Kattenberg II
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BEGRÜNDUNG zum Bebauungsplan der Stadt Goslar Nr. 173 „Kattenberg II“ sowie Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 18.2 „Bahnhof II“ Stand: 11.05.2016 § 3 (2) und 4 (2) BauGB Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 173 „Kattenberg II“ Begründung Rechtliche Grundlagen.............................................................................................................3 1. Planungsanlass und Ziele ....................................................................................................3 1.1 Anlass der Planung.....................................................................................................3 1.2 Geltungsbereich und Bestandssituation...................................................................3 1.3 Bisheriger Rechtszustand ..........................................................................................4 1.4 Verfahren/Verfahrensablauf .......................................................................................4 2 Planungsinhalt ............................................................................................................5 2.1 Art der baulichen Nutzung..........................................................................................5 2.2 Maß der baulichen Nutzung .......................................................................................5 2.3 Bauweise .....................................................................................................................5 2.4 Verkehrsfläche ............................................................................................................6 2.5 Grünordnung ...............................................................................................................6 2.6 Kompensationsmaßnahmen nach Waldrecht ...........................................................7 2.7 Schallimmissionen......................................................................................................7 2.8 Ver- und Entsorgungsanlagen ...................................................................................7 2.9 Hinweise ......................................................................................................................7 2.10 Sonstiges.....................................................................................................................8 2.11 Örtliche Bauvorschrift ................................................................................................9 3 Ordnungsmaßnahmen ................................................................................................9 4 Städtebauliche Daten..................................................................................................9 5 Kosten und Finanzierung, Kostenumlage .................................................................9 -2- -2- Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 173 „Kattenberg II“ Begründung -3- Rechtliche Grundlagen - Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. November 2015 (BGBl. I S. 1722) geändert worden ist. - Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 133) zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548). - Planzeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) Neuer Titel: Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung – PlanZV) - Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), in Kraft getreten am 01.03.2010, ), zuletzt geändert durch Art. 4 Abs. 100 G v. 07.08.2013 (BGBL. I S. 3154) - Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz (NDSchG) vom 30. Mai 1978 (Nds. GVBl. S. 517) geändert durch Artikel 1 des Gesetzes zur Umsetzung der Verwaltungsmodernisierung im Geschäftsbereich des Ministeriums für Wissenschaft und Kultur vom 26. Mai 2011 (Nds. GVBl. S. 415) - Niedersächsische Bauordnung (NBauO) in der Fassung vom 10. Februar 2003 (Nds. GVBl. S. 89), geänd. durch Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2014 (Nds.GVBl.S.206) 1. Planungsanlass und Ziele 1.1 Anlass der Planung Die Fläche ist seit einigen Jahrzehnten unbebaut und soll wieder einer Nutzung zugeführt werden. Die ehemalige Nutzung der heutigen Brache war eine Stadthalle. Die bisherige Planung eines Hotels wird auf diesem Grundstück nicht weiter verfolgt. Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans „Kattenberg II“ soll diese zentrumsnahe Fläche für eine Wohnnutzung überplant und der alte Bebauungsplan aufgehoben werden. Die Fläche ist laut dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Goslar (ISEK 2025, Fläche 7, S. 227) für eine hochwertige Nutzung mit Stadtvillen unter Erhaltung des Parkcharakters zu entwickeln. Das vorliegende Konzept des Bebauungsplans sieht eine durchmischte Nutzerstruktur vor. Daher werden unterschiedliche Bebauungstypologien wie Stadthäuser und wenige Reihenhäuser vorgesehen. Goslar hat einen Einpendlerüberschuss. Mit der Planung von Wohngebäuden soll daher die Nähe zwischen Wohnen und Arbeiten unterstützt und somit ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet sowie die Vereinbarkeit von Familie und Beruf gefördert werden. Auch für Senioren soll zentrumsnah altengerechtes Wohnen ermöglicht werden. 1.2 Geltungsbereich und Bestandssituation Der Bebauungsplan befindet sich nördlich des Bahnhofs und östlich des bewaldeten Hügels „Kattenberg“ in zentrumsnaher Lage im Stadtteil Georgenberg. Im Norden wird das Gebiet durch die Straße „Lampestraße“, im Osten durch die Straße „Wachtelpforte“ und im Süden durch den Stadtgarten mit der Minigolfanlage begrenzt. Östlich der Wachtelpforte befinden sich eine Sporthalle, Seniorenresidenz sowie neue Stadthäuser. Im Norden sind -3- Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 173 „Kattenberg II“ Begründung -4- Ein- und Zweifamilienhäuser. Die Fläche ist seit Jahrzehnten unbebaut und hat in Teilen einen Bestand an Pionierbäumen, in anderen Teilen parkartigen Baumbestand. Auf dem Gelände befinden sich Altlasten der ehemaligen Stadthalle und das Fundament des Gebäudes liegt noch auf dem Grundstück. In der Mitte des Grundstücks tritt das Fundament an die Erdoberfläche. Der Aufhebungsbereich umfasst Teilflächen der Flurstücke 86/2, 86/3, 97/2 und 97/3 im Flur 1 der Gemarkung Jerstedt. Diese Flächen sind die Ausgleichsmaßnahmen des bisher rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 18.2 für eine Hotelnutzung. Die Ausgleichsmaßnahmen sind nicht erforderlich und werden für andere Planungen zur Verfügung gestellt. Für die neue Planung werden die Flächen für Naturschutzmaßnahmen nicht benötigt, da das beschleunigte Verfahren gewählt wird und gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB Eingriffe als vor der planerischen Entscheidung erfolgt gelten oder zulässig waren. Der Großteil der Ausgleichsfläche auf dem Flurstück 97/3 wird als Kompensationsfläche für Maßnahmen nach Waldrecht verwendet. 1.3 Bisheriger Rechtszustand Bebauungsplan Der Geltungsbereich wird vom rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 18.2 „Bahnhof II“ erfasst. Dieser setzt eine Hotelnutzung fest. Der bestehende Bebauungsplan wird mit der Bekanntmachung des Bebauungsplans Nr. 173 „Kattenberg II“ aufgehoben. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan stellt die tatsächlichen oder beabsichtigten Nutzungen im Stadtgebiet von Goslar im Maßstab 1:5000 dar. Der gültige Flächennutzungsplan der Stadt Goslar weist für den Geltungsbereich „Sondergebiet Hotel“ aus. Der Flächennutzungsplan wird im Rahmen des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB im Wege der Berichtigung angepasst. 1.4 Verfahren/Verfahrensablauf Das Bauleitplanverfahren wird gem. § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Umweltbericht durchgeführt, da eine Konversionsfläche als Maßnahme der Innenentwicklung überplant wird. Die Stadt Goslar hat sich auf Grund der großen Bedeutung des Planungsgebiets und des zu erwartenden öffentlichen Interesses dennoch dazu entschieden, ein zweistufiges Verfahren durchzuführen. Die Belange des Naturschutzes sind Bestandteil der Abwägung. Aufstellungsbeschluss Der Aufstellungsbeschluss (SV 2014/386) wurde vom Verwaltungsausschuss der Stadt Goslar in seiner Sitzung am 20.01.2015 beschlossen. Beteiligungsverfahren § 3 (1), § 4 (1) BauGB Das Beteiligungsverfahren gem. § 3 Abs. 1 hat im Zeitraum vom 22.01.2015 bis einschließlich 26.02.2015 stattgefunden. Das Beteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 1 BauGB hat im Zeitraum vom 21.01.2015 bis 26.02.2015 stattgefunden. Beteiligungsverfahren § 3 (2), § 4 (2) BauGB Das Beteiligungsverfahren gem. § 3 (2) BauGB hat im Zeitraum vom xx bis einschl. xx stattgefunden. Das Beteiligungsverfahren gem. § 4 (2) BauGB hat im Zeitraum vom xx bis einschl. xx stattgefunden. -4- Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 173 „Kattenberg II“ Begründung -5- 2 Planungsinhalt Die steuernden städtebaulichen Werte wie z.B. Art der Nutzung, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Anzahl der Vollgeschosse sind entsprechend der Bebauungstypologie und mit dem Ziel der Erhaltung und Schaffung eines Parkcharakters festgesetzt worden. Das Konzept sieht eine private Grünfläche im Südwesten als Übergangsbereich zwischen Stadtgarten und Kattenberg sowie in der Mitte des Grundstücks eine Grünachse von Süd nach Nord vor. 2.1 Art der baulichen Nutzung Als „Art der baulichen Nutzung“ wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt. Somit dient das Gebiet vorwiegend dem Wohnen. Zugleich sind gebietsversorgende Betriebe und ausnahmsweise nicht störendes Gewerbe nach dem Prinzip der „Stadt der kurzen Wege“ und einer Nutzungsdurchmischung zulässig. Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie mit einem hochwertigen Wohnen nicht vereinbar sind. Aufladestationen für Elektrofahrzeuge bleiben zulässig, um eine klimaschonende Mobilität zu unterstützen. 2.2 Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Vollgeschosse Das Maß der baulichen Nutzung wurde gegenüber dem ersten Entwurf erhöht, um eine größere Ausnutzung des Grundstücks zu sichern. Zugleich wird der „Parkcharakter“ des Gebiets durch die Festsetzung von privaten Grünflächen und Anpflanzungsflächen gefördert. Die GRZ beträgt 0,4. Für die Erschließungswege sowie Stellplätze ist mit der vom Investor angestrebten Planung eine höhere erweiterte GRZ von 0,7 gemäß § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO erforderlich. Diese höhere GRZ ist mit den Planungszielen vereinbar, da durch die Grünfestsetzungen der Parkcharakter des Gebiets erhalten bleibt. Zudem reduziert sich die Wohnbaufläche gegenüber dem ersten Entwurf durch die festgesetzte private Grünfläche. Die Geschossflächenzahl für den südlichen Bereich beträgt 0,8 (WA 2) und für nördlichen Bereich 1,2 (WA 1). Diese Festsetzung entspricht den zulässigen Vollgeschossen von zwei bzw. drei Vollgeschossen. Durch diese Festsetzungen steigt die Gebäudehöhe vom Stadtgarten nach Norden an. Dadurch kann (in den oberen Geschossen) vielen BewohnerInnen der Blick nach Süden auf den Stadtgarten sowie den Rammelsberg ermöglicht werden und es ergibt sich ein abgestimmtes, harmonisches Ortsbild zum Stadtgarten. Dieses Ziel wird auch durch die leicht versetzten Baufenster unterstützt. Die maximale Ausnutzung der Vollgeschosse ermöglicht Stadthäuser mit drei Vollgeschossen und einem Penthaus. Dies entspricht den Gebäudehöhen der an der Wachtelpforte errichteten Stadthäuser des Bebauungsplans Nr. 119 „Stadtgarten II“. Baufenster Die Baufenster sind so ausgelegt, dass genügend Abstand zu den Verkehrs- und Grünflächen vorhanden ist. Zur Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ist die Baugrenze versetzt um ein „Mäandrieren“ der Gebäude zu ermöglichen und zugleich die Anpflanzfläche ausreichend groß ausgestalten zu können. Zusätzlich werden Abstände zu vorhandenen Bäumen festgesetzt um deren Entwicklung nicht übermäßig zu beeinträchtigen. In Nord- Südrichtung werden zusammenhängende Baufenster festgesetzt um eine Flexibilität der Gebäudestellungen zu ermöglichen. Durch die Festsetzung der offenen Bauweise werden lange, zusammenhängende Gebäudestrukturen vermieden. 2.3 Bauweise Im Wohngebiet ist eine offene Bauweise festgesetzt. Mit dieser aufgelockerten Bebauungsstruktur soll qualitätsvolles Wohnen gesichert werden. Hausgruppen bis 50 m Breite sind in der offenen Bauweise zulässig. -5- Stadt Goslar 2.4 Bebauungsplan Nr. 173 „Kattenberg II“ Begründung -6- Verkehrsfläche Entlang der Wachtelpforte soll die Baumallee erhalten bleiben, sodass von dieser Seite keine Erschließung möglich ist und entsprechende Abstände zur Baumallee einzuhalten sind. Durch die festgesetzte Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sind die im östlichen Bereich gelegenen Grundstücke vorzugsweise vom Norden zu erschließen. Im Süden kann die Fläche zwischen der Fläche für Versorgungsanlagen und der Allee für eine Erschließungsstraße genutzt werden. Dadurch ist der südlichste Baum der Allee zu fällen, welcher durch zwei neu anzupflanzende Alleebäume ersetzt wird. Die westlichen Grundstücke sind entweder vom Norden oder vom Westen zu erschließen, da die im Süden die private Grünfläche festgesetzt ist. Mit dieser Erschließung wird weder die Allee noch die repräsentative Südseite wesentlich beeinträchtigt. Im Süden wird die Verkehrsfläche für einen Fußweg erweitert. Durch das Gebiet werden zwei Wegrechte eingeräumt: In Ost- Westrichtung eine Verbindung von der Bushaltestelle und dem Wegrecht des gegenüberliegenden Baugebiets „Stadtgarten“ zum Landschaftsschutzgebiet „Kattenberg“. In Süd- Nordrichtung wird ein Wegerecht vom Stadtgarten durch die private Grünfläche und Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern zur Lampestraße festgesetzt. Ruhender Verkehr Im Planungsgebiet sind keine neuen öffentlichen Parkplätze für Pkw vorgesehen, da das Parkplatzangebot ausreicht. Ansonsten soll der Stellplatzbedarf durch private Parkplätze gedeckt werden. Bei den Hausgruppen kann der Stellplatzbedarf auf den Grundstücken im direkten Anschluss an das Gebäude oder an anderer Stelle gedeckt werden. Bei den Stadthäusern entsteht auf Grund der umfangreichen Wohneinheiten ein deutlich höherer Stellplatzbedarf, der durch gesammelte Stellplätze (z. B. Tiefgarage, Carporthof) flächeneffizient gedeckt werden soll. Der Standort fördert die Stadt der kurzen Wege, sodass über das übliche Maß hinaus keine umfänglichen Pkw-Stellplätze als erforderlich erachtet werden. 2.5 Grünordnung Fläche zur Bindung und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§9(1) Nr. 25b BauGB) Die Baumallee entlang der Wachtelpforte ist ein geschützter Landschaftsbestandteil wird daher im Bebauungsplan nachrichtlich übernommen und planungsrechtlich gesichert. Mit dieser Festsetzung bleibt der wertvolle Baumbestand sowie die vom Stadtgarten ausgehende Baum- und Wegstruktur im Planungsgebiet weiter erhalten. Der südwestlichste Baum der Allee wird nicht gesichert um östlich der Trafostation eine Zuwegung zum Grundstück zu ermöglichen. Ergänzend werden im Planungsgebiet fünf wertvolle Bäume im Südwesten der Fläche gesichert. Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB). Für die während der frühzeitigen Beteiligung festgesetzten Bäume werden im Südosten ersatzweise zwei Bäume festgesetzt. In der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern werden weitere Bäume für die Erhaltung eines Parkcharakters festgesetzt. Die Standorte der Bäume dürfen abweichen. Für den entfallenden Baum in der geschützten Allee werden zwei neu zu pflanzende Bäume auf der Ostseite der Allee festgesetzt. Anzupflanzen sind nur heimische Laubbäume. -6- Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 173 „Kattenberg II“ Begründung -7- Offene Pkw- Stellplätze sind mit 1,00 m hohen Hecken zu umpflanzen. Ebenso sind Grundstückseinfriedungen mit Hecken vorzunehmen. Die Heckenpflanzungen dienen dazu den Parkcharakter zu fördern, Flächen (Stellplätze, Privatgärten) voneinander abzugrenzen und das Quartier zu durchgrünen. Heimische Arten werden festgesetzt. Klarstellend wird zur öffentlichen Grünfläche mit dem geschützten Landschaftsbestandteil „Allee“ festgehalten, dass diese Fläche nicht bebaut, beparkt, überfahren oder anderweitig bodenverdichtet werden darf. Ausgenommen davon ist die Fußwegführung, Feuerwehrzuwegungen gemäß § 1 Abs. 1 DVNBauO und eine Feuerwehrzufahrt durch die Allee sowie die Fußwegverbindung zum Kattenberg sofern die Bäume der Allee nicht beeinträchtigt werden. Diese Wegeverbindungen sind mit einer wassergebundenen Decke auszuführen. Die Zufahrt ist so zu sichern, dass diese nur im Brandfall benutzt wird. 2.6 Kompensationsmaßnahmen nach Waldrecht Ein Forstliches Gutachten zur Waldumwandlung wurde zur Waldbewertung und des Bedarfs an Kompensationsflächen erstellt. Demnach sind 5090 m² der geplanten Wohnbaufläche als Wald einzustufen und eine Kompensationsfläche von 5580 m² herzustellen. Das Flurstück 97/3 aus Flur 1, Gemarkung Jerstedt umfasst 6580 m². Dieses wird dem Bebauungsplan für Kompensationsmaßnahmen nach Waldrecht zugeordnet. 2.7 Schallimmissionen Mit diesem Bebauungsplan werden keine Maßnahmen oder Veränderungen ausgelöst, die eine Neubetrachtung der zulässigen Pegelwerte erfordern. Nach Westen ist das Planungsgebiet durch den Kattenberg von Immissionen abgeschirmt. Die Immissionen von dem westlich befindlichen Gewerbegebiet beeinträchtigen somit das Wohngebiet nicht wesentlich. Im Osten grenzt das Gebiet an die Straße „Wachtelpforte“, von der Verkehrsemissionen ausgehen sowie östlich davon eine Sporthalle und Gaststätte. Im Süden befindet sich im Stadtgarten eine Minigolfanlage. Die im Norden befindliche Straße „Lampestraße“ hat ein geringes Verkehrsaufkommen mit entsprechend geringen Emissionen. Auch mit der Entwicklung des Baugebiets sind keine Überschreitungen von Lärmgrenzwerten zu erwarten. 2.8 Ver- und Entsorgungsanlagen Die Ausweisung der zusätzlichen Wohnfläche erfordert eine innere Erschließung des Gebiets. Die Planung löst keine öffentlichen Infrastrukturmaßnahmen aus. Die vorhandenen Leitungen im Südosten des Grundstücks werden durch ein Leitungsrecht für die örtlichen Versorger gesichert. Auf dem Gelände sind Regenwasserrückhaltungen vorzusehen. 2.9 Hinweise Bodenplanungsgebiet Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt im Teilgebiet 3 der Verordnung über das „Bodenplanungsgebiet Harz im Landkreis Goslar“. Die BPG-VO ist am 01.10.2001 (zuletzt geändert am 30.06.2010) in Kraft getreten. Im Sinne des Vorsorgegedankens wird der Bebauungsplan (Geltungsbereich) mit dem Planzeichen „BP“ (Bodenplanungsgebiet) nach § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB gekennzeichnet. Zudem wird nach § 9 Abs. 6 BauGB als Hinweis folgende nachrichtliche Übernahme in den Bebauungsplantext aufgenommen: „Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt im Teilgebiet 3 der Verordnung über das Bodenplanungsgebiet Harz im Landkreis Goslar". -7- Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 173 „Kattenberg II“ Begründung -8- Im Vorfeld der Planung wurden 12 Mischproben des Bodens entnommen. Die stark belastete Probe 12 wird entfernt. Die übrigen Proben zeigen Belastungswerte auf, die deutlich unter den angenommenen Werten für das Teilgebiet 3 nach BPG-VO liegen. Die Regelungen zum Bodenschutz (BPG-VO) sowie der § 8 Bodenmanagement sind beim Umgang mit Bodenmaterial und Bodenbewegungen zu beachten. Ausführliche Informationen werden durch die Fachgruppe Bodenschutz im Fachdienst Umwelt des Landkreises Goslar mitgeteilt. Erdfallgebiet Die Baugrundverhältnisse wurde durch das Ingenieurbüro Gauglitz 2013 untersucht. Im westlichen Bereich der Fläche der Goslarhalle wurde auf einen 14-16 m breiten Streifen der Baugrund mit mittlerem Muschelkalk der Gefährdungskategorie 3 zugeordnet. Der übrige, östlich anschließende Bereich (59-64 m breit) mit oberen Muschelkalk wurde der Gefährdungskategorie 1 zugeordnet. Bei der Gefährdungskategorie 1 besteht praktisch keine Erdfallgefahr. Für den Bereich der Gefährdungskategorie 3 sind besondere Sicherungsmaßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich. Artenschutz Bei Rodungen ist der Artenschutz zu beachten. Die Beseitigung von Gehölzen sollte in der Zeit von Oktober bis Ende Februar erfolgen. Brandschutz Für die Erreichbarkeit der Gebäude durch die Feuerwehr werden Zuwegungen durch die Allee zugelassen. Auf die Richtlinie für die Flächen für die Feuerwehr wird hingewiesen. Als Löschwasserversorgung sind mindestens 96 cbm / h im Umkreis von 300m bereitzuhalten. 2.10 Sonstiges Klimaschutz Nach § 1a Abs. 5 BauGB und § 1 Abs. 5 Satz 2 BauGB soll den Erfordernissen des Klimaschutzes sowohl durch Maßnahmen die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche Maßnahmen, die der Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. Im Bebauungsplan erfolgen keine Festsetzungen bezüglich „Klimaschutz“, weil die Kennzahlen bezüglich „Wärmeschutz / Klimaschutz“ stetig wachsen und ein Bebauungsplan nicht ständig angepasst wird. Ein Bebauungsplan kann der „schnellen“ Entwicklung bez. „Klimaschutzmaßnahmen“ nicht mithalten. Außerdem greift bei Baumaßnahmen die jeweils aktuellste „Energiesparverordnung“ (EnEV) sowie das „Erneuerbare Energiegesetz“ (EEG) als Gesetzesgrundlage. Aufgrund der Nutzungsart ist eine bestimmte Wärmeanforderung für ein Bauwerk festgelegt und ein Nachweis bei der Baugenehmigung notwendig. Als Maßnahme des Klimaschutzes wird innenstadtnahes Wohnen gefördert. Auf Grund zu erwartenden kurzen Wege sinkt der durch Mobilität verursachte CO²-Ausstoß gegenüber vorherigen Wohnstandorten. Soweit städtebaulich vertretbar, können auf den Dachflächen aufgeständerte Photovoltaikanlagen errichtet werden. Die Gebäude sollten möglichst kompakt mit wenigen Außenflächen konzipiert werden, um den Heiz- und Dämmaufwand gering zu halten. Die Stadt Goslar will die Errichtung von Kraft-Wärme Kopplung fördern. Zur Erhöhung des Grünanteils und Verbesserung des Mikroklimas können die Dachflächen begrünt werden. Ansonsten ist durch die Nähe zum Kattenberg, den festgesetzten hellen Fassaden und genügend Freiflächen im Planungsgebiet keine baulich bedingte Überhitzung an heißen Tagen zu erwarten. -8- Stadt Goslar Bebauungsplan Nr. 173 „Kattenberg II“ Begründung -9- Vorrang der Innenentwicklung Mit Grund und Boden ist sparsam umzugehen. Im Rahmen der 96. Änderung des Flächennutzungsplans wurden einige Flächen herausgenommen. Die Flächen des Bebauungsplans sind im Flächennutzungsplan bereits ausgewiesen. Das Planungsgebiet ist eine Konversionsfläche und somit dient die Planung der Innenentwicklung. Mit der Planung soll eine effiziente Bodennutzung erfolgen, die zugleich an den lokalen Bedarf orientiert ist. 2.11 Örtliche Bauvorschrift Mit der Örtlichen Bauvorschrift (ÖBV) soll ein attraktiver Wohnstandort sowie ein abgestimmtes Ortsbild am Stadtgarten zwischen Wachtelpforte und Kattenberg sichergestellt werden. Dachformen und Dachgestaltung Für ein einheitliches und zeitgemäßes Ortsbild werden nur Flachdächer zugelassen. Dies entspricht auch der Bebauung mit Stadthäusern der östlichen Seite an der Wachtelpforte. Dachbegrünungen (mit Dachterrassen), Photovoltaik und Solarthermie werden zugelassen, wenn sie sich gestalterisch unterordnen und somit für das Ortsbild verträglich sind. Carports sind mit einem Gründach auszuführen. Fassadenfarben Nur helle Fassaden sind im Gebiet zulässig. Dadurch wird ein einheitliches, harmonisches Bild der Siedlung sichergestellt. Zur Gliederung und näheren Gestaltung der Gebäude dürfen 30% der Fassadenfläche mit dunkleren Farbtönen gestaltet werden. Einfriedungen Zur Erhaltung des Parkcharakters sind nur pflanzliche Einfriedungen zulässig. Auf der Innenseite, das heißt der Gebäude zugewandten Seite dürfen nicht störende Zäune errichtet werden. Nicht störende sind Zäune, die nicht die Hecken überragen, von außen (im Sommer) nicht sichtbar sind und in ihrer Farb- und Materialwahl der Umgebung angepasst sind. 3 Ordnungsmaßnahmen Die Fläche befindet sich im Besitz der Stadt Goslar. Mit der Vermarktung durch den Investor wird die Fläche entsprechend der vorgesehenen Gebäudestruktur des Bebauungsplans in einzelne Grundstücke aufgeteilt. 4 Städtebauliche Daten Aus der Planung ergeben sich folgende Flächen: Wohnbaufläche 11.674 m² Waldfläche 6.580 m² Straßenverkehrsfläche 2.382 m² Öffentliche Grünfläche 1.704 m² Private Grünfläche 1.022 m² Fläche des Geltungsbereiches 23.362 m² 5 Kosten und Finanzierung, Kostenumlage Die Kosten für die Bodensanierung und Bodenaufbereitung betragen ca. 900.000 €. Die Tiefbaumaßnahmen werden Kosten von ca. 200.000 € verursachen. Die Kosten für Waldausgleichsmaßnahmen betragen ca. 1.200 € zuzüglich Grundstückskosten. (Die Gesamtkosten betragen 1,1 Mio. €). Die Flächen befinden sich im Besitz der Stadt Goslar. Die Wohnbaufläche wird an einem Investor veräußert werden. Über den Grundstücksverkauf werden die Kosten (teilweise) gedeckt. -9-
