Management, Verfahren und Kosten des

Management, Verfahren und Kosten des Rückbaus von Wohnungen
Auswertungen von Erfahrungen in sieben Pilotstädten im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West
Hintergrund:
Im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes Stadtumbau West werden in den Pilotstädten Strategien
entwickelt, die den negativen städtebaulichen Folgen einer demographischen und wirtschaftlichen
Rückentwicklung entgegenwirken sollen. Die abnehmende Nachfrage nach Wohnraum, bedingt durch
sinkende Bevölkerungszahlen hat in Verbindung mit unattraktivem oder unsaniertem Gebäudebestand
Wohnungsleerstand in einzelnen Stadtteilen oder Siedlungen der Pilotstädte zur Folge. Durch Stadtumbau-Maßnahmen werden in den Pilotstädten Gebäude modernisiert. Im Schillerpark in OerErkenschwick z.B. tragen umfassende Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zur Aufwertung des Gebäudebestandes bei. Neben der Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen
wird die Wohnanlage durch eine Gestaltung der Fassaden und Hauseingangsbereiche sowie eine
Verglasung der Treppenhaus- und Aufzugstürme optisch aufgewertet. In Bremen-Osterholz-Tenever
umfassen die Modernisierungsmaßnahmen eine ökologische Fassadenerneuerung, die Verbesserung
der Wärmedämmung und eine Verbesserung der Gebäudetechnik (Heizungsanlagen, Aufzüge, Müllschächte etc.), die Neugestaltung der Hauseingangsbereiche sowie eine Modernisierung der Tiefgaragenanlagen.
Als Ultima Ratio werden aber auch teilweise überzähliger Wohnungsbestand durch Rückbaumaßnahmen reduziert. Die Informationen über das Management, Verfahren und die Kosten des Rückbaus
von Wohngebäuden basieren auf den Erfahrungen der sieben Pilotstädte Albstadt, Bremen-OsterholzTenever, Lübeck-Buntekuh, Oer-Erkenschwick, Salzgitter, Selb und Wildflecken, zu denen bereits
Auswertungen vorliegen.
Ausgangslage:
Die Nachfrage nach bestimmten Wohnungsgrößen hat sich in den letzten Jahrzehnten verändert. In
vielen Gebäuden des Geschosswohnungsbaus besteht das Problem, dass eine Nachfrage nach bestimmten Wohnungstypen und Wohnungsgrößen nachlässt. In Bremen-Osterholz-Tenever liegt z.B.
bei großen Drei-Zimmer-Wohnungen über 80 m2 ein hoher Leerstand vor, während kleinere Wohnungen gut nachgefragt werden. In der Pilotstadt Salzgitter wurden in einem Gebiet Gebäude besserer
Lage zunächst saniert und modernisiert, diese konnten trotz Aufwertungsmaßnahmen nicht voll vermietet werden, zeitnah wurde daher die Entscheidung zum Rückbau baugleicher Wohngebäude mit
Lagedefiziten gefällt.
Ziel des Rückbaus in den oben genannten Pilotstädten ist v.a. eine dauerhafte Reduzierung des
Wohnungsleerstandes. Die Entscheidung zu einem Rückbau wird innerhalb eines ganzheitlichen
Stadtumbau-Konzeptes getroffen. Die Favorisierung eines Rückbaus gegenüber einer Sanierung oder
Modernisierung des bestehenden Gebäudes ergibt sich vor allem aus Analysen zur Nachfrage, zum
Gebäudezustand und zur städtebaulichen Situation sowie aus Wirtschaftlichkeits- und Kostenbetrachtungen. Eine Modernisierung oder Sanierung des rückzubauenden Gebäudebestandes wurde in den
Projektgebieten der Pilotstädte Albstadt, Bremen-Osterholz-Tenever, Lübeck-Buntekuh, OerErkenschwick, Salzgitter, Selb und Wildflecken von den Eigentümern als unwirtschaftlich eingeschätzt, gleichwohl werden in den Quartieren, mit rückzubauenden Gebäudebeständen auch umfassende Aufwertungsmaßnahmen unterstützt, so werden umliegende Gebäudebestände oder die bei
Teilrückbau bestehen bleibenden Gebäudeteile in den Pilotstädten in vielen Fällen zusätzlich modernisiert, saniert und zielgruppenorientiert umgebaut sowie vorhandene und entstandene Freiflächen
neu gestaltet.
Um die Nachfrage auf die verbleibenden Wohnungsbestände zu unterstützen, wird in den Pilotstädten
auch eine Imageaufwertung des Stadtteils durch eine Attraktivitätssteigerung angestrebt. Dies soll
dem Fortzug vorhandener Mieter entgegenwirken und den Zuzug neuer Bewohner begünstigen. Die
Pilotstädte Bremen-Osterholz-Tenever und Oer-Erkenschwick verfolgen das Ziel, die sehr hohe baulich Dichte zu verringern und die frei werdenden Flächen zur Aufwertung der bereits bestehenden
hausnahen Freiflächen zu nutzen. In Bremen-Osterholz-Tenever kommt zusätzlich zum Abriss gesamter Gebäude auch der vertikale Teilrückbau als Abriss von Anbauten zum Einsatz. In OerErkenschwick wird hingegen im Schillerpark ein horizontaler Teilrückbau vorgenommen, bei dem die
Geschosshöhe der Wohngebäude von ehemals bis zu zwölf Stockwerken auf maximal fünf verringert
wird. In Oer-Erkenschwick wird weiter das Ziel verfolgt, vorhandene intakte Nachbarschaften zu erhalten, um soziale Kontrolle und Sicherheit in dem zentralen innerstädtischen Quartier zu stärken. AnstelForschungsagentur Stadtumbau West
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le von Concierge-Lösungen und soziale Quartiersbetreuung mit entsprechend dauerhaften Kosten wie
in der Stadtrandsiedlung Bremen-Osterholz-Tenever strebt man diese Sicherheit vorrangig durch ein
funktionierendes Gemeinwesen an, wobei teils neue Mieterschaft diese selbsttragenden Elemente
unterstützen soll.
Abb. 1: Rückbaumaßnahmen in den Pilotstädten
Albstadt-Stiegel-Nord
Art: mehrgeschossiger Mietwohnungsbau
Baualter: 1950er Jahre Wohnquartier
Bauweise: Zeilenbauten mit geringem Ausstattungsstandard in Einfachbauweise
Räumliche Lage: Stadtrand
Rückbauvolumen: 116 Wohneinheiten und 82 Garagen
Bremen-Osterholz-Tenever
Art: 5 – 22geschossige Wohnblöcke
Baualter: 1960er/70er Jahre Wohnquartier
Bauweise: hoch verdichtete Großsiedlung
Räumliche Lage: Stadtrand
Rückbauvolumen: 860 Wohneinheiten, eine erhöhte
Fußgängerebene und Tiefgaragen
Lübeck-Buntekuh: Wohnhochhaus Pinassenweg
Art: neungeschossiges Gebäude mit sechs Treppenhäusern
Baualter: 1960er/70er Jahre Wohnsiedlung
Bauweise: Montagebauweise mit Vorhangfassade
Räumliche Lage: Stadtrand
Rückbauvolumen: 171 Wohneinheiten
Oer-Erkenschwick-Schillerpark
Art: sternförmige Wohnblöcke, die sich von neun bzw.
zwölf Geschossen der jeweils mittleren Einzelgebäude
nach außen hin auf bis zu zwei Geschosse terrassenförmig abstufen
Baualter: 1960er/70er Jahre Wohnsiedlung
Bauweise: Hochhaussiedlung in drei Gebäudekomplexen
Räumliche Lage: Cityrand
Rückbauvolumen: 101 Wohneinheiten
Salzgitter-Seeviertel
Art: zwei achtgeschossige Wohnhochhäuser
Baualter: 1960er/70er Jahre Wohnsiedlung
Bauweise: nicht sanierte Plattenbauten
Räumliche Lage: Innenstadtrand
Rückbauvolumen: 96 Wohneinheiten
Selb-Ost
Art: mehrgeschossiger Mietwohnungsbau
Baualter: 1950er Jahre Wohnsiedlung
Bauweise: nicht sanierte Bauten in Einfachbauweise
Räumliche Lage: Stadtrand
Rückbauvolumen: 118 Wohneinheiten
Wildflecken: Schwerpunktbereiche Fleischhauerstraße
und Schlesierstraße
Art: mehrgeschossiger Mietwohnungsbau
Baualter: 1930er Jahre Wohnsiedlungen; abgerissene
Bestände stammen aus den 1960er Jahren
Bauweise: nicht sanierte Bauten mit 2- oder 3-Zimmer
Wohnungen
Räumliche Lage: Ortsrand
Rückbauvolumen: 31 Wohneinheiten und fünf Garagen
Quelle: Forschungsagentur Stadtumbau West nach Angaben der Pilotstädte, 2006
Arbeitsphasen des Rückbaus:
Bevor mit dem Rückbauverfahren begonnen werden kann, müssen die Kosten ermittelt werden, die
sich durch die Baumaßnahmen und weitere Folgemaßnahmen voraussichtlich ergeben werden. Zudem werden für das betroffene Gebäude statische Aspekte für alle einzelnen Rückbauzustände untersucht. Die statische Berechnung ist notwendig, um den Baustellen- und Arbeitsschutz gewährleisten
zu können. Zusätzlich muss vor Beginn der Maßnahmendurchführung die Gebäudesubstanz auf Altlasten überprüft und die Ergebnisse dieser Analyse in einem Schadstoffkataster dargestellt werden.
Dafür sind Probeentnahmen im gesamten Gebäude durchzuführen und diese in chemischen Labors
auf Schadstoffe zu untersuchen. Im Zuge des Rückbaus muss zudem ein Baugrundgutachten (bei
Neuerrichtung von Treppenhaus- und Aufzugstürmen), ein Grundleitungsgutachten und ein Versickerungsgutachten eingeholt werden. Auch das vorhandene und zusätzlich aufzubringende Bodenmaterial ist vor der Verwendung zu untersuchen. In Oer-Erkenschwick haben die vorbereitenden Analysen
und Auswertungen ca. ein drei Viertel bis ein Jahr gedauert. Für die Durchführung der Analysen
mussten verschiedene Fachingenieurbüros, unterschiedliche Fachbehörden und -verbände beauftragt
und koordiniert werden.
Die Arbeitsphasen von der Entscheidung zum Rückbau bis zur Herrichtung der geplanten Wiederoder Zwischennutzung verlaufen in den Pilotstädten prinzipiell gleich. Eine strikte Trennung der Arbeitsphasen untereinander kann nicht getroffen werden, da viele Arbeitsphasen zeitlich parallel verlaufen. Die Rückbauentscheidung wird in den Pilotstädten auf der Grundlage eines Stadtentwicklungsoder Stadtumbaukonzeptes und auf der Grundlage einer festgelegten Rückbaustrategie des Wohnungseigentümers getroffen.
Abb. 2: Arbeitsphasen des Rückbaus von Wohnungen in den Pilotstädten
Vor der Maßnahmendurchführung
Bautechnik
• Grundlagenermittlung über den Gebäudezustand, die technische Machbarkeit des Gebäuderückbaus, den
Standort und die Bodenverhältnisse
• Abstimmung über Rückbau- und Schadstoffsanierungsverfahren mit den zuständigen Behörden
• Rückbau der (Versorgungs-)Anschlüsse
Finanzierung
• Abstimmung über Fördermöglichkeiten mit der Stadt/Kommune und ggf. Umwidmung der Belegungsbindungen mit der Wohnungsbauförderungsanstalt und dem zuständigen Ministerium
• Gespräche zwischen Eigentümern, Gläubigern und Banken über Wert und Perspektive der Immobilie; Prüfung der bilanziellen Bewertung, um evtl. notwendige Abschreibungen oder Wertkorrekturen vorbereiten zu
können
• Verhandlungen zu Krediten und Grundstücksbelastungen mit Kreditgebern
• Darstellung des Rückbaus mit seinen Auswirkungen auf Bilanz und Liquidität des Unternehmens
Rechtliche Aspekte
• Prüfung des Planungsrechtes vor und nach dem Rückbau
• Einholung der Abrissgenehmigung beim Bauordnungsamt sowie Beauftragung der verschiedenen Fachgutachten
• Einsicht in das Grundbuchamt hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse und Eintragungen in die verschiedenen
Abteilungen
• Abbruchvereinbarung über Kaufvertrag, städtebauliche Verträge oder andere Vertragsmöglichkeiten
• Kündigung sämtlicher Verträge für Ver- und Entsorgungseinrichtungen sowie der Haustechnik
Weitere Aspekte
• Entscheidungsfindung und Begründung des Rückbaus
• Entwicklung eines Planungskonzeptes für die Nachnutzung
• frühzeitige Information der betroffenen Mieter
• Freizug der Abbruchgebäude(-teile) (Umzugsmanagement/Sozialplanverfahren)
• Ausschreibung und Auftragsvergabe für den Rückbau
Während der Maßnahmendurchführung
• Entrümpelung und Überwachung des Abbruchgebäudes
• Durchführung des Rückbaus in Verbindung mit den notwendigen begleitenden Maßnahmen (Bauüberwachung, Dokumentation des Abbruchs, Beweissicherung an Nachbargebäuden)
Nach der Maßnahmendurchführung
• Umsetzung der geplanten Zwischen- oder Neunutzung auf der gebäudefreien Grundstücksfläche
• Umzugs- und Belegungsmanagement (Wiedereinzug alter Mieter, Einzug neuer Mieter)
Quelle: Forschungsagentur Stadtumbau West nach Angaben der Pilotstädte, 2006
Bautechnisches Verfahren:
Über die Auswahl des bautechnischen Verfahrens entscheiden grundsätzlich die bauliche Substanz,
die Lage des Gebäudes, die Bodenverhältnisse und ihre Schwingungsübertragungen, die spätere
Nutzung des Geländes und die Verfahrenskosten. Im Vorfeld sollten alternative Rückbaumöglichkeiten wie Demontage, Sprengung und der Abbruch mittels Abbruchzange oder Bagger in einem Gutachten geprüft werden. Bei einer hohen städtebaulichen Dichte muss von einer Sprengung eher abgesehen werden. In den Pilotstädten kamen beim Rückbau
Abb. 3: Demontage von
bisher Bagger, Schredder und die Abbruchzange zum
Balkonelementen
in der Pilotstadt
Einsatz.
Oer-Erkenschwick
Durch den Einsatz eines Schredders kann Abbruchmaterial zerkleinert und direkt zur Verfüllung genutzt
werden. Dadurch können u.a. Kosten eingespart und
der Baustellenverkehr reduziert werden. Vom Einsatz
eines Schredders sollte bei dichter Bebauung abgesehen werden, da die stetigen Vibrationen des
Schredders z.B. Schäden an nahe gelegenen Gebäuden verursachen können. Entlang der Straßen „Auf
Stiegel“ und „Schneiderstraße“ in der Pilotstadt Albstadt erfolgte der Gebäudeabbruch aufgrund einfacher Bauweise durch Bagger und Schredder.
In der Pilotstadt Bremen-Osterolz-Tenever erfolgten
Rückbau und Teilrückbau durch einen sog. LongFront-Bagger. Ein etagenweiser Gebäudeabtrag wäre
hier unrentabel gewesen. Der Abriss des Wohnhochhauses Pinassenweg in der Pilotstadt LübeckBuntekuh erfolgte mit einer Abbruchzange, ebenso
kam diese beim Gebäudeabbruch in Wildflecken zum
Einsatz. Die Entscheidung für das Abtragen der Geschosse inkl. Schneiden des Betons zum vertikalen
und horizontalen Rückbau fiel im Schillerpark der
Quelle: THS Consulting GmbH, 2004
Pilotstadt Oer-Erkenschwick aufgrund der vorliegenden Statik. Unter Berücksichtigung dieser wird bei diesem Verfahren die Rohbaukonstruktion während
der Rückbauarbeiten demontiert. Dieses Abtragungsverfahren ermöglicht einen erschütterungsfreien
Rückbau und eine fachgerechte Entsorgung der Stahlbetonteile. Die Demontage der Balkone stellte
eine besondere Herausforderung dar, da sie in diesem Fall auch an Geschosse grenzten, die weiterhin bestehen bleiben.
Abb. 4: Rückbau von Wohngebäuden im Gebiet Stiegel-Nord der Pilotstadt Albstadt
1. Abbruch des Gebäudes mit einem Bagger
2. Zerkleinerung der Gebäudereste mit einem
Bagger und Ausgrabung des Fundamentes
3. Zerkleinerung der Baureste mit einem
Schredder
4. Verfüllung der Kellergruben mit dem zerkleinerten Baumaterial und Aufbringung einer Humusschicht
Quelle: Zwischenbericht der Stadt Albstadt, 2005
Kosten des Rückbaus:
Die Kosten der Rückbauarbeiten richten sich nach der Wahl des Abbruchverfahrens. Der Abbruch
ganzer Gebäudeblöcke gegenüber Einzelabbrüchen scheint weniger kostenintensiv. Durch Auftragspauschalen, Verkauf von Bauteilen (z.B. Fenster) und der Aufbereitung und Wiederverwendung von
Abbruchmaterial können Abbruchkosten u.U. vermindert werden. Zwischen dem Gebäudefreizug und
dem Gebäudeabbruch muss die Baustelle in einem verkehrssicheren Zustand gehalten werden. Damit
das Sicherheitsrisiko nicht durch Entwendung von Gebäudeteilen erhöht wird, ist eine Überwachung
der Baustelle erforderlich, daher sollte der Zeitraum zwischen dem Gebäudefreizug und dem Gebäudeabbruch möglichst gering gehalten werden. Auch ein Wiedereinbringen des Abbruchmaterials vor
Ort kann Kosten sparen. Die Entrümpelung des abzubrechenden Gebäudes sollte erst kurz vor dem
Abbruch durchgeführt werden, da in der Zwischenzeit weiteres Gerümpel abgeladen werden könnte
und somit eine erneute Entrümpelung erforderlich würde.
Abb. 5: Rückbauarbeiten (Stand: Juni 2006)
Pilotstadt und Kosten je m² Wohnfläche (Kostenschätzungen sind in kursiver Schrift dargestellt)
Albstadt
SalzgitterStiegel Nord
Seeviertel
42 €
ca. 57 €
BremenOsterholzTenever
28,61 € (Ohne
Selb-Ost
ca. 60 €
Verfüllungskosten
für die Tiefgaragen)
36,85 € (Mit
Verfüllungskosten
für die Tiefgaragen)
59,00 € (Inkl. der
Kosten, die für die
Entsorgung astbesthaltiger Materialien anfallen)
Wildflecken:
Schwerpunkt
Fleischhauer-/
Schlesierstraße
56 € (Inkl. der
LübeckBuntekuh
Wohnhochhaus
Pinassenweg
50 €
Kosten, die für die
Entsorgung astbesthaltiger Materialien anfallen und
inkl. des Abrisses
von fünf Garagen)
OerErkenschwick
299 € (Kosten für
Teilrückbau von
jeweils mehreren
Etagen wie Rückbau Fassade, Balkone, etc. u. konstruktiver Rückbau,
Demontage Heizung, Sanitär, etc
ohne Kosten für die
Schadstoffsanierung)
Quelle: Forschungsagentur Stadtumbau
West nach Angaben der Pilotstädte,
2006
Probleme bei Rückbauvorhaben:
Probleme hinsichtlich des Rückbauvorhabens können vor
allem vor der Maßnahmendurchführung durch Verzögerungen
beim Freizug der abzubrechenden Gebäude auftreten. Manche Mieter nutzen zudem das Umzugsmanagement zum
Wegzug aus der Stadt.
Abb. 6: Abgeladenes Gerümpel in
einem Rückbaugebäude in der
Pilotstadt Albstadt
Während der Rückbauarbeiten können sich Ablaufverzögerungen ergeben, da erst dann technische Herausforderungen
mit Erforderlichkeit der Überarbeitung einzelner Planungsschritte voll sichtbar werden. Zusätzliche administrative Herausforderungen liegen in der Übertragung von Belegbindungen und der projektbezogenen Koordinierung der Fördergelder. Ein besonderes Hindernis für Rückbauarbeiten liegt in
den hohen Kosten bei Abbrucharbeiten mit hoher Schadstoffbelastung.
Verzögerungen beim Freizug der abzubrechenden Gebäude
traten in den Pilotstädten Selb und Bremen-OsterholzTenever auf. In Oer-Erkenschwick entstanden durch die unvorhergesehene aber erforderliche Schadstoffsanierung hohe
Kosten und zeitliche Verzögerungen beim Teilrückbau.
Quelle: Zwischenbericht Albstadt, 2005
Weitere Informationen:
Für weitere Informationen stehen Ihnen die Ansprechpartner der angegebenen Pilotstädte (vgl. Rubrik
Pilotstädte der Website www.stadtumbauwest.de) sowie die Forschungsagentur (Tel.: 0441-9805922,
[email protected]) gerne zur Verfügung. Über die Rückmeldung ergänzender Erfahrungen mit
dem Management, Verfahren und Kosten des Rückbaus von Wohngebäuden würde sich die Forschungsagentur freuen.