Y Baubeschreibung Z - Hofmühle Dillingen

SCHÖNER WOHNEN
Y
Baubeschreibung Z
Dillingen , Färbergässchen 1
Denkmalschutzsanierung und Ausbau des Dachgeschoss
Ehemalige Hofmühle
Die Mühle ist südlich des ehemaligen Schlosses gelegen. Das Färbergässchen
diente vormals als Zugang zum Lustgarten des Schlosses und ist als kurzer Stichweg von der Vorstadtstraße nach Süden.
Die Anlage besteht aus jeweils zweigeschossigen Gebäudeteilen: der giebelständig zum Färbergässchen gestellten ehemaligen Mühle erbaut 1. Hälfte 17. Jahrhundert, einem quer dazu gestellten Flügel (ehemals Wohnhaus) und einem dazu
firstparallel angeordneten ehemaligen Stadtgebäude (1822 zugefügt). Das Wohnhaus hat eine gegenüber dem Mühlengebäude höhere Firstlinie, es präsentiert sich
mit hohem Giebel zur Stadt hin.
Auf Grund der Lage an der kleinen Donau, der repräsentativen Giebelgestaltung
und der Hofausbildung ist das Gebäude von städtebaulicher Bedeutung. Die ehemalige Mühle, auf dessen Funktion die Lage an der kleinen Donau und die imposanten Dachkonstruktionen schließen lassen, ist auch von ortsgeschichtlicher
Bedeutung. Die Dachkonstruktion und stuckierte Decke sind ein Zeugnis der Konstruktions- und Baukunst des 17. Jahrhunderts in Schwaben.
Die Lage
Das Denkmalobjekt befindet sich in der Stadtmitte von Dillingen. Schulen, Kindergärten, Kirchen und das Geschäftszentrum von Dillingen sind zu Fuß in wenigen
Minuten erreichbar. Die günstige Lage gewährleistet kurze Wege zu den öffentliche Verkehrsmitteln und direkte Anbindung zur Innenstadt.
1. Vorbemerkungen
Vorhandene Schäden an der Altbausubstanz sind bereits erfasst und werden nach
den Vorgaben der beauftragten Fachbüros für Architektur, Tragwerksplanung und
Haustechnik saniert. Sämtliche Installationen in den Gebäuden für Wasser, Abwasser, Heizung und Elektro werden erneuert. In Bezug auf denkmalpflegerische
Auflagen stellen die Angaben in der Baubeschreibung den aktuellen Stand, der mit
dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege und der unteren Denkmalschutzbehörde vereinbarten Maßnahmen dar. Änderungen der Ausführung aufgrund von
Weisungen dieser Behörden während der Sanierungsmaßnahmen bleiben vorbehalten, um die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7 i/h/ff. EStG
nicht zu gefährden.
Das endgültige Farbkonzept des Gebäudes entsteht nach vorheriger Befunduntersuchung durch die städtische Farbberatung in enger Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden. Insofern darf die Farbfassung im Prospekt nur als Vorschlag
und unverbindlich verstanden werden.
Das Gebäude kann, bedingt durch Auflagen des Denkmalschutzes, nach der Sanierung nicht alle aktuell geltenden Normen einhalten. Dies sind z.B. Wärme-Schallund Brandschutzvorschriften sowie die Energie-Einsparverordnung.
Änderungen in der Ausführung, die keine Wertminderung darstellen oder auf Auflagen des Baurechts und der Denkmalpflege zurückzuführen sind, bleiben vorbehalten.
Wird aufgrund entsprechender Sonderwünsche von der beschriebenen Bauausführung und der Planung abgewichen, haftet der Verkäufer nicht für etwaige
Gebrauchsnachteile, die sich als Folge solcher Abweichungen ergeben könnten.
Sämtliche Sonderwünsche bedürfen der schriftlichen Vereinbarung.
SAT-Anlagen an Fassaden, auf Dächern, auf Balkonen sowie im gesamten Außenbereich der Wohnanlage, sind allein schon aus Gründen des Denkmalschutzes
nicht erlaubt.
2. Baubeschreibung für den Rohbau
Bei dem Gebäude handelt es sich um einen Mauerwerksbau (Vollziegelmauerwerk)
mit Holzbalkendecken und einen Holzdachstuhl. Nachweise über die Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile werden durch
das beauftragte Ingenieurbüro für Tragwerksplanung erstellt.
Da das Gebäude nicht unterkellert ist wird im umlaufenden, nötigen Bereich eine
Horizontalsperre mittels Injektions-, oder Sägeverfahren vorgesehen.
3. Baubeschreibung für den Ausbau
3.1. Fenster, Balkontüren, Fensterläden
In Abstimmung mit dem Denkmalamt werden die Fenster bezüglich Teilung, Profilierung und Farbgebung entsprechend den historischen Fenstern in Holz nachge-
fertigt. Die Isolierglasfenster mit einem Drehflügel und einem Dreh- Kippflügel,
erhalten Beschläge für Einhandbedienung und eine Gummilippendichtung. Die
Verglasung besitzt mit einem U-Wert von max. 1,0 einen sehr guten Wärmeschutz.
Die Fenster schließen innenseitig mit einer Holzfensterbank, mit abgerundeter
Vorderkante ab. Die Fensteraußenbänke sind aus handgefertigtem Titanzinkblech
gemäß den Öffnungen neu gefertigt.
Die Innenfarbe der Fenster sowie die Farbe der Fensterbänke sind weiß. Für die
Balkontüren kommen Fenstertüren in der beschriebenen Bauart zum Einsatz.
Als Fensterbeschläge werden Griffoliven in weiß verwendet.
Historisch wertvolle Fenster werden erhalten, aufgearbeitet und mit einem zusätzlichen Innenfenster oder Isolierglaseinsätzen versehen.
Soweit technisch möglich werden Holz-Fensterläden an den Fensteröffnungen angebracht. Dies erfolgt in Absprache mit dem Denkmalamt. Eine generelle Beschattung ist nicht vorgesehen.
3.2 Türen und SchlieSSanlage
Vorhandene historische Zimmertüren werden in Abstimmung mit dem Denkmalamt aufgearbeitet. Neue Zimmertüren werden als Umfassungszargentüren mit
Röhrenspantürblatt und Weißlackoberfläche gefertigt. Die jeweilige Türbreite und
Aufschlagrichtung ergibt sich aus der Planung bzw. der vorgesehenen Nutzung der
Räume. Als Türbeschläge kommen Drückergarnituren in Edelstahl zur Ausführung.
Die Oberflächen der Innen und Wohnungseingangstüren werden je nach Vorgabe
als Glatt oder in entsprechender Kassettenoptik ausgeführt.
Die Wohnungseingangstüren weisen folgende Werte auf:
Schallschutzklasse II und Klimaklasse III
Um die selbstschließende Funktion zu erfüllen werden Obertürschließer an den
Innenseiten der Wohnungseingangstür angebracht.
Haus- und Wohnungseingangstüren sowie die Türen im Gemeinschaftsbereich
werden mit einer neuen Schließanlage ausgestattet.
3.3 Balkone
An den im Grundriss und Ansichten bezeichneten Stellen erfolgt der Anbau von
Balkonen in Stahlkonstruktion. Konstruktion, Materialien und Farbgebung werden
in Absprache mit der Denkmalbehörde abgestimmt.
Die Böden der Balkone erhalten eine ökologische, unbehandelte, für den Außenbereich geeignete Holzauflage mit rutschhemmender Oberfläche aus Lärchenholz.
Die Balkongeländer mit einer Brüstungshöhe von mind. 90 cm sind als Rahmenkonstruktion mit vertikalen Füllstäben aus Stahlprofilen gefertigt und verfügen über
einen Handlauf. Die Oberflächenentwässerung erfolgt über eine Vorgesetzte umlaufende Rinne, welche mittels Fallrohr entwässert wird.
3.4 AuSSenputz, Fassade Spenglerarbeiten
Vorhandener, nicht tragfähiger Außenputz wird abgetragen und aufgefüllt. Die
gesamten Flächen werden mittels Armierungsgewebe und Putzauftrag in Absprache mit der Denkmalbehörde bearbeitet. Hierbei werden, soweit erforderlich,
vorhandene Gesimsausbildungen restauriert. Sämtliche Putz,- und Malerarbeiten
werden in einem mineralischen System durchgeführt. Sämtliche Spenglerarbeiten
einschließlich Dachrinnen und Regenfallrohre sowie die äußeren Fensterbänke
werden in Titanzink erneuert. Anstricharbeiten erfolgen nach den Vorgaben des
mit den Denkmalschutzbehörden abgestimmten Farbkonzepts.
3.5 Dacheindeckung
Die Dachdeckung wird gesamt erneuert und erfolgt nach Vorgabe des Denkmalamtes in Biberschwanzziegel naturrot, einschl. der neuen Gauben. Erforderliche
Einbauteile werden in Titanzink ausgeführt.
3.6 Zimmererarbeiten
Der Dachstuhl wird hinsichtlich Zustand und Tragfähigkeit begutachtet bzw. überprüft. Es wird davon ausgegangen, dass die Konstruktion in wesentlichen Teilen
erhalten bleibt und unter Berücksichtigung und Umsetzung der Anforderungen saniert und überarbeitet wird. Stützen, Kehlbalken und andere statische Bauteile
werden nach Möglichkeit in den Ausbau integriert. Bei sichtbaren Tragkonstruktionen, soweit dies möglich ist, wird eine Sichtschaltung gekalkt, naturbelassen oder
gleichwertig als Unterkonstruktion auf die sichtbaren Balken montiert.
Die Dachkonstruktion wird mit einer Wärmedämmung als Zwischen- oder Aufsparrendämmung, entsprechend den Anforderungen der derzeit geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) und einer Vordeckung versehen. Die Ausführung dieser
Details erfolgt auf Grundlage entsprechender Berechnungen und Nachweise des
beauftragten Fachingenieurs.
Neue Schleppgauben werden nach Planung des Architekten wiederum in Holz als
Pfosten-Riegel-Konstruktion errichtet.
3.7 Bodenkonstruktionen und Bodenbeläge
Holzdielung: Erhaltungswürdige Holzdielenböden werden entsprechend den
Auflagen des Denkmalamtes aufgearbeitet und neu versiegelt; Unebenheiten oder
Ausbesserungen sind zu tolerieren. Die Böden der Wohn- und Schlafräume, sowie
Flure ohne historischen Belag erhalten einen Oberbodenbelag aus wertigem Dreischichtparkett als Einblatt-Diele in den Holzarten Eiche, Kiefer/Fichte oder glw.,
auf den neuen Unterböden verlegt Materialpreis 45,00 EUR/qm incl. MwSt. (Bemusterung nach Vorlage des Bauträgers)
Fliesenarbeiten/ Naturstein: In den Bädern, WC und Küchen werden Bodenfliesen aus Feinsteinzeugkeramik oder Naturstein verlegt.
Der Materialpreis für die verwendeten Fliesen und Natursteine liegt bei 35,00
EUR/qm incl. MwSt. (Bemusterung nach Vorlage des Bauträgers)
3.8 Innenwände und Wandbehandlung
Alle Im Bestand erhaltenen Mauerwerkswände werden putztechnisch mittels
Kalkputz bzw. Spachtelung bearbeitet. Der Einbau neuer nicht tragender Innenwände erfolgt in Trockenbauweise.
Maler- und Tapezierarbeiten: Die Innenwände werden mit einer mineralischen
Spachtelung beschichtet. Die Wandoberflächen behalten dabei Ihren ursprüngliche Form und Charakter. Die Wände werden fein geschliffen und mit einem zweifachen Silikatfarbanstrich in weiß beschichtet. Alle nicht verfliesten Wandflächen
in Bädern und WC`s werden wie Innenwände behandelt.
Fliesenarbeiten/ Naturstein: Die Bäder werden in Nassbereichen gefliest. Der
Materialpreis für die verwendeten Wandfliesen und Natursteine liegt bei 35,00
EUR/qm incl. MwSt. (Bemusterung nach Vorlage des Bauträgers)
3. 9 Deckenbehandlung
Je nach Erfordernis werden vorhandene Stuckdecken ausgebessert und nach den
Auflagen des Denkmalschutzes oberflächenbehandelt. Der Einbau neuer Gipskarton-Unterdecken mit Anstrich erfolgt gemäß den brandschutzrelevanten Vorgaben.
3.10 Dachschrägen
Sofern neue Dachflächenfenster eingebaut werden, sind diese in einer vertieften
Ausführung vorgesehen. Voraussetzung hierfür sind die Angaben und Auflagen der
Genehmigungsbehörde und des Denkmalamtes. Alternativen bleiben dem Bauträger vorbehalten.
4. Baubeschreibung für die Haustechnik
Thermostat, Wandstange, Brauseschlauch und Handbrause
Grohe Grohtherm 1000 Thermostat-Brausebatterie DN 15 H: 900 mm.
Weiter werden neue, wandhängende WC´s in Kristall-Porzellanausführung mit Unterputzspülkästen und Spartaste eingebaut.
Waschbeckenausführung als Kristall-Porzellanwaschbecken, Größe mind. 60 x 47
cm mit Einhebelmischbatterie, verchromt.
In den separaten WC´s werden ebenfalls wandhängende WC-Sitze in Kristall-Porzellanausführung mit Unterputzspülkasten und Spartaste eingebaut. Des weiteren
wird hier ein Handwaschbecken mit Einhebelmischarmatur verchromt angebracht.
Die Wohnungen erhalten im Bad einen Waschmaschinenanschluss.
Die Ausführung sämtlicher Ausstattungsgegenstände erfolgt gemäß Bemusterung
des Vertragshandwerkes aber gleichwertig.
Innenliegende Bäder bzw. Nassräume werden nach DIN 18017 mechanisch entlüftet.
4.3. Elektroinstallation
Die Elektroinstallation in den Gebäuden und Wohnungen wird neu aufgebaut. Im Aufgang wird im EG ein Elektroraum eingerichtet, in dem die Wohnungszähler untergebracht sind. Jede Wohnung erhält eine entsprechende Unterverteilung, von der aus
die verschiedenen Stromkreise aufgebaut werden. Die Wohnungen werden mit einer
Gegensprechanlage mit Videoauge, elektrischen Türöffner, ausgestattet. TV-Kabelanschluss sowie ein Telefonanschluss wird vorbereitet. Der Abschluss von Verträgen
bleibt der WEG vorbehalten.
Die detaillierte Ausstattung der Wohnungen ist nachfolgender Aufstellung
zu entnehmen: 2-, 3-, 4-Zimmer-Wohnung:
Kochen: 4 Einfachsteckdosen, 1 Dreifachsteckdose, 1 Serienschalter,
1 Herdanschluss, 1 Deckenauslass, 1 Wandauslass
bzw. Kochen/Essen: 4 Einfachsteckdosen, 1 Dreifachsteckdose, 1 Serienschalter,
1 Herdanschluss, 1 Deckenauslass, 1 Wandauslass
Wohnen: 1Einfachsteckdose, 1 Doppelsteckdose, 1 Dreifachsteckdose,
1Lichtschalter,1 Antennenanschluss, 1Telefonanschluss,
1Deckenauslass
bzw. Wohnen/Essen: 1 Einfachsteckdose, 2 Doppelsteckdosen,
1 Dreifachsteckdose; 1 Serienschalter,
1 Antennenanschluss, 2 Deckenauslässe
4.1 Heizungsinstallation
Die Beheizung erfolgt durch eine neue Gasheizung. Die Steigleitungen werden in
neuen Schächten verlegt. Jede Wohnung erhält eine eigene Absperrung. Sämtliche
Heizkörper sind als Kompakt-Fertigheizkörper mit Thermostatventilen vorgesehen.
In den Bädern werden zusätzlich Handtuchheizkörper, welche an das Netz angeschlossen sind, eingebaut. In den Bädern kann gegen Aufpreis eine elektrisch gesteuerte Fussbodenbegleitheizung (im Fliesendünnbett verlegt) eingebaut werden.
Balkon: 1 Steckdose, schaltbar von der Wohnung aus 1 Lichtauslass
Kind: 2 Einfachsteckdosen, 1 Doppelsteckdose, 1 Lichtschalter,
1 Deckenauslass, 1 Antennenanschluss, 1 Telefonanschluss
Eltern: 2 Doppelsteckdosen, 2 Einfachsteckdosen,
2 Wechselschalter, 1 Deckenauslass, 1 Antennenanschluss,
1 Telefonanschluss
4.2. Sanitärinstallation
Das vorhandene Wasser- und Abwasserrohrnetz wird komplett ausgebaut. Die
Abwasserleitungen in und unterhalb des Kellerbodens bleiben erhalten. Abwasserleitungen außerhalb des Gebäudes blieben ebenfalls erhalten, sofern durch
Auflagen keine Änderungen erforderlich sind. Das Bestandsabwassernetz wird
im Vorfeld der Nutzungsaufnahme gemäß den städtischen Auflagen durch eine
entsprechende Fachfirma überprüft und ggf. saniert.
Bad: 1 Doppelsteckdose, 2 Einfachsteckdosen für Waschmaschine
und Trockner, 1 Serienschalter, 1 Wandauslass,
1 Deckenauslass
Flur: 1 Einfachsteckdose, 2 Wechselschalter, 1 Deckenauslass,
1 Telefonanschluss, 1 Gegensprechanlage
WC: 1 Steckdose, 1 Lichtschalter, 1 Wandauslass
Vorhandene Bodenabläufe im KG werden rückgebaut und verschlossen. Evtl. unter der Rückstauebene anfallende Abwässer werden mittels Überflurhebepumpen
abgeführt. Sämtliche Abwasserfallleitungen innerhalb des Gebäudes werden erneuert.
Abstellraum: 1 Steckdose, 1 Lichtschalter, 1 Wandauslass
Es werden neue Wasserverteilnetze aus Verbundrohren mit den entsprechenden
Trassenführungen im EG aufgebaut.
5. AuSSenanlagen / Privatgärten
Die Außenanlage wird nach Vorgabe des Architekten ausgeführt.
Die Steigleitungen werden ebenfalls mittels Verbundrohren in neuen Schächten
eingebaut. Jede Wohnung erhält eine eigene Absperrung mit Warm- und Kaltwasserzähler. Es werden neue Kunststoff-Einbaubadewannen weiß 1,75 x 0,75
m vorgesehen. Die Wannen erhalten einen Wannenträger-, Einhebelmischbatterie verchromt, auf Putz, incl. Brauseschlauch, Handbrause, Wandstange und eine
Echtglas-Duschabtrennung falls keine gesonderte Dusche vorhanden ist.
Soweit im Plan vorhanden, Kunststoff-Duschwanne weiß ca. 75 x 90 cm bzw. wenn
möglich 90 x 90 cm, mit Duschabtrennung in Echtglas, Aufputz -Brausebatterie mit
Ausstattung der einzelnen Räume mit Hager Kallysto.
6. Sonstiges
Die in den Bauplänen eingezeichneten Maße sind Rohbaumaße und somit nicht
für Einbaufertigungen geeignet. Zum Vertragsumfang gehören nur Leistungen,
die ausdrücklich in der Baubeschreibung bzw. in den Verkaufsunterlagen des
Bauträgers vertraglich vereinbart werden. Nicht zum Vertragsumfang gehören die
vom Architekten in den Grundrissen und Ansichten eingezeichneten Möbel, Küchen, Ziersträucher, Waschmaschinen und dergleichen. Anstriche, insbesondere
für solche Bauteile, die der Witterung ausgesetzt sind (insbesondere Holzteile,
Holzschalungen usw. sowie Sichtbetonteile etc.) sind entsprechend den Vorgaben
der Farbhersteller und in den vorgegebenen Zeitabständen durch die Eigentümer
durchzuführen oder durchführen zu lassen, um die Gewährleistungsansprüche zu
behalten. Das Nachstreichen der außenliegenden Holzteile ist erstmalig nach ca.
18-24 Monaten erforderlich. Diese Pflegemaßnahme stellt keinen Mangel im Sinne
der Gewährleistung dar, ebenso das gelegentliche Ausrichten der Terrassenplatten und Pflasterungen durch leichtes Absenken nach Bezugsfertigkeit. Risse in
Bauteilen, Putz, Holz etc. die aufgrund naturbedingter bauphysikalischer Eigenschaften der Baustoffe (wie Setzrisse, Kriechen und Schwinden) entstehen, sind
keine Leistungsmängel. Die Gewährleistung für die Funktionalität und Gebrauchsfähigkeit beträgt 5 Jahre nach BGB, für bewegliche Bauteile 1 Jahr.
Es wird darauf hingewiesen, dass aufgrund unsachgemäßer Wohnraumlüftung
entstehende Schäden keinen Gewährleistungsanspruch beinhalten, wir verweisen
auf die historische Bausubstanz. Aufgrund der Denkmalrelevanten zu würdigenden
Ausführung können der erhöhte Schallschutz und sonstige derzeitige Normen und
energetische Auflagen nicht zwingend eingehalten werden können. Silikonfugen
an Duschen, Wand- bzw. Bodenfugen sind Wartungsfugen und unterliegen demnach nicht der Gewährleistung. Die Fugen müssen in entsprechenden zeitlichen
Intervallen eigenverantwortlich geprüft und ggf. durch den jeweiligen Eigentümer
erneuert werden.
Meß- bzw. Zähleinrichtungen für Warmwasser und Kaltwasser sowie Wärmemengenzähler müssen durch die WEG selbst hinsichtlich Lieferung und Einbau beauftragt werden. Ebenso Abschlüsse von Verträgen für Fernsehen, Allgemeinstrom
usw. sind durch die WEG eigenverantwortlich zu beauftragen. Das interne Rohrnetz, sternförmige Verteilung wird im Zuge der Bauausführung durch den Bauträger ausgeführt.
Donauwörth, März 2015
Die hier gezeigten Bilder dienen ausschließlich Illustrationszwecken. Unter www.hofmuehle-dillingen.de erhalten Sie
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