Qualitätshandbuch für Bauherren

Qualitätshandbuch
für Bauherren, Investoren und Architekten
Wohngebiet „Mauer-Weil II“
Attraktives Wohnen im Pfullinger Süden am Ahlsberg
Einleitung
Inhaltsübersicht
Einführung
Warum ein Qualitätshandbuch
Seite 3
Seite 4
Der Bebauungsplan
Seite 5
Das Grundstück
Seite 6
Erläuterungen zu Baufenster (überbaubare Grundstücksfläche),
Stellplätze, Garagen, Nebengebäude, Gartenbereich, Aufteilung
des Grundstückes und Ausrichtung der Gebäude
Gebäude
Seite 8
Dächer
Seite 11
Fassaden
Seite 13
Nebengebäude, Garagen, Carports, Stellplätze
Abfallbehälter und Einfriedungen
Seite 17
Freiraum
Seite 18
Freiflächengestaltung
Seite 22
Park- und Stellplätze für PKW
Seite 26
Nebenanlagen
Bebauung
Erläuterungen zu Energie, Haustypen, Maßstäblichkeit und
Individualität, Gebäudeform, Höhenlage der Gebäude,
Gebäudehöhe
Erläuterungen zu Dachform, Dachbegrünung, Dachfarben
und Materialien
Erläuterungen zu Materialien, Farben
Freiraum
Erläuterungen zu Baumbestand, Neupflanzungen
Erläuterungen zu
Nutzung, Topographie, Gestaltung , Umgang mit Regenwasser
Erläuterungen zu Anzahl, Begrünung, Standorte, Tiefgaragen
Einleitung
3
Einführung
Die Gestaltung von Gebäuden und Freiräumen ist keine ausschließlich
private Angelegenheit, sondern hat auf sehr lange Zeit bezogen auch
Auswirkungen auf die Umgebung, in der die Gebäude steht.
Schließlich bleiben die Gebäude über einen sehr langen Zeitraum in der
Öffentlichkeit präsent. Jeder, der sich im öffentlichen Raum bewegt,
muss die Gebäude sehen, er kann sie nicht „wegdenken“. Insofern ist
die Gestaltung von Gebäuden keine rein private Angelegenheit und dient
nicht allein der Erfüllung individueller Träume. Die Nachbarschaft, der
öffentliche Raum, das gesamte Wohngebiet, mitunter sogar eine ganze
Stadt werden durch die Gestaltung von Gebäuden und Freiräumen beeinflußt.
Die meisten Bauherren wünschen sich zunächst – beim Kauf des noch
unbebauten Grundstückes – möglichst wenige Gestaltungsvorgaben. Sie
möchten sich mit ihrem Bauvorhaben lang gehegte Träume umsetzen
und sich ein Stück weit „selbst verwirklichen“.
Viele Quartiere weisen eine unbefriedigende Gestaltung auf, weil die
Freiheiten von Gestaltungsregeln sehr unterschiedlich ausgenutzt
werden und eine Abstimmung zwischen den verschiedenen Bauvorhaben
in der Regel unterbleibt.
Hingegen weisen die in Städten und Gemeinden beliebten Quartiere
häufig ein klar erkennbares Gestaltungskonzept auf. Je nach Epoche der
Entstehungszeit sind es Gebäudeformen, Fassadenproportionen, Farben,
Materialien etc., welche den spezifischen, identitätsstiftenden Charme
eines Quartiers ausmachen. Beliebte Gebiete weisen jedoch trotz aller
Einheitlichkeit kein Eintönigkeit auf, da innerhalb der Gestaltungsvorgaben noch ausreichend Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung vorhanden sind.
Die vorliegenden Gestaltungsempfehlungen sollen das Baugebiet MauerWeil II zu einem unverwechselbaren Teil der Stadt Pfullingen werden
lassen.
Bild 1-6
Beispielhafte Wohnhäuser
Einleitung
4
Warum ein Qualitätshandbuch
Für die Planung und die Umsetzung ihres Hauses und der Freianlagen
sollen grundsätzlich Fachleute (Architekten und Landschaftsarchitekten) und Fachbetriebe (Baumschulen, Gärtnereien und Baufirmen) herangezogen werden. Diese sind mit den technischen Regelwerken vertraut, geben den Bauherren eine optimale Beratung und garantieren
eine mängelfreie Herstellung des Werkes.
Mit dem Qualitätshandbuch sollen die Vorgaben aus dem Bebauungsplan vertieft, ergänzt und vor allem für den Bauherrn verständlich
werden.
Die Regelungen bzw. Vorgaben aus dem Bebauungsplan sind je nach
Gestaltungsaspekt teilweise eng, teilweise auch weiter gefasst und
gelten für alle Bauvorhaben im Planungsgebiet. Dem Bauherren bleiben
genügend Freiräume zur Errichtung eines individuellen Gebäudes, er
hat allerdings die beruhigende Gewissheit, dass die Regeln im Bebauungsplangebiet auch für die Nachbarn gelten und der Bauherr so vor
negativen Überraschungen verschont bleibt.
Das Qualitätshandbuch soll durch seine beschreibende Art und Weise
die Kommunikation zwischen den Beteiligten erleichtern und eine
Hilfestellung für den Bauherren darstellen, im Sinne eines Überblicks
und eines Einstiegs in die verschiedenen Themenbereiche.
Weiterführende Beratungsangebote erhalten sie bei der Abteilung
Planung im Stadtbauamt der Stadt Pfullingen –nutzen Sie dieses Angebot, es geht um Ihr Projekt, das viel Geld kostet und Ihr direktes
Wohnumfeld der nächsten Lebensjahrzehnte darstellt.
Bild 7
Luftbild
Bestehendes und zukünftiges Wohngebiet
Bebauung
Der Bebauungsplan
In Ergänzung zu den bereits vorhanden benachbarten Wohngebieten
„Mauer-Weil I“ und „Ahlsberg“ werden zusätzliche Wohnbauflächen
ausgewiesen. Hier sollen sich insbesondere junge Familien ansiedeln,
aber auch gemeinschaftliche Wohnformen realisiert werden können, für
die aufgrund der demographischen Entwicklung ein steigender Bedarf
vorhanden ist. Im Wohngebiet „Mauer-Weil II“ ist ein großes Spektrum
verschiedenster Bau- und Wohnformen möglich, die sich hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung an den benachbarten Wohngebäuden bzw. Wohnquartieren orientieren und damit den verschiedensten Wohnbedürfnissen gerecht werden.
Das Wohngebiet liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplan „Mauer-Weil II“.
Die im textlichen Teil zum Bebauungsplan formulierten Festsetzungen
sind für jedes Bauvorhaben verbindlich und sind damit zwingend einzuhalten. Die Stimmigkeit mit den Vorgaben des Bebauungsplans wird
zum gegebenen Zeitpunkt vom Bauamt der Stadt Pfullingen überprüft.
Die verbindlichen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan „MauerWeil II“ werden im Folgenden in blauer kursiver Schrift dargestellt.
5
Bild 8
Zeichnerische Teil des Bebauungsplans
Bebauung
Das Grundstück
Baufenster (überbaubare Grundstücksfläche)
Das Baufenster bzw. die überbaubare Grundstücksfläche beschreibt den
Bereich, in welchem der Hauptbaukörper des Wohnhauses gebaut werden
muss. Die Baufenster wurden größer als die übliche Grundfläche eines
Gebäudes dimensioniert, so dass ausreichend Spielraum für die Lage des
Gebäudes auf dem Grundstück bleibt. Es können dadurch verschiedene
Gebäudeformen realisiert werden.
In der Planzeichnung werden die Baufenster durch Baugrenzen StrichStrich-Punkt markiert, mit blauer Innenbandierung. Baugrenzen beschreiben die Linie bis zu welcher gebaut werden darf.
Bild 9
Ausschnitt aus der Zeichenerklärung
Parkierungsanlagen
Garagen, Carports, offene Stellplätze und Tiefgaragen sind nur innerhalb
der Baufenster bzw. überbaubaren Grundstücksfläche und zusätzlich nur in
den in der Planzeichnung eigens markierten Flächen (rote kurz gestrichelte Linien) zulässig. Mit diesen Regeln soll viel Grün und Freiraumqualität
auf den privaten Grundstücksflächen des Gebiets gesichert werden.
1.6
6
Garagen, Carports, offene Stellplätze und Tiefgaragen (§ 9
(1) 4 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO)Garagen (Ga), Carports
(Cp), offene Stellplätze (St) und Tiefgaragen (TG) sind innerhalb der Baugrenzen und der dafür festgesetzten Flächen
als Parkierungsanlage zulässig. Garagen und Carports müssen einen Abstand von mind. 5 m bis zur Straßenbegrenzungslinie einhalten.
Bebauung
7
Gartenbereich/Nebenanlage
Um das angestrebte grüne Erscheinungsbild des Quartiers zu erhalten,
sind die Garten- und Vorgartenbereiche grundsätzlich zu begrünen und
unbebaut zu lassen. In dieser Zone sind Stellplätze, Carports und
Garagen nicht zulässig (Ausnahmen siehe unter Parkierungsanlagen
Seite 6). Das Anlegen von Terrassen, Mauern und Böschungen ist
selbstverständlich erlaubt. Ausnahmsweise ist je Baugrundstück auch
eine Gerätehütte (Nebenanlage) mit einem Bruttorauminhalt von max.
20m³ zulässig, jedoch nicht in den Vorgartenbereichen.
1.1.1
Je Baugrundstück ist als Nebenanlage gem. §14 (1) BauNVO
nur eine Gerätehütte mit einem Bruttorauminhalt (BRI) von
max. 20m³ zulässig. Dachüberstände größer als 0,50m sind
dem BRI hinzuzurechnen. Die Vorderkante der Nebenanlage
muss mindestens 6 m hinter der Straßenfas-sade des
Haupthauses zurückbleiben
2.2.1
Gestaltung der unbebauten Flächen der Baugrundstücke
Die Gartenflächen sind als Grünflächen mit heimischen
Bäumen und Sträuchern gem. Anlage 1 anzulegen oder
gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten. Das Anpflanzen
von Nadelgehölzhecken, z. B. mit Fichten oder Thuja, ist
nicht gestattet.
Bild 10-13
Beispielhafte Eingangssituationen
Bebauung
Aufteilung des Grundstückes und Ausrichtung der Gebäude
Die Gebäude sollen in der Regel parallel zu den umgebenden Straßen und
Grundstücksgrenzen ausgerichtet werden. Die entstehende Rechtwinkligkeit erzeugt einen ruhigen und geordneten Eindruck. Sie ist zudem
äußerst wirtschaftlich, da die Grundstücke optimal genutzt und die Gebäude einfach und damit energieeffizient konstruiert werden können.
Die Wohngebäude sollen einen Vorgartenbereich erhalten, der als „halböffentlicher“ Raum dient. Er sollte den gut einsehbaren Zugang zum
Haus, sowie die erforderlichen Abfallbehälter, Auto- bzw. Fahrradabstellplätze etc. aufnehmen. Da diese Anlagen den Eingangsbereich flankieren,
bilden sie gleichzeitig die „Adresse“, weswegen auf beste Gestaltung
Wert gelegt werden sollte. Die Fassaden orientieren sich zur Straße, der
Eingang liegt nach Möglichkeit auf der Straßenseite, so dass eine klare
Adressbildung erfolgt und die Eingänge sozial kontrolliert werden können.
Die Wohngebäude bilden eine Raumkante. Die Straßenräume werden klar
und eindeutig gefasst und erhalten dadurch ein ruhiges, harmonisches
Erscheinungsbild.
Die Wohngebäude sollen möglichst weit im Norden bzw. Osten positioniert werden. Somit kann der besonnte Freibereich auf der Süd- bzw.
Westseite maximiert werden.
Gebäude
In der Energieeinsparverordnung (EnEV) werden Mindeststandarts für
den Wärmeschutz aller Neubauten vorgeschrieben. Zudem darf durch die
Gebäudehülle (Wände, Türen, Fenster) nur eine bestimmte Menge an
Wärme hindurch gehen. Dieser Verlust an Wärme ist durch entsprechende Ausbildung der Bauteile (Wärmedämmung) weitestgehend zu
minimieren. Auch mit der Architektur des Gebäudes (Wärmegewinne
durch große verglaste Südfassaden, kleine Fenster auf der Nordseite,
wenig Vor- und Rücksprünge) können Energieverluste minimiert werden.
Auf den Dächern können Sonnenkollektoren zur Brauchwassererwärmung
für Bad und Dusche bzw. Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung
installiert werden. Die Kombination mit der für Flach- bzw. Pultdach
vorgeschriebenen Dachbegrünung ist problemlos möglich.
8
Bild 14-17
Beispielhafte Solaranlagen
Bebauung
Haustypen
Das städtebauliche Konzept ermöglicht ein breites Angebot an verschiedenen Gebäudetypen. Unterschiedliche Lebensentwürfe finden im gesamten Quartier ihren Platz. Damit aus der Vielfalt eine gemeinsame Identität
entstehen kann ist ein Ordnungsprinzip notwendig. Deshalb sollen „Verwandtschaften“ zwischen den Gebäuden hergestellt werden. Das Nebeneinander von zu vielen, zu unterschiedlichen Gebäuden erzeugt Unbehagen. Es werden daher ähnliche Gebäudehüllen einander zugeordnet.
Eindeutige Quartiere verhindern, dass kleine unmittelbar an große Gebäude grenzen.
Bild 18-20
Baufelder für Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäuser
Maßstäblichkeit und Individualität
Viele Menschen wollen in überschaubaren Einheiten leben, die ein gegenseitiges Kennen und damit eine soziale Kontrolle ermöglichen. Man kennt
den Nachbarn, weiß, wer im Haus wohnt und wer „Fremder“ im Gebäude
ist. Das erhöht die Sicherheit, ermöglicht aber auch Nachbarschaftshilfe.
Deshalb wird im Bebauungsplan die Zahl der Wohneinheiten in den Gebäuden begrenzt. Insbesondere bei den Mehrfamilienhäusern soll durch
eine Maximalzahl von 15 Wohneinheiten je Gebäude die soziale Kontrolle
gewährleistet bleiben und die Entstehung von Hausgemeinschaften
gefördert werden. In der Einzelhausbebauung wird die Zahl der
Wohneinheiten auf zwei, bei der Doppelhausbebauung auf eine pro Hälfte
begrenzt.
Die gestalterische Vielfalt soll ihren Ausdruck in verschiedenen Gebäudetypen, Grundrisslösungen und Architekturen finden. Dabei wird Wert auf
klare Gestaltung gelegt, welche die Funktion des Gebäudes widerspiegelt.
Aufgesetzte Gestaltungselemente, wie Ziergiebel, Ziersäulen etc. sind zu
vermeiden.
9
Bebauung
1.5
Höchstzulässige Zahl von Wohnungen (§ 9 (1) 6 BauGB)
Bei Einzelhäusern max. 2 Wohneinheiten (WE),
bei Doppelhäusern max. 1 WE je Haushälfte und bei
Einzelhäusern mit einer gemeinsamen Tiefgarage
(Mehrfamilienhäuser) entsprechend dem Eintrag in der
Nutzungsschablone.
Gebäudeform
Die Gebäudekörper sollen einfach, rechtwinklig und kompakt sein. Ein
gutes Verhältnis von Außenfläche zum Volumen ist energiesparend und
ermöglicht eine effiziente Grundstücksausnutzung. Die Gebäude können
dennoch durch Vor- und Rücksprünge gegliedert werden, so dass geschützte Außenräume entstehen können und die Tageslichtversorgung
optimiert wird.
Bild 21-24
10
Beispielhafte Grundrisse
Bebauung
Höhenlage der Gebäude und Gebäudehöhe
Idealerweise stehen Gebäude auf ebenem Gelände und das Erdgeschoss ist ohne Stufen erreichbar. Die im Plangebiet vorgegebene
Topographie erfordert eine besondere Auseinandersetzung mit dem
Thema der höhenmäßigen Einbindung der Gebäude in die bestehende
Hanglage und der Gestaltung der Außenanlagen.
1.2.1
Höhenlage der baulichen Anlagen (§ 16 (3) BauNVO)
Gebäude
Die zulässige Gebäudehülle ist für jedes Baugrundstück
eindeutig definiert.
Bild 25
Darstellung der zulässigen Gebäudehülle
Dächer
Dachform
Die Dachform soll sich durch ein harmonisches Erscheinungsbild
auszeichnen. Mit den festgesetzten Flachdächern und flach geneigten Pultdächern können vollwertige Geschosse mit relativ
niedrigen Firsthöhen errichtet werden, was der Belichtung und
Besonnung von Aufenthaltsbereichen im Gebäude zu Gute kommt.
Ebenso wird die Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken
minimiert. Zudem sind sie sehr kostengünstig zu errichten und als
vollwertige Räume ohne Dachschrägen bzw. Dachaufbauten
nutzbar. Die Dächer sind als Flachdächer oder Pultdächer mit einer
im Bebauungsplan festgelegten Neigung von bis zu 10° Grad
auszuführen.
11
Bebauung
2.1
2.1.1
Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 74 (1) 1 LBO)
Dachform/Dachneigung der Hauptbaukörper
Als Dachform sind entsprechend Planeinschrieb Flach-, oder
Pultdächer zulässig. Bei PD ist eine DN bis 10° zulässig.
Zur Vermeidung von Schadstoffeinträgen in offene Gewässer sind für Hauptdächer keine Materialien aus Kupfer, Blei
und Zink zugelassen.
2.1.2
Dachflächen von Flach-, Pultdächern sowie Dächer von
Garagen, Tiefgaragen und Carports sind gem. Ziffer 1.9.3.5
zu begrünen.
Dachbegrünung
Zur Verbesserung des Stadtklimas und auch des Wasserhaushaltes sollen
möglichst viele Dachflächen begrünt werden. Dachbegrünungen schützen
Dächer vor Kälte und Hitze, gleichen starke Temperaturen aus und können
Regenwasser zurückhalten. Um bei langen Trockenperioden nicht gießen
zu müssen, wird die Verwendung trockenheitsverträglicher Pflanzen in
Kombination mit wasserspeichernden Mineralböden empfohlen. Die Begrünung von Dächern ist zudem aus ästhetischen Gründen gerade bei Nebengebäuden und flacheren Gebäudeteilen sinnvoll.
Bild 26-31
12
Beispielhafte Dachbegrünungen
Bebauung
Bild 32-33
1.9.3.5
Dachvarianten
Pflanzgebot A 4/Pfg 4 – Dachbegrünung
Die Dachflächen von FD und PD sowie aller Garagen und
Carports sind extensiv mit einer Substratstärke von ca. 10 cm
zu begrünen. Gebietseigenes, zertifiziertes Saatgut des Herkunftsgebiets 7 ist zu verwenden (vgl. Anlage 1).
Fassaden
Materialien
Die Gestaltung der Fassade ist Ausdruck der Entstehungszeit und deren
technischen und konstruktiven Möglichkeiten. Es wird immer eine Mischung von zeitgemäßer Architektur und Gestaltung mit ortstypischen Materialien und Farben geben. Deshalb sind für das Wohngebiet vorzugsweise Fassaden aus Putz mit glatter Oberfläche vorzusehen. Untergeordnete Teile der Fassade können aus Holz, Sichtbeton, Sichtmauerwerk
und Naturstein ausgeführt werden. Historisierende Elemente, wie z.B.
Sprossenfenster, klassizistische Säulen, künstliche Materialnachbildungen
(z.B. Natursteinimitate) etc. sind nicht authentisch und zeitgemäß und
sollen daher nicht verwendet werden.
2.1.3
13
Äußere Gestaltung
Für die äußere Gestaltung der Gebäude sind die Materialien
Putz, Naturstein und Holz zulässig. Für untergeordnete
Bauteile sind Ausnahmen im Einvernehmen mit der
Bauge-nehmigungsbehörde möglich.
Bei Doppelhausbebauung sind die Außenwände ohne Vorund Rücksprünge anzuordnen und in Bezug auf die
Gestaltung, Oberflächenstruktur und Farbgebung aufeinander abzustimmen und die Art der Dacheindeckung sind einheitlich vorzusehen. Die Farbgebung der Gebäude soll sich
an der Palette der Erdtöne orientieren und ist mit dem
Stadtbauamt abzustimmen.
Bebauung
14
Farben
Die Gebäudefarbe soll sich an der Palette der Erdtöne orientieren. Erdtöne sind nicht modisch, lassen sich hervorragend untereinander kombinieren, altern natürlich und können auch in sehr kräftigen Varianten
verwendet werden. Aus der Palette der Erdtöne kann aus den Farbfamilien der Weißtöne, Gelbtöne, Rottöne und Grautöne gewählt werden.
Sie bilden einen schönen Kontrast zur umgebenden Landschaft mit seinem alten Streuobstbestand und den vielfältigen Grüntönen der Natur.
Nicht zu verwenden sind modische Farbtöne wie türkis oder lila etc. Sie
sind viel zu dominierend und überleben sich nach kürzester Zeit.
Grüntöne scheiden wegen der unmittelbaren Nähe zu den Grüntönen der
Natur aus. Auch Blautöne wurden in die Farbpalette nicht aufgenommen,
da sie eine zu starke Konkurrenz zu den kräftigen Gelb- und Rottönen
bilden würden und auch zu künstlich wirken. Das gesamte Wohnquartier
würde zu bunt in Erscheinung treten.
Die Auswahl der Farben für die einzelnen Gebäude erfolgt im Zuge der
konkreten Bauberatung in der Abteilung Planung des Stadtbauamtes.
Aus den Farbfamilien kann man anhand der realen Fassadenfarben eine
individuelle Farbe auswählen, welche sich einerseits von den Farbtönen in
der Nachbarschaft unterscheidet, andererseits durch das Farbkonzept
harmonisch einfügt.
Bild 34
Weißtöne als Hauptfarbe im Wohngebiet,
Kombination mit Gelb- oder Grautönen
Bild 35
Rottöne als Hauptfarbe im Wohngebiet,
Kombination mit Gelb- oder Grautönen
Bebauung
Bild 36
Gelbtöne als Hauptfarbe im Wohngebiet
Kombination mit Weißtönen oder Rottönen
(Aus technischen Gründen können die dargestellten Farben von realen Farben abweichen)
Nebenanlagen
Nebenanlagen
Nebengebäude, Parkierungsanlagen
16
15
Nebengebäude dienen der Unterbringung von Gartengeräten, Gartenmöbeln, Fahrrädern und– anhängern sowie von Sportgeräten etc. Ferner
werden sie als Ersatz für Kellerräume genutzt um damit Baukosten reduzieren zu können.
Es wird empfohlen, die Nebengebäude in das Architekturkonzept zu
integrieren. Sie sollten raumbildend angeordnet werden, um geschützte
Freisitze entstehen zu lassen. Garagen und Carports sollten so gestaltet
werden, dass sie auch für andere Zwecke nutzbar sein können. So
bietet ein Carport auch Schutz vor Sonne und Regen und kann tagsüber
alternativ als Freisitz oder als Platz zum Spielen genutzt werden.
Parkierungsanlagen und Nebengebäude sollen so angeordnet und
dimensioniert werden, dass die Belichtung der Erdgeschosse nicht
unnötig beeinträchtigt wird. So kann z.B. bei einer relativ niedrigen
Garage und einem Erdgeschoß mit einer etwas größeren lichten Höhe
eine Belichtung über der Garage z.B. den Essbereich im Doppelhaus
belichten.
Bild 37-38
Beispiele für Carports
Nebenanlagen
Nebengebäude und Parkierungsanlagen sollen entweder aus Holz(Holzplatten oder Holzlatten) oder als Metallkonstruktion errichtet werden. Damit kann ein optischer Zusammenhang der Einzelelemente auf
dem Grundstück hergestellt werden. Die Dächer sind als Flachdach oder
leicht geneigtes Pultdach extensiv zu begrünen.
Abfallbehälter
Ungünstige Standorte von privaten Abfallbehältern führen häufig in Verbindung mit einer unzureichenden Gestaltung zu erheblichen Lärm- und
Geruchsproblemen, stören das Erscheinungsbild von ganzen Straßenräumen und können die Wohnqualität dadurch auch erheblich reduzieren.
In größeren Gebäudeeinheiten (Mehrfamilienhäuser) sollen Abfall- und
Wertstoffbehälter daher aus genannten Gründen in das Gebäude integriert werden, z.B. in einem von außen direkt zugänglichen Raum. Bei
kleineren Gebäuden können die Abfall- und Wertstoffbehälter auch
außerhalb untergebracht werden. Dabei ist auf eine sorgfältige Gestaltung zu achten, um Lärm und Gerüche für die angrenzenden Wohngebäude zu vermeiden. Die Behälter sollen zusätzlich intensiv eingegrünt werden.
Es wird empfohlen die Gestaltung der Einhausungen in Bezug auf Farbgebung und Materialwahl mit der Architektur des Hauptgebäudes und der
sonstigen baulichen Anlagen (Garagen, Einfriedigungen etc.) in Einklang
zu bringen.
Einfriedungen
Die Übergangszonen von privaten Grundstücken zu öffentlicher Straßenoder Grünfläche sind besonders auszugestalten. Hecken und „eingewachsene“ Zäune begrenzen den öffentlichen Raum und prägen maßgeblich das Erscheinungsbild des gesamten Wohnquartiers. Diese Einfriedungen bilden eine für den Standort angemessene ästhetische
Begrenzung des öffentlichen Raumes. Sie schützen den privaten Freiraum vor Blicken, ohne das Grundstück vollkommen abzuschotten. Zudem erfüllen sie ökologische Anforderungen, z.B. bieten die Hecken und
Sträucher Lebensraum für Tiere und verbessern das Kleinklima. Entsprechend den unterschiedlichen Rahmenbedingungen (Nutzung, Lage,
Orientierung, Bedeutung des Straßenraumes etc.) werden für die Grundstücksseiten unterschiedliche Einfriedigungen vorgesehen.
16
Bild 39-41
Beispiele für gebietseigene Sträucher und Hecken
Auf die Pflanzliste wird hingewiesen (Freiraum Anlage 1 Seite 23)
Nebenanlagen
Terrassentrennwände und Einfriedungen zwischen den
Grundstücken
Von maßgeblicher Bedeutung für die Wohnqualität ist gerade bei kleineren Grundstücken der Schutz des Freiraumes, insbesondere der Terrasse,
vor Einblicken und Geräuschen. Es wird empfohlen, die Freisitze und
Terrassen durch Mauerscheiben vom Nachbargrundstück (bei
Doppelhausbebauung) unter Beachtung des Nachbarrechtes zu trennen.
Vegetation reicht als Schutz vor Geräuschen nicht aus. Zudem benötigt
der Sichtschutz aus Hecken mehr Platz als ein baulicher Sichtschutz. Der
Sichtschutz sollte Teil der Gesamtarchitektur sein, sich der Gestaltung des
Gebäudes unterordnen und hinsichtlich Material und Farbigkeit auf das
Erscheinungsbild des Hauptbaukörpers abgestimmt sein.
Um Kosten und Platz zu sparen sollten benachbarte Grundstücke auf der
Grenze gemeinsame Einfriedungen erstellen. In jedem Fall sind die
geplanten Einfriedungen mit den Nachbarn abzustimmen.
2.2.2
17
Einfriedigungen
Soweit Grundstücke an öffentliche Verkehrsflächen oder
Gehwege angrenzen, sind Einfriedigungen nur als
heckenartige Bepflanzung z.B. mit Hainbuche (Carpinus
betulus), Gewöhnlichem Liguster (Ligustrum vulgare) und
mit einer max. Höhe von 1,5 m zulässig. Nadelgehölze oder
Koniferen sind nicht zulässig
In Verbindung mit einer heckenartigen Bepflanzung sind
zusätzliche Einfriedigungen mit Maschendrahtzaun als
sogenannte „eingewachsene Zäune“ zulässig. Das Zaunmaterial (Maschenweite mind. 5 cm) darf eine max. Höhe
von 0,80 m nicht überschreiten und muss mindestens 0,50 m
von der Straßenbegrenzungslinie einrücken. Die Grundstücke, die an die freie Landschaft (Streuobstwiesen) angrenzen, sind an der Grundstücksgrenze zu den öffentlichen
Grünflächen bzw. landwirtschaftliche Fläche zwingend mit
einem „eingewachsenen Zaun“ einzufriedigen. Für die Ausführung gelten die Vorgaben unter Ziffer 2.2.2 Absatz 1
und 2.
Freiraum
Freiraum
Baumbestand
Der Erhalt ist in Abhängigkeit von konkreten Bauvorhaben im Einzelfall
zu prüfen. Es sollte v.a. bei der Planung der Außenanlagen auf den
Baumbestand Rücksicht genommen werden und gegebenenfalls, wenn
dessen Erhalt erwünscht ist, bestimmte Beeinträchtigungen bei der
Außenanlagengestaltung hingenommen werden. Der Erhalt von vorhandenen Bäumen trägt von Anfang an zu einer außerordentlich hohen
Lebensqualität bei.
Bestehende Bäume, die erhalten werden können, sind insbesondere bei
der Durchführung der Baumaßnahme erheblich gefährdet. In der DIN
18920 werden die Gefahren und wirksame Schutzmaßnahmen erläutert,
die bei Beachtung den Erhalt des Baumbestandes sichern helfen.
Im Umweltbericht zum Bebauungsplan wird der Eingriff in die bestehenden Streuobstwiesen bewertet und durch entsprechende Maßnahmen
minimiert bzw. ausgeglichen.
Baumfällungen im Rahmen der Baufeldräumung dürfen nur in der Zeit
vom Anfang Oktober bis Ende Februar statt finden. Bäume mit Höhlen
sind auf Vorkommen geschützter Tierarten wie z.B. Fledermaus,
Siebenschläfer etc. zu prüfen. Anregungen gibt es unter
www.fledermaus.de und www.pfullingen.de
Bild 42-44
Streuobstwiesen im Bestand
Neuanpflanzungen
Aus ökologischen und stadtgestalterischen Gründen werden im Bebauungsplan für alle Neuanpflanzungen Vorgaben zu Pflanzarten festgesetzt. Die Auswahl der Pflanzliste (Textlicher Teil zum Bebauungsplan
Anlage 1) orientiert sich dabei an den heimischen Pflanzen, so dass
Kleinlebewesen eine Lebensgrundlage geboten wird. Die Pflanzliste ist
zwingend für alle Neuanpflanzungen anzuwenden.
Standortfremde, exotische Zierpflanzen, z.B. Thuja-Arten sind nicht
erlaubt und beeinträchtigen das Gesamterscheinungsbild des Quartiers.
18
19
Freiraum
Freiraum
20
Berg-Ahorn
Feld-Ahorn
Hänge-Birke
Vogel-Kirsche
Stiel-Eiche
Trauben-Eiche
Bild 45-50
Gebietseigene Bäume
Freiraum
21
Regionaler Apfelbaum
Regionaler Birnbaum
Spitz-Ahorn
Hain-Buche
Echte Mehlbeere
Sommer-Linde
Bild 51-56
Gebietseigene Bäume
Freiraum
Freiflächengestaltung
Nutzung
In Privatgärten sind bei der Gestaltung die Ansprüche der verschiedenen Nutzer zu beachten. Gärten und Vorgärten sollten daher ein
breites Angebot an Teilräumen aufweisen. Der blickgeschützte, private
Terrassenbereich zum Entspannen und der Vorgartenbereich zum
Beobachten des öffentlichen Lebens, zum Plausch mit den Nachbarn
oder zum Spielen. Terrassen und Hausgärten müssen auch im Geschosswohnungsbau von den Erdgeschosswohnungen direkt zugänglich
sein.
Topographie
Für Terrassen und Hauszugänge sind Stützmauern bis zu einer max.
Höhe von 1,25 m über bestehendem Gelände und Böschungen im
Verhältnis 1:2 zulässig. Ziel dieser Festsetzung ist es das vorhandene
Gelände so weit wie möglich zu erhalten und dadurch harmonische
Übergänge zu den Nachbargrundstücken und zur angrenzenden freien
Landschaft zu bewahren.
Die zukünftige Geländegestaltung ist sehr sorgfältig mit dem Wohngebäude abzustimmen und in einem Freianlageplan frühzeitig mit der
Abteilung Planung im Stadtbauamt abzustimmen.
22
2.2.4
Gelände, Mauern (§ 74 (3) 1 LBO)
Das vorhandene Gelände darf nicht wesentlich verändert
werden. Für Terrassen und Hauszugänge sind Stützmauern mit einer max. Höhe von 1,25 m über dem
bestehenden Gelände und Böschungen im Verhältnis 1:2
zulässig.
1.2.2
Zu jedem Baugesuch ist ein Freianlagenentwurfsplan mit
Angaben zu Oberflächenmaterialien, Bepflanzung und
Höhenangaben (Terrassen, Stützmauern und Gelände) der
Baugenehmigungsbehörde vorzulegen. Die Festsetzungen
2.2.2 - 2.2.5 sind im Freianlagenplan nachzuweisen.
Freiraum
Bild 57-65
23
Beispiele für Terrassengestaltung
Bild 66-74
Beispiele für Stützmauern
Freiraum
Gestaltung
Freiflächen sollten zur besseren Regenwasserversickerung, des Stadtklimas und des Stadtbildes „offen“ gehalten, also nicht (mit Asphalt
oder Beton) versiegelt werden. Die befahrbaren Flächen sollen auf ein
Mindestmaß reduziert werden. Oberirdische Stellplatzflächen und ihre
Zufahrten sind zwingend mit wasserdurchlässigen Belägen auszuführen.
Für die Gestaltung stehen unterschiedliche Möglichkeiten wie z.B.
Rasenfugenpflaster mit bis zu 3cm breiten Fugen, Drän- und Sickerpflaster, Split und Kiesdecken oder Schotterrasen zur Verfügung.
Die Pflastersteine oder Platten sollen den Materialien (Beton oder
Granit) entsprechend einfarbig in grauen Tönen sein. Auffällige Farben
(blau, rot, braun, schwarz, weiß), eingefärbte Betonsteine oder –
platten sowie eine rustikale Optik sollen nicht verwendet werden. Die
sonstigen Freiraumelemente wie z.B. Winkelstützen, Aufkantungen
oder Mauerwerkssockel, v.a. für Stützmauern sollen ebenfalls aus
hellgrauem Beton oder Naturstein mit einer einfachen Formensprache
bestehen.
1.9.3.4
Pflanzgebot A 3/Pfg 3 - Wasserdurchlässige, möglichst
begrünte Beläge für Stellplatzflächen
Stellplätze sind aus einem wasserdurchlässigen Belag
herzustellen.
Zulässig sind: Schotterrasen, Drän- und Sickerpflaster.
2.2.3
Stellplätze, Zufahrten und weitere befestigte Hofflächen
Pkw-Stellplätze, Zufahrten und weitere befestigte Hofflächen sind mit wasserdurchlässigem Belag entsprechend den planungsrechtlichen Festsetzungen Ziffer 1.9.3.4
herzustellen.
Bild 75-78
24
Beispiele für wasserdurchlässige Beläge
Freiraum
Umgang mit dem Regenwasser
Bei der Gestaltung der Freiflächen, sowohl der privaten als auch der
öffentlichen, spielt der Umgang mit Regenwasser eine bedeutende
Rolle. Wurde es in der Vergangenheit direkt in die Kanalisation abgeleitet und hat somit u.a. die Dimensionierung von Abwasserbeseitigungsanlagen (Kanal, Kläranlage etc.) beeinflusst, aber auch
die Entstehung von Hochwassersituationen gefördert, so wird heute
versucht, das Oberflächenwasser offen abzuleiten und damit der
Versickerung bzw. Verdunstung direkt zuzuführen.
So soll der Anteil versickerungsfähiger Flächen durch flächensparende Bauweisen, durch Begrünung und Verwendung wasserdurchlässiger Befestigungen so groß wie möglich gehalten werden.
Regenwasser soll nach Möglichkeit in Zisternen gespeichert werden.
Eine Dachbegrünung kann dabei der Rückhaltung und Reinigung
des Wassers dienen.
1.9.1
Vom Schmutzwasser getrennte Ableitung(Regenwasserkanal) des Niederschlagswassers aus dem
Plangebiet zum bestehenden Gewässer in der
Geländeklinge. Das bestehende Gewässer stellt die
Verbindung zum Vorfluter Eierbach und weiter zur
Echaz her.
2.4
Ableitung von Niederschlagswasser (§ 74 (3) 2 LBO,
§ 45b (3) WG)
Niederschlagswasser ist getrennt vom Schmutzwasser
entsprechend den planungsrechtlichen Festsetzungen
Ziffer 1.9.1 abzuleiten. Eine Versickerung ist aufgrund
der geologischen Verhältnisse nur bedingt möglich. Im
Plangebiet wird die Einrichtung einer Zisterne mit
einem bewirtschafteten Speichervolumen empfohlen.
Das Ablaufwasser ist in den Regenkanal einzuleiten
Bild 79-80
25
Konzepte für den Umgang mit Regenwasser
Freiraum
Stellplätze und Parkplätze für PKW
Anzahl
Die erforderlichen Stellplätze sind immer auf dem jeweiligen Grundstück nachzuweisen. Die Anzahl richtet sich abweichend von der
Landesbauordnung nach den Festsetzungen im Bebauungsplan. Durch
die Stellplatzregelung soll, in Verbindung mit dem öffentlichen Angebot
eine ausgewogene Verteilung der Parkierung im privaten wie öffentlichen Raum gewährleistet werden.
2.3
Bild 81-84
26
Stellplätze für Wohnungen (74 (2) 2 LBO)
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Stellplätze
in folgender Anzahl, abweichend von § 37 LBO herzustellen:
a)
Bei 1 Wohnung in einem Einzelhaus sind 1,5
Stellplätze nachzuweisen.
b)
Bei 2 Wohnungen in einem Einzelhaus sind 3
Stellplätze nachzuweisen.
c)
Bei einem Doppelhaus sind pro Haushälfte 1,5
Stellplätze nachzuweisen. Der Stauraum vor
der Garage bzw. Carport mit 5 m Länge kann
als 0,5 Stellplätze mitgerechnet werden.
d)
Bei Einzelhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage (Mehrfamilienhäuser) sind pro Wohneinheit 1,5 Stellplätze nachzuweisen.
Beispiele für begrünte Stellplatzflächen
Freiraum
Begrünung
Die Flächen von offenen Stellplätzen und Zufahrten sind
wasserdurchlässig auszuführen.
Standorte
Stellplätze dürfen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
(Flächen, die mit einer Baugrenze umfasst wurden) oder in den
gesondert gekennzeichneten Stellplatzflächen errichtet werden.
1.6
Garagen, Carports, offene Stellplätze und Tiefgaragen
(§ 9 (1) 4 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO)
Garagen (Ga), Carports (Cp), offene Stellplätze (St) und
Tiefgaragen (TG) sind innerhalb der Baugrenzen und der
dafür festgesetzten Flächen als Parkierungsanlage
zulässig. Garagen und Carports müssen einen Abstand von
mind. 5 m bis zur Straßenbegrenzungslinie einhalten.
Bild 85-86
Ausschnitt aus dem Bebauungsplan
Tiefgaragen
Um eine optische Dominanz von Autos im Quartiersbild zu vermeiden,
sollen im Geschosswohnungsbau die Stellplätze in Tiefgaragen untergebracht werden. Zudem können die damit entstandenen Freiräume
um die Gebäude als wohnungsnahe Gärten genutzt werden. Es ist
darauf zu achten, dass die Tiefgarageneinfahrten lärmgedämmt ausgeführt werden, um die Angrenzer vor Lärmbelästigungen zu schützen.
27
Bauherrenträume
Das Qualitätshandbuch wurde im Stadtbauamt Pfullingen durch die Abteilung Planung im Januar 2014 erarbeitet