814 Pfatthaagäcker_Begründung

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Stadt Friedrichshafen
Begründung
zum Bebauungsplan Nr. 814
„Pfatthaagäcker II“
Entwurf
Stand 22.03.2016/14.04.2016
O:\PL\002 BPläne\814 Pfatthaagäcker II\04_Verfahren\04_3_Entwurfsbeschluss\Sitzungsvorlage\814 Pfatthaagäcker_Begründung_lo.doc
Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“
Begründung
Inhaltsübersicht
1. Räumlicher Geltungsbereich ................................................................................. 2
2. Rechtsgrundlagen .................................................................................................. 3
3. Planungsrecht ......................................................................................................... 3
3.1 Früherer Rechtsstand .......................................................................................... 3
3.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ........................................................ 3
3.3 Belange der Raumordnung ................................................................................. 3
4. Bestandsaufnahme................................................................................................. 4
4.1 Frühere Nutzung des Plangebietes ..................................................................... 4
4.2 Topographie und Bodenqualität .......................................................................... 4
5. Planinhalt ................................................................................................................ 5
5.1 Anlass und Ziel der Planung ................................................................................ 5
5.2 Städtebauliches und architektonisches Konzept / Örtliche Bauvorschriften ........ 5
5.3 Art und Maß der baulichen Nutzung .................................................................... 6
5.4 Erschließung........................................................................................................ 7
5.4.1 Äußere verkehrliche Erschließung................................................................. 7
5.4.2 Innere verkehrliche Erschließung .................................................................. 7
5.4.3 ÖV-Anbindung ............................................................................................... 7
5.4.4 Fuß- und Radwegeerschließung ................................................................... 7
5.4.6 Technische Erschließung .............................................................................. 7
6. Umweltbericht ......................................................................................................... 7
7. Kosten ..................................................................................................................... 8
Anlage: Umweltbericht, Langfassung
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Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“
Begründung
1. Räumlicher Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ umfasst eine
Fläche von ca. 2,5 ha und befindet sich im Südwesten von Ettenkirch – Waltenweiler,
zwischen der Waltenweilerstraße und dem Wohngebiet „Pfatthaagäcker I“. Im Norden
grenzt es an den Wirtschaftsweg mit dem Flst.Nr. 952, im Nordosten und Osten an die
Flurstücke Nr. 936, 936/1 und 953/1, im Nordwesten an das Flurstück Nr. 950 und im
Südosten an die Waltenweilerstraße. Aufgrund der Erschließungssituation sind ca. 0,1
ha der Waltenweilerstraße Teil des Geltungsbereiches. Darüber hinaus umfasst der
Geltungsbereich einen Teil des Flurstücks mit der Nr. 953, das sich im Südwesten
weiter erstreckt.
950
936
966
936/1
965
954
953/1
953
o.M.
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Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“
Begründung
2. Rechtsgrundlagen
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Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004
Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.01.1990
Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990
Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) i.d.F. vom 05.03.2010
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29.07.2009
Naturschutzgesetz Baden-Württemberg (NatSchG) vom 23.06.2015
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) vom 24.02.2010
Umweltverwaltungsgesetz (UVwG) vom 25.11.2014.
Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013
16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes
(Verkehrslärmschutzverordnung – 16. BImSchV) vom 12.06.1990
Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17.03.1998 (Inkrafttreten
01.03.1999)
Landes-Bodenschutz und Altlastengesetz (LBodSchAG) vom 14.12.2004
Gemeindeordnung (GemO) vom 24.07.2000
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) des Bundes vom 31.07.2009
Wassergesetz Baden-Württemberg vom 03.12.2013
3. Planungsrecht
3.1 Früherer Rechtsstand
Das Plangebiet ist Teil des Außenbereichs. Planungsrechtliche Festsetzungen über
einen Bebauungsplan liegen nicht vor.
3.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan 2015 der Verwaltungsgemeinschaft Friedrichshafen-Immenstaad vom 08.07.2006 als geplante Wohnbaufläche (W) dargestellt
und ist damit entsprechend § 8 Abs. 2 BauGB aus diesen Planungsvorgaben entwickelt.
3.3 Belange der Raumordnung
Belange der Raumordnung sind nicht betroffen.
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Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“
Begründung
4. Bestandsaufnahme
4.1 Frühere Nutzung des Plangebietes
Das Plangebiet befindet sich auf landwirtschaftlich genutzter Fläche. Ca. 1,4 ha sind
mit altem Streuobstbestand bedeckt. Seit 1992 hat es an Bedeutung als Obstwiese
verloren. Die gesamte Fläche wird seitdem vorwiegend als Pferdekoppel genutzt.
Im Südwesten des Plangebietes steht ein Pferdestall mit Anbauten.
o.M.
4.2 Topographie und Bodenqualität
Topographie
Das Plangebiet entwickelt im nördlichen Geltungsbereich den höchsten Geländepunkt
mit ca. 466,5 m ü. N.N, und fällt mit einer Neigung von ca. 5,5% nach Süden hin relativ gleichmäßig ab. Der niedrigste Geländepunkt liegt bei ca. 462 m ü. N.N.. Entlang
der Waltenweiler Straße neigt sich das Gelände in Richtung Osten ab. Hier erhöht sich
das Gefälle bis zu 6,5 %.
Bodenqualität
Das Plangebiet ist in der Altlastenkartierung der Stadt Friedrichshafen nicht aufgeführt.
Die Bodenuntersuchungen ergaben weder im Bereich der Streuobstwiese noch im
Grünland oder auf der Fläche der Intensivobstanlage Hinweise auf Gefährdungen.
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Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“
Begründung
5. Planinhalt
5.1 Anlass und Ziel der Planung
Nachdem die vorhandenen Entwicklungspotenziale in Ettenkirch ausgeschöpft sind
und eine Nachfrage nach weiteren Bauflächen besteht, soll die seit Langem geplante
Weiterentwicklung des Gebiets „Pfatthaagäcker“ erfolgen. Mit der Entwicklung des
Plangebiets sollen Wohnbauflächen mit einer Grundstücksgröße von jeweils ca.400 500 m² entstehen, um vorzugsweise den Eigenbedarf an Wohnbauland aus Ettenkirch
/ Waltenweiler abzudecken. Neben der Schaffung von Wohnraum zur Deckung des
Eigenbedarfs wird auch zur Auslastung der bestehenden sozialen Infrastruktur eine
Entwicklung des Plangebietes vorgenommen.
Die Fläche wurde bereits 1992 seitens der Stadt Friedrichshafen mit dem Bestreben
gesichert, an dieser Stelle eine künftige Wohnflächenentwicklung in Ettenkirch vorzunehmen. Der Planbereich ist im Flächennutzungsplan 2015 der Stadt Friedrichshafen
als geplante Wohnbaufläche dargestellt und wurde mit der Entwicklungspriorität 1 eingestuft. Die Bebauung „Pfatthaagäcker II“ ist ein Teil der Ortserweiterung und schließt
an das Wohngebiet „Pfatthaagäcker I „an. Die zu entwickelnde Fläche beträgt insgesamt ca. 2,4 ha und soll den künftigen Ortsrand von Waltenweiler bilden.
5.2 Städtebauliches und architektonisches Konzept / Örtliche Bauvorschriften
Es ist eine den örtlichen Strukturen entsprechende offene Bebauung mit Einzel- und
Doppelhäusern vorgesehen. Hierdurch entstehen ca. 29 Baugrundstücke mit einer
Größe von 350 – 550 m². Je Grundstück sind max. zwei Wohneinheiten zulässig.
Erschließung:
Die Bebauung entwickelt sich entlang einer neu zu errichtenden Erschließungsstraße,
die im Südosten eine Anbindung an die Waltenweilerstraße und im Nordwesten an
das bestehende Gebiet Pfatthaagäcker erhält. Von dieser abzweigend ist zusätzlich
eine Stichstraße vorgesehen. Zwei Gebäude werden über Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung erschlossen. Hierbei handelt es sich um Teile der Fuß- und
Radwegeverbindung, welche in diesem Abschnitt überfahren werden dürfen. Die Gebäudestellung ist vorwiegend nach Süden bzw. Südwesten ausgerichtet. Der Versatz
der Gebäude zueinander ermöglicht eine Wohnnutzung mit hoher Individualität sowie
eine gute Belichtung und begünstigt die Nutzung von Photovoltaik- und Solaranlagen.
Die Dachform ist als Satteldach vorgesehen.
Baustruktur:
Die Baustruktur orientiert sich am bestehenden Wohngebiet „Pfatthaagäcker I“. Doppelhäuser werden vorwiegend auf Grundstücken mit Südausrichtung geplant.
Spritzmittelabdrift
Im Nordwesten, angrenzend an das Plangebiet, verläuft ein Erschließungsweg für den
im Westen gelegenen Aussiedlerhof. An diesen grenzt eine Intensivobstanlage. Nordöstlich des Plangebietes befindet sich ebenfalls eine Intensivobstanlage im Innenbereich. Von deren Rand werden aufgrund der möglichen Spritzmittelabdrift mindestens
20 Meter Abstand zu den geplanten Wohngebäuden eingehalten. Entlang der im
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Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“
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Nordwesten und im Nordosten verlaufenden Grenze des Geltungsbereichs, in Richtung der angrenzenden Intensivobstbestände, wird ein mind. 2 Meter breiter Schutzstreifen durch entsprechende Bepflanzung als Pflanzgebot im Bebauungsplan verankert.
Die im Süden gelegene Intensivobstanlage entlang der Waltenweilerstraße wird durch
den aktuellen Eigentümer soweit zurückgenommen, dass ein Spritzmittelabstand von
20 Meter eingehalten wird.
Grün- Freiflächenstruktur:
Im Geltungsbereich befindet sich eine Streuobstwiese, die sich im Südwesten, außerhalb des Plangebiets, weiter erstreckt. Eine Verzahnung des Landschaftsraums mit
dem Plangebiet wird vorgesehen. Hierzu soll ca. die Hälfte der bestehenden Streuobstbäume am westlichen Rand des Plangebietes erhalten bleiben, indem ein Großteil
als Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft,
ein Teilbereich als öffentliches Grün festgesetzt wird. Über das öffentliche Grün wird
eine Fuß- und Radwegeverbindung von der Waltenweilerstraße in das Wohngebiet
vorgesehen. Nach Norden hin wird die bestehende Fußwegeverbindung in Richtung
der Blankenriederstraße und zum Bushaltepunkt aufgenommen. Auf den öffentlichen
Flächen ist darüber hinaus ein Kinderspielplatz sowie die Rückhaltung / Versickerung
des Oberflächenwassers vorgesehen.
Aufgrund der Ortsrand- und leichten Hanglage des Gebiets wird bei der Bebauungskonzeption und bei der Grünordnungsplanung besonders auf einen harmonischen
Übergang zwischen Siedlungsrand und Landschaft sowie Einfügung in die Geländesituation geachtet.
5.3 Art und Maß der baulichen Nutzung
Es ist eine aufgelockerte Wohnbebauung entsprechend eines Allgemeinen Wohngebietes nach BauNVO vorgesehen. Die dörfliche Struktur begründet eine großzügige
Grundstücksbemessung von ca. 380 m²- 450 m² für Doppelhausgrundstücke, sowie
450 m² - 550 m² für freistehende Einfamilienhäuser. Entsprechend einer aufgelockerten Bebauung wird eine GRZ von 0,3 für Einfamilienhäuser und 0,35 für Doppelhaushälften festgesetzt.
In Anlehnung an die an der Waltenweilerstraße gelegene Bebauung wird die Firsthöhe
auf max. 11 Meter festgesetzt. In Anlehnung an die Bebauung von Pfatthaagäcker I
wird die Firsthöhe im nördlichen Bereich des Plangebietes auf max. 10,00 Meter festgesetzt
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Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“
Begründung
5.4 Erschließung
5.4.1 Äußere verkehrliche Erschließung
Das Plangebiet wird im südlichen Teil des Plangebietes an das übergeordnete Netz
(Waltenweilerstraße) angeschlossen.
5.4.2 Innere verkehrliche Erschließung
Das Plangebiet wird durch eine Erschließungsstraße sowohl an die Waltenweilerstraße im Süden als auch an das Wohngebiet „Pfatthaagäcker I“ im Norden angebunden.
Die Straßenbreite ist mit 5,0 Metern vorgesehen. Dies entspricht einer Anliegerstraße
mit Mischnutzung. Von ihr abzweigend erschließt eine Stichstraße den südlichen Teil
des Plangebiets.
Insgesamt werden ca. 20 öffentliche Parkplätze ausgewiesen. Darüber hinaus ist freies Parken im Straßenraum möglich.
5.4.3 ÖV-Anbindung
Das Plangebiet ist durch die nordöstlich gelegene Haltestelle „Waltenweiler“ an der
Blankenriederstraße an den getakteten Bus-Linienverkehr der „Stadtverkehr Friedrichshafen GmbH“ und damit an das öffentliche Nahverkehrssystem angebunden.
5.4.4 Fuß- und Radwegeerschließung
Das Plangebiet wird über ein eigenes Fuß- und Radwegesystem erschlossen. Dieses
greift den im Nordosten des Plangebiets verlaufenden Fußweg auf, führt diesen nach
Süden über öffentliche Grünflächen weiter und endet im Süden auf dem Fuß- und
Radweg entlang der Waltenweilerstraße.
5.4.6 Technische Erschließung
Das Plangebiet wird im Trennsystem entwässert. Dabei soll die Schmutzwasserentwässerung an den bestehenden Mischwasserkanal in der Waltenweiler Straße (K
7729) angeschlossen werden.
Für die Regenwasserentwässerung ist im Plangebiet der Bau einer Retentionsanlage
notwendig. Diese wird am tiefsten Punkt des Baugebietes angeordnet. Für die Ableitung des Regenwassers aus dem Überlauf bzw. Drosselablauf der Retention ist mit
einem neu zu verlegenden Regenwasserkanal direkt an den Tägelbach anzuschließen. Hierzu ist die Waltenweiler Straße zu queren und der Regenwasserkanal auf Privatgrund bis zum Tägelbach zu verlegen.
Die genaue Dimensionierung der Retention sowie der Rohrdurchmesser für Schmutzund Regenwasserkanäle wird in der weiteren Planung festgelegt.
6. Umweltbericht
Auf den Umweltbericht wird verwiesen (siehe Anlage).
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Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“
Begründung
7. Kosten
Die Kosten werden zum Satzungsbeschluss konkretisiert. Als erste Übersicht kann
bereits zum Entwurfsbeschluss folgende Auskunft gegeben werden:
Erschließung
Straßenbaumaßnahmen
Die Kosten für die Herstellung der Erschließungsanlagen inkl. der straßenbegleitenden
Grünflächen belaufen sich voraussichtlich auf ca. 600.000 €.
Von diesen Kosten werden ca. 570.000 € über die Erschließungsbeiträge refinanziert
werden können.
Regen- und Schmutzwasserkanalisation:
Für die Herstellung der entwässerungstechnischen Infrastruktur werden Kosten von
ca. 685.000 € anfallen.
Öffentliche Grünflächen:
Für die Herstellung der Öffentlichen Grünflächen im Sinne eines Spielplatzes werden
Kosten von ca. 110.000 € anfallen. Diese Kosten sind nicht refinanziert werden
Ausgleichsflächen/Minimierungsmaßnahmen
Für die Bereitstellung der Grundstücke sowie die Herstellung und Entwicklung der
Ausgleichsmaßnahmen werden Kosten von ca. 215.000 € anfallen.
Über Erstattungen und Erschließungsbeiträge können hier ca. 149.000 € refinanziert
werden.
Monitoring:
Die Kosten für das Monitoring belaufen sich auf ca. 22.000 €
Aufgestellt:
Stadtplanungsamt Friedrichshafen,
PL-FN / Ne
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