Erläuterungsbe richt Teil-Ü berb au ungsordnun g

Erläuterungsbericht Teil-Überbauungsordnung VI Schlössli
Die Teil-Überbauungsordnung beinhaltet




Überbauungsplan
Überbauungsvorschriften
Ökologisches Gesamtkonzept
Gestalterische Leitlinien der Planung
Weitere Unterlagen:
 Historischer Hinweis
 Lärmgutachten
 Analyse Störfall
MITWIRKUNGSEXEMPLAR
Baudirektion Burgdorf, 02.03.2016
Inhaltsverzeichnis
A)
Worum geht es?
Ausgangslage
Projektentwicklung
Städtebauliche und baurechtliche Situation
Bestehende Bausubstanz
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3
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B)
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Städtebauliche Studie
C)
Teil-Überbauungsordnung
Projektgrundlage
Überbauungsvorschriften
Überbauungsplan
Leitlinien
Ökologisches Gesamtkonzept
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8
8
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D)
Das Planerlassverfahren
Generelle Bemerkungen zum Planerlassverfahren
Mitwirkungsverfahren
Vorprüfungsverfahren
Öffentliche Auflage
Einsprachen
Gemeinderatsbeschluss
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E)
Anhänge und Beilagen
Überbauungsplan M. 1:500
Überbauungsvorschriften
Gestalterische Leitlinien der Planung
Ökologisches Gesamtkonzept
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11
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11
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A)
Worum geht es?
Ausgangslage
Ausgangslage
Das Gebiet Mülibach/Schlössli liegt zwischen dem Bahnhof Burgdorf im
Süden und Kirchbergstrasse im Norden. Die Besonderheit des Areals liegt in
der Ablesbarkeit der historischen Gewerbeentwicklung der Stadt Burgdorf.
Es umfasst bedeutungsvolle historische Bauten und Freiraumstrukturen,
Zeugen einer blühenden industriellen Vergangenheit. Die Parzellen Nr. 383,
3991, 3992 im Areal Mülibach/Schlössli unterliegen zusammen einer Zone
mit Planungspflicht (Richtplan 2009, Teilbereiche Nr.4/5 Baufeld/Richtprojekt
gemäss Masterplan). Der Zweck des Richtprojekts gemäss Masterplan ist
die innere Siedlungsverdichtung und die Schaffung von Voraussetzungen für
Wohnen mit Anteil betreutes Wohnen.
Das Umfeld der Villa Schmid bildet auf exemplarische Weise den Übergang
von der gewerblichen (handwerklichen) zur industriellen Epoche ab. Die
Verlagerung des Transports von der Strasse auf die Schiene ist deutlich aus
der Ausrichtung der Bauten ersichtlich:
Ältere Gewerbe- und Wohnhäuser sind in der Form der strassenbegleitenden Bebauungen des 19. Jh. auf die Kirchbergstrasse ausgerichtet, neuere
Fabrikgebäude, z.T. mit Gleisanschluss auf die übergeordnete Geometrie
der damals modernen Bahngleisanlagen und der Bahnhofbauten im Süden.
Das heutige Areal der Villa Schmid steht in diesem Richtungskonflikt. Die
beiden Neubauten Ost und West vermitteln, mit präzise an die beiden Geometrien angeformten, Gebäudekanten, zwischen beiden städtebaulichen
Ordnungssystemen.
Der ehemalige Park der Villa Schmid, mit Kutschenvorfahrt, Kringelgarten,
Nutzgarten, Gartenpavillon, Gärtnerhaus, Kutschenremise und Stallung ist
im Stadtplan von 1872-74 abgebildet und auf dem Luftbild von 1934 noch
deutlich ersichtlich, allerdings bereits durch die Bahnanlagen im Süden stark
beschnitten. Der Mülikanal wurde schon damals aus dem Areal verlegt. Heute ist auch das Kutscherhaus abgebrochen, der Park bis zur Unkenntlichkeit
überwachsen. Ein neues Verkehrskonzept für die Kirchbergstrasse droht das
Grundstück im Norden um zusätzliche Meter zu beschneiden.
Projektentwicklung
1. Phase: Verfahrenswahl
Die Entwicklung des Areals Mülibach/Schlössli ist Bestandteil des Richtplans
ESP Bahnhof Burgdorf von 2009. Die Eigentümerin des Areals Mülibach/Schlössli, die Schlössli AG, entschloss sich die ZPP zu entwickeln.
2. Phase: Erarbeitung
städtebauliches Konzept /
Entwurf ÜO
Das Architekturbüro Hunziker Architekten AG wurde mit der Konzepterarbeitung und Vorbereitung der Teil-Überbauungsordnung beauftragt.
3. Phase: Projekt
Ein Richtprojekt wurde ausgearbeitet.
Städtebauliche und baurechtliche Situation
Baurechtliche Grundlage
Für das Areal Schlössli besteht eine rechtskräftige Überbaungsordnung VI .
Die bestehende Überbauungsordnung wird im Rahmen der laufenden Ortsplanungsteilrevision aufgehoben und durch eine Zone mit Planungspflicht
ersetzt. Für den Bereich des Areals Schlössli wird eine neue TeilÜberbauungsordnung ausgearbeitet.
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Abbildung 1: Änderung Zonenplan, laufende Ortsplanungsteilrevision (Stand Juli 2015)
Planungsperimeter
Der Perimeter der neuen Teil-Überbauungsordnung „Schlössliareal“ umfasst
die Parzellen 383, 3991, 3992. Die Schlössli AG ist Eigentümerin dieser
Parzellen.
Abbildung 2: Situationsplan
Das gesamte Areal umfasst eine Fläche von 6‘258 m2. Dies entspricht bei
einer maximal realisierbaren Bruttogeschossfläche von 7‘800 m2 einer Ausnutzung von 1.24.
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Siedlung
Das Areal befindet sich beim Bahnhof der Stadt Burgdorf und wird begrenzt
durch die Bahnlinie im Süden, der Kirchbergstrasse im Norden, dem Kunz
Kunath Areal im Osten und der Leinenweberei Schwob im Westen. Nördlich
des Areals beginnt ein Quartier der Mischzone 3b.
Gefahrensituation
Der nordöstliche Bereich des Areals Schlössli befindet sich in einer Gefahrenzone gelb. Das bedeutet, dass die Beachtung von geeigneten Schutzmassnahmen empfohlen wird (Art. 72,2 BR).
Verkehr
Das Areal ist sehr gut durch den öffentlichen Verkehr erschlossen. Der
Hauptbahnhof ist zu Fuss in wenigen Minuten zu erreichen. Zusätzlich verkehren Busse nördlich des Areals in Richtung Kirchberg. Das Areal ist auch
direkt an das Radwegnetz der Stadt Burgdorf angeschlossen. Die Erschliessung des Areals für den MIV erfolgt über die Kirchbergstrasse.
Lärm
Das Areal liegt direkt an der Eisenbahnlinie der BLS und im Einflussbereich
der Kirchbergstrasse. Gemäss Baureglement der Stadt Burgdorf gelten für
diese Parzellen in der ersten Bautiefe die Immissionsgrenzwerte der ES III
und für den Rest der Parzelle die Immissionsgrenzwerte der ES II.
Ein entsprechendes Lärmgutachten für das Areal liegt vor.
Richtplan ESP Bahnhof
Burgdorf
Das Areal wird im Richtplan ESP Bahnhof Burgdorf mit den Baufeldern N4
und N5 ausgewiesen. Die Nutzungen Dienstleistung, öff. Nutzungen, Kleingewerbe und Wohnen sind gemäss Richtplan vorgesehen. Der Zugangsbereich des Bahnhofs von der Nordseite muss neu organisiert und für den
Langsamverkehr durchlässig bleiben. Die Zugänge sollen durch platzartige
Gestaltungen sowie durch die gestalteten öffentlichen Zuwegungen deutlich
attraktiver, übersichtlicher und bedeutsamer werden. Auf dem Areal ist ein
Standort für Veloabstellplätze ausgewiesen.
Bestehende Bausubstanz
Gebäudestruktur
Die Villa und ihr unmittelbares Nahumfeld bilden die einzigen vollumfänglich
erhaltenen Elemente der ursprünglichen Anlage und sind von grossem
denkmalpflegerischen Wert.
Die Fabrikantenvilla wurde 1869 im Zentrum eines Parks auf einer aufgeschütteten, sanften Terrainerhebung bahnparallel errichtet.
Der klassizistische Bau weist im Grundriss und Aufriss klar artikulierte Baukörperdurchdringungen auf. Das sorgfältige Spiel mit der Wirkung des Kubischen, die durchdachte Formgebung und auch die Zurückhaltung im Dekorativen zählen zu den Hauptqualitäten des Baus.
Bisherige Nutzung
Die Villa Schlössli beherrbergt heute Ateliers und Wohnungen. Der Zustand
des Gebäudes ist sanierungsbedürftig mit progressivem Schadenbild.
B)
Städtebauliche Studie
Beurteilung Fachausschuss Bau- und
Aussenraumgestaltung
An den Sitzungen vom 14. August 2014 und 1. April 2015 wurde das Projekt
mit dem Fachausschuss Bau- und Aussenraumgestaltung (FBA) der Stadt
Burgdorf diskutiert. Die Kantonale Denkmalpflege wurde in diesem Rahmen
beigezogen.
Die städtebauliche Setzung wurde in Anbetracht der komplexen Rahmenbedingungen als sinnvoll beurteilt. Die Villa ist - im Sinne der ursprünglichen historischen "Fabrikanten-Villa" - frei zu stellen. Die vorgesehene Lösung mit zwei
grösseren Baukörpern und damit der Verzicht auf mehrere kleinere Neubauten
werden ausdrücklich begrüsst. Damit wird der Geist des Richtplans ESP Bahnhof aufgenommen und umgesetzt.
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C)
Teil-Überbauungsordnung
Projektgrundlage
Projektziel
Direkt am Bahnhof gelegen und wenige Gehminuten von der Altstadt und
dem Burghügel entfernt, zudem gut an die städtischen Verkehrsmittel angebunden, eignet sich das Schlössli Areal besonders gut für Wohnen, stilles
Gewerbe und Dienstleistungen in verdichteter Form .
Städtebauliche Idee und Prinzipien „Nischen-Park“
Die Arealentwicklung wird unter Erhalt der prägnanten historischen Bauten
und Freiraumstrukturen stattfinden. Bezugnehmend auf bestehende Gebäude wird mit solitären Grossformen und/oder in sich geschlossenen SiedlungsClustern reagiert, eingebettet in eine fliessende, öffentlich zugängliche Parklandschaft. Der Mülibach wird in das Bebauungsmuster integriert. Die Villa
Schmid wird freigespielt, die umschliessende Parkfläche wird beidseitig durch
geschlossene Fassadenfronten eingerahmt.
Abbildung 3: Vorgesehene Situation gemäss Teil-Überbauungsplan
Städtebau / Architektur
Die Bebauung besteht aus der historischen Villa Schmid und zwei differenziert in die Situation eingepassten Neubauten.
Die charakteristische erhöhte Lage der Villa Schmid und ihre Wirkung im
unmittelbaren Nahumfeld sollen gewahrt bleiben. Sie wird in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege saniert, umgebaut und einer altbauverträglichen
Nutzung zugeführt. Die Neubauten im Osten und Westen sollen den Übergang der bestehenden städtebaulichen Ordnungssystemen vermitteln und
sich mit den Nachbarbauten zu losen Baugruppen zusammenschliessen.
Geschossigkeit und Gebäudehöhe
Baufeld West: 4 Geschosse + Attika
Baufeld Ost: 4 Geschosse + Attika
Grundrisstypologie
Neubau Ost: Auf allen Geschossen entstehen einseitig gegen den Park ausgerichtete grössere Familienwohnungen.
Neubau West: In den Obergeschossen sind ost-west orientierte Kleinwohnungen geplant. Im Erdgeschoss, von der Passantenlage profitierend, soll es
gemeinschaftliche Nutzungen und Dienstleistungen, Läden oder stilles Gewerbe für die Laufkundschaft geben.
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Umgebung
Nur der Kern des historischen Parks in unmittelbarer räumlicher Beziehung
zur Villa und die aufgeschüttete Hügelsituation sollen erhalten und rekonstruiert werden. Für die übrigen Bereiche schlägt das Projekt eine sensible, zeitgenössische Umgebungsgestaltung vor, welche der Villa einen würdigen
Umraum bietet und aktuelle Nutzungsbedürfnisse an einen heutigen städtischen Freiraum berücksichtigt.
Die Fassadenstrukturen der Neubauten Ost und West sollen begrünt werden.
Die Aussenraumgestaltung, der Villenpark und die Fassadenbegrünung sind
sorgfältig miteinander abzustimmen.
Überbauungsvorschriften
Form und Systematik
Die Überbauungsvorschriften weisen die für die Stadt Burgdorf übliche Form
und Systematik auf. Zur schrittweisen Umsetzung der Ziele braucht es flexible Rahmenbedingungen.
Geltungsbereich
Die Teil-Überbauungsordnung gilt für den Perimeter gemäss Überbauungsplan.
Art und Mass der Nutzung
Auf dem Areal entstehen zwei Gebäude für Wohnen und gemeinschaftliche
Nutzungen.
Gebäudehöhen
Die Neubauten sind viergeschossig mit Attika, zeigen eine Fassadenhöhe
von 542.50 M.ü.M. im Osten und 541.80 M.ü.M im Westen und eine
Dachrandhöhe des Attikageschosses von 545.15 M.ü.M im Osten und
544.45 M.ü.M im Westen. Die Fassadenhöhe orientiert sich an der Höhe der
Villa Schmid.
Gestaltung
Die städtebauliche Einordnung und Gestaltung der Überbauung sowie die
Qualität der Umgebungsgestaltung wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens durch den Fachausschuss für Bau- und Aussenraumgestaltung
beurteilt. Die wichtigsten Elemente der Umgebungsgestaltung werden ebenfalls in der UeO definiert. Mit der Baueingabe ist ein detaillierter und verbindlicher Umgebungsgestaltungsplan einzureichen.
Lärm
Gemäss Baureglement der Stadt Burgdorf gelten für diese Parzellen in der
ersten Bautiefe die Immissionsgrenzwerte der ES III und für den Rest der
Parzelle die Immissionsgrenzwerte der ES II.
Störfallvorsorge
Gemäss Planungshilfe „Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge“
wurden im Sinne von Art. 3 StFV umsetzbare und wirtschaftlich tragbare
Massnahmen zur Minderung der Riskien geprüft. Die Risiken für die TeilÜberbauungsordnung wurden mithilfe der Screeningverfahren Eisenbahn
und Durchgangsverkehr untersucht.
Die ermittelten Risiken entlang der Kantonsstrasse sowie entlang des Bahn
trasses liegen im tragbaren Bereich. Es sind keine Massnahmen zur Senkung der Risiken notwendig.
Grundstückentwässerung
Die Grundstückentwässerung ist im ökologischen Gesamtkonzept geregelt.
Die Überprüfungen werden im Baubewilligungsverfahren standardmässig
durchgeführt.
Abstände Hochspannungsleitungen (NISV)
Der Schutz vor nichtionisierender Strahlung muss im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachgewiesen werden.
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Überbauungsplan
Erschliessung
Die Erschliessung des Areals für den MIV erfolgt über die Kirchbergstrasse.
Von dieser kann direkt in die unterirdische Einstellhalle gefahren werden. Die
Erschliessung muss zusätzlich dem Areal Kunz Kunath dienen. Die oberirdischen Anlieferungs- und Kurzparkiermöglichkeiten bleiben beschränkt, können aber bis zu einem gewissen Grad durch die Parkiermöglichkeiten in
Bahnhofsnähe kompensiert werden.
Nördlich des Areals verläuft ein Fuss- und Radweg. Beim Neubau im Osten
wird eine ausreichende Anzahl oberirdischer gedeckter Veloabstellplätze
erstellt. Beim Neubau im Westen befindet sich der Grossteil der gedeckten
Veloabstellplätze im unterirdischen Raum. Zusätzlich wird Raum für eine vom
Gebäude unabhängige öffentliche Velostation geschaffen. Insgesamt sollen
mind. 250 öffentliche Veloparkplätze zur Verfügung gestellt werden können.
Intern ist das Areal verkehrsfrei, Motorfahrzeuge sind nur für Notfall- und
Ausnahmetransporte zulässig.
Baufelder
Die Teil-Überbauungsordnung enthält 2 Baufelder für Neubauten, sowie den
Bereich der geschützten Villa Schmid samt Brunnen.
Frei- und Aussenräume
Die Bestandesaufnahme des Villenparks brachte keine nennenswerten
Elemente der ursprünglichen Anlage mehr zu Tage. Aus diesen Gründen
macht ein Teilerhalt oder Wiederaufbau des historischen Parks auf bestehenden Elementen keinen Sinn mehr. Das Projekt schlägt deshalb eine
sensible zeitgemässe Umgebungsgestaltung vor. Die historische bogenförmige Villenzufahrt wird samt Baumreihe wieder hergestellt. Im Süden der
Villa wird der Kernbereich der historischen Parkanlage rekonstruiert. Damit
können die für den historischen Bezug zum Park wichtigen Nahbereiche
erhalten werden.
Um geometrische Distanz zur Villa zu schaffen, sieht das Projekt eine leichte Abdrehung des Zugangs zur Bahnhofunterführung vor. Dadurch entsteht
eine keilförmige Zwischenzone. Diese bietet in beschränktem Mass öffentlich zugängliche Aufenthaltsbereiche an, damit die Privatsphäre des der
Villa und den Neubauten zugehörigen Parkbereichs gewahrt bleibt.
Diese keilförmige Zwischenzone zwischen Fuss- /Radweg und Villenpark
wird als öffentlich zugänglicher Aufenthaltsbereich mit Pergola, Sitzmöglichkeiten, Kleinkinder-Spielpatz, Sandkasten etc ausgestattet.
Die geforderten Aufenthalts- und Spielbereiche werden so gut wie möglich
auf die gartendenkmalpflegerisch weniger sensiblen Bereichen verlegt.Der
Kinderspielbereich von mind. 470 m2, die Spielfläche von mind. 500 m2, der
Aufenthaltsbereich von mind. 170 m2, die Entsorgungsstelle und die Verloabstellplätze werden im Überbauungsplan festgelegt.
Leitlinien
Zweck
8.....
Die gestalterischen Leitlinien basieren auf dem ausgearbeiteten Richtprojekt
und beschreiben die Qualitäten, die damit erreicht werden sollen. Sie dienen
als Grundlage zur Überprüfung der Einhaltung städtebaulicher und architektonischer Qualität durch die Bewilligungsbehörde.
Ökologisches Gesamtkonzept
Zweck
Mit dem Ökologischen Gesamtkonzept wird die nachhaltige Siedlungsentwicklung sichergestellt. Angestrebt wird ein ausgewogenes Verhältnis zwischen
ökologischer Gesamtbilanz, sozialer Verträglichkeit für die Bewohner und
Wirtschaftlichkeit der Überbauung. Es muss nach Art. 52 Abs. 6 im Baureglement der Stadt Burgdorf vorgelegt werden und ist ein verbindlicher Teil der
Teil-Überbauungsordnung.
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D)
Das Planerlassverfahren
Generelle Bemerkungen zum Planerlassverfahren
Auslösung des Verfahrens
durch den Gemeinderat
Mitwirkungsverfahren
Mitwirkungsverfahren
Mitwirkungsbericht
Vorprüfungsverfahren
Ablauf
Öffentliche Auflage
Ablauf
Einsprachen
Einsprachen
Einigungsverhandlungen
Gemeinderatsbeschluss
Beschluss
10.....
E)
Anhänge und Beilagen
Überbauungsplan M. 1:500
Überbauungsvorschriften
Gestalterische Leitlinien der Planung
Historischer Hinweis
Ökologisches Gesamtkonzept
Lärmgutachten
Analyse Störfall
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