Ein Altbau: Chancen und Gefahren

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Immobilien-Woche
Ein Altbau: Die Chancen und Gefahren
Ältere Einfamilienhausliegenschaften sind oftmals auch
wegen ihrer eigenwilligen Architektur nach wie vor sehr
beliebt. Denn Neubauten in
diesem Bereich lassen zeitweilig an Kreativität zu wünschen
übrig. Altbau kontra pragmatischer Einfamilienhausbau?
Vieles spricht dafür. Ein Altbau hat aber auch Schwachstellen, die man vor dem Kauf
einer Liegenschaft in Betracht
ziehen und sich auch über die
möglichen Folgekosten bewusst sein muss. Wir gehen
auf einige wichtige Punkte ein.
■ Feuchter Keller
Naturgemäss kann Feuchtigkeit im
Kellerbereich sich zu einem ganzheitlichen Problem entwickeln. Gefährdet sind vor allem Kelleraussenoder Innenwände und Kellerböden.
Feuchtigkeitsschäden manifestieren
sich unter anderem mit Schimmelbildung.
■ Risse in der Fassade
Risse und undichte Fugen an Aussenwänden verheissen nicht wirklich Gutes, ebenso wenig Risse in
tragenden Teilen, Putz- und Betonschäden.
■ In unserer Liegenschaft
wurde für eine Privatstrasse
auf Begehren der Stockwerkeigentümer ein Parkverbot angeordnet. Dieses wurde durch
einen Schriftenmaler entsprechend angebracht. Trotzdem
werden immer wieder Autos
beim Parkverbot abgestellt
Kann man dagegen nichts
unternehmen? fragt Leser S.
Foto: Archiv
Ein erster Augenschein und das Objekt der Begierde ist Liebe auf den
ersten Blick. Liebe kann blind machen. Bei einer Besichtigung eines
Altbaus zählen nicht nur die vielen
Cachés, sondern es muss auch auf
Bausubstanz und mögliche vorhandene Schäden geachtet werden. Sind
diese für den Laien bereits sichtbar,
so lässt man besser gleich die Finger davon oder ist sich voll und ganz
bewusst, dass diese neue Liebschaft
ganz schön ins Geld gehen kann.
■ Wochen-Frage
Altbauten haben oftmals eine reizvolle Architektur und sind deshalb nach wie vor beliebte Kaufobjekte.
■ Fenster und Türen
Undichte und verzogene Holzfensterrahmen, verfaulte Holzteile an
Fensterflügeln und Einfachverglasung sind natürlich wahre Wärmeschleudern. Dasselbe gilt für
undichte und verzogene Aussentüren. Beides verlangt nach einer Gesamtsanierung.
■ Dach: Ein Sammelbecken
Ein Dach bietet Schutz gegen Kälte,
Wasser, Schnee und soll auch starke Winde «überleben». Im Durchschnitt hält ein Dach 30 bis 50 Jahre
widrigen Bedingungen stand. Die
Lebensdauer hängt von der angewandten Konstruktion ab. Vorhandene Schädling, schadhafte Deckung
des Daches, fehlende Wärmedäm-
mung im Dachraum, schadhafte Dachentwässerung (meist durch Verstopfung mit Laub etc.) stellen die
Lampe auf rot. Ein undichtes Dach
kann grosse Schäden im Haus anrichten.
■ Das Treppenhaus
Treppenhäuser in Altbauten sind
vielfach mit Holz konstruiert.
Folglich können durchgetretene
Holztreppen, schadhafte oder fehlende Teile am Treppengeländer
vorhanden sein. Solche Schäden
müssen möglicherweise sofort behoben werden. Fenster und Türen
■ Neue Heizung
Die Wahrscheinlichkeit ist gross,
dass ein Altbau mit einer Ölheizung
bewirtschaftet wird. Hier stellt sich
■ Vertikales Stockwerkeigentum
In der Praxis spricht man von einem horizontalen und vertikalen
Stockwerkeigentum. Ein paar
Stichworte zum vertikalen STWE.
Von einem vertikalen Stockwerkeigentum ist die Rede, wenn ein
gesamtes Gebäude eine Stockwerkeinheit bildet und mehrere solche
Gebäude dem Stockwerkeigentum unterstellt sind. Das betrifft
namentlich Terrassenhäuser. Sie
bietet den Vorteil der Hanglage in
einer Form, die allen STWE-Eigentümer einen Garten bietet. Weiter
gehören Doppeleinfamilienhäuser
mit Erschliessungsanlagen auf der
gemeinschaftlichen Liegenschaft.
Diese Form bietet Vorteil bei der
Ausnützungsziffer, der Wahrung
eines einheitlichen Erscheinungsbildes und oftmals der Gemeinschaftspark. Eine weiter Form ist
Stockwerkeigentum mit vertikaler
Trennung (Reiheneinfamilienhäuser zum Beispiel), nach aussen ein
Blockgebäude mit Einzelzugängen,
eine selbst ver- und entsorgungstechnisch erschlossene Innenbaute.
Vertikales Stockwerkeigentum wie
das vorgängig beschriebene, beinhaltet in der Regel auch eine indi-
viduelle Heizanlage. Wenngleich
es vereinzelt auch Überbauungen
mit einer zentralen Heizanlage gibt.
Was sind die Vorteile dieser Form:
Optimale Ausnützungsziffer; vermieden wird mit dieser Art Überbauung der Eindruck eines Mehrfamilienhauses. Ausserdem wird
ein gemeinsames Erscheinungsbild
wahrgenommen.
Weil eine grosse Autonomie
herrscht, beschränken sich die Interessen aller auf die gemeinschaftlichen Teile (Garten, unter- und
oberirdische Garagen etc.).
Vermittlung
in erster Linie die Frage nach dem
Alter der Heizung, in zweiter Linie,
ob man sich für eine Ersatzlösung
(Wärmepumpe, Holzschnitzel, allenfalls in Kombination mit Solarenergie) entscheiden soll. Bei dieser Abwägung spielen natürlich die
Kosten eine entscheidende Rolle.
Der Ersatz einer Öl- oder auch Gasheizung ist die günstigste Lösung.
Alternative Energielösungen sind
teurer, werden aber vielfach vom
Bund und Kanton subventioniert.
Das gilt auch für parallele oder vorgängig vorgenommene energetische
Massnahmen
(Wärmedämmung
etc.). Entscheidend für die Wahl des
Heizkörpers ist letztlich auch die
Grösse der Liegenschaft.
■ Viele Fachleute
Als Laie wird man viele Schäden
nicht erkennen. Es lohnt sich deshalb in jedem Fall, einen Immobilientreuhänder, Bauingenieur oder
Architekten von Anfang an miteinzubeziehen. Diese Fachleute bringen das nötige Wissen mit und vermögen Chancen und Gefahren, die
ein Altbau mit sich bringen kann,
richtig einzuschätzen. Ein Statiker
sollte hinzugezogen werden, wenn
Anhaltspunkte für eine gefährdete Standsicherheit bestehen oder
wenn bei einem Umbau tragende
Teile betroffen sind. Ein Kaminfeger
hilft bei der Beurteilung von lüftungs- und Kaminproblemen. Und
nicht zuletzt können auch Handwerker aus ihrer praktischen Erfahrung
zur Beurteilung bautechnischer
Sachverhalte beitragen.
Bewirtschaftung
Verwaltung
So wie sich die Lösung in Ihrer
Liegenschaft präsentiert, eigentlich wenig. «Wegfahr-Sperren»,
wüste Beschimpfungen oder
gar körperliche Drohungen sind
wenig
ratsame
SelbstjustizMassnahmen. Ebenso wenig
die Verordnung einer Abschleppung des Fahrzeuges. Die Kosten
muss der derjenige bezahlen,
der das Abschleppen verursacht
hat. Er kann zwar beim «Sünder» das Geld zurückverlangen.
Diese Handlung wird allerdings
wenig Erfolg beschieden sein.
Eigenmächtige
Massnahmen
führen höchstens dazu, dass
das Opfer plötzlich zum Täter wird und allenfalls mit einer Strafanzeige rechnen muss.
Es müsste schon eher ein privatrechtliches Parkverbot beim Gericht beantragt werden, damit die
Polizei einen Strafantrag stellen
kann. Wie muss man vorgehen?
– Der Grundeigentümer bzw. in
Ihrem Fall die Stockwerkeigentümer müssen per Mehrheitsbeschluss beim zuständigen Gericht
das parkieren auf dem besagten
Grundstück unter Strafandrohung
verbmieten lassen. Dieser Antrag
ist natürlich mit Kosten verbunden, rechnen muss man mit über
1000 Franken. Das Verbot ist überdies öffentlich bekannt zu machen
(mit Ausschreibung im kantonalen Amtsblatt). Die Verbotstafel ist
bei Genehmigung auf dem Grundstück auf gut sichtbarer Stelle anzubringen. Wenn sich in der Folge
eine Rechtswidrigkeit ergibt, so
kann bei der Polizei ein Strafantrag gestellt werden. Wenn dieser
rechtens ist, wird die zuständige
Strafbehörde den Parksünder zu
einer Busse bis maximal 2000 Fr.
verknurren. «Ersttäter» kommen
in der Regel mit einem glimpflichen Bussgeld von zum Beispiel
100 Franken weg. Unverbesserliche Wiederholungstäter müssen hingegen mit drakonischeren
Massnahmen rechnen.
Schatzungen
Bautreuhand
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Urs Leimer
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Andrea Schwarzentrub
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