nes nr. 184 für den bereich „voitsberg“ in längenau
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BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 1/10 AUFSTELLUNG DES BEBAUUNGS- UND GRÜNORDNUNGSPLANES NR. 184 FÜR DEN BEREICH „VOITSBERG“ IN LÄNGENAU 1. PLANGEBIET 1.1 Lage und Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet befindet sich im Westen des Ortsteiles Längenau. Das ca. 6,8 ha große Areal erstreckt sich im Wesentlichen über den Südwest- und Südhang eines Höhenrückens. Eine Teilfläche des Gebietes zieht sich über den Kuppenbereich. Das Plangebiet liegt in einer Höhe von ca. 570 bis 600 m. Das Plangebiet ist bereits derzeit überwiegend erschlossen und auch bebaut. Lediglich im Südwesten, im Norden und Osten des Areals finden sich vereinzelte (insgesamt 19 Parzellen) unbebaute Parzellen. Dies ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass die ursprünglich im Norden geplante Erschließungsspange sowie die vorgesehene Weiterführung der Straße Am Voitsberg, diese stellt die Haupterschließungsstraße des Gebietes dar, bis zur Gemeindeverbindungsstraße (GVS) nach Erkersreuth nicht verwirklicht wurden. Im Süden ist das Gebiet durch die GVS Selb – Längenau begrenzt. Im Westen und Norden schließt jeweils ein landschaftlich reizvoller Talzug an das Areal an. Die Talzüge werden überwiegend land- und fischereiwirtschaftlich genutzt. Insgesamt umfasst das Plangebiet folgende Grundstücke der Gemarkung Längenau: Fl.-Nrn. 19/1, 19/2, 19/3, 21, 22, 26/2, 26/7, 26/8, 26/9, 26/10, 26/11, 26/12, 26/13, 26/14, 26/15, 26/16, 26/17, 26/18, 26/20, 26/22, 26/23, 26/24, 26/26, 26/27, 578 (TF), 579, 579/3, 579/4, 579/5, 579/6, 579/7, 579/8, 579/9, 579/10, 579/11, 579/12, 579/13, 579/14, 579/15, 579/16, 579/17, 579/19, 579/20, 579/21, 579/22, 579/24, 579/25, 579/26, 580, 580/1, 581/2, 581/2, 581/3, 581/4, 581/5, 581/6, 581/7, 581/8, 582, 582(3, 582/4, 582/5, 585 (TF), 586 (TF), 593 (TF), 595/1, 619/2 (TF). BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 2/10 Das Plangebiet umfasst 6,86 ha Fläche, die sich wie folgt aufteilt: → → → → → 2. Wohnbaufläche gesamt: öffentliche Verkehrsfläche: Grünfläche: Wasserfläche: Fläche für Versorgungsanlagen: 48.230,87 m² 7.770,17 m² 9.866,33 m² 2.655,50 m² 28,00 m² 68.550,87 m² GRUNDLAGE Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 23.11.2000 die Einleitung des Bauleitplanverfahrens zur Aufstellung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes gem. § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. 3. ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG Bereits 1974 wurde durch die damalige Gemeinde Längenau ein einfacher Bebauungsplan für einen Teilbereich des vorliegenden Gebietes (Voitsberg Teil 1) aufgestellt. Wie damals wohl üblich, enthielt der Plan sehr enge Festsetzungen insbesondere hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen. Für die Restfläche des Gebietes „Voitsberg“ wurde dann 1979 durch die Stadt Selb ein Bebauungsplan mit großzügigeren Festsetzungen aufgestellt. In der Praxis bedeutete dies nun jedoch, dass innerhalb eines Baugebietes unterschiedlich Maßstäbe bei der Genehmigung von Bauvorhaben anzuwenden waren. Verständlicherweise führte dies bei den Betroffenen auf Unverständnis. Städtebaulich waren die unterschiedlichen Festsetzungen nicht zu begründen. Die Haupterschließungsstraße des Baugebietes, die Straße Am Voitsberg, verläuft in der ursprünglichen Planung durchgehend zwischen der GVS Selb – Längenau und der GVS Längenau – Erkersreuth. Dabei wurde bei der Straßenführung ein Naturdenkmal, eine Zwergföhre im ostwärtigen Plangebiet, nicht berücksichtigt, so dass letztlich für die Fertigstellung der Straße die Zwergföhre gefällt werden müsste. BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 3/10 Wie bereits unter Punkt 1.1. der Begründung beschrieben, erstreckt sich das Baugebiet über einen Höhenrücken. In der Folge steht unter einer relativ dünnen Humusschicht und einer Lage Zersatz massiver Granitfels an, der in Teilbereichen bis dicht an die Oberfläche reicht. Besonders extrem herrscht dies im Bereich der westlichen Einmündung der geplanten nördlichen Erschließungsspange vor. Aus diesem Grunde wurde die nördliche Erschließungsspange bis heute nicht verwirklicht. Die vorliegende Bauleitplanung berücksichtigt nun zum einen das Naturdenkmal und die Bodenverhältnisse im Bereich der bisher geplanten nördlichen Erschließungsspange und schafft gleichzeitig, soweit als städtebaulich sinnvoll, vergleichbare Bedingungen hinsichtlich der Bebaubarkeit der Grundstücke, so dass das Naturdenkmal erhalten bleibt, das Baugebiet erschlossen werden kann und eine weitgehende Gleichbehandlung der Bauwerber erreicht wird. 4. VERHÄLTNIS ZU ANDEREN PLANUNGEN 4.1 Bebauungspläne Der Bebauungs- und Grünordnungsplan überlagert die aus den Jahren 1974 und 1979 stammenden Bebauungspläne Voitsberg Teil 1 und Teil 2. 4.2 Flächennutzungsplan/ Landschaftsplan Der Bebauungs- und Grünordnungsplan Nr. 184 stimmt im Wesentlichen mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes überein. Lediglich im Nordosten, hier wurde der Bauleitplan im Vergleich zu den bisher bestehenden Plänen um zwei Bauparzellen erweitert, weicht die Darstellung des Flächennutzungsplanes von der künftigen Nutzung (WA) ab. Für die betroffene Fläche von lediglich ca. 1.500 m² stellt der Flächennutzungsplan gemischte Baufläche dar. Wegen der geringen Flächengröße wird auf eine Änderung des Flächennutzungsplanes verzichtet. Insgesamt entspricht der Bebauungs- und Grünordnungsplan den Darstellungen des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsplanes. 4.3 Regionalplan Ziele der Regionalplanung werden durch die Bauleitplanung nicht berührt. BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 4/10 5. FESTSETZUNGEN 5.1 Erschließung Nach der ursprünglichen Planung wurde das Baugebiet über eine durchgehende Haupterschließungsstraße zwischen der GVS Selb – Längenau und der GVS Längenau – Erkersreuth und zwei weitere, von der Haupterschließungsstraße ausgehende Spangen im Westen und Norden des Gebietes, erschlossen. Dabei wurde jedoch eine im Osten des Gebietes stehende und als Naturdenkmal kartierte Zwergföhre außer Acht gelassen. Die Fertigstellung der Straße hätte letztendlich die Vernichtung des Naturdenkmals zur Folge gehabt. Die nun vorliegende Planung berücksichtigt das Naturdenkmal. In der Folge kann die Haupterschließungsstraße nicht durchgehend geführt werden. Stattdessen wird die aus Richtung Osten in das Plangebiet führende Erschließungsstraße als Stichstraße mit anschließender Wendeanlage ausgeführt. Der westliche Abschnitt der Haupterschließungsstraße führt letztlich in die nördliche Erschließungsstraße und wird dort wiederum durch eine Wendeanlage abgeschlossen, nachdem die nördliche Erschließung wegen der Bodenverhältnisse (siehe Punkt 3 der Begründung) nicht wie ursprünglich geplant als Spange ausgeführt werden kann. 5.2 Erweiterungsbereich im nördlichen Anschluss an die Wendeanlage am Ende der ostwärtigen Stichstraße Die beiden Parzellen, die künftig als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden, waren bisher nicht überplant. In der nun vorliegenden Bauleitplanung wurde die Fläche zum einen aufgrund ihrer Lage im Anschluss an die ostwärtige Erschließungsstraße und zum anderen wegen ihrer Lage zwischen einer reinen Wohnbebauung (WR) im Westen und einer landwirtschaftlichen Nutzung im Osten in die Planung einbezogen. Dadurch soll vermieden werden, dass auf dem künftig - nach dem Bau der Stichstraße – erschlossenen Areal für die landwirtschaftliche Nutzung bzw. das WR unzuträgliche Nutzungen angesiedelt werden. Nachdem der landwirtschaftliche Betrieb auf Feldbewirtschaftung und nicht auf Tierhaltung ausgerichtet ist, ist die Festsetzung des Areals als WA für beide Seiten (WR und Landwirtschaft) zumutbar. Dadurch wird zum einen vermieden, dass in diesem Bereich die sehr schutzbedürftige WR-Nutzung BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 5/10 näher an die Hofstelle heranrückt bzw. unzuträgliche Nutzungen direkt im Anschluss an das WR angesiedelt werden. Letztendlich werden durch die Festsetzung der Fläche als WA auch die Erweiterungsmöglichkeiten des landwirtschaftlichen Betriebes nicht wesentlich beeinträchtigt, da zum einen im betroffenen Bereich wegen der Schutzbedürftigkeit des reinen Wohngebietes kaum wirkliche Möglichkeiten zur Erweiterung gegeben waren und zum anderen eine Betriebsentwicklung nach Norden, die Fläche befindet sich im Eigentum der Hofeigentümerin, möglich ist. 5.3 Festsetzungen zur Einfriedung und zur Freiflächengestaltung Nach den bisher für das Gebiet bestehenden Bebauungsplänen durften die Einfriedungen mit Sockel ausgeführt werden. Abweichend hierzu schließt der Bebauungs- und Grünordnungsplan Nr. 184 Einfriedungen mit Sockel aus. Durch den Ausschluss der Sockel soll erreicht werden, dass die Durchlässigkeit für Kleintiere verbessert wird. Insbesondere wegen der Ortsrandlage des Areals und der z. T. reichlich begrünten Gartengrundstücke ist diese Festsetzung berechtigt. Nachdem das Areal bereits derzeit in weiten teilen bebaut ist und die zugehörigen Einfriedungen meist mit Sockel ausgeführt wurden, kann jedoch erst mittel- bis langfristig mit einer deutlichen Verbesserung der Durchlässigkeit für Kleintiere gerechnet werden. Der vorliegende Bebauungs- und Grünordnungsplan enthält umfangreiche Festsetzungen zur Freiflächengestaltung (textliche Festsetzungen Nr. 11 ff). So bestimmt der Bauleitplan z. B. Art- und Maß der Begrünung und enthält Aussagen zur Versiegelung von Flächen. Durch die Festsetzungen zur Freiflächengestaltung soll zum einen eine gute Durchgrünung des Baugebietes zur Sicherung eines angenehmen Wohnumfeldes erreicht werden und zum anderen soll dadurch den ökologischen Aspekten Rechnung getragen werden (siehe auch die Punkte 7.1.3 und 7.1.5 der Begründung). 5.4 Kanaltrasse mit Schutzstreifen im Südwesten des Plangebietes Im Südwesten des Plangebietes verläuft über die Flurstücke Fl.-Nr. 579 und 579/19 eine Kanaltrasse der AWS. Diese Trasse ist, einschließlich des zugehörigen Schutzstreifens mit einer Gesamtbreite von 6,00 m, dinglich gesichert. Da eine bauliche Nutzung dieses Bereiches ohnehin nicht mehr BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 6/10 möglich ist wurden die Baugrenzen entsprechend angepasst und die Kanaltrasse einschließlich Schutzstreifen nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommen. 6. VERZICHT AUF DEN URSPRÜNGLICH VORGESEHENEN SPIELPLATZ Nach der bisherigen Planung war im Nordwesten des Areals auf dem Grundstück Fl.-Nr. 581/3 ein Spielplatz vorgesehen. Aufgrund der Ortsrandlage und wegen der Tatsache, dass die Baugrundstücke ausreichend Platz zum Spielen bieten, kann in der jetzigen Planung auf den Spielplatz verzichtet werden. 7. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 7.1 Natur und Landschaft 7.1.1 Beschreibung des Bereiches Das Areal ist überwiegend bebaut. Insgesamt kann das Gebiet als gut durchgrünt bezeichnet werden. Der westliche und nordwestliche Randbereich des Plangebietes ist bewaldet. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes berührt im Westen ein kartiertes Biotop. Innerhalb des Plangebietes, im Osten des Geltungsbereiches findet sich die als Naturdenkmal kartierte Zwergföhre (siehe Punkt 1.1 der Begründung). 7.1.2 Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft Wie bereits unter Punkt 4.1 der Begründung ausgeführt, wird das Plangebiet bereits größtenteils von zwei Bebauungsplänen erfasst. Im Vergleich zu den bestehenden Plänen enthält die nun vorliegende Planung zwar größere überbaubare Grundstücksflächen, die maximal zulässige Grundflächenzahl bzw. Geschossflächenzahl blieben aber unverändert. Daher bewirkt die Planung mit Ausnahme der zusätzlich überplanten Fläche von ca. 1.500 m² keine Verschlechterung gegenüber der bisherigen Planung. Dieser Umstand wird durch umfangreiche Festsetzungen zum Schutz und zur Pflege der Natur jedoch mehr als ausgeglichen. Letztendlich ist hier noch festzustellen, dass der betreffende Bereich aus planungsrechtlicher Sicht im Grundsatz bereits bisher als bebaubar zu beurteilen war. BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 7/10 7.1.3 Schutzmaßnahmen Die bewaldeten bzw. verbuschten Flächen am Rande des Randgebietes wurden insgesamt mit einem Erhaltungsgebot für Bäume und Sträucher belegt. Die als Naturdenkmal kartierte Zwergföhre wurde bei der Planung berücksichtigt und als solches gekennzeichnet. Weiterhin wurde die Straßenplanung so geändert, dass die Zwergföhre erhalten werden kann. 7.1.4 Eingriffsminimierung Um den Verlust an Sicker- und Puffervermögen des Bodens gering zu halten, wurde festgesetzt, dass befestigte Flächen – sofern es die Nutzung zulässt – möglichst wasserdurchlässig zu befestigen sind. Weiterhin soll das anfallende Niederschlagswasser möglichst auf dem Baugrundstück versickert werden. Zur Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse sind größere Wandflächen zu begrünen. Um die Beeinträchtigung für Kleintiere (z.B. Igel) möglichst gering halten zu können, dürfen Einfriedungen nur sockellos und für Kleintiere durchgängig errichtet werden. 7.1.5 Ausgleich und Ersatz Im Bebauungsplan wird bestimmt, dass je angefangene 200 m² Grundstücksfläche mindestens ein Baum oder Strauch zu pflanzen ist; der Nadelgehölzanteil wurde daher auf maximal 20 % - bezogen auf alle innerhalb eines privaten Grundstückes gepflanzten Gehölze – begrenzt. Damit die Bepflanzung möglichst effektiv für die Natur und das Landschaftsbild gestaltet wird, ist im Bebauungs- und Grünordnungsplan eine Pflanzliste für Bäume und Sträucher vorgegeben. 7.1.6 Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz Nachdem durch die Planung kein zusätzliches Baurecht begründet wird, ist gem. § 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGB kein weiterer Ausgleich erforderlich. BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 8/10 7.2 Immissionsschutz Vom Baugebiet ausgehende unzuträgliche Immissionen könne aufgrund der Nutzung ausgeschlossen werden. Abzuwägen waren jedoch bei der Planung Immissionen, die von außen in das Plangebiet wirken. Als mögliche Emissionsquellen kommen hier v. a. der im Osten angrenzende landwirtschaftliche Betrieb und die GVS Längenau – Erkersreuth in Betracht. Die Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Betriebes ist im Wesentlichen auf die Feldbewirtschaftung ausgerichtet. Daher können von der Tierhaltung ausgehende Immissionen vernachlässigt werden. Zu rechnen ist jedoch v. a. während der Erntezeit mit Lärmbeeinträchtigung durch landwirtschaftliche Maschinen und evtl. durch Stäube. Nachdem sich jedoch die Immissionen auf relativ kurze Zeitabschnitte im Jahr beschränken werden, wird diesbezüglich nicht mit unzulässigen Beeinträchtigungen für das Baugebiet gerechnet. Im Übrigen wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass durch die Planung die bereits bisher gegebene Situation hinsichtlich der Immissionen nicht verschlechtert wird. Wegen der untergeordneten Bedeutung der GVS und wegen der geringen Frequentierung der Straße wird der von der Straße ausgehende Verkehrslärm als vernachlässigbar betrachtet. 8. ERSCHLIESSUNG Das Plangebiet wird künftig zum einen über die Hauptverkehrsstraße Am Voitsberg, diese mündet in die GVS Selb – Längenau, und einer daran angebundenen westlichen Erschließungsspange sowie von einer an die Haupterschließungsstraße angebundenen nördlichen Stichstraße und zum anderen über eine ostwärtige Stichstraße, ausgehend von der GVS Selb – Erkersreuth, erschlossen. Die Haupterschließungsstraße sowie die westliche Erschließungsspange sind bereits derzeit im Wesentlichen hergestellt. Noch zu verwirklichen sind die beiden Stichstraßen. Die abwassertechnische Erschließung erfolgt über das Leitungssystem der AWS, welches in den straßentechnisch erschlossenen Bereichen bereits im BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 9/10 Mischsystem vorhanden ist. In den übrigen Gebieten ist das Kanalnetz im Zuge des Straßenausbaus zu ergänzen. Im nördlichen Bereich des Plangebietes kann die Entwässerung der Grundtücke mit den Flurnummern 582/5, 26/2, 26/22, 26/23 und 26/24 nur über eine Hebeanlage erfolgen. Die Kosten hierfür sind vom Bauherren zu tragen. Die Strom- und Wasserversorgung erfolgt über das Leitungsnetz der Energieversorgung Selb – Marktredwitz GmbH. Die Netze sind wie das Kanalnetz im Zuge des Straßenbaus zu ergänzen. 9. KOSTEN Straße: Grunderwerb: Ausbau: 47.000,00 EUR 180.000,00 EUR Strom und Wasser: 30.000,00 EUR Kanal: 46.000,00 EUR 303.000,00 EUR 10. RECHTSGRUNDLAGEN - das Baugesetzbuch (BauGB) die Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Bayerische Bauordnung (BayBO) das Bayerische Naturschutzgesetz (BayNatSchG) jeweils in der zum Zeitpunkt der Offenlegung nach § 3 Abs. 2 BauGB aktuellen Fassung BEGRÜNDUNG STADT SELB / SG 601 Seite 10/10 Aufgestellt: Selb, 06.06.2002/ si ergänzt gem. Beschluss vom 26.09.2002 SG Stadtplanung Stadtbauamt Siller Resch Stadt Selb Kreil Oberbürgermeister
