Referat für Stadtpla- nung und Bauordnung

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Referat für Stadtpla nung und Bauordnung
Stadtplanung
PLAN HA II/33 P
PLAN HA II/533
PLAN HA II/33 V
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1932
Freischützstraße (östlich)
zwischen Johanneskirchner Straße
und Stegmühlstraße,
Bahnlinie München – Ismaning (westlich)
(Teiländerung des Beb.Pl. Nr. 43 e)
- Satzungsbeschluss -
Stadtbezirk 13 – Bogenhausen
Sitzungsvorlagen Nr. 08- 14 / V 01281
Anlagen:
1. Übersichtsplan M = 1 : 5.000
2.a Verkleinerung des Bebauungsplanes (ohne Maßstab), Planteil I
2.b Verkleinerung des Bebauungsplanes (ohne Maßstab), Planteil II
3. Plan zur Lage im Stadtgebiet M = 1:50.000
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung
vom 03.12.2008 (SB)
Öffentliche Sitzung
I.
Vortrag der Referentin
Vortrag wie nachstehender Entwurf des Satzungstextes samt Begründung (Seite 18
ff.).
A)
Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB im Rahmen des
beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB
Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat am 16.07.2008 den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1932 gebilligt.
Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden im Amtsblatt der Landeshauptstadt München Nr. 21/2008 vom 30.07.2008, Seite 539 bek annt gemacht.
Die öffentliche Auslegung erfolgte in der Zeit vom 08.08.2007 mit 18.09.2008.
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Die insgesamt vorgebrachten Äußerungen lassen sich wie folgt zusammen fassen:
1.
Immissionen
Lärmbelastung durch Schallreflexionen
Aufgrund der bestehenden Bahnlinie westlich der Musenbergstraße seien die
Anwohner der Musenbergstraße bereits jetzt stark vom Bahnlärm, insbesondere
vom Güterverkehr verursachten Lärm direkt betroffen.
Die geplante Bebauung parallel zur Bahnlinie sei als schallreflektierender Riegel
vorgesehen, so dass sich hierdurch die Belastung der östlich der Bahnlinie gelegenen Gebiete deutlich erhöhen dürfte. Die Bewohner an der Musenbergstraße
hätten noch mehr unter den Tag und Nacht verkehrenden Güterzügen zu leiden.
Ob ein solcher schalldämmender Riegel im Zuge der Diskussion um die ExpressS-Bahn und die mögliche Untertunnelung der Strecke überhaupt notwendig sei,
sei dahingestellt.
Es könne jedoch nicht sein, dass Teile der geplanten Bebauung auf Kosten
Dritter – nämlich der östlichen Bereiche der Bahnlinie – vor dem Güterverkehr
geschützt werden.
Es werde daher gebeten, den Bebauungsplan zu überdenken bzw. die Gebäudehöhe dergestalt anzupassen, dass eine weitere Beeinträchtigung der Gebiete
östlich der Musenbergstraße ausgeschlossen werde.
Stellungnahme:
Zum Schutz vor Lärmimmissionen ist gesetzlich vorgeschrieben, dass im
Rahmen eines Bebauungsplanes mit Grünordnung für neugeplante Wohngebäu de entlang von Bahnlinien und stark befahrenen Straßen entsprechende Lärm schutzmaßnahmen vorzusehen sind. Daher wurde zum Schutz der Bebauung an
der Freischützstraße die riegelartige Bebauung entlang der Bahnlinie eingeplant.
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Entsprechend einer Satzungsbestimmung ist die Lärmschutzbebauung entlang
der Bahnlinie vorrangig zu errichten. Der erforderliche Schallschutz für die Auf enthaltsräume an lärmbetroffenen Fassaden kann z. B. über die Anordnung
einer hinterlüfteten Glasfassade, einer schallgedämmten Laubengangerschlie ßung oder durch die Anordnung von nach DIN 4109 nicht schutzbedürftigen
Vorräumen zu den Fenstern dieser Räume gewährleistet werden.
Im Zuge der Planung wurden die Auswirkungen der künftigen Neubebauung auf
die benachbarten Grundstücke eingehend geprüft.
Dabei wurde bereits im Billigungsbeschluss festgestellt, dass die Wohnbebauung
an der Musenbergstraße, welche östlich der geplanten Bebauung und östlich der
Bahnlinie München – Ismaning zu liegen kommt, durch Reflexionen des Bahnverkehrslärms an der Ostfassade der geplanten Bebauung (nordöstlicher Bauraum) entlang der Bahnlinie betroffen werden kann.
Die Schallpegelberechnungen im Zuge der schalltechnischen Untersuchung
haben ergeben, dass die Beurteilungspegel an der nächstgelegenen Fassade
tagsüber bei etwa 62 dB(A) und nachts bei etwa 63 dB(A) liegen.
Daher werden bereits im Bestand an den maßgeblichen Immissionsorten die
Sanierungsgrenzwerte von 70 db(A) tags und 60 dB(A) nachts der 16 . BImSchV –
Verkehrslärmschutzverordnung – nachts um ca. 3 dB(A) überschritten.
Sofern für das Gebäude im nordöstlichen Bauraum eine reflektierende glatte
Fassade mit einem Reflexionsverlust von 0 dB(A) eingeplant werden würde,
würden sich durch Reflexionen an dieser Fassade Pegelerhöhungen in einer Größenordnung von ca. 0,5 dB(A) ergeben. Eine Reduzierung dieser Pegelerhöhungen kann erreicht werden, wenn durch Verwendung eines geeignetes
Außenputzes das Absorptionsverhalten der Fassade verbessert wird. Durch diese
Maßnahme lässt sich die zu erwartende Pegelerhöhung auf ca. 0,2 dB(A)
mindern.
Zur Reduktion der Reflexionen wird daher im Bebauungsplan festgesetzt, dass
im nordöstlichen Bauraum für die östliche Außenfassade des Gebäudes ein ent sprechend geeigneter Außenputz zu verwenden ist, so dass der Reflexionsver lust der Fassade mindestens 2dB entsprechend VDI 2714 (Richtlinien des Vereins deutscher Ingenieure, Schallausbreitung im Freien, Januar 1988) beträgt.
Eine Minderung der Anzahl der Geschosse der Bebauung westlich entlang der
Bahnlinie würde die Pegelerhöhung durch Reflexionen nicht vermindern, da auf grund der geometrischen Ausbreitung selbst bei einer Minderung auf ein Geschoss Reflexionen an der Fassade der geplanten Bebauung auftreten. Zudem
würde allerdings der Lärmschutz für die innenliegende Bebauung im Planungs gebiet nicht mehr gegeben sein.
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Weiterhin wurde untersucht, ob darüber hinausgehende Maßnahmen an der Bebauung zu einer Reduzierung einer Pegelerhöhung von ca. 0,2 dB(A) führen
würden. Die Prüfung kam jedoch zu dem Ergebnis, dass selbst bei einer voll ständig schallabsorbierenden Außenfassade des neuen Gebäudes eine Pegelerhöhung von 0,1 dB(A) rechnerisch zu erwarten ist.
Die Kosten, die mit solchen Maßnahmen verbunden wären, sind im Verhältnis zu
der Wirkung, die dadurch erreicht wird, nämlich eine Pegelerhöhung von 0,1
dB(A), unverhältnismäßig.
Hierzu ist auszuführen, dass die durch die getroffenen Festsetzungen ent stehende Pegelerhöhung von 0,2 dB(A) weit unter dem vom menschlichen Ohr
akustisch wahrnehmbaren Schwellenwert von 1 dB(A) liegt. Daher sind über die
konkret getroffenen Festsetzungen hinausgehende Schallschutzmaßnahmen
nicht zielführend.
Die Einführung einer Express- S-Bahn auf der Strecke Leuchtenbergring – Flughafen sowie eine mögliche Eintunnelung sind nicht Gegenstand des Bebauungs planverfahrens und liegen nicht in der Planungshoheit der Landeshauptstadt
München.
Eine nochmalige Anfrage bei der zuständigen Bayerischen Eisenbahngesellschaft
mbH hat ergeben, dass derzeit keine Aussagen diesbezüglich getroffen werden
können.
Es wurde mitgeteilt, dass das Bayerische Wirtschaftsministerium zurzeit ein um fassendes Gutachten über die denkbaren Optionen zur Verbesserung der
Schienenanbindung des Flughafens erstellen lässt, dessen Ergebnisse allerdings
noch ausstehen.
2.
Verschattung
Es werde eine Verschattung der Gärten der in dem viel kleinteiliger struktu rierten Straßenzug an der Musenbergstraße gefürchtet.
Stellungnahme:
Im Planungsgebiet werden die Abstandsflächen des Art. 6 BayBO zu den Nachbargrundstücken eingehalten. Damit ist eine ausreichende Belichtung,
Besonnung und Belüftung für die angrenzenden Grundstücke, also auch für die
Bebauung östlich der Musenbergstraße sichergestellt. Dies wurde durch eine
Beschattungsstudie nachgewiesen.
Für die Anwesen an der Musenbergstraße kam die Studie zu folgendem Ergebnis:
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Der Abstand zwischen dem geplanten östlichen Gebäuderiegel des Bebauungs planes mit Grünordnung zu den Grundstücksgrenzen der Anwohner an der
Musenbergstraße beträgt zwischen 97 und 100 m. Das Gelände bei den
Anwesen an der Musenbergstraße fällt nach Süden und Osten hin von ca. 515 m
ü. NN. an der Musenbergstr. 6 bis 16 auf ca. 513 m ü. NN. an der Rambaldistr.
27 hin ab.
Die Betrachtung erfolgte für Sonnenstände von mindestens 6° über dem Hori zont in Anlehnung an die DIN 5034- 1.
Im Frühjahr und Herbst (21.03. bzw. 23.09.) erreicht der Schattenwurf des geplanten östlichen Gebäuderiegels im Planungsgebiet erst in den Abendstunden
zwischen 17:15 und 17:20 Uhr (WZ) die Grundstücksgrenzen der Anwohner an
der Rambaldistraße bzw. der Musenbergstraße; der Höhenwinkel der Sonne beträgt zu dieser Zeit nur noch 11,3° bzw. 10,4°, die Verschattungswirkung ist somit minimal.
Am 17. Januar, dem Betrachtungszeitraum der DIN 5034 für eine ausreichende
Besonnung durch Tageslicht in Innenräumen, erreicht der Schattenwurf spät nachmittags zwischen 15:40 und 15:45 Uhr die Flurgrenzen der Anwohner, die
Schattenwirkung ist somit auch zu dieser Jahreszeit als minimal zu beurteilen.
3.
Einfügen in die Umgebung
Auch optisch stelle die geplante massive Bebauung einen extremen Kontrast zur
Musenbergstraße dar.
Stellungnahme:
Entlang der Musenbergstraße besteht eine kleinteilige, überwiegend zweigeschossige Bebauung.
Östlich der Freischützstraße befinden sich nördlich des Planungsgebietes vierbis sechsgeschossige, riegelartige Gebäude, die um einen Innenhof gruppiert
sind. Diese Bautypologie wird im Bebauungsplan aufgenommen und neu inter pretiert.
Aufgrund der trennenden Wirkung der Bahnlinie und des großen Abstandes zwi schen den beiden Baufeldern ist an dieser Stelle ein Wechsel von städtebaulichen
Strukturen nachvollziehbar.
2.
Fußweg zum S- Bahnhof Johanneskirchen
Sämtliche Ausführungen in den genannten Unterlagen zur Weganbindung
an den S-Bahnhof Johanneskirchen seien unzutreffend und entbehrten jeder Grundlage.
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Es gebe für die Bewohner der Anlage Freischützstr. 82 bis 90 nördlich des Planungsgebiets keinen durch Wegerechte der Stadt gesicherten Zugang zum SBahnhof Johanneskirchen; alle S-Bahnfahrer seien entweder auf das Benutzen
der Flaschenträgerstraße angewiesen oder müssten zur Freischützstraße zurück
und dann durch das nördlich angrenzende Wohngebiet zum S-Bahnhof gehen.
Soweit Bahngrund (Flaschenträgerstraße) betroffen sei, und das sei zwingend ab
der nach Osten gedachten Verlängerung der Johanneskirchnerstraße bis zur
Treppenunterführung des Bahnhofs der Fall, werde nicht geräumt und nicht gestreut.
Es erscheine unverantwortlich, einen solchen "Zugang" zum Bahnhof im Rahmen
der Bebauungsplanänderung für öffentliche Benutzung anzubieten beziehungs weise anzupreisen.
Im Übrigen beschränke sich das Wegerecht der Stadt im Bereich des Anwesens
82 bis 90 auf das "Umrunden" des Häuserblocks, beginnend an der Südgrenze
des Grundstücks, im rechten Winkel nach links, dem Lärmschutzwall der Bahn
entlang nach Norden und an der Nordgrenze des Grundstücks nicht zum SBahnhof sondern Richtung Westen zurück zur Freischützstraße. Auch aus
diesem Grund könne die Stadt nicht behaupten, auf diesem Weg sei eine
"attraktive, straßenabgewandte Verbindung" zum S-Bahnhof Johanneskirchen
gewährleistet. Das Wegerecht der Stadt ende am Fuß des Lärmschutzwalls und
reiche nicht einmal bis zum Bahngrund auf der Flaschenträgerstraße.
Ohne eine Erschließung und Zugänglichmachung der Flaschenträgerstraße
(Bahngrund) sei ein Zugang zum S-Bahnhof nur entlang der Freischützstraße
bis zur Nordseite der einmündenden Johanneskirchnerstraße und dann zwi schen den dortigen Häuserblocks zwischen Hypovereinsbank und dem Vitalgeschäft möglich.
Alle Behauptungen auf den Seiten 6, 8- 9, 12, 16, 25, 35, 58, 62, 71 und 73
des Textteils der ausgelegten Unterlagen, die einen demgegenüber vorteil hafteren Eindruck vermitteln, seien unredlich, unzutreffend und bedürften
der Korrektur beziehungsweise zögen zwingend planerische Konsequenzen
nach sich.
Weiterhin sei der Weg vom Zugang zum S-Bahnhof Johanneskirchen in Richtung der Anlage Freischützstraße 82 bis 90 von der Bahn beschildert
worden, nachdem bei der Bahn ein Räumdienst auf dieser Strecke angemahnt wurde.
Dieser sei seitens der Bahn am Telefon verweigert worden, obwohl er ohnehin nur bis zur Barriere reichen würde und nicht bis zum Anwesen Freischützstraße 82 bis 90.
Auf der Beschilderung werde die Fläche als Bahnanlage ausgewiesen, für
welche ein Betreten und Müllablagern verboten sei. Zuwiderhandlungen
würden mit einem Bußgeld bis zu 50.000 € geahndet. Bei Schnee und Eis
werde nicht geräumt und nicht gestreut.
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Gleichzeitig sei auch der Bauträger von dieser Situation informiert worden.
Weder die Stadt noch der Bauträger sollten allen Ernstes den Bewohnern der neuen Anlage einen Weg andienen, dessen Betreten mit derartig drakonischen
Strafen belegt sei.
Stellungnahme:
Der angesprochene Weg parallel zu den Gleisen östlich des Planungsgebietes
verläuft durchgängig auf Bahngrund, der bis auf nachstehend dargestellten Bereich eisenbahnrechtlich gewidmet ist, und kann daher nicht in die Planung einbezogen werden.
Im Bereich südlich der Johanneskirchner Straße bis ca. 200 m nach Süden bis hin
zu einer Absperrung ist die Flaschenträgerstraße als Ortsstraße gewidmet. Die
Bahn ist hier - wie oben erwähnt - Grundeigentümerin, die Landeshauptstadt
München Straßenbaulastträgerin.
Nach Auskunft der zuständigen Fachdienststelle (Baureferat) der Landeshaupt stadt München wird dieser Straßenabschnitt im Winter von einer beauftragten
Firma geräumt und gesplittet.
Die Stellungnahme wurde der Fachdienststelle zugeleitet, mit der Bitte, den
Sachverhalt zu prüfen und mit der Bahn abzustimmen.
Der im Planungsgebiet festgesetzte Fußweg (Fläche mit Gehrecht) parallel zur
Bahntrasse schließt an die durch den Bebauungsplan Nr. 43 e festgesetzte Gehrechtsfläche auf dem nördlich benachbarten Grundstück an, mit der eine Fußwegverbindung zum S-Bahnhof Johanneskirchen ermöglicht werden soll.
Die Wegeverbindung zum S-Bahnhof Johanneskirchen war bereits in dem frühe ren Bebauungsplan Nr. 43 e Bestandteil des Planungskonzeptes und soll nun in
der Neuplanung übernommen werden.
Um den geplanten Fußweg an den bereits angelegten Weg auf dem nördlich benachbarten Grundstück unter Berücksichtigung des bestehenden Lärmschutz walles anzubinden, wurde - im Gegensatz zu der im Verfahren nach § 3 Abs. 1
BauGB vorliegenden Planung - dieser Anschluss des Weges im Plan (Gehrechts fläche) verbreitert, um so zu verdeutlichen, dass der Wegeverlauf ohne weiteres
an die örtliche Situation angepasst werden kann und der Wall entsprechend
erhalten werden kann.
Durch die Festsetzung der verbreiterten Dienstbarkeitsfläche ist gewährleistet,
dass die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine durchgängige Wegeverbindung zum S-Bahnhof Johanneskirchen geschaffen werden.
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Die Grundstückseigentümer haben sich mit notarieller Urkunde verpflichtet, un verzüglich nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1932
die darin festgesetzten Dienstbarkeiten zugunsten der Landeshauptstadt München zu bestellen.
Über die gewidmete Ortsstraße (Flaschenträgerstraße) sowie über das städtische
Grundstück Flurnummer 813/13 kann von der S-Bahn aus an das Grundstück
Freischützstraße 82 – 90, auf dem bereits ein Weg in Nord- Süd- Richtung besteht, angeschlossen werden.
Um eine durchgängige Wegeverbindung umzusetzen, müsste außerdem durch
den Grundeigentümer die Anbindung an den im Bebauungsplan mit Grünord nung Nr. 1932 festgesetzten Weg wie oben beschrieben hergestellt werden.
Sofern diese Möglichkeit nicht genutzt wird, kann der S-Bahnhof über die Freischützstraße und die Johanneskirchner Straße erreicht werden.
Die im Bebauungsplan mit Grünordnungsplan Nr. 1932 und in dem bereits
rechtskräftigen, nördlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 43 e durch Gehrechtsflächen festgesetzte Wegeverbindung würde eine Verkürzung des Fußweges zur S-Bahn darstellen.
3.
Stellungnahme des Bundes Naturschutz in Bayern e.V.
Der Bund Naturschutz (BN) hat folgende Stellungnahme vorgebracht:
Der BN begrüße, dass das kartierte Biotop 127.06 erhalten werde und durch
einen Grünstreifen ergänzt werde. Weiterhin positiv zu bemerken sei die
geplante Verringerung der Versiegelung, sowie die geplanten Maßnahmen
zur Aufwertung der bahnbegleitenden Flächen.
Reduzierung der Stellplätze
Aufgrund des angemeldeten Bedarfes der Anwohner halte der BN eine Einzel handelsfläche für möglich. Die vorgesehenen 80 Stellplätze müssten jedoch
deutlich reduziert werden. Ein hohes Angebot an Stellplätzen provoziere die
Benutzung von PKWs. Die Anwohner könnten sehr gut die Einkäufe per Fahrrad oder zu Fuß erledigen.
Der BN fordere deshalb, die Anzahl der Stellplätze auf 40 ZU reduzieren und
damit eine höhere Entsiegelung des Planungsgebietes zu erreichen. Die neu
gewonnenen Flächen sollten einer weiteren Begrünung gewidmet werden, die
die kleinklimatisch sowie lärmtechnisch vorbelastete Situation im Planungs gebiet verbessern und ebenso das relativ geringe Habitatangebot vergrößern
würden.
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Verkehrszunahme
Eine Verkehrszunahme von 1900 Kfz /2 4h halte der BN nicht für
„untergeordnet”, wie es im aktuellen Bebauungsplan (BP) beschrieben werde. In dem vorliegenden Gebiet bestehe bereits ein
hohes Verkehrsaufkom men, welches durch die geplante Bebauung erheblich zunehmen würde. Im Hinblick auf diese Verschär fung der Verkehrssituation erscheint dem BN ein späterer Straßen(aus)bau sehr wahrscheinlich. Dies entspräche nicht einer
nachhaltigen Stadtentwicklung und es solle ihr deshalb durch die
Stadtplanung bereits jetzt entgegen gewirkt werden.
Wohnen ohne Auto / Niedrigenergiehäuser
Bezüglich des § 9 BauGB habe der BN eine unterschiedliche Rechtsauf fassung. Laut § 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB könne die Bauweise, worunter nach
Meinung des BN auch eine Bebauung mit Niedrigenergiestandard falle,
durchaus im Bebauungsplan festgesetzt werden. Sollte dagegen ein Bauprojekt wie „Wohnen ohne Auto” juristisch tatsächlich nicht im BP fest gesetzt werden können, so fordere der BN einen städtebaulichen Vertrag, in dem dies problemlos außerhalb des Bebauungsplanes geregelt
werden könne.
Holzbrücke
Da durch die geplante Bebauung eine Zunahme an ungesicherten Überquerungen des Gleiskörpers durch Fußgänger anzunehmen sei, sollte
durch eine Holzbrücke ein zusätzlicher Zugang zum Bahnsteig - Südende
ermöglicht werden. Da eine solche Holzbrücke teilweise auf Bahngrund
verlaufen würde, solle mit der Bahn in Verhandlung getreten werden, um
dessen Bau zu ermöglichen.
Mehlschwalben
Für das Vorkommen der Mehlschwalben im Baugebiet ergäbe sich bei geplanter Bebauung ein Verbotstatbestand nach § 42 BNatSchG. Der vorgesehenen Umsiedlung der Mehlschwalbenkolonie in eine künstlich angelegte
Brutwand stehe der BN kritisch gegenüber. Werde im Bebauungsplan geschrieben: „Vom Erhalt der Population ist auszugehen”, so sei dies keines falls ausreichend. Der Erhalt dieser bedrohten Kolonie müsse garantiert
werden können.
Der BN fordere deshalb weitergehende Untersuchungen und gegebenenfalls
Testversuche der geplanten Maßnahmen, so dass die vorgesehene Umsied -
Seite 10
lung erfolgreich verlaufen werde. Ein anschließendes Monitoring und gegebenenfalls weitere, korrigierende Maßnahmen erschienen ebenfalls notwen dig. Sollte sich bei den Untersuchungen und Versuchen jedoch herausstellen,
dass eine Umsiedlung nicht oder nur teilweise möglich wäre, so fordere der
BN, dass eine bauliche Alternativlösung gefunden werden müsse, um die ori ginale Brutwand der Mehlschwalben zu erhalten.
Stellungnahme:
zu Reduzierung der Stellplätze
Entsprechend der geplanten Ladennutzung sind für den südlichen Bauraum maximal 80 Stellplätze zulässig. Diese Größenordnung stellt für die beabsichtige
Nutzung eine übliche und notwendige Anzahl dar.
In der Gesamtabwägung wurde festgestellt, dass durch diesen Stellplatzbedarf
keine negativen Auswirkungen auf das Planungsgebiet und die Umgebung verursacht werden.
Aufgrund der naturnahen Flächen entlang der Bahnlinie sowie der ca. 8 m brei ten Rahmeneingrünung ergibt sich durch die Planung auf dem Grundstück
Flur.Nr. 815/1 künftig eine Versiegelung von 48 %.
Die hier mögliche Grundflächenzahl gemäß § 17 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) in Verbindung mit § 19 Abs. 4 BauNVO von 0,6 wird somit um 0,12
unterschritten.
zu Verkehrszuna hme
Die Beeinträchtigungen durch das ausgelöste, geringe zusätzliche Verkehrsauf kommen sind – bezogen auf das Gesamtverkehrsaufkommen auf der Freischütz straße - von untergeordneter Bedeutung.
zu Wohnen ohne Auto/Niedrigenergiehäuser
Seite 11
Eine Festsetzung eines Bauprojektes “Wohnen ohne Auto” sowie eines Niedrig energiestandards der Bebauung ist nicht möglich, weil der abschließende Festsetzungskatalog des § 9 BauGB solche Regelungen nicht vorsieht. Insoweit steht
der Gemeinde kein Festsetzungsfindungsrecht zu, auch dann nicht, wenn eine
neuartige Festsetzung durch städtebauliche Gründe getragen sein könnte (BVerwG, NVwZ 1992, S. 879).
Die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB mögliche Festsetzung der Bauweise kann
nach § 22 BauNVO als offen oder geschlossen erfolgen. Dadurch wird geregelt,
ob und inwieweit an Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf. Eine Regelung über Baustandards wird hiermit eindeutig nicht gedeckt.
Die Verwirklichung von energiesparenden Bauformen obliegt dem Eigentümer
des Planungsgebietes bzw. dem Investor.
Der Stellplatznachweis im Planungsgebiet erfolgt nach der Stellplatzsatzung der
Landeshauptstadt München (1 Stellplatz /Wohneinheit).
Eine Stellplatzablöse bei Wohnnutzung ist nach dieser Satzung nicht vorgesehen.
Das Modell „Wohnen ohne Auto“ ist im Rahmen der Bebauung der Messestadt
Riem mit einem Stellplatzschlüssel von 0,2 pro Wohnung verwirklicht worden.
Im Bebauungsplan mit Grünordnung konnte keine Regelung zu „Wohnen ohne
Auto“ getroffen werden, weil bisher im Unterschied zu einem beispielhaft zu betrachtenden Vorhaben in Riem keine Gruppe in Erscheinung getreten ist, die dort
ein gemeinsames Projekt verwirklichen wollte. Damit ergaben sich bisher keine
Anhaltspunkte, dass in dem Gebiet tatsächlich mit einem verminderten An- und
Abfahrtsverkehr durch PKW und damit einem geringeren Stellplatzbedarf zu
rechnen ist.
Daher werden keine Umstände gesehen, die ein Abweichen von der üblichen
Festsetzungspraxis begründen könnten.
zu Holzbrücke
Die am Südende des Bahnhofes geforderte Überquerung der Bahnlinie durch
eine Holzbrücke käme außerhalb des Planungsumgriffes auf Bahngrund zu
liegen. Da die Bahnanlagen eisenbahnrechtlich gewidmet sind, entziehen sie
sich der Planungshoheit der Landehauptstadt München.
Die geforderten Verhandlungen mit der Bahn können nicht im Rahmen des Bebauungsplanes bewältigt werden.
Die Stellungnahme wurde der DB Services Immobilien GmbH mit der Bitte um
Kenntnisnahme zugeleitet.
zu Mehlschwalben
Die Regierung von Oberbayern – Höhere Naturschutzbehörde hat mit Bescheid
vom 25.09.2008 die artenschutzrechtliche Ausnahme nach § 43 BNatSchG von
Seite 12
den Verbotstatbeständen des § 42 Abs. 1 Nrn. 3 und 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG
für die Entfernung der Mehlschwalbennester im Rahmen des Abbruchs der Gebäude Freischützstraße 78, 78a, 78b und 80 unter Festsetzung von Auflagen erteilt. Hierbei wurden auch eine ökologische Bauaufsicht durch ornithologisch
qualifiziertes Personal und eine Funktionskontrolle (Monitoring) festgelegt.
In Zusammenarbeit und Abstimmung mit der Regierung von Oberbayern, der
Unteren Naturschutzbehörde und dem Landesbund für Vogelschutz wurden die
festgesetzten Ersatzmaßnahmen für Mehlschwalben entwickelt.
Dabei wurden die Empfehlungen des Landesbundes für Vogelschutz in Gänze
übernommen.
Die planungsrechtlich zu sichernden Elemente der Ersatzmaßnahme wurden im
Bebauungsplan mit Grünordnung (Planzeichnung sowie §§ 12 und 13 der
Satzung) entsprechend festgesetzt.
Nach Einschätzung der Regierung von Oberbayern ist bei Beachtung der Auf lagen mit guter fachlicher Sicherheit vom Erhaltungszustand der Population der
Mehlschwalben auszugehen. Besonders wichtig ist die Verfügbarkeit von Nist baumaterial, das mit der festgesetzten Lehmsammelstelle gewährleistet werden
soll.
B)
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB
Parallel zur öffentlichen Auslegung gemäß § 13 a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB wurde
die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 13 a i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
Die nachfolgend aufgeführten Stellungnahmen sind insgesamt eingegangen.
1.
DB Services Immob ilien GmbH
Ansprüche gegen die Deutsche Bahn AG aus dem gewöhnlichen Betrieb der Eisenbahn in seiner jeweiligen Form seien ausgeschlossen. Alle Immissionen die von
Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen, seien entschädigungs los hinzunehmen. Abwehrmaßnahmen nach § 1004 in Verbindung mit § 906 BGB
Seite 13
sowie dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BimSchG), seien vom Bauherrn zu
tragen.
Nach § 4 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) und § 2 der Eisenbahn- Bau- und
Betriebsordnung (EBO) sei die Deutsche Bahn AG verpflichtet, ihren Betrieb sicher zu
führen und die Eisenbahninfrastruktur in betriebssicherem Zustand zu halten. In
diesem Zusammenhang weise man auf folgendes hin:
Abstand und Art der Bepflanzung müsse so gewählt werden, dass diese bei Windbruch nicht in die Gleisanlagen fallen können. Der Mindestpflanzabstand zur
nächstliegenden Gleisachse ergäbe sich aus der Endwuchshöhe und einem Sicherheitsabstand von 2,50 m. Diese Abstände seien durch geeignete Maßnahmen
(Rückschnitt u.a.) ständig zu gewährleisten.
Man weise auf die Verkehrssicherungspflicht (§823 ff BGB) des Grundstücks eigentümers hin. Soweit von bestehenden Anpflanzungen Beeinträchtigungen
des Eisenbahnbetriebes und der Verkehrssicherheit ausgehen können, müssten
diese entsprechend angepasst oder beseitigt werden. Bei Gefahr in Verzug behalte sich die Deutsche Bahn das Recht vor, die Bepflanzung auf Kosten des
Eigentümers zurückzuschneiden bzw. zu entfernen.
Bei der Errichtung von Bauwerken sei darauf zu achten, dass die Abstandsflä chen nach Art. 6 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) nicht auf Bahngrund
verlagert werden.
Anträge auf Baugenehmigung für den Geltungsbereich seien der DB Services
Immobilien GmbH erneut zur Stellungnahme vorzulegen.
Stellungnahme:
Zur Sicherung gesunder Wohnverhältnisse im Planungsgebiet und der Umgebung wurden im Bebauungsplan mit Grünordnung konkrete Festsetzungen hin sichtlich des Schutzes vor Immissionen (Anordnung der Gebäude, Lärmschutz wände, passiver Schallschutz) getroffen.
Im Zuge der Prüfung der Auswirkungen der Immissionen der angrenzenden
Bahnlinie wurde u. a. festgestellt, dass nicht von Beeinträchtigungen durch
elektromagnetische Wellen und Erschütterungen auszugehen ist.
Die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO zum östlich benachbarten Bahngrund
werden eingehalten.
Die weiteren Forderungen der DB Services Immobilien GmbH betreffen den Bauvollzug und wurden deshalb den Grundeigentümern mit der Bitte um Berück sichtigung weitergeleitet.
Seite 14
2.
Bayerische Eisenbahngesellschaft mbH
Als Besteller des Schienenpersonennahverkehrs in Bayern befasse man sich
auch in Zusammenarbeit mit den Eisenbahninfrastrukturunternehmen mit
den Infrastrukturausbauten im Schienennetz. O.g. Bebauungsplan grenze
an die Bahnlinie München – Ismaning. Bei dieser Bahnlinie handele es sich
um eine sowohl im Schienenpersonen- als auch Schienengüterverkehr
stark ausgelasteten Strecke. Schon vor einigen Jahren wurde daher ein
Ausbau des Streckenabschnitts zwischen Johanneskirchen und Daglfing
angedacht, allerdings bis heute nicht weiter verfolgt.
Ganz aktuell seien hingegen in Zusammenhang mit dem Entfall des Transrapids
die
Überlegungen nach einer schnellen Schienenanbindung zum Münchner Flughafen. Das Bayerische Wirtschaftsministerium (StMWIVT) ließe diesbezüglich
zurzeit ein umfassendes Gutachten über die denkbaren Optionen zur Verbesserung der Schienenanbindung des Flughafens erstellen. Die Notwendigkeit einer
zusätzlichen Infrastruktur auf der Strecke München – Ismaning könne vor dem
Hintergrund der eingeleiteten gutachterlichen Untersuchung derzeit nicht belastbar festgelegt werden. Allerdings gehe man nach Sichtung der Planungsun terlagen davon aus, dass ein mehrgleisiger Ausbau in o.g. Bereich möglich
bleibe, da die freigehaltene Trasse breit genug sei. Daher könne man o.g. Maßnahme zustimmen.
Stellungnahme:
Der angesprochene mögliche mehrgleisige Ausbau wird durch die vorliegende
Planung nicht beeinträchtigt. Die Berücksichtigung zusätzlicher Gleise im
Rahmen des Bebauungsplanes ist nicht möglich, der Planbereich beschränkt sich
auf konkrete Flächen von Privateigentümern.
Der Bebauungsplan mit Grünordnung wird durch die Stellungnahme der Bayerischen Eisenbahngesellschaft nicht betroffen.
3.
Staatliches Bauamt Freising
Mit dem Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom 27.06.2008 bestehe von
Seiten des Staatlichen Bauamtes Freising, Servicestelle München grundsätzlich
Einverständnis. Man halte jedoch weiterhin den 4- streifigen Ausbau des
Föhringer Rings St 2088 auch unabhängig von dem Bau der Nordostverbindung
zwischen der A94 und der St 2088 für dringend erforderlich, um den weiter
zunehmenden Verkehr aufgrund dieser und der Vielzahl weiterer Baugebiets ausweisungen im Umfeld des Föhringer Rings sicher und leistungsfähig abwi ckeln zu können. Aufgrund der immer noch zunehmenden städtischen Sied-
Seite 15
lungs- und Gewerbegebietsentwicklungen empfehle das Staatliche Bauamt
Freising, Servicestelle München, dringend, den Ausbau des Föhringer Rings in
einer höheren Priorität einzustufen als im Verkehrsentwicklungsplan 2005
vorgesehen. Da das Planungsreferat an die derzeitige Beschlussfassung des
Stadtrates gebunden sei, sollten die zuständigen Stellen im Hause eine
Änderung der Beschlusslage vor dem Hintergrund steigender Verkehrszahlen
beantragen. Die Realisierung eines vierstreifigen Ausbaues sollte in möglichst
naher Zukunft eingeplant werden und zunächst auch losgelöst von einem Bau
der Nordostverbindung. Im Weiteren solle natürlich auch die geplante Nordost verbindung zwischen der A94 und dem Föhringer Ring wieder eine höhere
Priorität als derzeit vorgesehen erhalten.
Um letztlich das Straßennetz – und insbesondere die überörtlichen Straßenzüge - im Bereich der Landeshauptstadt München auch zukünftig leistungsfä hig und verkehrssicher zu halten, sollten sämtliche Bauleitplanungen immer im
Einklang mit einer bedarfsgerechten Verkehrsplanung umgesetzt werden.
Stellungnahme:
Die Anregungen des Staatlichen Bauamtes Freising werden zur Kenntnis genom men.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München hat in der Vollversammlung vom
15.03 2006 i.S. „Leitprojekt Verkehrsentwicklungsplan 2005“ beschlossen, die
Nord- Ost- Verbindung und den Föhringer Ring als optionale Maßnahmen darzu stellen.
In der Vollversammlung am 08.10.2008 hat der Stadtrat der Landeshauptstadt
München beschlossen, dass der zweibahnige Ausbau des Föhringer Rings . St
2088 München / Freimann- Oberföhring im Verkehrsentwicklungsplan 2005 der
Stadt München als „geplante Maßnahme“ darzustellen ist.
Nach Beschluss des Stadtrates ist über den Ausbau des Föhringer Ringes auf grund von Verkehrszählungen im Verkehrsnetz im Münchner Norden und Nord osten nach Öffnung des Tunnels am Mittleren Ring Ost neu zu entscheiden.
Der Tunnel Richard- Strauß- Straße einschließlich des Seitentunnels Einsteinstra ße wird voraussichtlich Mitte 2009 für den Verkehr freigegeben.
An der Oberfläche (Straßen und Grünanlagen) wird nach derzeitigem Kenntnis stand mit einer Fertigstellung bis Ende 2010 gerechnet.
Erst danach sind Zählungen im Tunnel (Dauerzählstellen) und im nachgeordne ten Straßennetz zur Beobachtung der Auswirkungen sinnvoll.
Die Gültigkeit des Planfeststellungsbeschlusses vom 26.07.2004 endet nach Ansicht der Landeshauptstadt München mit Ablauf des 15.11.2009 (dieser Termin
errechnet sich aufgrund des Datums 16.11.2004; dies ist der Tag, an dem das
Bayrische Verwaltungsgericht das Verfahren in der Verwaltungsstreitsache Gemeinde Unterföhring gegen den Freistaat Bayern – Klage gegen den Planfeststel lungsbeschluss vom 26.07.2004 – eingestellt hat).
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Das Planungsreferat der Stadt München bat daher gemäß Stadtratsauftrag vom
08.10.2008 das Staatliche Bauamt Freising, bei der Regierung von Oberbayern
als zuständige Planfeststellungsbehörde die Verlängerung der Gültigkeitsdauer
des Planfeststellungsbeschlusses vom 26.07.2004 zum Ausbau des Föhringer
Ringes um fünf Jahre, d.h. bis zum 15.11.2014 zu beantragen.
4.
Landesamt für Denkmalpflege, Bodendenkmalpflege
Wegen der Nähe zu mehreren bekannten Bodendenkmälern, darunter
römische Altstraßen sowie Gräberfelder der Bronzezeit und des frühen Mittel alters, sei im Planungsgebiet mit einer Fortsetzung dieser Befunde zu rechnen.
Diese Denkmäler seien gemäß Art. 1 BayDSchG in ihrem derzeitigen Zustand
vor Ort zu erhalten. Der ungestörte Erhalt dieser Denkmäler vor Ort besäße
aus Sicht des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege Priorität. Weitere
Planungsschritte sollten diesen Aspekt bereits berücksichtigen und Bodenein griffe auf das unabweisbar notwendige Mindestmaß beschränken.
Folgende Nebenbestimmungen wären bei zulässiger Überplanung der
Bodendenkmäler für eventuelle Einzelvorhaben festzusetzen:
B.
C.
D.
E.
A. Der Antragsteller habe im Bereich von Denkmalflächen eine
Erlaubnis nach Art. 7 BayDSchG bei der Unteren Denkmalschutz behörde einzuholen.
Der Oberbodenabtrag für das Vorhaben sei im Einvernehmen und unter der
fachlichen Aufsicht des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege (BLfD)
im Bereich der geplanten Baufläche durchzuführen.
Nach dem Ergebnis des Oberbodenabtrags habe der Antragsteller eine
sachgerechte archäologische Ausgrabung im Einvernehmen und unter der
fachlichen Aufsicht des BLfD zur Sicherung und Dokumentation aller von
der geplanten Maßnahme betroffenen Bodendenkmäler durchzuführen nach
den Vorgaben zu archäologischen Ausgrabungen in Bayern (Stand: Juli
2008) und dem Leistungsverzeichnis des BLfD.
Der Antragsteller habe alle Kosten der fachlichen Begleitung des
Oberbodenabtrags und der Ausgrabungen zu tragen.
Mit den bauseits erforderlichen Erdarbeiten dürfe erst begonnen werden,
wenn die vorhandenen Bodendenkmäler sachgerecht freigelegt, doku mentiert und geborgen wurden.
F. Die Untere Denkmalschutzbehörde behalte sich ausdrücklich vor,
weitere Bestimmungen nachträglich aufzunehmen, zu ändern oder zu
ergänzen sowie den Bescheid jederzeit zu widerrufen.
Es werde gebeten, das Vorstehende in die Begründung aufzunehmen und
man weise gleichzeitig darauf hin, dass derartige Untersuchungen einen grö -
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ßeren Umfang annehmen könnten, die eine längere Planungsphase erforderten. Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen solle grundsätzlich
vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert
untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu redu zieren. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme sei nötig, um Organisationsfragen
zu klären. Nur so ließen sich Verzögerungen und Probleme bei der Abwick lung der Maßnahme vermeiden.
Stellungnahme:
In die Begründung wird der Punkt 2.6 „Bodendenkmäler“ aufgenommen. Darin
wird auf die Nähe des Planungsgebietes zu mehreren bekannten Bodendenkmä lern sowie auf die zur Realisierung der Baumaßnahme evtl. erforderliche denk malschutzrechtliche Erlaubnis nach Art. 7 Denkmalschutzgesetz hingewiesen.
Die genannten Nebenbestimmungen zu dieser Erlaubnis werden aufgelistet.
Zugleich wurde das Schreiben des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege
vom 28.08.2008 den Grundstückseigentümern und der zuständigen Lokalbau kommission zur Beachtung im Bauvollzug zugeleitet.
5.
Deutsche Telekom AG
Die im Planungsgebiet bereits verlegten Telekommunikationsanlagen der Deut schen Telekom AG sollten bei den weiteren Planungen mit berücksichtigt
werden, da eine Verlegung unverhältnismäßig hohe Kosten verursache.
Eventuell notwendige Umlegungen der Telekommunikationsanlagen seien kostenpflichtig. Es sei daher notwendig, den Beginn und den Ablauf der Baumaßnahmen so früh wie möglich, mindestens 9 Monate vor Baubeginn schriftlich der
Deutschen Telekom Netzproduktion GmbH anzuzeigen
Stellungnahme:
Die Forderungen der deutschen Telekom AG betreffen den Bauvollzug und
wurden deshalb den Grundeigentümern mit der Bitte um Berücksichtigung weitergeleitet.
Mit Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 07.05.2003
– in dem die wesentlichen Planungsziele bereits dargelegt sind - wurde die Auf stellung eines neuen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1932 beschlossen.
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Das Bauleitplanverfahren wurde nach den Vorschriften des Baugesetzbuches in der
nach dem 20.07.2004 geltenden Fassung fortgeführt.
Statt des damaligen vereinfachten Bebauungsplanverfahrens nach § 13 BauGB
wurde, da die Grundzüge der Planung berührt werden, ein Bebauungsplanverfahren
nach
§ 13 a BauGB durchgeführt.
Eine erneute Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB war dabei
nicht notwendig. Das Verfahren nach § 13 a i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB wurde gemeinsam mit der öffentlichen Auslegung gemäß § 13 a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB
durchgeführt.
Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB wurde gewählt, da es sich um
einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, die gesetzlich festgelegten
Kriterien vorliegen und ein dringender Bedarf an Wohnungen in München besteht.
Die festgesetzte Grundfläche wird weniger als 20.000 m² betragen, eine Umwelt verträglichkeitsprüfung (UVP) war daher nicht erforderlich. Eine Beeinträchtigung
von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung und von Europäischen Vogelschutzgebieten gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7b) BauGB ist ausgeschlossen.
Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat mit dem Beschluss über die
Anwendung des beschleunigten Verfahrens in den Fällen des § 13 a Abs. 1 Satz 2
Nr. 1 und Nr. 2 BauGB vom 25.06.2008 folgende Kriterien beschlossen, nach denen
von einem beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB abgesehen wird:
-
-
wenn es sich um eine bisher völlig unversiegelte Fläche handelt,
wenn eine vorhandene und/oder teilversiegelte Fläche vorliegt und die vorhandene Versiegelung (zulässige GR) um 10 % - mindestens aber um 1.000
m² - erhöht wird,
wenn kartierte oder gesetzlich geschützte Biotope gemäß Art. 13 d BayNatSchG betroffen sind,
wenn Schutzgebiete oder Lebensräume nach europäischem oder nationalem
Recht geschützter Arten beeinträchtigt werden.
Die in den ersten drei Spiegelstrichen genannten Kriterien sind nicht einschlägig:
Bisher galt der Bebauungsplan Nr. 43e, der bereits eine Versiegelung zuließ. Es
handelte sich außerdem nicht um eine völlig unversiegelte Fläche, vielmehr wird
die vorhandene Versiegelung mit der Neuplanung verringert. Weiterhin wird durch
die Planung nicht in kartierte oder gesetzlich geschützte Biotope eingegriffen.
Allerdings brüten an den Gebäuden Freischützstraße 78 – 80 Mehlschwalben. Beim
Abbruch dieser Gebäude Freischützstraße 78 – 80 werden Nester von Mehl schwalben zerstört und damit Lebensräume nach europäischem Recht geschützter
Arten beeinträchtigt. Mit baulichen Maßnahmen (Brutwand für Mehlschwalben) wird
jedoch ein Ersatz für die verlorengehenden Nistmöglichkeiten geschaffen werden.
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Flächige Ausgleichsmaßnahmen zur Sicherung der Funktionalität der Lebensstätte
und damit die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung sind nicht
erforderlich. Vom Erhalt der Population ist bei Durchführung der Ersatzmaßnahme
auszugehen.
Deshalb konnte aus fachlicher Sicht in diesem Einzelfall trotzdem das beschleunig te Verfahren gemäß § 13 a BauGB angewendet werden.
Durch die Neuplanung sind keine wertvolle Grünstrukturen betroffen; die Versiegelung verringert sich gegenüber der Bestandssituation. Auch in einem normalen Bebauungsplanverfahren wäre die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß §
1a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht anzuwenden, da der Eingriff bereits erfolgt ist bzw.
zulässig ist.
Im beschleunigten Verfahren ist keine Umweltprüfung durchzuführen (§ 13a Abs. 2
Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1932 ist nun gemäß § 10 Baugesetzbuch
als Satzung zu beschließen.
Der Bezirksausschuss 13 hat Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin
Frau Stadträtin Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II.
Antrag der Referentin
Ich beantrage Folgendes:
1. Die Äußerungen aus der öffentlichen Auslegung gemäß § 13a i.V.m. § 3 Abs. 2
BauGB können nur nach Maßgabe der Ausführungen unter Buchstabe A) des Vortrages der Referentin berücksichtigt werden.
2. Die Äußerungen aus dem Verfahren gemäß § 13a i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB können
nur nach Maßgabe der Ausführungen unter Buchstabe B) des Vortrages der Referentin berücksichtigt werden.
3. Der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1932 wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als
Satzung erlassen. Ihm wird die nachfolgende Begründung beigegeben..
4. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
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Satzungstext
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1932
Freischützstraße (östlich)
zwischen Johanneskirchner Straße
und Stegmühlstraße,
Bahnlinie München – Ismaning (westlich)
(Teiländerung des Beb.Pl. Nr. 43 e)
vom
Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund der §§ 9 und 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(BauNVO), des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO), der
Art. 81 und 6 Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und des Art. 3 des
Gesetzes über den Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die Erholung in
der freien Natur (BayNatSchG) folgende Satzung:
§ 1
Bebauungsplan mit Grünordnung
(1) Für den Bereich östlich der Freischützstraße zwischen Johanneskirchner
Straße und Stegmühlstraße (Bahnlinie München – Ismaning (westlich)) wird
ein Bebauungsplan mit Grünordnung als Satzung erlassen.
(2) Der Bebauungsplan besteht aus dem Plan der Landeshauptstadt München
vom 27.06.2008, angefertigt vom Städtischen Vermessungsamt
am ............., und diesem Satzungstext.
(3) Die vom vorliegenden Plan erfassten Teile des für das Plangebiet geltenden
Bebauungsplanes Nr. 43 e werden durch diesen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1932 verdrängt.
§ 2
Art der baulichen Nutzung
(1) In den beiden nördlichen Bauräumen werden die nach § 4 Abs. 3 Ziffer 4
und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tank stellen ausgeschlossen.
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(2) Im Süden des nordöstlichen Bauraumes ist im Erdgeschoss ausschließlich ein
Kindergarten für 2 Gruppen mit 450 m² Geschossfläche und einer Freispiel fläche von 500 m² zulässig.
(3) Im südlichen Bauraum werden die nach § 4 Abs. 2 Ziffer 1 BauNVO allgemein zulässigen Wohngebäude sowie die gemäß § 4 Abs. 3 Ziffer 4 und 5
BauNVO ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.
§ 3
Maß der baulichen Nutzung
(1) Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind bei der Ermittlung der Geschossfläche ganz mitzurechnen.
(2) Innerhalb der jeweils festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen
(Bauräume) werden folgende Grundflächen und Geschossflächen als Höchst maß zugelassen:
Nordwestlicher Bauraum
Nordöstlicher Bauraum
Südlicher Bauraum
Planungsgebiet gesamt
Geschossfläche
15.550 m²
5.150 m²
1.500 m²
22.200 m²
Grundfläche
3.750 m²
1.250 m²
1.500 m²
6.500 m²
(3) Die festgesetzten zulässigen Grundflächen (GR) dürfen durch die Grundflä chen der in § 19 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 – 3 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu
folgender Obergrenze überschritten werden:
nördlicher Planungsbe reich
Flurstück Nr. 814
südlicher Planungsbe reich
Flurstück Nr. 815/1
Überschreitungs möglichkeit
10.600 m²
4.160 m²
entspricht GRZ
0,72
0,48
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§ 4
Überbaubare Grundstücksflächen
(1)
In den beiden nördlichen Bauräumen kann in den von der
Freischützstraße und von der Bahnlinie abgewandten Bereichen eine
Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen durch Terrassen vor den
Erdgeschosswohnungen mit einer Tiefe bis zu 2,0 m und in einer Länge von
insgesamt bis zu 3/4 der jeweiligen Gebäudefront ausnahmsweise
zugelassen werden.
Im Bereich des im nordöstlichen Bauraums gemäß § 2 Abs. 2 festgesetzten
Kindergartens kann die westliche Baugrenze im eingeschossig festgesetzten,
vorspringenden Bereich auf ihrer gesamten Länge mit einer Tiefe von
maximal
3,50 m durch Terrassen ausnahmsweise überschritten werden.
(2) Eine Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen und Baulinien durch
Lichtschächte und Treppen, die vom Untergeschoss auf Geländeoberkante
führen mit einer Tiefe bis zu 1,5 m und in einer Länge von insgesamt bis zu
1/3 der jeweiligen Gebäudefront kann ausnahmsweise zugelassen werden.
(3) Eine Verschiebung der beiden durch Baulinien festgesetzten
Gebäuderücksprünge an der Freischützstraße nach Norden bzw. Süden um
jeweils 2 m kann ausnahmsweise zugelassen werden.
§ 5
Höhenentwicklung
(1) Die festgesetzte Wandhöhe im südlichen Bauraum bezieht sich auf den Höhenwert 514,73 m üNN.
(2) Im nordöstlichen Bauraum ist die Bebauung entlang der Bahntrasse in dem
Bereich, für den 3 bis 6 Vollgeschosse als Mindest- bzw. Höchstmaß festge setzt sind, mit mindestens einem Geschoss höher auszubilden als das
höchste Geschoss der Ost- West- Gebäudezeilen des nordwestlichen Bauraumes.
(3) Im nordöstlichen Bauraum ist in dem Bereich, für den 5 Vollgeschosse als
Höchstmaß festgesetzt sind, die Bebauung mit mindestens einem Geschoss
geringer auszubilden als die Bebauung in dem Bereich, für den 3 bis 6 Voll geschosse als Mindest- bzw. Höchstmaß festgesetzt sind.
(4) Im nordwestlichen Bauraum ist die Straßenrandbebauung entlang der Freischützstraße mindestens genau so hoch auszubilden wie die anschließenden
Ost- West- Gebäudezeilen.
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(5) Im nordwestlichen Bauraum ist in dem Bereich, für den 4 Vollgeschosse als
Höchstmaß festgesetzt sind, die Bebauung mit mindestens einem Geschoss
geringer auszubilden als die Bebauung in dem Bereich, für den 2 bis 5 Voll geschosse als Mindest- bzw. Höchstmaß festgesetzt sind.
(6) Bei den beiden nördlichen Bauräumen darf die Oberkante der Fertigfuß böden der Erdgeschosse maximal 0,40 m über dem gewachsenen Gelände
angeordnet werden.
§ 6
Dachform, Dachaufbauten
(1) Es sind ausschließlich Flachdächer und flach geneigte Dächer mit einer Dachneigung von bis zu 10 Grad zulässig.
(2) Technisch notwendige Dachaufbauten sind bis zu einer Höhe von 2,0 m über
der Deckenoberkante des darunter liegenden Geschosses zulässig. Diese
Dachaufbauten sind mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante
des darunter liegenden Geschosses abzurücken. Dies gilt nicht für Aufzugs überfahrten.
(3)
Dachaufbauten dürfen eine Grundfläche von 20 % des darunter liegenden
Geschosses nicht überschreiten.
(4) In den beiden nördlichen Bauräumen ist im Bereich der festgesetzten Rücksprünge der obersten Vollgeschosse die Anordnung von Treppenhäusern bis
zur Gebäudeaussenkante zulässig.
§ 7
Abstandsflächen
Im Planungsgebiet sind die gemäß Art. 6 BayBO erforderlichen Abstandsflächen
zu dem nördlich angrenzenden Grundstück Flurnummer 813/5 sowie zu den
westlich der Freischützstraße gelegenen Grundstücken Flurnummern 814/6,
815/6 und 813/21 einzuhalten.
§ 8
Nebenanlagen
(1)
Außerhalb der Bauräume sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1
BauNVO ausgeschlossen.
(2) Abweichend von Absatz 1 sind folgende Anlagen außerhalb der Bauräume
zulässig:
-
Anlagen nach Art. 7 BayBO (Kinderspielplätze),
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-
-
§ 9
temporäre Aufstellflächen für Mülltonnen,
überdachte Tiefgaragenausgänge, sofern diese zur Einhaltung der
zulässigen Länge von Fluchtwegen erforderlich sind und die nach § 3
Abs. 3 festgesetzte GR nicht überschritten wird,
ein Außengerätehaus im Bereich der Freispielfläche des integrierten
Kindergartens,
Fahrradstellplätze der Bebauung im südlichen Bauraum, wenn diese
in der festgesetzten Fläche für Stellplätze „St“ angeordnet werden,
Flächen für das kurzzeitige Abstellen von Fahrrädern,
Werbeanlagen, sofern sie nach § 14 zulässig sind,
eine Trafostation an dem hierfür festgesetzten Standort „TS“.
Einfriedungen
(1) Für Wohnungsgärten sind Einfriedungen einheitlich als Schnitthecken aus
Laubgehölzen mit einer maximalen Höhe von 1,80 m zulässig.
(2) Für die Kinderspielplätze sind Einfriedungen als Schnitthecken aus Laubgehölzen mit einer maximalen Höhe von 1,20 m zulässig. Die Kinderspiel plätze dürfen nur bis zu 2/3 eingefriedet werden.
(3) Für die Freispielfläche des Kindergartens sind offene Einfriedungen ohne
durchgehenden Sockel bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig.
(4) Entlang der Bahnlinie sind offene Einfriedungen ohne durchgehenden Sockel
bis zu einer Höhe von 1,50 m und einer Bodenfreiheit von 10 cm zu errich ten.
(5) In den übrigen Bereichen sind Einfriedungen ausgeschlossen.
§ 10 Flächen für Geh- , Radfahr - , Fahr- und Leitungsrechte
(1) Von der festgesetzten Lage und Breite der Flächen für Geh- , Radfahr- , Fahrund Leitungsrechte kann ausnahmsweise abgewichen werden, wenn
technische oder gestalterische Gründe dies erfordern und wenn die Abwei chung unter der Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentli chen Belangen vereinbar ist.
(2) Das im Plan als „Fläche dinglich zu sichern zugunsten eines beschränkten
Personenkreises“ festgesetzte Fahrrecht „F(B)“ beschränkt sich auf die Eigentümer bzw. Nutzer der Wohnungen im nordöstlichen Bauraum sowie auf
Lieferfahrzeuge, die den in § 2 Abs. 2 festgesetzten Kindergarten bedienen.
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§ 11 Tiefgarage, Stellplätze
(1) Die für die Bebauung in den beiden nördlichen Bauräumen nach Art. 47 BayBO erforderlichen Stellplätze sind einschließlich der Stellplätze des
Kindergartens in einer Tiefgarage innerhalb der Bauräume sowie in der dafür
ausgewiesenen Fläche für eine Tiefgarage „TGa“ anzuordnen.
(2) Für die Bebauung im südlichen Bauraum sind maximal 80 Stellplätze zu lässig.
(3) Die Stellplätze für die Bebauung im südlichen Bauraum sind ebenerdig innerhalb des Bauraumes sowie in der dafür ausgewiesenen Fläche für Stellplätze „St“ anzuordnen.
(4) Ausnahmsweise sind geringfügige Abweichungen von den Ein- und Ausfahrtsbereichen zulässig, wenn diese unter Würdigung nachbarlicher Inter essen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
(5) Bei Pflanzungen von großen Bäumen (Wuchshöhe > 20m) auf Tiefgaragen
sind diese Bereiche pro Baum auf einer Fläche von mindestens 10 m² um 1,2
m abzusenken und ebenso hoch mit einem fachgerechtem Bodenaufbau zu
überdecken.
§ 12 Ersatzmaßnahmen für Mehlschwalben
(1) Die im Plan festgesetzte Brutwand für Mehlschwalben ist mit einer Länge
von
14,75 m und einer Höhe von 8,50 m durchgehend und ohne transparente
Wandteile auszubilden.
(2) Der obere Wandabschluss ist mit einer überdeckten Dachkonstruktion mit
Sparren (Sparrenabstand mindestes 0,50 m bis maximal 1,00 m) zu versehen. In einer Höhe von 5,50 m ist eine zweite Überdachung in gleicher Ausführung vorzusehen. Der Abstand der Wandoberfläche und der Traufe muss
mindestens 0,8 m und darf maximal 1,2 m betragen.
(3) Die Wandoberfläche der dem Planungsgebiet zugewandten Wandfläche ist
rau auszubilden (z. B. rauer Putz).
(4) Am Fuß der Brutwand sind ausschließlich Gehölze zulässig, deren Endwuchshöhe maximal 1,5 m beträgt.
(5) An der Brutwand ist keine Fassadenbegrünung zulässig.
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(6) Die im Plan festgesetzte Lehmsammelstelle muss mindestens eine Größe
von 6 m² umfassen und ist in einer offenen Kiesfläche anzuordnen. Sträucher und Bäume müssen zur Lehmsammelstelle mindestens einen Abstand
von 10 m einhalten.
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§ 13 Lärmschutz
(1) In den beiden nördlichen Bauräumen ist die Bebauung entlang der Freischützstraße und entlang der Bahntrasse durchgehend und ohne Zwischen räume zu errichten. Im südlichen Bauraum ist die Bebauung in Ost- WestRichtung im Bereich der nördlichen Baugrenze durchgehend und ohne Zwischenräume zu errichten.
(2) Die festgesetzte nördliche Lärmschutzwand ist mit einer Höhe von 8,50 m
über Gelände zu errichten. Bei dieser Lärmschutzwand ist der West- Ost ausgerichtete Wandteil zwischen 1,00 m und 3,00 m über Gelände absorbierend
nach Gruppe A2 der ZTV- Lsw 06 (Zusätzliche Technische Vertragsbe dingungen und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an
Straßen ZTV- Lsw 06, Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrs wesen, FGSV Verlag, Köln 2006, eingeführt durch Allgemeines Rundschreiben Straßenbau Nr. 25/2006; Bundesministerium für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung; S 13/7144.2 / 02 - 02/536204) auszubilden.
Die übrige Wandfläche ist transluszent (z. B. satiniertes Glas) oder trans parent mit senkrechten Streifen mit einer Breite von 20 mm und einem Abstand von 100 mm auszubilden, wobei sich die Farbe der Streifen von der
Umgebung abheben muss. Auf der Nordseite dieser Wandfläche muss eine
Bestrahlungsstärke von >120 Watt/m² am 17. Januar gewährleistet sein.
In dem Bereich, in dem sich die im Plan festgesetzte Brutwand für Mehl schwalben mit der Lärmschutzwand überdeckt (2 m Breite), ist die zum Planungsgebiet zugewandte Wandfläche gemäß den Bestimmungen von § 12
Ersatzmaßnahmen für Mehlschwalben auszubilden, die zum nördlich benachbarten Grundstück Flurnummer 813/5 gewandte Wandfläche ist in dem
2 m breiten Bereich auf ganzer Höhe absorbierend nach Gruppe A2 der ZTVLsw 06 auszubilden.
Der Nord- Süd ausgerichtete Wandteil dieser nördlichen Lärmschutzwand ist
mit einer Höhe von 8,50 m transluszent bzw. transparent mit senkrechten
Streifen mit einer Breite von 20 mm und einem Abstand von 100 mm auszu bilden, wobei sich die Farbe der Streifen von der Umgebung abheben muss.
Die südliche Lärmschutzwand ist mit einer Höhe von 5,00 m über Gelände
als transluszente bzw. transparente mit senkrechten Streifen mit einer Breite
von 20 mm und einem Abstand von 100 mm versehene Wand zu errichten,
wobei sich die Farbe der Streifen von der Umgebung abheben muss.
(3) Bei einem Zurückweichen der Bebauung im nordöstlichen und südlichen
Bauraum von den Baugrenzen sind die festgesetzten Lärmschutzwände bis
zu den jeweiligen Gebäuden zu verlängern und an diese anzuschließen.
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(4) Von der Lage der Lärmschutzwände sind zur Anpassung an die Gebäudeplanung oder wenn technische oder gestalterische Gründe diese erfordern,
nördlich des nordöstlichen Bauraumes geringfügige Abweichungen in OstWest- Richtung und im Bereich des südlichen Bauraumes geringfügige
Abweichungen in südlicher Richtung zulässig.
(5) Die im Bereich der Flächen mit Gehrecht erforderlichen Öffnungen in den
Lärmschutzwänden sind mit einer lichten Breite von maximal 3,00 m und
einer lichten Höhe von maximal 3,50 m auszubilden.
(6) Im nordwestlichen Bauraum entlang der Freischützstraße und im nordöstli chen Bauraum entlang der Bahntrasse sind schützenswerte Aufenthaltsräu me nach DIN 4109 wie z.B. Wohn- , Schlaf- und Kinderzimmer an den dem
Verkehrslärm abgewandten Seiten anzuordnen.
Im nordöstlichen Bauraum ist an der Nordfassade ab dem 3. Obergeschoss
und an der Südfassade ab dem 2. Obergeschoss die Anordnung von
schützenswerten Aufenthaltsräumen unzulässig.
(7) Abweichend von Absatz 6 ist an den dort genannten Fassaden die Anord nung von schützenswerten Aufenthaltsräumen zulässig, wenn vor den Fenstern dieser Räume ein nach DIN 4109 nicht schutzbedürftiger Vorraum liegt
oder wenn die Fenster durch vorgesetzte hinterlüftete Fassaden ausreichend
gegen den Lärm geschützt werden.
Dieser Vorraum muss hygienisch ausreichend belüftet sein. Außerdem darf
in diesem Raum der Mittelungspegel des Verkehrslärms unter Einrechnung
der Zuschläge für die erhöhte Störwirkung von lichtzeichengeregelten Kreuzungen und Einmündungen 45 dB(A) in der Nacht nicht überschreiten.
(8) Im nordwestlichen Bauraum sind an der Nord- und Ostfassade der nörd lichsten Ost- West- Gebäudezeile sowie an der Süd- und Ostfassade der südlichsten Ost- West- Gebäudezeile Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern nur
zulässig, wenn diese Räume mit einer schallgedämmten Lüftungseinrichtung
ausgestattet sind.
(9) Abweichend von den Absätzen 5 bis 7 sind an den dort genannten lärm zugewandten Fassaden Fenster von schützenswerten Aufenthaltsräumen
nach DIN 4109 in den Fällen des Absatzes 7 ohne den genannten Vorraum
bzw. ohne vorgesetzte Fassaden und in den Fällen des Absatzes 8 ohne die
genannten Lüftungseinrichtungen zulässig, wenn die zugehörigen Räume
über weitere Fenster dieser Räume an der dem Verkehrslärm abgewandten
Seite oder über nach DIN 4109 nicht schutzbedürftige Räume an der dem
Verkehrslärm zugewandten Seite, z. B. über verglaste Loggien, belüftet
werden können.
(10)Im nordöstlichen Bauraum ist die östliche Fassade so auszubilden, dass der
Reflexionsverlust der Fassade mindestens 2 dB entsprechend VDI 2714
Seite 29
(Richtlinien des Vereins deutscher Ingenieure, Schallausbreitung im Freien,
Januar 1988, Beuth Verlag, Berlin) beträgt.
(11)Eine Nutzungsaufnahme im Bereich der beiden nördlichen Bauräume ist erst
dann zulässig, wenn die Lärmschutzbebauung entlang der Bahnlinie und
entlang der Freischützstraße soweit hergestellt ist, dass sie ihre lärmab schirmende Wirkung entfaltet.
Aufgrund von technischen Notwendigkeiten bei der Abwicklung der Baustelle ist jedoch eine zeitliche Versetzung der jeweiligen Bauvorhaben in den
vorgenannten Bereichen und deren Nutzungsaufnahmen von maximal 22
Monaten zulässig. Dabei ist das Gebäude im nordöstlichen Bauraum zuerst
zu errichten.
(12)Für die Betriebsfläche der im Südteil des Planungsgebietes zulässigen
Nutzungen (südlicher Bauraum und südlich angrenzende Fläche für Stellplätze einschließlich deren Zufahrt) werden folgende Emissionskontingente
LEK nach DIN 45691 festgesetzt:
61 dB(A) tags (6.00 bis 22.00 Uhr)
47 dB(A) nachts (22.00 – 6.00 Uhr)
§ 14
Werbeanlagen
(1) Nicht zulässig ist die Errichtung von Werbeanlagen über den festgesetzten
Geschossen sowie über der festgesetzten Wandhöhe der Gebäude bzw. den
Oberkanten der Attika.
(2) Nicht zulässig sind Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften sowie
sich bewegende Werbeanlagen, freistehende Werbeanlagen, Werbung im
Vorgartenbereich.
(3) Abweichend von Absatz 2 gilt, dass im WA in Zusammenhang mit dem Zufahrtsbereich zu der für den südlichen Bauraum festgesetzten Fläche für
Stellplätze die Aufstellung eines Werbepylons zulässig ist, sofern dieser eine
maximale Höhe von
3,50 m nicht überschreitet.
(4) Werbung ist nur am Ort der Leistung zulässig. Sie darf nur in Form von
Firmenlogos und /oder Firmennamen in Einzelbuchstaben mit einer Schrift höhe von maximal
40 cm angebracht werden.
(5) Werbeanlagen müssen sich in Maßstab, Größe, Form und Farbgebung in die
Architektur einfügen.
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§ 15
Grünordnung
(1) Die Bepflanzung der Freiflächen der Baugrundstücke ist entsprechend den
planlichen und textlichen Festsetzungen zu erhalten. Ausgefallene Bäume
und Sträucher sind nachzupflanzen. Nachpflanzungen haben den festge setzten Güteanforderungen zu entsprechen. Notwendige Zugänge und Zufahrten sind von den Begrünungsfestsetzungen ausgenommen.
Die Pflanzgrößen betragen für große Bäume mindestens 20/25 cm Stamm umfang, für mittelgroße und kleine Bäume mindestens 18/20 cm Stamm umfang.
(2) Die im Plan als „Flächen mit Bindungen für Bepflanzung und für die
Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von
Gewässern“ festgesetzten Flächen sind ihrem Charakter nach zu erhalten
und extensiv zu pflegen.
(3) Die im Plan als „Flächen mit besonderen Entwicklungsmaßnahmen“ festge setzten Flächen sind in potenzieller Biotopqualität (extensive Wiesen, Rohbodenflächen, Gehölzstrukturen) herzustellen und extensiv zu pflegen. Es
sind standortgerechte heimische Gehölze zu verwenden.
(4) Die im Plan als „Flächen zu begrünen und zu bepflanzen“ festgesetzten Flächen sind zu begrünen und mit standortgerechten, vorwiegend heimischen
Bäumen und Sträuchern sowie Obst- und Zierobstgehölzen zu bepflanzen.
(5) Im allgemeinen Wohngebiet sind pro 200 m² der nicht überbauten Grund stücksfläche mindestens ein großer (Wuchshöhe > 20 m) oder ein mittel großer (Wuchshöhe 10 – 20 m) Laubbaum zu pflanzen, jedoch mindestens
50 % große Bäume. Im Plan als zu pflanzen festgesetzte Bäume sind anzu rechnen.
(6) Auf der für ein Leitungsrecht dinglich zu sichernden Fläche entlang der Freischützstraße sind für die als zu pflanzen festgesetzten Bäume flachwurzeln de kleine oder mittelgroße Bäume zu verwenden. Bei notwendigen Reparatu rarbeiten können die als zu pflanzen festgesetzten Bäume entfernt werden;
sie sind anschließend wieder nachzupflanzen. Darüber hinaus darf diese
Fläche nur mit flachwurzelnden Sträuchern bepflanzt werden.
(7) Für Bäume in Belagsflächen ist eine spartenfreie, offene durchwurzelbare
Pflanzfläche von mindestens 24 m 2 herzustellen.
Ausnahmsweise sind auch überdeckte Pflanzflächen zulässig, wenn dies aus
gestalterischen oder funktionalen Gründen erforderlich ist. Baumgräben sind
in einer Mindestbreite von 3 m herzustellen.
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(8) Wohnungsgärten sind ausschließlich auf den im Plan festgesetzten Flächen
zulässig.
(9) Flachdächer und flach geneigte Dächer von Gebäuden bzw. Gebäudeteilen
bis einschließlich 5 Geschossen sind ab einer Fläche von 100 m² zu begrü nen.
Dies gilt nicht bei der Anordnung notwendiger technischer Anlagen, nutzba rer Freibereiche auf den Dächern und Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie und des Sonnenlichts.
Dabei ist eine durchwurzelbare Mindestgesamtschichtdicke von 10 cm
vorzusehen.
(10) Die Belagsflächen sind, soweit es funktionell möglich ist, mit wasserdurch lässigem Aufbau herzustellen.
(11) Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die angrenzenden
grünordnerischen Festsetzungen entsprechend.
(12) Von den Festsetzungen der Grünordnung kann in Lage und Fläche abgewi chen werden, soweit die Abweichung grünordnerisch vertretbar ist, die
Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung unter
Würdigung nachbarlicher Interessen jeweils mit den öffentlichen Belangen
vereinbar ist.
(13) Die vorgesehene Gestaltung und Bepflanzung der Freiflächen sowie die
Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen sind vom Bauherrn in einem Freiflächengestaltungsplan darzustellen, der gemäß § 1 Abs. 2 der Bauvorlagen verordnung mit den erforderlichen Bauunterlagen einzureichen ist.
§ 16 In- Kraft - Treten
Der Bebauungsplan mit Grünordnung tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10
Abs. 3 des Baugesetzbuches in Kraft.
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Begründung des Planentwurfes
Inhaltsverzeichnis
1. Planungsvoraussetzungen
1.1 Anlass, Ziel und Zweck der Planung
1.2 Rechtliche und sonstige Grundlagen der Planung
2. Bestandsaufnahme und Bewertung
2.1 Städtebauliche Grundlagen
2.2 Satzungen und Verordnungen der Landeshauptstadt München
2.3 Natürliche Grundlagen und Freiraumversorgung
2.3.1 Naturraum / Geologie / Topographie
2.3.2 Boden / Versiegelung
2.3.3 Grundwasser
2.3.4 Klima
2.3.5 Biotopausstattung, Vegetation und Fauna
2.3.6 Orts- und Landschaftsbild
2.3.7 Grünflächenversorgung und Naherholung
2.4 Vorbelastungen
2.4.1 Lärmbelastung
2.4.2 Luftschadstoffbelastung
2.4.3 Altlasten
2.4.4 Erschütterungen und Sekundärluftschall durch die Bahntrasse
2.4.5 Elektromagnetische Felder (EMF) der Bahnstromleitungen
2.5 Technische Infrastruktur
3. Städtebauliches Konzept
3.1 Art der baulichen Nutzung
3.2 Maß der baulichen Nutzung
3.2.1. Maß der Nutzung
3.2.2 Geschossfläche
3.2.3 Grundfläche
3.3 Überbaubare Grundstücksflächen, Höhenentwicklung, Dachform, Dachaufbauten
3.3.1 Überbaubare Grundstücksfläche
3.3.2 Höhenentwicklung
3.3.3 Dachform, Dachaufbauten
3.4 Abstandsflächen
3.5 Nebenanlagen, Trafostation
Seite 33
3.6 Werbeanlagen
3.7 Einfriedungen
3.8 Energieversorgung und energiesparendes Bauen
4. Grünordnerisches Konzept
4.1 Planungsziele
4.2 Maßnahmen
5. Ersatzmaßnahmen für Mehlschwalben
6. Verkehrskonzept
6.1 Öffentlicher Personennahverkehr
6.2 Motorisierter Individualverkehr
6.3 Ruhender Verkehr, Ein- und Ausfahrtsbereiche
6.4 Fußgänger- und Radverkehr
7. Lärmschutz
7.1 Verkehrslärm
7.2 Lärm der im Süden des Planungsgebietes zulässigen Nutzungen
7.3 Lärm der Tennisanlage
7.4 Auswirkungen der Bebauung auf die Umgebung des Plangebietes
Bebauung westlich der Freischützstraße
Bebauung nördlich des Planungsgebietes
8. Geh- , Radfahr- , Fahr- und Leitungsrechtsflächen
8.1 Geh- und Radfahrrechtsflächen
8.2 Fahrrechtsfläche für einen beschränkten Personenkreis
8.3 Leitungsrechtsflächen
9. Auswirkungen der Planung
10. Kosten
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1.
Planungsvoraussetzungen
1.1
Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Das Planungsgebiet liegt im Stadtbezirk 13 – Bogenhausen und umfasst die
Grundstücke Flst. Nrn. 814 und 815/1, Gemarkung Daglfing. Es hat eine Größe
von 23.135 m² und befindet sich insgesamt in privatem Eigentum.
Das Areal erstreckt sich zwischen der Freischützstraße im Westen, einer Wohnbebauung im Norden, der Bahnlinie München- Ismaning im Osten und einer
Tennisanlage im Süden.
Das Planungsgebiet liegt im Umgriff des seit 10.12.1979 rechtsverbindlichen
Bebauungsplanes Nr. 43 e, der für den betreffenden Bereich eine Wohnbebau ung (reines Wohngebiet) mit Geschosswohnungsbau im Norden sowie Reihenhäusern und Atriumhäusern im Süden vorsieht.
Die im Planungsgebiet zulässige Bebauung wurde noch nicht verwirklicht. Die
bisher hier vorgesehene Wohnbebauung - zwischen der stark frequentierten
Bahnlinie und der Freischützstraße - entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen an den Lärmschutz.
Angesichts des hohen Bedarfs an Wohnungen in München soll der Bereich nun mehr überwiegend einer Wohnbebauung mit Geschosswohnungen zugeführt
werden. Da das Planungsgebiet in einem Bereich liegt, der mit Läden unterver sorgt ist, soll zusätzlich ein Standort für Läden zur Versorgung des Gebiets ausgewiesen werden. Außerdem wird ein integrierter erdgeschossiger Kindergarten
mit zwei Gruppen festgesetzt.
Die Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 43 e eröffnet die Möglichkeit, durch
die Neubebauung den Lärmschutz auch für die bestehende, nördlich und west lich angrenzende Bebauung zu verbessern.
Mit den festgesetzten Wegeverbindungen wird die Durchlässigkeit des Plangebietes erreicht und gleichzeitig die Verknüpfung mit der Umgebung geschaffen.
Somit führt die Planung zu einer wesentlichen und nachhaltigen Aufwertung des
Quartiers.
Weiterhin kann die bestehende Planung in Bezug auf die Straßenraumgestaltung
korrigiert werden, um eine ruhigere Fassung der Freischützstraße zu erreichen.
Auf Grund des geänderten Planungskonzepts kann zudem auf die bisher geplanten öffentlichen Verkehrsflächen – die überwiegend für die Erschließung der
damals geplanten Neubebauung erforderlich gewesen wären verzichtet werden.
Seite 35
1.2
Rechtliche und sonstige Grundlagen der Planung
Das Planungsgebiet liegt im Umgriff des seit 10.12.1979 rechtsverbindlichen
Bebauungsplanes Nr. 43 e, es ist im geltenden Flächennutzungsplan als Allge meines Wohngebiet und entlang der Bahnlinie als sonstige Grünfläche dargestellt.
Für das Gebiet wurde bereits im Dezember 1991 auf der Grundlage des
Wohnungsbau- Erleichterungsgesetzes (WoBauErlG) ein Verfahren nach § 13
Baugesetzbuch (BauGB) mit dem Ziel einer Nachverdichtung der Wohnbebauung
und einer Verbesserung des Lärmschutzes eingeleitet. Das BebauungsplanÄnderungsverfahren konnte jedoch aus verschiedenen Gründen nicht zum Abschluss gebracht werden.
Mit Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom
07.05.2003 – in dem die wesentlichen Planungsziele bereits dargelegt sind wurde die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1932
beschlossen.
Statt des damaligen vereinfachten Bebauungsplanverfahrens nach § 13 BauGB
wird nunmehr, da die Grundzüge der Planung berührt werden, ein Bebauungs planverfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt.
Das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB wurde gewählt, da es sich um
einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, die gesetzlich festgelegten
Kriterien vorliegen und ein dringender Bedarf an Wohnungen in München besteht. Die festgesetzte Grundfläche wird weniger als 20.000 m² betragen, eine
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) ist daher nicht erforderlich. Eine Beeinträchtigung von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung und von Europäischen Vogelschutzgebieten gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7b) BauGB ist ausgeschlossen.
Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat mit dem Beschluss über
die Anwendung des beschleunigten Verfahrens in den Fällen des § 13 a Abs. 1
Satz 2 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB vom 25.06.2008 folgende Kriterien beschlossen,
nach denen von einem beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB abgesehen
wird:
wenn es sich um eine bisher völlig unversiegelte Fläche handelt,
wenn eine vorhandene und/oder teilversiegelte Fläche vorliegt, und die vorhandene Versiegelung (zulässige GR) um 10 % - mindestens aber um 1.000
m² - erhöht wird,
wenn kartierte oder gesetzlich geschützte Biotope gemäß Art. 13 d BayNatSchG betroffen sind,
wenn Schutzgebiete oder Lebensräume nach europäischem oder nationalem
Recht geschützter Arten beeinträchtigt werden.
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Die in den ersten drei Spiegelstrichen genannten Kriterien sind nicht einschlägig:
Derzeit gilt der Bebauungsplan Nr. 43e, der bereits eine Versiegelung zulässt. Es
handelt sich außerdem nicht um eine völlig unversiegelte Fläche, vielmehr wird
die vorhandene Versiegelung mit der Neuplanung verringert. Weiterhin wird
durch die Planung nicht in kartierte oder gesetzlich geschützte Biotope eingegriffen.
Allerdings brüten an den Gebäuden Freischützstraße 78 – 80 Mehlschwalben.
Beim Abbruch dieser Gebäude Freischützstraße 78 – 80 werden Nester von
Mehlschwalben zerstört und damit Schutzgebiete oder Lebensräume nach euro päischem Recht geschützter Arten beeinträchtigt. Mit baulichen Maßnahmen
(Brutwand für Mehlschwalben) kann jedoch ein Ersatz für die verlorengehenden
Nistmöglichkeiten geschaffen werden. Flächige Ausgleichsmaßnahmen zur Sicherung der Funktionalität der Lebensstätte und damit die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung sind nicht erforderlich. Deshalb wird in
diesem Einzelfall trotzdem das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB
angewendet. Zudem hat der Eigentümer eine artenschutzrechtliche Ausnahme
nach § 43 Abs. 8 BNatSchG bei der Regierung von Oberbayern - Höhere Natur schutzbehörde beantragt. Mit Bescheid vom 25.09.2008 hat die Regierung von
Oberbayern inzwischen die artenschutzrechtliche Ausnahme von den Verbot statbeständen des § 42 Abs. 1 Nrn. 3 und 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG für die Entfernung der Mehlschwalbennester im Rahmen des Abbruchs der Gebäude Freischützstraße 78, 78a, 78b und 80 unter Festsetzung von Auflagen erteilt. Vom
Erhalt der Population ist bei Durchführung der Ersatzmaßnahme auszugehen.
Durch die Neuplanung sind keine wertvolle Grünstrukturen betroffen und die
Versiegelung verringert sich gegenüber der Bestandssituation. Auch in einem
normalen Bebauungsplanverfahren wäre die naturschutzrechtliche Eingriffsrege lung gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht anzuwenden, da der Eingriff bereits
erfolgt ist bzw. zulässig ist.
Im beschleunigten Verfahren ist keine Umweltprüfung durchzuführen (§ 13a
Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
2.
Bestandsaufnahme und Bewertung
2.1
Städtebauliche Grundlagen
Das unmittelbare Umfeld westlich der Freischützstraße ist überwiegend durch
eine viergeschossige Wohnbebauung mit Mansarddach geprägt, die auf der
Grundlage des seit 10.04.1985 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 43 d
entstand.
Seite 37
Im Erdgeschoss dieser Bebauung sind entlang der Freischützstraße – zwischen
Grimmeisen- und Johanneskirchner Straße - Gewerbe, Gaststätten und Läden
mit Gütern des täglichen Bedarfs angeordnet.
Nördlich des Planungsgebietes befindet sich eine vier- bis sechsgeschossige
Wohnbebauung mit Sattel- bzw. Walmdächern, die auf der Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 43 e errichtet wurde.
Östlich des Planungsgebietes verläuft in einem Abstand von ca. 26 - 32 m (Abstand der Trassenachse von der östlichen Grenze des Planungsgebietes) die
stark frequentierte Bahnlinie München- Ismaning.
Östlich der Bahnlinie liegen überwiegend zweigeschossige Wohngebäude
entlang der Musenbergstraße.
Im Süden schließt an das Planungsgebiet eine Tennisanlage an, die auf der
Grundlage der Festsetzungen des seit dem 20.09.1976 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1087 ausgebaut wurde.
Das Planungsgebiet wird derzeit wie folgt genutzt:
-
Im Norden bestehen zwei- bis dreigeschossige Wohnhäuser sowie ober irdische Garagen,
der Mittelteil wird derzeit überwiegend als Lkw- Abstellfläche genutzt,
der Südteil liegt brach und ist weitgehend versiegelt.
Die verkehrliche Erschließung des Planungsgebietes ist durch die Freischützstra ße gesichert.
2.2
Satzungen und Verordnungen der Landeshauptstadt München
Das gesamte Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich folgender Satzungen und
Verordnungen der Landeshauptstadt München:
2.3
-
Satzung über Einfriedungen und Vorgärten vom 18.04.1990 in Nicht anwendung von § 3 der Satzung;
-
Satzung über die Gestaltung und Ausstattung der unbebauten Flächen der
bebauten Grundstücke und über die Begrünung baulicher Anlagen vom
08.05.1996 (Freiflächengestaltungssatzung).
-
Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich der Baumschutzverordnung vom
12.05.1992.
Natürliche Grundlagen und Freiraumversorgung
Seite 38
2.3.1 Naturraum / Geologie / Topographie
Das Planungsgebiet liegt im Naturraum „Föhringer Hochterrasse“. Die Hochter rasse ist durch Überdeckungen aus Lößlehm gekennzeichnet.
Das Gelände ist nahezu eben. Im Südosten quert ein bis zu 3,0 m hoher Damm
das Planungsgebiet. Der südliche Teil des Planungsgebiets liegt tiefer als die
Umgebung. Dadurch ergeben sich entlang des westlichen Teils der südlichen
Grundstücksgrenze des Flst. 815/1 und entlang des südlichen Teils der Freischützstraße ca. 1,0 m hohe Böschungen zu diesem Teil des Planungsgebiets.
2.3.2 Boden / Versiegelung
Ein großer Teil des Planungsgebiets war zum Zeitpunkt der aktualisierten
Bestandsaufnahme im Frühjahr 2008 versiegelt. Der Anteil der versiegelten Flächen betrug ca. 1,9 ha (ca. 82 %). Diese setzten sich aus ca. 1,4 ha Belagsflächen
und Gebäuden sowie ca. 0,5 ha verdichteten Kiesflächen zusammen. Nur ca. 0,4
ha (18 %) des Planungsgebiets bildeten Freiflächen mit Bodenanschluss.
In der Zwischenzeit wurden im Zuge der Baustellenvorbereitung Belagsflächen
und Gebäude (bis auf die Gebäude Freischützstraße 78 – 80) weitgehend ent fernt. Dadurch ist die Versiegelung aktuell geringer. Für die Prüfung, ob ein ausgleichspflichtiger Eingriff vorliegt, wird die Bestandsaufnahme vom Frühjahr
2008 zugrundegelegt, da sich die aktuelle Situation nur zwischenzeitlich auf grund der vorbereitenden Maßnahmen ergeben hat.
Aus den Lößlehmen hatten sich ursprünglich Braunerden entwickelt. Aufgrund
des früheren Lehmabbaus und der großflächigen Versiegelung ist der natürliche
Bodenaufbau verändert bzw. nicht mehr vorhanden.
2.3.3 Grundwasser
Der höchste Grundwasserstand (1940) liegt im Norden ca. 5,2 m, im Süden ca.
4,7 m unter Geländeoberkante. Diese Grundwasserstände wurden 2000/2001
im Bereich Englschalking und Johanneskirchen zum Teil fast oder ganz erreicht.
Für die Zukunft kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass der bisherige
Höchststand übertroffen wird.
Beeinträchtigungen der Grundwasserverhältnisse durch unterirdische
Bauteile/Einbauten sind beispielsweise bei zweigeschossigen Tiefgaragen wegen
des hohen Grundwasserstands nicht auszuschließen. Daher sind ggf. Abhilfe maßnahmen zu treffen.
Die Fließrichtung des Grundwassers ist nach Norden gerichtet.
Seite 39
2.3.4 Klima
Die vorhandenen, stark versiegelten Flächen des Planungsgebiets wirken sich
kleinklimatisch belastend aus.
Kleinräumig entlastend gegenüber der sommerlichen Aufheizung wirken der
Grünzug Johanneskirchen- West und die Freiflächen entlang der Bahnanlagen
außerhalb des Planungsgebiets.
2.3.5 Biotopausstattung, Vegetation und Fauna
Auf der Dammkrone im südöstlichen Bereich des Planungsgebietes befindet sich
eine Teilfläche des Biotops 127, das Bahndämme und Brachflächen entlang der
Bahnlinie erfasst, die als wichtige Bandstruktur zur Biotopvernetzung beitragen.
Der im Planungsumgriff liegende Teil des Biotops 127.06 ist eine nährstoffrei che Sukzessionsfläche, die durch Altgrasfluren und wärmeliebende Ruderalarten
geprägt wird. Es hat sich eine dichte Krautschicht mit vereinzelten Gehölzen,
meist Sträuchern, entwickelt. Der Anteil an heimischen und standortgerechten
Gehölzen ist hoch. Die dominanten Gehölzarten sind Weißdorn, Hartriegel, Holunder, Salweide und Heckenrose.
Die Böschung im Süden zur Tennisanlage (zum Teil außerhalb des Planungsge biets) und die Dammböschung im Südosten sind von geschlossenen Gehölzbe ständen geprägt, die überwiegend als zu erhalten einzustufen sind. Sie schirmen
die umliegenden Flächen ab und üben somit eine Schutzfunktion für das auf der
Dammkrone liegende
Biotop 127.06 aus.
Die übrigen Gehölzbestände, die überwiegend aus Pioniergehölzen, Ziergehölzen sowie standortfremden Nadelgehölzen gebildet werden, befinden sich im
Bereich der Wohngebäude: auf einer Grünfläche in der nordwestlichen Ecke des
Planungsgebiets (Freischützstraße 80), auf einer Grünfläche im Osten des Planungsgebiets (südlich Freischützstraße 72 –76) sowie entlang der Gebäude
(Freischützstraße 70, 70 a, 78 – 78 b). Insgesamt unterliegen ca. 40 Bäume der
Baumschutzverordnung. Erwähnenswert sind nur einzelne ältere Bäume und
Baumgruppen (Birken, Esche, Fichten) mit Stammumfang zwischen 100 und 150
cm. Davon sind drei Birkengruppen und eine Birke (auf der Grünfläche südlich
Freischützstraße 72 –76 und im Bereich der Gebäude Freischützstraße 70, 70 a,
78 – 78 b) sowie eine Esche im Nordosten an der Freischützstraße als erhaltens wert einzustufen.
Im Osten schließen an das Planungsgebiet bahnbegleitende extensive Freiflächen mit naturnahem Charakter (Brachflächen mit Ruderalfluren und Altgrasbeständen) an.
Die potentiell natürliche Vegetation der Föhringer Hochterrasse sind buchenrei che Laubmischwälder, die in München gegenwärtig nicht mehr vorkommen.
Seite 40
Die östlich an das Planungsgebiet angrenzenden Bahnbegleitflächen sind im
Arten- und Biotopschutzprogramm der Stadt München (Lebensraum Nr. 603)
aufgrund von Nachweisen wie der Zauneidechse (europarechtlich geschützt nach
Anhang IV der FFH- Richtlinie) und der wichtigen Funktion im Trockenbiotopver bund als überregional bedeutsam bewertet worden.
Zur aktuellen Eignung des Planungsgebietes sowie der Bahnbegleitfläche als
Lebensraum für die Zauneidechse wurde eine gutachterliche Stellungnahme eingeholt. Hieraus ergibt sich, dass aufgrund der Biotopstrukturen im Bereich der
Bahnbegleitfläche von einem Vorkommen der Zauneidechse weiterhin ausgegangen werden kann. Anders verhält es sich für den angrenzenden, für die Bebauung vorgesehenen Teil des Planungsgebiets. Hier sind die Habitatstrukturen
für die Zauneidechse wenig geeignet. Lediglich im Osten des Planungsgebiets ist
Gehölzbestand vorhanden, der sich potenziell als Überwinterungsquartier
eignet. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten, eine 2 m hohe Mauer trennt
diesen Bereich von den bekannten Lebensräumen der Zauneidechse ab, ist auch
hier ein Vorkommen unwahrscheinlich. Diesen Strukturen und damit auch dem
Planungsgebiet kommen als Fortpflanzungs - oder Ruhestätte für die
Zauneidechse keine erhebliche Bedeutung zu .
Hinsichtlich Vögeln (geschützt nach der Europäischen Vogelschutzrichtlinie) ist
davon auszugehen, dass vor allem in den randlichen Gehölzstrukturen allgemein
häufige, unempfindliche Vogelarten vorkommen. Zur Höhlenanlage geeignete
Altbäume fehlen.
Die Gebäude Freischützstr. 78, 78a, 78b und 80 werden von Mehlschwalben zur
Brut genutzt. Aufgrund der Anzahl von insgesamt mindestens 35 Brutpaaren
handelt es sich um eine bedeutende Kolonie. Die Verteilung der Mehlschwalben
an den einzelnen Bauten stellt sich wie folgt dar (Stand 01.06.2008):
• Haus 80: 13 Brutpaare auf der Südseite,
• Haus 78: ca. 16 Brutpaare auf der Südseite
• Haus 78a: ca. 5- 7 Brutpaare,
• Haus 78 b: Brut ungewiss.
Die Mehlschwalben holen das Baumaterial für ihre Nester (feuchter Lehm) aus
mehreren Pfützen, die auf dem Gelände südlich der bebrüteten Gebäude in ca.
100 m Entfernung entstanden sind.
Diese Gebäude sind zum Abbruch vorgesehen. Da Mehlschwalben ortstreu sind
und ihr Nest ein Leben lang benutzen , ergibt sich bei Abbruch der Gebäude ein
Verbotstatbestand nach § 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG.
2.3.6 Orts- und Landschaftsbild
Die Bestandssituation stellt sich ungeordnet dar. Der Straßenraum ist räumlich
nicht gefasst. Die befestigten Flächen des Planungsgebiets und die Straßenflächen gehen lediglich durch die Gehwegbegrenzung abgetrennt ineinander über.
Seite 41
2.3.7 Grünflächenversorgung und Naherholung
Aufgrund der in der Umgebung vorhandenen öffentlichen Grünflächen ist das
Planungsgebiet gut mit öffentlichen Grünflächen versorgt. Ebenso sind durch die
Stadtrandlage die landschaftlichen Erholungsflächen östlich der Bahnlinie gut
erreichbar.
Bahnanlagen mit ihren strukturreichen und naturnahen Freiflächen ergänzen das
Freiraumangebot und bieten beispielsweise die Möglichkeit zu Spaziergängen.
So verläuft im südöstlichen Bereich auf der Dammkrone ein Weg, der Richtung
Norden auf Bahngelände zum S-Bahnhof Johanneskirchen führt.
2.4
Vorbelastungen
2.4.1 Lärmbelastung
Auf das Planungsgebiet wirken die Lärmemissionen der Freischützstraße im
Westen, der stark frequentierten Bahntrasse im Osten und der Tennisanlage im
Süden ein (vgl. hierzu auch Ziff. 6 der Begründung).
2.4.2 Luftschadstoffbelastung
Zur Beurteilung der Luftqualität sind allgemein die Grenzwerte der 22.
Bundesimmissionsschutzverordnung – Verordnung über Immissionswerte für
Schadstoffe in der Luft (22. BImSchV) sowie – hilfsweise - die Konzentrations werte der 23. Bundesimmissionsschutzverordnung – Verordnung über die
Festlegung von Konzentrationswerten (23. BImSchV, seit 14.07.2004 außer Kraft
getreten) heranzuziehen.
Für den Bereich Freischützstraße liegen keine Ergebnisse von Luftschadstoff messungen vor.
Im Rahmen des Vollzugs der ehemaligen 23. BImSchV wurde im Auftrag des
Bayerischen Landesamts für Umweltschutz die Luftschadstoffbelastung im gesamten Münchener Hauptstraßennetz mit Hilfe eines Rechenmodells (ScreeningModell) untersucht.
Nach dieser Untersuchung liegt - bezogen auf das Jahr 1998 - die Immissions belastung in der Freischützstraße deutlich unter den Konzentrationswerten der
23. BImSchV (Ruß und Benzol im Jahresmittel jeweils <= 5 µg/m³; NO2 - 98 %
Perzentil < =97µg / m ³).
Die Verkehrsbelastung in der Freischützstraße liegt derzeit bei 15.000 Kfz/24h.
Nach Realisierung dieses Bebauungsplanes wird sich die Verkehrsmenge um
etwa 1.900 Fahrzeuge erhöhen.
Seite 42
Die geplante geschlossene Straßenrandbebauung führt voraussichtlich zu einer
geringfügigen Verschlechterung der Immissionssituation in der Freischützstraße;
aufgrund der geringen Anhebung der Verkehrsmenge und des breiten Straßenraumes werden die Grenzwerte der 22. BImSchV voraussichtlich eingehalten.
2.4.3 Altlasten
Im Nordwesten des Planungsgebietes ist eine ehemalige Lehmgrube, die bis ca.
1965 mit unbekanntem Material wiederverfüllt wurde, bekannt.
Im August 1991 und im Juli 2001 wurden daher in diesem Bereich sowie im Bereich der mittlerweile aufgelösten Gebrauchtwagenverkaufsplätze und einer vor
Jahren stillgelegten Betriebstankstelle Bodenuntersuchungen durchgeführt.
Diese Untersuchungen führten zu dem Ergebnis, dass
-
die Auffüllung relativ gering mächtig ist (meist weniger als 1,00 m),
-
das Verfüllmaterial (überwiegend Kies und Schluff durchsetzt mit Ziegelstücken; untergeordnete Beimengungen von Schlacke) überwiegend organoleptisch unauffällig ist,
-
geringe Belastungen durch Schwermetalle und polyzyklische aromatische
Kohlenwasserstoffe (PAK) vorliegen, die aus abfallrechtlicher Sicht im Bereich
der Zuordnungswerte Z 1.1 nach den technischen Richtlinien der Landesarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) liegen,
-
die Prüfwerte für Wohngebiete gemäß Bundes- Bodenschutz - und Altlasten verordnung (BBodSchV) bei keiner Bodenprobe überschritten wurden.
Daher ist eine Kennzeichnung der Altlastverdachtsfläche im Bebauungsplan
nicht erforderlich.
Da mit den Bodenuntersuchungen (aufgrund der abgestellten Fahrzeuge von
Gebrauchtwagenhändlern) nicht alle Geländebereiche abgedeckt werden konn ten und der Bodenaushub ggf. aufgrund seiner Schadstoffgehalte nicht uneinge schränkt wiederverwertbar ist, werden in Abstimmung mit dem Referat für
Gesundheit und Umwelt einschlägige Auflagen bzw. Maßnahmen zur Überwachung des Aushubes und ggf. zur ordnungsgemäßen Entsorgung durch ent sprechende Regelungen im städtebaulichen Vertrag und im Rahmen eines evtl.
Baugenehmigungsverfahrens sichergestellt.
2.4.4 Erschütterungen und Sekundärluftschall durch die Bahntrasse
Seite 43
Der innerhalb eines Gebäudes auf Körperschallimmissionen zurückzuführende
Luftschall durch Bauwerksschwingungen von Raumbegrenzungsflächen (Wände
und vor allem Geschossdecken) wird als sekundärer Luftschall bezeichnet und
als tieffrequenter Luftschall wahrgenommen.
Eine von einem anerkannten Gutachter auf der Grundlage von Messungen erstellte Erschütterungstechnische Untersuchung führte zu dem Ergebnis, dass bei
den geplanten Abständen zum nächstgelegenen Gleis in den Gebäuden die
maßgeblichen Anhaltswerte der DIN 4150 – Erschütterungen im Bauwesen, Teil
2 Tabelle 1 sowie die Immissionsrichtwerte für Innenschallpegel gemäß der
Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) Abschnitt 6.2 eingehalten werden.
2.4.5 Elektromagnetische Felder (EMF) der Bahnstromleitungen
Ein von einem anerkannten Gutachter auf der Grundlage von Feldmessungen erstelltes Technisches Gutachten führte zu dem Ergebnis, dass bei den geplanten
Abständen zwischen der Bahntrasse und der zur Bahntrasse nächstgelegenen
Bebauung
-
die maßgeblichen Grenzwerte der magnetischen Flussdichte (frequenz abhängig, 100 µT bei 50 Hz- Feldern und 300 µT beim Bahnstrom mit den16
2/3 Hz- Feldern) für Niederfrequenzanlagen der 26. BImSchV - Verordnung
über elektromagnetische Felder weit unterschritten werden,
-
auch der im Zusammenhang mit der Empfehlung der Strahlenschutzkom mission (SSK) genannte Wert von 0,4 µT im Mittel unterschritten wird,
-
bei konventionellen PC- Monitoren kurzzeitige Bildstörungen möglich sind.
Die Belastung durch elektromagnetische Felder steht somit der geplanten Bebauung nicht entgegen.
2.5
Technische Infrastruktur
Alle Sparten der technischen Infrastruktur liegen am Planungsgebiet an bzw.
durchlaufen dieses teilweise. Die Grundstücke werden durchquert von einer 10
kV- Stromfreileitung. Diese muss auch künftig in ihrer Funktion bestehen
bleiben, wird aber in Anpassung an das Planungskonzept erdverlegt, wobei bei
der Leitungsführung die Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält nisse zu berücksichtigen sowie negative Auswirkungen auf die Erholungsflächen
zu vermeiden sind.
Seite 44
2.6
Bodendenkmäler
Aufgrund der Nähe zu mehreren bekannten Bodendenkmälern, darunter
römische Altstraßen sowie Gräberfelder der Bronzezeit und des frühen Mittel alters, ist im Planungsgebiet mit weiteren Fundstellen zu rechnen.
Nach Art. 7 Denkmalschutzgesetz ist daher davon auszugehen, dass für die not wendigen Erdarbeiten im Rahmen der Realisierung der Baumaßnahme eine
denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich ist. Eine derartige Erlaubnis wird
nur mit folgenden Nebenbestimmungen erteilt:
Der Antragsteller hat den Oberbodenabtrag im Einvernehmen und unter der
fachlichen Aufsicht des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege (BLfD) im
Bereich der geplanten Baufläche durchzuführen.
In Abhängigkeit vom Ergebnis des Oberbodenabtrages hat der Antragsteller ggf.
eine sachgerechte archäologische Ausgrabung im Einvernehmen und unter der
fachlichen Aufsicht des BLfD zur Sicherung und Dokumentation aller von der geplanten Maßnahme betroffenen Bodendenkmäler nach den Vorgaben zu archäologischen Ausgrabungen in Bayern (Stand: Juli 2008) und dem Leistungsver zeichnis des BLfD durchzuführen.
Der Antragsteller hat alle Kosten der fachlichen Begleitung des Oberbodenab trages und der Ausgrabungen zu tragen.
Mit den Erdarbeiten für die geplante Maßnahme darf erst begonnen werden,
wenn die vorhandenen Bodendenkmäler sachgerecht freigelegt, dokumentiert
und geborgen wurden.
Die Untere Denkmalschutzbehörde behält sich ausdrücklich vor, weitere Bestim mungen nachträglich aufzunehmen, zu ändern oder zu ergänzen sowie den Bescheid jederzeit zu widerrufen.
3.
Städtebauliches Konzept
Um die Lesbarkeit des Bebauungsplans zu verbessern, besteht dieser aus zwei
Planteilen:
Im Planteil I sind alle Festsetzungen sowie Hinweise, die nicht im Planteil II
dargestellt sind, enthalten.
Planteil II enthält als Hinweise die abzubrechenden Gebäude, die ehemaligen
Baugrenzen und ehemaligen Straßenbegrenzungslinien, die durch die Neufest setzungen verdrängt werden. Er enthält der besseren Lesbarkeit halber als Festsetzungen auch nochmals die bestehen bleibenden und festzusetzenden Straßenbegrenzungslinien. Auch die Flurstücks- Nummern wurden der besseren
Übersichtlichkeit halber in beide Planteile aufgenommen.
Seite 45
3.1
Art der baulichen Nutzung
Im Planungsgebiet wird entsprechend der Darstellung des Flächennutzungs planes als Art der Nutzung allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festge setzt, wobei in den beiden nördlichen Bauräumen Geschosswohnungsbau und
im südlichen Bauraum Läden vorgesehen sind.
Der südliche Bereich des Planungsgebietes eignet sich durch seine Lage zwi schen der Tennisanlage im Süden und der geplanten Wohnbebauung im Norden
für die Unterbringung von Läden. In dem allgemeinen Wohngebiet sind nur
Läden zulässig, die gemäß § 4 Abs. 2 Ziff. 2 BauNVO der Versorgung des Gebiets dienen und keine großflächigen Einzelhandelbetriebe im Sinne des § 11
Abs. 3 BauNVO sind.
Die oberirdischen Kundenstellplätze werden überwiegend südlich des Gebäudes
angeordnet, um die im Norden geplanten Wohnungen vor Verkehrslärmbelastungen zu schützen.
Im südlichen Bauraum werden zur Vermeidung von Beeinträchtigungen durch
die hier nur zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO (der
Versorgung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) und deren Stellplätze sowie durch
die angrenzende Tennisanlage die nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO in allgemeinen
Wohngebieten allgemein zulässigen Wohngebäude ausgeschlossen.
Zum Schutz der Wohnbebauung und zur Trennung der unterschiedlichen
Nutzungen ist zwischen der Wohnbebauung und dem südlichen Bauraum eine
Grünverbindung mit einem öffentlichen Fuß- und Radweg geplant.
Um den durch die geplante Wohnbebauung entstehenden Bedarf an
Kindergartenplätzen zu decken, ist im Süden des nordöstlichen Bauraumes ein
integrierter erdgeschossiger Kindergarten mit zwei Gruppen geplant.
Dieser Standort ermöglicht westlich der geplanten Bebauung eine zum
Blockinneren angeordnete, weitgehend von Verkehrslärm abgeschirmte
Kindergarten- Freispielfläche.
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der vorhandenen und der geplanten
Wohnbebauung durch zusätzlichen Verkehrslärm und Abgase sowie durch
Pflanzenschutzmittel werden in allen Bauräumen die ansonsten nach § 4 Abs. 3
Ziff. 4 und Nr. 5 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Tankstellen und Gartenbaubetriebe ausgeschlossen.
Seite 46
3.2
Maß der baulichen Nutzung
3.2.1. Maß der Nutzung
Im Planungsgebiet wird das höchstzulässige Maß der baulichen Nutzung als absolutes Maß in Form einer Geschossfläche (GF) und einer Grundfläche (GR)
angegeben. Anzahl und Größe der Grundstücke im Planungsgebiet (z. B. infolge
künftiger Realteilungen) haben damit keinen Einfluss auf die bauliche Dichte im
Planungsgebiet.
3.2.2 Geschossfläche
Bei der Ermittlung der Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen
in Nichtvollgeschossen mit zurechnen, da auch diese Geschossflächen planungsbedingte Folgen (soziale Infrastruktur, pflichtige Kfz- Stellplätze) auslösen.
Die insgesamt zulässige Geschossfläche von 22.200 m² ergibt eine Geschossflä chenzahl (GFZ) von ca. 0,96. Die nach § 17 Abs. 1 BauNVO für allgemeine
Wohngebiete maximal zulässige GFZ von 1,2 wird somit weit unterschritten.
Diese Geschossfläche - in der die Geschossfläche des integrierten Kindergartens
mit ca. 450 m² enthalten ist – ermöglicht bei der Annahme von 10 % Nicht wohnnutzung und von 80 m² Geschossfläche je Wohnung ca. 19.575 m² Geschossfläche für Wohnnutzung in den beiden nördlichen Bauräumen, das ent spricht ca. 245 Geschosswohnungen.
Der Anteil der Geschossfläche für Nichtwohnnutzungen (einschließlich
Kindergarten) beträgt bei dieser Annahme insgesamt ca. 2.625 m².
3.2.3 Grundfläche
Die im Planteil des Bebauungsplanes festgesetzte Grundfläche (GR) beinhaltet
den Anteil des Baugrundstückes, der von baulichen Anlagen überdeckt werden
darf (§ 19 Abs. 2 BauNVO). Dazu gehören auch die im engen Zusammenhang
zum Hauptbaukörper stehenden Balkone, Terrassen und Hauseingänge. Da Terrassen und untergeordnete Bauteile außerhalb des Bauraums ausnahmsweise
zulässig sind, ergeben sich zum Teil Grundflächenwerte, die größer sind als die
Bauräume.
Die zulässige Grundfläche der Überbauung wird mit insgesamt 6.500 m² festge setzt. Das entspricht einer durchschnittlichen Grundflächenzahl (GRZ) von ca.
0,277.
Somit wird der Höchstwert von 0,4 für Allgemeine Wohngebiete entsprechend §
17 Abs. 1 BauNVO in keinem Fall erreicht, sondern liegt wesentlich niedriger.
Seite 47
Die zulässigen Grundflächen dürfen durch die in § 19 Abs. 4 Nrn.1 bis
3 BauNVO bezeichneten Anlagen (insbesondere Tiefgaragen, Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten, Hauszuwegungen, Fahrradabstellplätze) bis zu
folgenden Obergrenzen überschritten werden:
nördlicher Planungsbereich
Flurstück Nr. 814
südlicher Planungsbereich
Flurstück Nr. 815/1
Planungsgebiet gesamt
Überschreitungs möglichkeit
10.600 m²
entspricht GRZ
0,72
4.160 m²
0,48
14.760 m²
0,64
Ausgehend von der höchstzulässigen GRZ von 0,4 entsprechend § 17 Abs. 1
BauNVO ist in Verbindung mit § 19 Abs. 4 BauNVO eine Grundflächenzahl von
0,6 für das Allgemeine Wohngebiet möglich. Diese Grenze wird im Planungsgebiet mit einer entsprechenden GRZ von 0,64 geringfügig um 4% überschritten.
Die Kappungsgrenze gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO von GRZ 0,8 wird
erheblich unterschritten.
Die geringfügige Überschreitung der GRZ um 0,04 resultiert aus der Planungs absicht, für diesen Bereich Geschosswohnungsbau vorzusehen, einschließlich
des hieraus erforderlichen Bedarfs an Tiefgaragenstellplätzen. Infolge des hoch
anstehenden Grundwassers besteht ein Bedürfnis, die Tiefgaragenstellplätze nur
in einer eingeschossigen Tiefgarage unterzubringen.
Hinzu kommt noch, dass im Planungsbereich ein großer Anteil an Wegeflächen
vorgesehen ist, die der Durchlässigkeit des Planungsgebietes und der Verknüp fung mit der Umgebung einschließlich der optimierten Anbindung an den vor handenen Fußweg zum S-Bahnhof Johanneskirchen geschuldet sind.
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind
mit der Überschreitung der Obergrenze der zulässigen Grundfläche eingehalten
und werden nicht beeinträchtigt. Sonstige Belange stehen nicht entgegen.
Somit kann eine Überschreitung der GRZ in diesem geringen Umfang akzeptiert
werden.
3.3
Überbaubare Grundstücksflächen, Höhenentwicklung, Dachform, Dachauf bauten
3.3.1 Überbaubare Grundstücksfläche
Seite 48
Die zukünftige Gebäudesituierung wird durch die Festlegung ausreichend
dimensionierter Bauräume mittels Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien
geregelt.
Zum Schutz der vorhandenen Fernheizungsleitung wurde die Baugrenze entlang
der Freischützstraße ca. 8,0 m östlich der Straßenbegrenzungslinie festgesetzt.
Die Gebäudeanordnung ermöglicht überschaubare, gut nutzbare, private Freiflächen. Insbesondere die Ost- West- Wegeverbindung zwischen Freischützstraße
an die im Osten liegende Nord- Süd- Wegeverbindung zum S-Bahnhof Johanneskirchen, sowie die Nord- Süd- Wegeverbindung im Innern des Planungsgebietes
ermöglichen eine städtebaulich ansprechende Raumfolge.
Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone, Terrassen, Treppen und Licht schächte können um die in der Satzung hinsichtlich Tiefe und Breite festgeleg ten Werte ausnahmsweise zugelassen werden. Damit soll eine zeitgemäße
Gestaltung der Gebäude und die Errichtung ausreichend großer privater Freiräume bei den Wohnungen ermöglicht werden.
Um bei der Realisierung einen Spielraum zu ermöglichen, kann eine
Verschiebung der beiden durch Baulinien festgesetzten Gebäuderücksprünge an
der Freischützstraße nach Norden bzw. Süden, sowie eine Überschreitung durch
Lichtschächte und Treppen um die in der Satzung festgelegten Werte
ausnahmsweise zugelassen werden.
3.3.2 Höhenentwicklung
An der Freischützstraße ist eine geschlossene Bebauung mit hofseitig daran anschließenden Kammbauten mit jeweils bis zu 5 Vollgeschossen geplant, wobei
entlang der Freischützstraße und im Süden der Kammbauten das oberste Voll geschoss zurückgesetzt angeordnet wird.
Durch das Zurücksetzen des obersten Geschosses entlang der Freischützstraße
wird erreicht, dass bei Ausnutzung der maximal zulässigen Geschosszahlen die
Neubebauung (von der Straße aus gesehen) eine ähnliche Traufhöhe wie die vor handenen Gebäude westlich der Freischützstraße aufweist.
Entlang der Bahnlinie ist eine geschlossene Bebauung mit 3 bis 6 Geschossen
vorgesehen, bei der das oberste Geschoss an der Westseite (zur Ermöglichung
von lärmabgewandten Dachterrassen) zurückgesetzt wird.
Um den integrierten Kindergarten im Süden des nordöstlichen Bauraums zu
ermöglichen, wird der Bauraum entsprechend nach Westen hin aufgeweitet und
dort ein zusätzlicher Bereich mit nur einem Vollgeschoss ausgewiesen.
Seite 49
Als städtebaulicher Übergang zur südlich an das Planungsgebiet angrenzenden
Tennisanlage wird für die geplanten Läden im Süden des Planungsgebietes
durch Festsetzung von Baugrenzen ein Einzelbauraum mit einem Vollgeschoss
und einer Wandhöhe mit einem Mindestmaß von 5 m und einem Höchstmaß von
6 m festgesetzt, die sich auf den Höhenwert 514,73 m üNN bezieht.
Aus Lärmschutzgründen wird die Zahl der Vollgeschosse entlang der Freischütz straße mit mindestens zwei Vollgeschossen und entlang der Bahnlinie mit
mindestens drei Vollgeschossen festgesetzt, wobei die Bebauung entlang der
Freischützstraße mindestens genau so hoch wie die rückwärtige Kammbebauung
und die Bebauung entlang der Bahnlinie mindestens ein Geschoss höher als die
rückwärtige Bebauung im nordwestlichen Baukörper sein muss.
Durch die im südlichen Bauraum festgesetzte Wandhöhe von 5 bis 6 m wird erreicht, dass die Bebauung mindestens die gleiche Höhe wie die östlich angren zende Lärmschutzwand aufweist und somit den gleichen Schutz gegen den
Bahnlärm wie die Wand bietet. Die Beschränkung der Wandhöhe auf maximal 6
m erfolgt, um insbesondere die Erdgeschosswohnungen nördlich dieses Bauraumes so wenig wie möglich zu beeinträchtigen.
Bei den beiden nördlichen Bauräumen wird die Sockelhöhe (Höhe des Erdgeschossfußbodens über dem Gelände) auf maximal 0,40 m beschränkt, um die
höhenmäßige Abgrenzung der den Erdgeschosswohnungen zugeordneten Terrassen und Wohnungsgärten gegenüber den gemeinschaftlichen Freiflächen zu
ermöglichen. Aufgrund des verhältnismäßig tiefen Vorgartens (8 m) können die
Gebäude durch Rampen trotzdem barrierefrei entsprechend den Bestimmungen
des Behindertengleichstellungsgesetzes erschlossen werden.
3.3.3 Dachform, Dachaufbauten
Im Planungsgebiet sind Flachdächer bzw. flach geneigte Dächer mit einer Neigung bis zu 10 Grad festgesetzt. Diese Dachform ermöglicht in Verbindung mit
zurückgesetzten obersten Geschossen mit vorgelagerten Dachterrassen eine
großzügige, zeitgemäße Nutzung der oberen Geschosse der Wohnbebauung.
Diese Dachform wird auch für die geplante Bebauung im südlichen Bauraum
festgesetzt, um auch hier eine Dachbegrünung zu ermöglichen.
Dachaufbauten zur Aufnahme technischer Anlagen wie Aufzugsüberfahrten sind
auf Gebäude mit Flachdächern oder flach geneigten Dächern beschränkt und auf
ein maximales Flächen- und Höhenmaß beschränkt, um so wenig wie möglich in
den privaten und öffentlichen Raum hinein zu wirken und einer Überhöhung der
geplanten Bebauung entgegen zu wirken.
Seite 50
3.4
Abstandsflächen
Im Planungsgebiet wurden die Abstandsflächen auf das Maß reduziert, das sich
bei Ausnutzung der festgesetzten Bauräume und der zugelassenen Höhen entwicklungen ergibt (Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO).
Dies betrifft allerdings nur die Abstandsflächen der Neuplanung untereinander,
nicht diese zu den benachbarten Grundstücken westlich und nördlich des Planungsbereiches.
Hier sind die Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO einzuhalten.
Die Besonnungsstudie zum Bebauungsplanentwurf hat ergeben, dass trotz der
untergeordneten Abstandsflächenverkürzungen gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 3 der
Gebäude im Planungsgebiet untereinander der Besonnungsnachweis gemäß DIN
5034 erbracht werden kann.
Darüber hinaus kann im gesamten Planungsgebiet und in der Umgebung vor
notwendigen Fenstern ein Lichteinfallwinkel von 45°, bezogen auf die Fensterbrüstung, eingehalten werden.
Somit ist nachgewiesen, dass die erforderliche Belichtung, Belüftung und
Besonnung im Planungsgebiet und in der Umgebung nicht beeinträchtigt wird.
3.5
Nebenanlagen, Trafostation
Um die Freiflächen so wenig wie möglich zu beeinträchtigen, werden Nebenanlagen bis auf die durch eine Satzungsbestimmung zugelassenen Ausnahmen
ausgeschlossen.
Für die notwendige Trafostation ist ein eigener, gut zugänglicher Standort nörd lich des südlichen Bauraumes festgesetzt. Der erforderliche Abstand zu Aufent haltsräumen wurde berücksichtigt.
3.6
Werbeanlagen
Im Hinblick auf die im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässigen Betriebe
und Anlagen ist zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Bewohner eine Einschränkung von Werbeanlagen erforderlich.
Werbeanlagen sollen nur hinweisenden Charakter haben, um den Standort von
Unternehmen kenntlich zu machen. Sie sollen nicht störend auf das gesamte
städtebauliche Erscheinungsbild wirken und sind daher in Umfang, Form und
Farbgebung an die Architektur anzupassen. Die Schrifthöhe wird beschränkt.
Werbeanlagen über den Oberkanten der Gebäude bzw. der Attika sind unzu lässig.
Seite 51
Um den Umfang auf ein verträgliches Maß zu reduzieren und eine Vermarktung
möglicher Werbeflächen an andere, nicht ansässige Firmen auszuschließen, ist
generell nur Eigenwerbung zulässig. Werbeanlagen in Form von laufenden
Schriften sowie sich bewegende Werbeanlagen sind aus Gründen der Stadtbild verträglichkeit unzulässig.
Für den im südlichen Planungsbereich geplanten Laden ist ein Werbepylon in
dem konkret festgesetzten Umfang am Ort der Leistung im Zusammenhang mit
der Ein- und Ausfahrt zu den Stellplätzen zulässig. In diesem Umfang ist von
einer Verträglichkeit einer Werbeanlage mit den Zielen der Erhaltung der Vorgärten auszugehen.
3.7
Einfriedungen
Um einen möglichst großzügigen und gemeinschaftlichen Charakter der Freifläche zu erzielen und die Durchlässigkeit des Planungsgebietes sicherzustellen,
werden Einfriedungen weitgehend eingeschränkt.
Einfriedungen sind daher lediglich als Abgrenzung der Wohnungsgärten zu den
gemeinschaftlichen Freiflächen, der Begrenzung der Kinderspielplätze und zum
Schutz der Kinder im Bereich der Freispielfläche des Kindergartens entsprechend
dem in der Satzung festgelegten Umfang zulässig.
Entlang der Bahnlinie ist eine Einfriedung aus Sicherheitsgründen als zu errich ten festgesetzt.
3.8
Energieversorgung und energiesparendes Bauen
Da in der Freischützstraße bereits eine Fernheizungsleitung vorhanden ist, ist
eine Versorgung mit Fernwärme vorgesehen.
Die kammartigen Rückgebäude sowie die Bebauung im südlichen Bauraum
bieten zudem durch ihre Ost- West- Orientierung die besten Voraussetzungen für
die Nutzung der Sonnenenergie durch Solaranlagen.
4.
Grünordnerisches Konzept
4.1
Planungsziele
Eines der Hauptplanungsziele für die nördliche Wohnbebauung ist es, innere,
ruhige, von der Bahnlinie und der Freischützstraße abgeschirmte Freiräume zu
schaffen. Ebenso sind die unterschiedlichen Nutzungen (Wohnbebauung und
Ladennutzung) durch eine ausreichend breite Grünverbindung zu trennen und
Beeinträchtigungen zu vermeiden.
Seite 52
Die ökologische Vernetzungsfunktion entlang der Bahnlinie soll gestärkt und
das Biotop 127.06 (Teilfläche) erhalten werden. Der Versiegelungsgrad soll reduziert und im Gegenzug der Anteil leistungsfähiger Grünstrukturen erhöht
werden.
Die Gestaltung der Freiräume soll das Orts- und Landschaftsbild aufwerten.
Eine straßenabgewandte, attraktive Anbindung zum S-Bahn- Bahnhof Johanneskirchen soll gesichert werden.
4.2
Maßnahmen
Durch die Lärmschutzbebauung entlang der Bahnlinie sowie entlang der Freischützstraße entstehen im rückwärtigen Bereich in ausreichendem Maß Freiräu me, die vor Immissionen geschützt sind und vielfältig nutzbar (mit Kinderspiel plätzen, Wohnungsgärten usw.) gestaltet werden können. Dadurch kann für die
Bewohner und Berufstätige im Bereich des Planungsgebietes ein attraktiver
Treffpunkt und Aufenthaltsraum im Freien entstehen.
Den Erdgeschosswohnungen sollen kleine, privat genutzte Gärten zugeordnet
werden können. Hierfür werden Flächen für Wohnungsgärten festgesetzt. Auf
den übrigen Flächen sind keine Wohnungsgärten zulässig, um ausreichend gemeinschaftlich nutzbare Freiflächen zur Verfügung zu haben.
Zum Schutz der Wohnbebauung und zur Trennung der unterschiedlichen
Nutzungen ist zwischen der Wohnbebauung und der Ladennutzung eine Grünverbindung mit einem öffentlichen Fuß- und Radweg freigehalten.
Unterstützend sind nördlich der Ladennutzung eine Baumreihe sowie eine frei wachsende Hecke festgesetzt, die das südliche Gebäude optisch abschirmen und
zur Wohnbebauung einen grünen Puffer bilden.
Die festgesetzte Rahmeneingrünung im Bereich des südlichen Bauraumes einschließlich der Parkplätze soll eine gute Einbindung in die Umgebung sichern.
Der Parkplatz selbst, der im Süden des Planungsgebiets angeordnet ist, muss
entsprechend der Freiflächengestaltungssatzung durch Pflanzungen von großen
Bäumen gegliedert werden.
Zur Stärkung der ökologischen Vernetzungsfunktion und aus Immissionsschutz gründen ist entlang der Bahnlinie ein durchschnittlich 10 m breiter naturnaher
Vegetationsstreifen freigehalten, der im Süden die Teilfläche des Biotops 127.06
umgibt. Der Bebauungsplan Nr. 43 e setzt in diesem südlichen Teil eine private
Grünfläche mit Gerätespielplatz fest. Da nun mit der Neuplanung qualitätsvolle,
lärmgeschützte Freiflächen in ausreichendem Maß entstehen, kann auf diese
private Grünfläche verzichtet werden.
Das Biotop 127.06 (Teilfläche) wird als „Fläche mit Bindungen für Bepflanzung
und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern“ festgesetzt. Um die nährstoffreiche und sehr krautreiche
Seite 53
Fläche auszuhagern, sind entsprechende extensive Pflegemaßnahmen erforder lich.
Der übrige Bereich entlang der Bahnlinie wird als „Fläche mit besondere
Entwicklungsmaßnahmen“ festgesetzt. Diese Flächen sind extensiv zu pflegen.
Durch Heckenpflanzungen am Rand zur Bahn sowie extensiven Wiesenstreifen
und Rohbodenstandorten soll eine hohe Strukturvielfalt entstehen und der
Lebensraum der Zauneidechse auf den begleitenden Bahnflächen ergänzt
werden. Gleichzeitig kann so die Bahnlinie optisch abgeschirmt werden. Ebenso
wird hier im Norden in der Nähe der Brutwand eine Lehmsammelstelle angeord net , um für die Mehlschwalben den Eigenbau von Nestern zu ermöglichen. Im
Umfeld der Lehmsammelstelle sind hohes Gras, Bäume und Sträucher zu
vermeiden, da diese ein Anschleichen/Ansitzen von Feinden ermöglichen und
die Sammelstelle dann von Mehlschwalben gemieden wird.
Für diese Flächen sind jeweils im Freiflächengestaltungsplan die notwendigen
Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen darzustellen.
In Ergänzung der Ost- West- Grünverbindung wird entlang des bahnbegleitenden
naturnahen Grünstreifens ein öffentlicher Fußweg festgesetzt, der - zusammen
mit dem nördlich des Planungsgebietes durch den Bebauungsplan Nr. 43 e fest gesetzten Weg - eine attraktive straßenabgewandte Verbindung zwischen der
Freischützstraße und dem S- Bahnhof Johanneskirchen ermöglicht. Eine beglei tende Baumreihe auf der Ostseite betont diesen Weg und wertet ihn optisch auf.
Für die Freiflächen der gesamten Neubebauung soll eine ausreichende und leistungsfähige Durchgrünung gesichert werden. Deshalb wird eine Mindestan forderung an zu pflanzenden großen bzw. mittelgroßen Bäumen festgesetzt.
Darüber hinaus werden im zentralen Hofbereich, der nicht unterbaut ist, im Plan
große Bäume als zu pflanzen festgesetzt.
Im Vorgarten entlang der Freischützstraße sind Bäume zu pflanzen, um einen
angenehmen, begrünten Straßenraum zu erzielen. In diesem Bereich verläuft jedoch eine bestehende Fernwärmeleitung. Deshalb kann nur eine Baumreihe aus
mittelgroßen bis kleinen Bäumen festgesetzt werden, die flach wurzeln. Diese
Baumreihe wird in Abstimmung auf die Lage der Fernwärmeleitung zwischen
Fernwärmeleitung und Gehweg bzw. hinter der Leitung zurückversetzt angeord net. Zusätzlich werden ggf. entsprechende Maßnahmen zum Schutz der Fernwärmeleitung, wie z.B. Wurzelschutzfolien, erforderlich. Die flächige Begrünung
des Vorgartens kann aufgrund des geringen Bodenaufbaus nur mit flach wurzelnden Sträuchern, mit Rasen oder Wiese sowie Staudenpflanzungen erfolgen, um die Fernwärmeleitung nicht zu gefährden.
Für Baumpflanzungen sind Mindestpflanzqualitäten und Mindestgrößen der
Baumscheiben bzw. der Baumgräben zur Sicherstellung einer leistungsfähigen
Begrünung aus gestalterischer und ökologischer Sicht festgesetzt.
Seite 54
Für die als zu begrünen und zu bepflanzen festgesetzten Flächen wird die
Artenauswahl auf standortgerechte, vorwiegend heimische Arten sowie Obstund Zierobstgehölze festgelegt, um ein möglichst großes Spektrum geeigneter
Arten zur Verfügung zu haben. Für die naturnahen bahnbegleitenden Grünbereiche wird die Auswahl zur Förderung der ökologischen Vernetzung auf stand ortgerechte, heimische Arten eingeschränkt.
Zur Begrenzung der Bodenversiegelung werden neben der durch Gebäude über bauten Fläche die Tiefgaragen und Stellplätze sowie Nebenanlagen und Belagsflächen in Lage und Umfang beschränkt. Insgesamt wird dadurch ein Anteil an
nicht unterbauten/ unversiegelten und begrünten Freiflächen von mindestens 35
% erreicht. Im Innenbereich zwischen der Bebauung wird ein Teilbereich von Unterbauung freigehalten, wodurch im Innenhof ein Pflanzbereich für große Bäume
entsteht.
Die Flachdächer oder flach geneigten Dächer von bis zu fünfgeschossigen Gebäuden (einschließlich Terrassengeschoss) sind zu begrünen, da diese von den
höheren, bis zu sechsgeschossigen Gebäuden/ - teilen gut einsehbar sind und
die ökologische Situation dadurch verbessert werden kann.
Entsprechend der städtischen Entwässerungssatzung ist das Niederschlags wasser zu versickern, was eine wesentliche Minimierung der Auswirkungen
durch Versiegelung darstellt. Der Bebauungsplan trifft keine weitergehenden
Festsetzungen. Das Niederschlagswasser soll jedoch möglichst oberflächig über
Pflanzflächen, Sickermulden und Sickergräben versickert werden, um eine güns tigere, breitflächige Rückführung des Niederschlagswassers in das Grundwasser
zu erreichen und die Filterwirkung des Bodens zu nutzen.
Eine weitere Maßnahme für den Wasserhaushalt stellt die Verwendung wasserdurchlässig aufgebauter Beläge dar, die die Versickerung eines Teils des Nieder schlagswassers auch auf diesen Flächen ermöglicht.
Darüber hinaus gelten die Festlegungen der Freiflächengestaltungssatzung vom
08.05.1996, die eine qualitativ hochwertige Begrünung der Baugrundstücke sicherstellen.
5.
Ersatzmaßnahmen für Mehlschwalben
Die Regierung von Oberbayern hat mit Bescheid vom 25.09.2008 die arten schutzrechtliche Ausnahme nach § 43 BNatSchG von den Verbotstatbeständen
des § 42 Abs. 1 Nrn. 3 und 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG für die Entfernung der
Mehlschwalbennester im Rahmen des Abbruchs der Gebäude Freischützstraße
78, 78a, 78b und 80 unter Festsetzung von Auflagen erteilt.
Seite 55
Der Abbruch der von Mehlschwalben bebrüteten Gebäude Freischützstraße 78,
78a, 78b und 80 darf demnach nur außerhalb der Brutsaison zwischen 1. Oktober und 31. März erfolgen.
Als erstes können die gar nicht bzw. wenig bebrüteten Gebäude Freischützstra ße 78a und 78b nach der Brutsaison 2008 abgebrochen werden. In der darauf
folgenden Brutsaison muss zum 31. März 2009 eine Brutwand für Mehl schwalben und eine Lehmsammelstelle fertig gestellt und funktionsfähig zur
Verfügung stehen. Erst dann kann der Abbruch der hauptsächlich bebrüteten
Gebäude 80 und 78, frühestens nach der darauf folgenden Brutsaison ab 01.
Oktober 2009, erfolgen.
Als Ersatzmaßnahme wird entsprechend dem Bescheid für die Population von ca.
35 Mehlschwalbenpaaren in Verlängerung der geplanten Lärmschutzwand an
der nördlichen Grundstücksgrenze zu Flurstück Nr. 813/5 vor die Giebelwand
des Nachbargebäudes Freischützstraße 82 eine Brutwand für die Besiedelung
durch Mehlschwalben festgesetzt. Diese muss eine Höhe von 8,50 m und einer
Länge von 14,75 m aufweisen.
Die jetzigen Brutplätze liegen in einer Höhe von ca. 8,00 bis 9,00 m. Der obere
Wandabschluss ist mit einer überdeckten Dachkonstruktion mit Sparren zu
überbauen, um den Charakter der ursprünglich besiedelten Gebäude zu erwecken. Demgemäß wurde ein ähnlicher Sparrenabstand und Dachüberstand fest gesetzt.
Um genügend Raum für die Mehlschwalbenbruten zu schaffen, ist eine zweite
Überdachung auf Sparren in einer Höhe von 5,50 m zu errichten.
Die Oberfläche der Brutwand ist rau auszubilden, z.B. rauer Putz. Die Exposition
der Wand nach Süden entspricht der Exposition der ursprünglich bebrüteten
Häuser . Die Brutwand ist durchgehend, ohne transparente Bestandteile, auszu führen, um Vogelschlag zu vermeiden.
Vor der Brutwand dürfen keine Bäume oder höheren Gehölze stehen, die den
Anflug erschweren. Die Endwuchshöhe von Gehölzen am Fuß der Wand wird daher auf maximal 1,50 m Höhe begrenzt. Ebenso ist hier keine Fassadenbegrü nung zulässig.
Die Brutwand sollte mit ca. 8 bis 10 künstlichen Nisthilfen besetzt werden, da
vorhandene Schwalbennester den suchenden Mehlschwalben eine Besiedlungs möglichkeit signalisieren. Zusätzlich ist eine Beschallung mit arteigenen Rufen
nötig, um die ortstreuen Mehlschwalben an diese Stelle zu locken. Nach erfolg ter, mehrjähriger Besiedelung kann die Beschallung eingestellt werden. Diese
und weitere Details, die die Besiedelung der Brutwand sichern sollen, wurden im
Bescheid zur Ausnahme geregelt.
Um den Eigenbau der Nester zu ermöglichen, wird in unmittelbarer Nähe der
Brutwand eine Lehmsammelstelle in der Fläche mit besonderen Entwicklungs -
Seite 56
maßnahmen festgesetzt. Die Sammelstelle braucht nur eine äußerst geringe
Wassertiefe aufzuweisen und muss zur Brutzeit Wasser und Lehm enthalten. Im
Umfeld der Lehmsammelstelle sollten hohes Gras, Bäume und Sträucher vermie den werden, da diese ein Anschleichen/Ansitzen von Feinden ermöglichen und
die Sammelstelle dann von Mehlschwalben gemieden wird. Die Lehmsammel stelle (mindestens eine Größe von 6 m²) ist daher in einer offenen Kiesfläche
anzuordnen. Sträucher und Bäume müssen einen Abstand von mindestens 10 m
einhalten .
Teile der Lärmschutzwände, sowohl im Anschluss an die Brutwand als auch im
südöstlichen Grundstücksbereich, sind um eine ausreichende Belichtung zu gewährleisten als lichtdurchlässige Wand auszuführen. Um den Tod durch Anflug
von Mehlschwalben und anderen Vögeln zu vermeiden, werden die Wandflächen
aller betroffenen Lärmschutzwände vogelsicher transluszent bzw. transparent
mit senkrechten Streifen ausgebildet (siehe Ausführungen Ziffer 7.4 Auswirkungen der Bebauung auf die Umgebung des Planungsgebietes – Bebauung
nördlich des Planungsgebietes).
6.
Verkehrskonzept
6.1
Öffentlicher Personennahverkehr
Das Planungsgebiet liegt innerhalb des Haltestelleneinzugsbereiches von 300 m
und wird durch die S-Bahnlinie S 8 (Bahnhof Johanneskirchen) sowie durch die
Metrobuslinie 50, die Stadtbuslinie 184 und die Nachtbuslinie N 43 gut an das
öffentliche Personennahverkehrsnetz angeschlossen.
6.2
Motorisierter Individualverkehr
Die verkehrliche Erschließung des zu überplanenden Bereiches ist über die Freischützstraße gesichert.
Diese Straße kann den aus dem Planungsgebiet zu erwartenden zusätzlichen
Verkehr von ca. 1.900 KFZ/24 h aufnehmen.
Bis zum Jahr 2020 ist auf der Freischützstraße mit einer Verkehrsmenge von
insgesamt ca. 17.100 KFZ/24 h zu rechnen.
Durch die Festsetzung einer Fläche für ein Fahrrecht zugunsten eines
beschränkten Personenkreises wird die Anlieferung des rückwärtigen
Kindergartens von der Freischützstraße her ermöglicht.
Seite 57
6.3
Ruhender Verkehr, Ein- und Ausfahrtsbereiche
Zur Schaffung ausreichend großer nutzbarer Freiflächen sind die erforderlichen
Stellplätze der Wohnbebauung einschließlich der Stellplätze des Kindergartens in
einer Tiefgarage unterzubringen, die innerhalb des Bauraumes bzw. innerhalb
der im Plan festgesetzten Fläche für eine Tiefgarage „TGa“ errichtet werden
kann.
Um Parkpatz- Suchverkehr in der Freischützstraße zu vermeiden, werden für die
im Süden des Planungsgebietes vorgesehene Ladennutzung ausreichend, jedoch
maximal 80 Stellplätze zugelassen, die in einer ebenerdigen Stellplatzanlage innerhalb des Bauraumes bzw. auf der im Plan festgesetzten Fläche für Stellplätze
„St“ angeordnet werden können. Diese Stellplatzzahl berücksichtigt, dass
-
auf dem Baugrundstück eine möglichst geringe Versiegelung erfolgen soll
und eine ausreichende Begrünung erforderlich ist,
unzumutbare Beeinträchtigungen der vorhandenen und geplanten Wohnbebauung durch Verkehrslärm der Stellplatzanlage vermieden werden
sollen.
Im Zuge der Neugestaltung der Freischützstraße wurden angrenzend an das Planungsgebiet auf der Ostseite innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche ca. 30
Besucherstellplätze in Parkbuchten hergestellt.
Um die aus der geplanten Bebauung zu erwartende zusätzliche Verkehrsbelastung der Freischützstraße verteilen zu können, werden für die Wohnbebauung
zwei Ein- bzw. Ausfahrtsbereiche festgesetzt, so dass voneinander getrennte
Zu- und Ausfahrten ermöglicht werden.
Im Bereich der geplanten Ladennutzung wurde der Ein- und Ausfahrtsbereich in
der Nähe des Gebäudes angeordnet, damit das Ladenpersonal diesen Bereich
einsehen kann. Außerdem wird dadurch das Auffinden der Zu- und Ausfahrt für
Kunden erleichtert.
Soweit die Lage der Tiefgaragenrampen und der Zu- und Ausfahrten festgesetzt
ist, kann davon geringfügig abgewichen werden, wenn technische Gründe dies
erfordern und die Abweichungen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
6.4
Fußgänger - und Radverkehr
Für den Fußgängerverkehr wird von der Freischützstraße aus zwischen der
Wohnbebauung in den nördlichen Bauräumen und dem südlichen Bauraum,
entlang der nördlichen Grenze des Planungsgebietes sowie entlang der Bahntrasse eine neue Wegverbindung geschaffen. Sie wird als Gehrechtsfläche gesi-
Seite 58
chert und die Möglichkeit geschaffen, an den Weg im nördlichen Teilgebiet des
Bebauungsplanes Nr. 43 e anzuschließen.
Dadurch wird eine vom Straßenverkehr abgewandte Fußwegbeziehung zwischen
der Freischützstraße sowie dem geplanten Wohngebiet mit Kindergarten und
dem S-Bahnhaltepunkt Johanneskirchen ermöglicht.
Bereits zum Aufstellungsbeschluss hat der Bezirksausschuss 13 angeregt, einen
weiteren Weg entlang der Südgrenze des Planungsgebiets zu legen. Auf diesen
Weg wird jedoch weiterhin verzichtet, um dafür die Durchwegung zwischen der
Wohnbebauung und dem südlichen Bauraum großzügiger zu gestalten.
Außerdem wird die Lage eines Weges zwischen der Tennisanlage und der Stellplatzfläche als wenig attraktiv beurteilt. Weiterhin stellt dieser Fußweg am Südrand des Plangebietes gerade zur Nachtzeit einen Risikofaktor dar, weil es sich
dort um nicht beleuchtete Flächen handelt und keine Nachbarschaft in greifbarer
Nähe vorhanden ist, die mögliche Übergriffe verhindern könnte.
Zusätzlich wird der Kindergarten durch die Festsetzung einer Fläche mit Radfahrrecht an die Freischützstraße angebunden, damit die Eltern die Kinder mit
dem Fahrrad zum Kindergarten bringen können.
7.
Lärmschutz
7.1
Verkehrslärm
Das Planungsgebiet liegt im unmittelbaren Einwirkungsbereich der Verkehrsgeräusche der Freischützstraße, der Bahnlinie München - Ismaning sowie von Betriebsgeräuschen des geplanten Ladens und der daran südlich angrenzenden
Tennisanlage. Um evtl. Auswirkungen dieser Einflüsse auf das Bebauungs plangebiet und die Umgebung festzustellen und mit geeigneten Maßnahmen
entgegenwirken zu können, wurde ein schalltechnisches Gutachten erstellt.
Die Beurteilungspegel an der der Freischützstraße zugewandten Fassade der
nördlichen Wohnbebauung betragen tagsüber bis zu 67 dB(A) und nachts bis zu
58 dB(A).
Demnach werden die maßgeblichen Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete nach Beiblatt 1 zu DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau), Teil 1 (55 dB(A)
tags, 45 dB(A) nachts) an der der Freischützstraße zugewandten Fassade tagsüber um bis zu 12 dB(A) und nachts um bis zu 13 dB(A) überschritten.
Seite 59
Entlang der Bahnlinie München - Ismaning betragen die Beurteilungspegel der
nächstgelegenen Gebäudefassade bis zu 64 dB(A) tags und 65 dB(A) nachts.
Demnach werden hier die Orientierungswerte für allgemeine Wohngebiete tagsüber um bis zu 9 dB(A) und nachts um bis zu 20 dB(A) überschritten. Nachts
wird zudem der Sanierungsgrenzwert analog der Verkehrslärmschutzrichtlinie
97 (VLärmSchR 97) von 60 dB(A) um bis zu 5 dB(A) überschritten.
Auch die Freiflächen sind verkehrslärmbelastet.
Aufgrund dieser Lärmbelastung sind Schallschutzmaßnahmen erforderlich, um
die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu erfüllen.
Da aktive Lärmschutzmaßnahmen (z.B. durchgehende Lärmschutzwände oder
Lärmschutzwälle) entlang der Bahntrasse und der Freischützstraße mit einer
städtebaulich vertretbaren Höhe zur Folge hätten, dass
aufgrund der Grundstückstiefe bei Einhaltung eines ausreichenden Abstandes zur Wand die verkehrsabgewandte Wohnbebauung in den OstWest- Gebäudezeilen und die nutzbare Freifläche erheblich reduziert
werden müssten,
nur bei den unteren Geschossen eine Verbesserung der schalltechnischen
Situation zu erreichen wäre,
der zur Gewährleistung einer ausreichenden Belichtung erforderliche Abstand zwischen der Bebauung und einer Lärmschutzwand die Wirkung
dieser Wand wieder einschränken würde,
soll der Lärmproblematik überwiegend durch passive Lärmschutzmaßnahmen,
wie z.B. geeignete Gebäudestellung und Bauweise, Grundrisszonierung bzw.
Einbau von Schallschutzfenstern Rechnung getragen werden.
-
Aktive und passive Schallschutzmaßnahmen
Die unmittelbare Umgebung des Planungsgebietes ist geprägt durch eine hof bildende vier- bis sechsgeschossige Bebauung mit Sattel- bzw. Walmdächern im
Norden und eine viergeschossige, straßenraumbegleitende Bebauung mit Mansarddächern westlich der Freischützstraße, die auf der Grundlage der Bebauungspläne Nrn. 43 d und 43 e errichtet wurde.
Dieses Prinzip einer durchgehenden Bebauung mit geschützten Innenhöfen soll
aus städtebaulichen Gründen, insbesondere zur Verbesserung des Lärmschutzes
auch im Planungsgebiet weiter verfolgt werden.
Daher wurde zum Schutz der nach innen gerichteten Wohnungen und der zugehörigen Freiflächen für die beiden nördlichen Bauräume entlang der Bahnlinie
und der Freischützstraße, sowie für den südlichen Bauraum die Bebauung in
Ost- West- Richtung im Bereich der nördlichen Baugrenze festgesetzt, dass diese
in durchgehend und ohne Zwischenräume zu errichten sind .
Seite 60
In Verbindung mit dieser durchgehenden Bebauung und dem Bestand nördlich
des Planungsgebietes sind entlang der Bahntrasse zwei Lärmschutzwände fest gesetzt, wobei die nördliche Wand in einer Höhe von 8,50 m und die südliche
Wand in einer Höhe von 5,00 m auszubilden ist.
Die Ausführung der Lärmschutzwände ist unter Punkt 6.4 „Auswirkungen der
Bebauung auf die Umgebung des Plangebietes“ dargestellt, da die Ausbildung
der Wände Einfluss auf mögliche Beeinträchtigungen für die umgebende Bebauung hat.
Durch die festgesetzten Höhen für die Lärmschutzwände und die festgesetzte,
direkt anschließende Bebauung entlang der Bahnlinie sowie in Ost- West- Richtung im Bereich der nördlichen Baugrenze des südlichen Bauraumes wird der
Bahnlärm so weit abgeschirmt, dass im Osten auf der Freifläche tagsüber der
Orientierungswert der DIN 18005 eingehalten wird.
An der Schallschutzbebauung selbst bestehen jedoch noch Lärmkonflikte. Bei
Beurteilungspegeln von über 65 dB(A) tags und/ oder 60 dB(A) nachts sollen
schutzbedürftige Räume von Wohnungen nicht mehr angeordnet werden.
An folgenden Fassaden werden Beurteilungspegel durch Verkehrslärm von
mindestens 65 dB(A) tags und/oder 60 dB(A) nachts erreicht:
- Westfassade der Bebauung entlang der Freischützstraße im nordwestlichen
Bauraum,
- Ostfassade des Gebäudes entlang der Bahntrasse im nordöstlichen Bauraum,
- nördliche Stirnseite des Gebäudes entlang der Bahntrasse im nordöstlichen
Bauraum ab dem 3. Obergeschoss,
- südliche Stirnseite des Gebäudes entlang der Bahntrasse im nordöstlichen
Bauraum ab dem 2. Obergeschoss.
Zur Minderung dieser verbleibenden Lärmkonflikte können weitere aktive Schallschutzmaßnahmen aufgrund der geringen Wirksamkeit bei stadtgestalterisch
verträglicher Ausführung nicht angeordnet werden. Auf die Überschreitungen
der Orientierungswerte an den geplanten Gebäuden im Planungsgebiet wird
deshalb durch eine geeignete Grundrissorientierung reagiert.
Schützenswerte Aufenthaltsräume von Wohnungen nach DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau - müssen daher an Gebäuden, an denen auf der lärmzuge wandten Gebäudeseite Beurteilungspegel von 65 dB(A) tags und/ oder 60 dB(A)
nachts überschritten werden, auf die lärmabgewandten Gebäudeseiten orientiert
werden.
An den entsprechenden lärmzugewandten Fassaden sind passive Schallschutz maßnahmen in Verbindung mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen für
Wohnungen nicht mehr ausreichend.
Seite 61
Der erforderliche Schallschutz für Aufenthaltsräume an Fassaden mit Beurtei lungspegeln von über 65 dB(A) tags oder 60 dB(A) nachts kann jedoch auch über
die Anordnung einer hinterlüfteten Glasfassade, einer schallgedämmten Laubengangerschließung oder durch die Anordnung von nach DIN 4109 nicht
schutzbedürftigen Vorräumen vor den Fenstern dieser Räume gewährleistet
werden. Ansonsten sind Fenster von schutzbedürftigen Räumen an diesen
Fassaden nur zulässig, wenn die dazugehörigen Räume über Fenster an der
lärmabgewandten Gebäudeseite oder über nach DIN 4109 nicht schutzbedürf tige Räume an der dem Verkehrslärm zugewandten Seite, z. B. über verglaste
Loggien, belüftet werden können.
Sind auch an den lärmabgewandten Fassaden Überschreitungen der
Orientierungswerte der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau gegeben, muss
die Ruhe in den Aufenthaltsräumen an diesen Fassaden durch eine ausreichende
Schalldämmung der Wohnungsaußenwände - insbesondere der Fenster - sichergestellt werden.
Durch die festgesetzten aktiven und passiven Lärmschutzmaßnahmen ist die
vorgesehene Nutzungsart (allgemeines Wohngebiet) trotz der z.T. erheblichen
Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 vertretbar, zumal
-
-
-
aufgrund der Nord- Süd- Ausrichtung der straßen- und bahnbegleitenden
Wohnbebauung die Anordnung von Wohnungen mit durchgesteckten
Aufenthaltsräumen (die an den lärmabgewandten Seiten belüftet werden
können) erleichtert wird,
ein wesentlich größerer Anteil der geplanten Wohnungen besser gegen
den Lärm geschützt wird als nach den derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 43 e,
die geplanten Wohnungen ein Beitrag zur Behebung des Mangels an
Wohnungen in München sind.
Zusätzlich zu den festgesetzten aktiven und passiven Lärmschutzmaßnahmen
ist der Bauherr gemäß Art. 13 Abs. 2 BayBO in Verbindung mit Art. 3 Abs. 2 BayBO verpflichtet, bei der Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen oder bei
einer Nutzungsänderung ausreichenden Schallschutz vorzusehen. Die hierfür
erforderlichen Maßnahmen bemessen sich u.a. nach Tabelle 8 der DIN 4109,
November 1989.
In die Abwägung des Bebauungsplanes und als Grundlage für die Ermittlung der
erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen wurden folgende Lärm pegelbereiche für die in den beiden nördlichen Bauräumen geplante Wohnbebauung eingestellt.
Außenbauteile
Lärmpegelbereich
West- , Nord- und Südfassade der Bebauung entlang der IV
Freischützstraße im nordwestlichen Bauraum
Seite 62
Südfassade der südlichen Ost- West- Gebäudezeile
III
(Anbau an die Bebauung entlang der Freischützstraße)
Ostfassade, Nordfassade (ab dem 3. Obergeschoss) und IV
Südfassade (ab dem 2. Obergeschoss) der Bebauung
entlang der Bahntrasse im nordöstlichen Bauraum
übrige Fassaden der beiden nördlichen Bauräume
II
Die für die Ermittlung der Lärmpegelbereiche maßgebenden Umstände unter liegen tatsächlichen Veränderungen, so dass auf eine Festsetzung der Lärm pegelbereiche mittels Festsetzung verzichtet wurde. Zur Ermittlung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen sind daher für jedes einzelne Vorhaben aktualisierte Lärmpegelbereiche zugrunde zu legen.
Nachdem bei notwendigen Fenstern die erforderliche Schalldämmung nur dann
erreicht wird, wenn sie geschlossen sind, ist es bei Beurteilungspegeln von bis
zu 65 dB(A) tags und/oder von 60 dB(A) nachts in allgemeinen Wohngebieten für
einen ausreichenden Luftaustausch bei geschlossenem Fenster erforderlich,
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorzusehen. Diese schallgedämmten
Lüftungseinrichtungen müssen bei der Ermittlung des resultierenden bewerteten
Schalldämmmaßes mit berücksichtigt werden.
Büroräume sind an Fassaden mit Beurteilungspegeln von 65 dB(A) tags und/oder
60 dB(A) nachts oder höher nur zulässig, wenn die Ruhe in den Büroräumen
durch eine ausreichende Schalldämmung der Außenwände - insbesondere der
Fenster - sichergestellt ist. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen sind nach der
DIN 4109 zu bemessen.
Darüber hinaus ist eine Nutzungsaufnahme im Bereich der beiden nördlichen
Bauräume ist erst dann zulässig, wenn die Lärmschutzbebauung entlang der
Bahnlinie und entlang der Freischützstraße soweit hergestellt ist, dass sie ihre
lärmabschirmende Wirkung entfaltet.
Aufgrund von technischen Notwendigkeiten bei der Abwicklung der Baustelle ist
jedoch eine zeitliche Versetzung der jeweiligen Bauvorhaben in den vorgenann ten Bereichen und deren Nutzungsaufnahmen von maximal 22 Monaten zulässig.
7.2
Lärm der im Süden des Planungsgebietes zulässigen Nutzungen
Die Errichtung und der Betrieb von Läden im Süden des Planungsgebietes erfordern Maßnahmen, um die Einhaltung der maßgeblichen Immissionsrichtwerte
der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) für die Nachbar schaft innerhalb und außerhalb des Planungsgebietes zu gewährleisten.
Lärmquellen von Läden sind insbesondere der Anlieferverkehr sowie der Verkehrslärm auf der Stellplatzanlage.
Seite 63
Im Bereich der nördlichen Baugrenze des südlichen Bauraumes wird eine durch gehende Bebauung mit einer Wandhöhe von 5 – 6 m festgesetzt, um bereits
durch die Anordnung des Gebäudes (in Verbindung mit der angrenzenden
Lärmschutzwand) weitgehenden Lärmschutz für die nördliche Wohnbebauung zu
erreichen.
Zum Schutz der in der Nachbarschaft geplanten Wohnnutzungen werden die
oberirdischen Kundenparkplätze überwiegend südlich des Gebäudes zur Tennisanlage hin angeordnet.
Im südlichen Planungsbereich (Flurstück 815/1) sind nur Nutzungen zulässig,
deren Geräusche das festgesetzte Emissionskontingent LEK nach DIN 45691 weder tags (6.00 bis 22.00 Uhr) noch nachts (22.00 – 6.00 Uhr) überschreiten.
Die Zulässigkeit von Vorhaben ist anhand von schalltechnischen Gutachten beim
Genehmigungsantrag von jedem anzusiedelnden Betrieb bzw. bei genehmi gungspflichtigen Nutzungsänderungen für bestehende Betriebe nach den
Vorgaben der DIN 45691 im Bezug auf bestehende schützenswerte Nutzungen
nach DIN 4109 nachzuweisen. Die Regelungen der Technischen Anleitung zum
Schutz gegen Lärm von 1998 (TA Lärm) sind zu beachten.
Teilfläche
Flurstück 815/1
Emissionskontingent LEK in dB(A)
Tags
Nachts
61
47
Die Prüfung der Einhaltung erfolgt nach DIN 45691, Abschnitt 5.
Aufgrund dieser Festsetzungen sind für den Betrieb von Läden voraussichtlich
organisatorische Maßnahmen erforderlich; Liefertätigkeiten während der Nacht stunden von 22.00 bis 6.00 Uhr sind wahrscheinlich nicht möglich.
Der erforderliche Schallschutz erfordert jedoch keine Maßnahmen, die über das
bei vergleichbaren Bauvorhaben übliche Maß hinausgehen.
7.3
Lärm der Tennisanlage
Südlich des Planungsgebietes grenzen bestehende Tennisplätze an das Planungsgebiet an. Die durch den Betrieb der Sportanlagen verursachten Geräuschimmissionen betragen an schützenswerter Wohnbebauung innerhalb des
Planungsgebietes tagsüber innerhalb der Ruhezeiten bis zu 48 dB(A).
Die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärmschutz - Verord nung (18. BImSchV) werden somit sowohl außerhalb als auch innerhalb der Ru-
Seite 64
hezeiten eingehalten. Zusätzliche Schallschutzmaßnahmen sind daher nicht erforderlich.
7.4
Auswirkungen der Bebauung auf die Umgebung des Plangebietes
Bebauung westlich der Freischützstraße
Im Bereich der Freischützstraße kommt es nach Realisierung der Planung zu
geringfügig erhöhten Immissionen für die westlich der Freischützstraße bestehenden Wohngebäude. Diese Erhöhung resultiert im wesentlichen aus Schallreflexionen durch die geplante Bebauung entlang der Freischützstraße. Die
Sanierungsgrenzwerte von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts der 16 . BImSchV –
Verkehrslärmschutzverordnung - werden jedoch deutlich unterschritten.
Durch diese Schallreflexionen erhöhen sich die Immissionen durch die Straßenverkehrsgeräusche um rechnerisch 0,4 dB(A). Gleichzeitig wird aber durch diese
zukünftige Abschirmung eine Verbesserung der Immissionen durch den
Schienenverkehr erreicht. Der entsprechende Lärm wird im Mittel um 1 dB(A)
gemindert.
Um die entstehenden, untergeordneten Pegelerhöhungen trotzdem auf ein Mini mum von 0,2 dB(A) zu reduzieren, wurde eine Gliederung der der Bestandsbebauung gegenüberliegenden Fassade durch Baulinien festgesetzt.
Darüber hinausgehende Schallschutzmaßnahmen sind gerade unter Berück sichtigung der Tatsachen, dass sich durch die Nachtzeit eine deutliche Verbesserung der bestehenden Immissionssituation ergibt und aufgrund der Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 43 d, nach dem in den Gebäuden westlich der Freischützstraße keine ausschließlich zur Freischützstraße
ausgerichteten Aufenthaltsräume zulässig sind, nicht erforderlich.
Bebauung nördlich des Planungsgebietes
Da bei einer glatten Ausführung (z. B. Glas) der nördlichen, in Ost- West- Richtung verlaufenden Wand Schallreflexionen an der nördlich angrenzenden Bebauung entstehen können, ist die Wand in Teilen schallabsorbierend auszubilden.
Die schalltechnische Untersuchung kam zu dem Ergebnis, dass bei einer schall absorbierenden Ausführung ab einer Höhe von 1 m (darunter Sockelbereich) bis
6 m Höhe keine Reflexionen auftreten. Die darüber liegenden 2,50 m könnten
transparent ausgebildet werden, da Reflexionen am Aufsatz mit glatter Oberflä che aufgrund der geometrischen Ausbreitung nicht mehr auf die bestehende,
nördlich angrenzende Wohnbebauung einwirken.
Seite 65
Mit dieser Ausbildung geht jedoch eine Verschattung des nördlich angrenzenden
Grundstückes einher, so dass der Besonnungsnachweis gemäß DIN 5034 nicht
mehr erbracht werden könnte.
Es wird daher festgesetzt, dass die Wand ab einer Höhe von 1 m bis zu einer
Höhe von 3 m schallabsorbierend (Absorptionsverlust d e = 4 dB(A) ) ausgeführt
werden muss. Die mit dieser Ausführung verbundene Pegelerhöhung liegt unter
1 dB(A) und somit unter der Wahrnehmungsschwelle. Mit dieser Festsetzung
werden Reflexionen an den vorhandenen Gebäuden auf ein Minimum reduziert,
gleichzeitig die Nachteile einer 6 m hohen geschlossenen Lärmschutzwand
kompensiert.
In Abwägung mit der deutlich geringeren Verschattung (Einhaltung der DIN
5034) kann daher diese geringfügige, nicht wahrnehmbare Pegelerhöhung hin genommen werden.
Um die ausreichende Besonnung für das nördlich benachbarte Gebäude zu sicher zu stellen, werden für die übrige Wandfläche folgende Festsetzungen getroffen:
•
•
Ausbildung als transluszente bzw. transparente mit senkrechten Streifen
in einer Breite von 20 mm und einem Abstand von 100 mm versehenen
Wandfläche, wobei sich die Farbe der Streifen von der Umgebung
abheben muss.
auf der Rückseite der Wandfläche muss eine Bestrahlungsstärke von >
120 Watt/m² (entspricht etwa 11.000 Lux) gewährleistet sein, so dass die
Anforderungen der DIN 5034 eingehalten werden können.
Im Bebauungsplan wird aufgrund von möglichem Vogelschlag auf vollständig
transparente Wandflächen verzichtet.
In dem von der Schweizer Vogelwarte Sempach in Zusammenarbeit mit dem
Schweizer Vogelschutz SVS – BirdLife Schweiz beauftragten Bericht über „Transparente Schallschutzwände und Vogelschlag“ wird dargelegt, dass sich viele Systeme für die transparente Ausbildung von Lärmschutzwänden nicht bewährt
haben und nicht mit ausreichenden Antikollisionsmaßnahmen versehen sind.
Aufgrund von Untersuchungen und Erfahrungen (Kolmer, 1998 Volierenversuche
zum Aufschlag von Vögeln auf Glasscheiben und Klem, 1990 Collision between
Birds and Windows: Morality and prevention) zum Schutz gegen Vogelkollision
wird empfohlen, künftig transparente Wandteile ausschließlich so wie in der
Satzung festgesetzt auszubilden.
In dem Bereich, in dem sich die im Plan festgesetzte Brutwand mit der Lärm schutzwand überdeckt, ist die zum Planungsgebiet gewandte Wandfläche gemäß
den Bestimmungen von § 12 Ersatzmaßnahmen als Brutwand für Mehlschwalben
auszubilden, die zum nördlich benachbarten Grundstück Flurnummer 813/5 ge-
Seite 66
wandte Seite ist auf ganzer Höhe absorbierend nach Gruppe A2 der ZTV- Lsw 06
auszubilden. Die Überdeckung ist erforderlich, um für die festgesetzte Brutwand
eine ausreichende Länge als Ersatzmaßnahme für die durch Abriss entfallenden
Bestandsgebäude zu ermöglichen.
Somit ist gewährleistet, dass unter Berücksichtigung der Reflexionsbelastung
und ausreichender Besonnung für die angrenzende Bebauung die notwendigen
Maßnahmen zum Vogelschutz getroffen werden.
Dabei ist noch der Umstand zu würdigen, dass entsprechende Reflexionen nur
durch Züge ausgelöst werden können, die von Nord nach Süd fahren. Für Züge,
die hingegen von Süd nach Nord fahren, entfaltet die Lärmschutzwand einen
effektiven Schutz für die von einer Reflexion betroffenen Außenwandteile.
Bebauung östlich der Bahnlinie (Musenbergstraße)
Durch die nordöstlich geplante Bebauung entlang der Bahnlinie entsteht eine
geringfügige Pegelerhöhung an den Gebäuden entlang der Musenbergstraße.
Die Sanierungsgrenzwerte von 70 dB(A) tags werden deutlich eingehalten, jedoch wird der Nachtrichtwert von 60 dB(A) um ca. 3 dB(A) überschritten. Durch
Reflexionen an der geplanten östlichen Hausfassade des nordöstlich geplanten
Baukörpers ergeben sich Pegelerhöhungen von ca. 0,5 dB(A), sofern eine
reflektierende glatte Fassade mit einem Reflexionsverlust von 0 dB(A) unterstellt
wird. Diese Pegelerhöhungen können reduziert werden durch Verwendung geeigneter Außenputze. Dadurch kann die Pegelerhöhung auf ca. 0,2 dB(A) redu ziert werden.
Daher wurde festgesetzt, dass die Fassade so auszubilden ist, dass der Reflexionsverlust mindestens 2 dB entsprechend VDI 2714 betragen muss.
Weitere Schallschutzmaßnahmen zur Reduzierung der Pegelerhöhung von ca.
0,2 dB(A) wurden untersucht, führen aber zu keiner vollständigen Verbesserung.
Selbst bei entsprechend schallabsorbierenden Lärmschutzwänden oder einer
vollständig schallabsorbierenden Außenfassade des neuen Gebäudes kommt es
rein rechnerisch zu einer Pegelerhöhung von 0,1 dB(A).
Die Anordnung solcher Maßnahmen ist im Hinblick auf die dadurch erreichte
Verbesserung der Situation unverhältnismäßig.
Daher können das parallel zur Bahnlinie verlaufene Teilstück der Schallschutz wand nördlich des nordöstlichen Bauraumes sowie die Schallschutzwand südlich
des nordöstlichen Bauraumes transluszent bzw. transparent mit senkrechten
Streifen mit einer Breite von 20 mm und einem Abstand von 100 mm ausgeführt
werden, da die Reflexionen des Schienenverkehrslärms gegenüber den Reflexionen an der geplanten sechsgeschossigen Bebauung von untergeordneter Be-
Seite 67
deutung sind. Da durch die Gestaltung der beiden Lärmschutzwände keine
Besonnungsproblematik für benachbarte Gebäude entsteht ist für diese keine
minimale Bestrahlungsstärke angegeben.
8.
Geh- , Radfahr - , Fahr- und Leitungsrechtsflächen
8.1
Geh- und Radfahrrechtsflächen
Um das Planungsgebiet für Fußgänger durchlässig zu gestalten und die Erreichbarkeit des im WA festgesetzten Kindergartens auch mit dem Fahrrad sicherzu stellen sowie die Anbindung an die nördliche Wegeverbindung zum S-Bahnhof
Johanneskirchen zu ermöglichen, werden Bereiche mit einem Gehrecht bzw. mit
einem Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt.
Um eine Anbindung an den Fußweg auf dem nördlich angrenzenden Grundstück
zu ermöglichen, wurde der Anschluss der nördlichen Gehrechtsfläche im östli chen Bereich so aufgeweitet, dass der Wegeverlauf ohne weiteres an die örtliche
Situation angepasst werden kann und der auf dem benachbarten Grundstück
bestehende Wall entsprechend erhalten werden kann.
8.2
Fahrrechtsfläche für einen beschränkten Personenkreis
Zur Ermöglichung der Belieferung des Kindergartens wird zwischen der Freischützstraße und dem Kindergarten ein Fahrrecht für einen beschränkten Personenkreis (für Anlieferfahrzeuge) festgesetzt.
Dieses Fahrrecht „F(B)“ beschränkt sich darüber hinaus auf die Eigentümer bzw.
Nutzer der Wohnungen im nordöstlichen Bauraum.
8.3
Leitungsrechtsflächen
Für die im Westen des Planungsumgriffes entlang der Freischützstraße gelegene
Fernwärmeleitung sowie die im Osten verlaufenden Gasleitungen werden Flächen mit einem Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt.
Im Bereich der Fernwärmeleitung und des Fernwärmewartungsschachtes – der
innerhalb der Leitungsrechtfläche liegt – sind im Bauvollzug besondere Schutz maßnahmen zur Vermeidung von Lastabtragungen und Beschädigungen während der Bauzeit durchzuführen.
Seite 68
9.
Auswirkungen der Planung
Durch die Planung wird das zur Zeit überwiegend als Lkw- Abstellplatz und zu
einem geringen Teil durch Wohngebäude genutzte Planungsgebiet – das zum
Teil hochversiegelte Flächen und brachliegende Bereiche aufweist und durch die
Freischützstraße ausreichend erschlossen ist - unter Berücksichtigung der in der
Umgebung vorhandenen Bebauungsstruktur, des Verkehr- und Bahnlärms, des
Gebotes zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden und des anhaltenden
Nachfragedruckes nach Wohnraum in München überwiegend einer verdichteten
Wohnbebauung zugeführt. Im Süden des Planungsgebietes wird die Errichtung
von Läden zur Versorgung des Gebiets vorgesehen.
Mit dem geplanten 2 - gruppigen Kindergarten wird der Bedarf an Kindergarten plätzen innerhalb des Planungsgebietes nachgewiesen. Insoweit sind nachteilige
Auswirkungen auf andere Bereiche im Stadtgebiet nicht zu erwarten.
Mit der vorliegenden Planung werden die Voraussetzungen geschaffen, Teile des
Planungsgebietes einer Wohnnutzung und weitere Teile einer Ladennutzung zur
Versorgung des Quartiers zuzuführen.
Der für Läden geplante Standort übernimmt im Zentrengefüge die Funktion
eines Ergänzungsstandortes der Nahversorgung für den kurzfristigen täglichen
Bedarf zur Versorgung des umliegenden Gebietes. Der Standort entspricht den
wesentlichen Leitzielen des vom Stadtrat am 01.12.1999 beschlossenen
Zentrenkonzeptes der Stadt München, wonach Einzelhandelsnutzungen auf
zentrale Standorte konzentriert werden sollen. Den Rahmen hierfür bildet die
hierarchisch gegliederte Zentrenstruktur.
Das festgesetzte Baurecht ermöglicht bei der Annahme von 10 % Nicht wohnnutzung und von 80 m² Geschossfläche je Wohnung ca. 19.575 m² Geschossfläche für Wohnnutzung, das entspricht ca. 245 Geschosswohnungen.
Der Anteil der Geschossfläche für Nichtwohnnutzungen beträgt bei dieser
Annahme ca. 2.625 m², worin ca. 450 m² für den Kindergarten enthalten sind.
Durch die durchgehende Bebauung an der Bahn verbessert sich auch trotz des
geringfügig erhöhten Verkehrsaufkommens und - lärms auf der Freischützstraße
für die bestehenden Gebäude westlich der Freischützstraße insgesamt die Lärm situation.
Durch die aktuelle Planung werden die Realisierungschancen einer künftigen
evtl. Tieflage der Bahntrasse nicht verbaut.
Durch das vorliegende Planungskonzept wird der innerhalb des Planungsge bietes liegende Teil des Biotops 127.06 erhalten und durch einen naturnahen
Grünstreifen ergänzt, der die Voraussetzungen für eine ökologische Vernetzung
entlang der Bahnlinie schafft.
Seite 69
Ca. 30 Bäume, die der Baumschutzverordnung unterliegen, können nicht erhal ten werden. Die Festsetzungen sichern jedoch im Gegenzug mind. 90 Neupflanzungen von Bäumen. Ebenso erhöht sich der Anteil der begrünten Flächen.
Die Durchgrünung des Planungsgebiets verbessert sich dadurch insgesamt
erheblich. Die Versiegelung verringert sich entsprechend um ca. 0,40 ha auf ca.
1,47 ha. Das Orts- und Landschaftsbild wird aufgewertet.
Durch die festgesetzten Gehrechts- und z.T. auch Radfahrrechtsflächen wird
eine Durchlässigkeit des Planungsgebiets erreicht und der Anschluss an eine
Wegeführung zum S-Bahnhof Johanneskirchen für die Allgemeinheit gesichert.
Die Versiegelung, die die Neuplanung maximal zulässt (zulässige GRZ 0,64 inkl.
der Überschreitungsmöglichkeiten), entspricht zum einen der Versiegelung, die
nach dem geltenden rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 43 e (zulässige
GRZ 0,3 - 0,55 für Überbauung, darüber hinaus sind Garagenhöfe und Tiefga ragen festgesetzt und Nebenanlagen sowie Wege zulässig) möglich ist. Zum
anderen ist die neu zulässige Versiegelung geringer als im Bestand(Bezug
Bestandsaufnahme Frühjahr 2008), so dass sich durch die Neuplanung eine Verbesserung der ökologischen Situation ergibt.
Artenschutz:
Da dem durch die künftige Bebauung betroffenen Teil des Planungsgebiets
keine erhebliche Bedeutung als Fortpflanzungs- oder Ruhestätte für die
Zauneidechse zukommt, stellt der Verlust der potenziell geeigneten Strukturen
im Planungsgebiet keine wesentliche Einschränkung der Funktionalität der
Lebensstätte des gesamten lokalen Vorkommens dar. Vielmehr kommt es durch
die festgesetzten Maßnahmen auf den bahnbegleitenden Flächen eher zu einer
künftigen Verbesserung des Habitatangebotes. Die wertvollen Bahnflächen sind
von der geplanten Bebauung nicht betroffen.
Auswirkungen auf die örtliche Vogelpopulation hinsichtlich nicht brutplatzge bundener und allgemein häufiger Arten durch das Vorhaben können als ausgeschlossen betrachtet werden. Von der Planung sind nur kleinflächige Gehölz strukturen und einzelne jüngere Gehölze betroffen. Diese nicht brutplatzge bundenen Arten können in Gehölzbestände im Süden des Planungsgebiets und
in der Umgebung ausweichen. Weiter sind umfangreiche Neupflanzungen fest gesetzt. Außerdem hat sich der Bauherr gegenüber der Stadt München verpflich tet, die notwendigen Fällungen von Gehölzen außerhalb der Vogelbrutzeit
durchzuführen. Die Funktionalität der Lebensstätte bleibt für diese Arten erhal ten.
Im Gegensatz dazu sind Mehlschwalben jedoch ortstreu und benutzen ihr Nest
ein Leben lang. Bei Abbruch der Gebäude Freischützstraße 78 – 80 ergibt sich
für diese gebäudebrütende Art ein Verbotstatbestand nach § 42 BNatSchG. Der
Seite 70
Eigentümer hat das Verfahren zur Erteilung einer Ausnahme nach § 43 BNatSchG
bei der Regierung von Oberbayern beantragt.
Die Regierung von Oberbayern hat mit Bescheid vom 25.09.2008 die arten schutzrechtliche Ausnahme nach § 43 BNatSchG von den Verbotstatbeständen
des § 42 BNatSchG für die Entfernung der Mehlschwalbennester im Rahmen des
Abbruchs von den Gebäuden Freischützstraße 78, 78a, 78b und 80 unter Festsetzung von Auflagen mittlerweile erteilt.
Eine Mehlschwalbenkolonie orientiert sich auch am Verhalten der Artgenossen.
Es wird davon ausgegangen, dass sich die Brutpaare bei Wegfall der Gebäude an
der gleichartigen Situation der nahe liegenden Brutwand (südexponiert, geeignete, gleichartige
Überdachung) als Brutplatz orientieren, sofern diese Besiedelungsspuren auf weist (künstliche Nisthilfen) und mit arteigenen Rufen lockt. Zumindest kann mit
einer Anlockung von einjährigen Mehlschwalben an die Brutwand gerechnet
werden, die auf der Suche nach einem Nistplatz sind und noch keine Ortstreue
ausprägen konnten. Vom Erhalt der Population ist auszugehen
Angesichts des hohen Bedarfs an Wohnungen in München, des knappen
Angebots an Bauland, der guten Verkehrsanbindung und der vorhandenen Infra struktur ist eine Nutzungserhöhung städtebaulich erwünscht. Zudem treten
keine nachteiligen Auswirkungen auf die Stadtstruktur auf. Die nun vorgesehene
Bebauung reduziert den Erschließungsaufwand und erreicht eine erhebliche Verbesserung der Wohnqualität durch die Lärmabschirmung. Gleichzeitig wird
durch die geschlossene Bauweise der Straßenraum entsprechend der gegen überliegenden Straßenseite räumlich gefasst und damit das Orts- und Landschaftsbild positiv beeinflusst.
10.
Kosten
Es handelt sich um keinen Fall der Sozialgerechten Bodennutzung, da durch den
Bebauungsplan kein neues Baurecht geschaffen wird.
Der Landeshauptstadt München entstehen Kosten für den Bau des festgesetzten
2- gruppigen Kindergartens (nicht ursächlich). Die Baukosten für diesen
Kindergarten sind im MIP in Investitionsliste 1 eingestellt.
Seite 71
III.
Beschluss
nach Antrag.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober- /Bürgermeister
Dr.(I) Merk
Stadtbaurätin
IV. Abdruck von I. mit III.
über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium Dokumentationsstelle
an das Direktorium HA I/R
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
V. WV Planungsreferat HA II/33 V
zur weiteren Veranlassung.
Seite 72
zu V.
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten
Zweitschrift
wird bestätigt.
wird bestätigt.
2.
3.
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5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
An den Bezirksausschuss 13
An das Baureferat
An das Kommunalreferat RV
An das Kreisverwaltungsreferat
An das Referat für Gesundheit und Umwelt
An das Schul- und Kultusreferat
An die Stadtwerke München GmbH
An das Planungsreferat HA I
An das Planungsreferat HA II/01
An das Planungsreferat HA II/33 P
An das Planungsreferat HA II/34 B
An das Planungsreferat HA II/53
An das Planungsreferat HA III
An das Planungsreferat HA IV
An das Planungsreferat HA IV/31 T
An das Planungsreferat SG 3
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Am
Planungsreferat HA II/33 V
I. A.
Seite 73
VI. Am ……………………
Dr.(I) Merk
Mitz.:
HA II/33 V
HA II/33 P
HA II/533
HA II/5
HA II/30 V
HA II/3
HA II
S1