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Handel, Markt und Nachfrage Vorlesung Bauwirtschaft 26.10.2004 2. Wie viel Miete sind Sie bereit für eine neue, helle und ruhige 1Zimmerwohnung auf dem Hönggerberg zu bezahlen, die drei Gehminuten von der ETH entfernt ist? Die Wohnung ist 25 qm gross und hat eigene Küche und Bad und Terrasse. Geben Sie hier den Mietpreis ein, den Sie maximal bezahlen würden: 3. Eine nette, reiche Tante schenkt Ihnen die Wohnung auf dem Hönggerberg. Sie können entscheiden, selbst in die Wohnung ziehen oder die Wohnung zu vermieten. Wie hoch wäre der Mietpreis, den Sie mindestens verlangen würden? Geben Sie hier den Mietpreis ein, unter dem Sie nicht bereit wären, die Wohnung zu vermieten: Antworten Wohnung Hönggerberg maximal bezahlter Preis Fr. 1'000 minimal verlangter Preis wenn Besitzer 800 600 400 200 0 saroos Max woody michbeck Pinot hotzenplotz Interpretation einer einzelnen Antwort Fr. 800 hotzenplotz 600 400 200 0 Max maximal bezahlter Preis = Zahlungsbereitschaft = Reservationspreis Wenn Preis < oder = 800 Fr. mietet er. Wenn Preis > 800 Fr. mietet er nicht. Kommentar: „soll es sich auf die aktuelle persönliche Situation beziehen. Zügeln für noch max. 2 Jahre. Nach Studium ist ETH schlechter Standort.” Interpretation der Zahlungsbereitschaft Von was hängt die Höhe des Reservationspreises ab? Fr. 800 hotzenplotz Präferenzen 600 400 200 0 Max Der „Wert“ ist hier nicht der Marktpreis sondern eine subjektive Grösse. Präferenzen sind eine psychologische Grösse Präferenzen = was den Leuten gefällt / was sie wollen subjektiv schwierig zu erfassen / messen schlecht zwischen Personen vergleichbar In der Ökonomie nehmen wir an: Präferenzen sind gegeben Interpretation der Zahlungsbereitschaft Von was hängt die Höhe des Reservationspreises ab? Fr. 800 hotzenplotz Präferenzen Einkommen (+ Vermögen) 600 400 200 0 Max Interpretation der Zahlungsbereitschaft Fr. 800 hotzenplotz Die Zahlungsbereitschaft kann auch als Mass für den individuellen Nutzen der Wohnung interpretiert werden. Nutzen 800 Fr. = Nutzen der Wohnung 600 400 200 0 Max Das ist die einzige Möglichkeit den Nutzen zu quantifizieren. Aber: Der Nutzen zwischen den beiden ist nicht vergleichbar. Interpretation des Angebots-Preises minimal verlangter Preis = Reservationspreis des Angebots 800 700 600 550 Wenn Preis > oder = 700 Fr. vermietet er. Wenn Preis < 700 Fr. bleibt er selbst in der Wohnung. 400 200 0 michbeck Interpretation des Angebots-Preises Wie sollen wir diesen Reservationspreis des Angebots interpretieren? Auch als Mass des individuellen Nutzens. 150 Der Nutzen von 700 Fr. ist schliesslich 700 Fr. 800 700 600 550 400 Aber wieso ist der Nutzen einmal 550 und einmal 700? 200 0 michbeck Nachfrage- und AngebotsReservationspreise der ganzen Klasse Fr. bei allen Nachfrage-Preis < Angebots-Preis 1'000 800 600 400 200 0 saroos Max woody michbeck Pinot hotzenplotz Nachfrage- und AngebotsReservationspreise der Klasse SS 2002 2'000 10 mal N-Preis < A-Preis 4 mal N-Preis > A-Preis 3 mal N-Preis = A-Preis 1'600 1'200 800 Mick mieter tanja Rebekka trost Bernhard christophe Kris Hansdampf rama schussalite Herr T cora Caipirinha Tyler Thomas 0 Cordula 400 Gründe aus denen die Angebotspreise über den Nachfragepreisen liegen? Durch den Besitz der Wohnung hat man ein höheres Einkommen - und eine höhere Zahlungsbereitschaft. Präferenz in der eigenen Wohnung 150 zu wohnen. Es gibt Transaktionskosten, die wir noch nicht berücksichtigt haben, Suchkosten Umzugskosten 800 700 600 550 400 200 0 michbeck Wohnungsbesitzer und potentielle Mieter (zusammen mit 12 Architekturstudierenden) 9 Teilnehmer am Experiment werden zufällig ausgewählt und bekommen eine Wohnung geschenkt Die anderen 9 bekommen nichts Wir haben jetzt 9 potentielle Mieter (wir kennen ihre Nachfrage-Reservationspreise) und 9 potentielle Vermieter (wir kennen ihre Angebots-Reservationspreise). Wohnungsbesitzer und potentielle Mieter Preis potentielle Mieter 1'000 800 Wohnungsbesitzer 600 1 2 3 4 5 Menge 6 7 8 cora Max os me michbeck Roger saroos fish woody Pinot emma k Sandra hotzenplotz Trudi tilu 0 biene 200 yasuda 400 9 Wohnungsbesitzer und potentielle Mieter Preis hotzenplotz kann mit allen handeln, die einen Angebotspreis unter seinem Nachfragepreis haben. potentielle Mieter 1'000 Zum Beispiel mit Trudi 800 Wohnungsbesitzer 600 1 2 3 4 5 Menge 6 7 8 cora Max os me michbeck Roger saroos fish woody Pinot emma k Sandra hotzenplotz Trudi tilu 0 biene 200 yasuda 400 9 Handel zwischen zwei Individuen Wenn sie zu einem Preis zwischen 550 und 800 handeln, haben beide einen Nutzengewinn. Fr. 800 Aber wie wird der Preis festgelegt? Verhandlungsgeschick? 600 550 Trudi 200 0 hotzenplotz 400 Handel zwischen zwei Individuen Wenn sie zu einem Preis zwischen 550 und 800 handeln, haben beide einen Nutzengewinn. Fr. 800 Preis = 775 600 550 Aber wie wird der Preis festgelegt? Verhandlungsgeschick? Trudi 200 0 hotzenplotz 400 Nutzengewinn von je 125 Fr. Handel mit Auktionator Als Auktionator auf dem Wohnungsmarkt, setze ich einen Preis fest, der für alle Transaktionen gilt, bei dem alle, die zu diesem Preis handeln wollen, handeln können. Handel mit Auktionator wollen handeln und können handeln Preis wollen zu diesem Preis nicht handeln 1'000 Marktpreis = 650 Fr. 800 650 600 1 2 3 4 5 Menge 6 7 8 cora Max os me michbeck Roger saroos fish woody Pinot emma k Sandra hotzenplotz Trudi tilu 0 biene 200 yasuda 400 9 Handel mit Auktionator wollen handeln und können handeln Preis wollen zu diesem Preis nicht handeln 1'000 Marktpreis = 650 Fr. 800 650 600 1 2 3 4 5 Menge 6 7 8 cora Max os me michbeck Roger saroos fish woody Pinot emma k Sandra hotzenplotz Trudi tilu 0 biene 200 yasuda 400 9 Handel mit Auktionator Nachfrager 900 + Summe von Nutzengewinnen = 1‘620 Fr. 720 = fish 800 Pinot 1'000 470 200 50 0 emma 350 350 150 50 woody Preis Anbieter 1620 650 600 1 2 3 4 5 Menge 6 7 8 cora Max os me michbeck Roger saroos k Sandra hotzenplotz Trudi tilu 0 biene 200 yasuda 400 9 Auf dem Markt werden bestimmt Preis Menge Verteilung der Güter Handel mit Auktionator Pinot und woody ist es egal, ob sie handeln oder nicht. Preis Preis Verteilung Kaufen nicht weil Präferenzen gering oder zu geringes Einkommen 1'000 800 650 600 1 2 3 44 5 Menge Menge 6 7 8 cora Max os me michbeck Roger saroos fish woody Pinot emma k Sandra hotzenplotz Trudi tilu 0 biene 200 yasuda 400 9 Auch ohne Auktionator kommt es auf den einzigen Marktpreis an Vorteile des einzigen Marktpreis: räumt den Markt - alle die kaufen wollen, können kaufen maximiert Nutzengewinne des Handels Annahme oft plausibel weil: in der realen Wirtschaft auf vielen Märkten zu einem Preis gehandelt wird, weil Wettbewerb zwischen Verkäufern und zwischen Käufern besteht. Wie werden die Preise von Bauaufträgen festgelegt? 6. Ein Studienkollege wohnt zur Zeit in der Wohnung von Frage 2. Er ist bereit den Mietvertrag an denjenigen weiterzugeben, der bereit ist, den höchsten Preis für seinen alten Küchentisch zu bezahlen. Die monatliche Miete beträgt 500 Franken. Geben Sie hier den Preis ein, den Sie maximal für den Küchentisch bezahlen würden: Zahlungsbereitschaft für Tisch 1400 1200 1200 1000 800 600 400 300 200 100 0 5 saroos Max 50 0 woody michbeck Pinot hotzenplotz 4. Wie viel wären Sie bereit für eine Wohnung zu bezahlen, die identisch mit der Wohnung in Frage 2 ist, aber keine Terrasse hat? Geben Sie hier den Mietpreis ein, den Sie maximal bezahlen würden: 5. Wie viel wären Sie bereit für eine Wohnung zu bezahlen, die identisch mit der Wohnung in Frage 2 ist, aber im Kreis 5 in drei Gehminuten vom Hauptbahnhof liegt? Geben Sie hier den Mietpreis ein, den Sie maximal bezahlen würden: Kommentar: „Wohnung der Frage 5 gibts nicht ruhig” Vergleich Zahlungsbereitschaft für Wohnung mit und ohne Terrasse ohne Terrasse 900 mit Terrasse 800 Differenz 700 600 500 400 300 200 100 0 saroos Max woody michbeck Pinot hotzenplotz Mittelwert Vergleich Zahlungsbereitschaft für Wohnung auf Hönggerberg und Kreis 5 Kreis 5 900 Hönggerberg 800 Differenz 700 600 500 400 300 200 100 0 saroos Max woody michbeck Pinot hotzenplotz Mittelwert hedonische Preisgleichung Der Preis eines Hauses wird hängt von den Eigenschaften des Hauses ab. Preis = f (Eigenschaften Haus) bei linearer Funktion zum Beispiel: abhängige Variable = Koeffizienten * unabhängige Variablen Masseinheit Preis in Fr. = a1 + a2 Anzahl Zimmer Zahl + a3 Anzahl Badezimmer Zahl + a4 Garage ja/nein + a5 Alter Gebäude Zahl + a2 alleinstehend oder angebaut ja/nein + a5 schlechte Bauqualität ja/nein + a6 schlechtes Quartier von 1 bis 0 + a7 im Zentrum ja/nein hedonische Preisgleichung Schätzung für Boston und Agglomeration 1989 (in Di Pasquale and Wheaton 1996): Preis in $ = 61‘508 + 13‘953 Anzahl Zimmer + 50‘678 Anzahl Badezimmer + 21‘681 Garage - 60 Alter Gebäude - 3‘880 angebaut oder alleinstehend - 3‘425 schlechte Bauqualität - 6‘175 schlechtes Quartier - 4‘997 im Zentrum zum Beispiel: 3-Zimmerwohnung, 1 Bad, keine Garage, 10 Jahre als, angebaut, gute Bauqualität, bessere Gegend in Peripherie 148‘330$ = pro Zimmer pro Zimmer ja/nein pro Jahr ja/nein ja/nein von 1 bis 0 ja/nein 61‘508 + 13‘953 * 3 + 50‘678 * 1 - 60 *10 - 3‘880 - 6‘175 * 0,2 hedonische Preisgleichung Verwendung: Immobilienbewertung Konstruktion von Preisindizes Angebotspreis Quelle: www.homegate.ch verzerrte Preisindizes Index der Angebotsmieten für grosse Whg. im Kt. ZH (4-Zi. und mehr) 115 110 105 100 Die von den Durchschnittspreisindizes verzeichnete Anstieg der Mieten in dieser Periode ist weitgehend ein statistisches Artefakt. Der Anstieg der Angebotsmieten war vor allem auf die Verbesserung der Qualität Wohnungsangebot zurückzuführen (grössere, neuere Whg. an zentralen Lagen bei gleicher Anzahl Zimmer) 03 Ju l 3 ai 0 M M rz 03 03 Ja n 02 N ov 02 Se p 02 Ju l 2 ai 0 M 02 rz M Ja n 02 95 Durchschnittspreise (Datenbasis: homegate.ch) Hedonischer Index (Datenbasis homegate.ch) Indizes Wüest&Partner Quelle: M. Salvi, ZKB hedonische Indizes Angebotspreise Schweiz 1970-2004 Index 1970 = 100 Mietwohnungen neu Mietwohnungen alt Eigentumswohnungen 500 Einfamilienhäuser Büroflächen Gewerbeflächen 400 300 200 100 0 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 Quelle: SNB
