Mit Farbe Akzente setzen Seite 4
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Sanieren Magazin für den gemeinnützigen Wohnungsbau | Ausgabe 1 | März 2014 Mit Farbe Akzente setzen Zuwanderung: Weniger Druck auf Wohnungsmarkt? Seite 14 Wohnpolitik: Vorkaufsrecht für Gemeinden Seite 17 Architektur: Baugenossenschaft baut an der Goldküste Seite 18 Seite 4 Die grosse Niederdorf-Oper von und mit Jäggi+Hafter AG Umbau – Mit unserer grossen Erfahrung und den besten Akteuren garantieren wir für oscarverdächtige Produktionen – wie hier in der Zürcher Altstadt. Für Umbauten und Renovationen sind wir die Spezialisten mit dem grossen Know-how. Jäggi+Hafter AG | Hochbau | Holzbau | Gussasphalt Neugasse 136 | 8005 Zürich | Althardstrasse 224 | 8105 Regensdorf | Telefon 043 388 90 00 | www.jaeggihafter.ch Intern–Editorial Rote Basler, grüne Bernerinnen Keine Angst – das ist nicht politisch gemeint! Was eine Fachfrau in unserem grossen Interview auf Seite 9 über die farblichen Unterschiede von Städten und Regionen sagt, ist hochinteressant und wohl für viele, die sich gern mit Farben beschäftigen, überraschend. Stefanie Wettstein erklärt: Jede Region hat ihre Farbe – Paris ist hellbeige, Neuenburg gelb, Basel rot oder eben Bern grün. Farben verlangen bei Sanierungen Fingerspitzengefühl. Soll man die bisherigen Farben übernehmen, ausgewählte Akzente setzen oder mit einer radikal neuen Farbe riskieren, «dass plötzlich das Blau des Nachbarschaftshauses in die eigene Stube strahlt», so die Fachfrau. Eine Bauherrschaft ist gut beraten, nicht vorschnell breitspurig in schrille Farbtöpfe zu langen. Dazu haben wir ein interessantes Beispiel in La Tour-de-Peilz gefunden. Drei genau gleiche Häuser wurden mit drei verschiedenen Farbkonzepten erneuert – schauen Sie sich diese Unterschiede auf Seite 5 an. ist gut möglich. Auch das zeigen wir an einem Beispiel (Seite 7), notabene in einer Landregion. Jetzt aber doch noch zur Politik: In allen Politfeldern sind die Erfolgschancen hoch, wenn man eine bestehende Grundfarbe dosiert mit neuen Farben mischt. Der wohnungspolitische Dialog Bund-Kantone-Städte (Seite 17) geht genau in diese Richtung: Der Wohnbereich soll auch in Zukunft durch den freien Markt geregelt werden. Aber Farbakzente sind für die Wohnversorgung für den Mittelstand sinnvoll. Solche Farbakzente sind zum Beispiel Vorkaufsrecht für Gemeinden, Mehrwertabschöpfung für den gemeinnützigen Wohnungsbau oder die Immobilienabgabe bundesnaher Betriebe an Genossenschaften. Solche Farbakzente haben in einer bürgerlichen Grundfarbe durchaus Platz – zumindest dass sie ernsthaft geprüft werden. Wer aber, wie ich, das Spiel mit Farben, den Tanz der Farben liebt, muss jetzt nicht auf graue Maus machen. Eine wohl temperierte Kombination der regional herrschenden Farbe mit Akzenten – das Kurt Bischof Redaktionsleiter Magazin WOHNEN SCHWEIZ Inhalt Impressum Magazin für den gemeinnützigen Wohnungsbau Herausgeber Adressänderungen/Inserate Verlagsgenossenschaft Magazin WOHNEN SCHWEIZ Obergrundstrasse 70, 6003 Luzern Telefon 041 310 00 50 Fax 041 310 00 88 [email protected] Redaktion Kurt Bischof, bischof | meier und co. Postfach 141, 6281 Hochdorf Telefon 041 914 70 10, Fax 041 914 70 11 [email protected] 4 Sanieren: Wenn Blau und Braun tanzen 7 Sanieren: Farbe im Dienst der Architektur 9 Erscheinungsweise 4 Mal jährlich Auflage 14 500 Exemplare Jahrgang 4 (Nachfolgeorgan von «Wohnen-und-Bauen» sowie «Freies Wohnen») Nächste Ausgabe 2/2014 Schwerpunktthema: Küchen Erscheinungstermin: 27. Juni 2014 Redaktionsschluss: 28. Mai 2014 Anzeigenschluss: 6. Juni 2014 Produktion Titelbild Farben sorgfältig eingesetzt sorgen bei Sanierungen für das i-Pünktchen. Brunner AG, Druck und Medien, Kriens Bild Thinkstock by Getty Images Ausgabe 1 | 2014 Sanieren: 3 Häuser – 3 Farben Debatte: Druck Wohnungsmarkt? 14 Wohnpolitik: Vorkaufsrecht Gemeinden 17 Architektur: Projekt Meilen 18 Ratgeber Recht: Mietrecht 22 Ratgeber Immobilien: Sanieren 23 WOHNEN SCHWEIZ: Umfrage 24 WOHNEN SCHWEIZ: Neues Angebot 27 Genossenschaften: Aktualitäten 29 Fonds de Roulement: Keine Kürzung 31 2|3 Sanieren_Farben Beispiel 1 Sanieren: Neue Farbe ist das i-Pünktchen Im Rahmen einer Gebäudesanierung steht oftmals auch eine neue Farbgestaltung zur Diskussion. Immer öfter lässt sich die Bauherrschaft dabei von einem Profi beraten. Das Magazin WOHNEN SCHWEIZ hat drei professionelle Farbgestalter eingeladen, eines ihrer Projekte vorzustellen und die Idee hinter dem Farbkonzept zu erklären. 3 gleiche Häuser – 3 verschiedene Aussagen In La Tour-de-Peilz, Nähe Vevey, stehen drei Mehrfamilienhäuser aus den späten 40er-Jahren. Sie gehören der CPK Pensionskasse Swatch Group. Die Bieler Farbgestalterin Barbara Schwärzler hatte den Auftrag, ein Farbgestaltungskonzept auszuarbeiten. Im Rahmen der energetischen Sanierung in den Jahren 2010 und 2011 erhielten die Häuser ein neues Gesicht. « Die Architektur ist zwar dieselbe, die Gebäude stehen jedoch in verschiedenen Quartieren und unterschiedlichen Kontexten. » Charakter erhalten, nicht auslöschen Das Spannende am Projekt: Die Architektur ist zwar dieselbe, die Gebäude stehen jedoch in verschiedenen Quartieren und unterschiedlichen Kontexten. Deshalb hat die Farbgestalterin für jedes Objekt ein eigenes Farbkonzept entwickelt. Allerdings gibt es auch Gemeinsamkeiten. «Durch die neue Aussenisolation gingen leider schöne Details verloren, beispielsweise die Fensterlaibungen aus Naturstein», sagt Barbara Schwärzler. «Mein Anspruch war, solch sorgfältige Elemente mit der Neugestaltung wieder einzubringen.» Je nach Gebäude hat sie dafür unterschiedliche Lösungen gefunden. Der Cha- rakter der Gebäude soll durch die neue Farbgebung nicht ausgelöscht, sondern «in die Neuzeit transportiert» werden. Haus 1: Kräftige Farbe befreit Das Mehrfamilienhaus an der Avenue des Alpes hat eine kräftige Farbgebung erhalten, aufsteigend von Terracotta bis Ocker in feinen Abstufungen. Auf der Südseite des Hauses steht ein sehr grosses Hochhaus, auf der Ostseite ein schweres Haus in dunklen Farben. «Das Mehrfamilienhaus wurde beinahe erdrückt», sagt Barbara Schwärzler. Mit den kräftigen Farben wollte sie es wieder «zum Atmen» bringen. Die Ockertöne, Mango oder Terracotta seien im Quartier sehr präsent. So fiel Barbara Schwärzlers Wahl auf diese Farbkombination. « Es ist zwar dasselbe Haus, doch die Nachbarn sind viel eleganter. » Haus 2: Elegant eingebettet Ganz anders präsentiert sich das Mehrfamilienhaus am Boulevard d’Arcangier. «Es ist zwar dasselbe Haus, doch die Nachbarn sind viel eleganter», so die Farbgestalterin. Die Strasse ist grosszügiger angelegt, in unmittelbarer Nähe gibt es einen alten, imposanten Baumbestand. Barbara Schwärzler wählte für die Neugestaltung einen warmen Sand-Ton. Besonderes Augenmerk legte sie auf die Fenster. Sie wollte ihnen «eine andere Geschichte» geben. Neu umrahmt eine helle Farbe jeweils zwei Fenster, gibt ihnen einen Zusammenhalt und vermittelt zurückhaltende Eleganz. « Ockertöne sind in der Westschweiz sehr präsent, was von den Steinbrüchen herrührt. » Haus 3: Wuchtige Flächen aufbrechen Auch das dritte Mehrfamilienhaus am Chemin des Murs-Blancs erhielt durch die Neugestaltung einen eigenständigen Charakter. Auf der Ostseite liegt der offene Friedhof und das dazugehörende Verwaltungsgebäude. «Das Mehrfamilienhaus bildet mit diesem ockerfarbenen Gebäude eine Einheit», sagt Barbara Schwärzler. Die Farbe drängte sich also auf. Abgesehen davon seien Ockertöne in der Westschweiz sehr präsent, was von den Steinbrüchen herrühre. Bei diesem dritten Gebäude wollte die Farbgestalterin die grossen Flächen aufbrechen, weil sie sehr wuchtig wirkten. Barbara Schwärzler wählte dafür zwei verschiedene Verputzarten. Der grobe Putz wirkt dunkel, der feine heller. «Mit kleinen Eingriffen konnte man so eine elegante Wirkung erzielen.» Astrid Bossert Meier Avenue des Alpes In unmittelbarer Umgebung des Mehrfamilienhauses an der Avenue des Alpes steht ein dominantes Hochhaus. Aus diesem Grund entschied sich Farbgestalterin Barbara Schwärzler für eine kräftige Farbgebung. In feinen Abstufungen gehen die Farbnuancen von Terracotta bis Ocker ineinander über. Dadurch gewinnt das viergeschossige Gebäude an Aufmerksamkeit. Boulevard d’Arcangier Die gleiche Architektur wirkt durch den warmen Sand-Ton des Gebäudes komplett anders. Sorgfältig abgewogene Farben und nicht zu starke Kontraste lassen das Haus elegant erscheinen – passend zum alten, imposanten Baumbestand in der Nachbarschaft. Einen besonderen Blickfang bilden die Fenster. Sie wurden jeweils paarweise mit heller Farbe umrahmt. Chemin des Murs-Blancs Nochmals dieselbe Architektur, nochmals eine komplett andere Wirkung. Durch einen groben und einen feinen Verputz entsteht eine kleine Farbdifferenz, welche das Gebäude am Chemin des Murs-Blancs strukturiert und die grossen Flächen aufbricht. Die Farbgestalterin wählte einen Ockerton, welcher mit dem Nachbargebäude harmoniert. Ausgabe 1 | 2014 4|5 Und drum herum bauen Sie für glückliche Mieter! Miele Project Business für Verwaltungen Ob in der Gemeinschaftswaschküche oder beim individuellen Waschen in der Wohnung – Waschmaschine und Trockner müssen leistungsstark und zuverlässig sein. Deshalb spielen hohe Qualität und Langlebigkeit eine wichtige Rolle. Hinter dem Begriff Miele Project Business steht das spezialisierte Miele Team, welches Sie während des gesamten Planungs- und Realisationsprozesses begleitet. 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Die zwischen 1965 und 1969 von der WOBA Pfaffnau erstellten Bauten erhielten in einer ersten Teilrenovation grosszügige Balkone und eine energetische Verbesserung der Gebäudehülle. Im Jahr 2012 führte die WOBA Pfaffnau eine Fassadensanierung durch. In diesem Zusammenhang erhielt Herbert Bürli den Auftrag, ein Farbgestaltungskonzept auszuarbeiten. Geschwister «Die drei Bauten sind wie Geschwister», sagt Herbert Bürli gegenüber dem Magazin WOHNEN SCHWEIZ. «Die Mehrfamilienhäuser gehören zusammen, und doch hat jedes eine eigenständige Persönlichkeit.» Das neue Farbkonzept soll die Mehrfamilienhäuser miteinander verbinden, ihnen aber trotzdem einen individuellen Ausdruck erlauben. «Ausserdem war es mein Ziel, die teilsanierten Südseiten mit den Balkonen ins Gesamtbild zu integrieren.» Erdig im Norden, luftig im Süden Bei seinem Konzept liess sich der Farbgestalter von der Umgebung inspirieren. «Die Häuser sind farblich eingebettet in Äcker, Felder und eine Vielzahl von Ziegeldä- « Die Häuser sind farblich eingebettet in Äcker, Felder und eine Vielzahl von Ziegeldächern. Nach oben verliert sich ihr Blick im bläulichen Dunst der Ferne. » chern. Nach oben verliert sich ihr Blick im bläulichen Dunst der Ferne. Herbert Bürli wählte für die Nordseiten ein Erdbraun. Es sorgt für Bodenhaftung und verleiht den Geschwister-Blöcken eine wohlige Wärme. Die Südfassaden mit den angebauten Balkonen hingegen sind in einem Luftblau gehalten. «Dieses nimmt die Farbenwelt der Balkonanbauten auf, wodurch diese nicht mehr als Fremdkörper wirken.» Da auch die umliegenden Gebäude in dezenten Pastelltönen gestrichen sind, schafft das feine Luftblau einen Dialog zu den Nachbargebäuden. Durchgehender Sockelbereich Der Sockelbereich mit den Garagenzwischenbauten bildet die gemeinsame Basis und ist in einem dunklen, tiefen Steinblau gehalten. Anders die Giebelseiten, welche einander zugewandt sind. «Hier machen sich familiäre Unterschiede bemerkbar», so Herbert Bürli. Das luftige Blau von Haus 1 erhielt einen feinen Grünstich, das Blau von Haus 2 orientiert sich eher an Rot und dasjenige von Haus 3 schlägt eine gelbliche Richtung ein. «Je nach Tageszeit und Lichtverhältnissen kommen diese Nuancen mehr oder weniger deutlich zum Vorschein.» Kräftigeres Blau in der erdigen Fassade Balkonbrüstungen und Treppenaufgänge sind bei jedem der drei Gebäude anders gestaltet. Diese architektonischen Unterschiede werden durch die Farbgebung dezent hervorgehoben. So unterscheiden sich die verwendeten Blautöne ebenfalls durch ihre abweichenden Nuancen ins Grünliche, Rötliche und Gelbliche. In den dunklen, erdigen Nordfassaden treten diese Nuancen nur punktuell auf. Deshalb ist der Blauton intensiver und kräftiger. Die Fensterleibungen schliesslich – welche durch die nachträgliche Aussenisolation tiefer wurden – erstrahlen neu in einem Feingelb. Das gibt den Fensteröffnungen Leichtigkeit und führt das Licht ins Innere. Astrid Bosser Meier Herbert Bürli, dipl. Farbgestalter HF / Maler. www.farbundraumgestaltung.com Frappanter Unterschied zwischen dem Erscheinungsbild der Mehrfamilienhäuser der WOBA Pfaffnau: links vor und rechts nach der Sanierung und der nachträglichen Farbgestaltung. Bilder zvg Ausgabe 1 | 2014 6|7 Neubau_Farben Beispiel 3 Aussen zurückhaltend – innen prägnant, floral Das dritte Beispiel für gelungene Farbgestaltung befindet sich am Stadtrand von Luzern. Hier haben die Gesellschaft Alters- und Pflegeheim Landgut Unterlöchli sowie die Katholische Kirchgemeinde Luzern die Wohnüberbauung Unterlöchli realisiert. Zwischen 2009 und 2013 entstanden insgesamt 22 Mehrfamilienhäuser. Die Luzerner Farbgestalterin Susanne Schmid erhielt den Auftrag, ein Farbgestaltungskonzept für die ganze Überbauung zu entwerfen. Farbliche Grenzwanderung Die Konzeptidee der Farbgestalterin beruht insbesondere auf der Tatsache, dass sich das Baufeld an der Stadtgrenze zwischen urbanem und natürlichem Raum befindet. «Es entstand eine Gartenstadt», sagt sie. Deshalb verwendete sie für den Aussenraum natürliche und zurückhaltende Farben, während prägnante Farbtöne und florale Muster die Zwischenzonen und Innenräume auszeichnen. « Je nach Standort erschliessen sich dem Betrachter immer wieder neue Farbzusammenstellungen. » Fünf Fassadenfarben Mattblau, Erdgrau, Ziegelrot, Altgelb und Goldocker. Diese fünf Fassadenfarben übernehmen die gereihte Struktur der Mehrfamilienhäuser. «Je nach Standort erschliessen sich dem Betrachter immer wieder neue Farbzusammenstellungen», erklärt Susanne Schmid. Für die Gebäude auf der Stadtseite hat die Farbgestalterin stärkere und kontrastreichere Farbtöne verwendet. Die anderen Häuser nehmen mehr die Farbnuancen des natürlichen Umraums auf. Im Gegensatz zu den zurückhaltenden Aussenfassaden hat Farbgestalterin Susanne Schmid für Durchgänge oder Eingangsnischen kräftige Farben verwendet. Verschiedene florale Muster begleiten die Benutzer durch die Treppenhäuser. ren. In den Zwischenzonen wurden alle Wände und Decken mit dieser Akzentfarbe überzogen. «Man taucht für eine kurze Zeit in den so entstehenden Farbraum ein.» Floral durchs Treppenhaus Die Akzentfarbe von der Zwischenzone wird in jedes Treppenhaus hineingezogen – mit einem Ornament, welches andeutungsweise Blätter oder Blüten zeigt. Diese Pflanzen schlingen sich entlang der Treppe an einer Wand hoch und begleiten Bewohner und Gäste bis zu den Wohnungen. Die Ornamente wurden in Handarbeit mit Mineralfarbe aufgetragen, was eine enge Zusammenarbeit zwischen Farbgestalterin und Restaurator erforderte. Astrid Bossert Meier Korngelber Zwischenraum Um in die Wohnungen zu gelangen, muss man je nach Gebäudetyp Durchgänge oder Eingangsnischen und das Treppenhaus passieren. Farbgestalterin Susanne Schmid hat diesen Bereichen einen besonderen Stellenwert zugedacht. «Der Nutzer wird hier von einem Farbton abgeholt, der ihn zum Eingang führt und im Treppenhaus weiter begleitet», sagt sie. Es sind prägnante Farben wie Rostrot oder Korngelb, welche mit der Fassadenfarbe kontrastie- PURPURSINN, Susanne Schmid, Farbgestalterin HF und Innenarchitektin BA FHZ SWB www.purpursinn.ch Durchgänge oder Eingangsnischen sind in prägnanten Farben gehalten, von Rostrot bis zu Korngelb. Wände und Decken wurden mit dieser Akzentfarbe überzogen und lassen die Benutzer für kurze Zeit in einen Farbraum eintauchen. Bilder zvg Sanieren_Farben Stefanie Wettstein: «Ist die Gestaltung der Fassaden nur lustig, hört der Spass auf» Farbe soll die Architektur eines Gebäudes unterstützen, nicht zerstören. Das betont die Kunsthistorikerin Stefanie Wettstein im grossen Interview mit dem Magazin WOHNEN SCHWEIZ. Sie ist Co-Leiterin und Dozentin im Haus der Farbe und bildet Farbgestalterinnen und Farbgestalter aus. WOHNEN SCHWEIZ: Wenn Sie in eine fremde Stadt kommen, nehmen Sie dann eine spezifische Farbstimmung wahr? Oder anders gefragt: Hat Zürich eine andere Farbe als Freiburg, Altdorf oder Genf? Stefanie Wettstein: Ja natürlich, allerdings gibt es ganz auffällige Farbidentitäten und auch solche, die sich erst auf den zweiten Blick erschliessen. Neuenburg hat viel Gelb, Basel ist ausgeprägt rot, Bern grün. Paris ist sehr auffällig, weil ein Grossteil der Stadt in einem einheitlichen Hellbeige gehalten ist. Wenn ein Ort ein gewisses Alter hat, findet man ein lokales Kolorit. Das steht meist mit den Materialien vor Ort in Zusammenhang. Das Gelb von Neuenburg beispielsweise hat mit dem Jurakalk zu tun. « Neuenburg hat viel Gelb, Basel ist ausgeprägt rot, Bern grün. Paris ist sehr auffällig, weil ein Grossteil der Stadt in einem einheitlichen Hellbeige gehalten ist. » Wirken sich die Farben der Häuser auf die Menschen aus, die dort leben? Ja, denn Farbe hat einen Einfluss auf das, was wir «Heimat» nennen. Sie vermittelt ein Gefühl von «sich auskennen». Die lokalen Unterschiede im Kolorit verschwinden jedoch zunehmend. Umso mehr interessiert uns dieses Thema. Im Auftrag der Denkmalpflege Kanton Thurgau haben wir beispielsweise eine Bestandesaufnahme des Farbspektrums von verschiedenen Städten und Dörfern im Kanton vorgenommen. Dabei zeigten sich spannende lokale Unterschiede. aus den Ortschaften auch keine Museen machen. Vielmehr möchten wir die Bewohnerinnen und Bewohner für das spezifische Kolorit ihres Ortes sensibilisieren. Farbliche Experimente sind auch künftig möglich. Doch wer das Farbspektrum in seinem Wohnort bewusst wahrnimmt, wird eine neue Fassadengestaltung sorgfältig angehen. Ganz grundsätzlich: Was ist denn eine gelungene Farbgestaltung? Eine gute Farbgestaltung ist immer eine kontextbezogene Gestaltung. Dabei steht nicht nur das Gebäude an sich im Fokus. Berücksichtigt werden auch die Nachbargebäude, das ganze Quartier und die Menschen, die hier leben. Es geht nicht darum, als Individuum eine persönliche Marke zu setzen, sondern Zusammenhänge und Gemeinschaft zu schaffen. In Deutschland wird jedes Jahr ein Fassadenpreis vergeben. In der Kategorie Wohnund Geschäftshäuser siegten 2013 zwei Projekte, die mit bunten Details auffielen, beispielsweise mit kräftig blauen oder orangen Balkonen oder knalligen Farbbändern. Ist bunt derzeit besonders trendig? Deutschland hat eine andere Bausubstanz als die Schweiz. Es gibt dort viele richtig grosse Überbauungen. Ich kann verstehen, dass man die riesigen Volumen mit Farbe aufgliedert. Bei uns ist alles etwas kleiner. Bunte Fassaden sieht man zwar auch hier. Ich glaube aber nicht, dass diese Projekte in der Schweiz prämiert würden. « Meist schätzen es die Leute nicht, wenn das Blau der Nachbarfassade in die eigene Stube strahlt. Ist Farbgestaltung nicht auch eine Modefrage? Warum denn nicht? Natürlich gibt und gab es Trends. Als Historikerin finde ich es wichtig, zu sehen, aus welcher Zeit ein Bauwerk stammt. Die Frage ist nur die Qualität. Jede Zeit hat ihre qualitativ hochstehenden und weniger hochstehenden Bauten. Meistens überdauern nur die qualitätsvollen. Ich empfinde diese Farbgebung als zu laut. Meist schätzen es die Leute nicht, wenn das Blau der Nachbarfassade in die eigene Stube strahlt. In der Schweiz wird relativ dicht gebaut. Vielleicht besteht auch deswegen ein Trend zur farblichen Zurückhaltung. Welcher Gedanke steckt denn hinter dieser Bestandesaufnahme? Will man bestimmte Fassadenfarben verbieten? Diese Befürchtung wird oft geäussert. Doch wir machen weder Verordnungen noch einen Plan Couleur. Und wir wollen Ausgabe 1 | 2014 Eine gute Farbmischung ist keine Frage der Menge. 8|9 » Sanieren_Farben Ängste und Bedürfnisse der Auftraggeber ein und reagiert darauf. Entweder schafft er es, eine Idee mit guten Argumenten plausibel zu machen. Und wenn er nicht überzeugen kann, braucht es eine Anpassung der Idee. Persönlich Dr. Stefanie Wettstein ist Kunsthistorikerin. Nach ihrem Studium war sie in einem Restaurierungsbetrieb in der Bauforschung tätig. Im Zusammenhang mit dieser Arbeit begann sie, sich intensiv mit dem Thema «Farbe» auseinanderzusetzen. Sie ist seit dem Gründungsjahr 1995 Dozentin im «Haus der Farbe». 1998 übernahm sie die Schulleitung. Diese Aufgabe teilt sie sich seit 2001 mit Lino Sibillano. Welchen Ratschlag geben Sie Baugenossenschaften, die sich eine Zusammenarbeit mit einer Farbgestalterin überlegen? Ich rate ihnen, möglichst früh Kontakt mit der Farbgestalterin aufzunehmen und sie in den Prozess einzubeziehen. Beim Thema Farbe hat jeder eine Meinung – das trifft bei Genossenschaften besonders zu, weil die Leute gewohnt sind, Verantwortung für ihre Bauten zu tragen. Die Farbgestaltung muss unbedingt als kommunikativer und gestalterischer Prozess betrachtet werden. « Oder ein Trend zur Mutlosigkeit? Für mich entscheidet nicht die Buntheit, sondern die Sorgfalt. Die Farben sind vielleicht weniger knallig, dafür achtet man auf Details wie die Strukturen von Verputzen oder das gesamte Farbkonzept. Leider ist die heutige Architektur oftmals auch etwas mutlos. Farbe hat nicht die Aufgabe, etwas Schlechtes aufzupeppen. Deshalb ist mir eine unauffällige Überbauung in BeigeGrau lieber als in knalligem Orange. « Ein altes Häuschen in einer leuchtend grünen Kunststofffarbe ist wie eine Grossmutter im Discokleid. » Gibt es auch Farbgestaltungen, die Sie schlicht als hässlich bezeichnen würden? Wenn der Charakter eines Hauses zerstört wird, würde ich das als hässlich bezeichnen. Ein altes Häuschen in einer leuchtend grünen Kunststofffarbe ist wie eine Grossmutter im Discokleid. Das passt einfach nicht. Bei einer Neugestaltung soll die Farbe die Architektur unterstützen und bereichern. Wenn das nicht eingehalten wird, kann man schon mal von hässlich reden. Sie bilden im «Haus der Farbe» diplomierte Farbgestalter aus. Was können diese besser als ein Architekt? Farbgestalter bringen eine hohe Materialund Farbkompetenz sowie eine konzeptionelle Kompetenz mit. Oft denkt man bei der Farbgebung nur an die Fassade. Aber es gibt auch Fensterläden, Dachuntersicht, Sonnenstoren, Türen usw. All diese Elemente zusammen bilden den sorgfältig nuancierten Farbklang. Dazu kommt die Materialwahl. Eine Oberfläche kann sinnlich oder abweisend, weich oder hart, glatt oder rau wirken. Der gleiche Farbton in Glas oder Mineralfarbe hat eine komplett andere Wirkung. Das Wissen um diese Zusammenhänge können wir Architekten als Mehrwert bieten. Empfinden Architekten die Farbgestalterin als Konkurrenz? Manche Architekten wollen sich grundsätzlich selber um die Farbgestaltung kümmern. Andere schätzen die Zusammenarbeit. Unsere Erfahrung zeigt: Wer einmal mit einer Farbgestalterin gearbeitet hat, macht es wieder. Besteht nicht die Gefahr, dass die Ideen der professionellen Farbgestalter zu frech sind? Das kommt vor, ist aber sicher nicht die Regel. Ein Farbgestalter geht auf Argumente, Beim Thema Farbe hat jeder eine Meinung – das trifft bei Genossenschaften besonders zu, weil die Leute gewohnt sind, Verantwortung für ihre Bauten zu tragen. » In der Praxis wird die Farbgebung meist erst spät in der Bauphase zum Thema. Ja, aber dann wird es schwierig. Farbe ist stark mit Emotion verbunden, der Entscheid muss reifen und braucht Zeit. Vielleicht braucht es mehrere Runden, in denen ein Projekt überarbeitet wird. Und was kostet die Arbeit einer Farbgestalterin? Eine Zahl zu nennen, ist schwierig. Die Kosten variieren je nach Grösse oder Komplexität des Gebäudes, vor allem auch je nach Eindringtiefe des Auftrags. Ist es nur eine Beratung oder wird ein umfassendes Konzept gewünscht? Sind allenfalls Ornamente oder besondere Materialien und Techniken gefragt? Die Farbgestaltung ist so oder so ein anspruchsvoller Prozess, bei welchem viele Gespräche geführt werden. Fünf bis sieben Kontakte mit der Bauherrschaft sind keine Seltenheit. Ideen werden diskutiert und wieder überarbeitet. Der Prozess ist für alle Beteiligten spannend, aber er darf nicht unterschätzt werden. Astrid Bossert Meier Was ist in und was ist out? Trendig oder nicht trendig? Kunsthistorikerin Stefanie Wettstein nimmt zu sechs Aussagen Stellung. 1. Im Zweifelsfall soll die Farbgebung besser eine Note zu dezent als eine Note zu auffällig sein. Ja. Ich empfinde die Lautstärke im öffentlichen Raum derzeit ganz allgemein als hoch. Sie etwas zu dämpfen, scheint mir richtig. 2. Bunt ist trendy. Bärenstark für Variantenvielfalt Besuchen Sie unsere Ausstellungen! In Ihrer Nähe und jederzeit für Sie da – bei einem unserer 13 Vertriebsstandorten oder bei einem der über 350 Fachbetriebspartnern in der ganzen Schweiz: egokiefer.ch Ja. Das hat auch damit zu tun, dass die technischen Möglichkeiten noch nie so gross waren wie heute. Man muss sich jedoch bewusst sein, dass Bunt immer auch modisch ist. 3. Unregelmässige Einfärbungen, die den Gestaltungsrhythmus brechen, bleiben im Trend. Light Art by Gerry Hofstetter © Gestaltungen mit einem Augenzwinkern gefallen mir. Doch es besteht bei derartigen Konzepten die Gefahr, dass eine Farbgebung nicht hochstehend, sondern nur ein bisschen lustig ist. 4. Weg von Erdtönen, hin zu klareren Farben. Nein. Im unbunten Kolorit geht der Trend momentan zwar weg von schlammigen Erdtönen, jedoch hin zu kühleren Farben wie Grau und Weiss. Im bunten Kolorit läuft der Trend von heute eher bunten Anstrichen hin zu erdigen Tönen wie beispielsweise Weinrot und Ocker. 5. Lieber ein paar farblich gut gestaltete Details als grossflächige bunte Wände. Nein. Das hängt von der Architektur ab. Die Hauptvoraussetzung für die passende Gestaltung ist, dass man das Gebäude versteht und daraus ableitet, was farblich Sinn macht. Klimaschutz inbegriffen. AS1® – so heisst der AllStar der Fensterbranche. Für jede Anwendung in der Sanierung und im Neubau, die EgoKiefer AllStar-Fensterlinie AS1® erfüllt all Ihre Wünsche. Die EgoKiefer AllStar AS1® Kunststoff/Aluminium- und Kunststoff-Fenster sind sehr anpassungsfähig und zeichnen sich durch eine grosse Variantenvielfalt bezüglich Form und Farbe aus. Mit AS1® reduzieren Sie den Energieverbrauch über das Fenster um bis zu 75%. Werden auch Sie Klimaschützer. AllStar AS1® – die EgoKiefer Fensterlinie für jede Anwendung in der Sanierung und im Neubau – in Kunststoff und Kunststoff/Aluminium. 6. Je grüner die Umgebung, desto weniger Farbe braucht ein Haus. Je grauer die Umgebung, desto mehr. Nicht unbedingt. Die Regel ist vielmehr: Ein Einzelgebäude sollte nicht den Kontext dominieren, sondern sich irgendwo eingliedern. Auch im Grünen darf es farbige Häuser geben. Je bunter allerdings die Farbe, desto dunkler sollte sie sein. Astrid Bossert Meier Ausgabe 1 | 2014 10 | 11 n b is e s s e li Absch uni 2014 3 0. J Mehr Zinsen. Mehr sparen. Sichern Sie sich 1,5% PremiumZins* mit dem umfassenden Bonviva Banking Paket. credit-suisse.com/bonviva *N ur gültig für Neugeldzuflüsse zwischen 1.2. und 30.6.2014 auf das in diesem Zeitraum neu zu eröffnende Bonviva PremiumZins-Sparkonto. Voraussetzung ist der Bestand eines Bonviva Banking Pakets ab Neugeldzufluss bis mindestens zum 31.12.2014. Der Zinssatz von 1,5% p. a. gilt ab Tag der Einzahlung bis 31.12.2014. Mindesteinlage CHF 500, Maximaleinlage CHF 500 000. Vollständige Angebotsbedingungen unter credit-suisse.com/bonviva. Sanieren_Bauschäden Rechtzeitiges Sanieren schützt vor Schäden Auch Bauten werden älter und brauchen schützende Pflege. Von Zeit zu Zeit ist eine fachliche Überprüfung nötig und je nach Ergebnis drängen sich vorbeugende Massnahmen auf. Nicht nur Wasser, Feuchte, Wärme und Witterungseinflüsse beeinträchtigen den Zustand von Bauten, sondern ebenso deren Nutzung. Abnützungserscheinungen machen sich je nach Intensität und Art der Benutzung innen wie auch aussen bemerkbar. Spätestens dann sind Sanierungsarbeiten angesagt. Werden sie rechtzeitig organisiert und technisch gut realisiert, wird der Aufwand entsprechend gering bleiben. Viele Möglichkeiten Die Liste an werterhaltenden und wertsteigernden Sanierungsarbeiten ist umfangreich und vielfältig: Betonsanierungen, Brandschutz, Abdichtungen und Akustikverputze erneuern. Fassaden reinigen bis hin zu neu aufbauen. Pilzbehandlungen in Innenräumen und an Aussenwänden. Schadstoffe erkennen und eliminieren. Ob und in welchem Ausmass Sanierungsarbeiten anstehen, sollte man periodisch Betonmauer vor und nach der Sanierung. von einem erfahrenen Spezialisten überprüfen lassen. Sinnvoll erscheint dabei ein Vorgehen, das gleichzeitig die verschiedenen Bau-, Nutzungs- und Zustandssituationen aufnimmt. Dass dafür nicht vier bis sechs verschiedene Unternehmen aufgeboten werden müssen, steht Achermann Unternehmungen mit spartenübergreifenden Firmen zur Bild zvg Verfügung. Möglich ist alles aus einer Hand in Achermann-Qualität. Andrea Frommenwiler Weitere Infos: Achermann Unternehmungen Wilstrasse 105, 8600 Dübendorf Telefon 058 450 90 00, [email protected] Innovation aus Tradition Wenn Waschen, Trocknen und Spülen effizient und zuverlässig erledigt werden soll: www.sibirgroup.ch Partner für Küche und Waschraum mit Allmarken-Service Ausgabe 1 | 2014 Ein Unternehmen der V-ZUG AG 12 | 13 Debatte_Zuwanderung Nach Zuwanderungsinitiative: Entspannt sich « Entsprechend dem Gesetz über Angebot und Nachfrage sinken die Bodenpreise und die Mietpreise, wenn die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum abnimmt. Insofern kann der vom Volk beschlossene Verfassungsartikel, wonach inskünftig die Zuwanderung unter anderem in Abhängigkeit von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung gesteuert werden soll, mittelund langfristig durchaus zu einer Entspannung auf dem Immobilienmarkt führen. Im Jahr 2013 betrug der Wanderungssaldo in die Schweiz netto rund 85 000 Personen. Das sind über ein Prozent der Schweizer Bevölkerung. Unter der Annahme, dass sich in der Schweiz durchschnittlich 2,2 Personen eine Wohnung teilen, waren somit im letzten Jahr über 38 000 neue Wohnungen notwendig. Das entspricht grob gerechnet dem Wohnraum der Stadt Luzern. Diese Entwicklung findet seit der vollständigen Einführung der Personenfreizügigkeit jährlich praktisch unverändert statt. Die stark wachsende Nachfrage wirkt sich unwillkürlich auf die Preise aus. So sind die Mietpreise seit dem Jahr 2002 stark gestiegen, wobei sich die Mietpreise in den Ballungszentren deutlich stärker erhöht haben als im Durchschnitt der Schweiz und sich insbesondere nach Einführung der vollen Personenfreizügigkeit in einem höheren Anstieg vom schweizerischen Trend unterscheiden. Zwar kann durchaus auch der steigende Wohnflächenbedarf pro Person eine Auswirkung auf die Mietpreise haben, allerdings ist der Flächenbedarf gerade in den Ballungszentren wie Genf und Zürich praktisch konstant geblieben. Die Entspannung auf dem Wohnungsmarkt wird natürlich erst einsetzen, wenn der am 9. Februar 2014 verabschiedete Verfassungsartikel in der Umsetzung seine Wirkung auf eine Drosselung der Zuwanderung entfaltet. Vor dem Hintergrund der dreijährigen Übergangsfrist dürfte das noch seine Zeit brauchen. Die Umsetzung muss aber so erfolgen, dass sie eine spürbare Auswirkung hat – das ist nun die Aufgabe des Parlaments. + Ja » Albert Rösti Nationalrat/Gemeindepräsident Uetendorf SVP, Bern Ihr Spezialist für Personen- Waren- BettenAuto- sowie Speisenaufzüge - Planung - Herstellung - Montage - Unterhalt - Reparaturen / Modernisierung Querstrasse 37 8105 Regensdorf Telefon Telefax 044 871 91 91 044 871 91 20 [email protected] www.liftag.ch jetzt der Immobilien- und Wohnungsmarkt? – Nein « Sicher trägt die Zuwanderung in einem bestimmten Ausmass zum viel zitierten Dichtestress und einer zunehmend unbefriedigenden Situation auf dem Wohnungsmarkt bei. Ob jedoch mit der beschlossenen Zuwanderungsbegrenzung der Nutzungsdruck auf die Siedlungsräume, auf den Kulturlandverlust und der Preisdruck auf Immobilien spürbar verringert werden, wage ich trotzdem zu bezweifeln. Denn Faktoren wie Wirtschaftswachstum, veränderte Ansprüche der Gesellschaft und der Wirtschaft (neue Arbeitsformen, neue Formen des Zusammenlebens, immer mehr Single- und Kleinhaushalte, das Bedürfnis nach Zweitwohnungen, WGs usw.) sind aus meiner Sicht mitverantwortlich, dass die Nachfrage nach Arbeits- und grosszügigeren Wohnflächen steigt. Das Bundesamt für Raumentwicklung geht von einer Bevölkerungsentwicklung in der Schweiz von heute rund 8 Millionen auf 11 Millionen Einwohner für 2050 aus. Wohlstand und gesellschaftliche Veränderungen bewirken, dass die Schweizer und Schweizerinnen (unabhängig der Zuwanderung) immer mehr Wohnfläche konsumieren. Erhöhte Mobilität und verändertes Arbeits- und Freizeitverhalten verstärken den Druck auf unseren nicht vermehrbaren Boden zusätzlich. Die Siedlungsfläche nahm in den vergangenen 25 Jahren um rund einen Viertel zu; pro Sekunde ging und geht ein Quadratmeter Kulturland verloren. Von dieser Entwicklung sind nicht nur Städte und grössere Orte betroffen, sondern in letzter Zeit vermehrt ländliche Gemeinden und touristische Gebiete. Aus meiner Sicht lassen sich diese unbefriedigenden Entwicklungen wirksam mit einer konsequenten Umsetzung von raumplanerischen Massnahmen steuern, kombiniert mit weiteren Massnahmen. Hierzu gibt es verschiedene Stossrichtungen und Massnahmen: • Effizientere Nutzung der bebauten Flächen, Verdichtung, Umstrukturierung, Siedlungsentwicklung nach innen • Gezielte Abstimmung von Siedlungs- und Verkehrsentwicklung, insbesondere in den Agglomerationen (Agglomerationsprogramme) und Regionen • Klare Siedlungsbegrenzung mit Rückbau ungeeignet genutzter Baugebiete, Erhaltung, Nutzung und Pflege der Kulturlandschaft » Ursula Haller Vannini Nationalrätin/Gemeinderätin Thun BDP, Bern Ausgabe 1 | 2014 14 | 15 AUSSERGEWÖHNLICH SCHÖNE KERAMIK. Wir verwandeln Ihr Bad in einen Hingucker. Als Spezialistin für Beläge aus Keramik, Naturstein und Holz bieten wir alles für die Heimverschönerung. Besuchen Sie eine unserer Ausstellungen, wo wir Sie in allen Fragen rund um das Thema Wand- und Bodenbeläge beraten. Werfen Sie doch ein Auge auf www.hgc.ch Wohnpolitik_Dialog Bund-Kantone-Städte Vorkaufsrecht für Gemeinden und Immobilienabgabe für preisgünstigen Wohnraum Der Bundesrat will nicht direkt in die Wohnraumversorgung eingreifen. Hingegen prüft der Bund im Einklang mit dem «Wohnungspolitischen Dialog Bund-Kantone-Städte» ein stärkeres Engagement der Gemeinden und die Abgabe von Immobilien bundesnaher Betriebe für den preisgünstigen Wohnraum. Die Arbeitsgruppe «Wohnungspolitischer Dialog», mit Vertretungen der Städte, Kantone und des Bundes, stützt die wohnungspolitische Position, die der Bundesrat in seiner Aussprache vom 15. Mai 2013 formulierte. Das heisst: Den Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt, die sich vor allem in den städtisch geprägten Regionen stellen, soll nicht mit Verboten oder Einschränkungen begegnet werden. Die Arbeitsgruppe lehnt Eingriffe in die Preisbildung auf dem Mietwohnungsmarkt ab. Vorkaufsrecht für Gemeinden? Hingegen empfiehlt sie Massnahmen, mit denen die Gemeinden ihren Handlungsspielraum erweitern können. Der Bundesrat will deshalb klären, unter welchen Bedingungen den Gemeinden ein Vorkaufsrecht zugunsten des preisgünstigen oder gemeinnützigen Wohnungsbaus eingeräumt werden kann und wie nicht mehr benötigte Grundstücke des Bundes und bundesnaher Betriebe vermehrt demselben Zweck zugeführt werden könnten. Zudem hat er den bereits am 15. Mai 2013 erteilten Auftrag bestätigt, wonach zu prü- fen ist, wie der preisgünstige Wohnungsbau über das Raumplanungsgesetz des Bundes gefördert werden kann. Transparenz bei Mieten Der Bundesrat hat zudem den Prüfauftrag vom 15. Mai 2013 bezüglich Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt konkretisiert. Er hat das Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) beauftragt, eine Vernehmlassungsvorlage zur Änderung des Obligationenrechts (OR) auszuarbeiten. Demnach sollen künftig in der ganzen Schweiz bei einem Mieterwechsel der bisherige Mietzins bekannt gegeben und allfällige Mietzinserhöhungen begründet werden müssen. Mit einer besseren Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt ist eine preisdämpfende Wirkung zu erwarten, ohne dass die Rechte der Vermietenden tangiert werden. Der Bundesrat hat im Weiteren eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) gutgeheissen. Bezogene Fördermittel, namentlich im Zusammenhang mit energetischen Verbesserungen, sind in Form eines Abzugs bei den Mietzinserhöhungen an die Mietenden weiterzugeben und im Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen anzuzeigen. Diese Änderungen folgen der Rechtsprechung und erhöhen die Transparenz im Mietwesen. Sie treten am 1. Juli 2014 in Kraft. Fonds de Roulement bekräftigt Weitere Massnahmen aus dem Bundesratsbeschluss vom 15. Mai 2013 sind bereits umgesetzt. So hat der Bundesrat am 23. Oktober 2013 eine Änderung der Wohnraumförderungsverordnung gutgeheissen und damit den Anwendungsbereich der Darlehen aus dem Fonds de Roulement auf den Landerwerb ausgeweitet. Auf den 1. Januar 2014 wurden die Bedingungen für diese Darlehen (maximaler Betrag, Zinssatz, Amortisationsdauer) zudem besser auf die jeweiligen Bedürfnisse des gemeinnützigen Investors ausgerichtet. Ebenfalls ab Januar 2014 wurde die Laufzeit der Wohnkostenbeiträge gemäss Wohnbauund Eigentumsförderungsgesetz (WEG) von aktuell 19 auf 21 Jahre verlängert. Kurt Bischof Betreut Ihre Immobilien mit Weitsicht. › Strategieberatung › Immobilienbewertung › Bautreuhand / Bauberatung › Kostenplanung › Bau- und Projektleitung › Verkauf WELCOME Immobilien AG | www.welcome-immobilien.ch Ausgabe 1 | 2014 Emmenbrücke | Zug | Luzern 16 | 17 Architekturreportage_Mehrfamilienhaus Meilen Gemeinnütziger Wohnungsbau für den Mittelstand an der Zürcher Goldküste In diesen Tagen wird in Meilen, in unmittelbarer Seenähe, ein gemeinnütziger Bau mit 25 Wohnungen seinem Zweck übergeben. Das Projekt konnte dank guter Zusammenarbeit zwischen Gemeinde und Baugenossenschaft Zurlinden innert vier Jahren geplant, beschlossen und realisiert werden. Viele Gemeinden an der Goldküste Zürichs kennen das Problem der sozialen Entmischung. Die rege Bautätigkeit konzentriert sich weitgehend auf Neubauten mit teuren Eigentumswohnungen. Der für eine gesunde Durchmischung sehr wichtige bezahlbare Wohnraum ist rar. Wie auch andere Gemeinden hat es sich Meilen zur Aufgabe gemacht, politisch aktiv zu werden und die Schaffung von günstigem Wohnraum zu fördern. Mit diesem Vorsatz wurde vor vier Jahren entschieden, ein 3000 Quadratmeter grosses Grundstück in der Kernzone Dollikons im Baurecht zu einem angemessenen Preis an eine Genossenschaft abzugeben. Ziel soll sein, Wohnungen für den Meilemer Mittelstand – Familien, Paare und Einzelpersonen jeden Alters – zu schaffen. Architekturwettbewerb In der innovativen Baugenossenschaft Zurlinden fand die Gemeinde einen geeigneten Partner für dieses Vorhaben. Innovativ deshalb, weil die Zurlinden den Prinzipien der 2000-Watt-Gesellschaft verpflichtet ist und hohe Ansprüche an die Qualität stellt. Die Baugenossenschaft Zurlinden organisierte einen Architekturwettbewerb, um Grundriss mit neun Wohnungen im Obergeschoss. einen Vorschlag für eine kostengünstige, genossenschaftliche Wohnüberbauung mit hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität, hoher Funktionalität, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit zu erhalten. Mit dem Wettbewerbsentwurf des Zürcher Architekturbüros Neff Neumann wurde ein Projekt gefunden, das den Ansprüchen der Genossenschaft gerecht werden kann. Das Haus im Garten Das gedrungene, lediglich dreigeschossige Volumen des Neubaus liegt im grossen Garten des historischen Schwesternhauses in Dollikon, ordnet sich diesem unter und erweitert dieses zu einem prägnanten Ensemble. Mit dessen Längsseite begleitet das Gebäude die adressbildende Dollikerstrasse. Dem leicht abschüssigen Gelände folgt es mit einer dazu entsprechenden Abtreppung der einzelnen, von der Strasse her separat erschlossenen Gebäudeteile und verwebt sich so zusätzlich mit dem Ort. Auf der gegenüberliegenden Seite wird dem Garten mit dem Inneren Dollikerbach maximaler Platz eingeräumt. Durch die Staffelung des Volumens zur Seestrasse hin wird dieser für alle Bewohner zugäng- Architektur Die Architekturreportage ist von Liliane Haltmeier verfasst worden. Die ETHArchitektin war während fünf Jahren Mitarbeiterin im Architekturbüro Neff Neumann in Zürich, in deren Auftrag sie auch das Projekt Meilen bearbeitet hat. Seit Anfang 2014 ist sie Mitinhaberin des Büros «Haltmeier Kister Architektur». Liliane Haltmeier ist Vorstandsmitglied von WOHNEN SCHWEIZ. liche Raum von der nahen Seestrasse abgeschirmt und entwickelt sich zu einem privaten, intimen Ort. Wandelbare Fassade mit Welleternit Die dunkle, petrolfarbene Fassade schillert durch die Bäume, verbindet sich mit der Umgebung, bettet sich in die Pflanzenwelt ein und löst sich andernorts auch eindeutig von ihr. Abhängig von der Tages-, der Jahreszeit und des Lichts wird die dunkle Well- r. e l z ü i e hirrsp w h esc Sc er erten G d in duzi n e ro g p i z d ein en un Die ickelt entw facebook.com/vzug.ch Gut erfunden: Weltneuheit SteamFinish für strahlenden Glanz. Entscheiden Sie sich für Schweizer Qualität: die Adora mit der Weltneuheit SteamFinish. Als erster Geschirrspüler pflegt die Adora Gläser, Besteck und Geschirr mit reinem Dampf. SteamFinish sorgt für eine bisher unerreichte fleckenfreie Sauberkeit und funkelnde Brillanz. Erfahren Sie mehr über unsere einzigartigen Innovationen unter vzug.ch swiss made Architekturreportage_Mehrfamilienhaus Meilen Die Fassade aus Welleternit prägt das Mehrfamilienhaus im Garten des Schwesternhauses Dollikon. FACTS & FIGURES Bauherrschaft: Architektur: Landschaftsarchitektur: Baumanagement: Wohnungszahl: amstutzpeikert.ch Wohnungsspiegel: 4½-Zimmer-Wohnungen: 3½-Zimmer-Wohnungen: 2½-Zimmer-Wohnungen: Gebäudevolumen: Geschossfläche: Aussengeschossfläche: Hauptnutzfläche: Investitionsvolumen: Wettbewerb: Planungsbeginn: Baubeginn: Bezug: Bauzeit: Baugenossenschaft Zurlinden Neff Neumann Architekten AG, Zürich Robin Winogrond Landschaftsarchitekten, Zürich ARIGON Generalunternehmung AG, Zürich 25 Wohnungen, davon 5 Alterswohnungen 10 12 3 14 450 m³ 4450 m² 505 m² 2200 m² 13 500 000 Franken Dezember 2010 April 2011 Juni 2012 März 2014 20 Monate eternitfassade unterschiedlich wahrgenommen. Sie steht in spannendem Wechselspiel zum sich ebenfalls wechselnden Grün der umliegenden Vegetation und nimmt Bezug zum nahen See. Innere Welten Im Innern des Gebäudes erschaffen drei in das Volumen gestanzte Innenhöfe eigene, introvertierte Welten, welche den flächenmässig eher kleinen, aber effizienten Wohnungen eine weitere räumliche Dimension und einen weiteren Wohnwert geben. Die Höfe spenden den innenliegenden Räumen zusätzliches Licht und ermöglichen spannungsvolle Sichtbezüge zwischen Wohnraum, Küche, Loggia und Aussenraum. Die Wohnungen, mit dem sich um den Hof mäandrierenden Wohnraum, erstrecken sich durch die gesamte Gebäudetiefe, vom öffentlichen Strassenraum bis hin zum privaten Garten und werden im Erdgeschoss durch grosszügige Sitztreppen erweitert. Vorfabrizierter Holzbau Um den nachhaltigen Zielen der Bauherrschaft gerecht zu werden, ist das Gebäude, mit Ausnahme des erdberührten Untergeschosses und der Treppenhäuser, als Holz- Foto LH bau geplant, vorfabriziert und aufgestellt worden. Die Struktur entspricht der Orientierung der Wohnungen. In strengem Raster gesetzte, lange Schotten gliedern das Gebäude in die unterschiedlichen Wohneinheiten. Durch die Innenhöfe, welche die einzelnen Wohnungen visuell, und die Treppenhäuser, welche diese funktional miteinander verknüpfen, werden die Schotten alternierend unterbrochen. Energieversorgung Die Energie für die Wärmeerzeugung liefert die nahe Abwasserreinigungsanlage in Form von Abwärme, welche durch eine Wärmepumpe auf ein höheres Niveau geführt wird. Durch zentral gelegene Bodenheizverteiler in vom Treppenhaus zugänglichen Medienschächten, werden die Fussbodenheizungsrohre in die Wohnungen geführt. Die Lüftung der einzelnen Räume erfolgt dezentral über Fensterlüfter, welche als seitliche Erweiterungen der Fenster in Erscheinung treten. Die Frischluft wird über die Fassade angesaugt, über einen Wärmetauscher erwärmt, in den Raum eingebracht und als Abluft wieder direkt in den Aussenraum abgegeben. Drei Fragen an Rolf Hefti, Baugenossenschaft Zurlinden Zürich Welche Ziele hat die Baugenossenschaft Zurlinden als Bauherrschaft verfolgt? Perspektiven Die Verbindung von gemeinnützigem Gedanken, zeitgemässem, technischem Standard und architektonischer Qualität kann zu einer Bereicherung eines Ortes beitragen. Die Wohnüberbauung in Dollikon ist lediglich ein Beispiel unter anderen. Um noch viele weitere solche Projekte entstehen zu lassen, ist die politische Aktivität der Gemeinden als auch die Tatkräftigkeit der Genossenschaften gefragt. In Meilen wartet das neue Gebäude der Baugenossenschaft Zurlinden auf seine ersten Bewohner. Rolf Hefti: Als aktive Baugenossenschaft sind wir uns der städtebaulichen und ökologischen Verantwortung bewusst. In Meilen ist es uns gelungen, eine vorbildliche, zeitgemässe Architektur entstehen zu lassen, den Zielen der 2000-WattGesellschaft gerecht zu werden und gleichzeitig erschwinglichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Wie konnten diese Ziele erreicht werden? Mit dem Instrument Architekturwettbewerb konnten wir die verschiedenen Ideen, Chancen und Probleme erkennen, aus mehreren Projekten das Beste auswählen, mit Neff Neumann den idealen Partner für eine erfolgreiche Zusammenarbeit finden und dadurch die städtebauliche als auch die architektonische Qualität sichern. Den ökologischen Anforderungen wird das Gebäude in Meilen mit seiner kompakten, gut gedämmten Volumetrie in Holzbauweise, mit aus dem Treppenhaus zugänglichen HLSESchächten und einem effizienten Lüftungssystem über Fensterlüfter gerecht. Harmonierten die Vorstellungen von Bauherrschaft und Architektenteam? Unsere Anforderungen haben wir bereits in der Wettbewerbsphase kommuniziert und Neff Neumann hat diese als identitätsstiftende Elemente in die architektonische Umsetzung mit einfliessen lassen. Darüber hinaus sind wir, unter Berücksichtigung der Kosten, auch auf der gestalterischen Ebene offen für Neues. Interview hlm Liliane Haltmeier Zimmer Zimmer 13.7 m2 Bad Bad 3 m2 5.3 5. Zimmer Zimmer 14.8 m2 Zimmer Zimmer 13.0 m2 Loggia Loggia 7 m2 8.7 8. Wohnen/Essen .7 m2 47.7 47 Dusche 0 m2 3.0 3. Eine 4½-Zimmer-Wohnung. Einfach vielseitig. Ein Servicepartner für alle Marken. Lifthersteller gibt es viele. Lifttypen noch viel mehr. Wenn es aber um den richtigen Partner für den Unterhalt und die Modernisierung Ihres Aufzugs geht, fällt die Entscheidung leicht. AS Aufzüge entstand einst aus dem Zusammenschluss namhafter Hersteller. Darin gründet unsere Multimarken-Kompetenz und macht uns zum erfahrenen Servicepartner für alle Marken. Erfahren Sie mehr über unsere Vielseitigkeit: www.lift.ch/vielseitig8 Ratgeber_Recht Aktuelle Gerichtsentscheide im Mietrecht Reicht die Kündigungsandrohung mit «A-Post plus»? Wie hoch soll die Akontozahlung für Nebenkosten sein? Der Rechtsberater Martin Schwegler erläutert zwei neue Gerichtsentscheide. Die Post bietet verschiedene Varianten an, wie Briefe versandt werden können. Während beim «Einschreiben» die Postsendung dem Empfänger nur gegen Unterschrift ausgehändigt wird, kann man mit der neueren Variante «A-Post plus» die Sendung jederzeit über Internet verfolgen und weiss, wann sie von der Post beim Empfänger abgegeben wurde. Folglich stellt sich die Frage, wie «beweissicher» diese neue Form der Zustellung ist. Das Kantonsgericht Waadt hatte diese Frage zu entscheiden (Fall-Nr. HC 2012 199). Postfach gehören zu diesem Herrschaftsbereich. Es reicht im Regelfalle also, wenn man beweisen kann, dass eine Erklärung ins Postfach oder in den Briefkasten gelegt wurde. Hat der Absender den Brief eingeschrieben gesendet und konnte er nicht zugestellt werden, dann gilt die Mitteilung als empfangen, sobald der Adressat das Schreiben mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann. Dabei bleibt unbeachtlich, ob und wann der Briefkasten geleert wird. Ein Fall aus der Waadt Ein Vermieter setzte einem Mieter mit Schreiben «A-Post plus» die nach Art. 257d OR vorgeschriebene Kündigungsandrohung mit Zahlungsfrist von 30 Tagen zu. Später kündigte er, weil die Zahlungsfrist nicht eingehalten wurde. Im Nachgang wehrte sich der Mieter mit der Begründung, die Kündigungsandrohung nicht erhalten zu haben. Weil die Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR eine empfangsbedürftige Erklärung ist, muss der Empfänger (hier der Mieter) diese tatsächlich in Empfang und zur Kenntnis genommen haben. Nach Ansicht des Kantonsgerichts Waadt erbringt die Zustellung mit «A-Post plus» zwar den Beweis, dass die Zahlungsaufforderung mit der Kündigungsandrohung in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, nicht aber, dass dieser sie tatsächlich in Empfang und zur Kenntnis genommen hat. Wann gilt Sendung zugestellt? Bei anderen mietrechtlichen Belangen, wie dem Beginn der 30-tägigen Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR oder dem Beginn der Anfechtungsfrist von Mietzinserhöhungen und Kündigungen nach Art. 270b und 273 OR, gilt die eingeschränkte Empfangstheorie. Nach dieser Theorie gilt eine postalische Sendung erst als zugestellt, wenn der Empfänger sie auch tatsächlich abgeholt hat. Deshalb müssen solche empfangsbedürftige Erklärungen per Einschreiben zugestellt werden. Nur mit dieser Zustellungsform kann genau belegt werden, wann der Empfänger eine Zusendung in Empfang genommen hat. Holt ein Adressat eine eingeschriebene Sendung nicht ab, so behilft man sich mit der sogenannten Zustellfiktion: Am letzten Tag der Abholfrist gilt die Sendung als zugestellt bzw. als empfangen. Sonst könnten sich ja Adressaten der Zustellung von empfangsbedürftigen Erklärungen vollends entziehen. Welche Form ist richtig? Die Parteien im Mietverhältnis müssen sich immer wieder die Frage stellen: In welcher Form muss man gegenseitig Erklärungen (Kündigungen, Mängelrügen usw.) austauschen und wann gilt eine solche Erklärung als zugegangen? In der Lehre und Rechtsprechung gibt es zwei Empfangstheorien: die uneingeschränkte und die eingeschränkte Empfangstheorie. Im Mietrecht kommt grundsätzlich die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung. Nach dieser Theorie gilt eine Erklärung als zugestellt, wenn sie in den sogenannten Herrschaftsbereich des Empfängers gelangt. Der Briefkasten oder das Ratgeber Recht In der Rubrik Ratgeber Recht veröffentlicht das Magazin WOHNEN SCHWEIZ regelmässig Informationen über aktuelle Entscheide oder neue Trends im Mietrecht. Dieser Beitrag stammt von lic. iur. Martin Schwegler, der in Menznau LU als Rechtsanwalt tätig ist. Martin Schwegler ist zudem Präsident der Wohnraumgenossenschaft KAB und im Vorstand und Geschäftsausschuss von WOHNEN SCHWEIZ. Akontozahlung für Nebenkosten Das Kantonsgericht Basel-Landschaft hatte einen Fall zu entscheiden, in dem die Mieterin eine Nebenkostennachforderung in der Höhe von CHF 5969.– für zwei Heizperioden angefochten hat (Fall-Nr. 410 12 11). Der Mietvertrag sah bei einem Nettomietzins von monatlich CHF 1300.– Akontozahlungen von CHF 200.– vor. Die Höhe des Mietzinses und die Nebenkosten müssten in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Bei Nebenkosten, die 35 % des Nettomietzinses ausmachen und zusätzlich um 125 % den Akontobetrag übersteigen, sei dies nicht mehr der Fall. Nachforderungen in dieser Höhe waren für die Mieterin nicht voraussehbar und sie musste nach Treu und Glauben auch nicht damit rechnen. Das Gericht kürzte infolgedessen die Nachforderung auf 15 % des Akontobetrags. Martin Schwegler Qualität ohne Kompromisse en in masch Wasch r Tumble WYSS WYSS WYSS WYSS WYSS MIRELLA MIRELLA MIRELLA MIRELLA MIRELLA Telefon 041 933 00 74 6233 Büron Ratgeber_Immobilien Mit Objektstrategie erfolgreich sanieren Die Sanierung einer Liegenschaft beeinflusst die Liegenschaft und das Gesamtergebnis eines Portfolios. Aufeinander abgestimmte Objektstrategien bilden deshalb die Basis erfolgreicher Sanierungen im Sinne des gesamten Portfolios. Nachfolgend ein möglicher Ansatz der Strategieentwicklung auf Objektstufe. Renovation, Sanierung oder Instandsetzung sind baunahe Begriffe und Massnahmen, welche jedoch weitreichendere Einflüsse haben. Nicht nur die Bausubstanz, die Nutzer und die Nachbarschaft werden durch die erwähnten Massnahmen beeinflusst. Der Wert der Liegenschaft, die Liquidität, die Rentabilität und das Gesamtergebnis eines Portfolios werden kurz- und langfristig ebenfalls beeinflusst. In der Praxis zeigt sich deshalb, dass die Basis einer nachhaltigen Sanierung eine klare Objektstrategie ist, welche mit der Portfolio- und Eigentümerstrategie korreliert. Ziel dabei ist es, das Wertsteigerungspotential der einzelnen Liegenschaft zu realisieren und gleichzeitig das Risiko, die Rendite und die Liquidität im gesamten Portfolio zu steuern. Objektstrategie Renditeliegenschaften sind nicht nur Objekte aus Grundstück und Backstein. Vielmehr sind es Kapitalanlagen, die Cashflow generieren. Einnahmen und Ausgaben sind deshalb optimal zu steuern. Somit scheint es selbstverständlich, dass für jede Liegenschaft eine Strategie erarbeitet wird. Der Detaillierungsgrad dieser Strategie kann dabei abhängig von der jeweiligen Eigentümerschaft unterschiedlich ausfallen. Wichtig ist, dass jede Liegenschaft einer Normstrategie zugeordnet wird. Mögliche Normstrategien können sein: Fortführung, Sanierung, Entwicklung oder Verkauf. Eine mögliche Grundlage zur Strategiezuordnung bilden eine qualitative Analyse im Sinne eines Ratings der wichtigsten Standort- und Objekteigenschaften sowie eine quantitative Analyse im Sinne von Kennzahlen. Beispiele dafür sind Brutto-/Nettorendite, Leerstands- und Instandhaltungsquote. Wichtige Parameter der Analyse sind das Marktumfeld, die rechtlichen Rahmenbedingungen und das technische Alter der Liegenschaft. Ergibt sich für eine Liegenschaft die Normstrategie Sanierung, Entwicklung oder Verkauf, sind eine vertiefte Analyse und eine detaillierte Mehrjahresplanung vorzunehmen. Die Analyse kommt einer DueDiligence-Prüfung nahe, bei welcher unter anderem rechtliche, technische und wirtschaftliche Aspekte einer Immobilienanlage sowie deren Entwicklungspotenzial geprüft werden. Ergänzend zu einer Bewertung kann diese Prüfung beispielsweise folgende Punkte enthalten: • Objekt-/Gebäudeanalyse • Markt- und Standortanalyse • Zielgruppenanalyse • Kennzahlenanalyse • Risikobetrachtung Abgeleitet von dieser Analyse sind die wichtigsten Chancen und Stärken zu erkennen, woraus Handlungsoptionen entstehen. Mögliche Handlungsoptionen können sein: Ersatzneubau, Sanierung mit/ ohne strukturelle Anpassungen oder Verkauf. Eine Bewertung und Modellierung Ratgeber Immobilien Der Autor dieses Beitrags, Marc Furrer, ist Master of Advanced Studies Immobilienmanagement. Er ist Partner bei WELCOME Immobilien AG, Luzern, Emmenbrücke, Zug sowie Vorstandsmitglied bei der Sektion Zentralschweiz des SVIT. www.welcome-immobilien.ch der Handlungsoptionen und Szenarien bilden sodann die Grundlage zur Entscheidungsfindung. Methodisch wird hierbei eine DCF-Bewertung empfohlen, womit eine transparente Mehrjahresplanung möglich wird. Fazit Der Erfolg eines Immobilienbestandes basiert auf den Erträgen der einzelnen Liegenschaften. Im Sinne einer nachhaltigen Sanierung scheint deshalb eine strategische Planung auf Objektstufe unerlässlich. Marc Furrer Umbauen – Sanieren – Sparen 1a hunkeler • 6030 Ebikon • 041 444 04 40 • www.1a-hunkeler.ch Ausgabe 1 | 2014 22 | 23 WOHNEN SCHWEIZ_Umfrage Was halten die Mitglieder vom Verband? Rund drei Jahre nach der Gründung von WOHNEN SCHWEIZ – Verband der Baugenossenschaften wollte der Vorstand wissen, wie die Position und die Leistungen bei der Basis ankommen. In einer Umfrage haben sich erfreulicherweise 190 von 350 Genossenschaften beteiligt. 95 Prozent der teilnehmenden Mitglieder stellen der Verbandsarbeit ein gutes Zeugnis aus und sind mit den Leistungen von WOHNEN SCHWEIZ zufrieden. Allerdings: Die Verbandsdienstleistungen haben nur bei rund 45 Prozent der Mitglieder für das Tagesgeschäft eine grosse Bedeutung. Hier gilt es anzusetzen und aufzuzeigen, dass der Verband mit seinen Dienstleistungen den Mitgliedern bei der täglichen Arbeit eine Stütze sein kann. e b deutung ben Politische Arbeit verstärken WOHNEN SCHWEIZ wollte insbesondere erfahren, wie die Baugenossenschaften die bestehenden Schwerpunkte der Verbandsarbeit priorisieren. Hier zeigte sich, dass Mustervorlagen und Dokumente, die Bereitstellung von Finanzierungsmöglichkeiten und das Lobbying für den gemeinnützigen Wohnungsbau mit je über 80 Prozent der Nennungen ein grosses Anliegen sind. Diese Themen haben bei WOHNEN SCHWEIZ bereits hohe Priorität und werden aufgrund dieser Auswertung zukünftig noch vertiefter behandelt. Insbesondere bei der politischen Einflussnahme in Themengebieten, so etwa bei der Baulandbeschaffung, wird WOHNEN SCHWEIZ das Engagement weiter verstärken. Wie zufrieden sind Sie im Allgemeinen mit der Unterstützung, den Leistungen und Angeboten des Verbandes Wohnen Schweiz? Sind die Dienstleistungen und Angebote des Verbandes für Ihre Arbeit innerhalb Ihrer Genossenschaft von Bedeutung? 4% 2% 1% 56% 52% 46% 46% 38% ■ sehr zufrieden ■ eher unzufrieden ■ mehrheitlich zufrieden ■ keine Angaben ■ grosse Bedeutung ■ überhaupt keine Bedeutung ■ geringe Bedeutung ■ keine Angaben Recht, Finanzen, Wohnen im Alter Bei den von WOHNEN SCHWEIZ angebotenen Beratungsgebieten und den Themen der Weiterbildungskurse ergibt sich eine ähnliche Favorisierung wie bei den grundsätzlichen Schwerpunkten der Verbandsarbeit. Hier stehen die Rechts- und Finanzierungsthemen zusammen mit der Thematik rund um das Wohnen im Alter ganz oben in der Gunst der Mitglieder. Dieses Resultat bestärkt WOHNEN SCHWEIZ, die Beratungstätigkeit in diesen Bereichen weiter auszubauen und die Schwerpunkte der Verbandsarbeit entsprechend zu legen. Dienstleistungen zu wenig bekannt Verschiedentlich angesprochen, Wie zufrieden sindwurde Sie im Allgemeinen mit Unterstützung, den Leistungen und dassder die Dienstleistungen von WOHNEN Angeboten des Verbandes Wohnen Schweiz? SCHWEIZ in direkter Konkurrenz zu den entsprechenden4%Angeboten des Hausei2% gentümerverbandes stehen oder aber, dass 56% Dienstleistungen wie die kostengewisse lose Rechtsberatung (bis 2 Aufwandstun38% den pro Jahr) bei den Mitgliedern zu wenig präsent sind. Hier steht WOHNEN SCHWEIZ in der Pflicht, einerseits aufzuzeigen, dass die Dienstleistungen insbesondere hinsichtlich genossenschaftsspezifischer Fragen oder aber Themen rund um das Wohnen im Alter auf ein breites Wissen und den Erfahrungsschatz seiner Mitarbeiter zurückgreifen kann und andererseits den angebotenen Dienstleistungskatalog den Mit■ sehr zufrieden ■ mehrheitlich zufrieden ■ eherklarer unzufrieden ■ keine Angaben gliedern zu kommunizieren. Bautenschutz Klima/Entfeuchtung Schadensanierung Kurse Laserreinigung Schadstoffsanierung Dienstleistungen in Achermann-Qualität schweizweit an 9 Standorten. Achermann Unternehmungen Wilstrasse 105 8600 Dübendorf Tel. +41 58 450 90 00 www.achermannag.ch Beratungsthemen 83% 80% 77% 69% 63% rk eti n Ma ins be g g rec hn un erg ie En Mi etz W oh ne Fin ni m an ze n Al ter 43% Re ch t 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Einige ausgewählte Kommentare • • • • • • • • • • Der Verband hat in den letzten Jahren eine sehr positive Entwicklung durchgemacht. Als kleinere Genossenschaft hat man manchmal das Gefühl vernachlässigt zu werden. Der Verband ist gut organisiert. Klare Aussagen. Vielleicht wäre es sinnvoll zwischen städtischen und ländlichen Genossenschaften bzw. Bedürfnissen vermehrt und etwas differenzierter zu unterscheiden. Zunahme Lobbying: Gegengewicht zu Spartendenzen der Parlamente (gemeinnütziger Wohnungsbau muss fixen Stellenwert halten können). In juristischen Belangen vermehrt kostenlose Beratungen anbieten. Der Apparat Wohnen Schweiz scheint mir zu gross und produziert Kosten. Im Magazin wird mit viel Liebe trockene Materie schmackhaft gemacht. Zunahme der Beratung: Finanzberatung der jungen Genossenschaften anbieten (wir haben Beispiele gesehen, die’s nötig gehabt hätten ...). Wohnen Schweiz müsste auch etwas für künftige generationenübergreifende soziale Projekte tun. Ausgezeichnete Noten für das Magazin Über 90 Prozent der Mitglieder lesen das Magazin WOHNEN SCHWEIZ grundsätzlich immer oder meistens. Insbesondere die Fachbeiträge, die Beiträge über die Wohnungspolitik und Raumplanung und die Artikel über die Tätigkeiten der Geschäftsstelle stossen bei den Lesern auf grosses Interesse. Die Kommentare zeigen auch hier, wie in den übrigen Themengebieten, dass die Entwicklung des Verbandes von den Mitgliedern positiv aufgenommen und getragen wird. Die Themen, die verschiedenen Artikel und das Layout des Magazins kommen an. Wertvolle thematische Impulse Es kann festgehalten werden, dass der Verband WOHNEN SCHWEIZ von den Mitgliedern getragen wird. Die Verbandsarbeit wird von den Mitgliedern geschätzt. Auch wenn in einigen Bereichen Ausbaupotenzial gesehen wird, spüren die Mitglieder die Dynamik. Teilweise zeigten die ergänzenden Kommentare auch ein widersprüchliches Bild. So finden beispielsweise einige Mitglieder, dass der Verwaltungsapparat von WOHNEN SCHWEIZ zu gross sei und zu hohe Kosten verursache, wobei sich die Mehrheit der Kommentare für einen Ausbau der Verbandsdienstleistungen aussprach. Die Umfrage gab dem Verband auch Inputs für die Themenwahl für zukünftige Informationsveranstaltungen. Adrian Achermann www.sada.ch Sanitärtechnik Heizungstechnik Lüftungstechnik Bedachungen Bauspenglerei Kundendienst Ausgabe 1 | 2014 24 | 25 Hintergrund_Beistandsrecht Beistand: Was passiert mit Anteilsscheinen? WOHNEN SCHWEIZ wurde mit der Frage konfrontiert, wie Anteilsscheine von gemeinnützigen Baugenossenschaften als Vermögensbestandteile von verbeiständeten Personen zu behandeln sind. Im Rahmen der Abklärungen hat sich gezeigt, dass Handlungsbedarf besteht. In der per 1. Januar 2013 in Kraft gesetzten Verordnung über die Vermögensverwaltung im Rahmen einer Beistandschaft oder Vormundschaft VBVV werden die als sicher geltenden und somit zur Sicherstellung des gewöhnlichen Lebensunterhalts der betroffenen Person zugelassenen Anlagen in Art. 6 abschliessend aufgezählt. Anteilsscheine von gemeinnützigen Baugenossenschaften sind darin nicht erwähnt. Aufgrund dessen müssten diese Anteilsscheine bei angespannten finanziellen Verhältnissen der verbeiständeten Person folglich vom betreffenden Beistand veräussert beziehungsweise in «sichere Anlagen» umgewandelt werden (vgl. Art. 8 VBVV). Geschieht dies nicht, so könnte der betreffende Beistand aufgrund der aktuellen Gesetzeslage für seine Versäumnisse sogar haftbar gemacht werden (vgl. Art. 454 ZGB). Interessenwahrung Nach Einschätzung von WOHNEN SCHWEIZ würde es gegen die Interessen der verbeiständeten Personen verstossen, wenn ihre Anteilsscheine von gemeinnützigen Baugenossenschaften verkauft oder umgewandelt werden müssten, da dies meistens einer Kündigung der überwiegend preisgünstigen Genossenschaftswohnung gleichkommt. Auch sind die entsprechenden Anlagen bei finanziell soliden Baugenossenschaften als wirtschaftlich sehr sicher einzustufen, unterliegen praktisch keinen Wertschwankungen und sind unter Einhaltung der Kündigungsfristen grundsätzlich jederzeit kündbar. WOHNEN SCHWEIZ hat das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement EJPD und das Bundesamt für Wohnungswesen BWO um eine Einschätzung der Situation gebeten. Beide Seiten teilen die Einschätzungen von WOHNEN SCHWEIZ. Andererseits ist diese Frage bisher vom Gesetzgeber nicht abschliessend geklärt worden. Grundsätzlich wird hier ein pragmatischer Lösungsansatz empfohlen: Sowohl das BWO wie auch das EJPD sind der Meinung, dass es unzweckmässig wäre, Anteilsscheine von gemeinnützigen Baugenossenschaften als Anlage verbeiständeter Personen nicht zuzulassen. Die entsprechenden Anteilsscheine werden dabei als Teil der Wohnkosten betrachtet. Dies insbesondere weil davon ausgegangen wird, dass solche Anlagen eine gleichwertige Sicherheit aufweisen, wie die in Art. 6 VBVV aufgezählten Anlagen zur Sicherstellung des gewöhnlichen Lebensunterhalts. Sowohl das EJPD wie auch das BWO erklär- ten ihre Aussagen explizit als unverbindlich und behielten sich eine allfällige anderslautende gerichtliche Einschätzung vor – klare Handlungsanweisungen und Rechtssicherheit sehen anders aus! Es besteht Handlungsbedarf Diese Aussagen sind inhaltlich weder zufriedenstellend noch zielführend. Nach Einschätzung von WOHNEN SCHWEIZ sind Anteilsscheine von gemeinnützigen Baugenossenschaften nicht Teil der Wohnkosten, da Genossenschaftsanteile grundsätzlich rückzahlbar sind und eindeutig als Anlagen im Sinne der Verordnung gelten müssen. WOHNEN SCHWEIZ hat der Konferenz der Kantone für Kindes- und Erwachsenenschutzrecht KOKES vorgeschlagen, in einem ersten Schritt zu veranlassen, dass die Thematik in die internen Weisungen der kantonalen Erwachsenenschutzbehörden einfliesst und klare Richtlinien und Rechtssicherheit geschaffen werden. In einem zweiten Schritt wird sich der Politische Beirat von WOHNEN SCHWEIZ mit der Angelegenheit befassen und prüfen, ob Ergänzungen auf Gesetzes- oder Verordnungsstufe diese Rechtsunsicherheit nachhaltig beseitigen können. Adrian Achermann Wohnbaugenossenschaften wählen die GGL für Gesamtleistungen am Bau. Elf Unternehmer, mit zusammen rund 630 Mitarbeitern und über 70 Lehrlingen, garantieren mit ihrem Namen für Zuverlässigkeit, Termintreue, Respekt vor Umwelt und Material. Machen Sie sich dies zu Nutze, rufen Sie uns an. Norastrasse 7, 8004 Zürich T 044 430 55 56, www.ggl-bau.ch Genossenschafter bauen für Genossenschaften WOHNEN SCHWEIZ_Beratung Ein neuer Weg für Immobilien-Entscheide Welches Potenzial steckt (noch) im Mehrfamilienhaus? Welche Sanierungen sind wann fällig? Ist ein Abbruch besser? Solche Fragen beschäftigen die Wohnbaugenossenschaften. Das Tool IMMO-SENSOR® ist ein neuer Weg – ein Angebot von WOHNEN SCHWEIZ für seine Mitglieder. IMMO-SENSOR® legt die strategische Ausgangslage einer Immobilie systematisch frei und lokalisiert ihre Potenziale. Das Prinzip ist simpel: Die Immobilie wird hinsichtlich 100 Kriterien analysiert. Dazu werden 100 Istwerte und 100 Sollwerte ermittelt. So wird für jedes der 100 Kriterien ein Rohpotenzial freigelegt. Diese Rohpotenziale werden im darauf folgenden Arbeitsschritt durch den bearbeitenden Analysten qualifiziert und für die Weiterverarbeitung konkretisiert. Für die Ermittlung adäquater Sollwerte kommen mehr als 2500 Vergleichswerte zum Einsatz. Die hohe Messdichte stellt sicher, dass kein Detail vergessen geht, denn Versäumnisse können die Lebensdauer einer Immobilie sowie deren Nutzen und Ertrag erheblich beeinträchtigen. Die 100 Kriterien sind in acht eigenständigen Themengruppen zusammengefasst. Erfahrungen der BG Zurlinden Rolf Hefti, der Geschäftsführer der Baugenossenschaft Zurlinden in Zürich, hatte einen weitreichenden Immobilienentscheid vorzubereiten. Es ging um eine Liegenschaft auf dem Zürcher Stadtgebiet. Die Grundstückfläche von 9000 Quadratmeter ist mit über 60 Jahre alten Gebäuden bebaut. Obwohl Rolf Hefti und sein Team eine klare Vorstellung davon hatten, wie die Immobilie in den nächsten Zyklus begleitet werden soll, und über viel Erfahrung verfügen, zogen sie IMMO-SENSOR® hinzu. Der Grund für diese externe Verstärkung war, dass Rolf Hefti eine transparente Zweitmeinung unter Einbezug aller relevanten Faktoren auf dem Tisch haben wollte. «Wir haben mit IMMO-SENSOR® sehr gute Erfahrungen gemacht und haben es bereits bei weiteren Projekten zum Einsatz gebracht.» Die hohe Messdichte habe ihn beeindruckt, die illustrative Darstel- 1 Istsituation erfassen Durch Aktenstudium und eine Begehung des Objektes wird die Istsituation anhand 100 Kriterien erfasst. 2 Ist mit Soll vergleichen Über den Vergleich von Istsituation und Sollzustand werden die Rohpotenziale lokalisiert. lung der Erkenntnisse habe die interne Entscheidungsfindung enorm unterstützt. Wenig Worte, klare Sprache «Kurz, knapp und klar!», lautet die Forderung der Entscheider. Um diesem Bedürfnis gerecht zu werden, wird die gesamte Analyse auf einer A4-Seite zusammengefasst. Dahinter folgen acht weitere A4-Seiten, eine für jede Themengruppe. Die Reduktion auf wenige Seiten zwingt die Analysten, sich extrem kurz zu fassen und sich auf das Wesentliche zu konzentrieren. Dem Auftraggeber erschliesst sich die strategische Ausgangslage seiner Immobi- 3 Potenziale bewerten Die Rohpotenziale werden _Stück für Stück bewertet und in effektive monetäre Potenziale umgerechnet. 4 Realisieren via Massnahmenplan Die priorisierten Potenziale werden durch Massnahmenvorschläge der Realisierung zugeführt. Die vier Arbeitsschritte zur Realisierung. Für Hypotheken sind wir erste Adresse! Und dies seit 15 Jahren! Wir beraten Baugenossenschaften in Finanzierungsfragen und verwalten ihre Hypothekenportfolios – bankenunabhängig und fachmännisch. Das spart Geld. Und Zeit. Uster-West 18, Postfach 430, CH-8610 Uster, Telefon 043 366 53 53 Ausgabe 1 | 2014 26 | 27 WOHNEN SCHWEIZ_Beratung 1970 1980 1990 2000 2010 2020 Effektive Entwertung Rohbau Gesamtlebensdauer (GLD) 100 Jahre Dach (4 %) Fassade (8 %) Fenster (5 %) (3 %) Installationen 1960 (50 % BKP 2) Heizung GLD 40 Jahre GLD 40 Jahre GLD 35 Jahre GLD 30 Jahre Lüftung Nicht vorhanden (0 %) Sanitär + Bad (5 %) Elektro (5 %) Transportmittel (0 %) AB BKP 2 Gebäudehülle RB 1949 2014 Ausbau + Küche (20 %) GLD 30 Jahre GLD 35 Jahre Nicht vorhanden GLD 30 Jahre Legende: Theoretischer Entwertungsverlauf lie in einer sehr eingängigen und universell verwendbaren Form. Die Grafik oben zeigt den Bauzustand einer Liegenschaft in der für IMMO-SENSOR® typischen Visualisierung. Drei geeignete Einsatzgebiete IMMO-SENSOR® kommt einerseits zum Einsatz, wenn weitreichende Immobilien- Effektive Entwertung Theoretisch entwertetes Bauteil entscheide anstehen, andererseits, wenn es darum geht, einen Immobilienneuzugang zu optimieren, bevor er in das bestehende Portfolio aufgenommen wird. Die Analyse von Problemliegenschaften ist das dritte Einsatzgebiet und führt – wie Praxisbeispiele belegen – zu sehr interessanten Ergebnissen. Die Überprüfung der Finanzierbarkeit ist bei der Beurteilung der bau- Immobilien bewirtschaften mit Redinvest – weniger Aufwand und mehr Erfolg für Sie Verlassen Sie sich auf die Experten mit über 40 Jahren Erfahrung Bauzustand: Die blauen Kurven zeigen den theoretischen Entwertungsverlauf, die roten Markierungen die effektive physische Alterung. lichen Szenarien ein zentraler Punkt, welcher viel Fachwissen und Erfahrung voraussetzt. In diesem Bereich arbeitet IMMO-SENSOR® eng mit der Hypothekenbörse AG in Uster zusammen. Diese Option wird der Potenzialanalyse nahtlos angefügt. In vier Schritten zum Ziel Der Weg zum Ziel folgt immer dem gleichen Schema (Seite 27). Das sichert Qualität und Transparenz. Zudem sind die Analysen dadurch miteinander vergleichbar. Um die Potenziale zu realisieren, ist ein Massnahmenplan nötig. Auf Wunsch wird die Realisierungsphase geplant und so vorbereitet, dass sie durch das Bewirtschaftungsteam umgesetzt werden kann. Für Mitglieder WOHNEN SCHWEIZ WOHNEN SCHWEIZ hat sich das Tool zeigen lassen und konnte einen guten Eindruck davon gewinnen, was es leisten kann. Es empfiehlt seinen Mitgliedern, IMMO-SENSOR® an einer Liegenschaft zu testen. Verbandsmitglieder profitieren von Sonderkonditionen. Rudolf Baranzelli Wir engagieren uns persönlich und zuverlässig für die optimale Bewirtschaftung von Ihren Immobilien. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Bedarfsgespräch. Redinvest Immobilien AG | www.redinvest.ch Luzern | Stans | Sursee | Schötz | Willisau | Zug Interessenten melden sich bei WOHNEN SCHWEIZ – Verband der Baugenossenschaften Obergrundstrasse 70, 6002 Luzern, Telefon 041 310 00 50. [email protected] Genossenschaften_Rundschau Kauf – Sanierung – Neubau: drei Beispiele Die Baugenossenschaften von WOHNEN SCHWEIZ sind aktiv. Sei es mit Liegenschaftskäufen, mit Sanierungen oder Neubauten. Drei von vielen Beispielen zeigen dies. Willisau: Kauf Die Wohnbaugenossenschaft Sonnmatt Willisau hat an einer ausserordentlichen Generalversammlung dem Kauf eines weiteren Mehrfamilienhauses zugestimmt. Es handelt sich um die Liegenschaft Sonnmatt 1. Für die Verkäuferschaft war es sehr wichtig, dass das 1983 erbaute Haus mit sechs Wohnungen nicht in spekulative Hände kommt. Deshalb drängte sich als Käuferin die benachbarte Wohnbaugenossenschaft Sonnmatt förmlich auf. Wie Genossenschaftspräsident René Fessler an der ausserordentlichen GV ausführte, befindet sich das Haus in einem guten baulichen Zustand und diese angrenzende Parzelle sei eine ideale Ergänzung zu den bestehenden Bauten. Zürich: Sanierung Termingerecht vor Weihnachten konnte bei der Gesamtsanierung Hirzenbach der Baugenossenschaft Milchbuck Zürich der letzte Strang abgenommen werden. So wurden nun alle Wohnungen wieder den Mietern übergeben. Auch wurden bereits zwei von drei Liften erneuert. Der letzte Lift wurde inzwischen auch noch ersetzt. Ebenfalls kann die Umgebung erst im nächsten Jahr instand gestellt werden. Das Ergebnis der Sanierung ist sehr gut. Die Belastungen waren zwar während der Bauzeit sehr gross, aber die Mieter schätzen das Ergebnis sehr. Die grösseren Balkone und vor allem auch die angebauten neuen, grossen Küchen haben viele begeisterte Reaktionen ausgelöst. Zürich: Neubau Auf dem sogenannten Strickler-Areal will die Gemeinde Horgen eine generationenübergreifende Wohnanlage realisieren. Die Überbauung mit 50 Wohnungen soll für einen Drittel Jüngeren und für zwei Drittel Älteren ein Zuhause bieten. Aufgrund einer Ausschreibung hat die Baugenossenschaft Zurlinden Zürich den Zuschlag erhalten, das Bauvorhaben im Baurecht zu realisieren. Die Genossenschaft rechnet mit Baukosten von 20 bis 25 Millionen Franken. Wie bei Projekten der BG Zurlinden üblich, will sie hohe energetische Ziele im Sinne der 2000-Watt-Gesellschaft und des SIAEffizienzpfades Energie erreichen. Ebenso setzt sie sich für hochstehende, zeitgemässe Architektur ein. Den Architekturwettbewerb hat das Projekt «Himbeer» der Neff-Neumann Architekten AG Zürich gewonnen. Bi. Voranzeige Delegiertenversammlung von WOHNEN SCHWEIZ – Verband der Wohnbaugenossenschaften 10. Juni 2014, 16.00 Uhr Umweltarena Spreitenbach Anschliessend Ausstellungsführung zum Thema «Bauen und Modernisieren inklusive Haustechnik» Der Themenschwerpunkt des Rahmenprogramms der diesjährigen Delegiertenversammlung von WOHNEN SCHWEIZ wird das moderne und energieeffiziente Bauen und Modernisieren sein. Detaillierte Einladung an die Verbandsmitglieder folgt. Architektur & Holzbau als Gesamtleistung Ausgabe 1 | 2014 28 | 29 Bauen mit Begeisterung Die ARIGON Generalunternehmung steht im Dienst von Bauherren mit hohen Ansprüchen. Ob Neubau, Umbau oder Renovation: Jedes Projekt wird qualitätsbewusst, kostenoptimal und termingerecht realisiert. Von der Studie bis zur erfolgreichen Realisation – jeder Bau ist eine Referenz. o. l.: Neubau Schul-/Geschäftshaus «Drehscheibe», 8400 Winterthur o. r.: Neubau Wohnüberbauung «Brunnenpark», 8057 Zürich u. l.: Neubau Alterszentrum «Haus Tabea», 8810 Horgen ARIGON Generalunternehmung AG - Leutschenbachstrasse 52 - CH-8050 Zürich - Telefon +41 (0) 44 308 25 75 - www.arigon.ch - Mitglied des VSGU News_Fonds de Roulement Nationalrat gegen Kürzung Der Nationalrat hat es abgelehnt, dass dem Fonds de Roulement zehn Millionen Franken weniger zur Verfügung gestellt werden. In der Dezember-Session wollte Thomas Aeschi (SVP, Zug) den Beitrag des Bundes an den Fonds de Roulement von 29,5 auf 19,5 Millionen Franken senken. Er wolle sich nicht für oder gegen den gemeinnützigen Wohnungsbau äussern, es gehe ihm um den Föderalismus. Der gemeinnützige Wohnungsbau finde in erster Linie auf Kantons- und Gemeindeebene statt. Deshalb sei das Engagement des Bundes zu reduzieren. Damit blieb er aber allein auf weiter Flur: Albert Vitali (FDP, Luzern), Olivier Feller (FDP, Waadt), Jean-Paul Gschwind (CVP, Jura), Louis Schelbert (Grüne, Luzern) und Marina Carobbio Gusetti (SP, Tessin) sprachen sich klar gegen die Kürzung aus. «Der Agenda 06.05.14 18.15 Uhr, Bülach Bundesrat will auch in Zukunft den gemeinnützigen Wohnungsbau fördern», sagte Kommissionssprecher Vitali. Es werde davon ausgegangen, dass nicht mehr Gelder beansprucht würden als die vorgesehenen 30 Millionen Franken, weil sich auch hier das positive Zinsumfeld auswirke. Der SVP-Fraktion hielt er entgegen, dass die Kürzung des Beitrags das falsche Mittel sei, um die Zuwanderung zu bekämpfen. Viel wichtiger sei der Zwischenbericht zum wohnungspolitischen Dialog Bund-Kantone-Städte (siehe Seite 17). Nach einem klaren Votum von Bundesrätin Eveline Widmer-Schlumpf wurde der Kürzungsantrag mit 132 gegen 51 Stimmen abgelehnt. Kurt Bischof EGW: ZKB zu Zinsrückgang Referenzzinssatz bleibt bei 2 % Die ZKB rechnet damit, dass sich «die Finanzmärkte bald im Rahmen der globalen Konjunkturerholung wieder erholen und die Renditen wieder auf die Niveaus von Ende 2013 ansteigen». Der Zinsrückgang des zehnjährigen «Eidgenossen» auf momentan knapp unter 1% dürfte somit ein vorübergehendes Phänomen bleiben. Der erwartete Anstieg werde allerdings «moderat» bleiben. Als Grund für die seit Jahresbeginn kräftig sinkenden Renditen von Staatsanleihen sieht die ZKB vor allem «eine gestiegene Unsicherheit in den Schwellenländern». PD Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt per 1. März 2014 2 Prozent und verbleibt damit auf demselben Stand wie am 1. Dezember 2013. Da sich der Referenzzinssatz im Vergleich zum Vorquartal nicht verändert hat, ergibt sich seit der letzten Bekanntgabe kein neuer Senkungs- oder Erhöhungsanspruch. Falls der Mietzins im einzelnen Mietverhältnis jedoch nicht auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 2 Prozent basiert, besteht ein Senkungsanspruch, der sich auf eine vorher entstandene Reduktion des Referenzzinssatzes stützt. PD Partner von WOHNEN SCHWEIZ ✓ Stand März 2014 Goldpartner: Feierabendveranstaltung «Wohnen im Alter» für Baugenossenschaften von WOHNEN SCHWEIZ und Gemeinden 10.06.14 16.00 Uhr, Spreitenbach Delegiertenversammlung WOHNEN SCHWEIZ Mit Führung durch die Umweltarena Spreitenbach 06.11.14 09.30 Uhr, Grenchen Fachtagung Grenchner Wohntage 04.04.14 13.30 Uhr, Winterthur Energieeffizient und naturverträglich bauen – Workshop Bauökologie. Kurs im Rahmen des Weiterbildungsprogramms der Dachverbände. Detailprogramm/Anmeldung: www.wohnen-schweiz.ch – Rubrik Weiterbildung 09.04.14 18.00 Uhr, St. Gallen Mietzinskalkulation bei gemeinnützigen Wohnbauträgern. Kurs im Rahmen des Weiterbildungsprogramms der Dachverbände. Detailprogramm/ Anmeldung: www.wohnen-schweiz.ch – Rubrik Weiterbildung 10.04.14 18.10 Uhr, Zürich Kündigung, Ausschluss, Räumung. Kurs im Rahmen des Weiterbildungsprogramms der Dachverbände. Detailprogramm/Anmeldung: www.wohnen-schweiz.ch – Rubrik Weiterbildung Silberpartner: 11.04.14 08.30 Uhr, Basel Harder Haas Partner AG Ausgabe 1 | 2014 Genossenschaftsdemokratie – Mitwirkung und Beteiligung gestalten. Kurs im Rahmen des Weiterbildungsprogramms der Dachverbände. Detailprogramm/Anmeldung: www.wohnen-schweiz.ch – Rubrik Weiterbildung 30 | 31 Das Geheimnis professioneller Köche. Jetzt in Ihrer Küche. Mit dem Electrolux Profi Steam – jetzt erstmals auch mit SousVide Funktion – profitieren Sie vom Wissen der Sterneköche. Das Garen mit niedriger Temperatur erhält Intensität, Textur und Geschmack Ihrer Zutaten perfekt. Genau wie in Ihrem Lieblingsrestaurant. Entdecken Sie mehr auf www.electrolux.ch Der Electrolux Profi Steam. Entdecken Sie die Möglichkeiten.
