Sonneneinstrahlung und Gebäudeaufheizung – Mietmangel

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Sonneneinstrahlung und Gebäudeaufheizung – Mietmangel?
Oberlandesgericht Frankfurt/Main
Az: 2 U 106/06
Urteil vom 19.01.2007
Gründe:
I. Die Klägerin nimmt die Beklagte in Anspruch auf Zahlung der Kosten des Einbaus einer Sonnenschutzanlage
und Durchführung von baulichen Maßnahmen, welche gewährleisten sollen, dass in den angemieteten Räumen
keine höhere Innentemperatur als 26° Celsius oder bei Außentemperaturen von über 32° Celsius keine höhere
Innentemperatur als 6° Celsius unter der Außentemperatur herrscht.
Die Parteien schlossen am 8. und 10.3.2000 einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren über gewerbliche
Büro- und Archivräume in dem X genannten Anwesen der Klägerin in ..., A-str. Als Büroflächen sollten 1.249,38
m² Fläche im 2. und 3. Obergeschoss des Hauses "..." und 576,62 m² im 3. Obergeschoss des Hauses "..." dienen.
In § 2 des Mietvertrages ist festgelegt, dass die Mieträume zu Büro- und Verwaltungszwecken genutzt werden
sollten. Anschließend heißt es in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages: "Es obliegt dem Mieter selbst zu überprüfen, ob die
Ausstattung für die von ihm vorgesehene Nutzung ausreichend ist. Für die Erfüllung gegenwärtiger und künftiger
behördlicher und technischer Vorschriften (z. B. DIN, VDS, VDE) die den Betrieb des Mieters betreffen, hat der
Mieter auf eigene Kosten zu sorgen." In § 3 Abs. 1 des Mietvertrages heißt es: "Der Vermieter hat vor Übergabe
Umbauleistungen und/oder Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen, deren Art und Umfang in der beiliegenden
Baubeschreibung (Anlage 5) fixiert sind." In der beigefügten Mieterbaubeschreibung (Anlage 5) ist bei dem Punkt
"Fassade" unter anderem Folgendes festgelegt: "Zum Sonnenschutz werden die Bürofenster mit Außenraffstoren
ausgestattet, jedoch nicht nordseitig. Betätigt werden diese elektrisch. Eine Windwächteranlage wird installiert." In
§ 12.2 des Mietvertrages heißt es: "Der Mieter ist berechtigt, Einrichtungen anzubringen, die ihm zur Nutzung des
Mietobjektes erforderlich erscheinen, sofern diese die schutzwürdigen Interessen des Vermieters und/oder anderer
Mieter nicht beeinträchtigen. Hierzu zählt insbesondere die Installation von Klimaanlagen auf dem Dach, für die
der Vermieter schon jetzt seine Zustimmung erteilt. Eine eventuell behördlich notwendige Genehmigung ist vom
Mieter einzuholen und dem Vermieter nachzuweisen. Eventuelle behördliche Auflagen hat der Mieter auf eigene
Kosten zu erfüllen." Auf den weiteren Inhalt des Mietvertrages und der Mieterbaubeschreibung wird verwiesen.
Im Jahr 2003 holte die Klägerin ein Gutachten der B mbH ein (Bl. 46ff. d. A.), die während einer relativ warmen
Spätsommerperiode im August und September mit einem Fühler an der Nordseite des Gebäudes
Außenlufttemperaturen zwischen 15° und 29° Celsius maß und im Innenbereich als Spitzenwert im Großraumbüro
30,5° Celsius sowie 29,5° Celsius in einem Büroraum. Auf den näheren Inhalt des Gutachtens wird verwiesen.
Hinsichtlich des Zeitraums bis 30.6.2003 machte die Klägerin als Beklagte und Widerklägerin des Vorprozesses 210 O 45/03 Minderung und Schadenersatz gegen die Beklagte als dortige Klägerin geltend. Insoweit schlossen die
Parteien am 10.6.2003 einen Vergleich (Bl. 164, 165 d. Beiakte). Im ersten Rechtszug hat die Klägerin
vorgetragen, in den gemieteten Büroflächen herrschten von Mai bis September selbst bei bewölktem Himmel
Temperaturen von bis zu 35 ° Celsius. Ihre Mitarbeiter litten deshalb unter gesundheitlichen Problemen. Die
vorhandenen Jalousien verstärkten noch den Wärmestau im Gebäudeinneren. Durch die Reflexstrahlung der
Fenster gegenüberliegender Gebäude sei auch auf der Nordseite ein Sonnenschutz erforderlich. Die Klägerin hat
sich auf die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Hamm (NJW-RR 1995, 143), Köln (NJW-RR 1993, 466),
Düsseldorf (NZM 1998, 916) und Rostock (NJW-RR 2001, 802) sowie des Landgerichts Bielefeld vom 16.4.2003
(AiB 2003, 752) berufen, welche hinsichtlich sommerlicher Hitze einen Mangel der Mietsache bestätigt und
teilweise die arbeitsschutzrechtliche Vorschrift § 6 Abs. 1 Satz 1 ArbStättVO und die dazu erlassene
Verwaltungsrichtlinie ASR 6 Abschnitt I Nr. 3.3 sowie der DIN 1946 Teil 2 zur Definition eines Mangels
herangezogen haben. Sie hat neben der Gewährleistung einer bei Hitze deutlich unter der Außentemperatur
liegenden Innentemperatur die Kosten für die im Jahr 2002 durchgeführte Installation der Sonnenjalousie über
dem Glasdachsattel in Höhe von 46.302,68 EUR verlangt. Diese Kosten seien zwar bereits umfasst gewesen von
ihrer Klage im Rechtsstreit 2-4 O 7/03 vor dem Landgericht Frankfurt, die später durch Verbindung zur
Widerklage im Vorprozess 2-10 O 45/03 geworden ist. Die Kosten seien jedoch nicht Gegenstand des Vergleichs
im Vorprozess geworden. Die Beklagte befinde sich seit Zustellung der dortigen Klageschrift im Verzug. Die
Klägerin hat beantragt, 1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 46.302,68 EUR nebst 8 % Zinsen über dem
Basiszinssatz seit dem 11.2.2003 zu zahlen; 2. die Beklagte zu verurteilen, in den von der Klägerin gemieteten
Büroräumlichkeiten zu gewährleisten, dass bei einer Außentemperatur von bis zu 32° C die Innentemperatur 26°C
nicht übersteige und bei höheren Temperaturen mindestens 6°C unter der jeweiligen Außentemperatur liege, mit
den erforderlichen Arbeiten sei zwei Wochen nach Zustellung des Urteils zu beginnen. Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen. Die Beklagte hat überhöhte Temperaturen bestritten und sich auf die Vereinbarungen im
Mietvertrag berufen. Sie hat weiterhin argumentiert, die von der Klägerin herangezogene Rechtsprechung
überdehne die Vermieterpflichten. Sie stütze sich auf die Arbeitsstättenverordnung, welche jedoch nicht für
Sonneneinstrahlung, sondern für interne Wärmequellen gelte. Die Klageforderung zu 1) sei durch den Vergleich
im Verfahren 2-10 O 45/03 abgegolten. Hinsichtlich des weitergehenden Vortrags der Parteien wird auf die
tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts verwiesen. Das Landgericht Frankfurt am Main hat Beweis erhoben
durch Vernehmung der Zeugen 1, 2, 3, 4, 5, 6 und 7 und Einholen eines Sachverständigengutachtens Prof. Dr. SV1
gemäß Beweisbeschluss vom 17.6.2005 (Bl. 258ff. d. A.). Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird
auf die Niederschrift der öffentlichen Sitzung des Landgerichts vom 17.3.2006 (Bl. 321ff. d. A.) und das
schriftliche Gutachten des Sachverständigen vom 16.11.2005 (Anlagenmappe) verwiesen. Das Landgericht
Frankfurt am Main hat durch Urteil vom 21.4.2006 (Bl. 342ff. d. A.) die Beklagte verurteilt, in den von der
Klägerin gemieteten Büroräumlichkeiten zu gewährleisten, dass bei einer Außentemperatur von bis zu 32°C die
Innentemperatur 26°C nicht übersteige und bei höheren Temperaturen mindestens 6°C unter der jeweiligen
Außentemperatur liege; wobei mit den erforderlichen Arbeiten zwei Wochen nach Zustellung des Urteils zu
beginnen sei. Die weitergehende Klage hat das Landgericht abgewiesen. Es hat ausgeführt, nach den für
Raumtemperaturen heranzuziehenden arbeitsschutzrechtlichen Bestimmungen seien die Grenzwerte aufgrund der
baulichen Beschaffenheit nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht eingehalten. Die Eignung des Mietobjekts
zum vertraglichen Gebrauch sei in grundsätzlicher Weise beeinträchtigt. Eine Verpflichtung zur Erstattung der
Kosten des Sonnensegels für den Glasdachsattel könne dagegen nicht verlangt werden, da dies bereits Gegenstand
des Vergleichs im Vorprozess 2-10 O 45/03 gewesen sei. Auf den näheren Inhalt der Entscheidungsgründe wird
verwiesen. Gegen dieses Urteil, welches der Beklagten am 2.5.2006 (Bl. 354 d. A.) zugestellt wurde, hat diese am
30.5.2006 (Bl. 357 d. A.) Berufung eingelegt, die nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum
2.8.2006 (Bl. 388 d. A.) am 31.07.2006 begründet worden ist (Bl. 398ff. d. A.). Die Klägerin hat am 21.8.2006
eine mit Gründen versehene Anschlussberufung eingelegt (Bl. 430ff. d. A.). Die Frist zur Berufungserwiderung
war bis zu diesem Tag verlängert (Bl. 427ff. d. A.). Die Berufung rügt eine Rechtsverletzung und eine fehlerhafte
Bewertung der festgestellten Tatsachen. Mit der Berufung macht die Beklagte geltend, nach dem Urteil des
Landgerichts müssten tausende von Gebäuden mit Klimaanlagen nachgerüstet werden, da die vom Landgericht
postulierten Werte nur so eingehalten werden könnten. Dies liefe dem Kyoto-Protokoll und der
Energieeinsparverordnung zuwider. Das Landgericht, das sich ausschließlich an der Rechtsprechung des
Oberlandesgerichts Rostock orientiert habe, habe übersehen, dass seither die Arbeitsstättenverordnung im Jahr
2004 geändert worden sei. Zu § 6 Abs. 1 ArbStättV 1975/1996 sei einhellig anerkannt gewesen, dass dieser sich
auf rauminterne Wärmequellen beziehe. Die Arbeitsstättenrichtlinie 6 enthalte zur Raumtemperatur lediglich eine
Soll-Bestimmung, dass die Lufttemperatur 26 °C nicht überschreiten solle, bei darüber liegender Außentemperatur
dürfe die Lufttemperatur höher sein. Der Sachverständige Prof. Dr. Sv1 habe nicht bestätigt, dass das Gebäude
nicht dem Stand der Technik oder den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspreche. Die Berufung greift die
Beweiswürdigung des Landgerichts an. Den Messungen könne entnommen werden, dass keine regelmäßige, lang
anhaltende Überschreitung von 26° C vorgelegen habe, sondern allenfalls kurze Temperaturspitzen unter 30 °
Celsius. Die Zeugen hätten keine längeren Temperaturmessungen durchgeführt und maßgeblich Angaben zu den
Verhältnissen vor Installation des Sonnenschutzes gemacht. Das Landgericht habe nicht geprüft, ob der Mieter
durch Lüften oder Tischventilatoren zumutbar Abhilfe schaffen könne. Ebenso habe es die vertraglichen
Regelungen, insbesondere die einbezogene Baubeschreibung nicht hinreichend beachtet. Die Beklagte beantragt,
1. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21.4.2006 abzuändern und die Klage abzuweisen, 2. die
Anschlussberufung der Klägerin zurückzuweisen. Die Klägerin beantragt, 1. die Berufung zurückzuweisen, 2. im
Wege der Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagte zu verurteilen, an sie 46.302,68 EUR nebst 8
% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 11.2.2003 zu zahlen. Die Klägerin verteidigt das Urteil, soweit es ihr
günstig ist, und rügt mit der Anschlussberufung, das Landgericht habe den Vergleich, der die Summe von
46.302,68 EUR nicht umfasst habe, rechtsfehlerhaft bewertet und dem Willen der damaligen Parteien bei
Abschluss des Vergleichs nicht ausreichend Rechnung getragen. Das Landgericht hätte den als Zeugen
angebotenen damaligen Vorsitzenden Richter der Zivilkammer hören müssen. Hinsichtlich des näheren Inhalts des
Vorbringens der Parteien im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 31.7.2006 (Bl.
410ff. d. A.), der Berufungserwiderung mit Anschlussberufung vom 21.8.2006 (Bl. 449ff. d. A.) sowie die
Schriftsätze vom 2.10.2006 (Bl. 486ff. d. A.) und vom 15.1.2007 (Bl. 514ff. d. A.) verwiesen. II. Die Berufung ist
zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; §§ 517, 519, 520 ZPO. Die zweite
Anschlussberufung vom 21.8.2006 ist nach § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO fristgerecht eingelegt und gleichzeitig
begründet worden, so dass es auf die ohne Begründung eingereichte erste Anschlussberufung vom 6.6.2006 nicht
ankommt. Die Berufung ist begründet. Die nach dem Sachverständigengutachten festgestellte Überhitzung der
Räume bei hochsommerlichen Temperaturen kann von der Klägerin nicht als Mangel geltend gemacht werden, da
die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrages auf die bauliche Gestaltung Einfluss genommen und spezielle
Anforderungen für den Sonnenschutz der Fassade verlangt und erhalten hat. Der Zustand des Gebäudes entspricht
in diesem Punkt den Vorgaben des Mietvertrags und ist damit mangelfrei. Sommerliche Hitze durch
Sonneneinstrahlung in einem nicht baurechtswidrigen Gebäude ist Teil des allgemeinen Lebensrisikos und kein
Mangel, soweit der Vermieter nicht erkennbar eine Klimatisierung oder besondere Dämmung des Gebäudes
zugesagt hat. Dass ein Glasdach über dem Großraumbüro, an dem Gebäude insgesamt große Fensterflächen
vorhanden waren und dass die Räume im dritten Stock unter dem Dach liegen, war der Klägerin von Anfang an
bekannt. Dies waren die Faktoren, die der Sachverständige Prof. Dr. SV1 als Ursachen hoher Temperaturen in den
Büroräumen feststellen konnte. Bei einem solchen Gebäude kann insbesondere im Dachbereich nicht damit
gerechnet werden, dass die Temperaturen im Spätfrühling, Sommer und Frühherbst stets 6 ° Celsius unter der
Außentemperatur bleiben. Nach § 536 b Satz 1 und 2 BGB wäre die Klägerin mit einem solchen Mangel
ausgeschlossen, der sich ihr nach allgemeiner Lebenserfahrung hätte aufdrängen müssen, da nicht vorgetragen ist,
dass die Beklagte den "Mangel" arglistig verschwiegen hat. Der Senat ist jedoch der Überzeugung, dass ein
Mangel überhaupt nicht vorliegt. Die Tauglichkeit von nicht klimatisiert vermieteten und den baurechtlichen
Bestimmungen entsprechenden Büroräumen zum vertragsgemäßen Gebrauch wird durch sommerliche Hitze nicht
eingeschränkt, so wie die Tauglichkeit von ohne Heizung vermieteten Räumen im Winter auch nicht durch Kälte
eingeschränkt wird. In diesen Fällen ist die Regelung der Innentemperatur vielmehr vertraglich dem Mieter
überlassen. Der Senat schließt sich damit der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm (NJW-RR 1995), des
Oberlandesgerichts Rostock (NJW-RR 2001, 802), des Oberlandesgerichts Naumburg (NJW-RR 2004, 299) und
des Landgerichts Bielefeld (AiB 2003, 752) ausdrücklich nicht an. Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist
die Abweichung der tatsächlichen Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vorausgesetzten. Vertraglich
vorausgesetzt ist ein Zustand, der im Mietvertrag festgelegt ist oder mit dem ein Mieter aufgrund der üblichen
Beschaffenheit von Gebäuden der betreffenden Bauart und Altersklasse rechnen darf. Keine dieser
Voraussetzungen liegt im vorliegenden Fall vor. Die von der Klägerin geforderte Einhaltung von
Höchsttemperaturen in Mieträumen findet keine gesetzliche Stütze in den baurechtlichen Vorschriften. Zur
Überwachung potentieller gesundheitlicher Gefährdungen von Gebäudenutzern durch bauliche Konstruktionen
sind die Bauaufsichtsbehörden auf der Grundlage des öffentlich-rechtlichen Baurechts zuständig. Im vorliegenden
Fall ist weder eine Beanstandung durch eine Bauaufsichtsbehörde noch ein Verstoß gegen baurechtliche
Schutzvorschriften vorgetragen. Das Gebäude ist weder erkennbar baurechtswidrig noch entgegen den allgemein
anerkannten Regeln der Technik errichtet worden, insbesondere sind die baurechtlich zum Zeitpunkt der
Errichtung höchst zulässigen Sonneneintragskennwerte nach dem Vortrag der Parteien nicht überschritten worden.
Maßgeblich ist § 3 Abs. 4 EnEV iVm Anhang 1 Abschnitt 2.91, welche auf die mehrfach geänderte DIN 4108-2
verweisen. Das Gebäude verfügt im Gegensatz zu den Fällen, welche vom Oberlandesgericht Rostock, NJW-RR
2001, 802, und dem Landgericht Bielefeld, AiB 2003, 752, entschieden wurden, über Sonnenjalousien an den
Fenstern der hauptsächlich von der Sonneneinstrahlung betroffenen Fassaden und durch nachträgliche Installation
der Klägerin inzwischen auch über eine Sonnenschutzanlage über dem verglasten Dachsattel. Eine Vermutung der
Überschreitung von Sonneneintragswerten besteht seit Installation des Sonnenschutzes an den Oberlichtern nicht
mehr wie der Sachverständige Prof. Dr. SV1 in seinem Gutachten festgestellt hat. Der Senat muss davon ausgehen,
dass die DIN 4108-2, Abschnitt 8, welche die Sonneneintragswerte behandelt, jetzt eingehalten ist. Da die
Klägerin die Kosten für die zusätzliche Sonnenschutzmaßnahme als Ersatzvornahme nach § 536a Abs. 2 Nr. 1
BGB sowohl im Vorprozess als auch im vorliegenden Verfahren der Beklagten auferlegen wollte, kann der Senat
auch nicht den Zustand der Mietsache ohne diese auf Dauer angelegte Abhilfemaßnahme beurteilen, sondern darf
die nunmehr vorhandene Sonnenschutzanlage über dem Glasdachsattel nicht außer Acht lassen, obwohl die
Beklagte die Installation des nach dem Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. SV1 notwenigen zusätzlichen
Sonnenschutzes verweigerte. Das baurechtlich zulässige und nach den Feststellungen des Sachverständigen jetzt
mit ausreichendem Sonnenschutz versehene Gebäude wird lediglich durch die Sonne als natürliche, außerhalb der
Mieträume gelegene Wärmequelle in üblichem Umfang aufgeheizt, so wie es umgekehrt im Winter ohne Heizung
auskühlen würde. Im vorliegenden Fall beruhen die hohen Temperaturen im Inneren der Mieträume nach den
Feststellungen des Sachverständigen auf Wärmeeintragung durch das Dach, das Glasdach und die Fenster. Im
vorliegenden Fall handelt es sich um einen sanierten und umgebauten Altbau mit großen Fenstern und einem
verglasten Dachsattel. Bei Bauten mit großen Glasflächen, ganz besonders im Dachbereich, muss auch bei
Jalousien und Sonnensegeln mit entsprechend größerer Hitzeeinwirkung und folglich auch höheren Temperaturen
in den Räumen auch über einen längeren Zeitraum gerechnet werden. Dies ist ein ganz allgemein bekannter
Nachteil der wegen der Helligkeit und Transparenz als angenehm empfundenen großen Glasflächen. Wer die
hierdurch auftretenden Temperaturen trotz Jalousien noch als unzuträglich empfindet, muss als Mieter selbst eine
Klimaanlage einbauen oder mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung über Abhilfemaßnahmen treffen.
Aus dem gleichen Grunde könnte in ausdrücklich ohne Heizung angemieteten Räumen nicht der Einbau einer
Heizung oder meterdicker Dämmung mit der Begründung verlangt werden, die Arbeitnehmer des Mieters würden
bei zu niedrigen Temperaturen in der Gesundheit beeinträchtigt, was dem Zweck der Vermietung zuwiderliefe. Ein
Mieter hat ohne vertragliche Vereinbarung keinen Anspruch auf nachträgliche bauliche Veränderung eines den
Bauvorschriften entsprechenden und baumangelfreien Gebäudes, sei es durch Einbau einer Klimaanlage, einer
Dach- oder Fassadendämmung oder Einbau von Jalousien oder Fensterläden. Im vorliegenden Fall ist nicht zu
entscheiden, ob ein Mieter extreme Temperaturen hinnehmen muss, welche bei üblicher Beschaffenheit von
Gebäuden nicht auftreten. Im vorliegenden Fall wurden sowohl von der B mbH als auch von dem
Sachverständigen Prof. Dr. SV1 Temperaturen bis knapp über 30° gemessen, mit denen bei hohen
Außentemperaturen bis 29 ° Celsius in einem solchen Gebäude gerechnet werden muss. Da Temperaturen in
einem nicht klimatisierten Gebäude in hohem Maße auch vom Lüftungs- und Beschattungsverhalten der Nutzer
abhängen, kann bei solchen Temperaturen in der Regel kein Mangel des Gebäudes vorliegen. Insofern sind auch
die Aussagen der im ersten Rechtszug vernommenen Zeugen, die für den maßgeblichen Zeitraum nach Installation
des Sonnendachs im Jahr 2004 nicht konkret befragt wurden, sondern in ihre Aussagen auch den nicht
maßgeblichen Zeitraum vorher einbezogen haben, nicht von entscheidender Bedeutung. Eine exorbitante
Aufheizung auf 35 bis 40°, wie sie in den vom 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts des Landes Sachsen-Anhalt
am 17.6.2003 (NJW-RR 2004, 299) oder des 24. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf am4.6.1998
(NJW-RR 1998, 1308) entschiedenen Fällen - jeweils Ladengeschäfte betreffend, die in der Regel schlechter zu
belüften sind als Büroräume in oberen Geschossen - zugrunde lag, die außerhalb des Erwartungshorizonts eines
Mieters liegen mag und die eine Nichteinhaltung der Anforderungen der DIN 4108-2 indizieren könnte, war weder
nach dem von der Klägerin noch nach dem vom Landgericht eingeholten Gutachten feststellbar. Selbst wenn die
Zeugen in Einzelfällen höhere Temperaturen gemessen haben, kann nicht ausgeschlossen werden, dass es sich um
kurze Temperaturspitzen aufgrund unzureichender Lüftung oder Beschattung handelte. Zum Zustandekommen der
von den Zeugen gemessenen oder empfundenen Werte trägt auch die Klägerin nicht näher vor. Bei hochgezogenen
Jalousien und geschlossenen Fenstern - insbesondere über das Wochenende - können an Sonnenscheintagen
mühelos in fast jedem Gebäude sehr hohe Temperaturen erzeugt werden. Die Angaben der Zeugen sind insofern
nicht geeignet, die objektiven Feststellungen der Sachverständigen in den beiden Gutachten in Zweifel zu ziehen.
Insofern besteht für den Senat kein Anlass, von Amts wegen ein weiteres Gutachten einzuholen, um zu überprüfen,
ob die durchaus nicht ungewöhnlichen gemessenen Temperaturen doch auf einer Nichteinhaltung von
Bauvorschriften oder einer Abweichung vom Stand der Technik beruhen könnten. Ein Mangel aufgrund nicht
eingehaltener vertraglicher Zusagen liegt gleichfalls nicht vor. Nach dem Mietvertrag sind die Räume mit
Heizung, jedoch ohne Klimaanlage vermietet, so dass es Sache der Klägerin ist, für eine Klimatisierung ihrer
Büroräume zu sorgen, wenn sie in der warmen Jahreszeit den Bedarf hierfür sieht. Der Beklagten ist vertraglich
auferlegt, für eine funktionsfähige Heizung und - mit Ausnahme der explizit ausgenommenen Nordfassade - für
Außenjalousien an den Fenstern zu sorgen. Die Klägerin mietete die Büroetagen nach genauer baulicher
Untersuchung und Festlegung des gewünschten Standards an, der Niederschlag fand in der Anlage 5 zum
Mietvertrag. Hierbei wurde explizit auch eine Sonnenschutzmaßnahme an der Fassade einbezogen. Wenn dieser
Standard ihr im Nachhinein nicht ausreicht, so ist dies ihr Risiko. Ein weiterer Sonnenschutz für die Fenster war
nicht vorgesehen. Die Funktionsfähigkeit des vorhandenen Sonnenschutzes hat der Sachverständige Prof. Dr. SV1
in seinem Gutachten vom 16.11.2005 geprüft, weil die Klägerin behauptet hatte, dieser würde die Hitzewirkung
eher verschlimmern, und festgestellt, dass der angebrachte Sonnenschutz in jedem Fall die Hitzeeinstrahlung
abmildert. Mehr kann nicht verlangt werden, da keine Jalousie die Hitze völlig fernhält. Für die Beseitigung der
Blendwirkung auf der Nordseite ist die Klägerin als Mieterin ebenfalls zuständig, da hierfür Innenjalousien oder
Vorhänge ausreichen. Auf die Aufheizung des Gebäudes hat dies keinen erkennbaren Einfluss. Der
Sachverständige Prof. Dr. SV1 hat in seinem Gutachten vom 16.11.2005 den Sinn einer solchen Maßnahme
bezweifelt, weil von einer anderen reflektierenden Fassade nicht in solchem Maß Wärme abgegeben wird, dass
dies nennenswerte Auswirkungen hat. Aus § 12 Abs. 2 des Mietvertrages kann geschlossen werden, dass die
Klägerin einen potentiellen Bedarf einer Klimaanlage bereits vor Abschluss des Mietvertrages erkannt hat. Es ist
dem Vertrag nicht zu entnehmen, dass es sich hierbei um eine spezielle Anlage für Computer handeln sollte und
die Parteien im Übrigen darüber einig gewesen wären, dass die Beklagte für eine eventuell erforderlich werdende
Raumkühlung zu sorgen habe. Die Entscheidung, ob eine Klimaanlage eingebaut werden sollte, haben die Parteien
generell dem wirtschaftlichen Ermessen der Klägerin zugewiesen. Die Klägerin entschloss sich, in den Konferenzund Vorstandsräumen Klimageräte einzusetzen, nicht jedoch in den gewöhnlichen Büros. Von der ausdrücklich
vertraglich eingeräumten Option, auch in den Mitarbeiterbereichen Klimaanlagen einzubauen, machte die Klägerin
keinen Gebrauch, obwohl dies technisch möglich und zumutbar war. Dies ist ihre eigene Entscheidung. Die
Klägerin muss ihren Arbeitnehmern bei unzumutbarer Hitze notfalls stundenweise freigeben oder durch
Klimageräte für Abhilfe sorgen, wie sie das in den Vorstands- und Konferenzräumen bereits getan hat. Nach dem
Mietvertrag kann die Klägerin weder eine vom Vermieter eingebaute Klimaanlage noch weitergehenden
Sonnenschutz an Fenstern, Fassade oder Dach in Form von Jalousien oder Dämmung beanspruchen. Diese
vertragliche Regelung möchte die Klägerin unter Hinweis auf die Arbeitsstättenverordnung revidieren, indem sie
vorbringt, der Zweck des Mietvertrages verpflichte den Vermieter, die arbeitsrechtlichen Voraussetzungen für
einen Bürobetrieb zu schaffen. Allein aus dem Zweck des Mietverhältnisses aus Mietersicht lässt sich ein Mangel
aber nicht ableiten. Soweit § 536 Abs. 1 BGB an die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch anknüpft,
bedeutet dies lediglich, dass der vorhandene Mangel hierauf Auswirkungen haben muss, nicht dass der Vermieter
verpflichtet ist, auf seine Kosten zu gewährleisten, dass der beabsichtigte Betrieb unter allen Umständen
stattfinden kann. Insoweit unterscheidet sich der Miet- vom Pachtvertrag, bei dem eine funktionsfähige
gewerbliche Einheit zur Erzielung von Einkünften - in § 581 BGB als Früchte bezeichnet - verpachtet wird. Beim
gewerblichen Mietvertrag obliegt die Herstellung des funktionsfähigen Betriebes dagegen dem Mieter, soweit der
Mietvertrag keine anders lautenden Zusagen enthält. So muss auch der leere Räume anmietende Gastwirt die
Voraussetzungen für die Konzessionierung einer Schank- oder Speisegaststätte selbst schaffen und kann dies nicht
vom Vermieter erwarten. Ob und wie sich ohne entsprechende Anlagen angemietete Räume für den angestrebten
gewerblichen Zweck ausstatten lassen, insbesondere ob für den Betrieb eine Klimaanlage installiert werden muss,
ist grundsätzlich vom Mieter zu prüfen. Der Mietzweck eines Bürobetriebs kann auch nicht ohne Schreibtische,
Bürostühle, Telefonanschlüsse, Computer, Toiletten und andere notwendige Einrichtungen erfüllt werden. Die
entsprechende Einrichtung der Räume obliegt dennoch dem Mieter, wenn der Vermieter nicht entsprechende
Installationen oder Mobiliar mitvermietet hat durch Erwähnung im Mietvertrag oder stillschweigend durch die bei
Besichtigung vorhandene Ausstattung der Räume. Im Gegensatz zu Toiletten und Heizung gehört eine
Klimaanlage auch nicht einmal zur Standardausrüstung gewerblicher Mieträume. Etwas anderes ergibt sich auch
nicht aus der Verordnung über Arbeitsstätten oder der DIN 1946-2. Das Oberlandesgericht Hamm (Urteil des 7.
Zivilsenats vom 18.10.1994, NJW-RR 1995, 143), das Oberlandesgericht Köln (Urteil vom 28.10.1991, NJW-RR
1993, 466), das Oberlandesgericht Rostock (Urteil des 3. Zivilsenats vom 29.12.2000, NJW-RR 2001, 802) und
das Landgericht Bielefeld (AiB 2003, 752) haben auf dieser Grundlage einen Mangel bei einem nicht
klimatisierten Gebäude bejaht, woran die Klägerin anknüpft. Dieser Rechtsansicht vermag der Senat sich jedoch
nicht anzuschließen. Die bloße Anknüpfung an die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung zur Feststellung eines
Mangels ohne Beachtung vertraglicher Vorgaben und ohne Prüfung, welche Erwartungen der Mieter anhand der
Umstände des Einzelfalls an ein vermietetes Gebäude stellen kann, ist aus Sicht des Senats im Mietrecht nicht
möglich und in den Konsequenzen auch nicht durchdacht. Hierzu bedarf es nicht der Heranziehung des KyotoProtokolls oder der Energieeinsparungsverordnung, sondern lediglich einer Auseinandersetzung mit den
Umständen des mietrechtlichen Einzelfalls. Die Verordnung über Arbeitsstätten liefert im Mietrecht keinen
tauglichen Anknüpfungspunkt. Adressat der Arbeitsstättenverordnung ist nicht der Vermieter, sondern nach § 3
ArbStättV ausschließlich der Arbeitgeber, also der Mieter. Öffentlich-rechtliche oder arbeitsrechtliche
Vorschriften und Auflagen für Gewerbetreibende sind nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter zu beachten.
Hierfür Sorge zu tragen ist Aufgabe der Klägerin als Arbeitgeber. Durch den Mietvertrag wurden diese Pflichten
nicht der Beklagten überbürdet. § 2.2 des Mietvertrages spricht im Gegenteil dafür, dass die Parteien die Aufgabe
der bautechnischen Anpassung des Gebäudes an den Betrieb des Mieters der Klägerin zugeordnet haben. Der
Vermieter ist grundsätzlich kein Garant für den reibungslosen Betriebsablauf des Mieters. Ein Arbeitgeber, dessen
Arbeitnehmer unter Berufung auf die Arbeitstättenverordnung wegen zu hoher oder zu niedriger
Innentemperaturen aufbegehren, kann dieses betriebliche Risiko nur dann auf den Vermieter abwälzen, wenn eine
Abweichung der Beschaffenheit des Mietobjekts von den vertraglichen Vorgaben feststellbar ist, etwa weil bei den
Mietvertragsverhandlungen ein unzutreffender Energiepass vorgelegt wurde, eine zur Temperaturregelung
mitvermietete Anlage, sei es Klimaanlage oder Heizung, nicht die erforderliche Leistung erbringt, wie in dem vom
8. Zivilsenat des Kammergerichts mit Urteil vom 2.9.2002 (Grundeigentum 2003, 48-49) entschiedenen Fall,
Fenster kalte Zugluft einlassen oder Sonnenschutzjalousien defekt sind. Auch unter anderen Gesichtspunkten
begegnet die Anwendung der Verordnung über Arbeitsstätten im Mietrecht Bedenken. Es ist bereits im
Ansatzpunkt zweifelhaft, ob die Arbeitsstättenverordnung in der Fassung vom 12.8.2004 Anwendung finden kann
bei einer Aufheizung von Räumen aufgrund Sonneneinstrahlung oder ob - wie nach den Auslegungen zu früheren
Fassungen der Vorschrift - lediglich interne Wärmequellen, für welche der Arbeitgeber verantwortlich ist, damit
angesprochen werden sollen. Selbst wenn die Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung den Arbeitgeber auch
hinsichtlich der von ihm nicht beherrschbaren Sonneneinstrahlung in die Pflicht nehmen sollen, sieht Ziffer 3.5
Abs. 1 im Anhang "Anforderungen an Arbeitsstätten nach § 3 Abs. 1 ArbStV" lediglich vor, dass in
Arbeitsräumen eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur bestehen muss. Der ausschließlich den Richtlinien
6/1.3 hierzu entnommene Soll-Wert von 26° Celsius ist lediglich ein Empfehlungswert zur vorherrschenden
Temperatur, welcher dem durchschnittlichen Behaglichkeitsempfinden Rechnung trägt, aber nicht einmal
gegenüber dem Arbeitgeber eine bei höheren Außentemperaturen verpflichtende Regelung enthält, Abhilfe durch
Änderung der baulichen Gegebenheiten der Arbeitsstätte zu schaffen. Eine Temperaturobergrenze ist dieser Wert
gerade nicht, sondern lediglich ein Erfahrungswert zum durchschnittlichen Behaglichkeitsempfinden. Dieser kann
in einem normalen belüftbaren Gebäude mit Sonnenschutz bei Außentemperaturen bis 26 ° Celsius in der Regel
durch Lüften mit weit geöffneten Fenstern annähernd wiederhergestellt werden. Für Außentemperaturen über 26°
Celsius enthält die Richtlinie ausdrücklich keinen Empfehlungswert. Von einem Vermieter kann aber unter
Berufung auf arbeitsrechtliche Richtlinien nicht mehr gefordert werden, als ein Arbeitgeber garantieren müsste.
Gesicherte Aussagen, dass bei darüber liegenden Temperaturen die Gesundheit von Menschen gefährdet wird, auf
die man eine entsprechende Verpflichtung des Vermieters, Abhilfe zu schaffen, stützen könnte, existieren bislang
nicht. Die Tatsache, dass auch in weit weniger gemäßigten Klimazonen Menschen ohne Klimaanlage und
Dämmung leben und arbeiten können, spricht ebenso dagegen wie die mangelnde Verbreitung von Klimaanlagen
in Wohn- und Bürogebäuden hierzulande. Dass bei starker Hitze eine allgemeine Ermattung und Einschränkung
der Arbeitskraft zu verzeichnen ist, ist eine saisontypische Erscheinung und ebenso wenig auf einen Mangel der
Mietsache zurückzuführen wie eine verstärkte Neigung zu Erkältungskrankheiten und lichtmangelbedingten
Verstimmungen der Arbeitnehmer des Mieters im Winter. Hitze in einem nicht klimatisierten Gebäude gehört
mithin zum allgemeinen Lebensrisiko, für das der Vermieter nicht verantwortlich gemacht werden kann. Der
Versuch, über die Anwendung der DIN 1946-2 - Klimatechnik - eine flexible Obergrenze von maximal 6 ° Celsius
über der Außentemperatur zu konstruieren, beruht nach Ansicht des Senats auf einem Missverständnis dieser
Industrienorm, die für den Zweck, für den die Rechtsprechung (Oberlandesgericht Hamm aaO und Landgericht
Bielefeld aaO) sie bemüht, nicht bestimmt ist. Diese DIN richtet sich nicht an den Erbauer oder Vermieter von
nicht klimatisierten Gebäuden, sondern an Klimaanlagenbauer und Architekten, welche Klimaanlagen einbauen
lassen. Der Sinn der Industrienorm ist die Beschränkung der maximalen Kühlung von Gebäuden auf höchstens 6 °
unter den Außentemperaturen zur Vermeidung von Temperaturschocks, nicht die Temperierung zu heißer
Gebäude auf eine Maximaltemperatur (vgl. Harms, Mechanische Kühlung als "Hitzeschutz" für gewerbliche
Mieter in NZM 2005, 441-443). Die Zielrichtung dieser technischen Norm, die auf nicht klimatisierte Räume gar
nicht anwendbar ist, geht also in eine gegenteilige Richtung. Die Errichtung und Vermietung nicht klimatisierter
Bürogebäude ist in Deutschland üblich und widerspricht nicht den anerkannten allgemeinen Regeln der Technik,
so dass eine fehlende Klimaanlage, die im Mietvertrag nicht vorgesehen ist, grundsätzlich nicht zur Begründung
eines Mangels herangezogen werden kann, auch nicht unter Berücksichtigung des Mietzwecks. Ebenso ist der
Standard der Dämmung von Dächern und Fassaden sehr unterschiedlich, vor allem in unterschiedlichen
Baualtersklassen. Es ist nicht Aufgabe des Mietrechts, hier eine Änderung in den Gewohnheiten der Bevölkerung
und im technischen Standard künstlich herbeizuführen, da klimatisierte und stark isolierte Gebäude auch durchaus
gesundheitliche Nachteile haben können, ein flächendeckender Bedarf der Bevölkerung offenkundig bisher nicht
bestand und durch falsch verstandene richterliche Fürsorge keinesfalls geschaffen werden sollte. Die zitierte
Rechtsprechung ist insoweit auf Kritik gestoßen (vgl. Busse, Klimaanlage par ordre du mufti In NJW 2004, 19821985; Harms, Mechanische Kühlung als "Hitzeschutz" für gewerbliche Mieter in NZM 2005, 441-443), weil
hierdurch ein großer Teil der in der Bundesrepublik Deutschland gewerblich vermieteten Gebäude als aus
gesundheitlichen Gründen grundsätzlich ungeeignet und damit mangelhaft festgelegt werden könnte, obwohl die
Gebäude den baurechtlichen Vorschriften entsprechen. Der Ansicht der zitierten Autoren tritt der Senat bei. Bei
hochsommerlichen Temperaturen kann nämlich selbst in grundsätzlich kühlen Altbauten mit kleineren Fenstern
und dickem Mauerwerk eine zeitweise Überhitzung bei längeren Hitzeperioden nie ganz ausgeschlossen werden.
Nichts anderes könnte im Übrigen für Wohnräume gelten, die kaum jemals klimatisiert vermietet werden, da auch
Wohnraummieter nicht in der Gesundheit gefährdet werden dürften. Lediglich ergänzend weist der Senat darauf
hin, dass der Antrag auf Gewährleistung einer bestimmten Temperatur durch den Vermieter ohne Rücksicht auf
das vom Vermieter nicht zu steuernde Beschattungs-, Lüftungs- und Heizungsverhalten des Mieters und von
diesem eingebrachte Wärmequellen auf eine unmögliche Leistung gerichtet wäre. Auch wenn der Senat der
Rechtsauffassung der Klägerin folgen würde, hätte eine Verurteilung unter den Vorbehalt einer zumutbaren
Mitwirkung des Mieters in diesen Bereichen gestellt werden müssen. Ebenso wäre angesichts der notwendigen
umfangreichen Planungsmaßnahmen und der notwenigen Ausschreibung eine Frist von zwei Wochen bis zum
Beginn der Arbeiten von unbekanntem Ausmaß keinesfalls angemessen. Dahingestellt bleiben kann weiterhin, ob
der nicht feststellbare Herstellungsaufwand in Anbetracht der zu zahlenden Miete und der im Raum ... derzeit
ausreichend vorhandenen leerstehenden Büroflächen verhältnismäßig wäre oder ob eine Verpflichtung zu
grundlegender Umgestaltung des Anwesens im Raum stünde, die auf Bedenken im Hinblick auf Art. 14 GG stoßen
könnte. Die Anschlussberufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch der
Klägerin auf Erstattung der Kosten des Sonnenschutzes an dem Glasdach verneint. Die Klage ist in diesem Punkt
unzulässig, weil diese - nach dem Gutachten des Sachverständigen Dr. SV1 durchaus notwendigen - Kosten bereits
Gegenstand eines durch Vergleich abgeschlossenen anderen Rechtsstreits waren und damit der erneuten sachlichen
Prüfung des Gerichts in diesem Rechtsstreit entzogen sind. Die bezifferte Forderung war Gegenstand der
Klageschrift vom 7.1.2003, die durch Verbindung später zur Widerklage wurde, in dem Verfahren 2-4 O 7/03, was
die Klägerin nicht in Abrede stellt, und ist durch den Prozessvergleich erloschen. Der Rechtsstreit ist durch den
Vergleich insgesamt objektiv erledigt worden. Materiellrechtlich ist die damals bereits geltend gemachte
Forderung damit untergegangen. Die Klägerin und damalige Widerklägerin hat die Widerklage in diesem Punkt
nicht etwa durch Teilrücknahme zurückgenommen, sondern sich laut Protokoll lediglich - damals nicht
streitgegenständliche - Ansprüche für die Zukunft vorbehalten. Für eine teilweise Widerklagerücknahme findet
sich kein Anhaltspunkt. Es handelte sich auch nicht um einen Teilvergleich mit der Folge, dass die Forderung auf
Kostenerstattung im dortigen Rechtsstreit noch rechtshängig wäre, sondern einen den gesamten Rechtsstreit
beendenden Vergleich. Der im Protokoll vor Abschluss des Vergleichs erwähnte Vorbehalt bezieht sich
ausschließlich auf zukünftige Rechte wegen der überhitzten Mieträume, nicht die bereits entstandenen und mit der
Widerklage eingeklagten Kosten für den von der Klägerin angebrachten Sonnenschutz. Die Klägerin ist mit dieser
Forderung aufgrund des im Vorprozess abgeschlossenen Vergleichs ausgeschlossen, der alle gegenseitigen
Ansprüche auch aus den von der Klägerin und damaligen Beklagten behaupteten Mängeln erledigte. Hinsichtlich
der prozessualen Wirkung des Vergleichs kommt es auf den objektiven protokollierten Wortlaut des Vergleichs an,
der im vorliegenden Fall eindeutig und keiner Auslegung zugänglich ist. Der Vergleich ist nicht angefochten oder
widerrufen worden, so dass die Klageforderung zu 1) rechtskräftig im Vorprozess abgegolten ist und nicht zum
zweiten Mal geltend gemacht werden darf. Auf die subjektive innere Einschätzung des Vergleichsinhalts durch die
Zeugen oder die Geschäftsleitung der Klägerin, die nach dem Vorbringen der Klägerin von dem objektiven Inhalt
des Vergleichs abweicht, kommt es im vorliegenden Rechtsstreit im Ergebnis nicht an, da dies allenfalls im
dortigen Rechtsstreit vor dem Landgericht Frankfurt eine Fortsetzung des Verfahrens wegen eines Streits über
Umfang und Wirksamkeit des Vergleichs rechtfertigen könnte (vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 65.
Auflage, Anm. 37 bis 41 zu Anh § 307 BGB). Wenn das dortige Streitverfahren entgegen dem Wortlaut des
Vergleichs nicht erledigt wäre, stünde der Klageforderung zu 1) im hiesigen Verfahren der prozessuale Einwand
der doppelten Rechtshängigkeit nach § 261 Abs. 3 Ziffer 1 ZPO entgegen. Wegen der unstreitig vorrangig
eingetretenen Rechtshängigkeit der Forderung in dem vorangegangenen Verfahren, die nicht erkennbar durch eine
teilweise Rücknahme der Widerklage beseitigt wurde, wäre das Verfahrenshindernis durch einen Streit über die
Wirksamkeit des Vergleichs nicht beseitigt. Einer der Fälle, in denen die Rechtsprechung bei Streit um die
Wirksamkeit des Vergleichs ausnahmsweise ein neues Verfahren als zulässig zugestanden hat, nämlich Erledigung
mehrerer Rechtsstreite durch einen Vergleich (BAG MDR 1982, 526) oder Miterledigung von nicht zum
Gegenstand des Rechtstreits gewordenen weiteren Ansprüchen, die nunmehr gerichtlich geltend gemacht werden
sollen (BGHZ 86, 189), liegt hier nicht vor. Die Kosten des Rechtsstreits waren nach §§ 97, 91 Abs. 1 ZPO der
Klägerin aufzuerlegen, nachdem sie im Berufungsverfahren in vollem Umfang unterliegt. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 10, 711 ZPO. Die Revision wird nach § 543 ZPO
zugelassen, da der Rechtsstreit grundsätzliche Bedeutung hat im Hinblick auf eine sich verfestigende
Rechtsprechung zum Thema Hitze als Mangel der Mietsache, von welcher der Senat abweicht, weil er der
Auffassung ist, dass ein Mangel insoweit anhand der Umstände des Einzelfalls zu prüfen ist, insbesondere anhand
der vertraglichen Vereinbarungen und berechtigten Erwartungen des Mieter, nicht jedoch ausschließlich anhand
arbeitsschutzrechtlicher Bestimmungen, die nicht an den Vermieter gerichtet sind. Eine Entscheidung des
Revisionsgerichts liegt hierzu noch nicht vor. Der Streitwert für den zweiten Rechtzug beträgt 404.175,27 EUR.
Post date: 2013-04-17 16:59:07
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