Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften

Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften
„Unterfelder-Peterskirchle“, 10. Änderung
BEGRÜNDUNG
1.
ALLGEMEINES
1.1 Anlass der Planänderung
Anlass der erneuten Änderung des Bebauungsplans „Unterfelder-Peterskirchle“ in der
Fassung der 9. Änderung mit Rechtskraft vom 3. Mai 2001 ist die Erweiterung des
Geltungsbereiches entlang der Erwin-Sick-Straße, in Richtung der Einmündung Am
Rosengarten. Aktuell ist die einzugliedernde Fläche Teil des Bebauungsplans „Am
Stadtrain“ vom 1. August 2002, gehört aber zum Grundstück mit der
Flurstücks-Nr.
1308/4,
welches
mehrheitlich
im
Bebauungsplan
„Unterfelder-Peterskirchle“ liegt. Hinzu kommt, dass die Fläche nicht wie im
Bebauungsplan „Am Stadtrain“ dargestellt eine Rasenfläche ist, sondern bereits zur
Nutzung für Mitarbeiter-Parkplätze des Eigentümers freigegeben wurde. Die Umnutzung
der Fläche von einem Rasen zu einem Parkplatz ist jedoch unbedenklich, da sie weder
in die Ausgleichkonzeption des Stadtrains mit einbezogen wurde, noch besonders
prägend oder wertvoll für den Straßenraum und die anschließende Bebauung ist.
1.2 Ziel der Planänderung
Ziel der Änderung ist, die beschriebene Teilfläche in den Bebauungsplan
„Unterfelder-Peterskirchle“ zu überführen, um das gesamte Grundstück sowohl unter ein
einheitliches Planungsrecht zu stellen, als auch weitere Entwicklungen problemlos zu
ermöglichen.
2.
GELTUNGSBEREICH UND VERFAHREN
2.1. Lage und Topografie des Plangebiets
Das Plangebiet liegt am westlichen Ortseingang von Waldkirch und ist Teil des an der
Freiburger Straße verlaufenden Firmengeländes des Eigentümers. Neben den eigenen
gewerblichen Strukturen wird das Gebiet im westlichen Bereich noch durch andere
Gewerbeeinheiten begrenzt, wohingegen sich im Osten Wohnbebauung anschließt. Im
Süden verläuft die Bundesstraße 294.
Die topografische Lage wird durch das Elztal beschrieben, welches sich im Osten an das
Plangebiet anschließt und sich an dieser Stelle auch durch den Hugenwald leicht
verengt. Im Süden, unterhalb der Bundesstraße 294, öffnet sich das Wegelbachtal und
im Norden durchquert der Dettenbach in seiner natürlichen Form das Gelände.
2.2. Geltungsbereich
Das Plangebiet entspricht im Grunde dem Geltungsbereich der 9. Änderung des
Bebauungsplan „Unterfelder-Peterskirchle“ mit Rechtskraft vom 3. Mai 2001 und wird
lediglich im Nordosten um eine Teilfläche ergänzt, die zum Grundstück mit der
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„Unterfelder-Peterskirchle“, 10. Änderung
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Flurstücks-Nr. 1308/4 gehört. Desweiteren gehören die Grundstücke mit der
Flurstücks-Nr. 1308, 1308/2, 1308/7 und 1319 (teilweise) zum Plangebiet.
2.3. Verfahren und Ablauf
Da die Grundzüge der Planung bei der beabsichtigten Änderung und Erweiterung des
Bebauungsplanes nicht berührt werden, kann hier das vereinfachte Änderungsverfahren
gemäß § 13 BauGB durchgeführt werden. Im vereinfachten Verfahren kann gemäß
§ 13 Abs. 2 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1
und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Ein gesonderter Umweltbericht ist nicht
erforderlich.
Im vereinfachten Verfahren kann außerdem eine formlose Beteiligung der betroffenen
Öffentlichkeit und der berührten Behörden und Träger öffentlicher Belange durchgeführt
werden. Um jedoch die Rechtssicherheit im vereinfachten Verfahren zu gewährleisten,
wird eine herkömmliche Beteiligung angewandt.
2.4. Flächennutzungsplan
Das gesamte Plangebiet wird im wirksamen Flächennutzungsplan der Vereinbarten
Verwaltungsgemeinschaft Waldkirch, Gutach i.Br. und Simonswald als gemischte und
gewerbliche Baufläche dargestellt. Lediglich die in den Bebauungsplan zu überführende
Fläche liegt genau auf der Grenze zweier Bauflächen, die verschiedene Arten der
baulichen Nutzung - gemischte Baufläche und Wohnbaufläche - aufweisen. Da der
Flächennutzungsplan jedoch nicht parzellenscharf ist und es sich hierbei um einen
Entwicklungsfall handelt, wird die Fläche der gemischten Baufläche zugeordnet. In
diesem Sinn wird der Bebauungsplan aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans
entwickelt, welcher bei der Fortschreibung angepasst wird.
3.
BEBAUUNG
3.1. Städtebauliche Leitidee
Die Stadt Waldkirch verfügt nur über wenige Flächen zur (Weiter-) Entwicklung von
Gewerbe. Nach der 9. Änderung des Bebauungsplans „Unterfelder-Peterskirchle“, der
am 3. Mai 2001 rechtkräftig wurde, entwickelte sich das Plangebiet bereits zu einem
weiteren Teil des Firmengeländes des Eigentümers und wuchs mit den umliegenden
Gewerbestrukturen zusammen. Maßgeblich für das städtebauliche Bild sind dabei die
Festsetzungen über die Stellung und Höhe der baulichen Anlagen und der Dettenbach
in seinem natürlichen Verlauf. Auch die Begrünung der Dächer und die parallele
Ausrichtung der Gebäude zum Tal und zur Elz prägen das Gebiet und wirken sich positiv
auf die klimatischen Verhältnisse und die Frischluftzufuhr aus. Das städtebauliche Bild
des Plangebietes wird auch in Zukunft nur im Zusammenhang von Natur und Gewerbe
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weiterentwickelt und erhält keine neuen Festsetzungen im Rahmen der Erweiterung des
Geltungsbereiches des Bebauungsplans.
3.2. Art und Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung befindet sich innerhalb der nach §17 Abs. 1 BauNVO
zulässigen Grenzen der Grundflächenzahl (GRZ) für Gewerbegebiete (GE) bei 0,8. Die
Geschossflächenzahl beträgt dabei im gesamten Plangebiet 2,4. Die Art der baulichen
Nutzungen ist insbesondere im Hinblick auf die westlich angrenzende Wohnbebauung
durch ein eingeschränktes Gewerbegebiet (eGE) geregelt. So sind in diesem Bereich nur
nicht störende Gewerbebetriebe, Büro- und Verwaltungsgebäude zulässig, um den Lärm
möglichst gering zu halten. Auch die Gebäudehöhe ist auf 17 Meter reduziert, damit sich
die gewerblichen Strukturen besser in die umliegende Bebauung einfügen. Die beiden
anderen Teilbereiche des Plangebietes unterscheiden sich in ihrer Art der Nutzung. Im
Gewerbegebiet 1 (GE1) sind Einzelhandelsbetriebe für Endverbraucher zulässig, so dass
es zur Erweiterung des angrenzenden Gewerbegebiets im Westen dient. Darüber hinaus
passen sich die um 90° gedrehte Gebäudeausrichtung und die festgesetzte maximale
Gebäudehöhe von 18,5 Meter dem Bestand an. Im Gewerbegebiet 2 (GE2) sind keine
Einzelhandelsbetriebe zulässig, die maximale Gebäudehöhe beträgt hier 18 Meter.
4.
VERKEHR
Das Plangebiet verfügt über eine gute überregionale Anbindung, die vor allem über die
Bundesstraße 294 und die Freiburger Straße gewährleistet wird. Die Haupterschließung
erfolgt im Westen über die Stahlhofstraße, weiter über die Rudolf-Blessing Straße und
im Osten über die Erwin-Sick-Straße. Die fußläufige Erschließung zwischen dem Wohnund Gewerbegebiet wird durch einen öffentlichen Gehweg am östlichen Rand des
Plangebietes sichergestellt.
5.
GRÜN- UND FREIFLÄCHEN
Siehe Ausgleichskonzeption aus dem Jahr 2000 zur 9. Änderung des Bebauungsplans
„Unterfelder-Peterskirchle“.
6.
STÄDTEBAULICHE DATEN
Art der Fläche
Größe
prozentualer Anteil
Bruttobauland (Plangebiet)
Nettobauland
Verkehrserschließung
Grünfläche
48 966 m²
45 901 m²
1 080 m²
1 985 m²
100 %
93,7 %
2,2 %
4,1 %
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BEGRÜNDUNG
7.
KOSTEN
Da der Eigentümer der in den Bebauungsplan zu überführenden Fläche selbst auf den
Sachverhalt aufmerksam wurde und für weitere Planungen auf ihrem Gelände die
Änderung des Bebauungsplans „Unterfelder-Peterskirchle“ anstrebt und wünscht,
entstehen der Stadt Waldkirch keine Kosten. Die Verfahrenskosten trägt der Eigentümer.
Stadt Waldkirch
Roman Götzmann, Oberbürgermeister
Waldkirch, den _________________
Verfasser:
Stadt Waldkirch | Inna Lomako + Anja Thome | Marktplatz 1-5 | 79183 Waldkirch
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