B5287002
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Anlage zur Vorlage 61/26/2011 B e g r ü n d u n g zum Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5287/002 - Graf-Recke-Stiftung Stadtbezirk 5 1. Stadtteil Wittlaer Örtliche Verhältnisse Das ca. 27,8 ha große Plangebiet liegt am südöstlichen Ortsrand von WittlaerEinbrungen. Das Areal ist bereits heute zu einem großen Teil bebaut. Auf dem Gelände befindet sich eine Vielzahl von Gebäuden der Graf-Recke-Stiftung mit verschiedenen Nutzungen wie Schule, Turnhalle, Seniorenwohnheim, Kirche, Kindergarten, Wohngruppen, Verwaltungsgebäude etc. Außerdem gibt es mehrere Wohngebäude, die sich nicht (mehr) im Besitz der Graf-Recke-Stiftung befinden. Neben Einfamilienhäusern (überwiegend Doppelhäuser) und Geschosswohnungsbau ist hier das unter Denkmalschutz stehende und mittlerweile als Wohngebäude genutzte sog. „Dreiflügelhaus“ besonders hervorzuheben. Im Westen schließt das Neubaugebiet „Einbrungen“ mit Einfamilienhaus- und Geschosswohnungsbau an das Plangebiet an. Nördlich und östlich angrenzend befinden sich landwirtschaftlich genutzte Flächen. Im Süden wird das Gebiet durch den Schwarzbach begrenzt. Als Haupterschließung für das Plangebiet dient die Einbrunger Straße. Von ihr zweigen sowohl nach Norden als auch nach Süden mehrere Stichstraßen ab, über die die innere Erschließung des Geländes erfolgt. Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011 -2- 2. Gegenwärtiges Planungsrecht Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Düsseldorf ist das Plangebiet komplett als Sondergebiet „Graf-Recke-Stiftung Düsselthal“ dargestellt. Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan existiert für das Plangebiet nur im Bereich der Einbrunger Straße (Nr. 5287-001 Teil B aus dem Jahr 2001). Hier wird eine öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Ansonsten sind Bauvorhaben innerhalb des Plangebietes derzeitig noch nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) zu beurteilen. Das Plangebiet befindet sich in der Wasserschutzzone III A, in der bestimmte Auflagen für den Wasserschutz zu beachten sind. Die landwirtschaftlich genutzten Flächen im nördlichen Bereich liegen zum Teil in der Wasserschutzzone II. Hier ist eine Neubebauung nicht möglich. 3. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes Am 19.05.2010 wurde vom Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung der Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan für den Bereich der Graf-ReckeStiftung in Wittlaer gefasst. Dieser Bebauungsplan soll eine Gesamtplanung für die beabsichtigte Neustrukturierung des Geländes planungsrechtlich sichern. Die Erforderlichkeit einer Bauleitplanung wurde durch eine Bauvoranfrage für die Grundstücke westlich des Bergesweges verdeutlicht, die eine mögliche Ergänzung und Aufstockung der bestehenden Gebäude sowie eine zusätzliche Nachverdichtung mit zwischengestellten Doppelhäusern zum Inhalt hatte. Da gegen eine solche übermäßige bauliche Verdichtung Bedenken bestanden, konnte das Vorhaben aufgrund des Aufstellungsbeschlusses um ein Jahr zurückgestellt werden. Um auch weiterhin die Ziele des zukünftigen Bebauungsplanes gegenüber unerwünschten Planungen zu sichern, ist der Beschluss einer Veränderungssperre erforderlich. Im Bereich westlich des Bergesweges ist sowohl eine behutsame Nachverdichtung der bestehenden Wohnbebauung als auch eine Neubebauung mit Einfamilienhäusern statt des bisher vorhandenen Geschosswohnungsbaus denkbar. Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011 -3- Aus diesem Grund wurden zwei städtebauliche Varianten für die betroffenen Grundstücke entwickelt. Nach der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird das Planverfahren mit einer der beiden Varianten fortgeführt. In der ersten Variante ist eine verträgliche Nachverdichtung der entsprechenden Grundstücke dargestellt. Dies kann sowohl durch einen Anbau an die Bestandsgebäude geschehen als auch durch eine Neubebauung innerhalb der künftig geltenden größeren überbaubaren Flächen. Bei den ersten drei Gebäuden bzw. Baufenstern nördlich der Einbrunger Straße ist eine Aufstockung um ein Geschoss auf drei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss denkbar, da die bereits genehmigten Gebäude auf der gegenüberliegenden Seite des Bergesweges ebenfalls diese Geschosszahl haben werden. Bei allen anderen Gebäuden sind zwei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss vorgesehen. Eine Neustrukturierung erfolgt lediglich am nördlichen Ende des Bergesweges, wo ein bestehendes Appartementhaus abgerissen werden und eine Neubebauung mit Doppelhäusern ermöglicht werden soll. Die zweite Variante zeigt eine vollständige Neubebauung der Grundstücke mit Einfamilienhäusern. Diese könnten aus Einzelhäusern am westlichen begrünten Plangebietsrand, Doppelhäusern angrenzend an den Bergesweg sowie Gartenhofhäusern bestehen, die sich gegenüber den Grünflächen von Friedhof und Kastanienwiese befinden und als mögliche Bebauungsvariante auch entlang der Ringstraße vorgesehen sind. Für die Grundstücke, die sich im Besitz der Graf-Recke-Stiftung befinden, wurden die Zielsetzungen der im vergangenen Jahr von der Graf-Recke-Stiftung vorgestellten Entwicklungsplanung beibehalten. Die von Seiten des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung eingebrachten Änderungswünsche wurden ebenfalls in den vorliegenden Planungen berücksichtigt: - kein Änderungsbedarf für den südlichen Teil des Plangebietes - Begrenzung der Geschossigkeit der „Campushäuser“ auf drei Vollgeschosse südlich und zwei Vollgeschosse nördlich der Erschließungsstraße sowie Verzicht auf ein bis zwei Gebäude - Festhalten an der bestehenden nördlichen Grenze der landwirtschaftlichen Nutzfläche, Verhinderung eines „Ausfransens“ in die Landschaft Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011 -4- - Prüfung einer möglichen fußläufigen Anbindung des benachbarten Baugebietes „Einbrungen“ an das Plangebiet Deshalb wird die Geschossigkeit der sog. „Campushäuser“ nördlich des Dreiflügelhauses auf 3 Geschosse festgesetzt. Nördlich der Erschließungsstraße schließt sich eine zweigeschossige Doppelhausbebauung an. Die Campushäuser entfallen in diesem Bereich, da die Realisierung von Geschosswohnungsbau in Zweigeschossigkeit mit einer Tiefgarage seitens der Graf-Recke-Stiftung als wirtschaftlich nicht tragfähige Lösung beurteilt wird. Der bestehende Übergang zwischen Siedlungsbereich und Landschaft soll beibehalten werden. Aus diesem Grund erfolgte eine Neuorganisation der neu geplanten Wohngruppen des Heilpädagogischen Sozialtherapeutischen Zentrums der Graf-Recke-Stiftung im nördlichen Bereich des Plangebietes, die die existierende Siedlungskante berücksichtigt. Die bestehenden landwirtschaftlich genutzten Flächen in diesem Bereich sollen durch eine entsprechende Ausweisung im Bebauungsplan dauerhaft gesichert werden. Im südlichen Bereich sind entlang der Einbrunger Straße zwei ergänzende Baukörper geplant, in denen neben der Verwaltung der Graf-Recke-Stiftung Veranstaltungs- und Tagungsräume entstehen sollen. Zum Schwarzbach hin ist eine aufgelockerte Doppelhausbebauung vorgesehen. Das Plangebiet zeichnet sich durch eine große Anzahl erhaltenswerter Bäume auf großen zusammenhängenden Grünflächen aus. Durch die Festsetzung privater Grünflächen soll hier der gewachsene Baumbestand, der den parkartigen Charakter des Gesamtareals prägt, dauerhaft geschützt werden. Eine fußläufige Verbindung zwischen dem Plangebiet und dem benachbarten Baugebiet „Einbrungen“ existiert bereits und soll auch zukünftig beibehalten werden. Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011 -5- Insgesamt sollen im neuen Bebauungsplan sowohl Sondergebiete für die GrafRecke-Stiftung als auch in Teilbereichen neue Wohngebiete ausgewiesen werden. So kann einerseits das Ziel der Neuordnung auf dem Stiftungsgelände entsprechend der Gesamtkonzeption auch planungsrechtlich langfristig gesichert werden. Andererseits wird der Graf-Recke-Stiftung durch den möglichen Verkauf einiger Flächen die Finanzierung der Neustrukturierung auf dem Stiftungsgelände ermöglicht. Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011
