Städtebauliches Entwicklungskonzept

STADTUMBAU WEST
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Fassung vom 27.04.2015
Städtebauliches Entwicklungskonzept
für das
Gebiet der ehemaligen „Hutschenreuther B“
im Bereich zwischen
Philip-Rosenthal-Platz, Hutschenreutherplatz, Ascher Straße,
Christian-Höfer-Ring, Sedanstraße und Hainbergstraße
Bearbeitung:
Stadt Selb
Dipl.-Ing. (FH) Werner Siller
Stadtplaner
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Fassung vom 27.04.2015
Inhaltsverzeichnis
1. Ausgangslage
2. Entwicklungsgebiet „Hutschenreuther B“
2.1.
Begrenzung Lage und Größe des Entwicklungsgebiets
2.2.
Eigentumsverhältnisse
2.3.
Erschließung
2.4.
Baustruktur
2.5.
Altlasten
3. Stärken – Schwächen – Analyse
3.1.
Stärken
3.2.
Schwächen
4. Städtebauliches Entwicklungskonzept für das Gebiet der ehemaligen
„Hutschenreuther B“
4.1.
Maßnahmen
5. Integriertes Stadtentwicklungskonzept – Städtebauliches Entwicklungskonzept
6. Kosten für den Rückbau und die Bodensanierung
7. Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen und der Aufgabenträger
Quellenverzeichnis
Deckblatt (Kartenauszug)
Topographische Karte
Landesamt für Vermessung und Geoinformation Bayern
Orthophoto, Stand Mai 2011
Landesamt für Vermessung und Geoinformation Bayern
Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK)
Klaus Schulz und Partner, München
Historische Recherche Hutschenreuther A vom 03.02.2003
Ing.-Büro Dr. G. Pedall, 95473 Haag
Historische Recherche von Altlasten und schädlichen Bodenverunreinigungen vom Februar
2008
Landratsamt Wunsiedel, SG 16, Bearbeitung: Beate Küspert
Ehem. Porzellanfabrik-Werk B, Selb
Beseitigung von Bodenverunreinigungen im Zuge der Geländefreimachung
Bericht vom 24.03.2015
Ing.-Büro Dr. G. Pedall, 95473 Haag
Fotos
Stadt Selb
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Fassung vom 27.04.2015
Anhang
Hutschenreuther Werk B
Städtebauliches Entwicklungskonzept, Entwurf vom 27.04.2015
Stadt Selb, StA 601 (Stadtplanung)
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Fassung vom 27.04.2015
1.
Ausgangslage
Bereits mit Beschluss des Stadtrats vom 29.11.2012 wurde für den Bereich der ehemaligen Porzellanfabrik „Hutschenreuther B“ ein städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen. Danach sollte das Areal im Wesentlichen im Süden für gewerbliche Nutzung
und im Norden für sportliche Zwecke entwickelt werden. Im Zentrum sowie im Südosten des Gebiets waren Grünflächen vorgesehen.
Auf den Bereich für sportliche Zwecke sollte ein selber Sportverein, dessen derzeitiges
Gelände gut für die Ansiedlung von Gewerbe geeignet ist, umgesiedelt werden.
Zwischenzeitlich zeigt es sich aber, dass einerseits die Verlegung des Vereinsgeländes
aus verschiedensten Gründen nicht vollzogen werden kann und andererseits die Flächen des Sportvereins nicht zwingend für die Entwicklung eines Gewerbegebiets erforderlich sind. Das Entwicklungskonzept vom 07.11.2012 ist folglich fortzuschreiben.
Die nachfolgende Fortschreibung des Entwicklungskonzeptes lässt allgemeine Untersuchungen, wie etwa das „Verhältnis zu anderen Planungen“ oder der Beschreibung
der Lage der Stadt Selb und deren Erschließung außer acht. Diesbezüglich wird auf
das Konzept vom 07.11.2012 verwiesen.
2.
Entwicklungsgebiet „Hutschenreuther B“
Abgrenzung des Stadtumbau-Gebiets
2.1
Begrenzung, Lage und Größe des Gebiets
Das Stadtumbaugebiet wird im Westen vom Philip-Rosenthal-Platz, dem Hutschenreutherplatz und der Ascher Straße, im Norden bzw. Nordosten vom Christian-HöferRing, im Osten und Südosten von der Sedanstraße und im Süden vom Werksgelände
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der Netzsch-Gerätebau GmbH begrenzt.
Das Gelände fällt in West-Ost-Richtung von ca. 570 m üNN auf ca. 555 m üNN.
Das Areal weist eine Fläche von rund 10,8 ha auf.
2.2
Eigentumsverhältnisse
Folgende Grundstücke der Gemarkung Selb liegen innerhalb des Gebiets:
Flurnummern 1715/43, 1715/54, 1899, 1899/5 (TF), 1899/44 (TF), 1899/45, 1899/46,
1901/2 und 1904.
Die Fläche befindet sich überwiegend im Eigentum der Stadt Selb (grüne Flächen in
vorstehendem Plan). Daneben sind folgende Eigentümer betroffen:
Flurnummer
Eigentümer
Fläche in m²
1899
BHS tabletop AG
Rehauer Straße 44
95173 Schönwald
29.353
Energieversorgung Oberfranken AG
Luitpoldplatz 5
95444 Bayreuth
15
Rosenthal GmbH
Philip-Rosenthal-Platz 1
95100 Selb
10.038
1899/44 (TF)
1904
2.3
Erschließung
Der Philip-Rosenthal-Platz, der Hutschenreutherplatz und die Ascher Straße bilden die
Verlängerung der Wittelsbacherstraße bis zum Christian-Höfer-Ring, wodurch die
Kernstadt, wie bereits in gleicher Weise durch die Sedanstraße, an die „Umgehungsstraße“ Christian-Höfer-Ring angebunden wird. Der Christian-Höfer-Ring bindet wiederum über die Staatsstraße 2179 an die Autobahn A 93 und im Süden von Selb an die
Hohenberger Straße an. Damit ist das Areal der „Hutschenreuther B“ verkehrstechnisch optimal an die Kernstadt und das übergeordnete Straßennetz angebunden.
2.4
Baustruktur
Das Areal wird von den Gebäuden der ehemaligen Porzellanfabrik Hutschenreuther B
dominiert. Diese weisen bis zu fünf Vollgeschosse auf. Die GFZ liegt über 1,2. Im ISEK
wird die ehemalige Fabrik auch als „störende städtebauliche Dominante“ bewertet (Seiten 42, 43, Städtebauliche Mängel). Der südliche bzw. südwestliche Teil der ehemaligen Fabrik wurde 2014 bereits zurückgebaut.
Das östlich angrenzende Sportgelände mit der Roland-Dorschner-Halle (Mehrzweckhalle), einer Tennishalle und zweier Sportplätze ist mit bis zu zweigeschossigen Gebäuden bebaut. Die GFZ liegt unter 0,4.
Im Süden bestimmt der Besucherparkplatz der Rosenthal GmbH das Erscheinungsbild.
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Orthophoto, Areal 2012
2.5
Altlasten
Die Stadt Selb ist seit 2011 Eigentümerin der Flurstücke Nrn. 1899/45 und -/ 46. Bereits
2008 wurde für das gesamte Gelände, also auch für Flurstück Nr. 1899 im Auftrag des
Landratsamtes eine Historische Erkundung durchgeführt. Bei der anschließenden orientierenden Erkundung im Namen des Wasserwirtschaftsamts Hof, in die das letztgenannte Grundstück nicht einbezogen war, wurden acht Altlastenverdachtsflächen festgestellt. Die Untersuchungen für das Grundstück Nr. 1899 wurden 2011 weitergeführt.
Im ersten Halbjahr 2014 wurden in einem ersten Bauabschnitt insgesamt 28 Gebäude
und befestigte Oberflächen (ca. 6.800 m²) ordnungsgemäß bis UK Fundamente rückgebaut.
Im Bauabschnitt 2 werden 2015 neben dem Rückbau der Gebäude auch alle Bodenverunreinigungen mit beseitigt und für die städtischen Flächen auf Fl.-Nrn 1800/45 und
-/46 eine Entlassung aus dem Altlastenkataster angestrebt.
3.
Stärken – Schwächen – Analyse
3.1
Stärken
Hervorsteche Merkmale des Areals sind seine gute Erschließung, die zentrale
städtische Lage (siehe auch Punkt 3.1) und die Einbindung in das Netz des
ÖPNV.
3.2
Schwächen
Bereits im ISEK ist das frühere Werk als störende städtebauliche Dominante bewertet, deren Baumasse das Maß des städtebaulichen Gefüges stört.
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4.
Städtebauliches Entwicklungskonzept für das Gebiet der ehemaligen „Hutschenreuther B“
4.1
Maßnahmen
Ausgehend von der Bestandserhebung, der Stärken-Schwächen-Analyse und
den Zielen des ISEK sieht das städtebauliche Entwicklungskonzept für den Bereich der Hutschenreuther B folgende Maßnahmen vor:
-
-
-
-
-
5
Rückbau der Werksgebäude und, soweit erforderlich, Sanierung des Bodens.
Durch den Rückbau der desolaten Gebäude wird eine Verbesserung des
Ortsbildes erzielt. Gleichzeitig werden durch die Bodensanierung im gebotenen Umfang Gefahren für Mensch und Umwelt gebannt.
Westlich bzw. südwestlich des Gebiets befinden sich zwei expandierende
Gewerbebetriebe. Wegen der gewachsenen städtebaulichen Struktur des Areals stehen diesen Betrieben nur noch eingeschränkt Erweiterungsflächen
zur Verfügung. Durch die Flächenbereitstellung wird diesen Betrieben die
Möglichkeit zur Erweiterung in verkehrsgünstiger Lage eingeräumt.
Im Norden und Nordwesten wird der bestehende Grünzug erhalten und nach
dem Rückbau der inliegenden Bauwerke ergänzt.
Durch den öffentlichen Grünzug wird die vorhandene Wohnbebauung im
Nordwesten vom geplanten nichtstörenden Gewerbe abgeschirmt und die
vorhandene Grünfläche im Bereich der Tennisplätze ergänzt. Damit wird der
von Norden her bis an den Christian–Höfer-Ring reichende Grünzug entlang
des Erkersreuther Bächleins aufgenommen und weiter in Richtung Innenstadt
geführt.
Im Inneren des Gebiets soll nichtstörendes Gewerbe angesiedelt werden.
Durch die Ansiedlung wird die Stadt Selb als Wirtschaftsstandort gestärkt.
Durch das Angebot weiterer Arbeitsplätze kann gleichzeitig auch dem Bevölkerungsrückgang entgegengewirkt werden
Der zentrale Bereich des Geländes kann sowohl gewerblich als auch als öffentliche Grünfläche genutzt werden.
Einerseits besteht bei einer Nutzung als öffentliche Grünfläche die Möglichkeit, eine Fußwegverbindung zwischen dem Hutschenreutherplatz und der
Sedanstraße im Zuge einer „Grünen Brücke“ zu schaffen. Andererseits könnte
das Areal aber auch für die Ansiedlung nichtstörenden Gewerbes genutzt
werden mit den oben genannten Vorteilen. Beide Varianten sind hier denkbar.
Integriertes Stadtentwicklungskonzept – Städtebauliches Entwicklungskonzept
Im ISEK sind für die Stadt Selb neben dem zentralen Ziel einer nachhaltige Stadtentwicklung unter Berücksichtigung demographischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und verschiedenen programmatischen Zielen, die sich aus dem Programm für den Stadtumbau West ergeben, auch strategische, fachspezifische und
operative Ziele formuliert. Das vorliegende städtebauliche Entwicklungskonzept verfolgt davon im Wesentlichen u.a. folgende Ziele:
STRATEGISCHE ZIELE
Bevölkerung als Bewohner für Selb erhalten
FACHSPEZIFISCHE
ZIELE
Lebensqualität und Attraktivität von Stadt und
Region pflegen
OPERATIVE
ZIELE
Förderung von Kontakten
und gemeinsamen Aktivitäten
Förderung einer jungen,
modernen Szene in Kultur,
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Gastronomie, etc.
Stärken des Wirtschaftsstandortes
Stärken der kommunalen
Steuerungs- und Managementkapazitäten
6.
Gewerbeflächenentwicklung ist nachhaltig anzuregen
Die örtlichen Standortpotentiale sind zu erhalten
Verbesserung des Images
von Selb
Ansiedlung neuer Betriebe
…
Vermeiden altlastenbedingter Dauerbrachen
Kosten für den Rückbau und die Bodensanierung
Die nachfolgend genannten Kosten für den Rückbau sind zum einen bereits tatsächlich
für einen Teilrückbau entstanden, zum anderen handelt es sich um geschätzte Kosten.
Die für die Bodensanierung angegebenen Aufwendungen wurden unter Beachtung der
bisherigen Untersuchungsergebnisse wiederum geschätzt.
Rückbaukosten 1. BA
Rückbaukosten 2. BA
Bodensanierung
Gesamtsumme
710.000,-- € (brutto)
1.170.000,-- € (brutto)
530.000,-- € (brutto)
2.410.000,-- € (brutto)
7. Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen und der Aufgabenträger
Die öffentlichen Aufgabenträger wurden gem. § 171b Abs. 3 BauGB i.V. mit
§ 139 Abs. 2 BauGB auf der Grundlage des Entwurfes beteiligt.
Die Beteiligung der Betroffenen wird durch Offenlegung der Planung gemäß den Vorgaben des § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
Aufgestellt:
Selb, 27.04.2015
SG Stadtplanung
Stadtbauamt
Stadt Selb
Siller
Stadtplaner
Resch
Baudirektor
Pötzsch
Oberbürgermeister