Standortalternativenprüfung Golfhotel bei Tutschfelden

Stadt
Herbolzheim
FNP-Fortschreibung
GVV Kenzingen-Herbolzheim
Standortalternativenprüfung
Golfhotel bei Tutschfelden
FNP-Fortschreibung GVV Kenzingen-Herbolzheim
Standortalternativenprüfung Golfhotel bei Tutschfelden
1. Anlass
Im Zusammenhang mit dem bestehenden Golfplatz „Europa-Park Golfclub Breisgau“ ist die Errichtung eines Golfhotels geplant. Im Rahmen der Frühzeitigen Beteiligung zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans des GVV Kenzingen-Herbolzheim wurde hierzu die Fläche H14 „Golfhotel“ als
geplante Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Golfhotel untersucht und in die Darstellung des
Flächennutzungsplans aufgenommen (siehe Abbildung unten). Die Fläche umfasst eine Größe von
0,44 ha, sie befindet sich nordöstlich des Siedlungsbereichs von Tutschfelden auf zwei Hangterrassen mit Blick auf den Golfplatz. Sie wurde sowohl aus stadtplanerischer Sicht als auch aus landschaftsplanerischer Sicht als „wenig geeignet“ bewertet. Für weitere Details wird an dieser Stelle auf
den entsprechenden Steckbrief aus der Frühzeitigen Beteiligung verwiesen.
Entwurf Flächennutzungsplan (Stand: Frühzeitige Beteiligung), ohne Maßstab
Im Rahmen der Frühzeitigen Beteiligung äußerten die Behörden erhebliche Bedenken zum ursprünglich geplanten Standort (siehe Abbildung oben).
Verschiedene Behörden, insbesondere das Regierungspräsidium Abteilung Raumordnung, der Regionalverband und das Landratsamt Abteilungen Bauleitplanung bemängelten die abgesetzte Lage
sowohl zum Ortsteil Tutschfelden als auch zum Golfplatz. Sie verweisen auf das Planziel 3.1.9 des
Landesentwicklungsplans, wonach die Siedlungsentwicklung vorrangig am Bestand auszurichten ist.
Ein Teil der Fläche liegt im Regionalen Grünzug, wie er im Regionalplan vorgesehen ist (Stand: 2.
Offenlage). Dieser Bereich ist in der obigen Abbildung violett gestreift dargestellt. Ferner wurde wegen der exponierten Lage ein großer Eingriff in das Landschaftsbild konstatiert (Landratsamt Bauleit-
FNP-Fortschreibung GVV Kenzingen-Herbolzheim
Standortalternativenprüfung Golfhotel bei Tutschfelden
planung und Untere Naturschutzbehörde). Das Landwirtschaftsamt gab die Bebauung von hochwertigen Böden (Vorrangflur I), sowie die unmittelbare Nähe zu landwirtschaftlicher Nutzfläche und damit
verbundene mögliche Konflikte durch Emissionen und sowie Verkehr zu Bedenken. Verschiedene
Behörden wiesen darauf hin, dass es geeignetere Standorte für diese Nutzung gäbe und forderten
eine Prüfung von Alternativen.
Den vorgebrachten Bedenken wird Rechnung getragen und eine umfangreiche Standortalternativenprüfung durchgeführt.
2. Standortanforderungen
Wichtigste Anforderung an den Standort für ein Golfhotel sind die Nähe und nach Möglichkeit eine
Sichtbeziehung zum Golfplatz. Ferner sind Ruhe und eine attraktive Lage für erholungsuchende Hotelgäste von großer Bedeutung.
Der Standort sollte zudem eine ausreichende Größe sowie eine ökonomische Erschließung aufweisen. Der Ortskern und die Wohngebiete im Ortsteil Tutschfelden sollten möglichst wenig durch zusätzlichen Verkehr belastet werden. Ferner sind die oben genannten Aspekte (Ausrichtung der Siedlungsentwicklung am Bestand, regionalplanerische Vorgaben, Orts- und Landschaftsbild sowie Konflikte mit der Landwirtschaft) zu berücksichtigen.
3. Alternativstandorte
Die Gäste des Golfplatzes nutzen die Anfahrt aus Westen über die K 5118 (von Herbolzheim) kommend und werden vor dem Ortseingang Tutschfelden in Richtung Norden zum Langentalweg und von
dort weiter über den Wäscheweg geleitet. Damit wird der Ortsteil Tutschfelden nicht durch zusätzlichen Verkehr belastet. Ein Standort für das Golfhotel sollte idealerweise entlang dieser Zufahrt liegen,
um eine zusätzliche Verkehrsbelastung für den Ortsteil zu vermeiden. Grundsätzlich wäre daher ein
Standort im Westen oder Nordwesten des Ortsteils zu bevorzugen. Ferner ist eine Siedlungsentwicklung in Richtung Süden und Südwesten (südlich der K 5119) aufgrund angrenzender Regionaler
Grünzüge nicht möglich (in der obigen Abbildung grün gestreifte Flächen).
Daher wurden entlang der bestehenden Anfahrtstrecke zum Golfplatz, d.h. im Westen und Nordwesten des Ortsteils Tutschfelden, mögliche Standorte untersucht. Im Flächennutzungsplan ist zwischen
K 5118 und Bürgerhaus eine noch unbebaute gemischte Baufläche enthalten (siehe obige Abbildung
Entwurf Flächennutzungsplan). Hier wird sich ein Gewerbebetrieb ansiedeln (Fläche bereits verkauft),
womit diese Fläche nicht mehr zur Verfügung steht. Es wurden vier mögliche Alternativstandorte
ausgemacht, hierbei handelt es sich um die Standorte „Frohmatten 1“ (F1) und „Frohmatten 2“ (F2)
am westlichen Ortsrand nahe des Bürgerhauses und die Standorte „Leimatten 1“ (L1) und „Leimatten“
2 (L2) im Nordwesten von Tutschfelden nahe bzw. unmittelbar am Golfplatz. Diese vier Standorte
werden im Rahmen der Standortalternativenprüfung näher untersucht, hierbei werden sowohl landschaftsplanerische als auch städtebauliche Aspekte berücksichtigt. Diese sind im Folgenden in tabellarischer Form aufgeführt. Das Fazit enthält eine zusammenfassende Empfehlung. Die Standorte sind
in der untenstehenden Abbildung dargestellt.
FNP-Fortschreibung GVV Kenzingen-Herbolzheim
Standortalternativenprüfung Golfhotel bei Tutschfelden
Übersicht Alternativstandorte
FNP-Fortschreibung GVV Kenzingen-Herbolzheim
Standortalternativenprüfung für einen Golfhotel bei Tutschfelden – landschaftsplanerische Bewertung –
Schutzgut
Ortsrand West (Frohmatten 1)
Ortsrand West (Frohmatten 2)
Ortsrand NW (Leimatten 1)
am Golfgelände (Leimatten 2)
Lage in mittelbarer Benachbarung zu
Bürgerhaus (80 m südlich); Lage direkt
a. d. Kreisstraße. Dadurch Lärmemittenten auf zwei Seiten
z Lärmimmissionsrisiko hoch
Nur punktuelle Anbindung an Ortslage,
sehr exponierte Lage, mit vierseitiger
Einsehbarkeit. Dadurch indifferenter
Lagebezug, weder als Solitär i.d.
Landschaft noch ortsangebunden
wahrnehmbar
z hohes Risiko Orts-/ Landschaftsbild
Lage in direkter Benachbarung zu
Bürgerhaus (regelmäßige Veranstalt.)
Lage in direkter Benachbarung zu
Wohnbauflächen. Lage am wenig
frequentierten "Wascheweg"
Geringe Lärmimmissionen, da keine
Lärmemittenten im Umfeld (außer
Golfplatz)
z - } Lärmimmissionsrisiko hoch
} Lärmimmissionsrisiko mittel
{ Lärmimmissionsrisiko gering
Siedlungsanbindung nur an der Ostkante, dadurch exponierte, dreiseitig
einsehbare Siedlungs-Ausstülpung in
die Landschaft.
Kleinteilig strukturreiche und kulturlandschaftsraumtypische Ortsrandausbildung mit Streuobst. Bei Sichtachse
von Norden und Westen idealtypische
Staffelung Streuobst / Wohnhäuser /
thronende Kirche
z hohes Risiko Orts-/ Landschaftsbild
Lage: vom Ortsrand 300 m abgerückt.
Fläche ist aber wenig einsehbar, weil:
1. Talgrund; 2. zwischen gehölzbestandener Böschung (Osten) u.
Graben-Galeriewald (Westen) abgeschirmt.
{-} aufgrund geringer Einsehbarkeit
{ ca. 170 m
Streuobstfläche mit mehreren Altbäumen und Verbund zu anderen Gehölzen;
- Biotope ca. 30 m entfernt.
{ ca. 120 m
Fettwiese Acker u. Grabeland; Bachgalerie-wald am Westrand.
- Biotope 100 m entfernt. Bei Einhaltung e. Gewässer-randstreifens:
} mittleres Risiko Arten-/Biotopschutz
Lage-Übersicht
Kartenausschnitte aus
http://udo.lubw.badenwürttemberg.de/public
Mensch / Lärm
Landschaftsbild
Reg.plan: Distanz zu
Reg. Grünzug (2013)
} ca. 30 m
Arten / Biotope
Streuobstfläche überwiegend aus
Halbstammbäumen, Ackerfläche,
- Biotope ca. 200 m entfernt.
Wasser / Boden
z hohes Risiko Orts-/ Landschaftsbild
z0m
Ackerfläche, Graben mit Gehölzen s.u;
- Biotope ca. 200 m entfernt.
Bei Einhaltung Gewässerrandstreifen:
} mittleres Risiko Arten-/Biotopschutz
{ geringes Risiko Arten-/Biotopschutz
Am Ostrand d. Fläche Längentalgraben (deutlich verändert, mit lückigem
Obstbaumgehölzstreifen)
} 5 m Gewässerrandstreifen einhalten
Am Ostrand d. Fläche Längentalgraben (deutlich verändert, mit lückigem
Gehölzstreifen, großer Laubbäume)
} 5 m Gewässerrandstreifen einhalten
z hohes Risiko f. Arten-/Biotopschutz
Am Westrand d. Fläche: Längentalgraben (deutlich verändert, mit lückigem
Gehölzstreifen,
z 5 m Gewässerrandstreifen beidseits
einhalten: im Westen schwierig, da
Lage nur 13 m vom Rand der Fläche
Am Westrand d. Fläche Längentalgraben (mäßig verändert, mit Baumgehölzstreifen)
} 5 m Gewässerrandstreifen einhalten
3.
2.
4.
1.
Rangfolge d. Eignung
Legende Risikobeurteilung: z hoch
} mittel
{ gering
FNP-Fortschreibung GVV Kenzingen-Herbolzheim
Standortalternativenprüfung für einen Golfhotel bei Tutschfelden – städtebauliche Bewertung –
Schutzgut
Ortsrand West (Frohmatten 1)
Ortsrand West (Frohmatten 2)
Ortsrand NW (Leimatten 1)
am Golfgelände (Leimatten 2)
Anbindung
Sehr gut; Standort grenzt unmittelbar
an K 5118 (Hauptzufahrt für Gäste);
geringe Entfernung zu Langentalweg
Mäßig; Zufahrt über K 5118 / Weinstraße / Weg nördlich vom Bürgerhaus; oder neue Zufahrt von K 5118
(derzeit Acker / Wiese)
Gut; entspricht bis Wäscheweg der
Anfahrt zum Golfplatz; von dort führt
ein schmaler Weg in Richtung Osten
(quert Längentalgraben); der Standort
kann nach wenigen Metern über diesen Weg angebunden werden
Gut; entspricht bis Wäscheweg der
Anfahrt zum Golfplatz; vom Wäscheweg führt ein Weg Richtung Osten
(quert Längentalgraben); der Standort
kann nach wenigen Metern über diesen Weg angebunden werden
Erschließung / Ökonomie
Verkehrliche Anbindung gegeben;
Fläche weitgehend eben; mittlerer
Aufwand für Ver- und Entsorgungsinfrastruktur (Anschluss Weinstraße), ggf.
Synergien mit geplanter, gewerblicher
Bebauung möglich
Nutzungskonflikte
Lärmimmissionen durch unmittelbar
angrenzende Kreisstraße im Norden
und Bürgerhaus im Süden; östlich
angrenzend gewerbliche Bebauung
geplant; kleinerer Teil der Fläche wird
intensivlandwirtschaftlich genutzt /
Flächenverlust für die Landwirtschaft
Verkehrliche Anbindung mäßig (s.o.);
Fläche weitgehend eben; mittlerer
Aufwand für Ver- und Entsorgungsinfrastruktur (Anschluss Weinstraße);
südwestlicher Teil der Fläche liegt im
regionalen Grünzug Æ reduziert nutzbare Fläche
Südwestlicher Teil der Fläche liegt im
regionalen Grünzug; Lärmimmissionen
durch Kreisstraße im Norden und
Bürgerhaus im Osten; zusätzliche
Verkehrsbelastung der Weinstraße,
damit zusätzlicher Lärm für Wohnbebauung östlich Weinstraße; Blick vom
Bürgerhaus in die freie Landschaft
würde verbaut;
Verlust von z.T. intensivlandwirtschaftlich genutzter Fläche
Verkehrliche Anbindung möglich; bestehender Weg müsste ggf. über geringe Entfernung ertüchtigt werden;
Fläche weitgehend eben; mittlerer
Aufwand für Ver- und Entsorgungsinfrastruktur (Anschluss südlicher Bereich
Wäscheweg)
Lärm durch An- und Abfahrtverkehr für
südlich angrenzende Wohnnutzung
Verkehrliche Anbindung möglich;
bestehender Weg müsste ggf. über
geringe Entfernung ertüchtigt werden;
Fläche weitgehend eben; mittlerer bis
hoher Aufwand für Ver- und Entsorgungsinfrastruktur (ca. 300 m bis
Ortsrand)
Verlust von z.T. intensivlandwirtschaftlich genutzter Fläche
Lage-Übersicht
Kartenausschnitte aus
http://udo.lubw.badenwürttemberg.de/public
FNP-Fortschreibung GVV Kenzingen-Herbolzheim
Standortalternativenprüfung für einen Golfhotel bei Tutschfelden – städtebauliche Bewertung –
Schutzgut
Ortsrand West (Frohmatten 1)
Ortsrand West (Frohmatten 2)
Ortsrand NW (Leimatten 1)
am Golfgelände (Leimatten 2)
Ortsbild
Exponierte Lage an Ortseingang
(Hauptzufahrt); schließt im Osten an
geplante Bebauung an, im Südosten
an das bestehende Bürgerhaus und im
Norden an die K 5118, im Westen und
Süden freie Landschaft Æ Siedlungszusammenhang gegeben, dennoch
spornartige Entwicklung, zukünftige
stärkere Einbindung der Bebauung ist
unwahrscheinlich
Exponierte Lage an Ortseingang
(Hauptzufahrt); im Osten grenzt Bürgerhaus an; im Nordosten geplante
gewerbliche Bebauung; an drei Seiten
von Grünflächen (Acker und Wiesen
im Norden, Süden und Westen) umgeben Æ Siedlungszusammenhang gegeben, dennoch spornartige Entwicklung, zukünftige weitere Einbindung
der Bebauung ist unwahrscheinlich
(Regionale Grünzüge im Süden und
Westen)
Direkte Anbindung an Siedlungsbestand, aber starke Beeinträchtigung
des sehr schön ausgeprägten, dörflichen Ortsrandes; im Nordosten angrenzender Golfplatz ist durch Böschung abgesetzt, Hotel ist daher nicht
gestalterisch direkt in den Golfplatz
einbeziehbar
Golfplatz grenzt an zwei Seiten an die
Fläche, im Westen durch Lägentalgraben begrenzt, südlich angrenzend
Acker;
Hotel ist somit gestalterisch in Golfplatz einbindbar, keine Wahrnehmung
als Solitär; zudem geringe Einsehbarkeit des Standortes durch Topographie (Tallage und Begrenzung durch
Längengraben mit Gehölzen im Westen und Hangkante im Osten);
Standortgunst
Fehlende Nähe zum Golfplatz; direkte
Umgebung (Kreisstraße, geplante
gewerbliche Nutzung, Bürgerhaus)
passt nicht zum Erholungswunsch
Fehlende Nähe zum Golfplatz; direkte
Umgebung (Bürgerhaus) und weitere
Umgebung (Kreisstraße, geplante
gewerbliche Nutzung) passen nicht
zum Erholungswunsch
Nähe zum Golfplatz allerdings durch
Böschung abgesetzt
Unmittelbare Nähe zum Golfplatz mit
Blickbeziehung gegeben; direkte Umgebung zeichnet sich durch eine attraktive landschaftliche Lage und Ruhe
aus
Lage-Übersicht
Kartenausschnitte aus
http://udo.lubw.badenwürttemberg.de/public
Rangfolge der Eignung
3.
4.
2.
1.
FNP-Fortschreibung GVV Kenzingen-Herbolzheim
Standortalternativenprüfung für einen Golfhotel bei Tutschfelden
Fazit
Auch wenn die Standorte „Frohmatten 1“ und „Frohmatten 2“ (F1 und F2) an den bestehenden Siedlungskörper angrenzen, sind sie bezüglich der Auswirkungen auf das Orts- und
Landschaftsbild kritisch zu bewerten. Negativ zu werten sind ferner die Lärmimmissionen
durch die Kreisstraße und das Bürgerhaus. Es ist kein direkter Bezug zum Golfplatz vorhanden. Damit eignen sich diese beiden Standorte nur in geringem Maße als Standort für ein
Golfhotel. Positiv zu werten sind der vergleichsweise geringe Erschließungsaufwand und das
geringe (F2) bzw. mittlere (F1) Konfliktpotenzial mit Arten / Biotopen.
Der Standort „Leimatten 1“ (L1) schließt zwar unmittelbar an den bestehenden Siedlungskörper an. Dennoch sind die Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild hier als besonders hoch zu bewerten. Es handelt sich derzeit um eine kleinteilige, strukturreiche und
kulturlandschaftsraumtypische Ortsrandausbildung mit Streuobst, diese würde durch eine
Bebauung verloren gehen. Weiter besteht hier ein hohes Risiko für Arten / Biotope. Auch die
Nähe und die gestalterische Möglichkeit der Einbindung zum bzw. in den Golfplatz ist hier
deutlich schlechter gegeben als beim Standort „Leimatten 2“ (L2).
Der Standort „Leimatten 2“ (L2) weist gute Voraussetzungen als Hotelstandort auf, er befindet sich unmittelbar am Golfplatz (an zwei Seiten angrenzend) und weist eine ruhige und
attraktive Umgebung auf. Gleichzeitig werden keine bestehenden Wohnnutzungen durch Anund Abfahrtlärm beeinträchtigt. Die Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sind
wegen der möglichen gestalterischen Einbindung in den bestehenden Golfplatz und der topographischen Situation gering. Das Risiko für die Schutzgüter Arten, Biotope, Wasser und
Boden wird als mittelmäßig eingestuft. Lediglich der Erschließungsaufwand wird aufgrund
der größeren Entfernung zum Siedlungskörper (ca. 300 m) höher sein als an den anderen
Standorten.
Vor diesem Hintergrund wird der Standort „Leimatten 2“ (L2) als bester Standort für ein Golfhotel empfohlen.