Gestaltungskriterien
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grünSelbeck Wohnen mit der Natur Gestaltungshinweise für Bauherren und Investoren grünSelbeck Gestaltungshinweise grünSelbeck – Wohnen mit der Natur Die Lage grünSelbeck, das neue attraktive Wohngebiet in Heiligenhaus entsteht am westlichen Rand des Stadtgebietes in einem Umfeld, das sich durch gute Verkehrsanbindung und die relative Nähe zum gut erreichbaren Stadtzentrum genauso auszeichnet, wie durch die Lage unmittelbar angrenzend an ausgedehnte Freiflächen. grünSelbeck weist eine nach Süden und Westen orientierte Hanglage mit weitreichenden Blickbeziehungen auf. Wer nach grünSelbeck kommt, entscheidet im doppelten Sinne „mit Weitblick“. Der Bebauungsplan grünSelbeck entsteht in einem Teilbereich des größten Neubaugebietes der Stadt Heiligenhaus zwischen Höseler Straße und Selbecker Straße angrenzend an den Quellbereich des Selbecker Baches. Es werden hier neben dem Wohngebiet auch wichtige Wohnfolgeeinrichtungen wie ein Kindergarten und ein Nahversorgungszentrum (Baubeginn im Sommer 2008) entstehen. Ein Mischgebiet mit Wohnbebauung und nicht störendem Gewerbe schirmt die Wohnbauflächen von der Höseler Straße ab und wird durch attraktive und innovative Gebäude eine wertvolle Ergänzung des Baugebietes darstellen. Das städtebauliche Konzept Das städtebauliche Konzept von grünSelbeck greift die topographischen Gegebenheiten mit einer sich nach Südwesten öffnenden und durch „grüne Finger“ gegliederten Anordnung der Gebäude und Baufelder auf. Die innere Gliederung des Baugebietes ermöglicht die Entwicklung von Teilbereichen mit jeweils eigenem Charakter. Unterschiedliche Bauformen und Grundstücksgrößen von mindestens 350 m² werden allen Neubürgern Raum zur Entfaltung ihrer persönlichen Bedürfnisse bieten. Das städtebauliche Ziel ist die Errichtung einer zukunftsweisenden Siedlung, in der ökologische und gestalterische Belange in besonderer Weise berücksichtigt werden. Die Stadt Heiligenhaus entspricht diesem Ziel durch eine hochwertige Gestaltung des öffentlichen Raumes und setzt hinsichtlich des privaten Raumes auf das Engagement seiner neuen Bürger. 2 grünSelbeck Gestaltungshinweise Die Gebietsstruktur 3 grünSelbeck Gestaltungshinweise Der Zweck der „Gestaltungshinweise“ Ziel ist es, in den öffentlichen wie den privaten Bereichen ein hochwertig gestaltetes, offenes und freundliches Wohngebiet zu verwirklichen, in dem sich die Bewohnerinnen und Bewohner wie auch ihre Besucher wohlfühlen. Um das zu erreichen, wird die Entwicklung so gesteuert, dass die neue Ortslage eine städtebauliche und gestalterische Einheit darstellt. Die Freiheiten der architektonischen Gestaltung sollen aber nicht über das unbedingt notwendige Maß hinaus eingeschränkt werden. Architektonische Vielfalt und Individualität sind erklärte Ziele der Planung. Festsetzung im Bebauungsplan Regel ! 4 Empfehlung Zur Gewährleistung der städtebaulichen und gestalterischen Ziele dienen zuvorderst die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Um den durch die Topographie bedingten Anforderungen des Baugebietes Rechnung zu tragen, wurden im Bebauungsplan nur wenige rahmengebende Aspekte ausdrücklich festgesetzt. Dazu gehören die Lage der öffentlichen Grünflächen und die Grundanforderungen an die Gestaltung des Straßenraumes, ebenso wie die Zahl der Vollgeschosse. Die endgültige Ausbildung gestalterischer Details soll aber im Wechselspiel mit den zukünftigen Bauherren stattfinden und deren Ideen zur Architektur und Freiflächengestaltung aufnehmen. Die Gestaltungshinweise sollen Bauherren und Investoren dazu motivieren, an einer qualitätsvollen Entwicklung mitzuwirken und ihre architektonischen und gestalterischen Freiheiten so weit wie erforderlich in den Dienst der gemeinsamen Sache zu stellen. Sie enthalten Regeln und Empfehlungen ergänzend zu den zwingend einzuhaltenden Festsetzungen des Bebauungsplanes. Es ist vorgesehen, die nachfolgend formulierten Regeln privatrechtlich in den einzelnen Grundstückskaufverträgen zu verankern. Sie werden also eine vergleichbare Verbindlichkeit erlangen wie die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Demgegenüber sind die Empfehlungen nur als Vorschläge zu verstehen, ein gut gestaltetes Wohnumfeld zu schaffen, an dem sich alle erfreuen können. grünSelbeck Gestaltungshinweise Der öffentliche Raum Anforderungen Ausgangspunkt aller Gestaltungsanstrengungen ist der öffentliche Raum, also Straßen und Wege, der Spielplatz und die sonstigen Aufenthaltsbereiche. Auf diese Flächen und auf die dem öffentlichen Raum zugewandten Teile der Privatflächen richten sich die Gestaltungshinweise in erster Linie. Die Gestaltung der Straßen orientiert sich an ihrer jeweiligen Funktion: die Haupterschließungsstraße im Norden dient der Erschließung von Wohn- und Mischgebietsflächen und benötigt dementsprechend größere Querschnitte, die Sammelstraße, die das Wohngebiet von Norden nach Süden erschließt, soll durch ihrer Gestaltung als Mischverkehrsfläche die Lage in einem Wohngebiet verdeutlichen und so helfen, „sportliche“ Fahrweisen und die Nutzung als Abkürzung zu verhindern, den nachgeordneten Wohnstraßen kommt in Teilen eine erhöhte Aufenthaltsfunktion zu. Gerade Kinder sollen in den Endbereichen der Wohnstraßen sicheren Raum für unbeschwertes Spiel finden „Nachbarschaft“ soll auch im öffentlichen Raum stattfinden können. Diesen Anforderungen soll im Straßenraum durch die Verwendung wechselnder Beläge und durch ergänzende Gestaltungselemente (Sitzmauern, Hochbord etc.) Rechnung getragen werden. Alle Straßen werden umfangreich begrünt. Vorgesehen ist, den einzelnen Straßen jeweils eigene, charakteristische Baumart zuzuordnen und so ein Stück Identität zu stiften. Für Besucher stehen je 2 Wohneinheiten ein Stellplatz im öffentlichen Raum zur Verfügung, so dass eine komfortable Ausstattung mit Stellplätzen sichergestellt ist. Die Haupterschließungsstraße im Norden Die Haupterschließung von der Höseler Straße aus wird als einzige im Entwicklungsgebiet nicht gepflastert ausgeführt. Damit wird der Funktion als Hauptzufahrt des Entwicklungsgebietes (darunter auch für Teile des Mischgebietes sowie für den Kindergarten) Rechnung getragen. Beim Übergang in das eigentliche Wohngebiet fällt der Wechsel in eine 5 grünSelbeck Gestaltungshinweise gepflasterte Fahrbahn mit Bänderung aber umso deutlicher aus und macht klar: hier ändern sich Funktion und Sicherheitsanspruch. Gestalterisch fällt die Haupterschließung durch eine doppelte Baumreihe auf ihrer Nordseite auf. Zusammen mit den für eine Einfriedung der Vorgärten auf der Südseite zulässigen Materialien wird es gelingen, die Gebäude der gewerblich genutzten Flächen und das Wohngebiet harmonisch zueinander zu führen. Die Sammelstraße Die das gesamte Wohngebiet durchziehende Sammelstraße wird als Mischverkehrsfläche gestaltet. Der Straßenquerschnitt soll durch gestalterische Elemente gegliedert und in der Fahrdynamik entschärft werden. Dabei ist insbesondere an kurze Mauerabschnitte, Hochbeete, Bäume zwischen den Fahrbahnen u.ä. zu denken. Ein Baumtor am südlichen Zugang in das Wohngebiet signalisiert – vergleichbar dem Belagswechsel im Norden - die Änderung in der Funktion der Straße und sagt aus: ab hier steht die Wohnfunktion im Mittelpunkt. 6 grünSelbeck Gestaltungshinweise Der folgende beispielhafte Gestaltungsquerschnitt durch die Sammelstraße verdeutlicht bereits für eine Teilfläche mit mittlerem Gefälle, welches gestalterische Potenzial, aber auch welche gestalterische Aufgabe das Gefälle auf einigen Grundstücken mit sich bringt. 7 grünSelbeck Gestaltungshinweise Die Wohnstraßen Die Wohnstraßen sind als kurze Sackgassen geplant und festgesetzt. Die Bündelung von Stellplätzen an dafür besonders geeigneten Stellen im Eingangsbereich sorgt dafür, dass den Bereichen jeweils nahe dem Wendehammer eine besondere Aufenthaltsqualität zuwächst – eine Qualität, die sonst vielfach dem Flächenanspruch des ruhenden Verkehrs zum Opfer fällt und hier dem gefahrlosen Kinderspiel wie auch gelebter Nachbarschaft ihren Raum gibt. „Grüne Grenzen“ in Form von Hecken dienen der Raumbildung, geben dem Straßenraum seine Fassung und tragen zur Bildung eines vielfältigen und dennoch harmonischen Erscheinungsbildes bei. 8 grünSelbeck Gestaltungshinweise Die Sorgfaltszonen An der Gestaltung des Übergangs zwischen den öffentlichen und den privaten Flächen entscheidet sich die gestalterische Qualität eines Baugebietes. Erfahrungsgemäß entwickelt sich gerade in topographisch bewegtem Gelände oft eine bunte und nur selten harmonische Mischung sehr unterschiedlicher Gestaltelemente, wenn gestalterische Vorgaben und Vorschläge fehlen. Dennoch wurden für grünSelbeck nur wenige Festsetzungen getroffen, um individuelle Wünsche berücksichtigen zu können. Durch konkrete Regeln werden diese Festsetzungen nunmehr ergänzt. Unterschieden werden insbesondere hinsichtlich der Einfriedungen und der Errichtung von Stützelementen sogenannten „Sorgfaltszonen“ im Bereich der öffentichen Verkehrsstraßen und der öffentlichen Grünflächen mit Aufenthaltsfunktion. Gesonderte Regelungen betreffen vornehmlich die besonders steilen Lagen im südöstlichen Entwicklungsgebiet. 9 grünSelbeck Gestaltungshinweise Einfriedungen, Stützmauern und Böschungen Der Name grünSelbeck formuliert Ziel und Anspruch im gesamten Entwicklungsgebiet. Auf die Bildung von Nachbarschaften wird großer Wert gelegt. Daher sollen die Grenzbereiche zum öffentlichen Raum offen gestaltet und auf hohe Zäune und Hecken bewußt verzichtet werden. Dies auch zu verwirklichen, dienen die klaren Vorgaben des Bebauungsplanes zur ausschließlichen bzw. überwiegenden Verwendung von natürlichen Elementen für die Einfriedung und die Vorgartenzonen. Festsetzungen zur Vorgartengestaltung Vorgärten sind unversiegelt anzulegen und gärtnerisch zu gestalten. Davon ausgenommen sind notwendige Zuwegungen und Zufahrten. Befestigte Flächen dürfen insgesamt 50 % der Vorgartenbereiche nicht überschreiten Festsetzungen zu Einfriedungen Einfriedungen sind nur als lebende freiwachsende Hecken oder geschnittene Hecken aus heimischen Arten zulässig. Begleitend zu Heckenpflanzungen sind Zäune bis zu 1,2 m Höhe zulässig. Von diesen Festsetzungen sind Einfriedungen von Terrassen, die unmittelbar an die Wohngebäude anschließen bis zu einer Tiefe von 3,5 m ausgenommen. Regel zur Verwendung von ergänzenden Elementen bei Einfriedungen Einfriedungen aus lebenden Hecken dürfen grundsätzlich auch durch Stein- und Mauerelemente ergänzt werden, soweit diese nicht die Funktion der Einfriedung übernehmen, sondern untergeordnete gestalterische Elemente sind. In der Regel ist dies gewährleistet, wenn diese Elemente nicht mehr als 2 m lang sind. Die Materialien für ergänzene gestalterische Elemente sind mit dem Materialien des Gebäudes und gegebenenfalls erforderlicher Stützmauern abzugleichen. Es empfiehlt sich, dies frühzeitig mitzuplanen. Ausgeschlossen ist die Verwendung von solchen Elementen in den Vorgartenbereichen südlich angrenzend an die Sammelstraße. Dort sind ausschließlich Hecken als Einfriedung zulässig. ! 10 Empfehlungen zur Materialwahl von Zäunen und Sichtschutzanlagen Zäune und Sichtschutzanlagen sollten sich in Material und Farbwahl auf das Gebäude beziehen. Daher empfiehlt es sich, diese bereits bei der Planung der Fassade mitzuplanen. Natürliche Materialien tragen zum gewünschten offenen Charakter der Siedlung bei und sollten daher bevorzugt vor Stahlgitterzäunen u.ä. verwandt werden. grünSelbeck Gestaltungshinweise Die Hanglage stellt gerade im südöstlichen Teil des Neubaugebietes eine Herausforderung dar, die ergänzender verbindlicher Regelungen bedarf. Zu vermeiden ist das Entstehen einer durchgehenden „Stadtmauer“, bestehend aus Gebäuden, Garagen und Stützmauern. Die Vorgartenbereiche sollen im gesamten Gebiet als optische Erweiterungen der öffentlichen Straßenräume erfahrbar bleiben. Daher werden folgende Regelungen getroffen: Regeln zur Geländemodellierung Innerhalb einer 3 m breiten Vorgartenzone (gemessen von der hinteren Bordsteinkante der öffentlichen Verkehrsflächen) sind Geländemodellierungen nur so weit zulässig, dass das Gelände in der Vorgartenzone nicht mehr als 1 m über dem Niveau der Straße liegt. Erst mehr als 3 m entfernt von der Verkehrsfläche ist ein weiteres Stützelement zulässig. Alle Stützelemente gemeinsam dürfen nicht mehr als 2 m über das Straßennivau herausragen. Regeln zur Materialwahl bei Stützmauern Grundstücksübergreifende aneinanderstoßende Stützmauern oder Einfriedungsmauern sowie hintereinander gestaffelte Stützmauern auf einem Grundstück müssen hinsichtlich Material und Farbgestaltung gleich sein. Zulässig ist lagenhaftes, durch Fugen strukturiertes Voll- und Verblendmauerwerk (z.B. Trockenmauern) - Steine mit maximal 80 cm Länge und 30 cm Höhe. Nicht zulässig sind glänzende oder glasierte Materialien, Marmor- oder Keramikplatten, Sichtoder Waschbeton und Hangflorsteine/Pflanzsteine. Die Regelung zur Geländemodellierung wird durch die folgende Abbildung verdeutlicht. Anregungen zum konkreten Umgang mit den sich aus der Regel ergebenden Konsequenzen geben die folgenden Schnitte durch das Baugebiet an seinen steilsten Lagen. 11 grünSelbeck Gestaltungshinweise 12 grünSelbeck Gestaltungshinweise Dachbegrünung Die Dachbegrünung stellt gerade in Hanglagen eine gute Möglichkeit dar, Siedlungsflächen in die Landschaft einzufügen. Gut ausgeführt steigern begrünte Dächer zudem die Wohnqualität ganz erheblich. Es sind zwei Formen der Dachbegrünung zu unterscheiden: die intensive und die extensive. Die extensive Dachbegrünung ist bereits mit einem dünnen Substrataufbau von wenigen Zentimetern Stärke einfach und kostengünstig umsetzbar. Dachbegrünung hat viele Vorteile: sie verlängert die Lebensdauer von Dacheindeckungen sie verringert und puffert den Regenwasserabfluss in den Kanal und entlastet so Naturhaushalt und öffentliche Haushalte sie bindet Staub, dämpft Lärm und verbessert das Mikroklima sie verringert die Gebäudeaufheizung im Sommer und die Auskühlung im Winter Festsetzungen zur Dachbegrünung Die Flachdächer von Garagen und Carports sowie für eingeschossige Anbauten sind mindestens extensiv zu begrünen. Die Mindeststärke der Drän-, Filter- und Vegetationstragschicht beträgt 6 cm. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten. ! Empfehlungen zur Dachbegrünung Wegen der vielen Vorteile der Dachbegrünung wird allen Bauinteressenten empfohlen, auch für weitere Teile der Dachflächen eine Begrünung vorzusehen. Fassadenbegrünung Vergleichbar der Dachbegrünung wirkt auch eine Fassadenbegrünung positiv auf die Wohnqualität und stellt eine wirksame und kostengünstige Maßnahme zur landschaftlichen Einbindung des Baugebietes dar. Ein Bedarf an einer speziellen Regelung wird angesichts des Gefälles für Garagen gesehen, die deutlich aus dem Gelände herausragen. Hier wird folgende Regelung getroffen: 13 grünSelbeck Gestaltungshinweise Regeln zur Fassadenbegrünung von Nebenanlagen Öffnungslose Fassaden von Garagen und sonstigen Nebenanlagen, die mehr als 2,7 m über das Umgebungsgelände hinausragen, sind flächig zu begrünen. Folgende Pflanzen werden beispielhaft zur Begrünung empfohlen: Clematis, Knöterich, Blauregen, Wilder Wein, Efeu, Passionsblume. ! Empfehlungen zur Fassadenbegrünung Wegen der vielen Vorteile wird allen Bauinteressenten empfohlen, Giebelwände, die einen Fensteranteil von weniger als 20 % aufweisen zu begrünen. Nebenanlagen und sonstige befestigte Flächen Auch Nebengebäude prägen das Gesamtbild des Wohngebietes wesentlich mit. Deshalb dürfen sie nur in bestimmten Bereichen des Grundstücks gebaut werden. Sie sollen in ihrer Gestaltung an die Häuser angepasst werden. Große Nebengebäude vertragen sich nicht mit den gestalterischen Zielen des Bebauungsplanes, der daher auch keine solchen Flächen festsetzt. Festsetzungen zur Begrünung von Müllbehältern Boxen zur Unterbringung von Müllbehältern sind zu begrünen. Festsetzungen zur Zulässigkeit von Nebenanlagen Stellplätze, Carports und Garagen sind außerhalb der überbaubaren Grundstückflächen sowie der für Nebenanlagen festgesetzten Flächen nicht zulässig. Festsetzungen zur Befestigung Soweit wasserrechtliche Belange nicht entgegenstehen, sind offene Stellplätze so herzustellen, dass eine Versickerung von Oberflächenwasser gewährleistet ist. Dabei darf ein Abflußbeiwert von 0,5 nicht überschritten werden. Die Anforderung ist zum Beispiel durch offenporiges Pflaster oder Pflaster mit breiterer Fuge und einen entsprechenden Unterbau sicherzustellen. Empfehlungen zur Gestaltung von Nebenanlagen ! 14 Nebenanlagen sollten bereits im Entwurf mitgeplant und auf die Gestaltung des Gebäudes abgestimmt werden. Müllgebinde sind auf dem Grundstück so zu positionieren, dass sie vor Einblick aus dem öffentlichen Raum geschützt werden. grünSelbeck Gestaltungshinweise Die Gebäude Um ein harmonisches Erscheinungsbild zu gewährleisten, sieht der Bebauungsplan besondere Gestaltungsregeln für die zu verwendenden Hauptmaterialien für Gebäudefassaden vor. Danach sind grundsätzlich Putz-, Sicht- und Verblendmauerwerk möglich. Andere Fassadenmaterialien sind zulässig, wenn sie sich der Gestaltung der Hauptfassaden unterordnen. Zur Gewährleistung eines einheitlichen Gestaltungsrahmens sieht der Bebauungsplan außerdem Festsetzungen zur Dachneigung (mit Ausnahme von Pultdächern) und der Ausgestaltung der Dachflächen (Dachaufbauten und –einschnitte) vor. Festsetzungen zum Material von Fassaden Fassaden sind grundsätzlich als Putzfassaden beziehungsweise mit Verblend- oder Sichtschutzmauerwerk als Hauptmaterialien auszuführen. Ausnahmen sind unter der Vorraussetzung zulässig, dass städtebaulich zusammenhängende Baugruppen einheitlich mit anderen Materialien ausgeführt werden. Andersartige Fassadenteile sind erlaubt, wenn sie sich dem Baukörper gestalterisch unterordnen. Für Doppelhäuser sind einheitliche Fassadenmaterialien zu verwenden. Gestalterische Festsetzungen zu Dächern Für die Hauptbaukörper sind – mit Ausnahme von Gebäuden mit Pultdächern von 8° bis 15° – nur geneigte Dächer mit einer Dachneigung zwischen 35° und 45 ° zulässig. Bei der Eindeckung der geneigten Dächer sind nur schwarze/anthrazitfarbene oder braune/rotbraune, nicht glänzende Materialien zulässig. Baulich zusammenhängende Hauptbaukörper sind mit der gleichen Dachneigung und Hauptfirstrichtung auszuführen. Wird an ein bestehende Wohngebäude angebaut, so ist dessen Dachform und –neigung zu übernehmen. Eingeschossige Anbauten, Garagen und überdachte Stellplätze können auch mit einem Flachdach ausgeführt werden. Die Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Dachaufbauten oder Dacheinschnitte sind zulässig, allerdings je Hausseite nur in einer Form (Gaube oder Einschnitt). Brüstungen von Gauben und Einschnitten sind in der Dachschräge unterzubringen. Empfehlungen zur Gestaltung von Fassaden ! Es wird empfohlen, die Fassaden so wie regional verbreitet hell zu verputzen. Kombinationen mit anderen Werkstoffen wie Holz oder Klinker sind möglich. Dabei sollten bei diesen Fassadenmaterialien helle Farben gewählt werden. Glänzende, stark reflektierende Materialien, mit Ausnahme von Glas für Fenster und Türen, sollten wegen möglicher Spiegelungen in die freie Landschaft keine Anwendung finden. 15 grünSelbeck Gestaltungshinweise Empfehlungen zur Gestaltung von Gauben und Dacheinschnitten ! Dachgauben und Dacheinschnitte sollen in ihrer Einzel- oder Gesamtlänge max. 2/3 der Fassadenlänge nicht überschreiten, wobei ein Abstand von mind. 1 m von den Giebeltrennwänden einer Einheit und der Giebelseite des Hauptbaukörpers eingehalten werden soll. Die Ansichtsflächen von Gauben sind Vollflächig als Fenster auszuführen. Dachgauben zur Wohnflächenerweiterung und mit geringem Fensterflächenanteil sind nicht erwünscht. Empfehlungen zu Antennenanlagen ! Parabolantennen sollten, soweit technisch möglich, auf der der Landschaft abgewandten Seite des Hauses angebracht werden und die Antennenoberkante sollte unbedingt unterhalb der Firstlinie des Daches liegen. Parabolantennen sind in Ihrer Farbigkeit den unmittelbar angrenzenden Gebäudeteilen anzupassen. Für mehrere aneinander angrenzende Gebäude wird eine Gemeinschaftsantenne empfohlen. Grundsätzlich wird darauf hingewiesen, dass im Baugebiet der Fernsehempfang mit mehr als 30 Sendern über einen DVBTReceiver möglich ist, so dass sich eine Überdach- Antenne erübrigt. 16
