung von Im- Bauherren über ihre Bedürfnisse, Ab- mobilien. Er bezieht sich auf den ganzen sichten und Vorstellungen, Baustellenbe- Energieberater können Gebäudeeigen- Lebenszyklus einer Immobilie und um- sichtigungen und Ortsbegehungen, tümer qualifiziert beraten, wie durch bau- fasst Programme, die das Ziel haben, Klären des Umfangs der Baumaßnahme liche Maßnahmen Energie gespart und das Gebäude kontinuierlich bereitzustel- und der Höhe der Baukosten. Auch Fra- den Anforderungen der Energieeinspar- len, funktionsfähig zu halten und an die gen des Denkmalschutzes, der Baulas- verordnung (EnEV) entsprochen werden wechselnden organisatorischen Bedürf- ten, Besitzverhältnisse, Vorgaben von kann. Architekten und Ingenieure können nisse anzupassen. Bebauungsplan und Ortssatzungen Eigentümern eine qualifizierte Energiebe- müssen geklärt werden. Bei Sanierungen ratung anbieten und auch verbindliche Der Flächennutzungsplan ist ein vor­ gehört – falls keine aktuellen Pläne vor- Energieausweise ausstellen. bereitender Bauleitplan, der von der handen sind – in diese Leistungsphase Kommune erstellt wird. Er umfasst das ein Aufmaß des Gebäudes, d. h. es müs- Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gesamte Gebiet einer Gemeinde und sen gültige Pläne erstellt werden, die als ist die Verordnung über energiespa- informiert über deren Planungsziele. Er Grundlage der Um- oder Erweiterungs- planung dienen können. Dies wird ge- 1. Konzeption Die Nettogrundfläche (nach DIN 277) sondert in Rechnung gestellt. 2. Planung ist der Teil der Geschossfläche zwischen 3. Errichtung den umschließenden oder innen liegen- Die Haftpflichtversicherung für Archi- 4. Beschaffung den Konstruktionsbauteilen (wie z. B. tekten versichert Ansprüche, die sich 5. Betrieb und Nutzung, Wänden). Für die Ermittlung der Netto- aus dem spezifischen Schadenpotenzial 6. Umbau, Umnutzung und grundfläche sind die lichten Maße der des Berufes ergeben (Bsp. Planungsfeh- Sanierung, Revitalisierung Räume in Fussbodenhöhe ohne Berück- 7. Leerstand sichtigung von Fuss-, Sockelleisten oder berufsbezogenen Haftpflichtversiche- 8. Vermarktung Schrammborden anzusetzen. rung mit besonderen Bedingungen und 9. Verwertung. ler). Sie ist die spezifische Form einer Risikobeschreibungen. Freischaffende Die Einflussmöglichkeiten auf die Kosten Niedertemperaturkessel sind aufgrund Architekten sind gesetzlich verpflichtet, sowie die Umweltbelastungen sind in der ihrer Konstruktion und der Verwendung eine Berufshaftpflichtversicherung abzu- Planungsphase am größten. von speziell beschichteten Materialien in der Lage, auch bei niedrigen Betriebs­ schließen. In der Honorarordnung für Architekten temperaturen keine Schäden zu erleiden. Die HOAI (Honorarordnung für Archi- und Ingenieure (HOAI) sind die Leistun- Ihr Prinzip: Das Wasser wird nur exakt bis tekten und Ingenieure) ist eine gesetz- gen des Architekten in neun Leistungs- zu der Temperatur aufgeheizt, die zum liche Regelung bezüglich der Honorare phasen unterteilt: Erreichen der gewünschten Raumtem- von Architekten und Ingenieuren, an die 1. Grundlagenermittlung peratur notwendig ist, wobei die Steue- sich diese Berufsgruppen bei ihrer Hono- 2. Vorplanung rung durch einen an der Haus-Außenwand rar-Rechnungsstellung halten müssen. 3. Entwurfsplanung angebrachten Fühler geregelt wird. Diese gilt bundesweit einheitlich (siehe 4. Genehmigungsplanung auch Seite 18). 5. Ausführungsplanung Ein Passivhaus kommt fast ohne aktive 6. Vorbereitung der Vergabe Heizanlage aus. Der Heizwärmebedarf Durch die Honorarzone wird die Kom- 7. Mitwirkung bei der Vergabe eines Passivhauses muss unterhalb von plexität eines Bauvorhabens bewertet. 8. Objektüberwachung 15 kWh/(m²) liegen. In Heizöl umgerech- Der Schwierigkeitsgrad der Planungsan- 9. Objektbetreuung und net sind das in etwa nur ein bis zwei Liter forderungen für die Bauaufgabe wird in 5 Dokumentation. Honorarzonen aufgeteilt (Honorarzone I Diese Leistungsphasen werden jeweils = sehr geringe Planungsanforderungen). entsprechend festgelegter Prozentsätze Der Kostenanschlag ist die Summe der pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche im Jahr. von der Gesamthonorarsumme des Unter Projektentwicklung ist speziell Architekten vergütet. bei Gewerbeimmobilien die Summe aller Untersuchungen, unternehmerischen Kosten der einzelnen Gewerke anhand der vergebenen Aufträge plus die zu er- Der Mietspiegel ist eine Übersicht über Entscheidungen, Planungen und ande- wartenden Nebenkosten. die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558c ren bauvorbereitenden Maßnahmen zu BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. verstehen, die erforderlich oder zweck- Die Landesbauordnung NRW enthält mäßig sind, um eines oder mehrere u.a. die Regelungen zur Bausicherheit Modernisierung ist die Anpassung der Grundstücke zu überbauen oder eine und Bauausführung (z. B. Brandschutz), Gebrauchseigenschaften bzw. der Bau- sonstige Nutzung vorzubereiten. aber auch Anforderungen an das Grund- substanz eines Gebäudes an den heu- stück und seine Bebauung (z. B. Ab- tigen Standard. Ziel ist insbesondere die Die Projektsteuerung ermöglicht es, die standsflächen zum Nachbarn). Verbesserung der energetischen Eigen- Prozesse in der Projektarbeit so zu füh- schaften eines Gebäudes, etwa zur ren, dass die Projektziele erreicht werden Der Lebenszyklus eines Gebäudes Anpassung an die Anforderungen der können. Projektsteuerung im Sinne der beschreibt eine sich wiederholende Energieeinsparverordnung (EnEV), oder Honorarordnung für Architekten und In- Abfolge von Phasen in der Entstehung, die Verbesserung des Wohnwerts und genieure (HOAI) ist die Übernahme von Nutzung und Verwertung des Objektes. langfristige Steigerung des Gebrauchs- delegierbaren Bauherrenfunktionen, wie Allgemein gliedert sich der Lebenszyklus werts eines Objekts. z. B. Erstellen und Koordinieren des Pro- eines Gebäudes in folgende Phasen: gramms für das Gesamtprojekt, Aufstellen und Überwachen von Organisations-, 53 Leitfaden – „Neue Arbeitswelten“ Termin- und Zahlungsplänen bezogen Sonnenwärme vorwiegend zur Erwär- auf Projekt und Projektbeteiligte sowie mung von Wasser Verwendung, seltener laufendes Informieren des Bauherren auch zur Erwärmung der Raumluft. über die Projektabwicklung und rechtzeitiges Herbeiführen von Entscheidungen Der Begriff Umbau beschreibt Baumaß- des Bauherren. nahmen, die zur Veränderung von Funktionen eines Gebäudes führen. Es ist eine Das Raumprogramm steht am Anfang Umgestaltung eines vorhandenen Ob- einer Gebäudeplanung und wird durch jekts mit Eingriffen in die Konstruktion den Bauherrn im Rahmen der Projektent- und den Bestand sowie der Integration wicklung zusammengestellt. Es stellt ei- neuer Elemente in die vorhandene Bau- nen ersten detaillierten Überblick der substanz. Bauaufgabe dar und dient im weiteren Verlauf als Grundlage der Gebäudepla- Der U-Wert oder Wärmedurchgangs- nung. Ein Raumprogramm kann sowohl koeffizient (früher: k-Wert) ist ein Maß für Neubauten als auch in der Altbausa- für den Wärmedurchgang durch einen nierung ein sinnvolles Arbeitsmittel dar- Bauteil und wird in W/(m3K) angegeben. stellen. Mit dem U-Wert wird ausgedrückt, welche Leistung (Watt) pro m3 des Bauteils 54 Bei bestimmten Bauvorhaben muss der auf einer Seite benötigt wird, um eine Bauherr einen Sicherheits- und Ge- Temperaturdifferenz von 1 Kelvin auf- sundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) recht zu erhalten (Leistung ist Energie pro bestimmen, der sich um alle Sicherheits- Zeiteinheit). Je kleiner dieser Wert, desto belange auf der Baustelle kümmert. Ar- besser der Wärmeschutz. chitektin oder Architekt können die Funktion des SiGeKo übernehmen und Die Vergabe- und Vertragsordnung für sind dann zuständig für alles, was die Bauleistungen (VOB) regelt das Ver- Baustellenverordnung als Aufgabe des tragsverhältnis zwischen Bauherren und Bauherren beschreibt. Handwerkern. Durch diese so genannten Werkverträge entstehen auf beiden Sei- Solar- oder Photovoltaikanlagen be- ten Rechte und Pflichten, die in der VOB stehen im Wesentlichen aus Solarzellen, aufgeführt sind. Die VOB ist kein Gesetz, die Strahlungsenergie der Sonne mit sondern eine Anpassung des Werk­ Hilfe eines photoelektrischen Effekts in vertragsrechts aus dem Bürgerlichen elektrischen Strom verwandeln. Über Gesetzbuch (BGB) an das spezielle Ver- einen Wechselrichter wird der Gleich- hältnis von Bauherren und Handwerkern. strom in den haushaltsüblichen Wechsel- In einen Vertrag einbezogen, sind ihre strom umgeformt. Klauseln als allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen. Solarthermische Anlagen machen die thermische Energie der Sonnenstrahlung Die wesentliche Anwendung der nutzbar. Kernstück einer solchen Anlage Wärmerückgewinnung (WRG) im Ge- sind Sonnenkollektoren, die die Sonnen- bäudebereich erfolgt durch einen Wär- wärme sammeln, absorbieren und diese metauscher bei Zu- und Abluftanlagen. mit Hilfe z. B. einer Solarkreispumpe auf In der kalten Jahreszeit wird mit der Wär- einen flüssigen Wärmeträger übertragen. me der Abluft die Zuluft vorgewärmt, um Mit Hilfe der Wärmeträgerflüssigkeit wird die eingesetzte Heizenergie zu reduzie- die Wärme aus dem Kollektor abgeführt ren. Diese Technik gehört bei Passivhäu- und anschließend zu einem Wärmespei- sern zur Standardausstattung. cher transportiert. Im Haushalt findet die Zollhof 1 • 40221 Düsseldorf • Telefon (02 11) 49 67-0 • Fax (02 11) 49 67-99 E-Mail [email protected] • Internet www.aknw.de
