Raum III Plangebiet Stadtsanierung

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Raum III
Plangebiet Stadtsanierung
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Geplantes Sanierungsgebiet
GIEBELSTADT
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Das geplante Sanierungsgebiet erstreckt sich maßgeblich entlang der
innerörtlichen Bundesstraße B19
sowie den ebenfalls beeinträchtigten
innerörtlichen Nebenstraßen.
Der zentrale Bereich um das Rathaus, das historische Zobelschloss
und der Marktplatz mit den angrenzenden kleinen Einzelhandelsversorgungsgeschäften, Gastronomie
und Dienstleistungsangeboten sind
ebenso mit inbegriffen wie die historischen Siedlungsstrukturen. Erweitert wird das Gebiet durch das
Quartier der „BImA-Häuser“ für die
aus städtebaulicher Hinsicht ein besonderer Handlungsbedarf besteht.
Ziel ist Wohn-, Lebens- und Aufenthaltsqualität durch Sanierungsmaßnahmen privater Gebäude und ganzheitlicher Aufwertung des zentralen
Bereiches zu erreichen. Auch im
Ortskern soll attraktives Wohnen für
alle Bevölkerungsgruppen ermöglicht werden.
In der Zusammenfassung entsteht
für die geplante städtebauliche Erneuerung eine Sammlung an Zielen:
■■ Funktionsstärkung und Belebung
der Ortsmitte
■■ Reaktivierung der Leerstände im
Altort
■■ Verbesserung und bedarfsgerechte Anpassung des Wohnungsbestandes einhergehend
mit Attraktivieren des Wohnumfeldes und Verbesserung der
Wohnqualität
■■ Umgestaltung und Aufwertung
von Straßen und Plätzen durch
Grün
■■ Ordnungsmaßnahmen zur Unterstützung der weiteren Maßnahmen
■■ Neustrukturierung und Umnutzung von Brachflächen
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Bausubstanz
M 1:4.000
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Bei einer Bestandserhebung im Dezember 2015 wurde die Bausubstanz der Gebäude im Projektgebiet
in Augenschein genommen und in
fünf Bausubstanzklassen unterteilt.
Von außen sichtbare Kriterien der
Bewertung waren:
■■ Tragstruktur des Gebäudes
■■ Zustand der Dachkonstruktion
sowie Dachhaut/Dacheindeckung
■■ Zustand der Außenfassade, Rissbildung
■■ Gesamterscheinungsbild
Die nebenstehende Karte zeigt eine
Häufung von Gebäuden mit mangelhafter bis baufälliger bzw. abrisswürdiger Bausubstanz im Bereich
der Bundestraße B19 - vor allem im
nördlichen und südlichen Bereich
des geplanten Sanierungsgebietes.
Ausschlaggebend für diese schlechte Bausubstanz sind vor allem die
hohen Verkehrsimmissionen, die von
der Bundesstraße ausgehen. Aber
auch im Bereich der Linden- und Birkenstraße liegt nur noch eine mangelhafte Bausubstanz vor. In diesen
Bereichen ist es Ziel im Rahmen der
Stadtsanierung zu handeln, um die
Lebens-, Wohn- und Aufenthaltsqualität zu steigern.
Vereinzelt wurden im Sanierungsgebiet bereits Gebäude umgebaut oder
saniert, welche in der Karte dunkelgrün dargestellt sind. Diese Gebäude dienen als beispielhafte Projekte
und ermutigen zum Umdenken. Die
Gebäude mit guter bzw. guterhaltener Bausubstanz verteilen sich
über das gesamte Sanierungsgebiet
- mit Ausnahme des östlichen Teils.
Bei der Verteilung der Gebäudesubstanz wurden alle Gebäude ab einer
Grundfläche von 40 m² angerechnet. Dabei ergeben die Gebäude mit
befriedigender bzw. ausreichender
Bausubstanz mit 39% der Gesamtgebäudeanzahl und die Gebäude mit
mangelhafter Bausubstanz mit 30%
den größten Anteil. Diese besitzen
meist eine unzureichende bzw. nicht
mehr zeitgemäße Dämmung im Bereich der Fassade sowie der Dacheindeckung. Zudem wäre hier meist
ein Wechsel der bereits in die Jahre
gekommenen Fenster zu empfehlen.
Die Kategorie der guten bzw. guterhaltenen Bausubstanz liegt mit 21%
an dritter Stelle. Diese Gebäude verteilen sich überwiegend im Bereich
der B19, der Mittleren Kirchgasse
und den Rosenweg. Die Gebäude
mit sehr guter Bausubstanz stellen
im Sanierungsgebiet lediglich einen
Anteil von 7% dar. Positiv zu sehen
ist der im Vergleich zur maximalen
Gebäudeanzahl im Plangebiet geringen Anzahl an Gebäuden im baufälligen bzw. abrisswürdigen Zustand.
ÎÎ Ziel ist es im Rahmen des Förderprogramms weitere Gebäude energetisch zu modernisieren, umzubauen und zu
sanieren, um somit die Bausubstanz erhalten oder verbessern zu können.
ÎÎ Für bestehende (Neben-) Gebäude mit schlechter Bausubstanz in dicht bebauter
Umgebung sollen neue Nutzungsmöglichkeiten oder Freiraumschaffung aufgrund von
Rückbau aufgezeigt werden.
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Innerörtliche Potenziale
M 1:4.000
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Auf Grundlage der Bestandserhebung vor Ort erfolgte die Kartierung
der innerörtlichen Freiflächen und
leerstehenden, sowie gering genutzten Gebäude. Die Ergebnisse
werden in der nebenstehenden Karte
dargestellt.
Der besonderen Unterstützung für
neue Nutzungen im Plangebiet bedarf es bei:
■■ 45 Leerständen
■■ 17 Teilleerständen
■■ 19 Wohngebäuden mit Bewohnern im Durchschnitt ü. 70 Jahre
■■ 18 Wohngebäuden mit Einzelpers.
■■ rund 2,5 ha Freifläche / Brachfläche die für Wohnzwecke bebaut
werden könnte
Entlang der Bundesstraße liegt der
Großteil der leerstehenden Gebäude. Vor allem der Bereich der Mergentheimer Straße stellt mit seinen
zum Teil leerstehenden ehemaligen
Hofstellen einen Handlungsschwerpunkt dar. Die Wirtschaftsgebäude
und Hofstellen mit unzureichender
bzw. geringer Nutzung beherbergen
lediglich noch einzelne Gerätschaften oder Holzvorräte. Eine Umnutzung an dieser Stelle wäre deshalb
wünschenswert und würden den Bereich positiv beeinflussen.
Als großen innerörtlichen Leerstand
ist derzeit noch das Zobelschloss im
Bereich der Ortsmitte zu nennen. Es
ist geplant, dieses im Laufe der nächsten Jahre unter Berücksichtigung
des Denkmalschutzes zu einem Hotel umzunutzen.
Als potenzieller Leerstand werden
Gebäude mit Bewohnern im Schnitt
über 70 Jahre eingestuft. Wenn
diese Gebäude zudem nur durch
Einzelpersonen bewohnt werden,
kann man von einem erhöhten Risiko
ausgehen. Dieser Fall tritt vor allem
in den älteren Siedlungsgebieten im
Bereich des Zobelschlosses und der
Geyer-Ruine auf.
Als Freifläche wurde im geplanten
Sanierungsgebiet das Grundstück
der Kurzen Gasse 3 aufgenommen.
Dieses bietet nach Abbruch des leerstehenden und sanierungsbedürftigen Nebengebäudes Platz für neue
Nutzungen. Zudem liegt der Schulsportplatz sowie eine Ackerfläche im
Norden innerhalb des Plangebietes.
Die Ackerfläche soll in Zukunft als
Parkfläche für die in unmittelbarer
Nähe befindliche Schule genutzt
werden und bietet deshalb kein Potenzial für Wohnbebauung, das Gleiche gilt für den Schulsportplatz der
weiterhin erhalten bleiben soll und
nur durch einen schlecht ausgebauten Fußweg von der geplanten
Parkfläche entfernt liegt.
ÎÎ Besonderes Augenmerk während des geplanten Sanierungsverfahrens muss auf der
Mobilisierung der Eigentümer
liegen. Dies wird im Zusammenspiel mit den Beeinträchtigungen durch die B19 eine
schwierige und langfristige
Aufgabe.
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Denkmalschutz
M 1:4.000
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Baudenkmäler
D-6-79-138-7 Am Geyerschloß 7
Ruine des Geyerschlosses, ursp. Rechteckanlage mit Rundtürmen und Ringgraben, 14./16. Jh.
D-6-79-138-8 Flugplatzstraße 13
Friedhof, 2. Hälfte 19. Jh., mit Grabdenkmälern, 19./20. Jh.; Friedhofsmauer
D-6-79-138-79 Ingolstadter Straße 8
Kath. Pfarrkirche St. Josef, Staffelhalle mit
Walmdach und Querhaus, Turm mit Pyramidendach, Muschelkalk, 1951-53, von
Albert Boßlet und Erwin von Aaken.
D-6-79-138-81 Ingolstadter Straße 27
Ehem. Landarbeiterwohnhaus des Aussiedlergutes, zweigeschossiger Satteldachbau, Muschelkalkmauerwerk mit
Ortquadern aus Sandstein, stichbogige
Fenster mit Ziegelrahmungen, 1905.
D-6-79-138-65 Marktplatz 1
Ehem. Rathaus, zweigeschossiger Mansardhalbwalmdachbau, massiv und verputzt, 18. Jh., Mitte 19 Jh. verändert
(Dachausbau zum Marktplatz).
D-6-79-138-2 Markplatz 3;
Marktplatz 4a
Ehem. Friesenhäuser Schloss, für Johann Gottlob Zobel von GiebelstadtFriesenhausen, heute Rathaus, zweigeschossiger, gestreckter Walmdachbau mit
Barockgliederung, um 1709, Entwurf von
Joseph Greissing; Nebengebäude, Bruchsteinbau mit Satteldach, 18./19. Jh.; Torbogen mit Fußgängerpforte, 18./19. Jh.
D-6-79-138-3 Mergentheimer Straße 2;
Nähe Mergentheimer Straße
Ehem. Zobelschloss, von Gräben umgebene, zweigeschossige Vierflügelanlage
mit runden Ecktürmen, im Kern 14. Jh.,
im Wesentlichen 1545 und 1581-85 wiederaufgebaut, Steinbrücke und Turmkuppeln 1755; mit Ausstattung; zugehöriger
parkartiger Garten.
D-6-79-138-4 Mergentheimer Straße 12
Gasthaus zur Rose, zweigeschossiger
Massivbau mit Ecklisenen und Mansardhalbwalmdach, 2. Hälfte 18. Jh.
D-6-79-138-5 Obere Kirchgasse 6
Altes Evang.-Luth. Pfarrhaus, zweigeschossiger Halbwalmdachbau, massiv
und verputzt, 1. Hälfte 19. Jh.
D-6-79-138-6 Obere Kirchgasse 8
Evang.-Luth. Pfarrkirche, Saalbau mit
Satteldach und dreiseitig geschlossenem
Chor, fünfgeschossiger Westturm mit
Glockenhaube, im Kern wohl 16. Jh., im
18.Jh. verändert; mit Ausstattung.
D-6-79-138-1 Würzburger Straße 29
Aussiedler-Hofgut; Wohnhaus, zweigeschossiger Satteldachbau mit Lisenengliederung, Kniestock und Zwerchgiebel,
Altan, 1885; Scheune, Bruchstein, Ziegel
und Fachwerk, Satteldach, 1885; Nebengebäude, ein- und zweigeschossige Satteldachbauten, massiv und verputzt, 1920.
Bodendenkmäler
D-6-6325-0043 - FlstNr. 971; 971/6; 972;
972/1; 972/2; 973, 983; 984; 984/3; 985
Siedlung der jüngeren Latènezeit und merowingerzeitliche Reihengräber.
D-6-6325-0247 - FlstNr. 44; 52; 53; 93/8
Archäologische Befunde im Bereich der
frühneuzeitlichen Evang.-Luth. Pfarrkirche von Giebelstadt mit mittelalterlichem
Vorgängerbau und Körperbestattungen im
umgebenden Kirchhof.
D-6-6325-0248 - FlstNr. 47; 48; 50; 51
Archäologische Befunde im Bereich des
im Kern mittelalterli-chen, nach Zerstörung in der frühen Neuzeit wieder aufgebau-ten Wasserschlosses „Zobelschloss“
in Giebelstadt.
D-6-6325-0249 - FlstNr. 42; 43/1; 433/4;
434/4
Archäologische Befunde im Bereich
des frühneuzeitlichen „Friesenhäuser
Schlosses“ in Giebelstadt.
D-6-6325-0250 - FlstNr. 88/2; 100; 101;
102; 102/2; 102/3; 102/4; 102/5; 102/6;
109; 110; 111; 160
Archäologische Befunde im Bereich
der Ruine des frühneuzeitlichen Geyerschlosses mit mittelalterlichem Kern in
Giebelstadt.
Quelle: Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, den 08.06.2016
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Art der baulichen Nutzung
M 1:4.000
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Anhand des Flächennutzungsplans
des Marktes Giebelstadt wurden die
zulässigen Arten der baulichen Nutzung flächenscharf in der nebenstehenden Karte dargestellt.
Zu erkennen ist eine deutliche Prägung durch die gemischten Bauflächen im Plangebiet. Diese nehmen
einen Anteil von 52% ein. Auf diesen Flächen finden neben der überwiegend vorherrschenden Wohnnutzung auch kleine Läden sowie
Grundversorgungseinrichtungen,
Handel und Gastronomie ihren Platz.
Im südlichen Teil des Plangebietes
stellt das Mischgebiet eine Anhäufung von ehemaligen Hofstellen dar,
die mittlerweile jedoch überwiegend
ihre Funktion als Landwirtschaft im
Haupterwerb aufgegeben haben.
Nördlich des Ortskerns befinden sich
viele kleinere Gebäude, die als Reihenwohnhäuser errichtet wurden. Im
östlichen Bereich des Sanierungsgebietes befinden sich großzügig
geschnittene Grundstücke mit Mehrfamilienwohnhäusern. Diese stellen im Randbereich ebenfalls eine
gemischte Baufläche dar. Die Lindenstraße, Gartenstraße sowie der
westliche Teil der Birkenstraße wurden als Wohngebiet festgelegt. Dieser Siedlungsbereich stellt ebenfalls
überdurchschnittlich große Grundstücke mit weitläufigen Gartenstrukturen dar. Im Bereich zwischen der
Birken- und Gartenstraße befinden
sich Gemeinschaftsgärten mit kleinen Garagen.
Als kleine Wohnbaufläche gilt im
Plangebiet zusätzlich der Bereich
zwischen den beiden Kirchen, nordwestlich des Ortskerns. Diese Fläche
bietet jedoch nur Platz für vier Wohnhäuser.
Trotz des relativ geringen Wohnbauflächenanteils von 24% ist der Ort
aufgrund der historischen Siedlungsentwicklung deutlich durch Wohnnutzung geprägt.
Im Ortskern befinden sich mit einem
Flächenanteil von 15% innerörtliche
Gemeinbedarfsflächen. Sie umfassen das Rathaus am Marktplatz, die
im rückwärtigen Bereich liegenden
Gebäude der Feuerwehr sowie den
Veranstaltungsraum
`Kartoffelkeller´. Nördlich davon befindet sich
das ehemalige Rathaus, das nun die
Bücherei von Giebelstadt beheimatet. Zudem befindet sich die evangelische Kirche mit ihrem Pfarramt auf
selbiger Gemeinbedarfsfläche. Nördlich davon ist noch das Grundstück
der katholischen Kirche, der Kindergarten und der östliche Schulhofbereich im Plangebiet inbegriffen.
Im innerörtlichen Bereich, vor dem
historischen Zobelschloss, befindet
sich eine große Grünfläche. Diese
stellt den denkmalgeschützten Garten des Schlosses dar. Zudem befindet sich im Norden des Plangebietes
der Schulsportplatz der zusammen
mit dem Schlossgarten einen Flächenanteil von 9% einnimmt.
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Öffentliche und soziale Infrastruktureinrichtungen
M 1:4.000
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Auf der nebenstehenden Karte sind
alle öffentlichen und sozialen Infrastruktureinrichtungen
dargestellt.
Gegliedert wurden die im Plangebiet
liegenden Einrichtungen in die verschiedenen Einrichtungsklassen:
Kommunale Einrichtungen
■■ Bücherei (Marktplatz 1)
■■ Rathaus (Marktplatz 3)
■■ Feuerwehr (Marktplatz 4)
■■ Kartoffelkeller (Marktplatz 4a)
■■ Turnhalle (Schulstraße)
Einrichtungen der Grundversorgung
■■ Bank (Mergentheimer Str. 1)
■■ Bank (Marktplatz 3)
■■ Apotheke (Markplatz 11)
■■ Bäcker (Nikolaus-Fey-Straße 1)
Ärztliche Einrichtungen
■■ Krankengymnastik (Marktplatz 6)
■■ Arzt (Marktplatz 1)
■■ Zahnarzt (Marktplatz 1)
■■ Zahnarzt (Am Geyerschloß 10a)
Betreuungseinrichtungen
■■ Wohnangebot für Senioren
(Ingolstadter Straße 3)
■■ Kindergarten (Schulstraße 3)
Gastronomische Einrichtungen
■■ Gaststätte (Mergentheimer Str. 4)
■■ Gaststätte (Mergentheimer Str. 9)
■■ Gaststätte (Mergentheimer Str. 12)
■■ Cafe (Lindenstraße 2)
■■ Pizzeria (Marktplatz 9)
■■ Imbiss (Marktplatz 7)
■■ Imbiss (Würzburger Str. 1)
Im Vergleich zu anderen ländlich geprägten Gemeinden besitzt
der Hauptort von Giebelstadt eine
überdurchschnittlich gute ärztliche
Versorgungsstruktur mit mehreren
Allgemeinmedizinern, Zahnärzten,
Fachärzten sowie Heilpraktikern.
Auch im Bereich der Gastronomie
kann der Hauptort überzeugen. Hier
gibt es verschiedenste Speiseangebote, von der türkischen über die
asiatische und italienische Küche bis
hin zur deutschen Hausmannskost
ist alles vertreten.
ÎÎ Die bestehenden Einrichtungen
entlang der B19 heißt es zu behalten und zu stärken, da diese
die Lebensqualität des Ortes
deutlich steigern.
Kirchliche Einrichtungen
■■ Evang.-Luth. Pfarramt
(Obere Kirchgasse 4)
■■ Evang. Gemeindehaus mit Sitz
des Familienstützpunktes
(Obere Kirchgasse 6)
■■ Evang. Kirche (Obere Kirchgasse 8)
■■ Kath. Kirche (Ingolstädter Straße 8)
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Landwirtschaft
M 1:4.000
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In der nebenstehenden Karte sind
die Landwirtschaftliche Hofstellen
aktiver Betriebe in Giebelstadt laut
des Amts für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Würzburg in
braun dargestellt:
■■ Betriebs-Nr. 6791380004, Volker
Fuchs, Gartenstraße 10 (Hof-stelle Lange Gasse 6), ohne Viehhaltung, im ISEK-Gebiet
■■ Betriebs-Nr. 6791380005, Hartmut Fuchs, Untere Kirchgasse
6, ohne Viehhaltung, im ISEKGebiet
■■ Betriebs-Nr. 6791380011, U. & M.
Pabst GbR, Untere Kirchgas-se
7, 5 Pferde, im Gebiet, im ISEKGebiet
■■ Betriebs-Nr. 6791380017, Christa Albert, Würzburger Straße
25, ohne Viehhaltung, im ISEKGebiet
■■ Betriebs-Nr. 6791380022, Reiner
Bischof, Mergentheimer Stra-ße
21, ohne Viehhaltung, knapp außerhalb
■■ Betriebs-Nr. 6791380027, Jörg
Fuchs, Obere Kirchgasse 14,
ohne Viehhaltung, im ISEK-Gebiet
■■ Betriebs-Nr. 6791380033, Stefan
Bock, Lange Gasse 7, ohne Viehhaltung, im ISEK-Gebiet
■■ Betriebs-Nr. 6791380361, Stefan
Karches, Aussiedlerhof, 32 Mivi +
N/ (47 GV), außerhalb
„Die oben genannten aktiven Landwirte haben ihren Betriebssitz im
Markt Giebelstadt. Diese Betriebe
benötigen u.a. die Möglichkeit zum
ungestörten Fahrverkehr mit Anhängern und Anbaugeräten von ihren
Betriebssitzen in den Außenbereich.
Dieser Verkehr sollte nicht durch
Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung beschränkt oder behindert werden. Lärm- und Staubentwicklung,
auch zu unüblichen Zeiten, sind an
den Betriebsstätten unvermeidlich
und müssen von den Anliegern hingenommen werden.“
Quelle: Anregungen des Amts für Ernährung,
Landwirtschaft und Forsten Würzburg, den
08.06.2016
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Städtebau und Gestalt
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M
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RM
M
M
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Das Sanierungsgebiet wird durch
zwei- und dreigeschossige Gebäude
geprägt.
Entlang der Bundesstraße B19, im
Bereich westlich der Würzburger
Straße, herrscht eine sehr dichte
Bebauung durch Reihenhausbauweise. Auf der gegenüberliegenden
Straßenseite ist die Bebauung deutlich aufgelockert. Hier befinden sich
ehemals landwirtschaftlich genutzte
Hofstellen, die mittlerweile nur noch
für Wohnzwecke genutzt werden.
Die zweigeschossige Bauweise geht
im weiteren Verlauf der Bundesstraße im Bereich des Marktplatzes in
dreistöckige Bauweise über. Hier
sind öffentliche und gemeindeeigenen Gebäude angesiedelt. Diese prägen das Ortsbild im Ortskern
durch ihre massiven Baukörper.
Gegenüber zeigt sich eine fast geschlossene Bebauung, die an der
Straße über drei Geschosse aufragt
und von der Straße leicht zurück
versetzt ist und somit einen zentralen Bereich schafft. Im rückwärtigen
Bereich schließen großzügige Mehrfamilienhausgebiete (BImA-Quartier)
mit Miets- und Eigentumswohnungen
in zweistöckiger Bauweise an. Der
nördliche Teil davon wurde in Reihenbauweise errichtet. Der südliche
Teil besitzt, im Gegensatz zu den anderen Bereichen des Sanierungsgebietes, große oftmals gemeinschaftliche Gartenanlagen, die das Gebiet
mit den relativ großen mehrstöckigen
Baukörpern
optisch
auflockern.
Die ehemals landwirtschaftlichen
Hofstellen, im südlichen Teil des
Hauptortes entlang der B19, wurden
in zweistöckiger Bauweise errichtet.
Südlich der Bundesstraße finden
sich ein- und zweistöckige Reihenhäuser die sich dicht an der Straße
drängen.
Besondere Strukturen sind `Am
Geyerschloss´ und in der `Mittleren
Kirchgasse´ zu verzeichnen. Diese
Bereiche waren damals den beiden
Schlössern zugeordnet und stellten
die Bedienstetenhäuser dar. Die eher
kleinen Gebäude wurden eng aneinander, bzw. in Reihenbauweise errichtet und bieten wenig Freiflächen
für Gartenanlagen und Wohnqualität.
Die Gebäude sind in der `Mittleren
Kirchgasse´ in ein- bis zweistöckiger
und `Am Geyerschloss´ in zweistöckiger Bauweise errichtet.
Die kürzlich errichtete Wohnanlage
für Seniorenwohnen an der Ingolstadter Straße besitzt drei Stockwerke.
Diese passt sich der dreistöckigen
Bauweise im Bereich der B19 an.
Im gesamten Plangebiet mischen
sich Sattel- und Walmdächer. Bei einigen Gebäuden sind Krüppel- und
Mansardenwalmdächer zu verzeichnen. Insgesamt liegt eine harmonische Dachlandschaft vor. Die Firstausrichtung wechselt jedoch häufig.
ÎÎ Es liegt keine klare Gebietsgliederung vor. Besonders im
Bereich des Ortskerns, entlang der B19, wäre eine Auflockerung der Bebauung durch
freundlichere Grünstrukturen
denkbar.
ÎÎ Auf Verbesserungen hinsichtlich energetischer Aspekte und
dem ruhenden Verkehr ist hinzuarbeiten.
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Eigentumsverhältnisse
M 1:4.000
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Aus Datenschutzgründen wird keine
Nennung der persönlichen Daten der
Eigentümer erfolgen. Insbesondere
bei den vorliegenden Zielen der Innenentwicklung ist es jedoch wichtig
die Eigentumsverhältnisse des Plangebiets bzw. deren übergeordnete
Strukturen zu kennen.
Die Kartierung der Eigentumsverhältnisse gliedert sich in folgende
Kategorien:
■■ Einzeleigentum
■■ Eigentumsgemeinschaft (mind. 2
Personen)
■■ Eigentumsrechte bei juristischen
Personen
■■ Eigentumsrechte bei öffentlichen
Stellen
■■ Eigentumsrechte bei kirchlichen
Einrichtungen
Die flächenmäßig kleinste Kategorie
stellen die kirchlichen Einrichtungen
dar, welche sich auf den zentralen
Bereich des Stadtsanierungsgebietes beschränken. Die südlichen
Flächen sind im Besitz der Evang.Luth. Kirchengemeinde in Giebelstadt. Katholische Grundstücke liegen nördlich der Ingolstadter Straße.
nimmt rund 15% der gesamten Plangebietsfläche ein. Veräußerungen
der Grundstücke werden nur nach
bestimmten Kriterien durch die Bundesanstalt zugestimmt.
Die hellrot eingefärbten Flurstücke
stellen die Grundstücke mit Eigentumsrechten von öffentlichen Stellen dar. Hierbei sind überwiegend
die öffentlichen Straßenräume betroffen. Diese liegen, mit Ausnahme
der Bundesstraße, im Besitz der
Marktgemeinde Giebelstadt. Die
Bundesstraße B19 wird durch die
Bundesstraßenverwaltung der Bundesrepublik Deutschland verwaltet.
ÎÎ Durch den großen Flächenanteil der Bundesanstalt für Immobilien im Sanierungsgebiet,
sollten hier Gespräche bezüglich des Erwerbs von Flächen
geführt werden, da in den Gebäude in diesem Bereich ein
hohes innerörtliches Entwicklungspotenzial steckt.
Das private Eigentum gliedert sich
in zwei Unterkategorien, in das
Einzeleigentum und die Eigentumsgemeinschaften. Prozentual gesehen machen diese beiden Kategorien gemeinsam über die Hälfte der
Flächen im Sanierungsgebiet aus.
Im Bereich der juristischen Personen
ist überwiegend die Bundesanstalt
für Immobilienaufgaben (BImA) der
Besitzer der hellbraun gekennzeichneten Grundstücke. Diese Fläche
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Verkehr und Grün
M 1:4.000
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In der nebenstehenden Karte wurden die vorhandene Grün- sowie die
aktuelle Verkehrsraumaufteilung abgebildet.
Durch das Sanierungsgebiet führt
von Norden nach Süden die stark
befahrene Bundesstraße B19 (Abschnitt Würzburg - Bad Mergentheim)
die den Anschluss an das überregionale Straßennetz bildet. Diese
Hauptverkehrsachse prägt und beeinträchtigt als zentrale Straßenverkehrsachse den gesamten Hauptort.
Mit rund 11.000 Fahrzeugen täglich
(Verkehrsuntersuchung 2012), stellt
sie die meistbefahrene Straße im
Gemeindegebiet Giebelstadt dar.
Von der Bundesstraße gehen die
Anliegerstraßen in östliche und westliche Richtung ab und erschließen
damit die Baugebiete im Hauptort.
die Parkflächen entlang der Anliegerstraßen dar. Durch dieses `wilde
Parken´ wird der Straßenraum stark
beeinträchtigt. Problempunkt des ruhenden Verkehrs ist die Birken- und
Lindenstraße und Lange Gasse. Hier
werden dringend Möglichkeiten zum
Kurzzeit- oder Dauerparken benötigt.
An den viel befahrenen Straßen Birkenstraße, Ingolstadter Straße, Lindenstraße, Marktplatz, Mergentheimer Straße und Würzburger Straße
verlaufen großteils beidseitig Fußwege, in den Gassen hinter dem Zobelschloss wird auf Grund des Platzmangels und der verkehrsberuhigten
Lage auf diese verzichtet. Eine sichere Überquerung der Bundesstraße ist nur im Bereich des Rathauses
an der Ampel möglich.
Im Sanierungsgebiet sind nur wenige
öffentliche Grünflächen vorhanden.
Lediglich im Hinterhof des Rathauses
ist eine Sitzmöglichkeit angelegt. Zudem befindet sich im Kreuzungsbereich der Birken- und Lindenstraße
für die Anwohner ein Angebot für
junge Familien durch Spielmöglichkeiten. Entlang der Bundesstraße
stellt der große Schlossgarten in
Zentrumsnähe einen grünen Blickpunkt dar. Im Norden des Plangebietes stellen der Schulhof und der
angrenzende Schulsportplatz eine
weitere öffentliche Grünfläche dar.
Eine ausreichende Begrünung ist
im Bereich der Birken- und Lindenstraße (Linden in Reihe angepflanzt)
vorhanden. Hier sind weitläufige
Gartenanlagen angelegt. Vereinzelte
Grünstrukturen sind über den südöstlichen Teil des Plangebietes verteilt. Lediglich im nördlichen Bereich
der Bundesstraße fehlt jegliche Begrünung. Dies stellt einen deutlichen
Mangel der Aufenthaltsqualität dar.
Öffentliche Parkplätze sind besonders im rückwärtigen Bereich des
Rathauses und entlang des Zobelschlosses vorhanden. Ebenfalls
sind am Marktplatz, östlich an die
Bundesstraße angrenzend, mehrere Parkflächen für Kurzzeitparker
vorhanden. Die anderen Parkmöglichkeiten, die in der nebenstehenden Karte dargestellt sind, stellen
ÎÎ Dem Hauptort fehlen, besonders in Zentrumsnähe, öffentliche Bereiche, die die verschiedenen
Nutzergruppen
zum Verweilen einladen.
ÎÎ Für die Wahrnehmung der Zentrumsfunktion bedarf es eines
ganzheitlichen
Gestaltungsansatzes, der der Funktion gerecht wird.
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Städtebauliche Mängel und Konflikte
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Die nebenstehende Karte stellt eine
Zusammenschau aller Mängel und
Handlungsbedarfe dar.
Besonderer Missstände besteht entlang der hoch frequentierten Bundesstraße B19. Die Emissionen wirken
sich insbesondere auf die Wohnqualität und Nutzungsfrequenzen der Anwohner aus. Die Gebäude im Bereich
der Bundesstraße sind auf Grund der
dauerhaften Belastung in einem deutlich schlechteren Gebäudezustand.
Zudem ist die Fassadenwirkung an
dieser Stelle sehr negativ geprägt.
Durch die starke Frequentierung ist
auch das Überqueren der Straße
nur erschwert möglich. Ein Fußgängerüberweg mit Ampelanlage ist im
Bereich des Rathauses vorhanden.
Aufgrund der Wegebeziehungen ist
mindestens je ein weiterer Übergang
jeweils nördlich und südlich der vorhandenen Ampelanlage im eng bebauten Bereich der B19 nötig.
Die
modernisierungsbedürftigten
Gebäude ergeben sich aus den Bausubtanzkategorien „mangelhaft“ und
„baufällig“ und bedürfen dringend
einer Sanierung bzw. sind im Einzelfall zu prüfen, ob nicht ein Rückbau notwendig ist. Es sind über 70
Gebäude dieser Kategorien deutlich
wahrnehmbar.
Ein Mangel im Bezug auf die Gestaltung des Straßenraums ist neben der B19 auch in der Birken- und
Lindenstraße zu verzeichnen. In diesem Bereich besteht auch ein hoher
Bedarf an Parkmöglichkeiten in Ver-
bindung mit klarer Strukturierung der
Aufenthaltsbereiche und des Straßenraums. Bisher wird der ohnehin
schon enge Straßenraum durch die
am Straßenrand abgestellten Fahrzeuge weiter verschmälert. Dieser
Mangel ist durch eine neue und klare
Gliederung zu beheben.
Zusätzliche Parkmöglichkeiten sind
im rückwärtigen Bereich des Rathauses zwischen der Feuerwehr und
der Kirche notwendig. Die Parksituation ist im Bereich hinter dem Zobelschloss sowie ab der Kreuzung
Lange Gasse/Lindenstraße bis zum
Marktplatz deutlich belastet und
mangelhaft.
Die als baulicher Handlungsbedarf
gekennzeichneten Gebäude wurden
in der Bürgerauftaktveranstaltung
von den Teilnehmern aus der Gemeinde auf der Karte verortet. Diese
Punkte stimmen größtenteils mit den
modernisierungsbedürftigen Gebäuden und den Gebäuden mit negativer
Fassadengestaltung überein.
Zustand
■■ ausreichender Wohnqualität entlang der Hauptverkehrsadern,
überwiegend im Bereich B19
■■ vorhandener Erschließung
■■ energetischer
Beschaffenheit,
die Gesamtenergieeffizienz der
vorhandenen Bebauung und der
Versorgungseinrichtungen
des
Gebiets unter Berücksichtigung
der allgemeinen Anforderungen
an den Klimaschutz und die Klimaanpassung
■■ adäquarter Treffpunkte für verschiedene Generationen
Die Funktionsfähigkeit ist negativ beeinflusst in Bezug auf
■■ den fließenden/ruhenden Verkehr
■■ die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit Grünflächen, Spiel- und
Sportplätzen und mit Anlagen des
Gemeinbedarfs,
insbesondere
unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben
Giebelstadts
Städtebauliche und soziale Mängel
und Missstände treten gehäuft auf
hinsichtlich
■■ Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten
■■ baulicher Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten
■■ sicherer und barrierefreier Fußwegeverbindungen und hinreichend geordneter Parkmöglichkeiten
■■ Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Maß und
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Integriertes städtebauliches
Entwicklungskonzept ISEK Giebelstadt
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