Planungs - Gemeinde Plaffeien
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KANTON FREIBURG GEMEINDE PLAFFEIEN Heimland Plaffeien Planungs- und Baureglement (PBR) Stand 4. April 2007 Bearbeitet von: Daniel Baeriswyl / Markus Schluep urbaplan freiburg 0520-PBG-0407-DBA-ms lausanne av. de montchoisi 21 1006 lausanne t 021/ 619 90 90 f 021/ 619 90 99 [email protected] fribourg rue pierre-aeby 17 c.p 87 - 1702 fribourg t 026/ 322 26 01 f 026/ 323 11 88 [email protected] genève rue de berne 32 c.p 2265 - 1211 genève 1 t 022/ 716 33 66 f 022/ 716 33 60 [email protected] neuchâtel rue du seyon 10 c.p 3211 - 2001 neuchâtel t 032/ 729 89 89 f 032/ 729 89 80 [email protected] GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN INHALTSVERZEICHNIS I. TEIL Art. 1 Art. 2 Art. 3 Art. 4 Art. 5 II. TEIL ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN Geltungsbereich und Ziel Gesetzliche Grundlagen, Unterlagen der Kantonal-, Regional- & Ortsplanung Rechtsnatur Anwendungsbereich Abweichungen ZONEN- & BAUVORSCHRIFTEN ERSTER TITEL: ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN Art. 6 Art. 7 Art. 8 Art. 9 Art. 10 Art. 11 Art. 12 Art. 13 Bedeutung und Geltung Strassenbaugrenzen, Abstände zum Wald, zu Naturhecken und zu Baumreihen sowie zu Wasserläufen Detailbebauungspläne und Detailerschliessungspläne Verzicht auf Ausnützungsziffer Gestaltungsvorschriften Aussenantennen, Parabolspiegel Wohnwagen, Mobilhome Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie ZWEITER TITEL: ZONENVORSCHRIFTEN Art. 14 Zoneneinteilung BAUZONEN Art. 15 Schutzzone Dorf Art. 16 Kernzone Art. 17 Wohnzone mit schwacher Dichte Art. 18 Wohnzone mit mittlerer Dichte Art. 19 Mischzone Wohnen-Gewerbe Art. 20 Gewerbezone Art. 21 Hotelzone Art. 22 Zone von allgemeinem Interesse Art. 23 Zone für Aktivitäten im Zusammenhang mit Pferden Art. 24 Campingzone Art. 25 Freihaltezone SZD KZ WS WM I & II MZ I & II GZ I & II HZ ZAI I & II & III ZAP CAM FZ SEKTOR MIR BESONDEREN VORSCHRIFTEN GEMÄSS BERICHT BATGLISS Art. 26 Sektor Kategorie 1 (gelb) NICHT-BAUZONEN Art. 27 Kleinsiedlung Art. 27bis Kiesabbauzone Art. 28 Landwirtschaftszone Art. 29 Naturschutzzone KS KAZ ZO SCHUTZZONEN, SCHUTZGEBIETE & SCHUTZOBJEKTE Art. 30 Bedeutung Art. 31 Landschaftsschutzzonen Art. 32 Archäologische Perimeter Art. 33 Baukulturgüter 2 GEMEINDE PLAFFEIEN Art. 34 Art. 35 PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Ortsbildschutzperimeter (ISOS) Naturobjekte III. TEIL BAUPOLIZEILICHE & ANDERE VORSCHRIFTEN Art. 36 Art. 37 Art. 38 Art. 39 Art. 40 Art. 41 Art. 42 Art. 43 Offenhaltung Sicherung der Skiabfahrten Aussichtsschutz Parkplätze Ersatzabgabe Kosten für Prüfungsverfahren / Expertisen Spielplätze Unterhalt der Grundstücke IV. TEIL GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN Art. 44 Art. 45 Art. 46 Art. 47 Art. 48 Geltungsbereich Architektonische Gestaltung Erschliessung, Grundstück, Umgebungsarbeiten Abstandsvorschriften Bewilligungs- & Kontrollverfahren V. TEIL STRAFBESTIMMUNGEN Art. 49 Übertretungen VI. TEIL SCHLUSSBESTIMMUNGEN Art. 50 Art. 51 Aufhebung Inkrafttreten VII. TEIL GENEHMIGUNGSVERMERKE Genehmigungsvermerke ANHANG 1 2 3 Tabelle Zonenvorschriften HEIMLAND PLAFFEIEN Verzeichnis der unbeweglichen Kulturgüter Messweise bei Naturobjekten 3 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN I. TEIL ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN Art. 1 GELTUNGSBEREICH UND ZIEL Das vorliegende Planungs- und Baureglement gilt für das Gebiet HEIMLAND PLAFFEIEN der Gemeinde Plaffeien. Das Gebiet HEIMLAND PLAFFEIEN umfasst die nördliche Gemeindefläche und wird im Süden durch die Zollhausbrücke begrenzt. Für das Gebiet SCHWARZSEE/ZOLLHAUS gilt ein separates Planungs- und Baureglement. Die Vorschriften des vorliegenden Reglementes bestimmen die Nutzung der Zonen und regeln die Erhaltung, Erstellung und Veränderung von Gebäuden und Anlagen. Sie sind anwenbar für alle Neu-, Um- und Ausbauten, sowie Zweck- und Nutzungsänderungen von Gebäuden. Damit wird eine rationelle und harmonische Entwicklung des Gebietes HEIMLAND PLAFFEIEN angestrebt. Art. 2 GESETZLICHE GRUNDLAGEN, UNTERLAGEN DER KANTONAL-, REGIONAL- & ORTSPLANUNG 1. Die gesetzlichen Grundlagen dieses Reglements bilden: • das eidg. Raumplanungsgesetz RPG vom 22.6.79 und die Verordnungen dazu • das Raumplanungs- und Baugesetz RPBG vom 9.5.83, • das Ausführungsreglement zum Raumplanungs- und Baugesetz ARRPBG vom 18.12.84, • das Strassengesetz vom 15.12.67 sowie das entsprechende Ausführungsreglement vom 7.12.92 • das Gesetz über den Schutz der Kulturgüter vom 7.11.91 sowie das entsprechende Ausführungsreglement vom 17.8.93 • alle eidgenössischen und kantonalen gesetzlichen Bestimmungen, die kantonalen und regionalen Richtpläne sowie Beschlüsse. 2. Das ortsplanerische Dossier HEIMLAND PLAFFEIEN setzt sich zusammen aus: a) dem Zonennutzungsplan HEIMLAND PLAFFEIEN b) dem Planungs- und Baureglement HEIMLAND PLAFFEIEN c) dem Richtplan der Bodennutzung HEIMLAND PLAFFEIEN d) dem Strassen- und Verkehrsrichtplan HEIMLAND PLAFFEIEN e) dem Detailbebauungsplan Baechler-Sellen vom 4.2.1991 f) den Inventaren und erläuternden Berichten: • Inventar der Hecken und Einzelbäume HEIMLAND PLAFFEIEN • Inventar der landwirtschaftlichen Flächen HEIMLAND PLAFFEIEN • Lärmbelastungsgrenzwerte entlang der Kantonalstrassen HEIMLAND PLAFFEIEN • dem Gefahrengebietplan (1979) • dem Bericht der Naturgefahrenkommission zu Handen des Staatsrates betreffend Bauzonen und Rutschgebiete (kurz: Bericht Batgliss) g) h) i) j) Art. 3 den Teilerschliessungsplänen (Baugrenzen) HEIMLAND PLAFFEIEN dem Planungsbericht HEIMLAND PLAFFEIEN der Kapazitätsberechnung HEIMLAND PLAFFEIEN der Übersicht über den Stand der Erschliessung HEIMLAND PLAFFEIEN RECHTSNATUR Das vorliegende Reglement, der Zonennutzungsplan, der Detailbebauungsplan und die Detailerschliessungspläne sind für Behörden und Private verbindlich. Die Gemeinderichtpläne sind für Gemeinde- und Kantonsbehörden verbindlich (Art. 76 RPBG). 4 GEMEINDE PLAFFEIEN Art. 4 PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN ANWENDUNGSBEREICH Die Vorschriften dieses Reglementes haben für das Gebiet HEIMLAND PLAFFEIEN gemäss Art. 1 Gültigkeit. Sie sind für alle Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 146 RPBG und für alle Nutzungsänderungen von Gebäuden anwendbar. Art. 5 ABWEICHUNGEN Abweichungen von Plänen und dazugehörigen Gemeindevorschriften können vom Gemeinderat nur mit dem vorherigen Einverständnis der Baudirektion und nach den Bedingungen von Art. 55 RPBG bewilligt werden. Das in Art. 90 ff ARRPBG dargelegte Verfahren bleibt vorbehalten. 5 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN II. TEIL ZONEN- & BAUVORSCHRIFTEN ERSTER TITEL: ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN Art. 6 BEDEUTUNG UND GELTUNG 1. Die Zonenvorschriften bestimmen Art, Grad und Bedingungen der möglichen Nutzung innerhalb der Zonen. 2. Die Abstands- und Gestaltungsvorschriften bestimmen Baugrenzen und Abstände zu Strassen, Wald und Gewässern sowie Ästhetik und Gestaltung der Gebäude. 3. Das Bauen ausserhalb der Bauzonen richtet sich nach den übergeordneten kantonalen und eidgenössischen Vorschriften. Art. 7 STRASSENBAUGRENZEN, ABSTÄNDE ZUM WALD, ZU NATURHECKEN UND ZU BAUMREIHEN SOWIE ZU WASSERLÄUFEN 1. • • • • • Die Strassenbaugrenzen sind als minimale Abstände zu betrachten. Sofern nicht durch Baugrenzen andere Abstände festgelegt sind, gelten die Abstände gemäss Strassengesetz (StrG): Kantonsstrassen zweispurig, Fahrbahnbreite 3,5 m: beidseitig 15 m Abstand ab Strassenachse zweispurig, Fahrbahnbreite 3 m: beidseitig 12 m Abstand ab Strassenachse Gemeindestrassen zweispurig, Fahrbahnbreite 3 m: beidseitig 10 m Abstand ab Strassenachse zweispurig, Fahrbahnbreite 2.75 m oder kleiner: beidseitig 8 m Abstand ab Strassenachse einspurig: beidseitig 7 m Abstand ab Strassenachse Baugrenzen können in einem Detailbebauungsplan festgelegt werden Sie können darin aus städtebaulichen oder ästhetischen Gründen obligatorisch erklärt werden. Befindet sich das Garagentor strassenseits und mit direkter Zufahrt ab Strasse, so gilt ein genereller Abstand von 6.00 m ab Fahrbahnrand, bzw. Trottoirrand zum Garagentor (grössere Baugrenzen bleiben vorbehalten). Für Auskragungen über öffentliche Wege gilt Art. 65 des ARRPBG. Im Übrigen gelten Art. 115 - 121 StrG. 2. Der minimale Abstand eines neuen Gebäudes zur Waldgrenze beträgt 20.00 m, sofern im Zonennutzungsplan oder in einem Detailbebauungsplan nichts anderes bestimmt ist. 3. Der minimale Abstand eines Gebäudes zu geschützten Hecken, Baumreihen oder Baumgruppen hat innerhalb der Bauzone dem in der entsprechenden Zonenart festgelegten Grenzabstand zu entsprechen. Der Gemeinderat kann höhere Abstände von Fall zu Fall festlegen, wenn dies die Schutzwürdigkeit, die Gefährdung, der ökologische Wert usw. rechtfertigt. Ausserhalb der Bauzonen beträgt der minimale Abstand 10.00 m. Die Messweise ist im Anhang festgelegt. 6 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN 4. Raumbedarf Fliessgewässer Dieser Bereich ist für den Schutz vor Hochwasser und die Gewährleistung der natürlichen Funktionen sowie der Zugänglichkeit, insbesondere zu Unterhaltszwecken, notwendig. Innerhalb des von Fliessgewässern benötigten Raums können keine Bau- oder Erschliessungsvorhaben (Änderung des natürlichen Geländes, Anbringen von Umzäunungen usw.) ausgeführt werden. Es sind ausschliesslich Eingriffe zwecks Unterhalt und Pflege der Gewässer erlaubt. Bauprojekte oder Anlagen müssen den Mindestabstand von 4.00 Metern zur äusseren Grenze des Raumbedarfs der Fliessgewässer einhalten. Ist der von einem Fliessgewässer benötigte Raum nicht abgegrenzt, beträgt der Abstand für eine Baute oder Anlage zur Grenze des öffentlichen Gewässers wenigstens 20.00 Meter. Gleiches gilt für Materialdeponien oder jegliche Änderungen des natürlichen Geländes. Der Mindestabstand kann erhöht werden, wenn dies auf Grund der Art des Gewässers und seines Uferbereichs nötig ist. Bei eingedolten Fliessgewässern und mangels besonderer Angaben auf dem Zonennutzungsplan oder dem Detailbebauungsplan muss bei der Planung von Bauten und Anlagen das Gewässer berücksichtigt werden (keine Bauvorhaben auf der Streckenführung, keine übermässige Belastung, Kontrolle der Abflusskapazitäten usw.). Es ist ausreichend Freiraum für eine spätere Freilegung des Gewässers zu gewährleisten. Dieser Raumbedarf wird entsprechend den Vorschriften des oben stehenden Absatzes bestimmt. Es können ergänzende Detailuntersuchungen zur Erfassung des Raumbedarfs verlangt werden. Das Niveau von Bauten und Anlagen ist so zu wählen, dass diesen keine Überschwemmungsgefahr droht. Allenfalls können in Ergänzung zur Gefahrenkarte (Hochwasser) oder des Raumbedarfs für Fliessgewässer Detailuntersuchungen angefordert werden. Bei Ableitung des Oberflächenwassers von Untergeschossen (Zufahrtsrampen, Aussentreppen usw.) in das Gewässer ist das Rücklaufrisiko zu prüfen. Unter Umständen müssen besondere Sicherheitsmassnahmen getroffen werden (z.B. Rücklaufklappe und Installation von Pumpen). Für die Detailbebauungspläne (Quartierpläne, Parzellierungspläne, Spezialpläne usw.) müssen die Bau- und Erschliessungsniveaus pro Sektor festgelegt werden. Art. 8 DETAILBEBAUUNGSPLÄNE UND DETAILERSCHLIESSUNGSPLÄNE 1. Im Rahmen des Zonennutzungsplanes bezeichnet die Gemeinde jene Gebiete, für die ein Detailbebauungsplan oder ein Detailerschliessungsplan zu erstellen ist. Der Perimeter wird unter Vorbehalt geringfügiger und gerechtfertigter Anpassungen im Zonennutzungsplan festgelegt. 2. Der Detailbebauungsplan (DBP) regelt die Erschliessung, Gestaltung und Bauweise eines Quartiers sowie dessen bessere Einordnung in seine Umgebung. Vor Beginn der Ausarbeitung des DBP muss nach Art. 1 ARRPBG mit dem BRPA Kontakt aufgenommen werden. Die Rahmenbedingungen des DBP sind mit dem Gemeinderat zu vereinbaren. Es sollen die folgenden Ziele erreicht werden: DBP Füllmattli (Spezialplan Camping Füllmattli): • Bestmögliche Ausnützung der vorhandenen Fläche • Bereitstellen ausreichender Campingfläche für Dauerparkierer und Durchreisende • Schonung des Landschaftsbildes 3. Der Detailerschliessungsplan regelt die Erschliessung eines Quartiers. Das Bewilligungsverfahren richtet sich nach dem Baubewilligungsverfahren gemäss RPBG. 7 GEMEINDE PLAFFEIEN Art. 9 PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN VERZICHT AUF AUSNÜTZUNGSZIFFER Der Gemeinderat befürwortet und fördert eine optimale Ausnützung des vorhandenen Baulandes. Im Zonennutzungsplan sind Gebäude in der Bauzone bezeichnet, bei denen beim Umbau die für die betreffende Zone festgelegte Ausnützungsziffer nicht eingehalten werden muss. Vorbehalten bleiben die Voraussetzungen von Art. 57 Abs. 5 ARRPBG. Art. 10 GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN Bauten und Anlagen sind hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, Lage, Proportionen, Dach- und Fassadengestaltung, Material und Farbwahl so zu gestalten, dass sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Der Gemeinderat erlässt spezielle Gestaltungsvorschriften, die im Planungs- und Baureglement integriert sind (IV. Teil). Art. 11 AUSSENANTENNEN, PARABOLSPIEGEL 1. Das Aufstellen von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist in der Kernzone (KZ) und in der Schutzzone Dorf (SZD) aus Gründen des Ortsbildschutzes generell untersagt. 2. In allen anderen Gebieten ist dafür beim Gemeinderat eine Bewilligung einzuholen. Es findet das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 170 RPBG und Art. 73 ARRPBG Anwendung. Art. 12 WOHNWAGEN, MOBILHOME Das Aufstellen eines Wohnwagens oder von anderen ähnlichen Anlagen für die Dauer von weniger als einem Monat untersteht der Bewilligung des Gemeinderates. Vorbehalten bleibt Art. 71 RPBG. Art. 13 ANLAGEN ZUR NUTZUNG VON SONNENENERGIE 1. Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie (Energiekollektoren) sind in allen Zonen bewilligungspflichtig. In der Kernzone und in der Schutzzone Dorf sind Energiekollektoren auf gut einsehbaren Dachflächen nicht zugelassen. 2. Energiekollektoren sind grundsätzlich • gut in die Umgebung einzuordnen; • bezüglich Farbgebung, insbesondere der Kollektorrahmen, Leitungen und Armaturen auf das Gebäude abzustimmen; • mit blendfreien Glasabdeckungen zu versehen. 8 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN ZWEITER TITEL: ZONENVORSCHRIFTEN Art. 14 ZONENEINTEILUNG Der Zonennutzungsplan HEIMLAND PLAFFEIEN umfasst die folgenden Bauzonen, den Sektor mit besonderen Vorschriften gemäss Bericht Batgliss, Nicht-Bauzonen, Schutzzonen, Schutzgebiete und Schutzobjekte: BAUZONEN Schutzzone Dorf Kernzone Wohnzone mit schwacher Dichte Wohnzone mit mittlerer Dichte Mischzone Wohnen-Gewerbe Gewerbezone Hotelzone Zone von allgemeinem Interesse Zone für Aktivitäten im Zusammenhang mit Pferden Campingzone Freihaltezone SZD KZ WS WM I & II MZ I & II GZ I & II HZ ZAI I & II & III ZAP CAM FZ SEKTOR MIT BESONDEREN VORSCHRIFTEN GEMÄSS BERICHT BATGLISS Sektor Kategorie (gelb) NICHT-BAUZONEN Kleinsiedlung Landwirtschaftszone Naturschutzzone SCHUTZZONEN, SCHUTZGEBIETE & SCHUTZOBJEKTE Landschaftsschutzzonen Archäologische Perimeter Baukulturgüter Ortsbildschutzperimeter (ISOS) Naturobjekte 9 KS ZO 9 9 9 9 9 9 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN BAUZONEN Art. 15 SCHUTZZONE DORF SZD 1. Zonencharakter Die Schutzzone Dorf umfasst die historisch wertvolle und schützenswerte Bausubstanz (Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, ISOS: Ortsbild von nationaler Bedeutung, Baugruppe 1.1) im Bereich Kirche, Pfarrhaus, Landgasthof Hirschen. Die Zone ist bestimmt für öffentliche oder private Nutzungen in den Bereichen Verwaltung und Dienstleistung sowie für das Wohnen. 2. Bauweise offen; geschlossen für Art. 1688-1698 3. Überbauungsziffer Die bestehende Überbauungsziffer darf grundsätzlich nicht überschritten werden. 4. Ausnützungsziffer Nicht anwendbar 5. Abstände Die bestehenden Grundabstände zu den Grundstücksgrenzen dürfen grundsätzlich nicht verändert werden. 6. Gebäudehöhen Die bestehende Gesamthöhe GH und die Höhe h beim Schnittpunkt der Fassade und der Bedachung dürfen nicht verändert werden. 7. Besondere Bestimmungen • In der SZD sind Wohnungen im Erdgeschoss nicht zugelassen. Der Gemeinderat kann befristete Ausnahmen gestatten, wenn die Gebäudestruktur im Erdgeschoss (Säulen, Raumhöhe min. 2.80 m) einer Umwandlung in Geschäfts- und Gewerbeflächen nicht hinderlich ist und die Voraussetzungen für das Wohnen (Hygiene, Immissionen, Besonnung) erfüllt sind. • Abänderungen der Bestimmungen 2 und 3 können nur unter Einhaltung von Art. 55 RPBG gewährt werden und bedürfen der Zustimmung des Gemeinderates und der kantonalen Kulturgüterkommission. • Konstruktionsweise, Materialwahl, Farbgebung, Dachform und Umgebungsgestaltung sind den bestehenden Gebäuden und der Umgebung anzupassen. • Eine Vorprüfung beim kantonalen Bau- und Raumplanungsamt und bei der kantonalen Kulturgüterkommission ist für jede bauliche Änderung obligatorisch (nach Art. 184 RPBG). • Aussenantennen sind nicht gestattet. • Die bestehenden Hotels dürfen in ihrer Nutzung nicht verändert werden. 8. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Schutzzone Dorf wird der Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) zugeordnet. 10 GEMEINDE PLAFFEIEN Art. 16 KERNZONE PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN KZ 1. Zonencharakter Die Kernzone umfasst die Gebiete, welche zentralen Funktionen vorbehalten sind. Sie ist, nebst dem Wohnen, für mässig störende Geschäfts-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, insbesondere auch Hotels, Pensionen und Restaurants bestimmt. Stark störende Betriebe, sowie Bauten und Anlagen, die mit dem Charakter dieser Zone unvereinbar sind, sind untersagt. Die Kernzone umfasst einen grossen Teil des im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS bezeichneten Ortsbildes von nationaler Bedeutung (Gebiet 1). 2. Bauweise offen 3. Überbauungsziffer max. 50% (siehe Anhang 1, Tabelle) 4. Ausnützungsziffer max. 0.85 (siehe Anhang 1, Tabelle) 5. Grundabstand A min. 7.00 m 6. Erhöhter Abstand A’ gemäss Art. 63 ARRPBG 7. Gebäudehöhen Gesamthöhe GH max. 14.00 m Höhe h max. 11.00 m 8. Geschossanzahl frei innerhalb GH 9. Besondere Bestimmungen • In der KZ sind Wohnungen im Erdgeschoss nicht zugelassen. Der Gemeinderat kann befristete Ausnahmen gestatten, wenn die Gebäudestruktur im Erdgeschoss (Säulen, Raumhöhe min. 2.80 m) einer Umwandlung in Geschäfts- und Gewerbeflächen nicht hinderlich ist und die Voraussetzungen für das Wohnen (Hygiene, Immissionen, Besonnung) erfüllt sind. • Eine Vorprüfung beim kantonalen Bau- und Raumplanungsamt und bei der kantonalen Kulturgüterkommission ist für jede bauliche Änderung obligatorisch (nach Art. 184 RPBG). • Das Abweichen vom minimalen Grundabstand kann vom Gemeinderat unter Vorbehalt von Art. 55 RPBG im Interesse des Ortsbildschutzes bewilligt werden. • Für die gesamte Zone sind die Vorschriften von Art. 155 Abs. 3 RPBG anwendbar. 10. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Zone wird der Empfindlichkeitsstufe III gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV) zugeordnet. 11 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 Art. 17 WOHNZONE MIT SCHWACHER DICHTE HEIMLAND PLAFFEIEN WS 1. Zonencharakter Diese Zone ist für freistehende Einzelwohnhäuser und für zusammengebaute Einzelwohnhäuser laut Art. 53 lit. A + B ARRPBG bestimmt. Dem Wohnen zugeordnete, schwach störende Geschäftsund Gewerbebetriebe kleineren Ausmasses sind zugelassen. 2. Bauweise offen 3. Überbauungsziffer max. 25% für freistehende Einzelwohnhäuser max. 35% für zusammengebaute Einzelwohnhäuser 4. Ausnützungsziffer max. 0.45 für freistehende Einzelwohnhäuser max. 0.55 für zusammengebaute Einzelwohnhäuser 5. Grundabstand A min. 5.00 m 6. Erhöhter Abstand A’ 1/3 der Gebäudelänge für Gebäude mit mehr als 15.00 m Gebäudelänge und mehr als 5.00 m Gebäudehöhe GH 7. Gebäudehöhen Gesamthöhe GH max. 10.00 m Höhe h max. 8.00 m 8. Geschossanzahl frei innerhalb GH 9. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Zone wird der Empfindlichkeitsstufe II gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV) zugeordnet. 12 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 Art. 18 WOHNZONE MIT MITTLERER DICHTE HEIMLAND PLAFFEIEN WM I & II 1. Zonencharakter Diese Zone ist für Mehrfamilienhäuser laut Art. 53 lit. C ARRPBG bestimmt. Schwach störende Geschäfts- und Gewerbebetriebe kleineren Ausmasses sind in den Erdgeschossen zugelassen. 2. Bauweise offen 3. Überbauungsziffer max. 25% 4. Ausnützungsziffer max. 0.65 5. Grundabstand A WM I: min. 5.50 m WM II: min. 6.50 m 6. Erhöhter Abstand A’ 1/3 der Gebäudelänge für Gebäude mit mehr als WM I: 16.50 m WM II: 19.50 m Gebäudelänge und mehr als 5.00 m Gebäudehöhe GH 7. Gebäudehöhen WM I: GH max. 11.00 m h max. 9.0 m WM Il: GH max.13.00 m h max. 10.00 m 8. Geschossanzahl frei innerhalb GH 9. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Zone wird der Empfindlichkeitsstufe II gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV) zugeordnet. 13 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 Art. 19 MISCHZONE WOHNEN-GEWERBE HEIMLAND PLAFFEIEN MZ I & II 1. Zonencharakter Diese Zone ist für mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe und den ihnen zugeordneten Wohnungen sowie für freistehende Einzelwohnhäuser mit zugeordneten Gewerberäumen bestimmt. 2. Bauweise offen 3. Überbauungsziffer max. 25% für freistehende Einzelwohnhäuser max. 35% für Gewerbebauten und landwirtschaftliche Bauten 4. Ausnützungsziffer max. 0.45 für freistehende Einzelwohnhäuser max. 0.60 für Gewerbebauten und landwirtschaftliche Bauten 5. Grundabstand A MZ I: min. 5.50 m MZ II: min. 6.50 m 6. Erhöhter Abstand A’ 1/3 der Gebäudelänge für Gebäude mit mehr als MZ I: 16.50 m MZ II: 19.50 m Gebäudelänge und mehr als 5.00 m Gebäudehöhe 7. Gebäudehöhen MZ I: GH max. 11.00 m h max. 9.00 m MZ Il: GH max. 13.00 m h max. 10.00 m 8. Geschossanzahl frei innerhalb GH 9. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Zone wird der Empfindlichkeitsstufe III gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV) zugeordnet. 14 GEMEINDE PLAFFEIEN Art. 20 GEWERBEZONE PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN GZ I & II 1. Zonencharakter Diese Zone ist für schwach bis mittelmässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Industriebetriebe bestimmt sowie den diesen Betrieben zugeordneten Wohnungen. 2. Bauweise offen 3. Überbauungsziffer nicht anwendbar 4. Ausnützungsziffer nicht anwendbar 5. Bauvolumenziffer GZ I: max. 5.50 m3/m2 GZ II: max. 6.50 m3/m2 6. Grundabstand A GZ I: min. 6.00 m GZ II: min. 7.00 m 7. Erhöhter Abstand A’ 1/3 der Gebäudelänge für Gebäude mit mehr als GZ I: 18.00 m GZ II: 21.00 m Gebäudelänge und mehr als 5.00 m Gebäudehöhe GH. Nur anwendbar gegenüber anderen Bauzonen. 8. Gebäudehöhen GZ I: GH max. 12.00 m h max. 9.50 m GZ II: GH max. 14.00 m h max. 11.00 m 9. Geschossanzahl frei innerhalb GH 10. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Zone wird der Empfindlichkeitsstufe III gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV) zugeordnet. 15 GEMEINDE PLAFFEIEN Art. 21 HOTELZONE PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN HZ 1. Zonencharakter Diese Zone ist ausschliesslich für Kur-, Hotel-, Pensions- und Restaurantgebäude, für die ihnen zugeordneten Wohnungen, sowie für zugehörige Anlagen für Gäste bestimmt. 2. Bauweise offen 3. Überbauungsziffer max. 35% 4. Ausnützungsziffer max. 0.85 5. Grundabstand A min. 7.00 m 6. Erhöhter Abstand A’ 1/3 der Gebäudelänge für Gebäude mit mehr als 21.00 m Gebäudelänge und mehr als 5.00 m Gebäudehöhe 7. Gebäudehöhen Gesamthöhe GH max. 14.00 m Höhe h max. 11.00 m 8. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Zone wird der Empfindlichkeitsstufe II gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV) zugeordnet. 16 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 Art. 22 ZONE VON ALLGEMEINEM INTERESSE 1. HEIMLAND PLAFFEIEN ZAI I & II & III Zonencharakter Die Zonen ZAI l, ZAI ll und ZAI lll sind für Gebäude, Anlagen und Flächen im öffentlichen Interesse sowie für private Gebäude und Anlagen, die für das Gemeinwesen von bedeutendem Interesse sind, bestimmt (Art. 51 RPBG). ZAI l Für öffentliche oder im öffentlichen Interesse stehende Gebäude und mit Hochbauten verbundene Anlagen wie Schulen, Sporthallen und -anlagen, Alterswohnungen, Tourismuszentren, integrierte Erstwohnungen, Beherbergungseinrichtungen im Interesse des Tourismus (Hotel, Pension, ...), Bauten für öffentliche Dienste, Busbahnhof, etc. • • • • • ZAI ZAI ZAI ZAI ZAI I I I I I a: b: c: d: e: Schulanlage OS und Mädchenschulhaus Spiel- und Sportanlage Fuhra/Sellen Werkhof Rufenen Busbahnhof / P+R / Post / Biffing Alterswohnungen Biffing ZAI II Für öffentliche Anlagen - ohne bedeutende Gebäude - wie Sport- und Spielplätze, Freizeitanlagen, öffentliche Plätze, etc., Friedhof, sowie Kapellen und Kirchen. Neue Gebäude sind nicht zulässig, mit Ausnahme der für den Betrieb notwendigen Nebenbauten, wie einfache Verpflegungsstätten für die Benutzer, Umkleide- und Toilettenanlagen, Totenkapelle, Gerätemagazine, Unterstände etc. • • • • • ZAI ZAI ZAI ZAI ZAI II II II II II a: b: c: d: e: Friedhofareal Plaffeien Spiel- & Sportplatz OS neuer Fussballplatz bei OS Fussballplatz Fuhra Mehrzweckplatz Sellen ZAI III Flächen, die der öffentlich zugänglichen Parkierung vorbehalten sind. Zulässig sind geringfügige Nebenbauten im Sinne von Art. 64 ARRPBG, die für den Betrieb der Parkierungsanlagen notwendig sind. • ZAI III a: Parkplatz / Viehplatz Hirschen 2. Bauweise offen 3. Überbauungsziffer ZAI I: max. 65% ZAI II max. 10% ZAI III: keine 4. Ausnützungsziffer ZAI I: max. 0.85 ZAI II: keine ZAI III: keine 5. Grundabstand A ZAI I: min. 7.00 m ZAI II: min. 4.00 m ZAI III: geringfügige Bauten gemäss Art. 64 ARRPBG 17 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN 6. Erhöhter Abstand A’ gemäss Art. 63 ARRPBG. 7. Gebäudehöhen ZAI I: GH max. 14.00 m h max. 11.00 m ZAI II: GH max. 8.00 m h max. 5.00 m ZAI III: geringfügige Bauten gemäss Art. 64 ARRPBG 8. Geschossanzahl frei innerhalb GH 9. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Zonen werden gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV) folgenden Empfindlichkeitsstufen zugeordnet: ZAI I: Empfindlichkeitsstufe III ZAI II: Empfindlichkeitsstufe II ZAI III: Empfindlichkeitsstufe III . 18 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 Art. 23 Zone für Aktivitäten im Zusammenhang mit Pferden HEIMLAND PLAFFEIEN ZAP 1. Zonencharakter Diese Zone ist für gewerbliche Aktivitäten im Zusammenhang mit Pferden (Pferdehaltung, Kurse, Lager, Ausbildung, Trekking, etc.) bestimmt. 2. Bauten und Anlagen 2.1 Neue Bauten und Anlagen Zulässig sind Bauten und Anlagen für die gemäss Zonencharakter vorgesehenen Nutzungen, wie zum Beispiel Dressur- oder Allwetterplätze, Stallbauten, Reithallen, gedeckte Reitplätze, Kurslokale, Parkplätze und temporäre Unterkunftsmöglichkeiten (z.B. Tipi-Zelte). Es gelten die folgenden baupolizeilichen Vorschriften: Bauvolumenziffer max. 2.00 m3/m2 Grundabstand A min. 5.00 m Erhöhter Abstand A’ 1/3 der Gebäudelänge für Gebäude mit mehr als 15.00 m Gebäudelänge und mehr als 5.00 m Gebäudehöhe GH. Nur anwendbar gegenüber anderen Bauzonen. Gebäudehöhen Gesamthöhe GH max. 10.00 m Höhe h max. 8.00 m 2.2 Umbau / Umnutzung Im bestehenden Gebäude können maximal 3 Wohnungen ausgebaut werden. Eine geringe Vergrösserung des Volumens für Wohnzwecke ist zulässig. Weiter können im bestehenden Gebäude Gästezimmer für TeilnehmerInnen an den Aktivitäten gemäss Absatz 1 eingebaut werden. Die bestehenden Ställe können zu Pferdeställen umgebaut bzw. umgenutzt werden. 3. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Zone wird der Empfindlichkeitsstufe III gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV) zugeordnet. 19 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 Art. 24 CAMPINGZONE HEIMLAND PLAFFEIEN CAM 1. Zonencharakter Diese Zone ist für Camping- und Mobilheimanlagen bestimmt. Detailbebauungspläne sind laut Art. 69 RPBG obligatorisch. 2. Lärmempfindlichkeitsstufe Die Zone wird der Empfindlichkeitsstufe II gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV) zugeordnet. Art. 25 FREIHALTEZONE 1. Zonencharakter Die Freihaltezone dient der Schaffung oder Erhaltung von Grünflächen innerhalb der Bauzonen, der Aussparung von Freiflächen, sowie der Erholungsnutzung. • 2. FZ FZ a: Regenrückhaltebecken Biffing, gestaltet als Grünfläche Besondere Bestimmungen Gestattet sind Tiefbauten und geringfügige Hochbauten wie Pavillons (im Sinne von Art. 64 & 73 ARRPBG), die zur Erfüllung des Zonenzwecks notwendig sind. 20 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN SEKTOR MIT BESONDEREN VORSCHRIFTEN GEM. BERICHT BATGLISS ART. 26 SEKTOR KATEGORIE 1 (GELB) Zonencharakter Im Sektor Kategorie 1 (gelb) besteht gemäss Bericht Batgliss eine Restgefährdung durch Naturgefahren. Es gelten die Bestimmungen der jeweiligen Zonenart, sowie die folgenden besonderen Bestimmungen: Besondere Bestimmungen 1. Gutachten Für Bewilligungen gemäss Art. 48.1.1 und 48.1.2 (ordentliches und vereinfachtes Verfahren), die Eingriffe in das Gelände bedingen, ist ein Gutachten der Naturgefahrenkommission und des kantonalen Feuerinspektorats erforderlich. 2. Zusätzliche Untersuchungen, Bau- und Schutzmassnahmen Die Naturgefahrenkommission kann ergänzende Untersuchungen verlangen und Schutzmassnahmen oder spezielle bauliche Massnahmen anordnen. Dies gilt insbesondere für: • Grossprojekte • Projekte mit schadenempfindlichen Nutzungen • Projekte, die bedeutende Ansammlungen von Personen hervorrufen • Projekte, die eine starke Konzentration von Sachwerten mit sich bringen. 3. Kosten Alle notwendigen Untersuchungen und Massnahmen gehen zu Lasten des Gesuchstellers. 21 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN NICHT-BAUZONEN Art. 27 KLEINSIEDLUNG KS 1. Charakter und Zielsetzungen Die im Zonennutzungsplan bezeichneten Weiler werden durch eine einheitliche Häusergruppe landwirtschaftlichen Ursprungs gekennzeichnet. Mit der Ausscheidung eines Perimeters zur Erhaltung von Kleinsiedlungen wird beabsichtigt, die Bevölkerung zu erhalten, das örtliche Kleingewerbe mit Handwerks- oder Dienstleistungscharakter weiterzuführen, sowie die schützenswerten Gebäude zu erhalten. 2. Geltungsbereich Im Perimeter des Weilers unterstehen die Gebäude und Anlagen, die mit einem in Betrieb stehenden Heimwesen verbunden sind, den Vorschriften der Landwirtschaftszone sowie der Erteilung einer Sonderbewilligung der Baudirektion (Art. 22 & 24 RPG, 56, 58 & 59 RPBG). 3. Spezialvorschriften 3.1 Nutzungsänderung und teilweise Änderung Die Nutzungsänderung und der teilweise Umbau eines Gebäudes zu Wohn-, Handels- oder Gewerbezwecken, wie beispielsweise eines Wohnhauses, einer Scheune, eines Stalles, werden bewilligt: • sofern sie inkl. den dazugehörigen Nebenräumen wie Garage, Heizung, Waschküche im ursprünglichen Volumen erfolgen; • sofern sie nicht mehr als drei Wohnungen umfassen; • sofern die kleinen Tätigkeiten im Handels-, Gewerbe- oder Dienstleistungsbereich keine übermässigen Nachteile mit sich bringen. Die Nutzungsänderung eines Gebäudes wie Schuppen für landwirtschaftliche Maschinen oder Geräte, Masthallen und Lager zu Wohnzwecken ist nicht gestattet. 3.2 Neubauten Es sind keine Neubauten zugelassen; ausgenommen sind jene, die der Landwirtschaftszone entsprechen oder jene, deren Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (Art. 22 & 24 RPG). Erweist sich das Volumen eines bestehenden Gebäudes als ungenügend, so kann ausnahmsweise eine kleine Baute im Sinne von Art. 64 ARRPBG zugelassen werden, sofern sie einen tatsächlich Bedarf darstellt und sich gut in das Ortsbild einfügt. 3.3 Abbruch und Wiederaufbau Ein Gebäude, das durch höhere Gewalt zerstört oder als baufällig anerkannt wurde, kann nach den Bedingungen unter Punkt 3.1 wieder aufgebaut werden. 3.4 Besondere Vorschriften Jede Änderung ist unter Beachtung des ursprünglichen Charakters des Gebäudes auszuführen: • Die Typologie der Fassaden (Strukturen, Material) muss erhalten bleiben. In diesem Rahmen können neue Öffnungen gestattet werden, sofern deren Masse und Anordnung den bestehenden entsprechen. • Die Hauptrichtung des Dachfirstes ist beizubehalten. Damit der Charakter des ursprünglichen Daches gewahrt bleibt, müssen die Dachöffnungen in der Anzahl beschränkt und im Ausmass bescheiden sein. • Die Dachgestaltung muss mit jener des Weilers harmonieren. 22 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN 3.5 Vorgesuch Für alle Baugesuche ist vor der Ausarbeitung des Bauprojektes ein Vorgesuch einzureichen. 3.6 Umgebungsgestaltung Die Umgebungsgestaltungen dürfen nur von geringem Ausmass sein. Sie müssen sich in Bezug auf Konzept und Ausführung gut in die ländliche Umgebung des Weilers einfügen. 4. Weitere Bestimmungen 4.1 Bepflanzung Die bestehende Bepflanzung ist Teil des schützenswerten Ortsbildes. Deshalb ist sie zu erhalten. Der Gemeinderat kann jedoch das Fällen von Bäumen gestatten, wenn sie krank sind oder wenn sie eine Gefahr darstellen. In solchen Fällen sind sie zu ersetzen. 4.2 Lärmschutz Für den Umweltschutz sind die Bestimmungen über die Landwirtschaftszone anwendbar. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss eidg. Lärmschutzverordnung (LSV). Art. 27 bis KIESABBAUZONE KAZ 1. Charakter Die Kiesabbauzone ist für den Abbau von Kies, Sand, Steinen und anderem abbaubarem Material sowie für die Wiederaufbereitung mit Material aus Aushub bestimmt. 2. Neubauten Anlagen, welche für den Abbau, den Umschlag, den Transport oder die Lagerung von Material notwendig sind können bewilligt werden. 3. Besondere Bestimmungen • Wohnungen sind nicht gestattet; • Durch die Erstellung von Anlagen dürfen der Gemeinde keine Erschliessungskosten erwachsen; • Eine Vorprüfung (Art. 184 RPBG) ist für sämtliche Bauvorhaben und Terrainveränderungen obligatorisch; • Der Abbau von Material ist nach den Bewilligungen und Vorschriften der zuständigen Behörden durchzuführen; • Die Wiederauffüllung und Wiederinstandstellung der Abbaugebiete ist nach den Vorschriften der zuständigen Behörden durchzuführen; • Die Bewilligung zum Abbau von Kies ist auf 6 Jahre zu beschränken. Erneuerungen dieser Bewilligung sind möglich; • Anlagen, die zum Abbau, zur Lagerung, zum Transport oder zur Aufbereitung von Material benötigt werden, sind nach Ablauf bzw. Nichterneuerung der Bewilligung innerhalb von 2 Jahren vollständig abzubrechen; • Die Kiesabbauzone wird der Empfindlichkeitsstufe II gemäss Lärmschutzverordnung zugeordnet. 23 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Art. 28 LANDWIRTSCHAFTSZONE 1. Gegenstand Die Landwirtschaftszone umfasst Land, das: • sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird • im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden soll. 2. Zonenkonforme Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone In der Landwirtschaftszone sind gemäss den Art. 16a RPG und 34 ff RPV zonenkonform: • Bauten und Anlagen, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen • Bauten und Anlagen, die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebes dienen • Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen • Bauten für den unentbehrlichen Wohnbedarf, der für den Betrieb des landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generationen 3. Nicht zonenkonforme Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone In der Landwirtschaftszone können unter den Bedingungen der Artikel 24 ff RPG und 40 ff RPV als nicht zonenkonforme Bauten und Anlagen bewilligt werden: • Bauten und Anlagen, deren Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordern. • Umbauarbeiten für die Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebes in bestehenden Bauten und Anlagen • die Erneuerung, die teilweise Änderung, die massvolle Erweiterung oder der Wiederaufbau von bestehenden zonenwidrigen Bauten und Anlagen • die Änderung von schützenswerten Bauten und Anlagen, nach den durch den kantonalen Richtplan definierten Kriterien Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen sind ebenfalls einer Bewilligung unterworfen. 4. Verfahren Jedes Projekt für den Bau, die Erweiterung oder den Umbau einer Baute und Anlage ausserhalb der Bauzone bedarf einer Sonderbewilligung der Baudirektion (Art. 59 RPBG). Das Vorprüfungsgesuch im Sinne von Art. 184 RPBG ist obligatorisch, ausser für geringfügige Bauten 5. Empfindlichkeitsstufe Gemäss Art. 43 Lärmschutzverordnung gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 24 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 Art. 29 NATURSCHUTZZONE HEIMLAND PLAFFEIEN ZO 1. Zonencharakter Die im Zonennutzungsplan als grundeigentümerverbindlich bezeichnete Naturschutzzone (ZO) bezweckt die Schonung, Bewahrung und Pflege naturkundlich interessanter, sowie ökologisch, ästhetisch und soziokulturell schützenswerter Landschaftsteile. Die Naturschutzzone soll bedrohte Pflanzen und Tiere sowie deren Lebensräume schützen. 2. Besondere Vorschriften • Für die Naturschutzzone Sensegraben (ZO) gelten die Vorschriften des Kantonalen Nutzungsplans, Naturschutzgebiet Sensegraben, vom 25. Februar 2003. • Die Naturschutzzone Tütschbach definiert den Raumbedarf entlang des Baches. Die Vorschriften über den Raumbedarf der Fliessgewässer diese Reglements sind anwendbar. 25 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN SCHUTZZONEN, SCHUTZGEBIETE & SCHUTZOBJEKTE Art. 30 BEDEUTUNG 1. Die im Zonennutzungsplan bezeichneten Schutzgebiete und Schutzobjekte unterstehen besonderen Schutzmassnahmen gemäss Art. 62 RPBG. Die Schutzbestimmungen überlagern die Nutzungszonen. Sie können die zulässige Nutzung beschränken. 2. Das Planungs- & Baureglement und eventuelle, speziell zu erlassende Verordnungen oder Schutzreglemente legen den Schutzzweck und die Bau- und Nutzungsbeschränkungen fest. Art. 31 LANDSCHAFTSSCHUTZZONEN 1. Zonencharakter Die im Zonennutzungsplan eingetragenen Landschaftsschutzzonen K 16 und K 17 umfassen Gebiete mit hohem kulturlandschaftlichem Wert, in denen die überwiegende landwirtschaftliche Grundnutzung durch Schutzanweisungen überlagert ist. 2. Besondere Vorschriften • Der Wert der Gebiete darf nicht durch Bauten, Anlagen oder morphologische Strukturveränderung vermindert werden. • Die traditionellen Kulturlandschaftsbereiche mit ihren wertvollen Kleinstrukturen und morphologischen Kleinformen (Fluss- und Bachläufe mit ihren Uferbereichen, Hecken, Einzelbäume, Feldgehölze, Hochstamm-Obstgärten, Gräben, Hohlwege, etc.) müssen erhalten werden. • Bauten haben sich in ihrer Gestaltung der lokalen Bauweise anzupassen. Art. 32 ARCHÄOLOGISCHE PERIMETER 1. Für jeden Neubau im Sinne der baupolizeilichen Bestimmungen sowie für Aufschüttungs- und Ausgrabungsarbeiten innerhalb der im Zonennutzungsplan eingetragenen archäologischen Perimeter ist ein Vorprüfungsgesuch obligatorisch. Dieses wird vom Gemeinderat dem Bau- und Raumplanungsamt zur Begutachtung unterbreitet. 2. Innerhalb der archäologischen Perimeter ist der Kantonale Archäologische Dienst befugt, notwendige Sondierungen und Ausgrabungen gemäss Art. 37-40 des Gesetzes über den Schutz der Kulturgüter (KGSG) durchzuführen. Baugesuche für Objekte innerhalb eines solchen Perimeters erfordern ein Gutachten des Kantonalen Archäologischen Dienstes. Ausserdem sind die Bestimmungen von Art. 35 KGSG und Art. 63 Abs. 4 RPBG ausdrücklich vorbehalten. 3. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten. 4. Wer ein Kulturgut entdeckt, muss dies unverzüglich der zuständigen Dienststelle melden (Art. 34 KGSG). 26 GEMEINDE PLAFFEIEN Artikel 33 PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN BAUKULTURGÜTER 1. Geschützte Baukulturgüter Der Zonennutzungsplan sowie Anhang 2 (Verzeichnis der unbeweglichen Kulturgüter) dieses Reglementes bezeichnen die aus denkmalpflegerischer Sicht geschützten Baukulturgüter. Das Verzeichnis der unbeweglichen Kulturgüter bestimmt den Wert jedes Objektes nach der Einstufung A, B und C gemäss Art. 48 des Ausführungsreglementes vom 17.8. 1993 zum Gesetz über den Schutz der Kulturgüter. 2. Der Schutz der Baukulturgüter erstreckt sich auf das Objekt in seiner Gesamtheit, das heisst auf die äusseren und inneren Strukturen und Elemente, gegebenenfalls auf die Umgebung und auf die Gesamtanlage. Der Wert des Objektes als Kulturgut (A,B,C) bestimmt den Schutzumfang. Schutzumfang C: der Schutz umfasst: - die Aussenhülle (Fassade, Dach) des Gebäudes - alle tragenden Elemente der Baute Schutzumfang B: der Schutz umfasst zusätzlich: - die dekorierten Fassadenteile - die Typologie des Grundrisses und die Hauptelemente des Grundrisses (Treppen und gewisse Zwischenwände) Schutzumfang A: der Schutz umfasst zusätzlich: - die Inneneinrichtung wegen ihrer künstlerischen Qualität (Bodenbeläge, Decken, Täfelung, Ofentüren, Dekorationen, etc.) Ausserdem gelten die Bestimmungen von Art. 64 Abs. 2 und Art. 64 Abs. 3 RPBG. 3. Die Entdeckung von historisch oder künstlerisch wertvollen Kulturgütern (Malereien, Stukkaturen, Öfen, Decken, Böden, Mauern usw.) muss vom Eigentümer oder Entdecker unverzüglich der Gemeindeverwaltung oder dem kantonalen Bau- und Raumplanungsamt mitgeteilt werden. 4. Gemäss den Bestimmungen des Gesetzes über den Schutz der Kulturgüter kann der Staat unter gegebenen Umständen bei einem geschützten Objekt für Konservierungs- und Restaurierungsarbeiten eine finanzielle Unterstützung gewähren. 5. Artikel 64 Abs. 2 und 3 RPBG bleiben vorbehalten. Für jedes von einer Instandstellung, einem Umbau, einer Standortveränderung oder einem Abbruch betroffene geschützte Baukulturgut sowie bei Eingriffen in dessen Nahumgebung ist das Gutachten der Kommission für Kulturgüter erforderlich. Vor dem Baubewilligungsgesuch muss ein Vorprüfungsgesuch eingereicht werden. 6. Die geschützten Baukulturgüter müssen so unterhalten werden, dass die Erhaltung der schützenswerten Elemente gewährleistet ist (laut Art. 195 RPBG). 27 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Art. 34 ORTSBILDSCHUTZPERIMETER (ISOS) 1. Gebiete Der im Zonennutzungsplan bezeichnete Ortsbildschutzperimeter von nationaler Bedeutung umfasst die Flächen mit den nachfolgenden ISOS-Bezeichnungen (siehe ISOS-Verzeichnis): • Gebiet G1 : Alter Ortsteil Plaffeien • Baugruppe B1.1 : Kernbereich • Umgebungs-Zone U-Zo I : Grünbereich entlang Tütschbach 2. Geltung der allgemeinen Zonenvorschriften Die allgemeinen Zonenvorschriften können nur zur Anwendung kommen, wenn die folgenden Vorschriften eingehalten werden: Die Ausnützungs- und Überbauungsziffern sind maximale Werte, die nur unter Berücksichtigung der besonderen Bestimmungen und derjenigen von Artikel 32 dieses Reglementes betreffend geschützte Baukulturgüter anwendbar sind. Das Gleiche gilt für die Höhen GH & h. 3. Besondere Bestimmungen a Neue Bauten Der Standort und die Ausrichtung, das Material und die Farben der Fassaden und Dächer der Gebäude müssen den Regeln der bebauten Stätte als Gesamtlage Rechnung tragen, insbesondere was die Anordnung zur Strasse und die Lage zum Hang betrifft. Das Volumen muss in Gestalt, Ausmassen und Proportionen (insbesondere der Höhen GH & h) den Charakter der umliegenden Gebäude berücksichtigen. Dies gilt auch im Fall eines Gebäudeumbaues. b Bestehende Bauten Bei jeglichen Umbaumassnahmen muss die Erhaltung der wesentlichen Elemente, der architektonische Charakter, das Material und die Farbe des Gebäudes gewährleistet sein. Störende Elemente, die nicht wesentlich zur Baugeschichte des Objekts beitragen, sollen bei Umbauarbeiten entfernt werden. c Dachlandschaft Der traditionelle Aspekt der Sattel- oder Walmdächer muss erhalten bleiben. Der Dachausbau zu Wohnoder anderen Zwecken darf nur gestattet werden, wenn die Dachaufbauten für Beleuchtung und Belüftung weder das Dach noch die Frontfassaden von ihrer Gestalt, ihren Ausmassen und der Materialwahl her verunstalten sowie den Gesamteindruck der bebauten Stätte nicht verändern. Die Gesamtbreite der Dachlukarnen und Dachaufbauten darf 2/5 der Länge der entsprechenden Fassade oder des entsprechenden Fassadenelementes, wenn diese Absätze aufweisen, nicht übersteigen. Die Summe der Frontflächen der Dachlukarnen und Dachaufbauten darf 1/7 der im Vertikalaufriss gemessenen Dachfläche nicht übersteigen d Umgebungsgestaltung Die charakteristischen Merkmale der Umgebungsgestaltung Mauern, Pflästerung, Baumbestand, usw. müssen beibehalten werden. Neue Elemente sollen den Ortsbildcharakter nicht stören. 4. Baubewilligung Bauprojekte gemäss ordentlichem Verfahren sind Gegenstand eines Vorprüfungsgesuches (Art. 184 RPBG). Die Prüfung durch die Kulturgüterkommission ist in Anwendung von Art. 7 RPBG erforderlich. Für Bauprojekte mit vereinfachtem Bewilligungsverfahren (gemäss Art. 73 ARRPBG) ist kein Vorprüfungsgesuch erforderlich. 28 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Art. 35 NATUROBJEKTE 1. Gemäss Staatsratsbeschluss vom 12.3.73 betreffend dem Schutz der freiburgischen Tier- und Pflanzenwelt sind die Naturobjekte geschützt. 2. Erhaltung oder Ersatz am gleichen Standort ist vorgeschrieben. Gesuche für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen zur Entfernung von Naturobjekten sind an den Gemeinderat zu richten. 3. Für die Erhaltung, den Ersatz, die Pflege und die Nutzung im Bereich von geschützten Naturobjekten kann der Gemeinderat Richtlinien erlassen. 29 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN III. TEIL: BAUPOLIZEILICHE & ANDERE VORSCHRIFTEN Art. 36 OFFENHALTUNG 1. Die durch die Abstandsvorschriften zu Wald und Gewässern betroffenen Grundstücksteile sind grundsätzlich auf einer Breite von min. 5.00 m ab Waldgrenze bzw. Oberkante der Uferböschung von jeglicher Bebauung (inkl. fest installierte Umzäunungen, Hecken, Mauern, Geländeveränderungen, etc.) frei bzw. offen zu halten. Der Gemeinderat kann Abweichungen gestatten. 2. Die Gemeinde behält sich das Recht vor, eine Dienstbarkeit zu Gunsten der Öffentlichkeit einzurichten. Bei fehlendem Einverständnis ist Art. 139 RPBG anwendbar. Art. 37 SICHERUNG DER SKIABFAHRTEN 1. Zur Sicherung von genügend grossen Durchfahrten für den Wintersport sind im Zonennutzungsplan Skipistenbereiche ausgeschieden, wo der Standort eines Gebäudes vorgeschrieben werden kann. Zum gleichen Zweck kann der Gemeinderat verlangen, dass die Einfriedungen während der Wintersaison - vom 1. Nov. bis 1. Mai - demontiert und entfernt bleiben. 2. Falls die Grundeigentümer den Anweisungen der Gemeinde nicht nachkommen, werden diese auf Kosten der Grundeigentümer von der Gemeinde durchgesetzt. 3. Pflanzungen und Terrainveränderungen sind nur zulässig soweit sie die Ausübung des Wintersportes nicht beeinträchtigen. Art. 38 AUSSICHTSSCHUTZ 1. Die Aussicht von den im Zonennutzungsplan vermerkten Aussichtslagen darf weder durch Gebäude noch durch geschlossene Hecken- und Baumpflanzungen beschränkt werden. Um der Öffentlichkeit an geeigneten Lagen Aussicht oder Durchsicht zu erhalten, kann der Gemeinderat im Rahmen der Mindestgrenzabstände den genauen Standort und die Höhe eines Gebäudes festlegen. 2. Der Gemeinderat ist ebenfalls Umgebungsgestaltung zu verlangen. berechtigt, eine dem gleichen Zweck dienende 30 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Art. 39 PARKPLÄTZE 1. Für Neu-, Um- und Ausbauten sowie intensivierte Nutzung bestehender Bauten sind Parkplätze zu erstellen, welche ganzjährig zugänglich sind. Es gelten die folgenden Normen des VSS: Wohnen Büro Ferienheim / Pension Industrie und Gewerbe Hotel und Apparthotel Restaurant Säle Skilift und Sesselbahn 1 Parkplatz für Wohnungen bis zu 50 m2 Nutzfläche 2 Parkplätze für Wohnungen über 50m2 Nutzfläche 1 Parkplatz pro 30 m2 Nutzfläche 1 Parkplatz pro 50 m2 Nutzfläche 1 Parkplatz pro 3 Arbeitsplätze 1 Parkplatz pro 2 Betten 1 Parkplatz pro 3 Sitzplätze 1 Parkplatz pro 5 Sitzplätze Es gelten hierfür die Konzessionsbedingungen 2. Bei Nutzungsänderungen eines Gebäudes kann der Gemeinderat die Erstellung genügender Parkplätze verlangen. 3. Pro Wohnung muss mindestens ein Parkplatz gedeckt sein. Der Gemeinderat kann auch in anderen Fällen die Anzahl gedeckter Parkplätze festlegen. 4. Für bestehende Bauten, welche über keine oder nur ungenügende Parkplätze (inkl. gedeckte Parkplätze) verfügen, kann der Gemeinderat verlangen, dass diese gemäss den Vorschriften erstellt, gemietet, erkauft werden, oder stattdessen die Ersatzabgabe geleistet wird, gemäss separatem Reglement. Art. 40 ERSATZABGABE Ist es dem Besitzer einer Liegenschaft nicht möglich, auf privatem Grund die erforderlichen Parkplätze zu erstellen ist er verpflichtet, der Gemeinde eine Ersatzabgabe zu entrichten, gemäss separatem Reglement. Die Ersatzabgabe ist ausschliesslich für die Erstellung öffentlicher Parkplätze zu verwenden und gibt keinen Anspruch auf reservierte Parkplätze. Art. 41 KOSTEN FÜR PRÜFUNGSVERFAHREN / EXPERTISEN 1. Für die Prüfung der Baugesuche und Überwachung der Bauten hat der Bauherr (Gesuchsteller) an die Gemeinde eine Gebühr zu entrichten, gemäss separatem Reglement. 2. Der Gemeinderat ist berechtigt, zur Überprüfung von Detailbebauungs- und Detailerschliessungsplänen sowie Baugesuchen Fachleute zuzuziehen. Die Kosten gehen zu Lasten des Bauherrn (Gesuchsteller); dieser ist vorgängig über das Vorgehen zu orientieren. 31 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Art. 42 SPIELPLÄTZE 1. Die Verpflichtung zur Erstellung von Spielplätzen ist in Art. 26 ARRPBG festgelegt. 2. Wenn der Spielplatz nicht erstellt werden kann, wird der Eigentümer zu einer Ersatzabgabe verpflichtet, gemäss separatem Reglement. Art. 43 UNTERHALT DER GRUNDSTÜCKE 1. Die überbauten und nicht überbauten Liegenschaften müssen von ihren Eigentümern unterhalten werden, um die öffentliche Sicherheit und Hygiene sowie das ästhetische Aussehen sicherzustellen (gemäss Art. 195 RPBG). 2. Der Gemeinderat kann bei Zuwiderhandlung die notwendigen Massnahmen anordnen (gemäss Art. 196 RPBG). 32 GEMEINDE PLAFFEIEN IV. TEIL PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN Art. 44 GELTUNGSBEREICH Die Gestaltungsvorschriften bilden einen integrierenden Bestandteil des Planungs- & Baureglementes HEIMLAND PLAFFEIEN. Darin werden die wesentlichen Punkte der Bewilligungsverfahren, der kantonalen Gesetzgebungen und Vorschriften (Art. 28-34 ARRPBG bzw. Art. 155 + 156 RPBG), wie auch weitere wichtige Merkmale im Zusammenhang mit dem Planungsund Baureglement HEIMLAND PLAFFEIEN konkretisiert. Die Gestaltungsvorschriften sind, wenn nicht anders vermerkt, anwendbar in allen Bauzonen und Nicht-Bauzonen. Art. 45 ARCHITEKTONISCHE GESTALTUNG 45.1 Geltungsbereich 1. Artikel 45 ist anwendbar auf alle ordentlichen und auf die geringfügigen Bauten wie Garagen, Gartenhäuser, usw., gemäss Artikel 48.1 (mit Ausnahme der Bauten des folgenden Absatzes). Artikel 45 ist nicht anwendbar auf • Kleinstbauten mit einer Grundfläche von max. 10 m2 wie Überdachungen von Veloständern, Hundezwinger, Windfänge, usw. • Wintergärten, Treibhäuser und Tunnels für den Gemüse- und Gartenbau sowie Überdachungen von Garten-Schwimmbädern. 45.2 Allgemeine Bestimmungen 1. Die Schönheit und Eigenart des Orts- und Landschaftsbildes des Gebiets HEIMLAND PLAFFEIEN soll erhalten bleiben. Die bestehenden und künftigen Quartiere des Gebiets HEIMLAND PLAFFEIEN sollen einheitliche Bebauungsstrukturen aufweisen. Daher sind Bauten und Anlagen bezüglich Gesamterscheinung, Stellung, Proportionen, Dach- und Fassadengestaltung, Material und Farbwahl so zu gestalten, dass sie sich optimal ins bestehende oder zukünftige Quartier (falls vorhanden: gemäss Detailbebauungsplan), bzw. ins Orts- und Landschaftsbild einfügen. Bauten, die diese Anforderungen nicht erfüllen, sind unzulässig, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen. 2. Bauten, welche hinsichtlich ihrer Nutzung, ihrer Lage (z.B. freistehend, exponiert) und / oder ihrer Ausmasse einen besonderen Einfluss auf ihre Umgebung haben, müssen erhöhten architektonischen Anforderungen entsprechen. 33 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN 45.3 Besondere Bestimmungen 1. Schutzzone Dorf (SZD), Kernzone (KZ), Wohnzone mit schwacher Dichte (WS), Wohnzone mit mittlerer Dichte (WM I/WM II), Mischzone Wohnen-Gewerbe (MZ I/MZ II), Nicht-Bauzonen Gebäudeproportionen der Bauten gemäss ordentlichem Verfahren (Art. 72 ARRPBG): • Die Gebäudehöhe (Gesamthöhe GH gemessen Oberkante Firstziegel) darf auf der Giebelseite gemessen nicht weniger als 50% und nicht mehr als 100% der Fassadenbreite betragen. • Bei freistehenden und zusammengebauten Einzelwohnhäusern, die aus mehreren Einheiten bestehen, werden für die Berechnung der Gebäudeproportionen die einzelnen Fassadenelemente verwendet. Fassaden der Bauten gemäss ordentlichem und vereinfachtem Fassaden: • Fassaden sind in unauffälligen Farben zu gestalten (z.B. Weiss, Beige, Braun, Hellgrau, helle Pastellfarben) • Starke, intensive Farben (z.B. Violett, Grün) sind nur für einzelne Fassadenteile (z.B. Rolladenkästen) zulässig • Fassaden müssen strukturiert werden: der Sockel ist so zu gestalten, dass er sich farblich oder materialmässig von der restlichen Fassade abhebt. Dachgestaltung der Bauten gemäss ordentlichem Verfahren (Art. 72 ARRPBG) • Sattel-, Walm-, Krüppelwalm-, Pult-, Tonnen- und Zeltdächer sind gestattet. • Andere Dachformen sind nur für Teile von Gebäuden gestattet. Es gelten die folgenden Bedingungen: der mit der „anderen Dachform“ bedeckte Gebäudeteil ist an das restliche Gebäude angebaut die „andere Dachform“ bedeckt weniger als die Hälfte des Gebäudegrundrisses die „andere Dachform“ fügt sich gut ins Erscheinungsbild des Gebäudes ein. • Als Dachmaterialien sind zugelassen: Tonziegel, Betonziegel, Eternitschiefer in den Farben Dunkelbraun, Schwarz, Rot und Altrot Schindeln Kupfer, Blech und Glas Für Flachdächer: die üblichen Materialien (z.B. Betonplatten, Kies) • Als sichtbares Dachmaterial sind nicht zugelassen: Dachfolien aus Kunststoff • Dachrinnen und bis zum Boden reichende Abflussrohre sind obligatorisch. • Dachaufbauten sind gestattet. Ausmass und Gestaltung richten sich nach Art. 30 ARRPBG. • Bauten - mit Ausnahme von Flachdachbauten - müssen Vordächer aufweisen. Diese sind in ihren Grössen an die Gebäudehöhen GH und h anzupassen und müssen mindestens die folgenden prozentualen Anteile von GH und h betragen: Firstseitig: (14 – (0.5 x GH)) % von GH Traufseitig: (18 – (0.8 x h)) % von h Dachgestaltung der Bauten gemäss vereinfachtem Verfahren (Art. 64 und 73 ARRPBG) • Sattel-, Walm-, Krüppelwalm-, Pult-, Tonnen-, Zelt- und Flachdächer sind gestattet. Andere Dachformen sind nicht gestattet. • Als Dachmaterialien sind zugelassen: Tonziegel, Betonziegel, Eternitschiefer in den Farben Dunkelbraun, Schwarz, Rot und Altrot Schindeln 34 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Kupfer, Blech und Glas Für Flachdächer: die üblichen Materialien (z.B. Betonplatten, Kies) Als sichtbares Dachmaterial nicht zugelassen sind: Dachfolien aus Kunststoff Bauten - mit Ausnahme von Flachdachbauten - müssen Vordächer aufweisen. Diese sind in ihren Grössen an die Gebäudehöhen GH und h anzupassen und müssen mindestens die folgenden prozentualen Anteile von GH und h betragen: - - • • Firstseitig: (14 – (0.5 x GH)) % von GH Traufseitig: (18 – (0.8 x h)) % von h 2. Campingzone Fassaden • Die Fassaden von dauerhaft abgestellten Camping- und Mobilheimanlagen müssen zu mindestens 2/3 der Fassadenfläche mit Holz verkleidet werden. Dachgestaltung • Dauerhaft abgestellte Camping- und Mobilheimanlagen müssen mit einem Satteldach versehen werden. Andere Dachformen sind nicht zulässig. • Als Dachmaterialien sind Ton- und Betonziegel sowie Eternitschiefer in den Farben Dunkelbraun, Schwarz, Rot und Altrot, sowie Schindeln zugelassen. • Dachaufbauten sind nicht gestattet. • Vordächer sind für sämtliche Gebäude vorgeschrieben. Sie sind in ihren Grössen an die Gebäudehöhen GH und h anzupassen. Die Masse der Vordächer müssen mindestens die folgenden prozentualen Anteile von GH und h betragen: Firstseitig: (14 – (0.5 x GH)) % von GH Traufseitig: (18 – (0.8 x h)) % von h 35 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Art. 46 ERSCHLIESSUNG, GRUNDSTÜCK, UMGEBUNGSARBEITEN 46.1 NATURGEFAHREN AUSGESETZTE GRUNDSTÜCKE 1. Das Bauen auf Naturgefahren ausgesetzten Grundstücken wird in Art. 152 RPBG und Art. 25 dieses Reglementes geregelt. 46.2 HÖHENFIXPUNKTE UND MARKSTEINE (Art. 80 ARRPBG) 1. Der Höhenfixpunkt ist im Gelände gut zu kennzeichnen und muss jederzeit sichtbar und benützbar sein. 2. Die Marksteine müssen insbesondere für die Baugespann- und Schnurgerüstabnahme gesetzt oder von einem Geometer gekennzeichnet sein. 3. Der Höhenfixpunkt im Gelände ist auf dem Umgebungsplan mit genauer Höhenangabe einzutragen. 46.3 GELÄNDEVERÄNDERUNGEN 1. Es sind nur geringfügige Änderungen an der Topographie des natürlichen Geländes zugelassen. Das fertig gestaltete Gelände muss mit jenem der Nachbarparzellen harmonieren. Der Gemeinderat kann im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens einen verbindlichen Wiederherstellungsplan verlangen. 2. Die Differenz zwischen der Höhe des fertig gestalteten Geländes und dem natürlichen Gelände darf 1.50 m nicht übersteigen. 3. Bei flachem Gelände oder Gelände mit schwacher Neigung bis 7.5% darf die Differenz zwischen der Höhe des fertig gestalteten Geländes und dem natürlichen Gelände 0.75 m nicht übersteigen. Art. 23 ARRPBG ist anwendbar. 46.4 MAUERN, EINFRIEDUNGEN UND BEPFLANZUNGEN Längs der Strassen und der Nachbargrundstücke müssen Mauern, Einfriedungen, Bäume und Hecken den Artikeln 93-95 des kantonalen Strassengesetzes StrG sowie den Bestimmungen des ZGB (Art. 688 und 697) und des Einführungsgesetzes zum ZGB für den Kanton Freiburg (Art. 232236 sowie Art. 265-274) entsprechen. 46.5 HAUSNUMMERN UND STRASSENBESCHILDERUNG Jeder Hauseigentümer muss den für die Anbringung einer Hausnummer in Bezug auf die Strassenbenennung notwendigen Platz unentgeltlich zur Verfügung stellen. Dies gilt auch für die Strassennamen und andere Signale. Der Standort ist so zu wählen, dass die Sicht darauf von der Strasse aus optimal gewährleistet ist. Im weiteren gelten die Bestimmungen von Art. 143 RPBG. 36 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Art. 47 ABSTANDSVORSCHRIFTEN 47.1 GEBÄUDEABSTÄNDE 1. Für sämtliche Gebäudeabstände gelten die Bestimmungen der Feuerpolizeigesetzgebung, namentlich Art. 21 und 22 der Verordnung betreffend die Feuerpolizei vom 28.12.1965 sowie der Staatsratsbschluss vom 24.10.1995: • • • Wenn beide benachbarte Aussenwände eine brennbare äusserste Schicht aufweisen: mindestens 10.0 m Gebäudeabstand Wenn eine Aussenwand eine brennbare, die andere eine nichtbrennbare äusserste Schicht aufweist: mindestens 7.5 m Gebäudeabstand Wenn beide Aussenwände eine nichtbrennbare äusserste Schicht aufweisen: mindestens 5.0 m Gebäudeabstand Für Unterschreitungen der Abstände gelten die Vorschriften der Feuerpolizeigesetzgebung. 2. Der Wohngebäudeabstand muss zusätzlich zu den in Absatz 1 dieses Artikels genannten Vorschriften mindestens der Summe der Grenzabstände entsprechen. 47.2 GRENZABSTÄNDE FÜR GARAGEN UND KLEINE BAUTEN Für Garagen, bewegliche und andere kleine Bauten, die an ein Hauptgebäude oder alleinstehend erstellt werden, beträgt der Abstand zu den Grundstücksgrenzen wenigstens die Hälfte der Höhe beim Schnittpunkt der Aussenflucht der Fassade und der Bedachung, sofern unter anderem: • sein grösstes Mass im Grundriss 8.00 m nicht übersteigt, • seine Höhe 3.50 m beim First und 2.80 beim Schnittpunkt der Aussenflucht der Fassade und der Bedachung nicht übersteigt (Art. 64 ARRPBG). 37 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN Art. 48 BEWILLIGUNGS- & KONTROLLVERFAHREN gemäss Art. 72 ff ARRPBG 48.1 BEWILLIGUNGSPFLICHTIGE ARBEITEN 1. Nach dem ORDENTLICHEN VERFAHREN sind bewilligungspflichtig: • der Bau neuer Gebäude • der Abbruch von Gebäuden • der Wiederaufbau von Gebäuden • die Vergrösserung und Aufstockung von Gebäuden • die äusseren Ausbesserungen und Umbauten sowie die Renovierung von Fassaden und Bedachungen , die das Aussehen des Gebäudes verändern • die innneren Ausbesserungen und Umbauten, welche die Gebäudestruktur, seine schützenswerten Elemente oder die Zweckbestimmung der Räume sowie die sanitären Installationen und Feuerungsanlagen verändern, ausgenommen Elektroheizungen • die Anlagen, welche die Wärme von Grund- oder Oberflächenwasser (Wärmepumpen) nutzen, und Wärmesonden mit einer Tiefe von mehr als 2,00 m • die Tiefbauwerke, wie der Bau von Strassen, Brücken, Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, Leitungen, Kanalisationen, Wasserfassungen, etc. • die Tankstellen, Silos und Behälter jeder Art. (z.B. Heizöltanke) • die weiteren in Art. 72 ARRPBG aufgeführten Arbeiten 2. VEREINFACHTES VERFAHREN Garagen und geringfügige Bauten im Sinne von Art. 64 ARRPBG, wie Schuppen, Überdachungen, Bienenhäuser, Hühnerställe, Kaninchenställe, Zwinger, Gartenhäuser, Pergolen, Veranden, Wintergärten, Windfänge, geringfügige Fassaden- und Dachänderungen, Tore und Einfriedungsmauern, Treibhäuser und Tunnels für den Gemüse- und Gartenbau, unterstehen der Bewilligung des Gemeinderates. Diese Bestimmungen werden ebenfalls bei Nutzungsänderungen, die keine Arbeiten erfordern, angewendet. Der Gemeinderat ersucht vorgängig zu seinem Entscheid: • um eine Sonderbewilligung der Baudirektion im Sinne von Artikel 59 des RPBG, wenn die Bauten sich ausserhalb der Bauzone befinden; Artikel 170 Absatz 1bis des RPBG bleibt vorbehalten. • um das Gutachten von anderen betroffenen Verwaltungsorganen, inbesondere bei geschützten oder schützenswerten Objekten und Gebieten oder bei Bauten, die Immissionen hervorrufen. Im Zweifelsfalle holt der Gemeinderat vorher das Gutachten des BRPA ein. Diese Bauprojekte sind nach den Artikeln 172 und 173 RPBG öffentlich oder beschränkt aufzulegen. 48.2 FORM DES BAUGESUCHES 1. Die Gesuche sind vierfach auf amtlichem Formular einzureichen (Art. 79 ARRPBG). 2. Mit dem Baugesuch sind die Gesuche für den Anschluss an die Abwasserent- und Wasserversorgung einzureichen, soweit überhaupt angeschlossen wird. Einzureichen sind auch die Bestätigung der Baugespanne und die Detailrechnung der Ausnützungs- und Überbauungsziffer, respektive Bauvolumenziffer. 3. Ein Gesuch gilt erst als eingereicht, wenn alle notwendigen Unterlagen bei der Behörde vorliegen und die Baugespanne erstellt sind. 38 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN 48.3 AUFSTELLEN VON BAUGESPANNEN 1. Vor Einreichung eines jeden Baugesuches sind Baugespanne zu erstellen, welche die Form des Baues erkennen lassen und die Erdgeschoss-, Trauf- und Firstkoten (Fertigdachhöhe) sichtbar bezeichnen. Je nach Art und Bedeutung des Baues kann der Gemeinderat den Gesuchsteller von dieser Verpflichtung befreien. 2. Der Gemeinderat kann auch Terrainveränderungen durch Profile abstecken lassen. 3. Die Baugespanne dürfen nicht vor rechtskräftiger Erledigung des Baugesuches entfernt werden. Zieht sich das Bewilligungsverfahren unüblicherweise in die Länge, so können diese nur mit Einwilligung des Gemeinderates entfernt werden. 4. Baugespanne können auch für Detailbebauungspläne verlangt werden. 48.4 VORPRÜFUNG 1. Beim Gemeinderat kann für umfangreiche oder ausserordentliche Vorhaben ein Vorprüfungsgesuch eingereicht werden. Der Gemeinderat kann auch von sich aus die Einreichung eines Vorprüfungsgesuches verlangen. 2. Für Strassenprojekte wird eine Prüfung des Vorprojektes durch das Tiefbauamt verlangt. 48.5 BAUBEWILLIGUNG 1. Jedes Baugesuch ist während 14 Tagen seit der Bekanntmachung durch die Gemeinde im Amtsblatt mit Hinterlegung auf der Gemeindeschreiberei öffentlich aufzulegen. In dieser Frist kann jeder Interessierte durch begründete Eingabe an die Gemeindeschreiberei, die den Gesuchsteller davon in Kenntnis setzt, Einsprache erheben (Art. 172 RPBG). 2. Projekte von geringfügiger Bedeutung können von der öffentlichen Auflage befreit werden. In diesem Fall benachrichtigt der Gemeinderat die Interessierten mit eingeschriebenem Brief, unter Ansetzung einer Einsprachefrist von 14 Tagen (Art. 173 RPBG). 3. Die Arbeiten müssen innert 12 Monaten seit der Erteilung der Baubewilligung begonnen werden, ansonsten diese dahinfällt. 48.6 KONTROLLE DURCH DEN GEMEINDERAT 1. Der Bauherr hat den Gemeinderat oder dessen zuständiges Bauamt schriftlich oder in Ausnahmefällen telefonisch über den Fortschritt der Arbeiten zu benachrichtigen, um ihnen Kontrollen über folgende Arbeiten zu gestatten: • Schnurgerüst (Standort und Höhen) • Einbau der äusseren Kanalisation (Abwasser- und Meteorwasseranschlüsse) • Einbau der Armierung für Bauten im Zusammenhang mit dem Zivilschutz • Rohbau • Muster der Materialien und Farbe • Umgebungsarbeiten 39 GEMEINDE PLAFFEIEN PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN 2. Die von den Behörden ausgeführten Kontrollen befreien den Bauherrn oder dessen Beauftragte in keiner Weise von ihrer Verantwortung. 3. Wird die Fertigstellung von Zugängen, Zufahrten, Park- und Spielplätzen, Umgebungsarbeiten, Bepflanzungen, etc. unverhältnismässig hinausgezögert, kann der Gemeinderat beim Oberamt eine Fristansetzung verlangen (Art. 177 RPBG). 48.7 ÜBEREINSTIMMUNGSNACHWEIS UND BEZUGSBEWILLIGUNG 1. Gemäss Art. 192 RPBG muss vor Erteilung der Bezugsbewilligung der Übereinstimmungsnachweis erbracht werden. 2. Gestützt auf Art. 194 RPBG hat der Oberamtmann des Sensebezirks die Kompetenz für die Ausstellung der Bezugsbewilligung der Gemeinde Plaffeien am 12.3.86 erteilt. 40 GEMEINDE PLAFFEIEN V. TEIL PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN STRAFBESTIMMUNGEN Art. 49 ÜBERTRETUNGEN Übertretungen dieses Reglementes werden nach den Bestimmungen von Art. 199 RPBG geahndet. VI. TEIL SCHLUSSBESTIMMUNGEN Art. 50 AUFHEBUNG Mit dem Inkrafttreten dieses Reglementes werden aufgehoben: • das Planungs- und Baureglement der Gemeinde Plaffeien vom 23.4.1997 für das Gebiet HEIMLAND PLAFFEIEN (das Planungs- und Baureglement der Gemeinde Plaffeien vom 23.4.1997 bleibt für die Gebiete SCHWARZSEE und ZOLLHAUS in Kraft) • der Zonennutzungsplan HEIMLAND PLAFFEIEN vom 23.4.1997 für das Gebiet HEIMLAND PLAFFEIEN (der Zonennutzungsplan HEIMLAND PLAFFEIEN vom 23.4.1997 bleibt für das Gebiet ZOLLHAUS in Kraft) • Der Teilplan Natur und Landschaft HEIMLAND PLAFFEIEN vom 23.4.1997 • der Erschliessungsplan Obere Rütti vom 5.12.1983 • alle Bestimmungen, welche dem Zonennutzungsplan HEIMLAND PLAFFEIEN und dem vorliegenden Reglement entgegenstehen Art. 51 INKRAFTTRETEN Dieses Reglement tritt mit der Genehmigung durch die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion in Kraft. 41 GEMEINDE PLAFFEIEN VII. TEIL PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN GENEHMIGUNGSVERMERKE Dieses Reglement ist vom: Publiziert im Amtsblatt vom: 30. Juni 2000 bis 29. Juli 2000; 27. Januar 2001 bis 26. Februar 2001; 18. Mai 2002 bis 17.Juni 2002 ; 30. Juni 2000; 26. Januar 2001; 17. Mai 2002; öffentlich aufgelegen. Öffentliche Auflage im Amtsblatt Nr. 30 vom: 28. Juli 2006 Angenommen vom Gemeinderat Plaffeien Genehmigt durch die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion Plaffeien, den Freiburg, den 14. November 2006 4. April 2007 Der Ammann Der Staatsrat, Direktor .................................................. ........................................................ Der Gemeindeschreiber .................................................. 42 3 - bestehend Höhe h in m 11.00 max. 14.00 Zonenbezeichnungen SZD KZ WS WM I / II MZ I / II GZ HZ - II 8.00 max. 10.00 min. 5.00 Schutzzone Dorf Kernzone Wohnzone mit schwacher Dichte Wohnzone mit mittlerer Dichte Mischzone Wohnen-Gewerbe Gewerbezone Hotelzone Empfindlichkeitsstufe gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) Empfindlichkeitsstufe III III bestehend Gesamthöhe GH in m Gebäudehöhen GH und h (Art. 68 ARRPBG) Abstände zu Grundstücksgrenzen (Art. 62 - 63 ARRPBG) min. m bestehend 7.00 2 - 25% 35% - Überbauungsziffer (Art. 163 RPBG & Art. 59 - 61 ARRPBG) freistehende Einzelwohnhäuser bestehend 25% zusammengebaute Einzelwohnhäuser bestehend 35% Mehrfamilienhäuser bestehend 25% Gewerbe / Landwirtschaft bestehend 50% Hotel / Restaurant / öffentliche Bauten bestehend 50% Volumenziffer (Art. 57 Abs. 4 ARRPBG) 0.45 0.55 - WS Ausnützungsziffer (Art. 162 RPBG & Art. 54 - 58 ARRPBG) freistehende Einzelwohnhäuser nicht 0.45 zusammengebaute Einzelwohnhäuser an0.55 Mehrfamilienhäuser wend0.65 Gewerbe / Landwirtschaft bar 0.85 Hotel / Restaurant / öffentliche Bauten 0.85 KZ 49 17 47 15 SZD 48 16 m /m PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 II 9.00 max. 11.00 min. 5.50 - 25% - 0.65 - WM I 49 18 II 10.00 max. 13.00 min. 6.50 - 25% - 0.65 - WM II 49 18 III 9.00 max. 11.00 min. 5.50 - 25% 35% - 0.45 0.60 - MZ I 47 19 50 20 GZ III 11.00 max. 14.00 min. 7.00 6.50 nicht anwendbar nicht anwendbar ZAI I / II / III ZAP CAM FZ III 10.00 max. 13.00 min. 6.50 - 25% 35% - 0.45 0.60 - MZ II 47 19 min. 7.00 - 35% 0.85 47 21 HZ III 11.00 max. 14.00 min. 7.00 - 65% 0.85 ZAI I 51 22 II 5.00 max. 8.00 min. 4.00 - 10% nicht anwendbar ZAI II 51 22 III ARRPBG gem. Art. 64 ARRPBG gem. Art. 64 - nicht anwendbar nicht anwendbar ZAI III 51 22 III 8.00 max. 10.00 min. 5.00 2.00 nicht anwendbar nicht anwendbar 47 23 ZAP II - - - - nicht anwendbar nicht anwendbar 47 24 CAM - - - . - - nicht anwendbar nicht anwendbar 52 25 FZ HEIMLAND PLAFFEIEN Zone von allgemeinem Interesse Zone für Aktivitäten im Zusammenhang mit Pferden Campingzone Freihaltezone Anmerkung: Die Volumenziffer ist das Verhältnis zwischen dem Bauvolumen über dem Boden (in Kubikmetern) und der überbaubaren Fläche (in Quadratmetern). II 11.00 max. 14.00 ZONENVORSCHRIFTEN HEIMLAND PLAFFEIEN Zonencharakter gemäss RPBG (Art.) Planungs-& Baureglement (Art.) ANHANG 1 GEMEINDE PLAFFEIEN GEMEINDE PLAFFEIEN ANHANG 2 PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 HEIMLAND PLAFFEIEN VERZEICHNIS DER UNBEWEGLICHEN KULTURGÜTER Verzeichnis der unbeweglichen Kulturgüter vom 1.9.1999; ersetzt dasjenige vom 11.12.90. Vers.-Nr. 1 WK 12 WK 22 1 2 3 5 6 12 13 14 15 16 19 23 26 47 51 61 64 70 71 81 183 241 243 1 Gebäude Ort Ortsbild Dorf Wegkreuze Chloster Wissmatt Kirche Pfarrhaus Gasthof zum Goldenen Kreuz Schulhaus Gasthof zum Hirschen Magazin mit Keller Wohnhaus mit Metzgerei Laden Wohnhaus mit Laden Wohnhaus mit Laden Wohnhaus (ehem. Post) Wohnhaus mit Laden Hotel Alpenklub Bauernhaus Bauernhaus Bauernhaus Bauernhaus Bauernhaus Bauernhaus Bauernhaus SilvesterKapelle Wohnhaus Hotel Kaiseregg Datierung Plan Fol. / Art. - - Dorf Dorf 16. Jh. 19. Jh. 1908-1909 1907 19. Jh. 1 / 1658 1 / 1663 1 / 1663 Dorf Dorf 1906-1907 1906-1907 1 / 1671 2A / 1681 B C Dorf 1906-1907 2A / 1688 C Dorf 1906-1907 2A / 1689; 1690 C Dorf 1906-1907 C Dorf 1906-1907 2A / 1689; 1690 2A / 1691 C Dorf 1906-1907 2A / 1692 C Dorf 1906 2A / 1698 C Dorf 1907-1910 3A / 1717 C Dorf um 1910 3A / 1720 B vor 1818 um 17693 vor 1818 vor 1818 2.H. 18. Jh. vor 1818 Anfang 19. Jh. 1641 4 / 1171 4 / 1054 11 / 1206 10 / 933b 13 / 1429 10 / 626 14 / 631 13 / 911 C B B B C C C B 1908 1910 11 / 1209b 14 / 1053b C C Fuhra Fuhra Telmoos Telmoos Telmoos Telmoos Chrommen Telmoos Telmoos Biffing Nummer gemäss Zonennutzungsplan Abkürzung, keine Versicherungsnummer vorhanden 3 Zu erhalten Sandsteinofen (datiert von 1769) 2 Wert ISOS National A B A B B GEMEINDE PLAFFEIEN ANHANG 3 PLANUNGS- & BAUREGLEMENT 2003 MESSWEISE BEI NATUROBJEKTEN HEIMLAND PLAFFEIEN
![1 Beschluss [Behörde] vom [Tag Monat Jahr] Protokoll Nr. [……] In](http://s1.studylibde.com/store/data/002061766_1-5ba6dca93390fe44f1269038b05fcba6-300x300.png)
