b5579061 - (doc 219Kb) - Landeshauptstadt Düsseldorf

Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
Begründung
gemäß § 9 (8) BauGB
Teil A - Städtebauliche Aspekte
zum Bebauungsplan Nr. 5579/061
- Hochhaus Mercedesstraße (Fishman Tower) Stadtbezirk 2
1.
Örtliche Verhältnisse
1.1
Bestand
Stadtteil Düsseltal
Das Plangebiet umfasst ein Grundstück südwestlich der Mercedesstraße, am
Kreuzungsbereich zur Münsterstraße. Es handelt sich um die Flurstücke 295 und 306,
Gemarkung Derendorf, Flur 9, mit einer Gesamtfläche von ca. 4.930 m² und einer
mittleren Geländehöhe von 38,7 m ü. NN. Das Gelände ist unbebaut. Die Flächen
werden zurzeit von einem Autohändler als Abstellflächen für PKW genutzt.
Das Plangebiet wird begrenzt im Nordosten durch die Mercedesstraße, im Norden
durch ein mit einem Wohn- und Geschäftsgebäude bebautes Grundstück, im Westen
durch ein überwiegend mit einem Hotel bebauten Grundstück und im Südosten durch
Grundstücke
an der
Münsterstraße mit
gemischter
Nutzung
(Wohnen
und
Dienstleistung).
1.2
Umgebung des Plangebietes
Nordöstlich des Plangebietes, jenseits der Mercedesstraße, befindet sich die
Niederlassung eines Automobilkonzerns, an die sich Richtung Nordosten eine
Brachfläche anschließt. Hier soll nach den Zielen des Bebauungsplanes Nr. 5579/54
der Stadtplatz Ost entstehen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
-2Östlich des geplanten Platzes an der Kreuzung Münsterstraße/Grashofstraße steht
das ARAG-Hochhaus, das einen der drei Hochpunkte des geplanten Stadteinganges
von Norden in die Düsseldorfer Innenstadt bildet.
Südöstlich des Plangebietes
entlang
der Münsterstraße befindet sich eine
Nutzungsmischung aus Wohnen und Dienstleistung, westlich angrenzend ein Hotel
und ein Wohnhaus. Weiter im Westen - anschließend an das Hotel - entlang der
Maybachstraße besteht eine Wohnsiedlung aus den 1920er Jahren, die durch eine
Erhaltungssatzung geschützt ist.
Nördlich des Plangebietes, an der Ecke Liststraße / Mercedesstraße, grenzt ein Wohnund Geschäftshaus an.
1.3
Verkehr
Das Plangebiet liegt unmittelbar an der Mercedesstraße, südlich des „Mörsenbroicher
Eis”. Das „Mörsenbroicher Ei“ gilt als einer der verkehrsreichsten Knotenpunkte
Düsseldorfs. Wichtige Erschließungsadern werden hier zusammengeführt:
-
der Autobahnzubringer zur A 52,
-
die Grashofstraße (B 7, B 8) aus Richtung Derendorf-Nord, Nordfriedhof und
Theodor-Heuss-Brücke,
-
die Münsterstraße aus Richtung Innenstadt,
-
die Brehmstraße (B 8) aus den östlichen Stadtkernrandgebieten Düsseltal und
Flingern,
-
die Heinrichstraße (B 7) aus Grafenberg und den nordöstlichen Vororten,
-
die Franziskusstraße aus Richtung Ratingen und die Münsterstraße aus
Richtung Düsseldorf-Rath.
Der Bedeutung als Knoten des Straßennetzes entspricht auch die Anzahl von Linien
des öffentlichen Nahverkehrs, die hier verknüpft werden:
-
Straßenbahnlinien 701, 711 auf der Münsterstraße und die 708 auf der
Brehmstraße mit Endhaltepunkt (derzeitige Wendeschleife um das ARAGGebäude).
-
Buslinien 733, 752, 754, 756, 758, 776, 834 und SB 55 mit der Haltestelle
„Heinrichstraße“. Die mittlere Gehwegentfernung zur Haltestelle beträgt ca. 200
m.
-
Auf der Höhe zwischen Münsterstraße und Liststraße liegt an der Trasse der
Deutschen Bahn AG der S-Bahnhof Düsseldorf-Derendorf.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
-3Die südlichen und nördlichen Zugänge liegen in einer Entfernung von jeweils ca.
400 m zum Plangebiet. Über den S-Bahnhof, an dem die S-Bahnlinien S1, S6
und S11 verkehren, sind Flughafen und Hauptbahnhof in wenigen Minuten direkt
erreichbar.
Das Plangebiet ist somit sowohl vom motorisierten Individualverkehr (MIV) als auch
vom öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) hervorragend erschlossen.
2.
Bisheriges Planungsrecht
2.1
Flächennutzungsplan (FNP)
Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Düsseldorf (FNP) wird das Plangebiet als
Kerngebiet dargestellt, bei dem es sich um einen integrierten Teil einer größeren
zusammenhängenden Kerngebietsfläche um den Bereich des „Mörsenbroicher Ei´s“
handelt. Alle angrenzenden Grundstücke werden ebenfalls als Kerngebiet dargestellt.
2.2
Rechtsverbindliche Bebauungspläne
Für den Bereich des Plangebietes gibt es zum heutigen Zeitpunkt keinen
rechtsverbindlichen Bebauungsplan. Die Bebaubarkeit des Plangebietes ist daher
nach § 34 BauGB zu beurteilen.
2.3
Luftverkehrsrecht
Das Plangebiet liegt im Bauschutzbereich des Verkehrsflughafens Düsseldorf gemäß
§ 12 Luftverkehrsgesetz (LuftVG). Es liegt außerhalb der Anflugsektoren im sog. 6-kmKreis ca. 4,4 km vom Flughafenbezugspunkt entfernt. Die genehmigungs- und
zustimmungsfreie Höhe beträgt an diesem Standort 92,00 m über NN. Das geplante
Bauvorhaben soll jedoch eine Höhe von 158,7 m über NN (120 m über Grund)
erreichen.
Das Plangebiet liegt zudem im Anlagenschutzbereich gemäß § 18 LuftVG der
Radaranlage Düsseldorf-Süd des Verkehrsflughafens Düsseldorf. Gemäß §§ 12, 14
und
18a
Luftverkehrsgesetz
(LuftVG)
ist
deshalb
eine
Zustimmung
der
Luftfahrtbehörden im Baugenehmigungsverfahren erforderlich.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
-4Bei Überschreiten der Gebäudehöhe von
92,00 m ü. NN muss gemäß der
Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zur Kennzeichnung von Luftfahrthindernissen
(AVV; NfL I-1 143/07 vom 24.05.2007) zudem das Gebäude mit Tages- und
Nachtkennzeichen
versehen
und
im
Luftfahrthandbuch
als
Luftfahrthindernis
veröffentlicht werden.
3.
Ziel und Zweck des Bebauungsplanes
3.1
Generelle Ziele (Stadtentwicklungskonzept „Düsseldorf 2020+“ - STEK)
Am 30. April 2009 hat der Rat der Stadt Düsseldorf das Stadtentwicklungskonzept
„Düsseldorf 2020+“ (STEK) beschlossen. Der darin enthaltene Demografiebericht
Düsseldorf 2020 prognostiziert von 2006 bis 2020 ein Anwachsen der Bevölkerung um
4,2% von 577.416 auf 601.385 Einwohner. Damit gehört Düsseldorf zu den wenigen
deutschen Wachstumsstädten. Als Voraussetzung für die Fortsetzung dieses positiven
Trends sieht das STEK allerdings eine weiterhin starke wirtschaftliche Entwicklung.
Deshalb soll Düsseldorf als lebenswerter Wohnort und attraktiver Arbeitsstandort
konsequent weiter entwickelt werden.
Die strategische Ausrichtung der Stadtentwicklung ruht auf drei Säulen:
- Steigerung der Wohn und Lebensqualität,
- Förderung von Kultur, Wirtschaft und Sport sowie insbesondere
- Stärkung des Wirtschaftsstandortes
mit denen Zuwanderung und damit einhergehend Bevölkerungswachstum erzielt
werden sollen.
Der eigentliche Wachstumsbereich bleibt weiterhin das Dienstleistungsgewerbe und
hier insbesondere die unternehmensbezogenen Dienstleistungen. Für die Umsetzung
einer
zukunftsgerichteten
ausreichendes
zugeschnittenes
und
Büro-
kommunalen
qualitativ
und
auf
die
Wirtschaftspolitik
ist
unterschiedlichen
Gewerbeflächenangebot,
ein
quantitativ
Nutzerbedürfnisse
insbesondere durch
die
Entwicklung weiterer interessanter Bürostandorte unumgängliche Voraussetzung.
Daneben ist auch der Tourismusstandort Düsseldorf ausbaufähig.
Als Stadt mit einem deutlichen Bevölkerungswachstum und einer zunehmenden Zahl
von Arbeitsplätzen, wächst im Innenbereich der Druck einer weiteren baulichen
Entwicklung der verfügbaren Flächenpotenziale.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
-5Das erklärte Ziel der Düsseldorfer Stadtentwicklung ist es jedoch, die Freiflächen im
Außenbereich zu schützen und die Nutzung der Flächenpotenziale im Innenbereich zu
optimieren
(Leitbild:
innerstädtischen
„Innen-
vor
Außenentwicklung“).
Umstrukturierungsgebiete
als
Deshalb
wesentliches
gilt
es,
Potenzial
die
der
Düsseldorfer Stadtentwicklung zu nutzen.
In diesem Zusammenhang werden südlich der Innenstadttangente Johannstraße/
Heinrich-Erhardt-Straße/Grashofstraße (B 7/B 8) große Flächen überplant und mit
einer neuen Nutzung belegt. Das Plangebiet ist Teil dieser Flächen.
3.2
Rahmenplan „Hochhausentwicklung in Düsseldorf“
Der Rahmenplan „Hochhausentwicklung in Düsseldorf“, beschlossen durch den
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung (APS) in seiner Sitzung am 14. 01. 2004,
ist Grundlage der städtebaulichen Rahmenbedingungen für die gesamtstädtische
Hochhausentwicklung. Dabei berücksichtigt er gewachsene und identitätsbildende
Strukturen und begrenzt nachteilige städtebauliche Auswirkungen auf die Stadt.
Insbesondere
sollen
sensible
Bereiche
der
Innenstadt
durch
Bauhöhenbeschränkungen geschützt und die in der Vergangenheit eher disperse
Verteilung von Hochhausstandorten begrenzt werden sowie die durch intensive
Nutzungen
hervorgerufenen
Verkehrsbelastungen
aus
innerstädtischen
Lagen
ferngehalten werden. Der Rahmenplan definiert vier Zonen im Stadtgebiet (Z 1 bis 4),
in denen entweder gar keine (Z 1) oder Hochhäuser mit jeweils spezifischen
Restriktionen (Z 2 bis 4) zulässig sind. Aus der Notwendigkeit heraus, die Innenstadt
zu entlasten, weist Zone 4 (Bürobauschwerpunkte) mehrere stark zu verdichtende
Standorte am Stadt- und am Innenstadtrand aus. Dabei handelt es sich zum großen
Teil um Gebiete, in denen bereits Hochhausprojekte entstanden sind. Einer davon ist
der Standort Münsterstraße, an dem schon das ca. 120 m hohe ARAG-Hochhaus
existiert. Durch die hervorragende Erschließungssituation ist die Eignung für eine
bauliche Verdichtung und die Ansiedlung von Arbeitsplätzen an diesem Standort
gegeben.
Der gesamtstädtischen Zielsetzung des Hochhausrahmenplanes entspricht auch der
Rahmenplan „Münsterstraße“ von 1994: Am Standort um den Verkehrsknoten
„Mörsenbroicher Ei“ soll ein neues, stark verdichtetes Stadtviertel entstehen. Ein
Ensemble aus drei Hochhäusern markiert, aus Richtung Norden weithin sichtbar,
sowohl dieses neue Quartier als auch den Stadteingang für Düsseldorf.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
-6Für den nördlichen Teil des Rahmenplanes Münsterstraße haben die rechtskräftigen
Bebauungspläne Nr. 5579/47 (ARAG-Hochhaus) mit dem bereits errichteten ARAGHochhaus und Nr. 5579/54 „Mercedesstraße“ mit dem geplanten Hochhaus an der
Grashofstraße
diese
städtebaulichen
Zielsetzungen
schon
konkretisiert
und
festgesetzt. Dieses Bebauungsplanverfahren soll mit der planungsrechtlichen
Sicherung
des
dritten
Hochhauses
die
o.
g.
städtebaulichen
Planungen
vervollständigen.
3.3
Beschränktes, konkurrierendes Gutachterverfahren
Vom 5. Juni bis zum 18. September 2008 wurde in enger Kooperation mit der Stadt
Düsseldorf ein beschränktes, konkurrierendes Gutachterverfahren in Form einer
Mehrfachbeauftragung von sechs renommierten Architekturbüros durchgeführt.
Ziel war die Entwicklung eines hochwertigen Entwurfskonzeptes für ein maximal 120
m hohes Gebäude, ergänzt um einen Flachbau, der auf die Bebauung in der
unmittelbaren Nachbarschaft Bezug nimmt. Entscheidende Kriterien waren ein
architektonisch anspruchsvolles Konzept mit ausgeprägtem Wiedererkennungswert
bei Tag und bei Nacht sowie eine hohe Flexibilität im Hinblick auf sich wandelnde
Nutzungsanforderungen.
Energieeinsparrichtlinien
Weiterhin
ein
war
unter
Gesamtkonzept
zu
Berücksichtigung
entwickeln,
bei
aktueller
dem
der
Energiebedarf deutlich niedriger als bei vergleichbaren bestehenden Gebäuden liegt.
Ziel war es, auf Basis des neuesten Erkenntnisstandes Umwelt und natürliche
Ressourcen
zu
schonen
und
ein
Gebäude
mit
gesunden
Lebens-
und
Arbeitsbedingungen zu entwickeln.
Aus dem Gutachterverfahren ist der Entwurf des Architekturbüros sauerbruch hutton,
Berlin, im September 2008 als Sieger hervorgegangen. Der entsprechend der
Empfehlung des Obergutachtergremiums überarbeitete Entwurf dient als Grundlage
für dieses Bebauungsplanverfahren.
3.4
Städtebaulicher Entwurf
Städtebaulich-architektonisches Konzept
Das geplante Hochhaus ist auf dem südöstlichen Teil des Grundstücks als 66,9 m
lange, 16,7 m tiefe und 120 m hohe Scheibe parallel zur Münsterstraße und zum
ARAG-Hochhaus konzipiert. Durch die gewählte Gebäudestellung sollen die beiden
Hochhäuser aus der Ferne als Zwillingspaar, aus der Münsterstraße als nördliches
Stadteingangstor gelesen werden.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
-7Ein viergeschossiger Flachbau neben der Hochhausscheibe dient der Schließung des
Blockrandes und korrespondiert in seiner Kubatur mit der umgebenden Bebauung. Als
Fuge
zwischen
glasüberdachtes
Flachbau
Foyer
und
Hochhausscheibe
beabsichtigt.
Um
eine
ist
ein
Vorfahrt
dreigeschossiges,
(Vorplatz)
auf
dem
Baugrundstück zu ermöglichen, ist der Flachbau um ca. 18 m von der Mercedesstraße
abgerückt.
Im Hochhaus ist eine Nutzungsmischung aus Hotel, inkl. Apartment-Servicewohnen,
und Büros vorgesehen. Die Apartmentwohnungen (auch als Boarding-House
bezeichnet) sind Beherbergungsformen, die als möblierte Apartments alternativ zu den
üblichen Hotelzimmern Gästen nebst dem üblichen Hotelservice gewerblich vermietet
und durch das Hotel bewirtschaftet werden. Für den Flachbau sind ebenfalls
Büronutzungen sowie Flächen für Konferenz und Fitness/Wellness vorgesehen. Für
die Erdgeschosszone bieten sich vor allem Einzelhandelsnutzungen, Läden und
Gastronomie an. Die Verteilung und Anordnung der einzelnen Nutzungen soll in
Hinblick auf die jeweils aktuelle Nachfragesituation grundsätzlich flexibel bleiben.
Grundstücks- und Gebäudedaten:
Grundstücksfläche/Plangebiet:
ca. 4.930 m²
Gebäudestruktur:
Hochhausscheibe mit angeschlossenem Flachbau
Max. Gebäudehöhe Hochhaus:
158,7 m ü. NN (entspricht 120 m über Grund).
Geschosszahl Flachbau:
IV
Geschossflächen und GFZ:
Der überarbeitete Siegerentwurf des beschränkten,
konkurrierenden Gutachterverfahrens sieht für das
Hochhaus bisher 34 Geschosse vor. Auf dieser
Grundlage
ergäben
sich
für
das
gesamte
Bauvorhaben Geschossflächen von ca. 41.600 m²
und damit eine GFZ von ca. 8,4. Vor dem
Hintergrund der angestrebten Nutzungsflexibilität
soll die Anzahl der Geschosse des Hochhauses bei gleich bleibender Höhe und Kubatur - variabel
bleiben.
Anzahl der Stellplätze:
ca.
480
Stellplätze
in
3-4
Untergeschossen
(Tiefgarage)
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
-8Grundstückserschließung:
Das Grundstück wird über die Mercedesstraße erschlossen. Sowohl das Hochhaus als
auch der Flachbau sollen mit drei bis vier Untergeschossen unterbaut werden, in
denen u. a. die Tiefgarage sowie die Anlieferungszone untergebracht sind. Die Zufahrt
zur Tiefgarage/Anlieferungszone befindet sich am nördlichen Randbereich des
Grundstückes und wird über den in der Mercedesstraße vorhandenen Kreisverkehr
erschlossen.
Vor dem Flachbau ist eine Vorfahrt für PKW, Busse und Taxen vorgesehen. Hier
können
ggf.
auch
einige
wenige
private
Besucher-/Behindertenstellplätze
untergebracht werden.
Die Feuerwehrzufahrt in den Blockinnenbereich erfolgt an der südöstlichen
Grundstücksgrenze von der Mercedesstraße aus.
Klima- und Energiekonzept:
Dem Entwurf liegt ein innovatives Klima- und Energiekonzept zu Grunde. Die
erforderliche
Grundklimatisierung
der
Büros soll
im
Sommer
durch
direkte
Grundwasserkühlung über ein Saug- und Schluckbrunnensystem und hieran
angeschlossener Bauteilkühlung in den Geschossdecken erfolgen. Die Räume sollen
über
Konvektoren,
die
Fensterbrüstungsbereichen
Klimatisierung
der
in
die
integriert
Hotelzimmer
soll
dezentralen
sind,
Lüftungsgeräte
individuell
ausschließlich
beheizt
über
die
an
werden.
den
Die
dezentralen
Lüftungsgeräte im Frischluft- bzw. Umluftbetrieb erfolgen.
In das mechanische Abluftsystem des Gebäudes soll eine Wärmerückgewinnung über
Wasser-Luft-Wärmeübertrager integriert werden, aus dem die Lüftungsabwärme über
eine Abluftwärmepumpe auf Nutztemperaturniveau für die Warmwasserbereitung der
Hotelzimmer bzw. zusätzlich für direkte Zulufterwärmung in den dezentralen
Lüftungsgeräten angehoben wird.
Das Klima- und Energiekonzept sieht vor, dass die dezentralen Lüftungsgeräte
gegenüber der Außenhaut des Hochhauses vorstehen, so dass diese auch eine
fassadengestalterische Wirkung besitzen.
Das Gebäude soll einen Anschluss an das Fernwärmesystem der Stadt Düsseldorf
erhalten.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
-9Lichtkonzept:
Der Lichtmasterplan Düsseldorf (2003) formuliert als eines der sieben Leitthemen die
Weitsicht: Mit differenzierten lichtplanerischen Mitteln soll die Rhythmik der
städtebaulichen Dominanten der Stadt Düsseldorf gestützt und ins Nachtbild
übertragen werden. Dieser Empfehlung folgt das Lichtkonzept für das geplante
Hochhaus. Seine Fassaden sollen nachts mit Planflächenstrahlern beleuchtet werden,
die auf dem Dach des Flachbaus und vor dem Gebäude auf Pfosten montiert sind.
4.
Inhalt des Bebauungsplanes
4.1
Art der baulichen Nutzung
4.1.1 Abwägung der geeigneten Nutzungsart
a)
Das
Ausgangssituation
im
Vorfeld
dieser
Bauleitplanung
im
Rahmen
des
konkurrierenden
Gutachterverfahrens im Sinne eines städtebaulichen Qualifizierungsverfahrens
entwickelte Nutzungskonzept des Hochhauses sieht insbesondere eine Büro- sowie
eine Hotelnutzung mit angeschlossenem Apartment-Servicewohnen vor, ergänzt um
weitere Dienstleitungs- und Einzelhandelsnutzungen (vgl. Pkt. 3.4).
Der gültige Flächennutzungsplan (vgl. Pkt. 2.1) stellt das Plangebiet und die
unmittelbar angrenzenden Bereiche als Kerngebiet dar.
Die bestehenden angrenzenden Nutzungen sind ebenfalls als kerngebietstypisch
einzustufen: Mischung von Büro-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsnutzungen sowie
eine hohe bauliche Dichte auf den westlich und südöstlich angrenzenden
Grundstücken.
Das
Plangebiet
befindet
sich
außerhalb
eines
festgelegten
zentralen
Versorgungsbereiches im Sinne des § 24a des Gesetzes zur Landesentwicklung
(Landesentwicklungsprogramm - LEPro).
b)
Gebietskategorie Kerngebiet (§ 7 BauNVO)
Vor dem Hintergrund des Entwicklungsgebotes des § 8 Abs. 2 BauGB, der geplanten
Bau- und Nutzungsstruktur sowie der Vorprägung des städtebaulichen Umfeldes wäre
aus dem zur Verfügung stehenden Nutzungskatalog der Baunutzungsverordnung das
Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO als die angemessene und standortgerechte
Nutzungsart auszuwählen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 10 Strittig ist jedoch, ob die aus der bauplanungsrechtlichen Situation abgeleitete
Nutzungskategorie Kerngebiet in Konflikt steht mit den Bestimmungen des § 24a
LEPro, der seit 2007 der Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung
bezüglich des großflächigen Einzelhandels dient. Gemäß § 24a Abs. 1 Satz 1 LEPro
dürfen Kerngebiete nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden.
Kerngebiete sind gemäß ihrer regelmäßigen Nutzungsausrichtung dazu prädestiniert,
zentrentypische Nutzungen aufzunehmen. Hierzu gehören gemäß Nutzungskatalog
des § 7 BauNVO Einzelhandelsbetriebe aller Arten, wozu auch großflächiger
Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zählt. Der Standort gehört
jedoch nicht zu einem zentralen Versorgungsbereich.
Vor dem Hintergrund des beschriebenen Zielkonfliktes wurde geprüft, inwieweit für die
planerisch beabsichtigte Bau- und Nutzungsstruktur an diesem Standort alternativ
auch eine andere Gebietskategorie in Frage kommen könnte.
c)
Alternative Gebietskategorie eingeschränktes Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO)
Gewerbegebiete im Sinne des § 8 BauNVO (GE-Gebiet) dienen vorwiegend der
Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Gewerbegebiete
sind nicht auf zentrentypische Nutzungen ausgerichtet, decken aber hinsichtlich der
hier regelmäßig möglichen baulichen Dichte, der erhöhten Zumutbarkeit von
Störungen
sowie
einiger
Nutzungskategorien
kerngebietstypische
Nutzungsmöglichkeiten in Teilen mit ab. Hierzu gehören Gewerbebetriebe aller Art
(hierunter fallen auch Einzelhandelsbetriebe und Hotels) sowie Geschäfts-, Büro- und
Verwaltungsgebäude. Die zulässigen Obergrenzen zum Maß der baulichen Nutzung
sind etwas geringer als im Kerngebiet, jedoch deutlich höher als in den übrigen
Gebietskategorien.
Entsprechende Einschränkungen der zulässigen Nutzungen im Hinblick auf ihren
Störungsgrad und damit die Ausweisung eines eingeschränkten Gewerbegebietes
ermöglichen
nach
gültiger
Rechtsprechung
die
Integration
auch
in
ein
schutzbedürftiges städtebauliches Umfeld. Aus den genannten Gründen bietet sich in
einigen Fällen diese Gebietsausweisung als Alternative zum Kerngebiet an.
Im Hinblick auf die hier geplante Bau- und Nutzungsstruktur „Büro-/Hotelhochhaus“
und die Standortsituation ist folgendes zu konstatieren (vgl. Pkt. 3.4):
-
Die Vorgaben des Flächennutzungsplanes werden nicht erfüllt.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 11 -
Die beabsichtigten Büro-, Dienstleistungs-, Hotel- und Einzelhandelsnutzungen
sind realisierbar.
-
Großflächiger Einzelhandel kann nach gültigem Planungsrecht ausgeschlossen
werden, so dass hier kein Widerspruch zum § 24a LEPro besteht.
-
Die beabsichtigten hotelorientierten gewerblichen Nutzungskonzepte BoardingHouse bzw. Apartment-Servicewohnen gelten nach gültiger planungs- und
baurechtlicher Rechtsprechung im Einzelfall als Wohnen und sind im GE-Gebiet
grundsätzlich ausgeschlossen. Gleiches gilt auch für die Möglichkeit anderer
Wohnkonzepte, wie sie in Hinblick auf eine langfristige und nachhaltige
Nutzungsflexibilität des Hochhausgebäudes und aus städtebaulichen Gründen
offen gehalten werden soll.
Bewertung:
Ein Teil der geplanten kerngebietstypischen Nutzungen sind auch in einem
eingeschränkten Gewerbegebiet realisierbar. Bezüglich des Themas großflächiger
Einzelhandel gibt es keine Konflikte. Die Ausweisung eines eingeschränkten
Gewerbegebietes widerspricht jedoch den Vorgaben des Flächennutzungsplanes
sowie dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB. Die vom Hotel gewerblich zu
betreibenden Boarding-Houses bzw. Apartment-Servicewohnungen (vgl. Pkt. 3.4) sind
nicht realisierbar. Die langfristige Nutzungsflexibilität ist eingeschränkt. Dies stellt für
das beabsichtigte Nutzungskonzept eine entscheidende Einschränkung sowie einen
erheblichen Wettbewerbsnachteil im Hotelgewerbe dar, was den Standort hierfür in
Frage stellen würde.
d)
Alternative Gebietskategorie Mischgebiet (§ 6 BauNVO)
Mischgebiete im Sinne des § 6 BauNVO (MI-Gebiet) übernehmen in untergeordneten
Zentren häufig kerngebietstypische Funktionen. Mischgebiete dienen regelmäßig in
gleichem Maße dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das
Wohnen nicht wesentlich stören. Der Nutzungskatalog lässt alle hier planerisch
beabsichtigten Nutzungen zu. Gemäß dem gültigen Planungsrecht sind großflächige
Einzelhandelsbetriebe in Mischgebieten nicht zulässig.
Im Hinblick auf die hier geplante Bau- und Nutzungsstruktur „Büro-/Hotelhochhaus“
und die Standortsituation ist folgendes zu konstatieren:
-
Die Vorgaben des Flächennutzungsplanes werden nicht erfüllt.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 12 -
Die beabsichtigten Büro-, Dienstleistungs-, Hotel- und Einzelhandelsnutzungen
sind realisierbar.
-
Großflächiger Einzelhandel ist nach gültigem Planungsrecht nicht zulässig, so
dass hier kein Widerspruch zum § 24a LEPro besteht.
-
Der hohe Wohnanteil, der regelmäßig in einem Mischgebiet vorzusehen ist, wird
vom geplanten Nutzungskonzept bei weitem nicht erfüllt. Es sind lediglich
Boarding-Houses bzw. Apartment-Servicewohnen als Teil des Hotelbetriebes
vorgesehen (vgl. Pkt. 3.4).
-
Durch die Höhenfestsetzungen wird die in § 17 BauNVO aufgeführte GFZObergrenze für Mischgebiete von 1,2 - bei einer nach derzeitigem Entwurfsstand
angenommenen GFZ von ca. 8,4 - deutlich überschritten.
Bewertung:
Die geplanten kerngebietstypischen Nutzungen sind alle in einem Mischgebiet
realisierbar. Bezüglich des Themas großflächiger Einzelhandel gibt es keine Konflikte.
Die Ausweisung eines Mischgebietes widerspricht jedoch den Vorgaben des
Flächennutzungsplanes sowie dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB. Der in
einem Mischgebiet regelmäßig geforderte Umfang an Wohnen widerspricht zudem
dem
geplanten
Nutzungskonzept
sowie
der
geforderten
langfristigen
Nutzungsflexibilität.
e)
Alternative Gebietskategorie Sondergebiet (§ 11 BauNVO)
Sondergebiete im Sinne des § 11 BauNVO (SO-Gebiet) sind gemäß § 11 Abs. 1
BauNVO nur dann festzusetzen, wenn sie sich von den übrigen Baugebieten nach
BauNVO wesentlich unterscheiden.
Da
hier
fast
ausschließlich
kerngebietstypisches
kerngebietstypische
Nutzungsspektrum/-flexibilität
Nutzungen
vorgesehen
sowie
sind,
ist
ein
die
planungsrechtliche Voraussetzung zur Festsetzung eines Sondergebietes nicht
gegeben.
f)
Abwägung der Ergebnisse und Fazit
Es
ist
festzustellen,
dass
alle
alternativ
zum
Kerngebiet
untersuchten
Gebietskategorien von den Vorgaben des Flächennutzungsplanes abweichen.
Die Prüfung der Gebietskategorien Eingeschränktes Gewerbegebiet, Mischgebiet und
Sondergebiet hat weiterhin ergeben, dass hier zwar keine Konflikte hinsichtlich des
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 13 Aspektes großflächiger Einzelhandel zu erwarten sind (was Anlass der Untersuchung
war), jedoch in keiner der untersuchten Gebietsarten das geplante und im Vorfeld
städtebaulich qualifizierte Bau- und Nutzungskonzept in vollem Umfang realisierbar
wäre.
Bei einer Gewerbegebietsausweisung wird das als Teil des Hotelbetriebes
zukunftsorientierte Angebot wie Boarding-Houses bzw. Apartment-Servicewohnen
(vgl. Pkt. 3.4) ausgeschlossen. Eine aus städtebaulicher Sicht langfristige und
nachhaltige
Nutzungsflexibilität,
insbesondere
auch
hinsichtlich
wohnähnlicher
Nutzungen und Wohnen, besteht nicht.
Die Mischgebietsausweisung fordert demgegenüber einen vergleichsweise hohen
Anteil an Wohnen, der in dem geplanten Konzept nicht vorgesehen und an diesem
Standort wirtschaftlich nicht umsetzbar ist. Weiterhin bildet der zwingende Wohnanteil
eine deutliche Einschränkung hinsichtlich der beabsichtigten und für ein Hochhaus in
der geplanten Größe gebotenen langfristigen Nutzungsflexibilität.
Die Ausweisung als Sondergebiet ist im vorliegenden Falle planungsrechtlich nicht
möglich, da die vorgesehene Planung im Wesentlichen dem Nutzungskatalog anderer
Gebietstypen entspricht.
Vor dem Hintergrund der planerisch beabsichtigten Bau- und Nutzungsstruktur sowie
der
vorhandenen
Bestandssituation
bilden
angesichts
der
erheblichen
Nutzungseinschränkungen und anderer o. a. planungsrechtlicher Probleme die
untersuchten Gebietsarten keine adäquate Alternative zu einer Festsetzung als
Kerngebiet
gemäß
§ 7 BauNVO.
Um den Zielkonflikt zu lösen, einerseits einen kerngebietstypischen Standort mit
entsprechender
planungsrechtlich
planerisch
adäquat
beabsichtigter
zu
sichern,
Bau-
und
andererseits
Nutzungsstruktur
aber
auch
der
Einzelhandelssteuerung des § 24a LEPro zu entsprechen, soll Einzelhandel in einem
Teil des Plangebietes (MK 1) generell
großflächige
Einzelhandel
und in einem weiteren Teil (MK 2) der
ausgeschlossen
werden.
Die
Festsetzung
eines
Kerngebietes außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs kollidiert nicht mit § 24a
LEPro, weil in dem Bebauungsplan die Zulässigkeit großflächigen Einzelhandels aus
besonderen städtebaulichen Gründen wirksam ausgeschlossen wird und damit dem
mit § 24a LEPro verfolgten Schutzzweck entsprochen wird.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 14 -
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 15 4.1.2 Kerngebiete gemäß § 7 BauNVO
Generell entsprechen die Kerngebietsausweisungen im Plangebiet der Vorgabe des
Flächennutzungsplanes,
der
vorhandenen
Gebietsprägung
und
der
planungsrechtlichen Situation im unmittelbaren nördlichen und westlichen Umfeld. Die
Zulässigkeit der Arten baulicher Nutzungen orientiert sich am Zulässigkeitskatalog des
§ 7 Abs. 2 BauNVO für Kerngebiete. Für das Plangebiet werden zwei Kerngebiete mit
differenzierten Festsetzungen ausgewiesen:
MK 1 (Bereich Hochhaus):
Allgemein zulässig sind hier:
-
Geschäfts- Büro- und Verwaltungsgebäude,
-
Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
-
sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
-
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
-
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter,
-
sonstige Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses soweit die Summe ihrer
Geschossflächen 20% der insgesamt errichteten oberirdischen Geschossflächen
im MK 1 nicht überschreitet.
Ausnahmsweise zulässig sind:
-
Vergnügungsstätten gemäß § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO.
Unzulässig sind:
-
Einzelhandelsbetriebe,
-
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen
-
sonstige Tankstellen,
-
Vergnügungsstätten, die wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfanges
nur in Kerngebieten zulässig sind,
-
Bordelle und bordellartige Betriebe,
-
Wohnungen gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO.
MK 2 (Bereich Flachbau):
Allgemein zulässig sind hier:
-
Geschäfts- Büro- und Verwaltungsgebäude,
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 16 -
Einzelhandelsbetriebe (mit Ausnahme von großflächigen Einzelhandelsbetrieben
im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1,
Nr. 1 bis 3 BauNVO und
Einzelhandelsbetrieben, die Waren und Dienstleistungen zur Erregung sexueller
Bedürfnisse oder deren Befriedigung anbieten), Schank- und Speisewirtschaften
sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
-
sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
-
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
-
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter,
-
sonstige Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses.
Ausnahmsweise zulässig sind:
-
Vergnügungsstätten gemäß § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO.
Unzulässig sind:
-
Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 3
BauNVO,
-
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
-
sonstige Tankstellen,
-
Vergnügungsstätten, die wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfanges
nur in Kerngebieten zulässig sind,
-
Einzelhandelsbetriebe, die Waren und Dienstleistungen zur Erregung sexueller
Bedürfnisse oder deren Befriedigung anbieten, Bordelle und bordellartige
Betriebe,
-
Wohnungen gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO.
Die
zulässigen
Nutzungen
beider Teilgebiete
sind
überwiegend bereits
im
angrenzenden oder benachbarten Umfeld zu finden, berücksichtigen die geplante
Bau- und Nutzungsstruktur „Büro-/Hotelhochhaus“ und sollen im Sinne langfristig
flexibler
kerngebietstypischer
Nutzungsmöglichkeiten
auch
im
Plangebiet
grundsätzlich zulässig sein.
Gemäß § 1 Abs. 5 i. V. m. Abs. 9 BauNVO sollen im MK 1 (Bereich Hochhaus)
Einzelhandelsbetriebe generell und im MK 2 (Bereich Flachbau) großflächige
Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausgeschlossen
werden, da sich das Plangebiet nicht innerhalb eines festgelegten zentralen
Versorgungsbereiches befindet und um benachbarte zentrale Versorgungsbereiche
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 17 durch Zentren schädigende Entwicklungen, wie sie großflächiger Einzelhandel
darstellt, nicht zu beeinträchtigen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 18 Der Standort entspricht nicht den Anforderungen für großflächigen Einzelhandel
hinsichtlich seiner städtebaulichen Integrationsfähigkeit und seinem Flächenbedarf.
Mit dem Ausschluss des Einzelhandels im Hochhaus (MK 1) – bedingt durch
Gebäudeabmessungen, erforderliche Verkehrs- und Foyerflächen im Erdgeschoss –
und des großflächigen Einzelhandels im Flachbau (MK 2) wird dem städtischen
Einzelhandels-
und
Zentrenkonzept
Rechnung
getragen
und
damit
den
Steuerungsbelangen des § 24a LEPro entsprochen (vgl. Pkt. 4.1.1).
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen sowie sonstige
Tankstellen werden gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO ausgeschlossen, da diese
Nutzungsformen
sowie
deren
Flächenbedarf
für
die
geplante
Bau-
und
Nutzungsstruktur „Büro-/Hotelhochhaus“ untypisch und mit dieser nicht verträglich
sind.
Die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten soll gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO über die
Ausnahmeregelung auf solche beschränkt werden, die auch in einem besonderen
Wohngebiet gemäß § 4a BauNVO zulässig wären. Vergnügungsstätten, die wegen
ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfanges in der Regel nur in Kerngebieten
zulässig sind, sollten in Bereichen der Stadt angesiedelt werden, in denen Infrastruktur
(Verkehrserschließung, Stellplätze) und vorhandenes Umfeld (Gaststätten, keine
sensiblen Nutzungen) eine Integration solcher Nutzungen ermöglichen. Diese
Voraussetzungen
(insbesondere
unter
Berücksichtigung
der
angrenzenden
Nutzungen) für einen Bereich in der Stadt, der zur Versorgung überörtlich zentrale
Funktionen wahrnimmt, sind im Plangebiet nicht gegeben und sollen planerisch auch
nicht geschaffen werden.
Die Einschränkung der Zulässigkeit erfolgt aufgrund der geplanten Bau- und
Nutzungsstruktur
Wohnbebauung
„Büro-/Hotelhochhaus“
und
deren
und
Schutzbedürfnis
der
gegen
Nähe
zu
angrenzender
insbesondere
nächtliche
Ruhestörung. Die Unzulässigkeit gilt gemäß § 1 Abs. 5 i. V. m. Abs. 9 BauNVO
insbesondere auch für Einzelhandelsbetriebe die Waren und Dienstleistungen zur
Erregung sexueller Bedürfnisse oder deren Befriedigung anbieten sowie für Bordelle
und bordellartige Betriebe.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 19 Im Hinblick auf die beabsichtigte Hotelnutzung sollen zukunftsorientierte, ergänzende
Konzepte wie Boarding-Houses bzw. Apartmentwohnen mit Hotelservice (vgl. Pkt. 3.4)
grundsätzlich in den Obergeschossen des Hochhauses möglich sein.
Wohnungen sollen in eingeschränkter Form im Plangebiet zulässig sein.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und
Betriebsleiter werden zugelassen, da es bei einem Hochhaus dieser Größenordnung
aus betrieblichen bzw. organisatorischen Gründen erforderlich sein kann, derartige
Unterkünfte vor Ort unterzubringen.
Zur Stützung des Gebietscharakters des Umfeldes und zur Gewährleistung einer
langfristigen und nachhaltigen Nutzungsflexibilität des Gebäudes sollen sonstige
Wohnungen zulässig sein. Sie werden aber nur oberhalb des Erdgeschosses
zugelassen,
da
die
Erdgeschosszone
ausschließlich
dem
tertiären
Sektor
(Dienstleistungssektor) vorbehalten bleiben soll. Um dem Kerngebietscharakter mit
seiner Nutzungsvielfalt zu entsprechen, werden diese sonstigen Wohnungen im MK 1
auf 20% der dort insgesamt möglichen Geschossfläche begrenzt.
4.2
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung für das Plangebiet orientiert sich an dem gemäß der
Empfehlung
Siegerentwurf
des
Obergutachtergremiums
des
beschränkten,
vom
18.09.2008
konkurrierenden
überarbeiteten
Gutachterverfahrens
(städtebauliches Qualifizierungsverfahren). Das Maß der baulichen Nutzung wird im
vorliegenden Fall durch Festsetzungen der Grundflächenzahl (GRZ), von Baulinien
und Baugrenzen sowie der Höhe baulicher Anlagen ausreichend bestimmt.
Grundflächenzahl (GRZ)
Für notwendige Stellplätze, Anlieferzonen und technische Anlagen soll das Plangebiet
fast vollflächig unterbaut werden können. Daher wird für das Plangebiet eine
Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt.
Höhe baulicher Anlagen
Für das Hochhaus werden zwingende Wandhöhen von 158,7 m ü. NN festgesetzt.
Bezogen auf eine mittlere Geländehöhe von 38,7 m ü. NN entspricht dies einer Höhe
von 120,0 m über Grund.
Die Höhe des benachbarten ARAG-Hochhauses (heute ca. 124 m über Grund) dient
hierbei als Orientierungspunkt und soll nicht überschritten werden. Die im Vorfeld
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 20 dieses Planverfahrens durchgeführten Prüfungen der maximal möglichen Bauhöhe im
Hinblick auf die notwendige Hindernisfreiheit im Anflugbereich des Flughafens
ergaben eine Höhenbeschränkung auf 162,7 m ü. NN (ca. 124 m über Grund).
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 21 Im Zusammenhang mit dem 2008 durchgeführten beschränkten, konkurrierenden
Gutachterverfahren wurde die Bauhöhe für den Standort Mercedesstraße auf 120 m
über Grund festgelegt, um die luftfahrtrechtlichen Rahmenvorgaben einzuhalten. Die
zwingende Höhenfestsetzung mit 120,0 m über Grund ist somit aus den
übergeordneten städtebaulichen Zielen der Stadt- und Hochhausentwicklung in
Verbindung mit den flugsicherheitstechnischen Rahmenvorgaben heraus entwickelt.
Für den Bereich des Flachbaus werden maximal zulässige Höhen der Außenwände
von 57,3 m ü. NN sowie Flachdächer festgesetzt (vgl. Pkt. 4.10). Bezogen auf eine
mittlere Geländehöhe von 38,7 m ü. NN entspricht dies einer maximalen
Gebäudehöhe von 18,6 m über Grund. Das dieser Bauleitplanung zu Grunde liegende
städtebauliche Konzept sieht hier einen überwiegend viergeschossigen Baukörper vor,
der auf die Höhenentwicklung benachbarter Gebäude Bezug nimmt und zwischen den
drei- bis sechsgeschossigen Gebäuden im unmittelbaren Umfeld vermittelt. Die im
Westen festgesetzte geringere Höhe berücksichtigt die Abtreppung des Flachbaus um
ein Geschoss und damit die abstandsrechtlichen Anforderungen zu den westlich
benachbarten
Grundstücken.
Darüber
hinaus
berücksichtigen
die
Höhenfestsetzungen, dass eine mögliche Verschattung der Nachbargebäude auf ein
zumutbares Mindestmaß reduziert wird.
Im Bereich des bestehenden Kreisverkehrs an der Mercedesstraße sieht das
städtebauliche Konzept aus verkehrstechnischen Gründen die Tiefgaragenzufahrt vor.
Für die hierbei aus Schallschutzgründen erforderliche Einhausung wird eine maximale
Oberkante von 43,4 m ü. NN festgesetzt. Bezogen auf eine mittlere Geländehöhe von
38,7 m ü. NN entspricht dies einer maximalen Höhe von 4,7 m über Grund. Im
Weiteren
werden
entlang
der
westlichen
Grundstücksgrenze
analog
dem
Höhenverlauf der Tiefgaragenrampe Wandhöhen zwingend festgesetzt, um hier mit
Blick auf die abstandsrechtlichen Rahmenbedingungen die erforderliche Einhausung
der Tiefgaragenzufahrt und deren städtebaulich wie gebäudeorganisatorisch sinnvolle
Anordnung entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze zu gewährleisten.
Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 BauNVO
Auch
wenn
keine
Geschossflächenzahl
(GFZ)
festgesetzt
wird,
sind
die
Bestimmungen des § 17 BauNVO in Bezug auf die zulässigen Obergrenzen für das
Maß der baulichen Nutzung zu beachten.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 22 Auf der Grundlage des vorliegenden Hochhausentwurfes und der getroffenen
Festsetzungen ist eine theoretische Geschossflächenzahl hinreichend ableitbar. Die
solchermaßen
ermittelte
theoretische
Geschossflächenzahl
bezogen
auf
das
Baugrundstück beträgt ca. 8,4. Die aus § 17 Abs. 1 BauNVO für ein Kerngebiet
vorgegebene Obergrenze (GFZ 3,0) wird somit um das 2,8-fache überschritten.
Gemäß § 17 Abs. 2 und 3 BauNVO erfordern folgende besondere städtebauliche
Gründe diese Überschreitung und die stadträumlich gebotene Verdichtung:
-
Um einerseits den Druck von gewachsenen und identitätsbildenden Strukturen in
der Innenstadt zu nehmen und anderseits eine Zersiedlung des Außenbereiches
zu vermeiden, sollen gemäß STEK insbesondere Umstrukturierungsgebiete als
wesentliches Potenzial der Stadtentwicklung genutzt werden. Das Gelände
südlich der Grashofstraße (ehem. Rheinbahndepot) ist in einem entsprechenden
Übersichtsplan mit Stand 12/2006 als ein solches dargestellt.
-
Vor dem Hintergrund steigender Bevölkerungs- und Arbeitsplatzzahlen sollen
gemäß dem Stadtentwicklungskonzept „Düsseldorf 2020+“ (STEK) (vgl. Pkt. 3.1)
zur
Stärkung
des
Wirtschaftsstandortes,
insbesondere
für
den
Dienstleistungsbereich, weitere attraktive Bürostandorte in Düsseldorf entwickelt
werden.
-
Durch
seine
Lage
an
einem
bedeutenden
Verkehrsknoten
und
am
Kreuzungspunkt von leistungsfähigen Ring- und Radialstraßen verfügt der
Standort
über
Individualverkehr
eine
hervorragende
(MIV)
(vgl.
Punkt
Anbindung
1.3).
Dies
an
den
betrifft
motorisierten
nicht
nur
den
innerstädtischen, sondern auch den überörtlichen Verkehr über den Nördlichen
Zubringer. Dadurch wird ein großer Teil des durch dieses und benachbarte
weitere Bauvorhaben durch Einpendler erzeugten Verkehrs aus der Innenstadt
ferngehalten.
Dies
trägt
dazu
bei,
dass
die
starke
Belastung
des
innerstädtischen Straßennetzes nicht noch mehr zunehmen wird. Außerdem
befindet sich der Standort in verkehrsgünstiger Nähe zum Flughafen und zur
Messe. Er ist zudem auch durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)
hervorragend erschlossen (vgl. Punkt 1.3). Diese verkehrlichen Ressourcen
müssen genutzt werden. Deshalb eignet sich das „Mörsenbroicher Ei“, vor allem
vor dem Hintergrund der Flächenknappheit in der Innenstadt, hervorragend als
ein städtebaulicher Verdichtungsschwerpunkt. Die in den Obergeschossen
geplanten
Nutzungen
(Büroarbeitsplätze,
Hotelzimmer
und
Apartment-
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 23 Servicewohnen als Teil des Hotelbetriebes, (vgl. Pkt. 3.4) sind für eine
verdichtete Bauweise besonders geeignet.
-
Durch das bereits bestehende ARAG-Hochhaus ist die Konzentration von
Hochhäusern an diesem Standort eine sinnfällige und im Hinblick auf die Ziele
des Stadtentwicklungskonzeptes folgerichtige und konsequente städtebauliche
Maßnahme.
Der Abstand des geplanten Hochhauses zum ARAG-Hochhaus, und damit sein
Standort an der Mercedesstraße ergibt sich aus dem Erfordernis der
Radarverträglichkeit des Ensembles: Hierzu ist es notwendig, zwischen den
Hochhäusern „Fenster“ offen zu halten und in der Projektion aus Richtung des
Radars Überschneidungen der Gebäude zu vermeiden, um keine Riegelwirkung
zu erzeugen. Dadurch begründet sich der vergleichsweise weit südlich des
ARAG-Hochhauses im südlich an die Mercedesstraße angrenzenden Baublock
gewählte Standort für das neue Hochhaus.
-
Zusammen mit dem ARAG-Hochhaus und einem weiteren geplanten Hochhaus
markiert das geplante Hochhaus weithin sichtbar aus Richtung Norden einen
wichtigen Stadteingang Düsseldorfs. Zur städtebaulich prägnanten Ausformung
der Torsituation wurde für das geplante Hochhaus in etwa die gleiche Höhe (120
m über Grund), eine ähnliche Silhouette und die gleiche Ausrichtung der
Hochhausscheibe im Stadtgrundriss wie für das ARAG-Hochhaus gewählt.
Durch diese „Doppelung“ werden die beiden Hochhäuser von der Bahn und von
der Autobahn sofort als Zwillingspaar und aus der Münsterstraße als Tor
wahrgenommen.
Mit
dem
aus
dem
beschränkten,
konkurrierenden
Gutachterverfahren hervorgegangenen Architektenentwurf für das geplante
Hochhaus
wird
sichergestellt,
dass
hier
ein
Ensemble
von
hoher
architektonischer und städtebaulicher Qualität mit gesamtstädtischer Bedeutung
und Prägnanz entsteht. Besonderes Augenmerk soll bei der Entwicklung der
„Landmarke“ entsprechend dem Lichtmasterplan Düsseldorf auf die nächtliche
Außenwirkung des neuen Hochhauses gerichtet werden.
-
Der Rahmenplan „Hochhausentwicklung in Düsseldorf“ (vgl. Pkt. 3.2) weist das
Plangebiet als einen Hochhausstandort am Bürobauschwerpunkt (Zone 4)
„Mörsenroicher Ei“ aus. Insofern ist das Projekt ein erforderlicher Baustein für
eine städtebauliche Verdichtung mit gesamtstädtischer Bedeutung.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 24 -
Die
Entwicklung
des
Plangebietes
fügt
sich
in
einen
großräumigen
Aufwertungsprozess der nördlichen Innenstadtrandbereiche in Derendorf,
Düsseltal und Mörsenbroich ein.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 25 Im Umkreis von nur 2 km vom Plangebiet sollen verschiedene ehemals
gewerblich, bahntechnisch oder militärisch und heute extensiv genutzte Flächen
neu entwickelt werden.
Dazu
gehören
Grashofstraße
die
Umstrukturierungs-
(ehem.
und
Rheinbahndepot),
Entwicklungsgebiete
nördlich
Tannenstraße
südlich
(ehem.
Polizeikaserne), südlich Heinrich-Erhard-Straße (ehem. Rheinmetall, Schlachthof
und Schlösserbrauerei), Güterbahnhof Derendorf (ehem. Bahngelände) und
westlich Lenaustraße (ehem. Reitzensteinkaserne).
-
Der Standort südlich der Grashofstraße präsentiert sich heute, einschließlich des
Plangebietes, überwiegend als Brachfläche, stellt somit einen städtebaulichen
Missstand dar und muss eine städtebauliche Aufwertung erfahren. Die geplante
Schließung des Blockrandes südlich der Mercedesstraße ist hierbei ein
wesentliches Element.
Folgende Maßnahmen und Umstände sind geeignet, die Dichteüberhöhung
auszugleichen, so dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt
vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden:
-
Das Plangebiet ist derzeit überwiegend versiegelt und fast ohne Vegetation.
Aufgrund der Gebäudeform eines Hochhauses und der Unterbringung des
ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage verbleiben noch Freiflächen für eine
qualitativ
hochwertige
Begrünung
innerhalb
des
Planungsgebietes.
Erdüberdeckungen der Tiefgarage, Pflanzungen von Bäumen und Sträuchern
sowie Dachbegrünung werden textlich festgesetzt. Daraus ergeben sich
kleinklimatische und ökologische Verbesserungen für das Plangebiet und die
Umgebung. Dies entspricht auch den Planungszielen der Klimaanalyse der Stadt
Düsseldorf von 1995.
-
Vor dem geplanten Gebäude (Flachbau) soll entlang der Mercedesstraße ein ca.
700
m²
großer
öffentlich
zugänglicher
Vorplatz
zur
Aufnahme
von
gastronomischen Einrichtungen entstehen.
-
Neben den Freiflächen auf dem Grundstück stehen öffentliche und öffentlich
zugängliche Freiflächen in der Umgebung zur Verfügung:
-
Die bestehende und im Bebauungsplan 5579/47 festgesetzte private,
öffentlich zugängliche Grünfläche südlich des ARAG-Hochhauses.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 26 -
Der
im
Bebauungsplan
5579/54
-Mercedesstraße-
geplante
und
festgesetzte „Stadtplatz Ost“.
-
Zusammen mit dem ARAG-Hochhaus und den geplanten Bauvorhaben im
Bereich des nördlich angrenzenden B-Planes 5579/54 soll eine klare nördliche
Innenstadtkante mit einer prägnanten Torsituation geschaffen werden. Durch
das geplante Hochhaus, als Teil eines architektonisch und städtebaulich
hochwertigen Ensembles, erfährt die Umgebung eine Imageaufwertung. Die
weithin sichtbare markante und qualitätvolle Architektur des Hochhauses und
des städtebaulichen Hochhausensembles führt somit auch zu einer positiven
Adressbildung für die Nachbarschaft.
-
Es entsteht durch die Neubebauung im Zusammenhang mit den geplanten und
den vorhandenen, angrenzenden Nutzungen ein Quartier mit hochwertiger
Mischnutzung (Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Einzelhandel), das im besonderen
Maße
Nachhaltigkeitskriterien
(kurze
Wege,
Minimierung
des
Verkehrsaufkommens usw.) genügt. Davon profitieren in besonderem Maße
Bewohner, Besucher und Beschäftigte im Umfeld.
-
Fast sämtliche Stellplätze des Bauvorhabens werden immissionsschützend in
einer Tiefgarage angeordnet.
-
Es wurde gutachterlich nachgewiesen, dass nachteilige Auswirkungen auf die
Umwelt hinsichtlich des Windkomforts, der Lufthygiene, der Schallausbreitung
und der Besonnung weitestgehend vermieden werden.
-
Das innovative Klima- und Energiekonzept des Bauvorhabens lässt einen
Energieverbrauch
erwarten,
der
die
Anforderungen
der
Energieeinsparverordnung (EnEV) unterschreitet. Dadurch werden nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt minimiert.
Sonstige öffentliche Belange stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen. Im Einzelnen
betrifft dies die folgenden Aspekte:
-
Rücksichtnahme auf das Orts- und Landschaftsbild gemäß § 1 Abs. 5 BauGB:
Trotz der beabsichtigten besonderen städtebaulichen Situation soll mit dem
Bauvorhaben
eine
möglichst
große
städtebauliche
Plausibilität
im
Zusammenhang mit dem Bestand hergestellt werden: Die Entscheidung, dem
neuen Hochhaus die gleiche Silhouette und die gleiche Ausrichtung wie die des
ARAG-Hochhauses zu geben, zielt darauf ab, im Makromaßstab ein Höchstmaß
an Wiedererkennbarkeit herzustellen (Zwillingspaar). An der Mercedesstraße
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 27 selbst (Mikromaßstab) komplettiert der Flachbau neben der Hochhausscheibe
den bisher fragmentarischen Baublock.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 28 An der Nahtstelle zwischen der südlich angrenzenden Blockrandbebauung und
dem nördlich anschließenden neu zu ordnenden Gebiet übernimmt das geplante
Bauvorhaben somit eine zwischen beiden Bereichen städtebaulich vermittelnde
Funktion.
-
Bau- und Bodendenkmäler sind nicht betroffen.
-
Laut Klimaanalyse der Stadt Düsseldorf von 1995 zählt das Plangebiet zum
Lastraum aus Industrie- und Gewerbeflächen (vgl. Teil B, Pkt. 4.6). Die
Ausschöpfung des Begrünungspotenzials im Plangebiet im Rahmen des
Bauvorhabens
trägt
hier
jedoch
zur
klimatischen
Verbesserung
bei.
Insbesondere wird dadurch der thermischen Aufheizung des Gebietes entgegen
gewirkt.
-
Das Plangebiet liegt zwar im Bauschutzbereich des Verkehrsfughafens
Düsseldorf;
ein
Radargutachten
weist
Radarreflexionsdämpfungsanforderungen
aber
durch
nach,
dass
die
entsprechende
Fassadenbauweisen und Verglasungen gut erfüllbar sind (vgl. Pkt. 2.3 und 4.11).
4.3
Baugrenzen, Baulinien, überbaubare Grundstücksfläche
Hochhaus
Die Kubatur des beabsichtigten Hochhauses wird, entsprechend der Empfehlung aus
dem beschränkten, konkurrierenden Gutachterverfahren (Qualifizierungsverfahren),
durch Baulinien, kombiniert mit zwingenden Wandhöhen, definiert (vgl. Pkt. 4.2). Die
Festsetzung von Baulinien wird erforderlich, um die städtebaulich geordnete
Entwicklung des Hochhausbaukörpers in der im Qualifizierungsverfahren geforderten
Qualität planungsrechtlich zu sichern. Die in diesem Zusammenhang gewährte
Überschreitungsmöglichkeit der Baulinien für gebäudetechnische Anlagen um bis zu
50 cm berücksichtigt die dem städtebaulichen Entwurf zu Grunde liegende besondere
und innovative gebäudetechnische Klima- und Energiekonzeption, welche hier außen
in die Fassade integrierte dezentrale Lüftungselemente vorsieht (vgl. Pkt. 3.4).
Gemäß § 6 Abs. 5 BauO NRW beträgt im Kerngebiet der Regelabstand des
Hochhauses zur Mercedesstraße 30 m (= 0,25 H) und zu den unmittelbar
angrenzenden Nachbargrundstücken 60 m (= 0,5 H). Durch die planungsrechtlich
festgesetzten Gebäudeabmessungen für das Hochhaus können die Abstandflächen zu
einigen Nachbargrundstücken nicht eingehalten werden.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 29 Es wurde deshalb geprüft, ob durch die städtebaulich gewünschte Reduzierung der
Abstandflächen gesunde Lebens- und Arbeitsverhältnisse auf den betroffenen
Nachbargrundstücken gewährleistet bleiben. Dazu wird der Schutz vor möglichen
Beeinträchtigungen der Nachbarschaft insgesamt nach folgenden Kriterien betrachtet:
-
Brandschutz,
-
Lärmschutz,
-
Schutz vor Luftverunreinigungen,
-
Stadtklima/Windschutz.
-
Gestaltung des städtebaulichen Raumes.
Folgende
weitere
Schutzbelange
werden
differenziert
nach
einzelnen
Nachbarschaftsbereichen geprüft:
-
Ausblick,
-
Abwehr von unerwünschtem Einblick (Sozialabstand) sowie
-
Besonnung.
Die Kriterienprüfung ergab im Einzelnen:
-
Brandschutz:
Belange des Brandschutzes werden durch die reduzierten Abstandflächen nicht
berührt.
-
Lärmschutz:
Straßenverkehrslärm:
Zwar wird es auf der Mercedesstraße zwischen Münsterstraße und Kreisverkehr
sowie an den Wohngebäuden Liststraße 37 b bis d sowie Mercedesstraße zu
deutlichen Pegelerhöhungen des Verkehrslärms kommen; jedoch werden die
Orientierungswerte gemäß DIN 18005 Teil 1, Beiblatt 1 nicht überschritten.
Demgegenüber
erreichen
die
Beurteilungspegel
an
der
Münsterstraße
gegenüber der Einmündung Mercedesstraße Werte von bis zu 73/66 dB(A) und
im weiteren Verlauf der Münsterstraße in Richtung Entlastungsstraße von bis zu
72/65 dB(A) tags/nachts. Diese sind mit einer maximalen Pegeldifferenz von 0,3
bzw. 0,4 dB(A) für tags/nachts aber nur zu einem ganz geringen Teil auf den
durch das Hochhaus erzeugten Verkehr, sondern hauptsächlich auf den
vorhandenen Verkehr zurückzuführen. Für die Wohngebäude (Liststraße 37 b
bis d sowie Mercedesstraße 4) werden die Grenzwerte deutlich unterschritten.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 30 Verkehrslärm Tiefgarage:
Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage wird zum Schutz der angrenzenden
Wohnnutzungen komplett eingehaust. Dadurch unterschreiten die ermittelten
Beurteilungspegel dort deutlich die Immissionsrichtwerte der TA Lärm.
Gewerbelärm:
Für den Blockinnenbereich wird im Baugenehmigungsverfahren sichergestellt,
dass evtl. Gewerbelärmemissionen, z. B. von klima- und lüftungstechnischen
Anlagen
und
einem
Fitnesscenter,
zu
keiner
Überschreitung
der
Immissionswerte der TA Lärm an der Wohnnutzung führen können.
-
Schutz vor Luftverunreinigungen:
Ein kritischer Schadstoffstau im Blockinnenbereich und damit für alle unmittelbar
angrenzenden Nachbarschaftsbereiche ist gemäß einem erarbeiteten Gutachten
nicht zu erwarten.
-
Stadtklima / Windschutz:
Bereiche temporär unbefriedigenden Windkomforts finden sich lediglich an der
Nord- und Südspitze des Hochhauses. Davon sind das Baugrundstück selbst
und ein kleiner Teil des Straßenraumes der Mercedesstraße betroffen. An
keinem der Nachbargebäude muss jedoch mit einem unbefriedigenden
Windkomfort gerechnet werden.
-
Gestaltung des städtebaulichen Raumes:
Das Plangebiet stellt sich derzeit als vegetationslose Brachfläche dar. Durch das
Projekt erfährt nicht nur das Plangebiet selbst, sondern auch die unmittelbare
Umgebung eine Aufwertung. Das geplante Ensemble aus drei Hochhäusern
markiert einen wichtigen Stadteingang Düsseldorfs und ist somit von
gesamtstädtischer Bedeutung. Es schafft eine neue Identität und eine positive
Adressbildung für das Quartier am Mörsenbroicher Ei. Zudem wird der
Vegetationsanteil im Blockinnenbereich erhöht.
-
Ausblick,
Abwehr
von
unerwünschtem
Einblick
(Sozialabstand)
sowie
Besonnung differenziert nach Nachbarschaftsbereichen:
Mercedesstraße 1 (Autohaus):
Mit
30
m
überschreitet
die
Regelabstandfläche
zwar
die
Mitte
der
Straßenverkehrsfläche Mercedesstraße, liegt aber noch auf öffentlichem
Straßenland. Der absolute Abstand zum Autohaus beträgt minimal ca. 38 m
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 31 (rechtwinklig bezogen auf die halbkreisförmige Schmalseite des geplanten
Hochhauses).
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 32 Bei maximal zulässigen vier Geschossen des Autohauses, findet eine
Überlagerung der Abstandflächen somit nicht statt.
Da das Hochhaus dem Autohaus gegenüber der Mercedesstraße die
Schmalseite zuwendet, wird dessen Ausblick nur geringfügig beeinträchtigt.
Aufgrund der rein gewerblichen Nutzung des benachbarten Gebäudes kann
auch die Frage des Sozialabstandes vernachlässigt werden.
Die Anforderungen an die Mindestbesonnung nach DIN 5034, Teil 1, werden
erfüllt. Die Verschattung des Gebäudes ist als geringfügig zu betrachten und
somit hinnehmbar, zumal die DIN 5034, Teil 1 nur auf Wohngebäude
anzuwenden ist.
Münsterstraße 246-248 (Büro- und Geschäftshaus):
Gegenüber der Rückseite des südöstlich gelegenen Büro- und Geschäftshauses
beträgt der absolute Abstand, ungefähr parallel zur Hochhausscheibe, minimal
ca. 23 m zu den Gebäudevorsprüngen mit Nebenräumen und Erschließung,
ansonsten ca. 25 m.
Der Blick aus dem Gebäude Richtung Nordwesten trifft zwar auf die Längsseite
der Hochhausfassade, es ist dabei jedoch zu berücksichtigen, dass ca. 50 % der
Nordwestfassadenfläche
lediglich
mit
Fenstern
für
Nebenräume
und
Erschließung ausgestattet ist. Die Hauptausrichtung der Belichtung des
Bürogebäudes erfolgt nach Nordosten zur Mercedesstraße und nach Südosten
zur Münsterstraße.
Aufgrund der rein gewerblichen Nutzung des Gebäudes Münsterstraße 246-248
kann die Frage des Sozialabstandes vernachlässigt werden.
Mit einer beginnenden Verschattung der Nordwestfassade muss erst gegen
16.00 Uhr im März und gegen 15.00 im Juni Uhr gerechnet werden. Die nach
Nordosten und nach Südosten gerichteten Hauptfassaden des Gebäudes sind
von einer Verschattung durch das Hochhaus nicht betroffen. Es kann also nur
von einer geringfügigen Beeinträchtigung gesprochen werden, zumal die DIN
5034, Teil 1 nur auf Wohngebäude anzuwenden ist.
Münsterstraße 240 bis 244 (Wohnhäuser):
Gegenüber den rückwärtigen Anbauten der südlich gelegen drei Wohnhäuser an
der Münsterstraße beträgt der absolute Abstand minimal ca. 16 m (bezogen auf
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 33 die halbkreisförmige Schmalseite des geplanten Hochhauses). Deren zum
Hochhaus gerichtete Fassaden sind jedoch nicht mit Fenstern versehen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 34 Der dreigeschossige Seitenflügel des Wohnhauses Münsterstraße 240 orientiert
sich ausschließlich nach Westen, und steht somit in keiner Blickbeziehung zum
Hochhaus.
Der
rückwärtige
eingeschossige
Anbau
des
Wohnhauses
Münsterstraße 242 wird gewerblich genutzt. Zu den Vorderhäusern der drei
Wohngebäude, und damit zu den mit Fenstern versehenen Fassaden, beträgt
der rückwärtige Abstand zum Hochhaus minimal 27 m (Münsterstraße 244) bis
maximal 37 m (Münsterstraße 240).
Die Häuser Münsterstraße 242 und 244 sind an ihrer Nordnordwestfassade mit
Balkonen versehen.
Dabei trifft lediglich der Blick aus dem Gebäude Münsterstraße 244 rechtwinklig
auf die Hochhausfassade; der Blick aus dem Gebäude Münsterstraße 242 geht
rechtwinklig weitgehend an der Südwestspitze des Hochhauses vorbei und wird
eher durch die Brandwand des Seitenflügels Münsterstraße 240 eingeschränkt.
Der Ausblick aus der nicht mit Balkonen versehenen Nordnordwestfassade des
Vorderhauses Münsterstraße 240 geht ebenfalls an der südwestlichen
Hochhausspitze vorbei. Der Blick aus dessen Seitenflügel ist nach Westen
gerichtet und kann das Hochhaus überhaupt nicht erfassen.
Zumindest die Fenster der rückwärtigen Fassaden der Gebäude Münsterstraße
242 und 244 sind aus dem Hochhaus heraus einsehbar. Dies betrifft bei der
Münsterstrasse 242 sechs und bei der Münsterstraße 244 vierzehn Wohnungen.
Bei einer etwa sechsgeschossigen Bebauung nach § 34 BauGB wäre die
Einsehbarkeit allerdings ebenfalls gegeben und für innerstädtisches Wohnen in
einem städtebaulichen Verdichtungsraum als hinnehmbar zu betrachten.
Die Einsehbarkeit vom Hochhaus nimmt jedoch infolge der auskragenden bzw.
vorgeständerten Balkone der betroffenen Fassaden mit zunehmender Höhe des
Hochhauses ab.
Alle drei Gebäude sind vom Schattenwurf des Hochhauses nicht betroffen.
Münsterstraße 234 (Hotel):
Gegenüber den Rückseiten der westlich gelegenen Hotelnutzung beträgt der
absolute Abstand zur halbkreisförmigen Schmalseite des geplanten Hochhauses
minimal ca. 21 m (rechtwinklig bezogen auf die halbkreisförmige Schmalseite
des geplanten Hochhauses).
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 35 Der nach § 6 Abs. 5 BauO NRW erforderliche Abstand von 0,5 H = ca. 10,20 m
wird durch das auf dem westlich angrenzenden Grundstück befindliche Hotel
nicht eingehalten. Die rechnerische Abstandfläche überlappt die westliche
Grenze des Projektgrundstückes in voller Länge um ca. 4,20 m. Im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 5579 / 53 „Münsterstraße/Astronhotel“
ist der dortige Gebäudekörper durch Baulinien festgesetzt worden. Dies wird dort
sowohl mit dem städtebaulichen Konzept des Rahmenplanes Münsterstraße als
auch mit der Zumutbarkeit eines gegenseitigen Heranrückens von Hotel und
damals schon geplantem Hochhaus begründet. Da es sich bei dem Hotel um
eine gewerbliche Nutzung handelt und das Hochhaus, mit ebenfalls überwiegend
gewerblicher Nutzung, ihm die Schmalseite zuwendet, kann die Frage des
Ausblicks und der Abwehr von unerwünschten Einblicken (Sozialabstand)
vernachlässigt werden.
Die Ostfassade des Hotels auf dem westlich angrenzenden Grundstück erfährt
zwar durch das Hochhaus eine zeitweise Verschattung, es konnte jedoch
gutachterlich nachgewiesen werden, dass die erforderliche Mindestbesonnung
nach DIN 5034, Teil 1 eingehalten wird.
Liststraße 37b bis 37d (Wohnhaus):
Gegenüber dem nördlich an das Hotel angrenzenden, nordwestlich vom
Hochhaus gelegenen Wohnhaus beträgt der absolute Abstand minimal ca. 43 m
und maximal ca. 67 m.
Dieses Wohnhaus liegt ebenfalls im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr.
5579
/
53
„Münsterstraße/Astronhotel“
und
erzeugt
eine
rechnerische
Abstandflächenüberlappung von ca. 3,80 m auf dem Projektgrundstück. Auch
hier
wurde
der
Gebäudekörper
durch
Baulinien
festgesetzt.
Um
Beeinträchtigungen der Wohnungen durch die Nähe des damals geplanten
Hochhauses zu vermeiden, wurden die Hauptwohnräume zur westlichen Seite
ausgerichtet, an der auch die Balkone liegen. Eine Beeinträchtigung des
Ausblicks ist auch deshalb nicht gegeben, weil der rechtwinkelig zur Fassade
ostwärts gerichtete Blick am Hochhaus vorbei geht.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 36 Aufgrund der Ausrichtung der Hauptwohnräume nach Westen ist die
Einsehbarkeit lediglich nebengeordneter Wohnräume aus dem Hochhaus
hinnehmbar.
Es wurde gutachterlich festgestellt, dass das Hochhaus die Ostfassade des
Wohnhauses jeweils am 17. Januar bis 10.10 Uhr zwar vollständig, bis 11.00
Uhr teilweise und danach überhaupt nicht mehr verschattet. Da die Besonnung
der Hauptwohnräume nach Westen überhaupt nicht beeinträchtigt wird, handelt
es sich hierbei um eine geringfügige und hinnehmbare Beeinträchtigung des
Gebäudes.
Mercedesstraße 4 (Wohn- und Geschäftshaus):
Gegenüber diesem Wohn- und Geschäftshaus beträgt der absolute Abstand
minimal ca. 65 m. Der Abstand des Hochhauses bis zur Straßenmitte des
südwestlichen Abzweigs der Mercedesstraße beträgt minimal 52 m. Der nach §
6 Abs. 5 BauO NRW erforderliche Mindestabstand von 0,25 H = 30 m bis zur
Straßenmitte wird somit eingehalten. Insofern ist dieses Grundstück von der
Reduzierung der Abstandflächen nicht betroffen.
Als Fazit kann festgestellt werden, dass gesunde Lebens- und Arbeitsverhältnisse
allgemein gewährleistet bleiben und punktuelle Einschränkungen hinnehmbar sind.
Flachbau
Für den Bereich des Flachbaus sowie der Tiefgaragenzufahrt im Norden werden die
überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen festgesetzt. Die Lage der
Baugrenzen orientiert sich hierbei an dem dieser Bauleitplanung zu Grunde liegenden
Entwurfskonzept.
Für
den
Bereich
Grundstücksgrenze
der
eine
Tiefgaragenrampe
Baulinie
wird
festgesetzt,
entlang
die
der
mit
westlichen
zwingenden
Wandhöhenfestsetzungen kombiniert wird (vgl. Pkt. 4.2), um hier mit Blick auf die
abstandsrechtlichen Rahmenbedingungen die erforderliche Tiefgaragenzufahrt und
deren städtebaulich wie gebäudeorganisatorisch sinnvolle Anordnung entlang der
rückwärtigen Grundstücksgrenze zu gewährleisten.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 37 Um die schalltechnisch erforderliche Einhausung der Tiefgaragenrampe an der
westlichen Grundstücksgrenze ohne eigene Abstandflächen ausreichend zu sichern,
wird eine Festsetzungskombination von zwingenden Wandhöhen und Baulinie
erforderlich.
Aufgrund der vergleichsweise geringen Wandhöhen, die nach Süden hin von 4,7 m auf
0,1 m abfallen, und eines fast 6 m tiefen Grenzabstandes der Nachbargebäude
bleiben durch diese Festsetzung eine ausreichende Belichtung und Besonnung der
angrenzenden Gebäude gewährleistet.
4.5
Stellplätze und Garagen
Die
bauordnungsrechtlich
erforderlichen
Stellplätze
sollen
auf
dem
eigenen
Grundstück nachgewiesen werden, weil sonst erheblicher Parksuchverkehr und
entsprechender Parkdruck in den umliegenden Gebieten zu erwarten wäre. Um dies
zu gewährleisten, wird eine Tiefgarage mit drei bis vier Geschossen notwendig, mit der
das Plangebiet fast vollständig unterbaut wird.
Die Zu- und Ausfahrt der Tiefgarage erfolgt über die Mercedesstraße (mit zwingender
Verortung) nordwestlich des Grundstückes und wird aus schalltechnischen Gründen
eingehaust.
Stellplätze sind nur in unterirdischen Anlagen (Tiefgarage) zulässig, um das
angrenzende Umfeld vor Emissionen zu schützen und den nicht überbauten Bereich
für Begrünungen zur Verfügung stellen zu können.
4.6
Verkehr
4.6.1 Verkehrliche Erschließung
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Mercedesstraße.
Diese ist bereits im Hinblick auf den Hochhausstandort und unter Berücksichtigung der
Lage der Tiefgaragenzufahrt (Kreisverkehr) ausgebaut.
4.6.2 Verkehrstechnische Untersuchung
Zu Auswirkungen des Bauvorhabens auf den motorisierten Individualverkehr liegt die
„Verkehrstechnische Untersuchung“ der Ingenieurgesellschaft NTS, Münster, vom
16.04.2009 vor.
Die Verkehrserzeugung wurde auf Basis zweier möglicher Nutzungskonzepte ermittelt.
Als Worst-Case-Szenario, welches den weiteren Berechnungen zu Grunde gelegt
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 38 wurde, ergab sich die reine Büronutzung des Hochhauses mit 3.360 zu erwartenden
Kfz-Fahrten pro Tag und einem Bedarf von ca. 714 Stellplätzen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 39 Die Verteilung des Neuverkehrs wurde in Anlehnung an das Verkehrsmodell der Stadt
Düsseldorf vorgenommen.
Unter Beachtung vier verschiedener Belastungsfälle,
-
Bestand,
-
Bestand + Neuverkehr,
-
Planfall 1 (Entlastungsstraße Derendorf bis Münsterstraße) + Neuverkehr
-
Planfall 2 (Entlastungsstraße Derendorf bis Grashofstraße) + Neuverkehr
wurden folgende Knotenpunkte untersucht:
-
Kreisverkehrsplatz Mercedesstraße,
-
Münsterstraße/Mercedesstraße,
-
Grashofstraße/Münsterstraße/Heinrichstraße sowie
-
Grashofstraße/Mercedesstraße.
Es konnte festgestellt werden, dass alle Knotenpunkte unter Anwendung der
bestehenden Signalprogramme weiterhin leistungsfähig betrieben werden können. Die
empfohlene geringfügige Erhöhung der Freigabezeit für Linksabbieger aus der
Mercedesstraße in die Münsterstraße erfordert keine Änderung der Signalprogramme.
Diese enthalten bereits eine verkehrsabhängige Modifikation der Grünzeit.
Die Entlastungsstraße Derendorf ist planungsrechtlich in Gänze bis zur Grashofstraße
gesichert
(Planfall
1).
Für
den
Fall
einer
zeitversetzten
Freigabe
von
Straßenabschnitten (Planfall 2) sollten die Verkehrsverhältnisse am Knotenpunkt
Grashofstraße/ Heinrichstraße/ Münsterstraße genau beobachtet werden, da dann,
neben dem heute bereits an der Kapazitätsgrenze betriebenen Fahrstrom, der
Fahrstrom Richtung Rath ebenfalls an seine Kapazitätsgrenze stoßen wird und
Rückstaus zu erwarten sind. Diese Belastungsverhältnisse stellen sich aber nur
vorübergehend aufgrund der zwischenzeitlich an der Münsterstraße endenden
„Entlastungsstraße“ Derendorf ein und sind nicht verursacht durch das Hochhaus. Für
diesen Fall empfiehlt sich hier, nach festgestellter Einstellung der prognostizierten
Verkehrsbelastungen, ebenfalls die Anpassung der Grünzeiten.
Auch der Kreisverkehrsplatz Mercedesstraße kann die zukünftig zu erwartenden
Verkehrsströme sehr gut abwickeln. Hier sind keine Verkehrsbehinderungen zu
erwarten.
Für das geplante Vorhaben sind somit keine verkehrstechnischen Änderungen
erforderlich.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 40 4.6.3 Flächen für Geh- und Fahrrecht
Das im nördlichen Randbereich (Plangebietsspitze) ausgewiesene Geh- und Fahrrecht
für die Feuerwehr dient der planungsrechtlichen Sicherung der Feuerwehrzufahrt für
die Nachbargrundstücke Gemarkung Derendorf, Flur 9, Flurstücke Nr. 43, 44, 45, 46,
47 und 352. Für den festgesetzten Bereich gibt es bereits eine entsprechende
Eintragung im Baulastenverzeichnis der Stadt Düsseldorf.
4.7
Ver- und Entsorgung
Versorgung
Leitungen für die Versorgung mit Wasser, Strom und Fernwärme sind in der
Mercedesstraße vorhanden. Gasleitungen befinden sich in der Münsterstraße und der
Liststraße.
Straßenseitig
wird
ggf.
eine
Netzumspannstelle
im
1.
Untergeschoss
zur
Sicherstellung der Versorgung des Neubaus erforderlich. Zur Sicherung der
Netzumspannstelle ist zwischen dem Bauherrn und der Stadtwerke Düsseldorf AG ein
Vertrag über die Errichtung der Netzumspannstelle abzuschließen.
Darüber hinaus sind für die Netzumspannstelle und die zugehörigen Zu- und
Ableitungen Dienstbarkeiten zugunsten der Stadtwerke Düsseldorf AG einzutragen.
Details hierzu sind im Baugenehmigungsverfahren abzustimmen. Die Anordnung einer
solchen Netzumspannstelle sollte nicht in unmittelbarer Nähe sensibler Nutzungen
(z.B. Wohnungen) angeordnet werden.
In dem Plangebiet können maximal 1.600 l/min Trinkwasser (aus der Summe der
vorhandenen Hydranten im Umkreis von 300 m) zu Löschwasserzwecken des
umliegenden Gebietes als Grundschutz zur Verfügung gestellt werden. Weitergehende
Erfordernisse
an
die
Verfügbarkeit
von
Löschwasser
bleiben
dem
Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.
Entwässerung
Das Plangebiet ist entwässerungstechnisch erschlossen. Gemäß § 3 der Satzung über
die
Abwasserbeseitigung
der
Grundstücke
im
Stadtgebiet
Düsseldorf
(Abwassersatzung) vom 30.03.2007 ist sämtliches Abwasser (Schmutz- und
Niederschlagswasser) der öffentlichen Kanalisation zuzuführen.
Da das Plangebiet vor dem 01.01.1996 bereits erstmals bebaut und an die öffentliche
Kanalisation angeschlossen war, finden die Bestimmungen des § 51a LWG NW keine
Anwendung.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 41 Die vorhandene Kanalisation ist ausreichend leistungsfähig, um die anfallenden
Abwässer aufzunehmen. Das Plangebiet ist kanaltechnisch dem Klärwerk DüsseldorfNord zugeordnet; es wird im Mischverfahren entwässert.
Abfallentsorgung
Die Abfallentsorgung erfolgt unterirdisch über die geplante Tiefgarage.
4.8
Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen
4.8.1 Verkehrslärm
Im Rahmen der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wurde eine schalltechnische
Untersuchung durchgeführt. Hierbei wurde u. a. die Einwirkung des zukünftigen
Verkehrslärmes - unter Einbeziehung der planungsbedingten Zusatzverkehre - auf die
geplante Bebauung ermittelt.
Die maximalen gutachterlich ermittelten Beurteilungspegel liegen in unmittelbarer
Nähe zur Mercedesstraße im Erdgeschoss bei bis zu 67 dB(A) am Tag und bei 60
dB(A) in der Nacht. Die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 Teil 1
Beiblatt 1 für ein MK-Gebiet von 65/55 dB(A) für tags/nachts werden somit im
Erdgeschoss (EG) tags bis zum 3. Obergeschoss und nachts bis zum 22.
Obergeschoss (OG) an der Gebäudeschmalseite zur Mercedesstraße überschritten.
Ab dem 23. OG ergeben sich keine Überschreitungen mehr.
Die Untersuchung kommt deshalb zu dem Ergebnis, dass punktuell im Plangebiet
Maßnahmen gegen Verkehrslärmimmissionen getroffen werden müssen. Aktive
Schallschutzmaßnahmen wie Wälle oder Wände sind aus städtebaulichen Gründen,
aufgrund der innerstädtischen Lage und der beabsichtigten hochwertigen verdichteten
Bebauung nicht realisierbar. Daher wird der Einsatz passiver Schallschutzmaßnahmen
in Form bestimmter Schalldämmmaße für Gebäudefassaden vorgeschrieben.
Entsprechend der in der Untersuchung berechneten maßgeblichen Außenlärmpegel
und der hieraus resultierenden Lärmpegelbereiche ergeben sich Anforderungen an die
Schalldämmung der Außenbauteile der Gebäude entsprechend Lärmpegelbereich I
(zurückliegende/straßenabgewandte Gebäudefassaden) bis Lärmpegelbereich IV
(Nahbereich Mercedesstraße).
Aufgrund der Verkehrslärmimmissionen im Plangebiet liegen somit Anforderungen von
punktuell maximal Lärmpegelbereich IV vor.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 42 Bei
Wohn-
und
Übernachtungsräumen
mit
notwendigen
Fenstern
im
Lärmpegelbereich IV ist zudem der Einbau von Lüftungsanlagen festgesetzt, so dass
auch bei geschlossenen Fenstern und Türen eine ausreichende Lüftung der
Aufenthaltsräume ermöglicht wird. Somit wird durch bautechnische Maßnahmen ein
ausreichender passiver Schallschutz auch für Wohn- und Schlafräume gewährleistet.
Für alle Fassaden, die nicht im Lärmpegelbereich IV liegen, ist im Bebauungsplan die
Einhaltung der Anforderungen des Lärmpegelbereiches III als Mindestanforderung
festgesetzt. Diese Festsetzung bietet für das geplante Gebäude ausreichend Schutz
vor Verkehrslärm. Die Anforderungen des Lärmpegelbereiches III sind mit den heute
üblichen Bauweisen und Baumaterialien, d.h. mit dem aktuellen Stand der Technik, in
der Regel ohne Mehraufwand zu erreichen, so dass die Festsetzung dieser
Anforderung als Mindeststandard vertretbar und zumutbar ist.
Obwohl es im unmittelbaren Umfeld des Plangebietes auf der Mercedesstraße
zwischen Münsterstraße und Kreisverkehr zu Pegelerhöhungen von bis zu 6,4 dB(A) –
die Spitze liegt hier im Bereich der geplanten Tiefgaragenzufahrt – kommt, liegen die
Beurteilungspegel noch deutlich unter den schalltechnischen Orientierungswerten
sowie den Grenzwerten der 16. BlmSchV für Kern- (MK) und Mischgebiete (MI).
Im weiteren Umfeld, z. B. an der Münsterstraße gegenüber der Einmündung der
Mercedesstraße, wird mit den Beurteilungspegeln von 73 dB(A) tags und 66 dB(A)
nachts schon heute die Schwelle zur Gesundheitsgefährdung, die für Mischnutzung ab
72 dB(A) tags und 66 dB(A) nachts beginnt, insbesondere nachts deutlich
überschritten. An der Bebauung mit Mischnutzung in der Grashofstraße betragen die
Beurteilungspegel heute schon 77 dB(A) tags und 70 dB(A) nachts. Die
prognostizierten Pegelerhöhungen durch die Planumsetzung bewegen sich im Bereich
der Münsterstraße von maximal 0,3 dB(A)/0,3 dB(A) tags/nachts und an der
Grashofstraße von maximal 0,1 dB(A) und sind somit kaum wahrnehmbar. In diesen
Bereichen müssen Wohnungen ohnehin durch effektive Lärmschutzmaßnahmen
geschützt werden.
4.8.2 Gewerbelärm
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 43 Im Rahmen der o. a. schalltechnischen Untersuchung wurden die potenziellen vom
Plangebiet
ausgehenden
Gewerbelärmimmissionen
im
unmittelbaren
Umfeld
untersucht.
Die geplante Tiefgarage, in der ebenfalls die Anlieferung vorgesehen ist, gilt hierbei als
maßgebliche „gewerbliche“ Emissionsquelle.
Die Berechnungsergebnisse der Gewerbelärmimmissionen an den nächstgelegenen
maßgeblichen schützenswerten Nutzungen zeigen, dass die gebietsabhängigen
Immissionsrichtwerte der TA Lärm zum Tages- und Nachtzeitraum eingehalten
werden. Die untersuchte Konzeption ist somit aus schalltechnischer Sicht bei
Beachtung der Richtwerte der TA Lärm umsetzbar. Die einzelnen konstruktiven
Details, auch unter Berücksichtigung der haustechnischen Anlagen, sind im Rahmen
des Baugenehmigungsverfahrens festzulegen.
4.8.3 Luftreinhaltung
Bei ca. 480 Tiefgaragenstellplätzen besteht bei ebenerdiger Entlüftung die Gefahr der
Nichteinhaltung der Luftschadstoffgrenzwerte. Es ist daher eine Entlüftung über Dach
des Flachbaus erforderlich.
Ein lufthygienisches Ausbreitungsgutachten hat deshalb untersucht, ob ein kritischer
Schadstoffstau vor der Hochhausfassade bzw. im Blockinnenbereich zu befürchten ist.
Hierbei wurden zwei Alternativen mit unterschiedlicher Anordnung der Abluftöffnungen
skizziert. Ihre Untersuchung erfolgte für die verkehrsrelevanten Luftschadstoffe
Feinstaub, Stickstoffdioxid und Benzol; eine Bewertung der Ergebnisse wurde anhand
der Grenzwerte der 22. BImSchV vorgenommen.
Die Ergebnisse zeigen für beide Alternativen eine deutliche Unterschreitung der
Jahresmittelwerte von Feinstaub, Stickstoffdioxid und Benzol; sowohl für den
Prognose-Nullfall
als
auch
für
den
Planfall
an
allen
neun
untersuchten
Immissionsorten. Von einer Einhaltung der Kurzzeitkriterien für Feinstaub und
Stickstoffdioxid ist ebenfalls für den Prognose-Nullfall sowie für den Planfall an allen
neun untersuchten Immissionsorten auszugehen. Ein kritischer Schadstoffstau vor der
Hochhausfassade bzw. im Blockinnenbereich ist demnach in beiden untersuchten
Fällen nicht zu befürchten.
Hieraus ergibt sich, dass die Lage der Abluftöffnungen im weiteren Planungsverfahren
frei gewählt werden kann. Hinsichtlich der Lage der Ansaugöffnungen gilt Gleiches; zu
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 44 beachten ist jedoch, dass sie einen Mindestabstand von 10 Metern zu Abluftöffnungen
nicht unterschreiten sollten.
Aus Gründen der Luftreinhaltung und des Schallschutzes wird die Tiefgaragenzufahrt
eingehaust.
4.8.4 Windeinwirkung
Um die Qualität der Windeinwirkung auf den ebenerdigen Nahbereich des geplanten
Hochhauses
ermitteln
und
beurteilen
zu
können,
wurde
eine
Windkomfortuntersuchung mittels Windkanalmessungen durchgeführt. Hierbei wurde
untersucht, ob und wo möglicherweise Personen (insbesondere Fußgänger und
Radfahrer),
die
sich
im
Nahbereich
des
Bauvorhabens
aufhalten,
durch
Windeinwirkungen (z.B. Fallwinde) gefährdet oder beeinträchtigt werden könnten.
Da eine deutsche bzw. europäische Norm nicht existiert, erfolgte die Beurteilung des
Windkomforts und möglicher Windgefahren gemäß der Niederländischen Norm NEN
8100.
Durch das Hochhaus ergibt sich naturgemäß eine Minderung des Windkomforts im
Planungsgebiet. Insbesondere an den Stirnseiten des Hochhauses ist stellenweise mit
einem unbefriedigenden Windklima zu rechnen. Windkanalmessungen auf Grundlage
der Windstatistik der Jahre 1970 bis 1979 zeigen hier zwar an einigen Messpunkten
Risiken zur Überschreitung des Gefahrenkriteriums; Messungen auf Grundlage der
Windstatistik für die Jahre 1995 bis 2004 zeigen diese Risiken jedoch an keinem der
Messpunkte.
Die zwei geprüften Varianten von Windschutzvordächern verbessern den Windkomfort
an den Stirnseiten des Hochhauses an einigen Punkten nur unwesentlich. Durch die
Vordächer ergeben sich stattdessen sogar in beiden Varianten und auf Basis beider
Windstatistiken an anderen Punkten Risiken von Windgefahr. Die geprüften
Windschutzvordächer ragen zudem sowohl an der Nord- als auch an der Südspitze
über die südöstliche Grundstücksgrenze, - und an der Nordspitze auch über die
Fahrbahn des öffentlichen Straßenlandes -, hinaus. Auch aus gestalterischen Gründen
bleibt die Vordachlösung unbefriedigend. Aus diesen Gründen soll auf die
Windschutzvordächer verzichtet werden.
Die betroffenen Flächen könnten stattdessen, soweit möglich, als nicht begehbar
ausgebildet oder durch höhere, dichte Bepflanzungen (z. B. Hecken) und/oder
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 45 Windschutzwände vor schlechten Windverhältnissen abgeschirmt werden. Dieser
Schutz könnte z. B. durch Windschutzpflanzungen mit einer Höhe von 2,5 bis 3 Metern
im Bereich der nordöstlichen Stirnfläche des Hochhauses entlang der Straße sowie
durch Hecken oder halbdurchlässige Windschutzwände entlang der südöstlichen
Grundstücksgrenze erfolgen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 46 Ob dadurch signifikante Verbesserungen erreicht werden können, bleibt offen. Aus
stadtgestalterischen Gründen (Aufnahme der Gebäudeflucht des Eckgebäudes) wird
auch diese Lösung in diesem Verfahren nicht weiterverfolgt.
An
den
unmittelbar
benachbarten Gebäuden
ergeben
sich
gegenüber
der
gegenwärtigen Situation zwar Minderungen des Windkomforts, die aber nicht in die
Kategorie unbefriedigend fallen.
Auf weiter entfernt liegende Bereiche haben ggf. auftretende Fallwinde keine
Auswirkungen mehr auf die dortige Bebauung.
4.9
Bepflanzung
Zu den Planungszielen der Klimaanalyse der Stadt Düsseldorf (1995) für den
Lastraum
der
verdichteten
Innenstadtrandgebiete
gehört
die
Erhöhung
des
Vegetationsanteils. Um der thermischen Aufheizung entgegen zu wirken, soll das
Begrünungspotenzial so weit wie möglich ausgeschöpft werden. Mit Hilfe der
Festsetzungen zur Bepflanzung soll zudem eine attraktive Gestaltung der Freiräume
der innerstädtischen dichten Bebauung gesichert werden.
Ziel ist es, sowohl einen angenehmen Aufenthalt im Freiraumbereich für die Nutzer
des neuen Gebäudes als auch eine attraktive Aufsicht aus den höher gelegenen
Etagen des Hochhauses zu erreichen. Hiervon profitieren ebenfalls die angrenzenden
Büros und Wohnungen sowie die Nutzer des Hotels.
Es wird festgesetzt, die nicht überbauten Grundstücksflächen, die nicht überbauten
Flächen auf Tiefgaragen sowie Flachdächer und flach geneigte Dächer auf ein- bis
sechsgeschossigen
Gebäuden
und
Gebäudeteilen
extensiv
zu
begrünen.
Ausgenommen hiervon sind Flächen,
-
die ihrem Zwecke nach üblicherweise versiegelt sind (z.B. Erschließung,
Stellplätze, Wege),
-
die zur Belichtung (z.B. Fenster, Glasdächer) dienen,
-
die spezifische technische Anforderungen erfüllen müssen (z.B. technische
Aufbauten),
-
deren beschränkte Größe einen vergleichsweise geringen ökologischen Nutzen
mit sich bringen würde (unter 2 qm).
Ergänzt wird das Begrünungsgebot durch die Festsetzung einer Mindestanzahl von
Bäumen (min. 4 Laubbäume) sowie eines Mindestanteiles von Sträuchern (min. 10%)
innerhalb der nicht überbauten Grundstücksfläche.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 47 Vorbehaltlich einer zu erzielenden Vereinbarung mit dem Eigentümer des betreffenden
Nachbargrundstücks soll auch die Einhausungswand der Tiefgaragenzufahrt an der
westlichen Grundstücksgrenze begrünt werden. Andernfalls soll diese Wand der
architektonischen
Ausbildung
der
Fassaden
des
Gesamtgebäudes
gemäß
gestalterisch behandelt werden.
Die Bepflanzung soll eine angemessene ökologische und kleinklimatische Aufwertung
der heutigen Situation bewirken und Fallwinde, die am Hochhaus entstehen können,
zugunsten der Aufenthaltsqualität im Sockelbereich mindern.
4.10 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Dachform
Mit dem Ziel einer hochhaustypischen baulichen Gestaltung und um Flächen für
ökologisch wirksame Dachbegrünungen zu erhalten, ist die vom Umfeld einsehbare
Dachfläche des Flachbaus zwingend als Flachdach auszuführen.
Werbeanlagen
Aus gestalterischen Gründen werden Festsetzungen zu Werbeanlagen getroffen. Das
architektonische
Erscheinungsbild
des
Gebäudekomplexes
soll
durch
die
Werbeanlagen nicht beeinträchtigt werden. Dazu gehört auch das Ziel, die Fassaden
des Hochhauses weitgehend freizuhalten.
Die Werbeanlagen sollen sich in ihrer Größe, Form, Material und Lichtwirkung dem
Erscheinungsbild der Fassade unterordnen. Sie sind ausschließlich an der
Mercedesstraße oder an den zum Vorplatz gelegenen Gebäudeseiten zulässig und
dürfen nur bis zu einer Höhe von 0,30 m unterhalb der Fensterbank im 1.
Obergeschoss angebracht werden. Ausnahmsweise ist oberhalb dieses Bereichs je
eine Werbeanlage an den Längsseiten des Hochhauses im MK 1 zulässig, sofern sie
nicht mehr als eine Fassadenfläche von jeweils 25 m² belegen. Damit ist
gewährleistet, dass die Werbeanlagen nur eine untergeordnete Funktion übernehmen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 48 Einfriedungen
Der Vorplatz des Gesamtgebäudes soll städtebaulich offen und einsehbar gestaltet
werden. Darum sind Einfriedungen innerhalb um die in der Planzeichnung mit B1 bis
B4 gekennzeichneten Fläche (Vorplatz) nicht zulässig.
4.11 Radarverträglichkeit / Hindernisfreiheit im Anflugbereich des Flughafens
Im Rahmen der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wurde eine radartechnische
(signaturtechnische)
Untersuchung
(Phase
I)
gemäß
den
Auflagen
der
Luftfahrtbehörden erstellt.
Hierin wird festgestellt, dass das Hochhaus durch die Radaranlagenstandorte der DFS
am Flughafen Düsseldorf auf seiner Nordwestfassade reflexionswirksam erfasst wird.
Durch Oberflächenreflexionen in nordwestlicher Richtung werden Bahnen der
westlichen Anflugrichtungen sowie der weiter entfernte Luftraum in nordwestlichen
Richtungen berührt. Reflexionswirksam ist aber lediglich der nicht gekrümmte Teil der
Nordwestfassade des Hochhauses ab einer Höhe von 30 m über Grund.
Die starke Profilierung der Fassade, die im vorliegenden Entwurf durch die vor die
Brüstungen vortretenden Lüftungsaggregate erzeugt wird, trägt wesentlich zur
Radarreflexionsdämpfung bei. Somit werden die Dämpfungsanforderungen an die
einzelnen Bauteile erheblich gemindert.
Das Gutachten weist nach, dass die Radarreflexionsdämpfungsanforderungen in
diesem Bereich durch entsprechende Fassadenbauweisen und Verglasungen
grundsätzlich gut erfüllbar sind.
In Phase II des Gutachtens sollen im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens konkrete
konstruktive Lösungen zur Erfüllung der Dämpfungsanforderungen erarbeitet und mit
den zuständigen Behörden abgestimmt werden.
Da das Plangebiet im Bauschutzbereich des Flughafens liegt und das geplante
Hochhaus die genehmigungsfreien Höhen überschreitet, ist gemäß den §§ 12, 14 und
18a
Luftverkehrsgesetz
(LuftVG)
die
Zustimmung
der
Luftfahrtbehörden
im
Baugenehmigungsverfahren zwingend erforderlich. In diesem Zusammenhang wird
auch die Wehrbereichsverwaltung West von der Bezirksregierung Düsseldorf am
Verfahren beteiligt.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 49 Bei
den
planerischen
Überlegungen
im
zeitlichen
Vorlauf
des
Bebauungsplanverfahrens wurde die notwendige Hindernisfreiheit bei einer Höhe von
162,7 m ü. NN ermittelt und mit den zuständigen Luftfahrtbehörden im Rahmen des
Beteiligungsverfahrens abgestimmt. Die zwingend festgesetzte Höhe des geplanten
Hochhauses liegt mit 158,7 m ü. NN einige Meter unter diesem Wert. Das benachbarte
ARAG-Hochhaus erreicht mit 162,5 m ü. NN in etwa die gleiche Höhe. Somit wird die
erforderliche Hindernisfreiheit nicht beeinträchtigt.
5.
Soziale Maßnahmen
Zur Umsetzung der Planung ist keine Verlagerung von Nutzungen oder der Abriss von
Gebäuden erforderlich. Soziale Maßnahmen sind somit nicht erforderlich.
6.
Bodenordnende Maßnahmen
Bodenordnende Maßnahmen sind im Plangebiet nicht erforderlich.
7.
Kosten für die Gemeinde
Der Stadt Düsseldorf entstehen durch die Aufstellung des Bebauungsplanes keine
Kosten.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 50 -
Teil B - Umweltbericht
gemäß § 2a BauGB
zum Bebauungsplan Nr. 5579/061
- Hochhaus Mercedesstraße (Fishman Tower) Stadtbezirk 2 Stadtteil Düsseltal
1.
Zusammenfassung
Durch den Abstand des Plangebietes von Hauptverkehrsstraßen ist es nur mäßigen
Lärm-
und
Schadstoffbelastungen
ausgesetzt.
Diesbezüglich
sind
nach
der
Realisierung auch im näheren Umfeld, insbesondere durch die Einhausung der
Tiefgaragenrampe, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet. Im weiteren
Umfeld sind allerdings Erhöhungen der Verkehrs- damit der – ohnehin schon hohen Lärmbelastungen hinzunehmen.
Die vom Hochhaus ausgelösten Verschattungen führen an fünf benachbarten
Wohnungen zu Verschlechterungen der Besonnung im Winter. Dies würde in
derartigem Umfang aber auch bei einer niedrigeren Bebauung eintreten.
Beeinträchtigungen hinsichtlich des Windkomforts werden für beide Stirnseiten des
geplanten Hochhauses prognostiziert. An der nordöstlichen Stirnseite kann das Risiko
einer punktuellen Windgefährdung nicht ausgeschlossen werden.
Die geringe Größe des Grundstücks und die an diesem Standort sinnvolle Intensität
der geplanten Nutzung ermöglichen nur einen geringen Anteil an Begrünung und
daraus resultierend einen weiterhin hohen Grad an Versiegelung.
Die im Plangebiet befindlichen drei Altstandorte sind so weit saniert, dass bei der
Realisierung des Vorhabens nur die Verwertung und Entsorgung des Bodenaushubs
besonderen Anforderungen unterliegt.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 51 2.
Beschreibung des Vorhabens
Beschreibung der Festsetzungen für das Vorhaben sowie des Plangebietes und seiner
Umgebung:
Die Fläche wird zurzeit als Kfz-Abstellplatz für ein benachbartes Autohaus genutzt. Die
Flächen sind vollflächig mit Asphaltdecken versiegelt bzw. mit Splitt abgedeckt. und
daher vegetationsfrei.
Mit dem Bebauungsplan werden ein Hochhaus mit (zwingender) Wandhöhe von 120
m über Grund, ein viergeschossiger Flachbau und eine Tiefgarage mit ca. 480
Stellplätzen in drei bis vier Untergeschossen ermöglicht. In den Gebäuden soll eine
Nutzungsmischung
aus
Hotel
(inkl.
Apartment-Servicewohnen),
Büros,
Fitness/Wellness und in der Erdgeschosszone Einzelhandel und Gastronomie
untergebracht werden.
3.
Ziele von Umweltfachplanungen im Gebiet
Fachlich relevante Planungen gibt es auf den Gebieten Luftreinhaltung und Stadtklima.
Die Aussagen der „Klimaanalyse Düsseldorf“ sind im Abschnitt „Stadtklima“ wieder
gegeben.
Der Luftreinhalteplan Düsseldorf umfasst das gesamte Stadtgebiet. In ihm sind
zahlreiche Maßnahmen beschrieben, die geeignet sind, die Luftqualität insbesondere
im hoch verdichteten Innenbereich der Stadt zu verbessern. Die Maßnahmen betreffen
überwiegend nicht die Bauleitplanung. Mit der Unterbringung der Stellplätze in einer
Tiefgarage wird angestrebt, zumindest das heute wenig mit Luftschadstoffimmissionen
belastete unmittelbare Umfeld des Plangebietes nicht weiter zu belasten.
4.
Schutzgutbetrachtung
Im Folgenden wird die Umwelt im Einwirkungsbereich des Vorhabens je Schutzgut
beschrieben und werden die aus dem Festsetzungsumfang des Planes resultierenden
Eingriffe dargestellt, die nachteiligen Umweltauswirkungen herausgearbeitet sowie
mögliche Vermeidungsstrategien aufgezeigt.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 52 -
4.1
Auswirkungen auf den Menschen
4.1.1 Lärm
Verkehrslärm
Das Plangebiet wird durch die Verkehrslärmemissionen der Münsterstraße, des
„Mörsenbroicher
Eis“
bzw.
der
Grashofstraße
und
geringfügig
durch
die
Mercedesstraße sowie durch den Schienenverkehrslärm der Straßenbahn und der
Eisenbahntrasse Düsseldorf - Duisburg belastet. Die maximalen gutachterlich
ermittelten Beurteilungspegel liegen in unmittelbarer Nähe zur Mercedesstraße im
Erdgeschoss bei bis zu 67 dB(A) am Tag und bei 60 dB(A) in der Nacht.
Die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 Teil 1 Beiblatt 1 für ein MKGebiet von 65/55 dB(A) für tags/nachts werden somit im Erdgeschoss (EG) bis zum
22. Obergeschoss (OG) überschritten. Ab dem 23. OG ergeben sich keine
Überschreitungen mehr.
Im
Nahbereich
der
Tiefgaragenzufahrt
ergeben
sich
am
geplanten
Objekt
Überschreitungen um bis zu 2 dB(A) in der Nacht im EG.
Entsprechend dem Vorschlag des schalltechnischen Gutachtens wurden erhöhte
Anforderungen an den baulichen Schallschutz bis Lärmpegelbereich IV gemäß DIN
4109 (Hochhaus EG bis 22. OG, Nebengebäude EG und 1. OG) festgesetzt. Aufgrund
der nächtlichen Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte sind
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen für Übernachtungsräume notwendig und
wurden festgesetzt.
Die Orientierungswerte werden an der Stirnseite des Gebäudes (IO14) um bis zu 1,7
dB(A) am Tag und 4,6 dB(A) in der Nacht im Erdgeschoss – sowie bis zum 22.
Geschoss kontinuierlich abnehmend – überschritten. Es wird daher empfohlen, die
Nutzung an der Stirnseite des Gebäudes bis zum 22. OG auf den Tag zu beschränken
(z. B. durch Büronutzung)
Die Untersuchung der planbedingten Auswirkungen der Verkehrslärmsituation auf das
unmittelbare Umfeld zeigt, dass es primär auf der Mercedesstraße zwischen
Münsterstraße und Kreisverkehr zu deutlichen Pegelerhöhungen um bis zu 5 dB(A)
kommt. Im Bereich der Anbindung des Plangebietes an die Tiefgaragenzufahrt
ergeben sich ebenfalls sehr deutliche Pegelerhöhungen um bis zu 6,4 dB(A) am
gegenüberliegenden Wohn- und Geschäftsgebäude (Mercedesstraße 4).
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 53 Am Gebäude Liststraße 37c und d ergeben sich durch die Planung Erhöhungen um
max. 3 dB(A) tagsüber und 2,5 dB(A) nachts.
Es handelt sich zwar um eine Verschlechterung der jetzigen Situation für die dort
ansässige Wohnbevölkerung, jedoch liegen die Beurteilungspegel nach Umsetzung
des Bebauungsplanes noch unter den schalltechnischen Orientierungswerten sowie
unterhalb der Grenzwerte der 16. BImSchV für Kern- (MK) bzw. Mischgebiete (MI).
Im
weiteren
Umfeld
Pegelerhöhungen
an
des
Plangebietes
Wohnnutzungen
sind
zu
durch
erwarten:
die
Planung
stadteinwärts
ebenfalls
an
der
Münsterstraße bis zur Entlastungsstraße betragen sie bis zu 0,4 dB(A). Die
Beurteilungspegel erreichen schon im Bestand Werte von bis zu 72/65 dB(A) für
Tag/Nacht und liegen somit bereits heute im Bereich von Beurteilungspegeln, bei
denen eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden kann (über 70/60
dB(A) für Tag/Nacht). Westlich der Entlastungsstraße werden keine deutlichen
Pegelerhöhungen mehr erwartet.
An den bestehenden Gebäuden gegenüber der Einmündung Mercedesstraße ergeben
sich Pegelerhöhungen von bis zu 0,3 dB(A). Die Beurteilungspegel erreichen hier im
Bestand Werte von bis zu 73/66 dB(A) für Tag/Nacht. Da dort nach bestehendem
Planungsrecht Mischnutzung zulässig ist, muss für die vorhandenen Gebäude mit
Wohnnutzung von dem Erreichen der Schwelle zur Gesundheitsgefährdung ab 72/62
dB(A) für Tag/Nacht ausgegangen werden.
Stadtauswärts an der nächstgelegenen Wohnbebauung (Grashofstraße) liegen die
Beurteilungspegel bereits im Bestand bei bis zu 77/70 dB(A) für Tag/Nacht. Nach
Planumsetzung werden dort Pegelerhöhungen von bis zu 0,1 dB(A) erreicht. Das
Gebiet ist nach § 34 als Mischgebiet einzustufen. Hier ist die Schwelle zur
Gesundheitsgefährdung
ab
72/62
dB(A)
für
Tag/Nacht
bereits
heute
weit
überschritten. Angesichts der sehr hohen Lärmvorbelastung müssen die Wohnungen
ohnehin durch effektive Lärmschutzmaßnahmen geschützt sein.
Gewerbelärm
Da das Plangebiet als Kerngebiet ausgewiesen wird und im direkten Umfeld des
Plangebietes
Kerngebiete
oder
Gebiete
nach
§
34
BauGB
mit
einer
Kerngebietsstruktur vorhanden sind, sind schädliche Schalleinwirkungen in das
Plangebiet nicht anzunehmen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 54 Im
Baugenehmigungsverfahren
kann
sichergestellt
werden,
dass
die
Gewerbelärmemissionen, die innerhalb des Plangebietes, z.B. von klima- und
lüftungstechnischen Anlagen und einem Fitness-Center, verursacht werden, nicht zu
einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm von tags 60 dB(A) und
nachts 45 dB(A) an der Wohnnutzung sowohl innerhalb als auch außerhalb des
Plangebietes führen werden.
Die Lärmemissionen der Tiefgaragen-Ein-/Ausfahrt wurden im Hinblick auf die
außerhalb des Plangebietes gelegene Wohnnutzung gutachterlich untersucht.
Entsprechend der getroffenen Festsetzung wurde davon ausgegangen, dass die
Tiefgaragen-Ein-/Ausfahrt komplett eingehaust wird. Unter diesen Voraussetzungen
unterschreiten die ermittelten Beurteilungspegel von tags 52 dB(A) und nachts 43
dB(A) die Immissionsrichtwerte der TA Lärm.
4.1.2 Elektromagnetische Felder (EMF)
Im
Plangebiet
und dem
unmittelbaren Umfeld sind keine Quellen starker
elektromagnetischer Felder bekannt.
Falls Trafostationen zur Nahversorgung notwendig werden, sollten diese nicht in der
unmittelbaren Nähe sensibler Nutzungen (z.B. Wohnungen) angeordnet werden.
Insbesondere ist auch eine Anordnung in Kellerräumen von Gebäuden mit sensiblen
Nutzungen zu vermeiden. Bei Berücksichtigung der Vorgaben nach der Verordnung
über
elektromagnetische
Felder
(26.
Verordnung
zum
Bundes-
Immissionsschutzgesetz), des Abstandserlasses NRW von 2007 sowie gemäß den
Hinweisen zur Durchführung der Verordnung über elektromagnetische Felder (RdErl.
des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz
vom 09.11.2004) beim Neubau als auch beim Heranrücken schützenswerter
Nutzungen an bestehende Anlagen sind keine nachteiligen Umweltauswirkungen zu
besorgen.
Eine
über
diese
Vorgaben
hinausgehende
Minimierung
von
Strahlenbelastungen ist aus gesundheitlicher Sicht jedoch empfehlenswert.
4.1.3 Licht / Besonnung
Lichtimmissionen
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 55 Das architektonische Konzept sieht vor, die Fassade nachts zu beleuchten. Rechtlich
zählt Licht zu den Emissionen und Immissionen gemäß Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) von 1974.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 56 Schädliche Umwelteinwirkungen liegen dann vor, wenn sie "[...] nach Art, Ausmaß
oder Dauer geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche
Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft herbeizuführen" (§ 3
BImSchG).
Die Beurteilung der Belästigungswirkung, die insbesondere von gewerblichen
künstlichen Beleuchtungsanlagen ausgeht, erfolgt auf der Grundlage der „LichtRichtlinie“ des Länderausschuss für Immissionsschutz (LAI), die in NordrheinWestfalen durch einen Erlass eingeführt wurde (Lichtimmissionen, Messung,
Beurteilung und Verminderung, gemäß Runderlass des MUNLV, des MWMEV und
des MSWKS vom 13.09.2000, Ministerialblatt NRW Nr. 64 vom 2.11.2000).
Die Beurteilung der Belästigungswirkung an einem Immissionsort, z. B einem
Wohnraum, durch eine Beleuchtungsanlage erfolgt über die von ihr verursachte
Raumaufhellung und die Blendwirkung. Die hierfür gültigen Immissionswerte ergeben
sich in Abhängigkeit vom Gebietscharakter und der Tageszeit.
Aus gesundheitspräventiver Sicht sollte das Beleuchtungskonzept für das Hochhaus
folgende Aspekte berücksichtigen:
-
anteiliger Verzicht auf eine Gebäudeanstrahlung, z. B. der Sockelgebäude,
-
Optimierung des Beleuchtungskonzeptes: schädliche Einwirkungen durch Licht
sollten bereits im Vorfeld der lichttechnischen Planung berücksichtigt werden, z.
B. durch die Wahl geeigneter Leuchten und deren Standorte.
-
die Beleuchtungsstärke sollte sinnvoll dem anzustrahlenden Material (helle
Fassaden benötigen weniger Licht) angepasst werden (oft ist eine Leuchtdichte
von 1 cd/m2 bzw. eine Beleuchtungsstärke von 10 Lux ausreichend),
-
Begrenzung der Beleuchtungsdauer (beispielsweise bis 22 oder 23 Uhr), da sie
dann nur noch von einem kleinen Personenkreis wahrgenommen wird und von
Anwohnern bzw. Bewohnern als besonders störend empfunden werden könnte.
Mögliche Auswirkungen der Fassadenbeleuchtung auf die Bewohner des Fishman
Towers und vor allem auf die angrenzende Wohnbebauung werden im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens geprüft.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 57 Besonnung
Gemäß DIN 5034-1 (Tageslicht in Innenräumen, Teil 1: Allgemeine Anforderungen) ist
für Wohnräume ein Mindestmaß an Besonnung ein wichtiges Qualitätsmerkmal. Ein
Wohnraum gilt dann als ausreichend besonnt, wenn seine Besonnungsdauer am 17.
Januar mindestens eine Stunde beträgt. Eine Wohnung gilt als ausreichend besonnt,
wenn in ihr mindestens ein Wohnraum ausreichend besonnt wird. Auf Grundlage der
vorgesehenen Architektur wurde eine Verschattungsstudie erstellt, um die Einhaltung
der Anforderungen nach DIN 5034 zu prüfen.
Das Gutachten weist nach, dass im Umfeld des geplanten Vorhabens die o. g.
Anforderungen mit Ausnahme von fünf Wohnungen im Gebäude Mercedesstraße 4 eine an der Südfassade, vier an der Ostfassade - eingehalten werden können.
In einem nächsten Schritt wurde ermittelt, ab welchem Datum die ausreichende
Besonnung sichergestellt werden kann. Da diese für die Wohnung an der Südfassade
der Mercedesstraße 4 bereits am 21. Januar nachgewiesen werden konnte, kann dies
als
geringfügige
Umweltauswirkung
betrachtet
werden
und
erfordert
keine
weitergehenden Maßnahmen.
Für die Wohnungen an der Ostfassade des Gebäudes Mercedesstraße 4 ist die
Mindestbesonnung erst ab dem 5. Februar (eine Wohnung) bzw. 10. Februar (drei
Wohnungen) sichergestellt. Zum Vergleich wurde an Stelle des Hochhauskörpers eine
gemäß § 34 BauGB zulässige 25 m hohe Blockrandbebauung angenommen und
deren Auswirkungen auf die Besonnung der Wohnungen simuliert. Dabei ergeben sich
keine relevanten Unterschiede für die Besonnung der vier Wohnungen, so dass die
Beeinträchtigung als hinnehmbar einzuordnen ist.
4.1.4 Kinderfreundlichkeit
Dauerhafte Wohnnutzungen für Familien sind im Plangebiet nicht vorgesehen. Kinderund jugendrechtliche Aspekte sind somit in Bezug auf die Realisierung der Planung
nicht erkennbar.
4.1.5 Städtebauliche Kriminalprävention
Mit dem Bebauungsplan werden keine neuen öffentlichen Räume geschaffen. Die
Hotelnutzung bringt eine stärkere Frequentierung des Vorplatzes und eine
Überwachung des Grundstücks inkl. Tiefgarage mit sich.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 58 Weitere Aspekte baulicher Kriminalprävention wie die Art der Bepflanzung und die
Gestaltung der Tiefgaragen werden in den jeweiligen Baugenehmigungsverfahren
geregelt.
4.2
Natur und Freiraum
4.2.1 Freirauminformations-System (FIS)
Das
Freirauminformations-System
Düsseldorf
ordnet
dem
Plangebiet
keine
Freiraumfunktion zu. Nach der Systematik des FIS können solche Flächen
grundsätzlich einer baulichen Nutzung zugeführt werden.
4.2.2 Tiere, Pflanzen und Landschaft
Fachspezifische rechtliche Situation und vorhandene Gutachten
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplans der
Stadt Düsseldorf. Natur- oder Landschaftsschutzgebiete sind nicht festgesetzt. Im
Plangebiet und dessen Umgebung liegen keine gemeldeten und von der EUKommission ausgewiesenen FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete.
Beschreibung des Plangebietes
Die Fläche ist nicht für Erholungszwecke geeignet und ohne Bedeutung für den
Biotop- und Artenschutz. Die Umgebung des Plangebiets ist durch die innerstädtische
Bebauung geprägt.
Schutzgut Pflanzen
Das gesamte Plangebiet ist ohne jegliche Vegetation. Die Fläche wird fast vollständig
durch die geplante Bebauung und Unterbauung mit einer Tiefgarage in Anspruch
genommen.
Die
nicht
überbauten
Grundstücksflächen
werden
begrünt.
Die
Baumreihen entlang der Mercedesstraße prägen den öffentlichen Straßenraum und
werden durch die Planung nicht nachteilig berührt.
Baumschutzsatzung
Innerhalb
des
Plangebietes
Baumschutzsatzung
der
Stadt
befinden
sich
Düsseldorf
keine
geschützt
Bäume,
sind.
die
Die
nach
der
vorhandenen
Straßenbäume entlang der Mercedesstraße sind zu erhalten und insbesondere
während der Bauphase zu schützen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 59 Schutzgut Tiere
Das Plangebiet ist frei von jeglicher Vegetation und stellt auf Grund der
innerstädtischen Lage im dicht bebauten Umfeld keine geeigneten Lebensräume für
planungsrelevante Arten dar. Das gilt auch für die angrenzenden Flächen.
Erholungsraum
Aufgrund der aktuell mangelnden Bedeutung des Plangebietes für die Erholung sind
hier keine negativen Auswirkungen zu erwarten.
Eingriffs- und Ausgleichsbilanz
Derzeit wird die Bebaubarkeit des Projektgrundstücks nach § 34 BauGB beurteilt.
Aufgrund
dessen
ist
die
Eingriffsregelung
hier
nicht
anzuwenden.
Ausgleichsmaßnahmen sind nicht erforderlich.
Durch die geplante Bebauung wird das Grundstück fast vollständig über- und
unterbaut. Damit ist eine hohe Versiegelungsrate verbunden. Durch die geplanten
Maßnahmen zur Durchgrünung werden kleinflächige Vegetationsbestände, mit einem
Anteil von Bäumen und Sträuchern, geschaffen.
Grünordnerische Maßnahmen
Die folgenden grünordnerischen Maßnahmen fördern die Durchgrünung des
Plangebietes und werden daher entsprechend festgesetzt:
-
Auf
Tiefgaragendecken
oder
unterirdischen
Gebäudeteilen
ist
eine
Vegetationsfläche bestehend aus einer 80 cm starken Bodensubstratschicht
(zuzüglich Drainschicht) fachgerecht
aufzubauen.
Von dieser
Regelung
ausgenommen sind die notwendigen Flächen für die Erschließung.
Für Baumpflanzungen ist die Stärke der Bodensubstratschicht auf mindestens
120
cm
(zuzüglich
Drainschicht)
zu
erhöhen;
das
durchwurzelbare
Substratvolumen muss mindestens 50 cbm je Baumstandort betragen.
-
Die nicht überbaute Grundstücksfläche ist zu begrünen. Von dieser Regelung
ausgenommen sind die notwendigen Flächen für die Erschließung.
Mindestens 10 % der Fläche sind mit Sträuchern, z. B. Hainbuche, Liguster, zu
bepflanzen. Es sind mindestens 4 Laubbäume (StU 20 - 25 cm, gemessen in 1
m Höhe), z. B. Ahorn, Eiche, zu pflanzen.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 60 -
Flachdächer und flach geneigte Dächer bis 15° Dachneigung auf ein- bis
sechsgeschossigen Gebäuden und Gebäudeteilen sind extensiv zu begrünen.
Sie sind mit einer Vegetationstragschicht von mindestens 10 cm Stärke (zzgl.
Filter- und Drainageschicht) zu überdecken.
In der Dachfläche vorhandene notwendige Fensteröffnungen, untergeordnete
technische Aufbauten sowie Flächen mit einer Größe von weniger als 2 m² sind
von der Verpflichtung zur Begrünung ausgenommen, wobei jedoch ein
Begrünungsanteil von mindestens 70 % erreicht werden muss.
Diese Ausnahme von der Verpflichtung zur Begrünung gilt nicht für Anlagen zur
Gewinnung regenerativer Energie. Die Fläche von Glasdächern ist von der
Begrünungsverpflichtung sowie von der Bezugsgröße ausgenommen.
-
Der Begrünungsaufbau und die verwendeten Materialien und Substrate für die
Tiefgaragen- und Dachbegrünung sind gemäß der aktuellen FLL-Richtlinie für
die Planung, Ausführung und Pflege von Dachbegrünungen auszuführen (FLL =
Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V., Bonn).
4.3
Boden
4.3.1 Maß der baulichen Nutzung: Verdichtung und Versiegelung
Das Plangebiet ist zurzeit unbebaut und wird als Abstellfläche für Pkw eines
Autohauses genutzt. Die Flächen sind vollflächig versiegelt.
Da eine Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 festgesetzt wurde, muss im ungünstigsten
Fall davon ausgegangen werden, dass die Fläche zu fast 100 % versiegelt wird. Die
Begrünungsfestsetzungen greifen nur, wenn die Tiefgaragendecken und sonstigen
nicht überbaubaren Grundstücksflächen nicht für die notwendige Erschließung (auch
Vorfahrten), die Anlage von Stellplätzen etc. in Anspruch genommen und
Feuerwehrbewegungsflächen sowie Terrassen nur teilversiegelt werden. Deshalb wird
angenommen, dass nur eine kleinflächige Pflanzfläche auf der Tiefgaragendecke
realisiert wird.
Aufgrund
der
sehr
guten
Anbindung
an
das
Netz
des
öffentlichen
Personennahverkehrs und das überörtliche Straßenverkehrsnetz ist eine hohe
Flächenausnutzung an dieser Stelle in Zukunft sinnvoll.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 61 Versiegelungsbilanz:
versiegelt
%
teilversieg
(m²)
%
unversieg
elt (m²)
%
Summe
elt (m²)
(m²)
Bestand
5.000
100
0
0
0
0
5.000
Planung
4.600
92
400
8
0
0
5.000
%-Bilanz
-8
+8
+/- 0
4.3.2 Altablagerungen im Umfeld des Plangebietes
Im Umfeld des Plangebietes befinden sich die Altablagerungen mit den Kataster-Nrn.
117, 147, 167 und die kleinräumigen Verfüllungen mit den Kataster-Nrn. 268 und 269.
Aufgrund vorliegender Erkenntnisse aus dem Bodenluftmessprogramm und der
Verfüllmaterialien sind Auswirkungen durch Gasmigration nicht zu besorgen.
4.3.3 Altablagerungen im Plangebiet
Im Plangebiet befinden sich keine Altablagerungen.
4.3.4 Altstandorte im Plangebiet
Im Plangebiet befindet sich der Altstandort mit der Kataster-Nr. 5681 und Teilbereiche
der Altstandorte mit den Kataster-Nrn. 5657 und 5659.
Altstandorte 5657, 5659 und 5681
Im Rahmen der Nutzungsrecherche und Gefährdungsabschätzung für die o.g.
Altstandorte wurden vereinzelte, lokale Kohlenwasserstoffverunreinigungen im Boden
und eine Verunreinigung mit chlorierten Kohlenwasserstoffen in der Bodenluft
festgestellt. Die ermittelten Boden- und Bodenluftverunreinigungen wurden im Zuge
einer Abbruchmaßnahme saniert.
Die weiterhin angetroffene Auffüllung zeigte Mächtigkeiten bis zu 2 m, die
überwiegend aus Bodenaushub mit Bauschutt besteht. Relevante Schadstoffgehalte in
der
Auffüllung
wurden
nicht
ermittelt.
Im
Rahmen
von
zukünftigen
Baugenehmigungsverfahren sind teilweise weitere Maßnahmen (Verwertungs- und
Entsorgungskonzept
Begleitung)
für
erforderlich,
bautechnisch
die
durch
bedingten
Aushub,
entsprechende
fachgutachterliche
Nebenbestimmungen
rechtsverbindlich im Baugenehmigungsverfahren festgelegt werden.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 62 Dadurch
werden
die
allgemeinen
Anforderungen
an
gesunde
Wohn-
und
Arbeitsverhältnisse und die sonstigen Belange des Umweltschutzes gewährleistet.
4.4
Wasser
4.4.1 Grundwasser
Entsprechend der dem Umweltamt vorliegenden Erkenntnisse liegen die höchsten
gemessenen Grundwasserstände für das Plangebiet bei ca. 31,0 m ü. NN (HGW 1988
- höchster periodisch wiederkehrender Grundwasserstand).
Die höchsten ermittelten Grundwasserstände für das Plangebiet liegen bei 33,0 m ü.
NN (HHGW 1926 - höchster dem Umweltamt bekannter Grundwasserstand). Eine
systematische
Auswertung
der
seit
1945
im
Stadtgebiet
gemessenen
Grundwasserstände zeigt für den überwiegenden zentralen Bereich des Plangebietes
einen minimalen Grundwasserflurabstand von > 5 m. Bei einer Geländehöhe von ca.
38 m. ü. NN liegen demnach die höchsten Grundwasserstände bei ca. 33,0 m ü. NN.
Die Grundwassertemperatur liegt im Umfeld bei rund 13,6 °C.
Die Grundwasserbeschaffenheit
Mineralölkohlenwasserstoffen,
ist
bis auf
lokale Auffälligkeiten (Aromaten,
Schwermetallen)
im
Zustrom
zum
Plangebiet
weitgehend unauffällig. Für geplante Grundwasserbenutzungen im Plangebiet (z.B.
Wasserhaltungsmaßnahmen während der Baumaßnahme, Geothermieanlagen, etc.)
ist in jedem Fall eine wasserrechtliche Erlaubnis beim Umweltamt zu beantragen. Der
Umfang des jeweiligen Wasserrechtsantrages sollte frühzeitig mit der Unteren
Umweltschutzbehörde abgestimmt werden.
Im Rahmen des Wasserrechtsantrages für eine Bauwasserhaltung oder eine sonstige
Grundwassernutzung
ist
der
Nachweis
zu
erbringen,
dass
durch
die
Grundwassernutzung nachteilige Auswirkungen auf das Grundwasser nicht zu
besorgen sind oder erforderlichenfalls durch zusätzliche Maßnahmen vermieden
werden können. Außerdem ist die schadlose Ableitung des geförderten und genutzten
Grundwassers darzustellen.
4.4.2 Niederschlags- und Abwasserbeseitigung
Da das Plangebiet nicht erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation
angeschlossen wird, finden die Bestimmungen des § 51a Landeswassergesetz (LWG
NRW) keine Anwendung.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 63 Aufgrund der Lage des Plangebietes im Bereich der Altstandorte ist eine ortsnahe
Beseitigung
des
auf
befestigten
Flächen
anfallenden
gesammelten
Niederschlagswassers durch Versickerung nicht erlaubnisfähig. Das auf befestigten
Flächen anfallende gesammelte Niederschlagswasser ist in das öffentliche Kanalnetz
einzuleiten.
4.4.3 Oberflächengewässer
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
4.5
Luft
4.5.1 Lufthygiene
Im Plangebiet werden die Zielwerte bzw. die Zahl der zulässigen Überschreitungen
gemäß 22. Verordnung zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Verordnung über
Immissionswerte für Schadstoffe in der Luft - 22. BImSchV) für die Luftschadstoffe
Feinstaub (PM10), Stickstoffdioxid (NO2) und Benzol (C6H6) - nicht zuletzt aufgrund
des Abstandes zu den Hauptverkehrsstraßen - gegenwärtig eingehalten.
Bei ca. 480 Tiefgaragenstellplätzen besteht bei ebenerdiger Entlüftung die Gefahr der
Nichteinhaltung der Luftschadstoffgrenzwerte. Es ist daher eine Entlüftung über Dach
des Flachbaus erforderlich.
Unter dieser Voraussetzung wurde ein lufthygienisches Ausbreitungsgutachten erstellt,
welches sich mit der Frage beschäftigt, ob ein kritischer Schadstoffstau vor der
Hochhausfassade bzw. im Blockinnenbereich zu befürchten ist. Hierbei wurden zwei
Alternativen mit unterschiedlicher Anordnung der Abluftöffnungen skizziert. Ihre
Untersuchung
erfolgte
für
die
verkehrsrelevanten
Luftschadstoffe
Feinstaub,
Stickstoffdioxid und Benzol; eine Bewertung der Ergebnisse wurde anhand der
Grenzwerte der 22. BImSchV vorgenommen.
Die Ergebnisse zeigen für beide Alternativen eine deutliche Einhaltung der
Jahresmittelwerte von Feinstaub, Stickstoffdioxid und Benzol; sowohl für den
Prognose-Nullfall
als
auch
für
den
Planfall
an
allen
neun
untersuchten
Immissionsorten. Von einer Einhaltung der Kurzzeitkriterien für Feinstaub und
Stickstoffdioxid ist ebenfalls für den Prognose-Nullfall sowie für den Planfall an allen
neun untersuchten Immissionsorten auszugehen. Ein kritischer Schadstoffstau vor der
Hochhausfassade bzw. im Blockinnenbereich ist demnach in beiden untersuchten
Fällen nicht zu befürchten.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 64 -
Hieraus ergibt sich, dass die Lage der Abluftöffnungen im weiteren Planungsverfahren
frei gewählt werden kann. Hinsichtlich der Lage der Ansaugöffnungen gilt Gleiches; zu
beachten ist jedoch, dass sie einen Mindestabstand von 10 Metern zu Abluftöffnungen
nicht unterschreiten sollten.
Aus Gründen der Luftreinhaltung und des Schallschutzes wird die Tiefgaragenzufahrt
eingehaust.
4.5.2 Umweltfreundliche Mobilität
Das Plangebiet ist durch drei Straßenbahn- und sieben Buslinien über die Haltestelle
Heinrichstraße
überdurchschnittlich
gut
an
das
Netz
des
öffentlichen
Personennahverkehrs angeschlossen, wenn man die allgemeine Dichte des ÖPNVNetzes in Düsseldorf zu Grunde legt.
Fahrradwege existieren entlang der Mercedesstraße und der Münsterstraße, über
welche auch das in ruhigen Nebenstraßen verlaufende Hauptroutennetz (Liststraße,
Buscherstraße) erreichbar sind. Die Anlage von Fahrradabstellplätzen oberirdisch und
in der Tiefgarage wird empfohlen. Des Weiteren ist vom Plangebiet aus die Liststraße
über zwei verschiedene Fußwege zu erreichen.
4.5.3 Energie
Die im Folgenden aufgeführten planerischen Grundsätze sollten berücksichtigt
werden, um den zukünftigen Energiebedarf des Plangebietes zu minimieren:
-
Eine
über
die
Anforderungen
der
Energieeinsparverordnung
(EnEV)
hinausgehende Wärmedämmung der Gebäudehülle ist aus energetischer Sicht
empfehlenswert und im Sinne einer Gesamtkostenrechnung auch wirtschaftlich.
Das
Fassadenkonzept
des
Wettbewerbsbeitrags
lässt
einen
geringen
Energieverbrauch erwarten.
-
Zur Erzeugung von Wärmeenergie sollten möglichst effiziente Technologien
eingesetzt werden. Die Verwendung regenerativer Energieträger wie Sonne oder
Erdwärme über die Mindestvorgaben des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer
Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, EEWärmeG)
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 65 hinaus ist anzustreben. Das Plangebiet verfügt über ein gutes geothermisches
Potential, so dass hier eine rationelle Nutzung von Erdwärme möglich ist.
Der Wettbewerbsbeitrag beinhaltet ein positiv bewertetes Energiekonzept, welches auf
der Nutzung von Grundwasser basiert. Alternativ sollte die Verwendung von ErdreichWärmepumpen geprüft werden. Die wasserrechtlichen Hinweise sind dem Kapitel
4.4.1 zu entnehmen.
In der Mercedesstraße verläuft eine Fernwärmeleitung, sodass ein Anschluss an das
Netz möglich wäre.
4.6
Stadtklima
Laut der Klimaanalyse der Stadt Düsseldorf (1995) zählt das Plangebiet zum Lastraum
aus Industrie- und Gewerbeflächen. Westlich und südöstlich wird das Gelände vom
Lastraum der verdichteten Innenstadtrandgebiete umschlossen.
Blockinnenhofentkernung, eine Erhöhung des Vegetationsanteils (u. a. durch Dachund Fassadenbegrünungen) sowie ein Öffnen von Blockinnenhöfen in Wohnstraßen
sind nach der Klimaanalyse die grundsätzlich anzustrebenden Planungsziele für
diesen Bereich.
Die Plangebietsfläche, welche von 4- bis 6-geschossiger Blockrandbebauung
umschlossen wird, wird zukünftig nahezu vollflächig versiegelt. Zusätzlich wird - auch
durch die großen Fassadenflächen des Hochhauses in der Vertikalen - die thermische
Belastung für die angrenzende Randbebauung weiter erhöht, was den Empfehlungen
der Klimaanalyse grundsätzlich widerspricht.
Um der thermischen Aufheizung entgegen zu wirken, ist das Begrünungspotenzial der
Fläche so weit wie möglich auszuschöpfen. Dazu gehört eine flächenhafte,
mindestens extensive Dachbegrünung des Sockelanbaus. Diese ist geeignet, die biound mikroklimatische Situation für die Randbebauung sowie für den geplanten
Hochhauskomplex zu verbessern. Weiterhin sind die nicht überbauten Flächen und
Tiefgaragendecken weitestgehend zu begrünen. Beides wird entsprechend § 9 Abs. 1
Nr. 20 und 25 BauGB textlich festgesetzt.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 66 In einem windklimatischen Gutachten wurden die Auswirkungen der geplanten
Neubebauung auf das bodennahe Windfeld in der näheren Umgebung und im
Nahbereich des geplanten Gebäudes beschrieben und beurteilt.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 67 Dazu
wurde
eine
Windkomfortuntersuchung
mittels
Windkanalmessungen
durchgeführt. Hierbei wurde auch untersucht, ob und wo möglicherweise Personen
(insbesondere Fußgänger und Radfahrer), die sich im Nahbereich des Bauvorhabens
aufhalten, durch Windeinwirkung (z.B. Fallwinde) beeinträchtigt oder gefährdet
werden.
Da eine deutsche bzw. europäische Norm noch nicht existiert, erfolgte die Beurteilung
des Windkomforts und möglicher Windgefährdung gemäß der Niederländischen Norm
NEN 8100. Durch das Hochhaus ergibt sich demnach eine Verschlechterung des
Windkomforts im Plangebiet, welche durch lokal entstehende Fallwinde verursacht
wird. Insbesondere an den Stirnseiten des Hochhauses ist stellenweise mit einem
ungünstigen Windklima für Fußgänger (>5 m/s an mehr als 20 % der Jahresstunden)
zu rechnen. Auch das Risiko einer Windgefährdung besteht – auf Grundlage der
Windstatistik von 1970-1979 - vor allem für den Bereich der nördlichen Stirnseite. Hier
ist punktuell mit für Fußgänger gefährlichen Windgeschwindigkeiten von >15 m/s an
0,3 % der Jahresstunden oder mehr zu rechnen. Unter Zugrundelegung der
Windstatistik von 1995-2004 wurde ein Überschreiten des Gefahrenkriteriums nicht
nachgewiesen.
Vor dem Hintergrund der Klimaprognosen aufgrund des globalen Klimawandels ist
jedoch eher mit einer Zunahme von windbedingten Extremwetterereignissen zu
rechnen.
Die als Minderungsmaßnahmen vom Gutachter vorgeschlagenen Vordächer führen
nicht zu einer erheblichen Verbesserung des Windkomforts. Auch das Risiko einer
Windgefährdung besteht weiterhin. Vordächer können – bei dem vorliegenden
baulichen Konzept - demnach nicht als geeignete Minderungsmaßnahme betrachtet
werden.
Vom Gutachter wurden weitere Möglichkeiten zur Minderung der Windgefährdung
aufgezeigt. Zum Einen könnte durch gestalterische Maßnahmen angestrebt werden,
ein Begehen durch Fußgänger an den Stirnseiten des Hochhauses zu vermeiden. Da
die Bereiche an der Gebäudenordostseite jedoch den öffentlichen Bürgersteig und
Teile der Mercedesstraße umfassen, erscheint dieser Minderungsvorschlag nicht
praktikabel.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 68 Alternativ wäre eine halbdurchlässige Wand (50%) bzw. eine entsprechende
Heckenbepflanzung mit einer Höhe von ca. 3 m an der nordöstlichen Stirnseite
denkbar.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 69 An der kritischen Stirnseite ist jedoch für eine derartige Windschutzbepflanzung bzw. –
wand kein Platz, da das geplante Gebäude dort bis an die Grundstücksgrenze ragt.
Deshalb erscheinen auch diese Minderungsvorschläge nicht praktikabel.
Ohne Modifikationen des geplanten Baukörpers bzw. der Baukörperstellung ist die
Umsetzung geeigneter Windschutzmaßnahmen kaum realisierbar. Unter diesen
Umständen kann ein unbefriedigender Windkomfort oder das Risiko einer punktuellen
Windgefährdung nicht ausgeschlossen werden.
4.7
Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Es liegen keine schutzwürdigen Kultur- oder Sachgüter vor.
5.
Geprüfte anderweitige Lösungsmöglichkeiten
Für das Gebiet wurde ein städtebauliches Gutachterverfahren durchgeführt. Im
Rahmen dieses Verfahrens wurden mehrere Entwürfe einer Umwelt-Erstbewertung
unterzogen. Der vorliegende Entwurf zeichnete sich dabei im Vergleich durch einen
guten Lärmschutz für die Tiefgaragenzufahrt aus, bei gleichzeitig ungünstigerem
Windkomfort und stärkerer Verschattung der nördlich benachbarten Wohnbebauung.
Aus städtebaulichen Gründen wurde allein das diesem Bebauungsplan zu Grunde
liegende Konzept weiter geführt und einer vertieften Umweltprüfung unterzogen.
6.
Nullvariante
Ohne die Aufstellung des Bebauungsplanes würde § 34 BauGB fort gelten, d.h. es
wäre eine Bebauung, die sich in die Umgebung einfügt (ca. 25 m hoch), möglich. Auf
Grund der geringeren Nutzungsintensität wäre die Lärm-, Luftschadstoff- und ggf.
Lichtbelastung im Umfeld geringer. Die geringere Gebäudehöhe würde zwar die
Windentstehung
verringern,
nachgewiesenermaßen
aber
nicht
die
Besonnungseinschränkungen an der Nachbarbebauung. Für die Begrünung und
Versiegelung wären nur geringfügig bessere Ergebnisse zu erwarten.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010
- 70 7.
Geplante Überwachungsmaßnahmen (Monitoring)
Es
kann
davon
ausgegangen
werden,
dass
eine
Beobachtung
der
Luftschadstoffbelastung des Plangebietes mittels der stadtweiten kontinuierlichen
Luftgüteüberwachung ausreichend ist.
Die gutachterlich prognostizierten Verkehrs-Lärmimmissionen sind anhand der
regelmäßig aktualisierten Verkehrslärmkarte der Landeshauptstadt Düsseldorf auf
Abweichungen zu überprüfen.
Die nicht versiegelte Fläche ist festzustellen und mit der Versiegelungsprognose zu
vergleichen.
Unvorhergesehene nachteilige Umweltauswirkungen gemäß § 4c Baugesetzbuch
können für das Schutzgut Wasser im Rahmen der regelmäßigen Grundwassergüteund Oberflächengewässerüberwachung erkannt werden. Nachteilige Veränderungen
können beispielsweise durch defekte Kanäle oder den unsachgemäßen Umgang mit
Chemikalien verursacht werden.
Sollten
bei
den
Erdarbeiten
zukünftiger
Bauvorhaben
unvorhergesehene
Bodenverunreinigungen erkannt werden, so können diese, falls erforderlich, dann über
ein spezielles Monitoring (z.B. gutachterliche Begleitung von Sanierungs- oder
Sicherungsmaßnahmen) überwacht werden.
Auch Auswertungen der Beschwerdedatenbanken der Bezirksregierung und des
kommunalen Umweltamtes sind für das Monitoring heranzuziehen, um unerwartete
Umweltauswirkungen zu ermitteln.
Das Monitoring beginnt 5 Jahre nach Ende der öffentlichen Auslegung und ist in einem
5-Jahres Turnus regelmäßig durchzuführen. 5 Jahre nach Beendigung der
Bauarbeiten ist die Überwachung der Umweltauswirkungen letztmalig durchzuführen.
8.
Weitere Angaben
Die verwendeten technischen Verfahren und Regelwerke zur Ermittlung der Schutzgut
bezogenen Auswirkungen sind gegebenenfalls in den jeweiligen Fachkapiteln bzw. in
den zugrunde liegenden Gutachten erläutert.
Auch Art und Umfang der erwarteten Emissionen können gegebenenfalls den
jeweiligen Fachabschnitten des Umweltberichtes entnommen werden. Technische
Lücken und fehlende Kenntnisse sind im vorliegenden Bebauungsplan nicht bekannt.
Stand:30.08.2010, Anlage zur Vorlage Nr. 61/79/2010