Instandsetzung Mehrfamilienhaus Langgasse 96

Kanton Zürich
Baudirektion
Hochbauamt
Instandsetzung Mehrfamilienhaus
Langgasse 96, 8400 Winterthur
Planerwahl im selektiven Verfahren
Kurzbericht
18. März 2015
Hochbauamt
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Hochbauamt
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1 Einleitung
Ausgangslage
Die Liegenschaft Langgasse 96 in Winterthur befindet sich im Finanzvermögen des
Kantons Zürich und wurde im Jahre 1954 erbaut. Das Grundstück befindet sich in
unmittelbarer Nachbarschaft zur Kantonsschule Büelrain. Das Mehrfamilienhaus
wurde ursprünglich mit 12 Zweizimmerwohnungen und einem Büro im Erdgeschoss erstellt. Dieses Büro wurde später in eine Vierzimmerwohnung umgebaut.
Das Wohnhaus ist aufgrund der topographischen Lage im Längsschnitt als Splitlevel organisiert und seine Struktur ist sehr ökonomisch dimensioniert. Das Gebäude
hat einen erheblichen Instandsetzungsbedarf.
Auftrag
Die Liegenschaft soll gesamtheitlich instandgesetzt werden, wobei die Wohnungen
während der Renovation bewohnt bleiben. Als Grundlage für die Instandsetzungsarbeiten dient dabei eine Vorstudie des Architekturbüros BDE Architekten GmbH
aus Winterthur. Räumliche Anpassungen sind ausser im Erdgeschoss nicht vorgesehen. Als Kostenrahmen für die Instandsetzung sind 2.2 Mio. Franken budgetiert.
2 Verfahren
Art der Submission
Die Baudirektion Kanton Zürich, vertreten durch das Hochbauamt, veranstaltete im
Auftrag des Immobilienamtes eine Submission für die Vergabe der Planerleistungen für die Instandsetzungsmassnahmen am Mehrfamilienhaus Langgasse 96 in
Winterthur. Die Submission wurde gemäss Art. 12 lit. b der Interkantonalen Vereinbarung über das öffentliche Beschaffungswesen (IVöB) als selektives Vergabeverfahren mit Präqualifikation und anschliessender Planerauswahl durchgeführt. Gesucht wurde ein Architekturbüro, welches die Bauaufgabe mit architektonischer,
bautechnischer und organisatorischer Kompetenz durchführen und das Vorhaben
kostenbewusst projektieren und realisieren kann.
Teilnahme-
Um die Teilnahme am Verfahren bewerben konnten sich Architekturbüros aus der
Schweiz, der EU oder einem Vertragsstaat des GATT/ WTO-Übereinkommens
über das öffentliche Beschaffungswesen, soweit dieser Staat Gegenrecht gewährt.
Von der Teilnahme ausgeschlossen waren Fachleute, welche mit einem Mitglied
des Beurteilungsgremiums oder mit einem Experten nahe verwandt sind oder mit
einem solchen in beruflicher Zusammengehörigkeit stehen.
berechtigung
Präqualifikation
In der ersten Phase, einer nicht anonymen Präqualifikation, hatte das Hochbauamt
fünf geeignete Architekturbüros auszuwählen, welche anschliessend zur Planerauswahl zugelassen wurden.
Planerauswahl
Die teilnehmenden Architekturbüros hatten in der zweiten Phase anhand zweier
Aufgabenstellungen ihre Herangehensweise an die Bauaufgabe darzustellen und
im Rahmen einer Präsentation zu erläutern. Die eine Aufgabe bestand darin, ein
Terminprogramm unter besonderer Berücksichtigung der organisatorischen Aspekte und der Sanierung unter Betrieb zu erstellen, die andere verlangte Vorschläge
für die Neugestaltung der Erdgeschosswohnung. Zudem waren Offerten für die
nicht vom Hochbauamt vorgegeben Honorarparameter einzureichen.
Hochbauamt
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3 Präqualifikation
Auswahl der
Teilnehmenden
Nach der öffentlichen Ausschreibung des Planerwahlverfahrens am 7. November
2014 gingen insgesamt 43 Bewerbungen termingerecht beim Hochbauamt ein.
Sämtliche Bewerbungen waren vollständig und beurteilbar. Auf der Grundlage der
im Programm festgehaltenen Eignungskriterien wählte ein Ausschuss des Beurteilungsgremiums die nachfolgend aufgeführten fünf Architekturbüros für die Teilnahme an der 2. Phase des Planerwahlverfahrens aus:
ELSOHN FREI GmbH
Brahmsstrasse 76, 8003 Zürich
Losinger Architekten/BBB Baumanagement
Giesshübelstrasse 62 D, 8045 Zürich
BDE Architekten GmbH
Zürcherstrasse 41, 8400 Winterthur
LIIS Architektur GmbH
Uetlibergstrasse 20, 8045 Zürich
GFA Gruppe für Architektur GmbH/BGS & Partner Architekten
Ankerstrasse 3, 8004 Zürich
4 Planerauswahl
Termine
Nach der Zustellung der detaillierteren Arbeitsunterlagen an die Teilnehmenden
der 2. Phase fand am 15. Januar 2015 eine geführte Besichtigung des Objekts
statt. Die Frist für die Eingabe der Arbeiten im Hochbauamt war auf den 9. Februar 2015 festgelegt.
Vorprüfung
Die vom Hochbauamt durchgeführte Vorprüfung bezog sich hauptsächlich auf
formale Kriterien wie termingerechte Eingabe und Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen. Es konnte festgestellt werden, dass die Eingaben aller fünf Teilnehmenden rechtzeitig erfolgten und sowohl die Plandarstellungen als auch die
Honorarofferten vergleich- und beurteilbar waren und somit zur Beurteilung zugelassen werden konnten.
Beurteilung
Das Beurteilungsgremium tritt am 24. Februar 2015 vollzählig im Hochbauamt zur
Planerauswahl zusammen. Es nimmt Kenntnis von der Vorprüfung und entscheidet, dass alle Eingaben zur Beurteilung zuzulassen sind und den Verfassenden
die Entschädigung von Fr. 2‘000 inkl. MwSt. ausbezahlt werden kann.
Die fünf Architekturbüros stellen ihre Konzeptvorschläge persönlich vor und stellen
sich den Fragen des Beurteilungsgremiums. Im Anschluss an die Präsentationen
werden die Vorschläge gemäss den in den Submissionsunterlagen festgehaltenen
Kriterien beurteilt und dabei zusammenfassend wie folgt beschrieben:
Hochbauamt
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Eingabe 01
ELSOHN FREI Architekten leiten ihre Strategie für den Bauablauf wie auch den
Vorschlag für die Neugestaltung der Erdgeschosswohnung aus einer sorgfältigen
Analyse des Bestandes und der gegebenen Rahmenbedingungen her. Die Eingriffe in den einzelnen Kleinwohnungen sollen auf maximal 5 Wochen und auf die
Erneuerung der Sanitärräume beschränkt bleiben. Oberflächensanierungen in den
Wohnungen werden erst bei Mieterwechseln vorgenommen. Die Instandsetzungsarbeiten sollen im Sommer stattfinden, wobei den Bewohnern während der
Bauzeit ein Sanitärprovisorium im Freien zur Verfügung gestellt wird. Detailliert
dargestellt ist auch die vorgeschlagene Fassadensanierung mittels einer verputzten Aussendämmung und neuen Fenstern mit Rafflamellenstoren statt Jalousieläden. Ebenso pragmatisch wie die Gedanken zum Bauablauf ist der Vorschlag für
die Umgestaltung der Erdgeschosswohnung, wo mit präzisen Eingriffen eine
stimmige, heutigen Ansprüchen entsprechende Familienwohnung projektiert wird.
Die sehr sorgfältige Analyse des Bestandes und der speziellen Rahmenbedingungen bei einer Instandsetzung unter Betrieb überzeugten das Beurteilungsgremium
ebenso wie die pragmatischen, dem Gebäude angemessenen Umbau- und Instandsetzungsmassnahmen. Etwas vermisst wurde eine klare Aussage zur Gestaltung der Fassaden, welche durch den Wegfall der Jalousieläden doch eine erhebliche Veränderung erfahren. Die angebotenen Honorarparameter liegen im
Mittelfeld aller Anbieter.
Eingabe 02
Bei ihrer nicht sehr eingehenden Analyse des bestehenden Wohnhauses kommen
Losinger Architekten/BBB Baumanagement AG zum Schluss, dass das
Gebäude wenige Qualitäten aufweise und allenfalls durch einen Neubau ersetzt
werden könnte. Um die diagnostizierte fehlende Grosszügigkeit in der Erdgeschosswohnung zu erreichen, schlagen die Architekten einen tiefer greifenden
Umbau vor. Die vorgeschlagene Zonierung des Grundrisses führt zu einem sehr
hohen Anteil an Verkehrsfläche was angesichts der ohnehin engen Verhältnisse
wenig ökonomisch erscheint. Dass die Planer der anstehenden Bauaufgabe wenig
abgewinnen können, zeigt sich auch in den spärlichen Darlegungen zum Bauablauf, welche sich im Wesentlichen auf ein Terminprogramm und ein Konzept für
die Sanierung der Sanitärleitungen beschränken. Auch zur gestalterischen Aufwertung der Liegenschaft ausserhalb der Erdgeschosswohnung werden keine
Aussagen gemacht.
Das Beurteilungsgremium vermisst bei dieser Eingabe das positive Engagement
der Anbietenden. Es hätte erwartet, dass aus den zu Recht diagnostizierten Mängeln des bestehenden Gebäudes eine kohärente Strategie zu deren Behebung
abgeleitet würde, welche jedoch nicht vorliegt. Es bleibt der Eindruck, dass hier
die mehrschichtige Aufgabenstellung nicht richtig verstanden wurde. Hinsichtlich
der Honorarparameter befindet sich das Angebot im Mittelfeld aller Eingaben.
Eingabe 03
BDE Architekten attestieren dem bestehenden Wohnhaus strukturelle Qualitäten und wollen diese mit ihrem Vorschlag für eine behutsame Instandsetzung und
eine frische Farbgebung der Fassaden unterstützen. Ein auberginefarbiger
Dämmputz kontrastiert mit einem hellen Sockel und weissen Jalousieläden und
gibt so dem Gebäude ein zeitgemässes Aussehen. In den Kleinwohnungen werden lediglich die Sanitärräume erneuert, während Oberflächensanierungen erst
bei einem Mieterwechsel erfolgen sollen. Den Mietern werden während der Bauzeit im Untergeschoss provisorische Sanitärzellen zur Verfügung gestellt. Für die
Erdgeschosswohnung sehen die Architekten einen Umbau mit relativ bescheidenen Eingriffen in die Substanz vor, wobei die vorgeschlagene Raumaufteilung
aber etwas schematisch und nicht sehr attraktiv wirkt.
Hochbauamt
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Die Eingabe wie auch die Präsentation der BDE Architekten überzeugten das Beurteilungsgremium durch den feinfühligen Umgang mit dem Objekt und den ersichtlichen Willen zur Steigerung der architektonischen Qualitäten des bestehenden Wohnhauses. In den Aussagen zum Bauablauf blieben die Planer allerdings
etwas allgemein und auch der Vorschlag für den Umbau der Erdgeschosswohnung vermochte nicht vollends zu überzeugen. Die angebotenen Honorarparameter weisen die höchsten Werte im Vergleich aller Eingaben auf.
Eingabe 04
LIIS Architekten haben sich in einer umfassenden Analyse mit dem bestehenden Gebäude wie auch mit den speziellen Rahmenbedingungen des anstehenden
Bauvorhabens auseinander gesetzt. Sie wollen den Mietern während der Bauzeit
Sanitärzellen im Kellergeschoss zur Verfügung stellen und mit einem kurzen und
konzentrierten Einsatz das Haus in nur dreieinhalb Monaten instand setzen. Dabei
sollen die Sanitärräume der Kleinwohnungen erneuert und auch räumlich leicht
umgestaltet werden. Die äussere Erscheinung des Gebäudes soll sich nicht wesentlich verändern, vorgesehen ist hier eine Neugestaltung des Sockelbereichs
und der Balkone, welche wie das Treppenhaus eine optische Aufwertung durch
das Aufbringen einer Glanzfarbe erhalten sollen. Die dargestellte Umgestaltung
der Erdgeschosswohnung ist etwas schematisch und entspricht in der Typologie
weder dem Gebäude noch den Grössenverhältnissen.
Das Beurteilungsgremium ist von der eingehenden Problemanalyse sehr angetan.
Es vermisst dann allerdings eine klare Lösungsstrategie und zweifelt, ob bei der
Vielzahl und Tiefe der angedachten Eingriffe der vorgegebene Kostenrahmen eingehalten werden kann. Bei den Honorarparametern macht das Büro das günstigste Angebot aller Bewerbenden.
Eingabe 05
Die Arbeitsgemeinschaft GFA Gruppe für Architektur/BGS & Partner Architekten leitet ihren Lösungsvorschlag aus einer bauphysikalischen Analyse
und dem vorgegebenen Kostenrahmen ab. Sie gehen davon aus, dass dank Isolationsmassnahmen im Dach- und Bodenbereich auf eine Fassadendämmung und
damit auf eine Baueingabe verzichtet werden kann, was Zeit und Kosten sparen
hilft. Auch im Innern sollen die Eingriffe zurückhaltend sein, so dass die Mieter der
Kleinwohnungen für die Erneuerung der Sanitärräume jeweils nur drei Wochen
beeinträchtigt sind. In dieser Zeit werden ihnen Sanitärprovisorien im Untergeschoss und Möbelcontainer im Freien zu Verfügung gestellt. Der Vorschlag zum
Umbau der Erdgeschosswohnung ist umfassend dargestellt und enthält einige
bemerkenswerte Ideen zur Detailgestaltung; der Grundriss bleibt jedoch eher
schematisch und die Räume sind teilweise schlecht möblierbar. Bezeichnenderweise fehlt denn auch ein Möblierungsvorschlag.
Obwohl die Vorschläge zum Bauablauf sowie zur Umgestaltung der Parterrewohnung detailliert dargestellt und mit Referenzen unterlegt sind, ist das Beurteilungsgremium unsicher, ob die Planer die Probleme der Bauaufgabe richtig beurteilen.
Der Zustand des Fassadenputzes wird falsch eingeschätzt und gewisse Annahmen wie z.B. den Verzicht auf eine Baueingabe erscheinen fraglich. Das Angebot
zu den Honorarfaktoren ist vergleichsweise günstig.
Abschliessende
Wertung
Nach eingehender Prüfung und Diskussion der Angebote kommt das Beurteilungsgremium zum Schluss, dass Eingabe und Präsentation des Büros ELSOHN
FREI GmbH den in den Submissionsunterlagen formulierten Kriterien am besten
entsprechen. Auf eine Rangierung der übrigen Eingaben wird verzichtet.
Hochbauamt
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5 Würdigung
Auf der Grundlage seiner Wertung der fünf Eingaben beschliesst das Beurteilungsgremium, dass das Architekturbüro ELSOHN FREI GmbH, Zürich, mit der
Projektierung und Realisierung der Instandsetzung der Liegenschaft Langgasse 96
in Winterthur zu beauftragen ist.
Erfreut nimmt das Gremium die insgesamt hohe Qualität der eingereichten Vorschläge und Präsentationen zur Kenntnis und dankt allen Teilnehmenden für ihren
wertvollen Beitrag und ihre grösstenteils intensive Beschäftigung mit der anstehenden Bauaufgabe. Alle im Rahmen der Präqualifikation für die 2. Phase des Verfahrens ausgewählten Planer haben ihre grosse Bauerfahrung unter Beweis gestellt
und Antworten auf die aufgeworfenen Fragen präsentiert. Das Beurteilungsgremium ist sich bewusst, dass die Bauaufgabe mit den speziellen Rahmenbedingungen
komplex ist. Gleichzeitig ist es aber überzeugt, mit seiner Auswahl den geeigneten
Partner für die Planung und Realisierung des anstehenden Bauvorhabens gefunden zu haben.
Dieser Bericht wurde im Korrespondenzverfahren von allen Mitgliedern des Beurteilungsgremiums genehmigt.
Zürich, den 18. März 2015
David Vogt, Leiter Baubereich 3
Vorsitzender des Beurteilungsgremiums
Stimmberechtigte
Mitglieder des
Beurteilungsgremiums
Experten
David Vogt, Dipl. Architekt ETH SIA, Abteilungsleiter Baubereich 3, HBA (Vorsitz)
Simon Neuenschwander, Dipl. Architekt ETH HTL SIA
Stefan Schenker, Projektentwickler, Immobilienamt
Salvatore Talerico, Ressortleiter Baubereich 3, Hochbauamt
Daniel Honold-Fontana, Projektleiter, Baubereich 3, Hochbauamt
Johannes Wunderlin, Fachprojektleiter Wettbewerbe, Hochbauamt