Gestaltungssatzung Löhnen

Anlage 2 zur Drucksache Nr. 21
Satzungsentwurf
über die Neufassung von örtlichen Bauvorschriften für die Ortslage
Löhnen
- „Gestaltungssatzung Löhnen“ Begründung
Die über 20 Jahre alte Gestaltungssatzung Löhnen, die zusammen mit dem
Bebauungsplan Nr. 48 „Löhnen“ aufgestellt wurde, dient in Zusammenhang mit diesem
Bebauungsplan
der
Erhaltung
des
historisch
gewachsenen
Charakters
dieses
Rheindorfes. Auf Wunsch vieler Bürger wurde sie nun hinsichtlich der Berücksichtigung
neuer Entwicklungen bei den Baumaterialien und neuer Anforderungen beim Bau sowie
unter Einbezug bisheriger Erfahrungen mit der Gestaltungssatzung überarbeitet. Die
Neufassung der Gestaltungssatzung wurde, unter Beachtung des Hauptziels der
Erhaltung des prägenden Ortsbildes, in Zusammenarbeit der Verwaltung mit einem
Beratungsteam, das sich aus Architekten und Löhnener Bürgern zusammensetzte,
erarbeitet und mit der Einwohnerschaft diskutiert.
Bei einer behutsamen, weiteren Entwicklung für den Eigenbedarf dieser alten
Bauernschaft Löhnen, welches auch Ziel des Bebauungsplans Nr. 48 einschließlich der
1. Ergänzung und 1. Änderung „Bonneviestraße“ sowie der in Aufstellung befindlichen
2. Ergänzung und 2. Änderung des Bebauungsplans ist, sollen die baugestalterischen
Elemente, die wesentlich den Charakter der Ortschaft prägen auch für eine
Neubebauung gelten. Dadurch sollen sich die Neubauten harmonisch in das
bestehende Ortsbild einfügen.
Dabei bezieht sich diese Satzung mit allgemeinen Vorschriften auf alle Gebäude und
Baumöglichkeiten, deren Gestaltung sich auf den Charakter der Ortslage auswirkt (§ 1
Abs. 1). Dieser Geltungsbereich der Gestaltungssatzung (GS) wurde über die
Neufassung durch den Einbezug von 2 Grundstücken an der Bonneviestraße (1.
Änderung des Bebauungsplans) verändert. Die Flächen der in Aufstellung befindlichen
2. Änderung des Bebauungsplans werden bereits vom rechtskräftigen Geltungsbereich
der GS erfasst.
Die GS berücksichtigt, dass es, aufgrund Neubautätigkeit vor Rechtskraft der GS und
des Bebauungsplans Nr. 48 „Löhnen“, Bereiche mit unterschiedlichen gestalterischen
Qualitäten gibt. Dies kommt in einem differenzierten Geltungsbereich zum Ausdruck
(§ 1 Abs. 2). Eine Reihe engerer Gestaltungsvorschriften gelten nur in dem historisch
noch gut erhaltenen Kernbereich des Dorfes. Schließlich ist es an einigen Stellen
erforderlich, dass sich eine, aufgrund der Bauleitplanung zulässige, Neubebauung an
eine ganz bestimmte, auf dem jeweiligen Grundstück vorhandene Situation anpasst. In
diesem Fall ist die konkrete gestalterische Festsetzung in der Planzeichnung des
Bebauungsplans enthalten (§ 1 Abs. 3 und 4).
Anl 2 DS 0021 Begründung 1.11.09.doc
-1-
Anlage 2 zur Drucksache Nr. 21
Bei der erstmaligen Erarbeitung der Gestaltungssatzung war es zunächst erforderlich,
die historischen Elemente, die landschaftstypischen Materialien und die örtlichen
Besonderheiten zu analysieren, die für den Charakter der Ortslage bestimmend sind.
Bei der Überarbeitung der GS wurde die Vereinbarkeit dieser Elemente mit den
heutigen Anforderungen an Bau- und Wohnqualität, bezüglich neuer Baumaterialien
und der über 20 jährigen Erfahrungen sowie der Verhältnismäßigkeit der durch die
gestalterischen Anforderungen hervorgerufenen Kosten überprüft.
So ergab sich insbesondere die wesentliche Änderung, dass geringere
Gestaltungsanforderungen
für
von
der
Straße
nicht
einsehbare
Bereiche
bei
grundsätzlicher Ortsbildverträglichkeit, die über eine harmonische, dem Ortsbild
angepasste Bauart und -weise erreicht werden kann, zu fordern sind (§ 11). Dieser
Leitsatz berücksichtigt die Einhaltung der Festsetzungen in den ortsbildprägenden,
einsehbaren Bereichen und bringt gleichzeitig die individuellen Wünsche beim Bauen
und die Wirkungen des Baus auf die Anderen - auf das Dorf - in Übereinstimmung.
Fremdkörper, wie z.B. teilweise Reeddacheindeckung oder sichtbares Fachwerk sollten
selbst zum Gartenbereich hin als Fremdkörper, d.h. geschichtlich nicht hier verwendete
Materialien selbst zum Garten hin, abgelehnt werden.
Nachfolgend werden Änderungen und Ergänzungen der einzelnen allgemeinen
Festsetzungen
zumeist
in
Verbindung
mit
den
engeren
Festsetzungen
des
Kernbereichs erläutert, da diese in sachlichem Zusammenhang stehen.
Zu § 2 i.V.m. § 6 - Außenwände:
Ortstypisches Bauelement ist vorrangig der Tonziegel, sowohl als Dachziegel als auch
als Mauerwerksziegel. In der Vergangenheit wurden die Mauerwerksziegel dabei an Ort
und Stelle auf dem Feld gebrannt. Der Farbton dieser „Feldbrandsteine“ ist für weite
Teile des alten Dorfbereichs bestimmend. Dennoch – dies mag als örtliche
Besonderheit gelten- sind eine Reihe alter Gebäude weiß verputzt worden, so dass
diese
Gestaltung
ebenfalls
zulässig
ist.
Aufgrund
der
neuen
allgemeinen
Ausnahmeregelung ist insgesamt mehr Gestaltungsspielraum gegeben, so dass bei
rückwärtigen Bereichen die zehnprozentige Begrenzung der Verwendung anderweitiger
Materialien überschritten werden können. Diese Vorschrift stellte sich als von den
Bürgern gut angenommen dar.
§ 3 i.V.m. § 7 Dächer und Gauben:
Die Fassade und das Dach wirken bei einem Gebäude auf den ersten Blick. D.h. bunte
Fassaden (z.B. rot oder Grün) stechen ebenso ins Auge wie z.B. ein blaues Dach oder
eine unsymmetrische Dachform. In Löhnen, das aus vielen landwirtschaftlich
betriebenen Höfen, die oft große Nebengebäude aufweisen, entstanden ist, sind
insbesondere die roten, braunen oder dunkelgrauen, großen Dachflächen meist als
Anl 2 DS 0021 Begründung 1.11.09.doc
-2-
Anlage 2 zur Drucksache Nr. 21
Sattel oder Krüppelwalmdach im Dorf prägend. Die derzeit ruhigen, d.h. meist nicht
unterbrochenen und nicht reflektierenden, symmetrischen Dachflächen sowie die
Fassaden in Feldbrandstein oder rotem Ziegelmauerwerk und auch weißfarbigem
Außenputz dominieren die Gebäudegestaltung des Dorfes. Dies soll wie seit langer Zeit
das Dorfbild prägen und somit nach wie vor so bleiben, so dass Änderungen bezüglich
der Fassadengestaltung oder -farben, der Dachfarben oder -neigungen nicht
vorgesehen sind.
Die Festsetzung, das auf Gebäuden nur ein Sattel-, Walm- oder Krüppelwalmdach
erlaubt ist wurde insofern konkretisiert, dass dies nur für Gebäude mit mehr als 4 m
Breite gilt, da sie erst dann, aufgrund ihrer Größe, als den Raum gestaltendes Element
wirken. Ebenso wurde, aufgrund der heute möglichen glasierten Ziegel und
gewünschten
Solaranlagen,
reflektierende
Ziegel-
oder
im
Satzungsentwurf
Betondachsteine
verdeutlicht,
und
Solaranlagen
das
mit
nur
nicht
gedeckten
Materialien verwendet werden dürfen, um die ruhige Dachlandschaft in Löhnen zu
erhalten. Moderne, reflektierende Dachziegel und Rahmen von Solaranlagen würden
insbesondere bei großen Dachflächen eine wesentliche Änderung der Ortsansicht und
Herausstechen einzelner Dächer bewirken
Das Erscheinungsbild des Daches wird neben der Farbe wesentlich von Dachneigung,
Dachaufbauten und -überständen bestimmt Die Begrenzung der Dachgaubenbreite auf
1/5 der Dachbreite löste in der Vergangenheit oftmals Diskussionen aus, da
insbesondere die Belichtung als nicht ausreichend für das Dachgeschoss angesehen
wurde. Dagegen stand dass breite Dachgauben nicht dem Dach zugehörig, sondern
eher als weiteres Geschoss wirken und die ruhige Dachlandschaft bei oft großen
Dachflächen, die Löhnen prägt, erheblich gestört würde.
Da mit der Neufassung der Gestaltungssatzung für von der Straße nicht einsichtige
Bereiche eine breitere Dachgaube nach der allgemeinen Ausnahmeregelung möglich ist
und zudem auch immer die Möglichkeit besteht über ein breiteres Zwerchhaus Licht
und Luft in den Dachbereich zu bringen, wurde die 20 % Regelung also die Begrenzung
der Dachgaubenbreite auf 1/5 der Dachbreite beibehalten. Diese 20 % Regelung gilt
auch in den anderen Rheindörfern. Ebenso soll ein Dachgaubenfirst bei Dächern mit
einer Dachneigung kleiner als 40 Grad nach wie vor gefordert werden, da eine
Dachgaube bei gering geneigten Dächern aus Straßensicht eher wie ein zusätzliches
Geschoss empfunden wird, denn man sieht das Dach nicht oder nur wenig. Über die
immer möglichen Zwerchhäuser wird nicht nur die bessere Belichtung und Nutzung
gewährleistet,
sondern
auch
in
ortstypischer
T-Hausform
gebaut
und
breite
Dachgauben, die wie ein zusätzliches Geschoss wirken können, sind dann nicht mehr
erforderlich. Somit kann auch bei heutigen Ansprüchen an die Belichtung des
Dachraumes das Dach ortsbildtypisch ausgebildet werden.
In Löhnen sind keine oder nur ein geringer Dachüberstände an den Giebelseiten
Anl 2 DS 0021 Begründung 1.11.09.doc
-3-
Anlage 2 zur Drucksache Nr. 21
vorherrschend, wie auch insgesamt am Niederrhein. Diese ortstypische Baugestaltung
führte in der GS zur Begrenzung des Dachüberstandes auf 10 cm, denn durch große
Dachüberstände können Gebäude eher wie ein Schwarzwaldhäuschen bzw. Dach und
Gebäude nicht als Einheit wirken. Der Dachüberstand an den Giebelseiten ist
mitbestimmend für den Gesamteindruck des Gebäudes. Mit der Neufassung der GS
wird nun ein Kompromiss angestrebt, der einen häufig gewünschten, etwas größerer
Dachüberstand an den Giebelseiten zulässt, jedoch mit dem Ortsbild noch verträglich
ist. So sollen künftig bis zu 30 cm Dachüberstand statt bisher nur 10 cm möglich sein.
§ 4 und § 10 Einfriedungen und einzelne störende Elemente:
Gelockert wurde die GS bei den Festsetzungen zu Einfriedungen, die ortstypisch häufig
aus Weißdornhecken, teilweise auch aus Mauern bestehen. Einfriedungen sollen
künftig nur im öffentlichkeitswirksamen Bereich näher bestimmt werden, so dass hier
die offene Gestaltungsart der Straßenräume und damit das Ortsbild erhalten bleibt,
während im Privatbereich auch sichtbehindernde Einfriedungen zulässig sein sollen.
Die Festsetzungen, dass einzelne, das Ortsbild störende Elemente wie Werbetafeln,
sichtbares Fachwerk, verkleidete Dachrinnen oder außenliegende Rolllädenkästen nicht
erlaubt sind, wurden dagegen beibehalten. Diese Elemente sind untypisch für Löhnen.
§ 5 Warften:
Zu den ortstypischen Materialien mit hoher historischer Bedeutung muss jedoch die
Anordnung der alten Gebäude auf sog. Warften gerechnet werden, die dem Schutz vor
dem regelmäßig auftretenden Rheinhochwässer dienten. Löhnen ist ein Warftendorf, da
Geländeerhöhungen
aufgrund
Überflutungen
Rheins
des
der
und
lange
den
Zeit
vom
hier
Rhein
regelmäßig
stattfindenden
beeinflussten,
oft
hohen
Grundwasserständen für den Gebäudeschutz notwendig waren. Diese zahlreichen
Warften prägen den Ort. Die Erhaltung der alten Warften soll nach wie vor über die
Gestaltungssatzung gewährleistet werden, während neu angelegte Warften nicht mehr
geschützt
sein
sollen,
da
die
Erhaltenspflicht
der
über
den
Bebauungsplan
herzustellenden Warften über den Bebauungsplan selbst gesichert sind.
§ 8 Fenster- und Türfront:
Neben dem Dach wird ein Haus enorm durch seine Fassadenöffnungen bestimmt.
Öffnungen in der Fassade geben dem Haus ein Gesicht, welches in Zusammenhang mit
der Fassadenfarbe und der Dachgestaltung ausschlaggebend für die Gesamtwirkung
eines Gebäudes ist. In Löhnen sind hochformatige Fenster und mit Ausnahme von
Toröffnungen, schmale Tür- und Fensteröffnungen vorherrschend, da man früher
Stürze für Maueröffnungen mauern musste und dies nur bis etwa 1,2 m Breite möglich
war (altes Maurermaß). Aufgrund des alten Gebäudebestandes in Löhnen und damit
dieser ortstypisch stehenden Fensterformate bei größenbegrenzten Maueröffnungen,
setzte die Gestaltungssatzung hochsenkrechte Formate für Tür- und Fensteröffnungen
in maximal 1,2 m Breite fest. Diese Festsetzung für hochformatige Fensterformate soll
durch
die
neue
GS
aufgehoben
werden.
-
Anl 2 DS 0021 Begründung 1.11.09.doc
-4-
Nicht
jedoch
die
Begrenzung
der
Anlage 2 zur Drucksache Nr. 21
Maueröffnungsbreite, die aufgrund der von Bürgern angeregten Anpassung an
standardisierte Maurermaße (n x 12,5 cm + 1), auf 1,26 m festgesetzt wird. Dadurch
werden die heute möglichen, sehr breiten Fensterformate oder auch ineinander
übergehende Fenster und Türöffnungen, die befremdlich im Ort wirken würden, noch
nach wie vor ausgeschlossen. Die bis zu 1,26 m breiten Öffnungen sind für den
Lichteinfall auf jeden Fall ausreichend, zudem auch nebeneinander stehende
Fensteröffnungen mit gemauertem Pfeiler möglich sind. Die Begrenzung auf 1,26 m
breite Maueröffnungen stellt keine wesentliche Einschränkung der Gestaltung und
Belichtung dar, stärkt jedoch das alte Dorfbild. Bei maximal 1,26 m breiten
Maueröffnungen wirken auch querformatige Fenster i.d.R. nicht störend im Ortsbild.
Zudem ist auch bei den Maueröffnungen wiederum eine allgemeine Ausnahme gemäß
§ 11 der neuen GS möglich ist, wenn es sich um einen von der Straße nicht
einsehbaren Gebäudebereich handelt.
Da Glasbausteine nicht mehr modern sind, wurde zudem das Verbot Glasbausteine zu
nutzen gestrichen.
§ 9 Türen:
Zur Fassade und Gesamtbild des Hauses gehört auch die Gestaltung der Haustür. In
der alten Fassung der GS wurde festgesetzt, dass diese aus Holz herzustellen ist. Da es
heutzutage Baumaterialien gibt, denen man nicht ansieht, ob sie aus Kunststoff oder
Holz sind, konnte die Gestaltungsatzung hier gelockert werden. Das Ziel, nämlich
ortstypische Holztüren, die dörflich wirken, statt z.B. verglaster Aluminiumtüren, die
wohngebietstypisch wirken, kann durch die Eröffnung der Möglichkeit auch Türen aus
Material mit Wirkung wie Holz zu verwenden, erreicht werden.
Auch der Glasanteil in den Haustüren wurde in der alten GS aus obigem Grund auf 25
% begrenzt. Auch hier wurde die GS gelockert, so dass jetzt 50 % Glasanteil zugelassen
werden sollen. Dies stellt einen Kompromiss dar, der die Wünsche der Bürger aufgreift
und dabei noch mit dem Ortsbild vereinbar ist. Auf die Festsetzung einer selbständigen Anordnung der Türen, so dass nicht Tür und Fenster direkt nebeneinander
liegen, konnte ebenso unter dem Vorbehalt der Begrenzung der Maueröffnungen auf
1,26 m Breite verzichtet werden, da wie bei den Fensterformaten erst bei größeren
Breiten der Maueröffnungen Störungen des Dorfbildes zu erwarten sind.
§ 10 a Abstandsflächen bei Nebenanlagen an der Grenze
Aufgrund der seit 1.01.2007 geltenden neuen Regelungen des § 6 Abs. 11 der Landesbauordnung (BauO NRW), ist bei Nebenanlagen, die eine Dachneigung > 30 Grad
aufweisen die volle Dachhöhe in die Berechnung der mittleren Wandhöhe einzubeziehen. Dadurch sind diese Nebenanlagen i.d.R. nicht mehr wie bisher an der Grenze oder
in der Abstandsfläche eines Gebäudes zulässig, sondern müssen, wenn kein
Einverständnis des Nachbarn vorliegt, einen Mindestabstand von
Nachbargrenze einhalten.
Anl 2 DS 0021 Begründung 1.11.09.doc
-5-
3,0 m zur
Anlage 2 zur Drucksache Nr. 21
Da diese Gestaltungssatzung (GS) für den Kernbereich Löhnens eine Mindestdachneigung von 35 Grad festsetzt (vgl. § 3 i.V.m. § 7 GS) und auch der mit dieser GS
in Verbindung stehende Bebauungsplan Nr. 48 „Löhnen“ Garagenflächen mit
Mindestdachneigung von 35 Grad festsetzt, soll über den neuen § 10 a ein geringerer
Mindestabstand als 3,0 m zur Nachbargrenze, nämlich bis zu nur 0,7 m ermöglicht
werden. Dabei soll Voraussetzung sein, dass diese Nebenanlagen ansonsten die
nachbarschützenden Bedingungen des § 6 Abs. 11 BauO NRW, die für grenzständige
bzw. grenznahe Bebauung mit Dachneigung bis 30 Grad gilt, einhalten.
Über den § 10 a kann somit eine ortstypische Dachneigung und relativ grenznahe
Ausrichtung der Nebenanlagen und damit die bauhistorische Bedeutung der Ortschaft,
deren Erhaltung gerade in den Kernbereichen Löhnens auch Ziel der GS ist, gewahrt
werden.
Gleichzeitig
Benachteiligung
wird
für
eine
nicht
zulässige,
Grundstückseigentümer,
durch
sowie
die
auch
GS
ausgelöste
eine
bessere
Grundstücksausnutzung gewährleistet als es bei einem durch § 7 der GS ausgelösten
Mindestgrenzabstand von 3 m der Fall wäre. So kann den bei der Aufstellung von
Satzungen zu beachtenden Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit und der Gerechtigkeit
genüge getan werden.
Der Mindestabstand von 0,7 m zur Grenze berücksichtigt dabei eine bei dieser Breite
noch mögliche Bewirtschaftung der Abstandsfläche, die durchschnittlich sehr große
Baugrundstücksgröße in Löhnen und das Ziel, das vorhandene bauhistorische Ortsbild
durch
eine
möglichst
grenznahe
und
damit
die
einer
grenzständigen
Nebenanlagenbebauung nahekommende Baustruktur, zu wahren. Die Beachtung der
abstandsflächenrechtlichen
Schutzgüter
ist
u.a.
aufgrund
der
einzuhaltenden
Bedingungen des § 6 Abs. 11 BauO NRW für grenzständige Nebenanlagen, die auch für
die nach § 10 a grenznahen Nebenanlagen gelten sollen, gewährleistet. Dabei lassen
die 10 Grad Unterschied in der Dachneigung dieser Nebenanlagen, die zudem noch
einen Mindestabstand von 0,7 m zur Grenze hervorrufen und die bis Ende 2006 noch
ohne Bedenken an der Grenze zulässig waren, keine wesentlichen Beeinträchtigungen
abstandsflächenrechtlichen
Schutzgüter
befürchten.
Jedoch
können
über
diese
Festsetzung, die wesentlich das Ortsbild prägenden Dachneigungen, die in Löhnen
vorherrschend zwischen etwa 35 und 45 Grad liegen und von den Festsetzungen der
GS aufgegriffen wurden, für die künftige Bautätigkeit beibehalten werden. Auch die im
Bebauungsplan festgesetzten Garagenflächen, für die oft eine Mindestdachneigung von
35 Grad festgesetzt ist, können mit geringerer Einschränkung als bei einem
Mindestabstand von 3,0 m genutzt werden.
Da sich bei Nebenanlagen mit über 40 Grad Dachneigung das Dach immer
wandähnlicher darstellt und bei einer gem. § 10 a GS möglichen Dachneigung bis 40
Grad, die in der GS für den Kernbereich geforderte Mindestdachneigung von 35 Grad
zur Erhaltung des Ortsbildes bereits um 5 Grad überschritten ist, sollen insbesondere
im Interesse des Nachbarschutzes noch höhere Dachneigungen nicht mehr unter die
Vorschrift des § 10 a GS Löhnen fallen. Ein noch geringerer Abstand zur Grenze als 0,7
Anl 2 DS 0021 Begründung 1.11.09.doc
-6-
Anlage 2 zur Drucksache Nr. 21
m ließe nicht oder schwer zu pflegende, schmale Dreckecken entstehen, während sich
ein Nullabstand aus der Ermächtigung des § 86 Abs. 1 Nr. 6 BauO NRW nicht ableiten
lässt.
Ein Höchstmaß für die Abstandsfläche ist nicht erforderlich, da der o.g. Bebauungsplan
in sensiblen Bereichen bereits Garagenstandorte festsetzt, der § 10 a der GS Löhnen
eine bisher gebräuchliche, grenznahe Ausrichtung von Nebenanlagen ermöglicht und
eine
unübliche
Anordnung
von
Garagen,
verbunden
mit
einer
schlechteren
Ausnutzbarkeit des Grundstücks, eher unwahrscheinlich ist.
§§ 11 und 12 Ausnahmen
Eine generelle Ausnahmeregelung wird der Tatsache gerecht, dass eine allgemeine
Vorschrift niemals alle konkreten Besonderheiten abdecken kann. Die gestalterischen
Festsetzungen können ferner u.U. den Erfordernissen eines landwirtschaftlichen
Betriebes zuwiderlaufen oder für wirtschaftlich unzumutbar sein. Bis auf den o.g.
Leitsatz der Sichbarkeitsvoraussetzung bleiben die Ausnahmevorschriften deswegen
unverändert.
Voerde, den ......
Anl 2 DS 0021 Begründung 1.11.09.doc
-7-