ein schmaler grat

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Immobiliencheck
München
04
Doppelte Offenheit
Auch das moderne
Bad im Inneren
der Wohnung wird
mit Tageslicht
versorgt. Es schließt
sich an das großzügig verglaste
Schlafzimmer mit
einer Glasfront an
EIN
SCHMALER
GRAT
München: Ten Elements. Im umkämpften
Immobilienmarkt der Landeshauptstadt macht
das Projekt Ten Elements in der Maxvorstadt
von sich reden. Auch weil der Neubau auf
dem engen, aber extrem tiefen Grundstück eine
architektonische Herausforderung ist
Text Klaus Meyer
P
rächtig fügt sich der Neubau ins Straßenbild. Wohltuend
hebt sich die Fassade mit den markanten Loggien von den
flankierenden Bestandsbauten ab. Noch eindrucksvoller
wirkt das Ganze in der Dämmerung, wenn sich der
Himmel nachtblau färbt und die Fenster leuchten. Ein schönes Bild,
zu bestaunen im Internet unter www.ten-elements.de. Aber noch
nicht vor Ort, an der Linprunstraße 40. Denn das Wohnhaus in
der Münchner Maxvorstadt ist einstweilen nicht mehr als ein
Projekt – geplant vom Investor CV Projektentwicklung, entworfen
vom Büro Claus Schuh Architekten. Baubeginn soll in diesen Tagen
sein. Als Termin für die Fertigstellung nennt CV-Geschäftsführer
Christian Vogrincic den Mai 2017.
„Laut Planungsreferat ist der Bauantrag eingereicht, aber
noch nicht bewilligt“, meldete die Süddeutsche Zeitung Ende
Dezember 2015. Ihr zufolge wirft „der Fall ein Schlaglicht auf den
umkämpften Münchner Immobilienmarkt – und darauf, wie
auch in den Erhaltungssatzungsgebieten um jeden Quadratmeter
gerungen wird“. In den von der Stadtverwaltung als „Erhaltungs­
satzungsgebiet“ ausgezeichneten Quartieren soll eine Schutzklausel
verhindern, dass günstige Mietwohnungen durch Luxussanierung
in teure Eigentumswohnungen verwandelt werden. Es fragt sich
allerdings, ob der Investor diese Klausel wirklich unterläuft. Zwar
plant er sein Projekt in einem zentrumsnahen, attraktiven Erhaltungssatzungsgebiet. Zwar sollen dort Luxuswohnungen zu Preisen
zwischen 635.000 Euro bis knapp 1,8 Millionen Euro entstehen.
Andererseits gibt es keine Mieter, die vertrieben werden. Denn der
Neubau ersetzt ein heruntergekommenes Gebäude, das „zum
Zeitpunkt des Kaufs bereits leer stand“, wie Christian Vogrincic
betont. Um den im Zweiten Weltkrieg teilweise zerstörten und
danach nicht vollständig wieder aufgebauten Altbau ist es zwar
54 squaremeter 01|16
Tief gestaffelt
Die Apartments sind
extrem schmal,
aber das Gebäude
tief. Ausreichend
Tageslicht sollen die
durchgesteckten
2-Zimmer-Wohnungen durch große
Fenster an den
Stirnseiten erhalten
01|16 squaremeter 55
Immobiliencheck
München
Ten Elements
Objektinformationen
Segment / Objektart
Gehobener Standard / Neubau
Wohneinheiten11
Wohnung ETW 06
87,9 m²
85,3 m² / 5,2 m²
3. OG
Nutzfläche
Wohnfläche / Außenfläche (Balkon etc.)
Geschoss
Kosten
Investitionskosten
Kaufpreis
Erwerbsnebenkosten
Notar + Grundbucheintrag 1,5 %
Grunderwerbsteuer
3,5 %
Makler
0,0 %
Kaufpreis pro m²
Erwartete Miete (Marktanalyse squaremeter)
Nettosollrendite
Nettosollvervielfältiger
1.005.900 €
958.000 €
47.900 €
14.370 €
33.530 €
–
11.446 €/m²
19,00 €/m²
2,0 %
51,2-Faches auf Marktmiete
GESAMTNOTE
Im Check: Wohnung ETW 06
Gewichtung
KOSTEN
Elftes Element Im Hinterhof soll eine zweigeschossige Maisonette-Einheit mit Gartenzugang und Terrasse entstehen
56 squaremeter 01|16
Im squaremeter-Immobiliencheck (rechts) eine 87,9 m2
große 2-Zimmer-Wohnung im 3. OG
2,50
■■■■■
Wertentwicklungschancen
■■■■
25,0 %
2,33
Verkehrsanbindung
■■■■■
Lärm
■■■■■
Einkaufsmöglichkeiten
■■■■■
Image des Standortes / Nachbarschaft
■■■■
Freizeitmöglichkeiten
■■■■■
Grünflächen
■■■■
ARCHITEKTUR
Straße sowie zum Hinterhof gegenüber werden die eher schmalen,
gebäudetiefen Apartments ausreichend mit Tageslicht versorgt.
Im Hof soll die zur Zeit noch bestehende Werkstatt einem
Rückgebäude weichen, das als 2-Zimmer-Maisonette konzipiert ist.
Dabei bietet der Wohn-Ess-Bereich im Parterre einen direkten
Zugang zum Garten, während das Schlafzimmer im Obergeschoss
eine eigene Terrasse erhält. Für die insgesamt elf Einheiten ist
im Untergeschoss eine Doppelparkliftanlage mit zwölf Stellplätzen
vorgesehen. Alle Wohnungen überzeugen durch intelligente
Grundrisse sowie eine hochwertige Ausstattung mit Eichendielen,
Designbädern, dreifach verglasten Alu-Holzfenstern und anderen
qualitätvollen Details.
Allein ein dreiviertel Jahr habe man auf die Architektur­
planung verwendet, sagt Christian Vogrincic. „Und die Resonanz
des Marktes bestätigt, dass wir es richtig gemacht haben.“
Die Hälfte der Wohnungen sei bereits verkauft. Fehlt nur noch der
Startschuss für die Verwirklichung des Vorhabens.
Wertung
Kaufpreis
LAGE
nicht schade. Dennoch passt er durchaus ins Straßenbild, das sich
als heterogene Collage aus Häusern der Gründerzeit, der Nachkriegsjahre und der jüngsten Vergangenheit präsentiert. Gleich um
die Ecke liegt die imposante Pfarrkirche St. Benno, auch zur
belebten Nymphenburger Straße mit ihren Lokalen und Geschäften
ist es nur ein Katzensprung. Alles in allem gibt die Lage keinerlei
Anlass zum Meckern: Man lebt hier in einer verhältnismäßig
ruhigen Wohnstraße am Rand der Innenstadt mit dem Königsplatz
und dem Museumsquartier als zu Fuß erreichbaren Anlaufpunkten.
Die Planung des Neubaus stellte den erfahrenen Architekten
vor besondere Herausforderungen, galt es doch, ein Gebäude
mit enormer Tiefe in eine ziemlich enge Häuserlücke zu zwängen.
„Dass an dieser Stelle vom Bauherrn kleinere Wohneinheiten
vorgesehen waren, hat die Aufgabe nicht erleichtert“, sagt Claus
Schuh. Da lediglich zwei Belichtungsseiten existieren, verlegte
der Architekt den Erschließungskern ins Gebäudeinnere. In der
Regel erschließt das Treppenhaus pro Ebene zwei durchgesteckte
2-Zimmer-Wohnungen. Eine Ausnahme bilden Parterre und
Dachgeschoss, wo jeweils nur eine Wohneinheit untergebracht
wurden. Dank großzügiger Verglasungen zur südwestlich gelegenen
20,0 %
Note 25,0 %
2,18
Konzept / Identität
■■■■■
Raumwirkung
■■■■■
Grundrissqualität
■■■■■
Außenraumbezüge
■■■■■
Freiräume (Balkon, Dachterrasse)
■■■■■
Natürliche Belichtung
■■■■■
Erschließung
■■■■■
Materialität
■■■■■
Sanitärräume
■■■■
Abstellmöglichkeiten
■■■■
Sicherheit
NACHHALTIGKEIT
■■■■■
20,0 %
2,00
Energie
EA steht aus
Stimmigkeit des Gesamtkonzeptes
■■■■■
Variability / Nutzungsflexibilität
■■■■■
ENTWICKLEREXPERTISE
10,0 %
2,28
Architektur2,18
Kosten2,50
Lage2,33
Nachhaltigkeit2,00
Entwicklerexpertise 2,50
AUF EINEN BLICK
Eine schmale Baulücke in der Maxvorstadt
füllt Architekt Claus Schuh mit zehn Wohnungen
in der Größe von ca. 66 bis 127 m2. Im Hinterhof
entsteht zusätzlich ein Townhouse mit 81 m2.
Die Herausforderung der sehr schmalen Grundrisse meistert der Architekt mit Bravour, jedoch
auf Kosten von wenig Stauraum, kleinen
fensterlosen Bädern und engen Durchgängen.
VORTEILE
Sehr durchdachte Grundrisse
Gehobene Ausstattung
Wintergarten mit Südausrichtung und
nach außen weit öffnenden Flügeltüren
+ Nordbalkon
NACHTEILE
Bauträger ohne nennenswerte
Referenz­projekte
Die Mikrolage bietet wenige unmittelbare
Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten und fast
keine Grünflächen
Hohe Quadratmeterpreise
ANBIETER
CV-Projektentwicklung GmbH
FERTIGSTELLUNG
Ende 2016
2,50
Referenzobjekte
■■■■
Markterfahrung
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Definitionen der Bewertungskriterien unter www.squaremeter-magazin.de. Die squaremeter-Redaktion hat die für das Magazin ausgewählten Objekte bzw. Musterwohnungen auf Basis der von Bauträgern und Vertriebsgesellschaften zur Verfügung gestellten Broschüren, Baubeschreibungen und Energieausweise
vorhanden)
01|16(soweit
squaremeter
gecheckt/bewertet. Die Systematik für die Immobilienchecks ist in Begleitung der Immobilienberater der Ernst & Young Real Estate GmbH zusammengestellt worden.
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