Management, Verfahren und Kosten des
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Management, Verfahren und Kosten des Rückbaus von Wohnungen Auswertungen von Erfahrungen in sieben Pilotstädten im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West Hintergrund: Im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes Stadtumbau West werden in den Pilotstädten Strategien entwickelt, die den negativen städtebaulichen Folgen einer demographischen und wirtschaftlichen Rückentwicklung entgegenwirken sollen. Die abnehmende Nachfrage nach Wohnraum, bedingt durch sinkende Bevölkerungszahlen hat in Verbindung mit unattraktivem oder unsaniertem Gebäudebestand Wohnungsleerstand in einzelnen Stadtteilen oder Siedlungen der Pilotstädte zur Folge. Durch Stadtumbau-Maßnahmen werden in den Pilotstädten Gebäude modernisiert. Im Schillerpark in OerErkenschwick z.B. tragen umfassende Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zur Aufwertung des Gebäudebestandes bei. Neben der Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen wird die Wohnanlage durch eine Gestaltung der Fassaden und Hauseingangsbereiche sowie eine Verglasung der Treppenhaus- und Aufzugstürme optisch aufgewertet. In Bremen-Osterholz-Tenever umfassen die Modernisierungsmaßnahmen eine ökologische Fassadenerneuerung, die Verbesserung der Wärmedämmung und eine Verbesserung der Gebäudetechnik (Heizungsanlagen, Aufzüge, Müllschächte etc.), die Neugestaltung der Hauseingangsbereiche sowie eine Modernisierung der Tiefgaragenanlagen. Als Ultima Ratio werden aber auch teilweise überzähliger Wohnungsbestand durch Rückbaumaßnahmen reduziert. Die Informationen über das Management, Verfahren und die Kosten des Rückbaus von Wohngebäuden basieren auf den Erfahrungen der sieben Pilotstädte Albstadt, Bremen-OsterholzTenever, Lübeck-Buntekuh, Oer-Erkenschwick, Salzgitter, Selb und Wildflecken, zu denen bereits Auswertungen vorliegen. Ausgangslage: Die Nachfrage nach bestimmten Wohnungsgrößen hat sich in den letzten Jahrzehnten verändert. In vielen Gebäuden des Geschosswohnungsbaus besteht das Problem, dass eine Nachfrage nach bestimmten Wohnungstypen und Wohnungsgrößen nachlässt. In Bremen-Osterholz-Tenever liegt z.B. bei großen Drei-Zimmer-Wohnungen über 80 m2 ein hoher Leerstand vor, während kleinere Wohnungen gut nachgefragt werden. In der Pilotstadt Salzgitter wurden in einem Gebiet Gebäude besserer Lage zunächst saniert und modernisiert, diese konnten trotz Aufwertungsmaßnahmen nicht voll vermietet werden, zeitnah wurde daher die Entscheidung zum Rückbau baugleicher Wohngebäude mit Lagedefiziten gefällt. Ziel des Rückbaus in den oben genannten Pilotstädten ist v.a. eine dauerhafte Reduzierung des Wohnungsleerstandes. Die Entscheidung zu einem Rückbau wird innerhalb eines ganzheitlichen Stadtumbau-Konzeptes getroffen. Die Favorisierung eines Rückbaus gegenüber einer Sanierung oder Modernisierung des bestehenden Gebäudes ergibt sich vor allem aus Analysen zur Nachfrage, zum Gebäudezustand und zur städtebaulichen Situation sowie aus Wirtschaftlichkeits- und Kostenbetrachtungen. Eine Modernisierung oder Sanierung des rückzubauenden Gebäudebestandes wurde in den Projektgebieten der Pilotstädte Albstadt, Bremen-Osterholz-Tenever, Lübeck-Buntekuh, OerErkenschwick, Salzgitter, Selb und Wildflecken von den Eigentümern als unwirtschaftlich eingeschätzt, gleichwohl werden in den Quartieren, mit rückzubauenden Gebäudebeständen auch umfassende Aufwertungsmaßnahmen unterstützt, so werden umliegende Gebäudebestände oder die bei Teilrückbau bestehen bleibenden Gebäudeteile in den Pilotstädten in vielen Fällen zusätzlich modernisiert, saniert und zielgruppenorientiert umgebaut sowie vorhandene und entstandene Freiflächen neu gestaltet. Um die Nachfrage auf die verbleibenden Wohnungsbestände zu unterstützen, wird in den Pilotstädten auch eine Imageaufwertung des Stadtteils durch eine Attraktivitätssteigerung angestrebt. Dies soll dem Fortzug vorhandener Mieter entgegenwirken und den Zuzug neuer Bewohner begünstigen. Die Pilotstädte Bremen-Osterholz-Tenever und Oer-Erkenschwick verfolgen das Ziel, die sehr hohe baulich Dichte zu verringern und die frei werdenden Flächen zur Aufwertung der bereits bestehenden hausnahen Freiflächen zu nutzen. In Bremen-Osterholz-Tenever kommt zusätzlich zum Abriss gesamter Gebäude auch der vertikale Teilrückbau als Abriss von Anbauten zum Einsatz. In OerErkenschwick wird hingegen im Schillerpark ein horizontaler Teilrückbau vorgenommen, bei dem die Geschosshöhe der Wohngebäude von ehemals bis zu zwölf Stockwerken auf maximal fünf verringert wird. In Oer-Erkenschwick wird weiter das Ziel verfolgt, vorhandene intakte Nachbarschaften zu erhalten, um soziale Kontrolle und Sicherheit in dem zentralen innerstädtischen Quartier zu stärken. AnstelForschungsagentur Stadtumbau West Seite 1 le von Concierge-Lösungen und soziale Quartiersbetreuung mit entsprechend dauerhaften Kosten wie in der Stadtrandsiedlung Bremen-Osterholz-Tenever strebt man diese Sicherheit vorrangig durch ein funktionierendes Gemeinwesen an, wobei teils neue Mieterschaft diese selbsttragenden Elemente unterstützen soll. Abb. 1: Rückbaumaßnahmen in den Pilotstädten Albstadt-Stiegel-Nord Art: mehrgeschossiger Mietwohnungsbau Baualter: 1950er Jahre Wohnquartier Bauweise: Zeilenbauten mit geringem Ausstattungsstandard in Einfachbauweise Räumliche Lage: Stadtrand Rückbauvolumen: 116 Wohneinheiten und 82 Garagen Bremen-Osterholz-Tenever Art: 5 – 22geschossige Wohnblöcke Baualter: 1960er/70er Jahre Wohnquartier Bauweise: hoch verdichtete Großsiedlung Räumliche Lage: Stadtrand Rückbauvolumen: 860 Wohneinheiten, eine erhöhte Fußgängerebene und Tiefgaragen Lübeck-Buntekuh: Wohnhochhaus Pinassenweg Art: neungeschossiges Gebäude mit sechs Treppenhäusern Baualter: 1960er/70er Jahre Wohnsiedlung Bauweise: Montagebauweise mit Vorhangfassade Räumliche Lage: Stadtrand Rückbauvolumen: 171 Wohneinheiten Oer-Erkenschwick-Schillerpark Art: sternförmige Wohnblöcke, die sich von neun bzw. zwölf Geschossen der jeweils mittleren Einzelgebäude nach außen hin auf bis zu zwei Geschosse terrassenförmig abstufen Baualter: 1960er/70er Jahre Wohnsiedlung Bauweise: Hochhaussiedlung in drei Gebäudekomplexen Räumliche Lage: Cityrand Rückbauvolumen: 101 Wohneinheiten Salzgitter-Seeviertel Art: zwei achtgeschossige Wohnhochhäuser Baualter: 1960er/70er Jahre Wohnsiedlung Bauweise: nicht sanierte Plattenbauten Räumliche Lage: Innenstadtrand Rückbauvolumen: 96 Wohneinheiten Selb-Ost Art: mehrgeschossiger Mietwohnungsbau Baualter: 1950er Jahre Wohnsiedlung Bauweise: nicht sanierte Bauten in Einfachbauweise Räumliche Lage: Stadtrand Rückbauvolumen: 118 Wohneinheiten Wildflecken: Schwerpunktbereiche Fleischhauerstraße und Schlesierstraße Art: mehrgeschossiger Mietwohnungsbau Baualter: 1930er Jahre Wohnsiedlungen; abgerissene Bestände stammen aus den 1960er Jahren Bauweise: nicht sanierte Bauten mit 2- oder 3-Zimmer Wohnungen Räumliche Lage: Ortsrand Rückbauvolumen: 31 Wohneinheiten und fünf Garagen Quelle: Forschungsagentur Stadtumbau West nach Angaben der Pilotstädte, 2006 Arbeitsphasen des Rückbaus: Bevor mit dem Rückbauverfahren begonnen werden kann, müssen die Kosten ermittelt werden, die sich durch die Baumaßnahmen und weitere Folgemaßnahmen voraussichtlich ergeben werden. Zudem werden für das betroffene Gebäude statische Aspekte für alle einzelnen Rückbauzustände untersucht. Die statische Berechnung ist notwendig, um den Baustellen- und Arbeitsschutz gewährleisten zu können. Zusätzlich muss vor Beginn der Maßnahmendurchführung die Gebäudesubstanz auf Altlasten überprüft und die Ergebnisse dieser Analyse in einem Schadstoffkataster dargestellt werden. Dafür sind Probeentnahmen im gesamten Gebäude durchzuführen und diese in chemischen Labors auf Schadstoffe zu untersuchen. Im Zuge des Rückbaus muss zudem ein Baugrundgutachten (bei Neuerrichtung von Treppenhaus- und Aufzugstürmen), ein Grundleitungsgutachten und ein Versickerungsgutachten eingeholt werden. Auch das vorhandene und zusätzlich aufzubringende Bodenmaterial ist vor der Verwendung zu untersuchen. In Oer-Erkenschwick haben die vorbereitenden Analysen und Auswertungen ca. ein drei Viertel bis ein Jahr gedauert. Für die Durchführung der Analysen mussten verschiedene Fachingenieurbüros, unterschiedliche Fachbehörden und -verbände beauftragt und koordiniert werden. Die Arbeitsphasen von der Entscheidung zum Rückbau bis zur Herrichtung der geplanten Wiederoder Zwischennutzung verlaufen in den Pilotstädten prinzipiell gleich. Eine strikte Trennung der Arbeitsphasen untereinander kann nicht getroffen werden, da viele Arbeitsphasen zeitlich parallel verlaufen. Die Rückbauentscheidung wird in den Pilotstädten auf der Grundlage eines Stadtentwicklungsoder Stadtumbaukonzeptes und auf der Grundlage einer festgelegten Rückbaustrategie des Wohnungseigentümers getroffen. Abb. 2: Arbeitsphasen des Rückbaus von Wohnungen in den Pilotstädten Vor der Maßnahmendurchführung Bautechnik • Grundlagenermittlung über den Gebäudezustand, die technische Machbarkeit des Gebäuderückbaus, den Standort und die Bodenverhältnisse • Abstimmung über Rückbau- und Schadstoffsanierungsverfahren mit den zuständigen Behörden • Rückbau der (Versorgungs-)Anschlüsse Finanzierung • Abstimmung über Fördermöglichkeiten mit der Stadt/Kommune und ggf. Umwidmung der Belegungsbindungen mit der Wohnungsbauförderungsanstalt und dem zuständigen Ministerium • Gespräche zwischen Eigentümern, Gläubigern und Banken über Wert und Perspektive der Immobilie; Prüfung der bilanziellen Bewertung, um evtl. notwendige Abschreibungen oder Wertkorrekturen vorbereiten zu können • Verhandlungen zu Krediten und Grundstücksbelastungen mit Kreditgebern • Darstellung des Rückbaus mit seinen Auswirkungen auf Bilanz und Liquidität des Unternehmens Rechtliche Aspekte • Prüfung des Planungsrechtes vor und nach dem Rückbau • Einholung der Abrissgenehmigung beim Bauordnungsamt sowie Beauftragung der verschiedenen Fachgutachten • Einsicht in das Grundbuchamt hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse und Eintragungen in die verschiedenen Abteilungen • Abbruchvereinbarung über Kaufvertrag, städtebauliche Verträge oder andere Vertragsmöglichkeiten • Kündigung sämtlicher Verträge für Ver- und Entsorgungseinrichtungen sowie der Haustechnik Weitere Aspekte • Entscheidungsfindung und Begründung des Rückbaus • Entwicklung eines Planungskonzeptes für die Nachnutzung • frühzeitige Information der betroffenen Mieter • Freizug der Abbruchgebäude(-teile) (Umzugsmanagement/Sozialplanverfahren) • Ausschreibung und Auftragsvergabe für den Rückbau Während der Maßnahmendurchführung • Entrümpelung und Überwachung des Abbruchgebäudes • Durchführung des Rückbaus in Verbindung mit den notwendigen begleitenden Maßnahmen (Bauüberwachung, Dokumentation des Abbruchs, Beweissicherung an Nachbargebäuden) Nach der Maßnahmendurchführung • Umsetzung der geplanten Zwischen- oder Neunutzung auf der gebäudefreien Grundstücksfläche • Umzugs- und Belegungsmanagement (Wiedereinzug alter Mieter, Einzug neuer Mieter) Quelle: Forschungsagentur Stadtumbau West nach Angaben der Pilotstädte, 2006 Bautechnisches Verfahren: Über die Auswahl des bautechnischen Verfahrens entscheiden grundsätzlich die bauliche Substanz, die Lage des Gebäudes, die Bodenverhältnisse und ihre Schwingungsübertragungen, die spätere Nutzung des Geländes und die Verfahrenskosten. Im Vorfeld sollten alternative Rückbaumöglichkeiten wie Demontage, Sprengung und der Abbruch mittels Abbruchzange oder Bagger in einem Gutachten geprüft werden. Bei einer hohen städtebaulichen Dichte muss von einer Sprengung eher abgesehen werden. In den Pilotstädten kamen beim Rückbau Abb. 3: Demontage von bisher Bagger, Schredder und die Abbruchzange zum Balkonelementen in der Pilotstadt Einsatz. Oer-Erkenschwick Durch den Einsatz eines Schredders kann Abbruchmaterial zerkleinert und direkt zur Verfüllung genutzt werden. Dadurch können u.a. Kosten eingespart und der Baustellenverkehr reduziert werden. Vom Einsatz eines Schredders sollte bei dichter Bebauung abgesehen werden, da die stetigen Vibrationen des Schredders z.B. Schäden an nahe gelegenen Gebäuden verursachen können. Entlang der Straßen „Auf Stiegel“ und „Schneiderstraße“ in der Pilotstadt Albstadt erfolgte der Gebäudeabbruch aufgrund einfacher Bauweise durch Bagger und Schredder. In der Pilotstadt Bremen-Osterolz-Tenever erfolgten Rückbau und Teilrückbau durch einen sog. LongFront-Bagger. Ein etagenweiser Gebäudeabtrag wäre hier unrentabel gewesen. Der Abriss des Wohnhochhauses Pinassenweg in der Pilotstadt LübeckBuntekuh erfolgte mit einer Abbruchzange, ebenso kam diese beim Gebäudeabbruch in Wildflecken zum Einsatz. Die Entscheidung für das Abtragen der Geschosse inkl. Schneiden des Betons zum vertikalen und horizontalen Rückbau fiel im Schillerpark der Quelle: THS Consulting GmbH, 2004 Pilotstadt Oer-Erkenschwick aufgrund der vorliegenden Statik. Unter Berücksichtigung dieser wird bei diesem Verfahren die Rohbaukonstruktion während der Rückbauarbeiten demontiert. Dieses Abtragungsverfahren ermöglicht einen erschütterungsfreien Rückbau und eine fachgerechte Entsorgung der Stahlbetonteile. Die Demontage der Balkone stellte eine besondere Herausforderung dar, da sie in diesem Fall auch an Geschosse grenzten, die weiterhin bestehen bleiben. Abb. 4: Rückbau von Wohngebäuden im Gebiet Stiegel-Nord der Pilotstadt Albstadt 1. Abbruch des Gebäudes mit einem Bagger 2. Zerkleinerung der Gebäudereste mit einem Bagger und Ausgrabung des Fundamentes 3. Zerkleinerung der Baureste mit einem Schredder 4. Verfüllung der Kellergruben mit dem zerkleinerten Baumaterial und Aufbringung einer Humusschicht Quelle: Zwischenbericht der Stadt Albstadt, 2005 Kosten des Rückbaus: Die Kosten der Rückbauarbeiten richten sich nach der Wahl des Abbruchverfahrens. Der Abbruch ganzer Gebäudeblöcke gegenüber Einzelabbrüchen scheint weniger kostenintensiv. Durch Auftragspauschalen, Verkauf von Bauteilen (z.B. Fenster) und der Aufbereitung und Wiederverwendung von Abbruchmaterial können Abbruchkosten u.U. vermindert werden. Zwischen dem Gebäudefreizug und dem Gebäudeabbruch muss die Baustelle in einem verkehrssicheren Zustand gehalten werden. Damit das Sicherheitsrisiko nicht durch Entwendung von Gebäudeteilen erhöht wird, ist eine Überwachung der Baustelle erforderlich, daher sollte der Zeitraum zwischen dem Gebäudefreizug und dem Gebäudeabbruch möglichst gering gehalten werden. Auch ein Wiedereinbringen des Abbruchmaterials vor Ort kann Kosten sparen. Die Entrümpelung des abzubrechenden Gebäudes sollte erst kurz vor dem Abbruch durchgeführt werden, da in der Zwischenzeit weiteres Gerümpel abgeladen werden könnte und somit eine erneute Entrümpelung erforderlich würde. Abb. 5: Rückbauarbeiten (Stand: Juni 2006) Pilotstadt und Kosten je m² Wohnfläche (Kostenschätzungen sind in kursiver Schrift dargestellt) Albstadt SalzgitterStiegel Nord Seeviertel 42 € ca. 57 € BremenOsterholzTenever 28,61 € (Ohne Selb-Ost ca. 60 € Verfüllungskosten für die Tiefgaragen) 36,85 € (Mit Verfüllungskosten für die Tiefgaragen) 59,00 € (Inkl. der Kosten, die für die Entsorgung astbesthaltiger Materialien anfallen) Wildflecken: Schwerpunkt Fleischhauer-/ Schlesierstraße 56 € (Inkl. der LübeckBuntekuh Wohnhochhaus Pinassenweg 50 € Kosten, die für die Entsorgung astbesthaltiger Materialien anfallen und inkl. des Abrisses von fünf Garagen) OerErkenschwick 299 € (Kosten für Teilrückbau von jeweils mehreren Etagen wie Rückbau Fassade, Balkone, etc. u. konstruktiver Rückbau, Demontage Heizung, Sanitär, etc ohne Kosten für die Schadstoffsanierung) Quelle: Forschungsagentur Stadtumbau West nach Angaben der Pilotstädte, 2006 Probleme bei Rückbauvorhaben: Probleme hinsichtlich des Rückbauvorhabens können vor allem vor der Maßnahmendurchführung durch Verzögerungen beim Freizug der abzubrechenden Gebäude auftreten. Manche Mieter nutzen zudem das Umzugsmanagement zum Wegzug aus der Stadt. Abb. 6: Abgeladenes Gerümpel in einem Rückbaugebäude in der Pilotstadt Albstadt Während der Rückbauarbeiten können sich Ablaufverzögerungen ergeben, da erst dann technische Herausforderungen mit Erforderlichkeit der Überarbeitung einzelner Planungsschritte voll sichtbar werden. Zusätzliche administrative Herausforderungen liegen in der Übertragung von Belegbindungen und der projektbezogenen Koordinierung der Fördergelder. Ein besonderes Hindernis für Rückbauarbeiten liegt in den hohen Kosten bei Abbrucharbeiten mit hoher Schadstoffbelastung. Verzögerungen beim Freizug der abzubrechenden Gebäude traten in den Pilotstädten Selb und Bremen-OsterholzTenever auf. In Oer-Erkenschwick entstanden durch die unvorhergesehene aber erforderliche Schadstoffsanierung hohe Kosten und zeitliche Verzögerungen beim Teilrückbau. Quelle: Zwischenbericht Albstadt, 2005 Weitere Informationen: Für weitere Informationen stehen Ihnen die Ansprechpartner der angegebenen Pilotstädte (vgl. Rubrik Pilotstädte der Website www.stadtumbauwest.de) sowie die Forschungsagentur (Tel.: 0441-9805922, [email protected]) gerne zur Verfügung. Über die Rückmeldung ergänzender Erfahrungen mit dem Management, Verfahren und Kosten des Rückbaus von Wohngebäuden würde sich die Forschungsagentur freuen.
