Mit dem Center kam der Leerstand

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Mit dem Center kam der Leerstand
Eine Untersuchung in Bautzen relativiert die Versprechungen von Einkaufszentrums-Entwicklern. Ergebnis:
Stadtväter, die es sich leisten, die Baugenehmigung für ein
Center zu erteilen, können sich nicht zur Ruhe setzen.
Von Dankwart Guratzsch
Berlin - Betreiber und Investoren von Einkaufszentren werben
wie mit Engelszungen für "neue Handelsformen", als deren Krönung sie das überdachte Center preisen. Aber fragt man nach den
Folgen dieser Handelseinrichtungen für die jeweilige Gemeinde,
fallen die Antworten schwammig aus. Da ist von Erhöhung der
Attraktivität, Vergrößerung des Einzugsbereiches, Zuwachs an
Kaufkraft die Rede. Wie sich diese versprochenen Effekte aber
tatsächlich quantifizieren lassen, welche Folgen sie für den ortsansässigen Einzelhandel und die umliegenden Gemeinden haben,
das alles bleibt im Ungewissen.
Obwohl die Centerschwemme inzwischen ganze Regionen erfasst
und in ihren Wirtschaftsstrukturen von Grundauf umgekrempelt
hat, gab es bisher keine einzige wissenschaftlich fundierte "ExPost-Analyse". Nicht einmal die Handelskammern verfügten über
seriöse Schätzungen. Bürgermeister, Gemeinderäte, politische
Parteien und Wirtschaftsexperten tappten mit ihren Prognosen
praktisch im Dunkeln.
Das ist von nun an anders. Denn mit einer 150 Seiten starken
Untersuchung hat der Geograf Martin Franke jetzt am Frankfurter
Institut für Humangeographie (Fachbereich Geowissenschaften/Geographie der Johann-Wolfgang-Goethe-Universität) die
erste umfassende Studie zu den Auswirkungen der CenterGründung in einer Mittelstadt vorgelegt. Unter dem Titel "Lokaler Einzelhandel und integriertes Shopping-Center - Konkurrenz
oder Symbiose?" analysiert er detailliert, welche Auswirkungen
sich fünf Jahre nach dem Bau eines mitten in der Stadt errichteten
Einkaufscenters zeigen.
Frankes Befund ist zwiespältig. Das Shopping-Center habe die
Innenstadt zwar unzweifelhaft attraktiver gemacht. Gleichzeitig
aber habe es Geschäftslokale reihenweise brach fallen lassen. Die
Schuld daran gibt der Autor dem "ungebührlich andienerischen"
Verhalten der Politiker. Sie hätten nach seiner Einschätzung
"sowohl in finanzieller als auch in städtebaulicher Hinsicht für die
Stadt weitaus mehr aus den Verhandlungen mit dem Investor
herausschlagen können, als dies der Fall war".
Das von Franke gewählte Beispiel ist die 42 000 Einwohner
zählende sächsische Stadt Bautzen, die mit ihrem annähernd
gleichen geographischen Abstand zu Dresden, Hoyerswerda,
Görlitz und Zittau (jeweils 40 bis 60 Kilometer) für die Forschung Voraussetzungen wie unter Laborbedingungen bietet.
Hier wurde 2000 gegen beträchtlichen öffentlichen Widerstand
für 51 Mio. Euro das "Kornmarktcenter" errichtet. Seine Gesamtfläche von 12 000 qm (9000 für Einzelhandel, 580 Gastronomie
und 400 Dienstleis tungen) weist es als einen mittelgroßen Centertyp aus.
Fünf Jahre nach Eröffnung bilanziert Autor Franke, was sich von
den Versprechungen der Vorkämpfer dieses Investments tatsäc hlich erfüllt hat. So war das Center als "einzige Mö glichkeit" propagiert worden, "viele Menschen in die Bautzner Innenstadt zu
bekommen", "Wettbewerbsanforderungen standzuhalten" und die
Attraktivität der Stadt zu steigern. "Ohne Magnet", so hatten
Politiker gewarnt, "verlieren wir an Bedeutung": "Die Leute
sollen ihr Geld nicht in Dresden oder Hoyerswerda ausgeben. Die
Kaufkraft muss hier in der Innenstadt abgeschöpft werden."
Was aber hat Bautzen tatsächlich gewonnen? Franke untersucht
zunächst das Center selbst auf Herz und Nieren: Seine Sperrigkeit
und (mangelnde) architektonische Eingliederung in die Altstadt,
seine (gute) Erreichbarkeit mit PKW, sein (üppiges) Stellplatzangebot, seine (tolerablen) Lärmemissionen, seine (textillastige)
Mieter- und Handelsstruktur, seinen (hohen) Filialisierungsgrad
(66 von 68 Läden) und die durch das Center verursachte Störung
des gesellschaftlichen Friedens.
Über das Käuferverhalten erbrachten Befragungen von 1200
Kunden durch den Centerbetreiber ECE laut Franke bezeic hnende
Aufschlüsse: 30 Prozent kaufen ausschließlich im Center ein,
rund 50 Prozent wohnen im näheren Einzugsgebiet, 30 Prozent
im "Ferneinzugsgebiet" und 14 Prozent noch darüber hinaus.
Zwei Drittel aller Besucher kommen mit dem Auto. Franke misst
dieser Befragung allerdings "wenig Aussagekraft" zu, da sie
wichtige Gesichtspunkte ausspare. So habe man vermieden zu
fragen: "Besuchen Sie in der Regel nur die Geschäfte im Center,
oder gehen Sie auch in der Innenstadt von Bautzen einkaufen?"
Die Mängel der Umfrage gleicht der Wissenschaftler mit eigenen
Analysen aus, die deshalb wie das Aufbrechen eines Tabuthemas
wirken. Sie zeigen eine deutliche Verschiebung der Käuferströme
mit empfindlichen Auswirkungen auf die Innenstadtstruktur.
Fußend auf Forschungsergebnissen von Susanne Haenchen (TU
Dresden) für die Jahre 1980 bis 2000, kann Franke nachweisen,
"dass es einerseits zu einem gravierenden Abschmelzungsprozess
in einzelnen Einzelhandelsbranchen kam, andererseits manche
Branchen dazugewonnen haben".
Zu den "Verlierern" gehören die Textilbranche (die Anzahl der
Betriebe in Bautzen nahm von 67 auf 47 ab) sowie Freizeit/Hobby und Elektronik. Dagegen nahm die Zahl der Dienstleistungsbetriebe zu (Friseure, Kosmetik, Telefon-Shops,
Gastronomie). Überschattet wird das Bild durch die Vielzahl von
Geschäftsaufgaben. Danach hat der Leerstand von Ladenlokalen
im 300-Meter-Umkreis um das Center seit dessen Eröffnung
flächenhaft zugeno mmen. Allein 35 Bekleidungsgeschäfte gaben
ihren Standort auf. Betroffen sind insbesondere die 1b- und Streulagen, an denen die Käuferströme jetzt vorbeigehen.
Was Franke nicht vertieft, was aber strukturanalytisch zu ergänzen ist, das sind die Auswirkungen auf den Stadtkörper. Wenn
ganze Straßenzüge wie in Bautzen die Kornmarktpassage, die
Tuchmacher-, Wendische und Kleine Reichenstraße einen Gro ßteil ihrer Geschäfte einbüßen, können Folgen für die Bausubstanz
nicht ausbleiben. Es nützt wenig, neue Käuferströme in die Stadt
zu locken, wenn diese an den traditionellen Geschäftslagen vorbeigehen und die Einzelhandelsumsätze durch Handelsketten aus
der Stadt herausgezogen werden. "Mehr als die Hälfte der Betriebe im Kornmarkt-Center (sind) an bundesweit tätige Filialisten
vermietet", vermerkt Franke - und liefert damit den Beweis dafür,
welches Ausmaß diese Abschöpfung in Bautzen angeno mmen
hat.
Was der Autor demgegenüber an "Reparaturmaßnahmen" empfiehlt, muss den Bautzner Stadtvätern und den Gewerbetreibenden wie eine Sisyphusaufgabe erscheinen - und anderen Städten
als Vorbeugung:
- Das Abstellen von Autos muss auf allen Parkplätzen und in
allen Parkhäusern kostenlos sein;
- die innerstädtischen Einzelhandelsstandorte müssen durch ein
Fußgängerleitsystem verbunden werden;
- die Wegebeziehungen dürfen sich nicht zwangsläufig auf das
Center fokussieren;
- die Innenstadt braucht einen Lebensmittel-Supermarkt von
mindestens 500 qm;
- die Einzelhändler außerhalb des Centers müssen ihr Warenangebot anpassen und sich einem Management unterwerfen;
- Einkaufen in der Innenstadt muss zum Erlebnis werden.
In der Summe heißt das: Stadtväter, die es sich leisten, die Baugenehmigung für ein Center zu erteilen, können sich nicht zur
Ruhe setzen. Sie müssen im Gegenteil jetzt erst recht investieren,
wenn sie Teile ihrer Stadt nicht aufgeben wollen. Es dürfte eine
Schlussfolgerung sein, von der man sich mancherorts bisher
nichts hat träumen lassen.
Artikel erschienen am Do, 24. August 2006
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