Energieeffizienz aus Investorensicht
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Energieeffizienz aus Investorensicht Hochschule Luzern – Wirtschaft Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Energieeffizienz aus Investorensicht - Wer ist überhaupt „der Investor“? - Gibt es einen Sanierungsstau in der Schweiz? - Wie denkt und verhält sich der Investor? - Ist Minergie / -Eco / -Plus die Lösung? - Thesen Folie 2 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Das Schweizer Immoblienvermögen - Die Folie 3 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Wohnungseigentümer 3.6 Mio Wohnungen Folie 4 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Quelle: BfS, Volkszählung 2000 Dr. Markus Schmidiger Gebäudeeigentümer 1.5 Mio Gebäude Folie 5 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Quelle: BfS, Volkszählung 2000 Dr. Markus Schmidiger Über 70% der MFH sind in privater Hand - Über 60 % haben weniger als 5 Gebäude - 70 % Verwaltung durch Private - 2/3 über 55 Jahre - 1/3 über 65 Jahre - Wie einheitlich? - Wie professionell? - Wie finanzstark? - Wie motiviert? Folie 6 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Altersstruktur Wohngebäude Schweiz 60% > 40 Jahre Folie 7 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Quelle: BfS, Volkszählung 2000 Dr. Markus Schmidiger Das Energieproblem liegt im Bestand 1.5 Mio Folie 8 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Renovationstätigkeit reine Wohngebäude Quelle: BfS, Volkszählung 2000 Folie 9 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Regional unterschiedlicher Sanierungsbedarf Folie 10 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Renovationen: steigender Trend aber tiefes Niveau - Die Folie 11 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Nachhaltigkeitstrend macht sich bemerkbar - Die Folie 12 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Sicht des Investors Folie 13 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Entscheidungskriterien des Investors - Wirtschaftlichkeit - Kosten - Sanierung Hülle (Dach, Fenster, Fassade, Boden) - Sanierung Technik - Schallschutz - Bedürfnisanpassung - Um-, An-, Aus-, Rückbau - Erträge - Höhere Mietzinsen / zusätzlich vermietbare Flächen - Tiefere Eigentümerkosten - Fördergelder - Lebenszykluskosten Folie 14 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Entscheidungskriterien des Investors - Architektur - Branding / Adressbildung / Begegnungsorte - Marktgerechte, innovative Typologien - Innovativer Umgang mit Rahmenbedingungen (Baugesetz) - Nachhaltigkeit - Graue Energie (wie viel Dämmung ist sinnvoll?) - Standort - Langfristige Vermietbarkeit / Ausrichtung auf Kundenbedürfnisse - Gesamtressourcenverbrauch Folie 15 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Aktive Wertvernichtung durch Sanierung - Die Folie 16 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Einkommen als Sanierungsrestriktion - Die Folie 17 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Sanierungsstau ? - Sanierungs – Beschleuniger - Trend zur Nachhaltigkeit Förderprogramme Mietpreiswachstum Tiefe Zinsen, hohe Kapitalverfügbarkeit Wirtschaftlichkeit muss gegeben sein - Sanierungs - Hemmnisse - Hohe Kosten - Fehlendes Know-How - Eigentümerstrukturen - Heterogene, kleinteilige Besitzerschaft - Probleme beim „Miteigentum“ - Wirtschaftlichkeit - Demodierung - Erschwinglichkeit Folie 18 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Suboptimale Instandstellung Rationaler Entscheid über (geringe) Instandsetzungsinvestitionen Dr. Markus Schmidiger Nachhaltigkeits-Labels - Die Folie 19 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Abnehmender Grenznutzen der Dämmung Quelle: ETHZ, LowEx Dr. Leibundgut Folie 20 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Siedlungsentwicklung und Verkehr sind ein Junktim 28% Gebäude 48% Industrie, DL, Landwirtschaft Mobilität 24% Folie 21 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Zunahme der Wohnfläche pro Kopf 60 - Die 40 30 Quelle: Eidg. Bundesamt für Statistik Wohnfläche [m2/ Pers.] 50 20 10 0 1980 Folie 22 1990 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ 2000 2010 Dr. Markus Schmidiger Ansatzpunkte Angebot - Nachfrage - Effizienz: Das Gleiche mit weniger erreichen - Wärmedämmung, bessere Materialien - Wärmepumpe statt Ölheizung - LED statt Glühbirne - Suffizienz: sich mit weniger zufrieden geben - Wohnfläche, Raumtemperatur, Ausleuchtung - Mobilität Folie 23 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Nachhaltigkeit ist mehr als (Min-)Energie - Was verlangt der Markt in den nächsten 30 Jahren ? - Wie werden wir in 30 Jahren wohnen und arbeiten? Wie sind demzufolge die Grundrisse der Zukunft? - Mehr altersgerechte Wohnungen? Wie viele? Welche Anforderungen? Was bedeutet das für Erschliessung? Grundrisse? - Wie wird sich der Standort entwickeln? Wer wird hier in 30 Jahren wohnen und arbeiten? - Wie entwickeln sich gesetzliche Regelungen? Erdbebensicherheit, Akustik, etc. - Gesamter Ressourcenverbrauch des Objektes - Nutzerverhalten - Nutzenergie, Kühlung, Beleuchtung, etc. - Induzierte Mobilität Folie 24 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Sanierungsstrategien • Gesunde Substanz • Intakte Erschliessung • Verdichtung möglich • Denkmal • Heimat • Bezahlbarer Raum Sanierung • Ungesunde Bausubstanz • Schlechte Erschliessung (-> Substitution an geeignetem Ort ?) Folie 25 Erhalt Ersatzneuba u © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ • Fehlende Nachfrage • Ökologische Nachrüstung zu teuer • Geringes Verdichtungspotential Quelle: Nüesch Development Dr. Markus Schmidiger Zusammenfassung - Konflikt zwischen Erneuerung und „bezahlbarem Wohnraum“. Nachhaltigkeit ist mehr als „Minergie“. Nachhaltigkeit ist nicht ohne Siedlungsentwicklung möglich Einsparungen durch Sanierungen werden zunichte gemacht durch grösseren Wohnflächenverbrauch und Möbilität Die stark fragmentierte semi-professionelle Eigentümerstruktur erschwert Massnahmen Von den besonders sanierungsbedürftigen Gebäuden, welche zwischen 1946 und 1970 erstellt wurden, wurden nur rund 50% bis 2000 saniert. Investitionsentscheidend sind nicht die technischen sondern die wirtschaftlichen Potenziale. Ausserhalb des Tiefpreissegmentes sind Sanierungen/Renovationen dank stark gestiegenen Marktmieten wirtschaftlich attraktiver geworden. Jede Sanierung vernichtet gleichzeitig Werte. Ein Objekt muss somit an eine Sanierung „herangeführt“ werden. Die Eigentümer handeln durchaus rational, wenn sie einen gewissen „Sanierungsstau“ in Kauf nehmen und nicht in jedem Objekt alle technisch machbaren Massnahmen umsetzen. Folie 26 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Das ressourcenschonendste Gebäude ist das nicht gebaute! Folie 27 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Kontakt / Weitere Informationen Prof. Dr. John Davidson [email protected] Dr. Markus Schmidiger [email protected] Hochschule Luzern – Wirtschaft IFZ – Institut für Finanzdienstleistungen Zug Grafenauweg 4 6301 Zug (+41) – 41 – 724 65 55 www.hslu.ch/immobilien Folie 28 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Immobilienkompetenz an der HSLU Wirtschaft www.hslu.ch/immobilien Technik und Architektur www.hslu.ch/immobilien IFZ – Institut für Finanzdienstleistungen Zug CC Typologie und Planung in der Architektur IBR – Inst. für Betriebs- und Regionalökonomie ZIG Zentrum für integrale Gebäudetechnik ITW – Institut für Tourismuswirtschaft iHomeLab – Institute for Building Intelligence IKM – Institut für Kommunikation und Marketing CC Integrale, intelligente Energiesysteme IWI – Institut für Wirtschaftsinformatik CC Material, Struktur und Energie CC Fassaden und Metallbau www.hslu.ch/immobilien Folie 29 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Aus- und Weiterbildung Wirtschaft www.hslu.ch/immobilien Technik und Architektur www.hslu.ch/immobilien Grundausbildung – BSc BA Studienrichtung Immobilien - BSc BA Architektur / Innenarchitektur / Bautechnik / Gebäudetechnik – MSc Banking & Finance / Real Estate - MSc Architektur / Engineering – MSc BA Major Tourism – MSc BA Public and Nonprofit Management Weiterbildung – MAS Immobilienmanagement – CAS / DAS Immobilienbewertung – MAS Corporate Finance – MAS/DAS Bauökonomie – MAS Pensionskassenmanagement – MAS in nachhaltigem Bauen – MAS Gemeinde-, Stadt- und Raumentwicklung – CAS Projektmanager Bau – CAS Nachhaltiges Tourismusmanagement – MAS Energieingenieur Gebäude – MAS Risk Engineering – CAS Erdbebensicherheit / Brandschutz Folie 30 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. Markus Schmidiger Eine Auswahl an Forschungsprojekten Wirtschaft www.hslu.ch/immobilien - Begleitstudie Tourismusresort Andermatt Gemeindeentwicklungsplanungen Finanzplanungstool für Gemeinden Wohnpräferenzen Relative Standortfaktoren Bonitätsrating für die Baubranche Gemeinnütziger Wohnungsbau im Kanton Luzern Kreditrisikomessung privater Hypothekarschuldner Zinsmargen im Hypothekargeschäft Nutzung von Vorsorgegeldern zur Wohneigentumsfinanzierung Strukturen und Markenführung in der Freizeit- und Tourismusregion Seetal Nachhaltigkeitslabels in der Hotellerie Innovationsfördernde Standortfaktoren Wohneigentum in der Schweiz Wohnstrategie Wirtschaftsförderung Luzern Urbane Dichte und Verkehrsentwicklung Hedonische Bewertung von Geschäftsliegenschaften Zufriedenheit von Wohneigentümern Folie 31 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Technik und Architektur www.hslu.ch/immobilien - human building® office - Contracting im Hochbau - Potenzial, Chancen und Risike - meet2create - Ecologies for Learning and Creating - SanStrat - Ganzheitliche Sanierungsstrategien für Wohnbauten und Siedlungen der 1940er bis 1970er Jahre - Methodik zur Umsetzung von solaren Strategien in der Architektur - Transfer der Wohnqualitäten vom Einfamilienhaus auf das Mehrfamilienhaus - IEA ECBCS Annex 50 - Prefabricated Systems for Low Energy Rretrofit - Schweizerische Befragung in Büros - Büro 2020 - Studie - Arbeiten in der Zukunft - Gesamtenergieeffizienz von Wirtschaftsbauten mit tiefem U-Wert - Tool zur thermischen Gebäudesimulation - Systemische Betrachtung von klimagerechten Bauten und Quartieren Dr. Markus Schmidiger
