Ein Altbau: Chancen und Gefahren
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Immobilien-Woche Ein Altbau: Die Chancen und Gefahren Ältere Einfamilienhausliegenschaften sind oftmals auch wegen ihrer eigenwilligen Architektur nach wie vor sehr beliebt. Denn Neubauten in diesem Bereich lassen zeitweilig an Kreativität zu wünschen übrig. Altbau kontra pragmatischer Einfamilienhausbau? Vieles spricht dafür. Ein Altbau hat aber auch Schwachstellen, die man vor dem Kauf einer Liegenschaft in Betracht ziehen und sich auch über die möglichen Folgekosten bewusst sein muss. Wir gehen auf einige wichtige Punkte ein. ■ Feuchter Keller Naturgemäss kann Feuchtigkeit im Kellerbereich sich zu einem ganzheitlichen Problem entwickeln. Gefährdet sind vor allem Kelleraussenoder Innenwände und Kellerböden. Feuchtigkeitsschäden manifestieren sich unter anderem mit Schimmelbildung. ■ Risse in der Fassade Risse und undichte Fugen an Aussenwänden verheissen nicht wirklich Gutes, ebenso wenig Risse in tragenden Teilen, Putz- und Betonschäden. ■ In unserer Liegenschaft wurde für eine Privatstrasse auf Begehren der Stockwerkeigentümer ein Parkverbot angeordnet. Dieses wurde durch einen Schriftenmaler entsprechend angebracht. Trotzdem werden immer wieder Autos beim Parkverbot abgestellt Kann man dagegen nichts unternehmen? fragt Leser S. Foto: Archiv Ein erster Augenschein und das Objekt der Begierde ist Liebe auf den ersten Blick. Liebe kann blind machen. Bei einer Besichtigung eines Altbaus zählen nicht nur die vielen Cachés, sondern es muss auch auf Bausubstanz und mögliche vorhandene Schäden geachtet werden. Sind diese für den Laien bereits sichtbar, so lässt man besser gleich die Finger davon oder ist sich voll und ganz bewusst, dass diese neue Liebschaft ganz schön ins Geld gehen kann. ■ Wochen-Frage Altbauten haben oftmals eine reizvolle Architektur und sind deshalb nach wie vor beliebte Kaufobjekte. ■ Fenster und Türen Undichte und verzogene Holzfensterrahmen, verfaulte Holzteile an Fensterflügeln und Einfachverglasung sind natürlich wahre Wärmeschleudern. Dasselbe gilt für undichte und verzogene Aussentüren. Beides verlangt nach einer Gesamtsanierung. ■ Dach: Ein Sammelbecken Ein Dach bietet Schutz gegen Kälte, Wasser, Schnee und soll auch starke Winde «überleben». Im Durchschnitt hält ein Dach 30 bis 50 Jahre widrigen Bedingungen stand. Die Lebensdauer hängt von der angewandten Konstruktion ab. Vorhandene Schädling, schadhafte Deckung des Daches, fehlende Wärmedäm- mung im Dachraum, schadhafte Dachentwässerung (meist durch Verstopfung mit Laub etc.) stellen die Lampe auf rot. Ein undichtes Dach kann grosse Schäden im Haus anrichten. ■ Das Treppenhaus Treppenhäuser in Altbauten sind vielfach mit Holz konstruiert. Folglich können durchgetretene Holztreppen, schadhafte oder fehlende Teile am Treppengeländer vorhanden sein. Solche Schäden müssen möglicherweise sofort behoben werden. Fenster und Türen ■ Neue Heizung Die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass ein Altbau mit einer Ölheizung bewirtschaftet wird. Hier stellt sich ■ Vertikales Stockwerkeigentum In der Praxis spricht man von einem horizontalen und vertikalen Stockwerkeigentum. Ein paar Stichworte zum vertikalen STWE. Von einem vertikalen Stockwerkeigentum ist die Rede, wenn ein gesamtes Gebäude eine Stockwerkeinheit bildet und mehrere solche Gebäude dem Stockwerkeigentum unterstellt sind. Das betrifft namentlich Terrassenhäuser. Sie bietet den Vorteil der Hanglage in einer Form, die allen STWE-Eigentümer einen Garten bietet. Weiter gehören Doppeleinfamilienhäuser mit Erschliessungsanlagen auf der gemeinschaftlichen Liegenschaft. Diese Form bietet Vorteil bei der Ausnützungsziffer, der Wahrung eines einheitlichen Erscheinungsbildes und oftmals der Gemeinschaftspark. Eine weiter Form ist Stockwerkeigentum mit vertikaler Trennung (Reiheneinfamilienhäuser zum Beispiel), nach aussen ein Blockgebäude mit Einzelzugängen, eine selbst ver- und entsorgungstechnisch erschlossene Innenbaute. Vertikales Stockwerkeigentum wie das vorgängig beschriebene, beinhaltet in der Regel auch eine indi- viduelle Heizanlage. Wenngleich es vereinzelt auch Überbauungen mit einer zentralen Heizanlage gibt. Was sind die Vorteile dieser Form: Optimale Ausnützungsziffer; vermieden wird mit dieser Art Überbauung der Eindruck eines Mehrfamilienhauses. Ausserdem wird ein gemeinsames Erscheinungsbild wahrgenommen. Weil eine grosse Autonomie herrscht, beschränken sich die Interessen aller auf die gemeinschaftlichen Teile (Garten, unter- und oberirdische Garagen etc.). Vermittlung in erster Linie die Frage nach dem Alter der Heizung, in zweiter Linie, ob man sich für eine Ersatzlösung (Wärmepumpe, Holzschnitzel, allenfalls in Kombination mit Solarenergie) entscheiden soll. Bei dieser Abwägung spielen natürlich die Kosten eine entscheidende Rolle. Der Ersatz einer Öl- oder auch Gasheizung ist die günstigste Lösung. Alternative Energielösungen sind teurer, werden aber vielfach vom Bund und Kanton subventioniert. Das gilt auch für parallele oder vorgängig vorgenommene energetische Massnahmen (Wärmedämmung etc.). Entscheidend für die Wahl des Heizkörpers ist letztlich auch die Grösse der Liegenschaft. ■ Viele Fachleute Als Laie wird man viele Schäden nicht erkennen. Es lohnt sich deshalb in jedem Fall, einen Immobilientreuhänder, Bauingenieur oder Architekten von Anfang an miteinzubeziehen. Diese Fachleute bringen das nötige Wissen mit und vermögen Chancen und Gefahren, die ein Altbau mit sich bringen kann, richtig einzuschätzen. Ein Statiker sollte hinzugezogen werden, wenn Anhaltspunkte für eine gefährdete Standsicherheit bestehen oder wenn bei einem Umbau tragende Teile betroffen sind. Ein Kaminfeger hilft bei der Beurteilung von lüftungs- und Kaminproblemen. Und nicht zuletzt können auch Handwerker aus ihrer praktischen Erfahrung zur Beurteilung bautechnischer Sachverhalte beitragen. Bewirtschaftung Verwaltung So wie sich die Lösung in Ihrer Liegenschaft präsentiert, eigentlich wenig. «Wegfahr-Sperren», wüste Beschimpfungen oder gar körperliche Drohungen sind wenig ratsame SelbstjustizMassnahmen. Ebenso wenig die Verordnung einer Abschleppung des Fahrzeuges. Die Kosten muss der derjenige bezahlen, der das Abschleppen verursacht hat. Er kann zwar beim «Sünder» das Geld zurückverlangen. Diese Handlung wird allerdings wenig Erfolg beschieden sein. Eigenmächtige Massnahmen führen höchstens dazu, dass das Opfer plötzlich zum Täter wird und allenfalls mit einer Strafanzeige rechnen muss. Es müsste schon eher ein privatrechtliches Parkverbot beim Gericht beantragt werden, damit die Polizei einen Strafantrag stellen kann. Wie muss man vorgehen? – Der Grundeigentümer bzw. in Ihrem Fall die Stockwerkeigentümer müssen per Mehrheitsbeschluss beim zuständigen Gericht das parkieren auf dem besagten Grundstück unter Strafandrohung verbmieten lassen. Dieser Antrag ist natürlich mit Kosten verbunden, rechnen muss man mit über 1000 Franken. Das Verbot ist überdies öffentlich bekannt zu machen (mit Ausschreibung im kantonalen Amtsblatt). Die Verbotstafel ist bei Genehmigung auf dem Grundstück auf gut sichtbarer Stelle anzubringen. Wenn sich in der Folge eine Rechtswidrigkeit ergibt, so kann bei der Polizei ein Strafantrag gestellt werden. Wenn dieser rechtens ist, wird die zuständige Strafbehörde den Parksünder zu einer Busse bis maximal 2000 Fr. verknurren. «Ersttäter» kommen in der Regel mit einem glimpflichen Bussgeld von zum Beispiel 100 Franken weg. Unverbesserliche Wiederholungstäter müssen hingegen mit drakonischeren Massnahmen rechnen. Schatzungen Bautreuhand Bahnhofstrasse 1 Postfach 660 2540 Grenchen Telefon 032 653 86 66 Fax 032 653 86 70 Natel 079 218 39 49 [email protected] www.immoleimer.ch CHE-102.015.102 MWST Urs Leimer Andrea Walker Andrea Schwarzentrub Für Informationen und das Beantworten von Fragen wenden Sie sich an Mitglied Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft Schweizerische Maklerkammer SMK
