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Verkehrswertgutachten Bewertungsobjekt: Adresse: Auftraggeber: Aktenzeichen/Name: Wertermittlungsstichtag: Verkehrswert Grundstück bebaut mit einem Einfamilienhaus Roter Weg 6 74921 Helmstadt – Bargen Amtsgericht Heidelberg Vollstreckungsgericht 4 K 67/14 20. Mai 2015 167.000 EUR Wolfgang Groß Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Friedrich Ebert Anlage 60 69117 HEIDELBERG Fon: 06221-374526 Fax: 06221-332251 Internet: www.architekt-gross.de Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 1 Zusammenstellung wesentlicher Daten Objekt Grundstück bebaut mit einem Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in 74921 Helmstadt – Bargen Wertermittlungsstichtag und Abschluss der Recherchen Ortstermine Baujahr des Wohngebäudes Besonderheit Nutzung Wohnlich nutzbare Fläche Energiepass Bodenrichtwert Grundstücksgröße Bodenwert Herstellungswert der baulichen Anlagen Korrektur wegen Alters Sachwert Wohngebäude gerundet Sachwert Garage Besondere Bauteile Schäden, Mängel und sonstige Umstände Marktanpassung Sachwert Grundstück nach Marktanpassung Rohertrag nach Vergleichsmieten Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Restnutzungsdauer Ertragswert Grundstück Verkehrswert des Grundstücks Mitzubewertendes Zubehör 20. Mai 2015 20. Mai 2015 Ca. 1950 Laufende Unterhaltung Wohnen 106 M² Ja 90 EUR/m² 564 m² 50.760 EUR 249.315 EUR 112.940 EUR 136.375 EUR 6.000 EUR 0 EUR 16.000 EUR 5% 167.478 EUR 9.504 EUR/Jahr 1.933 EUR/Jahr rd. 20 Prozent des Rohertrags 3,0 Prozent 34 Jahre 163.000 EUR 167.000 EUR Nichts festzustellen Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 2 1 Allgemeines Zweck des Gutachtens Verkehrswertermittlung im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Bewertungsobjekt Es handelt sich um ein Grundstück im Ort Helmstadt – Bargen im Ortsteil Helmstadt, das mit einem eingeschossigen Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut ist. Bei dem Wohnhaus handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit vollständiger Unterkellerung Weiterhin sind auf dem Grundstück vorhanden Eine Garage sowie ein gepflegter Hausgarten um das Haus herum Grundbuchrechtliche Angaben • • • • • • • Ortsbesichtigung Die Ortsbesichtigung fand am 20. Mai 2015 statt. Anwesend waren Amtsgerichtsbezirk Tauberbischofsheim Grundbuch von Helmstadt Nr. 752 Gemarkung Karte 54.110 Flurstück 4146/2 Größe 564 m² Roter Weg 6 Gebäude und Freifläche Eine durch den Antragsteller bevollmächtigter Nachbarin Dipl.-Ing. Wolfgang Groß Die Antragsgegner wurden vom Termin verständigt, legten aber keinen Wert auf Teilnahme oder antworteten nicht. Wertermittlungsstich- Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des tag Bewertungsobjekts wurde am 20. Mai 2015 abgeschlossen. Dieser Tag ist auch der Wertermittlungsstichtag. Der Wertermittlungsstichtag ist in diesem Fall gleichzeitig auch der Qualitätsstichtag Dokumente und Infor- • Auszug aus dem Grundbuch vom 06. 06. 2014 vom Amtsgericht mationen, die bei der zur Verfügung gestellt Wertermittlung zur • Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 03. 08. 2013 Verfügung standen • Mündliche Auskunft des Baurechtsamts der Gemeinde Helmstadt vom 19. 05. 2015 • Auskünfte der bei der Ortsbesichtigung anwesenden Personen Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 3 Wesentliche Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der rechtliche Grundlagen Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Gutachtens finden sich in den folgenden Rechtsnormen: • • • • • Wesentliche benutzte Literatur Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien(WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) • Gerardy, Theo, Rainer Möckel, Herbert Troff, Praxis der Grundstücksbewertung, Landsberg am Lech, Verlag Moderne Industrie • WertR 06 Wertermittlungsrichtlinien 9. Auflage 2006 Bundesanzeiger Verlag • Kleiber, Wolfgang, Jürgen Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BelWertV., 5. Auflage, Bundesanzeiger Verlag Köln, 2007 • Rössler/Langner fortgeführt von Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, eine umfassende Darstellung der Rechtsgrundlagen und praktischen Möglichkeiten einer zeitgemäßen Verkehrswertermittlung, 7. überarbeitete und erweiterte Auflage, Neuwied, Luchterhand, 1996. • Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 01. Juli 2010 (ersetzt die WertV) • Sommer, Goetz und Jürgen Piehler, Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis, Stand 03/15, Freiburg, Haufe Mediengruppe • Sprengnetter Grundstücksbewertung Wertermittlungsforum Sinzig Stand 03/15 • BKI Baukosten Architektenkammer Baden Württemberg Stand 2014 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Fotos Straßenansicht von Nordwesten Straßenansicht von Nordosten Seite 4 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Gartenansicht von Südwesten Gartenansicht von Südosten Seite 5 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Durchgang zwischen Haus und Garage Fassadendetail Gartenseite Balkon Seite 6 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Fassadendetail Blick in den Garten Seite 7 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Keller Hausanschluss Hausanschlusskeller Bodenfeuchtigkeit Seite 8 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Keller Treppenaufgang zum EG Keller Hauswirtschaftsraum Seite 9 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Keller Ofen im Hauswirtschaftsraum Hebeanlage im Keller Seite 10 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Elektro- Zählerverteilung Warmwasserbereitung über Elektroboiler Seite 11 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Eingang und Treppe EG Küche Seite 12 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen EG Bad Seite 13 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen EG Gäste WC EG Flur mit Nachstromspeicherofen Seite 14 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Treppe vom EG ins DG DG Zimmer Seite 15 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen DG Balkon Spitzboden Speicher Seite 16 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Spitzboden Speicher Garage Innen Seite 17 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Auszug aus dem Lageplan Seite 18 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 20 2 Wertrelevante Merkmale 2.1 Lage Ortsteil Das zu bewertende Grundstück liegt im südwestlichen Randgebiet der Gemarkung Helmstadt in einem Gebiet ohne Bebauungsplan Nähere Umgebung • • • Wohnbebauung in offener Bauweise, Auch kleinere Gewerbebetriebe Einzelhandelsläden in der Nähe Verkehrsanbindung • • Busverbindung und S Bahn nach Sinsheim im Ortskern Anbindung an die B 292 Mosbach und Sinsheim Parkplätze Relativ gute Parkplatzsituation in der näheren Umgebung. Eine Garage gehört zum Grundstück Immissionsbelastung Bei der Straße Am Roten Weg handelt es sich um eine Ortstraße mit in diesem Bereich geringen Verkehrsaufkommen. Insofern sind diesbezüglich keine Verkehrsimmissionen vorhanden. Öffentliche Einrichtungen Kindergarten, Grund- und Hauptschule sind in Helmstadt vorhanden. Weiterführende Schulen befinden sich in Sinsheim Infrastruktur Einkaufsmöglichkeiten sind im Ortskern vorhanden Lagebeurteilung im Mietpreisspiegel Es gibt keinen Mietspiegel in Helmstadt – Bargen Gelände, Grundstück und Zuschnitt Das Gelände ist eben. Das Wohngebäude ist in der Mitte des Grundstücks angeordnet. Das Grundstück hat eine rechteckige Form. Die Größe des Grundstücks ist gemessen an den umliegenden Grundstücken normal überbaut, es liegt keine Übergröße vor, daher wird nicht zwischen Vorder- und Hinterland unterschieden. Um das Gebäude herum befindet sich ein angelegter Garten. Die vorgefundene gärtnerische Anlage weist keine überdurchschnittlichen Merkmale auf, und wird daher als Pauschale bewertet. Grenzverhältnisse Alle Grundstücksgrenzen sind nicht bebaut. Das Wohnhaus steht frei. Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 21 2.2 Rechtliche Gegebenheiten Mietverträge Es existieren keine Mietverträge, das Haus steht seit drei Jahren leer, es wurde bis zu ihrem Tod von der Eigentümerin bewohnt Rechte und Lasten in Abt. II der Grundbücher Es existiert eine Eintragung des Finanzamts Mosbach auf Pfändung des Nachlasses zusammen mit dem Anspruch auf Auseinandersetzung des Nachlasses zugunsten des Gläubigers gemäß Pfändungsverfügung vom 16. 04. 2014 (AZ 46666/36726) Eingetragen am 27. 06. 2014 in Rang 1 Baulasten Laut mündlicher Auskunft der Gemeinde Helmstadt sind keine das Bewertungsgrundstück belastenden Baulasten vorhanden. Baurecht Laut Auskunft des zuständigen Bauamts liegt das Grundstück außerhalb des Bereichs eines gültigen Bebauungsplanes Bauliche Veränderungen werden daher nach § 34 BauGB beurteilt. Abgabenrechtliche Situation Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte nicht festgestellt werden, ob zum Wertermittlungsstichtag noch öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben zu entrichten waren. Es wird daher vorausgesetzt, dass derartige Beiträge und Abgaben am Stichtag nicht mehr zu entrichten waren. Dabei handelt es sich vor allem um • • • • • • • • • Erschließungsbeiträge nach den §§ 124f. BauGB Umlegungsausgleichsleistungen nach § 64 BauGB Ausgleichsbeträge für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach den §§ 154 f. BauGB Abgaben nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge) Versiegelungsabgaben Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 22 Gebäude Vorbemerkung Die nachfolgend beschriebenen Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungsmerkmale. Teilbereiche können hiervon abweichend ausgeführt sein. Beschreibungen der nicht sichtbaren Bauteile beruhen auf Auskünften während des Ortstermins, vorgelegten Unterlagen oder Annahmen. Baujahr Wohnhaus Das ursprüngliche Baujahr des Hauses ist etwa 1950 Durchgeführte Umbauten: umfassende laufende Verbesserungen und Unterhaltungsarbeiten Bauweise des Wohngebäudes eingeschossig mit ausgebautem Dach und nicht ausgebautem Spitzbodenteil freistehend Massivbauweise, Mauerwerk voll unterkellert Satteldach aus Holz als Pfettendach, Tonziegel gedeckt Geschossdecken Holz Treppen aus Holz Außenputz glatt Balkone im EG und DG Erdgeschoss als Sockelgeschoss Wesentliche Ausstattungsmerkmale der Wohnungen • • • • • • • • • Heizung Nachtstromspeicherheizung mit Einzelöfen Im Keller zusätzlich ein alter Holzofen (Funktion nicht geprüft) Sanitäreinrichtungen EG: WC mit Waschbecken Bad mit Dusche, Bidet und Waschbecken Einbauküche Isolierverglaste Kunststofffenster Wände mit Raufaser, Aluminiumeingangstür Innentüren glatte Holztürblätter Bad im EG Boden gefliest, Wände gefliest WC im EG Boden gefliest, Wände gefliest Küche gefliest, Wand und Boden Bodenbelag Fliesen oder Teppichboden, Deckenbekleidung aus Putz KG Waschmaschinenraum mit Waschbecken Hebeanlage für Grundwasser DG Keine Sanitäreinrichtungen Zustand Das Haus ist in einem sehr guten Erhaltungszustand, Das Haus wurde als Einfamilienhaus genutzt. Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 23 Energiepass Es konnte ein Energiepass vorgelegt werden Es handelt sich um einen verbrauchsorientierten Energiepass. Hinweis zum Energiepass Hinsichtlich des Wärmeschutzes ist Folgendes zu beachten: Seit dem 4. Januar 2006 ist die Europäische Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden rechtskräftig. Der Energiepass für Gebäude ist eine Art Ausweis, der dokumentiert, wie das Gebäude energetisch einzuschätzen ist. Grundlage für die Bewertung ist der Primärenergiebedarf, der beeinflusst wird durch den baulichen und heizungstechnischen Standard. Zusätzlich werden innerhalb des Passes Sanierungsvorschläge gemacht und dokumentiert, zu welchem Ergebnis der Pass nach der Sanierung führt. Die Ergebnisse werden in mehreren Energieeffizienzklassen dargestellt – ähnlich wie man es bereits heute bei haustechnischen Geräten (z.B. Waschmaschinen, Kühlschränke) kennt. Der Energiepass informiert Verbraucher objektiv, zeigt Einsparpotenziale auf und ermöglicht einen unkomplizierten Vergleich des energetischen Zustands von Gebäuden. Die Auswirkungen der Einführung des Energiepasses auf den Immobilienmarkt können heute noch nicht genau vorhergesagt werden. Es gilt jedoch als ziemlich sicher, dass die Kenntnisse über die Einführung des Energiepasses sich gerade bei den Marktteilnehmern in diesem Bereich und insbesondere bei den Kaufinteressenten sehr schnell verbreiten und entsprechende Vergleiche dann auch angestellt werden. Dies nicht zuletzt unter dem Aspekt der ständig steigenden Energiepreise. Somit ist davon auszugehen, dass für energetisch unzureichend ausgerüstete Gebäude in den kommenden Jahren – noch verstärkter als bereits jetzt – steigende Wertminderungen zu verzeichnen sein werden. Im vorliegenden Fall bestehen Defizite im Bereich der Wärmedämmung der Fassaden sowie der Decke zwischen Keller und EG sowie zwischen DG und nicht ausgebautem Speicher. Das Sachverständigengremium zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts sieht in seinem Bericht vom März 2008 vor, der wachsenden Bedeutung des Klimaschutzes und der möglichen Ewertrelevanz energetischer Eigenschaften dadurch Rechnung zu tragen, dass die energetischen Eigenschaften in der beispielhaften Aufzählung des § 5 Abs. 2 WertV eigens aufgeführt werden. In diesem Fall konnte nichts erkannt werden. Anmerkung zum Zustand des Wohngebäudes Es sei an dieser Stelle nochmals ausdrücklich erwähnt, dass im vorliegenden Gutachten keine weitergehenden Untersuchungen über den baulichen Zustand einzelner Gewerke bzw. Gebäudeteile durchgeführt wurden. Derartige Untersuchungen können nur von entsprechenden Spezialisten durchgeführt werden (z.B. Statiker, Bauschadensgutachter. Es konnten Mängel erkannt werden. Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Festgestellt Mängel Seite 24 Fassade Gartenseite Risse im Mauerwerk, nach Augenschein jedoch saniert Balkon DG leichte Abrisse zwischen Fliesenbelag und Dichtung, einige Fliesen sind gesprungen (Vermutliche Ursache: Fliesen nicht frostsicher) Bodenplatte KG im Hausanschlussraum Schimmel (vermutliche Ursache Rohrleckage eines Wasserrohres) KG Feuchteschäden an den Außenwänden Ursache Überschwemmungsschaden (nach Aussage Nachbarin vor ca. 20 Jahren, seitdem keine Überflutungen mehr durch Bau von überörtlichen Rückhaltebecken) Mängelbeseitigung Liegen bei einem Gebäude bauliche Mängel oder Schäden vor, soll von dem mängelfreien Objekt ausgegangen werden. Baumängel und Bauschäden können im Sachwertverfahren berücksichtigt werden, durch Verminderung des angesetzten herstellwertes um die Schadenbeseitigungskosten. Es ist jedoch zu beachten, dass der Minderungsbetrag nicht höher sein kann als der Wertanteil des betreffenden Bauteils am Gesamtwert des Baukörpers. Insoweit sind Schadenbeseitigungskosten um den angesetzten Alterswertminderungssatz zu kürzen. Der Abzug von vollen Schadenbeseitigungskosten kann in Fällen vorgenommen werden, wenn Schäden vorliegen, die zur Abwendung weiterer Substanzeinbußen sofort beseitigt werden müssen. Kosten der Mängelbeseitigung Überschlägliche Ermittlung: Balkon: neuer Fliesenbelag Kosten ca. Beseitigung Feuchteschaden Anschlusskeller Beseitigung Feuchteschäden Außenwände im KG 3.000 € 2.000 € 5.000 € Summe Schäden 10.000 € Aufteilung der Wohnung EG Diele mit Differenztreppe zum EG und Geschosstreppe Gäste WC, Badezimmer Küche mit Balkon Wohnzimmer und Gästezimmer DG Flur mit Geschosstreppe, drei Schlafzimmer, eins davon mit Balkon Spitzboden Kein Ausbau, Lagerfläche Keller Geschosstreppe, mehrere Kellerräume Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Wohnlich nutzbare Fläche Seite 25 Grundrisszeichnungen zur Berechnung der wohnlich nutzbaren Fläche konnten nicht beschafft werden. Leider waren auch im Archiv des Bauamts von Helmstadt keine Unterlagen mehr vorhanden. Daher wurden beim Ortstermin die notwendigen Maße aufgenommen und Bestandspläne angefertigt. Die Grundrisszeichnungen und die notwendigen Berechnungen sind als Anlage dem Gutachten beigefügt. Es sind folgende nutzbare Flächen vorhanden: Wohnflächen EGDG Spitzboden Summe 55 m² 51 m² entfällt ––––––––– 106 m² Angaben zur Vermietbarkeit Im Haus befinden sich noch alle Möbel und der gesamte Hausrat der ehemaligen Eigentümerin Nach Entfernen der Gegenstände ist das Haus sofort bewohnbar. Außenanlage Auf dem Grundstück befinden sich außer dem Wohngebäude noch Eine Garage Ein angelegter Hausgarten Das Grundstück ist mit einem Maschendrahtzaun abgetrennt Abgabenrechtliche Situation Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte nicht festgestellt werden, ob zum Wertermittlungsstichtag noch öffentlich-rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben zu entrichten waren. Es wird daher vorausgesetzt, dass derartige Beiträge und Abgaben am Stichtag nicht mehr zu entrichten waren. Dabei handelt es sich vor allem um • • • • • • • • • Erschließungsbeiträge nach den §§ 124f. BauGB Umlegungsausgleichsleistungen nach § 64 BauGB Ausgleichsbeträge für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach den §§ 154 f. BauGB Abgaben nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge) Versiegelungsabgaben Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 26 2.3 Sonstiges Bodenbeschaffenheit Die Bodenbeschaffenheit (z.B. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Altablagerungen) wurde im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Ebenso wurden keine Untersuchungen in Hinblick auf Möglichkeiten archäologischer Funde angestellt. Diesbezügliche Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden Fachgutachter durchgeführt werden. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der Sichtung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf mögliche Indikatoren für Besonderheiten des Bodens geachtet. Es waren jedoch keine Auffälligkeiten erkennbar. Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbeschaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt. Hochwassergefahr Das Grundstück liegt im Bereich einer Überflutungsfläche bei einem extremen Hochwasser. Es ist jedoch festzustellen, dass nach dem umfangreichen Bau von Rückhalteanlagen es seit mehr als 20 Jahren zu keiner Überflutung mehr gekommen ist. Erschließung Das Grundstück wird von der Straße Roter Grund verkehrsmäßig erschlossen. Es wird davon ausgegangen, dass die übrige Erschließung (Wasser und Strom) ebenfalls über diese Straße verläuft. Altlasten Das Grundstück ist nicht im Altlastenkataster des Rhein- NeckarKreise eingetragen, man kann daher davon ausgehen, dass keine Bodenkontaminierungen vorhanden sind. Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Anmerkung Seite 27 Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten! Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen. Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt. Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund- und statische Probleme, Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezialunternehmens unvollständig und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen (z.B. Statik, Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind. Anforderungen an den Gebäudebestand gemäß EnEV Heizkessel, die vor dem Oktober 1978 in Betrieb gegangen sind und weder Niedertemperatur- noch Brennwertkessel sind, müssen bis Ende 2006 ersetzt werden. Ist der Brenner nach dem November 1996 ausgetauscht worden, verlängert sich die Frist um zwei Jahre. Nicht begehbare, aber zugängliche Geschossdecken beheizter Räume sind bis Ende 2006 zu dämmen U max. 0,3 W(m²K) Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in nicht beheizten Räumen müssen bis Ende 2006 gedämmt werden. Regelungstechnik: Steuerung des Heizkessels und Raumtemperatur Bei Modernisierungsmaßnahmen mit Änderungen bei beheizten Gebäuden müssen die Möglichkeiten einer energetischen Verbesserung ausgeschöpft werden, insbesondere bei der Erneuerung des Putzes und beim Austausch der Fenster In diesem Fall wurden Defizite festgestellt: Es fehlen die Wärmedämmungen der Kellerdecke und der Decke zum unbeheizten Speicher Diese sind zwingend nachzurüsten. Ich schätze die Kosten auf 6.000 € Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 28 3. Wertermittlung 3.1 Vorgehensweise Zur Verfahrenswahl Bei Ein- Zweifamilienwohnhäusern handelt es sich nicht um Renditeobjekte, die üblicherweise zum Zwecke der Ertragserzielung gehandelt werden. Insofern erfolgt die Verkehrswertermittlung derartiger Objekte auf der Grundlage des Sachwertverfahrens. Eine Plausibilitätskontrolle des ermittelten Sachwerts erfolgt auf der Basis pauschalierter Vergleichswerte oder dem Ertragswert. In diesem Fall ist eine exakte Ermittlung über die vorhandenen Erträge jedoch nicht möglich, da für das Anwesen keine Mieten gezahlt wurden Es wird daher der Ertragswert anhand einer Plausibilitätskontrolle über den Vergleichwert ortsüblich gezahlter Mieten ermittelt. Begründung der Verfahrenswahl Zunächst wird der Sachwert ermittelt. Dieser muss nach Baukosten oder nach Vergleichspreisen geschätzt werden. Demzufolge müssen auch bei der Verkehrswertermittlung die Baukosten oder Preise von vergleichbaren Objekten im Vordergrund stehen. Dies ist im Rahmen der von der WertV vorgegebenen Verfahren nur über das Sachwert- bzw. das Vergleichswertverfahren möglich. Die Anwendung des Sachwertverfahrens ist im vorliegenden Fall unproblematisch. Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens stehen jedoch nicht genügend Kaufpreise von Objekten zur Verfügung, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend genau vergleichbar sind. Auch die von zahlreichen Institutionen (z.B. Gutachterausschüsse) veröffentlichten Vergleichswerte sind bezüglich ihrer wertbestimmenden Eigenschaften nicht differenziert genug. Insofern wird im vorliegenden Fall der Verkehrswert mittels des Sachwertverfahrens und des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Vorgehensweise Der Sachwert ergibt sich im vorliegenden Fall aus folgenden Komponenten: + – = ± ± = Bodenwert Herstellungswert der baulichen Anlagen Korrektur wegen des Gebäudealters vorläufiger Sachwert Marktanpassung Korrektur wegen sonstiger Umstände angepasster Sachwert Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 29 3.2 Bodenwert Bodenrichtwert Laut Auskunft der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses von Helmstadt - Bargen wurden für Wohngrundstücke in der Richtwertzone 1245 Bodenrichtwerte von 90 €/m² festgestellt. Die Angaben datieren aus 2009, neuer Bodenwerte sind leider bisher nicht bekannt. Diese Preise beziehen sich auf bebaute Grundstücke, ein Abschlag für Bebauung ist daher nicht vorzunehmen. Das zu bewertende Grundstück ist gemessen an der vorhandenen Bebauung normal groß, es wurde daher nicht überprüft, ob es sich um eine Übergröße handeln könnte. Bodenwert Zusammenstellung Bodenrichtwert Bauland x Grundstücksgröße = Bodenwert 90 €/m² 564 m² 50.760 € Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen 3.3 Seite 30 Herstellungswert der baulichen Anlagen ( Sachwert) 3.3.1 Wohnhaus Ausgangswert zur Ermittlung der Normalherstellungskosten Der Herstellungswert der baulichen Anlagen wird auf der Grundlage von Normalherstellungskosten ermittelt. Diese werden im vorliegenden Bewertungsfall in Anlehnung an die im Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau angegebenen Normalherstellungskosten gewählt. Dabei handelt es sich um die derzeit aktuellsten Werte. Dort werden folgende Normalherstellungskosten für das Jahr 2000 angegeben: Einfamilienhaus Typ 1.12 • • • Bauweise: Ein/ Zweifamilienhaus, Geschosse:KG, EG, DG ( Spitzboden über Zuschlag) Ausstattungsstandard: Kostengruppe Fassade (11%) Fenster (14%) Dächer (15 %) Sanitär (13%) Innenwandbekleidung der Nassräume Bodenbeläge (8%) Innentüren (11%) Heizung (15%) Elektro (7%) (6%) Standard einfach mittel einfach mittel sehr gehoben mittel mittel einfach mittel Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 31 Tabelle zur Einordnung der Gebäude in Ausstattungsklassen (gewählte Werte sind unterstrichen) EINFAMILIEN-WOHNHÄUSER; FREISTEHEND AUSSTATTUNGSSTANDARD Kostengruppe Fassade einfach Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich Fenster Holz, Einfachverglasung Dächer 1 Bad mit WC, Installation auf Putz Innenwandbekleidung der Nassräume Bodenbeläge Ölfarbanstrich, Fliesensockel (1,50 m) Heizung Elektro Installation gehoben stark gehoben Verblendmauerwerk, Naturstein Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wärmedämmstandard Aluminium, Sprossenfenster, Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutzverglasung Betondachpfannen Betondachpfannen Tondachpfannen, (untere Preiskl.), (gehobene Preiskl.), Schiefer-, MetalleinBitumen-, Kunststoff- mittlerer deckung, hoher folienabdichtung, keine Wärmedämmstandard WärmedämmWärmedämmung Standard Sanitär Innentüren mittel Wärmedämmputz, Wärmedämmverbundsystem, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich, mittlerer Wärmedämmstandard Kunststoff, Rollladen, Isolierverglasung Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC (untere Preiskl.); Nassräume: PVC, Fliesen Füllungstüren, Türblätter und Zargen gestrichen, Stahlzargen Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser Je Raum 1 Lichtauslass und 1–2 Steckdosen, Installation tlw. auf Putz 1 Bad mit Dusche und 1-2 Bäder, GästeBadewanne, GästeWC WC, Installation unter Putz Fliesen (2,00 m) Fliesen raumhoch, großformatige Fliesen Teppich, PVC, Fliesen, Parkett, Fliesen, Linoleum Betonwerkstein; Nassräume: (mittlere Preiskl.); Nassräume: Fliesen großformatige Fliesen Kunststoff-/ HolzTürblätter mit türblätter, Holzzargen, Edelholzfurnier, Glastürausschnitte Glastüren, Holzzargen Mehrraum-Warmluft- Zentralheizung/ Kachelofen, ZentralPumpenheizung mit heizung mit Flachheizkörpern Radiatoren oder (Schwerkraftheizung) Fußbodenheizung, Warmwasserbereitung zentral Je Raum mehrere Je Raum 1-2 Lichtauslässe und 2-3 Lichtauslässe und Steckdosen, Steckdosen, Installation unter Putz informationstechnische Anlagen Raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rollladen, Schallschutzverglasung Große Anzahl von Oberlichtern, Dachausund Dachaufbauten mit hohem Schwierigkeitsgrad, Dachausschnitte in Glas Mehrere großzügige Bäder, tlw. Bidet, Whirlpool, Gäste-WC Naturstein, aufwendige Verlegung Naturstein, aufwendige Verlegung; Nassräume: Naturstein Massivere Ausführung, Einbruchschutz Zentralheizung und Fußbodenheizung, Klimaanlagen, Solaranlagen Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Baujahr Tatsächlich und fiktiv Seite 32 Das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes ist etwa 1950 Es muss überprüft werden, ob durch wertsteigernde Umbauten und Ausbauten eventuell ein Ausstattungsstandard erreicht wurde, der einem späteren Baujahrstyp gem. NHK 2000 entspricht. Die Überprüfung ergab in diesem Fall eine notwendige Korrektur des Baujahrs. (siehe hierzu Ausführungen im weiteren Text zum Thema Restnutzungsdauer) Aufgrund von Veränderungen im Bereich Dachsanierung, Badsanierung, Elektroanlagensanierung muss eine Anpassung vorgenommen werden. Das Gebäude entspricht somit der Einordnung in die Baujahrsklasse von 1969 Einordnung in Tabellenwerte • • Gewichtung Anteil Ausstattungsanteil einfach Anteil Ausstattungsanteil mittel Anteil Ausstattungsanteil gehoben Anteil Ausstattungsanteil sehr gehoben Baujahr 41 % 53 % 0% 6% 1960 - 1969 daraus Grundwert NHK 2000 einfach daraus Grundwert NHK 2000 mittel daraus Grundwert NHK 2000 gehoben daraus Grundwert NHK 2000 stark gehoben 540 €/m² 625 €/m² 750 €/m² 950 €/m² • Grundwert x Gewichtung einfach 540 €/m² x 41 % = 221,40 €/m² mittel 625 €/m² x 53 % = 331,30 €/m² gehoben entfällt stark gehoben 950 €/m² x 6 % = 57,00 €/m² • Normalherstellungskosten daraus: 610 €/m² Bruttogrundfläche Korrekturen Korrekturen bezüglich der Gebäudeart Es werden die folgenden Faktoren für die unterschiedlichen Gebäudearten angesetzt: Freistehendes Einfamilienhaus Faktor 1,00 Freistehendes Zweifamilienhaus Faktor 1,05 Reihenendhaus Faktor 0,95 Reihenmittelhaus Faktor 0,96 Doppelhaushälfte Faktor 0,98 Korrektur wegen der Wohnungsgrößen Bei Ein- Zweifamilienhäusern nicht erforderlich Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 33 Korrektur wegen Regionalfaktoren Gemäß BKI Baukosten Klassifizierungen 2014 wird das Grundstück in den Bereich Rhein Neckar Raum eingeordnet. Der Regionalfaktor für dieses Gebiet beträgt im Jahr 2014 durchschnittlich 1,061 Anmerkung: Zahlen für 2015 liegen noch nicht vor. Korrektur wegen der Baupreisentwicklung Bei den oben angegebenen Normalherstellungskosten handelt es sich um durchschnittliche Werte. Sie müssen noch an die örtlichen Verhältnisse angepasst werden. Schließlich muss noch berücksichtigt werden, dass die oben ermittelten Normalherstellungskosten sich auf das Jahr 2000 beziehen, der Wertermittlungsstichtag jedoch im Jahr 2015 liegt. Die Baupreisentwicklung von 2000 (Bezugszeitpunkt der Normalherstellungskosten) bis zum Wertermittlungsstichtag muss in zwei Schritten ermittelt werden. Der Baupreisindex in Baden-Württemberg wurde auf den Stichtag 2010 umgestellt. Er liegt für Wohngebäude als Faktor bei Basis 2000 bei 1,1736 In einem weiteren Schritt muss der aktuelle Faktor ermittelt werden. Dieser liegt laut dem letzten verfügbaren Statistischen Bericht des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Baden Württemberg aus Februar 2015 bei 111,2 % des Basiswertes. Normalherstellungskosten im vorliegenden Fall Die endgültigen Normalherstellungskosten ergeben sich somit wie folgt: Ausgangswert x Korrekturfaktor Gebäudeart = Zwischenwert 610 €/m² 1,0 610 €/m² x Regionalfaktor = Zwischenwert 1,061 647 €/m² x Baupreissteigerung 2000 - 2010 = Zwischenwert 1,1736 760 €/m² x Baupreissteigerung 2010 bis Stichtag = Normalherstellungskosten 1,112 845 €/m² Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Bruttogrundfläche Die Summen der Bruttogrundfläche werden in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit wie folgt ermittelt. Normalgeschoss Länge: 8,60 m x Breite 8,00m = 68,80 m² Fläche Summe aller Flächen 3 x 68,80 = Zzgl. Spitzboden 8,60 x 4,00 Summe Herstellungskosten des Wohngebäudes Seite 34 206,40 m² 34,40 m² 240,80 m² Mit den oben ermittelten Normalherstellungskosten und der berechneten Bruttogrundfläche ergeben sich die Herstellungskosten des Wohngebäudes wie folgt: Normalherstellungskosten x Bruttogrundfläche = Herstellungskosten Wohngebäude 845 €/m² 241 m² 203.645 € Außenanlagen Es wird von Erfahrungssätzen ausgegangen, nach denen die vorhandenen Außenanlagen mit rd. 3 % der Herstellungskosten der baulichen Anlagen hinreichend erfasst sind. Baunebenkosten Die beim Bau angefallenen Honorare für Architekten, Statiker, Makler und Gutachter, öffentliche Gebühren, Notar- und Gerichtsgebühren sowie Kosten der Zwischenfinanzierung und sonstige Nebenkosten bezeichnet man als Baunebenkosten. Sie gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes. Im Allgemeinen betragen die Baunebenkosten bei Einfamilienhäusern rund 16 % der Herstellungskosten der Gebäude einschließlich der Außenanlagen (nach dem Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau). Dieser Prozentsatz erscheint auch im vorliegenden Fall als angemessen. Besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit den Wert des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Hierzu gehören z. B. nicht überdeckte Balkone, Terrassen und Freisitze etc. In diesem Fall sind dies zwei Balkone Ich schätze die Herstellungskosten auf Herstellungswert Herstellungskosten Wohngebäude + Außenanlagen + Baunebenkosten + Besonders zu veranschlagende Gebäudeteile = Herstellungswert der baulichen Anlage 6.000 € 203.645 € 6.109 € 33.561 € 6.000 € –––––––––– 249.315 € Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 35 Korrektur wegen des Gebäudealters Vorbemerkung Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Nutzung eines "gebrauchten" Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmendem Alter immer unwirtschaftlicher wird. Der Wertverlust muss als Korrekturgröße im Sachwertverfahren berücksichtigt werden. Zur Bemessung der Korrekturgröße müssen zunächst die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer und das Alter des Bewertungsobjekts ermittelt werden. Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Nach dem Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau liegt die Gesamtnutzungsdauer von Einfamilienhäusern bei 60 bis 100 Jahren. Im vorliegenden Fall erscheint ein Wert von 80 Jahren als angemessen. Restnutzungsdauer Bei ordnungsgemäßer Instandhaltung ergibt sich die Restnutzungsdauer aus folgender Gleichung: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – Alter Das tatsächliche Baujahr des zu bewertenden Gebäudes ist 1950, daraus ergibt sich ein Alter von 65 Jahren und eine Restnutzungsdauer von 15 Jahren. Es ist hier jedoch werterhöhend zu berücksichtigen, dass in erheblichem Umfang laufende Sanierungs- und zusätzliche Ausbauarbeiten stattgefunden haben, die die Lebensdauer des Gebäudes verlängern. Es muss daher eine dem Gebäude angemessene Restnutzungsdauer unter der Berücksichtigung der wertsteigernden Sanierungen festgelegt werden. In Anlehnung an Kleiber, Simon Weyers ermittle ich daher die Verlängerung der Restnutzungsdauer nach dem Umfang der Sanierungen ( Stand 2005, veröffentlicht in der GUG 6/2005) Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 36 Tabelle 1 Ermittlung des Modernisierungsumfangs Modernisierung Äußere Hülle Dacherneuerung mögl. Punkte 3 Objekt 3 Verbesserung Fenster 2 2 Wärmedämmung Außenwände 2 0 Einbau Sammelheizung 2 0 Verbesserung Leitungen Strom, Gas, Ab+ Zuwasser 2 1 Modernisierung Innenausbau 3 2 Modernisierung Von Bädern 2 0 Einbau von Bädern 3 3 Verbesserung Grundrissgestaltung 3 1 Haustechnik Innerer Umbau Gesamtpunktzahl 11 Tabelle 2 Ermittlung des Modernisierungsumfanges Modernisierungsgrad 1 2 3 4 5 Bezeichnung nicht modernisiert kleinere Modernisierungen mittlere Modernisierungen überwiegend modernisiert umfassend modernisiert Es ergibt sich ein Modernisierungsgrad von Punkte 0- 1 2– 5 6 – 10 11– 15 16 - 22 4 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 37 Tabelle 3 Verlängerte Restnutzungsdauer infolge Modernisierung Modernisierungsgrad 1 2 3 4 Gebäudealter 0-1 2-5 6-10 11-15 80 Jahre 8 16 24 32 70 Jahre 12 19 26 33 60 Jahre 20 23 29 35 50 Jahre 30 30 34 39 40 Jahre 40 40 40 43 30 Jahre 50 50 50 50 20 Jahre 60 60 60 60 10 Jahre 70 70 70 70 0 Jahre 80 80 80 80 Modifizierte Restnutzungsdauer 5 16-22 40 41 42 45 48 53 60 70 80 Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 15 Jahren ergibt sich bei Modernisierungsgrad 4 eine angepasste verlängerte Lebensdauer von 34 Jahren Ermittlung der Alterswertminderung nach Modernisierung 1950 2015 Baujahr Betrachtungsjahr Rechnerisches Alter Übliche Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Modernisierungsgrad Restnutzungsdauer durch Modernisierung (Jahre) Verlängerung der Restnutzungsdauer Fiktives Alter Fiktives Baujahr Wertminderung wegen Alters 65 80 15 4 34 19 46 1969 Die Wertminderung wegen Alters wird bei Gebäuden mit normaler Innenausstattung im Allgemeinen im Modell nach Ross wie folgt berechnet: § 1 § (GND − RND)2 ¨¨ × ¨¨ 2 © 2 © GND + (GND − RND) · · GND ¸¸ ¸¸ × 100 ¹¹ Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 34 Jahren erhält man eine Alterswertminderung von rund 45,3 % des Herstellungswerts der baulichen Anlagen. Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 38 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden Es liegen Wertminderungen wegen Baumängeln und Bauschäden im Sinne des § 24 der Wertermittlungsverordnung vor. Wertminderung wegen sonstiger Umstände In § 19 WertV sind sonstige wertbeeinflussende Umstände aufgeführt Abweichungen vom normalen Zustand. Der normale bauliche Zustand ist nicht abhängig vom Alter der Gebäude. Er ist nicht gegeben, wenn zum Beispiel die Instandhaltung vernachlässigt wurde und ein Reparaturstau vorhanden ist. Weiterhin sind unter anderem zu berücksichtigen Zusätzliche Gebäudeteile Zahlungsverpflichtungen oder Forderungen aus Rechten und Belastungen Zusätzliche Bodenanteile Sonstige wertbeeinflussende Umstände im Sinne des § 19 WertV konnten festgestellt werden. Siehe hierzu Angaben unter Rubrik Wärmedämmung 3.3.2 weitere Bauwerke Garage Ich setze den Zeitwert der Garage fest mit 6.000 € Kosten der Sonderbauteile, Einrichtungen und sonstigen Umstände An dieser Stelle werden alle fest mit dem Gebäude verbundenen Einrichtungen wie Kamine, Kaminöfen, Einbauküchen Einbauschränke oder ähnliche Bauteile bewertet. Diese werden im Gutachten jedoch nicht dem Verkehrswert zugeschlagen, sondern extra ausgewiesen. In diesem Fall war nichts zu erkennen. Summe der Einrichtungen 0€ Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Vorläufiger Sachwert des Grundstücks Seite 39 Bodenwert 50.760 € + Herstellungswert der baulichen Anlagen + 249.315 € – Korrektur wegen des Gebäudealters - 112.940 € ± Wert der übrigen Bauwerke Marktanpassung + 6.000 € ± Wert der Einrichtung 0€ = vorläufiger Sachwert 193.135 € Es sind bereits die wesentlichen am Markt zu berücksichtigenden Einflüsse in die Berechnung eingeflossen, allerdings bleibt noch ein bisher nicht berücksichtigtes Restrisiko übrig, da das Grundstück immer noch im Hochwasserkataster als Überflutungsgebiet bei extremen Hochwasser geführt wird. Ich halte daher einen Marktanpassungsabschlag von 5 % für notwendig Sachwert nach Marktanpassung = vorläufiger Sachwert 193.135 € ± Marktanpassung - 9.657 € ± Korrektur wegen Schäden - 10.000 € ± Korrektur wegen sonstiger Umstände - 6.000 € = angepasster Sachwert 167.478 € Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 40 3. 4. Ertragswert Aufbau des Ertragwertverfahrens Rohertrag - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag (Bodenanteil + Wohnung) - Bodenwertanteilsverzinsung = Reinertrag (Wohnung) x Vervielfältiger = vorläufiger Ertragswert (Wohnung) + Bodenwertanteil = vorläufiger Ertragswert (Grundstück) +/- Sonstige wertbeeinflussende Umstände = Ertragswert marktüblich erzielbarer Rohertrag Üblicherweise wird der marktüblich erzielbare Rohertrag auf der Grundlage flächenbezogener Mieten ermittelt. Da im vorliegenden Fall jedoch keine Mieten vorlagen, wird auf pauschale Vergleichsmieten zurückgegriffen. Als Miete für das Haus in dieser Lage halte ich für die Dauer der Restnutzungszeit eine Miete von 7 €/m² für marktüblich erzielbar: 106 m² x 7 €/Monat = 742 € x 12 Monate 8.904 €/Jahr Den Ertragswert der Garage setze ich mit 50 €/Monat an. x 12 Rohertrag somit 600 €/Jahr 9.504 €/Jahr Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Bewirtschaftungskosten Seite 41 Im vorliegenden Fall werden folgende Bewirtschaftungskosten gewählt: • Verwaltungskosten für vergleichbare Wohnobjekte fallen in der Regel nicht an da sie eigengenutzt sind. Würde man jedoch die Verwaltungskosten bei eigener Verwaltung ganz vernachlässigen, würde das Ergebnis der Ertragswertermittlung jedoch verfälscht werden. Die Anlage der Wert R vom 01. 03. 2006, zuletzt aktualisiert auf den 01. 01. 2008 benennt durchschnittliche Verwaltungskosten bei Eigenheimen je Wohngebäude von jährlich bis 254,79 €/Jahr Je Eigentumswohnung bis 304,64 €/Jahr für Garagen oder ähnliche Einstellplätze 33,23 €/Stück Da es sich hier um ein Eigenheim handelt, werden Kosten eingestellt in Höhe von: 250 €/Jahr • Betriebskosten: Diese liegen bei ungefähr 1,5 % des Rohertrags, wenn nichts abweichendes ermittelt werden kann das ergibt 143 €/Jahr • Instandhaltungskosten: in der II. Berechnungsverordnung, aktualisiert auf den 01. 01. 2008 werden folgende Instandhaltungskosten genannt bis 7,87 €/m² Wohnfläche/Jahr bei Wohnungen deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt bis 9,97 €/m² Wohnfläche/Jahr bei Wohnungen deren Bezugsfertigkeit mindestens 22 Jahre zurückliegt bis 12,74 €/m² Wohnfläche/Jahr bei Wohnungen deren Bezugsfertigkeit mindestens 33 Jahre zurückliegt bis 75,33 € je Garagen- oder Einstellplatz pro Jahr zuzüglich 1,11 €/m² Wohnung, wenn ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist. Das Erstellungsdatum des Gebäudes ist 1969 daraus ergeben sich Instandhaltungskosten von 12,74 €/m² das sind bei insgesamt ca. 106 m² Fläche • 1.350 €/Jahr Mietausfallwagnis: Das Mietausfallwagnis für derartige Objekte ist erfahrungsgemäß niedrig und liegt bei etwa zwei Prozent des Rohertrags, das sind 190 €/Jahr. Die Bewirtschaftungskosten betragen 1.933 €/Jahr und liegen damit bei etwa 20 Prozent des Rohertrags, was erfahrungsgemäß angemessen ist. Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Sonstige wertbeeinflussende Umstände Seite 42 Sonstige wertbeeinflussende Umstände im Sinne des § 19 WertV müssen wertmindernd berücksichtigt werden. Hier Berücksichtigung der notwendigen energetischen Modernisierungen und der Schäden (siehe Sachwert) Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist laut § 11 WertV der Zinssatz, mit dem Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er spiegelt die gegebenen immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und sämtliche Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer wider. Insofern hat der LGZ nach Kleiber keinen statischen, sondern dynamischen Charakter. Je höher das erwartete Risiko, desto höher ist auch die Renditeforderung des Investors. Umgekehrt reduzieren sich mit sinkendem Risiko auch die auf dem Markt geforderten Verzinsungen des Kapitaleinsatzes. Der Gutachterausschuss der Gemeinde Helmstadt Bargen gibt keinen Liegenschaftszinssatz an. Für Wohnungsgrundstücke liegen diese normaler Weise bei 2,0 – 3,0. In diesem speziellen Fall halte ich die Obergrenze von 3,0 für angemessen, da aufgrund der fehlenden energetischen Modernisierungen und dem langen Leerstand ein höheres Kaufrisiko besteht. Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Ertragswert Seite 43 Der Ertragswert ergibt sich mit den ermittelten Eingangsgrößen wie folgt: Rohertrag 9.504 EUR/Jahr – Bewirtschaftungskosten 1.933 EUR/Jahr = Reinertrag (insgesamt) 7.571 EUR/Jahr – Bodenwertanteilsverzinsung 1.523 EUR/Jahr = Reinertrag (Wohnung) 6.048 EUR/Jahr x Vervielfältiger = vorläufiger Ertragswert (Wohnung) + Bodenwertanteil = vorläufiger Ertragswert (Grundstück) – Sonstige wertbeeinflussende Umstände sowie Schäden und Einrichtung = Ertragswert Ertragswert gerundet 21,13 127.794 EUR 50.760 EUR 178.554 EUR 16.000 EUR 162.554 EUR 163.000 EUR Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 44 4 Verkehrswert des Grundstücks Definition Der Verkehrswert, wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Lage auf dem Grundstücksmarkt Der Verkehrswert als der wahrscheinlichste Preis ist nach § 7 Abs. 1 WertV aus dem Ergebnis der beiden herangezogenen Verfahren unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen. Im vorliegenden Fall wurden das Sachwert- und das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei wurden beim Ertragswert keine tatsächlichen, sondern nur marktübliche Eingangsgrößen, wie zum Beispiel Mieten, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz angesetzt. Nach den Wertermittlungsrichtlinien und auch der WertV sind eigengenutzte Wohnhäuser unter normalen Umständen nach dem Sachwertverfahren zu bewerten. Ergebnis Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert des Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag 20. Mai 2015 geschätzt auf 167.000 EUR Mitzubewertende Einrichtung 0 EUR Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und ohne persönliches Interesse am Ergebnis verfasst zu haben. Heidelberg, im Mai 2015 Anlagen Grundrisse Wohnflächenberechnung Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 45 Gutachten Einfamilienwohnhaus Roter Weg 6 in Helmstadt - Bargen Seite 46
