BEGR Ü NDUG
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Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetalt“ mit ÖBV Begründung BEGRÜNDUG zum Bebauungsplan der Stadt Goslar Nr. 175 „Gosetal“ mit Örtlicher Bauvorschrift (ÖBV) Stand: § 3 (1) / § 4 (1) BauGB - Mai 2017 1 Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetalt“ mit ÖBV Begründung Inhaltsverzeichnis Rechtliche Grundlagen _______________________________________________________ 3 TEIL 1 1. BEGRÜNDUNG ___________________________________________________ 3 Allgemeines ___________________________________________________________ 3 1.1 Anlass und Ziele ________________________________________________________ 3 1.2 Räumlicher Geltungsbereich ______________________________________________ 4 1.4 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan _________________________________ 4 1.5 Planungsrecht __________________________________________________________ 4 2. Rahmenbedingungen ___________________________________________________ 5 2.1 Lage / Anbindung _______________________________________________________ 5 2.2 Größe des Geltungsbereiches, Eigentumsstruktur, bauliche Nutzung ____________ 5 2.3 Zustand von Boden, Natur und Landschaft __________________________________ 5 3. Inhalt der Planung _____________________________________________________ 5 3.1 Art der baulichen Nutzung ________________________________________________ 5 3.2 Maß der baulichen Nutzung _______________________________________________ 6 3.3 Stellplätze ______________________________________________________________ 6 3.4 Erschließung / Geh- Fahr –und Leitungsrecht ________________________________ 6 3.5 Wasserflächen __________________________________________________________ 7 3.6 Landschaftsschutz / Artenschutz / Waldumwandlung _________________________ 7 3.7 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) ____________________________________________ 7 3.8 Nachrichtliche Übernahme - Bodenplangebietsverordnung (BPG-VO) ____________ 7 4. Städtebauliche Kenndaten ______________________________________________ 8 5. Verfahren _____________________________________________________________ 8 TEIL 2 UMWELTBERICHT ________________________________________________ 9 Anlage: Zwischenbericht über biologische Erfassungen im Bereich der Waldgaststätte Gosetal 9 2 Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetalt“ mit ÖBV Begründung Rechtliche Grundlagen • Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 118 der Verordnung vom 31. August 2015 (BGBl. I S. 1474). • Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 133) zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548). • Planzeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) Neuer Titel: Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung – PlanZV). • Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), in Kraft getreten am 01.03.2010, ), zuletzt geändert durch Art. 4 Abs. 100 G v. 07.08.2013 (BGBL. I S. 3154). • Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) in der Fassung vom 24. September 1980, zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 22.10.2014 (Nds. GVBL. S. 291). • Niedersächsische Bauordnung (NBauO) in der Fassung vom 10. Februar 2003 (Nds. GVBl. S. 89), geändert. durch Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2014 (Nds.GVBl.S.206). • Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz (NDSchG) vom 30. Mai 1978, geändert durch Gesetz vom 26.05.2011 (Nds. GVBl. S. 135). TEIL 1 BEGRÜNDUNG 1. Allgemeines 1.1 Anlass und Ziele Ein in Goslar ansässiger Gastronom plant die Neuerrichtung der in 2013 teilweise abgebrannten Waldgaststätte „Gosetal“. Das Vorhaben ist planungsrechtlich nach § 35 BauGB – Bauen im Außenbereich – zu beurteilen, es liegt im Landschaftsschutzgebiet Harz. Eine über den Bestand hinausgehende Neunutzung des Grundstücks ist nach § 35 (4) BauGB, auch wegen der Lage im Landschaftsschutzgebiet, planungsrechtlich nicht zulässig. Um den aktuellen bau-, umwelt- und artenschutzrechtlichen Anforderungen zu entsprechen, soll für das Vorhaben ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sollen der heutige Stellplatzbedarf geprüft, die naturschutzrechtliche Eingriff-/Ausgleichsbilanzierung durchgeführt und der Artenschutz berücksichtigt werden. Zudem sollen mit dem Erlass einer Örtlichen Bauvorschrift gestalterische Vorgaben getroffen werden, die ein harmonisches Einfügen der Waldgaststätte in die Umgebung sichern. 3 Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetalt“ mit ÖBV Begründung Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 175 „Gosetal“ mit ÖBV bildet zudem die Grundlage für eine Entlassung des Geltungsbereiches aus dem Landschaftsschutzgebiet Harz. Das Entlassungsverfahren wird parallel beim Landkreis Goslar beantragt und durchgeführt. 1.2 Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich dieser Bebauungsplanänderung umfasst Teilflächen der Flurstücke 3/4, 4/3, 5/2 und 6 sowie die Flurstücke 7, 8, 9, 10, 11/1 und 11/2, Flur 15 in der Gemarkung Goslar mit einer Fläche von 5.710 m² und ist wie folgt begrenzt: Im Norden: durch eine noch zu parzellierende Grenze im Flurstück 6, die südliche Grenze des Flurstücks 3/2 und die nördliche Grenze des Flurstücks 8, im Osten: durch die östliche Grenzen der Flurstücke 8, 9 und 10, im Süden: durch die südliche Grenze des Flurstücks 10, im Westen: durch die westliche Grenzen der Flurstücke 7 sowie einer noch zu parzellierenden Grenze im Bereich des Flurstücks 6, der Flur 15 in der Gemarkung Goslar. 1.4 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Für den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes gilt der Flächennutzungsplan der Stadt Goslar in der Fassung der Bekanntmachung der Neufassung vom 20.03.2017. Der Flächennutzungsplan stellt gemäß § 5 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen dar. Die verbindliche Bauleitplanung wird durch den Flächennutzungsplan vorbereitet. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan stellt für den Teil des hier zu betrachtenden Änderungsbereiches eine Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Gaststätte / Hotel bzw. Beherbergung sowie Flächen für Wald dar. Die Zielsetzung des Bebauungsplanes Nr. 175 „Gosetal“ mit ÖBV stimmen nicht in Gänze mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes überein. Der Flächennutzungsplan soll im Parallelverfahren geändert werden. 1.5 Planungsrecht Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 175 „Gosetal“ mit ÖBV liegt im Außenbereich gemäß § 35 BauGB und im Landschaftsschutzgebiet Harz. 4 Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetalt“ mit ÖBV 2. Rahmenbedingungen 2.1 Lage / Anbindung Begründung Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 175 „Gosetal“ mit ÖBV liegt außerhalb der Ortslage Goslars, im Landschaftsschutzgebiet Harz. Die Erschließung erfolgt von Norden über die Clausthaler Straße (B241). Das Mittelzentrum der Kernstadt Goslar befindet sich in einer Entfernung von ca. 2,5 km. Das nächst gelegene Oberzentrum Braunschweig ist ca. 50 km vom Plangebiet entfernt. Es gibt jeweils Nahverkehrsverbindungen über ein öffentliches Busnetz und die Regionalbahn mit Bahnhof in Goslar. Die Anbindungsmöglichkeiten an die öffentliche Ver- und Entsorgung wird im weiteren Verfahren ergänzt. 2.2 Größe des Geltungsbereiches, Eigentumsstruktur, bauliche Nutzung Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von 5.710 m². Die Flächen befinden sich teilweise in Privateigentum und teilweise im Eigentum der Stadt Goslar. Der südliche Teil des Grundstücks ist baulich durch die 2013 teilweise abgebrannte Waldgaststätte „Gosetal“ und das westlich angrenzende Wohnhaus geprägt. Der nördliche Teil des Grundstücks, die Zufahrt und der ehemalige Stellplatz sind teilweise versiegelt. 2.3 Zustand von Boden, Natur und Landschaft Im weiteren Verfahren wird ein Umweltbericht mit einer ausführlichen Bestandsermittlung zu Natur-, Landschafts- und Artenschutz erarbeitet und die Begründung entsprechend ergänzt. Ein erster Zwischenbericht über biologische Erfassungen im Bereich der Waldgaststätte Gosetal ist dieser Begründung als Anlage beigefügt. 3. Inhalt der Planung 3.1 Art der baulichen Nutzung Hinsichtlich der Art der Nutzung werden die Bauflächen im Geltungsbereich als sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Waldgaststätte“ festgesetzt. Entsprechend der Zielsetzung des Bebauungsplanes wird so die Errichtung und Betreibung einer Waldgaststätte als gastronomisches Gewerbeunternehmen planungsrechtlich ermöglicht. Die Festsetzung des Sondergebiets mit der Zweckbestimmung „Waldgaststätte“ umfasst neben der Fläche der ehemaligen Waldgaststätte auch das Grundstück Clausthaler Straße 39. Diese Fläche 5 Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetalt“ mit ÖBV Begründung steht somit als potentielle Erweiterungsfläche zur Verfügung. Die derzeitige Wohnnutzung erhält Bestandschutz. Im Weiteren Verfahren ist zu klären, ob Wohnen / Betriebswohnen zugelassen werden soll. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Im weiteren Verfahren werden Festsetzungen zum Maß der Nutzung ergänzt. Mit den noch zu treffenden Vorgaben zur überbaubaren Flächen, zur Geschossigkeit und zur Begrenzung der Außensitzbereiche soll ein harmonisches Einfügen in die geschützte Umgebung gesichert werden. 3.3 Stellplätze In der Planzeichnung wird nördlich und südlich der Straße eine Fläche für Stellplätze festgesetzt. Nördlich angrenzend befand sich der ehemalige Stellplatz der Waldgasstätte „Gosetal“. Die bisher genutzte Fläche wird Richtung Norden erweitert. Die ausgewiesenen Fläche stellt die vom zukünftigen Betreiber gewünschte Maximallösung dar. Die konkreten verkehrstechnischen und naturschutzrechtlichen Anforderungen für die Realisierung der Stellplatzanlage werden im weiteren Verfahren geprüft, die Festsetzungen ggf. angepasst. Mit der Ausweisung der Stellplatzanlage soll gesichert werden, dass eine dem heutigen baurechtlichen und verkehrstechnischen Bedarf entsprechende Fläche für die Waldgaststätte vorgesehen wird. Zusätzliche Stellplätze für größere Veranstaltungen können darüber hinaus im Bereich der rund 350 m östlich gelegenen Harzlodge in Anspruch genommen werden. Die vorhandenen fußläufige Anbindung wäre entsprechend auszubauen. 3.4 Erschließung / Geh- Fahr –und Leitungsrecht Das Grundstück ist über den vorhandenen Weg an die Clausthaler Straße (B 241) angebunden. Die Wegeführung ist bis zur ehemaligen Waldgasstätte Clausthaler Straße 39 öffentlich gewidmet und wird in einer Breite von 5,5 m als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Erforderliche Wende- bzw. Aufstellflächen für Rettungswagen und Feuerwehr sowie ein Müllsammelplatz sind im Rahmen der weiteren Planung zu berücksichtigen. Eine Wendemöglichkeit ist im Bereich der vorgenannten Stellplatzanlage gegeben. Hier sind entsprechende Nutzungsregelungen zu treffen. Die Wegeparzelle vor dem Gebäude Clausthaler Straße 39A wird als Geh-, Fahr, –und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger / Ver- und Entsorgungsträger innerhalb des Sondergebietes Waldgaststätte festgesetzt. Die Anbindung des Gebäudes ist somit gesichert. 6 Stadt Goslar 3.5 Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetalt“ mit ÖBV Begründung Wasserflächen Durch den Geltungsbereich verläuft von West nach Ost ein Gewässer III. Ordnung, welches als Wasserfläche festgesetzt wird. Hierbei handelt es sich um den Triebwerksgraben der ehemaligen Greiff-Werke. Die Gewässerunterhaltung innerhalb des Geltungsbereiches obliegt dem privaten Grundstückseigentümer. Der Bach verläuft entlang der südlichen Geltungsbereichsgrenze verrohrt und im Weiteren offen. Im Zuge der Planung der Außenanlagen soll der Bachverlauf naturnah gestaltet werden. 3.6 Landschaftsschutz / Artenschutz / Waldumwandlung Das Vorhaben liegt im Landschaftsschutzgebiet Harz. Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 175 „Gosetal“ mit ÖBV bildet die Grundlage für eine Entlassung des Geltungsbereiches aus dem Landschaftsschutzgebiet Harz. Das Entlassungsverfahren wird parallel zum Bebauungsplanverfahren beim Landkreis Goslar beantragt und durchgeführt. Im weiteren Verfahren wird ein Umweltbericht erarbeitet. Die darin enthaltene Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen sowie Kompensationsvorschläge in Verbindung mit dem Natur- und Artenschutz kommt für beide Verfahren zur Anwendung Ein erster Zwischenbericht über biologische Erfassungen im Bereich der Waldgaststätte Gosetal ist dieser Begründung als Anlage beigefügt. 3.7 Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) Mit dem Erlass einer Örtlichen Bauvorschrift werden im weiteren Verfahren Vorgaben getroffen, die eine harztypische Gestaltung der Waldgaststätte sowie ein harmonisches Einfügen in die Umgebung sichern. 3.8 Nachrichtliche Übernahme - Bodenplangebietsverordnung (BPG-VO) In die Planzeichnung wird gemäß § 9 (6) BauGB die Nachrichtliche Übernahme aufgenommen, dass der Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes / dieser Bebauungsplanänderung innerhalb der Verordnung über das Bodenplanungsgebiet Harz im Landkreis Goslar liegt (BPG-VO vom 01.10.2001 in der zuletzt gültigen Fassung). Das Plangebiet befindet sich im Teilgebiet 3 der BPG-VO. Es wird darauf hingewiesen, dass die Regelungen zum Bodenschutz und zum Bodenmanagement der BPGVO beim Umgang mit Bodenmaterial und Bodenbewegungen zu beachten sind. 7 Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetalt“ mit ÖBV Begründung Der Boden im Geltungsbereich der BPG-VO ist aller Voraussicht nach mit Schadstoffen belastet (wie z.B. Arsen, Antimon, Blei, Cadmium, Kupfer, Nickel oder Zink). Hierbei handelt es sich um eine flächendeckende Bodenbelastung, die in weiten Teilen des Landreises Goslar auftritt und eine Folge der Bergbau- und Montangeschichte des Harzes ist. Das Wissen über diese Bodenbelastungen stammt aus flächendeckenden Bodenuntersuchungen die Ende der 1990er Jahre in den Städten und Gemeinden des Landkreises Goslar durchgeführt worden sind. Belastet sind in der Regel die oberen 30 cm der Böden. Es wurde festgestellt, dass manche Gebiete höher belastet sind als andere. Flächen mit ähnlicher Schadstoffbelastung wurden zu Teilgebieten zusammengefasst. Derzeit gibt es Vier solcher Teilgebiete, wobei die Schadstoffbelastung von Teilgebiet 1 nach Teilgebiet 4 abnimmt. In der BPG-VO wird der Umgang mit schadstoffbelasteten Böden geregelt. Die Verordnung enthält neben Vorgaben für den Gesundheitsschutz von Grundstücksnutzern auch Vorgaben für die Entsorgung von Bodenaushub aus diesen Bereichen. Weitere Informationen erhalten Sie auf den Internetseiten des Landkreises Goslar zum Bodenschutz (hhtp://www.landkreis-goslar.de) Die Aufnahme der Nachrichtlichen Übernahme zur Bodenplangebietsverordnung dient dem entsprechenden Umgang mit dem Baugrund. 4. Städtebauliche Kenndaten Flächenübersicht für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes: 5.710 m² Plangebiet insgesamt Sondergebiet Waldgaststätte 4.400 m² davon Geh-,Fahr- und Leitungsrechte 188 m² Verkehrsfläche 768 m² Wasserfläche 542 m² 5. Verfahren Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetal“ mit ÖBV wurde vom Verwaltungsausschuss der Stadt Goslar am XX.XX.XXXX gefasst. Der Bebauungsplan wird im vollen Verfahren durchgeführt. Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geändert. Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 175 „Gosetal“ mit ÖBV bildet die Grundlage für eine Entlassung des Geltungsbereiches aus dem Landschaftsschutzgebiet Harz. Das Entlassungsverfahren wird parallel zum Bebauungsplanverfahren beim Landkreis Goslar beantragt und durchgeführt. 8 Stadt Goslar TEIL 2 - Bebauungsplan Nr. 175 „Gosetalt“ mit ÖBV Begründung UMWELTBERICHT WIRD IM WEITEREN ERGÄNZT – Ein erster Zwischenbericht über biologische Erfassungen im Bereich der Waldgaststätte Gosetal ist als Anlage beigefügt. Goslar, Mai 2017 Stadt Goslar Fachbereich 3 Fachdienst Stadtplanung i.A /gez. Iris Weber Anlage: Zwischenbericht über biologische Erfassungen im Bereich der Waldgaststätte Gosetal 9
