B5287002

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Anlage zur Vorlage 61/26/2011
B e g r ü n d u n g
zum Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 5287/002
- Graf-Recke-Stiftung Stadtbezirk 5
1.
Stadtteil Wittlaer
Örtliche Verhältnisse
Das ca. 27,8 ha große Plangebiet liegt am südöstlichen Ortsrand von WittlaerEinbrungen. Das Areal ist bereits heute zu einem großen Teil bebaut. Auf dem
Gelände befindet sich eine Vielzahl von Gebäuden der Graf-Recke-Stiftung mit
verschiedenen Nutzungen wie Schule, Turnhalle, Seniorenwohnheim, Kirche,
Kindergarten, Wohngruppen, Verwaltungsgebäude etc. Außerdem gibt es mehrere
Wohngebäude, die sich nicht (mehr) im Besitz der Graf-Recke-Stiftung befinden.
Neben Einfamilienhäusern (überwiegend Doppelhäuser) und Geschosswohnungsbau
ist hier das unter Denkmalschutz stehende und mittlerweile als Wohngebäude
genutzte sog. „Dreiflügelhaus“ besonders hervorzuheben.
Im Westen schließt das Neubaugebiet „Einbrungen“ mit Einfamilienhaus- und
Geschosswohnungsbau an das Plangebiet an. Nördlich und östlich angrenzend
befinden sich landwirtschaftlich genutzte Flächen. Im Süden wird das Gebiet durch
den Schwarzbach begrenzt.
Als Haupterschließung für das Plangebiet dient die Einbrunger Straße. Von ihr
zweigen sowohl nach Norden als auch nach Süden mehrere Stichstraßen ab, über
die die innere Erschließung des Geländes erfolgt.
Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011
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2.
Gegenwärtiges Planungsrecht
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Düsseldorf ist das Plangebiet komplett
als Sondergebiet „Graf-Recke-Stiftung Düsselthal“ dargestellt.
Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan existiert für das Plangebiet nur im Bereich
der Einbrunger Straße (Nr. 5287-001 Teil B aus dem Jahr 2001). Hier wird eine
öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Ansonsten sind Bauvorhaben innerhalb des
Plangebietes derzeitig noch nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) zu
beurteilen.
Das Plangebiet befindet sich in der Wasserschutzzone III A, in der bestimmte
Auflagen für den Wasserschutz zu beachten sind. Die landwirtschaftlich genutzten
Flächen im nördlichen Bereich liegen zum Teil in der Wasserschutzzone II. Hier ist
eine Neubebauung nicht möglich.
3.
Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes
Am 19.05.2010 wurde vom Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung der
Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan für den Bereich der Graf-ReckeStiftung in Wittlaer gefasst. Dieser Bebauungsplan soll eine Gesamtplanung für die
beabsichtigte Neustrukturierung des Geländes planungsrechtlich sichern.
Die Erforderlichkeit einer Bauleitplanung wurde durch eine Bauvoranfrage für die
Grundstücke westlich des Bergesweges verdeutlicht, die eine mögliche Ergänzung
und Aufstockung der bestehenden Gebäude sowie eine zusätzliche Nachverdichtung
mit zwischengestellten Doppelhäusern zum Inhalt hatte. Da gegen eine solche
übermäßige bauliche Verdichtung Bedenken bestanden, konnte das Vorhaben
aufgrund des Aufstellungsbeschlusses um ein Jahr zurückgestellt werden. Um auch
weiterhin die Ziele des zukünftigen Bebauungsplanes gegenüber unerwünschten
Planungen zu sichern, ist der Beschluss einer Veränderungssperre erforderlich.
Im Bereich westlich des Bergesweges ist sowohl eine behutsame Nachverdichtung
der
bestehenden
Wohnbebauung
als
auch
eine
Neubebauung
mit
Einfamilienhäusern statt des bisher vorhandenen Geschosswohnungsbaus denkbar.
Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011
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Aus diesem Grund wurden zwei städtebauliche Varianten für die betroffenen
Grundstücke entwickelt. Nach der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wird das
Planverfahren mit einer der beiden Varianten fortgeführt.
In der ersten Variante ist eine verträgliche Nachverdichtung der entsprechenden
Grundstücke
dargestellt.
Dies
kann
sowohl
durch
einen
Anbau
an
die
Bestandsgebäude geschehen als auch durch eine Neubebauung innerhalb der
künftig geltenden größeren überbaubaren Flächen. Bei den ersten drei Gebäuden
bzw. Baufenstern nördlich der Einbrunger Straße ist eine Aufstockung um ein
Geschoss auf drei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss denkbar, da die bereits
genehmigten Gebäude auf der gegenüberliegenden Seite des Bergesweges
ebenfalls diese Geschosszahl haben werden. Bei allen anderen Gebäuden sind zwei
Vollgeschosse plus Staffelgeschoss vorgesehen.
Eine Neustrukturierung erfolgt lediglich am nördlichen Ende des Bergesweges, wo
ein bestehendes Appartementhaus abgerissen werden und eine Neubebauung mit
Doppelhäusern ermöglicht werden soll.
Die zweite Variante zeigt eine vollständige Neubebauung der Grundstücke mit
Einfamilienhäusern. Diese könnten aus Einzelhäusern am westlichen begrünten
Plangebietsrand,
Doppelhäusern
angrenzend
an
den
Bergesweg
sowie
Gartenhofhäusern bestehen, die sich gegenüber den Grünflächen von Friedhof und
Kastanienwiese befinden und als mögliche Bebauungsvariante auch entlang der
Ringstraße vorgesehen sind.
Für die Grundstücke, die sich im Besitz der Graf-Recke-Stiftung befinden, wurden die
Zielsetzungen der im vergangenen Jahr von der Graf-Recke-Stiftung vorgestellten
Entwicklungsplanung beibehalten. Die von Seiten des Ausschusses für Planung und
Stadtentwicklung eingebrachten Änderungswünsche wurden ebenfalls in den
vorliegenden Planungen berücksichtigt:
-
kein Änderungsbedarf für den südlichen Teil des Plangebietes
-
Begrenzung der Geschossigkeit der „Campushäuser“ auf drei Vollgeschosse
südlich und zwei Vollgeschosse nördlich der Erschließungsstraße sowie Verzicht
auf ein bis zwei Gebäude
-
Festhalten an der bestehenden nördlichen Grenze der landwirtschaftlichen
Nutzfläche, Verhinderung eines „Ausfransens“ in die Landschaft
Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011
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-
Prüfung einer möglichen fußläufigen Anbindung des benachbarten Baugebietes
„Einbrungen“ an das Plangebiet
Deshalb
wird
die
Geschossigkeit
der
sog.
„Campushäuser“
nördlich
des
Dreiflügelhauses auf 3 Geschosse festgesetzt. Nördlich der Erschließungsstraße
schließt sich eine zweigeschossige Doppelhausbebauung an. Die Campushäuser
entfallen in diesem Bereich, da die Realisierung von Geschosswohnungsbau in
Zweigeschossigkeit mit einer Tiefgarage seitens der Graf-Recke-Stiftung als
wirtschaftlich nicht tragfähige Lösung beurteilt wird.
Der bestehende Übergang zwischen Siedlungsbereich und Landschaft soll
beibehalten werden. Aus diesem Grund erfolgte eine Neuorganisation der neu
geplanten Wohngruppen des Heilpädagogischen Sozialtherapeutischen Zentrums
der Graf-Recke-Stiftung im nördlichen Bereich des Plangebietes, die die existierende
Siedlungskante berücksichtigt.
Die bestehenden landwirtschaftlich genutzten Flächen in diesem Bereich sollen
durch eine entsprechende Ausweisung im Bebauungsplan dauerhaft gesichert
werden.
Im südlichen Bereich sind entlang der Einbrunger Straße zwei ergänzende
Baukörper geplant, in denen neben der Verwaltung der Graf-Recke-Stiftung
Veranstaltungs- und Tagungsräume entstehen sollen. Zum Schwarzbach hin ist eine
aufgelockerte Doppelhausbebauung vorgesehen.
Das Plangebiet zeichnet sich durch eine große Anzahl erhaltenswerter Bäume auf
großen zusammenhängenden Grünflächen aus. Durch die Festsetzung privater
Grünflächen soll hier der gewachsene Baumbestand, der den parkartigen Charakter
des Gesamtareals prägt, dauerhaft geschützt werden.
Eine fußläufige Verbindung zwischen dem Plangebiet und dem benachbarten
Baugebiet „Einbrungen“ existiert bereits und soll auch zukünftig beibehalten werden.
Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011
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Insgesamt sollen im neuen Bebauungsplan sowohl Sondergebiete für die GrafRecke-Stiftung als auch in Teilbereichen neue Wohngebiete ausgewiesen werden.
So kann einerseits das Ziel der Neuordnung auf dem Stiftungsgelände entsprechend
der
Gesamtkonzeption
auch
planungsrechtlich
langfristig
gesichert
werden.
Andererseits wird der Graf-Recke-Stiftung durch den möglichen Verkauf einiger
Flächen die Finanzierung der Neustrukturierung auf
dem Stiftungsgelände
ermöglicht.
Stand: 25.02.2011, Anlage zur Vorlage 61/26/2011
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