1 merkblatt der stadt aschersleben zur förderung von sicherungs

StäBauF
STADT ASCHERSLEBEN · BAUAMT · ABT. STADTPLANUNG
MERKBLATT DER STADT ASCHERSLEBEN
ZUR FÖRDERUNG VON SICHERUNGS- MODERNISIERUNGS- UND
INSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN ERHALTENSWERTER GEBÄUDE SOWIE
VON FREILEGUNGSMASSNAHMEN AUF GRUNDSTÜCKEN IM
GELTUNGSBEREICH DES FÖRMLICH FESTGELEGTEN SANIERUNGSGEBIETES
Beschluss des Stadtrates vom 26.09.2001, Beschluss-Nr. 444/01
PRÄAMBEL
Im Rahmen des Programms zur Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
sowie des Städtebaulichen Denkmalschutzes werden unter Berücksichtigung der gültigen
Landesrichtlinien im Geltungsbereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes Aschersleben
„Innenstadt“ (s. beigefügtem Lageplan, Anlage 1) auf privat genutzten Grundstücken folgende
Maßnahmen gefördert:
−
−
−
−
Sicherungsmaßnahmen
reine Instandsetzungsmaßnahmen
Modernisierungsvoruntersuchungen (ModVU)
Modernisierungsmaßnahmen (unter Berücksichtigung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen)
− Freilegung von Grundstücken (Abbruch abgängiger oder störender Bausubstanz)
− Lückenschließungen
1. DEFINITIONEN DER FÖRDERUNGSFÄHIGEN MASSNAHMEN
1.1 SICHERUNGSMASSNAHMEN
Sicherungsmaßnahmen beinhalten diejenigen Maßnahmen, die notwendig sind, um Gebäude,
Ensembles oder sonstige bauliche Anlagen von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher
Bedeutung gegen Witterungs- und Umwelteinflüsse zu schützen und vor einem weiteren Verfall zu
bewahren, insbesondere durch die Wiederherstellung der Standsicherheit und der Schließung von
Gebäudeöffnungen.
1.2 REINE INSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN
Unter Instandsetzung
ist die
Behebung baulicher
Mängel zu verstehen,
durch die die
bestimmungsmäßige Nutzung oder der städtebaulich gebotene Zustand von erhaltenswerten Gebäuden,
Ensembles oder sonstigen baulichen Anlagen wieder hergestellt wird.
Mängel liegen gemäß § 177 Abs. 3 BauGB insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung,
Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter
a) die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
b) die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur
unerheblich beeinträchtigt oder
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c) die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, geschichtlichen oder
künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.
1.3 MODERNISIERUNGSVORUNTERSUCHUNGEN (ModVU)
Im besonderen Einzelfall kann für denkmalgeschützte oder städtebaulich besonders bedeutsame
Gebäude, bei denen durchgreifende Modernisierungen, Veränderungen der Fassade und Eingriffe in die
Konstruktion erforderlich werden, die Erhebung des Baubestandes und Anfertigung einer
Modernisierungsvoruntersuchung erforderlich werden.
Das Ergebnis einer Modernisierungsvoruntersuchung bildet die Entscheidungsgrundlage über die
Wirtschaftlichkeit und Förderbarkeit für den Eigentümer und die Stadt.
1.4 MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN
Unter Modernisierung ist die Beseitigung von Missständen durch bauliche Maßnahmen zu
verstehen, die den Gebrauchswert von Gebäuden nachhaltig erhöhen, so dass diese den
festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechen. Zur Modernisierung zählen insbesondere
Maßnahmen zur Verbesserung des Zuschnittes der Räume, der Belichtung und Belüftung, des
Schallschutzes, der Energieversorgung,
der sanitären
Einrichtungen, der
Beheizung, der
Funktionsabläufe in Räumen und Wohnungen und der Zugänglichkeit von Räumen (Treppen,
Aufzüge). Zur Modernisierung können ebenfalls gehören der Ausbau bisher anders genutzter Räume
oder Gebäudeteile (z.B. Dachgeschoss, Anbauten) und die Schaffung notwendiger Stellplätze.
1.5 ORDNUNGSMASSNAHMEN
Die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen nach § 147 BauGB, die nach den Zielen und Zwecken der
Sanierung erforderlich sind und zu denen auch die Freilegung von Grundstücken gehört, ist Aufgabe
der Stadt. Sie kann diese Aufgabe aufgrund eines Vertrages ganz oder teilweise dem Eigentümer
übertragen.
Im Wesentlichen kommen zur Förderung auf privaten Grundstücken folgende Maßnahmen in Betracht:
a) Beseitigung überirdischer und unterirdischer baulicher Anlagen einschließlich deren Abräumkosten
und Nebenkosten,
b) Maßnahmen der Verkehrssicherung, der Grundstückszwischennutzung sowie der
betroffener Gebäude (z.B. Schließen offener Gebäudeteile) und
Sicherung
c) Beräumen von Lagerplätzen, Abbau von Bodenversiegelungen
1.6 LÜCKENSCHLIESSUNGEN
Bauliche Ergänzungen und Lückenschließungen (Neubaumaßnahmen) von geschichtlich, künstlerisch
oder städtebaulich bedeutsamen Ensembles sind förderfähig.
2. FÖRDERUNGSVORAUSSETZUNGEN
Das Grundstück muss im Sanierungsgebiet gelegen und mit der baulichen Maßnahme darf noch
nicht begonnen worden sein.
Grundsätzlich trägt der Eigentümer die Kosten für die Maßnahmen. Bei allen zu fördernden Maßnahmen
erfolgt mit Sanierungsfördermitteln bzw. Fördermitteln des Städtebaulichen Denkmalschutzes eine
anteilige Förderung der zurechenbaren Kosten unter Berücksichtigung eines dem Eigentümer
zumutbaren Eigenanteils.
Diese unrentierlichen Kosten werden bei Maßnahmen, die zu Ertragssteigerungen führen
(Modernisierungsmaßnahmen), anhand einer gesonderten Berechnung ermittelt.
Zwischen Eigentümer und der Stadt Aschersleben muss ein Vertrag abgeschlossen worden sein.
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Die Auflagen der sanierungsrechtlichen Genehmigung der Stadt Aschersleben sowie der anderen
behördlichen Genehmigungen (Bauaufsichtsbehörde und Untere Denkmalschutzbehörde des
Landkreises Aschersleben-Staßfurt) sind einzuhalten.
Die Stadt Aschersleben behält sich vor, bei Maßnahmen die Einschaltung eines qualifizierten
Ingenieurbüro oder eines Architekten als Förderungsvoraussetzung zu verlangen.
2.1 GRUNDLAGE UND HÖHE DER FÖRDERUNG
Rechtsgrundlage für die Förderung ist die Städtebauförderrichtlinie (RLStäBauF) des Landes SachsenAnhalt sowie der Leitfaden der Stadt Aschersleben zur Förderung von Maßnahmen an erhaltenswerten
Gebäuden sowie auf Grundstücken im Geltungsbereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes in
der jeweils gültigen Fassung.
Förderfähig sind folgende Maßnahmen:
Sicherung
75 % der zuwendungsfähigen Kosten
Instandsetzung
40 % der zuwendungsfähigen Kosten für die äußere Hülle
(Dach, Fenster, Türen und Fassade)
ModVU
40 % der Planungsleistungen
Modernisierung
Förderung der unrentierlichen Kosten nach einer Gesamtertragsberechnung; bis max. 40 %
es werden unter den in Anlage 2 beschriebenen Bedingungen diejenigen
Kosten finanziert, die der Eigentümer nicht durch eigene oder fremde
Mittel aus den Erträgen nach Abschluss der Baumaßnahme decken kann
(unrentierliche Kosten).
Ordnungsmaßnahme
40 % der zuwendungsfähigen Kosten;
100 % bei Veranlassung durch die Stadt Aschersleben,
Lückenschließung
40 % der förderfähigen Kosten der Außenhülle des Gebäudes oder
100 % des nachgewiesenen denkmalpflegerischen Mehraufwandes
an der Außenhülle des Gebäudes
2.2 FÖRDERBEDINGUNGEN
2.2.1 GRUNDSCHULDEINTRAGUNG
Die zu fördernden Kosten werden durch Eintragung einer Grundschuld an bereitester Stelle im
Grundbuchblatt zugunsten der Stadt gesichert. Die Eintragung erfolgt vor Auszahlung der ersten Rate
der Fördermittel und verbleibt so lange im Grundbuch
a) bei Sicherungsmaßnahmen:
bis die erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen am
Gebäude durchgeführt worden sind
b) bei Instandsetzung / Modernisierung /
über einen Zeitraum von 5 Jahren nach Abschluss der
Maßnahme
Lückenschließung:
Eine Grundschuldbestellung zur Sicherung der Fördermittel ist dann erforderlich, wenn der Zuschuss
mehr als 15.000 € beträgt und auch darunter, wenn der Zuschuss vor Fertigstellung der Maßnahme in
Teilbeträgen ausgezahlt werden soll.
Auf Antrag kann einem Kreditinstitut der Vorrang eingeräumt werden.
Auf die Grundschuldeintragung kann von Seiten der Stadt dann verzichtet werden, wenn mit der Bildung
von Teileigentum und anschließendem Verkauf das Grundstück nach Ausgleichsbetragszahlung aus
dem Sanierungsgebiet ausgelöst wird.
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Sind nach einer abgeschlossenen Einzelmaßnahme weitere Bauabschnitte oder Nachträge erforderlich,
ist auch für diese Fördermittel eine Grundschuld zu bestellen.
Die Bewilligung zur Löschung erfolgt auf schriftlichen Antrag des Eigentümers nach diesem Zeitraum.
2.2.2 ABLAUF
Der Bauherr / Eigentümer stellt einen formlosen schriftlichen Antrag auf Fördermittel und reicht gemäß
des Formblattes der Stadt Aschersleben die erforderlichen Unterlagen ein. Es erfolgt eine Beratung und
eine Ortsbegehung.
Nach Vorliegen aller Unterlagen und deren Prüfung durch die Verwaltung (Stadt und Sanierungsträger
der Stadt) wird für die jeweilige Maßnahme der Förderbetrag ermittelt und in einem sogenannten
„Kostenrahmen“ festlegt.
Durch den Sanierungsträger wird ein Vertag erstellt; ggf. nach vorheriger Kostenanerkennung durch das
Regierungspräsidium Magdeburg.
Danach erfolgt der Vertragsabschluss zwischen der Stadt Aschersleben und dem Eigentümer und mit der
Maßnahme kann begonnen werden.
Bei der Vergabe von Aufträgen wird empfohlen die Vergabegrundsätze anzuwenden, die der Minister des
Inneren auf Grund des § 32 Abs. 2 der Gemeindehaushaltsverordnung bekanntgegeben hat.
Die Basisparagraphen der VOB/A beinhalten die einheitlichen Richtlinien, nach denen aufgrund des
Haushaltsrechts von den öffentlichen Auftraggebern beim Abschluss von Verträgen zu verfahren ist.
Der Anwendungsbereich der Vorschriften gilt in jedem Fall bei Bauvorhaben, die durch öffentliche Mittel
zu mehr als 50 % gefördert werden.
Sie sind durch Auftraggeber als natürliche oder juristische Personen des privaten Rechts in den Fällen
anzuwenden, wo sie Mittel erhalten, mit denen diese Vorhaben zu mehr als 50 % finanziert werden
(Sicherungsmaßnahmen und Ordnungsmaßnahmen).
Die Fördermittel werden in der Regel nach Baufortschritt und Kostennachweis ausgezahlt, soweit die
Grundschuld bestellt worden ist, und zwar bis max.
90 % der gesamten Fördermittel. Zum
Kostennachweis sind neben den Rechnungsbelegen auch die dazugehörenden Zahlungsnachweise
(Bankauszüge) vorzulegen. Barzahlungen mit Quittung werden nur bis zu einem Betrag von max. 2.500 €
ohne weitere Nachweise anerkannt.
Bei Objektbetreuung durch einen Planer sind die Rechnungen von diesem prüfen zu lassen.
Die Rechnungen werden vor Auszahlung vom Bauamt der Stadt Aschersleben geprüft. Ausgewählte
Maßnahmen und deren Rechnungen werden vor Auszahlung vom Rechnungsprüfungsamt der Stadt
Aschersleben geprüft. Bei Bedarf wird der Sanierungsträger hinzugezogen.
Die Differenz zum Gesamtbetrag wird ausgezahlt, sobald die Baumaßnahme fertiggestellt, auf ihre
ordnungsgemäße Durchführung durch eine Schlussabnahme vor Ort überprüft und die vom Architekten
vorzulegende Schlussabrechung geprüft und anerkannt worden ist. Nach Abrechnung gilt die
Fördermaßnahmen als abgeschlossen.
2.2.3 AUSNAHMEN
1. Der zuständige Ausschuss kann einen höheren Zuschuss beschließen,
a) bei Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
• wenn in einem Einzelfall dem Eigentümer die Finanzierung aus persönlichen oder
wirtschaftlichen
Gründen
unter
Zugrundelegung
der vorstehend genannten
Förderungsgrundsätze nicht möglich ist und/oder
• die beabsichtigte Instandsetzung eines Gebäudes aufgrund seiner städtebaulichen Bedeutung
(auch als Bestandteil eines Ensembles) im öffentlichen Interesse liegt,
soweit dies nach den jeweils geltenden Förderungsrichtlinien des Landes Sachsen-Anhalt
möglich ist und die Bewilligungsstelle dieser Förderung zustimmt.
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b) bei Sicherungsmaßnahmen
• wenn der Eigentümer durch eidesstattliche Versicherung oder Offenbarungseid nachweist,
dass er zur Durchführung finanziell nicht in der Lage ist. Die Finanzierung kann dann in voller
Höhe übernommen werden
2. Bei fehlender Finanzkraft des Eigentümers und besonderen wirtschaftlichen Verhältnissen kann auf
die Vorfinanzierung des Fördermittelanteils durch den Bauherren verzichtet werden
3. Auf schriftlichen Antrag des Bauherren kann bei Vorliegen sämtlicher erforderlicher Unterlagen und
der sanierungsrechtlichen Genehmigung vorzeitiger Maßnahmebeginn genehmigt werden.
4. Bei Vertragsabschluß mit einem Bauherren, welcher das Objekt unter Auslösung aus dem
Sanierungsgebiet nach Durchführung der Maßnahme verkauft, kann auf die Grundschuldeintragung
verzichtet werden.
3. BESONDERE BEDINGUNGEN
3.1 SICHERUNGSMASSNAHMEN
Der Förderbetrag der Sicherung wird bei einer Förderung der Modernisierung durch den gleichen
Eigentümer gegebenenfalls auf den sich dann ergebenden Förderbetrag angerechnet.
Sicherungsmaßnahmen sind erforderlich, wenn ein Baudenkmal (auch als Bestandteil eines
Denkmalensembles) oder ein städtebaulich bedeutsames Gebäude dem baulichen Verfall preisgegeben
ist. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn das Gebäude meist ungenutzt ist, die
Eigentumsverhältnisse nicht geklärt sind oder der Eigentümer aus wirtschaftlichen, sozialen oder
persönlichen Gründen nicht in der Lage ist, das Gebäude zu erhalten.
Auf der Grundlage der ermittelten Kosten schließt die Stadt mit dem Eigentümer einen Vertrag ab.
3.2 INSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN
Es werden vorrangig Baumaßnahmen bzw. Gewerke aus Baumaßnahmen gefördert, die der Erhaltung
des städtebaulich gebotenen Zustandes des betreffenden Gebäudes dienen. Dies sind in der Regel
Instandsetzungsmaßnahmen, welche die Sanierung von Fassaden, Fenstern, Außentüren/Toren und
Dächern der Haupt- und angrenzenden Nebengebäude - sofern deren Nutzung klar ist - zum Inhalt hat.
Förderfähig sind auch Eigenleistungen in Form von Arbeitsleistungen.
Diese haben 15 % der förderfähigen Gesamtbaukosten nicht zu übersteigen.
In die Förderung können hierbei
− Materialkosten in vollem Umfang
− Arbeitsleistung (nach Vorlage des Bautagebuchs) entsprechend der gültigen Städtebauförderrichtlinie
in die Förderung einbezogen werden
Des weiteren werden Planungsleistungen gefördert. Bei nachgewiesenen kompletten Leistungen nach §
15 HOAI die entsprechend anteiligen Planungskosten, bei Teilleistungen in Höhe von maximal pauschal
10 % der förderfähigen Baukosten.
Baubetreuungs- und Koordinierungsleistungen (z. B. Generalunternehmerzuschläge bei der
Beauftragung eines Generalunternehmers) sind als „Besondere Leistungen“ alleinige Aufgabe des
Bauherren und damit nicht förderfähig.
Der Eigentümer hat die beabsichtigten Maßnahmen mit der Abteilung Stadtplanung der Stadt
Aschersleben und der Denkmalpflege abzustimmen und je Gewerk zumindest 2 vergleichbare Angebote
von Handwerksfirmen bzw. ein verpreistes Leistungsverzeichnis eines beauftragten Planers vorzulegen.
Bei umfangreichen, kostenintensiven oder baulich besonders anspruchsvollen Maßnahmen hat der
Eigentümer auf Verlangen einen Architekten oder dazu qualifizierten Bauleiter einzuschalten.
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Bei den Instandsetzungsmaßnahmen, die dem Erhalt der Gebäude dienen und die sich naturgemäß nicht
direkt auf die Mieterträge auswirken, kann keine Berechnung der unrentierlichen Kosten erfolgen. Um ein
einheitliches Vorgehen und auch eine Vereinfachung im Hinblick auf stufenweise Modernisierungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen zu gewährleisten, wird bei Instandsetzungsmaßnahmen ein Zuschuss von
höchstens 40% der förderungsfähigen Baukosten gewährt.
Der Zuschuss wird auf maximal 300.000 € je Instandsetzungsmaßnahme begrenzt.
3.3 MODERNISIERUNGSVORUNTERSUCHUNGEN (Mod VU)
Im besonderen Einzelfall ist bei durchgreifenden Modernisierungen, bei Veränderungen der
Fassade, Eingriffen in die Konstruktion und bei denkmalgeschützten Gebäuden eine
Modernisierungsvoruntersuchung notwendig.
Die Entscheidung zur Notwendigkeit der Erstellung einer ModVU wird von der Stadt
Aschersleben getroffen.
Die Kosten können entsprechend der Landesrichtlinien bis zur vollen Höhe von der Stadt
übernommen werden. Bei Durchführung der Modernisierung werden diese Kosten bei der
Förderung dieses Objekts verrechnet.
Die Beauftragung eines Architekten erfolgt durch den Bauherren in Abstimmung mit der Abteilung
Stadtplanung.
Das Ergebnis einer Modernisierungsvoruntersuchung bildet die Entscheidungsgrundlage über die
Wirtschaftlichkeit und Förderbarkeit für den Eigentümer, die Stadt und gegebenenfalls für das
Regierungspräsidium hinsichtlich der anzuerkennen Kosten. Die grundlegende Bedeutung der
Ergebnisse einer Voruntersuchung erfordert die Einschaltung von Architekten, die über ausreichende
Fachkenntnisse bei der Modernisierung von Gebäuden verfügen. Sie müssen dies der Stadt gegenüber
auf Verlangen durch vergleichbare Referenzprojekte nachweisen.
Die Stadtverwaltung wird ermächtigt, weitere Gutachten einzuholen (z. B. bauhistorische Gutachten),
wenn dies aufgrund der Ergebnisse einer Voruntersuchung erforderlich sein sollte.
Eine Modernisierungsvoruntersuchung umfasst umfangreiche Teilleistungen, welche zusammen mit der
Aufgabenstellung bei Vertragsabschluß genau festgelegt werden (Anlage 1).
3.4 MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN
Modernisierungsmaßnahmen werden nur noch in besonders begründeten Ausnahmefällen
gefördert.
Es wird angestrebt, dass alle privaten Modernisierungsmaßnahmen zu einer durchgreifenden
Sanierung der Einzelgebäude führen. Da dies erfahrungsgemäß aus persönlichen, wirtschaftlichen und
gegebenenfalls auch rechtlichen Gründen nicht in jedem Fall gegeben ist, kann bei Vorliegen
derartiger Gründe (z. B. hohes Alter des im Gebäude wohnenden Eigentümers, begrenzte finanzielle
Mittel, nicht vollends geklärte Eigentumsverhältnisse u. a.) von diesem Grundsatz abgewichen werden.
Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinne schließen auch die damit verbundenen
Instandsetzungsmaßnahmen des Gebäudes ein.
Grundsätzlich trägt zunächst der Eigentümer die Kosten für die baulichen Maßnahmen und damit
auch die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen.
Mit Sanierungsmitteln werden unter den in Anlage 2 erläuterten Bedingungen nur diejenigen Kosten
finanziert, die der Eigentümer nicht durch eigene oder fremde Mittel unter Berücksichtigung etwaiger
Wohnbauförderungsmittel aus den Erträgen nach Abschluss der Baumaßnahme decken kann
(unrentierliche Kosten). Diese unrentierlichen Kosten werden bei Maßnahmen, die zu
Ertragssteigerungen führen, anhand einer Gesamtertragsberechnung gemäß der RL StäBauF ermittelt.
Der Kostenerstattungsbetrag (d. h. die Erstattung der unrentierlichen Kosten) ist die Differenz zwischen
den förderbaren Gesamtkosten und dem von Eigentümer zu tragenden Anteil an den Baukosten
(Fremdmittel und Eigenleistungen) abzüglich evtl. Zuschüsse anderer Stellen.
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Die förderungsfähigen Kosten, die Ermittlung des Förderbetrages, die Auflagen und der Ablauf einer
Modernisierungsmaßnahme siehe Anlage 2.
3.5 ORDNUNGSMASSNAHMEN (gem. § 147 Abs. 1 Nr. 3 BauGB)
Werden Ordnungsmaßnahmen (Freilegungsmaßnahmen) auf privaten Grundstücken von den
jeweiligen Eigentümern durchgeführt, richtet sich die Förderung mit Sanierungsmitteln im
Wesentlichen danach, inwieweit diese Maßnahmen den Zielen und Zwecken der Sanierung
dienen und inwieweit sie dazu beitragen, die Verwirklichung des städtebaulichen Konzepts zu
unterstützen.
Die Nutzung, Gestaltung des freigeräumten Geländes, seine Grundstücksabgrenzung zum
öffentlichen Raum oder ggfs. seine Neubebauung in einer angemessenen Frist wird im
Ordnungsmaßnahmevertrag zwischen Stadt und Eigentümer geregelt.
3.5.1 FINANZIERUNGSGRUNDLAGEN
3.5.1.1 FÖRDERUNGSFÄHIGE MASSNAHMEN
Die förderungsfähigen Maßnahmen sind in Abschnitt B, Nr. 13c) der Richtlinie über die Zuwendungen für
die Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (RStBauF) des Landes
Sachsen-Anhalt aufgeführt.
Im Wesentlichen kommen zur Förderung auf privaten Grundstücken folgende Maßnahmen in Betracht:
- Beseitigung überirdischer und unterirdischer baulicher Anlagen, einschließlich deren Abräumkosten
und Nebenkosten, außer Entrümpelungen
- Maßnahmen der Verkehrssicherung, der Grundstückszwischennutzung sowie der Sicherung
betroffener Gebäude (z. B. Schließen offener Gebäudeteile)
3.5.1.2 FÖRDERUNGSFÄHIGE KOSTEN
Sind die vorstehend genannten Voraussetzungen erfüllt, können die Kosten aller zur Freilegung
erforderlichen Maßnahmen von der Stadt gefördert werden.
Die Kostenerstattung kann einschließen:
- Abbruchgenehmigung
- Abbruchkosten, incl. Deponiegebühren
- fachliche Betreuung der Maßnahme durch Architekt oder Bauingenieur
- Bau- oder Bodengutachten, falls erforderlich
Wenn die Freilegungsmaßnahmen zur Erreichung des Sanierungszwecks zwingend erforderlich ist,
kann in Einzelfällen eine Entschädigung für die abzubrechende Bausubstanz gezahlt werden. Die
Höhe der Substanzentschädigung wird durch ein vom Gutachterausschuß des Katasteramtes Staßfurt
(zuständig für den Bereich des Landkreises Aschersleben-Staßfurt) nach § 153 Abs. 1 BauGB erstelltes
Verkehrswertgutachten festgelegt.
3.5.1.3 AUSZAHLUNG DES FÖRDERBETRAGES
Die dem Eigentümer entstandenen und von ihm vorfinanzierten Kosten werden nach Durchführung der
Maßnahme entsprechend den Vereinbarungen im Ordnungsmaßnahmevertrag von der Stadt erstattet.
Sonderfälle zur Auszahlung werden im Vertrag geregelt.
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3.5.2 VERFAHREN
Das Verfahren zur Förderung einer Freilegungsmaßnahme entspricht in den Grundzügen den in
Abschnitt 1.2 gemachten Ausführungen. Nach Antragstellung des Eigentümers ist zwischen diesem
und der Stadtverwaltung (Abt. Stadtplanung) Einvernehmen über die durchzuführenden Maßnahmen
und den Umfang der Förderung herzustellen. Der Eigentümer holt die erforderlichen Kostenangebote
und die Abbruchgenehmigungen ein.
Die Stadtverwaltung bereitet im Zusammenwirken mit dem Sanierungsträger den Kostenrahmen (bzw.
gegebenenfalls den Kostenanerkennungsantrag für das Regierungspräsidium) vor.
Nach Vorliegen des Kostenrahmens (Kostenanerkennungsbescheides) wird zwischen der Stadt und
dem Eigentümer, der die Freilegung selbst durchführt, ein sog. "Ordnungsmaßnahmenvertrag"
abgeschlossen, in dem die Verpflichtungen beider Seiten entsprechend der bisher erfolgten
Abstimmung und des Kostenrahmens (der Kostenanerkennung) festgehalten werden.
3.6 LÜCKENSCHLIESSUNGEN
Gemäß der geltenden Städtebauförderrichtlinien können diese Maßnahmen nur aus dem Programm
„Städtebaulicher Denkmalschutz“ unter der Voraussetzung eines Kostenanerkennungsbescheides des
Landesverwaltungsamtes gefördert werden.
Es bestehen bei der Förderung der äußeren Hülle die gleichen besonderen Bedingungen wie bei
Instandsetzungsmaßnahmen.
Bei der Förderung des denkmalpflegerischen Mehraufwandes werden an der Außenhülle des Gebäudes
diejenigen Mehrkosten gefördert, welche sich aus den gestalterischen Auflagen der
sanierungsrechtlichen bzw. denkmalrechtlichen Genehmigung ergeben.
Stand: 28.10.2004
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Anlage 1
HINWEISBLATT MODERNISIERUNGSVORUNTERSUCHUNG
Eine Modernisierungsvoruntersuchung umfasst folgende mögliche Teilleistungen:
-
Bestandsaufnahme
Überprüfung und Ergänzung der vorhandenen Bestandspläne
Aufmaß mit vorhandenen Wohn- und Nutzflächen
Ermitteln und Dokumentieren der Baumängel und Schäden
Lagebeschreibung
Grundrisse, Schnitte, Ansichten i. M 1:50
Aushändigung einer vervielfältigungsfähigen Planunterlage,
1 Pause schwarz/weiß, 1 Pause farbig angelegt zur Archivierung bei der Stadt
- Zusätzliche Leistungen bei Gebäuden von kulturhistorischer Bedeutung:
Darstellung des Bestandes entsprechend § 4 BauVorlVO mit Angabe der Abmessungen
wesentlicher konstruktiver Bauteile, soweit offenkundig und ohne Freilegungen möglich.
- Zusätzlich für Gebäude von besonderer Bedeutung und/oder verformter Konstruktion:
Verformungsgerechtes Aufmaß lt. gesondertem Angebot.
- Modernisierungsvorschlag
Vorplanung i. M. 1:50, Auflistung der Maßnahmen, Erarbeiten und Darstellen von Empfehlungen für
bauliche Maßnahmen (§§ 4 und 5 BauVorlVO gelten sinngemäß) mit Berechnung der Wohn- und
Nutzflächen, der Grundflächen und des umbauten Raumes vor und nach der Modernisierung nach DIN
277.
- Kostenberechnung (detailliert und prüfbar nach Bauteilen und –massen) für die vorgeschlagenen
Maßnahmen.
Der Modernisierungs- und Gestaltungsvorschlag ist nachweisbar (d.h. schriftlich) mit den Eigentümern
abzustimmen, da die Modernisierungsvoruntersuchung eine Grundlage für die in Aussicht genommene
anschließende Modernisierung darstellt.
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Anlage 2
HINWEISBLATT MODERNISIERUNGSMASSNAHME
Zu den förderungsfähigen Kosten gehören
- Kosten einer Modernisierungsvoruntersuchung
- Kosten des Bauwerkes einschließlich evtl. mit der Modernisierungsmaßnahme verbundene
Abbruchmaßnahmen
- Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieurhonorar, Gebühren etc.)
Die vom Eigentümer einzusetzenden anrechenbaren Eigenleistungen (Eigenkapital, Bausparguthaben,
Wert der Selbsthilfe) betragen mindestens 15%.
Die Eigenleistung von 25% gilt in der Regel für Gebäude, die nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Bei
gemischt genutzten Gebäuden beträgt die Eigenleistung in der Regel 35% und bei überwiegend
gewerblich genutzten Gebäuden 50%.
In begründeten Ausnahmefällen kann bei Einzelvorhaben ungeachtet von der Nutzungsart die
Eigenleistung auf 15% festgesetzt werden.
Vom Eigentümer sind Fremdmittel in dem Umfang zu tragen, wie die daraus entstehenden Zinsen durch
den Jahresertrag des modernisierten Gebäudes aufgebracht werden können. Der Jahresertrag ist die
Differenz des Bruttomietertrages abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Der Kostenerstattungsbetrag (Modernisierungszuschuss) wird in der Modernisierungsvereinbarung als
Höchstbetrag vereinbart. Damit sollen aufwendige Nachfinanzierungen aufgrund ungenauer Kostenermittlungen ausgeschlossen werden.
Im Regelfall werden Modernisierungszuschüsse von bis zu 40 % der förderungsfähigen Kosten
gewährt, wenn dieser Anteil sich nach der Kostenerstattungsbetragsberechnung mindestens ergibt.
Sonst ist der ermittelte Kostenerstattungsbetrag verbindlich.
Der Zuschuss wird auf maximal 300.000 € je Modernisierungsmaßnahme begrenzt, wenn nicht die
nachrangige Spitzenfinanzierung bei einem mit Wohnungsbauförderungsmittel geförderten Bauvorhaben
eines Baudenkmals oder städtebaulich besonders bedeutsamen Gebäudes einen höheren Zuschuss aus
Städtebauförderungsmitteln erfordert und sich dieser aufgrund einer Berechnung nach den RL StäBauF
auch ergibt.
Die Gewährung einer Kostenerstattung für Modernisierungen aus Sanierungsmitteln wird mit folgenden
Auflagen verbunden:
a) bei mit Wohnungsbaufördermitteln geförderten Vorhaben gelten in Hinblick auf Wohnungsbelegung
und Bindungsdauer des Vertrages die in den Wohnungsbauförderrichtlinien bestehenden
Verpflichtungen.
b) bei nur mit Städtebauförderungsmitteln geförderten Maßnahmen verpflichtet sich der Eigentümer, für
die Dauer von 5 Jahren nach Abschluss der Baumaßnahme die bei der Berechnung zugrunde
gelegten Mieten nicht zu überschreiten; dies gilt für bestehende und neu zu begründende
Mietverhältnisse gleichermaßen.
Wird die Städtebauförderung gewährt, weil mangels Wohnungsbaufördermittel diese im laufenden
Jahr nicht mehr zur Verfügung stehen, gilt a).
c) Leerstehende oder freiwerdende Wohnungen werden vorrangig sanierungsbetroffenen Mietern
überlassen, soweit a) dem nicht entgegensteht.
d) Der Modernisierungsvertrag kann Anforderungen an die Gestaltung, an die Grundstücksneuordnung
oder an die Freiflächengestaltung enthalten.
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ABLAUF EINER MODERNISIERUNGSMASSNAHME
VORBEREITUNG EINER MODERNISIERUNGSMASSNAHME
a) Aufgrund der Anfrage eines Eigentümers wird dieser über Fördermöglichkeiten und Ablauf einer
Modernisierungsmaßnahme informiert.
b) Abstimmung der Vorstellungen des Bauherren/Architekten bezüglich der geplanten Nutzung,
Bebauung, Gestaltung, Zeitplanung mit den Zielen der Sanierung, den aktuellen finanziellen
Möglichkeiten der Stadt, dem Bau- und Planungsrecht sowie den Gestaltungsvorschriften. Zur
Klärung der bautechnischen, bauordnungsrechtlichen und gestalterischen Fragen findet eine
Ortsbegehung unter Teilnahme von Bauherr, Architekt/Baubetreuer, Stadt (Abteilung Stadtplanung)
und, - soweit erforderlich - dem Sanierungsträger (NILEG) und der Unteren Denkmalschutzbehörde
des Landkreises statt. Das Ergebnis wird in einem Vermerk festgehalten.
c) Entscheidung des Eigentümers; dieser informiert die Stadt.
d) Entscheidung der Stadt über die Förderbarkeit und soweit erforderlich das Erstellen einer Modernisierungsvoruntersuchung (siehe Abschnitt 2.3)
Besteht unter den Beteiligten Einigkeit darüber, dass keine Modernisierungsvoruntersuchung erforderlich
ist, erarbeitet der Architekt bzw. Baubetreuer Baupläne, Kostenermittlung, Flächenberechnung, Baubeschreibung usw. und reicht diese zur Baugenehmigung, zur sanierungsrechtlichen Genehmigung und
zum Förderverfahren ein.
ENTSCHEIDUNG ÜBER DIE FÖRDERUNG DER MODERNISIERUNGSMASSNAHME
Der Treuhänder ermittelt die unrentierlichen Kosten anhand der in den Städtebauförderungsrichtlinien
vorgeschriebenen Mehr- oder Gesamtertragsberechnung ggfs. in Abstimmung mit der Wohnbauförderstelle des Landkreises Aschersleben-Staßfurt, soweit der Fördernehmer entsprechend Zuwendungen
des Landesförderinstitutes Sachsen-Anhalt erhält und bereitet die Entscheidung der Stadt über die
Förderbarkeit und die Höhe der Kostenerstattung vor.
Für den Fall, dass Wohnungsbaufördermittel gewährt werden, gibt die Stadt gegenüber dem
Landesförderinstitut eine Förderzusage in Hinblick auf die zusätzlich zur Verfügung zu stellenden
Städtebauförderungsmittel ab.
MODERNISIERUNGSVERTRAG
Nach Vorliegen des Bescheides des Landesförderinstitutes über die bereitgestellten Wohnungsbaufördermittel bereitet der Treuhänder einen Modernisierungsvertrag vor, der zwischen dem Eigentümer
und der Stadt abzuschließen ist. Dieser Vertrag regelt die Bedingungen der Kostenerstattung mit
Städtebauförderungsmitteln oder Fördermitteln des Städtebaulichen Denkmalschutzes, die gegenseitigen
Verpflichtungen und den Verfahrensablauf der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme.
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