Niddastraße 57 - Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen
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Exposé Liegenschaft - Niddastraße 57 Frankfurt am Main - Bahnhofsviertel Niddastraße, Flurstück 87/15 INHALTSVERZEICHNIS BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT 1. Steckbrief des Wohngruppenprojekts…………………………………...…3 2. Rechtliche und architektonische Rahmenbedingungen……………...4 - 7 3. Umfeld und Lage ……………………………………………………......8 - 9 4. Städtebauliches und soziales Umfeld der Liegenschaft…………....9 - 13 5. Infrastruktur……………………………………………………............13 - 15 6. Energetische Vorgaben…………………………………………………….15 ANHANG 2 BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT 1. Steckbrief des Wohngruppenprojekts „Niddastraße 57“ GRUNDSTÜCKSGRÖSSE Das Grundstück befindet sich im Bereich des Frankfurter Bahnhofviertels und liegt in der Niddastraße. Es weist eine Größe von ca. 230 m² auf und ist komplett überbaut. BRUTTOGRUNDFLÄCHE Kellergeschoss 225,92 m² Erdgeschoss 230,25 m² 1.bis 6. Obergeschoss (je Geschoss) 257,57 m² Staffelgeschoss 207,54 m² Gesamte Bruttogrundfläche ohne Kellergeschoss 1.983,21 m² Gesamte Bruttogrundfläche mit Kellergeschoss 2.210,53 m² MÖGLICHE NUTZUNGS- Das Gebäude lässt sich beispielsweise in maximal 19 Wohnungen aufteilen, VARIANTEN z.B. in folgende Nutzungsvarianten: 3 Wohnungen á 58 m² (2 - 3 Zimmer) im 1.-6. Obergeschoss 1 Wohnung á 167 m² (Maisonette) im 6. Obergeschoss und Staffelgeschoss Es sind keine Balkone vorgesehen, ausschließlich das Staffelgeschoss verfügt über eine Terrasse. Im Erdgeschoss ist ein Mietergemeinschaftsraum mit einer Größe von ca. 91 m² vorgesehen. Im Kellergeschoss sind Abstellmöglichkeiten vorgesehen, des Weiteren ist dort in einem Nebenraum die Heizung untergebracht. GRUNDSTÜCKSWERT Ermittlungen zur Wertbestimmung sind derzeit in Bearbeitung. ERBBAURECHT Das Grundstück wird ausschließlich in Erbbaurecht vergeben. Die kommunale Wertermittlungsstelle bildet den Preis, auf Basis dessen der Erbpachtzins festgelegt wird. 3 2. Rechtliche und architektonische Rahmenbedingungen Die KEG hat im Zuge der Grundstücksanalyse die Potentiale und Grenzen des Grundstücks abgesteckt und einen Vorentwurf für das Grundstück erstellt. Dieser Vorentwurf wurde mit der Bauaufsicht abgestimmt, um die rechtlichen Rahmenbedingungen abzustimmen und zu verdeutlichen, welche begrenzenden Aspekte auf dem Grundstück liegen. Der Vorentwurf der KEG ist als Vorschlag an die Baugruppen zu verstehen. Es steht den Baugruppen frei, diesem zu folgen oder ihren Ansprüchen entsprechend anzupassen, z.B. durch die Zusammenlegung von Wohnungen. Ist eine höhere Auslastung des Grundstücks erwünscht, die über den nachfolgenden Vorschlag hinausgeht und von der Bauvoranfrage abweicht, gelten die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Fragestellung der Bauvoranfrage nicht mehr. Dies zieht weitere Abstimmungen mit dem Stadtplanungsamt und der Bauaufsicht mit sich. BAU- UND PLANUNGS- Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. B526 ist am 26.03.1996 in Kraft RECHT getreten. Zusätzlich liegt auf dem Gebiet die Gestaltungssatzung G4 vom 16.12.1981, die Regelungen zu Baukörper, Fassade, Dachform u.a. trifft. Diese Regelungen sind zu beachten, soweit nichts anderes durch den Bebauungsplan festgesetzt ist. Des Weiteren liegt das Grundstück innerhalb des Geltungsbereiches der Erhaltungssatzung E53, die sich im Verfahren befindet. Diese hat zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und preisgünstigen Wohnraum zu erhalten. Preiswerter Wohnraum hat in der Vergangenheit auch Studenten, Künstler und Kulturschaffende angezogen, die das Viertel ebenfalls beleben. Gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan B 526 ist die Wohnnutzung oberhalb des 1. Obergeschosses zulässig. Um eine Wohnnutzung auch im 1. Obergeschoss zu ermöglichen, ist eine Abweichung zum Bebauungsplan notwendig. Im Erdgeschoss ist zwingend eine publikumsintensive Nutzung zu gewährleisten. 4 Abb.: 1: Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. B 526 Das Maß der baulichen Nutzung ist im Bebauungsplan festgesetzt durch die Traufhöhe, die Gebäudehöhe sowie durch die Zahl der Vollgeschosse. Die festgesetzte und zwingend einzuhaltende Traufhöhe wird mit 116,00 üNN an der eingetragenen Baulinie angegeben. Von der zwingend festgesetzten Traufhöhe darf um maximal 0,5 m abgewichen werden. Die maximale Gebäudehöhe ist mit 130,00 m üNN abgegeben. Die zulässige Anzahl an Vollgeschossen beträgt 7. Das Gebäude weist im Bestand 7 Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss auf. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung ist damit bereits ausgenutzt. Bei gewünschten Änderungen, z.B. an der Dachform, sind ggf. weitere textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan B 526 zu beachten. GRUNDSTÜCKSFLÄCHE Das Grundstück ist ca. 230,25 m² groß und vollständig bebaut. Das Grundstück befindet sich in einem innerstädtischen Kontext mit grundstücksausfüllender Bebauung. Das Gebäude wird leerstehend übergeben. 19 WOHNEINHEITEN Gemäß dem vorgeschlagenen Vorentwurf im Rahmen der Bauvoranfrage ist eine Nutzungsänderung mit inneren Umbauten von einem Büro- und Geschäftshaus in ein Mehrfamilienhaus mit 19 Wohneinheiten vom 1. - 7. Obergeschoss und Gemeinschaftsräumen im Erdgeschoss angedacht. 5 VER- UND ENTSORGUNG Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen sind an das Leitungsnetz in der Niddastraße angeschlossen. Sollte der Entwurf der Wohngruppe eine Verlegung der vorhandenen Anschlüsse an das Gebäude erfordern, ergibt sich daraus ein weiterer Kostenpunkt. ÖFFENTLICHKEITS- Das Gebäude kann in ein Wohnhaus mit bis zu 19 Wohneinheiten vom 1. - WIRKSAME NUTZUNG 7. Obergeschoss umgewandelt werden. Das Konzept der zukünftigen Wohngruppe muss im Erdgeschoss zwingend eine öffentlichkeitswirksame Nutzung vorsehen, um damit einen Beitrag zur Belebung des Straßenraums zu leisten. Neben der öffentlichkeitswirksamen Einrichtung befinden sich die Gemeinschaftsräume im Erdgeschoss. STELLPLÄTZE In der Baugenehmigung vom 28.08.1957 für das Bestandsgebäude wurden 19 Stellplätze genehmigt. Dieser Bedarf ergibt sich auch aus der Stellplatzsatzung. Für das Gebäude besteht durch die neue Nutzung kein rechnerischer zusätzlicher Mehrbedarf an Pkw-Stellplätzen. Ein Abriss des Bestandgebäudes würde allerdings den Bestandsschutz der Stellplätze auflösen. Der Bedarf an Stellplätzen müsste dann an geeigneter Stelle nachgewiesen oder entsprechend abgelöst werden. Nach der Stellplatzeinschränkungsatzung befindet sich die Liegenschaft im Einschränkungsbereich 1. Die neue Art der Nutzung (Wohnen) wird nach § 2 Absatz 3 Punkt 1 von der Einschränkung ausgenommen. FAHRRADSTELLPLÄTZE Fahrradstellplätze werden in dem vorgeschlagenen Entwurf in einem 40 m² großen Raum im Erdgeschoss nachgewiesen. SCHNITT UND ANSICHT 6 GRUNDRISSE FASSADE Die Fassade ist durch Fensterbänder waagerecht über alle Geschosse gegliedert. Das Dachgeschoss springt von der Fassade zurück (siehe Grundriss). Ab dem ersten Obergeschoss ragt das Gebäude in den Straßenraum. Bei einer baulichen Veränderung des Ist-Zustandes der Fassade ist zu beachten, dass ggf. weitere Abstimmungen mit der Bauaufsicht notwendig werden. FREIFLÄCHEN Das Grundstück ist in seiner Gesamtheit überbaut und weist daher keine Freiflächen auf. Die Unterbringung einer Kleinkinderspielfläche ist auf dem Grundstück nicht möglich und bedingt einen Befreiungsantrag an die Bauaufsicht. 7 3. Umfeld und Lage LAGE IM STADTGEBIET Das Bahnhofsviertel ist mit knapp 0,5 Quadratkilometern der zweitkleinste Stadtteil von Frankfurt am Main, nach der Altstadt. Die längste Grenzlinie ist gerade einmal knapp einen Kilometer lang. Fast trapezförmig liegt das Viertel zwischen der Mainzer Landstraße im Norden, dem Anlagenring im Osten, dem Main im Süden und dem Hauptbahnhof im Westen. Abb.: 2: Darstellung zur Lage im Stadtraum, Städtebauliches Entwicklungskonzept Bahnhofsviertel 2007 Benachbarte Stadtteile sind im Westen das Gutleut- und Gallusviertel, im Norden das Westend, im Osten die Frankfurter Innenstadt und im Süden, auf der gegenüberliegenden Mainseite, Sachsenhausen. VERKEHRSKNOTEN- Generell ist das Bahnhofsviertel, naturgemäß, stark von seiner Funktion als PUNKT zentraler Knotenpunkt des Bahnverkehrs und darüber hinaus seiner Durchwegungsrolle in Richtung Innenstadt bestimmt. BANKEN, HANDEL Diese stadträumliche Lage bietet von jeher beste Voraussetzungen für die UND HOTELS konzentrierte Ansiedlung von Großunternehmen im Banken-, Handels- und Verwaltungssektor, welche auch bis heute die Wirtschaftsstruktur des Bahnhofsviertels dominieren. 8 Besonders auch als Standort für Hotels hat das Bahnhofsviertel somit eine prädestinierte Lage. So haben hier 55 Hotels einen Standort. Abb. 3: Kontraste Alt & Neu in der Taunusstraße PENDLERSTRÖME Diese wirtschaftliche Prägung des Quartiers verdeutlicht sich besonders eindrücklich am täglichen Pendlerzustrom: rund 30.000 Menschen kommen täglich ins Bahnhofsviertel, um dort ihren Lebensunterhalt zu verdienen. Hinzu kommt ein sicherlich ähnlich großer Zustrom an Menschen, die im Bahnhofsviertel ihre Freizeit verbringen: sie nutzen die zahlreichen und vielfältigen gastronomischen, kulturellen und Hotelangebote. 4. Städtebauliches und soziales Umfeld der Liegenschaft GRÜNDERZEIT Das Bahnhofsviertel ist weitgehend gründerzeitlich geprägt und nicht zuletzt als Eingangstor für die Stadt Frankfurt von großer Bedeutung. Es ist in ganz besonderem Maß von dem Kontrast zwischen historischer Architektur der Jahrhundertwende (19. / 20. Jhdt.) und den modernen Bankentürmen, welche die jüngste Architekturentwicklung wiederspiegeln, bestimmt. PRACHTVOLLE Die breiten Ost-West-Achsen (Kaiser-, Münchener und Taunusstraße) des BOULEVARDS Bahnhofsviertels sind als Boulevards ausgebaut und vermitteln Großstadtcharme. Zahlreiche prachtvolle Gründerzeitbauten haben den Zweiten 9 Weltkrieg und die Abrisswellen der Nachkriegsjahrzehnte überdauert und werden durch schlichtere Wohnhäuser der 50er und 60er Jahre und mehrere Hochhäuser ergänzt. Abb. 4: Blick aus der Kaiserstraße auf den Hauptbahnhof WOLKENKRATZER Die bekanntesten Hochhäuser sind der Silberturm am Jürgen-Ponto-Platz und das Gallileo, in dessen Untergeschoss sich seit 2003 das English Theatre befindet. Die beiden Hochhäuser befinden sich an der Ecke Kaiserstraße und Gallus-Anlage und, ebenso wie der Skyper in der Taunusstraße und das Gewerkschaftshaus in der Wilhelm-Leuschner-Straße. Das letztgenannte wurde 1931 gebaut und war das erste größere Hochhaus der Stadt. DAS BAHNHOFSVIERTEL Mit Hilfe von diversen Förderprogrammen ist es der Stadt Frankfurt am Main ALS WOHNSTANDORT im vergangenen Jahrzehnt gelungen, die Attraktivität des Bahnhofsviertels auch als beliebten Wohnstadtteil zu stärken. Es sind allein mit Hilfe dieser Programme ca. 370 neue Wohnungen (durch Umwandlung von Büroleerstand oder durch geförderte Aufstockungs- und Ausbaumaßnahmen) entstanden. Dazu kommen zahlreiche privatwirtschaftliche Wohnprojekte. Die Zunahme an Wohnungen hat zu einem deutlichen Bevölkerungszuwachs beigetragen: zwischen 2004 und 2014 ist die Bevölkerungszahl um 60 % gewachsen. 10 Heute leben im Bahnhofsviertel rund 3.750 Menschen.1 Die Nachfrage nach Wohnraum steigt stetig an. GASTRONOMIE; Neben den Arbeitsplätzen in den Büroflächen ist der wirtschaftliche Schwer- EINZELHANDEL UND punkt des Stadtteils vor allem die Gastronomie und der Einzelhandel, ROTLICHTMILIEU darunter eine Vielzahl von ausländischen Restaurants, Imbissen und Lebensmittelgeschäften. Der zweimal pro Woche stattfindende Kaisermarkt hat sich mittlerweile zu einem sehr beliebten Angebot zum Einkaufen, Flanieren und zur gemütlichen Einnahme eines Mittagessens unter freiem Himmel gemausert. Entgegen landläufiger Meinung besetzt das Rotlichtgewerbe nur einen kleinen Teil des Bahnhofsviertels, es konzentriert sich hauptsächlich entlang der Taunusstraße und in Teilen ihrer Querstraßen, vor allem der nördlichen Elbestraße und die Weserstraße, wo sich mehrere Laufhäuser aneinanderreihen. Im Stadtteil hat auch die Prostituierten- Selbsthilfeorganisation Doña Carmen ihren Sitz und engagiert sich für die politischen und sozialen Rechte von Prostituierten. Abb. 5: Elbestraße 1 vgl. www.frankfurt.de, Stand: 5.2.2016 11 Abb.: 6: Münchener Straße DROGENMILIEU Die berühmt-berüchtigte Frankfurter Drogenszene konnte durch die intensiven Bestrebungen des „Frankfurter Wegs“ mit seinen wesentlichen Elementen der Straßen-Sozialarbeit und der Einrichtung von sog. „Druck-Räumen“ auf sozialverträgliche Weise weitestgehend eingedämmt werden. Direkt im Bahnhofsviertel befinden sich zwei soziale Einrichtungen, welche auf die Bedürfnisse der drogenanhängigen Menschen mit unterschiedlichen Suchterkrankungen eingehen. Hierdurch konzentriert sich die „offene Drogenszene“ im heutigen Stadtbild auf das direkte Umfeld dieser Einrichtungen, welche sich in der Nidda- und Elbestraße befinden. Die Einrichtung in der Niddastraße liegt in direkter Nachbarschaft zur hier beworbenen Liegenschaft. AUFENTHALTSQUALITÄT Das Stadtbild des Frankfurter Bahnhofsviertels ist durch ein schachbrettartiges, gründerzeitliches Straßenraster mit geschlossenen Blockrändern sowie einigen platzartigen Aufweitungen an den Straßenkreuzungen. Freiflächen sind nur in geringem Maße vorhanden. In Ermangelung eines ausreichenden Angebots an Freiflächen, insbesondere Grünflächen, kommt der Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raumes besondere Bedeutung zu. Nach der Neugestaltung des Francois-Mitterand- und des Wiesenhüttenplatzes soll nun auch mit dem Karlsplatz, der sich in unmittelbarer Nähe zur betreffenden Liegenschaft befindet, durch einen Umbau aufgewertet werden. Die Umgestaltung des Karlsplatzes soll die Aufenthaltsqualität stärken und durch Einbeziehung von Verkehrsflächen zusätzliche Nutzflächen schaffen. 12 DAS NIZZA ALS Im Zuge einer Umgestaltung der gesamten Karlstraße und westlichen QUARTIERSPARK DES Niddastraße werden Fahrspuren zugunsten von Platzflächen reduziert, BAHNHOFSVIERTELS woraus sich eine große Steigerung der Lebens- und Aufenthaltsqualität ergeben sollte. In diesem stark großstädtisch geprägten Stadtteil gibt es dementsprechend keine großen, zentralen Parks wie in den anderen Frankfurter Stadtteilen. Am Mainufer des Bahnhofsviertels jedoch liegt das Nizza, eine der beliebtesten und mondänsten Grünanlagen Frankfurts. 1860 wurde hier ein verlandeter Nebenarm des Mains zugeschüttet und die vorgelagerte Insel „Mainlust“ mit dem Ufer verbunden. Auf dem mikroklimatisch besonderen Gelände wurde eine Grünanlage mit mediterraner Vegetation angelegt, die vom Frankfurter Volksmund bald „Nizza“ genannt wurde. Abb.: 7: Die Nizza-Gärten am Frankfurter Mainufer 5. Infrastruktur SCHULEN Das Bahnhofsviertel ist gut mit Schulstandorten versorgt. In unmittelbarer Umgebung der Liegenschaft befinden sich die Karmeliter – und Weißfrauenschule, die Falkschule sowie das Goethegymnasium. An der Baseler Straße befindet sich des Weiteren eine Fachschule Gesundheit, Soziales, IT und Medien. 13 EINRICHTUNGEN FÜR Im Bahnhofsviertel befinden sich mehrere Einrichtungen für Klein- und KLEINKINDER Kleinstkinder. Unter anderem sind hier die Städtische Kindertagesstätte am Wiesenhüttenplatz, der evangelische Weißfrauenkindergarten der Hoffnungsgemeinde im benachbarten Gutleutviertel, das internationale Kinderhaus in der Wiesenhüttenstraße (Nachmittagsbetreuung) sowie die AWOKrabbelgruppe an der Ecke Gutleut-/ Moselstraße zu nennen. KULTUR Das Bahnhofsviertel und seine direkt benachbarten Quartiere verfügen über ein äußerst lebendiges und mannigfaltiges Kulturangebot. Insbesondere sind hier das English Theatre Frankfurt, das Schauspiel, die Oper, das jüdische Museum und das Hammer-Museum zu nennen. Das Basis-Atelierhaus bietet in seinen zahlreichen Atelierräumen ein ausgewogenes und breites Spektrum an Ausstellungen zeitgenössischer Künstler, sowohl aus der Region, als auch aus der ganzen Welt. INTERNATIONALE Das Bahnhofsviertel ist nicht zuletzt ein wahres Schlaraffenland in Sachen KÖSTLICHKEITEN UND Restaurants, Bistros und Bars. Von internationalen Köstlichkeiten über BARS exotische Restaurants bis hin zu kreativ zubereiteten Gerichten ist alles geboten. Ebenso bunt gestaltet sich das Angebot internationaler Supermärkte. Das Bar- und Kneipenleben im Bahnhofsviertel entwickelt sich in den letzten Jahren hin zu einer angesagten Szene. Abb.: 8: Lebendiges Angebot an Restaurants und Bars im Bahnhofsviertel 14 ÖPNV Durch seine zentrale Lage ist das Bahnhofsviertel sehr gut an das Verkehrsnetz angebunden. Der Hauptbahnhof bietet eine Anbindung an den Regional- und Fernverkehr. Die Straßenbahnen der Linien 11 und 12 durchfahren den Stadtteil auf der Münchener Straße. Der U-Bahnhof Willy-Brandt-Platz (Linien U1–U5) und der S-Bahnhof Taunusanlage (Linien S1–S6, S8, S9) erschließen den Osten und Nordosten des Viertels zusätzlich. STRASSENANBINDUNG Im Straßenverkehr hat die berühmte Kaiserstraße, einst Frankfurts Prachtund Einkaufsstraße, an Bedeutung verloren. Durch die Sperrung des westlichen Endes (Kaisersack) ist die Einfahrt aus Richtung Alleen- ring/Hauptbahnhof nicht mehr möglich. Heute ist die Hauptverkehrsader die Gutleutstraße, die in den Theatertunnel mündet und eine Verbindung zur Altstadt bietet. Die schachbrettartig angeordneten Straßen ermöglichen eine leichte Orientierung. Die betreffende Liegenschaft befindet sich in dem Teil der Niddastraße, welcher aufgrund einer Sackgassenfunktion ebenfalls nicht vom Durchgangsverkehr genutzt werden kann und dementsprechend ruhig ist; im Gegensatz zur rückwärtigen Karlstraße. RADVERKEHR Der über den direkt angrenzenden Karlsplatz führende Radweg ist Bestandteil der städtischen Radroute 5 (Bockenheim - Sachsenhausen). Des Weiteren wird zukünftig die geplante Radroute 10 (Höchst – Innenstadt) von Westen aus der Düsseldorfer Straße kommend durch den Nidda-Sack geführt. 6. Energetische Vorgaben Das Gebäude ist nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung 2016 zu errichten. ANHANG Konzeptverfahren zum Liegenschaftsfonds Bauvoranfrage Glossar 15 Geschäftsstelle Liegenschaftsfonds Amt für Wohnungswesen, Frankfurt am Main Konzeptverfahren zum Liegenschaftsfonds für Gruppen 1) Das Konzeptverfahren Registrierung der Gruppen Sie können sich als Gruppen registrieren lassen, wenn sie aus mindestens drei Haushalten bestehen. Die Registrierung der Gruppen erfolgt über die Koordinations- und Beratungsstelle des Netzwerks Frankfurt. Von der Koordinations- und Beratungsstelle erhalten Sie eine Bestätigung Ihrer Registrierung. Bekanntgabe der Liegenschaften Als registrierte Gruppe werden Sie über die Koordinations- und Beratungsstelle über das anstehende Projekt benachrichtigt. Das Exposé wird Ihnen zu diesem Zeitpunkt per Mail zugänglich gemacht und auf der Seite des Amtes für Wohnungswesen zum Download zur Verfügung gestellt. Zusätzlich erfolgt die Bekanntgabe über den Newsletter des Netzwerks, eine Presseankündigung durch das PIA, die Internetauftritte der beteiligten Ämter und weitere geeignete Medien, um auch nicht beim Netzwerk registrierten Interessenten und Gruppen Zugang zum Verfahren zu geben. Auftaktveranstaltung zur Vorstellung der Liegenschaft Gemeinsam mit der Stadtentwicklungsgesellschaft KEG/BSMF organisiert die Koordinations- und Beratungsstelle und die Geschäftsstelle beim Amt für Wohnungswesen eine Auftaktveranstaltung, bei der Fragen zur vergebenden Liegenschaft geklärt und erörtert werden können. Sie dient dazu das Exposé vorzustellen und Ihre Fragen zu klären. Die Auftaktveranstaltung findet im Amt für Wohnungswesen statt. 3-Monatige Bewerbungsphase Nach der Auftaktveranstaltung haben Sie Zeit zur Erarbeitung Ihres Konzeptes für das konkret vorgestellte Projekt. Zur Bearbeitung wird eine Frist von mindestens 3 Monaten eingeräumt. Die Bewerbungsfrist für die Liegenschaften der Niddastraße endet mit Posteingang am 13. Juli 2016 oder Abgabe an der Pforte im Amt für Wohnungswesen bis 16.00 Uhr. Auswahlgespräch/Beiratssitzung Am 29. August bzw. 7. September bekommen die sieben am besten geeigneten Gruppen die Gelegenheit, ihr Konzept dem Beirat innerhalb von 30 Minuten persönlich vorzustellen. Der genaue Zeitplan für die Auswahlgespräche wird Ihnen rechtzeitig von der Geschäftsstelle beim Amt für Wohnungswesen mitgeteilt. Unmittelbar nach Entscheidung des Beirates werden Sie über eine Zu- oder Absage informiert. 1 Öffentliche Bekanntgabe der Entscheidung Die Entscheidungen und Begründungen werden ausführlich dokumentiert und Ihnen jeweils unmittelbar zur Kenntnis gegeben. Es soll sichergestellt werden, dass das Verfahren nachvollziehbar und transparent ist. Sollten Sie als Wohninitiative in einem Verfahren nicht zum Zug kommen, bleiben Sie registriert und werden beim nächsten Verfahren wieder informiert. Abschluss des Vorvertrags/Anhandgabe Mit der ausgewählten Wohninitiative wird ein Vorvertrag geschlossen, der in aller Regel eine Anhandgabe für ein Jahr vorsieht. Diese Zeit soll genutzt werden, um beispielsweise die Finanzierung zu klären und ggf. eine Baugenehmigung zu erhalten. Für die Zeit der Anhandgabe werden Meilensteine mit dem/der Eigentümer/in vereinbart, um den Fortschritt der Planung zu sichern. In besonderen Fällen kann der Beirat eine Verlängerung der Anhandgabe beschließen. 2) Termine Informationsveranstaltung/ 11. April. 2016 Vorstellung der Exposés 18:00 Uhr Amt für Wohnungswesen 13. Juli 2016 - Posteingang Bewerbungsfrist oder Abgabe an der Pforte bis 16:00 Uhr Amt für Wohnungswesen Geschäftsstelle Liegenschaftsfonds Adickesallee 67-69 60322 Frankfurt am Main 29. August 2016 Auswahlgespräche Uhrzeit wird bekannt Amt für Wohnungswesen gegeben 3) Bewerbung Die Bewerbung soll 10 DIN A4-Seiten nicht überschreiten und mindestens folgende Angaben beinhalten: - Ausgefülltes Bewerbungsformular mit Rahmendaten zum Projekt - Bisherige Zusammensetzung der Wohninitiative oder der Baugemeinschaft (Verhältnis bestehender Mitgliederzahl und geplanter Projektgröße) und Arbeitsstrukturen - Inhaltliches Konzept (Beschreibung des geplanten Gebäudes und des beabsichtigten Alltags in der Hausgemeinschaft) - Auswirkungen des Konzepts auf das Wohnumfeld - Rechtsform und Finanzierungskonzept - Kooperationspartner (Architekt/innen, Finanzberatung, Moderation usw.) - Geplante Haushaltsstruktur/Raumprogramm im Projekt (Angabe von minimalem und maximalem Flächenbedarf) - ggf. favorisierte Standorte auf einem vorhandenen Parzellierungsvorschlag (1. und 2. Wahl) 2 Anhand folgender Kriterien wird eine Bewertung durch den Beirat vorgenommen: - Soziale Aspekte (z.B. gemeinschaftlich nutzbare Flächen, Innovationsgehalt und zusätzlicher Nutzen im Vergleich zu konventionellen Wohnformen zur Miete oder im Eigentum) - Einfluss durch das Wohnprojekt auf das Quartier (z.B. soll die Urbanität, Vielfalt und Mischung etc. des Quartiers durch das bzw. die gemeinschaftlichen Wohnprojekte unterstützt werden) - Wohnkosten – (z.B. Sicherung bezahlbarer Wohnraum durch genossenschaftliche Modelle, Anteil geförderter Wohnraum, etc.) - Städte-/baulicher Innovationsgehalt (z.B. urbane Parzellierung, Mobilitätskonzept nutzerorientierte architektonische Gestaltung, Grundrisse, zukunftsfähige Energiekonzepte) - Nachvollziehbare Realisierbarkeit und Finanzierbarkeit - Kooperationspartner Der Beirat setzt sich zusammen aus Vertreter/innen der drei größten politischen Fraktionen, Vertreter/innen der beteiligten Fachämter, dem Planungsdezernenten, den Ortsvorsteher/innen, der KEG als Eigentümervertreterin, sowie drei Experten/Expertinnen zum Thema. Die Vorsortierung erfolgt nach folgenden Kategorien: I. Grün/+: sehr gutes Konzept, soll untergebracht werden II. Gelb/O: gutes Konzept, wenn noch Platz ist, soll ggf. untergebracht werden III. Rot/-: Konzept erfüllt zu wenige der jeweiligen Bewertungskriterien, wird dieses Mal (noch) nicht berücksichtigt. Bis zu 7 Gruppen werden zur Anhörung durch den Beirat eingeladen und können ihr Projekt persönlich präsentieren. Ob Sie zur Präsentation eingeladen werden, erfahren Sie spätestens ca. 4 Wochen nach Abgabe der Bewerbungsunterlagen. Sollten weniger als 7 Konzepte mit „Grün“ bewertet worden sein, erfolgt ggf. ein „Auffüllen“ mit Projekten mit der Bewertung „Gelb“. Um die Bewertung so transparent wie möglich zu machen, wird den Initiativen jeweils ihr Ergebnis mitgeteilt. 4) Ansprechpartner/innen Amt für Wohnungswesen Netzwerk Frankfurt für Geschäftsstelle Liegenschaftsfonds gemeinschaftliches Wohnen e.V. Katharina Wagner Birgit Kasper [email protected] [email protected] 069 – 212 34703 069 - 91 50 10 60 Erika Dietz-Berk [email protected] 069 – 212 35395 3 Glossar INHALTSVERZEICHNIS GLOSSAR 1. Baugrundstück…………………………………………….………….3 2. Vollgeschoss……………………………………………………….....3 3. Geschoss…………………………………………………………...…3 4. Bauliche Anlagen……………………………………………………..3 5. Nebenanlagen………………………………………………………...4 6. Zulässige Grundfläche……………………………………………….4 7. Grundflächenzahl GRZ………………………………………………4 8. Zulässige Geschossfläche…………………………………………..4 9. Geschossflächenzahl GFZ…………………………………………..5 10. Bruttogeschossfläche………………………………………………...5 11. Erbbaurecht…………………………………………………………...5 12. Erbbaurechtsvertrag………………………………………………….5 13. Stellplatzsatzung……………………………………………………...5 Quelle: Bauaufsicht der Stadt Frankfurt am Main www.bauaufsicht-frankfurt.de/fileadmin/Downloads__alle/Publikationen/Arbeitshilfe_GRZ_GFZ/Arbeitshilfe_GRZ_GFZ.pdf Stand 01.2016 2 GLOSSAR BAUGRUNDSTÜCK Ein Baugrundstück besteht aus einem Buchgrundstück und ist zum Bauen geeignet. Ein Buchgrundstück kann auch aus mehreren katasterrechtlichen Flurstücken bestehen, die im Grundbuch auf einem Grundbuchblatt unter der gleichen laufenden Nummer geführt werden. VOLLGESCHOSSE Bei einem Vollgeschoss handelt es sich um ein oberirdisches Geschoss, das eine Höhe von mindestens 2,30m aufweist. GESCHOSSE Gemäß der aktuellen HBO (Hessische Bauordnung) handelt es sich um oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten (Rohdecke) im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen, sonst sind es Kellergeschosse. Die Höhe der Geländeoberfläche kann im Bebauungsplan oder in der Baugenehmigung festgelegt werden bzw. es handelt sich dabei um die natürliche Geländeoberfläche. Abgrabungen bzw. Aufschüttungen, die den Geländeverlauf ändern, müssen baulich genehmigt werden. BAULICHE ANLAGEN Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Erdboden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest genutzt zu werden. Als bauliche Anlagen gelten: 1. Aufschüttungen und Abgrabungen 2. Lager-, Abstell- und Ausstellungsplätze 3. Sport-, Spiel-, Camping-, Zelt- und Wochenendplätze 4. Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Abstellplätze für Fahrräder 5. Gerüste 6. Hilfseinrichtungen zur statischen Sicherung von Bauzuständen 7. ortsfeste oder ortsfest genutzte Anlagen, die der Ankündigung oder Anpreisung oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf dienen und vom öffentlichen Verkehrsraum aus sichtbar sind (Werbeanlagen) 3 NEBENANLAGEN Der bauplanungsrechtliche Begriff umfasst in der Regel Nebenanlagen als bauliche Anlagen, allerdings sind auch nichtbauliche Anlagen unter diesem Begriff erfasst. Für beide wesentlich ist immer die städtebauliche Relevanz. Nebenanlagen ordnen sich sowohl funktional, als auch räumlich dem Hauptzweck des Baugebietes bzw. den Hauptanlagen auf den Baugrundstücken unter. Nebenanlagen dienen den Hauptanlagen bzw. dem Baugebiet und verfolgen keinen Selbstzweck. Gemäß § 14 (1) Nr. 1 BauNVO gehören Stellplätze und Garagen / überdachte Stellplätze nicht zu den Nebenanlagen. Nebenanlagen können unter den genannten Bedingungen beispielsweise sein: Anlagen und Einrichtungen der Kleintierhaltung, Gartenlauben, Geräteschuppen, Gewächshäuser, Kompostanlagen, Standorte für Abfallbehälter, Saunen, Kinderspielplätze, Schwimmbecken, Blockheizkraftwerke, Mobilfunkstationen, Bushaltestellen u.a. ZULÄSSIGE Die zulässige Grundfläche definiert den Teil des Grundstückes, der von bau- GRUNDFLÄCHE (GR) lichen Anlagen überdeckt bzw. unterbaut werden darf und dient in erster Linie dem Bodenschutz. Dabei ist die zulässige Grundfläche gleich der Fläche des Baugrundstücks multipliziert mit der festgesetzten GRZ. GRUNDFLÄCHENZAHL Die Grundflächenzahl beschreibt den Anteil des Baugrundstücks, der von (GRZ) baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Dabei ist die vertikale Projektion der Außenmaße einer oberirdischen baulichen Anlage als überdeckende Fläche heran zu ziehen. Bei der GRZ handelt es sich um den absoluten Wert. Rundungen sind nicht zulässig. 4 Bei Gebäuden mit schrägen Umfassungswänden ist die größte Grundrissausdehnung für die Überdeckung des Baugrundstückes maßgebend. Gleiches gilt für wesentliche Bauteile, die in den Luftraum hineinragen wie z.B. Erker, Balkone, auskragende Geschosse oder ähnliches. Lediglich untergeordnete Bauteile wie Dachüberstände, Gesimse, wenige Eingangsstufen, Wandpfeiler, Fensterbänke o.ä. können außer Betracht gelassen werden. Unterirdische Anlagen sind bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche mit zurechnen. ZULÄSSIGE GESCHOSS- Die Ermittlung der Geschossfläche erfolgt nach den Außenmaßen des Ge- FLÄCHE (GF) bäudes. Die Geschossfläche ist nicht zwingend identisch mit der BGF (BruttoGrundfläche). GESCHOSSFLÄCHENZAHL Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Geschossfläche in Bezug auf die (GFZ) Grundstücksgröße maximal zulässig ist. BRUTTOGRUNDFLÄCHE Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebe- (BGF) nen eines Bauwerkes. Nicht dazu gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z.B. nicht nutzbare Dachflächen und Flächen von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken. Die Brutto-Grundflächen gliedert sich in Netto. Grundflächen und Konstruktions-Grundflächen und werden in Bereich a, b und c aufgeteilt Bereich a: Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. Bereich b: Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen. Bereich c: Nicht überdeckte Bereiche. 5 BAUVORANFRAGE Die Bauvoranfrage ist ein Verfahren, mit dessen Hilfe im Vorfeld zur Bauantragstellung einzelne, wesentliche Fragen eines Bauvorhabens rechtsverbindlich geklärt werden können. Die Bauvoranfrage kann grundsätzlich von jedem gestellt werden. Antragssteller, die nicht Eigentümer eines Grundstücks sind, müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen. Der Bauvorbescheid behält drei Jahre seine Gültigkeit. Innerhalb der drei Jahre muss ein entsprechender Bauantrag gestellt werden. Die Geltungsdauer kann auf Antrag um jeweils ein Jahr verlängert werden. Die Fragen werden in einem detaillierten Fragenkatalog der Bauvoranfrage beigefügt. In der Bauvoranfrage können grundsätzlich nur Fragen gestellt werden, die von der Bauaufsicht nach dem gesetzlich festgelegten Prüfumfang des nachfolgenden Bauantrags zu prüfen sind. Für die Bauvoranfrage wird ein Bauvorbescheid ausgestellt, dessen Festlegung in dem geprüften Umfang für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verbindlich gilt. Im Rahmen der Bauvoranfrage erforderliche Entscheidungen zu Befreiungen, Ausnahmen und Abweichungen werden in diesem Verfahren rechtsverbindlich erteilt und dem Baugenehmigungsverfahren vorweggenommen. Die Gebühr für einen Bauvorbescheid beträgt maximal 40 v. H der Baugenehmigungsgebühr. Davon wird bei Übernahme des Vorhabens in einem Bauantrag die Hälfte auf die Baugenehmigungsgebühr angerechnet. Die Gebühren für zugelassene Befreiungen, Ausnahmen oder Abweichungen sind in der vollen Höhe zu leisten. Der Bauvorbescheid ist nur dann verbindlich, wenn das Vorhaben im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren unverändert bleibt. Die Rechtsgrundlage für die Bauvoranfrage ist § 66 der HBO. Auf der Internetseite der Bauaufsicht der Stadt Frankfurt am Main finden sich weitere hilfreiche Formulare und Merkblätter zum Download: http://www.bauaufsicht-frankfurt.de/service/formulare_downloads.html BAUANTRAG Der Bauantrag ist der Antrag auf eine Genehmigung für ein Bauvorhaben. Einzelheiten zum Bauantrag und zu dem Bauvorhaben werden durch die Bauordnung, in diesem Fall die Hessische Bauordnung (HBO) geregelt. Ein Bauantrag ist erforderlich bei Baumaßnahmen, die gem. §57 oder §58 HBO bau- 6 genehmigungspflichtig sind. Es gibt aber auch Bauvorhaben, die generell baugenehmigungsfrei, mitteilungspflichtig oder genehmigungsfreigestellt sind. Der Begriff „ baugenehmigungsfrei“ impliziert nicht, dass ein Bauvorhaben ohne die Beachtung von Regeln und Vorschriften ausgeführt werden dürfen, Erlaubnisse und Genehmigungen nach anderen Rechtsbereichen müssen selbst eingeholt werden. Für das Erstellen eines Bauantrags ist ein bauvorlagenberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich, in den meisten Fällen können dies Architekten sein. Unter der Verantwortung des Architekten werden die Bauvorlagepläne, Berechtigungen usw. erstellt. Der Architekt unterzeichnet die Unterlagen sowie die Bauantragsformulare, ebenso wieder Bauherr. Die Unterlagen werden in dreifacher Ausführung an die Bauaufsicht weiter gereicht. In einem Bauantrag wird das Bauvorhaben durch Schnitte, Grundrisse und Ansichten sowie einem Lageplan und einem Liegenschaftsplan dargestellt. Des Weiteren wird das Bauvorhaben schriftlich beschrieben, Abweichungen, Befreiungen sowie Genehmigungen werden mit abgegeben. Im Vorfeld der Erstellung eines Bauantrags wird ein Beratungstermin mit der Bauaufsicht vereinbart, bei dem der rechtlichen Rahmen für das Bauvorhaben abgesteckt wird. Auf der Internetseite der Bauaufsicht der Stadt Frankfurt am Main finden sich weitere hilfreiche Formulare und Merkblätter: http://www.bauaufsicht-frankfurt.de/service/formulare_downloads.html ERBBAURECHT Das Erbbauchrecht wird umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet. Das Erbbauchrecht ist das Recht, in der Regel gegen eine Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Das Recht lastet auf dem Grundstück, wird im Grundbuch eingetragen und ist in der Regel auch vererbbar. Der Gesamtwert des Grundstücks - Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen - wird so ermittelt, als ob die Belastung durch ein Erbbauchrecht nicht bestünde. 1 1 Rechtsgrundlage: Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) vom 15.01.1919 in der im BGBI. Teil II Glied.Nr. 403-6 veröffentlichten bereinigten Fassung m. spät. Änd. 7 ERBBAURECHTS-VER- Der Erbbaurechtsvertrag regelt die vertraglichen Gegebenheiten bzgl. des TRAG Wertes, der Ermittlung des Wertes und des Grundstückes zwischen dem Eigentümer eines Grundstücks und Erbbauberechtigten. Ein Erbbaurecht kann bis zu 99 Jahre bestehen. STELLPLATZSATZUNG Die Stellplatzsatzung regelt, wie viele Stellplätze für Kraftfahrzeuge und/ oder Fahrräder beim Neubau oder grundlegendem Umbau eines Gebäudes auf dem Grundstück oder in der Nähe nachgewiesen werden müssen. Die Zahl der vorgeschriebenen Stellplätze hängt von der Nutzung des Gebäudes, maßgeblich von der Zahl der Wohneinheiten ab. In Frankfurt können Stellplätze unter bestimmten Voraussetzungen abgelöst werden. Dies ist mit der Bauaufsicht und dem Stadtplanungsamt abzustimmen. 8
