Masterarbeit Zusammenhang zwischen baulichen Eigenschaften
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Bergische Universität Wuppertal University of Aberdeen Postgradualer Weiterbildungsstudiengang Real Estate Management & Construction Project Management Masterarbeit Zusammenhang zwischen baulichen Eigenschaften und wirtschaftlichem Erfolg von Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern vorgelegt von: Natalia Hoyos Gutierrez betreut von: Univ. Prof. Dr.-Ing. Felix Huber Herr Jürgen Drumm (Geschäftsführer USP Projekte GmbH) Wuppertal,15.02.2011 Aufgabenstellung Aufgabenstellung Im Rahmen des Masterstudiengangs Real Estate Management and Construction Project Management wird zum Ende des Studiums eine Masterarbeit geschrieben. In der Masterarbeit werden die erworbenen Kenntnisse und Fähigkeiten des Studiums anhand der wissenschaftlichen Bearbeitung einer Fragestellung angewendet und vertieft. Während des Studiums wurden folgende Module erarbeitet: Grundlagen VWL und BWL; Architektur; Stadt- und Regionalplanung; Projektentwicklung und Immobilienbewertung; Immobilienmarketing und Kommunikation; Projektmanagement; Bautechnik; Nachhaltige Gebäude- und Infrastrukturplanung; Bau und Immobilienmanagement; Real Estate Management; Real Estate Asset Management; International Business; Baumanagement; Unternehmensführung. In diesem Fall wird die vorliegende Arbeit „Zusammenhang zwischen baulichen Eigenschaften und wirtschaftlichen Erfolg von Wohn- und Geschäftshäusern“ mit der Fragestellung „Welche bauliche Eigenschaften oder Elemente sprechen Menschen an und führen zu dem wirtschaftlichen erfolgreichsten Büro-/Wohn- und Geschäftshaus Bauprojekt?“ erarbeitet. Der Themenvorschlag kam durch Herr Jürgen Drumm, Geschäftsführer USP Projekte GmbH und wurde mit dem Univ. Prof. Dr.-Ing. Felix Huber abgesprochen, um durch Natalia Hoyos Gutierrez (mich) bearbeitet zu werden. Die Arbeit wurde in dem Zeitraum vom 15. November 2010 bis zum 15. Februar 2011 geschrieben. Während der Bearbeitung erfolgt eine regelmäßige Rücksprache mit beiden Betreuern. Im Allgemeinen ist die Arbeit wie folgt gegliedert: Einleitung, Analyse –baulich und wirtschaftlich– und Fazit. Zudem gibt es eine englische Kurzfassung. In der Arbeit wird gleichermaßen vorhandene Literatur ausgewertet wie empirisch gearbeitet. I Eidesstattliche Erklärung Eidesstattliche Erklärung Ich versichere, dass ich die vorliegende Arbeit selbständig angefertigt und außer der angegebenen keine weiteren Hilfsmittel benutzt habe: Ort, Datum Unterschrift II Lebenslauf des Verfassers Lebenslauf des Verfassers PERSÖNLICHE INFORMATION Name: Geburtsdatum: Geburtsort: Staatsangehörigkeit: Familienstand: Natalia Hoyos Gutierrez 21.04.1985 ( 25 J. ) Medellin, Kolumbien Kolumbien ledig, keine Kinder BERUFSERFAHRUNG 05/2010 - 04/2011 Studentischer Mitarbeiter - Drees und Sommer, Hamburg Tätigkeit: Dokumentation für Bauvorhaben im Bereich Krankenhäuser, Unterstützung der Akquise im Allgemeinen, Mitarbeit bei Energieoptimierungskonzepte im Bereich Advanced Building Technologies 11/2009 - 03/2010 Studentischer Mitarbeiter - P3 Ingenieurgesellschaft, Hamburg Tätigkeit: Research für die Marketingstrategie 08/2009 - 10/2010 Studentischer Mitarbeiter - HafenCtiy GmbH, Hamburg Tätigkeit: Ausstellungsbetreuung 07/2008 - 07/2009 Studentischer Mitarbeiter - Kenstone GmbH, Hamburg Tätigkeit: Datenbankpflege, Rechnungserstellung, Assistenz bei der Gutachtenerstellung, Büroorganisation 01/2008 - 06/2008 Praktikant - BEOS GmbH, Hamburg Tätigkeit: Erstellung von Standort- und Marktanalysen, Immobilienmarkt-Research 09/2007 - 10/2007 Praktikant - Architekturbüro Paloh, Hamburg Tätigkeit: Erstellung von Plänen in AutoCad, allgemeine Büroorganisation 09/2006 - 10/2006 Praktikant - Secretaria de planeacion del municipio de Envigado (kommunale Planungsbehörde), Kolumbien Tätigkeit: Unterstützung bei der Bürgerbeteiligung in der Bauleitplanung, Bestandsaufnahme im Kolonialquartier III Lebenslauf des Verfassers AUßERUNIVERSITÄRES ENGAGEMENT Seit 07/2007 Mitarbeit bei Hanseatic Consulting Studentische Unternehmensberatung e.V., Hamburg Tätigkeit: Mitarbeit in den Teams Recht & Finanzen sowie Marketing & Netzwerke Ab 1996 Sprach und/oder Kulturreisen USA (Miami, Florida, Texas, Kalifornien, New York), Mexico, Panama, Puerto Rico, Belgien, Frankreich, Schweden, Schweiz, Italien, Dänemark, Reisen in verschiedene Landesteile Kolumbiens AUSBILDUNG 04/2009 - 04/2011 Berufsbegleitendes Master-Studium „Real Estate Management & Construction Project Management“ an der Bergischen Universität Wuppertal 10/2005 - 03/2009 Studium der Stadtplanung an der HafenCity Universität Hamburg (ehemaliger Studiengang der TU Hamburg-Harburg) Schwerpunkt: Immobilienwirtschaft und Betriebswirtschaftslehre Abschluss: Bachelor of Science Stadtplanung Ø 2,3 08/2004 - 06/2005 Technischer Kurs, Studienkolleg der Universität Hamburg Abschluss: Fachabitur Ø 3,5 07/2003 - 12/2003 Sprach und Kulturreise Deutschland und USA 08/1991 - 06/2003 The Columbus School, Kolumbien (Kindergarten – 12. Klasse) Abschluss: kolumbianisches Abitur, keine Abschlussnotenvergabe Honorable Mention: English, Humanities & Philosophy 08/2000 - 06/2004 Sprachkurs Deutsch bei dem „Instituto Alexander von Humboldt“ Grundstufe bis Mittelstufe SPRACHKENNTNISSE Spanisch: Englisch: Deutsch : Muttersprache verhandlungssicher verhandlungssicher EDV-KENNTNISSE MS PowerPoint, Word – sehr gut MS Excel, Access, Lotus Notes - gut Photoshop, AutoCAD, GIS - Grundkenntnisse IV Lebenslauf des Verfassers INTERESSEN & HOBBIES Sport (Schwimmen, Tanzen, Golf, Yoga), Reisen, Wirtschaft, Literatur, Theater Im Februar 2011 Natalia Hoyos Gutierrez V Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Aufgabenstellung ........................................................................................................ I Eidesstattliche Erklärung ...........................................................................................II Lebenslauf des Verfassers ........................................................................................III Honorable Mention: English, Humanities & Philosophy ........................................ IV Inhaltsverzeichnis ..................................................................................................... VI Abbildungsverzeichnis ........................................................................................... VIII Tabellenverzeichnis .................................................................................................. IX Abkürzungsverzeichnis ............................................................................................. X 1 Einleitung .......................................................................................................1 1.1 1.2 1.3 1.4 Fragestellung, Problem und Ziel der Arbeit .................................................................2 Motivation ..................................................................................................................3 Stand der Forschung ..................................................................................................7 Aufbau der Arbeit .......................................................................................................8 2 Analyse der baulichen Eigenschaften..........................................................9 2.1 2.1.1 2.1.1.1 Grundlagen – Auswertung der aktuellen Literatur ..................................................... 10 Bauweise/Gestaltung und wirtschaftlichen Erfolg ...................................................... 11 Erfahrungen von Immobilienexperten ....................................................................... 12 2.1.1.2 Studien der TU Chemnitz und TU Wien .................................................................... 13 2.1.1.3 Praktische Anwendungen - Bauweise/Gestaltung ..................................................... 16 2.1.2 2.1.2.1 Bauelemente und wirtschaftlicher Erfolg ................................................................... 19 Element – Fassade .................................................................................................. 20 2.1.2.2 Elemente – Grundrisse, Dächer, Gefühl der Wertigkeit, Energie (TGA) ..................... 22 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.4 Zwischenfazit – Der Nutzer und die Nachhaltigkeit ................................................... 24 Bauliche Analyse – Abstrakte Bestimmung der entscheidenden baulichen Elemente 25 Einleitung und Abgrenzung....................................................................................... 25 Räumliche Analyse................................................................................................... 26 Räumliche Analyse in Bezug auf die vorhandene Literatur ........................................ 28 Anordnung und Aufbau der Elemente in einer Tabelle .............................................. 29 Zwischenfazit - Die Elementeliste ............................................................................. 34 Empirische Analyse – Bauelementeumfrage ............................................................. 35 Die Bauelementeumfrage - Vorgehensweise ............................................................ 36 Die Bauelementeumfrage – Ergebnisse und Schlussfolgerung ................................. 38 Zwischenfazit ........................................................................................................... 44 Ergebnis – Elementekatalog ..................................................................................... 45 VI Inhaltsverzeichnis 3 Analyse der Wirtschaftlichkeit ....................................................................49 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 Preis-Elemente Untersuchung .................................................................................. 50 Beobachtungen und Schlussfolgerungen .................................................................. 51 Tabellarische Darstellung der Ergebnisse ................................................................. 53 Zwischenfazit ........................................................................................................... 59 Kalkulation ............................................................................................................... 61 Tabelle – Elementekalkulation .................................................................................. 62 Zwischenfazit – Die Potenziale sind da ..................................................................... 64 Ergebnis – Elementekalkulation................................................................................ 65 4 Fazit ..............................................................................................................66 4.1 4.2 4.3 Analyse der baulichen Eigenschaften ....................................................................... 67 Analyse der Wirtschaftlichkeit ................................................................................... 68 Schlussfolgerung...................................................................................................... 69 5 Summary ......................................................................................................70 5.1 5.2 5.3 5.4 Introduction .............................................................................................................. 71 The Structural Analysis............................................................................................. 72 The Financial Analysis.............................................................................................. 74 Conclusion ............................................................................................................... 75 Literaturverzeichnis ..................................................................................................76 VII Abbildungsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Abb. 1-1: Analyse Kleinbüromieter (Herr Drumm) ......................................................................3 Abb. 1-2: Eigene Motivation ......................................................................................................4 Abb. 1-3: Von Ordnung bis Verwirrung (Prof. Huber) .................................................................5 Abb. 1-4: Von PR Elementen eines Factory Outlets bis werkgerechten Elementen (Prof. Huber) .................................................................................................................................................6 Abb. 2-1: „Schräge Gestalt“ ..................................................................................................... 12 Abb. 2-2: Element Fenster....................................................................................................... 14 Abb. 2-3: Neubau in Form einer Altstadt 1 , Abb. 2-4: Neubau in Form einer Altstadt 2 ............ 16 Abb. 2-5: Fassaden und Gesichter .......................................................................................... 21 Abb. 2-6: Bilder der einzelne Elemente.................................................................................... 33 Abb. 2-7: Den Elementekatalog mit dem richtigen Inhalt „füllen“ .............................................. 35 Abb. 2-8: Beispiel der Elementeumfrage ................................................................................. 36 Tab. 2-2: Auswertung Baulicher Elemente, Abb. 2-9: Bilder der einzelne Elemente ................. 42 Abb. 5-1: „Büro/Wohn- und Geschäftshaus 1“, Abb. 5-2: „Büro/Wohn- und Geschäftshaus 2“ .. 70 Abb. 5-3: Mr. Drumm’s thoughts, Abb. 5-4: Natalia’s thoughts, Abb. 5-5: Prof. Huber’s thoughts ............................................................................................................................................... 71 VIII Tabellenverzeichnis Tabellenverzeichnis Tab. 2-1: Bauliche Elemente ................................................................................................... 33 Tab. 2-2: Auswertung Baulicher Elemente, Abb. 2-9: Bilder der einzelne Elemente ................. 42 Tab. 2-3: Elementekatalog ...................................................................................................... 47 Tab. 3-1: Mietpreise für Büroeinheiten in München und Hamburg ............................................ 53 Tab. 3-2: Vergleich Mietpreise und Durchschnittspreise für Wohneinheiten in München .......... 54 Tab. 3-3: Vergleich Mietpreise und Durchschnittspreise für Wohneinheiten in München .......... 54 Tab. 3-4: Vergleich der Erfüllung der Wünsche der Kunden und Mietpreise - Zahlen ............... 56 Tab. 3-5: Vergleich der Erfüllung der Wünsche der Kunden und die Mietpreise - Diagramm .... 57 Tab. 3-6: Durchschnittsmietpreise nach Erfüllungsgrad - Zahlen.............................................. 57 Tab. 3-7: Durchschnittsmietpreise nach Erfüllungsgrad - Diagramm ........................................ 58 Tab. 3-8: Elementekalkulation ................................................................................................. 63 Tab. 3-9: Elementekalkulation ................................................................................................. 65 Tab. 5-1: Elementen Catalog .................................................................................................. 73 IX Abkürzungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis € / m² Euro pro Quadratmeter Abb. Abbildung BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern bzw. Beziehungsweise ca. circa d.h. das heißt HH Büro Büro- und Geschäftshäuser in Hamburg HH Wohnen Wohn- und Geschäftshäuser in Hamburg HH Hamburg i.d.R. in der Regel MUC Büro Büro- und Geschäftshäuser in München MUC Wohnen Wohn- und Geschäftshäuser in München MUC München T Tausend TGA Technische Gebäudeausrüstung vgl. vergleiche X Einleitung 1 Einleitung Immobilienfachleute berichten immer wieder darüber, dass bestimmte bauliche Eigenschaften neuer Büro-/Wohn- und Geschäftshäuser einen größeren wirtschaftlichen Erfolg zu garantieren scheinen als andere. Frau Hoyos Gutierrez hat zunächst die Aufgabe, die baulichen Elemente zu definieren, auf die sich die Präferenzbildung der Immobilienerwerber beziehen könnte. In einer ersten Befragung soll sie die Wertigkeit der Elemente für die Präferenzbildung ermitteln. In einer zweiten Phase soll Frau Hoyos Gutierrez diese Elemente in ihren verschiedenen Ausprägungen (der vermutlich erfolgreichen Ausprägung vs. der üblichen Ausprägung) einer Bewertung durch Personen unterziehen, die üblicherweise zum Kreis der Erwerber von Immobilien zählen. Die Ergebnisse sind elementbezogen in semantischen Profilen aufzuarbeiten. Aus den Ausprägungen mit hoher Präferenz bei den potentiellen Immobilienkunden sind Erklärungsansätze für den Zusammenhang zwischen den Eigenschaften der Elemente und dem wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie abzuleiten. Die Ergebnisse der MA-Arbeit sind in einem Berichtsteil und in einer maximal zweiseitigen Kurzfassung (ggf. auch in englischer Sprache) vorzustellen. Die allgemein üblichen Verfahrensweisen des wissenschaftlichen Arbeitens sind zu beachten. Wuppertal, 15.02.2011 Prof. Dr.-Ing. F. Huber 1 Einleitung 1.1 Fragestellung, Problem und Ziel der Arbeit Im Rahmen dieser Arbeit mit dem Titel „Zusammenhang zwischen baulichen Eigenschaften und wirtschaftlichem Erfolg von Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern“ stellt sich die Frage: Welche bauliche Eigenschaften oder Elementen sprechen Menschen an und führen zu dem wirtschaftlichen erfolgreichsten Büro-/Wohn- und Geschäftsgebäude Bauprojekt? Diese Frage ist interessant, weil in der Baubranche immer wieder das Problem besteht, dass Architekten dazu tendieren sich auf ihren künstlerischen Ausdruck zu konzentrieren und Investoren gerne auf den wirtschaftlichen Erfolg blicken, so dass der Nutzer aus dem Mittelpunkt gerät. Die eigentlichen Bedürfnisse, Wünsche und der Geschmack der Nutzer wird nicht in den Vordergrund gestellt. Dadurch können lange Vermietungs- und Verkaufszeiten sowie Abschläge bei den Mietpreisen entstehen. Ziel der Arbeit ist es, den Nutzer wieder in den Mittelpunkt zu setzen, seine Bedürfnisse, Wünsche und seinen Geschmack zu ermitteln und zu erkennen. Auf dieser Grundlage soll ein Beitrag geleistet werden, um zielgerichteter Projekte entwickeln zu können, welche den Vorstellungen der Kunden so genau entsprechen, dass eine schnelle Vermietung und ein schneller Verkauf zu einem vergleichsweise höheren Preis erfolgen kann. 2 Einleitung 1.2 Motivation Das Thema der Arbeit wurde durch Herrn Drumm, Dozent der Bergischen Universität Wuppertal im Bereich Immobilienmarketing und Geschäftsführer von UPS Projekte GmbH, angeregt. Herr Drumm hatte bereits einige Beobachtungen und Auswertungen zu dem Thema durchgeführt. Er hatte wahrgenommen, dass Gebäude mit bestimmten baulichen Eigenschaften schneller als andere vergleichbare Gebäude zu vermieten und zu verkaufen waren und dies zu einem höheren Preis (siehe Abb. 1-1). Daraus leitete er die Vermutung ab, dass bestimmte bauliche Eigenschaften Menschen mehr angesprochen haben als andere. So bevorzugen beispielsweise einer von ihm durchgeführten Umfrage nach kleine Büronutzer eine „traditionelle“ Fassade. 1 Abb. 1-1: Analyse Kleinbüromieter (Herr Drumm) 1 Drumm, Jürgen (2009). Vorlesung: Bürovermietung - Handwerk und Emotion. Bergische Universität Wuppertal. 3 Einleitung Ich selbst fand das Thema des Zusammenhangszwischen baulichen Elementen und wirtschaftlichem Erfolg sehr spannend. Über einen langen Zeitraum habe ich mich (als Nutzer) bereits mit Architektur beschäftigt. In den Kolonialhäusern meiner Heimat Kolumbien empfand ich eine ästhetische Anziehungskraft. Gleichzeitig hat mir die „moderne“ Architektur mit ihrer technischen Innovation sehr imponiert. Durch diesen Erfahrungshintergrund hatte ich großes Interesse mich im Rahmen meiner Masterarbeit intensiv mit dem Thema zu beschäftigen, wie verschiedene Bauelemente auf Menschen wirken und wie es sich mit der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit dieser Elemente verhält. (siehe Abb. 1-2). 2 Abb. 1-2: Eigene Motivation 2 Quesabesde. <http://www.quesabesde.com/noticias/ciudad-bolivar-simon-bolivar-gran-colombiavenezuela,1_3924> [07.12.2010] 4 Einleitung Professor Huber kannte sich bereits mit dem Thema aus. Ihm fielen zahlreiche Beispiele dafür ein, wie durch verschiedene bauliche Elemente Menschen angesprochen werden, aber auch welche davon Menschen abstoßend oder irritierend finden. Die Elemente, die Menschen ansprechen sind beispielsweise geordnete symmetrische Formen, das Gegenteil ist Komplexität und Verwirrung (siehe Abb. 1-3). Es gibt viele Möglichkeiten ansprechende Elemente darzustellen. Diese reichen von PR-Elementen eines Factory Outlets bis hin zu werkgerechten Elementen, welche sich an der Nutzung orientieren (siehe Abb. 1-4). von Ordnung bis Verwirrung 34 Abb. 1-3: Von Ordnung bis Verwirrung (Prof. Huber) 3 Marienkrankenhaus.<http://www.marienkrankenhaus-berlin.de/> [07.12.2010] 5 Einleitung von PR Elementen eines Factory Outlets bis werkgerechten Elementen 5 Abb. 1-4: Von PR Elementen eines Factory Outlets bis werkgerechten Elementen (Prof. Huber) 4 5 Huber, Felix Dr. (2010). Gespräch mit Prof. Huber. Huber, Felix Dr. (2010). Gespräch mit Prof. Huber. 6 Einleitung 1.3 Stand der Forschung In der Fachliteratur gibt es bereits einige Experten, die sich mit dem Thema beschäftigen. In Fachzeitschriften werden Teilbereiche des Arbeitsthemas behandelt und zum Teil sind auch in Büchern interessante Beiträge zu finden. So werden bestimmte Themen wie Fassaden- und Fenstergestaltung in Bezug auf die Wahrnehmungen von Laien erörtert (zum Beispiel welche Fassaden angenommen werden und welche eher Ablehnung finden). Es wird über ältere und neuere Gebäude Stile oder technische Innovationen und wiederum ihre Wirkung auf Menschen geschrieben. Auch die Aufgabe von Architekten gegenüber der Stadtgestaltung wird stark thematisiert und zum Teil sehr kritisch gesehen: „Jeder Architekt, der an irgendeine Stelle sein aufregendes medienwirksames Häufchen stellt, handelt eigennützig, ja geradezu diktatorisch, anstatt an das Gemeinwohl zu denken.6 “ 6 Grewe, Rosa (2010): Hülle und Haltung – Fassaden sollen zugleich das Stadtbild bereichern, Kenner inspirieren und Laien gefallen, technisch funktionieren und Nutzern im Gebäude dienen. Medienfassaden können Wiedersprüche zukleistern – aber auch den Gebäudecharakter betonen, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 10-14 7 Einleitung 1.4 Aufbau der Arbeit Die Arbeit ist in zwei Teile gegliedert: die bauliche Analyse und die wirtschaftliche Analyse. Abschließend wird ein Fazit gezogen. Bei der baulichen Analyse wird als erstes die sich direkt auf das Thema beziehende Literatur ausgewertet. Danach erfolgt die Ableitung der entscheidenden baulichen Elemente für den wirtschaftlichen Erfolg von Büro-/Wohnund Geschäftshäusern. Mit den festgelegten baulichen Elementen als Grundlage wird eine qualitative Umfrage durchgeführt mit dem Ziel, das subjektive Empfinden von Menschen (der Kunden) gegenüber verschiedenen Bauelementen zu ermitteln. Die Umfrage wird anschließend ausgewertet und ein Zwischenfazit gezogen. Nachdem die bauliche Analyse abgeschlossen und die entscheidenden baulichen Elemente festgelegt sind folgt die wirtschaftliche Analyse. Die wirtschaftliche Analyse besteht aus einer preislichen Untersuchung und einer Kalkulation. Das Ziel der preislichen Untersuchung ist die Analyse und Beschreibung der Beziehung zwischen verschiedenen Bauelementen und den dafür erzielbaren Preisen. Die Elementekalkulation überprüft anhand von Werten des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) und Erfahrungswerten den Kostenunterschied zwischen der Umsetzung und NichtUmsetzung bestimmter Elemente im Bau. Das Fazit stellt die Ergebnisse der Arbeit dar und fasst den Inhalt zusammen. Die englische Kurzfassung bietet einen erweiterten (internationaleren) Zugang zu den Themen und Ergebnissen dieser Arbeit. 8 Analyse der baulichen Eigenschaften 2 Analyse der baulichen Eigenschaften Ziel dieses Kapitels ist es, den ersten Teil der Fragestellung, nämlich die baulichen Eigenschaften einer genaueren Betrachtung zu unterziehen. Dafür wird die aktuelle Literatur zu dem Thema ausgewertet, eine baulich-räumliche Analyse durchgeführt und eine Umfrage durchgeführt. Mit der Auswertung der Literatur soll der Hintergrund der Fragestellung weiter geklärt und der Stand der Forschung dargestellt werden. Auch einige bauliche Elemente sind in diesem Abschnitt schon zu finden sowie Einblicke in die Bedürfnisse der Menschen (vgl. auch die empirischen Analysen in 2.3). Die räumliche Analyse dient dazu, die baulichen Eigenschaften zu reflektieren und einen mentalen Gang durch ein Büro/Wohn- und Geschäftshaus zu machen, um die entscheidenden Elemente dieses Gebäudetyps zu erkennen. Die Umfrage hat das Ziel, Gefühle und Bedürfnisse der Nut- zer/Kunden/Menschen zu ermitteln, diese zu beschreiben und zu verstehen. Ist die Analyse der baulichen Eigenschaften abgeschlossen, so sind die Grundlagen für die Analyse der Wirtschaftlichkeit geschaffen. Diese erfolgt im Anschluss in Kapitel 3. 9 2.1 Grundlagen – Auswertung der aktuellen Literatur Dieser Abschnitt hat das Ziel, die Äußerungen von Experten zum Thema der Zusammenhänge zwischen baulichen Eigenschaften und wirtschaftlichem Erfolg von Gebäuden (Büro-/Wohn- und Geschäftshäuser) zusammenzufassen. Als erstes werden die Beiträge, welche die allgemeinen Beziehungen zwischen Wirtschaftlichkeit und Bauweise darstellen, erörtert. Danach werden die spezifischen Elemente, die von Experten in diesem Rahmen immer wieder genannt werden, beschrieben. Um das Ziel nicht aus dem Auge zu verlieren wird Literatur zu den einzelnen Elementen ohne einen wirtschaftlichen Bezug sowie Literatur, die ausschließlich einen wirtschaftlichen Fokus hat, nicht berücksichtigt Die wichtigste Quelle dieses Abschnitts stellt das Deutsche Architektenblatt, die offizielle Zeitschrift der Bundesarchitektenkammer dar, welches Beiträge in den Bereichen Entwurf, Planung und fertige Gebäude sowie Büroorganisation, Baustoffe, Innovationen, Forschung, Software, Berufspolitik und Bildung veröffentlicht7. Hier sind eine Reihe aktueller und bemerkenswerter Beiträge von Experten über Ihre Erfahrungen oder Studien zu der Beziehung zwischen baulichen Eigenschaften und wirtschaftlichem Erfolg zu finden. 7 Deutsches Architektenblatt. <http://www.dabonline.de/> [03.01.2011] 10 2.1.1 Bauweise/Gestaltung und wirtschaftlichen Erfolg In der Literatur sind bezüglich der Bauweise, Gestaltung und des wirtschaftlichen Erfolgs mehrere allgemein gestalterische (des Kompletten Bau, nicht einem Element) und ökonomisch-gestalterische Beiträge zu finden. Im folgenden Abschnitt werden zunächst die Erfahrungen von Immobilienfachleuten dargestellt. Danach werden zwei Studien der TU Chemnitz und TU Wien angeführt und, um den Teilabschnitt abzurunden, werden abschließend praktische Beispiele zum Thema „Historisches Bauen Holland“ (eine neu gebaute historische Siedlung) und „Baukultur in Deutschland“ (die Tätigkeit und aktuellen Vorhaben der Bundestiftung Baukultur) aufgezeigt. 11 2.1.1.1 Erfahrungen von Immobilienexperten Einige Fachartikel berichten über praktische Erfahrungen von Experten bezüglich der baulichen Eigenschaften von Gebäuden. In einem Artikel namens „Trotz und Protz“ von 2009 des Deutschen Architektenblatts, welcher den Hochhausbau thematisiert, stellt der Autor fest: „Obwohl die Welt sich aus der Krise allmählich herausarbeitet, scheint der Drang zur angestrengten Form, schon wieder abzuflauen. Man baut heute nachhaltig und längst nicht zu jeder schrägen Gestalt lässt sich ein Ökovorwand finden. Neue Schlichtheit deutet sich an (siehe Abb. 2-1).“ In einem Interview sagt Dr. Eckart John von Freyend, einer der renommiertesten Vertreter der Immobilienbranche (ehemaliger Vorstandsvorsitzender der IVG, heute Ehrenpräsident des Interessenverbands „Zentraler Immobilienausschuss“, Präsident des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln und Vorsitzender Architektur im Kulturkreis der deutschen Wirtschaft): „Wer vorausschauend baut, muss sich vor vergänglichen Moden in Acht nehmen und eher zurückhaltende Formen wählen, die später auch anpassbar sind“ und „Wer als Immobilienunternehmer Erfolg haben will, muss einschätzen, wie ein Gebäude in zehn oder fünfzehn Jahre bewertet wird – also auch wie es angesehen wird.“ Diese Aussagen unterstützen die Hypothese, dass die Gestaltung von Gebäuden tatsächlich einen bedeutsamen Einfluss auf Ihren ökonomischen Wert ausübt; ein Einfluss der nachhaltig ist, d.h. das Gebäude in seiner ganzen Lebensdauer (von i.d.R. 40-100 Jahren) bestimmt. So liegt die Empfehlung nahe, mit einer langfristigen Perspektive, eher zurückhaltend, klassisch und nicht modisch zu bauen.8 9 Abb. 0-1: „Schräge Gestalt“ 8 Stimpel, Roland; Hodes, Katharina (2009): Protz und Trotz - Zum Höhenrausch ist ein Formenrausch gekommen, der nicht nur Bauherren anstrengt, in: Deutsches Architektenblatt 12/09 9 Stimpel, Roland; Hodes, Katharina (2009): Protz und Trotz - Zum Höhenrausch ist ein Formenrausch gekommen, der nicht nur Bauherren anstrengt, in: Deutsches Architektenblatt 12/09 12 2.1.1.2 Studien der TU Chemnitz und TU Wien Neben der oben genannten praktischen Erfahrungen von Immobilienfachleuten, haben die TU Wien und TU Chemnitz zu dem Thema „Qualität ist wichtiger als Innovation“ sowie „Welche Haus- und Stadtgestalt wollen Bauherren und Nutzer?“ wissenschaftlich geforscht. Beide Studien beschäftigen sich mit der Frage „Wie soll gebaut werden?“, dem Kernthema dieser Masterarbeit. In einem Interview sagt Professor Dr. Georg Professor von der TU Wien: „Die Gesichtsverschiebung von der materiellen Ökonomie zur Aufmerksamkeits-Ökonomie ist ein Großtrend der nachindustriellen Gesellschaft, aber „[…] die Architektur, die sich aufs Spektakel konzentriert veraltet schnell“. Das Problem sei „Architektur, die sich von allem abheben und vor allem auffallen soll. […] Architektur sollte stattdessen den vorhandenen Kontext stärken und wo nötig schaffen, aber nicht auch noch dagegen anschreien10.“ Er schließt seine Argumentation mit: „Architekten müssen Abschied nehmen vom Selbstbild als Einzelkämpfer und lernen, Teamsport zu betreiben. Mit rücksichtsvollen Teamspielern ist es in der Architektur wie sonst auch: Sie ernten keinen schnellen Ruhm, aber sie gewinnen Achtung und solide Reputation“ und „Neues ist nicht verboten, um Gottes willen! Es darf sich nur nicht darauf beschränken, neu zu sein. Ob es dem Alten überlegen ist, hängt davon ab, ob es besser motiviert ist und besser geeignet, den Eindruck der Beliebtheit zu tilgen11.“ In dem Interview geht es vor allem um die bereits genannte Kritik an Architekten, sich persönlich zu verwirklichen ohne Rücksicht auf den Kunden/Nutzer und die Umgebung. Es sagt aber auch dass es auch Architekten gibt, welche bereit sind im Team zu spielen und eine solide Reputation aufzubauen12. Diese Auseinandersetzung mit Architekten ist für die Arbeit wichtig, da es genau darum geht, in Teamarbeit unterschiedliche Kompetenzen zu kombinieren und so das Ziel zu erreichen, die Wünsche der Nutzer, die räumliche Möglichkeiten und eine wirtschaftliche Umsetzung zusammenzubringen. 10 Stimpel, Roland (2010): Qualität ist wichtiger als Innovation - Häuser sollen weniger auffallen als sich eingliedern, fordert Architekturlehrer Georg Frank (Professor Dr. Georg Frank TU Wien). Leise Töne wirken nachhaltiger als Spektakel, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 16-19 11 Stimpel, Roland (2010): Qualität ist wichtiger als Innovation - Häuser sollen weniger auffallen als sich eingliedern, fordert Architekturlehrer Georg Frank (Professor Dr. Georg Frank TU Wien). Leise Töne wirken nachhaltiger als Spektakel, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 16-19 12 Stimpel, Roland (2010): Qualität ist wichtiger als Innovation - Häuser sollen weniger auffallen als sich eingliedern, fordert Architekturlehrer Georg Frank (Professor Dr. Georg Frank TU Wien). Leise Töne wirken nachhaltiger als Spektakel, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 16-19 13 Die TU Chemnitz hat ebenfalls eine für das Thema relevante Studie durchgeführt, die sich unter anderem mit der Fragestellung beschäftiget: „Ansprechende Gestaltung hat kulturellen Wert – aber hat sie auch einen wirtschaftlichen?“. An der TU Chemnitz führten der Ökonom Professor Dr. Friedrich Thießen und Dirk Wolfgang Jordan eine empirische Untersuchung mit 100 Testpersonen durch. Das Ergebnis: „Es gibt klare, weitverbreitete Vorlieben bei Stil und Gestaltung, die sich bei Menschen jeden Alters, Einkommens und Bildungsgrads gleichen. Und Ihre Verwirklichung ist vielen Menschen Geld wert. Darin liegt für Architekten eine baukulturelle und wirtschaftliche Chance zugleich13“. Bei der Fassade galt „verziert statt schlicht“, bei den einzelnen Elementen „lag die aufwendigere Gestaltung vorn und die nüchtern hinten14.“ „Es stellte sich heraus, dass für Stilelemente innerhalb von Gebäuden etwa die Hälfte der Befragten die anfallenden Mehrkosten tragen will. Besonders bei Bodenbelägen, Türgestaltungen, Fensteraufteilungen und einzelne Stuckelementen ist die Zahlungsbereitschaft relativ hoch. […] Auch ein ästhetisch angenehmes Umfeld ist ihnen Geld wert. Hierzu zählen homogene Erscheinungsbilder und Größen von Häusern. Besonders wichtig ist die Freiheit von Störungen – etwa die Verhinderung eines als unschön empfundenen Hochhauses. (siehe Abb. 2-2)15“ 16 Abb. 0-2: Element Fenster 13 Jordan, Dirk Wolfgang (2010): Stil und Wert - Welches Haus- und Stadtgestalt wollen Bauherren und Nutzer? Eine Studie zeigt Vorlieben und neue Perspektiven für Architekten, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 20-22 14 Jordan, Dirk Wolfgang (2010): Stil und Wert - Welches Haus- und Stadtgestalt wollen Bauherren und Nutzer? Eine Studie zeigt Vorlieben und neue Perspektiven für Architekten, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 20-22 15 Jordan, Dirk Wolfgang (2010): Stil und Wert - Welches Haus- und Stadtgestalt wollen Bauherren und Nutzer? Eine Studie zeigt Vorlieben und neue Perspektiven für Architekten, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 20-22 16 Jordan, Dirk Wolfgang (2010): Stil und Wert - Welches Haus- und Stadtgestalt wollen Bauherren und Nutzer? Eine Studie zeigt Vorlieben und neue Perspektiven für Architekten, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 20-22 14 Diese Studie ist sehr bedeutsam für diese Arbeit, weil sie einzelne Bauelemente untersucht und bereits ein Ergebnis darstellt: viele Menschen wünschen sich eine aufwendigere Gestaltung und eine ästhetische anspruchsvolle Umwelt, auch wenn dies mehr kostet.17 (siehe Abb. 2-2) 17 Jordan, Dirk Wolfgang (2010): Stil und Wert - Welches Haus und Stadtgestalt wollen Bauherren und Nutzer? Eine Studie zeigt Vorlieben und neue Perspektiven für Architekten, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 20-22 15 2.1.1.3 Praktische Anwendungen - Bauweise/Gestaltung Im folgenden Abschnitt wird am Beispiel einer kurzen Jugendstil-Überlegung das aktuelle Geschehen in der Stadterweiterung Hollands sowie die Baukulturbildung in Deutschland gezeigt. Der Jugendstil […], der Natur und Schönheit propagiert, wurde von der Jugend des 20. Jahrhunderts als eine Reaktion auf die industrielle Produktion und die funktionale kalte Moderne geliebt. So zogen, insbesondere junge Menschen in Wohnungen, in der sie die Handwerklichen Raffinesse des Jugendstils finden könnten18. Aktuell ist in Holland „die Avantgarde von Gestern – das scheinbar Vorgestrige leistet einem zukunftsfähigen Siedlungsmodell…die neu gebauten Altstädte erzeugen Verwirrung19“. Im ganzen Land dominiert die historisierende Architektur und diese „schnitt bei einer Analyse der niederländische Stadterweiterungsgebiete durch das nationale Raumordnungsministerium“ sogar „am besten ab“. Laut Christoph Kohl (vom Berliner Büro „Rob Krier und Christoph Kohl“ einem der aktuell gefragtesten Architekturbüros vor Ort) vereint ein traditionelles, abwechslungsreiches Erscheinungsbild, der gewünschten Individualität mit der geforderten Dichte am besten20. Die Traditionsfreunde in Holland betrachten sich selbst eher als innovativ denn konservativ, aber auch in Deutschland gibt es ein spannendes Thema21. 22 23 Abb. 0-3: Neubau in Form einer Altstadt 1 , Abb. 0-4: Neubau in Form einer Altstadt 2 18 Möller, Renate Dr.(2005). Jugendstil. Deutscher Kunstverlag, München S. 8-18 Stimpel, Roland (2007): Holländische Täuschungen – Neu gebaute Altstädte in der Niederlanden erzeugen Verwirrung: Die Avantgarde ist plötzlich von gestern, das scheinbar vorgestrige vorgestrige ein zukunftsfähiges Siedlungsmodel, in: Deutsches Architektenblatt 11/07 14 Stimpel, Roland (2007): Holländische Täuschungen – Neu gebaute Altstädte in der Niederlanden erzeugen Verwirrung: Die Avantgarde ist plötzlich von gestern, das scheinbar vorgestrige ein zukunftsfähiges Siedlungsmodel, in: Deutsches Architektenblatt 11/07 21 Stimpel, Roland (2007): Holländische Täuschungen – Neu gebaute Altstädte in der Niederlanden erzeugen Verwirrung: Die Avantgarde ist plötzlich von gestern, das scheinbar vorgestrige ein zukunftsfähiges Siedlungsmodel, in: Deutsches Architektenblatt 11/07 22 Stimpel, Roland (2007): Holländische Täuschungen – Neu gebaute Altstädte in der Niederlanden erzeugen Verwirrung: Die Avantgarde ist plötzlich von gestern, das scheinbar vorgestrige ein zukunftsfähiges Siedlungsmodel, in: Deutsches Architektenblatt 11/07 19 16 Die Bundesstiftung Baukultur arbeitet aktiv daran, der Bevölkerung das Thema Baukultur näher zu bringen. Dabei geht es für sie um die Materialität, Ausführung und handwerkliche Qualität. Laut Michael Braun, Vorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, bleibe das oben genannte „bei unseren durchschnittlichen Allerweltsaufgaben, die mehr als 80 Prozent unserer gebauten Umwelt ausmachen, oft auf der Strecke“; anstatt dessen bestimmen Ökonomie und technische Regelwerke die Bauausführung. Die Bundesstiftung Baukultur möchte „denen, die Bauen und denen, die über Bauwerke entschieden“ klarmachen, warum die Investition in Baukultur sich aus dem ganzen Lebenszyklus eines Gebäudes betrachtet, lohnt. Im Jahr 2011 soll bei Bürger das Thema Baukultur und öffentliche Bauten in Deutschland angeregt hervorgehoben werden, 2012 stehen private Gebäude in Bezug auf Baukultur im Mittelpunkt.24 23 Stimpel, Roland (2007): Holländische Täuschungen – Neu gebaute Altstädte in den Niederlanden erzeugen Verwirrung: Die Avantgarde ist plötzlich von gestern, das scheinbar vorgestrige ein zukunftsfähiges Siedlungsmodel, in: Deutsches Architektenblatt 11/07 24 Stimpel, Roland (2006): „Alle müssen einbezogen werden“ - Michael Braun, Vorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, will mit seinem Thema das ganze Land durchdringen - Vom Großinvestor bis zum Mieter, von der Baumarktleichte bis zum Zuschnitt von Eigenheimgrundstücken, in: Deutsches Architektenblatt 06/09 17 Auszug aus dem Interview mit dem Michael Braun, Vorsitzender der Bundesstiftung Baukultur Freistehende Häuser nur noch für Großbürger – ist das Baukultur? Nein. Es kann in der Zukunft nicht mehr darum gehen, die Bevölkerung mit dem Einfamilienhaus um jeden Preis bedienen zu wollen. Beginnt Baukultur damit, den Leuten ihrem Traum von Wohnglück zum Drumherumgehen auszureden? Auch darauf lässt sich Baukultur nicht reduzieren. Alles dort wo es seinen Ort hat. Die individuelle Glückserfüllung hört dort auf, wo die gemeinschaftliche Verantwortung anfängt. Wie erzeugt man Kulturbewusstsein beim Baumarktmanagement? Zweifellos eine Herausforderung: Geht es denn an, dass Gartenleuchten sogenannte Schinkelleuchten für 25 Euro in den Hochregalen der Baumärkte liegen und den Käufern suggeriert wird, dafür bekämen sie etwas Gutes? Kulturbewusstsein beim Baumarktmanagement erzeuge ich dadurch, dass ich Verständnis dafür schaffe, dass ein derartiges Produkt weder ökonomisch noch ökologisch nachhaltig sein kann und schon gar nicht mit Schinkel zu tun hat. (Karl Friedrich Schinkel, preußischer Architekt, Stadtplaner, Maler, Grafiker und Bühnenbildner) 25 Die Beispiele aus dem Jugendstil, der historischen Siedlung in Holland und des Bildungsprogramms der Bundesstiftung zeigen einige gestalterische Überlegungen und den Standpunkt von Laien und Experten bezüglich der Frage, wie gebaut wird bzw. gebaut werden soll und veranschaulichen das Bedürfnis nach Qualität, Kultur und Handwerk. Nach allgemein gestalterischen Beiträgen werden im Folgenden konkrete Überlegungen bezüglich der einzelnen Bauelemente angestellt. 25 Stimpel, Roland (2006): „Alle müssen einbezogen werden“ - Michael Braun, Vorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, will mit seinem Thema das ganze Land durchdringen - Vom Großinvestor bis zum Mieter, von der Baumarktleiche bis zum Zuschnitt von Eigenheimgrundstücken, in: Deutsches Architektenblatt 06/09 18 2.1.2 Bauelemente und wirtschaftlicher Erfolg Neben den allgemein gestalterischen und ökonomisch-gestalterischen Aussagen gibt es in den aktuellen Fachdiskussionen bereits einige spezifische Aussagen zu der Wirkung von bestimmten Bauelementen auf den „normalen“ Betrachter (bzw. Laien oder NichtFachmann). Den Laien in den Mittelpunkt der Bauaufgabe zu setzten ist ein wichtiger Beitrag dieser Arbeit. Besonders oft wird in der Literatur die Fassade genannt, aber auch Grundrisse, Dächer, das Gefühl der Wertigkeit und die energetischen Themen –TGA– finden Beachtung. Die Auseinandersetzung mit der aktuellen Literatur zu den einzelnen Elementen bietet einen direkten Einstieg in das Thema dieser Arbeit, die Erforschung des „Zusammenhangs zwischen baulichen Elementen und wirtschaftlichem Erfolg von Büro/Wohn- und Geschäftshäusern“. 19 2.1.2.1 Element – Fassade Ein immer wieder in der Literatur erwähntes bauliches Element ist die Fassade. Sie wird einerseits im Hinblick auf ihre bauliche und städtebauliche Bedeutung und andererseits im Hinblick auf ihre Wahrnehmung durch den Menschen diskutiert. Städtebaulich und baulich wird die Fassade im Bezug zu ihrer Umgebung, als Übergang zwischen Öffentlichem und Privatem, in Bezug zu dem Haus selbst sowie im Sinne ihrer Materialität thematisiert. Im Hinblick auf die Wahrnehmung der Fassade wird der Unterschied zwischen den Sinneseindrücken von Fachleuten und Laien erklärt. Es wird erörtert, dass die Fassade einen Bezug zur ihrer Umgebung bilden soll anstatt zu versuchen selbst einen „neuen“ Ansatz darzustellen, welche den umliegenden Bauten widerspricht. Es wird beispielsweise bei einem Neubau der Bezug zur Umgebung wie folgt beschrieben: „Und die Fassade mit portugiesischem Kalksandstein orientiert sich an der Natursteinfassade der Nachbarbauten, nicht zuletzt die Oper.“26. Neben dem Bezug der Fassade zur Umgebung wird der Bezug der Fassade zum Haus selbst thematisiert und die Ansicht vertreten, sie stelle die Persönlichkeit des Hauses dar: „Und auch für Fassaden sei das Gesicht ein uraltes Gliederungsvorbild: „Am deutlichsten zeigt sich das in ganz oder fast ganz symmetrischen Gebäuden mit ungeraden Achsen. Da gibt es eine Nase in der Mitte, der Eingang entspricht dem Mund und die Fenster den Augen. Häuser könnten sich im Gedächtnis einprägen wie die individuellen Antlitze anderer Menschen. Wenn Sie das schaffen, dann produzieren sie Vertrautheit mit dem Ort, erlauben Aneignung und schaffen Verständnis für das gebaute Gegenüber.“27. Denn vertraute, eindeutige Merkmale geben dem Beobachter geistige und physische Orientierung28. 26 Grewe, Rosa (2009): Blick zurück nach vorn – Hochhäuser gelten oft als technisch fortschrittlich und stadträumlich schlecht. Der Frankfurter Opernturm versucht das Gegenteil: Der Rückgriff auf traditionelle Werte bei Fassade und Platzbildung, in: Deutsches Architektenblatt 12/09 27 Stimpel, Roland (2008): Punkt, Punkt, Komma, Tür – Fassadengesichter enthüllen den Hauscharakter, meint der Berliner Architekt Tobias Nöfer, in: Deutsches Architektenblatt 08/10 28 Grewe, Rosa (2010): Hülle und Haltung – Fassaden sollen zugleich das Stadtbild bereichern, Kenner inspirieren und Laien gefallen, technisch funktionieren und Nutzern im Gebäude dienen. Medienfassaden können Widersprüche zukleistern – aber auch den Gebäudecharakter betonen, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 10-14 20 29 Abb. 0-5: Fassaden und Gesichter 29 Stimpel, Roland (2008): Punkt, Punkt, Komma, Tür – Fassadengesichter enthüllen den Hauscharakter, meint der Berliner Architekt Tobias Nöfer. Deutsches Architektenblatt 08/10 21 2.1.2.2 Elemente – Grundrisse, Dächer, Gefühl der Wertigkeit, Energie (TGA) Folgende Zitate zu den oben genannten Elementen vermitteln einen ersten Eindruck in die aktuelle Diskussion: Grundrisse: „ „Fließende Raumlandschaften, gleich große Zimmer ohne Funktionszuschreibung, Orientierung an irgendwelchen Lebensstilmilieus, das bringt alles nicht weiter“ meint Forster. „Grundrisse muss man nicht neu erfinden wollen“. Bei ihm ist immer das Wohnzimmer der größte Raum und das Schlafzimmer so geschnitten, dass Doppelbett und Dreimeterschrank genau passen. “30 Dach: „Für eine andere Hausoptik braucht es keinen Bewusstseinswandel meint die Amsterdamer Kritikern Anneke Bokerm. Vermutlich bevorzugten die meisten Niederländer immer schon Satteldächer. Aber es herrschte in Holland eine moderne Staatsarchitektur vor, die keine Rücksicht auf diese Wünsche nahm. Heute ist die Rücksicht immens, bei Bauträgern wie Kommunalpolitikern – und bei einer wachsenden Zahl von Architekten.“31 Gefühl der Wertigkeit: „Bei den Baukulturentwerfern müssen wir erreichen, dass sie unsere Wohnhäuser, unsere Bildungseinrichtungen und unsere stadttechnischen Infrastrukturen ebenso viel Leidenschaft entgegenbringen wie den Theatern und Kunsthallen.“32 30 Stimpel, Roland (2007): Holländische Täuschungen – Neu gebaute Altstädte in den Niederlanden erzeugen Verwirrung: Die Avantgarde ist plötzlich von gestern, das scheinbar vorgestrige ein zukunftsfähiges Siedlungsmodel, in: Deutsches Architektenblatt 11/07 31 Stimpel, Roland (2007): Holländische Täuschungen – Neu gebaute Altstädte in den Niederlanden erzeugen Verwirrung: Die Avantgarde ist plötzlich von gestern, das scheinbar vorgestrige ein zukunftsfähiges Siedlungsmodel, in: Deutsches Architektenblatt 11/07 32 Stimpel, Roland (2006): „Alle müssen einbezogen werden“ - Michael Braun, Vorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, will mit seinem Thema das ganze Land durchdringen - Vom Großinvestor bis zum Mieter, von der Baumarktleiche bis zum Zuschnitt von Eigenheimgrundstücken, in: Deutsches Architektenblatt 06/09 22 Energie (TGA): „Der städtebauliche Entwurf und insbesondere dessen Konkretisierung durch den Bebauungs- und Grünordnungsplan beeinflussen direkt und in sehr hohem Maß den Energiebedarf von Neubaugebieten." „In der Summe kann damit durch ungünstige Bebauungsplanvorgaben der Energiebedarf innerhalb eines Neubaugebiets im Extrem um bis zu 75% steigen.“ „Je früher solare und energetische Aspekte innerhalb der Stadtplanung berücksichtigt werden, desto höher ist der potenzielle Nutzen und desto geringer der planerische Mehraufwand.“33 33 Huber, Felix Dr. (2010). Literatur aus Gespräch mit Prof. Huber. Name des Artikels: Energieeffiziente Bauleitplanung. 23 2.1.3 Zwischenfazit – Der Nutzer und die Nachhaltigkeit Im Kapitel 2 im Abschnitt „Grundlagen – Auswertung der vorhandenen Literatur“ wurden die Themen „Beziehung zwischen Bauweise/Gestaltung und wirtschaftlichem Erfolg“ sowie „Beziehung zwischen Bauelementen und wirtschaftlichem Erfolg“ behandelt. Das erste Thema hatte das Ziel, einen Einstieg in der Thematik im Allgemeinen zu schaffen, das zweite Thema bot eine Vertiefung und direkten Bezug zu der Fragestellung. In die „Beziehung zwischen Bauweise/Gestaltung und wirtschaftlichem Erfolg“ wurden die Erfahrungen von Immobilienexperten dargestellt, Studien der TU Chemnitz und TU Wien erörtert sowie praktischen Anwendungen in Holland und Deutschland gezeigt. Die „Beziehung zwischen Bauelementen und wirtschaftlichem Erfolg“ stellt die Erkenntnisse von Experten bezüglich der Fassade, Grundrisse Dächer sowie dem Gefühl der Wertigkeit und der Energie (TGA) dar. Die zwei wichtigsten Erkenntnisse dieses Abschnitts waren: Die Fachliteratur beschäftigt sich in Theorie und Praxis bereits in Ansätzen mit dem Thema dieser Masterarbeit und es gibt bereits einige Grundlagen. Die Literatur zeigt eine klare Übereinstimmung: Es wird mehr Rücksicht auf die Präferenzen der Nutzer gefordert, welche teilweise auch bereits erforscht wurden. So wird z.B. eine versierte gegenüber einer schlichten Fassade bevorzugt und Nachhaltigkeit im Sinne von weniger „Show“-Architektur und stattdessen eher klassischen und zeitlosen Formen gefordert. 24 2.2 Bauliche Analyse – Abstrakte Bestimmung der entscheidenden baulichen Elemente 2.2.1 Einleitung und Abgrenzung In diesem Abschnitt werden die entscheidenden baulichen Elemente für den wirtschaftlichen Erfolg von Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern abgeleitet. Die Auswahl wurde anhand der Analyse dieses Gebäudetyps bezüglich ihrer wesentlichen baulichen Elemente getroffen; also die Elemente, die ein Gebäude stark und nachhaltig prägen, immer vorhanden und zwischen mehreren Objekten vergleichbar sind. Dafür wurde anhand von Erfahrungen eine räumliche Analyse durchgeführt und diese den bereits erwähnten Elementen in der Literatur gegenübergestellt. Ausgeschlossen wurden nicht bauliche Elemente wie Möblierung, besondere/einmalige Bauelemente wie spezielle Anfertigungen oder immer wieder wechselnde kurzlebig zu bezeichnende Bautrends. 25 2.2.2 Räumliche Analyse Zur Durchführung der räumlichen Analyse wurde das Büro-/Wohn- und Geschäftshaus vor Augen geführt und ein mentaler/virtueller Durchgang gemacht: Die Reise fing vor dem Haus an, wo vielleicht ein Gitter, eine kleine Wand oder eine natürliche Abgrenzung von außen sichtbar ist. Dann der Garten oder kein Garten und der Weg zur Tür, vor der Tür die Fassade und die Fenster. Wo soll geklingelt werden? Der Eingangsbereich ist eng oder breit. Gleich kommen die Treppe, aus Holz oder Stein? Im ersten OG sind einige Einheiten. Was steckt hinter der Tür? In der Einheit Wände, verschiedene Räume. Ist es schön hier? Ist es warm? Bei dem mentalen Durchgang des Gebäudes wurden die einzelnen Elemente notiert: Wegeführung, Garten, Fassade, Fenster, Eingang, Flur, Treppenhaus, Zugang zum Mietbereich, Wände, Grundrisse, Wertigkeit, Sounddesign, TGA. Diese wurden später ausgewertet, genauer definiert und mit den Erkenntnissen der Literatur verglichen, um eine Liste der entscheidenden Elemente zu erstellen. Um sich die mentale Reise besser vorstellen zu können, kann auf die Literatur zurückgegriffen werden. Der amerikanischen Schriftsteller Edgar Allan Poe in seiner Kurzgeschichte, „The Fall oft the Usher House“, macht eine ausgezeichnete Beschreibung der Wirkung von Gebäuden auf Menschen, auch wenn es in diesem Fall etwas „bitter“ ist: 26 During the whole of a dull, dark, and soundless day in the autumn of the year, when the clouds hung oppressively low in the heavens, I had been passing alone, on horseback, through a singularly dreary tract of country, and at length found myself, as the shades of the evening drew on, within view of the melancholy House of Usher. I know not how it was—but, with the first glimpse of the building, a sense of insufferable gloom pervaded my spirit. I say insufferable; for the feeling was unrelieved by any of that half-pleasurable, because poetic, sentiment with which the mind usually receives even the sternest natural images of the desolate or terrible. I looked upon the scene before me—upon the mere house, and the simple landscape features of the domain—upon the bleak walls—upon the vacant eye-like windows—upon a few rank sedges—and upon a few white trunks of decayed trees—with an utter depression of soul which I can compare to no earthly sensation more properly than to the after-dream of the reveller upon opium—the bitter lapse into every-day life—the hideous dropping off of the veil. There was an iciness, a sinking, a sickening of the heart—an unredeemed dreariness of thought which no goading of the imagination could torture into aught of the sublime. What was it—I paused to think—what was it that so unnerved me in the contemplation of the House of Usher? It was a mystery all insoluble; nor could I grapple with the shadowy fancies that crowded upon me as I pondered. I was forced to fall back upon the unsatisfactory conclusion, that while, beyond doubt, there are combinations of very simple natural objects which have the power of thus affecting us, still the analysis of this power lies among considerations beyond our depth. It was possible, I reflected, that a mere different arrangement of the particulars of the scene, of the details of the picture, would be sufficient to modify, or perhaps to annihilate its capacity for sorrowful impression; and, acting upon this idea, I reined my horse to the precipitous brink of a black and lurid tarn that lay in unruffled lustre by the dwelling, and gazed down—but with a shudder even more thrilling than before—upon the remodelled and inverted images of the gray sedge, and the ghastly tree-stems, and the vacant and eye-like windows. 34 34 Ibiblio. <http://www.ibiblio.org/ebooks/Poe/Usher.pdf> [20.12.2010] 27 2.2.3 Räumliche Analyse in Bezug auf die vorhandene Literatur In diesem Unterabschnitt sollen die Ergebnisse der Elemente aus der räumlichen Analyse und die Auswertung der Literatur zusammengeführt werden; dabei sollen zwecks Beantwortung der Fragestellung nicht wesentliche bauliche Elemente aussortiert werden. Die Elementen aus der Auswertung der Literatur sind: Fassade, Gefühl der Wertigkeit, Fenster, Grundrisse und Energie. Die Elemente aus dem mentalen Durchgang sind: Wegeführung, Garten, Fassade, Fenster, Eingang, Flur, Treppenhaus, Zugang zum Mietbereich, Wände, Grundrisse, Wertigkeit, Sounddesign, TGA. Einige Elemente wiederholen sich, sonst bilden beide Quellen eine längere und ausführlichere Liste. Werden die Listen zusammengeführt, entsteht: Wegeführung, Garten, Fassade, Fenster, Eingang, Flur, Treppenhaus, Zugang zum Mietbereich, Wände, Grundrisse, Gefühl der Wertigkeit/Wertigkeit, Sounddesign, TGA/Energie. Alle Elemente sind wesentlich und prägen das Gebäude stark und nachhaltig, nur Sounddesign scheint zu sehr ins Detail zu gehen, sodass es aussortiert wird. Das Zusammenführen ist abgeschlossen, im nächsten Abschnitt werden die Elemente geordnet und ggf. die Namen der einzelnen Elemente für eine bessere Beschreibung angepasst oder das Element in zwei geteilt. 28 2.2.4 Anordnung und Aufbau der Elemente in einer Tabelle Die baulichen Elemente sind hier tabellarisch geordnet und in zwei Gruppen geteilt: Spezifische Elemente und allgemeine Elemente. Die spezifischen Elemente nehmen Bezug auf die verschiedenen Bereiche des Gebäudes. Die allgemeinen Elemente nehmen Bezug auf das Gebäude insgesamt. Zu den spezifischen Elementen gehören die Außenanlagen, die Gebäudehülle, Elemente innerhalb des Gebäudes und in der Einheit. Die Außenanlagen bilden zusammen mit der Außenhülle des Gebäudes den ersten Eindruck bei der Besichtigung der Immobilien und präsentieren diese auch nach außen. Zu den wesentlichen Elementen der Außenanlagen gehören Bepflanzung, Pflaster oder Boden sowie Schilder und Wegeführung. Die entscheidenden baulichen Elemente der Außenhülle sind die Fassade, die Fenster und der Eingangsbereich. Im Haus selbst bilden das Treppenhaus und die Zugänge zu den Einheiten die grundlegenden Elemente. In den Einheiten haben sich der Grundriss, die Wändedicke und die Deckenhöhe als baulich entscheidend herausgestellt, diese bilden den Raum. All die genannten Elemente prägen die Gebäude stark sowie langfristig und sind nur mit einem hohen Aufwand zu verändern. Die allgemeinen Elemente, welche das Objekt in seiner Gesamtheit prägen, sind die technische Gebäudeausrüstung (TGA), die Materialien, die tragenden Elemente, Dekoration/Styl/Kunst und „das Gefühl der Wertigkeit“. Die TGA zieht sich durch das ganze Gebäude durch und beeinflusst seine Wirtschaftlichkeit, zum Beispiel die Heizkosten. Die Materialien, Dekoration (Styl/Kunst) und „das Gefühl der Wertigkeit“ können eine bestimmte Qualität und einen Sinnesreiz vermitteln und raumbildend wirken oder Offenheit vermitteln. Auch diese Elemente prägen stark und langfristig Büro-/Wohn- und Geschäftshäuser, ohne zu sehr ins Detail zu geraten, wodurch ein Vergleich nicht oder nur sehr schwer möglich wäre. In dem nächsten Abschnitt -Empirische Analyse - wird auf die einzelnen Elemente eingegangen. 29 Spezifische Außenanlagen Bepflanzung Elementen Boden/Pflaster Wegeführung / Schilderung 30 Spezifische Außenhülle Fassade Elemente Dach Fenster Eingangsbereich 31 Spezifische innerhalb des Elemente Gebäudes Treppenhaus Zugang zur Mietfläche in der Einheit Lichthöhe Grundrisse Dicke der Wände 32 Allgemeine Materialien Elemente Dekoration / Styl / Kunst Gefühl der Wertigkeit TGA / Energie Tab. 0-1: Bauliche Elemente 35 Abb. 0-6: Bilder der einzelne Elemente 35 Bepflanzung: Gibbo’s Corner oft he Web. <http://www.stanford.edu/~grg/photography/flowers.html> [20.11.2010] Boden/Pflaster: Rohe Baustoffe GmbH. <http://www.rohe-baustoffe.de/Pflaster.htm> [20.11.2010] Wegeführung/Schilderung: Gymnasium Kerpen. <http://www.gymnasium-kerpen.eu/berlin09.htm> [25.11.2010] Fassade: Beton. <http://www.beton.org/sixcms/detail.php?id=39811> [20.11.2010] Dach: VF Construcciones << http://www.vfconstrucciones.com.ar/galeria.html>> [02.11.2011] Fenster: Rolf Hicker Fotographie <http://www.hicker.de/fenster-santorini-4470-pictures.htm> [20.11.2010] 33 2.2.5 Zwischenfazit - Die Elementeliste Im Kapitel 2, Analyse der baulichen Eigenschaften, wurde im Abschnitt 2.1 Grundlagen – Auswertung der vorhandenen Literatur, eine theoretische Bestandsaufnahme vorgenommen; in diesem Abschnitt wurde eine räumliche Analyse durchgeführt. Zuerst erfolgte eine Abgrenzung im Hinblick darauf, welche Elemente zu berücksichtigen und welche zu vernachlässigen sind. Diejenigen wesentlichen Bauelemente, die ein Gebäude langfristig prägen wurden berücksichtigt, wohingegen spezielle oder kurzlebige Bautrends sowie die Möblierung keine Berücksichtigung fanden. Als nächstes wurde die räumliche Analyse durchgeführt und die „entscheidende Bauelemente“ festgehalten. Dies erfolgte anhand eines mentalen Durchlaufs durch das Gebäude. Danach erfolgte eine Rückkopplung –ein Ergebnisvergleich– mit der Auswertung der Literatur. Ziel davon war es, die Elemente/Erkenntnisse vom ersten und zweiten Abschnitt zusammenzuführen. Das Ergebnis ist eine Elementeliste, welche die Grundlage für einen späteren Elementenkatalog bildet. Hier nochmals eine Zusammenfassung der Liste: Spezifische Elemente: Bepflanzung, Boden/Pflaster, Wegeführung/Schilderung, Fassade, Dach, Fenster, Eingangsbereich, Treppenhaus, Zugang zur Mietfläche, Lichthöhe, Grundrisse Allgemeine Elemente: Materialien, Dekoration/Styl/Kunst, Gefühl der Wertigkeit, TGA/Energie Eingangsbereich: Mormo. <http://www.mormo.de/simg/Kirche_Eingang-181107Schleife_Slepno_Mulkwitz.htm> [20.11.2010] Treppenhaus: Glosario de Terminos relacionados con Escaleras <http://www.eleveescaleras.com.ar/glosario-escaleras.htm> [20.11.2010] Zugang zur Mietfläche: Casa original <http://casaoriginal.com/construccion/ergon-moderna-puertaabre-dos-sentidos/> [20.11.2010] Lichthöhe: Decora Rossa. <http://www.decorarossa.com/bajar-techos-altos/> [20.11.2010] Grundrisse: Immoblienscout24. <http://www.immobilienscout24.de/expose/58063105?is24EC=IS24&style=is24&navigationbarurl=/ Suche/Wohnung-Kauf/Berlin/Berlin/-/-/100,00-300,00> [20.11.2010] Dicke der Wände: Immoblienscout24. <http://www.immobilienscout24.de/expose/58063105?is24EC=IS24&style=is24&navigationbarurl=/ Suche/Wohnung-Kauf/Berlin/Berlin/-/-/100,00-300,00> [20.11.2010] Materialien: Bonmar Piscinas. <http://www.piscinasbonmar.com/ES/1/PISCINASBONMAR/c1/Piscinas-Bonmar.html> [20.11.2010] Dekoration/Styl/Kunst: alpha sign AG <http://www.alphasign.ch/arbeiten/kunst-am-bau/> [20.11.2010] Gefühl der Wertigkeit: iwert Immobilien GmbH & Co. KG <http://home.immobilienscout24.de/1258094/media/133060> [20.11.2010] TGA/Energie: Die Planervilla Technische Gebäudeausrüstung. <http://www.planervilla.de/index.php?id=13> [20.11.2010] 34 2.3 Empirische Analyse – Bauelementeumfrage Das Ziel der empirischen Analyse bzw. der Elementeumfrage ist es, die Meinungen und Präferenzen der Menschen/Nutzer zu den im vorherigen Abschnitt abgeleiteten Bauelementen zu beschreiben. In diesem Sinne wird im ersten Abschnitt „2.3.1 Die Bauelementeumfrage - Vorgehensweise“ zunächst die Methode erklärt, die zu beantwortende Fragen spezifiziert und die befragte Gruppe beschrieben. Folglich in „2.3.2 Die Bauelementeumfrage - Ergebnisse und Schlussfolgerung“ werden die Antworten auf die gestellten Fragen zusammengefasst und ihre Aussagekraft bewertet, um daraus die Erkenntnisse zu filtern, welche später den Elementekatalog mit dem richtigen Inhalt „füllen“ werden. Als Endergebnis dieses Kapitels wird ein Elementekatalog entstehen („2.4 Ergebnis –Elementenkatalog), welcher die baulich-wirtschaftlichen Potenziale von Büro/Wohn- und Geschäftshäusern anhand der Wünsche der Nutzer aufzeigt. Diese Potenziale werden dann in der wirtschaftlichen Analyse auf Ihre Umsetzbarkeit geprüft. 36 Abb. 0-7: Den Elementekatalog mit dem richtigen Inhalt „füllen“ 36 Roco Formteile GmbH. <http://www.giesserei-erlangen.de> [21.01.2011] 35 2.3.1 Die Bauelementeumfrage - Vorgehensweise Die Umfrage wurde mithilfe von Bildern der einzelnen Bauelemente durchgeführt. Die Teilnehmer wurden gebeten, ihren Präferenzen entsprechend jeweils eins von zwei Bildern auszuwählen. Zum Beispiel wurde in Bezug auf das Element der Bepflanzung ein Gebäude ohne begleitende Bepflanzung und eines mit begleitender Bepflanzung gezeigt, bzw. es wurde ein Bild mit naturbelassenen und eines mit ordentlichen Grünflächen vorgelegt. Damit wurden die Bedeutung von Grünflächen und ihre Pflege analysiert. So steht hinter jedem Bilderpaar eine Frage zu den baulichen Vorlieben der Befragten (siehe Abb. 2-8). Abb. 0-8: Beispiel der Elementeumfrage 37 37 Bepflanzung 1: Fotolia. <http://de.fotolia.com/id/16478149> [27.11.2010] Bepflanzung 2: Immowwelt. <http://www.immowelt.de/immobilien/immodetail.aspx?id=19050228> [27.11.2010] Bepflanzung 3: Wirth Immobilien. <http://www.wirthimmobilien.de/assets/images/Haus_Front_neu_1.jpg> [27.11.2010] Bepflanzung 4: 40qm Berlin. <http://www.luckyloft.de/main.html>[27.11.2010] 36 In der Elementeumfrage wurden insgesamt 20 Personen verschiedener Berufsgruppen (Naturwissenschaftler, Wirtschaftswissenschaftler, Sozialwissenschaftler) und Alter (23-76 Jahre) befragt. Leider war es nicht möglich eine statistisch repräsentative Umfrage durchzuführen. Die Ergebnisse bieten allerdings dennoch einen sehr interessanten Eindruck hinsichtlich der aktuellen baulichen Vorlieben von Kunden. Sie stehen dabei auch in Einklang mit einer größeren, von der TU Chemnitz zu Bauelementen durchgeführten Umfrage mit 100 Teilnehmer. 37 2.3.2 Die Bauelementeumfrage – Ergebnisse und Schlussfolgerung In diesem Abschnitt werden die Aussagen der Befragten zu den einzelnen Elementen tabellarisch zusammengefasst. Es ist erkennbar, dass bei einigen Elementen eine bemerkenswerte Einigkeit herrscht. Bei anderen Elementen hingegen gehen die Meinungen auseinander. Die Elemente, bei denen die Befragen einer Meinung sind, bilden dann im nächsten Abschnitt den Elementekatalog. Ergebnisse zu spezifischen Elementen im Bereich der Außenanlagen Bepflanzung Bei der Bepflanzung sind die Befragten darüber einig, dass sie sich vor/hinter/neben ihrem Gebäude Bepflanzung wünschen. Wie diese aussehen soll ist umstritten. Manche wünschen sich eher naturbelassenes „Grün“, andere bevorzugen den geordneten Stil der französischen Gärten. Boden/Pflaster Es war nicht möglich, festzustellen, was für einen bzw. ein Boden/Pflaster sich die Nutzer wünschen. Während einige historische Pflaster präferieren, bevorzugen andere modernere Lösungen. Genauso ist es bei der Gestaltung von Boden/Pflaster: einige wünschen sich Schlichtheit, andere Dekor. Wegeführung / Schilderung Bei der Wegführung / Schilderung gab es eine eindeutige Antwort. Der Kunde besteht auf vernünftige, ordentliche Schilderung. Ungepflegte Schilder werden von den meisten Befragten abgelehnt. 38 Ergebnisse zu spezifischen Elementen im Bereich der Außenhülle Fassade Aus der Umfrage war es nicht möglich, eine zuverlässige Aussage zu dem Thema der Fassaden zu machen. Dies ist etwas ernüchternd, da die Fassade gerade in der Literatur so stark thematisiert wurde. Es scheint, als kann sich der Nutzer nicht für eine Sache entscheiden, als sei er sehr „open-minded“. Dach Flachdächer werden zwar nicht abgelehnt aber das Satteldach wird bevorzugt. Soll die Entscheidung für ein Flachdach fallen, ist dann die Gestaltung bzw. eine Nutzung der Dachfläche geboten, zum Beispiel in Form einer Terrasse oder einem Dachgarten. Fenster Die Nutzer haben keine einheitliche Meinung zu der Gestaltung von Fenstern. Manche stehen auf eine aufwendigere Gestaltung, andere bevorzugen Schlichtheit. Eingangsbereich Die Nutzer hatten sehr unterschiedliche Meinungen zur Gestaltung der Eingangsbereiche. 39 Ergebnisse zu spezifischen Elementen innerhalb des Gebäudes Treppenhaus Ob das Treppenhaus lieber historisch oder modern sein soll ist umstritten. Ungefähr die Hälfte der Befragten bevorzugt eine historische/hölzerne Treppe und die andere Hälfte gibt einer modernen Treppe den Vorzug. Zugang zur Mietfläche Alle Befragten haben einem hohen Wert auf einen schönen und großzügigen Zugang zur Mieteinheit gelegt. 40 Ergebnisse zu spezifischen Elementen in der Einheit Lichthöhe Die Höhe der Decken ist ein entscheidendes Element für den Nutzer. So gut wie alle legen viel Wert auf eine großzügige Lichthöhe. Grundrisse Es war nicht möglich, eine zuverlässige Aussage zum Thema Grundrisse zu machen. Vielleicht sind die Wünsche der Nutzer sehr unterschiedlich oder vielleicht ist das räumliche Denken ein zu komplexer Faktor. Dicke der Wände Fast alle Befragten bevorzugten dickere gegenüber dünneren Wänden. 41 Ergebnisse zu allgemeinen Elementen Materialien Die Analyse der Materialien war sehr spannend. Die Nutzer wünschen sich einfache, vernünftige und natürliche Materialien. Es müssen dabei nicht die teuerste Ausführungen sein. Dekoration / Styl / Kunst Dekoration/Styl/Kunst ist und bleibt ein komplexes Thema. Manche Befragten möchten es schlicht, andere gestaltet. Gefühl der Wertigkeit So gut wie alle Befragten wollten sich in einer hochwertigen Umgebung aufhalten. TGA / Energie Die Nutzer wünschen sich energieeffiziente Gebäude. Bei der Frage, wie viel technischer Fortschritt im Gebäude vorhanden sein soll (z.B. Gebäude Automation) gehen die Meinungen auseinander. Manche möchten es ganz einfach und andere bevorzugen Spitzen Technik – Gebäudeautomation. 38 Tab. 0-2: Auswertung Baulicher Elemente, Abb. 0-9: Bilder der einzelne Elemente 38 Bepflanzung: Gibbo’s Corner oft he Web. <http://www.stanford.edu/~grg/photography/flowers.html> [20.11.2010] Boden/Pflaster: Rohe Baustoffe GmbH. <http://www.rohe-baustoffe.de/Pflaster.htm> [20.11.2010] 42 Wegeführung/Schilderung: Gymnasium Kerpen. <http://www.gymnasium-kerpen.eu/berlin09.htm> [25.11.2010] Fassade: Beton. <http://www.beton.org/sixcms/detail.php?id=39811> [20.11.2010] Dach: VF Construcciones << http://www.vfconstrucciones.com.ar/galeria.html>> [02.11.2011] Fenster: Rolf Hicker Fotographie <http://www.hicker.de/fenster-santorini-4470-pictures.htm> [20.11.2010] Eingangsbereich: Mormo. <http://www.mormo.de/simg/Kirche_Eingang-181107Schleife_Slepno_Mulkwitz.htm> [20.11.2010] Treppenhaus: Glosario de Terminos relacionados con Escaleras <http://www.eleveescaleras.com.ar/glosario-escaleras.htm> [20.11.2010] Zugang zur Mietfläche: Casa original <http://casaoriginal.com/construccion/ergon-moderna-puertaabre-dos-sentidos/> [20.11.2010] Lichthöhe: Decora Rossa. <http://www.decorarossa.com/bajar-techos-altos/> [20.11.2010] Grundrisse: Immoblienscout24. <http://www.immobilienscout24.de/expose/58063105?is24EC=IS24&style=is24&navigationbarurl=/ Suche/Wohnung-Kauf/Berlin/Berlin/-/-/100,00-300,00> [20.11.2010] Dicke der Wände: Immoblienscout24. <http://www.immobilienscout24.de/expose/58063105?is24EC=IS24&style=is24&navigationbarurl=/ Suche/Wohnung-Kauf/Berlin/Berlin/-/-/100,00-300,00> [20.11.2010] Materialien: Bonmar Piscinas. <http://www.piscinasbonmar.com/ES/1/PISCINASBONMAR/c1/Piscinas-Bonmar.html> [20.11.2010] Dekoration/Styl/Kunst: alpha sign AG <http://www.alphasign.ch/arbeiten/kunst-am-bau/> [20.11.2010] Gefühl der Wertigkeit: iwert Immobilien GmbH & Co. KG <http://home.immobilienscout24.de/1258094/media/133060> [20.11.2010] TGA/Energie: Die Planervilla Technische Gebäudeausrüstung. <http://www.planervilla.de/index.php?id=13> [20.11.2010] 43 2.3.3 Zwischenfazit Die Ergebnisse der Umfrage geben Aufschluss über die eigentliche Bedeutung der baulichen Elemente aus Sicht der Nutzer. Im Vergleich zur Literatur und vorherigen empirischen Untersuchungen sind Übereinstimmungen wie z.B. beim Gefühl der Wertigkeit zu finden, es existieren aber auch Abweichungen, wie z.B. die Ergebnisse bezüglich der Präferenzen hinsichtlich der Fenster.. Die Nutzer waren bei bestimmten Elementen weitgehend der gleichen Meinung, bei anderen gingen die Wünsche auseinander. Bei folgenden Elementen waren die Nutzer einer Meinung: Bepflanzung Wegeführung/Schilderung Dach Dicke der Wände Lichthöhe Gefühl der Wertigkeit Materialien Energieeffizienz 44 2.4 Ergebnis – Elementekatalog Der Elementekatalog zeigt die Bereiche, in den die Kunden über ihre baulichen Erwartungen sehr einig sind und zeichnet somit die Potenziale für eine wirtschaftlich erfolgreichere Projektentwicklung auf. Die Elemente, bei denen die Nutzer unterschiedliche Meinungen hatten, werden hier nicht berücksichtigt. Bei folgenden Bauelementen haben sich die meisten Befragten (70-100%) für das gleiche Bild entschieden: Bepflanzung, Schilder/Wegeführung, Dach, Zugang zur Mietfläche, Dicke der Wände, Lichthöhe, Gefühl der Wertigkeit, Materialien und Energie. In der Tabelle werden die Elemente jeweils gezeigt und die Meinung der Befragten zusammengefasst. Hiermit wird dieses Kapitel abgeschlossen, bevor im nächsten Kapitel die wirtschaftliche Umsetzbarkeit der Elemente des Katalogs geprüft wird. Elementekatalog Bepflanzung Bei der Bepflanzung sind sich die Befragten darüber einig, dass sie sich vor/hinter/neben ihrem Gebäude eine Bepflanzung wünschen. Wegeführung / Schilderung Bei der Wegeführung / Schilderung gab es eine eindeutige Antwort. Der Kunde besteht auf vernünftige, ordentliche Schilderung. Ungepflegte Schilder werden von den meisten Befragten abgelehnt. 45 Elementekatalog Dach Das Satteldach ist der Wunsch von Nutzen – nicht das Flachdach. Dicke der Wände Fast alle Befragten bevorzugen dickere gegenüber dünneren Wänden. Lichthöhe Die Höhe der Decken ist ein entscheidendes Element für den Nutzer. So gut wie alle Befragten legen großen Wert auf die Lichthöhe. 46 Elementekatalog Gefühl der Wertigkeit So gut wie alle Befragten möchten sich in einer hochwertigen Umgebung aufhalten. Materialien Die Analyse der Materialien war sehr spannend. Die Nutzer wünschen sich einfache, vernünftige und natürliche Materialien. Es müssen dabei nicht die teuerste Ausführungen sein. Energieeffizienz Die Nutzer wünschen sich Energie effiziente Gebäude. 39 Tab. 0-3: Elementekatalog 39 Bepflanzung: Gibbo’s Corner oft he Web. <http://www.stanford.edu/~grg/photography/flowers.html> [20.11.2010] Wegeführung/Schilderung: Gymnasium Kerpen. <http://www.gymnasium-kerpen.eu/berlin09.htm> [25.11.2010] Dach: VF Construcciones << http://www.vfconstrucciones.com.ar/galeria.html>> [02.11.2011] Fenster: Rolf Hicker Fotographie <http://www.hicker.de/fenster-santorini-4470-pictures.htm> [20.11.2010] Lichthöhe: Decora Rossa. <http://www.decorarossa.com/bajar-techos-altos/> [20.11.2010] Dicke der Wände: Immoblienscout24. <http://www.immobilienscout24.de/expose/58063105?is24EC=IS24&style=is24&navigationbarurl=/ Suche/Wohnung-Kauf/Berlin/Berlin/-/-/100,00-300,00> [20.11.2010] Materialien: Bonmar Piscinas. <http://www.piscinasbonmar.com/ES/1/PISCINASBONMAR/c1/Piscinas-Bonmar.html> [20.11.2010] Gefühl der Wertigkeit: iwert Immobilien GmbH & Co. KG <http://home.immobilienscout24.de/1258094/media/133060> [20.11.2010] 47 TGA/Energie: Die Planervilla Technische Gebäudeausrüstung. <http://www.planervilla.de/index.php?id=13> [20.11.2010] 48 Analyse der Wirtschaftlichkeit 3 Analyse der Wirtschaftlichkeit Ziel der „Analyse der Wirtschaftlichkeit“ ist die Überprüfung der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit und Vorteile der einzelnen Bauelemente des Elementekatalogs. Diese Elemente wurden im Kapitel 2 „Analyse der baulichen Eigenschaften“ durch die Auswertung der aktuellen Literatur zu dem Thema, eine räumliche Analyse von Büro/Wohn- und Geschäftshäusern und eine Elementeumfrage ermittelt. Um die Wirtschaftlichkeit zu überprüfen wird eine Preis-Elemente-Recherche zu den erzielbaren Mietpreisen verschiedener Büro/Wohn- und Geschäftshäuser im Internet durchgeführt. Darüber hinaus wird eine Elementekalkulation durchgeführt. Somit wird der zweite Teil der Fragestellung „Zusammenhang zwischen baulichen Eigenschaften und wirtschaftlichem Erfolg von Wohn-/Büround Geschäftshäusern“ bearbeitet und beide Seiten der Fragestellung integriert. 49 Analyse der Wirtschaftlichkeit 3.1 Preis-Elemente Untersuchung Die Preis-Elemente Untersuchung hat das Ziel, die erzielbaren Preise für das Vorhandenoder Nicht-Vorhandensein bestimmter baulicher Qualitäten (Bauelemente) zu offenbaren. Die untersuchten Elemente sind: Bepflanzung, Schilder/Wegeführung, Dach, Fenster, Zugang zur Mietfläche, Dicke der Wände, Lichthöhe, Gefühl der Wertigkeit, Materialien und Energie. Dafür wurde eine Internetrecherche über „Immobilienscout24“ zu den Mietpreisen von Büro- und Geschäftshäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern in Hamburg und München durchgeführt; die Untersuchung hat sich auf ausgewählte Stadtteile beschränkt, damit der Faktor Lage die Ergebnisse nicht verzerrt. In Hamburg wurden die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in den Stadtteile Eimsbüttel und Uhlenhorst untersucht, für Büro- und Geschäftshäuser in der Altstadt und St. Georg. In München erfolgte die Preisuntersuchung für Wohn- und Geschäftshäuser in Haidhausen und Schwabing, für Büro- und Geschäftshäuser in der Innenstadt. In den ausgewählten Stadtteilen sind viele Büro-/Wohn- und Geschäftshäuser vorhanden, die attraktiv zum Wohnen bzw. zum Arbeiten sind. Es wurden insgesamt 154 Mietpreise erhoben von Einheiten zwischen 50m² und 150m². 50 Analyse der Wirtschaftlichkeit 3.1.1 Beobachtungen und Schlussfolgerungen Die Preis-Elemente Untersuchung hat spannende Ergebnisse geliefert. Zu den meisten Elementen war es möglich, eine aussagekräftige Schlussfolgerung zu ziehen nämlich zu den Elementen: Dach, Fenster, Zugang zur Mietfläche, Dicke der Wände, Lichthöhe, Gefühl der Wertigkeit, Materialien und Energie. Zur Bepflanzung, Dach und Schilder/Wegeführung war es nicht möglich, aus den Anzeigen eine aussagekräftige Schlussfolgerung zu ziehen. Insgesamt werden Einheiten in Gebäuden mit den von Nutzern bevorzugten Elementen zu höhere Mietpreise angeboten. Neubau ist nicht gleich gut. Die meisten Neubauten (der letzten 30 Jahren) sind anscheinend an den Bedürfnissen der Menschen so stark vorbei gegangen, dass diese nur unterdurchschnittliche bis durchschnittliche Mieten erreichen. Nichtsdestotrotz gibt es einige Neubauten, die es schaffen, stark überdurchschnittliche Mieten zu erzielen. Diese bieten den Nutzern das, was diese sich wünschen: das Gefühl der Wertigkeit, ein effizientes Energiekonzept, hohe Decken und Materialien einer guten Qualität. Altbauten erreichen gute Mietpreise. Gebäude von 1900 im gepflegten Zustand erzielen Durchschnittsmieten, da einerseits kein wirklich gutes Gefühl der Wertigkeit besteht und die Materialien nur zum Teil qualitativ hochwertig sind, um den Durchschnittspreise zu übersteigen. Andererseits geben die hohen Decken und die, wie gesagt, zum Teil auch guten Materialien (zum Beispiel Holzfußboden) ein hinreichendes Qualitätsniveau, so dass die Preise nicht unter den Durchschnitt fallen. Manchmal sind die Preise aber ungewohnt niedrig, was auf sehr hohe Heizkosten aufgrund sehr alter Heizungsanlagen (TGA) und damit verbunden hohe Nebenkosten zurückzuführen ist. Bei modernisierten Altbauten steigen die Mieten stark über den Durchschnitt, was dadurch zu erklären ist, dass zu den guten Eigenschaften wie Deckenhöhe, Holzfußboden und manchmal etwas dickere Wände ein ausgeprägtes Gefühl der Wertigkeit und eine verbesserte Energiebilanz hinzukommt. Bauten der Nachkriegszeit erzielen eher niedrige Mieten. Nachkriegszeitgebäude im gepflegten Zustand erreichen i.d.R. leicht unterdurchschnittliche Mietpreise, die Wände sind dünn und das Gefühl der Wertigkeit ist kaum vorhanden. Die Preise sind nicht extrem niedrig, weil die TGA in der Regel nicht zu alt ist und die Dächer oft eine Art abgeflachtes Satteldach bilden, was akzeptabel ist. Bei einer Sanierung oder Modernisierung steigt i.d.R. das Gefühl der Wertigkeit, es gibt eine Verbesserung der Materialien, so dass eine 51 Analyse der Wirtschaftlichkeit durchschnittliche bis leicht überdurchschnittliche Miete resultiert. Die Mietsteigerung bleibt aber angemessen, da das Problem der niedrigen/normalen Decken und dünnen/hellhörigen Wände bleibt. 52 Analyse der Wirtschaftlichkeit 3.1.2 Tabellarische Darstellung der Ergebnisse In diesem Abschnitt werden die Ergebnisse der Internetrecherche anhand von Tabellen und Diagrammen dargestellt und zusammengefasst. Auf der Tabelle 3-1 sind die Mietpreise für Büroobjekte in München und Hamburg dargestellt. Die Preise sind nicht gleich, sie liegen in einer Spannbreite zwischen 8 Euro pro Quadratmeter (€/m²) und 20 €/m². Da es sich um die gleichen oder ähnliche Standorte in Hamburg und München handelt, liegt die Vermutung nahe, dass in den jeweiligen Standorten die Gebäude verschiedene bauliche Eigenschaften haben, für die die Kunden bereit sind unterschiedliche Preise zu zahlen. Preis-Elemente Untersuchung Büro- und Geschäftshäuser in München und Hamburg Spanne der Büromietpreise Tab. 3-1: Mietpreise für Büroeinheiten in München und Hamburg 53 Analyse der Wirtschaftlichkeit Die Tabelle 3-2 zeigt die Preise für Einheiten in Wohn- und Geschäftshäuser in München im Vergleich zu den Durchschnittspreisen der Nachbarschaft. Es ist erkennbar, dass die Preise gleich sind, über oder unter dem Durchschnitt liegen. Auch in diesem Fall wurden ähnliche Standorte untersucht und der Einfluss der Lage bleibt somit neutral. Das Gleiche gilt für die Mietpreise in Hamburg. Tabelle 3-3 veranschaulicht, dass die Preise variieren und im Vergleich zu der Durchschnittsmiete nach oben oder nach unten schwanken und manchmal auch dem Durchschnitt entsprechen. Aus den beiden Grafiken lässt sich ableiten, dass für Einheiten im gleichen Stadtteil unterschiedliche Preise bezahlt werden. Interessant ist an dieser Stelle der Zusammenhang zwischen den Mietpreisen und den baulichen Eigenschaften. Preis-Elemente Untersuchung Wohn- und Geschäftshäuser in München Vergleich Mietpreise und Durchschnittsmieten Objekte Tab. 3-2: Vergleich Mietpreise und Durchschnittspreise für Wohneinheiten in München Preis-Elemente Untersuchung Wohn- und Geschäftshäuser in Hamburg Vergleich Mietpreise und Durchschnittsmieten Tab. 3-3: Vergleich Mietpreise und Durchschnittspreise für Wohneinheiten in München 54 Analyse der Wirtschaftlichkeit Auf Tabelle 3-4 wird genau diese Beziehung der „Bauelemente-Preise“ untersucht. Die Angebote wurden nach Farben sortiert (dabei blieb der Preis verborgen), je nachdem, inwiefern die Wünsche der Nutzer entsprechend des Elementekatalogs (siehe 2.4) erfüllt wurden. Bei der Farbe Grün sind die Wünsche der Nutzer sehr gut erfüllt (ca. 80-100%), bei Gelb sind die Wünsche zum Teil erfüllt (ca. 40-79%) und bei Rot sind die Wünsche kaum erfüllt (unter 40%). Es ist erkennbar dass bei Grün (der höchste Erfüllungsgrad) die Mietpreise am höchsten sind. Bei Rot (der niedrigste Erfüllungsgrad) sind die Preise am niedrigsten. Bei einer mittlere Erfüllung bzw. Gelb sind die Mietpreise mittelhoch. Auswertung der Preis-Elemente-Recherche Elemente vorhanden HH Büro MUC Büro MUC Wohnen 20,00 18,90 18,50 15,00 14,50 14,00 13,50 13,00 12,50 11,00 15,50 15,41 15,04 15,00 15,00 14,50 14,50 14,28 14,00 14,00 13,00 12,75 12,75 12,50 12,50 12,50 12,50 12,50 11,00 11,00 30,00 27,71 26,00 25,00 25,00 22,81 22,00 18,00 22,50 20,51 19,87 17,00 17,00 15,00 14,55 14,02 13,90 13,90 13,50 10,00 18,92 18,50 18,03 18,00 17,52 15,62 15,08 15,00 13,00 13,00 20,15 16,67 16,44 16,15 15,83 15,51 15,51 15,25 14,88 14,55 14,25 14,19 14,03 14,02 14,00 13,17 13,14 13,09 13,09 13,05 HH Wohnen 15,02 13,80 14,49 14,91 13,00 11,13 13,33 11,03 11,32 14,65 14,00 14,00 13,59 12,50 12,50 12,37 11,10 11,00 8,49 55 Analyse der Wirtschaftlichkeit 10,00 10,00 9,90 9,00 8,28 8,00 12,50 12,50 12,00 10,91 9,00 15,50 13,89 13,71 13,00 12,95 12,95 12,70 12,42 12,05 12,00 11,76 11,53 11,45 11,39 11,22 11,13 10,81 14,68 11,69 11,46 11,26 10,88 10,00 12,50 12,67 14,63 9,98 9,12 Die erwünsche Bauelemente sind: komplett vorhanden (ca. 80-100%) zum Teil vorhanden (ca. 40-79 %) kaum vorhanden ( unter 40%) Tab. 3-4: Vergleich der Erfüllung der Wünsche der Kunden und Mietpreise - Zahlen 56 Analyse der Wirtschaftlichkeit Tabelle 3-5 stellt ein Diagramm der Daten aus der Tabelle 3-4 dar. Es sind drei Stufen oder Preisgruppen relativ gut zu erkennen (auch wenn es Überlapungen gibt). Das Diagramm zeigt, dass je nach Erfüllungsgrad der Wünsche von Kunden, der Preis einer Einheit in einer entsprechenden Preisklasse liegt. Tab. 3-5: Vergleich der Erfüllung der Wünsche der Kunden und die Mietpreise - Diagramm Diese Preisklassen werden auf Tabelle 3-6 deutlicher, wo Durschnittspreise nach Nutzung (Büro-/Wohn- und Geschäftshäuser), Ort (München, Hamburg) und Erfüllung der Wünche der Nutzer (grün, gelb, rot) ermittelt wurden. Der größte Erfüllungsgrad bei den Bauelementen erzielt insgesamt den höchsten durchschnittlichen Mietpreis. Die rote Gruppe, wo die gewünschte Elementen kaum vorhanden sind, erzielt die niedrigsten Mietpreise. Mittelmäßige Einheiten erzielen mittelmäßige Preisen. Durchschnittswerte der Preis-Elemente Untersuchung Elemente vorhanden MUC Büro HH Büro MUC Wohnen Grün Gelb Rot 24,57 15,98 14,37 15,09 12,52 11,38 16,27 13,66 11,66 HH Wohnen 13,11 12,42 11,78 Tab. 3-6: Durchschnittsmietpreise nach Erfüllungsgrad - Zahlen 57 Analyse der Wirtschaftlichkeit Die Daten von Tabelle 3-6 sind auf Tabelle 3-7 graphisch dargestellt. In der x-Achse stehen die verschiedenen Städte, auf der y-Achse die Mietpreise in Euro pro Quadratmeter. Tab. 3-7: Durchschnittsmietpreise nach Erfüllungsgrad - Diagramm 58 Analyse der Wirtschaftlichkeit 3.1.3 Zwischenfazit – Entsprechen die baulichen Eigenschaften den Wünschen der Nutzer, erhöhen sich die Mietpreise In der Preis-Elemente Untersuchung wurden Preise für Einheiten in Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern in Hamburg und München untersucht. Es wurden insgesamt 131 Datenreihen berücksichtigt für Einheiten zwischen 50m² und 150m². Bei der Durchführung der Recherche wurden Beobachtungen zu der Beziehung zwischen Mietpreisen und Bauelementen gemacht und erfasst. Das Verhalten der Preise war, da die Lage neutral gehalten wurde, eng mit dem Gebäudetyp verbunden. Die Gebäude wurden in drei Gruppen geteilt. Altbau (um 1900), Nachkriegszeitgebäude (um 1950) und Neubauten (bis zu ca. 30 Jahre alt). Es hat sich zum Beispiel herausgestellt, dass für Altbauten im gepflegten (mittleren) Zustand Durchschnittsmieten bezahlt werden, aber für Neubauten und Nachkriegszeitbauten im gleichen Zustand eher unterdurchschnittlichen Mieten bezahlt werden. Es gab Neubauprojekte die zu unterdurchschnittlichen Preisen angeboten wurden. Neu war also nicht gleich gut. Modernisierte Altbauten wurden zu stark überdurchschnittlichen Mieten angeboten; hier wurden die Wünsche der Nutzer am besten bedient. Nachkriegszeitgebäude erreichten trotz niedriger Decken und i.d.R. mangelndem Gefühl an Wertigkeit in Kombination mit anderen Eigenschaften wie keiner so alten Technik und guten Materialien durchschnittliche bis überdurchschnittliche Mieten. Die erfassten Daten wurden ausgewertet und tabellarisch anhand von Diagrammen zusammenfassend dargestellt. Es stellte sich heraus, dass in ein und demselben Stadtteil verschiedene Mietpreise bezahlt wurden und es war möglich einen Bezug zwischen den Preisen und den baulichen Eigenschaften festzustellen. Die Einheiten wurden sortiert, je nachdem wie gut sie die Wünsche der Nutzer erfüllt haben (grün=gut, gelb=mittel, rot=kaum). Es war erkennbar dass die höchsten Mietpreise für Einheiten bezahlt wurden, die die Wünsche der Nutzer am besten erfüllten. Die niedrigsten Mietpreise wurden dagegen für Einheiten bezahlt, die die Wünsche der Nutzer kaum erfüllen. Für Einheiten die den Wünschen der Nutzer zum Teil entsprechen, wurden i.d.R. mittlere Preise bezahlt. Es konnte somit ein eindeutiger Zusammenhang zwischen den baulichen Eigenschaften und dem wirtschaftlichen Erfolg von Büro-/Wohn- und Geschäftshäuser nachgewiesen werden. Je besser die baulichen Eigenschaften den Präferenzen der Nutzer entsprechen, desto höher sind die Mieten die auf dem Markt dafür verlangt werden. Es stellt sich jedoch 59 Analyse der Wirtschaftlichkeit die Frage, ob dies wiederum auch mit einem größeren wirtschaftlichen Erfolg verbunden ist. Dies zu überprüfen ist Gegenstand der Kalkulation in Abschnitt 3.2.. 60 Analyse der Wirtschaftlichkeit 3.2 Kalkulation Die Kalkulation hat das Ziel, die Umsetzung der Elemente des Elementekatalogs im Allgemeinen zu Prüfen. Dafür werden Erfahrungswerte und Daten des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI 2010) sowie die Ergebnisse der Internetrecherche (Kapitel 3.1) und Faktoren wie Vermietungsdauer und Finanzierungskosten berücksichtigt. Somit wird, wie im Kapitel 3.1 Preis-Elemente Untersuchung, der erste und zweite Teil der Fragestellung „Zusammenhang zwischen baulichen Eigenschaften und wirtschaftlichem Erfolg von Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern“ integriert, um diese zu beantworten. 61 Analyse der Wirtschaftlichkeit 3.2.1 Tabelle – Elementekalkulation Auf die Elementekalkulation wurden die Preise für die Umsetzung der Elemente aus dem Elementekatalog ermittelt. Es war nicht möglich alle Elemente zu berücksichtigen und bei einigen Elementen war es auch nicht möglich, das Element mit seinen gesamten Auswirkungen zu berücksichtigen, da die entsprechenden Daten nicht vorhanden waren oder im Rahmen dieser Arbeit ermittelt werden konnten. Dies gilt für Wegeführung und Schilderung bei Wohngebäuden für die Flächenverluste durch dickere Wände und für die Lichthöhe komplett. Der erste Teil der Tabelle beschäftigt sich mit der Büronutzung. Da die Herstellungskosten für Wohnen und Büro voneinander abweichen war es notwendig, die Nutzungen zu trennen. Die Kosten für den Bau der gewünschten Elemente werden anhand der BKI und Erfahrungswerten ermittelt, für das Nichtvorhandensein anhand der BKI (hier lagen leider keine Erfahrungswerte vor). Im zweiten Teil der Tabelle wird das Gleiche für Wohnen ermittelt: Werte für das Vorhandensein und Nichtvorhandensein der gewünschten Elemente. Der letzte Teil der Tabelle zeichnet die Faktoren Investition, Mietpreise, Vermietungsdauer sowie Finanzierungskosten auf. Darüber hinaus werden Schlussfolgerungen in Bezug auf den ersten und zweiten Teil der Tabelle gemacht. 62 Analyse der Wirtschaftlichkeit Elementekalkulation für Büro/Wohn- und Geschäftshäuser Elemente Büronutzung 1 2 3 6 7 Bepflanzung Wegeführung/Schilderung Dach Dicke der Wände €/m² Gefühl der Wertigkeit Materialien 8 am Beispiel Bodenbeläge 9 Energie Effizienz -Wärme Element vorhanden Element nicht vorhanden nach BKI Erfahrungswerte BKI +Erf. nach BKI 63,39 63,39 0,00 2,38 2,38 132,00 132,00 280,00 86,00 86,00 61,00 1900,00 1785,00 1842,50 700,00 191,00 19,00 202,30 60,69 Summe Elemente Wohnnutzung 1 Bepflanzung 3 Dach 6 Dicke der Wände €/m² 7 Gefühl der Wertigkeit Materialien 8 am Beispiel Bodenbeläge 9 Energie Effizienz -Wärme Element vorhanden nach BKI Erfahrungswerte 63,39 132,00 86,00 1500,00 191,00 10,00 Faktor Vermietungspreis 1 Zusätzliche Einnahmen 2 Faktor Vermietungsdauer 3 Faktor Finanzierung Schlussfolgerung 1 Investition Elementen (ca.) 2 Mieteinnahmen 3 Vermietungsdauer 4 Finanzierungskosten MUC Büro 10,2 1-12 Monate z.B. 0,075 127,00 14,00 2362,77 1182,00 Element nicht vorhanden BKI +Erf. nach BKI 63,39 0,00 2142,00 132,00 86,00 1821 280,00 61,00 500,00 48,79 191,00 29,395 127,00 14,00 2322,79 982,00 Summe Anpassungsfaktoren 196,65 39,85 HH Büro MUC WohnenHH Wohnen 3,71 4,61 1,33 Verhältnis (Elementen vorhanden zu nicht vorhanden) 2 zu 1 2 zu 1 2 zu 1 2 zu 1 plus 0,42% plus 0,25% plus 0,29% plus 0,11% i.d.R. von 1-3 Jahre inkl. Bauphase, Potenzial eines schnelleren Verkaufs bzw. einer schnelleren Vermietung Durch eine schnellere Vermietung sinken die Finanzierungskosten Tab. 3-8: Elementekalkulation 63 Analyse der Wirtschaftlichkeit 3.2.2 Zwischenfazit – Die Potenziale sind da Aus der Auswertung der Preis-Elemente Recherche und der Elementekalkulation war es möglich, Potenziale für die erfolgreiche Umsetzung der von Kunden erwünschten Elemente zu identifizieren. Insgesamt werden höhere Mieten für die Erfüllung der Elemente bezahlt, die Investitionskosten sind höher –dafür könnten sich die Vermietungszeiten erfahrungsgemäß verkürzen und damit die Finanzierungskosten senken. Die Möglichkeiten, die Elemente des Elementekatalogs umzusetzen, sollten dann in der Kalkulation der Büro/Wohn- und Geschäftshaus Projekte geprüft werden. 64 Analyse der Wirtschaftlichkeit 3.3 Ergebnis – Elementekalkulation Elementekalkulation für Büro/Wohn- und Geschäftshäuser Elemente Büronutzung 1 2 3 6 7 Bepflanzung Wegeführung/Schilderung Dach Dicke der Wände €/m² Gefühl der Wertigkeit Materialien 8 am Beispiel Bodenbeläge 9 Energie Effizienz -Wärme Element vorhanden Element nicht vorhanden nach BKI Erfahrungswerte BKI +Erf. nach BKI 63,39 63,39 0,00 2,38 2,38 132,00 132,00 280,00 86,00 86,00 61,00 1900,00 1785,00 1842,50 700,00 191,00 19,00 202,30 60,69 Summe Elemente Wohnnutzung 1 Bepflanzung 3 Dach 6 Dicke der Wände €/m² 7 Gefühl der Wertigkeit Materialien 8 am Beispiel Bodenbeläge 9 Energie Effizienz -Wärme Element vorhanden nach BKI Erfahrungswerte 63,39 132,00 86,00 1500,00 191,00 10,00 Faktor Vermietungspreis 1 Zusätzliche Einnahmen 2 Faktor Vermietungsdauer 3 Faktor Finanzierung Schlussfolgerung 1 Investition Elementen (ca.) 2 Mieteinnahmen 3 Vermietungsdauer 4 Finanzierungskosten MUC Büro 10,2 1-12 Monate z.B. 0,075 127,00 14,00 2362,77 1182,00 Element nicht vorhanden BKI +Erf. nach BKI 63,39 0,00 2142,00 132,00 86,00 1821 280,00 61,00 500,00 48,79 191,00 29,395 127,00 14,00 2322,79 982,00 Summe Anpassungsfaktoren 196,65 39,85 HH Büro MUC WohnenHH Wohnen 3,71 4,61 1,33 Verhältnis (Elementen vorhanden zu nicht vorhanden) 2 zu 1 2 zu 1 2 zu 1 2 zu 1 plus 0,42% plus 0,25% plus 0,29% plus 0,11% i.d.R. von 1-3 Jahre inkl. Bauphase, Potenzial eines schnelleren Verkaufs bzw. einer schnelleren Vermietung Durch eine schnellere Vermietung sinken die Finanzierungskosten Tab. 3-9: Elementekalkulation 65 Fazit 4 Fazit Im Rahmen des Masterstudiengangs Real Estate Management and Construction Project Management wird zum Ende des Studiums eine Masterarbeit geschrieben. In der Masterarbeit werden die erworbenen Kenntnisse und Fähigkeiten des Studiums anhand der wissenschaftlichen Bearbeitung einer Fragestellung angewendet und vertieft. Im Rahmen dieser Arbeit „Zusammenhang zwischen baulichen Eigenschaften und wirtschaftlichem Erfolg von Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern“ stellte sich die Frage: Welche bauliche Eigenschaften oder Elementen sprechen Menschen an und führen zu dem wirtschaftlich erfolgreichsten Büro-/Wohn- und Geschäftsgebäude Bauprojekt? Nach der Einleitung bestand der Hauptteil der Arbeit aus einer Analyse der baulichen Eigenschaften und einer Analyse der Wirtschaftlichkeit. Es wurde vorhandene Literatur ausgewertet und empirisch gearbeitet. Beide Teile werden im Folgenden nochmals kurz zusammengefasst. 66 Fazit 4.1 Analyse der baulichen Eigenschaften Bei der Analyse der baulichen Eigenschaften wurde aktuelle Literatur zu diesem Thema ausgewertet, eine bauliche Analyse des Gebäudetyps Büro-/Wohn- und Geschäftshäuser durchgeführt und Laien zu ihren baulichen Vorlieben befragt. Das Ergebnis des gesamten Kapitels war ein Elementekatalog, welcher bauliche Potenziale für wirtschaftlich erfolgreichere Bauprojekte aufzeigt. Zwei der wichtigsten Erkenntnisse der Literaturauswertung waren die Aufforderungen: den Nutzer wieder in den Mittelpunkt der Diskussion/des Bauprojektes zu setzen sowie nachhaltig zu bauen, d.h. nach klassischen Prinzipien und nicht nach kurzlebigen Trends. Bei der baulichen Analyse von Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern wurden die entscheidenden Bauelemente dieses Gebäudetyps identifiziert. Dabei ging es um Elemente, welche das Gebäude stark und langfristig beeinflussen und nur mit großem Aufwand veränderbar sind. Die identifizierten Elementen waren: Bepflanzung, Boden/Pflaster, Wegeführung/Schilderung, Fassade, Dach, Fenster, Eingangsbereich, Treppenhaus, Zugang zur Mietfläche, Lichthöhe, Grundrisse, Materialien, Dekoration/Stil/Kunst, Gefühl der Wertigkeit und TGA/Energie. Mit diesen Elementen als Grundlage wurden Laien nach ihren baulichen Präferenzen befragt. Bei einigen Elementen waren die Teilnehmer einer Meinung, bei anderen gingen die Meinungen auseinander. So setzt sich der Elementekatalog aus den baulichen Eigenschaften zusammen, bei denen die Laien einer Meinung waren. Der Elementekatalog besteht aus: Bepflanzung, Wegeführung/Schilderung, Dach, Dicke der Wände, Lichthöhe, Gefühl der Wertigkeit, Materialien und Energieeffizienz. Die Nutzer wünschen sich somit Bepflanzung um ihr Haus, eine ansprechende Wegeführung/Schilderung, ein Satteldach, dicke Wände (z.B. 30 cm), hohe Decken (z.B. 3 m), ein Gefühl der Wertigkeit, vernünftige Materialien (nicht die teuersten Materialien wie Marmor, aber vorzugsweise keine Kunststoffe, Holz oder Naturstein werden gut angenommen) und ein energieeffizientes Gebäude. 67 Fazit 4.2 Analyse der Wirtschaftlichkeit Bei der Analyse der Wirtschaftlichkeit wurden eine Preis-Elemente-Recherche und eine Elementekalkulation durchgeführt. Bei der Preis-Elemente-Recherche wurden Mietpreise für Büro-/Wohn- und Geschäftshäuser in München und Hamburg erhoben, jeweils in Gebäudetyp entsprechenden Lagen. In München wurde für die Nutzung Büro die Innenstadt gewählt, für Wohnen Schwabing und Haidhausen. In Hamburg wurden die Preise in der Altstadt und St. Georg für die Büronutzung untersucht, für Wohnen wurden die Preise in Eimsbüttel und Uhlenhorst berücksichtigt. Das Ergebnis der Preis-Elemente-Recherche ist sehr interessant, denn es ist tatsächlich erkennbar, dass mit einer besseren Erfüllung von Nutzerwünschen (nach dem Elementekatalog) auch höherer Mietpreise durchgesetzt werden können. Die Elementekalkulation hat gezeigt, dass die bauliche Erfüllung der Wünsche der Kunden insgesamt zwar teurer ist als die Nichterfüllung. Allerdings bieten höhere Mieteinnahmen sowie erfahrungsgemäß ein schnellerer Verkauf bzw. eine schnellere Vermietung und dadurch bedingt eine Senkung der Finanzierungskosten interessante Potenziale für erfolgreichere Bauprojekte im Bereich Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern. 68 Fazit 4.3 Schlussfolgerung Die Untersuchung der Beziehung zwischen den baulichen Eigenschaften und dem wirtschaftlichem Erfolg von Büro-/Wohn- und Geschäftshäusern war ein komplexes aber aufregendes Projekt. In der baulichen Analyse wurden die entscheidenden baulichen Elemente ermittelt, in der wirtschaftlichen Analyse deren Umsetzbarkeit geprüft. Es konnte gezeigt werden, dass Menschen bestimmte Bauelemente präferieren. Ferner konnte gezeigt werden, dass die bauliche Umsetzbarkeit dieser Elemente zwar mit höheren Kosten aber auch mit höheren Einnahmen verbunden ist. Als Schlussfolgerung ist festzuhalten, dass die damit verbundenen wirtschaftlichen Potenziale in den einzelnen Bauprojekten für Büro-/Wohn- und Geschäftshäuser besser geprüft werden sollten. In der vorgelegten Arbeit wurden in unmittelbarem Bezug zur Praxis erste Ansätze hierfür aufgezeigt. 69 Summary 5 Summary This thesis was produced for the Master of Science in Real Estate Management and Construction Project Management at the “Bergische Universität Wuppertal” in Germany. The thesis gives students the chance to develop a topic of his/her interest with the assistance of two experienced persons, in this case Univ. Prof. Dr.-Ing. Felix Huber and Mr. Jürgen Drumm (Manager of USP Projekte). The topic of this thesis is the relationship between the structural qualities and the economic success of “Büro/Wohn- und Geschäftshäuser” – a type of Building very common in Germany, which usually has five stories, stores on the ground floor and apartments or offices on the other floors (see Abb.5-1 and 5-2). The goal is to establish which structural elements lead to the greatest financial success. 40 41 Abb. 5-1: „Büro/Wohn- und Geschäftshaus 1“ , Abb. 5-2: „Büro/Wohn- und Geschäftshaus 2“ The thesis is divided into four chapters, the introduction, a structural analysis, a financial analysis and the conclusion. The introduction states the problem and the goal of the thesis, describes the self-motivation factors, summarizes the current research on the subject and defines the chapters of the paper. The goal of the structural analysis is to discover the relevant structural elements in the construction of a “Büro/Wohn- und Geschäftshaus”. The goal of the financial analysis is to test if and which of these elements lead to the most successful development project. The conclusion summarizes the content and considers ideas for further research, which could lead to additional results. 40 Paranomio from Google. <http://static.panoramio.com/photos/original/12505161.jpg> [21.01.2011] 41 Fotocommunity. <http://img.fotocommunity.com/photos/16892893.jpg> [21.01.2011] 70 Summary 5.1 Introduction What structural Elements do people wish to experience and which of these Elements lead to a greater profit for the landlord or seller? This is the question to be answered. The motivation that leads to this Question came from Mr. Drumm, he Observed that his Clients preferred certain types of constructions, for example rather A than B (see Abb.5-3). Natalia Hoyos Gutierrez was found the topic very interesting, since she had also observed how building from different epochs had such different qualities and communicated such different values (see Abb.5-4). Professor Huber liked the Topic too and was willing to lead the investigation process. He thought about how fake structural elements where used to attract people; for Example in the case of Factory Outlets –behind appealing (fake) Façade the rest of the Building is just a “box” (see Abb.5-4). The current research discussed interesting topics related to the Subject; a very important part of the discussion was the role of the architect and the economy in the construction industry and the fact that the clients, the people must regain their main role as prescriber. The thesis is composed of two main blocks, a structural and a financial analysis; the results are an element catalog and a financial table. 42 43 44 Abb. 5-3: Mr. Drumm’s thoughts , Abb. 5-4: Natalia’s thoughts , Abb. 5-5: Prof. Huber’s thoughts 42 Drumm, Jürgen (2009). Vorlesung: Bürovermietung - Handwerk und Emotion. Bergische Universität Wuppertal. 43 Quesabesde. <http://www.quesabesde.com/noticias/ciudad-bolivar-simon-bolivar-gran-colombiavenezuela,1_3924> [02.01.2010] 44 Huber, Felix Dr. (2010). Gespräch mit Prof. Huber. 71 Summary 5.2 The Structural Analysis The Structural Analysis is divided into three parts: the analysis of current research, a spatial analysis and a survey. The analysis of the current research summarizes various articles that describe the relationship between structural elements and financial success of construction projects, especially “Büro/Wohn- und Geschäftshäsuer”; this provided important basics of the subject. It also stated the need of placing the customer or user in the center of the discussion of every project; and the importance of building in a sustainable manner, which means, a building that can be used for many years because it is not a creation of the current fashion but build based on classical, everlasting principles. The spatial analysis identified the main structural elements of “Büro/Wohn- und Geschäftshäuser”. These had to have a strong influence on all buildings of this type (general elements) and are elements that do not change with time; if they changed, this is only possible with great effort and to a relatively high price. The elements are: gardens, footpath, signs and doorplates, façade, roof, windows, main entrance, staircase, entrance to the unit, ceiling height, layout, wall width, materials, decoration or art or style, high quality feeling, building services and energy efficiency. A small survey with regular people (not architects, which are specialized in the topic) provided an idea of what customers are looking for. People of different Ages (20-75) and professions (biologist, accountant, teacher, retiree, student, engineer, etc.) were interviewed. The results showed that by some elements, the opinions were very different, but in other cases almost everyone had the same wishes. The elements where people have the same wishes offer a chance to carry out projects which better fulfill the customer’s wishes and are therefore more successful, also in financial terms. 72 Summary The elements on which people agreed on were put together in an element catalog: gardens, signs and doorplates, roof, ceiling height, wall width, materials, high quality feeling, building and energy efficiency. The Customer wishes to have gardens, nice signs and doorplates, a gable roof, high ceiling (for example 3 meters), wide Walls (for example 30cm), material of good quality (like wood, not necessarily the most expensive) and an efficient energy concept. Gardens Signs, Door Plates Roof Wall Width Wall Height Materials High Quality Feeling Energy Efficiency Tab. 5-1: Elementen Catalog 45 45 Gardens: Gibbo’s Corner oft he Web. <http://www.stanford.edu/~grg/photography/flowers.html> [20.11.2010] Signs, Doorplates: Gymnasium Kerpen. <http://www.gymnasium-kerpen.eu/berlin09.htm> [25.11.2010] Roof: VF Construcciones << http://www.vfconstrucciones.com.ar/galeria.html>> [02.11.2011] Wall Height: Decora Rossa. <http://www.decorarossa.com/bajar-techos-altos/> [20.11.2010] Wall Width: Immoblienscout24. <http://www.immobilienscout24.de/expose/58063105?is24EC=IS24&style=is24&navigationbarurl=/ Suche/Wohnung-Kauf/Berlin/Berlin/-/-/100,00-300,00> [20.11.2010] Materials: Bonmar Piscinas. <http://www.piscinasbonmar.com/ES/1/PISCINASBONMAR/c1/Piscinas-Bonmar.html> [20.11.2010] High Quality Feeling: iwert Immobilien GmbH & Co. KG <http://home.immobilienscout24.de/1258094/media/133060> [20.11.2010] Building Services and Energy Efficiency: Die Planervilla Technische Gebäudeausrüstung. <http://www.planervilla.de/index.php?id=13> [20.11.2010] 73 Summary 5.3 The Financial Analysis The Goal of the Financial Analysis is to find out if building “Büro/Wohn und Geschäftshäuser” with the Elements that the customer wishes to experience leads to a monetary more successful construction project. To prove this a Price-Element online research and an element calculation were carried out. The online research was very successful, it was showed a clear link between the fulfillment of the elements according to the element catalog and the letting prices. The best the elements were fulfilled, the higher the letting prices. The element calculation showed the price of building the elements, it is approximately two times as expensive as not building them, on the other hand the letting prices per m² are higher and there is also a good chance of having letting quicker and that savin some of the financing costs. 74 Summary 5.4 Conclusion To investigate the relationship between the structural elements and the financial success “Büro/Wohn- und Geschäftshäuser” was a complex but interesting task. The recent literature provided interesting investigations and interviews with experts. With structural analysis the main structural elements where identified, people where interviewed to find out what they wish to experience and the result was an element catalog. A price-element research and an element calculation were carried out in the financial analysis; there is some good Potenzial to build according to the customers’ wishes and carry out a financial more successful project. These chances should be taken into account and calculated for the specific project when building a “Büro/Wohn- und Geschäftshaus”. 75 Literaturverzeichnis Literaturverzeichnis Drumm, Jurgen (2009). Vorlesung: Bürovermietung - Handwerk und Emotion. Bergische Universität Wuppertal. Grewe, Rosa (2010): Hülle und Haltung – Fassaden sollen zugleich das Stadtbild bereichern, Kenner inspirieren und Laien gefallen, technisch Funktionieren und Nutzern im Gebäude dienen. Medienfassaden können Wiedersprüche zukleistern – aber auch den Gebäudecharakter betonen, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 10-14 Hodes, Katharina Stimpel, Roland; (2009): Protz und Trotz - Zum höherausch ist ein Formenrausch gekommen, der nicht nur Bauherren anstrengt, in: Deutsches Architektenblatt 12/09 Huber. Felix Dr. (2010). Gespräch Masterarbeit. Jordan, Dirk Wolfgang (2010): Stil und Wert - Welches Haus und Stadtgestalt wollen Bauherren und Nutzer? Eine Studie zeigt Vorlieben und neue Perspektiven für Architekten, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 20-22 Stimpel, Roland (2007): Holländische Täuschungen – Neu gebaute Altstädte in der Niederlanden erzeugen Verwirrung: Die Avantgarde ist plötzlich von gestern, das scheinbar vorgestrige ein Zukunftsfähiges Siedlungsmodel, in: Deutsches Architektenblatt 11/07 Stimpel, Roland (2006): „Alle müssen einbezogen werden“ - Michael Braun, Vorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, will mit seinem Thema das ganze Land durchdringen - Vom Großinvestor bis zum Mieter, von der Baumarktleichte bis zum Zuschnitt von Eigenheimgrundstücken, in: Deutsches Architektenblatt 06/09 Stimpel, Roland (2010): Qualität ist wichtiger als Innovation - Häuser sollen weniger auffallen als sich eingliedern, fordert Architekturlehrer Georg Frank (Professor Dr. Georg Frank TU Wien). Leis Töne wirken nachhaltiger als Spektakel, in: Deutsches Architektenblatt 09/10 Seiten 16-19N 76
