Wer zahlen muss, wenn der Mieter eine neue Küche will

Wer zahlen muss, wenn der Mieter eine
neue Küche will
Foto: © Piotr Marcinski - Fotolia.com
Der Mieter will eine neue Küche. Am liebsten natürlich mit Küchenblock und
Dampfgarer und allem Schnickschnack. „Nicht mein Problem!“, denken Sie sich. Kann
er sich gerne kaufen.
Allerdings haben Sie ihm eine Wohnung mit Einbauküche vermietet. Das war vor 10
Jahren und schon damals war die Küche nicht mehr nagelneu, sondern hatte 15 Jahre
"auf dem Buckel". Somit könnte der Wunsch Ihres Mieters nach einer neuen Küche
doch noch zu Ihrem Problem werden!
Autor: Heidi Schnurr
Worum geht es?
Abgenutzte Küche: Wann Sie dem Mieter eine neue Einbauküche kaufen müssen.
Was Ihre Küche und Ihr Teppich gemeinsam haben
Was haben eine Einbauküche und ein Teppich gemeinsam? Ganz einfach: Haben Sie dem
Mieter eine Wohnung mit Teppichboden vermietet und ist der Teppichboden im Lauf der Zeit
durch normale Abnutzung verschlissen, müssen Sie ihn auf eigene Kosten erneuern. Weil
der Teppich Ihnen gehört, fällt das unter Ihre Instandhaltungspflicht als Vermieter.
Gleiches gilt für die mitvermietete Einbauküche: Ist die „in die Jahre gekommen“, müssen
Sie die erneuern. Erneuern heißt aber nicht modernisieren. Das bedeutet: Sie schulden dem
Mieter nur die Ausstattung, die vorher bereits da war und dem derzeitigen Stand der Technik
entspricht.
Dass sich Ihre Küche mit der Zeit "abnutzt", ist völlig normal und gehört zum
vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Die "normale" Abnutzung ist bereits mit dem
Zahlen der Miete abgegolten.
Wann Sie Ihrem Mieter eine neue Küche kaufen müssen
Gehört die Einbauküche zur Ausstattung der Wohnung, müssen Sie als Vermieter Ihrem
Mieter die Küche erneuern, falls das aufgrund des Alters und der Abnutzung notwendig sein
sollte, z. B. weil die Küche unansehnlich geworden ist oder aufgrund von Materialermüdung
nicht mehr zu reparieren ist bzw. nur noch eingeschränkt nutzbar ist.
Zudem muss die Küche hygienisch einwandfrei und voll gebrauchsfähig sein.
Sie schulden dem Mieter nur eine Instandsetzung, keine
Modernisierung
Müssen Sie die vorhandene Küche ersetzen, kann der Mieter nicht auf eine Luxusküche
nach dem allerneuesten technischen Standard bestehen.
Gab es in der Küche bisher also keinen Dampfgarer oder sogar eine Wärmeschublade
für Teller, brauchen Sie Ihrem Mieter auch keine neue Küche mit diesen
Ausstattungsmerkmalen hinstellen.
Wem die Küche gehört, der muss sie auch erneuern
Hat Ihr Mieter dagegen die Einbauküche selbst eingebaut oder vom Vormieter ausdrücklich
übernommen, ist es seine Einbauküche.
Sieht die irgendwann einmal verschlissen aus und will Ihr Mieter eine neue haben, muss
er sich selbst eine kaufen bzw. die Küche spätestens beim Auszug wieder rausreißen und
mitnehmen.
Was für eine Küche Sie Ihrem Mieter kaufen müssen
Sie als Vermieter dürfen im Rahmen Ihrer Erhaltungspflicht die Mietsache verändern.
Allerdings nur unwesentlich und auch nur ohne Wertverlust.
Ob bereits ein Herdaustausch (Elektro gegen Gas) eine solche unwesentliche Veränderung
darstellt, ist umstritten.
Sie oder Ihr Mieter? Wer den Herd reparieren muss
Die Küche muss derjenige instandhalten, dem sie gehört. Haben Sie eine Wohnung mit
Küche vermietet, müssen Sie alle notwendigen Reparaturen auf Ihre Kosten ausführen
lassen. So beispielsweise, wenn der Herd kaputt ist oder die Spülmaschine nicht mehr läuft.
Im Idealfall können Sie sich die Reparaturkosten wieder über Ihre Kleinreparaturenklausel
im Mietvertrag vom Mieter zurückholen. Da hier allerdings die Grenze meist bei 100 EUR pro
Reparatur vereinbart ist, sind Ihre Chancen, die Kosten vom Mieter ersetzt zu bekommen,
sehr gering.
Zieht der Mieter aus, haftet er, wenn die mitgemietete Küche bei Mietende beschädigt ist
oder sogar ganz bzw. teilweise fehlt.
Nicht jede Küche hat die gleiche Lebensdauer
Die Gerichte gehen davon aus, dass eine Einbauküche jedenfalls nach einer Nutzungsdauer
von 25 Jahren verbraucht ist, so dass der Mieter nicht für Schäden oder einen Verlust haftet
(LG Berlin, Urteil v. 21.5.2001, 62 S 13/01).
Eine starre Grenze, ab wann eine Einbauküche als erneuerungsbedürftig gilt, gibt es nicht.
Das hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, denn eine Familie mit kleinen bzw. schulpflichtigen
Kindern beansprucht eine Küche sicherlich stärker als ein berufstätiger Single.
Teure Küche: Wie Sie die steuerlich absetzen können
Vermieten Sie eine Wohnung ganz oder teilweise möbliert, können Sie die
Anschaffungskosten für die Möbel normalerweise von der Steuer absetzen. Das gilt
natürlich nur für die Möbel, die Sie für die vermietete Wohnung, nicht für Ihren privaten
Haushalt in Ihrem Eigenheim kaufen.
Haben die Einrichtungsgegenstände für die vermietete Wohnung weniger als 410 Euro
gekostet, ist alles kein Problem: Die können Sie noch im gleichen Jahr komplett von der
Steuer absetzen.
Haben die gekauften Gegenstände – wie beispielsweise der Einbau einer komplett neuen
Einbauküche – mehr als 410 Euro gekostet, müssen Sie die Kosten normalerweise über
mehrere Jahre hinweg abschreiben.
Nun gibt es jedoch ein neueres Urteil, das besagt, dass Sie alle Möbel und Elektrogeräte, die
Sie lediglich ersetzen, unabhängig vom Preis sofort und mit dem vollen Preis im Jahr der
Anschaffung von der Steuer absetzen dürfen (FG Schleswig-Holstein, Urteil v. 28.1.2015,
Az. 2 K 101/13).
Bisher hat der Bundesfinanzhof lediglich beim Herd und der Spüle einen sofortigen
Werbungskostenabzug zugelassen, weil die noch als Gebäudebestandteile zu werten seien.
Weil es nun jedoch um alle Küchenmöbel und Geräte geht, die Sie in der Mieterküche
ersetzen, liegt der Fall noch beim BFH zur Revision.
Wer alle Kosten sofort absetzen will, muss notfalls Einspruch
einlegen
Wollen Sie die gesamten Kosten für die Küche in einem Aufwasch von der Steuer
absetzen, wird das Finanzamt voraussichtlich da nicht mitspielen und verlangen, dass Sie
die Kosten über die Nutzungsdauer abschreiben.
Lehnt das Finanzamt die sofortige steuerliche Absetzbarkeit ab, sollten Sie gegen den
Steuerbescheid Einspruch einlegen und zugleich ein Ruhen des Verfahrens beantragen,
denn noch "hängt" das Verfahren beim BFH. Verweisen Sie in Ihrem Einspruch auf die beim
BFH anhängige Revision mit dem Aktenzeichen IX R 14/15.
Damit profitieren Sie automatisch von einem positiven Urteil, falls auch der BFH einen
Sofortabzug statt einer Abschreibung zulässt.
meineimmobilie.de-Tipp
Streiten Sie sich bei Mietvertragsende mit dem Mieter darum, ob er Ihnen eine beschädigte
Küche oder einen defekten Herd ersetzen muss, spielt auch das Alter der Küche eine Rolle.
Hat die beschädigte Einbauküche die durchschnittliche Lebensdauer schon überschritten,
gehen Sie leer aus: Ihr Mieter muss sich nicht an der neuen Küche beteiligen.
War also Ihre Küche bei Einzug des Mieters bereits 24 Jahre alt, aber in topp gepflegtem
Zustand, und ist sie ein Jahr später bei Auszug völlig ramponiert, muss Ihnen Ihr Mieter
trotzdem keinen Cent mehr zahlen. Schließlich hat die Küche ihren zeitlichen Zenit mit 25
Jahren bereits erreicht!
Bei einer Einbauküche gehen die Gerichte von einer durchschnittlichen Lebensdauer von
ca. 25 Jahren aus. Abhängig auch von der Qualität der Küche und dem/den Nutzer/n (z. B.
Großfamilie oder Singlehaushalt).