Vorhabenbezogener Bebauungsplan
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Anlage 5 zur Vorlage 0094/2015/6B Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 12/14 „Bredeneyer Str./Zeunerstraße“ Stadtbezirk: IX Stadtteil: Bredeney Dokumentation zur durchgeführten Ideenkonkurrenz „Fassade“ 19.01.2015 Amt für Stadtplanung und Bauordnung STADT ESSEN 1 Inhalt Anlass und Aufgabenstellung ............................................................................................................3 Anlass ............................................................................................................................................................................ 3 Aufgabenstellung ...................................................................................................................................................... 3 Empfehlungskommission ......................................................................................................................................... 4 Vorstellung der Entwurfsvarianten...................................................................................................5 Entwurf A: historisch interpretierend mit Satteldach .................................................................................... 5 Entwurf B: neuzeitliche Architektur mit Satteldach ....................................................................................... 7 Entwurf C: moderne Bebauung mit Staffelgeschoss & neuzeitlicher Interpretation ............................ 9 Beurteilung .......................................................................................................................................... 10 Allgemein .................................................................................................................................................................. 10 Entwurf A: historisch interpretierend mit Satteldach ................................................................................. 11 Entwurf B: neuzeitliche Architektur mit Satteldach .................................................................................... 12 Entwurf C: moderne Bebauung mit Staffelgeschoss & neuzeitlicher Interpretation ......................... 12 Empfehlung.......................................................................................................................................... 12 Finale Empfehlungen zur Fassadengestaltung ........................................................................... 15 2 Anlass und Aufgabenstellung Anlass Mit der Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Bredeneyer Straße / Zeunerstraße“ wird die Absicht verfolgt, an der Bredeneyer Straße / Zeunerstraße einen neuen und zeitgemäßen Lebensmittelmarkt zu realisieren und damit die Attraktivität der Bredeneyer Straße und die Versorgungssituation des Stadtteils zu steigern. Zusätzlich soll dem bestehenden Wohnraumbedarf ein zeitgemäßes und zentrales Angebot neuer Wohnflächen geboten werden. Der Vorhabenträger „Verband öffentlicher Versicherer“ plant die neu entstehenden Wohnungen als Mietwohnungen zu realisieren. Im Zuge der Umsetzung des Vorhabens sollen an diesem Standort zusätzlich adäquate Verkaufsflächen für einen modernen Vollsortimenter generiert und mit einer entsprechenden Stellplatzsituation angeboten werden. Entsprechende Untersuchungen belegen, dass weiterhin die Nachfrage nach Wohnungsraum und damit neuen Wohneinheiten in den südlichen Essener Stadtgebieten besteht. Zusätzlich bietet die Umsetzung des Vorhabens die Chance, derzeit vorhandene städtebauliche Missstände zu beseitigen. Geplant ist eine Blockrandbebauung entlang der Bredeneyer Straße, kleinen Bredeneyer Straße und Zeunerstraße in geschlossener Bauweise. Zusätzlich wird die Bebauung durch einen im Blockinnenbereich geplanten Baukörper ergänzt, der über dem im Erdgeschoss liegenden Lebensmittelvollsortimenter entstehen soll. Die Andienung der Erdgeschossnutzung und Anfahrt zur Tiefgarage wird über die kleine Bredeneyer Straße sichergestellt. Die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung soll mittelfristig den Lückenschluss der Bebauung an der Zeunerstraße, im Bereich der heutigen Tankstelle, vorsehen. Die dafür vorgesehenen Flächen sind in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aufgenommen worden und ermöglichen planungsrechtlich den baulichen Lückenschluss und somit eine städtebaulich sinnvolle geschlossene Bauflucht entlang der Zeunerstraße. Die vorgenannten Flächen sind ausdrücklich nicht Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP). Im Rahmen der allgemeinen Beschlussfassung zur Aufnahme des Verfahrens ins Arbeitsprogramm in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Stadtplanung am 21.11.2013 ist die Verwaltung beauftragt worden ein Wettbewerbsverfahren durchzuführen. Diese Forderung wurde im Rahmen der vom 28.04. – 12.05.2014 durchgeführten frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit ebenfalls geäußert und von Bürgern sowohl auf der Informationsveranstaltung am 06.05.2014 und durch die Abgabe einer schriftlichen Stellungnahme gefordert. Aufgabenstellung Da es sich bei dem Verfahren um einen VEP handelt mit einem konkreten Vorhabenträger und einem konkreten Vorhaben, wurde der o. g. Beschluss durch die Verwaltung so interpretiert, dass es sich weniger um eine städtebauliche Konzeptfindung handeln kann als vielmehr um die gestalterische /architektonische Ausformulierung des Vorhabens. Da die grobe Kubatur durch den geplanten Vollsortimenter und die geplante hochwertige Wohnbebauungen (= definiertes Raumprogramm) feststeht und nicht zuletzt aufgrund der Rahmenbedingungen wie Grundstücksgröße, städtebauliche Vorgaben und weitere Restriktionen (wie z.B. Lärmbelastung, Gründungseinschränkungen/aufwendungen wegen Bergbau) eingeschränkt wird, ist jedoch die Ausgestaltung und Erscheinung des Vorhabens, also das Fassadenbild, für eine solche Wettbewerbsidee offen und angezeigt. Die Vorgaben und Rahmenbedingungen werden nachstehend erörtert. 3 Die Aufgabenstellung zur Ideenkonkurrenz i. S. einer Fassadengestaltung wurde durch drei Architektenteams vom Büro Nattler Architekten thematisch in unterschiedliche Richtung und getrennt bearbeitet. Folgende Schwerpunktthemen und Entwurfsrichtungen wurden vorab festgelegt: - Entwurf A: historisch interpretierend mit Satteldach; - Entwurf B: neuzeitliche Architektur mit Satteldach; - Entwurf C: moderne Bebauung mit Staffelgeschoss & neuzeitlicher Interpretation. Gegenstand der Aufgabe für die Bearbeitung der Entwürfe aller Schwerpunktthemen waren folgende Aspekte: - Gestaltung einer dem Ort sowie dem Projekt entsprechenden Fassade mit besonderem Augenmerk auf der Gliederung und dem Duktus; - Einbindung in den baulichen Bestand bzw. das städtebauliche Umfeld (genius loci; Kleinteiligkeit; Gestaltung Erdgeschosszone; Übergänge zur Nachbarbebauung, dabei Entwicklung von Lösungen mit und ohne Berücksichtigung der Tankstelle an der Zeunerstraße; - Aussagen zur angrenzenden Bebauungsoption (Tankstellengrundstück), zumindest zur Kubatur; - Ideen zum Zitieren bzw. Interpretieren der Bestandsfassaden; - Material- und Farbkonzept der Fassade; - Ausgestaltung der Dachform, der Tiefgaragen-Zufahrt bzw. der Andienung, der Schaufensterfassade und der Erdgeschosszone; - Darstellung von Lösungen zur Umsetzung des erforderlichen Lärmschutzes insbesondere zur Zeunerstraße und in Teilen zur kleinen Bredeneyer Straße; - Energiekonzept; - Kostenschätzung. Empfehlungskommission Die Beurteilung der Entwürfe erfolgte durch eine Empfehlungskommission. Diesem Gremium gehörten Vertreter des Ausschusses für Stadtentwicklung und Stadtplanung (Herr Rotter, Herr Kipphardt), der planenden Fachverwaltung (Frau Fendel, Herr Müller), des Vorhabenträgers bzw. der Projektentwicklung (Herr Prudlo, Herr Dr. Zipp, Vorhabenträger; Frau Eming, Projektentwicklung) und Mitgliedern des Arbeitskreises Essen 2030 (Herr Pfeifer, RKW-Architekten; Herr Brüning, Architekten Brüning-Rein) an. Nach einer Auftaktveranstaltung mit Vorstellung der Ziele und Aufgabenstellung etc. und einer sechswöchigen Bearbeitungszeit sind die Entwürfe der Empfehlungskommission durch die Verfasser vorgestellt und durch die Empfehlungskommission anschließend diskutiert worden. Zur Beurteilung der vorgestellten Entwürfe sind folgende Kriterien herangezogen worden: - Architektur- und Gestaltqualität; Einbindung in das städtebauliche Umfeld; Lösung der Anschlüsse an die vorhandene und geplante Bebauung; Funktionalität und Nutzungsqualität der Fassade; Umsetzbarkeit bezüglich der Vorgaben aus dem bisherigen Planungsstand; Wirtschaftlichkeit bezüglich der Einhaltung einer möglichen Kostenvorgabe; Energieverbrauch. Die Entwürfe sind im Rahmen der Ideenkonkurrenz in Form von Ansichtszeichnungen, einer Dachaufsicht und als Perspektive zur Beurteilung vorgelegt worden. 4 Vorstellung der Entwurfsvarianten Entwurf A: historisch interpretierend mit Satteldach 5 Die als Blockrandbebauung geplante Bebauung ist gekennzeichnet durch eine kleinteilige historisierende Fassade. Durch die Ausbildung von Risaliten, Dachgauben, Remisen und Vorsprüngen in der Fassade wird eine vertikale Gliederung der Fassade erzeugt. Die geplante historisierende Bebauung soll den Standort durch eine eigene neue Prägung bestimmen und die vorliegenden urbanen Strukturen unterstützen. Die als Satteldach geplante Dachfläche wird durch Dachaufbauten ebenfalls stark gegliedert und bietet im Spitzbodenbereich Freiflächen als Dachterrassen an. Die Erdgeschosshöhe ist mit ca. 4,75 m bemessen, in den Obergeschossen werden knapp 3 Meter erzielt. Der Gebäudekörper stellt sich an der Bredeneyer Straße als dreigeschossiges Gebäude mit Satteldach dar. Von der kleinen Bredeneyer Straße und Zeunerstraße vermittelt der Baukörper aufgrund der Dachaufbauten eher ein viergeschossiges Erscheinungsbild. Zusätzlich wird die Geschossigkeit durch einen belichteten Spitzboden ergänzt. Als Hauptmaterialien zur Gestaltung der Fassade sind Putz und Naturstein vorgesehen. Die Fassade an der Bredeneyer Straße wird geprägt durch einen Gebäudeteil als Anschluss an das Bestandsgebäude, in dem sich das Treppenhaus befindet und die Ausbildung einer vorgezogenen Arkade, in der im Erdgeschoss der Eingangsbereich des Lebensmittelvollsortimenters vorzufinden ist. Die Fassade in den Obergeschossen ist geprägt durch Risalite und bodentiefe, teils mit Brüstungen versehene französische Fenster. Die Werbeflächen für den vorgesehenen Vollsortimenter sollen sich sowohl an der Fassade, als auch neben den Eingangsbereichen befinden. Ein besonderes Gestaltungselement liegt in der Betonung der Ecksituation Bredeneyer/kleine Bredeneyer Straße mit der Ausbildung eines überhöhten „Turmes“, der mit Balkonen einen Austritt aus den Wohnungen bietet und in das Satteldach der Fassade ragt. Entlang der kleinen Bredeneyer setzt sich die vertikale Gliederung in der Fassade weiter fort. Weiterhin befinden sich hier die Ein- und Ausfahrt für die Tiefgarage und Anlieferung. Die Fassade an der Zeunerstraße wird durch gestaltete Laubengänge geprägt, die über einen Aufzug im Eckbereich Zeunerstraße / kleine Bredeneyer Straße erreichbar sind. In der Erdgeschosszone an der Zeunerstraße besteht die Möglichkeit im Vorgartenbereich auf dem Vorhabengrundstück Heckenpflanzungen vorzusehen. Weitere Baumpflanzungen sind hier ebenfalls denkbar. Die rückwärtigen Fassaden sollen größere Fensteröffnungen aufweisen und einen Austritt auf Balkone ermöglichen. 6 Entwurf B: neuzeitliche Architektur mit Satteldach 7 Der Entwurf greift in einer Neuinterpretation die Kleinteiligkeit des Standortes auf. Diese spiegelt sich in den Vor- und Rücksprüngen in der Fassadenabwicklung wider. Die gewählte Formensprache entwickelt einen Glaskasten in der Erdgeschosszone, der für den Lebensmittelvollsortimenter bestimmt ist mit darüber liegenden vorspringenden Wohnkuben, die einen Einzelhauscharakter vermitteln. Der Einzelhauscharakter wird vor allem durch den Rücksprung der Treppenhauszonen unterstützt. In der Erdgeschosszone sind für den Lebensmittelvollsortimenter keine farbigen Reklameflächen vorgesehen. Die Außenwerbung erfolgt in satinierter Form auf der erdgeschossigen Glasfassade. Im Bereich der Bredeneyer Straße ist die Glasfront im Erdgeschoss erlebbar, der Anschluss an die Bestandsbebauung erfolgt durch das Treppenhaus. Die Obergeschosse springen auf dem eigenen Grundstück um ca. 3 Meter vor. Der Vorsprung ist hierbei stützenfrei geplant. Die Ecksituation Bredeneyer / kleine Bredeneyer Straße erhält ebenfalls eine Betonung mit überdachten Balkonen. Entlang der kleinen Bredeneyer Straße werden die genannten Wohnkuben in den Obergeschossen ausgebildet, die neben einer kleinteiligen und unterschiedlichen Fenstergliederung, z. T. eine Überhöhung aufweisen. Im Bereich der Zeunerstraße wird auf die besondere lärmbelastete Situation durch eine vorgesetzte Holzlamellenfassade reagiert. Als weiteres Gestaltungselement ist ein vorspringender Glaskasten im Obergeschoss vorgesehen, der einen Einblick auf die Erschließungsfunktion des Gebäudeteils freigibt. In der Dachzone soll die Belichtung durch Dachflächenfester sichergestellt werden. Der Gebäudekörper erweckt mit der kubischen Formensprache, ergänzt um Überhöhungen eher einen IV-geschossigen Eindruck und einem Abschluss durch ein Satteldach. Hinsichtlich der Materialwahl sollen Putz, Holz und Stahl-/Zinkblech vorherrschend sein. 8 Entwurf C: moderne Bebauung mit Staffelgeschoss & neuzeitlicher Interpretation 9 Der Entwurf sieht eine geschlossene Bebauung vor, die durch ihre Gliederung in der Fassade einzelne Gebäude ablesen lässt. Die Abwicklung zeigt entlang der Bredeneyer Straße eine beleuchtbare Arkadenlösung mit dem Eingangsbereich des Lebensmittelvollsortimenters und eines möglichen Bäckereibetriebes. Der Übergang zur Bestandsbebauung wird durch das Treppenhaus definiert. Der gesamte Baukörper erhält ein viergeschossiges Erscheinungsbild und weist oberhalb des dritten Obergeschosses einen Rücksprung von 0,75 Metern auf. Der bauliche Abschluss erfolgt durch ein zurückgesetztes Staffelgeschoss mit hoher Transparenz. Im Eckbereich der Bredeneyer / kleinen Bredeneyer Straße wird durch einen auskragenden Erker die Lochfassade durch Balkonaustritte aufgelöst. Entlang der kleinen Bredeneyer Straße ist als Schichtung im Erdgeschoss eine Verglasung für mögliche Mikroläden oder für eine Glaswerbung angedacht. In den Obergeschossen prägen stehende Fensterformate die Fassade. Die gegliederten Einzelhäuser werden durch die Treppenhausnutzungen verbunden. Horizontale Linien betonen die gewünschte Trauflinie. Entlang der Zeunerstraße ist eine geschlossene Fassade mit Rücksprüngen für die Laubengänge geplant. In der Erdgeschosszone wird eine Lamellenfassade vorgeschlagen. Die nach innen liegenden Fassaden sind durch größere Fensteröffnungen und Balkone gekennzeichnet. Beurteilung Die Empfehlungskommission tagte am 22.09.2014 und kam zu folgender Beurteilung: Allgemein Maßgeblich für die Beurteilung der Entwürfe ist, wie sich die Fassade in die umliegende Bebauung einfügt und die unterschiedlichen Charakterisierungen insbesondere der Lärmbelastung der angrenzenden Straßenräume berücksichtigt sind. In den Entwürfen ist zu berücksichtigen, dass in der Bredeneyer Straße und Zeunerstraße aufgrund der Verkehrsbelastung erhebliche Lärmbelastungen bestehen. An der Bredeneyer Straße und der Zeunerstraße befindet sich aus vorgenanntem Grund somit die schlechtere Wohnlage innerhalb der Blockrandbebauung. Hier ist eine Aufenthaltsqualität, vor allem auf Balkonen nicht gegeben. Es stellt 10 sich daher die Frage, warum nicht im Blockinnenbereich unter Berücksichtigung dieser Restriktionen höhere Volumen entwickelt worden sind. In diesem Zusammenhang ist auch das Thema „Verschattung“ zu sehen. Durch Staffelung der Gebäudehöhen könnte diesem Thema zugunsten der Bestandsbebauung auf der nördlichen Seite der kleinen Bredeneyer Straße begegnet werden können und ein ggf. hierdurch entstehender Flächenverlust ausgeglichen werden. Da die Grundrisse nicht bearbeitet sind, können die bei der Beurteilung der 3 Entwürfe festgestellten Differenzen bei den Fassaden und der eventuellen Grundrissgestaltung nicht bewertet werden. Als weiteres Kriterium ist auch das Thema Kostenrahmen in der Beurteilung soweit möglich zu berücksichtigen. Entwurf A: historisch interpretierend mit Satteldach Unter der Voraussetzung, dass eine Umsetzung in der dargestellten Art und Weise erfolgt, fügt sich der gesamte Gebäudekörper in der Gestalt der Variante A am besten in das heterogene, kleinteilige Umfeld ein. Die Gestaltung der Fassaden ist in Anlehnung an die positiven Beispiele der Bestandsbebauung entwickelt. Kleinteilige Elemente unterstützen die Gestaltung. Das Satteldach kann gut die Übergänge zur Bestandsbebauung lösen. Die Ausbildung der Ecksituation Bredeneyer / kleine Bredeneyer Straße erscheint allerdings überdimensioniert. Diese entwickelt sich fast doppelt so hoch, wie die Traufhöhe des gegenüberliegenden Bestandsgebäudes. Dazu sind die Balkone wegen der bestehenden Verkehrslärmsituation dort eher ungeeignet. Auch die Ecksituation an der kleinen Bredeneyer Str. / Zeunerstraße wirkt im Zusammenhang mit der geplanten Fassade unruhig. Des Weiteren wird auch die mittenbetonte Fassadengliederung kritisch gesehen, da sie nicht mit der tatsächlichen Grundrissorganisation, vor allem nicht im Erdgeschoss, korrespondiert. Der Rücksprung in der Erdgeschosszone des Lebensmittelvollsortimenters ist positiv zu beurteilen. Der Eingang des Vollversorgers sollte hervorgehoben werden und für den Bäcker weiter geöffnet werden. Durch eine mögliche Außenbestuhlung kann der Straßenraum weiter belebt werden. Die Hervorhebung der Sockelzone in der Zeunerstraße ist ein guter Ansatz. Hier sollten allerdings noch Aussagen zur Materialität gemacht werden. Die Gestaltung des Laubenganges erscheint ebenfalls gut gelöst. Der nach erster Einschätzung niedrige Fensteranteil der jeweiligen Fassadenseiten sollte noch einmal überprüft werden. Die Fassade zum Innenhof mit den gewählten liegenden Sprossenfenstern erinnert eher an Bäderarchitektur und ist hier nicht passend. Ansonsten wurde in dem Entwurf eine klassisch gegliederte Fassade gewählt, deren Vielfältigkeit auch entsprechend umgesetzt werden muss. Im Detail muss sich der Entwurf die Frage stellen lassen, ob eine solch hohe Anzahl an Dachformen für die Dachaufbauten notwendig ist. Die Austritte auf den Dächern werden jedoch positiv gewertet, da sie den Stadtraum beleben. Ebenso fehlen Aussagen zur Gestaltung der Aufzugsüberfahrten. Angeregt wird eine Bereicherung der Fassade durch Fassadenbegrünung in der kleinen Bredeneyer Straße, sofern die Fenster der Einzelhandelseinrichtung keine tatsächlichen Einblicke zulassen und daher besser als Wände ausgeführt werden sollten. Abschließend erfüllt der Entwurf weitgehend die wirtschaftlichen Anforderungen unter der Voraussetzung, dass es bezüglich der Ecksituation und der Fenster noch Anpassungen gibt. 11 Entwurf B: neuzeitliche Architektur mit Satteldach Der Entwurf ist mit seiner neuzeitlichen Architektur durchaus zu begrüßen und bietet Ansätze, deren Weiterentwicklung zu einer Verbesserung des Entwurfes führen könnte. Der Entwurf wagt den Versuch Gestaltungskriterien, wie sie im Bestand zu finden sind in einer neuzeitlichen Interpretation fortzuführen. Dieser Ansatz wurde im Rahmen der Empfehlungskommission kontrovers diskutiert. Die Auskragung ohne Stützen an der Bredeneyer Straße wird problematisch eingestuft, ebenso erscheinen die Glasbrüstungen für die Balkone in Bezug auf die Vermarktung problematisch. Für den geplanten Mietwohnungsbau ist der Fensterflächenanteil zu hoch. Hier stellt sich die Frage, welcher Mietwohnungsbau mit dem Vorhaben bedient werden (ca. 9 – 12 € / m²) soll, da die ablesbaren Ausstattungsmerkmale auch eher für den Eigentumsmarkt anzusetzen sind. Von daher erfüllt der Entwurf die wirtschaftlichen Anforderungen eher nicht. Des Weiteren ist die Dach- und Erdgeschosszone nicht ausreichend definiert. Die Dachflächenfenster sind nicht dargestellt und die Darstellung des Erdgeschosses entspricht nicht der vorgesehenen Nutzung. Die gezeigten Ansichten zeigen zu viele IV-geschossige Elemente, die Erdgeschosszone ist nicht weiter konkretisiert, Aussagen hierzu fehlen überwiegend. Mit der klaren Kubaturensprache stellt sich die Frage, ob das Satteldach die richtig gewählte Dachform ist. Entwurf C: moderne Bebauung mit Staffelgeschoss & neuzeitlicher Interpretation Der Entwurf lässt keinen Bezug zum Ort erkennen, ist vom Standort austauschbar und beliebig und mit seiner durchgehenden IV-Geschossigkeit deutlich zu hoch. Die durchgehende Trauflinie ist positiv zu werten und die Entwurfsgedanken zur Neuinterpretation sind gut gelöst. Dennoch fügt sich das Flachdach nicht in das bauliche Umfeld ein. Vor allem wird der Übergang zur Bestandsbebauung in der Dachgeschosszone an der Bredeneyer Straße als nicht gelungen angesehen. Empfehlung Die Empfehlungskommission verständigt sich darauf, dass der Entwurf A und B unter Berücksichtigung der genannten Kritikpunkte akzeptiert und der Entwurf A mit einer Überarbeitung insbesondere vom Bauherrn favorisiert wird. Dem Entwurf A werden zudem die höchsten Vermarktungschancen zugesprochen. Voraussetzung für die Empfehlung des Entwurfes A ist die Bedingung, dass die erwartete handwerklich gute und qualitätsvolle Umsetzung entsprechend vorgenommen wird. Bezüglich des Entwurfes B bestehen Zweifel, dass dieser mit seinen Entwurfsgedanken in der breiten Öffentlichkeit verstanden und damit akzeptiert wird. Zu den einzelnen Fassadenabschnitten des Entwurfes A werden folgende Empfehlungen abgegeben: Bredeneyer Straße Für den Gebäudeteil im Übergang zur anschließenden Bestandsbebauung soll eine an die sonstigen Dachelemente angepasste Gestaltung gefunden werden. Es sollte nicht ein Entwurf entwickelt werden, der diesen Gebäudeteil als eigenständiges Gebäude erscheinen lässt. Dennoch ist die Funktion dieses Gebäudeteils als Treppenhaus mit Aufzug zu berücksichtigen und die notwendige Aufzugsüberfahrt in die Gestaltung zu integrieren. In der Erdgeschosszone soll die vorgeschlagene Arkade mit deutlich voluminöseren und zahlreicheren Stützen ausgeprägt werden. Die dargestellten Fensterflächen in der Erdgeschosszone sollen größer 12 werden, in den Obergeschossen sollen die Fensterformate den Raumfunktionen angepasst werden (teilweise zu klein, teilweise nicht bodentief). In der Überarbeitung soll ein finaler Abstimmungsprozess zwischen der Fassadengestaltung und den angedachten Grundrissen vorgenommen und berücksichtigt werden. Von dem Gebäudeelement des „Eckturmes“ an der Ecke Bredeneyer / kleine Bredeneyer Straße sollte Abstand genommen und stattdessen nur eine Akzentuierung der Ecksituation entwickelt werden, so dass das Gebäude „um die Ecke“ geht. Dieses kann dadurch erreicht werden, dass eine durchgängige Trauflinie um die Ecke geführt und das Eckelement in der Höhe verringert wird. Wegen der bestehenden Verkehrslärmbelastung und der nordorientierten Himmelsausrichtung werden die vorgeschlagenen Balkone an dieser Stelle als eher nicht geeignet angesehen und sollten durch z. B. Loggien, gering auskragende Wintergärten (Nischen, Alkoven) oder deutlich zurückgenommene Balkone ersetzt werden. Insgesamt sollte für die Eckausbildung eine neue, zurückgenommene Proportionierung gefunden werden. Dieses soll durch die geringere Größe, durch eine minimierte Auskragung und durch eine größere Integration in das eigentliche Gebäude erreicht werden. Hierbei sollte eine Betonung der Traufe vorgenommen werden. Kleine Bredeneyer Straße Die Anzahl und unterschiedliche Ausprägung der Dachelemente führt zu einer unruhigen Dachlandschaft und zu einer Auflösung des III-geschossigen Erscheinungsbildes. Im Zuge der Überarbeitung der Dachaufbauten soll zwischen Dachgauben im Bereich der Treppenhäuser und Zwerchhäusern/Erker unterschieden werden. Hierzu wird angeregt, die Dachaufbauten der Treppenhäuser als Gauben mit entsprechenden Anschlüssen (u.a. Material) an das Hauptdach zu gestalten. Mit der Ausbildung und Reduzierung der Aufbauten als Dachgauben kann hierdurch die IIIGeschossigkeit des Gebäudes unterstützt werden. Bei den Zwerchhäusern sollten die Dachaustritte in der kleinen Bredeneyer Straße zurückgenommen (in Höhe und Massivität) bzw. in das Dach zurückgeführt und als Bestandteil des Daches ausgeführt werden. Eine transparentere Brüstung soll den Eindruck als Bestandteil des Daches unterstützen. Die Zurücknahme der Dachaufbauten und der Firsthöhe /-linie kann durch eine höhere Ausnutzung zur besser ausgerichteten Südseite kompensiert werden (s. u.). Auch bei der Verwendung historischer Zitate sollte es insgesamt möglich sein, die Fassaden als zeitgemäß 2014 erkennen zu lassen. Mit einer Reduzierung der Firstlinie / -höhe kann der möglichen Verschattung der gegenüberliegenden bestehenden Bebauung entgegengewirkt werden. Auch wenn der Effekt gering sein wird, sollte ein „Kappen“ des Firstes geprüft werden. Als weitere Maßnahme wird ein Absenken der Firstlinie (als Knick) zur Überlegung vorgeschlagen. In der Erdgeschosszone wird eine Zurücknahme der Verglasung empfohlen, da diese wahrscheinlich in dieser Form nicht als echte Schaufensterfläche umgesetzt wird und als „zugeklebte Werbefläche“ nicht zur Qualität der Fassade beiträgt. Hierbei kommt stattdessen der hochwertigen Gestaltung und Materialität (vorgeschlagen wird Naturstein) ein besonderer qualitätssichernder Stellenwert zu. Dies gilt auch für die EG-Zone der o.g. Bredeneyer Straße. Ergänzend sollte über die Möglichkeit einer Fassadenbegrünung nachgedacht werden, ohne hierbei öffentliche Flächen in Anspruch zu nehmen. Zeunerstraße Es wird bemängelt, dass das Gebäude an der Zeunerstraße nicht mehr die avisierte III-Geschossigkeit erkennen lässt. Stattdessen ist mit Ausnahme des Anschlusses an das mögliche Gebäude im Bereich der Überplanung der Tankstellengrundstücke eine klare IV-Geschossigkeit abzulesen. Zur Ausbildung einer deutlicheren III-Geschossigkeit sollte der oberste Laubengang nach hinten versetzt und in das Dach integriert werden. Mit einer schrägen Abbrüstung durch zwei oder drei Dachziegelreihen kann dadurch die Trauflinie eines III-geschossigen Gebäudeteils entlang der Zeunerstraße betont werden. Durch eine Verlegung des Aufzuges von der Ecksituation Zeunerstraße / kleine Bredeneyer Straße kann die dann tieferliegende Trauflinie über den Eckbereich hinaus fortgeführt werden. Alternativ kann der notwendige Aufzug als vorstehendes und gestaltetes Element im Bereich des bisher vorgeschlagenen 13 Risalits / Zwerchhauses platziert werden. Hierfür besteht eine ausreichende Tiefe auf eigenen Grundstücksflächen. Ebenso wäre das notwendige Treppenhaus in diesen Gebäudeteil zu integrieren. Somit hätte der gezeigte Zugang an dieser Stelle auch eine Funktion. Hinsichtlich der Gestaltung der Laubengänge sollte im Zuge der Überarbeitung geprüft werden, ob durch Schließung der Laubengänge mit einem Charakter als Veranda eine höhere Qualität (Lärmabschirmung, trockene Erreichbarkeit der Wohnungen) erzielt werden kann. Positiv werden die Heckenelemente bewertet, deren Machbarkeit hinsichtlich anderer Funktionen (Sichtdreiecke, Höhe etc.) zu überprüfen ist. Grundsätzlich sollte die Bedeutung einer Fassadengestaltung zur Zeunerstraße, die dem Anspruch der Straße, im weiteren Verlauf Alfredstraße, im Essener Stadtbild gerecht wird, betont werden. Richtigerweise darf sie trotz aller Schallproblematik zur Zeunerstraße keine Rückseite abbilden. Rückwärtige Blockinnenfassade Im rückwärtigen geschützten und besser ausgerichteten Innenbereich ist zugunsten der genannten baulichen Rücknahmen der öffentlich geprägten Fassaden eine IV-Geschossigkeit verträglich. Hinsichtlich der Fenstergliederung soll von den dargestellten Sprossenfenstern Abstand genommen werden. Für den Baukörper ist insgesamt die Umsetzung einer hochwertigen Gestaltung und Materialität für die zum öffentlichen Raum orientierten Fassaden von Bedeutung. So kann die Fassade im Erdgeschoss des Blockinnenbereichs durch eine Profilierung gestaltet werden. Die zu den Tankstellengrundstücken orientierte Brandschutzwand, die voraussichtlich einen mindestens mittelfristigen Bestand haben wird, sollte mit einer Wandbegrünung versehen werden. Werbeanlagen Im Zuge der Überarbeitung sollten mögliche Werbeflächen definiert und in die Gestaltung einbezogen werden. Sie sollen Bestandteil des Konzeptes werden, da entsprechende Regelungen in den Durchführungsvertrag aufgenommen werden. In diesem Zusammenhang ist auch die Aufstellung einer Steele im Bereich der Zeunerstraße auf eigenem Grundstück anstatt einer Gestaltung einer Werbefläche auf der Brandwand zu prüfen. Weiterhin sollten notwendige Schilder, wie z. B. der Hinweis zur Einfahrt in die Tiefgarage, in die Gestaltung integriert und dargestellt werden. 14 Finale Empfehlungen zur Fassadengestaltung Nach weiterer Überarbeitungsphase ist der nachstehende Entwurf durch die Kommission für das weitere Verfahren empfohlen worden. Kennzeichnend ist, dass der Entwurf weiterhin seine dem Standort angemessene historisierende Fassade beibehält, die den Standort durch seine eigene neue Prägung mitbestimmt und vorhandene urbane Strukturen unterstützt. Für den Entwurf charakteristische Merkmale wie Ausbildung von 15 Risaliten, Dachgauben, Remisen und Vorsprüngen in der Fassade bleiben nach wie vor als unabdingbare prägende Stilelemente erhalten. Der empfohlene Entwurf weist im Vergleich zur ursprünglichen Fassung im Wesentlichen die folgenden Modifizierungen auf: Bredeneyer Straße: Der Gebäudeteil des Fassadenentwurfes, der als Anschluss an das Bestandsgebäude den Übergang vermittelt, ist nun als Flachdachlösung vorgesehen und erstreckt sich bis zur Grundstücksgrenze. Die Traufe des Bestandsgebäudes wird durch den Drempel aufgenommen. Im weiteren Verlauf wird im Bereich der Auskragung diese Traufhöhe zugunsten eines geringfügig weiter runter gezogenen Daches verzichtet. In den Obergeschossen sind nun ausschließlich bodentiefe Fenster mit Brüstungen vorgesehen. Im Erdgeschossbereich sind die Fensterflächen des Eingangsbereiches größer gewählt. Die übrigen Fenster sind im Vergleich dazu funktionsgerecht schmaler ausgebildet. Der Übergang des Gebäudes von der Bredeneyer Straße zur kleinen Bredeneyer Straße wird als Ecklösung ausgebildet. Wesentlich sind hierbei eine durchlaufende Trauflinie, die sichtbare Ausbildung der Dachfläche mit Grat und die Unterstützung der III-Geschossigkeit. Konsensskizze Ecksituation : Kleine Bredeneyer Straße: Die Dachaufbauten sind zugunsten der Beruhigung der Dachlandschaft und einer durchlaufenden Trauflinie merklich zurückgenommen worden. Die Dachlandschaft wird nun durch Zwerchhäuser und durch deutlicher in die Dachfläche eingegliederte Dachgauben sowie durch eine weitestgehend durchgehende Trauflinie geprägt. Dadurch wird zudem das III-geschossige Erscheinungsbild wesentlich unterstützt. 16 Im Erdgeschossbereich sind die Fensterflächenanteile der im Erdgeschoss vorgesehenen Nutzung entsprechend funktionsgerecht reduziert worden. Stattdessen sind in die Fassade Pflanztröge eingelassen, die mit einer Bepflanzung eine Begrünung der Fassade ermöglichen. Zeunerstraße: Die Fassade wird mit einem asymmetrisch positioniertem Erschließungsturm und anschließenden Laubengängen gegliedert. Zur Betonung der III-Geschossigkeit ist der oberste Laubengang zurückspringend in die Dachfläche integriert. Hierdurch kann weiterhin eine durchlaufende Trauflinie beibehalten werden. Rückwärtige Blockinnenfassade: Die Innenhoffassade wird durch eine durchgehende Trauflinie geprägt. Die Fensterformate unterstützen weiterhin die auch sonst vorherrschende vertikale Gliederung. Insgesamt ist die rückwärtige Fassade durchgängig als IV-geschossiges Gebäude ausgeprägt worden. Innerhalb der Dachfläche sind Dachflächenfenster oder Gauben vorgesehen, die in der Materialität der Dachflächen gestaltet werden. Die entstehende und mittelfristig bleibende Brandwand im Übergang zum Tankstellengrundstück erhält eine Begrünung mit unterschiedlicher Bepflanzung. Werbeanlagen: Werbeanlagen sind an der Bredeneyer Straße unterhalb der Arkade vorgesehen. Unter der Voraussetzung einer guten und zurückhaltenden Gestaltung ist die Anbringung einer Werbeschrift auch im Bereich des Gesimses denkbar. Oberhalb der Erdgeschosszone sind keine Werbeanlagen vorgesehen. Für den Durchführungsvertrag soll ein Werbekonzept erarbeitet werden. Die Gestaltungsmerkmale sind in die Ansichten des Wohn- und Geschäftshauses eingeflossen und werden durch Darstellung im Vorhaben- und Erschließungsplan in den Grundzügen festgelegt. Dennoch soll ein Spielraum in der Gestaltung von Details möglich sein, sofern das Gesamterscheinungsbild nicht grundsätzlich geändert wird, da zum derzeitigen Zeitpunkt z. B. Fachplanungen nicht endabgestimmt sind. 17
