Anforderungen des Denkmalschutzes Referent: Dr. Jörg Niggemeyer

Rechtsanwalt
Dr. Jö rg Niggemeyer
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Anforderungen des Denkmalschutzes
Referent:
Dr. Jörg Niggemeyer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Rechtsanwalt
Dr. Jö rg Niggemeyer
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1
Inhaltsübersicht
I.
Einordnung des Denkmalrechts
II.
Denkmalbegriff und Eintragung
III.
Umgang mit dem Denkmal
IV.
Der Untergang der Denkmaleigenschaft
V.
Finanzielle Förderungsmöglichkeiten
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Dr. Jö rg Niggemeyer
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I. Einordnung des Denkmalrechts
1.
2.
Baurecht und Denkmalrecht
 „Baunebenrecht“
z. B. Bauleitplanung
 Denkmalrechtliche Optimierungsgebote (§ 1 III
DSchG NRW)
 Vorrang in der Abwägung?
→ Denkmalschutz kann nicht durch Abwägung
überwunden werden
3.
z. B. Baugenehmigung, § 75 III 2 BauO NRW
 Verfahrenskonzentration (§ 9 III 1 DSchG NRW:
„Gebot der strikten Beachtung“), Erlaubnis wird mit
erteilt, Wahlrecht nach 9 III 2 DSchG NRW (Kosten)
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II. Denkmalbegriff und Eintragung
„§ 2 Begriffsbestimmungen“ (Auszug)
(1) Denkmäler sind Sachen, Mehrheiten von Sachen
und Teile von Sachen, an deren Erhaltung und Nutzung
ein öffentliches Interesse besteht. Ein öffentliches
Interesse besteht, wenn die Sachen bedeutend für die
Geschichte des Menschen, für Städte und Siedlungen
oder für die Entwicklung der Arbeits- und
Produktionsverhältnisse sind und für die Erhaltung und
Nutzung künstlerische, wissenschaftliche,
volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen.“
(2) Baudenkmäler sind Denkmäler, die aus baulichen
Anlagen oder Teilen baulicher Anlagen bestehen.
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II. Denkmalbegriff und Eintragung
1.
2.
3.
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Insbesondere Baudenkmal
 bauliche Anlage, Teile baulicher Anlagen
 historische Ausstattungsstücke (Einheit)
Praxisprobleme z. B.
 Teilunterschutzstellung?
 Wer bestimmt den Denkmalwert?
Eintragungsverfahren
 vorläufige Unterschutzstellung, § 4 DSchG NRW
 Regelunterschutzstellung, § 3 DSchG NRW
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3
III. Umgang mit dem Denkmal
1.
2.
3.
Erhaltungspflicht (§ 7 DSchG NRW)
Nutzungspflicht? (§ 8 DSchG NRW)
Erlaubnispflicht (§ 9 DSchG NRW)


4.
Baudenkmäler: beseitigen, verändern, verbringen und
Nutzung ändern
Umgebungsschutz
Praxisfelder






Antennen, Satellitenempfangsanlagen
Fassade, Werbeanlagen
Fenster
Sonnenkollektoren
Wärmeschutz
Außenaufzüge
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IV. Der Untergang der Denkmaleigenschaft
1.
Antrag auf Löschung (§ 3 IV DSchG NRW)


2.
Abbrucherlaubnis





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Rechtsanspruch bei Wegfall der
Eintragungsvoraussetzungen
Praxis: Verlust der Denkmaleigenschaft bei notwendigen
Erhaltungsarbeiten, schleichende Umgestaltung des
Originals in eine Kopie
Berücksichtigung privater Belange „entgegenstehen“
Darlegung der Unzumutbarkeit, Beweislast
Denkmal muss sich „selbst tragen“, keine dauerhafte
Zuschusspflicht
Wirtschaftlichkeitsberechnung: Vergleich von Kosten und
Ertrag
aber: nur denkmalpflegerischer Mehraufwand ist
Grundlage
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IV. Der Untergang der Denkmaleigenschaft
2.
Abbrucherlaubnis (Fortsetzung)
 Kosten:
→
→
→
z. B. denkmalbezogene Untersuchungen, denkmalbezogener
Mehraufwand, Mehrkosten für bestimmte Materialien
nicht: Sonderwünsche („Luxusausgaben“), allgemeine baurechtliche
Anforderungen, Finanzierungskosten nur anteilig (str.)
Abzugsposten (verschuldeter Sanierungsrückstau)
 Ertrag:
→
→
Mieteinnahmen (bei selbstgenutzten Denkmälern s. g.
Gebrauchswert, Mietspiegel)
Zuschüsse und Steuervorteile, str. für versäumte
Zuwendungsmöglichkeiten, str. für zuk ünftige Steuervorteile
 Zeitspanne der Prognose von Kosten und Ertrag: Rspr. z. B. 10
Jahre, Einzelfall
 Kriterium des denkmalfreundlichen Eigentümers
 Fehlende Veräußerbarkeit (Nachweis!)
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V. Finanzielle Förderungsmöglichkeiten
1.
Zuschüsse, Darlehen, Zinszuschüsse
 § 35 f. DSchG NRW i. V. m. Förderrichtlinien
 förderfähig:
→ Maßnahmen zur Sicherung,
Erhaltung und Instandsetzung,
→ Vor- und Schadensuntersuchungen,
→ Nutzungs- und Finanzierungskonzepte
 Pauschalzuweisungen des Landes über
Gemeinden für s. g. kleinere denkmalpflegerische
Maßnahmen Privater (bis 10.000 EUR, aber: nur
wenn auch die Gemeinde in selber Höhe
Haushaltsansatz hat)
 Einzelzuschüsse für größere Maßnahmen Privater
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V. Finanzielle Förderungsmöglichkeiten
1.
Zuschüsse, Darlehen, Zinszuschüsse
 Höhe: komplette Einzelfallentscheidung
 Antragspflicht, bis zum 1.10. des Vorjahres
 kein Förderanspruch, da allgemeiner
Haushaltsvorbehalt
 aber: möglich ist Förderanspruch über Art. 3 Abs. 1
GG
 Art. 14 GG: Förderanspruch bei Unzumutbarkeit?
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V. Finanzielle Förderungsmöglichkeiten
2.
Steuervorteile
 Einkommenssteuer: §§ 7i, 10f, 10g, 11b EStG
 Absetzen von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand
 Grundsteuer: § 32 GrStG
 Erbschafts- und Schenkungssteuer: § 13 ErbStG
 Bescheinigungsverfahren nach § 40 DSchG NRW
bei der unteren Denkmalbehörde i. V. m. den
geltenden Richtlinien, sog. Grundlagenbescheid
nach § 171 Abs. 10 AO
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6
Nutzungsänderung und Sanierung
von Gebäuden im Außenbereich
Referent:
Dr. Nils Gronemeyer
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Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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Dr. Nils Gronemeyer
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Die Systematik des § 35 BauGB
• privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB)
• sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB)
• begünstigte Vorhaben (§ 35 Abs. 4 BauGB)
entgegenstehende oder beeinträchtigende öffentliche
Belange (§ 35 Abs. 3 BauGB)
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7
Die Systematik des § 35 BauGB
Den begünstigten Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB
kann nicht entgegengehalten werden, dass sie
• Darstellungen des Flächennutzungsplanes oder eines
Landschaftsplanes widersprechen,
• die natürliche Eigenart der Landschaft beeintr ächtigen,
• die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer
Splittersiedlung befürchten lassen.
Alle anderen öffentlichen Belange dürfen wie bei
sonstigen Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB nicht
beeinträchtigt werden.
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Das System des Bestandsschutzes
passiver Bestandsschutz erstreckt sich nur auf den genehmigten Bestand und die genehmigte
Nutzung
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aktiver Bestandsschutz
berechtigt zu den Folgemaßnahmen,
die zur funktionsgerechten Nutzung
der baulichen Anlage erforderlich sind
(Modernisierung)
überwirkender
Bestandsschutz
berechtigt zu Erweiterung, Änderung
und Nutzungsänderung (nur in den
gesetzlich geregelten Fällen, z.B.
§ 35 Abs. 4 BauGB)
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8
Das System des Bestandsschutzes
Der Katalog des § 35 Abs. 4 BauGB ist abschließend.
Neben den dort geregelten Fällen gibt es keinen
unmittelbar auf Bestandsschutz (Art. 14 GG)
gestützten Anspruch auf Zulassung von Veränderung
oder Erweiterung baulicher Anlagen im Außenbereich.
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Das System des Bestandsschutzes
Der Gesetzgeber hat in § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB
ein differenziertes System von Einzelregelungen
geschaffen, das nicht durch die Kombination der
verschiedenen Nummern beliebig erweiterbar ist
(sog. Nummerndogma).
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Das System des Bestandsschutzes
Der Bestandsschutz erlischt
• bei einer Nutzungsänderung des Gebäudes
• bei einer Beseitigung des Gebäudes
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Nutzungsänderung ehemals
landwirtschaftlich genutzter Gebäude
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB
• Das Vorhaben dient der zweckmäßigen Verwendung
erhaltenswerter Bausubstanz
• Die äußere Gestalt des Geb äudes bleibt im Wesentlichen
gewahrt
• (Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben
Jahre zurück)
• Zulässige Errichtung vor mehr als sieben Jahren
• Das Gebäude steht im räumlichen Zusammenhang mit der
Hofstelle
• Im Falle der Änderung zu Wohnzwecken dürfen neben den
bereits zulässigen nicht mehr als drei Wohneinheiten entstehen
• Keine Neubebauung als Ersatz
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Nutzungsänderung ehemals
landwirtschaftlich genutzter Gebäude
Zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter
Bausubstanz
• Das Gebäude und seine bisherige Nutzung sind
genehmigt oder waren zum Zeitpunkt der Errichtung
genehmigungsfähig
• Das Gebäude genügt den Anforderungen an die neue
Nutzung (z.B. Tragfähigkeit der Außenwände und des
Dachstuhls)
• Das Gebäude stellt keine Ruine dar
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Nutzungsänderung ehemals
landwirtschaftlich genutzter Gebäude
Die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt „im
Wesentlichen“ gewahrt
• Vorhandene Kubatur bleibt erhalten
• Veränderung der Raumaufteilung zulässig
• Einbau von zusätzlichen Fenstern und Türen,
Dachflächenfenstern oder Dachgauben im Einzelfall
zulässig
• Keine Veränderung der Dachneigung oder Erhöhung
des Drempels etc.
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Nutzungsänderung ehemals
landwirtschaftlich genutzter Gebäude
Eine Nutzungsänderung auf der Grundlage des
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist für jedes
Gebäude nur einmal möglich.
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Neuerrichtung eines gleichartigen
Wohngebäudes an gleicher Stelle
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB
• Das vorhandene Gebä ude ist zulässiger Weise errichtet
• Das vorhandene Gebäude weist Mißstände oder Mängel auf
• Das vorhandene Gebäudes wird seit längerer Zeit vom
Eigentümer selbst genutzt oder der Eigentümer hat es im
Wege der Erbfolge erworben und der Erblasser hat es längere
Zeit selbst genutzt
• Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu
errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen
Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird
• Es entsteht ein gleichartiges Gebäude an gleicher Stelle
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Neuerrichtung eines gleichartigen
Wohngebäudes an gleicher Stelle
Das vorhandene Gebäude ist zulässiger Weise errichtet
=
Das Gebäude und seine bisherige Nutzung sind genehmigt
oder waren zum Zeitpunkt der Errichtung genehmigungsfähig
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Neuerrichtung eines gleichartigen
Wohngebäudes an gleicher Stelle
Das vorhandene Gebäude weist
Mißstände oder Mängel auf
=
Die Gebäudesubstanz ist so mangelhaft, dass eine
Renovierung nicht mehr möglich ist oder wirtschaftlich nicht
lohnt
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Neuerrichtung eines gleichartigen
Wohngebäudes an gleicher Stelle
Seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt
=
• Längere Zeit sind mindestens zwei bis drei Jahre.
• Der Eigentümer und Bauantragsteller muss selbst in dem Haus
gewohnt haben
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Neuerrichtung eines gleichartigen
Wohngebäudes an gleicher Stelle
Gleichartiges Wohngebäude an gleicher Stelle
=
• Das neue Gebäude muss hinsichtlich Standort,
Bauvolumen, Nutzung und Funktion gleichartig sein
• Geringfügige Erweiterungen der Wohnfläche zur
Anpassung an heutige Wohnverhältnisse und geringfügige
Abweichungen des Standortes sind zulässig.
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Errichtung eines „Ersatzbaus“
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
• Das vorhandene Gebäude ist zulässiger Weise
errichtet
• Das Gebäude ist durch Brand, Naturereignisse oder
andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört worden
• Alsbaldige Neuerrichtung
• Es entsteht ein gleichartiges Gebäude an gleicher
Stelle
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Errichtung eines „Ersatzbaus“
Das vorhandene Gebäude ist zulässiger Weise errichtet
=
Das Gebäude und seine bisherige Nutzung sind genehmigt
oder waren zum Zeitpunkt der Errichtung genehmigungsfähig
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Errichtung eines „Ersatzbaus“
Alsbaldige Neuerrichtung
=
Innerhalb von ein bis zwei Jahren
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Errichtung eines „Ersatzbaus“
Gleichartiges Wohngebäude an gleicher Stelle
=
• Das neue Gebäude muss hinsichtlich Standort,
Bauvolumen, Nutzung und Funktion gleichartig sein
• Geringfügige Erweiterungen der Wohnfläche zur
Anpassung an heutige Wohnverhältnisse und geringfügige
Abweichungen des Standortes sind zulässig.
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Änderung/Nutzungsänderung erhaltenswerter,
kulturlandschaftsprägender Gebäude
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB
• Erhaltenswertes, das Bild der Kulturlandschaft
prägendes Gebäude
• Zweckmäßige Verwendung des Gebäudes
• Erhaltung des Gestaltswerts
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Änderung/Nutzungsänderung erhaltenswerter,
kulturlandschaftsprägender Gebäude
Das Bild der Kulturlandschaft prägend
=
Das Gebäude (auch eine Ruine) ist nach seinem
Erscheinungsbild für die Baugestaltung und Baukultur einer
Epoche aussagekräftig und für den Charakter des es
umgebenden Kulturlandschaft typisch. Zwischen dem
Bauwerk und der Kulturlandschaft besteht eine erkennbare
Wechselbeziehung; die Kulturlandschaft erhält ihre
besondere Eigenart auch durch das Bauwerk.
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Änderung/Nutzungsänderung erhaltenswerter,
kulturlandschaftsprägender Gebäude
Erhaltung des Gestaltswerts
=
Die zulässigen Änderungen sind nicht auf unwesentliche
Änderungen oder Nutzungsänderungen beschränkt.
Ausgeschlossen sind indes Veränderungen, die einer
Neuerrichtung oder einer Erweiterung gleichkommen.
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Erweiterung eines Wohngebäudes
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB
• Das Gebäude ist zulässigerweise errichtet
• die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen
Gebäude unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse
angemessen
• Tatsachen rechtfertigen die Annahme, das das
Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner
Familie selbst genutzt wird
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Erweiterung eines Wohngebäudes
Angemessene Erweiterung
=
• Wohnfläche für eine 4-köpfige Familie max. 160 m²
• jede weitere Person max. 20 m²
• Wohnfläche bei zwei Wohnungen max. 250 m²
• als Wohnfläche gelten die Rohbaumaße ohne Abzüge
• höchstens zwei Wohneinheiten
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Erweiterung eines Wohngebäudes
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB begünstigt nur die
Erweiterung von (zulässigerweise errichteten)
Wohngebäuden zu (Dauer-) Wohnzwecken und
nicht etwa zugleich eine (teilweise) Nutzungsänderung für eine Nutzung als Wochenend- oder
Ferienhaus.
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Erweiterung eines gewerblichen Betriebes
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB
• Der Betrieb ist zulässigerweise errichtet
• die bauliche Erweiterung ist im Verhältnis zum
vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen
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Erweiterung eines gewerblichen Betriebes
Angemessene Erweiterung
=
• Erweiterung der Betriebsfläche um 20 – 30 %
• erstmalige Errichtung eines Gebäudes möglich
• keine „Salamitaktik“ – mehrere in kurzen Abständen
durchgeführte Erweiterungen sind als Einheit zu behandeln
• Notwendiger Zeitraum zwischen den Ereiterungen 5 - 7
Jahre
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Dr. Nils Gronemeyer
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Von der Scheune zum Wohnhaus
Der Bestandsschutz war durch den
Abbruch erloschen !
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Probleme bei der Nachverdichtung
in bestehenden Baugebieten
Referent:
Dr. Manfred Schröder
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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Dr. Manfred Schröder
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21
I. Einführung in das Thema
Bodenschutzklausel des § 1a Abs. 2 S. 1 BauGB:
„Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend
umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der
zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für
bauliche Nutzungen die […] Nachverdichtung […] zu
nutzen
sowie
Bodenversiegelungen
auf
das
notwendige Maß zu begrenzen.“
Vorrang der Nachverdichtung
Rechtsanwalt
Dr. Manfred Schröder
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I. Einführung in das Thema
Begriff der Nachverdichtung
Erhöhung der Bebauungsdichte in einem Baugebiet
bei Altbauten:
Aufstockungen
Anbauten
bei Neubauten:
Hinterlandbebauung
grenzständige Bauweise
höhere Geschosszahl
geringere Abstandsflächen
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22
II. Bedeutung der Nachverdichtung im
Rahmen der Bauleitplanung
§ 13a BauGB [Bebauungspläne der Innentwicklung]
(1) Ein Bebauungsplan für die […] Nachverdichtung
[…] kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt
werden. […]
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Dr. Manfred Schröder
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II. Bedeutung der Nachverdichtung im
Rahmen der Bauleitplanung
Zielrichtung der Bauleitplanung:
Nachverdichtung ermöglichen
Nachverdichtung verhindern bzw.
begrenzen
Rechtsanwalt
Dr. Manfred Schröder
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II.1. Flächensparende Bauweisen
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Dr. Manfred Schröder
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II.2. Festsetzungen für Wohngrundstücke
§ 9 BauGB [Inhalt des Bebauungsplans]
(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen
Gründen festgesetzt werden: […]
2a. vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der
Tiefe der Abstandsflächen;
3. für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke
Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und
schonenden Umgangs mit Grund und Boden für
Wohngrundstücke auch Höchstmaße; […]
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II.3. Probleme bei der Überlagerung sog.
Gemengelagen
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II.3. Probleme bei der Überplanung sog.
Gemengelagen
Konfliktpotential aufgrund bestehender
Vorbelastungen
Lärm
Gerüche
Staub
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Dr. Manfred Schröder
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III. Nachverdichtung in bestehenden
Plangebieten
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III. Nachverdichtung in bestehenden
Plangebieten
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III.1. Probleme im Genehmigungsverfahren –
offene / geschlossene Bauweise
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Dr. Manfred Schröder
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III.2. Unterschreitung der Abstandsflächen
aufgrund planerischer Festsetzungen
Verbindliche Festsetzungen zur:


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Dr. Manfred Schröder
Höhe
Baugrenze
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IV. Nachverdichtung in unbeplanten
Innenbereichen
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Dr. Manfred Schröder
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IV. 1. Weiterentwicklung des Baubestandes,
§ 34 Abs. 3a BauGB
§ 34 Abs. 3a BauGB [Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile]
„Von dem Erfordernis des Einfügens in die Eigenart
der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im
Einzelfall abgewichen werden, wenn […]“
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Dr. Manfred Schröder
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IV.2. Vertretbare Problemlösungen in
Gemengelagen
„Passiver (Lärm-) Schutz“?!
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V. Hinterlandbebauung
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V. Hinterlandbebauung
Möglichkeiten der Baulanderschließung durch
private Erschließungsträger
Vorteile eines Erschließungsvertrages
Vergleich mit rein öffentlich-rechtlicher Lösung
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Dr. Manfred Schröder
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VI. Rechtsprechungsbericht zu prägnanten
Fällen – z.B. das Zumauern von Fenstern
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VI. Rechtsprechungsbericht zu prägnanten
Fällen – z.B. das Zumauern von Fenstern
Nachbarschutz
gegen
das
„Zubauen“
von
Glasbausteinen
in
einer
Grenzwand
(OVG Niedersachsen, Beschluss v. 24.01.2011 –
1 ME 275/10)
Rechtsanwalt
Dr. Manfred Schröder
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Die „neue“ HOAI 2009
Chancen – Risiken - Stolperfallen
Referent:
Andreas König
Rechtsanwalt und Notar
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31
Geltungsbereich
Alle Architektenverträge ab dem
18.08.2009
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Die neue „Struktur“
Verordnungstext
Anlagen
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32
Verordnungstext
•
§§ 1 – 16
•
§§ 17 – 31
•
•
§§ 32 – 39
§§ 40 – 47
•
•
§§ 48 – 54
§§ 55 – 56
Allgemeine Regeln für alle
Planungsleistungen
Landschafts- und
Raumplanung
Architektur
Ingenieurbauwerke und
Verkehrsanlagen
Tragwerksplanung und TGA
Übergangsvorschriften
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Anlagen
•
•
•
•
Rechtsanwalt
Andreas König
Anlage 1 ausgegliederte Planungsleistungen,
die nicht mehr verbindlich sind
Anlage 2 Besondere Leistungen –
unverbindlich
Anlage 3 Objektlisten – verbindlich
Anlagen
4 - 14
Leistungsbilder - verbindlich
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Die Inländerdiskriminierung
§ 1 Anwendungsbereich
Diese Verordnung regelt die Berechnung der
Entgelte für die Leistungen der Architekten und
Architektinnen und der Ingenieure und
Ingenieurinnen (Auftragnehmer oder
Auftragnehmerinnen) mit Sitz im Inland,
soweit die Leistungen durch diese Verordnung
erfasst und vom Inland aus erbracht werden.
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Die Neuregelung der Besonderen Leistungen
§ 3 Abs. 3 HOAI n. F.
Die Honorare für Besondere Leistungen können
frei vereinbart werden
Kein Schriftformerfordernis mehr
ggf. § 632 II BGB übliche Vergütung
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34
Abrechnung grundsätzlich nach der
Kostenberechnung
§ 6 Abs. 1 Grundlagen des Honorars
(1) Das Honorar für Leistungen nach dieser Verordnung
richtet sich
1. Für die Leistungsbilder der Teile 3 und 4 nach den
anrechenbaren Kosten des Objekts auf der
Grundlage der Kostenberechnung oder, soweit
diese nicht vorliegt, auf der Grundlage der
Kostenschätzung und für die Leistungsbilder des
Teils 2, nach Flächengrößen oder
Verrechnungseinheiten.
...
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§ 7 Abs. 5 HOAI
Grundlagen des Honorars
Ändert sich der beauftragte Leistungsumfang auf
Veranlassung des Auftraggebers während der
Laufzeit des Vertrages mit der Folge von
Änderungen der anrechenbaren Kosten, Werten
oder Verrechnungseinheiten ist die dem Honorar
zugrunde liegende Vereinbarung durch
schriftliche Vereinbarung anzupassen.
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Praxistipp:
möglichst genaue Beschreibung des
Leistungsziels im Architektenvertrag
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Problem:
Schriftliche Vereinbarung erforderlich
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§ 6 Abs. 2 HOAI n. F.
Abrechnung nach Baukostenvereinbarung
(2) Wenn zum Zeitpunkt der Beauftragung noch
keine Planungen als Voraussetzung für eine
Kostenschätzung oder Kostenberechnung
vorliegen, können die Vertragsparteien
abweichend von Abs. 1 schriftlich
vereinbaren, dass das Honorar auf der
Grundlage der anrechenbaren Kosten nach
einer Baukostenvereinbarung nach den
Vorschriften dieser Verordnung berechnet
wird. Dabei werden nachprüfbare Baukosten
einvernehmlich festgelegt.
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Praxistipp:
AG und AN sind sich darüber einig,
dass die Baukostenvereinbarung
keine Beschaffenheitsvereinbarung
und/oder Garantie in Bezug auf die
Baukosten/Gesamtkosten beinhaltet
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Zeit und Erfolgshonorar
§ 7 Abs. 7 HOAI n. F.
Honorarvereinbarung
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Für Kostenunterschreitungen, die unter Ausschöpfung
technisch-wirtschaftlicher oder umweltverträglicher
Lösungsmöglichkeiten zu einer wesentlichen Kostensenkung ohne Verminderung des vertraglich vereinbarten
Standards führen, kann ein Erfolgshonorar schriftlich vereinbart werden, das bis zu 20% des vereinbarten Honorars
betragen kann. In den Fällen der Überschreitung einer der
vereinbarten einvernehmlich festgelegten anrechenbaren
Kosten kann ein Malushonorar in Höhe von bis zu 5% des
Honorars vereinbart werden.
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Der Entfall der mitverarbeiteten Bausubstanz
§ 10 Abs. 3 a HOAI a. F.
Mehrere Vorentwurfs- oder Entwurfsplanungen
Vorhandene Bausubstanz, die technisch oder
gestalterisch mitverarbeitet wird, ist bei den
anrechenbaren Kosten angemessen zu
berücksichtigen. Der Umfang der Anrechnung
bedarf der schriftlichen Vereinbarung.
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Die „Kompensation“
§ 35 Abs. 1 HOAI n. F.
Leistungen im Bestand
Für Leistungen bei Umbauten und
Modernisierungen kann für Objekte ein
Zuschlag bis zu 80% vereinbart werden. Sofern
kein Zuschlag schriftlich vereinbart ist, fällt für
Leistungen ab der Honorarzone 2 ein Zuschlag
von 20% an.
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Erreichen der alten Tafelwerte:
Erhöhung des Umbauzuschlage auf
55%
Erreichen der neuen Tafelwerte:
Erhöhung des Umbauzuschlages auf
70%
= Steine statt Brot
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39
Gebäudeensembles
§ 11 Abs. 1 HOAI n. F.
Auftrag für mehrere Objekte
Umfasst ein Auftrag mehrere Objekte, so sind die Honorare
vorbehaltlich der folgenden Absätze für jedes Objekt
getrennt zu berechnen. Dies gilt nicht für Objekte mit
weitgehend vergleichbaren Objektbedingungen derselben
Honorarzone, die im zeitlichen und örtlichen
Zusammenhang als Teil einer Gesamtmaßnahme geplant,
betrieben und genutzt werden. Das Honorar ist dann nach
der Summe der anrechenbaren Kosten zu berechnen.
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Die neue Grundleistung
„Erörterung der Ergebnisse jeder Leistungsphase“
§ 3 Abs. 8 HOAI n. F.
Leistungen und Leistungsbilder
Das Ergebnis jeder Leistungsphase ist mit
dem Auftraggeber zu erörtern.
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40
Die Abrechnung des Architektenhonorars
Referentin:
Dr. Sandra Vyas
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Rechtsanwä ltin
Dr. Sandra Vyas
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Vorschau
Rechtsanwä ltin
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I.
Allgemeine Angaben, § 14, 14a UStG
II.
Fälligkeit des Honorars, § 15 HOAI
III.
Prüffähigkeit der Schlussrechnung
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Allgemeine Angaben
Korrekter Rechnungsaussteller:
- vollständiger Name des Ausstellers
- Rechtsform
- ggfs. Geschäftsführer, Vorstand
- ggfs. HRB-Nummer
- vollständige Adresse
- Steuernummer oder
Steueridentifikationsnummer
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Allgemeine Angaben
Korrekter Rechnungsempfänger:
- vollständiger Name bzw. Firmenname
- Rechtsform
- ggfs. Geschäftsführer, Vorstand
- ggfs. HRB-Nummer
- vollständige Adresse
Wichtig: Bei Auftragsannahme immer genau
klären, wer Auftraggeber ist!
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Allgemeine Angaben
-
Ausstellungsdatum
-
fortlaufende Rechnungsnummer
-
Menge und Art der Leistung
- Angabe des Leistungszeitraums/ des
Zeitpunkts der Leistung
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Allgemeine Angaben
-
nach Steuersätzen aufgeschlüsseltes Entgelt
-
den anzuwendenden Steuersatz sowie den auf
das Entgelt entfallenden Steuerbetrag
- Hinweis auf 2-jährige Aufbewahrungspflicht bei
Leistungen im Zusammenhang mit einem
Grundstück (§ 14 Abs. 4 Nr. 9 UstG)
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Fälligkeit des Honorars
§ 15 Abs. 1 HOAI: Das Honorar wird fällig,
(1) soweit nichts anderes vertraglich vereinbart
ist,
(2) wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht
wurde
(3) und eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht wurde.
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Fälligkeit des Honorars
(1) Vertragliche Vereinbarung zur Fälligkeit
Die Parteien können individualvertraglich
regeln, wann Zahlungen erfolgen sollen,
z. B. in Zahlungsplänen.
Bsp.: 10 % bei Vertragsschluss
30 % nach Einreichen des Bauantrags
30 % bei Baubeginn
30 % nach Abnahme und Rechnungsprüfung der
letzten Handwerkerleistung
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Fälligkeit des Honorars
(2) Leistungen vertragsgemäß erbracht
d. h. sind Leistungen entsprechend der
Leistungsphase 9 übertragen, so wird das
Gesamthonorar erst nach Abschluss der
Leistungen entsprechend Leistungsphase 9
fällig.
Vorher:
Abschlagsrechnung oder
Teilschlussrechnung stellen!
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Fälligkeit des Honorars
(3) Überreichen einer prüffähigen Honorarschlussrechnung
- Honorarschlussrechnung muss übergeben
werden
- Honorarschlussrechnung muss prüffähig sein
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Die Schlussrechnung muss alle Angaben
enthalten, die erforderlich sind, um die dem
Architekten zustehende Vergütung zu
berechnen. Dabei sind die maßgeblichen
Paragraphen der HOAI zu nennen.
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Erforderliche Angaben:
- Konkretes Bauvorhaben bzw.
Vertragsverhältnis, für das ein
Honoraranspruch geltend gemacht wird,
- Nennung der anwendbaren Fassung der
HOAI,
- Nennung des Leistungsbildes, d. h. aus
welchem Teil der HOAI die abgerechneten
Leistungen stammen (z. B.: § 33 HOAI
Leistungsbild Gebäude und raumbildende
Ausbauten),
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
-
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Nennung der angewendeten Honorartafel
(z. B. Honorartafel zu § 34 Abs. 1 Gebäude
und raumbildende Ausbauten)
Anlage 1: Nennung und ggfs. Ermittlung der
angesetzten Honorarzone
Anlage 2: Darlegung der Ermittlung der
angesetzten anrechenbaren Kosten unter
Ansatz der korrekten Kostenermittlungsart
und der korrekten Form der Kostenermittlung
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
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-
Nennung des angesetzten Honorarsatzes,
-
Anlage 3: Auflistung der erbrachten
Leistungen unter Benennung der einzelnen
Leistungsphasen und die Angabe der in der
HOAI dafür vorgesehenen Prozentsätze
sowie die Angabe der konkret erbrachten
und abgerechneten Leistungen in
Prozentsätzen,
-
Anlage 4: Darstellung der Interpolation
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
-
Anlage 5: Darlegung über die Grundleistung
hinaus erbrachter Leistungen (z. B.
besondere Leistungen gem. § 3 Abs. 3 HOAI
i. V. m. Anlage 2 zur HOAI)
-
Benennung von Zuschlägen (z. B.
Umbauzuschlag)
-
Anlage 6: Auflistung u. Belege der
Nebenkosten
-
Auflistung von Nachlässen/ Skonti
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
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-
Nennung des Mehrwertsteuersatzes (ergibt
sich auch schon aus § 14 UStG)
-
Abzug geleisteter Abschlagszahlungen,
-
Ermittlung des rechnerischen Rechnungs(rest)betrages.
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Mögliche Anlagen zur Schlussrechnung:
1. ggfs. Ermittlung der Honorarzone
2. anrechenbare Kosten
3. erbrachte Leistungen
4. ggfs. Interpolation
5. Darlegung besonderer Leistungen und deren
Vergütung
6. Auflistung/ Belege für Nebenkosten
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
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Anlage 1: Ermittlung der Honorarzone
Ermittlung erfolgt gem. § 5 HOAI i. V. m.
Anlage 3 zu § 5 Abs. 4, S. 2 HOAI
1. Schritt: Kann eine Zuordnung anhand der
Objektlisten in Anlage 3 erfolgen?
2. Schritt: Sonst Ermittlung gemäß den
Spezialvorschriften bei den
jeweiligen Leistungsbildern, z. B.
§ 34 Abs. 2-5 HOAI für das
Leistungsbild Gebäude und
raumbildende Ausbauten
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Anlage 2: Auflistung der anrechenbaren
Kosten
Darlegung der Ermittlung der angesetzten
anrechenbaren Kosten unter Ansatz
- der korrekten Kostenermittlungsart und
- der korrekten Form der Kostenermittlung
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
1. Schritt: Korrekte Kostenermittlungsart,
§ 6 Abs. 1 HOAI
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-
Leistungsbilder der Teile 3 u. 4 HOAI:
Kostenberechnung (§ 2 Nr. 14 HOAI), soweit
diese nicht vorliegt: Kostenschätzung (§ 2 Nr.
13 HOAI)
-
Leistungsbilder des Teils 2:
Flächengröße oder Verrechnungseinheiten
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
2. Schritt: Korrekte Kostenermittlungsform,
§ 4 Abs. 1 HOAI
-
Kostenberechnung DIN 276 in der Ausgabe
Dezember 2008
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
3. Schritt:
Welche KG sind anrechenbare
Kosten?
Regelungen in der HOAI bei den jeweiligen
Leistungsbildern z. B.:
- § 32 HOAI für Gebäude und raumbildende
Ausbauten
- § 37 HOAI für Freianlagen
- § 41 HOAI für Ingenieurbauwerke
- § 44 HOAI für Verkehrsanlagen
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Beispiel § 32 HOAI
(Gebäude u. raumbildende Ausbauten)
Anrechenbare Kosten sind:
Abs. 1: Kosten der Baukonstruktion = KG 300
Abs. 2: Kosten für TGA (KG 400)
• vollständig bis zu 25 % der sonst. anrechenbaren
•
Kosten
zur Hälfte mit dem 25 % der sonst.
anrechenbaren Kosten übersteigenden Betrag
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Rechenbeispiel 1:
KG 300
KG 400
600.000,00 €
100.000,00 €
Kontrollrechnung:
25 % v. 600.000,00 €
150.000,00 €
Folge:
KG 400 mit 100.000,00 €< 150.000,00 €also
voll anrechenbar
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Rechenbeispiel 2:
KG 300
KG 400
600.000,00 €
200.000,00 €
Kontrollrechnung:
25 % v. 600.000,00 €
150.000,00 €
Folge:
150.000,00 €sind voll anrechenbar
50 % v. 50.000,00 €= 25.000,00 €anrechenbar
Ergebnis:
Anrechenbare Kosten aus KG 400: 175.000,00 €
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Beispiel § 32 HOAI
(Gebäude u. raumbildende Ausbauten)
Anrechenbare Kosten sind gem. Abs. 3:
- Kosten für das Herrichten, die nicht öffentliche
Erschließung sowie Leistungen für Ausstattung
und Kunstwerke,
- soweit der Architekt sie plant, bei der
Beschaffung mitwirkt oder Ausführung und
Einbau fachlich überwacht.
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Anlage 3: Darstellung der erbrachten Leistungen:
Leistungsphase
lt. § 33 HOAI
1
Grundlagenermittlung
3%
Vorplanung
7%
Entwurfsplanung
11%
Genehmigungsplanung
6%
Ausführungsplanung
25%
Vorbereitung der Vergabe 10%
Mitwirkung bei Vergabe
4%
Objekt-/Bauüberwachung 31%
Objektbetreuung/Dokument. 3%
Summe:
100%
2
3
4
5
6
7
8
9
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lt. Vertrag erbracht
3%
7%
11%
6%
25%
10%
4%
31%
0%
97%
3%
7%
11%
6%
25%
10%
4%
31%
0%
97%
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Prüffähigkeit der Honorarschlussrechnung
Rechtsanwä ltin
Dr. Sandra Vyas
Anlage 4:
Interpolation
Anlage 5:
Darlegung der erbrachten
besonderen Leistungen und deren
Vergütung
Anlage 6:
Auflistung, Belege für Nebenkosten
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Fälligkeit des Honorars
§ 15 Abs. 2 HOAI:
Abschlagszahlungen können
zu dem vereinbarten Zeitpunkt
oder in angemessenen zeitlichen
Abständen
für nachgewiesene Leistungen gefordert
werden.
Lt. Gesetzesbegründung vorrangig:
Zahlungsvereinbarungen
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Probleme bei der Abgrenzung zwischen
Werkvertrag und Werklieferungsvertrag
- oder: Werk- oder Kaufrecht anwendbar?
Referent:
Andreas Wiemann
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
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I. Einführung in das Thema
Urteil des BGH vom 23. Juli 2009
- XII ZR 151/08 –
oder: „Vorsicht bei Verträgen!“
Leitsätze (verkürzt):
Kaufrecht
auf sämtliche Verträge über
Lieferung herzustellender oder zu erzeugender
beweglicher Sachen anzuwenden
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
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I. Einführung in das Thema
Leitsätze Urteil
 Verträge
allein über die Lieferung von herzustellenden
beweglichen Bau- oder Anlageteilen:
nach Maßgabe des § 651 BGB gilt Kaufrecht
Zweckbestimmung, in Bauwerke eingebaut zu werden,
rechtfertigt keine andere Beurteilung!
 Auch
keine andere Beurteilung, wenn der Herstellung
vorausgehende Planungsleistungen vereinbart, die nicht
Schwerpunkt des Vertrages
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
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II. Typische Sachverhaltskonstellationen
in der Praxis
Differenzierung bei baubezogenen
Lieferverträgen:
1.
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
Verträge über Lieferung von Baustoffen
(Sand, Zement, Steine, etc.) werden weiter
als "reine" Kaufverträge beurteilt
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II. Typische Sachverhaltskonstellationen
in der Praxis
Differenzierung bei baubezogenen Lieferverträgen:
2.
Verträge über Lieferung herzustellender oder zu
erzeugender beweglicher Sachen zum Einbau in
Bauwerk: Ausnahmsweise "reine" Werkverträge, wenn
gleichzeitig Planungs- und/oder Montageleistungen von
so erheblicher Bedeutung, dass diese dominieren und
damit den Schwerpunkt bilden
Beispiel:
Inhalt des Vertrages im Wesentlichen die
allgemeinplanerische Lösung eines konstruktiven
Problems
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
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II. Typische Sachverhaltskonstellationen
in der Praxis
3. In der Regel Planungs- und/oder
Montageleistungen kein Schwerpunkt:
Kaufrecht gilt mit folgenden
Differenzierungen:
a)
vertretbare, also marktgängige, Sachen:
"reines" Kaufrecht
Beispiel: Markisen in gängigen
Abmessungen und Farben
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
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II. Typische Sachverhaltskonstellationen
in der Praxis
b) nicht vertretbare Sachen:
modifiziertes Kaufrecht, d.h. ergänzend
teilweise Werkvertragsrecht
(bspw.
freies
Kündigungsrecht
und
Mitwirkungspflichten des Bestellers)
Beispiel:
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
Markisen in schrillen Farben/Größe
Sonderanfertigung
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III. (Weitreichende) Konsequenzen
der Entscheidung
Einzelne Konsequenzen, sofern kein "reines"
Werkvertragsrecht gilt:
1.
Abnahme keine Fälligkeitsvoraussetzung für
Zahlungsanspruch, auch nicht bei vorzeitig
beendeten Verträgen
2.
Verjährung beginnt grundsätzlich nicht mit
Abnahme, sondern mit Ablieferung
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III. (Weitreichende) Konsequenzen
der Entscheidung
3. Untersuchungs- und Rügeobliegenheit
(-pflicht), §§ 381 Abs. 2, 377 HGB
- Voraussetzung: für beide Teile Handelsgeschäft
 gilt heute grundsätzlich für jeden
Handwerks- bzw. Baubetrieb
Rechtsanwalt
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III. (Weitreichende) Konsequenzen
der Entscheidung
- Unverzügliche Untersuchung, soweit nach
"ordnungsgemäßem Geschäftsgange tunlich"
+ unverzügliche Rüge
- Falls keine unverzügliche Rüge, Verlust aller
Ansprüche bei "offenem" Mangel
Ausnahme:
Arglistiges Verschweigen des
Auftragnehmers
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
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IV. Relevanz für Architekten und Ingenieure
1.
Leistungsverpflichtung hinsichtlich
Vorbereitung und Abschluss eines
Kaufvertrages?
-
-
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
Zusammenstellen der Vergabe- und
Vertragsunterlagen (vgl. HOAI, Anl. 11
Leistungsph. 7, a) = Vorbereitung/Prüfung
zu schließender Verträge?
Architekt als Rechtsberater im "engsten
Sinne"?
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IV. Relevanz für Architekten und Ingenieure
2. Leistungsverpflichtung bei Abwicklung eines
handelsrechtlichen Kaufvertrages hinsichtlich
Untersuchungs- und Rügepflicht?
-
Untersuchungs- und Rügepflicht als bauüberwachender
Architekt (vgl. HOAI, Anl. 11 Leistungsph. 8)?
-
Kenntnis von handelsrechtlichen Gepflogenheiten
-
Erfordernis von Spezialkenntnissen
-
Zumutbarkeit - Grenze: "Manpower" des Architekten/des
Ingenieurs?
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
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V. Sonderpunkt: Haftungsrelevanz
Bei Bejahung von Leistungsverpflichtungen
und
Verstößen
Schadensersatzansprüche
möglich!
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
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VI. Ausblick/Schlussbetrachtung
 Gestiegene und wachsende Bedeutung des Kaufrechts
am Bau
 Rügeregelung gemäß HGB im Baurecht "fremd"
 Die Bedeutung des Urteils des BGH spricht sich in der
Bauwirtschaft erst langsam herum!
 Viele damit zusammenhängende Rechtsfragen sind
noch völlig ungeklärt!
 Empfehlung an Architekten und Ingenieure:
 „Vorsicht bei Verträgen!“
Rechtsanwalt
Andreas Wiemann
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