Drucksache 2010-102-0872

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2010-102-0872
Fachdienst/Eigenbetrieb: Eigenbetrieb Stadtentwicklung
Datum: 01.02.10
Betreff:
Städtebauliches Initiativkonzept;
hier: Planerische Festlegung der Stadtzentrumsentwicklung für die Teilbereiche Rathaus,
Rathausplatz, angrenzende Freiflächen, Stellplätze und umgebende Bestandsgebäude
Anlagen: Lageplan Stadtzentrum, Perspektive, Planentwürfe
Finanzielle Auswirkungen Eigenbetrieb Stadtentwicklung
Betriebszweig:
Kontobezeichnung Erfolgsplan:
Maßnahmenbezeichnung Vermögensplan:
Planansatz im lfd.
Geschäftsjahr:
€
Bereits verausgabt
bzw. beauftragt:
€
Übertrag aus Vorjahr:
€
Noch fällig werdende
Ausgaben (einschl.
dieser Vorlage):
€
Planansatz insgesamt:
€
€
Noch vorhanden:
Überschreitung
Planansatz:
€
Beschlussvorschlag:
1. Der städtebauliche Masterplan für den im Betreff angegebenen Bereich wird in Form
eines Grundsatzbeschlusses gebilligt und die Verwaltung mit der Detaillierung der
Planung beauftragt.
2. Im Hinblick auf die Erkenntnisse zur Wirtschaftlichkeit eines Rathausneubaus mit
zentralem Sitzungssaal wird dem empfohlenen Realisierungszeitpunkt die Zustimmung
erteilt.
Beratungsfolge
Datum
zur
Kenntnis
genommen
genehmigt
abgelehnt
zurückgestellt
zurückgezogen
Stadtverordnetenversammlung
Haupt- und Finanzausschuss
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss
Jugend-, Sport-, Sozial- und
Kulturausschuss
Betriebskommission
Magistrat
Thomas Jühe
Bürgermeister
Scherer/Fiebig
Schriftführerin
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Bisherige Vorgänge:
STV 14/540 vom 16.05.2006
STV 15/065 vom 25.01.2007
E 117/05-1103 Städtebauliches Initiativkonzept (SIK) 25.01.2005
STV 14/314 18.09.2003, STV 14/437 09.09.2004
E 124/05-1150 Bebauungskonzepte der SIK / GWP-Flächen 11.04.2005
E 128/05-1181 23.05.2005 Städtebauliches Initiativkonzept
Bau eines neuen Parkplatzes vor dem Tegut-Markt am Stadtzentrum
E 128/05-1185 Städtebauliches Initiativkonzept
Bau einer Spiellandschaft mit Wegeverbindungen am Stadtzentrum 17.05.2005
E 129/05-1193 31.05.2005 Städtebauliches Initiativkonzept (SIK)
hier: Fortschreibung des Gesamtprojektplanes (GPP) zur Steuerung von SIK
und GWP
E 132/05-1226 Städtebauliches Initiativkonzept (SIK):
Bau einer stationären Pflegeeinrichtung im Baugebiet „An der Lache“ 05.07.2005
STV 15/065 25.01.2007 Städtebauliches Initiativkonzept (SIK)
hier: Gesamtprojektplan (GPP) 10/06
STV vom 26.03.2009 Prioritätenliste zur Finanzierung von Maßnahmen gem. Pakt für Beschäftigung und
Stabilität in Deutschland (15/333)
STV vom 09.09.2004 Verkehrsprojekt Umlenkung vermeidbarer Innenstadtverkehre (14/427)
Begründung:
Bisherige Vorgehensweise:
Im Rahmen des Städtebaulichen Initiativkonzeptes (SIK) haben sich
Stadtverwaltung, Magistrat und Stadtverordnetenversammlung intensiv mit der
Vervollständigung der Stadtzentrumsentwicklung befasst und hierzu über
Grundsatzbeschlüsse sowie ein zur Rechtskraft geführtes Bebauungsplanverfahren
die Elemente für eine gewünschte Entwicklung bestimmt.
Die Konkretisierung der Planungsgrundlage enthielt u. a. die Elemente
Rathausneubau, Bürgersaal, Rathausplatz und bauliche Umgestaltung des sog.
„Defo-Gebäudes“ (Gebäude in dem gegenwärtig der KIK-Markt untergebracht ist)
sowie Brückenpark mit Spielplatz und Brücke zum Wohngebiet ‚An der Lache’.
Der Realisierung eines städtischen Infrastruktur-Zentrums kommt auch im Hinblick
auf die mittlerweile abgeschlossene Wohnbauflächenentwicklung (Stadtteil ‚An der
Lache’) in der geografischen Mitte der Stadt eine besondere Bedeutung zu. Dabei
geht es nicht nur um die Zentralisierung der Dienstleistungen der Stadtverwaltung.
Gleichfalls erreicht werden sollen u. a.:
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•
Die Bündelung von Vereinsaktivitäten über die Bereitstellung von
Räumlichkeiten;
Die Schaffung geeigneter räumlicher Voraussetzungen für die Erweiterung
des kulturellen und sozialen Angebotes;
Die Zentralisierung und Stärkung kommunaler Informationsangebote;
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Eine optimierte, kundenorientierte Bereitstellung städtischer Dienstleistungen
durch Einrichtung eines Bürgerbüros;
Stärkung des Nahversorgungsangebotes in der Stadtmitte durch Erhöhung
der Publikums-/Nutzerfrequenz und attraktivierende Aufwertung der
städtebaulichen Situation;
Optimierung/Aufwertung der Wohnumfeldsituation angrenzender Stadtteile
durch Vervollständigung/Attraktivierung der bislang teilweise brach liegenden
Stadtzentrumsfläche
Erhöhung der des Identifikationsgrades der Wohnbevölkerung mit „ihrer“
erkennbar dynamischen und aufstrebenden Stadt;
Herstellen einer Zusammenhang schaffenden räumlichen Verbindung zu den
bislang „eingestreut“ wirkenden Infrastruktureinrichtungen im Umfeld des
Stadtzentrums (Pestalozzischule, Philipp-Melanchthon-Gemeinde)
Optimierung des öffentlichen Personennahverkehrs
Auf der Basis der bisherigen Beschlüsse zum Städtebaulichen Initiativkonzeptes
konnte das Stadtzentrum bereits eine erhebliche Aufwertung erfahren. Insbesondere
die neue Seniorenwohnanlage, der tegut-Markt, die angrenzende Seniorenresidenz,
der Brückenpark mit Spielplatz und die Pylonbrücke haben dem bis dahin gänzlich
unattraktiven Stadtzentrumsbereich eines neues, äußerst attraktives Gesicht
gegeben.
Die zügig und konsequent umgesetzte bauliche Entwicklung der Fläche, auch gegen
den Widerstand einzelner Gruppen, hat in der Raunheimer Wohnbevölkerung den
Glauben in die Entwicklungsfähigkeit der Stadt als Ganzes erheblich gestärkt. In
diesen Kontext ist auch die über einen breiten Beteiligungsprozess erreichte
Bestimmung des neuen Logos der Stadt Raunheim zu stellen. Ausgerechnet die
neue Pylonbrücke am Stadtzentrum soll Raunheim nach Meinung der
Repräsentanten relevanter Gruppen nach außen repräsentieren.
Begleitet wurde die Stadtzentrumsentwicklung in den vergangenen Jahren durch
eine besonders erfolgreich verlaufene Aufwertung des Stadtteils Ringstraße über das
Programm ‚Soziale Stadt’. Die hohen Investitionen sowohl in die Modernisierung und
Renovierung der Häuser als auch in die Freiflächen, Spielplätze, Abfallsammelplätze,
Wege etc. haben maßgeblich eine Umkehr der zuvor problematischen Entwicklung
der Siedlung bewirkt. Dementsprechend engagieren sich jetzt auch nachhaltig die
relevanten Wohnungsbaugesellschaften im Gebiet.
Hinzu kommt, dass im Jahr 2005/06 die angrenzenden Schulgebäude der
Pestalozzischule durch den Schulträger umfangreich saniert wurden. Zugleich wurde
das pädagogische Angebot durch eine städtisch initiierte und organisierte
Ganztagsbetreuung ergänzt. Eine Abrundung erfuhren diese Aufwertungen noch
durch die hochwertige Neugestaltung der Schulhöfe im Jahr 2007.
Eine weitere Attraktivierung ist dem Engagement der Philipp-Melanchthon-Gemeinde
zu verdanken. Die Erweiterung und Neugestaltung des Kindergartenangebotes sowie
die umfangreichen Umbau- und Modernisierungsarbeiten an dem gesamten
Gebäudekomplex unterstützen die städtischen Bemühungen zur Aufwertung des
Stadtzentrumsbereiches nachhaltig. So wurde z. B. das neue Gemeindebüro und der
umgebaute Gottesdienstssaal bewusst zum neuen Stadtzentrum hin ausgerichtet.
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Zusätzlich wurde mittlerweile mit Hilfe der Mittel des Konjunkturpaketes II gemäß
Beschluss der STV vom 26.03.2009 (15/333) die bestehenden Gebäude des
kommunalen Schwimmbades und der Turnhalle im angrenzenden Umfeld der
Stadtzentrumsfläche saniert und deutlich aufgewertet.
Durch Beschluss der STV 14/427 aus dem Jahr 2004 wurde durch eine künftige
Realisierung der Anschlüsse Ost und West an die B43 auch die Optimierung der
verkehrlichen Erschließung des Stadtzentrums konkretisiert. Aufgrund der
eingerichteten Stadtbuslinie wurde die ÖPNV Anbindung des Gebietes deutlich
verbessert. Auch die Neukonzeption des Bahnhofsumfeldes und Überarbeitung der
fußläufigen Anbindung zum Bahnhof wird diese noch zusätzlich stärken.
Übersichtsplan Bestand Stadtzentrum
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass in den letzten Jahren engagiert
und erfolgreich an der Aufwertung des Stadtzentrumsbereiches gearbeitet
wurde.
Die neue Stadtmitte scheint damit nach Jahrzehnten der Stagnation endlich
zum Ort des pulsierenden Gemeindelebens werden zu können.
Um dies vollständig zu gewährleisten, ist der vorläufige Abschluss der
Entwicklung nun planerisch festzulegen und baulich zu vollziehen.
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Die Bestandsgebäude am Stadtzentrum:
Das Gelände des Stadtzentrums wird derzeit durch einen Baukörper geprägt, der als
erster Bauabschnitt eines neuen Rathauskomplexes 1980 errichtet wurde. Dieser
zeigt das für die 70er Jahre typische Erscheinungsbild. Als prägnanteste Merkmale
des Flachdachbaukörpers erscheinen hier einerseits die vielen Versprünge in der
Geschossigkeit, als auch die vielen Vor- und Rücksprünge in der Fassade. Das
Gebäude wurde als Stahlbetonkonstruktion in Skelettbauweise ausgeführt hat eine
Fassade aus Faserzementplatten, sowie blau lackierte Aluminiumfenster.
Der Baukörper ist durch Stahlbetonschotten in drei unabhängige Brandabschnitte
unterteilt.
Durch die bedrohliche Finanzsituation der Stadt Mitte der 80er Jahre wurde das
Gebäude an verschiedene Personen/Gesellschaften im Rahmen einer WEG-Teilung
(Wohneigentumsgesetz) verkauft.
Durch den Rückkauf einzelner Abschnitte in den vergangenen Jahren besitzt die
Stadt derzeit wieder einen Gebäudeanteil von ca. 85% oder ca. 4.800m².
Bestand: Bauabschnitt Stadtzentrumsgebäude
Aufgrund von ständig steigenden Kosten in der Gebäudeunterhaltung, sowie infolge
vermehrt auftretender Beschwerden von Mietern, hat die Stadtverwaltung im
vergangenen Jahr ein Gutachten zur Instandsetzung und nachhaltigen Sanierung
des Gebäudes mit seinen insgesamt ca. 5.600m² Geschossfläche bei dem
Gutachterbüro Winkel und Partner in Auftrag gegeben.
Das Gutachten kommt zu dem Schluss, dass bei einer umfassenden Sanierung inkl.
einer Sanierung der Fassade, sowie einer Optimierung des Energieverbrauches des
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Gebäudes ca. 5,6 Mio. € an Instandsetzungen aufzuwenden wären. In diesen Kosten
ist eine Sanierung des Sondereigentums der Stadt und der restlichen Eigentümer
bereits enthalten.
Aufgrund der sehr hoch erscheinenden Sanierungs- und Aufwertungskosten wurde
ein weiteres Gutachten bei dem Gutachterbüro Wokan und Partner in Auftrag geben.
Dieses Gutachten sollte den minimalen Sanierungsaufwand einschätzen der
notwendig erscheint, um das Gebäude in seinem derzeitigen Erscheinungsbild und
ohne eine Sanierung des Sondereigentums (Räumlichkeiten der Stadt verbleiben wie
sie sind) zu erhalten und weiter betreiben zu dürfen. Das Gutachterbüro kommt zu
dem Schluss, dass hierfür ca. 1,6 Mio. Euro für die notwendige Instandsetzung
aufzuwenden wären. Diese Kosten umfassen eine dringend erforderliche Sanierung
zur Sicherstellung des baulichen Brandschutzes, eine Sanierung der
Heizungsanlage, sowie einen Austausch der Fensterverglasung und der
Gummilippen unter Erhalt der bestehenden Aluminiumfensterrahmen.
Aufgrund fehlender Leitungspläne konnte das Büro Wokan und Partner leider die
erforderliche Sanierung der Lüftungsanlage nicht berechnen. Das Büro schätzt den
Sanierungsaufwand der Lüftung auf ca. 600.000,00 €.
Eine energetische Sanierung des Gebäudes sieht der gegenwärtige Sanierungsplan
nicht vor.
Der Sanierungsaufwand beläuft sich folglich also ca. auf 2,2 Mio. €.
Der Instandsetzungsaufwand verteilt sich gem. einem beigefügten Maßnahmenplan
auf ca. 10 Jahre. Dies entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Kostenanteil der
Stadt von ca. 180.000,00 €. Diese Kosten werden derzeit größtenteils durch die
Vermietungserlöse gedeckt.
Alternativen zur Sanierung des Gebäudes sind gegenwärtig nicht erkennbar.
Investorenlösungen setzen voraus, dass eine wirtschaftliche Verwertung des
Objektes bzw. des Grundstückes möglich ist. Unter den gegenwärtigen
Voraussetzungen insbesondere im Hinblick auf die eigentumsrechtliche
Ausgangslage kann eine Wirtschaftlichkeit alternativer Verwertungsperspektiven
derzeit nicht aufgezeigt werden.
Da – wie aufgezeigt - von einer mittel- bis langfristigen Nutzung des
Stadtzentrumsgebäudes (Bestand) auszugehen ist, wurde konzeptionell daran
gearbeitet, möglichst wirtschaftlich eine Zentralisierung möglichst vieler städtischer
Angebote im Stadtgebiet zu erreichen.
Die durch Umzug der Stadtverwaltung in den Rathausneubau frei werdenden
Räumlichkeiten im Stadtzentrumsgebäude sollen z. B. die Jugendbetreuung aus der
Perla aufnehmen, aber auch Raunheimer Vereinen als „Haus der Vereine“ dienen.
Die Angebote der Musikschule könnten hier ebenso zentral integriert werden, wie die
Kulturangebote z. B. der freien Künstlergruppe oder der Theatergruppe „Ramsch“.
Verzichtbar wäre damit der Ankauf des ehemaligen „Brumme-Gebäudes“. Zugleich
könnten bisherige Liegenschaften der Stadt veräußert werden, z. B. die „Perla“ oder
die Rathausgebäude I, Schulstraße 2 sowie das „Alte Rathaus“ in der Frankfurter
Straße.
Die Erweiterung der Kleinkinderbetreuung lässt sich mittel- bis langfristig auf den
großzügig vorhandenen Flächen an der Oderstraße in Neubauten darstellen.
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Diesbezügliche Planungen, die auch den Abriss der nicht mehr wirtschaftlich
sanierungsfähigen Kita „Sterntaucher“ umfassen, werden gerade durch den
Fachbereich III erarbeitet.
Neues Rathaus: Erläuterungen zur städtebaulichen und architektonischen
Entwurfsplanung:
Bei der Ausarbeitung von verschiedenen Planvarianten wurden in allen Planansätzen
neben dem Raumbedarf auch die angestrebten Nutzungen und die voraussichtlichen
Baukosten einer intensiven Prüfung unterzogen.
Es hat sich als sinnvoll erwiesen, das vorgesehene Konferenzzentrum mit Bürgersaal
aus folgenden Gründen, abweichend von den bisherigen Planüberlegungen, nicht
auf der Stadtzentrumsfläche zu realisieren:
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•
•
•
Erfahrungswerte von etablierten Konferenzstandorten zeigen, dass die
Mehrzahl der Konferenzteilnehmer trotz vorhandener
Verkehrsmittelalternativen mit dem eigenen PKW anreist. Im Hinblick auf die
vorgesehene Veranstaltungsdichte wäre daher mit einer hohen
Verkehrsfrequenz im sensiblen Stadtmittebereich zu rechnen.
Die hohe Zahl an Konferenz veranlasstem PKW-Verkehr würde einen
zusätzlichen Stellplatzbedarf auslösen (ca. 500 Stellplätze), dem nur mit
teurem Tiefgaragen- oder flächenverzehrenden Parkhausbau entsprochen
werden könnte.
Die nachhaltig angelegte Vermarktbarkeit eines Konferenzstandortes wird
erheblich dadurch verbessert, dass der Standort unmittelbar im
Zufahrtsbereich eines Autobahnnetzes zu finden ist. Jegliche Erschwernis in
navigatorischer Hinsicht wirkt sich mindernd auf die Attraktivität eines
Konferenzzentrums aus. Unter dieser Voraussetzung ist der
Konferenzstandort innerhalb Raunheims auf dem Resart-Ihm-Gelände
deutlich optimaler positioniert als in der Stadtmitte.
Ein Konferenzzentrum auf dem Resart-Ihm-Gelände an exponierter Stelle am
zentralen Platz stärkt die Qualität des Standortes zusätzlich und verbessert
zudem die Ansiedlungsperspektiven, da Unternehmen in direkter
Nachbarschaft unternehmensorientierte Tagungen/Meetings organisieren
können. Auch bezogen auf die gewünschte Ansiedlung eines Hotelbetriebes
stellen sich die Voraussetzungen durch die Etablierung eines Tagungs/Kongressstandortes auf dem Resart-Ihm-Gelände optimiert dar.
Diese Überlegungen führten dazu, die ursprüngliche „Bürgersaalidee“ zu
modifizieren.
In den Rathausneubau am Stadtzentrum soll daher ein zentraler Sitzungssaal
integriert werden, der eine Vielzahl der ursprünglich vorgesehenen
Nutzungsanforderungen erfüllen kann. Allein Großveranstaltungen, Kongresse,
Tagungen mit erweitertem Teilnehmerkreis und Veranstaltungen mit komplexer
Bühnentechnik wären über den nunmehr geplanten zentralen Sitzungssaal nicht zu
bewältigen.
Das Konferenz- und Tagungszentrum, welches auch den multifunktionalen
Bürgersaal für Großveranstaltungen aufnehmen soll, ist nun im Bereich des
zentralen Platzes auf dem Resart-Ihm Areal geplant. Hier bestehen optimale
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Voraussetzungen im Hinblick auf die Vermeidung von unnötigen
Innenstadtverkehren, der Bereitstellung geeigneter Parkmöglichkeiten sowie dem
Anziehen von Kongressen und Großtagungen.
Darüber hinaus trägt die Verlagerung des Kongresszentrums auf das Resart-IhmGelände zu einer Frequenzerhöhung und Belebung des zentralen Platzes auch
außerhalb der üblichen Geschäftszeiten der dortigen Gewerbebetriebe bei.
Insbesondere die vorgesehene Ladenstruktur sowie die auf den Abendzeitraum
ausgerichtete Gastronomie werden hiervon nachhaltig profitieren.
Durch die Reduzierung von Baukörpergröße auf der Stadtzentrumsfläche
lässt sich nunmehr ein sehr großzügiger, qualitativ hochwertig gestalteter
zentraler Rathausplatz planerisch darstellen. Dieser ermöglicht alle
Nutzungen, die sinnvoller Weise einer solch zentral gelegenen Fläche
zugeordnet werden können. Beispielhaft sei hier erwähnt:
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Gastronomische Außenbewirtschaftung mit geeigneter
Beschattungsmöglichkeit
Weihnachtsmarkt
Stadtfeste (z. B. Fest der Kulturen, Jugendfestival, Rathaussturm,
Vereinsfeste, Sommerfeste der Parteien)
Open-Air-Kino-Veranstaltungen
Open-Air-Konzerte
Wochenmarkt
Antik-/Flohmärkte
Die Höhen der Gebäude orientieren sich konsequent an dem vorhandenen
Umfeld und fügen sich damit städtebaulich optimal ein. Gleichzeitig
markieren sie den Rathausplatz und geben diesem angemessene
Proportionen.
Geplant ist ein 4-geschossiger Baukörper zur Aufnahme der
Verwaltungsfunktionen, des Bürgerbüros und der Sitzungsräume für die
Fraktionen.
Die Volumina und die Fassade des neuen Rathauses und des Gremiensaals
stellen sich in einer zeitlosen Architektursprache dar. Durch die größtenteils
verglaste Fassade wird die Arbeit von Verwaltung und Gremien im
umliegenden Straßenraum präsent und transparent.
Im Erdgeschoss des neuen Rathauses befindet sich der offen gestaltete
Bereich des Bürgerbüros, der Aufgang zu den Verwaltungseinheiten, die
städtische Bibliothek, sowie ein kleiner Gastronomie- und Geschäftsbereich.
In den darüber liegenden Geschossen sind die Büroräume der Verwaltung
geplant, sowie die Sitzungsräume für die Fraktionen.
Die Teilweise unterkellerten Gebäudeabschnitte werden das Stadtarchiv und die
Gebäudetechnik beherbergen.
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Konstruktion der Baukörper:
Konstruktion:
Die statische Primärkonstruktion des neuen Rathauses und des zentralen
Sitzungssaals besteht aus Stahlbetonstützen und Stahlbetonflachdecken die
unterzugslos gespannt werden. Die Außenfassade wird aufgrund der
anspruchsvollen energetischen Zielsetzungen als Doppelfassade konstruiert.
Die äußere Fassadenebene (Regenschutz) besteht aus einer feststehenden
Glaskonstruktion. Zwischen der inneren Fassadenebene und der äußeren
Glaskonstruktion befindet sich ein ca. 50 cm breiter Luftraum (Kastenfensterprinzip).
Dieser Luftraum übernimmt folgende Funktionen:
Aufnahme und Schutz des Sonnenschutzes, bestehend aus Vertikallamellen, sowie
natürliche Belüftung der Räume die an die Fassade grenzen, durch regulierbare
Öffnungen in der Fassadenkonstruktion. Die Doppelfassade bietet darüber hinaus
den optimalen Lärmschutz für die dahinter liegenden Büroeinheiten.
Die innere Fassadenebene begrenzt die thermische Hülle des Gebäudes. Sie
besteht aus einer raumhohen Riegel-Pfosten-Konstruktion, die wahlweise aus einer
Aluminium- oder einer Holzkonstruktion bestehen kann.
Horizontal wird die Fassade jeweils in den Geschossebenen durch die vorstehende
Geschossdecke unterteilt.
Im Erdgeschoss springt die Fassade um Fußwegbreite zurück. Dieser
Fassadenbereich besteht aus einer Aluminium-Riegel-Pfosten-Konstruktion als
einschalige Konstruktion.
Die gesamte Fassade wird in den Obergeschossen durch 2-geschossige Innenhöfe
unterbrochen. Diese dienen in den jeweiligen Geschossen als Austrittsfläche und
tragen zu einer besseren natürlichen Belichtung der Innenflure bei. Hierdurch wird
eine Reduzierung der notwendigen künstlichen Belichtungsdauer erreicht.
Perspektive Entwurf Rathausneubau mit zentralem Sitzungssaal
Die Dachkonstruktion besteht aus einer Stahlbetonflachdecke mit einer unbelüfteten
Dacheindichtung mit Gründachaufschüttung.
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Alle nicht tragenden Wände werden als demontierbare Wandkonstruktionen errichtet,
ausgenommen sind Wände von WC-Anlagen und ähnlichen Räumen. Die oben
benannten Wände stehen auf einem Hohlraumboden. Im Inneren des
Hohlraumbodens werden sämtliche Medienleitungen für Elektro, EDV und auch
Heizungsleitungen horizontal verteilt. Dadurch ist gewährleistet, dass an jedem Punkt
Andockstationen an die Verteilleitungen angeschlossen werden können.
Zum Flurbereich werden die nicht tragenden Wände in großen Teilen als
transparente Wände ausgeführt. Dies trägt dazu bei, dass die Erschließungsflure im
Inneren nahezu komplett mit Tageslicht versorgt werden.
Die Decken der Flure und Arbeitsräume werden als abgehängte Akustikdecken
konstruiert. In deren Hohlraum befinden sich Verteilleitungen für die Haustechnik.
Der zentrale Sitzungssaal folgt dem Konstruktions- und Gestaltungsprinzip des
Rathausneubaus. Der Saal ist ausgelegt für ca. 150 Personen in einer
Reihenbestuhlung mit mobiler Bühne.
Zur Veranschaulichung der Bestuhlung im Gremiensaal sind in der Anlage
verschiedene Bestuhlungsvarianten aufgezeigt.
Gebäudetechnik:
Alle Arbeitsplätze und Veranstaltungsräume werden über eine
Betonkerntemperierung gekühlt und mechanisch belüftet. Zusätzlich besteht die
Möglichkeit, die Arbeitsräume über die Klimafassade natürlich zu belüften.
Die Energieversorgung für Kühlung, Heizung und Lüftung wird im Wesentlichen über
regenerative Energien abgedeckt.
Durch die effiziente Nutzung von Tageslicht wird eine deutliche Einsparung des
Stromverbrauchs erzielt. Das Gebäude, die Gebäudehülle und die Anlagentechnik
entsprechen dem DGNB- Gold Standard (Green Building-Standard), d.h. der
Primärenergieverbrauch des Gebäudes ist zukunftsweisend und liegt deutlich unter
den gesetzlichen Anforderungen. Dies wird zertifiziert durch die Deutsche
Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB).
Verbindende, übergreifende Gestaltung des Außenbereichs:
Um die Funktionseinheiten und Infrastruktureinrichtungen im Umfeld des
Stadtzentrums im Sinne einer echten, wahrnehmbaren Stadtmitte miteinander zu
verbinden, ist es notwendig, die Gesamtsituation an der Forsthausstraße und an der
Ringstraße von der Kreuzung Starkenburger Straße bis zur Kreuzung Neckarstraße
gestalterisch zusammen zu führen.
Hierbei wurde besonderer Wert auf die Einbeziehung der folgenden
Aufgabenstellungen geachtet:
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Gestalterische, wahrnehmbare Verbindung der verschiedenen
Nutzungseinheiten am Stadtzentrum
Berücksichtigung der Belange des fließenden Verkehr im Bereich Ringstraße
und Ludwig-Buxbaum Allee
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Neukonzeption für den ruhenden Verkehr im Bereich des bestehenden
Stadtzentrumsgebäudes, der Philipp-Melanchthon Gemeinde und des
Lehrerparkplatzes der Pestalozzischule
Konzept zur Parkraumbewirtschaftung
Optimierung des bestehenden Stadtbushaltepunktes
Sichere Führung von Fußgängern und Schulkindern
Konzeption eines gestalterisch verbindenden Platzbereiches zwischen PhilippMelanchthon-Gemeinde und Rathausplatz
Masterplan „Entwicklung Stadtzentrumsbereich Raunheim“
Entlang des Straßenzuges der Ringstraße / Forsthausstraße bilden torartige
Gruppen aus flach geschnittenen Platanen wiederkehrende Erkennungsmerkmale,
die zu dem einheitlich gestalteten inneren Bereich des neuen Stadtzentrums mit
Rathausneubau und zentralem Sitzungssaal, dem Stadtzentrums-Bestandsgebäude
sowie dem Neubau im Bereich des gegenwärtigen „Defo-Gebäude“ führen.
Der äußere Platzbereich ist als „Teppich“ aus einem einheitlichen Bodenbelag zu
verstehen, der alle wichtigen Gebäude und Infrastrukturangebote wahrnehmbar zu
einem neuen Zentrum zusammenfügt: Das neue Rathaus, das bestehende
Stadtzentrumsgebäude, der Neubau im Bereich des bestehenden Defo-Gebäudes,
die Pestalozzischule, die Turnhalle, das Hallenbad und das Philipp-MelanchthonGemeindezentrum.
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Die starke Verbindung der Platzbereiche westlich und östlich der Ringstraße wird
durch den auch über die Straße verlaufende Platzbelag, durch die flach
geschnittenen Platanen, durch Lichtlinien und einheitliche Wasserobjekte
(Trinkbrunnen, Wassertisch) verdeutlicht.
Bsp. Platanenbaumdach Stammhöhe 4.50 m
Hier ist insbesondere auf die gute Befahrbarkeit und klare Definition von
Straßenbereich und Gehweg zu achten.
Die Verbindung zum tegut-Markt wird durch die Fortsetzung der Baumhaselreihe als
Baumplatz zwischen neuem Rathaus und dem Neubau Defo-Gebäude geprägt.
Dieser Baumplatz dient zugleich als schattiger Freisitz für gastronomische
Nutzungen auf dem neuen Rathausplatz.
Das Herz des neuen multifunktionalen Platzes
spannt sich zwischen der Reihe aus flach
geschnittenen Platanen flankierend zum
bestehenden Stadtzentrumsgebäude und diesem
Baumplatz aus der bestehenden Baumhasel auf.
Den Mittelpunkt dieses Platzes bildet ein
überfahrbares Wasserspiel mit Fontänenfeld.
Der Platz ist für vielfältige Nutzungen mit unterschiedlichster Möblierung freigehalten.
Eine Ausnahme bilden die festen Bänke unter der
Platanenreihe und die Leuchtenmaste.
Bei der Beleuchtung des Platzbereiches wurde die
multifunktionale Nutzung des Platzes berücksichtigt.
Durch die modular aufgebauten Leuchten sind
verschiedene Beleuchtungsszenarien generierbar, wie
bspw. Flächenhafte Beleuchtung, Spotbeleuchtung und
gedämpftes Licht.
Das Fontänenfeld aus robusten Materialien kann
vollständig mit Möblierung überstellt werden. Fest
eingebaute Bodenhülsen dienen zur Aufnahme einer
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textilen Überdachung aus modularen Elementen, unter denen dann für Stadtfeste
und Märkte möbliert werden kann.
Der Weihnachtsmarkt und andere Märkte
können auf dem gesamten Platz und bevorzugt
unter den Platanen, deren Abstand
entsprechend geplant wurde, eingerichtet
werden. In den Belag eingelassene SenkElektranten, Anschlüsse für Strom, Starkstrom
und gegebenenfalls auch Wasser und
Abwasser bieten für Marktstände und
Veranstaltungen entsprechende Anschlüsse,
verschwinden bei Nichtgebrauch aber vollständig im Boden.
Für die Platzbeleuchtung wird neben den Lichtlinien ein Leuchtentyp in zwei
unterschiedlichen Höhen vorgeschlagen: niedrige Lichtstelen unter den Platanen bis
zur Höhe der Baumstämme und drei höhere Lichtstelen mit aufgesetzten Modulen
zur Ausleuchtung des Platzes, zur Fassadenanstrahlung, zur Baumausleuchtung und
zur Erzeugung von besonderen Lichtstimmungen bei Veranstaltungen, Festen und
Märkten.
Zur besseren Lenkung und Verteilung des Verkehrs ist ein Kreisverkehr an der
Kreuzung Ringstrasse/ Ludwig-Buxbaum-Allee vorgesehen. Der Kreisverkehrsplatz
hat einen Durchmesser von 26 m und ist vollständig überfahrbar. Dem Kreisverkehr
wird durch die Umpflanzung mit Säuleneichen ein hoher Erkennungswert gegeben.
Das Hallenbad erhält einen neuen Vorplatz,
der einen behindertengerechten Zugang
ermöglicht. Auch dort zeigen flach
geschnittene Platanen und ein Bodenbelag
wie auf dem Platz die enge Verbindung zum
Stadtzentrum.
Der vorliegende raumgestalterische Entwurf ist als Vorkonzept zu verstehen, um alle
planerischen Rahmenbedingungen frühzeitig zu erkennen.
Die einzelnen Bausteine eines solchen Vorkonzeptes
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Platzgestaltung
Grünanpflanzung
Verkehrslenkung
Rathaus mit zentralem Sitzungssaal
Neubaukonzept Defo-Gebäude
Sanierung Bestand „Altes Stadtzentrumsgebäude“
sind zeitlich unabhängig zu realisieren und werden Gegenstand detailorientierter
Ausarbeitungen und Beschlussfassungen sein.
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Verwaltungsempfehlungen zum Realisierungszeitpunkt Rathausneubau:
Im Zusammenhang mit der 2009 eingetretenen Finanz- und Wirtschaftskrise musste
der „Fahrplan“ zur Erweiterung, Optimierung und Modernisierung der städtischen
Infrastruktur als Aufgabenfeld des Eigenbetriebes Stadtentwicklung einer kritischen
Überprüfung unterzogen werden.
Priorität bei der Umsetzung sollten die Maßnahmen genießen, die reinvestiven
Charakter haben, d. h. die nach Herstellung zu zusätzlichen Einnahmen durch
Verkaufserlöse bzw. Grund- und Gewerbesteuer führen.
Unabhängig wurde die Wirtschaftlichkeit auch anderer Maßnahmen im
Wirtschaftsplan des Eigenbetriebes geprüft.
Die Prüfparameter im Hinblick auf die Vervollständigung der
Stadtzentrumsentwicklung gestalteten sich wie folgt:
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Eigenmittel der Stadt Raunheim / bzw. des Eigenbetriebs Stadtentwicklung
Finanzierungsbedingungen, Kreditkosten, Laufzeiten
Fördermittelvoraussetzungen, Fördermittelhöhe
Kosten des Neubaus
Unterhaltungskosten des Neubaus
Unterhaltungskosten der bislang genutzten Bestandsgebäude
Instandsetzungskosten der Bestandsgebäude
Verwertbarkeit/Nutzungsperspektiven der „Alt-Standorte“
sonstige Rahmenbedingen wie Baukostenentwicklung, Personaleinsparung,
Zinsrisiko
Eigenmittel:
Der Eigenbetrieb Stadtentwicklung sieht den Beginn des Rathausneubaus derzeit im
Jahr 2012 vor. Hierfür wurden im Projektplan des EBSE 12.500.000 € bereitgestellt
und durch die Entwicklung von Gewerbegebieten und den Verkauf von
Wohngrundstücken in einem Zeitraum von 10 Jahren gegenfinanziert.
Unabhängig von der dargestellten Gegenfinanzierung, stellt eine Realisierung des
Rathausneubaus vor Realisierung der Gegenfinanzierung bereits eine
Kreditaufnahme, also eine Vorfinanzierung dar.
Wird der Baubeginn für das Rathaus vorgezogen, entsteht hierdurch folglich eine
höhere Zinsbelastung für den Wirtschaftsplan des EB SE.
Finanzierungsbedingungen, Kreditkosten, Laufzeiten:
Die Finanzierungskosten sind derzeit auf einem historischen Tiefstand. Derzeit ist es
möglich, mit sicheren 4,0% Darlehen zu finanzieren. Unabhängig von den
allgemeinen Schwankungen der Wirtschaft, die normalerweise eine 7-Jahres-Kurve
beschreibt, ist nicht zu erwarten, dass innerhalb der kommenden 10 Jahre des
Wirtschaftsplanes des EB Stadtentwicklung erneut ein Tiefststand von 4,0%
Darlehensverzinsung erreicht werden wird.
Falls der Rathausneubau in 5 Jahren realisiert werden sollte, dann wären die
wahrscheinlich deutlich höheren Zinsen für weitere 5 Jahre bis zur Tilgung zu tragen.
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Falls der Rathausbau sofort erfolgen würde, dann wäre mit bis zu 10 Jahren
Zinsbelastung zu den aktuellen Zinskonditionen zu rechnen.
Fallbeispiel Zinsrisiko:
Realisierung Rathausneubau 2010
Finanzierungsvolumen:
Laufzeit:
Zins:
Finanzierungskosten :
10.500.000,00 €
10 Jahre
4,0%
~ 5.000.000,00 €
Realisierung Rathausneubau 2015
Finanzierungsvolumen:
Laufzeit:
Angenommener Zins nach Zinserhöhung:
Finanzierungskosten :
10.500.000,00 €
5 Jahre
7,0%
~ 4.200.000,00 €
Im direktem Vergleich wird also deutlich, dass unabhängig von anderen
beeinflussenden Rahmenbedingen, die Vorfinanzierungskosten sich nicht
maßgeblich ändern bzw. halbieren, wenn die Zeitspanne bis zum
Realisierungszeitpunkt verdoppelt wird. In der dargestellten beispielhaften
Berechnung, wäre von einer jährlichen Mehrbelastung von ca. 160.000,00 €
auszugehen (800 t.€ Diff. / 5 Jahre).
Fördermittel:
Für das Projekt Rathausneubau mit zentralem Sitzungssaal konnte der Fachbereich
IV über das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ überraschenderweise
Fördermittel in Höhe von voraussichtlich 2.500.000,00 € einwerben. Diese
Fördermittel setzen einen Bauabschluss (Schlussrechnung der Unternehmen) bis
Ende 2012 voraus.
Ausgehend von einem Entwicklungszeitraum von 1,5 Jahren von Beginn der
Ausführungsplanungen bis zum Vorliegen der Schlussrechnungen, sollte mit den
Ausführungsplanungen spätestens Mitte diesen Jahres begonnen werden, um die
Fördermittel nicht zu verlieren.
Aktuelle Baukostenschätzung:
Für den vorgelegten Entwurf liegt eine erste Kostenkalkulation nach DIN 276 vor.
Hiernach sind für den Rathausneubau mit zentralem Sitzungssaal brutto rund
10.500.000,00 € aufzuwenden. Diese Kosten beinhalten den hochwertigen GreenBuilding-Standard der gegenüber der bisherigen gebäudlichen Organisation der
Verwaltung zu deutlichen Einsparungen bei den Betriebskosten führen wird.
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Neben der wirtschaftlich relevanten Verminderung des Energiebedarfs werden auch
noch ökologisch bedeutsame Zielsetzungen erreicht. So sinken die CO2-Immissionen
um ca. 300 Tonnen pro Jahr.
Unterhaltungskosten des Neubaus:
Wie in dieser Vorlage umfänglich dargestellt, ist der Neubau des Rathausgebäudes
zur Zentralisierung der Verwaltung als energie- und ressourcensparender GreenBuilding-Standard geplant.
Es ist davon auszugehen, dass die Unterhaltungskosten inklusive der sonstigen
Nebenkosten bei maximal 3,00 €/qm und Monat liegen. Dies entspricht dem oberen
Kostenkennwert von aktuellen Büroneubauten.
Hieraus ergibt sich eine jährlichen Belastung von ca. 168.500,00 €.
Zusätzlich müssen hier noch die Hausmeisterkosten angesetzt werden. Diese
betragen für den Neubau ca. 170.000,00 €.
Unterhaltungskosten / Instandsetzungskosten der Bestandsstandorte:
Die aktuellen Verwaltungsstandorte Schulstraße, Mainzer Straße, Frankfurter Straße
und Ringstraße weisen ein hohes Instandsetzungsdefizit auf. Insbesondere im
Bereich der Gebäudetechnik, der energetischen Bilanz und im Bereich des
Brandschutzes (Arbeitsplatzsicherheit) wurde in den vergangenen Jahren deutlich
weniger Instandhaltung betrieben als notwendig gewesen wäre.
Das Ringstraßengebäude bildet hierbei eine Ausnahme in der Finanzierung und
Trägerschaft der zu erwartenden Aufwendungen. Hier besitzt die Stadt Raunheim
nur Anteile am Gebäude. Die Instandhaltung wird über eine Hausverwaltung und
über eine jährliche Rückstellung finanziert. Der in Folge der unzureichenden
Instandhaltung der letzten Jahrzehnte erhöhte Aufwand in der Rückstellung wird
durch die Vermietungserlöse derzeit ausgeglichen. Da sich dieses Objekt
unabhängig von einem Rathausneubau über die Vermietungserlöse selbst
refinanziert, wurde es aus der Betrachtung der Unterhaltungskosten und
Instandsetzungsaufwendungen als kostenneutral bewertet .
Die drei Verwaltungsstandorte verursachen nach dem Stand der Mittelanmeldung für
den Haushalt 2010 folgende Fixkosten:
Strom / Heizung:
Wasser / Abwasser:
Unterhaltung:
Reinigung:
Hausmeister / Bauhof:
101.000,00 €
30.000,00 €
125.000,00 €
62.000,00 €
220.000,00 €
Gesamtaufwand pro Jahr: 538.500,00 €
Da die bestehenden Verwaltungsstandorte mit Erdöl beheizt werden, ist mit einer
weiteren relevanten Kostensteigerung über die kommenden Jahre zu rechnen.
Der Instandsetzungsaufwand der drei Verwaltungsgebäude wird innerhalb der
kommenden fünf Jahre, bezogen auf die notwendigsten Maßnahmen, ca. 800.000,00
€ betragen. Hierin ist die teilw. Modernisierung der Haustechnik (insbesondere
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Strom, Wasser, Abwasser) und die Anpassung des baulichen Brandschutzes
enthalten. Eine energetische Sanierung (neue Fenster, Fassadendämmung) sowie
ein Austausch der Heizungsanlagen erscheint auch für einen kalkulatorischen
Zeitraum von 10 Jahren wegen des erheblichen Investitionsvolumens
unwirtschaftlich.
Bei der umfänglichen, notwendigen Sanierung der Bestandsgebäude ist zusätzlich
mit Kosten für provisorische Räumlichkeiten der einzelnen betroffenen
Verwaltungseinheiten zu rechnen.
Verwertung / Verwertbarkeit der Bestandsstandorte:
Die Rathäuser Schulstraße, Mainzer Straße und Frankfurter Straße sind klassische
Verwaltungsbauten / Schulbauten mit großzügigen Raumaufteilungen und
verhältnismäßig wenigen tragenden Wänden. Eine Nachnutzung, z. B. für
Wohnungsbau, Gewerbebüros oder Gastronomie, ist unproblematisch denkbar.
Die tragende Gebäudesubstanz ist in einem guten Erhaltungszustand, die äußere
Hülle (Fenster, Türen, Dach, Außenputz) ist insbesondere aus energetischen aber
auch kosmetischen Gesichtspunkten zu ersetzen. Die Gebäudetechnik ist vollständig
auszutauschen.
Die Gebäude sollen aufgrund der historischen Bedeutung für die Stadtentwicklung
keinesfalls abgerissen oder in ihrem äußeren Erscheinungsbild relevant verändert
werden dürfen. Dies ist bei Verkauf im Kaufvertrag zwingend festzuschreiben.
Für den Standort Mainzer Straße sind verschiedene Optionen zu prüfen. Verkauf,
Verpachtung, Vermietung sind denkbar unter der Voraussetzung, dass passende
Nutzungen vereinbart werden können und der Platz der Verschwisterung in seiner
öffentlichen Nutzung nicht beeinträchtigt wird.
Nach Rücksprache mit mehreren gemeinnützigen Wohnungsbauträgern
ist ein Verkaufserlös zur späteren Wohnnutzung von mindestens 1.000.000,00 € für
die bestehenden Verwaltungsstandorte zu erzielen.
Das bestehende Stadtzentrumsgebäude nimmt derzeit mehrere städtische
Funktionen auf. Im Bestandsgebäude wird in jedem Fall der Kindergarten und das
kommunale Kino weiterhin genutzt werden. Alle anderen Flächen stehen für eine
Vermietung oder gegebenenfalls auch für erweiterte Jugendbetreuung alternativ zum
Perla-Areal sowie für kulturelle und Vereinsnutzung (Haus der Vereine) zur
Verfügung.
Neben einer Umnutzung der derzeitigen städtischen Räumlichkeiten zu einer
attraktiven Wohnnutzung (Kleinwohnungen insbesondere für Flughafenpersonal)
besteht auch die Möglichkeit ein Ärztezentrum im alten Stadtzentrumsgebäude zu
etablieren.
Es ist davon auszugehen, dass die Umbau – und Vermarktungskosten durch die
Mieteinnahmen sowie Einsparungen durch Aufgabe anderer Standorte (Perla)
nachhaltig gedeckt werden können.
Sonstige Rahmenbedingungen:
Neben den aufgeführten Kennzahlen und Rahmenbedingungen die in eine
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einzubeziehen sind, gibt es auch Aspekte die
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aufgrund ihrer unzureichenden Datenlage bzw. der begrenzten Einschätzbarkeit in
der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht berücksichtigt wurden. Sofern Erkenntnisse
hierzu erreicht werden können, z. B. durch den Fachbereich I, werden diese noch in
eine Gesamt-Wirtschaftlichkeitsbetrachtung eingebracht.
Hierunter fallen:
•
•
•
•
•
•
Einsparungen in den Personalkosten durch Zentralisierung der Verwaltung
Risiko der Baukostensteigerung innerhalb der kommenden 5 Jahre / 10 Jahre
Risiko der inflationären Entwicklung am Finanzmarkt (Zinssatz, Kapitalwert)
Steigende Heiz- und Energiekosten
Sonstige Struktureffekte durch Attraktivierung des Stadtzentrums
Vermarktungsrisiko der Bestandsstandorte
Wirtschaftlichkeitsanalyse auf Grundlage der dargestellten Fakten:
Die tatsächlichen Aufwendungen des Rathausneubaus sind abhängig vom
Realisierungszeitpunkt des Bauvorhabens.
Je nach Zeitspanne zwischen dem Ist-Zustand und dem Umzug in ein neues
Gebäude sind entsprechende Unterhaltungs-, Betriebs- und Instandsetzungskosten
für die Altstandorte oder Vorfinanzierungskosten für den Neubau zu tragen.
Um die Unterschiede deutlich zu machen, wurde verglichen, welche
Aufwendungsunterschiede entstehen, wenn der Neubau im Jahr 2010 oder im Jahr
2020 gebaut wird.
Zur Berechnung der unterschiedlichen Unterhaltungskosten wurden die Kennzahlen
der alten Verwaltungsstandorte und des Neubaus gegenübergestellt:
Kostenart
Bisher
Neubau
Einsparung
Strom / Heizung
101.000 €
50.000 €
- 51.000 €
Wasser / Abwasser
30.500 €
30.500 €
0€
Instandhaltung
125.000 €
38.000 €
- 87.000 €
Reinigung
62.000 €
50.000 €
- 12.000 €
Hausmeister / Bauhof
220.000 €
170.000 €
- 50.000 €
Summe / Ersparnis
538.500 €
338.500 €
- 200.000 €
Nach den derzeitigen Kosten der Verwaltungsstandorte ist von einer jährlichen
Einsparung bei Realisierung eines Neubaus von ca. 200.000,00 € auszugehen.
Unberücksichtigt bleiben die zu erwartenden Kostensteigerungen bei den
eingesetzten Energieträgern.
Zur Kalkulation wurden folgende weiteren Kennzahlen herangezogen:
•
•
•
•
•
•
Baukosten inkl. Planungskosten 10.500.000,00 € (ohne Baukostensteigerung)
Derzeitige Kreditverzinsung zur Vorfinanzierung von 4%
Fördermittel „Soziale Stadt“ 2.500.000,00 € (nur noch 1,5 Jahre)
Jährliche Einsparung in der Unterhaltung der alten Verwaltungsstandorte
200.000,00 €
Verkauf der Rathäuser (minimal angesetzt) 1.000.000,00 €
Kapitalverzinsung aus Verkauf von 4%
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•
Einsparung der Instandsetzung der alten Verwaltungsstandorte 800.000,00 €
Rathausbau 2010
10.500.000,00 €
Rathausbau 2020
10.500.000,00 €
Kosten für Rathaus und Saal inkl.
Planungskosten
Zwischensumme
- 2.500.000,00 €
Fördermittel „Soziale Stadt“
8.000.000,00 €
0,00 €
8.000.000,00 €
0,00 €
8.000.000,00 €
- 1.000.000,00 €
- 400.000,00 €
10.500.000,00 €
10.500.000,00 €
0,00 €
Zwischensumme
10.500.000,00 €
Längere Unterhaltungskosten der
Altstandorte zzgl. der
Unterhaltung des Neubaus
200.000 € p. a. auf 10 Jahre
Zwischensumme
+2.000.000,00 €
Aufzuwendende Instandsetzung
der bestehenden
Verwaltungsstandorte
Zwischensumme
12.500.000,00 €
800.000,00 €
13.300.000,00 €
Verkaufserlös Rathäuser (+
Kapitalverzinsung, da Verkauf
auch nach 10 Jahren) 1,0 Mio.€ x
4% bei 10 Jahren
Zwischensumme
- 1.000.000,00 €
+ 5.000.000,00 €
Vorfinanzierungskosten von 10,5
Mio. € bei derzeit 4% Kreditzins
bei 10 Jahren, ohne Tilgung !
0,00 €
11.600.000,00 €
tatsächliche
Realisierungskosten
6.600.000,00 €
12.300.000,00 €
12.300.000,00 €
Fazit der Wirtschaftlichkeitsanalyse / Handlungsempfehlung:
Wie aus der vorangestellten Berechnung ersichtlich wird, entsteht der Stadt
Raunheim, unabhängig von der Betrachtung von Zins- und Baukostensteigerungen,
ein Mehraufwand von ca. 700.000,00 € bei einer Realisierung des Rathausneubau
im Jahr 2020.
Dieser resultiert hauptsächlich durch die Kosten der Bestandsobjekte, durch den
Verlust der Fördermittel und durch den späteren Verkauf der Bestandsobjekte.
Geht man von einer Realisierung des Rathausneubaus im Jahr 2015 aus,
vervielfältigt sich der Mehraufwand aufgrund der minimierten Einsparungen in den
Vorfinanzierungskosten (Zinsen). Bei Realisierung des Rathausneubaus ist mit
Mehrkosten im Vergleich zum sofortigen Baubeginn von 3.700.000,00 € zu rechnen:
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Rathausbau 2010
10.500.000,00 €
Rathausbau 2015
10.500.000,00 €
Kosten für Rathaus und Saal inkl.
Planungskosten
Zwischensumme
- 2.500.000,00 €
Fördermittel „Soziale Stadt“
8.000.000,00 €
0,00 €
8.000.000,00 €
0,00 €
8.000.000,00 €
- 1.000.000,00 €
- 200.000,00 €
6.800.000,00 €
+ 5.000.000,00 €
0,00 €
11.800.000,00 €
10.500.000,00 €
10.500.000,00 €
0,00 €
Zwischensumme
10.500.000,00 €
Längere Unterhaltungskosten der
Altstandorte zzgl. der
Unterhaltung des Neubau
200.000 € p. a. auf 5 Jahre
Zwischensumme
1.000.000,00 €
Aufzuwendende Instandsetzung
der bestehenden
Verwaltungsstandorte
Zwischensumme
11.500.000,00 €
800.000,00 €
12.300.000,00 €
Verkaufserlös Rathäuser (+
Kapitalverzinsung, da Verkauf
auch nach 5 Jahren) 1,0 Mio.€ x
4% bei 10 Jahren
Zwischensumme
- 1.000.000,00 €
Vorfinanzierungskosten von 10,5
Mio. € bei derzeit 4% Kreditzins
bei 10 Jahren, BJ 2010 bis zur
Tilgung
Vorfinanzierungskosten von 10,5
Mio. € bei derzeit 7% Kreditzins
bei 5 Jahren, BJ 2015 bis zur
Tilgung
tatsächliche
Realisierungskosten
0,00 €
11.300.000,00 €
+ 4.200.000,00 €
15.500.000,00 €
Auf der Basis dieser Erkenntnisse ist es aus wirtschaftlicher Sicht empfehlenswert,
den Rathausneubau innerhalb der kommenden zwei Jahre zu realisieren.
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Sachstand Einnahmen aus SIK / GWP:
Im Jahr 2004 bis 2009 wurden insgesamt Grundstücke im Wert von 4.410.000 €
verkauft. Ausgehend von den Gesamtverkaufspotential des SIK / GWP (13.2Mio €)
entspricht dies einem derzeitigem Verkaufsstatus von ca. 33 %.
Planeinnahmen
SIK/GWP
bisherige Einnahmen
13.200.000,00 €
100 %
4.410.000,00 €
4.410.000,00 €
33 %
Förderung „Soziale
Stadt“
Verkauf Alt-athäuser
Eingesparte
Instandsetzung
2.500.000,00 €
6.910.000,00 €
52 %
1.000.000,00 €
800.000,00 €
7.910.000,00 €
8.710.000,00 €
60 %
66 %
Im Hinblick auf die Förderung aus dem Programm „Soziale Stadt“ (2.500.000 €), der
ersparten Instandsetzungsaufwendungen (800.000 €) und dem Verkaufserlös für die
Rathausbestandsgebäude (1.000.000 €) ergeben sich analoge Einnahmen /
Einsparungen in Höhe von 66 % bezogen die Planeinnahmen aus SIK und GWP.
Der Stadtverordnetenversammlung wird empfohlen, den Sachstandsbericht zum
städtebaulichen Masterplan zur Kenntnis zu nehmen und die Verwaltung mit
detaillierteren Ausarbeitung auf dieser Plangrundlage zu beauftragen.
Es wird weiterhin empfohlen, der architektonischen und funktionalen Neukonzeption
des Rathausneubaus mit zentralem Sitzungssaal die Zustimmung zu erteilen.
Die Verwaltung wird beauftragt, die Veräußerung der bisherigen Rathausstandorte in
der Schulstraße sowie der Frankfurter Straße unter den in der Begründung
genannten Voraussetzungen zu betreiben.
Nach Vorliegen protokollierungsfähiger Verträge soll der Bau des Rathauses mit
zentralem Sitzungssaal zeitlich unmittelbar erfolgen.
Thomas Jühe
Jan Laubscheer
Bürgermeister
Betriebsleitung EBSE / FBL III
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