Masterthesis zur Erlangung des Master of Advanced
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Masterthesis zur Erlangung des Master of Advanced Studies in Real Estate Renaissance des städtischen Wohnhochhauses: Erfahrungen, Erwartungen und Motivation der Marktteilnehmer in der Schweiz Verfasserin: Natalie Stefanie Pomer [email protected] Eingereicht bei: Herrn Dr. Christian Salewski Abgabedatum: 18. August 2014 II Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................. II Abbildungsverzeichnis .................................................................................................... V Abkürzungsverzeichnis .................................................................................................. VI Executive Summary ....................................................................................................... VII 1 Einleitung.................................................................................................................... 1 1.1 1.2 1.3 1.4 Ausgangslage und Relevanz der Forschung ......................................................... 1 Abgrenzung des Themas ....................................................................................... 1 Zielsetzung ............................................................................................................ 2 Vorgehen ............................................................................................................... 2 2 Wohnhochhäuser: aktueller Stand der Forschung ...................................................... 3 2.1 Einführung in die Hochhausgeschichte und Epochen ........................................... 3 2.1.1 Definition der historischen Epocheneinteilung ............................................. 3 2.1.2 Die erste Hochhausgeneration ....................................................................... 3 2.1.3 Die zweite Hochhausgeneration am Beispiel von Zürich ............................. 5 2.2 Definition des Begriffs „Wohnhochhaus“ ............................................................ 9 2.2.1 Einführung ..................................................................................................... 9 2.2.2 Der Begriff „Hochhaus“ im Gesetz ............................................................. 10 2.2.3 Das Gebäude mit Wohnnutzung .................................................................. 10 2.3 Gesetzliche Grundlagen beim Hochhausbau aus der Sicht des Kantons Zürich 11 2.3.1 Einführung in die für den Hochhausbau gesetzlichen Grundlagen ............. 11 2.3.2 Gesetzliche Grundlagen im Allgemeinen .................................................... 11 2.3.3 Hochhausgebiete.......................................................................................... 12 2.3.4 Erhöhte bauliche Anforderungen für Hochhäuser ....................................... 13 2.3.5 Ortsbaulicher Gewinn, vorteilhafte Art und Zweckbestimmung des Gebäudes, besonders sorgfältige architektonische Gestaltung ................. 14 2.3.6 Keine erhöhte Ausnutzung .......................................................................... 15 2.3.7 Keine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft ............................. 15 2.3.8 Bewilligungsverfahren ................................................................................ 15 2.3.9 Gesetzesrevisionen ...................................................................................... 16 2.3.10 Langfristige räumliche Entwicklungsstrategie für Wohnhochhäuser in Zürich ........................................................................................................ 16 2.4 Die Motivation zum Bau von Wohnhochhäusern ............................................... 17 2.4.1 Das künstlerisch-ästhetische Motiv ............................................................. 18 2.4.2 Das soziologische Motiv ............................................................................. 18 2.4.3 Das religiöse, politische und sekundärwirtschaftliche Motiv...................... 18 2.4.4 Das städtebaulich-stadtplanerische Motiv ................................................... 18 2.4.5 Das ökonomische Motiv .............................................................................. 19 3 Methodik und Analysen............................................................................................ 20 III 3.1 Analyse A: Kategorisierung von Wohnhochhäusern nach Zeitepochen ............. 20 3.1.1 Einführung in die Kategorisierung von Wohnhochhäusern ........................ 20 3.2 Analyse B: Gruppierung und Gegenüberstellung von Merkmalen der Wohnhochhäuser ................................................................................................ 20 3.2.1 Erste Hochhausgeneration: Beispiele mit Flächen und Preisentwicklung .. 20 3.2.2 Zweite Hochhausgeneration: Beispiele mit Flächen und Preisentwicklung 23 3.2.3 Dritte Hochhausgeneration: Beispiele mit Flächen und Preisentwicklung . 26 3.2.4 Gegenüberstellung der Wohnhochhausmerkmale ....................................... 29 3.2.5 Fazit der Analyse B ..................................................................................... 31 3.3 Methodik der Expertenumfrage .......................................................................... 32 3.4 Aufbau der empirischen Untersuchung ............................................................... 32 4 Synthese: Darstellung der empirischen Untersuchung zur Motivation beim Bau von Wohnhochhäusern ................................................................................................... 33 4.1 Darstellung der Ergebnisse der Expertenumfrage ............................................... 33 4.1.1 Der städtebauliche Aspekt ........................................................................... 34 4.1.2 Wohnqualität ............................................................................................... 35 4.1.3 Architektur/Ästhetik .................................................................................... 36 4.1.4 Ökonomie .................................................................................................... 36 4.1.5 Ökologie ...................................................................................................... 37 4.1.6 Optimierung der Infrastruktur ..................................................................... 38 4.1.7 Gesellschaftliche Aspekte ........................................................................... 39 4.1.8 Angaben der Befragten zur Nutzungsart der entwickelten Projekte ........... 39 4.1.9 Angaben der Befragten zur Verdichtung durch Wohnhochhäuser.............. 40 4.1.10 Einschätzung der angestrebten und verwirklichten Motive ...................... 42 4.2 Gesamtevaluation der Expertenumfrage ............................................................. 43 5 Diskussion ................................................................................................................ 46 5.1 Schweizer Wohnhochhaus des Jahres 2014 ........................................................ 46 5.2 Ersatzneubau statt Sanierung?............................................................................. 47 5.3 Zunehmende Verwirklichung des ökologischen Gedankengutes ....................... 48 5.4 Verdichtung im Stadtzentrum ............................................................................. 48 5.4.1 Rechtliche Rahmenbedingungen ................................................................. 48 5.4.2 Städtebauliche Aspekte ............................................................................... 48 5.4.3 Ökonomische Überlegungen ....................................................................... 49 5.5 Akzeptanz des Wohnhochhauses in der Bevölkerung ........................................ 50 6 Schlussbetrachtung: Motivation zum Bau von Wohnhochhäusern .......................... 50 6.1 Fazit ..................................................................................................................... 50 6.2 Ausblick .............................................................................................................. 51 Literaturverzeichnis ........................................................................................................ 53 Anhang 1 – Analyse A: Kategorisierung von Wohnhochhäusern nach Zeitepochen .... 57 Anhang 2 – Fragebogen zur Befragung der Experten .................................................... 75 Anhang 3 – Hochhausgebietspläne für die Städte Basel, Pratteln, Luzern, Bern und Zug ................................................................................................................................. 80 IV Anhang 4 – Weitergehende Ausführungen zur BZO-Revision ...................................... 84 Verzeichnis der Abbildungen in den Anhängen ............................................................. 86 V Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Zunahme von Wohnhochhäusern (GWS, BFS, 2014, eigene Darstellung) .. 6 Abb. 2: Prozentuale Verteilung gebauter Wohnhochhäuser ab einundzwanzig Geschossen nach Städten in der Schweiz (GWS, BFS, 2014, eigene Darstellung) ................................................................................................... 6 Abb. 3: Prozentuale Verteilung gebauter Wohnhochhäuser ab fünfzehn Geschossen nach Städten in der Schweiz (GWS, BFS, 2014, eigene Darstellung) .......... 7 Abb. 4: Immobilienpreise pro m² für Mietwohnungen und Stockwerkeigentum für die Regionen Basel, Bern, Luzern, Zug, Zürich und die Schweiz (Wüest & Partner, 2014, eigene Darstellung) ................................................................ 8 Abb. 5: Hochhausgebietsplan Zürich (Quelle: Amt für Städtebau der Stadt Zürich, Richtlinien für die Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten, November 2001, Fassung des Jahres 2012, S. 5) ........................................ 13 Abb. 6: Gegenüberstellung der Wohnhochhausmerkmale (eigene Darstellung) ..... 29 Abb. 7: Gegenüberstellung der Wohnhochhausmerkmale (eigene Darstellung) ..... 30 Abb. 8: Angestrebte Motivation einzelner Aspekte bei der Entwicklung der Wohnhochhausprojekte (Medianwerte, eigene Darstellung) ...................... 34 Abb. 9: Angestrebte Motivation einzelner Aspekte bei der Entwicklung der Wohnhochhausprojekte (Boxplot, eigene Darstellung) ............................... 34 Für die Abbildungen im Anhang siehe das Verzeichnis dort. VI Abkürzungsverzeichnis AfS Amt für Städtebau BFS Schweizer Bundesamt für Statistik BZO Bauordnung der Stadt Zürich, Bau- und Zonenordnung, Gemeinderatsbschluss vom 23. Oktober 1991 mit Änderungen bis 16. November 2011 ESP Entwicklungsschwerpunkte, Raumordnungsstrategie für eine nachhaltige Wirtschaft, Kanton Bern GF Geschossfläche (SIA 416) GWR Eidgenössisches Gebäude- und Wohnungsregister GWS Gebäude- und Wohnungsstatistik ISOS Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung PBG Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungs- und Baugesetz) des Kantons Zürich RES Räumliche Entwicklungsstrategie des Stadtrats für die Stadt Zürich, März 2010 STWE Stockwerkeigentum W3b Wohnzone 3b W3 Wohnzone 3 ZW Zimmerwohnung CHF Schweizer Franken p Schätzungen bei Berechnungen (hochgestelltes „p“) LS Loseblattsammlung RS Rechtssammlung VII Executive Summary Ziel der vorliegenden Arbeit war es herauszufinden, welche Gründe dem Wohnhochhausbau in der jüngeren Vergangenheit und Gegenwart zugrunde lagen bzw. liegen, um aufgrund dieser Analyse dessen Umsetzbarkeit in (einigen) geplanten Projekten zu beurteilen. Auf der Basis von Kartenmaterial, Fachliteratur und Studienergebnissen wurden Wohnhochhäuser an städtischen Lagen in der deutschen Schweiz miteinander verglichen, wobei folgende Parameter berücksichtigt wurden: Preis, Lage, Alter, Grösse, Nutzer und Architekt. Ausgewählt wurden Projekte aus drei Zeitperioden: ältere, neue und geplante Bauten. Ergänzend wurden Expertenumfragen bzw. Interviews durchgeführt und anschließend in Bezug zu den Erkenntnissen aus dem Vergleich gesetzt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich die Motivation zum Wohnhochhausbau seit den Anfängen in den 1950er-Jahren in der Schweiz gewandelt hat – und zwar von dem Ziel der Schaffung preisgünstigen Wohnraums hin zur qualitativ hochwertigen Architektur in zentralen Stadtlagen mit landschaftsprägendem Charakter. Das „Zeitalter“ des Bauens für das vorwiegend luxuriöse Segment wird mittlerweile jedoch aufgrund neuer Herausforderungen zunehmend modifiziert. Anhand der Analyseund Umfrageergebnisse lassen sich die kritischen Erfolgsfaktoren für die Entwicklung des Wohnhochhausbaus identifizieren. Für eine erfolgreiche Weiterentwicklung ist erstens eine kooperative Grundhaltung im Sinne einer intensiveren Kooperation zwischen Bauherren, Stadtplanern, Architekten, Entwicklern und Behördenvertretern sowie eine stärkere Einbeziehung von breiteren Bevölkerungsschichten erforderlich. Zweitens müssen – um eine grössere Akzeptanz des Wohnhochhauses zu erreichen – Finanzierungsmodelle entwickelt werden, die einen Mehrwert bei solchen Bauten generieren. Dies könnten beispielsweise durch eine größere Nutzungsvielfalt und eine zusätzliche Bereitstellung von Wohnraum für breitere Gesellschaftsschichten erreicht werden. Notwendig sind dafür vor allem modifizierte gesetzliche Rahmenbedingungen, technologische Innovationen sowie eine ökologisch optimierte Bauweise bzw. Energiebilanz; denkbar sind außerdem – sofern es die Grundrisse erlauben – Sanierungen von Altbauten. 1 1 Einleitung „Es scheint mir wichtig, danach zu fragen, warum die Menschen in den Himmel bauen wollen. Es hat etwas mit Machtstreben, Gottsuche und persönlichem Stolz zu tun – die Pyramiden beweisen es, aber die Hochhäuser sicher auch.“1 1.1 Ausgangslage und Relevanz der Forschung Nicht nur in der Schweiz, sondern auch international betrachtet, handelt es sich bei dem Bau von Wohnhochhäusern besonders in Zentrumslagen um ein seit geraumer Zeit wieder auflebendes Phänomen. Dies ist der Fall, obwohl Hochhäuser insbesondere in der Schweiz aufgrund rechtlicher Grundlagen keine höhere bauliche Dichte als Bauten traditioneller Höhe erzeugen und zudem sogar höhere Kosten verursachen.2 Es wurde in der Vergangenheit bereits untersucht, inwieweit sich das Schweizer Wohnhochhaus im Hinblick auf seine Eignung für Wohn- und Haushaltsformen verändert und inwiefern in Bezug auf die relevanten Beteiligten3 ein Wandel stattgefunden hat. In 1950er- bis 1970er Jahren konnte die Nachfrage nach Wohnungen der unteren bis mittleren Preisklasse unter anderem noch mithilfe von Baugenossenschaften gedeckt werden. In der späteren Phase hat sich jedoch das Wohnhochhaus mehr und mehr zu einem einzigartigen Gebäudetyp in der oberen Preisklasse besonders durch private und institutionelle Investoren entwickelt.4 Doch welche Motivation steckt überhaupt hinter der Planung und Umsetzung eines Wohnhochhauses? Welche Kriterien weisen bei bestehenden Schweizer Wohnhochhäusern Verbesserungspotenzial auf und müssen bei der Planung zukünftiger Projekte möglicherweise beachtet werden? Und welchen Erwartungen steht man auf dem Markt zukünftig gegenüber? 1.2 Abgrenzung des Themas Untersuchungsgegenstand der vorliegenden Arbeit sind Wohnhochhäuser. Der Fokus liegt auf reinen Wohngebäuden und auf Bauten mit gemischter Nutzung, stets jedoch auf Hochhäusern, deren Nutzung in Kombination mit dem Wohnen auftritt. In erster Linie werden hierbei die prägendsten und höchsten Gebäude ihrer Zeit betrachtet. Relevant sind in dieser Masterarbeit diejenigen Gebäude, die sich an zentralen, d. h. gut erschlossenen Lagen innerhalb der bedeutenden Städte der Deutschschweiz befinden: in Luzern, dem kulturellen Zentrum der Zentralschweiz, in Zürich, dem globalem Finanz 1 Johnson, Philip, in: Dupré, 2005, S. 7. Vgl. Toxler, 2011, o. S. 3 Die relevanten Beteiligten: Bauherren, Stadtplaner, Architekten, Projektentwickler und Behörden. 4 Vgl. Herczog-Hubeli-Comalini/Zeugin-Gölker, 2002, S. 62–65. 2 2 zentrum, und in Zug, der populären „Steueroase“ der Deutschschweiz – also in jenen Städten, in denen die Renaissance des Wohnhochhauses bereits seit mehreren Jahren ihren Anfang nahm. Durch die vielen umgesetzten und zukünftig geplanten Wohnhochhausprojekte werden ebenfalls die Pharmaindustriestadt Basel und die Hauptstadt Bern betrachtet, da beide Städte dadurch Teil der Renaissanceentwicklung und für diese sehr bedeutsam sind. Im Fokus der Untersuchung stehen die letzte und die zukünftige Epoche5 des Hochhausbaus inklusive einer Zusammenfassung der ersten Hochhausboomepoche, da diese zum besseren Vergleich zwischen den Phasen und somit zum besseren Verständnis der gesamten Entwicklung wichtig ist. Zugleich gilt es, den Blick in die Zukunft – d. h. auf „Hochhausgeneration Zwei“ und „Drei“ – zu richten. 1.3 Zielsetzung Ziel der vorliegenden Arbeit ist es herauszufinden, welche Gründe dem Wohnhochhausbau in jüngerer Vergangenheit und in der Gegenwart zugrunde lagen bzw. -liegen, um aufgrund dieser Analyse seine Umsetzbarkeit bei den geplanten Projekten beurteilen zu können. Das Schweizer Wohnhochhaus hat sich hinsichtlich seiner Eignung für Wohn- und Haushaltsformen deutlich verändert. Es fand eine Entwicklung vom Gebäude mit Sozialwohnungsbaucharakter zu einem Objekt der oberen Preisklasse statt. Entsprechend diesem Wandel änderten sich die Zielgruppen und Investoren sowie die Haltung von Stadtplanern und Architekten. Insbesondere kommen aufgrund der gesteigerten Ansprüche auf dem Markt eine aufwendigere Architektur sowie individualisierte Wohnformen zum Zuge.6 Welchen Status hat das Wohnhochhaus im Ergebnis und welchen Erwartungen und Herausforderungen auf dem Markt wird dieser Gebäudetyp heutzutage und in der Zukunft gegenüberstehen? Zentrales Anliegen dieser Arbeit ist es, diese Fragen zu beantworten. 1.4 Vorgehen Auf der Basis von Kartenmaterial, Fachliteratur, Studienergebnissen und Umfragen wird ein methodischer Vergleich zwischen Wohnhochhäusern in städtischen Lagen der deutschen Schweiz vorgenommen. Die Wohnhochhäuser aus drei Zeitperioden (ältere Projekte, neue Wohnhochhausprojekte und geplante Projekte) werden nach verschiedenen Kriterien hinsichtlich Preis, Lage, Alter, Grösse, Nutzer und Architekt gegliedert und es werden entsprechende Gruppierungen herausgearbeitet. Diese, sich aus der „Case Study Research“ (Analyse A) ergebenden Gebäudegruppierungen werden in ei 5 6 Die Letzte Epoche betrifft Projekte seit 2000-2014, die Zukünftige Epoche betrifft Projekte seit 2015. Vgl. Herczog-Hubeli-Comalini/Zeugin-Gölker, 2002, S. 62–65. 3 nem nächsten Schritt auf zwei Punkte hin untersucht: auf die Motivation ihrer Schöpfer und auf bedeutende Kriterien zum Bau. Dazu werden die relevanten beteiligten Experten (Architekten, Stadtplaner, Bauherren etc.) befragt und Interviews geführt und bewertet. Die erhobenen Daten dienen dabei der Trendwiedergabe und Orientierung; es wird kein Anspruch auf eine akribische, mathematisch-statistisch stichhaltige Analyse erhoben. 2 Wohnhochhäuser: aktueller Stand der Forschung 2.1 Einführung in die Hochhausgeschichte und Epochen Einführend in die Masterthesis findet in diesem Abschnitt ein phasenübergreifender Überblick zum Thema „Wohnhochhaus in der Schweiz“ statt. Die relevanten historischen, rechtlichen, „motivationalen“ und sozialen Hintergründe werden in diesem Kapitel ebenfalls erläutert. 2.1.1 Definition der historischen Epocheneinteilung Die Wohnhochhausphasen der Schweiz gliedern sich in dieser Arbeit in drei Epochen: Bei der „ersten Hochhausgeneration“ handelt es sich um den Beginn des regen Wohnhochhausbaus in der Schweiz. Dieser fand in den 1950er- bis 1970er-Jahren des 20. Jh. statt. Nachdem das Bauen von Wohnhochhäusern während der 1980er- und 1990erJahre in der Schweiz fast noch ein Tabu war, wurde dieses Thema während der „zweiten Hochhausgeneration“ wieder aufgegriffen – also mit Beginn des 21. Jh. bis heute. In dieser Zeit entstanden viele Wohnhochhausprojekte, von denen allerdings noch nicht alle komplett fertiggestellt sind. Die sich gegenwärtig noch im Bau befindlichen und geplanten Wohnhochhausprojekte werden als „dritte Hochhausgeneration“ bezeichnet und in vorliegender Arbeit ebenfalls untersucht. Mit Blick in die Zukunft soll aufgrund der Analyse der ersten beiden Epochen (siehe 2.1.2 und 2.1.3 sowie Anhang 1) und der dritten Epoche (siehe Anhang1) zusammen mit Expertenmeinungen eine Aussage über den heutigen Stellenwert und die künftige Entwicklung von Wohnhochhausprojekten gemacht werden. 2.1.2 Die erste Hochhausgeneration Die Wiege des Hochhauses liegt in den USA, wo es Ende des 19. Jahrhunderts einen ersten Hochhausboom gab. Die Gründe dafür waren die grosse Nachfrage nach Büroräumen bei extremer Bodenknappheit und die damit einhergehenden hohen Grundstücks- und Immobilienpreise in Zentrumslagen. Auch spielte die Eröffnung neuer Di 4 mensionen durch den technischen Fortschritt bei dieser Entwicklung eine entscheidende Rolle.7 Durch die Verfügbarkeit von Eisen zum Bauen und die Erfindung des Aufzugs durch Elisha Otis setzte in Chicago erstmals die neue Baukultur ein, die viele neue Büroflächen zu generieren vermochte. Das globale Finanzzentrum der USA, New York, wurde bald in gigantischem Masse von der vertikalen Immobilienaufstockung erfasst.8 New York war die Stadt, in der das Konzept des Apartmenthauses für die gehobene Klasse durch Richard Morris Hunt’s „The Stuyvesant“ erstmals umgesetzt wurde. 1869 wurde dieser Gebäudetyp von der damaligen oberen Bevölkerungsschicht positiv angenommen, denn das Wohnen Dutzender Menschen der Oberschicht unter einem Dach in Apartmenthäusern war vorher undenkbar gewesen.9 Bereits Anfang des 20. Jahrhunderts schufen Architekten, Stadtplaner und Investoren in den Vereinigten Staaten zahlreiche utopische Entwürfe und erste Wolkenkratzer, unter anderem beispielsweise 1902 das „Flatiron Building“ mit einer Höhe von immerhin schon 90 Metern. In der Schweiz war in dieser Zeit der Bau höherer Gebäude noch den Kirch-, Universitäts- und Museumsbauten vorbehalten. Dennoch bestand bereits ein reges Interesse der Schweizer Fachwelt an den Hochhäusern im „Ursprungsland“. Dies beweisen u. a. die Teilnahme mehrerer namhafter Schweizer Architekten an dem Hochhauswettbewerb der „Chicago Tribune“ im Jahr 1922 sowie mehrere Hochhausentwürfe in der Schweiz.10 Die Anfänge des Schweizer Wohnhochhausbaus führen in die 1950er- und 1960er-Jahre des 20. Jh. zurück. Die Wohnhochhäuser wurden damals in der Regel in Gruppen – bestehend aus zwei bis drei Gebäuden – am Stadtrand und somit in Naturnähe erbaut. Dabei wurde stets auf eine angemessene Distanz zum Stadtkern mit seinen historischen Bauten geachtet. Die Anordnung war eng mit der grossmassstäblichen und städtebaulichen Entwicklung der strukturellen Auflockerung, die unter anderem durch die Verkehrszunahme und den Infrastrukturausbau vorangetrieben wurde, verknüpft. Aus ökonomischen Gründen wurde in die Höhe gebaut und die Grenze der Belastbarkeit der Backsteingebäude ausgeschöpft.11 Es handelte sich um Bauten der Nachkriegszeit, die Ausdruck des wirtschaftlichen Aufschwungs waren. Gleichzeitig mussten zahlreiche günstige Wohnungen aufgrund des starken Bevölkerungswachstums und der zugleich vorherrschenden Armut breiter Bevölkerungsschichten in kürzester Zeit errichtet wer Vgl. Gimmi, 2003, o. S. Vgl. Koolhaas, 1978, S. 26–27, S. 84–85. 9 Vgl. Alpern, 1987, S. 1, S. 12–13. 10 Vgl. Gimmi, 2003, o. S. 11 Vgl. Wirz Schneider, 2010, S. 20–21. 7 8 5 den. In der Region Basel wurden damals zum Beispiel die drei Gebäude der Genossenschaft „Entenweid“ erbaut. Ebenfalls seit den fünfziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurden die Hochhaussiedlungen „Gäbelbach“, „Holenacker“, „Bethlehemacker“, „Schwabgut“ und „Tscharnergut“ in Bern-Bethlehem erstellt.12 In Zürich entstanden zwischen 1950 und 1952 die ersten Wohnhochhäuser am Letzigraben.13 Auch diese Siedlung wurde errichtet, um nach dem Zweiten Weltkrieg die Wohnungsnot, die durch die massive Bevölkerungswanderung und Immigration während der Nachkriegszeit verstärkt wurde, zu beseitigen. In Zug entstanden zwischen 1950 bis 1970 zwanzig Hochhäuser, unter anderem zur Strukturierung des Gebietes zwischen Oberwil und Cham.14 Es wurden beispielsweise in diesen Jahren in Zug, Oberwil die bekannten „Leimatt-Hochhäuser“ und in Luzern das Wohnhochhaus „Schönbühl“ erbaut, auf die unter Kapitel 3 näher eingegangen wird. Die Entwicklung des Wohnhochhausbooms setzte sich bis in die Zeit der weltweiten Ölkrise in den 1970er-Jahren fort. Mitte des 20. Jahrhunderts waren wie nie zuvor vor allem Wohnbaugenossenschaften als gemeinnützige Treiber mit der zügigen Schaffung von preiswertem Wohnraum beschäftigt. Sowohl im städtischen als auch im gesellschaftlichen Kontext drückte sich diese Entwicklung durch die lockere Bebauung von Wohnhochhäusern in erschwinglichem Standard aus. In Basel wurden die ersten Wohnhochhäuser zwischen 1950 und 1951 durch die Basler Baugenossenschaft erstellt, und zwar die genannten drei Türme der „Entenweid“ mit ihren jeweils 13 Geschossen. Während der Zeit der Reihenhausbewegung wurden „Hochhäuser zum Wohnen“ anfangs noch stark kritisiert, bald wurde jedoch erkannt, dass mit dem Bau höherer Gebäude kostbares Land „gespart“ und flexible Grundrisse unter serieller Fertigung erzeugt werden konnten.15 2.1.3 Die zweite Hochhausgeneration am Beispiel von Zürich Ein weiterer Hochhausboom wurde zu Beginn des 21. Jh. nach dem „Hochhausverbot“ der 1980er- und 1990er-Jahre, der durch eine vom Volk angenommene Initiative 1984 zustande kam, mittels Sonderbauvorschriften und neuer Bau- und Zonenordnung von 1999 nach der Transformation von Zürich-Nord und Zürich-West ausgelöst.16 Neuesten Auswertungen des GWS, BFS zufolge ist ein Anstieg des Wohnhochhausbaus (Hochhaus nach rechtlicher Definition; siehe Ziffer 2.2.2) in den meisten Städten der Schweiz bis in die letzten Jahre verzeichnet (siehe Abb. 1). Allerdings kam es bei den höchsten Vgl. Metron Raumentwicklung, 2014, S. 6. Vgl. Basel-Stadt, 2013, o. S. 14 Vgl. Kunz, 2009, Ziff. 14–15. 15 Vgl. Liechti, 2006, S.37-40. 16 Vgl. Beetschen, 2012, o. S. 12 13 6 Gebäuden zwischen 2009 und 2012 zu keinem nennenswerten Wachstum (3% bei Wohnhochhäusern mit mindestens einundzwanzig Geschossen bzw. 1% bei mindestens fünfzehn Geschossen). Nach Zürich, befinden sich die meisten einundzwanzig geschossigen und höheren Wohnhochhäuser – der grössten Anzahl entsprechend in der Reihenfolge genannt – in den Städten Bern, Winterthur, Chur, Luzern und Basel (siehe Abb. 2). Bei einer Höhe von fünfzehn Geschossen und höher sind die Städte Zürich, 1 Bern und Basel die Städte mit den meisten Wohnhochhäusern (siehe Abb. 3). Zunahme von Wohnhochhäusern mit mindestens acht Geschossen in der Schweiz Ans$eg'an'Hochhäusern'in'der'Schweiz'' (von'2009:2012)' (2009–2012) 1680000% 1670000% 1660000% 1650000% 1640000% 1630000% 1620000% 1610000% 1600000% 1590000% 2009% Abb. 1: 2010% 2011% 2012% Zunahme von Wohnhochhäusern (GWS, BFS, 2014, eigene Darstellung) Prozentuale Verteilung gebauter Wohnhochhäuser ab einundzwanzig Geschossen nach Städten in der Schweiz, 2012 Abb. 2: Prozentuale Verteilung gebauter Wohnhochhäuser ab einundzwanzig Geschossen nach Städten in der Schweiz (GWS, BFS, 2014, eigene Darstellung) 7 Prozentuale Verteilung gebauter Wohnhochhäuser ab fünfzehn Geschossen nach Städten in der Schweiz, 2012 Abb. 3: Prozentuale Verteilung gebauter Wohnhochhäuser ab fünfzehn Geschossen nach Städten in der Schweiz (GWS, BFS, 2014, eigene Darstellung) Im Gegensatz zum „ersten Hochhausboom“ wurde während der zweiten Epoche die Wichtigkeit der gemischten Nutzung erkannt und somit das Wohnen in Kombination mit anderen „Anwendungen“ – beispielsweise Hotel-, Gewerbe- bzw. Verkaufsflächen – verwirklicht. Ausserdem wurde mehr Wert auf eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmöglichkeiten gelegt. Das Hochhaus wurde als potenzielle Massnahme zur „Verdichtung nach innen“ erkannt.17 Hinzu kam, dass – der Nachfrage auf dem Markt entsprechend – individualisierte Wohnformen durch das Wohnhochhaus angeboten wurden und dass die Gebäude hinsichtlich der Energieeffizienz besser ausgerüstet werden sollten; zum einen aus ökologischen Gründen und zum anderen, um die Betriebskosten zu reduzieren.18 Das Wohnhochhaus sollte vielen Ansprüchen gerecht werden: einerseits jenen der Nutzer, andererseits jenen der Planer und Entwickler bzw. Investoren. Obwohl die Erwartungen an das Wohnhochhaus der letzten Jahre bis 2014 bereits sehr hoch waren, stellt sich angesichts weiterer anstehender Projekte dennoch die Frage, in welche Richtung sich dieser Gebäudetyp in Zukunft entwickeln wird. 17 18 Vgl. Metron Raumentwicklung, 2014, S. 6. Vgl. Herczog-Hubeli-Comalini/Zeugin-Gölker, 2002, S. 63. 8 Abb. 4: Immobilienpreise pro m² für Mietwohnungen und Stockwerkeigentum für die Regionen Basel, Bern, Luzern, Zug, Zürich und die Schweiz (Wüest & Partner, 2014, eigene Darstellung) Neben der Hauptforderung, welcher der Markt seit Langem gegenübersteht, nämlich mehr preisgünstigen Wohnraum vor allem in zentraler Lage zu schaffen (siehe aktuelle Marktpreise Abb. 4: Immobilienpreise pro m²), steht das Problem der Zersiedlung und damit das Merkmal der Verdichtung im Stadtzentrum heutzutage im Fokus.19 So handelt es sich nach Aussage von Angelus Eisinger im Interview „Verdichtung als Chance begreifen“ bei Hochhäusern um mehr als Prestigeprojekte. Auf den Brachen der Industrieflächen, wie zum Beispiel im Kreis 5 in Zürich, konnte nämlich nach der „Umzonung“ weiterhin eine hohe Ausnützung generiert werden.20 In Zürich-West, einst Industriegebiet und dem sekundären Sektor zugeteilt, entwickelten Grundeigentümer seit Anfang der achtziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts erste Ideen zur Um- bzw. Zwischennutzung, da sich hier an den teils brachliegenden Standorten grösseres Potenzial abzeichnete. Etwa zehn bis fünfzehn Jahre später wurde Zürich-West in der Tat zum „Szenequartier“, das vor allem Kunstschaffende anzog. Allerdings wurde das Quartier, aufgrund des erheblichen Bedarfs an Wohnraum in der oberen Preisklasse, mehr und mehr von der Oberschicht übernommen. Ende der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts erarbeiteten zahlreiche Grundeigentümer die erforderlichen Gestaltungspläne, um Sonderbauvorschriften mit dem Ziel einer Umnutzung und höheren Ausnutzung zu erlangen. Seit 1999 fand eine gemeinsame Entwicklung unter dem Begriff der „kooperativen Planung“ statt, d. h. die Entwicklung von Zürich-West wurde durch die Verhandlung und Zusammenarbeit zwischen der Stadt, den Grundeigentümern bzw. Projektentwicklern sowie Investoren vorangetrieben. Dabei jedoch ging die Beteiligung der Bürger am Prozess nicht über das rechtlich erforderliche Mass hinaus. Diese Kooperationsform ermöglichte es, dass durch das Aufsetzen von Wettbewerben einzelne Überbauungen im Sinne des Gemeinwohls auch in gestalterischer Umsetzung 19 Vgl. Stadler, 2010/2011, S. 3–9. Vgl. Geyter de, 2002, o. S. 20 Vgl. Lutz Simeon, 2011, o. S. 9 schliesslich rechtlich verankert werden konnten. Aufgrund der stark wachsenden Nachfrage nach Wohnraum wurde im Jahre 2002 eine Anpassung des sogenannten „Nutzungsmix“ – Wohnen statt gewerblicher Nutzung – vorgenommen. Allerdings wurden, wie vorher erwähnt, statt für die breite Bevölkerungsmasse Wohnungen in der oberen Preisklasse geschaffen. Dennoch gilt es festzuhalten, dass seit jener Zeit viele Geschosswohnungsbauten an zentralen Lagen erbaut werden konnten – seien es höhere Gebäude oder auch Wohnhochhäuser, und zwar entsprechend den Wünschen der Bevölkerung.21 Da es für die Wohnhochhausstudie bedeutsam ist, die den Projekten zugrunde liegende Motivation dieser Quartiere in Erfahrung zu bringen, wurden mehrere Projektbeteiligte von Zürich-West und Zürich-Nord für die Umfrage im Rahmen dieser Arbeit hinzugezogen. Stadtplaner, Investoren, Projektentwickler und Architekten, die diese Gebiete zusammen entwickelten, können Aufschluss über die Motivation/Hintergründe aus unterschiedlichen Blickwinkeln geben. Jene Meinungen, die darauf schliessen lassen, wie sich das Hochhaus heutzutage positioniert bzw. zukünftig positionieren wird, sind für die Studie essenziell. Im europäischen Raum hat sich seit Ende des 20. Jh. ebenfalls ein starker Wandel in Bezug auf die Einstellung gegenüber Hochhäusern im Allgemein und Wohnhochhäusern im Besonderen vollzogen.22 Während über Jahrzehnte versucht wurde, das kulturell wertvolle Stadtbild zu erhalten, gelang es nun zunehmend, dieses mit dem Bau von Hochhäusern in Einklang zu bringen. Vergleichbar mit Entwicklungen in Zürich erleben auch andere europäische Grossstädte eine ähnliche Phase des intensiven Wachstums. So werden heute zahlreiche Hochhaus- und Wohnhochhausprojekte vor allem in den Städten London, Paris, Wien und Frankfurt/Main umgesetzt.23 2.2 2.2.1 Definition des Begriffs „Wohnhochhaus“ Einführung Ausgehend davon, dass es keine allgemeingültige Definition für den Begriff „Wohnhochhaus“ gibt, sondern ausschliesslich Begriffsbestimmungen, die sich auf bestimmte Situationen anwenden lassen, werden einführend die Begriffe „Hochhaus“ und „Wohngebäude“ erläutert, um darzustellen, welchem Gebäudetyp im Rahmen dieser Studie Beachtung geschenkt wird. 21 Vgl. Wolf, 2003, S. 194–204. Vgl. Wolf, 2003, S. 170–178. 23 Vgl. Firley/Gimbal, 2011, S. 199-218. 22 10 2.2.2 Der Begriff „Hochhaus“ im Gesetz In den meisten Kantonen wird das Hochhaus über die Gebäudehöhe in Metern definiert. Die Höhe, ab welcher ein Gebäude als Hochhaus gilt, ist in den Kantonen aber unterschiedlich geregelt: Sie liegt zwischen 20 und 30 Metern.24 In einigen Kantonen wird zusätzlich zur Gebäudehöhe das Hochhaus auch über die zulässige Anzahl von Vollgeschosse erfasst. Gemäss § 282 des Zürcher PBG sind Hochhäuser Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m. Der Gebäudegrenzwert stammt aus den Brandschutzvorschriften und ist in der ursprünglichen Länge der Feuerwehrleiter begründet. Keine Hochhäuser im Sinne von § 282 PBG sind die hohen Bauwerke gemäss § 19 Abs. 1 BBV II25 i. V. m. § 359 PBG. Hohe Bauwerke sind Gebäude oder Teile von ihnen, deren Höhe und Standort durch ihre besondere Art oder ihre Funktion bestimmt werden, wie Kirchtürme, Hochkamine und Silos für Landwirtschaftsbetriebe. 2.2.3 Das Gebäude mit Wohnnutzung Es wird unterschieden zwischen „reinen Wohngebäuden“, „hauptsächlich Wohnzwecken dienenden Gebäuden“ (z. B. Wohnhäuser kombiniert mit Gewerbeflächen) und „hauptsächlich anderen als Wohnzwecken dienenden Gebäuden“ (z. B. Verwaltungsgebäude mit Abwartwohnung).26 Diese Unterteilung entspricht auch dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister. In dieser Studie werden die beiden erstgenannten Kategorien näher betrachtet, wobei bei Wohnhochhausprojekten der „zweiten“ und „dritten“ Epoche vorwiegend die „hauptsächlich den Wohnzwecken dienenden Gebäude“ erfasst werden, da heutzutage Wohnhochhäuser bedeutenden Massstabs im Stadtraum i. d. R. kombiniert mit anderen Nutzungen, u. a. im Sockelbereich, auftreten sollten.27 Im Rahmen dieser Studie werden die prägendsten und höchsten Wohngebäude ihrer Epochen an relevanten Standorten der Schweiz untersucht. Betrachtet man beispielsweise die Wohnsiedlung „Lochergut“ (62 m) aus der „ersten Hochhausgeneration“, die beiden Wohnhochhäuser „Hochzwei auf der Allmend“ (77 und 88 m) oder den „Hard Turm Park“ (80 m) der „zweiten Hochhausgeneration“ sowie das „Bärenareal, Ostermundigen“ (100 m) aus der „dritten“ Epoche, dann wird deutlich, dass die Gemeinsamkeit dieser Hochhausprojekte nicht nur darin liegt, dass es sich bei diesen Bauten stets 24 BE: 30.0 m ; BS: 28.0 m; LU: 22.0 m; NW: 22.0 m; SG: 25.0 m; SZ: 20.0 m; ZH: 25.0 m. Verordnung über die Verschärfung oder die Milderung von Bauvorschriften für besondere Bauten und Anlagen (Besondere Bauverordnung II) vom 26. August 1981 (OS ZH 700.22). 26 BFS Eidg. GWR, 2012, Merkmalskatalog, Version 3.6, S.10, S.11. 27 Mischnutzungen sind anzustreben und zwar in Form von hohem Anteil an öffentlichen Erdgeschossflächen sowie mind. halböffentlichem Anteil in einem der oberen Geschosse. Vgl. Amt für Städtebau, 2001, S.5. Vgl. Toxler/Kälin, 2014, S. 11. 25 11 um Extreme hinsichtlich ihrer Gebäudehöhen handelt; ihnen ist ebenfalls gemein, dass sie beispielsweise durch ihre aussergewöhnlichen Grundrissformen, den Denkmalschutz oder durch den Bekanntheitsgrad ihrer Architekten Besonderheiten aufweisen und somit wertvolle Beiträge zum Stadtraum darstellen. Anhand der ausgewählten Projekte können vermutlich Gemeinsamkeiten und Veränderungen zwischen den Epochen aufgezeigt werden (siehe Anhang 1 Analyse A und Kapitel 3.2). Neben der Untersuchung der Wohngebäude soll eine Befragung der relevanten Experten einzelner Epochen (z. B. Architekten, Stadtplaner, Projektentwickler, Investoren) durchgeführt werden, damit vor allem die Frage nach der Motivation und den Herausforderungen bei Zukunftsprojekten beantwortet werden kann (siehe Kapitel 4). 2.3 2.3.1 Gesetzliche Grundlagen beim Hochhausbau aus der Sicht des Kantons Zürich 28 Einführung in die für den Hochhausbau gesetzlichen Grundlagen Landläufig gilt die Meinung, es liesse sich mit einer Konzentration von Wohnflächen auf einer verhältnismässig kleinen Grundfläche eine höhere Ausnützung generieren, sodass (Wohn-)Hochhäuser einen Beitrag zur Verdichtung leisten. Diese trifft jedoch nicht zu. Grund dafür sind gesetzliche Grundlagen, insbesondere auch die Schattenwurfregelung (vgl. Ziff. 2.3.6), die beim Hochhausbau zu beachten sind und auf die im Folgenden eingegangen wird. 2.3.2 Gesetzliche Grundlagen im Allgemeinen Die zu beachtenden gesetzlichen Grundlagen für den Hochhausbau finden sich vor allem in der Planungs- und Baugesetzgebung der Kantone, so auch im Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG) vom 1. September 197529 und in den jeweiligen Bau- und Zonenordnungen auf Gemeindeebene. Auf Bundesebene finden sich bis anhin kaum Vorschriften, die den Hochhausbau im positiven oder negativen Sinn direkt regeln. Verschiedene Bundesgesetze und Verordnungen können aber beim Hochhausbau einen Einfluss haben.30 28 Die gesetzlichen Grundlagen werden vor allem aus der Sicht des Kantons Zürich aufgezeigt. Bedeutende Unterschiede in der Planungs- und Baugesetzgebung der einzelnen Kantone werden erwähnt, sofern sie für die vorliegende Arbeit relevant sind. 29 LS 700.1, in der Fassung vom 22. Oktober 2012; seit 1. Januar 2013 in Kraft. 30 Beispielsweise kann durch Hochhäuser oder andere sehr hohe Gebäudeteile der Zivil- und Militärluftverkehr behindert werden. Art. 41 des Luftfahrtgesetzes (SR 748.0) verlangt für die Erstellung und für die Änderung eines Luftfahrthindernisses eine Bewilligung des Bundesamtes für Zivilluftfahrt, und gemäss Art. 42 ff. desselben Gesetzes ist der Bundesrat ermächtigt, für Bauten und andere Hindernisse in einem bestimmten Umkreis von Flughäfen, Flugsicherungsanlagen oder von Flugwegen sog. Sicherheitszonen einzurichten. 12 Für die Definition des Hochhauses im Gesetz und seine Abgrenzung von hohen Bauwerken wird auf Ziff. 2.2.2 oben verwiesen. Die erhöhten Anforderungen für Hochhäuser gemäss § 282 ff. PBG finden, mit Ausnahme der Schattenwurfregelung, gemäss § 284 Abs. 4 PBG für die hohen Bauwerke keine Anwendung.31 2.3.3 Hochhausgebiete Gemäss § 282 PBG sind Hochhäuser nur gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt. In welchen Zonen ein Hochhaus zulässig ist, wird im Zonenplan bzw. im entsprechenden Ergänzungsplan ausgeschieden (§ 68 PBG i. V. m. Art. 9 BZO32). In der Stadt Zürich zeigt der rechtsverbindliche Hochhausgebietsplan der BZO, wo Hochhäuser zulässig sind (Hochhausgebietsplan). Der Hochhausgebietsplan scheidet die Hochhausgebiete nach drei Empfindlichkeitsstufen aus. Der Bau von Hochhäusern ausserhalb des Hochhausgebietsplans ist möglich, dazu bedarf es aber eines Sondernutzungsplans (Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan oder Arealüberbauungen), in dem die planungsrechtlichen Grundlagen festgelegt werden.33 31 Die hohen Bauwerke sind von den Bestimmungen über die Geschosszahl, die Gebäude- und Firsthöhen sowie Abstandsvergrösserungen zufolge Mehrhöhen befreit (§ 19 Abs. 1 BBV II). 32 Bauordnung der Stadt Zürich (Bau- und Zonenordnung) vom 23. Oktober 1991 mit Änderungen bis 21. Dezember 2005 (AS 700.1). 33 Walker Späh, 2011, S. 7. Die im Zonenplan ausgeschiedenen Hochhausgebiete sind von sehr unterschiedlicher Bebauungsstruktur. Nicht alle Standorte sind für den Hochhausbau gleich gut geeignet. Nach den Kriterien Stadtstruktur, Verkehrserschliessung, Entwicklungspotential und Nutzungsstruktur wurden drei Hochhausgebiete ausgeschieden. Je nach Gebiet sind die Anforderungen verschieden. 13 Bestehende Stadtstruktur ist heterogen bezüglich Struktur und Massstäblichkeit. 8f^gj\]jmf_]fÛ YfÛ?g[``mk]jÛaf >]Za]lÛ@ o]fa_]jÛ]eh^af\da[` Bestehende Stadtstruktur ist grossmassstäblich, heterogen und offen. 8f^gj\]jmf_]fÛ YfÛ?g[``mk]jÛaf >]Za]lÛ@@Û ]eh^af\da[` 8f^gj\]jmf_]fÛ YfÛ?g[``mk]jÛafÛ >]Za]lÛ@@@Û k]`jÛ]eh^af\da[` Gebiet I Gebiet II Gebiet III Hochhausgebiet BZO bestehende Hochhäuser (nicht vollständig) Bestehende Stadtstruktur ist homogen mit prägnanter urbaner Quartiertypologie, mittlerer Massstab. Der rechtsverbindliche Hochhausgebietsplan der BZO im Massstab 1:12500 kann beim Info-Desk Hochbaudepartement im Amsthaus IV bezogen werden. Abb. 5: Hochhausgebietsplan Zürich (Quelle: Amt für Städtebau der Stadt Zürich, Richtlinien für die Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten, November 2001, Fassung des Jahres 2012, S. 5) Im Rahmen dieser Studie wurde speziell ermittelt, inwieweit die Projektbeteiligten die rechtlichen Voraussetzungen als geeignet bzw. verbesserungsbedürftig halten, um einen bevorzugten Standort für ein Wohnhochhaus zu wählen. Rechtsverbindliche Hochhausgebietspläne gibt es auch für andere grössere Städte der Schweiz. Sie werden nicht immer als Gebietspläne, sondern auch als Hochhauskonzepte oder Hochhausleitbilder bezeichnet. In Anhang 3 wird zusätzlich auf die Hochhausgebietspläne derjenigen Städte eingegangen, die für im Rahmen dieser Arbeit berücksichtigte Wohnhochhäuser bedeutsam sind. 2.3.4 Erhöhte bauliche Anforderungen für Hochhäuser Die qualitativen Anforderungen für den Bau von Hochhäusern werden in § 284 PBG im Grundsatz umschrieben: 14 1 Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbau- lich einen Gewinn bringen oder durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein. 2 3 Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten. Die Ausnützung darf nicht grösser als bei einer gewöhnlichen Überbauung sein; eine Ausnahme ist ausgeschlossen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne. 4 Die Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden. Zur Konkretisierung von § 284 PBG hat das Amt für Städtebau der Stadt Zürich Richtlinien für die Planung und qualitative Beurteilung von Hochhausprojekten (Hochhausrichtlinien) erlassen.34 Diese Hochhausrichtlinien enthalten die städtebaulichen und architektonischen Kriterien zur Beurteilung von Hochhausprojekten. 2.3.5 Ortsbaulicher Gewinn, vorteilhafte Art und Zweckbestimmung des Gebäudes, besonders sorgfältige architektonische Gestaltung Nicht alle Standorte sind für den Hochhausbau gleich gut geeignet. Der Hochhausgebietsplan scheidet je nach Empfindlichkeitsstufe drei verschiedene Gebiete aus, die sich in den Anforderungen an die städtebauliche Einordnung, im Bezug zum öffentlichen Raum und im Nutzungskonzept des Hochhauses unterscheiden. Je empfindlicher das Gebiet, desto höher werden die Anforderungen an den Hochhausbau. Generell unerwünscht sind gemäss den städtebaulichen Prinzipien der Hochausrichtlinien Hochhäuser in der Peripherie, in der Altstadt, an erhöhten Lagen (z. B. auf dem Milchbuck), in Seeufernähe oder an Hang, Ansichts- und Aussichtslagen.35 In allen drei Gebieten sind die qualitativen Anforderungen an die Architektur und die Ökologie gleich hoch. In den Gebieten I und II darf die Gesamthöhe eines Hochhauses maximal 80 Meter und im Gebiet III maximal 40 Meter betragen (Art. 9 Abs. 2 BZO). Die Architektur soll insbesondere bezüglich Umgebung, Proportionen, Gliederung, Erscheinungsbild, Tag und Nacht, Fassadengestaltung und Fernwirkung überzeugen.36 34 Vgl. Hochhausrichtlinien des Amtes für Städtebau der Stadt Zürich, 2001, in der Fassung 2012. Vgl. Hochhausrichtlinien a. a. O., S. 4. 36 Vgl. Hochhausrichtlinien a. a. O., S. 7. 35 15 2.3.6 Keine erhöhte Ausnutzung Im geltenden Planungs- und Baugesetz wird als Prinzip festgehalten, dass auch beim Hochhausbau die Ausnutzung nicht grösser sein darf als bei einer gewöhnlichen Überbauung. Eine Abweichung von diesem Prinzip ist nur möglich, wenn die Bestimmungen über die Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne angewendet werden. 2.3.7 Keine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft § 284 Abs. 4 PBG soll die Nachbargrundstücke von Hochhäusern vor wesentlichen Beeinträchtigungen durch diese schützen. Zu denken ist hierbei insbesondere an den Schattenwurf, der durch ein Hochhaus verursacht wird. Die Anforderungen an den Schattenwurf werden in der Allgemeinen Bauverordnung detailliert erläutert.37 In § 30 ABV wird die wesentliche Beeinträchtigung durch den Schattenwurf sowohl positiv als auch negativ umschrieben.38 Die positive Umschreibung besagt, dass der Schattenwurf eines Hochhauses an mittleren Wintertagen nicht länger als zwei Stunden ein Nachbargrundstück beeinträchtigen darf.39 Die sehr strenge Schattenwurfregel ist häufiger Kritik unterworfen, denn sie verhindert die Verdichtung in der Stadt Zürich durch Hochhäuser. Im Ergebnis dieser Studie soll auch dazu Stellung genommen werden (vgl. dazu Kapitel 4.1.9). Gemäss § 270 Abs. 2 PBG ist beim Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken ab 12 m über dem gewachsenen Boden ein Mehrhöhenzuschlag zu berechnen. Auch beim Brandschutz40 und bei der Erschliessung erfordert ein Hochhaus besondere Vorkehrungen, auf die aber im Rahmen dieser Arbeit nicht näher eingegangen wird. 2.3.8 Bewilligungsverfahren Das Verfahren für die zum Bau eines Hochhauses erforderliche Baubewilligung gestaltet sich seit dem 1. Juli 2014 gleich wie beim Bau eines Gebäudes nach Regelbauweise. § 285 PBG, der mit Gesetz vom 28. Oktober 2013 aufgehoben wurde, sah noch vor, dass die Baubewilligung für ein Hochhaus von der Baudirektion des Kantons Zürich genehmigt werden muss. Nachdem Hochhäuser nur noch dort zulässig sind, wo die 37 Verordnung über die nähere Umschreibung der Begriffe und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie über die Mess- und Berechnungsweisen des Kantons Zürich (Allgemeine Bauverordnung, ABV) vom 22. Juni 1977 (LS 700.2). 38 Vgl. zur Zürcher Schattenwurfregelung im Zusammenhang mit Hochhäusern, Künzler M. J., 2011, Hochhäuser in Zürich und der Schattenwurf, eine rechtliche Würdigung, Masterthesis zur Erlangung des Master of Advanced Studies in Real Estate an der Universität Zürich, S. 10 ff. 39 Vgl. Lehnerer, 2009, S. 149–151. 40 Vgl. § 56 i. V. m. § 5 Abs. 2 Verordnung über den baulichen Brandschutz des Kantons Zürich; (LS 861.13). 16 Bau- und Zonenordnung sie ausdrücklich zulässt (§ 282 PBG), konnte der Genehmigungsvorbehalt ersatzlos aufgehoben werden. Die planerischen Anforderungen an ein Hochhaus sind besonders hoch, weshalb in den Hochhausrichtlinien allgemein empfohlen wird, das Amt für Baubewilligungen über eine Bauabsicht frühzeitig zu informieren und das Projekt begleiten zu lassen.41 2.3.9 Gesetzesrevisionen Aufgrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums steht die Stadt Zürich heute unter einem starken Verdichtungs- und Nutzungsdruck.42 Die Bau- und Zonenordnung soll deshalb in verschiedenen Bereichen revidiert werden, um diesen Druck absorbieren zu können. Unter anderem soll eine differenzierte und qualitätsvolle „Verdichtung nach innen“43 mit der revidierten BZO angestrebt werden.44 Bei genauerer Prüfung der revidierten Bestimmungen stellt sich allerdings heraus, dass obschon von Verdichtung gesprochen wird, im Vergleich zur bisherigen BZO Einschränkungen erfolgen, welche die bisherigen Möglichkeiten der baulichen Verdichtung erschweren. Auf die drei wichtigsten neuen Einschränkungen wird in Anhang 4 eingegangen. Ob das mittels der BZO-Revision angestrebte Ziel der baulichen „Verdichtung nach innen“ wirklich erreicht wird – oder im Gegenteil – die Revision zu einer grösseren Verknappung des Bodens führt, wird sich in Zukunft zeigen. Im Herbst 2014 sollen der regionale Richtplan und die überarbeitete BZO-Vorlage zur Behandlung und Festsetzung an den Gemeinderat überwiesen werden. 2.3.10 Langfristige räumliche Entwicklungsstrategie für Wohnhochhäuser in Zürich In einem Rahmenprogramm hat der Stadtrat zusammen mit Fachleuten der Verwaltung sowie externen Spezialisten die Basis für die zukünftige Raumentwicklung erarbeitet und die Grundsätze in einem Strategiepapier, der sog. „Räumlichen Entwicklungsstrategie des Stadtrats für die Stadt Zürich (RES)“, vom März 2010 festgehalten. Die RES zeigt die angestrebte Entwicklung der Stadt Zürich bis ins Jahr 2025 auf und bekennt 41 Hochhausrichtlinien, a. a. O., S. 8. Erläuterungsbericht der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 1. September 2013, Ziff. 2, S. 6. 43 Der gesetzgeberische Auftrag zur Verdichtung nach innen wurde mit der Teilrevision vom 15. Juni 2012 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) erteilt. Gemäss neuem Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG soll im Rahmen der Siedlungsentwicklung nach innen ein sorgsamer Umgang mit der Ressource Boden geschehen. Bauzonen müssen massvoll festgelegt und Siedlungen kompakt gehalten werden. 44 Erläuterungsbericht der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 1. September 2013, Ziff. 2.2, S. 7. 42 17 sich dabei zu den Zielen der nachhaltigen Stadtentwicklung.45 Nachhaltig ist für den Stadtrat eine Stadtentwicklung dann, wenn sie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit sichert (Wirtschaft), das menschliche Wohlbefinden und die soziale Gerechtigkeit stärkt (Gesellschaft) sowie zur Sicherstellung der natürlichen Lebensgrundlagen für Mensch, Tier und Pflanzen beiträgt (Umwelt).46 Beim Nachhaltigkeitskonzept des Stadtrats bezüglich der Hochhäuser wird festgehalten, dass sich diese in Gebieten mit bereits bestehender hoher Dichte entwickeln und innerhalb dieser konzentriert werden sollen. Als Beispiele solcher Gebiete werden Zürich-West und Zürich-Nord genannt.47 In solchen Stadtgebieten ist für den Stadtrat eine weitere Verdichtung mittels Hochhäusern für das Wohnen und für Dienstleistungen auch über die maximale Regeldichte hinaus denkbar. Bei der Frage, ob Hochhäuser gemäss der Definition in der RES nachhaltig sind, kann festgehalten werden, dass – sofern es die rechtlichen Rahmenbedingungen zulassen – Hochhäuser in Bezug auf ihre unmittelbare Umgebung einen Beitrag zur Verhinderung der Zersiedelung, des „Urban Sprawls“, leisten können.48 Das „Ausfransen“ der Städte ist aufgrund der demografischen Veränderungen und des regen Bevölkerungswachstums in der Schweizer Stadt- und Raumplanung ein viel diskutiertes Thema. Das Hochhaus ist in der Lage, einen Beitrag zum Wohnen, Arbeiten, zur Erholung und Freizeit konzentriert in einem Bau zu leisten.49 In der vorliegenden Studie wird dem Thema Nachhaltigkeit des Wohnhochhauses Rechnung getragen, indem bei der Expertenumfrage neben ökologischem Gedankengut die in den RES genannten Nachhaltigkeitsmerkmale wie beispielsweise Nutzungsdurchmischung in die Frage nach der Motivation zum Bau von Wohnhochhäusern einbezogen wurde (siehe dazu Anhang 2). 2.4 Die Motivation zum Bau von Wohnhochhäusern Die Geschichte zeigt, dass es seit dem Altertum immer wieder Epochen gab, in denen der Bau von Hochhäusern ein Ausdruck fern von rationalen Überlegungen war. Nach Aussage von Herbert Lang, lässt sich dieses Phänomen durch mehrere Aspekte der Motivation begründen. Die von Herbert Lang genannten Motive werden hier aufgegriffen und – durch weitere relevante Aspekte ergänzt – in die empirische Studie als nützliche Stichworte miteinbe 45 Vgl. Stadt Zürich/HBD/AfS, 2011, S. 15-16. Vgl. Stadt Zürich/HBD/AfS, 2011, S. 17–21. 47 Vgl. Stadt Zürich/HBD/AfS, 2011, S. 57. 48 Vgl. Firley/Gimbal, 2011, S. 254–257. 49 Vgl. Herczog-Hubeli-Comalini/Zeugin-Gölker, 2002, S. 32. 46 18 zogen, damit die „motivationalen“ Belange im Rahmen einer Umfrage besser abgefragt und dargestellt werden können. 2.4.1 Das künstlerisch-ästhetische Motiv Dieses Motivationsmerkmal dient der Charakterisierung eines Standortes bzw. eines Gebietes. Höchstwahrscheinlich tritt dieser Aspekt gemeinsam mit weiteren Beweggründen in Erscheinung. Das künstlerisch-ästhetische Motiv ist in der Lage, das städtebauliche Bild entscheidend zu verändern.50 2.4.2 Das soziologische Motiv Dieses Motiv dient der Bekanntmachung von einzelnen Personen von vermeintlich grosser Bedeutung, Personengruppen, die an einer Entwicklung beteiligt sind, oder Quartieren und Gemeinden. Es führt darüber hinaus oft zu weiteren Motiven: den religiösen, politischen und sekundär-wirtschaftlichen. 2.4.3 Das religiöse, politische und sekundärwirtschaftliche Motiv Die religiösen (z. B. Kirchentürme), politischen (z. B. „Freiheitsstatue als Ausdruck von Freiheit“) und sekundär-wirtschaftlichen Motive (z. B. das Hochhaus als Symbol wirtschaftlicher Stärke) sind seit jeher ebenfalls bekannt geworden, und zwar in Form von symbolträchtigen hohen Bauten. In den USA fungierten beispielsweise die ersten Hochhäuser sogar als Werbeträger u. a. von Unternehmen. Auch wenn weniger offensichtlich, so sind in Europa ähnliche Merkmale bekannt geworden; vor allem wurde dabei den Architekten oder Bauherrn eine besondere Aufmerksamkeit zuteil.51 2.4.4 Das städtebaulich-stadtplanerische Motiv Mit diesem Motiv ist zum Beispiel die allgemeine Stadtplanung verbunden, die im Sinne der öffentlichen Interessen den Rahmen für den Bau von Hochhäusern schafft. Dies geschieht unter Berücksichtigung der sich stets ändernden gesellschaftlichen Bedingungen oder Gesetzesrevisionen und äussert sich beispielsweise durch Maximalvorgaben von Geschosszahlen oder Ausnützungsziffern52 in der Bauordnung (siehe auch 2.3.6 und 2.3.7). Entgegen der landläufigen Annahme, man könne mittels eines Hochhauses mehr Wohnfläche generieren als bei einem niedrigeren Bau, ist jedoch tatsächlich aus rechtlichen Gründen in der Schweiz keine Mehrausnützung möglich (siehe 2.3.6).53 50 Vgl. Lang, 1977, S. 21. Vgl. Lang, 1977, S. 23-25. 52 Die Ausnützungsziffer zeigt das Verhältnis zwischen Geschossfläche zu Parzellenfläche. 53 Vgl. zur Zürcher Schattenwurfregelung im Zusammenhang mit Hochhäusern, Künzler, Hochhäuser in Zürich und der Schattenwurf, eine rechtliche Würdigung, 12. August 2011, Masterthesis zur Erlangung des Master of Advanced Studies in Real Estate an der Universität Zürich, S. 10 ff. 51 19 Dennoch können der gesamte Freiflächengewinn – nur im Verhältnis zur steigenden Anzahl der Geschosse nimmt der Freiflächenanteil ab – und die Akzentuierung des Stadtraumes als Argumente für den Bau von Hochhäusern wichtig sein. Im städtischen Kontext ist somit das Hochhaus ebenfalls in der Lage, Erschliessungsvorteile zu generieren.54 2.4.5 Das ökonomische Motiv Dieses Motiv bezieht sich nach Herbert Lang auf den sparsamen Umgang mit der Ressource Boden unter Einbeziehung der soziodemografischen Entwicklung und der damit einhergehenden Dichteproblematik, was im Hinblick auf die aktuell diskutierte Zersiedelung sehr aktuell ist (siehe 2.3.10). Diesem Gedanken steht gegenüber, dass bei zunehmender Geschosszahl aufgrund der statisch, betrieblich sowie (brandschutz)technisch aufwendigeren Massnahmen, gegenüber den Gebäuden unterhalb der Hochhausgrenze, je nach Bauhöhe etwa zehn bis fünfzehn Prozent Mehrkosten verursacht werden. Aufgrund der zunehmenden Konstruktions- und Erschliessungsfläche bei Hochhäusern entstehen zudem Nutzflächenverluste. Den erhöhten Erstellungskosten muss mit entsprechenden Erträgen begegnet werden. In der vorliegenden Studie wird dieser Problematik Rechnung getragen.55 Gegenwärtig wird den städtebaulichen, architektonischen/ästhetischen, ökonomischen, ökologischen und gesellschaftlichen Aspekten der Motivation sowie der Wohnqualität und Infrastrukturoptimierung erhebliche Bedeutung beigemessen. Die diesbezüglichen Ergebnisse der Expertenumfrage werden daher in dieser Studie erfasst und analysiert. 54 55 Vgl. Lang, 1977, S. 27–32. Vgl. Lang, 1977, S. 32–80. 20 3 Methodik und Analysen 3.1 3.1.1 Analyse A: Kategorisierung von Wohnhochhäusern nach Zeitepochen Einführung in die Kategorisierung von Wohnhochhäusern Im Anhang 1 (für die bessere Lesbarkeit wird dieser separat aufgeführt) werden bedeutende Wohnhochhäuser an Zentrumslagen innerhalb der Deutschschweiz in dieser Studie erfasst. Dabei rückt neben den in der Einleitung erwähnten Parametern, wie beispielsweise Baujahr, Nutzung und Höhe der Gebäude, die Frage in den Vordergrund, welche Hintergründe bzw. Motivationen dem Bau der einzelnen Hochhäuser zugrunde lagen bzw. liegen. Ferner wird untersucht, in welchem Masse sich die Gebäude im Hinblick auf die jeweils relevanten Ansprüche durch die Akteure verändern – sei es hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit, der Nutzbarkeit oder der Auswirkung auf ihre Umgebung. Die Abfolge entspricht hierbei der zeitlichen Reihenfolge der Wohnhochhausboomepochen. Die Darlegungen wurden auf Basis von Fachliteratur, Planmaterial, Studien und Umfragen erarbeitet. Einzelne Angaben wie beispielsweise zu Geschossflächenzahlen (GF nach SIA 416) älterer Gebäude, wurden – wenn nicht anders ermittelbar – anhand von Grundriss- und Schnittplänen durch eigens überschlägige Berechnungen aufgezeigt. Die Kategorisierung nach Epochen (typologische Studie, siehe Anhang 1, Analyse A) schafft die Grundlage für die Gruppierung und Gegenüberstellung von Merkmalen der Wohnhochhäuser (Analyse B) sowie die Basis für die Expertenumfrage (siehe Kapitel 4). 3.2 Analyse B: Gruppierung und Gegenüberstellung von Merkmalen der Wohnhochhäuser Die vergleichende Untersuchung der Wohnhochhaustypen in den jeweiligen Epochen aus Analyse A (siehe Anhang 1 und 3.2.4) lässt hinsichtlich der erwähnten Parameter einige Tendenzen erkennen. 3.2.1 Erste Hochhausgeneration: Beispiele mit Flächen und Preisentwicklung Bei der „ersten Hochhausgeneration“ standen von Beginn an Motive sozioökonomischer und architektonischer sowie zunehmend städtebaulicher Art bei den jeweiligen Entscheidungsträgern – Stadt, Genossenschaften und Privaten – im Vordergrund. Es waren häufig Gruppen von Wohnhochhäusern mit einheitlichem Aussehen, an Stadträndern meist in Hanglagen lokalisiert und grundsätzlich ohne Mischnutzung der Flächen. (Das „Lochergut“ von 1966 als einziges untersuchtes Wohnhochhaus der Bauphase besass bereits mehrere öffentliche Nutzungen im Sockelgeschoss). Die Art 21 des Bauens ist durch Sparsamkeit gekennzeichnet, und zwar durch niedrige Mietzinsen, eine einfache Gestaltung und insbesondere eine relativ niedrige durchschnittliche Geschosshöhe. Bei der Entwicklung der „Wohntürme Entenweid“ stand beispielsweise im Fokus, mit den berechneten Gebäudeparametern (Gebäudehöhe 36 Meter, Geschosszahl 13) möglichst günstige Mietzinsen zu generieren. Auch heute noch beträgt der Mietpreis 650 CHF für Zweizimmerwohnungen bis 1 000 CHF für Dreizimmerwohnungen und 160 CHF/m² im Schnitt, d. h. er befindet sich weit unter dem marktüblichen Mietzins der Region (siehe 2.1.3 und Anhang 1). Die Höhenzunahme der Gebäude macht sich bereits innerhalb dieser Generation bemerkbar. So weist die Siedlung „Lochergut“ bis zu 61 Meter Höhe bei einer Geschosszahl von bis zu 22 auf und die Hochhausgruppe „Hardau“ bis zu 92 Meter bei einer Geschosszahl von 31. Die anfangs rigorosen ökonomischen Aspekte treten im Laufe dieser Periode bereits andeutungsweise in den Hintergrund – zugunsten des Dranges, in die Höhe zu bauen und mehr erschwinglichen Wohnraum zu generieren. Ebenso nehmen die Gesamtgeschossflächen pro Wohnturm und die Geschossflächen pro Geschoss bei den Projekten dieser Epoche gegen Ende der Periode zu – sie reichen von ca. 3 115 m² gesamt bzw. 260 m² pro Geschoss (Letzigraben, 33 Meter Höhe, 12 Geschosse, Baujahr 1951) bis 10 640 m² pro Wohnturm bzw. 665 m² pro Geschoss (Schönbühl, 44 Meter Höhe, 16 Geschosse, Baujahr 1968) und 15 625 m² gesamt bzw. 504 m² pro Geschoss (Hardau, 92 Meter Höhe, 31 Geschosse, Baujahr 1978). Im Mittel beträgt die durchschnittliche Geschossfläche bei den untersuchten Projekten dieser Epoche 352 m² und die Anzahl der Wohnungen beläuft sich auf vier pro Ebene; die einzige Ausnahme ist das Projekt Schönbühl in Luzern mit sechs Wohnungen pro Geschoss. Die durchschnittliche Geschosshöhe der ausgewählten Gebäude während dieser Epoche beträgt 2.82 Meter und liegt damit noch deutlich unter dem Durchschnittswert der „zweiten“ und „dritten Hochhausgenerationen“ (3.26 bzw. 3.27 Meter), was, wie bereits angesprochen, auf die sparsame und solide Bauart der ersten Untersuchungsepoche hinweist. Ein weiteres Merkmal der damals eher soliden Bauweise sind – den damaligen Ansprüchen der Bevölkerung, insbesondere der sozialschwächeren Gruppen entsprechend – die Wohnungsgrössen jener Zeit. Die „Letzigraben“-Hochhäuser sind die Wohntürme mit den im Durchschnitt kleinsten Wohnungen der „ersten Generation“. Die vier Wohnungen pro Geschoss bei 260 m² pro Stockwerk wurden damals vordergründig für kinderlose Paare und Ältere erstellt. Trotz Ausrichtung auf günstige Mieten lassen die aussergewöhnlichen, eher unökonomischen „Y“förmigen Grundrisse sowie die lockere Bebauungsstruktur erkennen, dass vor allem eine bewohnerfreundliche Umgebung bei der Entwicklung des Projekts im Vordergrund 22 stand (siehe Anhang 1, Ziff. 1.2). Eine ähnliche Aussage kann für die „Leimatt“Hochhäuser in Zug (Höhe von 38 Metern, 13 Geschosse, 309 m² GF und vier Wohnungen pro Geschoss) getroffen werden. Die Mietzinsen variieren zwischen 150 und 185 CHF/m² bei der Siedlung „Lochergut“ und liegen durchschnittlich bei etwa 200 CHF/m² bei „Hardau“ und „Letzigraben“ in Zürich. Es wurde somit Wohnraum für die unteren bis mittleren Gesellschaftsschichten zugunsten einer wohl durchmischten Mieterschaft erstellt; noch heute leben dort vorwiegend ältere Bürger und Kleinfamilien jüngeren bis mittleren Alters und ökonomisch eher schwächer Gestellte. Der Mietzins befindet sich bei dem überwiegenden Teil der Gebäude noch heute weit unter dem auf dem Markt üblichen Durchschnitt (vgl. Mietpreise Region Zürich Abb. 4: Immobilienpreise pro m²), wobei die Gebäude sowohl im Besitz der Stadt oder Wohnbaugenossenschaften als auch im Besitz privater Eigentümer sind. Der ausgeprägte Drang nach technischer Innovation der Architekten und Ingenieure – z. B. durch die Ausschöpfung des Materials durch das In-die-Höhe-Bauen – war damals an die Erzielung möglichst günstiger Mietzinsen und zugleich qualitativ gut funktionierender Innen- sowie Aussenräume gekoppelt, was wiederum zeigt, dass für die Erschaffer der gesellschaftliche Austausch zwischen den Bewohnern wichtig war (soziale Motivationskomponente). Beispielhaft lässt sich dies an den Wohntürmen „Lochergut“ durch die Mischnutzung im Sockelbereich verdeutlichen bzw. durch das fussgängerfreundliche Wegenetz bei der Siedlung „Hardau“ veranschaulichen. Der soziale und städtebauliche Motivationsaspekt für den Bau der damaligen Wohntürme lässt sich anhand der kooperativen Haltung und Bereitstellung erforderlicher Rahmenbedingungen durch die Stadt für die Entstehung der Bauten bestätigen. Zu den Planungsinstrumenten jener Epoche zählten beispielsweise in Zürich die BZO 46 (die erste für das vollständige Stadtgebiet geltende Bauordnung), die BZO 63 und diejenige von 1974. Beispielsweise wurde auf Grundlage der BZO 46 mit der Siedlung Heiligfeld eine neue Form des Wohnens, nämlich in Wohnhochhäusern, dem „Letzigraben“, möglich. Damals ermöglichten Ausnahmebewilligungen vor allem gegenüber Gesamtüberbauungen bei Arealentwicklungen (bei Arealen mit einer Mindestgrösse von 6 000 m²) die Umsetzung der neuen Wohnform, sofern diese dem städtebaulichen Konzept entsprach. Dieses Planungsinstrument ermöglichte mehr Flexibilität in der Verteilung der Baumasse; dennoch waren die Gebäude ohne Mehrausnützung zugunsten der lockeren Bebauung nach englischem Gartenstadtmodell durchzuführen (soziales und städtebauli 23 ches Motiv). Mit der BZO 63 wurden u. a. Bauregeln für die „Arealüberbauungen“ eingeführt. Dieses Instrument ermöglichte es Baugenossenschaften, dass in Zeiten der Knappheit preiswerten Wohnraums während der 1960er-Jahre und zu Zeiten des Wachstumsdrucks in mehreren Wohnzonen eine grössere Flexibilität, z. B. durch eine freie Geschosszahl innerhalb der grundsätzlich geltenden gesetzlichen Abstandsvorschriften und Ausnützungsziffern, zugelassen wurde. Vermehrt wurden Wohnhochhäuser aufgrund der gelockerten Bauordnung errichtet, u. a. auch das „Lochergut“ von 1966. Seit der BZO 74 wurde durch den „Wohnanteilplan“ (WAP) in allen Zonen erstmals ein Mindestanteil an Wohnraum pro Bauparzelle vorgeschrieben. Zu Zeiten des rasanten Wohlstandswachstums und der Mobilitätszunahme sollte mit der damit einhergehenden Schaffung von Wohnraum der Stadtflucht entgegengewirkt werden. Unter anderem entstanden 1978 die Hardautürme (siehe Anhang 1, Ziff. 1.6).56 3.2.2 Zweite Hochhausgeneration: Beispiele mit Flächen und Preisentwicklung Die mittlere Geschosshöhe der untersuchten Projekte beträgt 3.26 Meter, das sind etwa zwanzig Prozent mehr als bei den untersuchten Gebäuden der „ersten Hochhausgeneration“, was eine deutliche Qualitätszunahme – den Ansprüchen der Nutzer jener Epoche entsprechend – erkennen lässt. Die Bandbreite der mittleren Geschosshöhe bewegt sich zwischen 2.96 und 3.38 Metern (siehe 3.2.4). Die untersuchten Gebäude der Epoche zeigen eine Geschossfläche von knapp unter 800 m² pro Geschoss, d. h. etwa doppelt so viel im Vergleich zur „ersten Generation“, wobei bei der Anzahl von fünf Wohnungen pro Geschoss im Durchschnitt erkennbar ist, dass die Wohnungen im Mittel die doppelte Grösse haben. Auch ergibt sich im Durchschnitt eine grosse Zunahme in der Gebäudehöhe der recherchierten Projekte; Während die in dieser Arbeit exemplarisch untersuchten Gebäude der „ersten Generation“ im Mittel eine Höhe von 50 Metern aufweisen, besitzen die Projekte der „zweiten Generation“ im Schnitt eine Höhe von 79.5 Meter. Das Wohnhochhaus „Hard Turm Park“ in Zürich (80 Meter, 24 Geschosse) ist kennzeichnend für diese Epoche. Mit einer deutlich grösseren Geschossfläche pro Geschoss von 1 410 m² und einer doppelten bis dreifachen Anzahl von Wohnungen pro Geschoss (acht bis zwölf) bietet das Gebäude verschiedene Wohnungstypen für Eigentümer der oberen sozialen Klasse. Insgesamt erreicht der Bau eine Geschossfläche von 35 240 m² 56 Vgl. Stadt Zürich/Amt für Städtebau, 2013, S. 12–37. 24 (SIA 416), was ebenfalls über dem Durchschnitt der untersuchten Gebäude der Epoche liegt. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei dem Wohnhochhaus „Park Tower“ in Zug (81 Meter, 25 Geschosse) um einen Bau mit einer vergleichsweise geringen Fläche pro Geschoss (560 m²). Es werden im Schnitt drei Wohnungen pro Geschoss, d. h. der geringen GF pro Geschoss entsprechend, eher weniger Wohnungen als bei sonstigen Bauten dieser Epoche, untergebracht. Die Verkaufspreise bei Wohnungen ohne Seeblick liegen mindestens bei 11 000 CHF pro m², diejenigen mit Seesicht werden ab 19 000 CHF pro m² verkauft, d. h. die Preise liegen deutlich über dem Durchschnitt im Luxussegment (siehe Abb. 4: Immobilienpreise pro m²). Der Wohnturm „Löwenbräu Black“ in Zürich (70 Meter, 22 Geschosse) besitzt je nach Höhe im Gebäude folgende durchschnittliche Geschossflächen pro Etage: Der Wohnturm mit Sockelbereich weist im Schnitt ca. 783 m² pro Geschoss (EG bis 5. OG), ca. 390 m² im 6. und 7. Obergeschoss und 580 m² in den obersten Geschossen (8. bis 20. OG) auf. Das heisst über das gesamte Gebäude wird eine durchschnittliche Geschossfläche von etwa 625 m² pro Stockwerk erreicht; das sind 25 Prozent weniger als der Durchschnitt der untersuchten Gebäude jener Epoche. Die Preise der Eigentumswohnungen im Turm liegen zwischen 15 000 und 20 000 CHF/m² – das ist dreimal so viel wie der Schweizer Schnitt und deutlich mehr als der Mittelwert der Region Zürich (siehe 2.1.3). In ähnlicher Weise kann für die Wohnhochhäuser „Zölly“ (77 Meter, 23 Geschosse) in Zürich und „Hochzwei“ (88 und 77 Meter, 30 und 26 Geschosse) auf der Allmend in Luzern der Trend zum Wohnen im oberen Preissegment dargestellt werden. Dabei ist bei beiden, aber besonders beim Letzteren, eine leichte Anpassung der Preise erkennbar, da zusätzlich zu dem exklusiven Luxuswohnen auch Wohnen in der oberen, erschwinglicheren Preisklasse angeboten wird. Die Mietpreise reichen bis ca. 415 CHF/m² und variieren je nach Ausbaustandard und der Höhe im Gebäude. Eine weitere Besonderheit bei den untersuchten Projekten stellt das Luzerner Hochhauspaar auch deswegen dar, weil es im Gegensatz zu den anderen Projekten der untersuchten Gruppe aus Mietwohnungen besteht. Im Hinblick auf die Flächen (615 m² GF pro Geschoss) sowie die Wohnungszahl pro Geschoss (vier bis sechs) befinden sich die beiden Wohnhochhäuser etwa auf durchschnittlichem Niveau im Vergleich zu den anderen untersuchten Gebäuden der Epoche. Das „Zölly“ (715 m² Fläche im Durchschnitt und sechs Wohnungen pro Geschoss) besitzt eine gesamte Geschossfläche (SIA 416) von 16 500 m²; das sind 25 etwa 20 Prozent weniger als der gerechnete Durchschnitt aller untersuchten Wohnhochhäuser dieser Epoche (siehe 3.2.4). Der Bau bietet als Beispiel eine 120 m² große Wohnung im 20. Stockwerk für einen Verkaufspreis von 1 865000 CHF, d. h. für 15 300 CHF/m²; für eine Wohnung in dieser Höhenlage ist dieser Preis verhältnismässig moderat, was möglicherweise im Zusammenhang mit der gegenwärtigen Absatz- und Marktlage steht. Nicht nur die Flächen- und Preisentwicklung, sondern auch die luxuriöse Ausstattung lässt darauf schliessen, dass die Wohnungen für die oberste Preisklasse bestimmt sind. Komplexe Gebäudegeometrien und Tragwerksysteme sowie effiziente, bis ins Detail perfektionierte Bauabläufe (siehe Anhang 1, z. B. Hochzwei auf der Allmend, Luzern) und nachhaltiges bzw. ökologisches Gedankengut sind ebenfalls Kennzeichen jener Wohnhochhausgeneration. Vier der sechs untersuchten Projekte sind mit dem MinergieZertifikat ausgestattet, was die zunehmende Bedeutung von ökologischem Bauen in der Schweiz erkennen lässt. Während in der „ersten Generation“ im Kanton Zürich drei verschiedene Bauordnungen aufeinander folgten und sich somit ein entsprechender Wandel in der Raumplanung vollzog, liegt den Bauten der „zweiten Hochhausgeneration“ einzig die BZO 99 zugrunde. Weitere Planungsinstrumente auf Gemeindeebene sind die Räumliche Entwicklungsstrategie (siehe Kapitel 2.3.10) sowie die Sondernutzungspläne (Gestaltungsplan und Sonderbauvorschriften, siehe auch 2.3.3, 2.3.6). Beispielsweise wurde mit den Sondervorschriften des privaten Gestaltungsplans „Hardturm-Areal“ auf den Baufeldern A, B und C eine grössere Ausnützung sowie Geschosszahl ermöglicht. Der „Hard Turm Park“ auf dem Baufeld C erhielt die Genehmigung zur Umsetzung einer gesamten Geschossfläche von 30 760 m² und einer maximalen Gebäudehöhe von 80 Metern.57 Ansonsten sind auf den Parzellen der Zone Z 5 gemäss BZO eine maximale Ausnützungsziffer von 200 Prozent, eine Gebäudehöhe von 19 Metern sowie maximal fünf Vollgeschosse zulässig. Den Projekten „Zölly“ und „Mobimo Tower“ wurden durch die Sonderbauvorschriften für das Gebiet Maag Areal Plus ebenfalls höhere Ausnützungsziffern (240 Prozent)58 in der Zone Z 6 (Ausnützungsziffer 230 Prozent, maximale Gebäudehöhe von 22 Metern) eingeräumt.59 Mit dem privaten Gestaltungsplan „Löwenbräuareal“ wurde ebenso eine höhere Ausnützung (maximale Gesamtnutzfläche von 31 400 m²) 57 Vgl. Stadt Zürich, 2005, S. 3. Vgl. Stadt Zürich, 2004, S. 3. Sonderbauvorschriften für das Maag Areal Plus, 700.240. 59 Vgl. Stadt Zürich, 1991, S. 12, Bau- und Zonenordnung, 700.100. 58 26 und insbesondere das „Löwenbräu-Black“ (70 Meter) in der Zone I (maximale Gebäudehöhe von 25 Metern) ermöglicht. 60 Die Motivation zum Bau von Wohnhochhäusern während dieser Epoche war vor allem städtebaulicher Natur – kombiniert mit dem Wunsch von Investoren, hohe Erträge an teuren, zentralen Lagen zu generieren. Ziel war ebenfalls, eine attraktive Prestigearchitektur und exklusive sowie komfortable Einrichtungen in den beschriebenen Projekten zu erstellen. Merkmale dieses Zeitalters sind der Einsatz neuer Materialien, eine Zunahme der Gebäudehöhen und der durchschnittlichen Geschosshöhen sowie innovative Erscheinungsformen sowohl innen als auch aussen (siehe Anhang 1), wobei auch das ökologische Gedankengut in mehreren gebauten bzw. im Bau befindlichen Projekten des Jahres 2014 eine Rolle spielt. Während die Preise der „ersten Hochhausgeneration“ verhältnismässig niedrig waren bzw. sind, befinden sich diejenigen der „zweiten Generation“ (vorwiegend im Bereich Stockwerkeigentum) auf höchstem Niveau. 3.2.3 Dritte Hochhausgeneration: Beispiele mit Flächen und Preisentwicklung Die durchschnittliche Geschosshöhe der untersuchten Wohnhochhäuser aus der „dritten Hochhausgeneration“ beträgt 3.27 Meter. Somit gab es diesbezüglich gegenüber der vorangegangenen Phase keine nennenswerte Veränderung. Jedoch zeigt die Abnahme der durchschnittlichen Geschossfläche pro Geschoss im Mittel (von 783 m² auf 706 m²) sowie die durchschnittliche Anzahl von Wohnungen pro Geschoss (fünf versus viereinhalb) im Vergleich zu der letzten Zeitphase nicht nur, dass die Gebäudemassen bei den aufgezeigten Projekten insgesamt, sondern auch die Wohnungsgrössen im Schnitt etwas kleiner werden. Der „AQUILA Tower“ (66 Meter, 22 Geschosse) in Pratteln mit seiner Gesamtgeschossfläche von 20 000 m² entspricht mit seiner durchschnittlichen Geschossfläche (600 m²) und Höhe (3.30 Meter) etwa dem Schnitt der in der Epoche untersuchten Beispielprojekte und bringt drei bzw. fünf Wohnungen pro Geschoss unter. Hingegen soll der voraussichtlich in der Nähe lokalisierte Wohnturm „Ceres Tower“ (82 Meter, 20 Geschosse) in Pratteln eine vergleichsweise hohe durchschnittliche Geschosshöhe (4.10 m) und eine durchschnittliche Geschossfläche pro Stockwerk (715 m²) erreichen, wobei vier bzw. acht Wohnungen in einem Geschoss untergebracht werden. Nicht nur die grosszügigen Dimensionen, sondern auch die Wohnungstypen weisen darauf hin, dass die Planung bei diesem Bau eher auf das Luxussegment abzielt. Die Wohnungsgrössen reichen von 56 m² bis 170 m². Des Weiteren fällt bei diesem Projekt auf, dass eine grosse Nutzungsvielfalt angestrebt wird: Neben Konferenzräumen und 60 Vgl. Stadt Zürich, 1991, S. 12. 27 Auditorium, Büro- und Eventbereichen sollen Restaurant und Bar unterschiedliche Nutzer anziehen (siehe Anhang 1, Ziff. 3.2). Für die große Mehrheit der analysierten Projekte der „dritten Epoche“ ist die Vielfalt der geplanten Nutzungen kennzeichnend (siehe 3.2.4). So werden beispielsweise für das Projekt „Bärenareal, Ostermundigen“ (100 Meter Höhe, 33 Geschosse) neben Kongressräumen auch noch ein Hotel, Büros, Detailhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbereiche sowie Wohnfläche von insgesamt 16 000 m² (darunter u. a. Serviced Apartments, Mietwohnungen und Stockwerkeigentum) angeboten. Für das Vorhaben „Südpark Baufeld B“ in Basel (81 Meter, 26 Geschosse) sind im Hochhaus 45 Prozent Wohnungen und 22 Prozent Erdgeschossverkaufs- und Gastronomieflächen sowie etwa 33 Prozent Dienstleistungsflächen im sechsgeschossigen Sockelbau mit einer Logistikanlieferung im Untergeschoss geplant. Der „Limmat Tower“ (80 Meter Höhe, 25 Geschosse) in Dietikon (Limmatfeld), dessen Bezug für Herbst 2015 vorgesehen ist, besitzt im Durchschnitt eine Geschossfläche von ca. 800 m² pro Ebene und liegt damit in dieser Hinsicht über den Werten der anderen Projekte dieser Epoche. Etwa fünf Wohnungen pro Geschoss werden hierbei im Wohnturm in einer Ebene untergebracht, was ebenfalls knapp über dem Durchschnittswert der analysierten Projekte dieses Zeitalters liegt. Die Verkaufspreise der Wohnungen im Stockwerkeigentum entsprechen mit ca. 6 150 CHF/m² ab der fünften Etage im Schnitt der auf dem Markt üblichen Grössenordnung für Neubauten. Da die Wohnungen mit zunehmender Höhe im Gebäude kleiner werden, können die Wohnungen in den oberen Geschossen im Gegensatz zu den meisten anderen Hochhausprojekten zu günstigeren Gesamtpreisen angeboten und somit vom Markt besser aufgefangen werden (siehe Anhang 1, Ziff. 3.1). Allerdings ist zu beachten, dass es sich bei dem Standort um eine eher subzentrale Lage im Vergleich zu den Projekten in Zürich-West (z.B. Zölly-Hochhaus) handelt, was den andeutungsweise geringeren Preis gegenüber den Projekten in ZürichWest erklärt. Dennoch ist aufgrund der guten Verkehrsanbindung der Überbauung Limmatfeld mit dem „Limmat Tower“ eine attraktive Wohnmöglichkeit für die im Zürcher Zentrum Arbeitenden gegeben. Obwohl in der oberen Preisklasse, handelt es sich dabei nicht um Verkaufspreise im Luxussegment. Mit diesen Beispielen sei verdeutlicht, dass sich gegenwärtig und in der unmittelbaren Zukunft eine gewisse Preisanpassung auf dem Schweizer Markt andeutet. Dies wird auch durch die Aussagen mehrerer Sachverständiger im Rahmen dieser Umfrage bekräftigt.61 61 Aussagen einiger Projektentwickler. 28 Die Ergebnisse der aktuellen Entwicklungen im Hochhausbau, wie beispielsweise die unzureichende Belegung im Luxuswohnungsbestand und das ungenügende Ansprechen breiterer Bevölkerungsschichten als potenzielle Nutzer, stellen Anregungen für neue Ansätze im Wohnungshochhausbau dar. Weniger zentrale, aber dennoch gut erschlossene Lagen werden zunehmend als Standorte für Wohnhochhäuser gewählt. Die Nutzungsvielfalt (Kongress-, Dienstleistungsflächen, Auditorien, Büros, Verkaufsflächen, Kindertagesstätte) tritt noch stärker in Erscheinung als in der vorangegangenen Epoche. Die soziale Komponente macht sich zunehmend bemerkbar. Das Angebot an Mietwohnungen nimmt erkennbar zu, sodass ein Gleichgewicht zwischen Eigentums- und Mietwohnungen auf dem Angebotsmarkt herrscht. Die Gesetzesrevisionen markieren einen Umbruch im Übergang der Epochen. Die Planungsinstrumente der vorangegangenen Epoche sind derzeit einem Wandel unterzogen (siehe 2.3.9). Die aktuell revidierte BZO (neu BZO 14) gilt auf Gemeindeebene in Zürich, während in den anderen Gemeinden vergleichbare Bauordnungen bestehen bzw. in Bearbeitung sind. Für das Projekt „Bärenareal, Ostermundigen“ ist es beispielsweise von Bedeutung, dass über die sonst geltende Grundordnung der Gemeinde Ostermundigen hinaus die maximal zulässige Geschosszahl und gesamte Geschossfläche mittels der Überbauungsordnung „UeO Bärenareal“ gesteigert werden dürfen. So darf die maximal zulässige Gesamtgeschossfläche in diesem konkreten Fall bis zu 29 500 m² bei freier Geschosszahl betragen. Das ist die Basis für die vorgesehene Bauhöhe des Wohnhochhauses von einhundert Metern. 62 Ein weiteres geplantes Projekt ist das Hochhaus „Südpark Baufeld B“ in Basel, das ebenfalls auf speziellen Bauvorschriften beruht. Die Sonderregelung „Basel Areal Bahnhof Süd“ sieht vor, dass dem Baufeld B eine gesamte Bruttogeschossfläche von 24 000 m² für den Hochhausbau zugutekommt. Sofern die Grenzabstände und Lichteinfallswinkel eingehalten werden, dürfen nämlich grössere Gebäudehöhen und Geschosszahlen als sonst üblich umgesetzt werden.63 62 63 Gemeinde Ostermundigen, 2012, S. 3–5, UeO Bärenareal. Basel Areal Bahnhof Süd, 2013, S. 146, Spezielle Bauvorschriften/Bebauungspläne730.150. 29 3.2.4 Nr. in Anhang 1 Gebäude Gegenüberstellung der Wohnhochhausmerkmale Standort Typologie Mietpreis/m2 und Verkaufspreis im Baujahr Gebäudehöhe (m) Geschosszahl durchdurchschnittl. schnittl. GF Total (m2) GF/Geschoss Geschoss(m2) höhe durchschnittl. Miete/ STWE im Wohnungszahl/ Weitere Nutzungen Hauptmotive Wohnturm Geschoss 1.1 Entenweid Basel Hochhausgruppe, 3Wohntürme 160 1951 36 13 2.77 4’875 375 4 Miete 1.2 Letzigraben Zürich Hochhausgruppe, 2Wohntürme als Teil einer Gesamtüberbauung 200 1952 33 12 2.75 3’115 260 4 Miete 1.3 1.4 1.5 1.6 Leimatt Lochergut Schönbühl Hardau Zug Zürich Luzern Zürich Hochhausgruppe, 2Wohntürme Hausgruppe, 7Wohnürme 167.5 Solitär als Teil einer Gesamtüberbauung Hochauscluster, 4Wohnhochhäuser 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 Hard Turm Park Zürich Gebäude als Teil eines Hochhausclusters Mobimo Tower Zürich Gebäude als Teil eines Hochhausclusters Hochzwei Allmend 2Wohntürme als Teil eines Ensembles mit Fussballstadion und Sporthalle Park Tower Löwenbräu Black Zölly Luzern Zug Zürich Zürich Solitär als Teil einer Gesamtüberbauung Gebäude als Teil eines Hochhausclusters Gebäude als Teil eines Hochhausclusters 3.1 Limmat Tower Solitär als Teil eines Blocks aus vier Dietikon-Zürich Solitärbauten 3.2 Ceres Tower Pratteln 200 1978 ca.15'000 (Preise variieren) ca.15'000 (Preise variieren) 412 10'000-15'000 15'000-20'000 15'300 CHF/ m2. Gebäude als Teil eines Hochhausclusters 38 24 – 61 44 72 - 92 13 8, 12, 16, 20, 20, 22, 22 2012 2012 2014 2014 2014 80 81 77 und 88 81 70 77 4'020 für 61 m: 7 Türme: 2.77 20'660 16 2.75 21 – 31 für 72 m: 10’590 für 92 m: für 92 m: 2.95 15’625 50.6 2011 2.92 2.82 24 3.33 10'640 9932 35'240 24 3.38 35'000 26 und 30 für 77 m: 2.96 für 88 m: 2.93m für 77m: 15'990 für 88m: 18'450 25 21 23 79.5 3.24 3.33 3.35 3.26 309 1’650 665 504 352 1'410 1'400 615 14’200 560 13'000 (EG-5.OG): 780m2 (6. 7.OG): 390m2 (8.-20.OG): 580m2 16‘500 21'197 715 783 4 352 total 6 3 4 8 bis 12 4 und 7 4 bis 6 3 1 bis 4 6 5 Miete Miete - sozioVerkauf, Werkstätten ökonomisch Restaurant städtebaulich unterschiedliche Bevölkerungsgruppen, soziale Durchmischung - Ältere und Familien (seit Sanierung familientauglich) - - Miete STWE STWE STWE Fussballstadion und Sporthalle Minergie Büro, Verwaltung Infrastruktur städtebaulich ökologisch ökonomisch Wohnqualität v. a. Ältere, z.T. Personen mittleren Alters Minergie Galerien, Büro städtebaulich Wohnqualität architektonisch ökologisch v. a. Ältere, z.T. Personen mittleren Alters Minergie - städtebaulich architektonisch Wohnqualität ökonomisch ökologisch v. a. Ältere, z.T. Personen mittleren Alters Minergie Eco STWE Nutzungsmix 80 26 3.08 21'000 800 5 STWE noch unbekannt 2016 82 20 4.10 14'300 715 4 und 8 STWE Auditorium, Konferenz-, Eventräume, Büros, Restaurant und Bar. noch unbekannt 2018 100 33 3.03 27‘000 570 4 Miete/ STWE Basel Solitär als Teil einer Gesamtüberbauung noch unbekannt 2018 81 26 3.12 24’120 927 4 Miete/ STWE ZürichAltstetten Hochhauscluster – drei Hochhäuser über Sockelbau verbunden noch unbekannt 2018 80 26 3.08 21'600 624 4 Miete/ STWE 4.5 Ausgleich zwischen Eigentums- und Mietwohnungsanteil 21'336 706 - städtebaulich architektonischW ohnqualität v. a. Ältere, z.T. ökonomisch Personen ökologisch mittleren Alters 2015 3.27 Durchmischte Mieterstruktur v. a. Ältere, z.T. Personen mittleren Alters 6'150 81.5 Soziologie Städtebau Architektur Ökonomie STWE Mietwohnungen, Alterswohnungen und einrichtungen, Kindertagesstätte, Restaurant, Büro, Gewerbe & Detailhandel Annäherung an den Schnitt auf dem schweizer Markt sozioökonomisch städtebaulich - Bärenareal Ostermundigen, Solitär als Teil einer Ostermundigen Bern Gesamtüberbauung Abb. 6: sozioökonomisch städtebaulich Büro, Gewerbe, Verkauf städtebaulich Hotel, Ballsäle, Wohnqualität Restaurant, Bar, architektonisch Konferenz- und Spa. Infrastruktur Miete Durchschnitt - unterschiedliche Bevölkerungsgruppen, soziale Durchmischung v. a. Ältere, z.T. Personen mittleren Alters 3 bzw. 5 Vulcano sozioökonomisch städtebaulich - STWE 600 3.6 - Ältere, Kleinfamilien, Paare jüngeren bis mittleren Alters städtebaulich architektonisch Hotel, Konferenz-, Wohnqualität Tagungsräume, Spa, ökonomisch Restaurant, Bar. Infrastruktur 20‘000 Südpark urspünglich Ältere und kinderlose Paare Miete 3.30 3.5 sozioökonomisch städtebaulich Gewerbe Entwicklung zu mehr als Wohnen 20 3.4 - Alterssiedlung 66 Gebäude als Teil eines Hochhausclusters Ältere Kleinfamilien und Paare jüngeren bis mittleren Alters Miete 2016 AQUILA Tower Pratteln Energiezertifikat sozioökonomisch städtebaulich - Miete Normaler, erschwinglicher Standard 3.3 unter Markt -Mietzins 1968 Vorwiegend Luxussegment: Preise weit über dem nationalen Schnitt Durchschnitt 1966 unter Markt Mietzins Durchschnitt 2.1 unter Markt-Mietzins 1955 Hauptnutzer Städtebau Wohnqualität Architektur Ökonomie Infrastruktur sozioökonomisch ökologisch Wohnqualität städtebaulich architektonisch Städtebau Wohnqualität sozioökonomisch architektonisch ökologisch v. a. Ältere Zunahme z.T.Personen Nachhaltigmittleren Alters keitslabels finanzielle Oberschicht, v.a. Ältere und mittleren Alters Minergie und Zero Emission finanzielle Oberschicht, v.a. Ältere und mittleren Alters Zertifikat noch unbekannt städtebaulicharchitektonischW ohnqualität Verkauf, Büro souiologisch alle Altersökologisch gruppen, Paare ökonomisch Familien, Singles Infrastruktur Wohnqualität mittlere und Detailhandel, städtebaulich höhere Gastronomie, architektonisch Altersgruppen Kongress, Hotel, Infrastruktur Singles, Paare, Büro-/ ökonomisch Empty Nesters, Dienstleistung, ökologisch Yetties, Serviced Apartments soziologisch Silverpreneure Wohnqualität städtebaulich Verkauf und architektonisch Gastronomie (EG), Infrastruktur Dienstleistung, ökonomisch Logistikanlieferung ökologisch Paare, Familien, (UG) soziologisch Singles städtebaulich architektonisch ökologisch Infrastruktur Altersgruppen ökonomisch mittleren Alters Verkauf, Gewerbe, Wohnqualität Paare, Familien, Diensleistung soziologisch Singles Städtebau Altersgruppen Wohnqualität mittleren/ Zunahme der Architektur höheren Alters, Nutzungsvielfalt Ökonomie vermehrt auch Ökologie Familien und Soziologisch Jüngere Gegenüberstellung der Wohnhochhausmerkmale (eigene Darstellung) Minergie und Zero Emission Minergie und Zero Emission Zertifikat noch unbekannt Zertifikat noch unbekannt Nachhaltigkeitsthemen werden immer wichtiger 30 Abb. 7: Gegenüberstellung der Wohnhochhausmerkmale (eigene Darstellung) 31 3.2.5 Fazit der Analyse B Die Analyse der Projekte veranschaulicht, dass in der „ersten Wohnhochhausgeneration“ Wohnraum für die unteren bis mittleren Gesellschaftsklassen erstellt wurde. Ziel war es, einen Mietermix für vorwiegend ältere Bürger und Kleinfamilien jüngeren bis mittleren Alters entstehen zu lassen. Die Mietzinsen waren niedrig und liegen heute noch grösstenteils weit unter dem üblichen Schnitt auf dem Markt. Die Mehrheit der untersuchten Wohnhochhäuser der „ersten Generation“ ist im Besitz der Stadt und von Wohnbaugenossenschaften; einige befinden sich in Privatbesitz. Der damals starke Wunsch der Architekten, Ingenieure und Stadtplaner einerseits nach Innovation im Bauwesen und andererseits nach der Bereitstellung preisgünstiger Mieten und gut funktionierender Wohnräume war vor allem auf den sozialen Aspekt ausgerichtet. Die Analyse der Wohnhochhäuser aus der „zweiten Generation“ zeigt, dass die Zielgruppe zumindest beim Bau der Wohnhochhäuser vorwiegend im Luxussegment angesiedelt ist – obwohl eines der erklärten Ziele der Stadtplaner war, an Zentrumslagen in den ehemaligen Industriegebieten erschwinglichen Wohnraum zu generieren. Ein wichtiger Faktor bei der Motivation der Investoren war es, hohe Erträge an teuren, zentralen Lagen zu erzielen. Um diese neuen städtebaulichen Ziele zu erreichen, bedurfte es entsprechender rechtlicher Regelungen. Ohne Sonderbauvorschriften wäre die Umsetzung der zahlreichen Wohnhochhäuser nicht möglich gewesen. Attraktive, exklusive Prestigearchitektur unter Einsatz neuer Materialien, der Zunahme der Gebäudehöhen und der durchschnittlichen Geschosshöhen und -flächen sowie innovative Erscheinungsformen, aber auch eine allgemeine Preissteigerung wurden zu Merkmalen jener Wohnhochhausgeneration. Die ökologischen Aspekte fanden zunehmend Eingang in die Hochhausplanung. Der Wunsch nach Nachhaltigkeit und das Bestreben nach Umsetzung einer zunehmenden Mischnutzungsvielfalt markierten den Übergang zur nächsten, sich anbahnenden Epoche des Wohnhochhausbaus. Eine weitere Ursache des Wandels scheint in den ökonomischen Belangen zu liegen und hier vor allem der Suche nach breiteren Nutzergruppen. Die Herausforderungen der jüngsten Entwicklungen im Hochhausbau, wie beispielsweise Leerstände im Luxuswohnungsbestand und unzureichendes Ansprechen breiterer Bevölkerungsgruppen als potenzielle Nutzer, sind Impulse für neue Ansätze beim Wohnungshochhaus. Als Standorte für Wohnhochhäuser werden offensichtlich vermehrt auch weniger innenstädtische, aber dennoch gut erschlossene Lagen gewählt. Die Vielfalt der Nutzungen (Kongress-, Dienstleistungsflächen, Auditorien, Büros, Verkaufsflä 32 chen, Kindertagesstätten) kommt noch stärker zum Vorschein als in der vorangegangenen Epoche. Die soziale Komponente tritt insofern wieder mehr in Erscheinung. Das Angebot an Mietwohnungen nimmt erkennbar zu, sodass ein Gleichgewicht zwischen Eigentums- und Mietwohnungen auf dem Angebotsmarkt herrscht. Die Revision der Planungsinstrumente der anbrechenden Epoche ist ein Zeichen des sich vollziehenden Wandels. Es zeichnet sich auch eine verstärkte, kooperative Planung durch in der Stadtplanung relevante Akteure im Wohnungsbau ab, die ihren Ausdruck u. a. in flexibleren Sonderbauvorschriften findet. 3.3 Methodik der Expertenumfrage Beim Aufbau des Fragebogens sollten mögliche Motivationen für die Entwicklung von Wohnhochhäusern berücksichtigt werden (siehe Anhang 2). Hierbei sollte den städtebaulichen, architektonischen/ästhetischen, ökonomischen, ökologischen, gesellschaftlichen Aspekten der Motivation sowie der Wohnqualität und Infrastrukturoptimierung Rechnung getragen werden. Der Zielerreichung (Verwirklichung der Motive) sollte ein weiteres Kapitel gewidmet werden. Die Daten der Analysen A und B und die entsprechenden Fragen an die Experten zu den Gebäuden in verschiedenen Zeitepochen sollten sich ergänzen. Die Aussagen der Experten zur Zukunft des Wohnhochhauses (Erwartungen an gesetzliche Rahmenbedingungen in der Schweiz, Einschätzung der Marktpositionierung, Verbesserungspotenziale u. a. im technischen Ausbau, Tragwerk, Brandschutz etc.) sollten ebenfalls erfasst werden. Das Kollektiv der angesprochenen Experten wird im nachfolgenden Kapitel beschrieben. Die schriftlichen Fragebögen wurden bedarfsweise durch Interviews ergänzt (siehe Kapitel 4.1). 3.4 Aufbau der empirischen Untersuchung Die empirische Untersuchung wurde in drei Stufen durchgeführt: Zunächst wurden die Kategorien nach Epochen („erste Hochhausgeneration“, „zweite Hochhausgeneration“, „dritte Hochhausgeneration“) herausgearbeitet (siehe Ziffer 3.1, Analyse A) und der weiteren Analyse zugrunde gelegt. Im zweiten Schritt wurden die Merkmale der Epochen aufgezeigt und einander gegenübergestellt (siehe 3.2, Analyse B). In einem dritten Schritt wurde die Motivation zum Bau von Wohnhochhäusern mithilfe der Expertenaussagen erforscht. Neben der Einschätzung der Motivation als Hauptziel war die weitere Absicht der Befragung, die grundsätzliche Einstellung der Akteure (Investoren, Projektentwickler, Stadtplaner, Architekten und Bauherren) und ihre Erwartungshaltung, aufgrund der Erfahrungen der relevanten Projektbeteiligten der beiden letzten Epochen, in Erfahrung zu bringen. Bewusst wurden die Interviewpartner aus unterschiedlichen 33 Tätigkeitsbereichen gewählt, um verschiedene Perspektiven und Meinungen in die Untersuchung einfliessen zu lassen. Um möglichst ehrliche Meinungen zu erhalten, wurde den Befragten absolute Anonymität zugesichert. Mit Interviewpartnern aus den folgenden Bereichen fand ein Austausch statt: • mehreren Gesamtprojektleitern von Development-Abteilungen namhafter Immobiliengesellschaften. • mehreren Stadtentwicklern, die für Schweizer Hochhausentwicklungsgebiete verantwortlich waren. • mehreren Geschäftsführern von namhaften Architekturbüros in der Schweiz. • Verantwortlichen von Immobilienfonds mit Wohnhochhäusern. • Geschäftsführern von börsenkotierten Immobiliengesellschaften. • prominenten, in der Stadtplanung aktiven Bewohnern von nach 2010 erbauten Wohnhochhäusern. 4 4.1 Synthese: Darstellung der empirischen Untersuchung zur Motivation beim Bau von Wohnhochhäusern Darstellung der Ergebnisse der Expertenumfrage Ein besonderes Augenmerk wurde auf die Motive der Planer bei der Entwicklung ihrer Projekte gerichtet. Ihre Motivation zum Bau bzw. zur Entwicklung ihrer jeweiligen Projekte konnten die Interviewpartner der vergangenen Wohnhochhausepoche sowie aus der Epoche der Zukunftsprojekte auf einer Skala von 1 bis 10 je nach Priorität einordnen. Zur Auswahl standen die eigenständig zu betrachtenden folgenden sieben Aspekte der Motivation: „Städtebau“, „Architektur bzw. Ästhetik“ des Gebäudes, der „ökonomische“, „ökologische“ und „soziale Aspekt“ sowie die „Wohnqualität“ und die „Optimierung der Infrastruktur“ (siehe dazu auch Kapitel 2.4). 34 2 Angestrebte Motivation der Befragten bei der Entwicklung der Wohnhochhausprojekte aus der letzten sowie zukünftigen Angestrebte Motivation bei der Hochhausepoche Planung - Wohnhochhaus 12 4 10 haus ,Summary,Range 1.,Ökonomische,Aspekte 2.,Wohnqualität 3.,Städtebau 4.,Architektur 5.,Ök Minimum, 2 5 7 5 Unteres,Quartil 5 7.5 8 7.5 Median 7.5 9 10 8.5 Median Oberes,Quartil 9 9.5 10 10 Maximum 10 10 10 10 Median Unteres,Q.Oberes,Q. 7.5 5 9 9 7.5 9.5 10 8 10 8.5 7.5 10 7 5 8 4.5 3 7 7 7 8.5 8 6 4 2 0 1. Ökonomische Aspekte 2. Wohnqualität 1.,Ökonomische,Aspekte 3. Städtebau 2.,Wohnqualität Median 3 Abb. 8: Angestrebte 3.,Städtebau 4.,Architektur 5.,Ökologische,Apekte 6.,Soziale,Aspekte Motivation einzelner 7.,Optimierung,Infrastruktur Data,for,Chart 1.,Ökonomische,Aspekte 2.,Wohnqualität 3.,Städtebau 4.,Architektur 5.,Ök 5. Ökologische Series,1 6. Soziale Aspekte 7. Optimierung 2 5 7 5 Apekte Infrastruktur Series,2 3 2.5 1 2.5 Series,3 2.5 1.5 2 1 Series,4 1.5 0.5 0 1.5 Series,5 1 0.5 0 0 4. Architektur Aspekte bei der Entwicklung der Wohnhochhausprojekte (Medianwerte, eigene Darstellung) Prozentuale+Verteilung+der+Gebäude+ab+8+Geschossen+nach+Städten+ Boxplot: Angestrebte Motivation bei der Planung - Wohnhochhaus in+der+Schweiz+ kte Maximum Maximum 7. Optimierung Infrastruktur Oberes Quantil Quantil Oberes 2%$ 12 10%$ 10 Median Median 0230$Winterthur$ 8%$ 8 0261$Zürich$ 0351$Bern$ 6 3%$ 50%$ ten+ Unteres Unteres Quantil Quantil 4 Minimum Minimum 2 1061$Luzern$ 4%$ 3%$ 0 1. Ökonomische Aspekte Abb. 9: 0371$Biel$(BE)$ 2. Wohnqualität 3. Städtebau 4. Architektur 6%$ 1711$Zug$ 2701$Basel$ 3203$St.$Gallen$ 5. Ökologische 6. Soziale Aspekte 7. Optimierung 3901$Chur$ Apekte Infrastruktur 5586$Lausanne$ 6621$Genève$ Angestrebte Motivation einzelner Aspekte bei der Entwicklung der Wohnhochhausprojekte 2%$ (Boxplot, eigene Darstellung) 0230$Winterthur$ 2%$ 10%$ 0261$Zürich$ 0351$Bern$ 0371$Biel$(BE)$ 4.1.1 1061$Luzern$ Die Umfrage hat gezeigt, dass der „städtebauliche Aspekt“ als entscheidender Motiva- 1711$Zug$ Der städtebauliche Aspekt 2701$Basel$ tionsträger zum Bau bzw. zur Entwicklung der jeweiligen Projekte mit einem Median 3203$St.$Gallen$ von 10 erachtet wurde. Interessant dabei ist, dass die Interviewgruppe der zukünftigen 3901$Chur$ Bauepoche eine deutlich grössere Streuung auf der Skala gegenüber den Interviewten 5586$Lausanne$ 6621$Genève$ der letzten Bauepoche aufwies. Das würde bedeuten, dass den Akteuren der Zukunftsprojekte eine weniger priorisierte Haltung gegenüber dem Städtebau als Hauptmotiv zugeschrieben werden könnte. Des Weiteren kreuzten nahezu alle Befragten den Subaspekt „Urbanität/zentrale Lage“ an, was darauf hinweist, dass das Wohnhoch 35 haus ein urbanes Objekt an zentraler, besterschlossener Lage sein muss. Als beinahe genauso wichtig erachtet wurde die „Prägung des Stadtbildes/der Stadtsilhouette“. Offensichtlich wird der städtebaulichen Kontur der Wohnhochhäuser eine besondere Bedeutung beigemessen. Weitere von den interviewten Stadtentwicklern und Architekten genannte wichtige Merkmale für die städtebauliche Motivation waren der sogenannte „Hybrid“64, d. h. die öffentliche Erdgeschossnutzung mit privaten Büro- bzw. Wohnflächen in den Obergeschossen, sowie die „Schaffung von mehr attraktivem Aussenraum“. Eine „Verdichtung des städtischen Raumes an besterschlossenem Standort“65 wurde von einigen Personen als erstrebenswert angemerkt, wobei hier kritisch hinterfragt werden muss, auf welche Weise dieses Ziel erreichbar wäre (siehe Kapitel 4.1.9). Der Aspekt „Exklusivität bzw. Einzigartigkeit in Gestaltung und Nutzung an zentraler Lage“ 66 ist nach Meinung mehrerer Experten, vor allem Bauherren, ebenfalls ein essenzieller Treiber für die Entwicklung ihrer Projekte gewesen. 4.1.2 Wohnqualität Das Merkmal „Wohnqualität“ wurde mit einem Median von 9 an Position zwei gewählt. Die Subaspekte „Fernblick über die Stadt“ und „Belichtung“ wurden mit 22 bzw. 19 Stimmen (von 28 Teilnehmern) als relevanteste Treiber für die erstrebenswerte Wohnqualität genannt. Dagegen folgten erst mit etwa 50 Prozent der Antworten (zwölf Zustimmungen) die Subaspekte „Nutzbarkeit von in der Nähe liegenden Einrichtungen“ und „Wohnen in oberer Preisklasse“. Scheinbar widersprüchlich dabei ist jedoch, dass die Relevanz der „Nutzbarkeit von in der Nähe liegenden Einrichtungen“ dennoch bei dem letzten Aspekt – dem städtebaulich motivierten – extra mehrmals als relevanter Motivationsfaktor erwähnt wurde. Offensichtlich geht die Beurteilung der Bedeutung von in der Nähe liegenden Einrichtungen bezüglich des Nutzeffektes für die Wohnqualität und als eines städtebaulichen Merkmals auseinander. Der Nutzbarkeit der umliegenden Einrichtungen wird vor allem im städtebaulichen Kontext eine sehr hohe Bedeutung und weniger im Zusammenhang mit ihrem Einfluss auf die Wohnqualität eine entsprechende Wertung zugestanden. Als angestrebtes Motiv für die zukünftigen Wohnhochhausprojekte wird beispielsweise der „Zuschnitt auf die richtige Zielgruppe“ genannt. In möglicher Abkehr von „Stockwerkeigentum (STWE) im Luxussegment“ der letzten Epoche wird zunehmend das „durchschnittliche bis gehobene Wohnseg- 64 Aussage eines Stadtentwicklers. Aussage einer Stadtentwicklerin. 66 Aussage eines Bauherrn. 65 36 ment“67 von einigen Experten, vor allem Stadtplanern und Architekten, propagiert. Eine Stadtplanerin kritisiert, dass die Grundrisse lediglich auf ein bestimmtes Bewohnersegment – mit gehobenem Ausbaustandard für beispielsweise die sogenannte Gruppe „Double Income No Kids“ (DINKS) – abzielen und dabei offenbar den Bedarf anderer potenzieller Nutzergruppen unberücksichtigt lassen. 4.1.3 Architektur/Ästhetik Der Aspekt der Architektur/Ästhetik schliesst direkt an dritter Stelle mit einem Median von 8.5 nach dem Merkmal der Wohnqualität an. Die Befragten der Epoche der Zukunftsprojekte wählten zu 80 Prozent Zahlen im oberen Bereich auf der Skala zwischen 8 bis 10. Die Gruppe der letzten Hochhausepoche hingegen weist eine etwas grössere Abweichung vom oberen Bereich der Skala auf. Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass der Ästhetik des Wohnhochhauses eine zunehmende Bedeutung zukommt. Eine einzigartige Erscheinung sowohl im Innen- als auch im Aussenraum wird immer wichtiger, und zwar wird diese durch das Aufgebot an Stararchitektur erreicht. Angetrieben wird dieser Aspekt der Motivation einerseits durch den Drang nach ständiger „Innovation“ sowie „Symbolhaftigkeit“ im Hinblick auf den Hochhaustyp. Ein weiterer Antrieb der Architekten sei, „durch das Gebäude dem Ort bzw. der Nutzung einen angemessenen Ausdruck“ 68 zu verleihen. Die Zustimmung bei Fragen nach den genannten Aspekten (je 16 bzw. 15 positive Antworten von 28 Teilnehmern) veranschaulicht, dass dem gestalterischen Ausdruck ein immer höherer Stellenwert zukommt. Der Subaspekt „Auffällige Erscheinung“ scheint mit acht Zustimmungen ein nennenswerter Faktor für die Ästhetik des Wohnhochhauses zu sein. Beachtenswert ist, dass die auffällige Erscheinung bei den Befragten der Zukunftsepoche eine um etwa 40 Prozent höhere Zustimmungsrate gegenüber der früheren Epoche erhielt. Der Einfluss der Faktoren „ökonomische und ökologische Aspekte“, „Optimierung der Infrastruktur“ und „soziologische Aspekte“ auf die Motivation wurde ebenfalls analysiert. Den Stellenwert dieser aufgezählten Parameter bewerteten die Befragten mit abnehmender Relevanz: Die entsprechenden Medianwerte beliefen sich auf 7.5, 7, 7 und 4.5. 4.1.4 Ökonomie Mehrere Experten sind sich darüber einig, dass der ökonomische Aspekt nicht die Hauptmotivation zum Bau eines Hochhauses sein kann. Denn das Hochhaus ist in allen 67 68 Aussage eines Projektentwicklers. Aussage eines Geschäftsführers eines Architekturbüros. 37 Belangen risikoreicher, teurer zu bauen und zu betreiben und setzt eine aufwendigere Planung (z. B. bezüglich des Brandschutzes, der „Zwei Stunden Schatten“-Regelung sowie der Energie- und Haustechnik) voraus. Dennoch reicht die Bandbreite der Antworten (2 bis 10 auf der Skala bis 10) zur Feststellung aus, dass – je nach Blickwinkel, ob Eigentümer oder Stadtplaner – verständlicherweise unterschiedliche Bewertungen vorliegen. Auf Bauherrenseite werden beispielsweise „das Ausnutzen von engen Grundstücksverhältnissen“ und „Ertragsoptimierung durch maximale Anzahl Fernbzw. Seesichtwohnungen mithilfe von Höhenstapelung“69 in den Vordergrund gestellt. Ein Portfoliomanager postuliert als Beispiele die „Cashflow-Rendite, die zurzeit als langfristig nachhaltig eingestuft wird“ und „die Wertänderungsrendite, welche sich aufgrund der Nachfrage in solche Investitionen langfristig positiv entwickelt und höchstwahrscheinlich weiterhin entwickeln wird.“ „Die Performance solcher Anlagen ist derzeit somit sicher und nachhaltig, weshalb diese Investitionen weiterhin beliebt sein werden“70, wird behauptet. Nach Meinung eines Investors ist die „Sicherung der Rentabilität vor Baubeginn beispielsweise mittels Pachtverträgen für Hotels und Gastronomie für die ersten Stockwerke, die nicht veräussert werden“71 von herausragender Bedeutung. Ein Projektleiter der Development-Abteilung einer Immobilienbeteiligungsgesellschaft vertritt die Meinung, dass das Wohnhochhaus als „Landmarke“ bzw. „zur Markierung“72 von Selbstbewusstsein und wirtschaftlicher Stärke ein Hauptmotiv zum Bau darstellt. Ökonomisch sinnvoll sei die „Umsetzung von Stockwerkeigentum“ statt der weniger wirtschaftlichen Mietwohnungen. Er betrachtet die Kompaktheit und den attraktiven Aussenraum als erstrebenswerte Ziele und bereits weitgehend erreichte Errungenschaften. Bei der Aufschlüsselung der ökonomischen Motive wurde mit Abstand am höchsten der Subaspekt „Flächeneffizienz“ gewertet. In weiterer Reihenfolge wurden „Wertsteigerungspotenzial“ und „Rendite“ genannt. Einzelne Teilnehmer haben die Bedeutung von „Aufwertung des individuellen Standortes“ bzw. Landwertes“ hervorgehoben. 4.1.5 Ökologie Es scheint, dass den ökologischen Aspekten eine immer grössere Bedeutung seit der Epoche der vorangegangenen Projekte beigemessen wird. Dafür spricht die abnehmende Streuung um den Median von 7 auf der Skala bis 10 in der Gruppe der Zukunftsprojekte. Dem Subaspekt „Freiflächenoptimierung“ wurde dabei die grösste Bedeutung 69 Ausssage eines Bauherren. Aussage einer Investorin. 71 Aussage eines Bauherrn. 72 Aussage eines Projektentwicklers. 70 38 zugestanden. Ferner wurden „innovative Lösungen“ und „besondere Materialien“ als erstrebenswert angesehen. Die von der Initiatorin der Umfrage angeregten Merkmale „vertikale Gärten“ und „erneuerbare Energien“ wurden dabei von mehreren Teilnehmern aufgegriffen. Tendenziell nimmt der Einsatz für nachhaltiges Bauen zu. Anhand der Analyse der Gebäudegruppierungen lässt sich nämlich bestätigen, dass die Labels für energieeffizientes Bauen immer häufiger vergeben werden (siehe Ziffer 3.2.4, Energiezertifikat). So besitzen mehrere Projekte aus beiden Epochen (z. B. das Zölly und der Limmat Tower), Auszeichnungen für Nachhaltigkeit. Der Anspruch, nachhaltige Materialien einzusetzen, wurde von mehreren Interviewten zum Ausdruck gebracht. Dabei sollen die Verbesserungen eher in der Gebäudestruktur und weniger mit der Haustechnik, die nach Meinung eines Architekten und Projektentwicklers leider einen zu hohen Stellenwert habe, eingelöst werden.73 Ein bereits praktizierter Ansatz für Nachhaltigkeit ist dabei, dass beispielsweise die Fassaden mit grösseren Wandstärken und besseren Dämmwerten ausgestattet werden. Mehrere Experten bemängeln jedoch, dass innovative Technologien in der Schweiz noch zu selten eingesetzt werden. Gemessen an international bekannt gewordenen ökologischen Vorzeigeprojekten („METProjekt“ in Bangkok, „Aqua-Tower“ in Chicago, „World Financial Centre“ in Schanghai, „Burj Khalifa“ in Dubai) wurden in der Schweiz noch keine vergleichbaren effizienten Bauvorhaben mit „grünen“ Akzenten umgesetzt.74 Diesen Nachholbedarf bei Wohnhochhäusern in der Schweiz bekräftigen die Teilnehmer der Umfrage. Es ist zu erwarten, dass der haushälterische Umgang mit der knappen Ressource Land sowie das ökologische Bewusstsein der aktuellen Gesellschaft als die neuen Treiber der zukünftigen Bautätigkeit von Wohnhochhäusern hervorgehen werden. Durch die „Positionierung von Wohnhochhäusern an zentralen Lagen wird neben der Schaffung von neuem Wohnraum an innenstädtischen Orten erreicht, dass Pendlerströme massgeblich optimiert werden können.“75 Dies wäre auch ein „Teil der ökologischen Wertschöpfungskette“ und entspricht u. a. der Leitidee der nachhaltigen Stadtentwicklung. 4.1.6 Optimierung der Infrastruktur Die Optimierung der Infrastruktur wird einheitlich von den Umfrageteilnehmern als essenziell erachtet. Besonders die Anbindung an die „öffentlichen Verkehrsverbindungen“ (ÖV) war hierbei ausschlaggebend für die Projektierung. In diesem Zusammen- 73 Aussage eines Geschäftsführers eines Architekturbüros und eines Projektentwicklers. Stadler, 2010/2011, S. 107–113. 75 Aussage mehrerer Projektentwickler, Architekten und Stadtplaner. 74 39 hang wurde von einigen Interviewten darauf hingewiesen, dass damit als positiver Nebeneffekt eine Abnahme der Verkehrslast einhergeht (siehe auch 4.1.5). 4.1.7 Gesellschaftliche Aspekte Aufgrund von vorhandenen Merkmalen wie kurzen Wegen und vertikaler Konzentration könnte man erwarten, dass beim Wohnhochhaus beste Voraussetzungen für eine Begegnungsstätte und ein gutes gesellschaftliches Leben vorliegen. Die sozialen Aspekte werden jedoch von den Interviewten mehrheitlich als Motivationsfaktor eher mit niedriger Priorität bewertet. Weder als Begegnungsort noch als Rückzugsort wurde dem Wohnhochhaus eine Aufmerksamkeit geschenkt. Der Aspekt Kinderfreundlichkeit wurde von den Experten beispielsweise nicht bescheinigt. Wenige Anmerkungen lassen darauf schließen, dass man die Eingliederung mehrerer sozialer Schichten durch gemeinschaftliche Nutzungen bestimmter Angebote bzw. Treffpunkte (z. B. Schwimmbad, Fitnessclub, Schule) zwar für erstrebenswert hält; klar ist aber auch, dass es unrealistisch wäre, dieses Ziel als Motivationsfaktor für den Bau von Wohnhochhäusern im Rahmen dieser Umfrage gelten zu lassen. Als Mindestforderung gilt jedoch, eine gute Atmosphäre im Hochhaus für die Bewohner zu schaffen.76 4.1.8 Angaben der Befragten zur Nutzungsart der entwickelten Projekte Sowohl die Analyse der Gebäudekategorisierung als auch die Expertenumfrage zeigte, dass während in den 1950er bis 1970er-Jahren ausschliesslich Mietwohnungen entwickelt wurden und in der Zeit nach 2000 der Anteil der Eigentumswohnungen vor allem im Luxussegment deutlich zunahm. Hingegen kommt es in den aktuellen/zukünftigen Projekten erneut zu einer Erhöhung des Anteils an Mietwohnungen. Diese Umfrageergebnisse geben zumindest ansatzweise diese Trends wieder. So gab die überwiegende Mehrheit der Befragten aus der Phase der nach 2000 abgeschlossenen Projekte an, dass sie ausschliesslich Eigentumswohnungen entwickelten. Dagegen gaben rund 50 Prozent der Befragten aus der aktuellen Epoche an, in ihren Wohnhochhausprojekten auch Mietwohnungen anzubieten. Neben der Wohnnutzung spielten bei etwa einem Drittel der Befragten auch die Gastronomie und Hotels, bei ca. 20 Prozent der Interviewten Büro- und Verwaltungsflächen und bei etwa 15 Prozent Verkaufsräume eine Rolle. Sieben Prozent der Befragten nannten zudem weitere Angebote wie beispielsweise Altersresidenzen und „Serviced Apartments“. 76 Aussage einer Stadtentwicklerin. 40 Der Charakter der gemischten Nutzung wird offensichtlich einem gewissen Wandel unterzogen. Es wird insgesamt eine Zunahme der Nutzungsvielfalt in den angebotenen Projekten der Zukunft beobachtet. Während in der vorangegangenen Phase vor allem Luxusresidenzen und Hotels überwogen, entstehen nun mit den Wohnungen sowie Hotels der gehobenen Klasse vermehrt Büro- und Verwaltungsräume, Verkaufsflächen, Restaurants und Auditorien für die breitere Masse. Diese Tendenz steht im Einklang mit dem aktuellen Konzept des „Hochhauses als Teil einer neuen Stadt“. Die Zielgruppe der zukünftigen Nutzer wird dabei offensichtlich um die der jüngeren Jahrgänge erweitert. Fünf der Befragten gaben mit ihren Antworten Anlass für diese Annahme. Der Vergleich beider Epochen ergibt auch eine tendenzielle Zunahme (von 1 auf 4) von Projekten, die besonders Familien mit Kindern berücksichtigen. Bei den Antworten auf die Fragen nach der Objektnutzung (Erst- bzw. Zweitwohnung oder Investitionsobjekt) lassen sich keine nennenswerten Unterschiede zwischen den beiden Zeitperioden erkennen. Auch die Verteilung von Flächen ergibt zwischen den beiden Epochen der vollendeten und zukünftigen Projekte keine signifikanten Veränderungen bezüglich der Geschossflächenzahlen, Wohnungsanzahl pro Geschoss und durchschnittlichen Geschosshöhen. 4.1.9 Angaben der Befragten zur Verdichtung durch Wohnhochhäuser Wie unter den Ziffern 2.3.6, 2.3.7 und 2.4.4 erläutert und nach Meinung mehrerer Experten bestätigt, ist eine Mehrausnützung in Bezug auf die Nutzungsdichte durch Hochhäuser – in der Schweiz im Gegensatz zum Ausland – nicht möglich. Doch wenn ein Hochhaus nicht zur Mehrausnützung gegenüber Gebäuden üblicher Höhe beiträgt, kann somit das Ziel der städtischen Verdichtung nicht das Motiv für den Bau von Hochhäusern sein. Hochhäuser stellen zwar theoretisch eine mögliche Alternative der Flächenaufstockung mit höherem Freiflächenanteil bzw. einer Flächenumverteilung gegenüber Gebäuden üblicher Höhe dar. Bei immer weniger verfügbarem Bauland im Stadtzentrum ist nach Meinung eines Bauherrn die Versuchung gross, diesen Gebäudetyp als fähig zu erklären, schwierige Grundstückssituationen gewinnbringend mit Wohnraum in der Vertikalen zu bewältigen. Dennoch ist diese Versuchung kritisch zu hinterfragen. Aufgrund der „Zwei Stunden Schatten“-Regelung (siehe Kapitel 2.3.4) sind Hochhäuser nicht in der Lage, zusätzliche Nutzfläche gegenüber dem Bau üblicher Gebäudehöhe zu generieren. Hinzu kommen die erhöhten baulichen Anforderungen, die gegenüber Hochhäusern (siehe Kapitel 2.3.4) bestehen, und die ökonomischen Nachteile durch die 41 komplexere Bauweise, die den Bau eines Hochhauses vor grössere Herausforderungen stellen. Das Hochhaus findet damit nicht aus baurechtlicher und ökonomischer Perspektive, aber aus architektonischer Sicht seine herausragende Berechtigung im Stadtraum. Nach Aussage eines Projektentwicklers sind Hochhäuser besonders sinnvoll, weil dem Bau „das Alleinstellungsmerkmal“, d. h. eine Einzigartigkeit, die den Bau von anderen Gebäuden abhebt, zugrunde liegt. Allerdings sollte hier angemerkt werden, dass die „Einzigartigkeit“ mit dem zunehmenden Bau weiterer Hochhäuser in unmittelbarer Nähe abnehmen wird. Das Hochhaus folgt nach Meinung der Experten nicht lediglich einem Trend, sondern es bietet im Gegensatz zum niedrigen Bau eine exklusive Aussicht über die Stadt hinweg in die Landschaft. Wohnen im Hochhaus mit einmaliger Weitsicht ist nach Expertenaussage vor allem in der Schweiz eine erstrebenswerte Besonderheit, die bereits in den 1970er-Jahren für spannend befunden und seit Beginn des 21. Jh. wieder aufgegriffen wurde. Die architektonische Variation in der Höhe ist nach Aussage des Sachverständigen eine neue Gestaltungsform, die bis ins Detail ausgereizt und erweitert werden sollte. Der Umgang mit der „städtebaulichen Einbettung“ ist allerdings eine neue Herausforderung, die umstritten ist. Während einerseits einige Stadtentwickler nach Lösungen zur Einbindung mit dem Ziel der städtebaulichen Harmonie suchen, steht dem gegenüber, dass die Motive der Exklusivität und Prägung des Stadtbildes, vor allem durch mehrere Architekten und Bauherrn, angestrebt werden. Auf die Frage, ob es beim Hochhausbau überhaupt Möglichkeiten gäbe, um eine Verdichtung herbeizuführen, konterte ein Experte mit der Aussage, dass die strengen rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Vorgaben keine Ausweichmöglichkeiten zulassen. Ausserdem fehle es in der Schweiz an repräsentativen, bekannten Hochhausbeispielen, die Aufschluss darüber geben, wie dem Problem begegnet werden kann. Zielführend könnte vielmehr eine noch intensivere Kooperation zwischen den relevanten Akteuren sein. Planungsrechtliche Voraussetzungen müssten geschaffen und umgesetzt werden. Die Bauträger, Behörden und politisch agierenden Akteure müssten noch mehr aufeinander zugehen, um eine Win-win-Situation zu erreichen. Beispielsweise könnte eine Sonderbewilligung von mehr Bauhöhe gestattet werden, indem günstiger Wohnraum in den unteren acht Geschossen – da weniger attraktiv – und Wohnen in durchschnittlicher bis höherer Preisklasse in den oberen Geschossen zur Verfügung gestellt werden. Dies würde nicht nur einen Beitrag zur Lösung des Zersiedlungs- bzw. Verdichtungsproblems leisten, sondern auch dem Dilemma von zu wenig günstigem Wohn 42 raum entgegenwirken. Anstatt der Verdichtung zu dienen, können also die Wohnhochhäuser einen Mehrwert bieten, und zwar „im Sockel, in der Art der Nutzung oder mit einem speziellen Wohnungsangebot“. Zweifelsohne muss dabei die Architektur qualitativ hervorragend sein. Es sind nicht die „echten“ Wohnhochhäuser, sondern die Gebäude von 25 bis 35 Metern Höhe, die eher zur Verdichtung in den wachsenden Quartieren beitragen können. Für das Wohnen scheint beispielsweise der traditionelle Blockrand eine besonders günstige Form der Verdichtung zu sein.77 Die nachhaltige Nachverdichtung kann auch auf dem Ausbau oder der Umnutzung von Parzellen beruhen. Zahlreiche Beispiele sowohl in der Schweiz als auch im Ausland sind vorhanden, so z. B. in Basel (Fellbergstrasse) und in Berlin (Tempelhof).78 4.1.10 Einschätzung der angestrebten und verwirklichten Motive Im Allgemeinen kann festgehalten werden, dass die meisten als Motive genannten Faktoren von den Teilnehmern als verwirklicht eingeschätzt wurden. Ein beträchtlicher Teil der Beteiligten (13 von 28) gab jedoch interessanterweise an, dass bezüglich des Städtebaus und/oder der Wohnqualität, d. h. ausgerechnet eines der jeweils mit höchster Priorität angestrebten Motive, das Ziel als „nicht erreicht“ bezeichnet wurde. Die Gründe, warum das Erreichte unter den Erwartungen der Interviewten blieb, scheinen vielschichtig zu sein. Einerseits kann es daran liegen, dass die noch in Bearbeitung befindlichen Projekte weiterentwickelt werden müssen. Andererseits hat dies etwas mit der grundsätzlich selbstkritischen Einstellung bzw. mit den zu hoch gesteckten Zielen mancher Beteiligten zu tun. Bei näherer Betrachtung fielen in den Aussagen mehrere konstruktive Anregungen auf. So sagten z. B. drei Personen, dass die planungsrechtliche Dichte bei dem Hochhausbau zu erhöhen sei, um einen bedeutenderen Beitrag zur inneren Verdichtung leisten zu können. Ein weiterer Teilnehmer forderte grössere Gestaltungsvielfalt, um beispielsweise Sockelgeschosse attraktiver zu gestalten und auch Dachgeschosse für innovativere Anwendungen (z. B. Wellness) zu erschliessen, um damit das Hochhaus für das Publikum zugänglicher zu machen. Ein Architekt regte an, dass unterschiedliche Einwohnerschichten für die Nutzung gewonnen werden sollten. Eine Stadtentwicklerin bemängelte, dass die Einbindung in den umgebenden städtischen Kontext unzureichend war und daher in Zukunft zu verbessern sei. 77 78 Tox, 2009, o. S. Morin/Kanton Basel-Stadt, 2014, o. S. 43 4.2 Gesamtevaluation der Expertenumfrage Die Expertenumfrage veranschaulicht, dass der städtebauliche Aspekt als Hauptmotivation für den Bau von Wohnhochhäusern angesehen wird. Oberste Priorität ist, dass das Wohnhochhaus als urbanes Objekt an zentraler und besterschlossener Lage positioniert wird. Der „Prägung des Stadtbildes“ bzw. der „Stadtsilhouette“ wird die grösste Bedeutung beigemessen. Ausserdem zeigt die Umfrage, dass die „Verdichtung des städtischen Raumes an besterschlossenem Standort und Realisierung attraktiven Aussenraums“79 von mehreren Personen zwar als erstrebenswert angesehen werden, dennoch gilt es festzuhalten, dass die Hochhäuser nicht in der Lage sind, eine grössere Ausnützung zu generieren als Gebäude üblicher Höhe (siehe Kapitel 4.1.9). Während vor allem die Stadtplaner betonen, dass das Wohnhochhaus ein „Hybrid“80 sein müsse – d. h. ein Objekt mit öffentlichen Erdgeschossnutzungen und privaten Wohn- bzw. Büroflächen in den oberen Geschossen – und zugleich für die „Schaffung von mehr attraktivem Aussenraum“ essenziell sei, steht bauherrenseitig die spontane Aussage von „Exklusivität bzw. Einzigartigkeit in Gestaltung und Nutzung an zentraler Lage“ 81 im Vordergrund. Dies mag daran liegen, dass die Beteiligten eine unterschiedliche Rolle zu verschiedenen Zeitpunkten im Prozess der Planung spielen. Dies lässt allerdings auch darauf schliessen, dass trotz offensichtlichen Interessenkonflikts ein ausreichender Raum für Überlappungen und für die Überbrückung der differierenden Standpunkte gegeben ist. Das Merkmal der Wohnqualität wurde an Position zwei gewählt. Die Subaspekte „Fernblick über die Stadt“ und „Belichtung“ wurden hierbei als relevanteste Anreize für die zu erzielende Wohnqualität genannt. Dagegen folgten erst danach die Subaspekte „Nutzbarkeit von in der Nähe liegenden Einrichtungen“ und „Wohnen in oberer Preisklasse“. Der Nutzbarkeit umliegender Einrichtungen wird besonders im städtebaulichen Kontext eine sehr hohe Wertung und weniger im Zusammenhang mit ihrem Einfluss auf die Wohnqualität eine Bedeutung beigemessen. Für die zukünftigen Wohnhochhausprojekte wird dem „Zuschnitt auf die richtige Zielgruppe“ grosse Relevanz zugestanden. Hierbei gehen die Meinungen der Investoren und Bauherren, Entwickler, Stadtplaner und Architekten allerdings ein wenig auseinander, denn die beiden Letztgenannten setzen verständlicherweise stärkere Akzente auf die Förderung von preiswertem Wohnraum in Hochhäusern; dabei betonen sie die künftigen Herausforderungen wie Wohnen 79 Aussage mehrerer Stadtentwickler und Projektentwickler. Aussage mehrerer Stadtentwickler. 81 Aussage mehrerer Bauherrn. 80 44 im Hochhaus für niedrigere Einkommensgruppen ohne soziale Probleme zu generieren, Erdgeschossnutzungen, städtebauliche Einpassung und Freiraumgestaltung. Dem Aspekt der Architektur bzw. Ästhetik des Wohnhochhauses kommt eine zunehmende Bedeutung zu. Angetrieben wird dieses Motiv durch den Wunsch nach „Innovation“. Weitere Beweggründe sind „Symbolhaftigkeit“ und „auffällige Erscheinung“, wobei die letzteren Subaspekte vor allem bauherrenseitig betont werden. Mehrere Architekten erwähnten, dass dem architektonischen Aspekt neben „Innovation“ ein „dem Ort bzw. der Nutzung angemessener Ausdruck des Gebäudes“82 als Hauptmotivation zugrunde liegt. Die verschiedenen Berufsgruppen bringen, je nach Tätigkeit und Zeitraum im Entwicklungsprozess, differierende Motivationen für die Architektur des Wohnhochhauses zum Ausdruck. In der praktischen Umsetzung der Bauten sollten jene divergierenden Perspektiven allerdings keine wesentlichen Probleme darstellen. So banal es auch klingen mag: Eine offene Kommunikation zwischen den Parteien führt in der Regel einen Konsens herbei und ermöglicht es, dass gemeinsame Ziele besser erreicht werden. Der ökonomische Aspekt kann gemäss der Umfrage nicht die Hauptmotivation zum Bau eines Wohnhochhauses darstellen, denn dieser Gebäudetyp ist in jeder Hinsicht risikoreicher umzusetzen sowie teurer in Planung, Bau und Betrieb. Je nach Blickwinkel – Eigentümer, Entwickler, Stadtplaner oder Architekt – liegen verständlicherweise in dieser Hinsicht divergierende Meinungen vor. Auf Bauherrenseite werden beispielsweise „das Ausnutzen von engen Grundstücksverhältnissen“ und die „Ertragsoptimierung durch die maximale Anzahl von Fern- bzw. Seesichtwohnungen mithilfe von Höhenstapelung“83 sowie die „Sicherung der Rentabilität vor Baubeginn insbesondere mittels Pachtverträgen“84 postuliert. Das Wohnhochhaus stelle als „Landmarke“ bzw. zur „Markierung von Selbstbewusstsein und wirtschaftlicher Stärke“85 ein Hauptmotiv für die Errichtung dieses Haustyps dar. Für einige Bauherren war die „Aufwertung des individuellen Standortes“ bzw. die Aufwertung des „Landwertes“ von grosser Bedeutung und sie bewerteten den ökonomischen Aspekt als Motiv zum Bau entsprechend höher. Die Subaspekte „Flächeneffizienz“, „Wertsteigerungspotenzial“ und „Rendite“ wurden von den verschiedenen Berufsgruppen in abnehmender Reihenfolge der Häufigkeiten aufgeführt. Die Architekten erachteten – ihrer Auseinandersetzung mit Details am Bau 82 Aussage eines Geschäftsführers eines Architekturbüros. Aussage eines Bauherrn. 84 Aussage eines Bauherrn. 85 Aussage eines Projektentwicklers. 83 45 entsprechend – mehrheitlich zudem die „serielle Fertigung“ für relevant. Grundsätzlich lässt sich aus den Umfragen erschliessen, dass dem ökonomischen Aspekt durch Eigentümer und Entwickler ein höherer Stellenwert beigemessen wird als durch die Planer, obwohl jeder Beteiligte im Planungsprozess alle Hebel zur Wirtschaftlichkeit in Bewegung setzt. Bei dem Architekten äussert sich dies vor allem in der Erstellung effizienter Flächen und Fertigungsabläufe; bei den Bauherren hingegen in der Rendite- bzw. Landwertkalkulation. Aus dem Selbstverständnis der Auftraggeber- bzw. Auftragnehmersituation heraus definiert sich für die Projektbeteiligten der ökonomische Spielraum. Hierbei gilt es, dass alle Beteiligten jegliche Freiheiten im Planungsprozess frühzeitig klären und sich gegenseitig darauf aufmerksam machen, dass allfällige Anpassungen anfallen könnten. Den ökologischen Aspekten wird immer grössere Bedeutung beigemessen, vor allem der „Freiflächenoptimierung“, den „innovativen Lösungen“ und „besonderen Materialien“. Tendenziell nimmt der Einsatz für nachhaltiges Bauen zu, wobei mehrere Experten ankreiden, dass in der Schweiz Nachholbedarf besteht. Es ist zu erwarten, dass der haushälterische Umgang mit der knappen Ressource Land, die Optimierung von Pendlerströmen und insgesamt das ökologische Bewusstsein der aktuellen Gesellschaft als die neuen Treiber der zukünftigen Entwicklung von Wohnhochhäusern hervorgehen werden. Es fällt auf, dass die höchste Bewertung des ökologischen Aspekts von den Projektentwicklern kommt. Möglicherweise sind diese vermehrt auf Nachhaltigkeit orientiert, da sie in ihrer Position neben der Entwickler- auch die Vermittlerrolle zwischen den Hauptakteuren einnehmen. Dies wird für die Praxis positiv bewertet. Die Optimierung der Infrastruktur wird von den Umfrageteilnehmern an sechste Position gewählt und als essenziell erachtet. Besonders wird die Anbindung an die „öffentlichen Verkehrsverbindungen“ (ÖV), unter anderem auch wegen der damit einhergehenden abnehmenden Verkehrslast, hervorgehoben (siehe auch 4.1.5). Besonders Stadtplaner und Projektentwickler scheinen diesem Merkmal grössere Bedeutung beizumessen, was offensichtlich mit ihren Tätigkeitsfeldern zusammenhängt, die im Alltag näher an der Stadtplanung dran sind. Hierbei zeigt sich, dass die enge Zusammenarbeit zwischen Stadtplanern und Projektentwicklern eine positive Wirkung hat, was wiederum für eine umfassende Kooperation zwischen den Projektbeteiligten spricht. Die gesellschaftlichen Aspekte treten als Motivationsfaktor mit niedriger Priorisierung durch die Expertenmehrheit (siebter Rang) in den Hintergrund, insbesondere die Qualität der Kinderfreundlichkeit. Ein Bestreben, die Eingliederung mehrerer sozialer 46 Schichten beispielsweise durch gemeinschaftliche Nutzungen oder Treffpunkte zu verwirklichen und damit als einen wichtigen Motivationsfaktor gelten zu lassen, wird offenbar als übertrieben angesehen. Es sei allerdings wichtig, eine gute Atmosphäre im Hochhaus für die Bewohner zu schaffen.86 Dennoch lässt sich vor allem durch die Angaben der Stadtplaner erkennen, dass künftig in Bezug auf gesellschaftliche Werte noch grosse Erwartungen bestehen und Verbesserungen erzielt werden sollen. Im Hinblick auf die Nutzungsart geben die Umfrageergebnisse ansatzweise den Trend wieder, dass der Anteil an Eigentumswohnungen vor allem im Luxussegment der „zweiten Hochhausgeneration“ in den aktuellen und zukünftigen Projekten zugunsten der Erhöhung des Anteils an Mietwohnungen abnehmen wird. Der Charakter der gemischten Nutzung wird offensichtlich einem gewissen Wandel unterzogen, denn insgesamt wird eine Zunahme der Nutzungsvielfalt in den angebotenen Projekten der Zukunft ersichtlich. In der vorangegangenen Phase überwogen besonders exklusive Luxusresidenzen und Hotels. Hingegen entstehen in der gegenwärtigen Epoche neben den Wohnungen und Hotels der gehobenen Klasse zunehmend Büro- und Verwaltungsräume, Verkaufsflächen, Restaurants sowie Auditorien für eine breitere Masse an Nutzern. Zudem wird die Zielgruppe der zukünftigen Nutzer um die der jüngeren Jahrgänge erweitert. Ebenso zeigt sich deutlich in der Umfrage, dass es eine Zunahme an Projekten gibt, die Familien mit Kindern besonders berücksichtigen. Die Auswertungen von Analyse 3B (siehe 3.2.5) und der Expertenumfrage (siehe 4.2) scheinen sich grundsätzlich zu decken bzw. zu ergänzen. Generell kann festgehalten werden, dass durch einen noch stärkeren Austausch sowie durch ein verstärktes „Aufeinanderzugehen“ der relevanten Akteure eine Verbesserung bei der Umsetzung von Wohnhochhäusern im Stadtraum erreicht werden kann. 5 Diskussion 5.1 Schweizer Wohnhochhaus des Jahres 2014 Als Ausgangspunkt für die Charakterisierung des Schweizer Wohnhochhauses des Jahres 2014 wird auf die Überlegungen aus der Studie „Wohnen im Hochhaus – Eignung dieses Bautyps für neue Wohn- und Haushaltsformen“ 87 von 2002 zurückgegriffen. Während vor dem damaligem Zeitpunkt die Wohnhochhäuser vorwiegend an den Stadträndern oder in Agglomerationsgemeinden lagen und den Status von ausschliesslich 86 87 Aussage einer Stadtentwicklerin. Vgl. Herczog-Hubeli-Comalini/Zeugin-Gölker, 2002, S. 62–67. 47 sozialem Wohnungsbau oder von „Billigwohnungen“ hatten, befindet sich das Wohnhochhaus heutzutage in einem Übergang vom Luxuswohnen des vergangenen Jahrzehnts in zentralen Stadtlagen zu einer Einrichtung, die sich zwar ihre Nutzer in den höheren Schichten sucht, aber dennoch auch zunehmend die breitere Masse von Konsumenten anziehen will. Der oben genannte Bericht beschreibt u. a. den damals wichtigen Stellenwert der Sanierung der älteren Wohnhochhäuser. Auch in dieser Umfrage wird darauf eingegangen. Die Mehrzahl der Befragten stufte die Umnutzung bzw. Sanierungsmassnahmen älterer Gebäude als „interessant“ ein, wobei jedoch einschränkend die Strukturüberalterung und die oft fehlende Flexibilität bemängelt wurden, weswegen eine den gestiegenen Nutzeransprüchen entsprechende Sanierung aus Kosten- bzw. Ertragsgründen schwierig zu erreichen und ein Ersatzneubau oft wirtschaftlicher sei. 5.2 Ersatzneubau statt Sanierung? Die Problematik der unflexiblen Grundrisse ist bekanntlich ein häufiger Stolperstein bei Gebäudesanierungen und führt oft zur Entscheidung für einen Ersatzneubau, anstatt die Sanierungsmassnahmen von älteren Wohnhochhäusern durchzuführen. Es gibt allerdings einige Projekte, die eine erfolgreiche Umsetzungen von SanierungsWohnhochhausgebäuden demonstrieren. So wurden beispielsweise die zwei aus den 1980er Jahren stammenden Hochhäuser (18 bzw. 20 Geschosse mit ihren 170 Wohnungen) in Zürich-Leimbach saniert. Im Rahmen der Erneuerung wurde dabei der Energieverbrauch nach Kriterien der 2000-Watt-Gesellschaft reduziert. Eine weitere beispielhafte Wohnhochhaussanierung und Aufwertung zum Passivhaus wurde 2011 bei einem sechzehn geschossigen Wohnhochhaus aus dem Jahr 1968 mit seinen insgesamt 188 Wohnungen in Freiburg (DE) umgesetzt.88 Demgegenüber wird anhand zahlreicher weiterer Wohnhochhauprojekte deutlich, dass Ersatzneubauten vor allem mit ihrem Vorteil der flexiblen Grundrisse überlegen sein können. Vermutlich wird sich die zukünftige Entwicklung von Wohnhochhäusern auch an den sozioökonomischen Bedingungen und Nutzeransprüchen orientieren. Aufgrund dieser Überlegungen wird sich die Entwicklung tendenziell eher in Richtung Ersatzneubauten bewegen. 88 Vgl. Stadler, 2010/2011, S. 46-28, 124. 48 5.3 Zunehmende Verwirklichung des ökologischen Gedankengutes Als ein weiterer Bezugspunkt dieser Studie kommen die im Buch „Gipfelstürmer – Hochhäuser der Schweiz im Fokus“89 aus dem Jahr 2010 beschriebenen Inhalte zur Sprache. Die hier aufgeworfenen ökologischen Gedanken wurden neuerdings zunehmend zu einer der wichtigen Leitideen des heutigen Wohnhochhausbaus in der Schweiz und werden in hohem Masse bei der Umfrage, die Bestandteil dieser Studie ist, berücksichtigt. Postuliert wurden mit Nachdruck von mehreren Experten folgende Punkte: der Einsatz nachhaltiger Materialien und effizientes Bauen vor allem in der Gebäudestruktur. Der Ruf nach mehr Nachhaltigkeit beim Bauen ist positiv zu werten. Der haushälterische Umgang mit der Ressource Land sowie das ökologische Gedankengut unserer heutigen Gesellschaft könnten - der neuen Leitidee der nachhaltigen Siedlungsentwicklung entsprechend – als neue Treiber für den Bau zukünftiger Wohnhochhäuser hervorgehen. Hierfür benötigt es einerseits Offenheit gegenüber neuen Technologien und andererseits Zusammenarbeit zwischen den Beteiligten sowie Partnern, die in diesem Bereich entsprechend versiert sind (siehe Kapitel 4.1.5). 5.4 5.4.1 Verdichtung im Stadtzentrum Rechtliche Rahmenbedingungen Die Bestrebung der „Verdichtung nach innen“ hat neuerdings die Debatte um die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Bau von Hochhäusern vor allem in Zentrumsnähe ausgelöst. Mehrere befragte Experten sind der Auffassung, dass das PBG und die BZO den Bau von Wohnhochhäusern wenig begünstigen. Kritisiert wird vor allem, dass durch die strenge Schattenwurfregelung der Bau von Hochhausclustern, d. h. eine verdichtete Bauweise mit nahe beieinander stehenden Hochhäusern, verunmöglicht werde. Einige Experten verlangten ferner, dass bei qualitativ hochwertigen Hochhausprojekten die Ausnützungsziffer um 20 % bis 30 % erhöht werden solle. Nachdem die Schattenwurfregelung kantonales Recht ist, wird die Revision der BZO diesbezüglich keine Erleichterung bewirken. 5.4.2 Städtebauliche Aspekte Die Expertenanalyse zeigt, dass das Wohnhochhaus weder aus baurechtlicher noch ökonomischer Perspektive, aber aus architektonischer Sicht, seine herausragende Berechtigung im Stadtraum findet. Der Gebäudetyp ist besonders sinnvoll, weil ihm „das Alleinstellungsmerkmal“ d.h. die Einzigartigkeit zugrunde liegt, welche den Bau von anderen abhebt. Würde die Schattenwurfregelung mit dem Ziel des Baus von Hoch 89 Vgl. Stadler, 2010/2011. 49 haus-Clustern eingeschränkt, hätte dies zur Folge, dass die Einzigartigkeit, welche dem Bautyp zugesprochen wird, abgeschwächt würde. Die Forderung nach Mehrausnutzung hat seine Berechtigung, denn dieser Sinngehalt entspricht der inneren Verdichtungsstrategie von heute mit Blick in die Zukunft. Um die Potenziale in den Bauzonen auszuschöpfen und dabei mehr günstigen Wohnraum zu schaffen, könnte es ein Ansatz sein, mehr Höhe mittels Sonderbewilligung zu gewährleisten und beispielsweise günstigeren Wohnraum in den unteren Geschossen und durchschnittliche bis teurere Wohnungen in den Obergeschossen unterzubringen. Damit könnten neben den zu erwartenden Renditen auch soziale Aspekte berücksichtigt werden. Zur Erarbeitung mehrwertbringender Konzepte wäre allerdings eine noch intensivere Kooperation zwischen den relevanten Beteiligten zielführend. 5.4.3 Ökonomische Überlegungen Die Wohnhochhäuser sind eine sinnvolle Form der effizienten Nutzung von teurem Bauland.90 In Bezug auf die knappen Landreserven sind sich alle Beteiligten einig, dass ein ökonomischer Umgang unerlässlich ist. Nahezu alle Experten dieser Umfrage waren der Meinung, dass das Wohnhochhaus an zentralen und besterschlossenen Lagen – bestenfalls in Grossstädten – lokalisiert werden muss – sei es um die Nutzung vorhandenen Baulands mit möglichst grossem Anteil an Freiflächen voranzutreiben oder aber aus ökonomischen Gründen, um die hohen Investitionen mit entsprechenden Renditen gewinnmaximierend zu rechtfertigen. Da Hochhäuser beim Bau und im Betrieb/Unterhalt mehr Kosten verursachen als niedrigere Bauten, sind ihre Kosten-Ertrags-Bilanzen sorgfältig zu überprüfen. Grundsätzlich gilt: Je grösser der Anteil an der vermietbaren Fläche einschliesslich der Geschäftsflächen im Sockelbereich ist, desto grösser ist die erzielbare Rendite. Aufgrund der Aussicht auf das hohe Ertragspotenzial werden Hochhäuser auch in den nächsten Jahrzehnten attraktiv bleiben, sofern sie an zentralen Lagen lokalisiert sind.91 Die Analyseergebnisse zeigen, dass das Potenzial erkannt wurde, an besterschossenen zentralen und neuerdings auch an subzentralen Lagen Wohnhochhäuser zu bauen. Dieser Prozess sollte weiter vorangetrieben werden, denn somit behält der Gebäudetyp nicht nur das Privileg der Einzigartigkeit, sondern steigert zugleich die Prägnanz der umgebenden Siedlung, wie es beispielsweise beim Limmat Tower in Dietikon oder den Hochhäusern in Pratteln der Fall sein wird. Ebenso schafft der Bau an an 90 91 Vgl. Walker Späh, 2011, S. 5. Vgl. Stadler, 2010/11, S. 72–73. 50 Subzentren gegenüber Zentren die Möglichkeit - auf Grund geringerer Bodenpreise Wohnraum in erschwinglicher Preisklasse zu generieren. 5.5 Akzeptanz des Wohnhochhauses in der Bevölkerung Das Erreichen dieser Akzeptanz durch die Schweizer Bevölkerung kann eine Herausforderung darstellen. Die Schweizer Gesellschaft hatte noch vor 2000 gegenüber Hochhäusern erhebliche Vorbehalte. In dieser Hinsicht vollzieht sich jedoch gerade ein Wandel. Angelus Eisinger, ein Städtebau- und Planungskritiker, attestiert den Schweizern, dass sie ihre Einstellung der Stadtfeindlichkeit der früheren Jahre bereits verlassen haben und sich längst der städtischen Realität angepasst haben.92 In den Aussagen der Interviewten dieser Umfrage ist die Frage nach Akzeptanz der Wohnhochhäuser jedoch allgegenwärtig. Ihre diesbezüglichen Verbesserungsvorschläge zielen auf eine grössere Gewichtung von soziologischen, ökologischen und kulturellen Aspekten in der Planung ab. Da Hochhaussiedlungen immer noch Konfliktpotenzial bergen, seien sozialverträgliche Strukturen fortlaufend zu schaffen, um eine „Klassierung“ und „Gentrifizierung“ zu vermeiden.93 Das Erscheinungsbild des Wohnhochhauses hat sich seit der „zweiten Hochhausgeneration“ erheblich gebessert, somit findet auch eine Vertiefung der persönlichen Identifikation mit der Wohn- bzw. Lebenssituation statt. 6 Schlussbetrachtung: Motivation zum Bau von Wohnhochhäusern 6.1 Fazit Grundsätzlich sind Wohnhochhäuser Zeitzeugen der aktuellen Gesellschaft, ihrer Präferenzen, ihres Bewusstseins und ihrer entsprechenden Handlungsspielräume. Die Motivation zu ihrem Bau hat sich dabei in den letzten Jahrzehnten gewandelt. Während in den 1950er- bis 1970er-Jahren das Hauptanliegen die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum in der Schweiz war, verlagerten sich später die Bestrebungen vor allem auf eine städtebauliche Verwirklichung und qualitativ hochwertige Architektur in zentralen Stadtlagen. Der städtebaulichen Kontur der Wohnhochhäuser mit ihrem die Landschaft prägenden Charakter wird eine besondere Bedeutung beigemessen. Das Wohnhochhaus im Stadtzentrum ist nach vorherrschender Meinung eine geeignete Form der effizienten Landnutzung, indem die Freifläche optimiert wird; aus Bauherrensicht ist es zugleich in der Lage, eine Steigerung des Landwertes zu erzielen. Das zwischenzeitlich ausgeprägte Zeitalter des Bauens für das vorwiegend luxuriöse Segment wird nun jedoch zuneh 92 93 Vgl. Stadler, 2010/11, S. 7. Aussage eines Gesamtprojektleiters. 51 mend aufgrund neuer Herausforderungen modifiziert. Es wird vermehrt eine Nutzungsvielfalt praktiziert, um ebenfalls ein zusätzliches Ertragspotenzial zu erzielen. So besteht auch ein Bedarf an der Erschliessung weiterer Nutzerschichten. Es ist eine grosse Herausforderung, das Wohnhochhaus für die Mittelschicht attraktiv und zugleich bezahlbar zu machen. Die Entwicklung entsprechender Finanzierungsmodelle ist nach Aussage einiger Interviewpartner sinnvoll. Es sind jedoch verschiedene Einstellungen bezüglich der Betrachtung erkennbar: auf der einen Seite die Standpunkte von Stadtplanern/Architekten, auf der anderen Seite diejenigen der Bauherren, wo der Mehrwert beim Wohnhochhaus liegt. Aus unserer Untersuchung geht hervor, dass den ökologischen Aspekten eine immer grössere Bedeutung beigemessen wird. Die Stichworte „Freiflächenoptimierung“, „innovative Lösungen“ und „besondere Materialien“ werden von Umfrageteilnehmern als besonders erstrebenswert angesehen. Tendenziell nimmt der Einsatz für nachhaltiges Bauen zu. Anhand der Analyseergebnisse lassen sich die kritischen Erfolgsfaktoren für die Entwicklung des Wohnhochhauses identifizieren. Es sind vor allem eine intensivere Kooperation zwischen Bauherren, Stadtplanern, Architekten, Entwicklern und Behördenvertretern sowie der stärkere Einbezug von breiteren Bevölkerungsschichten. Es müssen Finanzierungsmodelle entwickelt werden, die einen Mehrwert beim Wohnhochhaus generieren. Grössere Akzeptanz für das Wohnhochhaus kann durch Nutzungsvielfalt und Bereitstellung von Wohnraum für verschiedene Gesellschaftsschichten erreicht werden. Ferner, soll die ökologisch kompatible Bauweise konsequent weiterentwickelt und umgesetzt werden. Schliesslich, sofern es die Flexibilität der Grundrisse und die Wirtschaftlichkeit erlauben, können auch Sanierungen der Altbauten einen Beitrag zum Wohnhaushochbau leisten. 6.2 Ausblick Beim Wohnhochhaus an zentralen Lagen handelt es sich um ein langfristiges Phänomen, das voraussichtlich in der Zukunft seinen Stellenwert behalten wird, wobei ein Nachhol- und Verbesserungspotenzial besteht. Bei den zukünftig erforderlichen Anpassungen könnte es sich um modifizierte gesetzliche Rahmenbedingungen, technologische Innovationen, die ihren Eingang in die Bauweise finden, ökologisch optimierte Energiebilanzen sowie die Anziehung breiterer Nutzergruppen handeln. Erstrebenswert ist insbesondere, die Ideen in Richtung der Mittelklassegesellschaft zu erarbeiten, das Wohnhochhaus für junge Familien zu gestalten sowie durch das Angebot von Dienstleistungen das alltägliche Leben attraktiver zu machen. Jegliche Veränderungen müssen allerdings der Bevölkerungsentwicklung entsprechend und im Kontext des gesamten 52 Stadtbildes wohlüberlegt werden. Die Standortwahl und der Gebäudetypus sollen in ihrer Sinnhaftigkeit in den Bedürfnissen der Stadt und in ihrer vorgesehenen Entwicklung begründet sein. Das Wohnhochhaus soll einen Mehrwert für die Stadt und deren Bewohner darstellen und mit seiner Flexibilität unterschiedliche Nutzungsszenarien zulassen. 53 Literaturverzeichnis Alpern, A. 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Bedeutende Wohnhochhäuser der 50 bis 70er Jahre 1.1 Wohnhochhäuser Entenweid Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Architektur: Bauingenieur: Gebäudehöhe: Geschosszahl: GF Total pro Gebäude: GF pro Geschoss: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Mietpreis: Nutzungen: Zur Mitbenutzung: Tragkonstruktion: Hochhausgruppe, drei Wohntürme Geleisefeld des St. Johann-Bahnhofs: Flughafenstrasse 4, 6 und 8, Basel 1950–1951 Genossenschaft Entenweid, Grundstücksbesitzer: Kanton Basel-Stadt A. Gfeller und H. Mähly E. Geering 36 m Erdgeschoss und 12 Obergeschosse 4 875 m 2 375 m 2 4, EG: 2 unter dem marktüblichen Mietzins, 650 CHF (2-ZW) bis 1 000 CHF (3-ZW) 1 total 150 Wohnungen (pro Gebäude 50 2- und 3-Zimmerwohnungen) Gemeinschaftsraum, Dachterrasse, Spielplatz, Autowaschplatz, Waschküche; Einstellhallenplatz, Garage oder Atelier kann man zusätzlich mieten erste Wohnhochhäuser aus Backsteinmauerwerk Abb. 14 - Situation (online verfügbar unter: www.map.search.ch) Abb. 10 - Foto (Quelle: www.gst.ch/trambasel/bvb_blt/htmlsit e/strecke_kannenfeld_01.html) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 12 - Regelgeschoss (Quelle: o. V., in: Schweizerische Zeitschrift für Wohnungswesen, das Wohnen, Band 37, 1962, S. 103-104) Abb. 11 - Schnitt (Quelle: o. V., in: Schweizerische Zeitschrift für Wohnungswesen, das Wohnen, Band 37, 1962, S. 103-104) Abb. 13 - Erdgeschoss (Quelle: o. V., in: Schweizerische Zeitschrift für Wohnungswesen, das Wohnen, Band 37, 1962, S. 103-104) Anfang der 1950er-Jahre wurden die drei Wohnhochhäuser von den Architekten A. Gfeller und H. Mähly sowie dem Bauingenieur E. Geering am nördlichen Gebietsende des St. JohannQuartiers in Basel für die Genossenschaft Entenweid erstellt: Die Verwendung von Backsteinmauerwerk für Wohnhochhäuser war in der Schweiz eine neue Errungenschaft. Der Ingenieur wählte dreizehn Stockwerke sowohl aus technischen als auch aus wirtschaftlichen Gründen: Bis zur dreizehnten Etage war es – unter Beachtung der rationellen Verwendung der Baukrane – möglich, in Backsteinmauerwerk auszuführen. Gleichzeitig wurde durch den Bau jeder weiteren Ebene eine Vergünstigung des Mietzinses um etwa 30 Franken pro Wohnung und pro Jahr erreicht.2 Ziel der Initiatoren war es – neben der Erstellung von günstigem Wohnraum – viele gut nutzbare Wohnungen mit Aussicht mittels gestaffelter Setzung der Gebäude zu erschaffen.3 Noch heute handelt es sich um beliebten Wohnraum im sozial niedrigen Preissegment. Dies wird durch die Mieterschaft bestätigt, die teilweise bis heute darin wohnt.4 Bei den Mietern handelt es sich neben alleinstehenden, älteren Menschen um Kleinfamilien und Paare jüngeren bis mittleren Alters. Die Entenweid-Türme sind heute im ISOS5 verzeichnet. Vgl. Valverde/Senn, 2010, S. 3-6; Geschossflächenberechnungen anhand von Grundriss- und Schnittplänen. Vgl. o. V., 1962, S. 103-104. 3 Vgl. Wirz Schneider, 2010, S. 6. 4 Vgl. Valverde/Senn, 2010, S. 3-6. 5 ISOS: Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung, Gemeinde Basel, Kanton Basel-Stadt: Basel, ISOS Ortbilder. 1 2 57 58 1.2 Wohntürme am Letzigraben Typologie: Standort: Bauzeit: Sanierung: Baurechtsnehmer: Architekt: Gebäudehöhe: Geschosszahl: GF total: GF pro Geschoss: Grundfläche gesamt: Nutzungen: Mietzins: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Konstruktion: Hochhausgruppe als Teil der Gesamtüberbauung Heiligfeld, zwei Wohntürme Brahmsstrasse/Letzigraben/Badenerstrasse, Zürich 1950–1952 1999–2002 Hochhaus und Immobilien AG (Bauherrschaft: ehemals Nura AG, Tochtergesellschaft der Kibag) Albert H. Steiner, Stadtbaumeister Stadt Zürich 1943–57 33 m Erdgeschoss und 11 Obergeschosse ca. 3 115 m² ca. 260 m² 11 169 m² 91 Zwei- und Dreizimmer-Mietwohnungen, Gewerbeflächen, Restaurant und Einzelgaragen 6 990–1 520 CHF/p. M. (3-ZW, 76 m²) und 775–1 150 CHF/p. M. (2-ZW, 56 m²).7 Der Mietzins befindet sich weit unter dem marktüblichen Zins und variiert je nach Länge der dortigen Bewohner. 4 Skelettbauweise mit auf Baustelle vorfabrizierten Betonelementen 8 Abb. 15 - Situation (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 138-141) Abb. 18 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.citymobile.ch) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 17 - Regelgeschoss (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 138-141) Abb. 16 - Schnitt (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 138-141) Die Wohntürme am Letzigraben wurden als erste Wohnhochhäuser Zürichs im Rahmen der Gesamtüberbauung Heiligfeld mit der neuen BZO von 1947 unter dem Stadtbaumeister Albert H. Steiner erbaut. Die Siedlung erhielt für die gute Durchmischung eine Vorbildfunktion für städtisches Wohnen. Für die Umsetzung der Überbauung, bestehend aus insgesamt zwei Wohnhochhäusern und zehn weiteren Wohnblöcken üblicher Gebäudehöhen, war die Kooperation zwischen der Stadt und den einzelnen Grundeigentümern unausweichlich, da die Stadt lediglich im Besitz eines Teils des zu überbauenden Areals war. Im Vordergrund standen eine bewohnerfreundliche Nutzung und preisgünstiges Wohnen. Die weniger wirtschaftliche „Y“-Grundrissform wich dem nutzerfreundlichen Wohnraum, insbesondere dem Belichtungskonzept sowie Blickbeziehungen.9 Vgl. Überweisung des Stadtrates an den Gemeinderat der Stadt Zürich, 2005, Weisung 314, GR Nr. 2005/31, online verfügbar unter: www.gemeinderat-zuerich.ch, S. 1-3. Geschossflächenberechnungen anhand von Grundriss- und Schnittplänen. 7 Information von VERIT Liegenschaften und Beteiligungen AG, Klausstrasse 48, 8008 Zürich. 8 Vgl. Gigon/Guyer, 2009, S. 138-141. 9 Vgl. Gimmi, 2003, S. 5. 6 59 1.3 Wohnhochhäuser Leimatt A und B Typologie: Standort: Bauzeit: Eigentümer: Leimatt A: Leimatt B: Architekt: Gebäudehöhe: Geschosszahl: GF total: GF pro Geschoss: Mietpreis: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Nutzungen: Konstruktion: Hochhausgruppe, zwei Wohntürme Oberwil bei Zug, Schweiz 1961–1962 Krieger & Linsi AG M. Attenhofer, Bad Zurzach F. Stucky und R. Meuli 38 m 10 Erdgeschoss und 12 Obergeschosse ca. 4 000 m² pro Gebäude ca. 309 m² pro Gebäude liegt weit unter dem heute marktüblichen Mietzins 3–4 30 Wohnungen pro Hochhaus Skelettbauweise Beton, aussen Sichtbeton Abb. 21 - Situation (online verfügbar unter: www.google.ch/maps/) Abb. 19 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.heimatschutz.ch) Hintergrund und Motivation zum Bau: Die ersten Terrassenhäuser der Schweiz, die Wohnhochhäuser Leimatt A und B, wurden von den Architekten F. Stucky mit R. Meuli am Stadtrand von Zug in Oberwil erbaut. Dies als ein Zeichen der Verstädterung der Landschaft. Es handelt sich um Bauten, die den Aufschwung der Stadt Zug markieren. Auslöser für die Gebäude war die damalige grosse Nachfrage nach preiswertem Wohnraum, weshalb zur Erstellung auf einfache Bauweise und Ausstattung zurückgegriffen wurde. Das Besondere der beiden Wohntürme sind neben ihrer dreieckigen Grundrissform die Übereckterrassen, die einen weiten Blick über zwei Seiten aus den Wohnungen gestatten.11 Aufgrund der langjährig beständigen Mieter und fehlenden Renovationen befinden sich die m²-Preise weit unter dem heutigen Schnitt auf dem Markt.12 Abb. 20 - Regelgeschoss (Quelle: Krieger & Linsi AG) Vgl. Klein, 2009, S. 10. Vgl. Fässler, 2013, S. 11. 12 Vgl. Baciu, 2013, Nr. 30. 10 11 60 1.4 Wohnüberbauung Lochergut Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Architekt: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Arealgesamtfläche: GF total: Gesamtwohnfläche pro Geschoss: Nutzungen: Konstruktion: Mietzins freitragender Wohnungen (netto): Hochhausgruppe, sieben aneinandergereihte Wohnhochhaustürme Areal Badenerstrasse; Seebahnstrasse, Sihlfeldstrasse, Zürich 1963–1966 Stadt Zürich K. Flatz 24–61 m 8, 12, 16, 2x20, 2x22 m 16 140 m² 20 660m² 1 650 m² 352 Mietwohnungen, Büros (3 300 m²), Werkstätten (340 m²), Verkauf und Restaurant (1 730 m²) Elementbauweise 1-ZW (15. OG, 30 m²): CHF 569.00; 2-ZW (8. OG, 51 m²): CHF 778.00; 2 ½-ZW (14. OG, 58 m²): CHF 897.00; 3-ZW (5. OG, 71 m²): CHF 927.00; 3 ½-ZW (6. OG, 80 m²): CHF 1 020.00; 4 ½-ZW (7. OG, 102 m²): CHF 1 247.00. Die Mietpreise variieren zwischen 150 und 185 CHF/m² p. a. 13 Abb. 22 - Situation (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 146-149) Abb. 25 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.stadt-zuerich.ch) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 23 - Schnitt (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 146-149) Abb. 24 - Grundriss (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 146-149) 13 14 Liegenschaftsverwaltung Stadt Zürich, Angaben zum Mietzins. Vgl. Gigon/Guyer, 2009, S. 146-149. Aufgrund der Wohnungsnot Anfang des 20. Jahrhunderts kaufte die Stadt Zürich das Areal der Firma Locher & Cie ab, um darauf mittels eines Projektwettbewerbs eine Wohnsiedlung in erschwinglichem Standard zu realisieren. Die Stadt wollte nicht lediglich Wohnungen im sozialen Wohnungsbau, sondern vor allem Wohnungen für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen erstellen; einerseits sollte ein sozial wohldurchmischtes Quartier entstehen, andererseits eine einfachere Finanzierung für die Bauherren. Neben kleinen Stadtwohnungen, Alterswohnungen mit zu 50 Prozent Sozialwohnungsanteil wurden u. a. kommerzielle und öffentliche Nutzungen wie Büros, Werkstätten, Verkaufsflächen, Restaurants und Freizeiteinrichtungen untergebracht. Die Nutzungsvielfalt stellte für die Wohnhochhäuser jener Zeit eine Besonderheit dar. In den sieben gestaffelt aneinandergereihten Turmgebäuden wurden über drei Ebenen insgesamt 352 Wohnungen zur Verfügung gestellt, die teilweise über Laubengänge miteinander verbunden waren.14 61 1.5 Hochhaus Schönbühl Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Architekt: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Arealgesamtfläche: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: GF total: GF pro Geschoss: Nutzungen: Konstruktion: Solitär als Teil einer Gesamtüberbauung Langensandstrasse 23, Luzern 1966–1968 Beat von Schumacher A. Aalto und A. Rot 44 m Erdgeschoss und 15 Obergeschosse 14 000 m² 6 10 640 m² 15 (454.5 m² + 100 m² Treppenhaus) x 1.2 (inklusive Wände)p = 665 m² 84 Wohnungen (2.–15. OG, 1–6-ZW), Büro, Verkauf, Werkstätten und Restaurant Eisenbetonkonstruktion in Elementbauweise Abb. 26 - Situation (Quelle: Aregger/Glaus, Hochhaus und Stadtplanung, 1967, S. 180-181) Abb. 27 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.schoenstebauten.heimatschutz.ch/de) Hintergrund und Motivation zum Bau: Das Wohnhochhaus Schönbühl, zwischen dem Stadtrand von Luzern und dem Vierwaldstätter See gelegen, wurde von dem Architekten A. Aalto auf der Grundlage des innerhalb eines privaten Wettbewerbs16 bereits erarbeiteten Bebauungsplans erstellt, nachdem die privaten Grundeigentümer nach langjähriger Überzeugungsarbeit mit der Stadt einen Konsens erzielen konnten. Im Vordergrund der Diskussion standen landschaftsschützerische Motive. Die Grundeigentümer gaben der qualitativ hochwertigen Bebauung gegenüber einer aus rein spekulativen Motiven begründeten Überbauung den Vorzug.17 Im Jahre 1968 entstand das Wohnhochhaus mit der nach Osten neunfach „geknickten“ Fassade mit entsprechendem Weitblick. Die Grundrissform ermöglichte die Erschliessung von sechs Wohnungen auf einer Etage mit nur einem Kern.18 Im Erdgeschoss der Gesamtüberbauung wurde auch ein Einkaufzentrum integriert.19 Abb. 28 - Schnitt (Planarchiv Stadtarchiv Luzern, überarbeitete Darstellung) Abb. 29 - Regelgeschoss (Quelle: Aregger/Glaus, Hochhaus und Stadtplanung, 1967, S. 180-181) Geschossflächenberechnung anhand von Grundriss- und Schnittplänen. Vgl. Sachs, 1968, S. 659–660. 17 Vgl. Stierli, 2008, S. 6–9. 18 Vgl. Aregger/Glaus, 1967, S. 180–181. 19 Vgl. Gigon/Guyer, 2009, S. 82–85. 15 16 62 1.6 Kommunale Hochhaussiedlung Hardau II Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Immobilienbewirtschafter: Architekt: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Arealgesamtfläche: Baukredit: Verbesserung des Quartierumfelds: Renovation und Wohnungszusammenlegung: Mietzins p. M. (netto): GF total pro Gebäude: GF pro Geschoss je Gebäude: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Nutzung: Konstruktion: Hochhauscluster, vier Wohnhochhäuser Bullingerstrasse 60, 63, 73, Norastrasse 34, Zürich 1976–1978 Wohnbaugenossenschaft FAMBAU Stadt Zürich, Liegenschaftenverwaltung Max P. Kollbrunner 72 und 92 m 21 – 31 31 682 m² 20 101,5 Mio. CHF (1972) 2001–2002 2005–2007 1 967 CHF (5.5-ZW mit jeweils 135 m², untere Geschosse), 2 415 CHF (4.5-ZW mit jeweils 130 m², obere Geschosse).21 Der Mietzins p. a. liegt durchschnittlich bei etwa 200 CHF/m² 10 590 m² (bei 21 Geschossen), 15 625 m² (bei 31 Geschossen) [135x2 (5.5-ZWx2) + 45 m² (1.5-ZW) + 105 m² (Erschliessungs- u. Aussenbereiche)] = 420 m² x1.2 (inklusive Wände)p = 504 m² 3 Die Siedlung Hard umfasst vier Hochhäuser und zwei vierstöckige Wohnblöcke mit jeweils fünf Mehrfamilienhäusern. Insgesamt enthält die Überbauung 573 Mietwohnungen mit Wohnungsgrössen zwischen 1.5 und 5.5 Zimmern. Eine Alterssiedlung mit Personalhaus sowie einem sechsgeschossigen Alterswohnheim finden in der Siedlung ebenfalls Platz Massivbetonbau. Betonpfähle führen bis zu 30 Meter tief in den Boden 22 Abb. 33 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.stadt-zuerich.ch) Abb. 30 - Situation (Quelle: Gimmi, Hochhäuser für Zürich, eine Chronik 1950–2000, 2003, S. 12) Abb. 31 - Schnitt (Quelle: Stadt Zürich, Liegenschaftenverwaltung) Abb. 32 - Regelgeschoss (Quelle: Amt für Hochbauten, Stadt Zürich, Wohnsiedlung Hardau II, 2008) Hintergrund und Motivation zum Bau: Die vier Wohnhochhäuser wurden 1965 durch den Architekten M. Kollbrunner erstellt. Durch das In-die-Höhe-Bauen konnten 75 Prozent des Areals zugunsten von Freiflächen für die Quartiersnutzung freigespielt werden. Im Jahre 2002 und seit 2006/07 erfolgten Sanierungsmassnahmen23 wie die Erneuerung von Küchen und Bädern sowie im Heizungs-, Lüftungs- und Sanitär-, Erschliessungs- und Dachbereich. Die ursprünglichen Kleinwohnungen (1.5- bis 3.5-ZW) wurden in zwei Hochhäusern zur Vergrösserung (4.5- und 5.5-ZW) zusammengelegt, um Familien mit Kindern – den heutigen Ansprüchen entsprechend – Raum in günstiger Preisklasse zu bieten. Die Wohnqualität in der Siedlung gewann durch die im Rahmen der Quartiersaufwertung getätigten Verbesserungsmassnahmen seit 2003 stark an Attraktivität.24 Vgl. Somandin/Mouthon,/Mair, 2008, S. 1–2. Vgl. Auszug aus dem Protokoll des Stadtrates von Zürich, 24.08.2005, 1079. Interpellation von Walter Angst betreffend Hardau-Hochhäuser, Mietpreise bei der Zusammenlegung von Wohnungen, S. 2–4. 22 Vgl. Somandin/Mouthon,/Mair, 2008, S. 1–2. 23 Vgl. Gimmi, 2003, S. 12. 24 Vgl. Hirschbiel Schmid/Kurz, 2007, S. 1–2. 20 21 63 2 Projekte seit dem Beginn des 21. Jahrhunderts 2.1 Hard Turm Park Zürich Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Ausführung: Architektur: Gesamtprojektkosten: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Grundstücksfläche: GF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Nutzungen: Konstruktion: Gebäude als Teil eines Hochhausclusters Pfingstweidstrasse 98, Zürich 2010–2014, Bezug: Frühling 2014 Konsortium Pfingstweid: Hardturm AG, Prospera AG Halter AG GU Gmür & Geschwentner Architekten AG, Zürich 200 Mio. CHF Gebäudehöhe: 80 m Erdgeschoss und 23 Obergeschosse (23. OG: doppelgeschossig) 7 203 m² 35 240 m² 1 410 m² 8–12 121 Eigentumswohnungen (11.–24. OG), Sheraton Hotel mit 197 Zimmern (untere 10 Etagen), Konferenz-, Tagungsräume, Spa-, Restaurant- und Barbereich Mischkonstruktion – massive Erschliessungskerne, Stützenraster und Geschossplatten. Die einfache Gebäudestruktur lässt ein hohes Mass an flexibler innerer Ausgestaltung zu: Eine Vielfalt an besonderen Wohnungsgrundrissen konnte generiert werden.25 Abb. 34 - Situation (Quelle online verfügbar unter: www.gmuergeschwentner.ch) Abb. 35 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.gmuergeschwentner.ch) Hintergrund und Motivation zum Bau: Im Jahre 2003 wurde durch die Grundeigentümer zusammen mit der Stadt Zürich eine kooperative Planungsgemeinschaft für die Entwicklung des „Hardturm-Areals“ gegründet. Die Planung von Mischnutzungen und exklusivem Wohnraum (Eigentumswohnungen) im Hochpreissegment sollte zur Aufwertung des Quartiers Zürich-West beitragen. Für die Entwicklung des Wohnhochhausprojekts auf dem Hard Turm Areal war ein privater Gestaltungsplan notwendig. Der Wohnturm besitzt durch seine rundumlaufenden Loggias ein einzigartiges äusseres Erscheinungsbild. 26 Abb. 36 - Schnitt (Quelle online verfügbar unter: www.gmuergeschwentner.ch) 25 26 Abb. 37 - Grundrisse (Quelle online verfügbar unter: www.gmuergeschwentner.ch) Vgl. Gmür & Geschwentner Architekten AG, 2014, www.gmuergeschwentner.ch, [abgerufen am 08.08.2014]. Vgl. Stadler, 2010/11, S. 56, 102. 64 2.2 Mobimo Tower Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Totalunternehmer: Architektur: Innenarchitektur Hotel: Gesamtprojektkosten: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Grundfläche: GF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: GV nach SIA: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Nutzungen: Konstruktion: Gebäude als Teil eines Hochhausclusters „Areal Maag Plus“ Turbinenstrasse 18, 8005 Zürich, Schweiz 2008–2011, Bezug: Frühjahr 2011 Mobimo AG, Luzern Losinger Marazzi Generalunternehmung AG, Bern Diener & Diener Architekten AG, Basel Carbone Interior Design GmbH 250 Mio. CHF 81 m Erdgeschoss und 23 Obergeschosse 1 400 m² 35 000 m² ca. 1 400 m² 113 000 m² Geschosse: 7, obere Geschosse: 4 53 exklusive Eigentumswohnungen (15.–23. OG) zwischen 88 m² (Loft) und 324 m² (5.5-Zimmerwohnung), Renaissance Zürich Hotel mit 300 Zimmern (3.–13. OG), Ballsäle, Restaurant und Bar sowie Konferenz- und Spabereich Stahlbetonskelettbau, fünfeckige Ortbetondecken, vorfabrizierte Stützen, Wände und Fassadenstützen und -riegel (Stützenabstand: 4 m); Ortbetonkerne (20–50 cm Wandstärke); kombinierte Pfahl-Platten-Fundation (Pfähle: 20 m Länge). Aus ökonomischen Gründen wurde eine Pfahl-Platten-Konstruktion zusammen mit einem Skelettbau in den oberen Geschossen gewählt. Das Hochhaus erhält insbesondere wegen seiner polygonalen Form zusätzliche Aufmerksamkeit 27 Abb. 38 - Situation (Quelle online verfügbar unter: www.utebarth.com) Abb. 41 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.mega.ch/en/builders-hardware/referenzen) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 40 - Schnitt (Quelle: Stadler, Gipfelstürmer, 2010/2011, S. 78–86) 27 28 Vgl. Stadler, 2010/11, S. 78–86. Vgl. Roeleven, 2009, S. 8-9. Abb. 39 - Grundriss (Quelle: Stadler, Gipfelstürmer, 2010/2011, S. 78–86) Der von der Mobimo AG entwickelte 81 Meter hohe Tower befindet sich auf dem „Maag Areal Plus“ im ehemaligen Industriequartier Zürich-West. Das ehemalige Industriequartier mit einer Fläche von 100 000 m² wurde mittels Sonderbauvorschriften zu einem neuen Stadtquartier entwickelt, mit dem Ziel, dieses neu für Wohnen, Arbeiten und Freizeit zu nutzen. In die gesamte Überbauung – bestehend aus sechs Gebäuden – wurden von der Immobiliengesellschaft etwa 600 Mio. CHF investiert, wobei das Hochhaus 53 exklusive Eigentumswohnungen im Luxussegment sowie ein Hotel bietet.28 65 2.3 Hochzwei, auf der Allmend, Luzern Typologie: Standort: Bauzeit: Investor: Totalunternehmer: Architektur: Gesamtprojektkosten Wohnhochhäuser: Gebäudehöhe: Geschosszahl: GF total: GF pro Geschoss: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Grundfläche pro Turm: Mietzins: Nutzungen: Konstruktion: Energie-Zertifizierung: zwei Wohntürme als Teil eines Gebäudeensembles mit Fussballstadion und Sporthalle auf der Allmend, Luzern, Schweiz 2010–2012, Bezug Herbst 2012 Immobilienfonds der Credit Suisse AG Halter AG, Zürich und Eberli Partner GU AG, Sarnen Marques AG & Iwan Bühler GmbH, Architektengemeinschaft GmbH 134,7 Mio. CHF 77 und 88 m 30 und 26 Geschosse 615 x 26 Geschosse = 15 990 m²; 615 x 30 Geschosse = 18 450 m² 29 [432 m² (HNF) + 81 m² (Kern)] x1.2 (Wände)] = 615 m² 4–6 [432 m² (HNF) + 81 m² (Kern) x1.2(Wände)] = 615 m² Die Preise reichen bis ca. 4 365 CHF/Mt. (3.5-ZW, 127 m² im 30. OG),30 d. h. somit bis 412 CHF/m² p. a. Die Preise variieren je nach Höhe und Ausbaustandard im Gebäude.31 zwei Wohnhochhäuser mit insgesamt 283 Mietwohnungen (138 und 145 Wohnungen pro Gebäude), 48 möblierte Apartments, Sportgebäude, Hallenbad, Fussballstadion, Büro- und Verkaufsflächen Stahlbetonskelettbau, kleeblattförmige Betonplatten, vorfabrizierte Stützen entlang den Fassaden nehmen im Durchmesser nach oben ab; quadratischer Betonkern (9 x 9 Meter); vorfabrizierte Fassadenpfosten und -riegel (Stützenabstand: 4 m); Ortbetonkerne (20–50 cm Wandstärke); kombinierte Pfahl-Platten-Fundation (Pfähle: 20 m Länge) Minergie Abb. 42 - Situation (Quelle online verfügbar unter: www.marques.ch) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 44 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.marques.ch) Abb. 45 - Schnitt (Quelle: Architekturbüro Iwan Bühler GmbH) Abb. 43 - Grundrisse Regelgeschoss (Quelle: Stadler, Gipfel-türmer, 2010/2011, S. 98) Das Siegesprojekt der Architektengemeinschaft Marques AG & Iwan Bühler GmbH für die beiden Wohnhochhäuser und das Fussballstadion mit Sporthalle ging aus dem Investorenwettbewerb im Jahre 2007 hervor. Ein Public – Private – Partnership ermöglichte es, dass die unterschiedlichen Bedürfnisse der Nutzer und Partner durch die enge Kooperation umgesetzt werden konnten. Die organische Grundrissform der Hochhäuser liess viele Wohnungskonfigurationen – von der Kleinwohnung bis hin zum Luxuspenthouse – zu. Dementsprechend existiert eine grosse Bandbreite an Preisen vom mittleren bis oberen Segment, je nach Ausbaustandard und Höhe im Gebäude. Zusätzlich erhält der Bewohner das „Wohnen mit ServiceAngebot“ sowie den Zugang zu den Sport- und Freizeiteinrichtungen in unmittelbarer Distanz. Der Bau wurde bis ins Detail unter materialoptimierenden Massnahmen umgesetzt. Dies zeigt sich beispielsweise durch die aufeinander folgende Erstellung der Türme, was den Vorteil mit sich brachte, dass die Schalungsform ohne doppelte Herstellung zwei Mal verwendet wurde.32 Geschossflächenberechnungen anhand von Grundriss- und Schnittplänen und Angaben zu HNF, online verfügbar unter: www.hochzwei-luzern.ch, [abgerufen am 08.08.14]. Vgl. Preisliste, HOCHZWEI Luzern c/o Wincasa AG Immobilien-Dienstleistungen, Stand 05.07.2014. 31 Vgl. Knüsel, 2013, o. S. 32 Vgl. Stadler, 2010/11, S. 98-100. 29 30 66 2.4 Park Tower Zug Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Totalunternehmer: Architektur: Gesamtprojektkosten: Gebäudehöhe: Geschosszahl: GF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Nutzungen: Konstruktion: Energie-Zertifizierung: Solitär als Teil einer Gesamtüberbauung Damm-/Gubelstrasse, Zug, Schweiz 2012–2014, Bezug: März 2014 Konsortium Park Tower, Peikert Immobilien AG und Altras Management AG Implenia AG Axess Architekten AG, Zug & ComettiTruffer Architekten AG, Luzern 200 Mio. CHF 81 m 25 GF total: 14 200 m² 560 m² 3 quartiersbezogene Einrichtungen, Büro/Dienstleistung und Wohnen Stahlbetonskelettbau, tragender Kern und Stützen, Betondecken (30 cm) Minergie Abb. 46 - Situation (Quelle online verfügbar unter: www.park-tower.ch) Abb. 49 - Visualisierung (Quelle online verfügbar unter: www.park-tower.ch) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 47 - Schnitt (Quelle: Peikert Immobilien AG) 33 34 Vgl. Knüsel, 2013, o. S. Vgl. Anliker, 2010, o. S. Abb. 48 - Regelgeschoss (Quelle: Peikert Immobilien AG) Der Park Tower im Stadtzentrum von Zug ist seit März 2014 das derzeit höchste Gebäude des Kantons Zug. Das Projekt mit dem 81 Meter hohen Wohnturm basiert auf einem Bebauungsplan für das gesamte Siemens-Areal. Der Sockel enthält kommerzielle Nutzungen, wobei die 2.5- bis 4.5-Zimmerwohnungen vom ersten bis in das oberste Geschoss reichen. Neben der vorgesehenen Wohnnutzung sind 40 Prozent der Gesamtfläche für Büronutzung zulässig. Das Konstruktionsprinzip ermöglicht es, dass die Geschosse je nach Marktnachfrage flexibel genutzt werden können.33 Die Wohnungen befinden sich mit ihren Preisen von 11 0000 CHF bei Wohnungen ohne Seeblick und mindestens 19 000 CHF pro m² bei Wohnungen mit Seeblick im obersten Preissegment. Mit der Höhe steigen die Preise weiter an.34 67 2.5 Löwenbräu Black, Zürich Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Bewirtschaftung: Totalunternehmer: Architektur: Gesamtprojektkosten: Gebäudehöhe: Geschosszahl: GF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: Durchschnittliche Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Obere Preisklasse: Nutzungen: Konstruktion: Energie-Zertifizierung: Hochhaus als Teil eines Hochhausclusters Limmatstrasse 264-270, Zürich 2009–2013/14 PSP Swiss Property Rhombus Partner Immobilien AG Steiner AG, Zürich Gigon/Guyer & Atelier ww 136 Mio. CHF 70 m Erdgeschoss, Zwischengeschoss und 20 Obergeschosse SIA 416 (über Terrain) Wohnturm mit Sockel ca. 13 000 m² (gesamte Überbauung: 32 500 m²) Turm und Sockelbereich 780 m² (EG–5. OG), 390 m² (6./7. OG), 580 m² (8.–20.OG). 1–4 Wohnturm 15 000–20 000 CHF/m².35 Zum Beispiel kostet eine Wohnung ca. 16 000 CHF/m² im 12. OG. 36 Umbau und Nutzungserweiterung der ehemaligen, z. T. unter Denkmalschutz stehenden Bierbrauerei Löwenbräu. Ergänzung bestehender Galerien durch neue Ausstellungsbereiche, Wohnturm (58 Eigentumswohnungen zwischen 98 bis 320 m² sowie Penthousewohnungen im 19. und 20. OG) und Bürogebäude. Stahlbetonkerne und -wände sowie Geschossdecken tragend Minergie Abb. 50 - Situation (Quelle online verfügbar unter: www.atelier-ww.ch) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 52 - Schnitt (Quelle online verfügbar unter: http://hicarquitectura. com) Abb. 51 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.gigon-guyer.ch) Abb. 53 - Grundriss (Quelle: Weber Harbeke Partners, Plans Löwenbräu Black, 2010, S. 15) Vgl. Fassbind, 2013, o. S. Angabe aus Interview mit Bewohnern des Löwenbräu Blacks. 37 Vgl. o. V., 2005, S. 10-11. 38 Vgl. Hosp, 2010, o. S.2014], o. S. 39 Angabe aus Interview mit Bewohnern des Löwenbräu Blacks. 35 36 Das historische Brauereigebäude des Löwenbräu-Areals im Zürcher Kreis 5 befindet sich zwischen Limmatstrasse, Gerstenstrasse und Dammweg direkt an der Limmat. Nach Schliessung der Brauerei im Jahre 1988 nutzten vorerst Künstler den Raum. Die Umsetzung des auf städtebaulicher und sozialpolitischer Ebene wichtigen Projekts erfolgte im Jahre 2004. Das Industriequartier sollte zum lebendigen Wohn-, Arbeits- und Kulturzentrum aufgewertet werden. Die Besonderheit an dem Areal liegt darin, dass die industrielle Geschichte durch den Erhalt der wesentlichen Bauten ablesbar bleibt. Der Gestaltungsplan zum Löwenbräuareal, dessen Genehmigung durch den Zürcher Gemeinderat 2005 erfolgte, wurde von den Eigentümern zusammen mit den Architekten Gigon Guyer und atelier ww als Grundlage für das im Jahre 2014 fertiggestellte Ensemble aus Kunstzentrum, denkmalgeschützten Bauten, Wohnturm und Büros erarbeitet. Die im Gestaltungsplan geregelte Ausnützung konnte mit dem Bau des Wohnhochhauses erreicht werden.37 Statt über Balkone verfügen die Wohnungen über Kipphubfenster.38 Loggias können bei Bedarf durch die Bewohner hinzugefügt werden.39 68 2.6 Zölly Hochhaus, Zürich Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Architektur: Gebäudehöhe: Geschosszahl: GF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: Durchschnittliche Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Konstruktion: Verkaufspreise: Energie-Zertifizierung: Gebäude als Teil eines Hochhausclusters Zürich-West 2012–2014, Bezug Herbst 2014 Losinger Marazzi AG Meili, Peter Architekten AG 77 m Erdgeschoss und 22 Obergeschosse SIA 416 (über Terrain) 16 500 m² 715 m² 6 Stahlbetonmassivbau – Wände und Geschossdecken tragend Die Wohnungen befinden sich in der oberen Preisklasse. Beispielsweise kostet eine Wohnung mit 122 m² im 20. OG 1 865000 CHF, ca. 15 300 CHF/m². Minergie-Eco Abb. 56 - Grundrisse (Quelle online verfügbar unter: www.meilipeter.ch) Abb. 54 - Situation (Quelle online verfügbar Abb. 57 - Foto (Quelle online verfügbar unter: www.meilipeter.ch) unter: www.skyscrapercity.com/showthread.p hp?t=689614) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 55 - Schnitte (Quelle online verfügbar unter: www.meilipeter.ch) 40 41 Das Hochaus „Zölly“ befindet sich als Teil der Silhouette der Hochhäuser von Zürich-West an der Ecke zwischen Gleisfeld, Eisenbahnviadukt und Pfingstweidpark. Das Wohnhochhaus entstand in einem kooperativen Planungsverfahren zwischen den Eigentümern und der Stadt Zürich. Die Grössen der 2.5- bis 4.5-Zimmerwohnungen reichen von 54 bis 125 m². Im Erdgeschoss befinden sich sechs Wohnateliers (43 und 95 m²). Die Wohnungstypologien stellen mit ihren Split-Leveln und überhohen Räumen sowie offenen, begehbaren Aussenräumen in jeder Wohnung Neuland im Zeitalter des Wohnhochhausbaus dar. Etwa 20-30 Prozent der Käufer nutzen ihre Wohnungen als Investitionsobjekt zur Vermietung gegenüber Dritten.40 Dem Thema Nachhaltigkeit kam von Beginn an grosse Bedeutung zu: einerseits durch das Konzept des verdichteten Bauens in der Nähe öffentlicher Verkehrsanbindung, andererseits durch die Materialwahl im Innen- und im Aussenraum.41 Vgl. Zulliger, 2012, o. S. Vgl. Zoelly, 2014, online verfügbar unter: www.zoelly.ch, [abgerufen am: 16.07.2014]. 69 3 Projekte der Zukunft 3.1 Limmat Tower, Dietikon Typologie: Standort: Bauzeit: Grundeigentümer: Entwicklung: Architekt: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Grundstücksfläche: Gesamtprojektkosten: GF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Verkaufspreise: Nutzungen: Tragstruktur: Energie-Zertifizierung: Solitär als Teil eines Blocks aus vier Solitärbauten Dietikon, Zürich 2012–2015, Bezug Herbst 2015 Rapid M + F Services AG Halter AG Immobilien, Zürich Architekt: Huggenbergerfries Architekten AG 80 m Erdgeschoss und 25 Obergeschosse 11 600 m² 150 Mio. CHF ca. 48 000 m² (inkl. Tiefgarage), HNF: 32 000 m² 42 ca. 800 m² 5 beginnend bei ca. 6 150 CHF/m² (5. OG) 43 107 Eigentums- und Mietwohnungen im Hochhaus (5.–25. OG mit 33 unterschiedlichen, auch doppelgeschossigen Wohnungstypen), 40 Alterswohnungen (betreutes Wohnen), 70 Pflegezimmer, Kindertagesstätte, Restaurant, Büroräume, Gewerbe & Detailhandel, Tiefgarage Aussenwände, Wohnungstrennwände, Stützen und Geschossdecken aus Beton. Wohnungsinterne Trennwände in Backsteinmauerwerk oder Leichtbaukonstruktion – falls statisch erforderlich ebenfalls aus Beton Minergie und Zero Emission Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 59 - Visualisierung (Quelle online verfügbar: www.limmat-tower.ch) Abb. 61 - Schnitt (Quelle online verfügbar unter: www.hbf.ch) Abb. 58 - Situation (Quelle online verfügbar unter: www.hbf.ch) Abb. 60 - Grundriss (Quelle online verfügbar unter: www.hbf.ch) Vgl. Planpartner AG, 2013, S. 6. Vgl. Limmat Tower Preisliste, 2014, o. S. 44 Vgl. o. V., 2013, o. S. 45 Vgl. o. V., 2011, o. S. 46 Vgl. Stadler, 2010/11, S. 98. 42 43 Auf dem ehemaligen Industriegebiet (Fläche ca. 87 000 m²) wird die neue Siedlung Limmatfeld zugunsten eines durchmischten Stadtgebietes neben Wohnen, Dienstleistungs-, Büround Verkaufsflächen, Hotel und Altersresidenzen anbieten. Der neue Stadtteil (Gesamtinvestitionsvolumen ca. 600 Mio. CHF) wird Raum für etwa 3 000 Einwohner und 1 500 Arbeitsplätze bieten.44 Der Wohnturm Limmat Tower wurde als Teil der neuen Siedlung Limmatfeld auf Basis des Gestaltungsplanes Limmatfeld konzipiert. Die Architekten von Huggenbergerfries gingen mit dem Projekt des fünfeckigen, polygonalen Turmes „Fountainhead“ als Gewinner aus dem Wettbewerb hervor. Mit seiner Höhe wird der Limmat Tower zum städtebaulicharchitektonischen Merkmal des Limmattals.45 Seinen zukunftsweisenden und vorbildlichen Charakter erhält der Turm, indem vom Beginn an durch computerbasierte Steuerung auf höchste Ansprüche hinsichtlich Flächen- und Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Wohnkomfort abgezielt wurde. Das Wohnungsangebot befindet sich zwar im oberen Preissegment, jedoch bedingen die Versprünge der polygonalen Form in den oberen Etagen, dass die Wohnungen mit zunehmender Höhe kleiner und somit preiswerter werden. Die Wohnungen weisen Grössen zwischen 89 und 143 m² auf, die Verkaufspreise beginnen mit 6 150 CHF/m² im 5. OG.46 70 3.2 Ceres Tower Pratteln Typologie: Standort: Realisierung: Bauherrschaft: Generalplaner: Architekt: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Gesamtprojektkosten: GF total: GF/pro Geschoss: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Nutzungen: Tragstruktur: Gebäude als Teil eines Hochhausclusters Hochhaus „CERES Building“ & Wohn-/Geschäftskomplex „CERES Living“ Hohenrainstrasse, Pratteln, Schweiz 2014–2016 Buss Immobilien und Service AG HRS Real Estate AG Atelier WW, Architekten SIA AG 82 m 20 ca. 100 Mio. CHF 47 000 m² Turm 596 m² (HNF)x1.2 (Wände) = 715 m² 47 Parzellenfläche (CERES Building und CERES Living): 17 453 m² 4 und 8 Auditorium (UG), Konferenz-, Eventräume und Büros (EG–15. OG), Wohnungen (16.–18. OG) sowie Restaurant und Barbereich (19.–20. OG) Tragende Stahlbetonkerne und Wände sowie Betonplatten Abb. 62 - Situation (Quelle: Atelier ww Architekten SIA) Abb. 63 - Visualisierung (Quelle online verfügbar unter: www.ceres-tower.com) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 65 - Schnitt (Quelle: Atelier ww Architekten SIA) Abb. 64 - Grundrisse (Quelle online verfügbar unter: www.ceres-tower.com) Geschossflächenberechnung anhand von Grundriss- und Schnittplänen. Vgl. Rudin, 2012, S. 31. 49 Vgl. Rickenbacher, 2014, o. S. 47 48 Zukünftig soll das Areal „Gallenacher“ in Pratteln eine Zentrumsfunktion durch die Ansiedlung von Wohn- bzw. Arbeitsflächen sowie die Ausschöpfung einer höheren Dichte erhalten. Die Kooperation zwischen den Grundeigentümern Buss Immobilien und Service AG und der Gemeinde sah von Beginn an vor, das Gebiet einer hochwertigeren Nutzung zuzuführen. Durch die Teilrevision der Ortsplanung Pratteln wurde mittels eines Gestaltungsplans eine Umzonung von der Gewerbe- in die Zentrumszone erreicht. Die Überbauung – bestehend aus zwei Volumen, dem Hochhaus „Ceres Building“ und dem Wohn- und Geschäftskomplex „Ceres Living“ – soll neben Wohnflächen sowohl Gewerbe- und Dienstleistungs- als auch Verkaufsflächen unterbringen.48 Die im Ceres Tower zukünftig befindlichen Luxuswohnungen weisen eine Bandbreite von Wohnungen mit einer Grösse von 56 m² bis 170 m² auf. Neuesten Informationen zufolge wird der Investor das Projekt eventuell verkaufen. Somit ist ungewiss, ob der Bau, dessen Spatenstich nach mehreren Verzögerungen kurz bevorsteht, zukünftig auch wirklich erfolgen wird.49 71 3.3 AQUILA Tower, Pratteln Typologie: Standort: Bauzeit: Bauherrschaft: Generalplanung: Architektur: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Projektkosten: GF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Energie-Zertifizierung: Nutzungen: Tragstruktur: Gebäude als Teil eines Hochhausclusters Bahnhofplatz, Güterstrasse 1,3, Pratteln 2013–2015, Bezug 2015, Wohnungen 2016 Immobilienfonds UBS Sima c/o UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel Sulzer+Buzzi Baumanagement AG, Pratteln Christ & Gantenbein Architekten, Basel 66 m Erdgeschoss und 19 Obergeschosse ca. 50 Mio. CHF 20 000 m² 600 m² Wohnturm, 1 200 m² Bürogeschoss 3 bzw. 5 Minergie Erdgeschoss 350 m², Verkaufsflächen, dreigeschossiger Flügelbau mit 2 640 m² Bürofläche, 4. bis 19. Obergeschoss 76 Mietwohnungen mit Lofts. 1.–2. UG: Parkplätze, 1. UG: Veloabstellplätze Stahlbetonskelettbau; Materialien: Stahlbeton, Stahl, Holz Abb. 66 - Situation (Quelle online verfügbar unter: www.aquila-pratteln.ch) Abb. 67 - Visualisierung (Quelle online verfügbar unter: www.aquila-pratteln.ch) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 69 - Schnitt (Quelle: Stokar+Partner AG) Abb. 68 - Grundriss (Quelle online verfügbar unter: www.schnetzerpuskas.com) Im Mai 2012 wurde vom Regierungsrat des Kantons BaselLandschaft der Quartierplan „Bahnhofplatz“ als Grundlage genehmigt. Ziel der Gemeinde Pratteln ist es, an besterschlossener Lage eine urbane und qualitativ hochwertige Überbauung mit Mischnutzung zu realisieren. Das Wohnhochhaus „Aquila“50 befindet sich als einziger Hochhausneubau unmittelbar am Bahnhof und somit an zentralster Lage von Pratteln und ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln, sei es mit S-Bahn-, Tram- oder Busverbindungen, bestens erschlossen.51 Die Wohnungsgrössen reichen von 70 bis 150 m².52 In den Sockelgeschossen sind zudem Büro- und Verkaufsflächen vorgesehen. Der Bau soll neben Singles und kinderlosen Paaren auch Familien anziehen. Die Preise werden voraussichtlich im gewöhnlichen bzw. erschwinglichen Segment angesiedelt sein.53 Vgl. Wieland, 2013, o. S. Vgl. Intercity Basel AG, 2014, online verfügbar unter: www.aquila-pratteln.ch, [abgerufen am: 16.07.2014]. 52 Vgl. Medienkonferenz Aquila Pratteln, 2012, o. S. 53 Vgl. Schnetzerpuskas, 2014, online verfügbar unter: www.schnetzerpuskas.com, [abgerufen am: 28.06.2014]. 50 51 72 3.4 Bärenareal Ostermundigen Typologie: Standort: Realisierung: Bauherrschaft: Entwicklung: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Grundstücksfläche: Projektkosten: GF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Energie-Zertifizierung: Nutzungen: Tragstruktur: Solitär als Teil einer Gesamtüberbauung Bahnhof Ostermundigen, Bern 2016–2018, Bezug 2018/2019 Bären Ostermundigen AG, Modul Bern AG, Remund Rudolf Dipl. Architekt FH Halter AG | Entwicklungen Architektur: Burkard Meyer Architekten BSA 100 m Erdgeschoss und 32 Obergeschosse 7 209 m² 150 Mio. CHF 27 000 m² 570 m² 4 Minergie 2 000 m² Detailhandel/Gastronomie/Kongress, 100-Zimmer-Hotel, 2 000 m² Büro/Dienstleistung, 16 000 m² Wohnfläche (130 Wohnungen, Service Apartments, Mietwohnungen und Stockwerkeigentum), 240 Innenparkplätze Mischkonstruktion (Skelettbau mit Massivkern) Abb. 70 - Situation (Quelle online verfügbar unter: www.ostermundigen.ch) Abb. 71 - Visualisierung (online verfügbar unter: www.ostermundigen.ch, Darstellung überarbeitet) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb. 73 - 16.-32. Obergeschoss (Quelle: u.a. Halter AG, Projektdossier Bärenareal Ostermundigen, 2012) Abb. 74 - Schnitt (Quelle: u.a. Halter AG, Projektdossier Bärenareal Ostermundigen, 2012) 54 Vgl. Bären Ostermundigen, 2012, S. 3. Abb. 72 - 7.-13. Obergeschoss (Quelle: u.a.Halter AG, Projektdossier Bärenareal Ostermundigen, 2012) Innerhalb des von der Halter AG geleiteten Testplanungsverfahrens „Areal Bären und Bahnhofsumfeld Ostermundigen“ (2011) wurde das Potenzial des Projektes durch drei Planungsteams erarbeitet. Ein Hochhaus wurde im Zusammenhang mit der Bahnhofsituation als optimale Lösungsvariante mit dem Ziel einer Zentrumsverdichtung identifiziert. Dieser Ansatz entspricht dem Leitgedanken der kantonalen Entwicklungsschwerpunkte (ESP), nämlich innerhalb der Stadtentwicklungsperspektive einen positiven Impuls für die zukünftige Entwicklung zu setzen. Die Planer wurden von der Gemeinde Ostermundigen, den Grundeigentümern und dem Qualitätsteam des Hochhauskonzeptes begleitet. Der zielorientierte Umgang mit den rechtlichen Rahmenbedingungen des Zwei-Stunden-Schattens stand von Beginn an im Fokus der Entwicklung. Der Bau wird mit seinen hundert Metern nach aktuellem Stand das höchste Gebäude des Kantons Bern.54 73 3.5 Hochhaus Südpark Baufeld B Typologie: Standort: Planung: Realisierung: Bauherrschaft: Entwicklung: Architektur: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Grundstücksfläche: Projektkosten: HNF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: Nutzungen: Solitär als Teil einer Gesamtüberbauung Meret Oppenheim Platz, 4053 Basel März 2013–Dez. 2015 2016–2018, Bezug 2018 SBB Immobilien SBB Immobilien Herzog & de Meuron 81 m Erdgeschoss und 25 Obergeschosse 3 100 m² 150 Mio. CHF 24 120 m² 927 m² (24 120 m²) 55 Im Hochhaus sollen zu 45 Prozent Wohnungen entstehen. Neben 22 Prozent Erdgeschossverkaufs- und Gastronomieflächen sind im sechsgeschossigen Sockelbau etwa 33 Prozent Dienstleistungsflächen vorgesehen; Logistikanlieferung im Untergeschoss. 56 Abb. 75 - Visualisierung (Quelle online verfügbar unter: www.sbb.ch) Hintergrund und Motivation zum Bau: Der Umgestaltung des Gebietes um den Bahnhof Basel SBB kommt im Rahmen der durch die Kantone Basel-Stadt und Basel-Land gemeinsam mit der SBB geplanten Aufwertung der Region eine wichtige Rolle zu. Es soll ein Ort entstehen, an dem die vielen Menschen „absorbiert“ werden können. Das Baufeld B des Projektes SüdPark wird von SBB Immobilien entwickelt: Das „Meret Oppenheim Hochhaus“ am „Oppenheim Platz“ wird neben einem Logistikzentrum direkt im Zentrum von Basel geplant. Der „Oppenheim Platz“ wird als neuer Verkehrsknotenpunkt fungieren.57 Insgesamt sollen 24 120 m² Nutzfläche entstehen. Die äussere Erscheinung des Wohnturms soll einerseits durch das Volumen und andererseits durch die Fassadengestaltung mittels Faltklappstoren besonders werden. Vgl. SBB AG, 2014, online verfügbar unter: www.sbb.ch/immobilien, [abgerufen am: 28.06.2014]. Geschossflächenberechnungen basieren auf HNF-Angaben. Vgl. SBB AG, 2014, online verfügbar unter: www.sbb.ch/immobilien, [abgerufen am: 28.06.2014]. 57 Vgl. SBB/ Basel Land/Basel Stadt, 2013, S. 16. 55 56 74 3.6 Vulcano Typologie: Standort: Realisierung: Bauherrschaft: Entwicklung: Architektur: Gebäudehöhe: Geschosszahl: Grundstücksfläche: GF total: Durchschnittliche GF pro Geschoss: Anzahl Wohnungen pro Geschoss: Nutzungen: Tragstruktur: Hochhauscluster – drei Hochhäuser über Sockelbau verbunden Vulkanstrasse 110, Zürich-Altstetten 2015–2018, Bezug 2018 Credit Suisse Anlagestiftung c/o Real Estate Asset Management Steiner AG Dominique Perrault Architecture, Paris 80 m Erdgeschoss und 25 Obergeschosse 12 120 m² 58 18 000 m² (HNF)x1.2 (Wände) = 21 600 m² 59 ca. 520 m² (HNF)x1.2 (Wände) = 624 m² 4 In den Sockelgeschossen sind 15 000 m² Gewerbe-, Gastronomie- und Dienstleistungsflächen wie beispielsweise Kinderkrippe vorgesehen (EG bis 4. OG). In den Turmgeschossen sollen voraussichtlich 299 Mietwohnungen entstehen, hinzu kommen 209 unter- und 37 oberirdische Parkplätze. voraussichtlich Massivbau (Stahlbeton/Mauerwerk) Abb. 76 - Situation (Quelle online verfügbar unter: www.competitionline.com) Abb. 78 - Visualisierung (Quelle online verfügbar unter: www.competitionline.com) Hintergrund und Motivation zum Bau: Abb . 77 - Grundriss (Quelle online verfügbar unter: www.competitionline.com) Die Credit Suisse Anlagestiftung c/o Real Estate Asset Management plant zusammen mit der Steiner AG auf dem ehemaligen BASF-Gebiet in Zürich-Altstetten eine Überbauung mit fünf Sockelgeschossen und drei Hochhäusern von je 80 Metern Höhe.60 Das bevorstehende Projekt ging aus einem Einladungswettbewerb hervor, den die Architekten vom Team DPA Dominique Perrault, Paris gewannen. Die Gebäude werden städtebaulich als „Eingangstor zur Stadt“ – von den Gleisen her sichtbar – in Erscheinung treten.61 Die Preise sollen laut Expertenaussagen im mittleren bis höheren, nicht aber im luxuriösen Segment liegen. Zielgruppen sind vor allem Paare ohne Kinder und Singles.62 Vgl. Steiner AG, 2014, online verfügbar unter: www.steiner.ch/projekte.html, [abgerufen am 08.08.2014]. Geschossflächenberechnungen basieren auf HNF Angaben im Interview. 60 Vgl. Unternährer, 2014, online verfügbar unter: www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/Zuerich-erhaelt-drei-neue-80MeterHochhaeuser/story/16455199, [abgerufen am: 16.07.2014]. 61 Vgl. Competitionline, 2014, online verfügbar unter: www.competitionline.com/de/ergebnisse/170369 [abgerufen am: 16.07.2014]. 62 Aussage als Teil der Expertenumfrage. 58 59 75 Anhang 2 – Fragebogen zur Befragung der Experten I. Motivation 1. A. Welche Motive schwebten Ihnen bei der Planung des Wohnhochhauses vor? Ökonomische Aspekte Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 2. Wohnqualität Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 3. Städtebau Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 4. Architektur/ Ästhetik Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 5. Ökologische Aspekte Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 6. Soziale Aspekte Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 7. Optimierung Infrastruktur Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 trifft nicht zu 8. Sonstige nennenswerte Aspekte 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft voll zu 9. B. Um Ihre Antworten auf die obengenannten Fragen zu präzisieren, möchte ich Sie bitten, aus folgenden Listen der möglichen Beweggründe, diejenigen auszuwählen und anzukreuzen, die 9. B. Um Ihre Antworten auf die obengenannten Fragen zu präzisieren, möchte ich Sie bitten, aus Ihrer Meinung nach zutreffen. folgenden Listen der möglichen Beweggründe, diejenigen auszuwählen und anzukreuzen, die Zu 1. Ökonomische Aspekte: Ihrer Meinung nach zutreffen. Wählen Sie alle zutreffenden Zu 1. Ökonomische Aspekte: Antworten aus. Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Rendite Rendite Wertsteigerungspotenzial 9. B. UmWertsteigerungspotenzial Ihre Antworten auf die obengenannten Fragen zu präzisieren, möchte ich Sie bitten, aus Preisgünstiges Wohnen folgenden Listen der möglichen Beweggründe, diejenigen auszuwählen und anzukreuzen, die 9. B. Um Ihre Antworten auf die obengenannten Fragen zu präzisieren, möchte ich Sie bitten, aus Ihrer Preisgünstiges Meinung nach Wohnen zutreffen. Flächeneffizienz folgenden Listen der möglichen Beweggründe, diejenigen auszuwählen und anzukreuzen, die Zu 1. Ökonomische Aspekte: Ihrer Flächeneffizienz Meinung nach zutreffen. Günstiger Unterhalt Wählen Sie alle zutreffenden Zu 1. Ökonomische Aspekte: Antworten aus. Günstiger Unterhalt Planung und Realisierung Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Rendite Planung und Realisierung Serielle Fertigung Rendite Wertsteigerungspotenzial Serielle Fertigung Life Cycle Kosten des Gebäudes, technischer Anlagen, etc. Wertsteigerungspotenzial Preisgünstiges Wohnen Life Cycle Kosten des Gebäudes, technischer Anlagen, etc. Sonstiges: Preisgünstiges FlächeneffizienzWohnen Sonstiges: Flächeneffizienz Günstiger Unterhalt 10. Zu 2. Wohnqualität: Günstiger Unterhalt und Realisierung Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. 10. Zu 2. Planung Wohnqualität: Planung und Realisierung Serielle Fertigung Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus.Einrichtungen Nutzbarkeit von in der Nähe liegenden Serielle Fertigung Life Cycle Kosten technischer Anlagen, etc. Nutzbarkeit von in des der Gebäudes, Nähe liegenden Einrichtungen Flexibilität, Innenausstattung Life Cycle Kosten des Gebäudes, technischer Anlagen, etc. Sonstiges: Flexibilität, Innenausstattung Fernblick über Stadt Sonstiges: Fernblick Belichtungüber Stadt 10. Zu 2. Wohnqualität: Belichtung Wohnen in oberer Preisklasse Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. 10. Zu 2. Wohnqualität: Wohnen in oberer Preisklasse Sonstiges: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus.Einrichtungen Nutzbarkeit von in der Nähe liegenden Sonstiges: Nutzbarkeit von in der Nähe liegenden Einrichtungen Flexibilität, Innenausstattung 11. Zu 3. Städtebau: Flexibilität, Innenausstattung Stadt Wählen Sie alleüber zutreffenden Antworten aus. 11. Zu 3. Fernblick Städtebau: Fernblick Stadt Belichtung Wählen Sie alleüber zutreffenden Urbanität/ zentrale LageAntworten aus. Belichtung Wohnen oberer Preisklasse Urbanität/ zentrale Lage Stadtsilhouette Prägung in des Stadtbildes/ Wohnen in oberer Preisklasse Sonstiges: Prägung des Stadtbildes/ Stadtsilhouette Sonstiges: Sonstiges: Sonstiges: 11. 12. Zu Zu 3. 4. Städtebau: Architektur/ Ästhetik: Wählen Sie Antworten aus. 11. 3. Wählen Sie alle alle zutreffenden zutreffenden 12. Zu Zu 4. Städtebau: Architektur/ Ästhetik: Antworten aus. Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Urbanität/ zentrale Lage Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Innovation Urbanität/ zentrale Lage Stadtsilhouette Prägung des Stadtbildes/ Innovation Ereignisarchitektur Prägung des Stadtbildes/ Stadtsilhouette Sonstiges: Ereignisarchitektur Statussymbolhaftigkeit Sonstiges: Statussymbolhaftigkeit Auffällige Erscheinung 12. Zu 4. Architektur/ Ästhetik: Auffällige Erscheinung Gestalterische Einbindung in Umgebung (Schlichtheit) Wählen Sie alle zutreffenden 12. Zu 4. Architektur/ Ästhetik: Antworten aus. Gestalterische Einbindung in Umgebung (Schlichtheit) Sonstiges: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Innovation Sonstiges: Innovation Ereignisarchitektur Ereignisarchitektur Statussymbolhaftigkeit Statussymbolhaftigkeit Auffällige Erscheinung Auffällige Erscheinung Gestalterische Einbindung in Umgebung (Schlichtheit) Gestalterische Einbindung in Umgebung (Schlichtheit) Sonstiges: Sonstiges: 13. Zu 5. Ökologische Aspekte: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Freiflächenoptimierung Innovative Lösungen (z.B. ‚Vertikale Gärten’, erneuerbare Energien...) Besondere Materialien Sonstiges: 13. Zu 5. Ökologische Aspekte: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. 14. Zu 6. Soziale Aspekte: Freiflächenoptimierung Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Innovative Lösungen (z.B. ‚Vertikale Gärten’, erneuerbare Energien...) Begegnungsort Besondere Materialien Kinderfreundlichkeit Sonstiges: Rückzugsmöglichkeit/ Anonymität Sonstiges: 14. Zu 6. Soziale Aspekte: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. 15. Zu 7. Optimierung Infrastruktur: Begegnungsort Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Kinderfreundlichkeit Optimale ÖV-Anbindung Rückzugsmöglichkeit/ Anonymität Unterbringung Parkplätze Sonstiges: Reduktion Pendlerverkehr Sonstiges: 15. Zu 7. Optimierung Infrastruktur: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. II. Zielerreichung (verwirklichte Motive) Optimale ÖV-Anbindung Unterbringung Parkplätze 16. A. Welche bezeichneten Motive haben Sie bei dem von Ihnen geplanten Wohnhochhaus als verwirklicht angesehen? Reduktion Pendlerverkehr Ökonomische Aspekte Sonstiges: Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 II. Zielerreichung (verwirklichte Motive) 7 8 9 10 trifft nicht trifft voll 16. A. Welche zubezeichneten Motive haben Sie bei dem von Ihnen geplanten Wohnhochhaus zuals verwirklicht angesehen? Ökonomische Aspekte 17. Markieren Wohnqualität Sie nur ein Oval. Markieren Sie nur ein Oval. 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 trifft nicht trifft nicht zu zu trifft voll trifft voll zu zu 17. Wohnqualität Markieren Sie nur ein Oval. 1 trifft nicht zu 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft voll zu 76 77 18. Städtebau Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 19. Architektur/ Ästhetik Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 20. Ökologische Aspekte: Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 21. Soziale Aspekte Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 trifft nicht zu trifft voll zu 22. Optimierung Infrastruktur Markieren Sie nur ein Oval. 1 2 3 4 5 6 7 trifft nicht zu 8 9 10 trifft voll zu 23. Sonstige nennenswerte Aspekte III. Angaben zu Gebäude 24. A. Welche sind die Haupt-Nutzungsarten bei dem von Ihnen geplanten Hochhaus? Bitte Kreuzen Sie an. Wohnen: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Mietwohnungen Stockwerkeigentum ø Wohnungsgrössen >100m2 25. Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Büro und Verwaltung 26. Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Verkaufsflächen 27. Sondernutzungen: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Hotel, Boarding House Industrie Gastronomie 28. Andere nennenswerte Nutzungen: 29. B. Welche Bauweise wurde/ wird verwendet? Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Massivbau (Stahlbeton, Mauerwerk) Skelettbau (Stahlbeton, Stahl, Holz, etc.) Mischkonstruktion(z.B. Skelettbau mit Massivkern) Verbundkonstruktion Sonstiges: 30. C. Welche Baustoffe wurden/ werden überwiegend verwendet? Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Stahlbeton Stahl Ziegel Holz Kalksandstein Sonstiges: IV. Zielgruppen 35. A. Welche waren/ sind die Haupt-Zielgruppen (Wohnen; Überlappungen möglich) bei der Planung des Wohnhochhauses? Alter: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Jüngere Altersgruppen (<30) Altersgruppen mittleren Alters (30-64) Gruppen höheren Alters (>65) 31. D. Ausbaustandard und Wohnnutzung: Sonstiges: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Gehobener Standard 36. Familienkonstellation: Sozialwohnungsbau Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Flexible Grundrissnutzung „Double Income no Kids“ Vielfalt an Wohngrundrissen Familien mit Kindern Sonstiges: Singlehaushalte Sonstiges: 32. E. Kennzahlen Geschossfläche Total: 33. Durchschnittliche Fläche pro Geschoss: 34. Durchschnittliche Anzahl Wohnungen pro Geschoss: 37. Lebensweise: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. IV. Zielgruppen Urbane Menschen Lokal Verwurzelte 35. A. Welche waren/ sind die Haupt-Zielgruppen (Wohnen; Überlappungen möglich) bei der Global-lebende Planung des Wohnhochhauses? Alter: Mobile Menschen Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Trendsetter Jüngere Altersgruppen (<30) Sonstiges: Altersgruppen mittleren Alters (30-64) Gruppen höheren Alters (>65) 38. Objektnutzung: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Sonstiges: Hauptnutzung 36. Familienkonstellation: Zweitobjekt Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Investitionsobjekt „Double Income no Kids“ Sonstiges: Familien mit Kindern Singlehaushalte Dieses Formular noch einmal ausfüllen. Sonstiges: V. Zukunft des Wohnhochhauses 39. A. Welchen besonderen Herausforderungen muss sich das Wohnhochhaus zukünftig stellen? 37. Lebensweise: 40. B. Welche Standorte bieten sich Ihrer Meinung nach für die Entwicklung zukünftiger Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Wohnhochhäuser bei gegebenen gesetzlichen Rahmenbedingungen in der Schweiz an? Urbane Menschen Lokal Verwurzelte Global-lebende Mobile Menschen Trendsetter Sonstiges: 41. C. Wie würden Sie bezüglich der Standorte entscheiden, wenn die heutigen gesetzlichen flexibler wären? 38. Rahmen-bedingungen Objektnutzung: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Hauptnutzung Zweitobjekt Investitionsobjekt Sonstiges: Dieses Formular noch einmal ausfüllen. V. Zukunft des Wohnhochhauses 39. A. Welchen besonderen Herausforderungen muss sich das Wohnhochhaus zukünftig stellen? 40. B. Welche Standorte bieten sich Ihrer Meinung nach für die Entwicklung zukünftiger Wohnhochhäuser bei gegebenen gesetzlichen Rahmenbedingungen in der Schweiz an? 41. C. Wie würden Sie bezüglich der Standorte entscheiden, wenn die heutigen gesetzlichen Rahmen-bedingungen flexibler wären? 78 42. D. Wie ist Ihre Einschätzung bezüglich der zukünftigen Marktpositionierung von Wohnhochhäusern? Renaissance des Neubautyps: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Langfristig 42. D. Wie ist Ihre Einschätzung bezüglich der zukünftigen Marktpositionierung von Vorübergehender Trend Wohnhochhäusern? Renaissance des Neubautyps: Wählen Sie 60er-Wohnhochhäuser alle zutreffenden Antworten aus. 43. Umnutzung (als „interessant“ eingestuft) Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Langfristig z.B. Sanierung Vorübergehender Trend 44. 43. Weitere: Umnutzung 60er-Wohnhochhäuser (als „interessant“ eingestuft) Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. z.B. Sanierung 44. Weitere: 45. E. Welche Erwartungen stellen Sie an zukünftige Wohnhochhausprojekte bzw. wo sehen Sie Verbesserungspotenzial? z.B. Sicherheit: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Brandschutz 45. E. Welche Erwartungen stellen Sie an zukünftige Wohnhochhausprojekte bzw. wo sehen Sie Vandalismus/ Kriminalität Verbesserungspotenzial? z.B. Sicherheit: Sonstiges: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Brandschutz 46. z.B. Gebäudeausführung: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Vandalismus/ Kriminalität Technischer Sonstiges: Ausbau Tragwerk/ Statik 46. z.B. Gebäudeausführung: Sonstiges: Wählen Sie alle zutreffenden Antworten aus. Technischer Ausbau 47. Weitere: Tragwerk/ Statik Sonstiges: 47. Weitere: 48. F. Welche ökonomischen Faktoren weisen Ihrer Meinung nach bei bestehenden Schweizer Wohnhochhäusern Verbesserungspotential auf und müssten bei der Planung zukünftiger Projekte beachtet werden? 48. F. Welche ökonomischen Faktoren weisen Ihrer Meinung nach bei bestehenden Schweizer Wohnhochhäusern Verbesserungspotential auf und müssten bei der Planung zukünftiger Projekte beachtet werden? 49. G. Möchten Sie die zusätzlichen Ansprüche, die Ihrer Ansicht nach gegenüber dem Wohnhochhaus heute seit den 60er/ 70er Wohnhochhausbauten hinzukamen, nennen? 49. G. Möchten Sie die zusätzlichen Ansprüche, die Ihrer Ansicht nach gegenüber dem Wohnhochhaus heute seit den 60er/ 70er Wohnhochhausbauten hinzukamen, nennen? 79 80 Anhang 3 – Hochhausgebietspläne für die Städte Basel, Pratteln, Luzern, Bern und Zug Hochhauskonzept, Stadt Basel Das Hochhauskonzept der Stadt Basel dient als Grundlage für die für den Hochhausbau relevanten Anforderungen, die der Kanton an die Behörden und Projektierenden stellt. Darin enthalten sind ebenfalls die als geeignete Hochhausgebiete bezeichneten Zonen.94 Abb. 79: Hochhäuser in Basel, Grundlagen und Konzept (Quelle: Bau- und Verkehrsdepartement Kanton Basel-Stadt, 2010, S. 17) Anzumerken ist, dass mehrere Hochhausprojekte in der Region Basel in Planung sind, u. a. das 80 Meter hohe Wohnhochhaus Südpark in der Nähe des Bahnhofs, der RocheTurm mit 180 Metern Höhe, das derzeit höchste Basler Gebäude – der Messeturm – mit einer Höhe von 105 Metern sowie der Novartisturm bzw. der Claraturm. Da es für die Zukunftsepoche kennzeichnend ist, die den Projekten zugrundeliegenden Motivationen zum Bau der Wohnhochhäuser Claraturm und Südpark in Basel in Erfahrung zu bringen, wurden im Rahmen dieser Studie entsprechende Anfragen an die Projektbeteiligten gerichtet. Hochhausgebiet beispielhaft am Bahnhof Pratteln, Basel Im Zuge des Wirtschaftswachstums der letzten Jahre in der Region Basel sind auf wirtschaftspolitischer Ebene zahlreiche Hochhaus-Entwicklungsprojekte in Erscheinung getreten. Areale mit Wertschöpfungspotenzial, die einer attraktiveren und markttauglicheren Nutzung zugewiesen werden sollen, werden zunehmend in Kooperation zwi 94 Vgl. Bau- und Verkehrsdepartement Kanton Basel-Stadt, 2010, S. 17. 81 schen Gemeinden, Unternehmen und Eigentümern entwickelt. Im Fokus dieser Entwicklung stehen Industrieflächen wie beispielsweise das Gebiet „Salina Raurica“ zwischen Pratteln und Augst, wo in den nächsten 20 Jahren ein neues Quartier entstehen soll.95 Im Rahmen der durch die Gemeinde Pratteln angestrebten Gebietsaufwertung sollen bis zum Jahr 2019 ebenfalls Tausende von Arbeitsplätzen geschaffen und neue Einwohner durch das attraktive Umfeld und die gute Erschliessung angezogen werden. Zu den vier neuen in Planung bzw. zum Teil bereits im Bau befindlichen Hochhäusern zählen die folgenden drei Wohnhochhäuser: das Aquila (66 m), der Helvetia-Tower (75 m) und der Ceres-Tower (82 m).96 Da es repräsentativ für die Projekte der Zukunft ist, die Motivation zum Bau der Wohnhochhäuser der betreffenden Projektentwickler, Bauherren und Architekten in Pratteln zu erahren, wurden im Rahmen dieser Untersuchung mehrere Projektbeteiligte angefragt. Luftbild mit Darstellung der geplanten Hochhäuser in Pratteln Abb. 80: Darstellung geplanter Hochhäuser in Pratteln (Quelle online verfügbar unter: www.bzbasel.ch/basel/baselbiet/pratteln-im-hoehenrausch-vier-neue-hochhaeuser-in-sieben-jahren126613343) Hochhäuser in Luzern In der Stadt Luzern sind Hochhäuser ein heikel diskutiertes Thema. Die kürzlich vor der Stadtverwaltung eingereichte Initiative verlangt eine Abänderung der seit Juni 2014 in Kraft getretenen Bau- und Zonenordnung, in der drei Standorte für Hochhäuser, auch im Stadtzentrum, vorgesehen sind: am Pilatusplatz, am Bundesplatz, in Seeburg und in Steghof sind Hochhäuser mit Höhen von 35 bis 45 Metern zulässig. Laut der Initiative sollen Hochhäuser stattdessen in fünf Stadtgebieten am Stadtrand entstehen dürfen: in 95 96 Vgl. BaselArea Economic Promotion, 2013, o. S. Vgl. Wieland, 2013, o. S. 82 Büttenen, Reussmatt, im Areal zwischen Damm- und Sentimattstrasse sowie entlang der Bern- und Eichwaldstrasse.97 Neuerdings wurden die beiden Wohnhochhäuser Hochzwei auf der Allmend fertiggestellt. Auf die beiden hohen Wohntürme wird noch eingegangen (vgl. Anhang 1). Da das Projekt für die Gebäude der „zweiten Hochhausgeneration“ der Studie repräsentativ ist, wurden zur Beantwortung der Frage, welche Motive dem Bau der beiden Wohnhochhäuser zugrunde lagen, entsprechende Anfragen an die Projektbeteiligten gerichtet. Hochhauskonzept, Stadt Bern Das Regionale Hochhauskonzept (HHK) Bern ist behördenverbindlich und gilt für die Stadt Bern sowie die Region. Das HHK schafft die Grundlage für die Koordination zwischen den relevanten privaten und öffentlichen Akteuren bei der Projektierung qualitativ hochwertiger Hochhausprojekte. Im sogenannten Möglichkeitsraum (blau schraffiert) sind Hochhäuser im Gegensatz zum Eventualraum (nicht schraffierte Fläche innerhalb des Perimeters) besser geeignet. Im Anschlussraum (rot schraffiert) sind Hochhäuser nicht gestattet. Abb. 81: Richtplankarte, Regionales Hochhauskonzept Bern (Quelle: Regionales Hochhauskonzept Bern, Richtplan und Handbuch, 2009, S. 6.) Da die Aussage zu der den Bauten zugrundeliegenden Motivation bedeutsam ist, werden die betreffenden Projektbeteiligten der untersuchten Projekte aus der Region Bern innerhalb der Arbeit angefragt. 97 Vgl. Amrein, 2014, o. S. 83 Hochhausleitbild, Stadt Zug Das Hochhausleitbild der Stadt Zug bildet die Basis für die besonderen Ansprüche, die an das Hochhaus gestellt werden und veranschaulicht die städtebaulichen Leitlinien insbesondere in Bezug auf die Hochhausgebiete. Abb. 82: Hochhausleitbild Stadt Zug (Quelle: Hochhausleitbild Stadt Zug, Richtlinien für die Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten, 2010, S. 9) Das neuerdings erstellte Wohnhochhaus „Park-Tower“ befindet sich innerhalb des Hochhausgebietes I (rote Schraffur). Da es für die Motivation der Bauten „zweiter Generation“ aussagekräftig ist, werden im Rahmen dieser Studie entsprechende Anfragen an die beteiligten Projektentwickler und Bauherren gerichtet. 84 Anhang 4 – Weitergehende Ausführungen zur BZO-Revision Mit der Revision der BZO wird eine Differenzierung der dreigeschossigen Wohnzone W3 vorgenommen und es wird ein neuer Zonentyp W3b eingeführt.98 In verdichtungssensiblen Gebieten soll mit der Zone W3b eine bauliche Entwicklung sichergestellt werden, die zwar eine massvolle Verdichtung erlaubt, sich aber stärker an den bestehenden Bebauungs- und Freiraumstrukturen und an den Quartiersmerkmalen orientiert. Für die neu geschaffene Wohnzone W3b gilt nur noch eine Ausnützungsziffer von 75 %99, was weniger ist als in der Wohnzone W3 (90 %), die heute grossflächig über die ganze Stadt Zürich verteilt ist. Aufgrund der grossen Ausnützungsreserven gegenüber dem baulichen Bestand und der zusätzlichen Möglichkeiten der Arealüberbauung kann heute in der Zone W3 bei Ersatzneubau-Projekten meist eine höhere Dichte und Höhe im Vergleich zu den bestehenden Bauten erreicht werden.100 Die künftig geschaffene Wohnzone W3b verunmöglicht dies mit der geringeren Ausnützungsziffer und der Einschränkung, dass bei einer Arealüberbauung gemäss Art. 8 Abs. 4 teilrevidierte BZO in der Wohnzone W3b nur noch maximal vier Vollgeschosse erstellt werden dürfen. Bisher waren bis zu siebengeschossige Bauten in der Wohnzone W3 mit Arealüberbauungen möglich. Ferner ist in allen Wohnzonen gemäss geltendem Art. 13 Abs. 1 BZO ein anrechenbares Untergeschoss zulässig. Bisher mussten Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume im anrechenbaren Untergeschoss nicht (oder allenfalls nur teilweise) der Ausnützungsziffer angerechnet werden. Um als Untergeschoss zu gelten, reichten gemäss Rechtsprechung bereits etwa 10 Zentimeter, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden ragen.101 Mit der Revision soll neu ein Absatz 3 zu Art. 13 BZO eingefügt werden, der die Nutzung des anrechenbaren Untergeschosses erschwert. Das anrechenbare Untergeschoss ist neu zulässig, wenn es mehrheitlich unter dem gewachsenen Boden liegt. Zudem dürfen höchstens 60 Prozent seiner Fläche für Wohnen, Schlafen, Arbeiten oder sonstige dauernde Aufenthalte genutzt werden.102 Neben der Neuregelung des anrechenbaren Untergeschosses werden auch die Abgrabungsmöglichkeiten stärker eingeschränkt.103 Mit diesen beiden Neuerungen wird zwar die Einordnung der Bauten in die Umgebung 98 Art. 13 Abs. 1 rev. BZO. Art. 13 Abs. 1 rev. BZO. 100 Erläuterungsbericht der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 1. September 2013, Ziff. 7.3.1, S. 44. 101 Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 10. März 2004, VB.2003.00370. 102 Art. 13 Abs. 3 rev. BZO. 103 Art. 10 Abs. 2 rev. BZO. 99 85 verbessert, doch die Nutzung des Untergeschosses und damit die bauliche Verdichtung eingeschränkt. 86 ! Verzeichnis der Abbildungen in den Anhängen 56! 1.1 Wohnhochhäuser Entenweid! Abb. 10 Foto (Quelle: www.gst.ch/trambasel/bvb_blt/htmlsite/strecke_kannenfeld_01.html) ------------------- 57 Abb. 11 Schnitt (Quelle: o. V., in: Schweizerische Zeitschrift für Wohnungswesen, das Wohnen, Band 37, 1962, S. 103-104) ------------------------------------------------------------------------------------------------- 57 Abb. 12 Regelgeschoss (Quelle: o. V., in: Schweizerische Zeitschrift für Wohnungswesen, das Wohnen, Band 37, 1962, S. 103-104) --------------------------------------------------------------------------------------------- 57 Abb. 13 Erdgeschoss (Quelle: Quelle: o. V., in: Schweizerische Zeitschrift für Wohnungswesen, das Wohnen, Band 37, 1962, S. 103-104) -------------------------------------------------------------------------------------- 57 Abb. 14 Situation (online verfügbar unter: www.map.search.ch) ---------------------------------------------------- 57 1.2 Wohntürme am Letzigraben! Abb. 15 Situation (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 138-141) ------------------- 58 Abb. 16 Schnitt (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 138-141) --------------------- 58 Abb. 17 Regelgeschoss (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 138-141) ------------ 58 Abb. 18 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.citymobile.ch) -------------------------------------------------- 58 ! 1.3 Wohnhochhäuser Leimatt A und B Abb. 19 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.heimatschutz.ch, o. S.) ---------------------------------------- 59 Abb. 20 Regelgeschoss (Quelle: Krieger & Linsi AG) ----------------------------------------------------------------- 59 Abb. 21 Situation (online verfügbar unter: www.google.ch/maps/) -------------------------------------------------- 59 ! 1.4 Wohnüberbauung Lochergut Abb. 22 Situation (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 146-149) ------------------- 60 Abb. 23 Schnitt (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 146-149) --------------------- 60 Abb. 24 Grundriss (Quelle: Gigon/Guyer, ETH Zürich, Wohnhochhäuser, 2009, S. 146-149) ------------------ 60 Abb. 25 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.stadt-zuerich.ch) ----------------------------------------------- 60 ! 1.5 Hochhaus Schönbühl Abb. 26 Situation (Quelle: Aregger/Glaus, Hochhaus und Stadtplanung, 1967, S. 180-181) -------------------- 61 Abb. 27 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.schoenstebauten.heimatschutz.ch/de) ----------------------- 61 Abb. 28 Schnitt (Planarchiv Stadtarchiv Luzern, überarbeitete Darstellung) --------------------------------------- 61 Abb. 29 Regelgeschoss (Quelle: Aregger/Glaus, Hochhaus und Stadtplanung, 1967, S. 180-181) -------------- 61 ! 1.6 Kommunale Hochhaussiedlung Hardau II Abb. 30 Situation (Quelle: Gimmi, Hochhäuser für Zürich, eine Chronik 1950–2000, 2003, S. 12) ------------ 62 Abb. 31 Schnitt (Quelle: Stadt Zürich, Liegenschaftenverwaltung) -------------------------------------------------- 62 Abb. 32 Regelgeschoss (Quelle: Amt für Hochbauten, Stadt Zürich, Wohnsiedlung Hardau II, 2008) --------- 62 Abb. 33 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.stadt-zuerich.ch) ----------------------------------------------- 62 ! 2.1 Hard Turm Park Zürich Abb. 34 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.gmuergeschwentner.ch) --------------------------------- 63 Abb. 35 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.gmuergeschwentner.ch) -------------------------------------- 63 Abb. 36 Schnitt (Quelle online verfügbar unter: www.gmuergeschwentner.ch) ----------------------------------- 63 Abb. 37 Grundrisse (Quelle online verfügbar unter: www.gmuergeschwentner.ch) ------------------------------- 63 ! 2.2 Mobimo Tower Abb. 38 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.utebarth.com) --------------------------------------------- 64 Abb. 39 Grundriss (Quelle: Stadler, Gipfelstürmer, 2010/2011, S. 78–86) ----------------------------------------- 64 Abb. 40 Schnitt (Quelle: Stadler, Gipfelstürmer, 2010/2011, S. 78–86) --------------------------------------------- 64 Abb. 41 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.mega.ch/en/builders-hardware/referenzen) ---------------- 64 ! 2.3 Hochzwei, auf der Allmend, Luzern Abb. 42 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.marques.ch) ----------------------------------------------- 65 Abb. 43 Grundrisse, Regelgeschoss (Quelle: Stadler, Gipfelstürmer, 2010/2011, S. 98) ------------------------- 65 Abb. 44 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.marques.ch) ---------------------------------------------------- 65 Abb. 45 Schnitt (Quelle: Architekturbüro Iwan Bühler GmbH) ------------------------------------------------------ 65 ! 2.4 Park Tower Zug Abb. 46 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.park-tower.ch) -------------------------------------------- 66 Abb. 47 Schnitt (Quelle: Peikert Immobilien AG) ---------------------------------------------------------------------- 66 87 ! 57! Abb. 48 Abb. 49 Regelgeschoss (Quelle: Peikert Immobilien AG) ------------------------------------------------------------ 66 Visualisierung (Quelle online verfügbar unter: www.park-tower.ch) ------------------------------------- 66 ! 2.5 Löwenbräu Black, Zürich Abb. 50 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.atelier-ww.ch) -------------------------------------------- 67 Abb. 51 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.gigon-guyer.ch) ------------------------------------------------ 67 Abb. 52 Schnitt (Quelle online verfügbar unter: http://hicarquitectura.com) --------------------------------------- 67 Abb. 53 Grundriss (Quelle: Weber Harbeke Partners, Plans Löwenbräu Black, 2010, S. 15) -------------------- 67 ! 2.6 Zölly Hochhaus, Zürich Abb. 54 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.meilipeter.ch) --------------------------------------------- 68 Abb. 55 Schnitte (Quelle online verfügbar unter: www.meilipeter.ch) ---------------------------------------------- 68 Abb. 56 Grundrisse (Quelle online verfügbar unter: www.meilipeter.ch) ------------------------------------------- 68 Abb. 57 Foto (Quelle online verfügbar unter: www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=689614) ---------- 68 ! 3.1 Limmat Tower Abb. 58 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.hbf.ch) ----------------------------------------------------- 69 Abb. 59 Visualisierung (Quelle online verfügbar: www.limmat-tower.ch) ----------------------------------------- 69 Abb. 60 Grundriss (Quelle online verfügbar unter: www.hbf.ch) ---------------------------------------------------- 69 Abb. 61 Schnitt (Quelle online verfügbar unter: www.hbf.ch)-------------------------------------------------------- 69 ! 3.2 Ceres Tower Abb. 62 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.atelier-ww.ch) -------------------------------------------- 70 Abb. 63 Visualisierung (Quelle online verfügbar: www.ceres-tower.com) ----------------------------------------- 70 Abb. 64 Grundrisse (Quelle online verfügbar: www.ceres-tower.com) --------------------------------------------- 70 Abb. 65 Schnitt (Quelle: Atelier ww Architekten SIA) ---------------------------------------------------------------- 70 ! 3.3 Aquila Tower Abb. 66 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.aquila-pratteln.ch) ---------------------------------------- 71 Abb. 67 Visualisierung (Quelle online verfügbar unter: www.aquila-pratteln.ch) --------------------------------- 71 Abb. 68 Grundriss (Quelle online verfügbar unter: www.schnetzerpuskas.com) ---------------------------------- 71 Abb. 69 Schnitt (Quelle: Stokar+Partner AG) --------------------------------------------------------------------------- 71 ! 3.4 Bärenareal Ostermundigen Abb. 70 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.ostermundigen.ch) --------------------------------------- 72 Abb. 71 Visualisierung (online verfügbar unter: www.ostermundigen.ch, Darstellung überarbeitet) ----------- 72 Abb. 72 7.-13. Obergeschoss (Quelle: u.a. Halter AG, Projektdossier Bärenareal Ostermundigen, 2012) ----- 72 Abb. 73 16.-32. Obergeschoss (Quelle: u.a. Halter AG, Projektdossier Bärenareal Ostermundigen, 2012) ---- 72 Abb. 74 Schnitt (Quelle: u.a. Halter AG, Projektdossier Bärenareal Ostermundigen, 2012) --------------------- 72 ! 3.5 Südpark Baufeld B Abb. 75 Visualisierung (Quelle online verfügbar unter: ww.sbb.ch)------------------------------------------------- 73 ! 3.6 Vulcano Abb. 76 Situation (Quelle online verfügbar unter: www.competitionline.com) ------------------------------------ 74 Abb. 77 Grundriss (Quelle online verfügbar unter: www.competitionline.com) ----------------------------------- 74 Abb. 78 Visualisierung (Quelle online verfügbar unter: www.competitionline.com) ----------------------------- 74 ! Anhang 3 Abb. 79 Hochhäuser in Basel, Grundlagen und Konzept (Quelle: Bau- und Verkehrsdepartement Kanton Basel-Stadt, 2010, S. 17) ----------------------------------------------------------------------------------------- 80 Abb. 80 Darstellung geplanter Hochhäuser in Pratteln (Quelle online verfügbar unter: www.bzbasel.ch/basel/baselbiet/pratteln-im-hoehenrausch-vier-neue-hochhaeuser-in-sieben-jahren126613343) -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 81 Abb. 81 Richtplankarte, Regionales Hochhauskonzept Bern (Quelle: Regionales Hochhauskonzept Bern, Richtplan und Handbuch, 2009, S. 6.) ------------------------------------------------------------------------- 82 Abb. 82 Hochhausleitbild Stadt Zug (Quelle: Hochhausleitbild Stadt Zug, Richtlinien für die Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten, 2010, S. 9) ------------------------------------------------------------- 83 88 Ehrenwörtliche Erklärung Ich versichere hiermit, dass ich die vorliegende Arbeit mit dem Thema „Renaissance des städtischen Wohnhochhauses: Erfahrungen, Erwartungen und Motivation der Marktteilnehmer in der Schweiz“ selbstständig verfasst und keine anderen Hilfsmittel als die angegebenen benutzt habe. Alle Stellen, die wörtlich oder sinngemäss aus veröffentlichten oder nicht veröffentlichten Schriften entnommen sind, habe ich in jedem einzelnen Falle durch Angabe der Quelle (auch der verwendeten Sekundärliteratur) als Entlehnung kenntlich gemacht. Die Arbeit hat in gleicher oder ähnlicher Form noch keiner anderen Prüfungsbehörde vorgelegen und wurde auch noch nicht veröffentlicht. Zürich, den 18. August 2014 _____________________ Natalie Stefanie Pomer
