ubs ag: totalsanierung bürogebäude gartenstrasse 6, basel

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UBS AG: TOTALSANIERUNG BÜROGEBÄUDE GARTENSTRASSE 6, BASEL
Das UBS Bürogebäude Gartenstrasse 6 in Basel wurde 1972 erbaut. Oberirdisch besteht das Gebäude aus zwei Trakten mit je
fünf Obergeschossen, die über eine zwischen den Trakten liegende Kernzone verbunden sind. Die Flächen der fünf Untergeschosse sind deutlich grösser und erstrecken sich über den gesamten Parzellenperimeter.
GUT DURCHDACHTE PROJEKTENTWICKLUNG
Zu Beginn des Projekts erstellte Stokar+Partner AG eine Projektanalyse, welche eine
Beurteilung des bestehenden Gebäudes sowie die Gegenüberstellung der Varianten
Minimalsanierung, Totalsanierung, Rückbau und Neubau wie auch Verkauf beinhaltete.
Die relevanten Rahmen- und Randbedingungen wie Termine und Kosten, die Auslagerung
von Archiven und Arbeitsplätzen, Etappierungsvarianten, mögliche Erweiterungen und
Aufstockungen wurden mit der Projektleitung und Projektsteuerung intensiv diskutiert.
Aus strategischen, wirtschaftlichen und baulichen Gründen wurde eine Totalsanierung in
zwei Etappen gewählt.
PROJEKT-ECKDATEN
DATEN UND FAKTEN
Beginn Projektentwicklung
und TU-Ausschreibung: August 06
Durchführung
TU-Wettbewerb:
Mai 07 – April 08
Sanierung
April 08 – Februar 11
Volumen:
180‘000 m 3
Geschossfläche:
45‘000 m 2
Damit das Gebäude flexibel nutzbar ist, muss ein Trakt bzw. ein oder mehrere Stockwerke
zu einem späteren Zeitpunkte fremd vermietet werden können. Diese Möglichkeit musste
in den Wettbewerbsprojekten durchgängig aufgezeigt werden und führte beispielsweise zu
der Vorgabe eines zusätzlichen Treppenhauses.
Hauptnutzfläche:
16‘167 m2
Arbeitsplätze:
optimal 800
maximal 1300
LANCIERUNG DES TU-WETTBEWERB
Ausführender TU: Planer TU: Architekt:
Statik:
Elektro:
HLKS:
Zur Gewährleistung einer wirtschaftlichen Lösung und einer risikoarmen Ausführung,
entschied man sich für ein TU-Modell. Es wurde ein TU-Wettbewerb mit sechs Teilnehmenden in zwei Stufen (Projektstudie, TU-Wettbewerb) durchgeführt, der zu interessanten Angeboten mit einer hohen Projekttiefe führte.
Leistungen Stokar+Partner AG:
Projektentwicklung, TU-Wettbewerb,
Bauherrenvertretung in allen Projektphasen
Losinger-Marazzi AG
MokArchitecture
Aegerter+Bosshardt AG
und WMM AG
Bürgin+Keller AG
ahochn AG
Unter den Teilnehmenden waren auch zwei Architekturbüros im Kostengarantiemodell.
Mit Hilfe des werkvertraglich gesicherten Termins und Pauschalpreises erreichte man
eine sehr hohe Projektsicherheit für die Bauherrschaft. Die Architekten Fritz Schuhmacher
(Kantonsbaumeister Basel-Stadt) und Heinz Wegmann (GL Stücheli Architekten, Zürich)
sorgten für eine fachgerechte Beurteilung des Städtebaus und der Architektur. Aus wirtschaftlicher Sicht wurden die Projekte mit Hilfe einer dynamischen Investitionsrechnung
(Kapitalwertmethode) als Investitionsobjekt (trotz Eigennutzung) bewertet. Somit wird
nicht das günstigste Projekt, sondern das mit dem besten Preis-Leistungsverhältnis über
die Lebensdauer ermittelt.
Ein Minergie-Standard wurde nicht vorgegeben. Um trotzdem eine energetische Optimierung zu erreichen, wurde ein Energiebonus (Gutschrift in CHF pro eingesparter kWh) eingeführt. Das bedeutet, je weniger Energie ein Projekt pro Jahr benötigt, desto höher ist die
Gutschrift in der Investitionsrechnung. Gewinner des Wettbewerbs war das Team LosingerMarazzi mit den oben genannten Planern.
ANSPRUCHSVOLLE SANIERUNG
Während der Sanierung stellte sich heraus, dass deutlich mehr Asbest vorhanden war, als
die Voruntersuchung annehmen liess. Dies gestaltete sich als schwierige Aufgabe. Auch
die Sanierung der vorhandenen Statik war aufgrund zahlreicher beschädigter Spannkabel
sehr anspruchsvoll. Das Projekt erforderte ein intensives QS seitens Stokar+Partner AG.
Ein besonderer Schwerpunkt wurde von UBS auf die Büro- und Arbeitsplatzplanung gelegt.
Unter dem Namen «workplace for the future» konzipierte UBS zusammen mit Büroplanern
ein open space Bürokonzept, das künftig von UBS in der gesamten Schweiz umgesetzt
werden soll. Dieses beinhaltet unter anderem nicht personifizierte Arbeitsplätze mit Caddies, Raum in Raum Boxen für Kleinmeetings (1-8 Personen), Kopierzonen sowie Aufenthalts- und Ausgleichzonen.
Nutzer, Gäste und selbstverständlich auch das Planungs- und Ausführungsteam sind mit
dem Ergebnis der Planung und der Umsetzung sehr zufrieden. Es konnten wirtschaftliche
sowie zeitgemässe und attraktive Arbeitsplätze geschaffen werden.
INTERVIEW MIT YASSIR OSMAN, ARCHITEKT
WELCHE ÜBERLEGUNGEN ZUR ARBEITSWELT WURDEN IN DAS PROJEKT AUFGENOMMEN UND WIE WURDEN DIESE UMGESETZT?
Um das Potenzial von offenen Bürostrukturen voll ausschöpfen zu können, sind differenzierte Arbeitsumgebungen erforderlich, die neue Formen der Zusammenarbeit unterstützen und den Austausch fördern, gleichzeitig aber auch Rückzugszonen schaffen.
An zentraler Lage um den Innenhof wurde eine Piazza mit Servicepoint, Begegnungszonen, Coffeebar sowie Fokus- und Gruppenbesprechungsmodulen organisiert. Exterritoriale Bürostrukturen und Mobiletechnologien beschleunigen den Trend dahin, persönliche
Arbeitsplätze zu verkleinern und den gewonnenen Platz zu nutzen, um mehr und breiter
diversifizierte Räume im Spannungsfeld zwischen Collaboration und Rückzug zu schaffen.
Das Projekt Gartenstrasse bildete ein Pilotprojekt für die Entwicklung des «Workspace for
the Future» Konzepts der UBS.
BEI DER SANIERUNG WAR DER STÄDTEBAU UND DIE ARCHITEKTUR WICHTIG.
WIE ÄUSSERT SICH DIESE VORGABE IN DER GEBÄUDEHÜLLE?
Die Neugestaltung der Fassaden transformiert mit den umlaufenden Glasbrüstungen die
Grundstruktur mit dem eingeschobenen Erschliessungskern zu einer zusammenhängenden
Gebäudeform. Die mit gerasterten Motiven bedruckten, grün schimmernden Glasbänder
Yassir Osman, Architekt
und die dahinterliegende Verglasung lassen farbige Wechselspiele je nach Lichteinstrahlung im gläsernen Schleier entstehen. Je nach Tageszeit und Lichteinfall verschmelzen
Gebäude und die durchgrünte Umgebung. Das Gebäudevolumen erfährt durch die raumhaltige Fassade eine Tiefenwirkung.
WIE WIRKT SICH DIE NEUE FASSADE IM INNENRAUMKONZEPT AUS?
Die geänderte äussere Erscheinung wird im Innenraum konsequent weitergeführt. Der höhergelegte Fenstersturz, die räumliche Verglasung und die durchgehende, glatte mikroperforierte Decke vermitteln eine helle, lichtdurchflutete Raumatmosphäre. Mit den
transparenten, neu konstruierten Fluchtbalkonen werden die negativen Seiten einer vollverglasten Fassade geschickt aufgefangen.
DIE GESTALTUNG ATTRAKTIVER ARBEITSPLÄTZE STEHT IM VORDERGRUND. MIT
WELCHEN ARCHITEKTONISCHEN MITTELN WURDE AUF DIE TIEFEN GRUNDRISSE
REAGIERT?
Neue Lichthöfe und Oberlichter werden als gezielte Umbaumassnahmen eingesetzt, um
die Tiefe der Grundrisse zu brechen und die Büroflächen funktional und architektonisch
aufzuwerten. Durch den Rückbau der bestehenden Rolltreppen und die Einführung eines
Oberlichts entsteht ein zenital belichteter vertikaler Luftraum als zentrales Element der Erschliessungszone. Zwei im Luftraum eingeführte Glaslifte lassen den Gebäudeschnitt und
den Wasserfall des Basler Künstlerpaars Monika Studer und Christoph van den Berg dynamisch erleben.
AUSBLICK ZENTRALWÄSCHEREI KANTONSSPITAL LIESTAL
Die Zentralwäscherei Liestal ist seit über 40 Jahren im Bereich Nassreinigung und chemische Reinigung tätig. Zu ihren Kunden zählen neben dem Kantonsspital Liestal eine
grosse Anzahl weiterer Spitäler und Kliniken, sowie Alters- und Pflegeheime, die Polizei
Baselland und einige private Institutionen.
Das Gebäude an der Spitalstrasse 4 in Liestal wurde 1960 erstellt. Den Baukörper sanierte
man mehrmals in einzelnen Bauetappen. Aufgrund des Alters wurde im Jahre 2006 eine
Bestandsanalyse über die technischen Anlagen in Auftrag gegeben. Dabei kristallisierte
sich heraus, dass erhebliche Defizite bei der Energieübergabe, Verteilung und den Klimaanlagen bestehen. Man erarbeitete eine Sanierungsstrategie für die technischen Anlagen.
Die komplette Demontierung und der Wiederaufbau der gesamten Zentrale war nur eine
von vielen Massnahmen. Alle Leistungen wurden dem künftigen Bedarf der Zentralwäscherei angepasst.
PERSONELLES: MEHMET AKDAS
Mehmet Akdas ist unser neuer Auszubildender bei Stokar+Partner AG. Seit August 2011
macht er eine Lehre als Gebäudetechnikplaner mit Fachrichtung Heizung.
In seinen ersten Monaten konnte Mehmet Akdas Erfahrungen in verschiedenen Projekten
sammeln. Derzeit arbeitet er hauptsächlich am Projekt IWB Gewerkschaftshaus.
Der Besuch der Gewerbeschule sowie das aktive Erlernen des CAD-Systems (AutoCAD)
schaffen die Basis für die praktische HLK-Arbeit im Büroalltag.
Mehmet Akdas schliesst in Kürze sein erstes Lehrjahr ab und beurteilt seine Ausbildungswahl im Bereich HLK als positiv und sehr interessant. In der Freizeit trifft er sich gerne mit
Freunden, vertreibt sich die Zeit mit Fussballspielen und ist leidenschaftlicher Schwimmer.
IMPRESSUM
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Pfeffingerstrasse 41, 4053 Basel
Tel. 061 366 96 00
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Fotos: Stokar+Partner AG
Mehmet Akdas
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