für Arbeitswelten O

konstruktiv
Thema
Planen und Bauen
Die heimischen Büroflächen betragen von der Quadratmeterzahl her
rund zwei Prozent des gesamt-
für Arbeitswelten
Rendering: Archconsult
europäischen Büromarktes. Bürogebäude zu planen, fordert von Ziviltechnikern ein hohes Maß an Flexibilität, Geduld und eine Menge Überzeugungskraft gegenüber den Bauherren, berichtet Gisela Gary.
bwohl im Jahr 2002 die Vermietungsrate gesunken ist,
beklagen sich heimische
Immobilienentwickler und verwerter nicht. Die Nachfrage nach Büros in urbaner Nähe zieht
wieder an – doch gesucht werden gemischte, multifunktionale Objekte
(Büro gepaart mit Wohn- oder Geschäftsbau) und vor allem Neubauten.
Geachtet wird von Nutzern auch auf
günstige Verkehrsanbindungen.
Die Büromarktberichte von Colliers Columbus und NAI Otto bestätigen: Der
Boom bei Büroimmobilien ist leicht gebrochen. Da aber weiterhin Bürogebäude gebaut werden, steigen die Leerstandsraten. Die Erwartungshaltung an
Bürorenditen liegt in Österreich derzeit
bei rund sieben Prozent pro Jahr. Das
zeigt eine unter internationalen Investoren und Immobilienentscheidern
durchgeführte Umfrage von Neuberger
Research. Drei Faktoren werden laut der
Marktanalyse des internationalen Mak-
O
Büroflächen, die pro Jahr
vermittelt werden*
ÖRAG
CPB Immobilientreuhand
Inter-pool
Post.Immobilien
Colliers Columbus
CB Richard Ellis
DIVA Consult
NAI Otto
Ekazent
s-Immobilien
Immo-Contract
65.600 m2
65.030 m2
63.000 m2
54.000 m2
40.000 m2
38.000 m2
28.300 m2
28.000 m2
9.100 m2
2.500 m2
2.412 m2
*) Bezogen auf Österreich, Quelle: Immobilienmagazin,
Stand 5/2002, laut eigenen Angaben der Büroimmobilienmakler
T-Mobile-Gebäude in Wien – zurzeit die größte, heimische Baustelle und mit 134.000 Quadratmeter Nutzfläche zukünftig auch das größte Bürogebäude Österreichs, geplant von den Architekten Eisenköck/Domenig/Pyker.
lerunternehmens Colliers Columbus den
Wiener Büromarkt in den kommenden
Jahren bestimmen: die EU-Erweiterung,
das EU-Wirtschaftswachstum, aber auch
die Positionierung Wiens im Mitbewerb
zentraleuropäischer Städte.
Der international tätige und Bürobau
erfahrene Architekt Christoph Achammer ist davon überzeugt, dass der Bedarf an Neubauten-Büros vorhanden
ist: „Generell gibt es zwar in Europa
derzeit ein Überangebot, momentan
stürzt der Immobilienmarkt überall ab.
Doch das wird sich bald ändern. Wettbewerbsfähige Immobilien sind multifunktional, auch die Infrastruktur ist
wichtig, die Monofunktionalität hat
keine Chance mehr.“ Wesentlich ist vor
allem, Bauherren eine Kostenoptimierung anbieten zu können.
Ein vor kurzem von Achammer fertiggestelltes Bürogebäude in Wiener Neudorf
zeichnet sich einerseits durch ein klar
umgesetztes formales Konzept aus, andererseits durch besonders schnelle und
kostengünstige Realisierung. Die von
Achammer angewandte Methode nennt
sich GMP-Vereinbarung (Garantied Maximum Price) und beruht auf einem
neuen Verständnis von „Kooperation im
Bauprozess“.
Im Wesentlichen beinhaltet die Methode, dass von der Planungs-, Ausführungs- sowie Bauherrenseite bei
gleichbleibender Qualität versucht
wird, kostengünstigere Preise zu erzielen (d. h. arbeiten in simultanen Prozessen mit „open books“).
Ein Trend, der sich in den letzten Jahren abzeichnet: Immer mehr BürohausBauherren entscheiden sich für eine
Planung ihres Bürogebäudes, das bereits in der Architektur eine Identifikation mit dem darin ansässigen Unternehmen zeigt. Beim Bürogebäude in
Wiener Neudorf ist Achammer dies gelungen, wobei er zugibt: „Wenn der
Nutzer zugleich der Bauherr ist, ist es
auch für die Planer einfacher, denn
dann kommt es zu einem intensiven,
konstruktiven Austausch.“
Für Achammer zählen vor allem vier
Aspekte in der Architektur: Ästhetik,
Organisation, Funktion und Wirtschaft-
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Ungewöhnliche Fassade
Foto: Klomfar & Sengmüller/Michael Zaic
Klar zu sehen ist diese Grundhaltung
beim Bürogebäude Sterneckstraße in
Salzburg. Das Haus fällt bereits in der
Form und der Fassadengestaltung auf,
aber auch in der Konstruktion des Stiegenhauses konnten sich die Salzburger
Architekten gegenüber dem privaten
Bauherren durchsetzen.
Das Gebäude umfasst 2281,46 Quadratmeter Nutzfläche. Für die sachgerechte
Bauphysik sorgte die Zivilingenieur-Arge Lukas/Fischer.
Bei dem Bürohaus Mosstraße in Salzburg lag die Herausforderung vor allem
darin, aus einem 60er-Jahre-Haus
einen attraktiven, den jetzigen Anforderungen an Arbeitswelten entsprechenden Entwurf zu finden. Zaic: „Mit
dem zweigeschoßigen Luftraum und der
großzügigen Glasfassade mit Ausblick
auf den Untersberg inszenieren wir den
Büroraum. An den Luftraum gliedern
sich die Arbeitsflächen wie mit Werkbänken.“ Doch auch über die Arbeitsweise machten sich die beiden Architekten Gedanken: „Der Ausblick in die
Natur motiviert die Mitarbeiter.“
Österreichs Riesenbaustelle
Eine aktuelle, erst vor wenigen Monaten gestartete Baustelle ist das T-Mobile-Headquarter in Wien – ein gemeinsames Projekt der Grazer Architekten
Eisenköck/Domenig/Peyker.
Das Gebäude umfasst eine Nutzfläche
von 134.000 Quadratmeter, die Gesamtkosten belaufen sich auf rund
160 Millionen Euro. Die erste Baustufe
wird im September 2003 abgeschlossen
sein. Bürogebäude in dieser Größenordnung bedürfen einer langen Planung im
Voraus. Interdisziplinäre Zusammenarbeit ist notwendig.
Bei dem Projekt sind an die 20 Ingenieurkonsulenten – vom Statiker bis
zum Bauphysiker – beschäftigt. Die Architekten konnten sich mit ihrer Entwurfsidee gegenüber dem Bauherrn
durchsetzen.
T-Mobile wollte ein Hochhaus,
das anders aussieht als alle Tower in Wien, doch das gefiel wiederum Eisenköck nicht.
„Wir planten ein liegendes Hochhaus. Wir konnten nachweisen,
dass sie bei einer vertikalen Organisation mit höheren Betriebskosten, längeren Verkehrswegen
(Lifte) und höheren Mietkosten
rechnen müssen. Ein Hochhaus
ist in der Umsetzung auch bei
den Betriebskosten teurer. Das
T-Mobile-Gebäude wird dennoch
knapp 60 Meter hoch. Durch die
unverwechselbare Form wird es
aber wesentlich kräftiger im
Stadtbild sein, als es durch
einen Hochhausbau möglich gewesen wäre.“ ¦
Aus meiner Sicht
von
Roland
Rainer
Foto: Atelier Roland Rainer
lichkeit. Er lehnt Bürogebäude, die nur
aus einem Gang und links und rechts
Zimmer bestehen, ab: „Flexibilität wird
immer wichtiger, 70 Prozent der Innovationen passieren beim zufälligen
Kommunizieren an Gemeinschaftsplätzen in Bürogebäuden.“
Bei spekulativen Bauherrn sieht
Achammer das Problem, dass Bürogebäude oft errichtet werden, um ein Produkt zu haben, das am Mietenmarkt
angebracht werden kann: „Das hemmt
die Kraft zur Innovation. Vor allem,
wenn ich dabei als Architekt keine
durchgängige Kompetenz durchsetze,
bestimmt letztlich der Makler die Zukunft des Gebäudes.“ Doch der Verantwortliche ist für Achammer der Architekt, das Baugeschäft ist eine Branche
mit einem Elefantengedächtnis: „Ärzte
vergraben ihre Kunstfehler – unsere
Fehler stehen herum“.
Für die Salzburger Architekten Robert
Wimmer und Michael Zaic gilt bei Büroplanungen vor allem eines: „Wir
bemühen uns, von der konventionellen
Büroplanung – also ein Arbeitsraum fix
neben dem anderen – abzuweichen.
Und wir setzen Architektur deutlich
und sichtbar ein“, erklärt Zaic.
Nachdenken
als Hochverrat
as wir alle wissen müssen: Alles muss immer
mehr werden, muss
weiter wachsen, sonst
wächst ja „die Wirtschaft“ nicht – und das wäre das
Ende. Und jeder ist gleich ein Hochverräter, der fragt, warum und wohin alles immer weiter wachsen
muss.
Die Kehrseiten des unbegrenzten
Wachstums sind die Überproduktion
und die Überangebote, denen man
vielfach – durch Vernichtung des
Angebotenen – begegnet. Bei Gebäuden ist das schwer: Sie stehen
eben leer.
Man spricht davon nicht gern. Leerstehende Gebäude, leerstehende
Büros und Wohnungen beunruhigen
zunächst nicht. Aber dann, wenn
die großen, vielen Türme, die an
den Straßenkreuzungen stehen werden, uns über den Kopf gewachsen
sind, wird die Frage eines Tages
doch aktuell werden, ob die Büros,
die dort geboten werden, ein echter
Gewinn sind und für wen. Und da es
sich um städtebauliche Konzepte
handelt, wird der Bedarf an Büros
zu hinterfragen sein.
Bürogebäude werden Raum gefressen haben, damit aber werden sie
etwas für die Zukunft Tödliches bedeuten, denn es gibt dann keinen
Raum, den man „produzieren“,
wachsen lassen kann. Raum ist das
Geschenk der Schöpfung an den
Menschen, von dem er lebt und das
er niemals „produzieren“ kann, er
kann es nur verbrauchen. ¦
W
Prof. Dr. Dr. h. c. Roland Rainer
Bürogebäude Sterneckstraße in Salzburg, geplant von
den Architekten Wimmer/Zaic: Architektur als Zeichen.
Mag. Dr. Gisela Gary
ist Architekt in Wien.
ist Redakteurin bei „konstruktiv“.
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