(von Hochhäuser)

Die Ziele dieser Richtlinien
Qualitätssteigerung
Nicht an jedem Ort sind Hochhäuser am rechten Platz: Nur präzis
gesetzte und sorgfältig gestaltete Bauten werden zu wichtigen
Merkpunkten in der Stadt. Dann tragen sie zu einem beeindruckenden und unverwechselbaren Stadtbild bei.
Präzisierung des § 284 PBG
Impressum
Herausgeberin:
Stadt Zürich
Hochbaudepartement
Amt für Städtebau
Inhalt:
Franz Eberhard
Regula Lüscher Gmür
Christine Bräm (Projektleitung)
Richard Heim (BZO)
Dr. F. Christen (Juristische Begleitung)
Pläne:
Amt für Städtebau
Fotos:
Amt für Städtebau
Lucia Degonda
Nemec/NEFA
Annette Kisling
Damian Heinisch
Rene de With
Die Richtlinien liefern Grundlagen zur qualitativen Beurteilung von
Hochhausprojekten. Sie füllen die im § 284 PBG nicht näher
definierten Vorgaben mit konkreten Inhalten, d.h. Kriterien zur
Beurteilung von städtebaulicher und architektonischer Qualität.
Dazu werden Kategorien mit unterschiedlichen Anforderungen
aufgestellt, nach denen Hochhausprojekte beurteilt werden.
Einzelfallbeurteilung und Rechtssicherheit
HOCHHÄUSER
IN ZÜRICH
Richtlinien für die Planung und
Beurteilung von Hochhausprojekten
November 2001
Der gesetzliche Auftrag der Einzelfallbeurteilung eines Baugesuches
wird erfüllt. Die Richtlinien zeigen auf, wie der im kantonalen
Planungs- und Baugesetz verliehene Ermessensspielraum gehandhabt wird, erhöhen damit die Rechtssicherheit und erleichtern die
Gleichbehandlung.
Frühzeitige Kontaktaufnahme vermindert den
Projektierungsaufwand
Die Kontaktaufnahme mit dem Amt für Städtebau bereits im frühen
Planungsstadium ermöglicht die Erläuterung der in den Richtlinien
festgelegten Anforderungen. Diese Begleitung und Beratung gewähren
einen möglichst reibungslosen Ablauf des Planungsverfahrens.
Gestaltung und Text:
Stefano Mori
blink design
Michael Egloff
Druck:
Vontobel AG
Bezugsquelle:
Telefon 01 216 26 83
[email protected]
Hochbaudepartement der Stadt Zürich
Amt für Städtebau
Die Ausgangslage
Die städtebaulichen Prinzipien
Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG)
Das Amt für Städtebau hat in einer Grundlagenarbeit
Prinzipien für die Ausscheidung der Hochhausgebiete
in der Stadt Zürich definiert.
Das Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich regelt den Begriff und die
Zulässigkeit sowie die Anforderungen an Hochhäuser.
Die zwingenden kantonalen Vorgaben sind in den folgenden Paragraphen festgelegt:
§ 282
Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m. Sie sind nur gestattet, wo die
Bau- und Zonenordnung sie zulässt.
§ 284 Abs. 1 Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbaulich einen Gewinn
bringen oder durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein.
§ 238 Abs. 2 Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen; ...
§ 284 Abs. 2 Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten.
Die Anforderungen des ortsbaulichen Gewinns und der architektonisch
besonders sorgfältigen Gestaltung werden in den nachfolgenden Richtlinien
näher umschrieben.
§ 284 Abs. 3 Die Ausnützung darf nicht grösser als bei einer gewöhnlichen Überbauung sein; eine Ausnahme
ist ausgeschlossen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonder bauvorschriften und Gestaltungspläne.
Hochhäuser gehören in die Stadt.
Das Hochhaus ist ein Gebäude, das in zentrumsnahe Gebiete und
nicht in die Peripherie gehört. Diese Interpretation steht im
Gegensatz zu der Auffassung der 60er und 70er Jahre, als das
Hochhaus mehrheitlich auf die grüne Wiese gesetzt wurde.
Aussicht wird geschützt.
Ebenso ausgenommen sind topografisch empfindliche und
bevorzugte Wohngebiete wie Hang-, Ansichts- und Aussichtslagen.
Ausnahmen bilden die leichten Hanglagen in Wiedikon, Albisrieden und Altstetten. Hier befindet sich bereits eine grosse
Anzahl von Hochhäusern.
Seeufer bleibt frei.
Die Ausstrahlung und Präsenz des Sees soll nicht durch
Hochhäuser konkurrenziert werden.
Keine Satelliten.
Keine Hochhäuser in der Altstadt.
Durch einen Grünraum vom Stadtgebiet abgetrennte Siedlungsgebiete werden als Hochhausgebiete ausgeschlossen.
Die Altstadt als schützenswertes Ensemble wird von Hochhäusern
freigehalten.
Baugebietsränder sind sensibel.
Keine Hochhäuser auf dem Milchbuck.
An den Übergängen zu Freihalte- und Erholungszonen dürfen keine
Hochhäuser stehen.
Der Milchbuck als exponierter Übergang zwischen Zürich City und
Zürich Nord bleibt frei von Hochhäusern.
Der Anreiz heute ein Hochhaus zu bauen, liegt bei der Zeichensetzung und nicht
bei der zusätzlichen Ausnützung.
§ 284 Abs. 4 Die Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch
Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden.
Die Anforderungen bezüglich Schattenwurf werden im § 30 der Allgemeinen
Bauverordnung näher erläutert. Der Nachweis des Ausmasses der Beeinträchtigung ist zwingender Bestandteil der Baueingabe. Eine Anleitung zur
Konstruktion eines Schattendiagramms ist im Amt für Städtebau oder im
Amt für Baubewilligungen erhältlich.
§ 68
Im Zonenplan können Gebiete bezeichnet werden, in denen Hochhäuser gestattet sind.
Im Rahmen der Bau- und Zonenordnung 1999 wurden die Gebiete festgelegt,
in denen Hochhäuser gestattet sind.
Altstadt
Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO)
Art. 9
1 Hochhäuser
2 Die
3 Im
sind in den im entsprechenden Ergänzungsplan bezeichneten Gebieten zulässig.
zulässige Gesamthöhe beträgt in den Gebieten I und II 80 m und im Gebiet III 40 m.
Gebiet I darf die gemäss Abs. 2 zulässige Gesamthöhe im Rahmen von Sonderbauvorschriften oder eines Gestaltungsplanes, welcher der Zustimmung des Gemeinderates bedarf,
überschritten werden.
Übergang Milchbuck
Abgetrennte Siedlungsgebiete
Baugebietsränder
Hügel- und Aussichtslagen
Seeanstoss
Hochhausgebiete BZO
Die Hochhausgebiete
Die im Zonenplan ausgeschiedenen Hochhausgebiete sind von sehr
unterschiedlicher Bebauungsstruktur. Nicht alle Standorte sind für den
Hochhausbau gleich gut geeignet. Nach den Kriterien Stadtstruktur,
Verkehrserschliessung, Entwicklungspotential und Nutzungsstruktur
wurden drei Hochhausgebiete ausgeschieden. Je nach Gebiet sind die
Anforderungen verschieden.
Bestehende Stadtstruktur
ist heterogen bezüglich
Struktur und Massstäblichkeit.
Bestehende Stadtstruktur ist grossmassstäblich, heterogen
und offen.
Gebiet I
Gebiet II
Gebiet III
Hochhausgebiet BZO
bestehende Hochhäuser
(nicht vollständig)
Bestehende Stadtstruktur
ist homogen mit prägnanter
urbaner Quartiertypologie,
mittlerer Massstab.
Der rechtsverbindliche Hochhausgebietsplan der BZO im Massstab 1:12500 kann beim Info-Desk Hochbaudepartement im Amsthaus IV bezogen werden.
Die Anforderungen an Hochhausprojekte
Je nach Standort werden unterschiedliche Anforderungen an die
städtebauliche Einordnung, den Bezug zum öffentlichen Raum und das
Nutzungskonzept gestellt. Die Qualitätsansprüche an die Architektur
und die Ökologie sind in allen Gebieten gleich definiert.
Gesucht ist die Optimierung aller Anforderungen. § 284 PBG besagt,
dass für Hochhausprojekte erhöhte Anforderungen gelten. Dies trifft
auch auf die Sanierung bestehender Hochhäuser zu.
1
Anforderungen
an Hochhäuser in
Gebiet I
weniger empfindlich
Städtebauliche
Einordnung
Gesamthöhe bis 80 m.
Höhen über 80 m sind im Rahmen von
Sonderbauvorschriften oder eines
Gestaltungsplanes möglich.*
Der Bezug zu den bestehenden und
projektierten Gebäuden grossmassstäblichen und heterogenen Charakters ist
mit grosser Sorgfalt herzustellen.
Projektierte Hochhäuser sollen weiträumig
mit dem Stadtkörper in präzise Beziehung
treten und wenn möglich Gruppen bilden.
Anforderungen
an Hochhäuser in
Gebiet II
empfindlich
Gesamthöhe bis 80 m.*
Der Bezug zu den bestehenden und projektierten Gebäuden heterogenen
Charakters ist mit grosser Sorgfalt
herzustellen.
Projektierte Hochhäuser sollen mit
einzelnen Hochhäusern im Quartier in
präzise Beziehung treten.
Anforderungen
an Hochhäuser in
Gebiet III
sehr empfindlich
Gesamthöhe bis 40 m.*
Hochhäuser sind mit grosser Sorgfalt in
das bestehende, sensible Stadtgefüge
einzusetzen, insbesondere in Quartiererhaltungs- und Kernzonen.
Projektierte Hochhäuser sollen mit den
Bauten des Nahumfeldes in präzise
Beziehung treten.
2
3 Nutzungskonzept
Bezug zum
öffentlichen Raum m
Die Schaffung von Innen- und Aussenraum mit hohem Öffentlichkeitscharakter
ist von grosser Bedeutung.
Die Anordnung des Hochhauses, seine
Erdgeschossgestaltung und seine umgebenden Aussenräume sollen die
Vernetzung der bestehenden und geplanten öffentlich zugänglichen Freiräume
unterstützen.
Mischnutzung ist anzustreben.
Hoher öffentlicher Anteil im Erdgeschoss
und mindestens halböffentlicher Anteil
in einem der obersten Geschosse.
4
Ökologie
Anforderungen an Hochhäuser
an allen Standorten
Form und Ausrichtung
Das Hochhaus muss in seiner Form und Ausrichtung ökologisch und klimatisch sinnvoll
in das Stadtgefüge eingesetzt sein. Im Freiraumkonzept der Stadt Zürich (Grün Stadt
Zürich, 18.04.1986) sind die stadtklimatisch empfindlichen Gebiete gekennzeichnet.
Konstruktion
Für die Konstruktion müssen – bei gleichzeitig guter Gestaltung – ökologisch und
klimatisch überzeugende Konzepte
angewendet werden. Ziel ist die Erhaltung
oder Verbesserung der mikroklimatischen
Verhältnisse, insbesondere bezüglich
Durchlüftung, Wärmeinsel -Effekte und
Schadstoffverteilung.
Aussenraumkonzept
Die Schaffung von Aussenraum mit
hohem Öffentlichkeitscharakter ist von
grosser Bedeutung.
Öffentlicher Anteil im Erdgeschoss
und mindestens halböffentlicher Anteil
in einem der obersten Geschosse.
Die Anordnung des Hochhauses, seine
Erdgeschossgestaltung und seine umgebenden Aussenräume sollen bestehende öffentliche Aussenräume bereichern
und aufwerten respektive zur Schaffung
neuer beitragen.
Die Schaffung von Aussenraum mit
hohem Öffentlichkeitscharakter ist von
grosser Bedeutung.
Das Gebäude muss in ein Aussenraumkonzept eingebunden werden, das auch
ökologischen Ansprüchen genügt.
5
Architektur
Anforderungen an Hochhäuser
an allen Standorten
Nähere Umgebung
Halböffentlicher Anteil im Erdgeschoss.
Durch seine Architektur soll sich das Hochhaus in den unmittelbaren städtebaulichen
Kontext einfügen.
Proportionen
Wichtig sind die Proportionen eines Hochhauses. Dabei ist das Verhältnis von
Grundriss zu Höhe und die Einordnung des
Baukörpers in die nähere und weitere
Umgebung von besonderer Bedeutung.
Das Hochhaus soll durch seine Erdgeschossgestaltung und durch seine Umgebung bestehende öffentliche Aussenräume bereichern oder aufwerten.
* Gesamthöhe = gesamte Höhe des Gebäudes
inkl. Dach und Aufbauten, ohne Antennen
Gliederung
Es ist auf eine sorgfältige Gliederung des
Hochhauses und einen bewussten Umgang
mit den Themen Sockel, Schaft und oberer
Abschluss zu achten.
Grundriss und Schnitt
Grundriss und Schnitt müssen eine hohe
Qualität aufweisen. Sie müssen aus dem
Bautyp des Hochhauses entwickelt werden.
Öffentliches Erdgeschoss
Der architektonischen Gestaltung und
adäquaten Proportionierung des öffentlichen oder halböffentlichen Erdgeschosses
kommt hohe Bedeutung zu. Sie ist ein
entscheidender Faktor für den gelungenen
Bezug zwischen Innen- und Aussenraum.
Tag und Nacht
Das unterschiedliche Erscheinungsbild
eines Hochhauses am Tag und in der Nacht
ist in die Gestaltung einzubeziehen und
architektonisch zu thematisieren.
Fassadengestaltung
Die Fassadengestaltung soll Ausdruck des
architektonischen Gesamtkonzeptes und
deren zukunftsweisender, konstruktiver
Umsetzung sein.
Fernwirkung
Neben der architektonischen Einordnung
ins Nahumfeld ist die Gesamtkomposition,
die volumetrische Ausbildung und die
Materialisierung auf die Fernwirkung hin
auszugestalten.
Reklamekonzept
Im Rahmen der Projektierung ist ein
Reklamekonzept zu erarbeiten. Reklamen
sind als Teil der Architektur aufzufassen
und müssen dem Gesamtkonzept des Hochhauses entsprechen. Die Bedeutung der
einzelnen Komponenten des Reklamekonzeptes sind auf ihre Nah- bzw. Fernwirkung
abzustimmen.
Die Anforderungen an Hochhausprojekte
Je nach Standort werden unterschiedliche Anforderungen an die
städtebauliche Einordnung, den Bezug zum öffentlichen Raum und das
Nutzungskonzept gestellt. Die Qualitätsansprüche an die Architektur
und die Ökologie sind in allen Gebieten gleich definiert.
Gesucht ist die Optimierung aller Anforderungen. § 284 PBG besagt,
dass für Hochhausprojekte erhöhte Anforderungen gelten. Dies trifft
auch auf die Sanierung bestehender Hochhäuser zu.
1
Anforderungen
an Hochhäuser in
Gebiet I
weniger empfindlich
Städtebauliche
Einordnung
Gesamthöhe bis 80 m.
Höhen über 80 m sind im Rahmen von
Sonderbauvorschriften oder eines
Gestaltungsplanes möglich.*
Der Bezug zu den bestehenden und
projektierten Gebäuden grossmassstäblichen und heterogenen Charakters ist
mit grosser Sorgfalt herzustellen.
Projektierte Hochhäuser sollen weiträumig
mit dem Stadtkörper in präzise Beziehung
treten und wenn möglich Gruppen bilden.
Anforderungen
an Hochhäuser in
Gebiet II
empfindlich
Gesamthöhe bis 80 m.*
Der Bezug zu den bestehenden und projektierten Gebäuden heterogenen
Charakters ist mit grosser Sorgfalt
herzustellen.
Projektierte Hochhäuser sollen mit
einzelnen Hochhäusern im Quartier in
präzise Beziehung treten.
Anforderungen
an Hochhäuser in
Gebiet III
sehr empfindlich
Gesamthöhe bis 40 m.*
Hochhäuser sind mit grosser Sorgfalt in
das bestehende, sensible Stadtgefüge
einzusetzen, insbesondere in Quartiererhaltungs- und Kernzonen.
Projektierte Hochhäuser sollen mit den
Bauten des Nahumfeldes in präzise
Beziehung treten.
2
3 Nutzungskonzept
Bezug zum
öffentlichen Raum m
Die Schaffung von Innen- und Aussenraum mit hohem Öffentlichkeitscharakter
ist von grosser Bedeutung.
Die Anordnung des Hochhauses, seine
Erdgeschossgestaltung und seine umgebenden Aussenräume sollen die
Vernetzung der bestehenden und geplanten öffentlich zugänglichen Freiräume
unterstützen.
Mischnutzung ist anzustreben.
Hoher öffentlicher Anteil im Erdgeschoss
und mindestens halböffentlicher Anteil
in einem der obersten Geschosse.
4
Ökologie
Anforderungen an Hochhäuser
an allen Standorten
Form und Ausrichtung
Das Hochhaus muss in seiner Form und Ausrichtung ökologisch und klimatisch sinnvoll
in das Stadtgefüge eingesetzt sein. Im Freiraumkonzept der Stadt Zürich (Grün Stadt
Zürich, 18.04.1986) sind die stadtklimatisch empfindlichen Gebiete gekennzeichnet.
Konstruktion
Für die Konstruktion müssen – bei gleichzeitig guter Gestaltung – ökologisch und
klimatisch überzeugende Konzepte
angewendet werden. Ziel ist die Erhaltung
oder Verbesserung der mikroklimatischen
Verhältnisse, insbesondere bezüglich
Durchlüftung, Wärmeinsel -Effekte und
Schadstoffverteilung.
Aussenraumkonzept
Die Schaffung von Aussenraum mit
hohem Öffentlichkeitscharakter ist von
grosser Bedeutung.
Öffentlicher Anteil im Erdgeschoss
und mindestens halböffentlicher Anteil
in einem der obersten Geschosse.
Die Anordnung des Hochhauses, seine
Erdgeschossgestaltung und seine umgebenden Aussenräume sollen bestehende öffentliche Aussenräume bereichern
und aufwerten respektive zur Schaffung
neuer beitragen.
Die Schaffung von Aussenraum mit
hohem Öffentlichkeitscharakter ist von
grosser Bedeutung.
Das Gebäude muss in ein Aussenraumkonzept eingebunden werden, das auch
ökologischen Ansprüchen genügt.
5
Architektur
Anforderungen an Hochhäuser
an allen Standorten
Nähere Umgebung
Halböffentlicher Anteil im Erdgeschoss.
Durch seine Architektur soll sich das Hochhaus in den unmittelbaren städtebaulichen
Kontext einfügen.
Proportionen
Wichtig sind die Proportionen eines Hochhauses. Dabei ist das Verhältnis von
Grundriss zu Höhe und die Einordnung des
Baukörpers in die nähere und weitere
Umgebung von besonderer Bedeutung.
Das Hochhaus soll durch seine Erdgeschossgestaltung und durch seine Umgebung bestehende öffentliche Aussenräume bereichern oder aufwerten.
* Gesamthöhe = gesamte Höhe des Gebäudes
inkl. Dach und Aufbauten, ohne Antennen
Gliederung
Es ist auf eine sorgfältige Gliederung des
Hochhauses und einen bewussten Umgang
mit den Themen Sockel, Schaft und oberer
Abschluss zu achten.
Grundriss und Schnitt
Grundriss und Schnitt müssen eine hohe
Qualität aufweisen. Sie müssen aus dem
Bautyp des Hochhauses entwickelt werden.
Öffentliches Erdgeschoss
Der architektonischen Gestaltung und
adäquaten Proportionierung des öffentlichen oder halböffentlichen Erdgeschosses
kommt hohe Bedeutung zu. Sie ist ein
entscheidender Faktor für den gelungenen
Bezug zwischen Innen- und Aussenraum.
Tag und Nacht
Das unterschiedliche Erscheinungsbild
eines Hochhauses am Tag und in der Nacht
ist in die Gestaltung einzubeziehen und
architektonisch zu thematisieren.
Fassadengestaltung
Die Fassadengestaltung soll Ausdruck des
architektonischen Gesamtkonzeptes und
deren zukunftsweisender, konstruktiver
Umsetzung sein.
Fernwirkung
Neben der architektonischen Einordnung
ins Nahumfeld ist die Gesamtkomposition,
die volumetrische Ausbildung und die
Materialisierung auf die Fernwirkung hin
auszugestalten.
Reklamekonzept
Im Rahmen der Projektierung ist ein
Reklamekonzept zu erarbeiten. Reklamen
sind als Teil der Architektur aufzufassen
und müssen dem Gesamtkonzept des Hochhauses entsprechen. Die Bedeutung der
einzelnen Komponenten des Reklamekonzeptes sind auf ihre Nah- bzw. Fernwirkung
abzustimmen.
Die Hochhausgebiete
Das Bewilligungsverfahren
Die im Zonenplan ausgeschiedenen Hochhausgebiete sind von sehr
unterschiedlicher Bebauungsstruktur. Nicht alle Standorte sind für den
Hochhausbau gleich gut geeignet. Nach den Kriterien Stadtstruktur,
Verkehrserschliessung, Entwicklungspotenzial und Nutzungsstruktur
wurden drei Hochhausgebiete ausgeschieden. Je nach Gebiet sind die
Anforderungen verschieden.
Bauabsicht
Das Amt für Baubewilligungen koordiniert das Bewilligungsverfahren für ein Hochhausprojekt. In einem Beratungsgespräch
informiert es Bauwillige über alle Anforderungen des Verfahrens.
Das Amt für Städtebau erläutert die vorliegenden Richtlinien,
berät und begleitet die Projektierenden in städtebaulichen und
architektonischen Fragen. Es agiert dabei als Mittler zwischen
Stadt und Bauträgerschaft. Ein frühzeitiger Kontakt wird angestrebt. Damit werden sowohl ein reibungsloser Ablauf als auch die
Qualitätssicherung gewährleistet.
Durch die Optimierung aller für die Bauträgerschaft und die Stadt
relevanten Faktoren kann bereits in einem frühen Stadium der
Projektentwicklung eine hohe Planungssicherheit in Bezug auf die
Anwendung des § 284 PBG erzielt werden.
Projekt / Baueingabe
Das Hochhausprojekt wird vom Baukollegium beurteilt, das einen
Antrag zu Handen der Bausektion formuliert. Wurde ein Wettbewerb nach anerkannten Prinzipien durchgeführt, nimmt das
Baukollegium das Projekt nur zur Kenntnis. Es respektiert das
Urteil der Jury.
Vorprojekt / Konkurrenzverfahren
•
Bestehende Stadtstruktur
ist heterogen bezüglich
Struktur und Massstäblichkeit.
Bestehende Stadtstruktur ist grossmassstäblich, heterogen
und offen.
Durch die Wahl eines Konkurrenzverfahrens – eine dringende
Empfehlung des Hochbaudepartementes – zur Erlangung eines
Vorprojektes können verschiedene Projektvorschläge miteinander
verglichen und Vor- und Nachteile sorgfältig abgewogen werden.
Die Zusammensetzung des Beurteilungsgremiums mit einer Mehrheit von Fachjuroren gewährleistet ein städtebaulich und architektonisch hochstehendes Fachurteil.
Bauabsicht
BAUTRÄGERSCHAFT
•
Bauabsicht
Kontaktaufnahme mit Amt für Städtebau
(AfS) und Amt für Baubewilligungen (AfB)
Mit Beschluss vom 16. Mai 2001 hat der Gemeinderat den Stadtrat eingeladen,
dafür zu sorgen, dass die Richtlinien im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten
als Grundlage für die qualitative Beurteilung von Hochhausprojekten im Baubewilligungsverfahren zur Anwendung gelangen.
S TADT
KANTON
Zeitbedarf
Beratung
AfS: Abgabe der Richtlinien und
Projektbegleitung
AfB: Information über gesetzliche
Rahmenbedingungen
Baukollegium
Vorprojekt
Projekt Baueingabe
Darstellung in Skizzen, Plänen, Fotos und
Beschrieb. Schwerpunkt:
Anforderungen entsprechend Standort
Überarbeitung gemäss Vorbesprechung
mit AfB und AfS
Bewilligungsverfahren
Vorprüfung
Koordination mit Kanton und Ämtervernehmlassung
Vorinformation
über Antrag an Bausektion
Baukollegium
Schwerpunkt: Erfüllung der Anforderungen und Antrag zur Bewilligung
Gebiet I
Gebiet II
Gebiet III
Hochhausgebiet BZO
bestehende Hochhäuser
(nicht vollständig)
Der rechtsverbindliche Hochhausgebietsplan der BZO im Massstab 1:12500 kann beim Amt für Baubewilligungen bezogen werden.
Bestehende Stadtstruktur
ist homogen mit prägnanter
urbaner Quartiertypologie,
mittlerer Massstab.
Ausführung Bewilligung
Antrag an Bausektion
Entscheid Bausektion
Eröffnung des Entscheides
Ausführung
Begleitung
der Ausführung durch MitarbeiterIn AfS
Genehmigung
gemäss § 285 PBG
21 Tage + max. 4 Monate
•
Konkurrenzverfahren
Vorprojekt
Projekt / Baueingabe
Schwerpunkt: Projektabsicht und Standortwahl. Empfehlung eines Konkurrenzverfahrens
Die Ausgangslage
Die städtebaulichen Prinzipien
Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG)
Das Amt für Städtebau hat in einer Grundlagenarbeit
Prinzipien für die Ausscheidung der Hochhausgebiete
in der Stadt Zürich definiert.
Das Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich regelt den Begriff und die
Zulässigkeit sowie die Anforderungen an Hochhäuser.
Die zwingenden kantonalen Vorgaben sind in den folgenden Paragraphen festgelegt:
§ 282
Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m. Sie sind nur gestattet, wo die
Bau- und Zonenordnung sie zulässt.
§ 284 Abs. 1 Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen Überbauung ortsbaulich einen Gewinn
bringen oder durch die Art und Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein.
§ 238 Abs. 2 Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen; ...
§ 284 Abs. 2 Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten.
Die Anforderungen des ortsbaulichen Gewinns und der architektonisch
besonders sorgfältigen Gestaltung werden in den nachfolgenden Richtlinien
näher umschrieben.
§ 284 Abs. 3 Die Ausnützung darf nicht grösser als bei einer gewöhnlichen Überbauung sein; eine Ausnahme
ist ausgeschlossen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonder bauvorschriften und Gestaltungspläne.
Hochhäuser gehören in die Stadt.
Das Hochhaus ist ein Gebäude, das in zentrumsnahe Gebiete und
nicht in die Peripherie gehört. Diese Interpretation steht im
Gegensatz zu der Auffassung der 60er und 70er Jahre, als das
Hochhaus mehrheitlich auf die grüne Wiese gesetzt wurde.
Aussicht wird geschützt.
Ebenso ausgenommen sind topografisch empfindliche und
bevorzugte Wohngebiete wie Hang-, Ansichts- und Aussichtslagen.
Ausnahmen bilden die leichten Hanglagen in Wiedikon, Albisrieden und Altstetten. Hier befindet sich bereits eine grosse
Anzahl von Hochhäusern.
Seeufer bleibt frei.
Die Ausstrahlung und Präsenz des Sees soll nicht durch
Hochhäuser konkurrenziert werden.
Keine Satelliten.
Keine Hochhäuser in der Altstadt.
Durch einen Grünraum vom Stadtgebiet abgetrennte Siedlungsgebiete werden als Hochhausgebiete ausgeschlossen.
Die Altstadt als schützenswertes Ensemble wird von Hochhäusern
freigehalten.
Baugebietsränder sind sensibel.
Keine Hochhäuser auf dem Milchbuck.
An den Übergängen zu Freihalte- und Erholungszonen dürfen keine
Hochhäuser stehen.
Der Milchbuck als exponierter Übergang zwischen Zürich City und
Zürich Nord bleibt frei von Hochhäusern.
Der Anreiz heute ein Hochhaus zu bauen, liegt bei der Zeichensetzung und nicht
bei der zusätzlichen Ausnützung.
§ 284 Abs. 4 Die Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch
Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden.
Die Anforderungen bezüglich Schattenwurf werden im § 30 der Allgemeinen
Bauverordnung näher erläutert. Der Nachweis des Ausmasses der Beeinträchtigung ist zwingender Bestandteil der Baueingabe. Eine Anleitung zur
Konstruktion eines Schattendiagramms ist im Amt für Städtebau oder im
Amt für Baubewilligungen erhältlich.
§ 68
Im Zonenplan können Gebiete bezeichnet werden, in denen Hochhäuser gestattet sind.
Im Rahmen der Bau- und Zonenordnung 1999 wurden die Gebiete festgelegt,
in denen Hochhäuser gestattet sind.
Altstadt
Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO)
Art. 9
1 Hochhäuser
2 Die
3 Im
sind in den im entsprechenden Ergänzungsplan bezeichneten Gebieten zulässig.
zulässige Gesamthöhe beträgt in den Gebieten I und II 80 m und im Gebiet III 40 m.
Gebiet I darf die gemäss Abs. 2 zulässige Gesamthöhe im Rahmen von Sonderbauvorschriften oder eines Gestaltungsplanes, welcher der Zustimmung des Gemeinderates bedarf,
überschritten werden.
Übergang Milchbuck
Abgetrennte Siedlungsgebiete
Baugebietsränder
Hügel- und Aussichtslagen
Seeanstoss
Hochhausgebiete BZO
Die Ziele dieser Richtlinien
Qualitätssteigerung
Nicht an jedem Ort sind Hochhäuser am rechten Platz: Nur präzis
gesetzte und sorgfältig gestaltete Bauten werden zu wichtigen
Merkpunkten in der Stadt. Dann tragen sie zu einem beeindruckenden und unverwechselbaren Stadtbild bei.
Präzisierung des § 284 PBG
Impressum
Herausgeberin:
Stadt Zürich
Hochbaudepartement
Amt für Städtebau
Inhalt:
Franz Eberhard
Regula Lüscher Gmür
Christine Bräm (Projektleitung)
Richard Heim (BZO)
Dr. F. Christen (Juristische Begleitung)
Pläne:
Amt für Städtebau
Fotos:
Amt für Städtebau
Lucia Degonda
Nemec/NEFA
Annette Kisling
Damian Heinisch
Rene de With
Die Richtlinien liefern Grundlagen zur qualitativen Beurteilung von
Hochhausprojekten. Sie füllen die im § 284 PBG nicht näher
definierten Vorgaben mit konkreten Inhalten, d.h. Kriterien zur
Beurteilung von städtebaulicher und architektonischer Qualität.
Dazu werden Kategorien mit unterschiedlichen Anforderungen
aufgestellt, nach denen Hochhausprojekte beurteilt werden.
Einzelfallbeurteilung und Rechtssicherheit
HOCHHÄUSER
IN ZÜRICH
Richtlinien für die Planung und
Beurteilung von Hochhausprojekten
November 2001
Der gesetzliche Auftrag der Einzelfallbeurteilung eines Baugesuches
wird erfüllt. Die Richtlinien zeigen auf, wie der im kantonalen
Planungs- und Baugesetz verliehene Ermessensspielraum gehandhabt wird, erhöhen damit die Rechtssicherheit und erleichtern die
Gleichbehandlung.
Frühzeitige Kontaktaufnahme vermindert den
Projektierungsaufwand
Die Kontaktaufnahme mit dem Amt für Städtebau bereits im frühen
Planungsstadium ermöglicht die Erläuterung der in den Richtlinien
festgelegten Anforderungen. Diese Begleitung und Beratung gewähren
einen möglichst reibungslosen Ablauf des Planungsverfahrens.
Gestaltung und Text:
Stefano Mori
blink design
Michael Egloff
Druck:
Vontobel AG
Bezugsquelle:
Telefon 01 216 26 83
[email protected]
Hochbaudepartement der Stadt Zürich
Amt für Städtebau
Erläuterungen zum 2-Stunden-Schatten
Prinzipien
Bestimmung zum Schattenwurf im kantonalen Planungs- und Baugesetz:
§284
Abs. 4
Die Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in
Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden.
Präzisierung der Beeinträchtigung durch Schattenwurf in der Allgemeinen Bauverordnung:
§30
Als wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf im Sinne von §284 PBG gilt:
a)
bei überbauten Grundstücken: die an den mittleren Wintertagen länger als zwei Stunden dauernde Beschattung der bewohnten oder in Wohnzonen liegenden Nachbargebäude, in der Regel an ihrem Fusspunkt
gemessen;
b)
bei unüberbauten Grundstücken in Wohnzonen: die an den mittleren Wintertagen länger als zwei Stunden
dauernde Beschattung überbaubarer Flächen des Nachbargrundstückes, sofern dadurch eine den örtlichen
Verhältnissen und der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung verunmöglicht oder erheblich
erschwert wird.
Keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf liegt indessen vor, wenn mit einem in allen Teilen
den Vorschriften entsprechenden Vergleichsprojekt nachgewiesen wird, dass eine der Bau- und Zonenordnung
entsprechende Überbauung keine geringere Beschattung des Nachbargrundstückes nach sich zieht.
Ist in Wohnzonen die Überbauung auf dem Nachbargrundstück erheblich überaltert oder steht sie zu den
Zielen der Bau- und Zonenordnung in einem starken Missverhältnis, gelten zugleich die Regeln für überbaute und
unüberbaute Grundstücke.
09
Konstruktionsbeschrieb
:0
0
08
:0
13:00 14:00
10:00 11:00
12:00
0
15
:0
0
16
:0
0
1. Ermittlung der Schatten für jede Stunde von
8 Uhr bis 16 Uhr:
- Schattenlänge L = Gebäudehöhe H x cot β
- im Grundriss Schattenlänge L im Winkel α zu Norden
ab den entsprechenden Gebäudeecken einzeichnen
2-StundenSchatten
α
Grundriss
Morgen
Abend
2. Ermittlung des 2-Stunden-Schattens:
- Schnittpunkte der einzelnen Schatten in 2-Stunden-
Mittag
intervallen bestimmen: also des Schattens um 8 Uhr
mit dem Schatten um 10 Uhr, usw.
Morgen
Abend
- verbinden der einzelnen Schnittpunkte und
einzeichnen des Schattens
U h r z e it t
1 2 :0 0
1 1 :0 0
1 0 :0 0
0 9 :0 0
0 8 :0 0
1 3 :0 0
1 4 :0 0
1 5 :0 0
1 6 :0 0
β
Schnitt
α = A z im u t d e r S o n n e z u r Z e it t
( h o r iz o n t a le r S o n n e n w in k e l)
00°00'
cot β
(β = So nnenhö he ü b er d em
B e o b a c h t u n g s o r t z u r Z e it t )
1 .9 1 1
16°11'
31°25'
45°13'
57°37'
2 .0 3 3
2 .4 6 2
3 .5 3 8
7 .2 5 5
Tabelle mit den Werten
der mittleren Wintertage (3. Nov. und 8.
Feb.) für die Schattenberechnung.
Diese Anleitung dient lediglich der Grobbeurteilung des 2-Stunden-Schattens. Es wird deshalb empfohlen, frühzeitig mit dem Amt für Baubewilligungen Kontakt aufzunehmen.
Quelle: Anleitung zur Bestimmung des Schattenverlaufes von hohen Gebäuden, die 2-Stunden-Schattenkurve, Grundlagen zur Orts- und Regionalplanung im Kt. Zürich, Amt für Regionalplanung, 1967