1. Mieterinformation 07. Februar 2017 Gesamtsanierung «2019» In der Wässeri 13 / 15 Traktanden 1. Begrüssung / Vorstellung Mark Jaeggi, GBL 2. Ausgangslage Martin Koller, GBL 3. Sanierungsbedarf Sanierungsprogramm Michael Spuler, Primobau AG Jürg Spuler, Primobau AG 4. Bauablauf Michael Spuler, Primobau AG Jürg Spuler, Primobau AG 5. Mietzinssituation Roman Stäger, GBL 6. Fragen und Antworten GBL + Primobau AG Projektteam GBL Martin Koller Vizepräsident (Vorstandsdelegierter) Roman Stäger Geschäftsführer (Finanzen) Enrico Tognetti Leiter Bauprojekte (Bauherrenvertreter) Bewirtschaftung und Hauswartung Primobau AG Jürg Spuler Gesamtprojektleitung Michael Spuler Planung Sanierung Die Bauleitung vor Ort wird an der Mieterinformation 2 (Februar 2018) vorgestellt Ausgangslage 1925 Ausgangslage • Das Gebäudeensemble in der Wässeri 13/15 wurde in den Jahren 1975-77 (Bezug) von Architekt W. Gautschi auf städtischem Baurechtsland erstellt. • Es handelt sich ebenfalls um einen massiven BetonFertigelementebau wie das eben sanierte Wohnhochhaus bei der Geschäftsstelle (16. Etappe, Architekten Rotach-Gautschi). • Später sollte auf dem angrenzenden Familiengartenareal in Richtung in der Ey eine Dreifachturnhalle angebaut werden (Areal der 19. Etappe). Infolge einer Volksinitiative wurde dieses Projekt fallengelassen und die Mehrfachturnhalle im Utogrund erstellt. • Die Gebäude sind somit genau 40 Jahre alt und entsprechend sanierungsbedürftig. • Der Vorstand GBL hat sich nach Prüfung aller relevanten Fakten und auf Basis einer Machbarkeitsstudie entschieden, die Wässeri umfassend zu sanieren und auf einen Ersatzneubau zu verzichten. Ziele der Sanierung • Erneuerung für einen weiteren Lebenszyklus von ca. 40 Jahren • Nachhaltige kostenoptimierte Gesamtsanierung • Erhalten der aktuellen Gebäudestruktur, des Wohnungsmixes und des Wohnungslayouts, deshalb Verzicht u.a. auf Wohnungszusammenlegungen • Steigerung des Wohnwertes mit Ersatz u.a. von Küchen, Bädern, Fensterfronten u.a.m. • Sanierung erfolgt im bewohnten Zustand, für die intensive Phase müssen die Kleinwohnungen geleert und den MieterInnen auswärts Ersatz angeboten werden • Straffes Terminprogramm, strikte Einhaltung der Termine • Unterstützung der MieterInnen mit den bewährten Hilfsangeboten der GBL • Auch nach Sanierung preiswerte Wohnungen mit gutem Standard Termine • Die Gesamtsanierung findet ab Frühjahr 2019 statt. • Im Februar 2018 findet eine zweite, detaillierte Mieterorientierung über das Sanierungsprogramm statt. • Bis Mitte März 2018 erhalten alle MieterInnen eine detaillierte, schriftliche Orientierung mit Plänen (pro Wohnung). • Bis März 2018 erhalten Sie zudem das verbindliche Terminprogramm, damit Sie eventuelle Abwesenheiten/Ferien planen können. Sanierungsbedarf Aussen • Fenster • Fassadenelemente und Flachdach (Wärmedämmung und teilweise Erdbebensicherheit) • Vorhandener Wärmedämmwert der Fassade • Äussere Abschlüsse (Rafflamellenstoren) • Kanalisation ausserhalb des Gebäudes Innen • Schadstoffhaltige Bauteile • Zustand der haustechnischen Anlagen - Elektroanlagen - Heizungsanlagen - Lüftungsanlagen - Sanitäranlagen • Kücheneinrichtungen • Sanitäre Einrichtungen • Wohnungstüren • Unterhaltsarbeiten • Kanalisation im Gebäude Küchen Beispiel Sackzelg «16. Etappe» Küchenausstattung Fronten aus Holzwerkstoffplatten mit Kunstharz belegt Arbeitsplatte in Granit Chromstahl - Spültrog Eingriffmischer Unterschrankleuchte Anschlüsse für Geschirrspüler (Gerätekauf durch Mieter) Küchenapparate Glaskeramikkochfeld Backofen hochliegend Dampfabzug Kühl- / Tiefkühlschrank energiesparsam Bei der bevorstehenden Projektentwicklung kann dieses Ausbauprogramm Änderungen erfahren Elektroinstallationen Deckenleuchte Arbeitssteckdosen an Oberschrank-Unterseite Plattenbeläge Wände Glasrückwand über Granitabdeckung Boden Verlegen von Feinsteinzeugplatten Malerarbeiten Erneuern der Malerarbeiten an Wänden und Decken Sanierung Nassräume Beispiel Sackzelg «16. Etappe» Apparate im Badzimmer Waschtisch Grösse ca. 60x50 cm Spiegelschrank mit Beleuchtung und eingebauter Steckdose Wandklosett mit eingebautem Unterputzspülkasten Badewanne (4.5 Zi-Wg) oder Dusche (1.5 Zi-Wg bis 3.5 Zi-Wg) Armaturen Eingriffmischer Garnituren Badetuchstange Handtuchhalter Haltegriff mit Seifenschale Duschengleitstange Vorhangstange Papierhalter Elektroinstallationen Beleuchtung Spiegelschrank Steckdose im Spiegelschrank Steckdose für den Anschluss eines Dusch-WC Sitzes wird vorgesehen Plattenbeläge Verlegen von neuen Wand- und Bodenplatten Malerarbeiten Erneuern der Malerarbeiten an den Wänden, Decken und am Holzwerk Korridor Noch nicht so schlimm?! Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer Boden Verlegen eines neuen Bodenbelages (Bemusterung erfolgt mit der Projektentwicklung) Malerarbeiten Streichen der Wände, Decken und des Holzwerkes im Korridor Zimmer in Absprache mit der Bewirtschaftung Schreinerarbeiten Neue Wohnungstüren (einbruchhemmender Dreipunktverschluss) Elektroinstallationen Die gesamten Elektroinstallationen in den Wohnungen werden erneuert (inkl. Glasfaseranschlüsse) Aussensanierung Umfang der Aussensanierung Ersatz der Fassadenelemente Wärmedämmung Fenster IV-Verglasung Neue Rafflamellenstoren Neue Sonnenstoren Ev. neue Handläufe und Füllungen bei den Balkon- und Laubenganggeländern Streichen der Balkon- und Laubengangböden Flachdachsanierung BAUABLAUF Terminprogramm Aussensanierung ca. März 2019 bis ca. November 2019 Stellen des Gerüstes Stellen der Bauplatzinstallation Ersatz der Fassadenelemente Wärmedämmung Betonsanierung Laubengang- und Balkonböden Oberflächenbearbeitung Flachdachsanierung Fassadensanierung Sackzelg «16. Etappe» Renovation Küchen und Nassräume Die Renovation wird in Etappen durchgeführt und dauert je Wohnung 5 bis 6 Wochen. Jede Woche werden die Arbeiten in einer neuen Etappe begonnen. Für Ihre Ferienplanung stellen wir Ihnen das detaillierte Terminprogramm bis März 2018 zu. Beispiel Sackzelg «16. Etappe» Entrümplungsaktion Vor Beginn der Sanierung findet eine Entrümplungsaktion statt. Termin wird im Februar 2018 bekannt gegeben. Provisorien 1.5 und 2.5 Zi-Wohnungstypen sind aufgrund ihrer Grösse und der Eingriffstiefe während der Bauzeit nicht bewohnbar. In diesen Fällen stellt GBL eine Ersatzlösung während 5 – 6 Wochen zur Verfügung. Geeignete Ersatzlösungen sind in Abklärung. Es werden Dusch- / WC Provisorien für die MieterInnen aufgestellt Chemisches WC auf Wunsch Rechaud auf Wunsch Nachbarschaftshilfe Ev. kann während dem Umbau der alte Kühlschrank in einem Zimmer als Beispiel Kleinzelgli «18. Etappe» Provisorium beibehalten werden. MIETZINSSITUATION Sanierung ist mit Lärm und Staub eine Belastung Unterstützung durch GBL: Entrümpelungsaktion Umsiedlungsangebote (nach Verfügbarkeit) Umzugshilfe und Möbeleinlagerung für Mieter/innen Kleinwohnungen Temporäre Ausweichwohnungen (nach Verfügbarkeit) Inkonvenienzentschädigung für vor Ort Wohnhafte Möglichkeit für zusätzliche Maler/Tapezierarbeiten durch GBL-Maler Mietzinsprognose (ohne Nebenkosten) Wohnung 1.5-Zimmer 2.5-Zimmer 3.5-Zimmer 4.5-Zimmer ~36m2 ~66m2 ~72m2 ~88m2 Mietzinsaufschlag (netto pro Monat) ~ Ø +210.~ Ø +310.+ ca.36% ~ Ø +370.Annahme aus ~ Ø +410.Erfahrung Sackzelg Miete pro m2-Nutzfläche nach Sanierung Ø 234.-/m2 und Jahr Berechnung nach Kostenmietmodell Stadt Zürich - Anlagewert gemäss Buchhaltung - Referenzzinssatz BWO 1.75% - Gebäudeversicherungswert (GVZ-Index 1025 Punkte) Vorbehalte: - Genauigkeit Schätzung Projektkosten (~ 11 Mio. CHF) - Anpassung Baurechtszins Stadt Zürich - Abweichung Annahme neuer Gebäudeversicherungswert zur Schätzung der GVZ - Zukünftig mögliche Bauteuerung - Umfang der Auflagen gemäss ausstehender Baubewilligung (noch unbekannt) Ansprechpartner bis zum Sanierungsbeginn Bewirtschaftung und Hauswart bis Sanierungsbeginn 2019 Bauleiter Primobau vor Ort ab Sanierungsbeginn Info folgt vor Baubeginn FRAGEN UND ANTWORTEN Bereits eingegangene Fragen Frage: Wie sieht das Grundkonzept aus, Altersstruktur. Antwort: die Siedlung Wässeri soll weiterhin gemischt bewohnt werden, von Jung bis Alt, Familien, SeniorInnen, in Ausbildung stehende usw. Frage: Wann geschieht was? Antwort: wie vorher ausgeführt. Frage: Wer wohnt wo während Renovation. Antwort: ist in Abklärung, siehe Erläuterungen vorher. Frage: Gibt es Mietzinsreduktionen? Antwort: GBL bezahlt Inkonvenienzentschädigung für vor Ort wohnhafte. Kostenmiete berücksichtigt die Sanierung alle 40 Jahre; keine Mietzinsreduktion. Frage: Wer bezahlt Umzug und Wohnen extern. Antwort: Kosten gehen zulasten Baukosten bzw. GBL. Das gilt auch für weitere Unterstützungsangebote. Frage: Wer wohnt wo nach der Renovation? Antwort: sofern kein Wechsel erwünscht wohnt man in derselben Wohnung wie vorher. Frage: Wie werden Anliegen der Bewohnenden einbezogen? Antwort: Über die Mieterversammlungen. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Apéro riche im Anschluss Gesamtsanierung In der Wässeri 13 / 15